Expropriation compensation valuation timing and comparability requirements under Constitutional Court Decision No. 380/2015

Asupra recursurilor de faţă, constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 177/C din data de 17 octombrie 2016, Tribunalul Bihor a admis în parte cererea formulată şi precizată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Oradea, prin Consiliul Local al Municipiului Oradea, Administraţia Imobiliară Oradea, Primarul Municipiului Oradea şi Comisia de Aplicare a Legii nr. 255/2010.

A respins cererea având ca obiect anularea hotărârii de stabilire a despăgubirii nr. 22/21.12.2011, emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 255/2010.

A constatat că reclamanţii sunt îndreptăţiţi la încasarea unor despăgubiri în cuantum total de 403.677,89, din care 371.416,75 RON reprezintă preţul de piaţă al terenului expropriat, iar 32.261,14 RON daune suplimentare produse prin scăderea valorii suprafeţei suplimentare de 39 m.p. teren rămase neexpropriate.

A luat act de declaraţia reclamanţilor de renunţare la judecata capătului de cerere privind acordarea de despăgubiri pentru construcţia ridicată pe terenul expropriat.

A respins celelalte pretenţii formulate.

A obligat pârâtul Municipiul Oradea să plătească reclamantei cu titlul de cheltuieli de judecată suma de 6.500 RON, din care suma de 5.000 RON reprezintă contravaloarea onorariului de efectuare a expertizei judiciare, iar suma de 1.500 de RON onorariu avocaţial, redus potrivit prevederilor art. 274 alin. (3) C. proc. civ.

Prin decizia nr. 73/A/2018 din data de 5 februarie 2018, Curtea de Apel Oradea, secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 177/C din data de 17 octombrie 2016, pronunţată de Tribunalul Bihor.

A admis apelul declarat de pârâţii Consiliul Local al Municipiului Oradea, Municipiul Oradea, prin primar şi Comisia de aplicare a Legii nr. 255/2010 Oradea împotriva aceleiaşi sentinţe, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a stabilit că reclamanţii sunt îndreptăţiţi la acordarea de despăgubiri în cuantum total de 141.300 RON, din care suma de 130.000 RON reprezintă preţul de piaţă al terenului expropriat, iar suma de 11.300 RON daunele suplimentare pentru prejudiciul produs prin scăderea valorii suprafeţei de 39 m.p. teren, rămasă neexpropriată.

A menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei.

A obligat pe apelanţii-reclamanţi A. şi B. la plata către apelantul-pârât Municipiul Oradea, prin primar a sumei de 6000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a reţinut că prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 22/21.12.2011, a fost aprobată acordarea despăgubirilor în cuantum de 110.454 RON pentru suprafaţa de 449 m.p. teren expropriat, având categoria de folosinţă intravilan - teren de construcţii, situat în municipiul Oradea, în favoarea apelanţilor-reclamanţi A. şi B.

Potrivit extrasului de carte funciară nr. x Oradea, provenită din conversia de pe hârtie a C.F. nr. x Oradea, terenul expropriat face parte din parcela cu nr. cadastral x, în suprafaţă totală de 488 m.p., intravilan, proprietatea reclamanţilor.

Temeiul de drept al prezentei acţiuni îl constituie dispoziţiile art. 22 din Legea nr. 255/2010 şi art. 21- 27 din Legea nr. 33/1994.

Prin decizia nr. 380/26.05.2015, Curtea Constituţională a admis excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes naţional, judeţean şi local, raportate la sintagma "la data întocmirii raportului de expertiză" cuprinsă în dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Curtea Constituţională a statuat că stabilirea cuantumului despăgubirii este o măsură conexă şi indisolubil legată de momentul transferului dreptului de proprietate, întrucât acest moment este cel determinant în raportul juridic ce se naşte între expropriat şi expropriator, iar nu de vreun alt moment ulterior stabilit aleatoriu. A constatat că valoarea bunului expropriat nu poate fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului.

Rezultă din dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, astfel cum au fost interpretate prin decizia Curţii Constituţionale nr. 380/2015, cele două aspecte esenţiale ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experţii desemnaţi de către instanţa de judecată, respectiv preţul de piaţă al imobilelor, astfel cum rezultă din tranzacţii efective, reale şi concrete, încheiate în perioada relevantă, iar, în al doilea rând, momentul de referinţă al determinării cuantumului despăgubirilor, care este cel al exproprierii.

În consecinţă, momentul la care trebuie să se raporteze experţii la calcularea cuantumului despăgubirilor este data exproprierii, în speţă decembrie 2011, conform deciziei de expropriere nr. x/12.12.2011.

