Enforcement of bilateral promise to sell: deviation from contractual price and mandatory exact performance

Asupra recursurilor de faţă, constată următoarele:

Prin decizia nr. 476 din data de 3 octombrie 2016, Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a admis apelul declarat de reclamanta A., în calitate de administrator judiciar al S.C. B. S.R.L, împotriva sentinţei civile nr. 1276/18.05.2015 pronunţată de Tribunalul Constanţa în contradictoriu cu intimaţii pârâţi Oraşul Cernavodă prin Primar, Consiliul Local al Oraşului Cernavodă şi Primarul Oraşului Cernavodă, dispunând după cum urmează:

A schimbat în parte sentinţa, în sensul că a admis, în parte, acţiunea formulată de reclamanta B. S.R.L. - prin administrator judiciar A. .

A respins capătul de cerere principal, ca nefondat.

A fost admis, în parte, capătul de cerere subsidiar 1 şi a obligat pârâţii Oraşul Cernavodă - prin Primar şi Consiliul Local al Oraşului Cernavodă la perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul intravilan în suprafaţă de 5.226,026 mp, cu număr cadastral x (număr cadastral vechi 339), situat în Oraşul Cernavodă, la preţul de 517.530 RON.

Au fost respinse cererile de obligare a pârâţilor la plata preţului şi a dobânzilor legale, ca nefondată.

Au fost obligaţi pârâţii Oraşul Cernavodă - prin Primar şi Consiliul Local al Oraşului Cernavodă, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată efectuate de reclamantă la instanţa de fond, în cuantum de 1.400 RON, reprezentând onorariu expertiză judiciară. S-au menţinut restul dispoziţiilor sentinţei civile apelate. Au fost obligaţi intimaţii pârâţi, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată efectuate de apelanta reclamantă în apel, în cuantum de 600 RON, reprezentând onorariu avocat.

Pentru a dispune în acest sens, instanţa de apel a reţinut că la data de 30.10.2014 s-a înregistrat pe rolul Tribunalului Constanţa cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. B. S.R.L., prin administrator judiciar A. (fost C.), în contradictoriu cu pârâţii Oraşul Cernavodă prin Primar, Consiliul Local al Oraşului Cernavodă, Primăria Oraşului Cernavodă şi Primarul Oraşului Cernavodă, prin care a solicitat, în principal, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărarea către Oraşul Cernavodă a terenului proprietatea reclamantei, din Cernavodă, jud. Constanţa, teren intravilan în suprafaţă de 5.226,026 mp, cu număr cadastral x, pentru preţul de 249.036,86 euro; obligarea, în solidar, a pârâţilor la plata sumei de 249.036,86 euro, echivalent RON din data plăţii, reprezentând preţul terenului ce va forma obiectul contractului de vânzare - cumpărare, precum şi la plata dobânzilor legale aplicabile relaţiilor dintre profesionişti, aferente preţului terenului, pentru perioada dintre 01.04.2014 şi până la data plăţii integrale, cu cheltuieli de judecată.

În subsidiar, s-a solicitat obligarea pârâţilor Primăria Oraşului Cernavodă şi Primarul Oraşului Cernavodă, în solidar şi în condiţiile H.C.L. nr. 9/25.01.2010, la perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare având ca obiect terenul indicat, pentru preţul de 249.036,86 euro; obligarea, în solidar, a tuturor pârâţilor la plata sumei de 249.036,86 euro, echivalent RON din data plăţii, reprezentând preţul terenului ce va forma obiectul contractului de vânzare - cumpărare, precum şi la plata dobânzilor legale aplicabile relaţiilor dintre profesionişti, aferente preţului terenului, pentru perioada dintre 01.04.2014 şi până la data plăţii integrale, cu cheltuieli de judecată.

