Eradication of nullified private-signature addenda from land register following absolute nullity for lack of authentic form

Din examinarea lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la Tribunalul Braşov, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, sub nr. x/62/2015 la data de 17 august 2015, reclamanta SC A. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC B. SRL solicitând să se constate nulitatea absolută a actului adiţional (AA.) sub semnătură privată nr. x din 22 mai 2009, încheiat la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 16 august 2007 de BNP C. şi a AA. sub semnătură privată nr. x din 05 noiembrie 2010 încheiat la acelaşi contractul de vânzare-cumpărare şi să se dispună radierea notărilor acestor acte adiţionale din CF nr. 38506 a Mun. Braşov, având nr. top 11331/1/3, CF nr. 38514 a mun. Braşov, nr. top 11331/1/4 şi CF nr. 35656 a mun. Braşov, nr. top 11331/1/5, cu cheltuieli de judecată.

Prin Sentinţa civilă nr. 159/C din 21 martie 2016 a Tribunalului Braşov, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a fost admisă în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC A. SRL, în insolvenţă, prin administrator special D. şi prin administrator judiciar E. în contradictoriu cu pârâta SC B. SRL, şi, în consecinţă s-a constatat nulitatea absolută a actelor adiţionale sub semnătură privată nr. x din 22 mai 2009 şi nr. x din 05 noiembrie 2010 încheiate la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 16 august 2007 de BNP C. A fost respins capătul de cerere privind radierea notărilor actelor adiţionale menţionate din CF nr. 38506 a mun. Braşov. Au fost respinse cererile reclamantei şi pârâtei de acordare a cheltuielilor de judecată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamanta SC A. SRL solicitând schimbarea sentinţei în sensul admiterii în totalitate a cererii de chemare în judecată, cu cheltuieli de judecată.

Prin Decizia civilă nr. 1203/Ap din 26 septembrie 2016 pronunţată de Curtea De Apel Braşov, secţia civilă, a fost admis apelul declarat de reclamanta SC A. SRL prin reprezentant legal împotriva Sentinţei civile nr. 159/C din 21 martie 2016 a Tribunalului Braşov, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, care a fost schimbată în parte în sensul că s-a dispus şi radierea notării actelor adiţionale menţionate din cartea funciară. Au fost menţinute restul dispoziţiilor din sentinţă. A fost obligată intimata SC B. SRL să plătească suma de 3240 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta SC B. SRL solicitând admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei instanţei de apel în vederea rejudecării apelului.

Înalta Curte, a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului, în temeiul art. 493 alin. (2) C. proc. civ.

Examinându-se cererea de recurs, în cadrul procedurii de regularizare a cererii, în baza art. XVII alin. (3) raportat la art. XV alin. (2) din Legea nr. 2/2013 şi art. 486 C. proc. civ. s-a constatat că aceasta îndeplineşte cerinţele de formă prevăzute la art. 486 C. proc. civ.

În raport de dispoziţiile art. 486 alin. (2) C. proc. civ., s-a constatat că a fost achitată taxa judiciară de timbru în sumă de 100 RON conform art. 24 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013. Recursul este formulat în cadrul termenului procedural prevăzut de art. 485 alin. (1) C. proc. civ.

La data de 1 februarie 2017, în conformitate cu dispoziţiile art. 490 alin. (2) teza I, cu referire la art. 471 alin. (5) C. proc. civ. s-a dispus comunicarea recursului către intimată, cu menţiunea de a depune la dosarul cauzei întâmpinare în termen de cel mult 30 de zile, însă aceasta nu a înţeles să se conformeze acestei obligaţii.

În baza art. XVII alin. (2) din Legea nr. 2/2013, coroborat cu art. 493 alin. (2) C. proc. civ., s-a dispus întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursurilor, fiind desemnată persoana în vederea întocmirii raportului.

Prin încheierea din camera de consiliu de la data de 21 iunie 2017 potrivit dispoziţiilor art. 494 alin. (4) C. proc. civ., s-a dispus comunicarea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului.

Prin încheierea din camera de consiliu de Ia data de 8 noiembrie 2017, a fost admis în principiu recursul şi a fost fixat termen la data de 31 ianuarie 2018 în vederea soluţionării recursului.

Motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursurile şi dezvoltarea lor

Recurenta a invocat motivul de casare reglementat de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. susţinând că decizia recurată este nulă întrucât instanţa de apel a rămas în pronunţare la termenul de judecată din data de 20 septembrie 2016 şi a amânat pronunţarea până la data de 26 septembrie 2016, însă recurentei nu i-a fost comunicată decât decizia recurată, nu şi încheierea de amânare a pronunţării, omisiune de natură a permite prezumţia potrivit cu care aceasta nu a fost întocmită, cu încălcarea normei imperative conţinute în art. 233 C. proc. civ.