Curtea de apel a reţinut că, prin raportul de expertiză efectuat în primă instanţă de experţi C., D. şi E. (înregistrat la Tribunalul Bihor la data de 28.10.2015), a fost stabilit cuantumul despăgubirii în funcţie de preţul terenului la un moment ulterior celui al transferului dreptului de proprietate, respectiv la data întocmirii raportului de expertiză. De asemenea, experţii au avut în vedere, la stabilirea preţului de piaţă, ofertele de vânzare existente la data evaluării, şi nu tranzacţii efective reale, concrete, încheiate în perioada relevantă, aspecte ce rezultă din cuprinsul lucrării de expertiză şi al răspunsului la obiecţiuni din 16 mai 2016, în cuprinsul cărora se face referire la oferte preluate de pe site-urile de specialitate din octombrie 2015 şi mai 2016.

În aceste condiţii, raportat şi la decizia Curţii Constituţionale nr. 380/2015, concluziile acestei lucrări de expertiză nu pot fi avute în vedere de către instanţă, în apel fiind încuviinţată efectuarea unui nou raport de expertiză, pentru stabilirea valorii despăgubirii raportat la preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data exproprierii.

Potrivit raportului de expertiză întocmit în apel, valoarea de piaţă a terenului expropriat, la data exproprierii, prin raportare la tranzacţii efectiv încheiate este de 130.000 RON, echivalentul a 30.212 euro, cursul de schimb avut în vedere fiind de 4,3045 RON/euro.

Din cuprinsul lucrării de expertiză, instanţa de apel a reţinut că evaluarea imobilului supus exproprierii s-a realizat, în această variantă, prin metoda comparaţiei directe, utilizându-se ca şi comparabile trei contracte de vânzare-cumpărare încheiate aproximativ în aceeaşi perioadă cu exproprierea (+/-3 ani) şi în zone apropiate de obiectivul de evaluat, similare ca şi amplasare, la care s-au aplicat ajustările necesare.

În ceea ce priveşte cea de-a doua variantă de evaluare a terenului, efectuată prin lucrarea de expertiză din apel, prin raportare la oferte corespunzătoare perioadei 2011-2017, curtea de apel a apreciat că aceasta nu poate fi avută în vedere.

Astfel, sintagma prevăzută de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 "preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială" defineşte preţul cu care se vând efectiv imobilele, fiind vorba de preţul consemnat în contracte de vânzare-cumpărare.

Norma legală evocată stabileşte criteriile de evaluare a despăgubirilor cuvenite celor ce au fost expropriaţi de proprietăţile lor, între care şi raportarea la preţul consemnat în acte autentice de vânzare-cumpărare, criteriu ce a fost respectat de comisia de experţi, care a întocmit raportul de expertiză în apel, în varianta 1 de evaluare.

Pentru stabilirea valorii terenului expropriat, experţii au avut în vedere convenţiile de vânzare-cumpărare apreciate de aceştia drept comparabile relevante în determinarea preţului efectiv cu care se vând imobile de acelaşi fel în aceeaşi unitate administrativ-teritorială şi au ţinut seama de faptul că terenul este intravilan, are acces direct la şosea din punct de vedere fizic, dar nereglementat juridic, dispune de iluminat public, etc.

Toate aceste aspecte au fost lămurite de experţi şi prin răspunsul la obiecţiuni, aceştia motivând detaliat concluzia la care au ajuns cu privire la valoarea terenului, raportul de expertiză fiind întocmit în acord cu exigenţele art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Referitor la contractele de vânzare-cumpărare prin care F. şi G. au cumpărat în zonă terenuri, în mod corect prima instanţă a reţinut că în cele două cazuri invocate de reclamanţi preţul vânzării a fost justificat nu numai de apropierea sau îndepărtarea de centru, cum sugerează reclamanţii, ci de faptul că obiectul vânzării au fost terenuri la front stradal, cu suprafeţe mari, de 2.474 m.p., respectiv 7140 m.p. teren, pretabile pentru exploatarea de către deţinătorii celor două branduri, mai ales că F. avea deja amenajat un restaurant şi o parcare pe terenul în discuţie, iar terenul cumpărat de S.C. G. beneficia de vad comercial considerabil, datorită apropierii de centrul comercial aparţinând vânzătorului (S.C. H. S.R.L.).

În acelaşi sens, comisia de experţi desemnată în apel a reţinut că pentru a estima, în mod obiectiv, valoarea de piaţă a terenului în litigiu nu pot fi luate în considerare contractele de vânzare-cumpărare şi hotărârile Consiliului Local Oradea depuse de reclamanţi, întrucât cumpărătorul F. este un cumpărător interesat, iar valoarea de înstrăinare a acelui teren este o valoare specială, iar nu una de piaţă. De asemenea, tranzacţiile depuse la dosar nu pot fi verificate cu privire la existenţa unei motivaţii speciale din partea participanţilor, nici a timpului de expunere pe piaţă, iar unele suprafeţe sunt foarte mari (peste 5000 m.p.), neputând fi considerate comparabile adecvate. În analiza efectuată prin raportul întocmit în apel, experţii au eliminat acele contracte cu preţuri minimale sau maximale, acestea nereflectând o valoare de piaţă.