În subsidiar, s-a solicitat obligarea tuturor pârâţilor, în solidar, la plata sumei de bani reprezentând echivalentul prejudiciului cauzat reclamantei prin refuzul perfectării contractului de vânzare - cumpărare având ca obiect terenul indicat şi a dobânzilor legale aferente acesteia, pentru perioada dintre 01.04.2014 şi până la data plăţii integrale a debitului principal, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 1276/18.05.2015, Tribunalul Constanţa a admis excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a Primăriei Oraşului Cernavodă şi a respins acţiunea formulată de reclamantă în contradictoriu cu pârâta, ca fiind îndreptată împotriva unei persoane lipsite de capacitate de folosinţă. A respins ca neîntemeiată excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată de reclamanta S.C. B. S.R.L., prin administrator judiciar A., în contradictoriu cu pârâtele Oraşul Cernavodă prin Primar, Consiliul Local al Oraşului Cernavodă şi Primarul Oraşului Cernavodă, luând act că pârâtele nu au solicitat cheltuieli de judecată.

Prin decizia nr. 127 din 28 februarie 2017, instanţa de apel a respins cererea de completare a deciziei civile nr. 476/03.10.2016 pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, formulată de apelanta reclamanta A. în calitate de administrator judiciar al debitoarei B. S.R.L., ca nefondată. A admis cererea de îndreptare a erorii materiale, în sensul că se va menţiona în mod corect în decizie "acţiunea formulată de reclamanta A. în calitate de administrator judiciar al B. SRL", iar nu "acţiunea formulată de reclamanta B. S.R.L. - prin administrator judiciar A.".

Prin încheierea din data de 15 mai 2017 pronunţată de aceeaşi instanţă, la cererea reclamantei, s-a lămurit dispozitivul deciziei nr. 476/03.10.2016, în sensul că preţul de 517.530 RON nu include taxa pe valoare adăugată.

Împotriva deciziilor nr. 476/03.10.2016 şi nr. 127/28.02.2017 pronunţate de instanţa de apel a formulat cereri de recurs reclamanta A., în calitate de administrator judiciar al S.C. B. S.R.L.

1. Recursul declarat împotriva deciziei civile nr. 476/03.10.2016, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

1.a. Calificarea H.C.L. Cernavodă nr. 9/2010 drept promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare obliga instanţa de apel la admiterea apelului sub aspectul capătului principal de cerere, de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare a terenului în cauză .

Potrivit art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005, în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

Textul citat permite pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare exact în situaţia verificată de instanţa în speţă, aceea a unei perfectării unei promisiuni de vânzare-cumpărare urmată de refuzul uneia dintre părţi de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare, împrejurare în raport de care respingerea apelului formulat cu privire la respingerea de către prima instanţă a pretenţiei de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare cumpărare este contrar considerentelor care impuneau admiterea.

1.b. Faptul că nu a fost fixat un termen de perfectare a contractului de vânzare echivalează cu scadenţa imediată a unei obligaţii pure şi simple.

Doar o obligaţie afectată de un termen de executare ar fi putut conduce la concluzia că obligaţia nu este scadentă anterior împlinirii termenului astfel stipulat - interpretare fundamentată pe dispoziţiile art. 1022 şi următoarele C. civ. şi, în special, pe interpretarea per a contrario a dispoziţiilor art. 1022 C. civ.

Faptul că obligaţia de perfectare a contractului de vânzare nu era afectată de un termen rezultă din chiar HCL Cernavodă nr. 9/2010, fiind evident că preţul urma a fi plătit după perfectarea contractului de vânzare (acesta constituind cauza plăţii) şi nu ca arvună în cadrul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

Dacă preţul a fost stabilit pentru transferul dreptului de proprietate, este evident că scadenţa obligaţiei de perfectare a acestuia era anterioară scadenţei primei tranşe convenite, anterioară deci lunii aprilie 2010.

Mai mult, niciodată intimaţii nu au opus o apărare potrivit cu care obligaţia de perfectare a contractului nu era scadentă, dimpotrivă, au invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, calculând scadenţa obligaţiei de perfectare a contractului ca fiind data adoptării HCL 09/2010.

