Rectification of co-ownership shares and partial annulment of sale contract under Law 550/2002 based on exclusive commercial use of access corridor

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 1021 din 2 decembrie 2011, Tribunalul Cluj a admis în parte acţiunea extinsă şi completată, intentată de reclamanta S.C. A. S.A. împotriva pârâţilor Statul Român prin Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, S.C. B. S.R.L., S.C. C. S.A., D., E., S.C. F. S.R.L. şi S.C. G. S.R.L. Cluj-Napoca.

S-a admis atât cererea reconvenţională formulată de pârâta S.C. G. S.R.L. în contradictoriu cu reclamanta şi pârâţii Statul Român prin Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, S.C. B. S.R.L., S.C. C. S.A., D., E., cât şi cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienta S.C. H. S.R.L. Cluj-Napoca.

S-a dispus rectificarea cotei părţi indivize comune aferente apartamentului nr. 1 prevăzut cu nr. top. x nr. cadastral 8243/I/1 înscris în CF x, de la 1,15/100 la 1,23/100.

S-a dispus rectificarea cotei părţi indivize aferente apartamentului nr. 1 a prevăzut cu nr. top. x şi nr. cadastral x înscrise în CF x Cluj-Napoca, proprietatea pârâtei S.C. C. S.R.L. de la 4,02/100 la 4,30/100.

S-a dispus rectificarea suprafeţei şi cotei părţi indivize comune aferente apartamentului nr. 2 prevăzut cu nr. top. x înscris în CF x Cluj, după cum urmează: suprafaţa se rectifică de la 173,52 mp la 173,96 mp iar cota părţilor indivize comune de la 5,03% la 5,39/100.

S-a dispus rectificarea suprafeţei şi cotei părţi indivize comune aferente apartamentului nr. 3 prevăzut cu nr. top. x înscris în CF x Cluj, după cum urmează: suprafaţa se rectifică de la 585,10 mp la 307,53 mp iar cota părţilor indivize comune de la 16,95/100 la 9,53/100.

S-a dispus rectificarea cotei părţi indivize comune aferente apartamentului nr. 4 prevăzut cu nr. top. x înscris în CF x Cluj, de la 0,27/100 la 0,29/100.

S-a dispus rectificarea cotei părţi indivize comune aferente apartamentului nr. 5 prevăzut cu nr. top. x înscris în CF x Cluj, de la 0,77/100 la 0,82/100.

S-a dispus rectificarea cotei părţi indivize comune aferente apartamentului nr. 6 prevăzut cu nr. top. x înscris în CF x, de la 1,77/100 la 1,89/100.

S-a dispus rectificarea cotei părţi indivize comune aferente apartamentului nr. 7 prevăzut cu nr. top. x înscris în CF x Cluj, de la 16,99/100 la 17,99/100.

S-a dispus rectificarea cotei părţi indivize comune aferente apartamentului nr. 8 prevăzut cu nr. top. x înscris în CF x Cluj, de la 10,75/100 la 11,51/100.

S-a dispus rectificarea cotei părţi indivize comune aferente apartamentului nr. 9 prevăzut cu nr. top. x înscris în CF x Cluj, de la 3,81/100 la 3,96/100.

S-a dispus rectificarea cotei părţi indivize comune aferente apartamentului nr. 10 prevăzut cu nr. top. x înscris în CF x, de la 3,09/100 la 3,96/100.

S-a dispus rectificarea cotei părţi indivize comune aferente apartamentului nr. 11 prevăzut cu nr. top. x înscris în CF x Cluj, de la 17,85/100 la 19,07/100.

S-a dispus rectificarea cotei părţi indivize comune aferente apartamentului nr. 12 prevăzut cu nr. top. x înscris în CF x, de la 5,26/100 la 5,63/100.

S-a dispus rectificarea cotei părţi indivize comune aferente apartamentului nr. 13 prevăzut cu nr. top. x înscris în CF x Cluj, de la 4,09/100 la 4,37/100.

S-a dispus rectificarea cotei părţi indivize comune aferente apartamentului nr. 14 prevăzut cu nr. top. x înscris în CF x Cluj, de la 4,56/100 la 4,89/100.

S-a dispus rectificarea cotei părţi indivize comune aferente apartamentului nr. 15 prevăzut cu nr. top. x înscris în CF x Cluj, de la 2,31/100 la 2,48/100.

S-a dispus rectificarea cotei părţi indivize comune aferente apartamentului nr. 16 prevăzut cu nr. top. x înscris în CF x Cluj, de la 1,32/100 la 1,42/100.

S-a dispus ca rectificarea cotelor părţi indivize comune în sensul arătat mai sus să se efectueze în CF col. x Cluj sau coala funciară rezultată din conversia pe hârtie a acesteia.