Printr-o altă critică se arată că instanţa de apel a depăşit limitele puterii judecătoreşti prin admiterea cererii intimatei-reclamante de radiere din cartea funciară a celor două acte adiţionale având în vedere dispoziţiile art. 33 alin. (2) raportat la art. 31 din Legea nr. 7/1996, din a căror interpretare rezultă că cererea de radiere se soluţionează de către oficiul teritorial de carte funciară.

Prin hotărârea recurată, instanţa de apel a încălcat flagrant regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii. Se are în vedere de către recurentă aspectul reţinut de prima instanţă, potrivit cu care pretenţia de radiere a notării celor două acte adiţionale din cartea funciară nu a fost întemeiată în drept. Omisiunea intimatei-reclamante nu a fost complinită de prima instanţă în calea de atac a apelului, Curtea de Apel Braşov punând în discuţia părţilor incidenţa în soluţionarea căii de atac - sub aspectul radierii notării actelor adiţionale - a Decretului-lege nr. 215/1938, pentru ca, în cele din urmă, să fie întemeiată soluţia pe dispoziţiile Legii nr. 7/1996. Apreciază recurenta că, în speţă, au fost încălcate dreptul la apărare şi principiul contradictorialităţii.

Recurenta susţine că o asemenea "identificare" a cauzei acţiunii/pretenţiei de radiere s-a realizat direct în calea de atac, dar şi prin punerea în discuţia părţilor a unui temei de drept şi fundamentarea soluţiei pe cu totul altul, o asemenea "calificare" putând fi realizată (cel mult) doar ca efect al unei anulări prealabile a hotărârii instanţei de fond pentru omisiunea desăvârşirii fondului cât priveşte capătul accesoriu de cerere.

Printr-o altă critică se susţine că hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază [art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.]. Sub un prim aspect, motivarea instanţei de apel nu combate considerentul primei instanţe referitor la faptul că, în speţă, capătul de cerere având ca obiect radiere nu este unul accesoriu, ci unul principal, la fel cum nu înlătură argumentele primei instanţe referitoare la faptul că constatarea nulităţii pentru simplul fapt al neperfectării actelor adiţionale în formă autentică şi nu pentru lipsa consimţământului nu impune radierea, actul fiind unul valabil încheiat.

Pe de altă parte, instanţa de apel recunoaşte implicit valabilitatea actelor adiţionale chiar după momentul constatării nulităţii acestora pentru lipsa formei autentice, dar apreciază că aceasta nu prezintă relevanţă cât priveşte "sancţiunea" radierii, fără a motiva în fapt şi drept acest considerent. Pe aceeaşi linie, instanţa de apel apreciază că situaţia juridică reală nu mai corespunde cuprinsului cărţii funciare, fără a motiva opinia astfel formulată.

O altă critică vizează faptul că hotărârea recurată a fost pronunţată cu încălcarea normelor de drept material [art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.]. Recurenta arată că nu corespunde realităţii argumentul instanţei de apel potrivit cu care situaţia juridică reală nu ar mai corespunde cu cuprinsul cărţii funciare. Cele două acte adiţionale au fost doar notate în cartea funciară a imobilului, tocmai datorită lipsei formei autentice a acestora. Acestea au fost notate ca fapte juridice în legătură cu imobilul şi nu reprezintă un "titlu", astfel cum sunt calificate de instanţa de apel, între părţi producând efecte contractul de vânzare-cumpărare iniţial, singurul întabulat, notarea celor două acte adiţionale având ca finalitate asigurarea publicităţii acestora, informarea persoanelor interesate cu privire la obligaţiile asumate de fiecare dintre cele două părţi. Actele adiţionale nu au fost niciodată privite nici măcar de OCPI Braşov ca acte adiţionale la contractul de vânzare-cumpărare (tocmai pentru lipsa formei autentice), împrejurare în raport de care constatarea nulităţii acestora nu a generat o modificare a situaţiei juridice reale de natură a impune radierea acestora din cartea funciară.

Înalta Curte, examinând cererea de recurs constată că recursul este nefondat pentru considerentele ce succed.

Recurenta a invocat motivul de casare reglementat de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. susţinând că i-a fost comunicată doar decizia recurată, nu şi încheierea de amânare a pronunţării.

Motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când, prin hotărârea dată, instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii.

Conform art. 175 C. proc. civ. actul de procedură este lovit de nulitate dacă prin nerespectarea cerinţei legale s-a adus părţii o vătămare care nu poate fi înlăturată decât prin desfiinţarea acestuia, textul de lege instituind o nulitate condiţionată.

Cum în cauză, încheierea de amânare a pronunţării există la dosar, omisiunea de a comunica odată cu decizia şi încheierea de amânare a pronunţării nu atrage nulitatea hotărârii de vreme ce respectiva încheiere există şi se află la dosar.

Partea căreia nu i-a fost comunicată încheierea de dezbateri este oricând în termen de a formula critici cu privire la aceasta, necomunicarea încheierii de amânare a pronunţării neproducându-i o vătămare care poate fi înlăturată doar prin anularea actului, prin urmare critica este nefondată.