Curtea de apel a reţinut, de asemenea, că, potrivit lucrării de expertiză din apel, deşi parcela deţinută de reclamanţi înainte de expropriere nu avea reglementat din punct de vedere juridic accesul la drumul public, această situaţie nu poate să invalideze valoarea şi utilitatea terenului (putându-se obţine în instanţă eventual un drept de servitute asupra nr. cadastral x), întrucât faptic exista acces la drumul public, astfel cum rezultă din fotografiile proprietăţii înainte de expropriere.

Cu privire la prejudiciul suferit de reclamanţi ca urmare a diminuării suprafeţei terenului deţinut în proprietate de la 488 m.p. la 39 m.p., instanţa de apel a apreciat, în acord cu cele reţinute de prima instanţă, că acesta este egal cu valoarea terenului neexpropriat, întrucât suprafaţa rămasă în proprietatea reclamanţilor şi-a diminuat valoarea total, nemaiputând fi utilizată. Astfel, experţii au reţinut prin expertiza efectuată în apel că o suprafaţă atât de mică de teren nu poate fi nici construită, nici cultivată.

În aceste condiţii, chiar dacă terenul de 39 m.p. a rămas în proprietatea reclamanţilor, acestora li se cuvine o despăgubire într-un cuantum egal pe metru pătrat cu cel acordat pentru terenul expropriat, respectiv suma de 11.300 RON, echivalentul a 2624 euro, conform variantei 1 din lucrarea de expertiză efectuată în apel, prin raportare la tranzacţii efectiv încheiate, cursul de schimb avut în vedere fiind de 4,3045 RON/euro.

Cu privire la solicitarea apelanţilor-pârâţi Consiliul Local al Municipiului Oradea şi Municipiul Oradea, prin primar, formulată pentru prima dată prin notele de şedinţă depuse în apel la data de 25 septembrie 2017, de a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare între reclamanţi şi Municipiul Oradea pentru suprafaţa de 39 m.p. teren, rămasă după expropriere în proprietatea reclamanţilor, curtea de apel a reţinut că aceasta reprezintă o cerere nouă în apel, inadmisibilă în această etapă procesuală, conform art. 294 alin. (1) C. proc. civ., potrivit căruia în apel nu se poate schimba calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nici nu se pot face alte cereri noi.

Cererea reclamanţilor privind acordarea unor despăgubiri suplimentare în sumă de 5640 euro pe an, respectiv 56.400 euro/10 ani, pentru închirierea unui nou spaţiu în care să desfăşoare activitate producătoare de venituri a fost în mod corect respinsă de prima instanţă, apelul declarat de reclamanţi cu privire la acest aspect fiind nefondat.

Astfel, apelanţii-reclamanţi nu au făcut dovada că au deţinut un service auto autorizat şi, în aceste condiţii, nefiind vorba despre venituri obţinute în mod legal, nu pot pretinde reparaţii pentru imposibilitatea continuării activităţii în locaţia respectivă, prin acoperirea costurilor de închiriere a unui alt spaţiu, aspecte reţinute în mod corect şi de prima instanţă.

Împrejurarea că întreprinderea individuală era autorizată de R.A.R. să desfăşoare activitatea de service auto nu prezintă relevanţă în cauză, atâta timp cât apelanţii-reclamanţi invocă pierderea unor venituri realizate în mod nelegal. Această pierdere nu reprezintă un prejudiciu cert cauzat de expropriere, care să poată fi reparat în condiţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Amplasarea unui atelier auto în curtea persoanei expropriate şi existenţa în evidenţele Oficiului Registrului Comerţului a unei întreprinderi individuale, fără a avea autorizată activitatea nici la sediu, nici la punctul de lucru, nu fac dovada prejudiciului a cărui acoperire se solicită.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanţii A. şi B., precum şi pârâţii Consiliul Local al Municipiului Oradea şi Municipiul Oradea, prin primar.

1). Recurenţii-reclamanţi A. şi B. au invocat în drept dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi au solicitat modificare în totalitate a deciziei atacate, în sensul respingerii în totalitate a apelului declarat de Municipiul Oradea, ca fiind nefondat, admiterii apelului reclamanţilor, astfel cum a fost formulat, obligarea intimatei-pârâte la plata sumei de 5640 euro/an, deci 56.400 euro/10 ani, reprezentând despăgubiri pentru închirierea unui nou spaţiu în care să se desfăşoare activitatea producătoare de venituri şi menţinerea sentinţei civile nr. 177/C din 17.10.2016, pronunţată de Tribunalul Bihor, privind plata sumei de 403.677,89 RON şi a cheltuielilor de judecată acordate.