S-a dispus înscrierea în CF col. x Cluj, provenită din conversia pe hârtie a CF x Cluj, ca parte indiviză comună a clădirii cu mai multe apartamente, a gangului de acces;

S-a dispus scoaterea din părţile indivize comune a gangului de acces în suprafaţă de 37,25 mp, care va fi individualizat ca un imobil nou, respectiv apartamentul 1b situat în B-dul Eroilor, prevăzut cu nr. top. x, la parter, corp 1, compus din 1 gang de acces cu suprafaţa de 37,25 mp, cu p.i.c de 1,15/100 asupra căruia se înscrie proprietatea Statului Român în administrarea operativă a Consiliului Local al municipiului Cluj-Napoca;

S-a dispus înscrierea în CF a dreptului de proprietate al reclamantei S.C. A. S.A. asupra cotei de 99,197% din apartamentul nr. 3 situat în Cluj-Napoca, B-dul Eroilor, prevăzut cu nr. top. x, şi asupra cotei de 289,08/912 parte din imobilul curte prevăzut cu nr. top. x înscris in CF x, cu titlu de cumpărare în baza Legii 550/2002;

S-a dispus înscrierea în CF asupra cotei aferente reclamantei din apartamentul prevăzut cu nr. top. x şi din imobilul cu nr. top. x a dreptului de ipotecă în favoarea Consiliului Local al municipiului Cluj-Napoca pentru suma de 688.450 RON plus TVA şi dobânda anuală de 10%;

S-a dispus sistarea stării de indiviziune asupra apartamentului nr. 3 înscris în CF x Cluj prevăzut cu nr. top. x; în natură, prin formarea a două imobile noi, respectiv: Apartamentul nr. 3 prevăzut cu top nou x/1 apartamentul nr. 3 la parter şi etaj corp 1 B-dul Eroilor compus: la parter din 1 încăpere acumulatori, la etaj, 10 birouri, 1 coridor, 1 hol, 1 antreu 1 grup sanitar 1 coridor interior, un coridor exterior, în suprafaţă utilă de 302,74 mp cu p.i.c de 9,38/100 parte, se atribuie reclamantei S.C. A. S.A. şi apartamentul nr. 3a prevăzut cu nr. top. x/2, la etaj, compus din birou în suprafaţă de 4,79 mp, cu p.i.c. de 0,15/100 parte, se atribuie pârâtei S.C. C. S.A .

S-a dispus înscrierea apartamentul nr. 3 prev. cu nr. top. x/1 în vechea coală funciară, pe seama reclamantei S.C. A. S.A., cu păstrarea înscrierii ipotecii şi a interdicţiei de înstrăinare şi grevare dispusă mai sus în sarcina S.C. A. S.A.

S-a dispus înscrierea apartamentului nr. 3 a prevăzut cu nr. top. x/2 într-o nouă coală funciară, în proprietatea pârâtei S.C. C. S.A., cu vechiul titlu de cumpărare şi partaj.

S-a dispus radierea din CF x Cluj a interdicţiilor de sub B 2 şi 3 şi a dreptului de ipotecă de sub B1, care se înscriu în coala funciară nouă în care se înscrie dreptul de proprietate al pârâtei S.C. C. S.A.

A fost obligat pârâtul Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca să încheie cu pârâta S.C. G. S.R.L. contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la gangul de acces individualizat ca un imobil nou, respectiv apartamentul 1b situat în B-dul Eroilor, prevăzut cu nr. top. x, la parter, corp 1, compus din 1 gang de acces cu suprafaţa de 37,25 mp, cu p.i.c de 1,15/100 sau în caz de refuz hotărârea ţine locul contractului autentic de vânzare-cumpărare.

S-a dispus înscrierea în CF a dreptului de proprietate al cumpărătoarei S.C. G. S.R.L.

S-a dispus obligarea pârâtei S.C. G. S.R.L. să încheie cu intervenienta S.C. H. S.R.L. contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la gangul de acces la individualizat ca un imobil nou, respectiv apartamentul 1b situat în B-dul Eroilor, prevăzut cu nr. top. x, la parter, corp 1, compus din 1 gang de acces cu suprafaţa de 37,25 mp, cu p.i.c de 1,15/100, sau în caz de refuz sentinţa ţine locul contractului autentic de vânzare-cumpărare;

S-a dispus înscrierea în CF a dreptului de proprietate al dobânditoarei S.C. P.P. S.R.L., cu titlu de cumpărare;

S-a dispus s-a constatat nulitatea parţială a contractului de vânzare - cumpărare autentificat din 02 martie 2006 de BNP I., respectiv cu privire la pivniţa de 19,80 mp parte inclusă în componenţa apartamentului nr. 7 situat în Cluj-Napoca, Bd. Eroilor, înscrisă în CF x Cluj;

S-a dispus dezmembrarea apartamentului nr. 7 înscris în CF x în două apartamente noi:- primul prevăzut cu nr. top. x apartamentul nr. 7 la parter şi etaje corp 2 în Bd. Eroilor, compus din: la parter, etaj 1, 2, 3 corp 2: 5 depozite, 1 magazie, cu suprafaţa de 560 mp, cu p.i.c de 17,38/100 parte înscrise în Cf x, care se reînscrie în aceeaşi carte funciară, în favoarea S.C. N. SA. - al doilea, ap. 7a, prevăzut cu nr. top. x, la subsol corp 1, în Bd. Eroilor, compus din 1 pivniţă în suprafaţă de 19,80 mp cu cota de 0,61/100 din p.i.c. aferente clădirii înscrisă în Cf x, care se înscrie în CF x, în proprietatea Statului Român şi administrarea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca.