Critică prin care se arată că instanţa de apel a depăşit limitele puterii judecătoreşti având în vedere dispoziţiile art. 33 alin. (2) raportat Ia art. 31 din Legea nr. 7/1996, din a căror interpretare rezultă că cererea de radiere se soluţionează de către oficiul teritorial de carte funciară este nefondată.

Potrivit art. 33 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 înscrierile şi radierile efectuate în cărţile funciare nu pot fi rectificate decât pe baza hotărârii instanţei judecătoreşti definitive şi irevocabile sau pe cale amiabilă, în baza unei declaraţii date în formă autentică, de titularul tabular, respectiv de titular, în baza unei documentaţii cadastrale, prin urmare legea nu atribuie exclusivitate de soluţionare a cererilor Biroului de carte funciară.

Printr-o altă critică s-a arătat că instanţa de apel a greşit când a reţinut că temeiul solicitării radierii din cartea funciară a notării actelor adiţionale este art. 33 din Legea nr. 7/1996 deşi reclamanta nu a indicat niciun temei al acestui petit, motiv pentru care apreciază recurenta că, în speţă, au fost încălcate dreptul la apărare şi principiul contradictorialităţii, deoarece deşi instanţa de apel a pus în discuţie incidenţa Decretului-lege nr. 115/1938 soluţia s-a pronunţat pe alt temei, o asemenea "calificare" putând fi realizată doar ca efect al unei anulări prealabile a hotărârii instanţei de fond pentru omisiunea desăvârşirii fondului cât priveşte capătul accesoriu de cerere.

Şi această critică este nefondată. Conform art. 22 C. proc. civ. alin. (4), judecătorul dă sau restabileşte calificarea juridică a actelor şi faptelor deduse judecăţii, chiar dacă părţile le-au dat o altă denumire. În acest caz judecătorul este obligat să pună în discuţia părţilor calificarea juridică exactă.

Raportat la motivul de nelegalitate invocat şi anume art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. potrivit căruia instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, recurenta nu a indicat vătămarea care i s-a produs şi care nu poate fi înlăturată decât prin desfiinţarea actului procedural.

În plus, contrar susţinerilor recurentei, din încheierea din 26 septembrie 2016 pronunţată de instanţa de apel, nu rezultă ceea ce susţine aceasta, şi anume că instanţa s-ar fi pronunţat pe un alt temei legal decât cel pus în discuţia părţilor.

Printr-o altă critică s-a susţinut că hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază [art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.] sens în care s-a arătat că instanţa de apel nu a combătut considerentul primei instanţe referitor la faptul că, în speţă, capătul de cerere având ca obiect radiere nu este unul accesoriu, ci unul principal şi nu a înlăturat argumentele primei instanţe referitoare la faptul că constatarea nulităţii pentru simplul fapt al neperfectării actelor adiţionale în formă autentică şi nu pentru lipsa consimţământului nu impune radierea, actul fiind unul valabil încheiat.

Contrar acestor susţineri, instanţa de apel a admis capătul de cerere privind radierea din cartea funciară a înscrisurilor anulate în considerarea admiterii acţiunii principale de către instanţa de fond şi cu justificarea că notările din cartea funciară trebuie să fie în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.

Instanţa de apel s-a rezumat strict la consecinţele admiterii obiectul principal al acţiunii şi anume anularea actelor juridice pentru nerespectarea formei autentice, doar acest aspect având relevanţă în cauză.

Astfel, instanţa de apel a menţionat că valabilitatea convenţiei părţilor sub aspectul obligaţiilor asumate şi posibilitatea valorificării înscrisurilor ca înscrisuri sub semnătură privată sunt elemente care nu pot menţine notări în cartea funciară despre acte anulate iar argumentul pentru care a reţinut că se impune radierea înscrierilor în cartea funciară pe considerentul că situaţia juridică reală nu mai corespunde cu cuprinsul cărţii funciare, este o motivare suficientă.

Este nefondată şi critica prin care recurenta susţine că hotărârea recurată a fost pronunţată cu încălcarea normelor de drept material [art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.] sens în care arată că nu corespunde realităţii argumentul instanţei de apel potrivit cu care situaţia juridică reală nu ar mai corespunde cu cuprinsul cărţii funciare întrucât cele două acte adiţionale au fost doar notate în cartea funciară a imobilului ca fapte juridice, tocmai datorită lipsei formei autentice a acestora.

Potrivit principiului quod nullum est, nullum producit effectum adică un act nul nu mai produce efecte. Or, atâta timp cât actele au fost anulate printr-o hotărâre judecătorească, aducerea la îndeplinirea a acesteia presupune rectificarea înscrierilor efectuate în baza acestor acte astfel încât înscrierea în cartea funciară să fie în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului.

Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte, în temeiul art. 497 C. proc. civ. constatând că motivele de nelegalitate nu sunt fondate, va respinge recursul.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă SC B. SRL împotriva Deciziei civile nr. 1203/Ap din 26 septembrie 2016 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 31 ianuarie 2018.

Procesat de GGC - CT