În susţinerea recursului, reclamanţii au arătat că decizia Curţii de Apel Oradea este lipsită de temei legal, fiind pronunţată în afara probaţiunii administrate, cu ignorarea prevederilor legale invocate de reclamanţi, respectiv art. 22 din Legea nr. 255/2010 şi art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, care stabilesc modul în care se acordă despăgubirile în cazul exproprierii.

1.1. Sub aspectul sumei la care reclamanţii sunt îndreptăţiţi în urma exproprierii, instanţa de fond a apreciat corect, legal şi întemeiat că aceştia sunt îndreptăţiţi la plata sumei de 403.677,89 RON, terenul fiind corect evaluat, prin expertiza realizată la prima instanţă, la 184 euro/m.p.

Motivarea Curţii de Apel Oradea, conform căreia prin raportul de expertiză întocmit la instanţa de fond nu s-a ţinut cont de decizia nr. 380/2015 a Curţii Constituţionale este greşită, întrucât la stabilirea valorii terenului, experţii de la prima instanţă au avut în vedere tranzacţii concrete, unele încheiate de însuşi Municipiul Oradea.

Valoarea stabilită de experţii care au efectuat expertiza de la Tribunalul Bihor, de 184 euro/m.p. este, oricum, sub valoarea de 220 euro/m.p.+TVA, pe care a primit-o Municipiul de la F. în aceeaşi primăvară din anul 2011.

Este nefiresc ca instanţele să nu aplice principiul echităţii în drept şi să devină ocrotitori ai bugetului local, cu toate ca au la dosar tranzacţii concrete, transparente, reale, cu un preţ corect, care reflectă valoarea de piaţă a unui bun.

Reclamanţii consideră că nu pot fi ignorate contractele pe care aceştia le-au depus la dosar: Municipiu - F. - 220 Euro + TVA; H.- G. - 246 euro +TVA; aport în natură H. 169 euro +TVA. Raportat la aceste tranzacţii încheiate în momentul exproprierii, se poate observa că, inclusiv valoarea stabilită prin expertiza de la tribunal este cu mult sub valorile la care s-au tranzacţionat terenuri în vecinătate. Experţii au ajuns la această valoare, întrucât au ţinut cont, la efectuarea expertizei, de caracteristicile fizice ale terenului, de utilităţi, de localizarea şi de topografia acestuia.

De asemenea, experţii au putut efectua comparaţii cu valori de piaţă ale unor terenuri învecinate.

Instanţa de apel a ignorat cu desăvârşire grila de evaluare a imobilelor din anul 2011, depusă de reclamanţi la dosar, de pe site-ul camerei Notarilor Publici, grilă din care rezultă că terenurile, cu cât au suprafeţe mai mari, cu atât preţul acestora se diminuează procentual. Astfel, sub aspectul terenului vândut de Primărie companiei F. în 2011, teren având o suprafaţă între 1000 si 3000 m.p., preţul se diminuează cu 10% comparativ cu un teren mai mic. Aceste grile au fost întocmite de experţi evaluatori, de profesionişti care stabilesc asemenea criterii de comparaţie în cunoştinţă de cauză, nu în mod empiric, cum a făcut-o instanţa de apel.

Pe de altă parte, aşa cum reclamanţii au invocat de nenumărate ori în cadrul apelului, pentru a avea o justiţie cu adevărat echitabilă, instanţa trebuia să ţină cont, în spiritul legii şi al deciziei Curţii Constituţionale de tranzacţiile transparente depuse la dosar, încheiate între autorităţi şi o companie, de exemplu, sau între două societăţi, care realizează plăţile în mod transparent, prin transfer bancar, declarând preţul real la momentul tranzacţiei. În schimb, instanţa a avut în vedere tranzacţii între persoane fizice, extrase de Primărie din propria bază de date, în mod nelegal, în condiţiile în care este de notorietate că persoanele fizice declară în faţa notarului preţul minimal din grila de expertiză, cu scopul eludării prevederilor Codul fiscal.

1.2. În ceea ce priveşte daunele suplimentare acordate de instanţa de fond pentru cei 39 de m.p. lăsaţi în proprietatea reclamanţilor, o suprafaţă de teren infimă, care nu poate fi utilizată sau valorificată în vreun fel, recurenţii-reclamanţi apreciază firesc a fi despăgubiţi la valoarea stabilită pentru 1 m.p. de teren.