S-a dispus obligarea pârâtului Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca să încheie cu pârâta S.C. G. S.R.L. contract autentic de vânzare cumpărare cu privire la apartamentul nr. 7a, prevăzut cu nr. top. x, la subsol corp 1, în Bd. Eroilor, compus din 1 pivniţă în suprafaţă de 19,80 mp cu cot p.i.c de 0,61/100in p.i.c. din clădirea înscrisă în Cf x.

S-a dispus înscrierea în CF a dreptului de proprietate al cumpărătoarei S.C. G. S.R.L., cu titlu de cumpărare.

S-a dispus obligarea pârâtei S.C. G. S.R.L. să încheie cu intervenienta S.C. H. S.R.L. contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentul 7a, prevăzut cu nr. top. x, la subsol corp 1, în Bd. Eroilor, compus din 1 pivniţă in suprafaţă de 19,80 mp cu cota de p.i.c. de 0,61/100 din clădirea înscrisă în Cf x sau în caz de refuz sentinţa ţine locul contractului autentic de vânzare-cumpărare.

S-a dispus înscrierea în CF a dreptului de proprietate al cumpărătoarei S.C. H. S.R.L.

S-a dispus comasarea apartamentelor nr. 1 situat în Cluj-Napoca, str. Eroilor, prevăzut cu nr. top. x înscris în CF x Cluj, nr. 14 prevăzut cu nr. top. x înscris în CF x şi nr. 15 prevăzut cu nr. top. cu nr. top. x înscris în CF x Cluj într-un singur apartament având nr. 1 prevăzut cu nr. top. x, ce se înscrie într-o coală funciară nouă pe seama aceluiaşi proprietar S.C. H. S.R.L., având descrierea, suprafaţa utilă şi cota părţilor indivize comune, după cum urmează: apartament nr. 1 la subsol, parter şi mezanin, în Bd. Eroilor, compus din: la subsol: 4 săli servire, 1 sas+scări acces, 1 sas, 2 holuri, 1 grup sanitar, 1 vestiar, 1 birou, 1 magazie, 2 bucătării, cu suprafaţa de 285 mp, la parter 1 spaţiu comercial, 1 hol, 1 WC cu s.u. de 37,25 mp, la mezanin 1 sală servire cu s.u. de 22,13 mp, total suprafaţă de 344,46 mp şi p.i.c de 10,6/100 parte. cu p.i.c de 10,68/100.

S-a dispus obligarea pârâtului Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca să plătească reclamantei suma de 10.000 RON cheltuieli de judecată.

S-a dispus obligarea pârâţilor Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, S.C. C. S.A. şi reclamanta S.C. A. S.A. să plătească pârâtei S.C. G. S.R.L. suma de 2000 RON cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că asupra imobilului înscris în CF colectivă nr. x Cluj-Napoca, nr. top x şi nr. cadastral x teren în suprafaţă de 1533 mp, sunt coproprietari Statul Român în administrarea operativ a Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca asupra cotei de 13.674.360/7.650.000 aferente apartamentului nr. 12, D. aspra cotei de 1.450.000/76.650.000 aferentă cotei de ½ din apartamentul nr. 9, S.C. C. S.A. asupra cotei de 13.022.835/7.650.000 aferente apartamentului nr. 12, D. asupra cotei de 1.450.000/76.650.000 aferentă cotei de ½ din apartamentul nr. 9, S.C. C. S.A. asupra cotei de 13.022.835/76.650.000 aferentă apartamentului nr. 7, S.C. B. S.R.L. asupra cotei de 3.100.000/76.650.000 aferentă apartamentului nr. 1 a.

În CF nr. x sub 8243-C1 este înscrisă clădirea edificată asupra terenului în suprafaţă de 1533 mp constând din casă cu 16 apartamente S+P+M în Bulevardul Eroilor nr. 23-25 şi Iuliu Maniu având ca părţi indivize comune fundaţiile, casa scării, coridoarele exterioare, WC, acces la pod, faţadele, podul, învelitorile, racordurile de apă-canal, gaz, electricitate şi terenul.

Iniţial, întreaga clădire a fost proprietatea exclusivă a Statului Român, în administrarea operativă a Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca, în anul 1996 fiind dezmembrată în 16 apartamente înscrise în CF nr. x Cluj-Napoca.