Pe de altă parte, conflictul dintre considerentele deciziei apelate şi chiar dintre acestea si dispozitiv rezultă şi din aceea că instanţa de apel a admis cererea de obligare a intimatelor la perfectarea contractului, soluţie cel puţin discutabilă în condiţiile în care s-a apreciat că obligaţia de perfectare nu ar fi fost scadentă. Dacă obligaţia nu ar fi fost scadentă nu ar fi fost incidente dispoziţiile art. 1073 C. civ.

1.c. Preţul stabilit de instanţă nu este cel cuvenit.

Instanţa a nesocotit convenţia părţilor, constând, astfel cum reţine, dintr-o promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare rezultată ca efect al întâlnirii dintre cerere şi ofertă în cadrul HCL Cernavodă nr. 9/2010 şi procesul-verbal de negociere care a precedat-o, prin care s-a convenit un preţ al contractului de 38,43 euro/mp + TVA, corespunzător unui preţ total de 249.036,86 euro.

Instanţa nu poate nesocoti voinţa părţilor, cu atât mai mult cu cât a apreciat incidente dispoziţiile art. 1073 C. civ. referitoare la dreptul de a obţine îndeplinirea exactă a obligaţiilor asumate de părţi.

De altfel, instanţa de apel nu motivează de nicio manieră opţiunea proprie de stabilire a unui preţ de vânzare net inferior celui convenit de părţi.

Stabilirea valorii actuale a terenului s-a realizat prin expertiza cu acest obiectiv administrată de recurentă, prezentând însă relevanţă în soluţionarea capătului de cerere subsidiar, aspect în mod repetat precizat.

1.d. Este greşită şi soluţia de respingere a cererii de obligare a intimatelor la plata preţului (oricare ar fi acesta).

Instanţa de apel reţine în considerente că preţul va fi plătit cu ocazia perfectării contractului de vânzare, soluţie care va obliga părţile să sesizeze în mod repetat instanţele, în loc să tranşeze printr-o singură hotărâre şi în mod definitiv toate pretenţiile cu acelaşi izvor.

Soluţionând pretenţia de obligare la perfectarea unui contract, instanţa trebuia să cuprindă în dispozitiv toate elementele esenţiale ale acestuia, scadenţa obligaţiilor părţilor fiind, indubitabil, unul dintre aceste elemente.

1.e. Dobânzile au fost solicitate în raport de omisiunea îndeplinirii la scadenţa convenită (aprilie 2010 şi 31.05.2010) prin convenţia părţilor a obligaţiei de plată a preţului.

Obligaţia de plată a preţului terenului dă naştere în patrimoniul subscrisei unui drept de creanţă.

2. Recursul declarat împotriva deciziei nr. 127 din data de 28 februarie 2017.

2.a. Cu privire la cererea de completare privind pe pârâtul Primarul Oraşului Cernavodă, invocând dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Nu corespunde realităţii faptul că din considerentele deciziei rezultă că acţiunea ar fi fost apreciată drept întemeiată numai în raport de intimaţii Oraşul Cernavodă prin Primar şi Consiliul Local al Oraşului Cernavodă.

Inclusiv dispozitivul deciziei se referă la admiterea apelului şi împotriva intimatului Primarul Oraşului Cernavodă, fără ca acesta să fie obligat, ceea ce confirmă omisiunea instanţei de apel în ce priveşte indicarea Primarului ca persoană obligată la perfectarea contractului şi plata cheltuielilor.

De altfel, nicio parte nu a invocat o apărare care să determine respingerea acţiunii doar faţă de Primar, nici în prima instanţă şi nici în instanţa de apel.