Susţinerile Municipiului conform cărora acest teren este atât de mic, încât nu mai are nicio valoare şi singurul care ar putea fi eventual interesat de achiziţia acelui teren ar fi însuşi Municipiul confirmă în fapt prejudiciul cauzat reclamanţilor prin diminuarea drastică a suprafeţei de teren şi lăsarea în proprietate a unei suprafeţe infime, complet inutilizabile şi nevandabile.

Prejudiciul cauzat reclamanţilor trebuie reparat integral. Conform prevederilor dreptului comun, respectiv C. civ., trebuie respectat principiul "reparării integrale a prejudiciului", ceea ce înseamnă acoperirea nu numai a prejudiciului efectiv (damnum emergens), dar şi a beneficiului nerealizat (lucrum cessans).

În înţelesul chiar al Legii nr. 33/1994 (art. 26), despăgubirea acordată în caz de expropriere a unui imobil, se compune din "valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului".

1.3. Sub aspectul prejudiciului reprezentând chiria pe care reclamantul A. este nevoit să o plătească după mutare, acesta este dovedit, fiind depusă la dosar autorizaţia R.A.R. pentru desfăşurarea activităţii de service auto pe strada x şi contractul de închiriere al spaţiului pe care reclamantul a fost obligat să îl închirieze pentru a-şi putea desfăşura orice activitate producătoare de venituri.

Nu se poate aprecia că reclamantul a realizat venituri în mod nelegal, de vreme ce avea autorizaţie de funcţionare de la organismul competent, Registrul Auto Român. Reclamantul nu a solicitat, deşi ar fi avut dreptul, prejudicii pentru beneficiul nerealizat, respectiv veniturile realizate în mod legal din activitatea prestată, venituri care asigurau traiul familiei sale.

Instanţa de apel face o confuzie gravă între veniturile obţinute, pe care reclamantul nu le-a solicitat, şi prejudiciul pentru plata unei chirii pe care anterior exproprierii acesta nu o plătea, fiind proprietar, iar după expropriere a fost nevoit să o plătească.

Acest prejudiciu a fost stabilit la suma de 5.640 euro/an, deci 56.400 euro/10 ani, raportat la contractul de închiriere a unei hale şi reprezintă sume pe care reclamantul le plăteşte din ianuarie 2014. Recurentul-reclamant solicită obligarea pârâtului la plata acestei sume, întrucât, reclamantul nu realizează alte venituri decât cele provenite din activităţi comerciale ale Întreprinderii Individuală A. Această chirie este un prejudiciu cert cauzat de expropriere, prejudiciu care se impune a fi reparat, conform prevederilor dreptului comun, respectiv C. civ., trebuie respectat principiul "reparării integrale a prejudiciului".

2). Recurenţii-pârâţi Consiliul Local al Municipiului Oradea şi Municipiul Oradea, prin primar au invocat în drept dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ. şi au solicitat schimbarea în parte a deciziei atacate, în sensul respingerii în parte a acţiunii formulate de reclamanţii A. şi B.

În susţinerea recursului, pârâţii au arătat că în mod greşit a apreciat instanţa de apel cu privire la prejudiciul suferit de reclamanţi ca urmare a diminuării suprafeţei terenului deţinut în proprietate de la 488m.p. la 39 m.p., că acesta este egal cu valoarea terenului neexpropriat, întrucât suprafaţa rămasă în proprietatea reclamanţilor şi-a diminuat valoarea total, nemaiputând fi utilizat.

Practic, instanţa nu a motivat hotărârea cu privire la aceasta solicitare a reclamanţilor, având în vedere că nu a ţinut cont în primul rând de faptul că terenul, cu toată suprafaţa sa de 488 m.p. nu avea acces la drumul public şi, prin urmare, nici front la stradă, decât prin obţinerea ipotetică a unui drept de servitute asupra cadastralului 9852, astfel încât, din acest punct de vedere, reclamanţii nu au obţinut, deşi au încercat, autorizaţie de construire. Instanţa s-a limitat doar la a prelua concluziile experţilor conform cărora nereglementarea din punct de vedere juridic a accesului la drumul public nu poate invalida valoarea şi utilitatea terenului şi că suprafaţa de 39 m.p., rămasă în proprietatea reclamanţilor după expropriere nu poate fi nici construită, nici cultivată.

Potrivit celor arătate, terenul nu putea fi construit nici anterior exproprierii. Prin urmare, nu şi-a pierdut din valoare. Dimpotrivă, expropriaţii au reuşit să valorifice terenul la valoarea unui teren construibil, deşi nu era construibil.

În prezenta cauză, instanţa nu putea să acorde, în ce priveşte suprafaţa de 39 m.p. rămasă neexpropriată, despăgubiri la valoarea circulaţiei de piaţă a terenului, calculate la suprafaţa de 488 m.p. Cel mult, expropriaţii ar fi putut cere contravaloarea lipsei de folosinţă a suprafeţei de 39 m.p., însă acesta nu a făcut obiectul expertizei şi nu a fost pusă în discuţie.