Din cele 16 apartamente, unele au fost vândute de proprietarul Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, în temeiul Legii nr. 112/1995 şi a Legii nr. 550/2002.

Apartamentele nr. 1, nr. 2, nr. 14 şi nr. 15 i-au fost vândute pârâtei S.C. F., în temeiul Legii nr. 550/2002.

Apartamentele nr. 3, nr. 7, nr. 11, nr. 12 şi nr. 13 i-au fost vândute pârâtei S.C. C. S.A.

Apartamentul nr. 1 A i-a fost vândut pârâtei S.C. B. S.R.L.

Apartamentul nr. 9 i-a fost vândut pârâtei D., iar apartamentul nr. 10 i-a fost vândut pârâtei E.

Apartamentele nr. 3, nr. 5, nr. 6, nr. 8 şi nr. 16 au rămas în proprietatea Statului Român, în administrarea operativă a Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca.

La data de 2 aprilie 2006, între Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca în calitate de vânzător şi reclamanta S.C. A. S.A. în calitate de cumpărător, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 144/2006, privind imobilul situat în Cluj-Napoca, B-dul Eroilor nr. 21-23 cu suprafaţa utilă de 317,16 mp, iar suprafaţa desfăşurată de 398,45 mp, precum şi terenul aferent în suprafaţă de 434 mp, care este cota indiviză din cartea funciară nr. x, înscris în CF individuală nr. x Cluj-Napoca, nr. top x, pentru preţul de 9.800.000 RON plus TVA de 19%.

Contractul de vânzare-cumpărare nu a putut fi încheiat în formă autentică, deoarece suprafaţa utilă a apartamentului cu nr. top x din CF nr. x este de 585,10 mp iar Statul Român nu este proprietar exclusiv asupra acestui apartament, o cotă de 0,803/100 parte fiind proprietatea pârâtei S.C. Napoca S.A.

Prin raportul de expertiză judiciară efectuat de expertul J., s-a stabilit că suprafaţa apartamentului nr. 3 vândut reclamantei este de 307,53 mp, iar acea cotă de 0,803/100 parte aflată în proprietatea S.C. C. S.A., se concretizează într-un birou în suprafaţă de 4,79 mp situat la etajul imobilului folosit de S.C. C. S.A. Raportat la suprafaţa apartamentului nr. 3 stabilită de expert, cota părţilor indivize comune aferente, este de 9,53/100 parte.

Expertul J. a recalculat cotele-părţi indivize aferente celor 16 apartamente din condominiu, în raport de suprafaţa utilă a apartamentelor, luând în calcul subsolul numai în cazul apartamentelor proprietatea S.C. G. S.R.L. amenajate ca restaurant, nu şi în cazul celor care şi-au păstrat destinaţia de pivniţă, propunând includerea în suprafaţa apartamentelor 5 şi 6 a coridorului exterior în suprafaţă de 22,17 mp care în prezent face parte din părţile indivize comune.

Reclamanta şi pârâta S.C. C. S.A. au cumpărat porţiuni determinate din apartamentul nr. 3, care s-a partajat în natură.

Gangul de acces face parte din părţile indivize comune ale clădirii înscrise în CF nr. x, însă în realitate, consiliul local i-a închiriat pârâtei S.C. F. S.R.L. această parte din imobil încă din anul 2000, acest spaţiu regăsindu-se în fişa de calcul a chiriei, de unde rezultă că Statul Român şi-a manifestat neechivoc opţiunea de a scoate acest gang din părţile indivize comune.

Poziţia consiliului local de opunere la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare cu privire la gang a fost contrazisă de faptul că prin Hotărârea Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca nr. 246 din 11 aprilie 2006, s-a aprobat vânzarea către S.C. F. a spaţiului cu suprafaţa utilă de 515,60 mp şi cota indiviză din teren de 13,73/100, respectiv suprafaţa de 210,48 mp pentru preţul de 1.750.000 RON.

Pivniţa în suprafaţă de 19,80 mp parte din ap. nr. 7 cu nr. top x i-a fost vândută pârâtei S.C. C. S.A., în baza Legii nr. 550/2002, a cărei succesoare este S.C. G. S.R.L., îndreptăţită la cumpărarea pivniţei ce intră în componenţa ap. nr. 7.

Între pârâta S.C. F. S.R.L. şi intervenienta S.C. H. S.R.L. s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare din 13.09.2007 cu privire la apartamentele 1, 14, 15, pivniţa în suprafaţă de 19,8 parte din ap. nr. 7 şi culoarul de acces amenajat în spaţiu comercial în suprafaţă de 41,27 mp, pentru preţul de 380.000 euro.

La data de 23 noiembrie 2010, între pârâta S.C. G. S.R.L. şi intervenienta S.C. H. S.R.L. s-a încheiat contractul autentic de vânzare-cumpărare pentru apartamentele 1,14 şi 15, pentru preţul de 1.229.186 RON.