2.b. Cererea de completare care a vizat stabilirea scadenţei obligaţiei de plată a preţului a fost respinsă reţinându-se că instanţa nu a fost învestită cu un capăt de cerere având ca obiect stabilirea scadenţei obligaţiei de plată a preţului, dar şi în raport de aprecierea potrivit cu care scadenţa obligaţiei de plată a preţului nu reprezintă un element esenţial al contractului de vânzare, asupra căruia instanţa să fie chemată să se pronunţe din oficiu, atrăgând incidenţa dispoziţiilor art. 483 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

În realitate, s-a solicitat stabilirea scadenţei, aceasta fiind finalitatea urmărită prin pretenţia de obligare a plata preţului, iar soluţionarea favorabilă a pretenţiei de obligare a intimaţilor - pârâţi la plata preţului ar fi determinat o scadenţă implicită a obligaţiei de plată a preţului care ar fi coincis cu momentul la care hotărârea ar fi devenit definitivă. Scadenţa este un element esenţial al oricărei obligaţii.

Dispoziţiile art. 1362 C. civ. (1864), reţinute în mod corect în cauză, nu sunt de natură a rezolva problema reclamantei, deoarece intimaţii-pârâţi au fost obligaţi la perfectarea unui contract de vânzare, iar lipsa unei scadenţe stabilite de instanţă poate permite intimaţilor speculaţii, în sensul de a pretinde inserarea unei scadenţe, chiar a uneia îndepărtate, situaţie în raport de care dispoziţiile art. 1362 C. civ. nu ar fi aplicabile, contractul neperfectându-se tocmai pentru că ar exista neînţelegeri ale părţilor asupra scadenţei obligaţiei de plată a preţului, aspect nedezlegat de instanţă.

Ceea ce interesează este preţul (plata acestuia) şi nu atât perfectarea contractului de vânzare, care le profită mai mult intimaţilor pârâţi.

Recurenta a depus o completare a motivelor de casare cuprinse în recursul declarat împotriva deciziei nr. 476 din data de 3 octombrie 2016, indicând motivul de casare reglementat de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Având în vedere că prin considerentele deciziei civile 127/28.02.2017 s-a lămurit faptul prin decizia civilă nr. 476/2016 a fost respinsă acţiunea îndreptată împotriva Primarului Oraşului Năvodari, s-au completat motivele de recurs, arătându-se că în această decizie nu poate fi identificat niciun considerent care să fundamenteze pretinsa soluţie de respingere a acţiunii îndreptate împotriva Primarului Oraşului Cernavodă.

Înalta Curte urmează să admită recursul formulat împotriva deciziei nr. 476 din data de 3 octombrie 2016 şi să dispună trimiterea cauzei spre rejudecare, în limitele şi în considerarea argumentelor ce succed:

Primele două critici de recurs vizează soluţia asupra petitului principal, însă după pronunţarea deciziei de apel s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. x/21 iunie 2017, cu menţiuni referitoare la preţul stabilit prin decizia de apel, primirea sumei înaintea autentificării contractului şi transmiterea proprietăţii, respectiv predarea imobilului la data autentificării.

Contractul a fost depus la dosar de către recurenta reclamantă, cu precizarea că după data formulării recursului intimaţii pârâţi au înţeles să-şi execute obligaţia stabilită prin decizia de apel.

Hotărârea solicitată a fi pronunţată în soluţionarea cererii principale are efect constitutiv, înlocuind judiciar acordul părţilor, ţine loc de act de vanzare-cumpărare şi are o valoare echivalentă acestuia, ceea ce face ca, ţinând cont de elementul nou intervenit, să nu se mai justifice analiza criticilor aferente, deşi prin precizarea depusă în dosar, recurenta reclamantă a arătat că susţine motivele de casare a deciziei, subliniind însă că susţine în special pe cel ce vizează încălcarea convenţiei părţilor cu privire la preţul de transfer al imoblilului.

De altfel, inclusiv în cererea de recurs, recurenta reclamantă a arătat că problema ridicată privind acest petit este, în principal, una de principiu, pentru că în soluţionarea acestuia trebuie constată îndeplinirea aceloraşi condiţii care au fost avute în vedere pentru a se dispune în sensul obligării la perfectarea acestuia şi că a optat pentru criticarea soluţiei pentru a face mai uşor de înţeles criticile referitoare la preţul pentru care s-a dispus perfectarea contractului şi la dobânzi.