Acordând despăgubiri pentru suprafaţa neexpropriată la valoarea de piaţă a imobilului, şi nu la lipsa de folosinţă a acestuia, instanţa a creat, prin hotărârea pronunţată, un grav dezechilibru între părţi, prin faptul că a obligat Municipiul Oradea la plata preţului unui teren pe care nu l-a dobândit în drept, în timp ce reclamanţii au primit preţul unei proprietăţi care, în drept, rămâne în continuare în patrimoniul lor.

Aşadar, despăgubirile acordate suplimentar nu au fost concepute ca o formă de reparaţie pentru lipsa de folosinţă a bunului, ci au fost concepute şi evaluate ca preţ de piaţă al bunului, similar unei tranzacţii definitive de transfer a proprietăţii de la reclamanţi către Municipiul Oradea.

Specific unei exproprieri este faptul că valoarea de circulaţie a imobilului se calculează la data transferului dreptului de proprietate. Or, în acest caz, despăgubirile au fost stabilite la nivelul valorii de piaţă, calculate în procedura exproprierii, însă transferul dreptului de proprietate nu a operat şi nu va opera, nici în fapt şi nici în drept, rămânând doar obligaţia expropriatorului de a plăti despăgubiri.

În consecinţă, nu există contemporaneitatea pe care Curtea Constituţională a reţinut-o ca fiind definitorie pentru conceptul de despăgubire justă.

De asemenea, nelegală apare hotărârea, întrucât în lipsa oricărei interdicţii stabilite prin hotărârea pronunţată, expropriatul poate înstrăina, atât anterior, cât şi ulterior încasării despăgubirilor, bunul pentru care s-au acordat, născându-se astfel posibilitatea ca noul proprietar să se îndrepte, la rândul său, cu pretenţii împotriva expropriatorului.

Recurenţii-pârâţi au invocat excepţia nulităţii recursului declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei civile nr. 73/A/2018 din 5 februarie 2018 a Curţii de Apel Oradea, ce va fi respinsă.

Prin cererea de recurs, reclamanţii susţin o greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor legale incidente în cauză şi anume, art. 22 din Legea nr. 255/2010 şi art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, precum şi a deciziei Curţii Constituţionale nr. 380/2015.

Criticile dezvoltate prin cererea de recurs în susţinerea nelegalităţii deciziei atacate se circumscriu cazului de modificare prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., urmând a fi analizate prin prisma acestui motiv de recurs.

Recursurile declarate de reclamanţii A. şi B. şi de pârâţii Consiliul Local al Municipiului Oradea şi Municipiul Oradea, prin primar sunt nefondate, urmând a fi respinse, pentru considerentele ce succed:

1.1. Printr-un prim motiv de recurs, reclamanţii au invocat nerespectarea criteriilor instituite de lege cu privire la calcularea cuantumului despăgubirilor ce le-au fost acordate pentru terenul expropriat.

Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa, vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.

Sintagma "preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială" defineşte preţul de piaţă, anume preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceştia nu este supus unor constrângeri exagerate.

Prin decizia nr. 380/2015, Curtea Constituţională a statuat că exproprierea pentru cauză de utilitate publică trebuie corelată cu stabilirea despăgubirilor la valoarea imobilului de la data exproprierii. Aşadar, stabilirea cuantumului despăgubirii este o măsură conexă şi indisolubil legată de momentul transferului dreptului de proprietate, întrucât acest moment este cel determinant în raportul juridic ce se naşte între expropriat şi expropriator, iar nu de vreun alt moment ulterior stabilit aleatoriu.

În speţă, pentru stabilirea valorii despăgubirii, cu respectarea dispoziţiilor legale menţionate şi a deciziei Curţii Constituţionale nr. 380/2015, instanţa de apel a dispus efectuarea unei expertize tehnice judiciare, având în vedere că raportul de expertiză întocmit la prima instanţă nu îndeplinea aceste criterii.

Contrar susţinerilor recurenţilor, comisia de experţi ce a întocmit raportul de expertiză în faza apelului a stabilit valoarea reală a terenului expropriat având în vedere acele tranzacţii relevante din punct de vedere al criteriilor cuprinse în dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Astfel, experţii au determinat cuantumul despăgubirii utilizând tehnica "comparaţiei directe a vânzărilor" la nivelul preţurilor de la momentul transferului dreptului de proprietate, raportându-se la imobile de acelaşi fel, aflate în aceeaşi unitate administrativă şi având în vedere întreaga suprafaţă de teren deţinută de reclamanţi.