Prin încheierea civilă nr. 115/C din 7 iunie 2012 a Tribunalului Cluj, s-a admis în parte cererea formulată de intervenienta S.C. H. S.R.L. şi în consecinţă:

S-a dispus îndreptarea erorilor materiale şi înlăturarea omisiunilor vădite strecurate în dispozitivul sentinţei civile nr. 1021/2011 pronunţată de Tribunalul Cluj la data de 2 decembrie 2011 în dosar nr. x/2007, după cum urmează:

s-a completat paragraful final pagina 21 rândul 5, parag. (8) pagina 22 rândul 1, parag. (10) pagina 22 rândul 1, parag. (3) pagina 23 rândul 1, parag. (5) pagina 23 rândul 1 din dispozitiv cu menţiunea că înscrierea sau intabularea se face în "CF nou format Cluj".

La pagina 20 parag. (5) rândul 3, numele pârâtei se scrie corect S.C. B. S.R.L. în loc de S. C. civ. S.R.L. iar in pagina 22 parag. (10) rândul 2, numele intervenientei se scrie corect S.C. H. S.R.L în loc de S. C. proc. civ. pen. S.R.L.

La parag. (1) pagina 23 rândul 7, parag. (2) pagina 23 rândul 4, parag. (4) pagina 23 rândul 4 din dispozitiv, adresa situării imobilului se scrie corect Bd. Eroilor nr. 23-25 în loc de " Bd. Eroilor".

La parag. (6) pagina 23 rândul 11, suprafaţa se scrie corect 285,08 mp în loc de "285 mp."

Totodată s-a respins cererea pentru îndreptarea erorii referitoare la cota părţilor indivize înscrisă în paragrafele 1, 2 şi 4 pagina 23.

S-a respins cererea pentru îndreptarea erorii materiale referitoare la cota părţilor comune indivize scrisă in 6 pagina 23, rândul 13.

S-a dispus completarea dispozitivului sentinţei, parag. (4) pagina 20 rândul 3, parag. (3) pagina 20 rândul 2, parag. (7) pagina 20 rândul 2, parag. (9) pagina 20 rândul 1, parag. (1) pagina 23 rândul 1,5,9, parag. (2) pagina 23 rândul 6, parag. (4) pagina 23 rândul 5, parag. (6) pagina 23 rândul 3 cu indicarea localităţii Cluj după numărul cărţilor funciare.

S-a dispus completarea dispozitivului, parag. (16) pagina 21 rândul 1 prin inserarea menţiunii "Înscris în CF colectiv x Cluj" după dispoziţia de scoatere din părţile indivize comune a gangului de acces.

S-a dispus completarea paragrafului 6 pagina 23 prin menţionarea apartamentului nr. 1b prevăzut cu nr. top. 20/1/b înscris in CF nou format Cluj după menţionarea apartamentului nr. 1 prevăzut cu nr. top. x înscris in CF x Cluj, care se comasează împreună apartamentele 1,14 şi 15.

Prin încheierea civilă nr. 514 din 28 iunie 2012 a Tribunalului Cluj, s-a respins excepţia tardivităţii, s-a admis cererea de completare a sentinţei civile nr. 1021 din 2.12.2011 a Tribunalului Cluj şi s-a soluţionat cererea de obligare a pârâtei S.C. F. S.R.L. la cheltuieli de judecată în favoarea intervenientei S.C. H. S.R.L., în sensul respingerii acesteia.

Împotriva acestor hotărâri, au declarat apel reclamanta S.C. A. S.A. Cluj-Napoca, pârâţii Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, S.C. C. S.A. Cluj-Napoca, precum şi intervenienta S.C. H. S.R.L. Cluj-Napoca.

În apelul declarat de reclamanta S.C. A. S.A. Cluj-Napoca, s-a solicitat modificarea sentinţei civile nr. 1021 din 2 decembrie 2011 a Tribunalului Cluj, în sensul admiterii în totalitate a cererii de chemare în judecată extinse şi precizate, respingerea cererii reconvenţionale formulate de S.C. G. S.R.L. Cluj-Napoca, respingerea cererii de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienta S.C. H. S.R.L. Cluj-Napoca şi obligarea pârâţilor în solidar la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea apelului, reclamanta a susţinut că Tribunalul Cluj, secţia civilă, nu era competentă să soluţioneze cererea reconvenţională formulată de S.C. F. S.R.L. Cluj-Napoca, întrucât finalitatea urmărită prin cererea reconvenţională este obligarea pârâtului Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu privire la un spaţiu în temeiul Legii nr. 550/2002, astfel că era competentă să o soluţioneze în primă instanţă secţia de contencios administrativ a tribunalului. Excepţia invocată în faţa primei instanţe, a fost respinsă prin încheierea din 20 februarie 2008 a Tribunalului Cluj.