În mod corect s-au respins cererea de obligare la plata preţului, întrucât acesta, fiind inerent actului de vânzare-cumpărare, este achitat cu ocazia încheierii acestuia, şi cererea de plată a dobânzilor, dat fiind cadrul procesual al litigiului de faţă. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare generează obligaţia personală de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare-cumpărare promis, sens în care s-a şi declanşat litigiul de faţă.

În soluţionarea unei cereri prin care se solicită executarea obligaţiilor asumate prin încheierea unei promisiuni de vânzare-cumpărare (confirmată prin decizie), instanţa verifică existenţa condiţiilor necesare în soluţionarea unei astfel de cereri, dezlegările instanţei de apel sub acest aspect, în aplicarea art. 1073 C. civ. anterior, nefiind contestate în recurs.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un contract în temeiul căruia părţile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, în condiţiile şi cu conţinutul determinat deja în înscrisul constatator al promisiunii. Părţile cad de acord nu numai asupra angajamentului de a contracta, dar prestabilesc şi conţinutul esenţial al contractului ce urmează să se încheie (natura contractului, obiectul la care se referă şi preţul).

Având în vedere aceste considerente, reţinute în analiza criticii de recurs referitoare la preţul pentru care s-a dispus perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, pentru care decizia nu cuprinde nicio justificare în afara menţiunii că acesta corespunde valorii actuale a terenului, Înalta Curte urmează să admită recursul, să caseze decizia şi să dispună trimiterea cauzei spre rejudecare, cu aplicarea dispoziţiilor art. 488 alin. pct. 8 şi art. 497 C. proc. civ.

Cu ocazia rejudecării va fi avut în vedere şi contractul de vanzare-cumpărare intervenit după pronunţarea deciziei de apel, urmând a se aprecia asupra relevanţei acestuia în cauză.

Cum s-a reţinut şi în raportul întocmit în cauză, completarea motivelor de recurs a fost formulată tardiv, cu încălcarea art. 487 alin. (1) coroborat cu art. 485 alin. (1) C. proc. civ., care prevăd că recursul se va motiva prin însăşi cererea de recurs, nefiind relevat un motiv de ordine publică, în condiţiile art. 489 alin. (3) C. proc. civ.

Recursul formulat împotriva deciziei civile nr. 127/28.02.2017 este nefondat, urmând a fi respins ca nefondat, nefiind incidente dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., invocate în susţinere.

Instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor art. 444 C. proc. civ., constatând că nu se impune pronunţarea unei decizii de completare.

Astfel cum s-a arătat în motivarea deciziei, în dispozitivul deciziei de apel au fost indicaţi pârâţii în sarcina cărora a fost stabilită obligaţia şi au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei (prin care s-a respins ca neîntemeiată acţiunea formulată în contradictoriu şi cu intimatul pârât Primarul Oraşului Cernavodă), o eventuală lipsă a motivării neputând fi sancţionată pe calea aleasă.

Totodată, instanţa nu a fost învestită cu un capăt de cerere de stabilire a scadenţei obligaţiei de plată a preţului, iar acesta nu reprezintă o cerere accesorie asupra căruia instanţa să fie obligată să se pronunţe din oficiu, cum corect s-a reţinut în cauză - acestea fiind limitele în care a avut a se pronunţa instanţa în soluţionarea cererii cu care a fost sesizată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta A., în calitate de administrator judiciar al S.C. B. S.R.L., împotriva deciziei nr. 476 din data de 3 octombrie 2016, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Casează decizia şi trimite cauza pentru rejudecare la aceeaşi curte de apel.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A., în calitate de administrator judiciar al S.C. B. S.R.L., împotriva deciziei nr. 127 din data de 28 februarie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 22.05.2018.