În acest sens, în mod legal, au fost avute în vedere ca şi comparabile, contractele de vânzare-cumpărare pentru terenuri similare ca suprafaţă (cuprinse între 300-500 m.p.) şi amplasament, pentru a determina un preţ de piaţă real al terenului proprietatea reclamanţilor (449 m.p.), ce a fost supus procedurii de expropriere.

Tranzacţiile invocate de reclamanţi pentru terenurile F. şi G. nu au fost ignorate în sensul susţinut de recurenţii-reclamanţi, ci acestea nu puteau fi avute în vedere la stabilirea valorii terenului expropriat, deoarece nu se încadrează în criteriile stabilite prin dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, nefiind comparabile nici ca suprafaţă (2.474 m.p., 7.140 m.p.), nici ca valoare economică cu imobilul în litigiu (front la stradă, amenajare, vad comercial), aşa încât nu se poate susţine argumentat că acele terenuri sunt "imobile de acelaşi fel" cu imobilul expropriat.

Valoarea economică a terenului în litigiu nu poate fi în niciun caz similară cu cea a terenurilor sus-menţionate, având în vedere, pe de o parte, suprafaţa acestuia şi lipsa accesului la drumul public (în fapt, reclamantul se folosea pentru acces de un teren interpus, proprietatea pârâţilor, după cum rezultă din raportul de expertiză topo efectuat în apel), iar de pe altă parte, lipsa amenajărilor şi facilităţilor de nivelul şi calitatea corespunzătoare comparabilelor invocate.

Dată fiind această situaţie, curtea de apel a stabilit valoarea despăgubirilor având în vedere un raport de expertiză judiciară ce a fost întocmit cu respectarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în acord cu cerinţele normei legale incidente, care impune condiţia ca imobilele să fie de acelaşi fel, comparabile cu bunul supus exproprierii.

1.2. Prin cel de-al doilea motiv de recurs, reclamanţii au invocat acordarea unei juste despăgubiri pentru suprafaţa de 39 m.p., rămasă neexpropriată, apreciind firesc a fi despăgubiţi la valoarea stabilită pentru 1 m.p. de teren expropriat.

Recurenţii-pârâţi au formulat, de asemenea, critici cu privire la modul de stabilire a valorii acestei suprafeţe de teren, rămase în proprietatea reclamanţilor, însă din altă perspectivă, susţinând că despăgubirea nu poate fi calculată la valoarea circulaţiei de piaţă a terenului în suprafaţă de 488 m.p.

Aceste motive de recurs vor fi supuse unei analize comune, în considerentele ce urmează.

Din decizia de expropriere nr. 197/12.12.2011 rezultă că reclamanţii A. şi B. deţin dreptul de proprietate pentru o suprafaţă totală de 488 m.p., din care suprafaţa afectată de expropriere este de 449 m.p., iar suprafaţa rămasă neexpropriată este de 39 m.p.

Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 22/21.12.2011, s-a aprobat acordarea despăgubirii titularului dreptului de proprietate pentru terenul în suprafaţă de 449 m.p. din parcela cu nr. top x, înscris în CF x Oradea (art. 1 din hotărâre).

Prin ambele rapoarte de expertiză topo administrate în cauză s-a evidenţiat faptul că terenul de 39 m.p. rămas neexpropriat, datorită formei, suprafeţei mici şi lipsei oricărei posibilităţi de acces la drumul public, nu mai poate fi valorificat sau exploatat în vreun fel de către reclamanţi.

Aşadar, ţinând cont de circumstanţele particulare ale cauzei, având în vedere caracteristicile sus-menţionate, terenul în suprafaţă de 39 m.p. nu mai prezintă nicio valoare economică, acesta fiind argumentul pentru care instanţele fondului au acordat pentru această suprafaţă o despăgubire calculată la valoarea unui metru pătrat expropriat din terenul reclamanţilor.

Nu poate fi primită susţinerea recurenţilor-pârâţi potrivit căreia acest teren, rămas în proprietatea persoanei expropriate, ar putea fi valorificat prin vânzare, noul proprietar putând să ridice ulterior pretenţii de despăgubire.

În susţinerea unei astfel de afirmaţii nu pot fi găsite argumente sustenabile, deoarece o fracţie rămasă dintr-un teren fărâmiţat, ce şi-a pierdut în mod indiscutabil valoarea economică nu prezintă un interes real pentru o eventuală vânzare-cumpărare.

Aşa fiind, în aplicarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi a principiilor constituţionale care ocrotesc dreptul de proprietate şi prevăd o justă şi prealabilă despăgubire pentru lipsirea oricărei persoane de proprietatea sa ca urmare a exproprierii pentru cauză de utilitate publică, reclamanţii au dreptul, pentru suprafaţă de 39 m.p., la acordarea unei despăgubiri calculată la valoarea de circulaţie a întregului teren de 488 m.p. ce a aparţinut acestora, întrucât şi această suprafaţă, chiar dacă rămâne cu un regim juridic diferit, a fost afectată de exproprierea operată de către autorităţile publice.