Prima instanţă a stabilit în mod greşit cadrul procesual, întrucât fiind învestită cu o cerere de obligare a Consiliului local la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare în conformitate cu Legea nr. 550/2002, în cauză trebuia introdus Primarul municipiului Cluj-Napoca, organ cu atribuţii proprii în procedura de perfectare a contractelor de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 550/2002.

Aceeaşi primă instanţă a admis fără temei legal în principiu cererea de intervenţie în interes propriu formulată de S.C. H. S.R.L. Cluj-Napoca, deoarece avea calitate de pârâtă, în extinderea de acţiune, în calitate de succesoare cu titlu particular a pârâtei G. S.R.L., situaţie în care nu mai putea emite pretenţii proprii, decât pe calea cererii reconvenţionale.

Pe fondul cauzei, apelanta-reclamantă a susţinut că sentinţa atacată cuprinde motive contradictorii în ceea ce priveşte determinarea suprafeţei reale a ap. nr. 3 şi propunerile de rectificare, în considerente reţinând că subzistă motivaţia care a determinat includerea coridorului exterior în suprafaţă de 22,17 mp în părţile indivize comune, însă coridorul exterior aferent ap. nr. 3 are suprafaţa de 18,81 mp şi trebuia inclus în suprafaţa utilă a ap. nr. 3 potrivit documentaţiei de apartamentare întocmite de Statul Român, în timp ce dispozitivul sentinţei s-a preluat suprafaţa corectă a ap. nr. 3 indicată de reclamantă în suprafaţa de 307,59 mp, ce include şi suprafaţa coridorului exterior de 18,81 mp.

Recalcularea cotelor-părţi ale fiecărui apartament cu includerea spaţiilor de la subsol şi menţinerea coridorului exterior în părţile indivize comune, este greşită şi creează confuzii, operaţiune ce era atributul expertului, iar nu al instanţei.

În mod greşit prima instanţă a respins cererea reclamantei de atribuire la aceasta în totalitate a ap. nr. 3, cu singurul argument pentru partajarea în natură a ap. nr. 3 prin atribuirea către pârâta S.C. C. S.A. a unui birou de 4,79 mp ca fiind posibilitatea realizării şi prioritatea acestei modalităţi de partaj.

În privinţa admiterii cererii reconvenţionale, prima instanţă a reţinut incorect şi incomplet starea de fapt, deoarece imobilul în litigiu a fost înscris iniţial în CF nr. x în favoarea Statului Român, iar la data de 21 ianuarie 1968 a fost înscris în CF nr. x, situat în Cluj-Napoca, str. Iuliu Maniu şi str. Eroilor, casă cu 16 apartamente şi teren în suprafaţă de 7433 mp.

Deşi prima instanţă a reţinut că mai multe apartamente din cele 16 au fost înstrăinate de Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca în temeiul legilor nr. 112/1995 şi nr. 550/2002, nu a făcut menţiuni privitoare la datele la care fiecare pârât a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentelor şi asupra cotelor din părţile indivize comune, omiţând să observe că la data de 13 iunie 2000, S.C. C. S.A. şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra apartamentelor nr. 11,12 şi 13 şi asupra părţilor indivize aferente, în baza Legii nr. 15/1990.

Contrar celor reţinute de prima instanţă, la data pronunţării sentinţei mai multe persoane fizice şi juridice deţineau o cotă din părţile indivize comune ale imobilului în litigiu.

Data de referinţă pentru scoaterea din coproprietatea forţată a gangului de acces, trebuia să fie 2 decembrie 2011, când coproprietari asupra acestuia erau toate persoanele care au dobândit prin act autentic o cotă din părţile indivize comune ale imobilului, inclusiv apelanta.

În legătură cu gangul de acces (casa scării), prima instanţă a reţinut că întrucât această parte din imobil a fost închiriată de Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca încă din anul 2000 conform fişei de calcul a chiriei din 23.05.2000 şi prin autorizaţia de construire nr. 922/2001 s-a autorizat amenajarea acestui spaţiu ca magazin, consiliul local şi-a exprimat neechivoc opţiunea de a scoate acest gang din părţile indivize comune, or la data emiterii autorizaţiei de construire, acesta nu mai era proprietar exclusiv asupra părţilor indivize comune ale imobilului, situaţie în care nu mai avea opţiunea de a dispune liber de acest spaţiu.

În ceea ce priveşte înscrierea gangului în CF, decizia instanţei este cel puţin contradictorie, prin considerarea că gangul de acces a făcut parte din părţile indivize comune ale clădirii, dar nu a fost înscris ca atare în cartea funciară, or în documentaţia de intabulare, tabel, în descrierea părţilor indivize comune, se menţionează existenţa scărilor de acces între etaje.

Însă prima instanţă a ignorat documentaţia de apartamentare, de unde rezultă că nu a analizat probele administrate, astfel că înscrierea situaţiei actuale în CF este rezultatul realizării unor lucrări cu depăşirea limitelor legale, fără acordul proprietarilor.

Dacă prima instanţă a considerat că gangul de acces este component al părţilor indivize comune, atunci trebuia să constate că părţile sunt în prezenţa unei coproprietăţi forţate.

Prin scoaterea gangului de acces din părţile indivize comune "decizia" instanţei este lipsită de temei legal, întrucât nu a fost învestită cu o astfel de cerere, fiind astfel în prezenţa unui caz de extra petita, prevederile art. 42 din Legea nr. 7/1996, nefiind aplicabile în speţă.

Prima instanţă a înstrăinat o coproprietate forţată, fără acordul tuturor coproprietarilor din imobil, ignorând apărările reclamantei privitoare la amenajarea spaţiului pe baza unor avize obţinute fraudulos, necesitatea menţinerii în coproprietate forţată a gangului de acces pentru a se asigura accesul proprietarilor dinspre Bulevardul Eroilor, inadmisibilitatea cererii de sistare a stării de indiviziune.

Au fost ignorate concluziile raportului de expertiză în care s-a precizat că imobilul în litigiu nu are acces dinspre B-dul Eroilor, singurul acces fiind gangul în litigiu.

De asemenea a mai susţinut apelanta-reclamantă, că sentinţa este greşită şi din perspectiva spaţiului descris ca fiind "mezanin", pe care l-a atribuit în proprietatea unei părţi, operaţiune ce influenţează cotele părţilor indivize comune; în realitate acest "mezanin" nefiind altceva decât o creaţie nelegală.

În apelul declarat de pârâtul Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, s-a solicitat modificarea în parte a hotărârii apelate, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată. Au fost invocate dispoziţiile art. 282 şi următoarele C. proc. civ., fără să fie motivat în fapt.

În apelul declarat de pârâta S.C. C. S.A. Cluj-Napoca, s-a solicitat schimbarea în parte a sentinţei atacate, în sensul respingerii cererii reconvenţionale formulate de S.C. G. S.R.L., menţinerea în proprietatea apelantei-pârâte a pivniţei în suprafaţă de 19,80 mp aferentă ap. nr. 7, respectiv atribuirea în favoarea S.C. G. S.R.L. a gangului de acces, acesta urmând să rămână în indiviziune forţată.

În motivarea apelului său, pârâta a susţinut excepţia necompetenţei materiale în soluţionarea cererii reconvenţionale formulate de reclamanta S.C. G. S.R.L. şi a cererii de intervenţie în interes propriu formulată de S.C. H. S.R.L.

Finalitatea urmărită de S.C. G. S.R.L. prin cererea reconvenţională este obligarea pârâtului Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr. 550/2002, motiv pentru care competenţa soluţionării cererii reconvenţionale aparţine secţiei de contencios a tribunalului şi nu secţiei civile.

În mod nelegal au fost admise cererea reconvenţională şi cererea de intervenţie în interes propriu, constatându-se nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 584 din 02 martie 2006 cu privire la pivniţa în suprafaţă de 19,80 mp, respectiv scoaterea din părţile indivize comune şi atribuirea în exclusivitate a gangului de acces.

Din contractul de asociere cu consiliul local, procesul-verbal de predare-primire a ap. nr. x din data de 4.01.2002, contractul de vânzare-cumpărare din 14 octombrie 2005, contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 02 martie 2006 şi raportul de expertiză efectuat de expertul J., a rezultat că apelanta a cumpărat în temeiul Legii nr. 550/2002, apartamentul nr. 7, în care este inclusă pivniţa în suprafaţă de 19,80 mp.

Apoi, prin contractul autentificat din 23 martie 2006 a cumpărat apartamentul nr. 4, cota de 0,27/100 parte din părţile indivize comune aferente ap. nr. 4, suprafaţa de 4,7 mp reprezentând cota de 0,803/100 parte din ap. nr. 3, cota de 0,803/100 parte din cota de 16,95/100 parte din părţile comune aferente ap. nr. 3, ap. nr. 4 şi cota de 10,11/100 parte din părţile comune aferente apartamentului nr. 4.

În contractul de vânzare-cumpărare al pârâtului reclamant-reconvenţional care deţinea 8 pivniţe, nu este inclusă pivniţa apelantei care are intrare prin corpul de clădire proprietatea ei din str. Iuliu Maniu nr. 18 şi a fost delimitată de restul pivniţelor vândute de Primăria Cluj acestuia.

Susţinerea S.C. G. S.R.L. că diferenţele dintre raportul de evaluare şi contractul de vânzare al acestuia s-ar datora pivniţei şi a celei zise casa scărilor, nu corespunde realităţii.

Pivniţa de 19,8 mp ce aparţine juridic depozitului aflat în proprietatea S.C. C. S.A. Cluj-Napoca, a făcut obiectul vânzării către aceasta în temeiul Legii nr. 550/2002; este real că pivniţa a suferit modificări executate abuziv de S.C. G. S.R.L. prin deschiderea unei uşi de comunicare dinspre încăperile folosite de acesta spre încăperea de 19,8 mp recunoscând prin cererea reconvenţională că nu a fost şi nu este proprietarul pivniţei de 19,8 mp.