1.3. Prin cel de-al treilea motiv de recurs, reclamanţii critică soluţia instanţei de apel pentru neacordarea prejudiciului reprezentând chiria pe care reclamantul A. este nevoit să o plătească după mutarea, ca urmare a exproprierii terenului.

Sub acest aspect, recurenţii-reclamanţi susţin că instanţa de apel a făcut o confuzie între "veniturile obţinute, pe care reclamantul nu le-a solicitat, şi prejudiciul pentru plata unei chirii pe care anterior exproprierii acesta nu o plătea, fiind proprietar."

Critica este nefondată, întrucât o astfel de solicitare de despăgubiri se încadrează în ipoteza avută în vedere de către curtea de apel şi reglementată de art. 26 din Legea nr. 33/1994, prin alin. (1), care prevede că despăgubirea cuprinde, pe lângă valoarea reală a imobilului, şi prejudiciul cauzat proprietarului, dar şi prin alin. (2), care prevede că, la calcularea cuantumului despăgubirilor, vor fi avute în vedere de către instanţă şi daunele aduse proprietarului, luând în considerare şi dovezile prezentate de acesta.

Faţă de probatoriu administrat în cauză şi de dispoziţiile legale incidente, instanţa de judecată trebuie să verifice dacă reclamantului i s-a produs un prejudiciu pentru care se pot acorda despăgubiri ca urmare a exproprierii bunului imobil.

Or, în speţă, în mod legal instanţele fondului au reţinut că solicitarea reclamanţilor de acordare a unei despăgubiri pentru imposibilitatea, în continuare, de desfăşurare a activităţii în acelaşi spaţiu şi pentru închirierea, pentru viitor, a unui spaţiu de desfăşurare a activităţii de service auto, nu se încadrează în ipoteza prevăzută de dispoziţiile legale incidente.

Aceasta întrucât, la adresa unde se afla terenul supus exproprierii nu era înregistrat sediu sau punct de lucru pentru desfăşurarea unei astfel de activităţi în condiţii de legalitate, fiind respinsă cererea reclamantului de autorizare şi de construire, în lipsa unui drept de acces la drumul public.

Prin urmare, nu poate fi reţinut ca efect al exproprierii terenului în litigiu, producerea unui prejudiciu cert constând în veniturile obţinute de reclamantul A. în mod nelegal, în acest spaţiu neautorizat şi neînregistrat pentru activitatea desfăşurată.

2). Principala critică invocată de recurenţii-pârâţi a fost analizată în precedent şi viza nelegalitatea deciziei pronunţate de către curtea de apel din perspectiva valorii calculate pentru despăgubirea acordată pentru suprafaţa de 39 m.p. din terenul reclamanţilor, rămasă neexpropriată.

Sub acest aspect, în temeiul motivului prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenţii-pârâţi au invocat şi faptul că instanţa de apel nu a motivat hotărârea, însă această critică nu se verifică, întrucât în considerentele deciziei se regăseşte, la fila 9, analiza şi răspunsul punctual al curţii de apel pe această chestiune.

Neanalizarea unui motiv de apel şi implicit, nemotivarea hotărârii cu privire la acesta, poate fi acceptată doar atunci când, în lipsa oricăror considerente pe aspectul contestat, nu se poate şti dacă soluţia dată în apel este efectul, rezultatul cercetării respectivei critici invocate în calea de atac, ceea ce nu este cazul în cauza de faţă.

În speţă, decizia curţii de apel respectă cerinţele art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., hotărârea cuprinzând, pe aspectul contestat de recurenţii-pârâţi, motivarea ce susţine soluţia adoptată şi în temeiul căreia instanţa şi-a format convingerea.

În ceea ce priveşte invocarea dispoziţiilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ. ca temei de drept al recursului, Înalta Curte constată că acest text legal a fost indicat în mod formal de către recurenţii-pârâţi, întrucât, prin cererea de recurs, nu au fost dezvoltate critici care să poată fi încadrate în motivul de recurs menţionat.

Având în vedere toate considerentele reţinute, hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea corectă a legii pe aspectele contestate, recursurile urmând a fi respinse, ca nefondate, cu aplicarea art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepţia nulităţii recursului declarat de reclamanţii A. şi B., invocată de recurenţii-pârâţi şi de intimatul-pârât.

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanţii A. şi B. şi de pârâţii Consiliul Local al Municipiului Oradea şi Municipiul Oradea, prin primar împotriva deciziei nr. 73/A/2018 din 5 februarie 2018 a Curţii de Apel Oradea, secţia I civilă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 06.06.2018.