Această pivniţă nu a aparţinut niciodată corpului nr. 1 de clădire, din documentaţia întocmită cu ocazia încheierii contractului autentificat sub nr. 584 din 02 martie 2006 rezultă că pivniţa de 19,8 mp aparţine corpului II.

S.C. G. S.R.L. nu a folosit niciodată această pivniţă şi nu a făcut dovada că i-a fost închiriată, dar s-a încercat să se creeze o confuzie privind autorizarea lucrărilor de la încăperile ce îi aparţin.

Cel de-al doilea motiv de apel vizează critica adusă sentinţei pentru că a dispus scoaterea din părţile indivize comune a gangului de acces şi atribuirea lui în exclusivitate la S.C. G. S.R.L.

În mod nelegal prima instanţă a dispus scoaterea din părţile indivize comune a gangului de acces, cu motivarea că i-ar fi fost închiriat în anul 2000 de către Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca şi că prin autorizaţia de construire nr. x/2001 s-a autorizat amenajarea acestuia în spaţiu cu altă destinaţie, întrucât în speţă nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 42 din Legea nr. 7/1996.

Coproprietatea asupra gangului de acces nu poate înceta decât prin acordul tuturor coproprietarilor, aşa cum s-a dispus prin decizia Curţii Constituţionale nr. 1514/2011.

În apelul declarat de intervenienta S.C. H. S.R.L. Cluj-Napoca, s-a solicitat schimbarea sentinţei în parte, în sensul acordării cheltuielilor de judecată.

În motivarea apelului său, intervenienta a susţinut că prima instanţă nu s-a pronunţat cu privire la cheltuielile de judecată, deşi au fost solicitate şi s-a făcut dovada ocazionării lor.

Intimata S.C. H. S.R.L. Cluj-Napoca prin întâmpinarea depusă la dosar, a solicitat respingerea apelului declarat de reclamanta S.C. A. S.A. Cluj-Napoca împotriva sentinţei.

Aceeaşi intimată S.C. H. S.R.L. Cluj-Napoca prin întâmpinarea depusă la dosar, a solicitat respingerea apelului declarat de pârâta S.C. C. S.A. Cluj-Napoca împotriva sentinţei.

Intimata E. prin întâmpinarea depusă la dosar, a arătat că în principiu nu se opune admiterii apelurilor.

Intimata S.C. G. S.R.L. Cluj-Napoca prin întâmpinarea depusă la dosar, a solicitat respingerea apelurilor declarate de reclamanta S.C. A. S.A. Cluj-Napoca şi S.C. C. S.A. Cluj-Napoca.

Prin înscrisul depus la dosar fila 105 la termenul din 3 octombrie 2012, apelanta S.C. H. S.R.L. Cluj-Napoca a declarat că renunţă la judecata apelului.

Apelanta S.C. C. S.A. Cluj-Napoca a depus la dosar note de şedinţă la data de 14 noiembrie 2012.

Intimata S.C. G. S.R.L. Cluj-Napoca a depus la data de 14 noiembrie 2012 concluzii scrise la dosar.

Prin decizia nr. 125/A din 21 noiembrie 2012, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, a respins, ca nefondate apelurile declarate de reclamanta S.C. A. S.A. Cluj-Napoca şi de pârâţii Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi S.C. C. S.A. Cluj-Napoca, împotriva sentinţei civile nr. 1021 din 2 decembrie 2011 a Tribunalului Cluj; a constatat că intervenienta S.C. H. S.R.L. Cluj-Napoca, a renunţat la judecata apelului şi a fost obligată reclamanta S.C. A. S.A. Cluj-Napoca, pârâţii Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca, S.C. C. S.A. Cluj-Napoca şi intervenienta S.C. H. S.R.L. Cluj-Napoca, să îi plătească intimatei S.C. G. S.R.L. Cluj-Napoca, suma de 300 RON cheltuieli de judecată în apel.

Curtea de Apel a reţinut următoarele:

În ceea ce priveşte apelul declarat de intervenienta S.C. H. S.R.L. Cluj-Napoca, formulat numai cu privire la cheltuielile de judecată, având în vedere că prin înscrisul depus la dosar fila 105 la termenul din 3 octombrie 2012 s-a renunţat la judecata apelului, urmează ca în baza art. 267 C. proc. civ., să constate renunţarea intervenientei la judecata apelului.

În ceea ce priveşte apelul declarat de reclamanta S.C. A. S.A. Cluj-Napoca, se vor analiza mai întâi excepţiile invocate de apelanta-reclamantă, care prin acţiunea civilă înregistrată sub nr. 743/117 din 8 februarie 2007 la Tribunalul Cluj, secţia civilă, a solicitat instanţei ca în contradictoriu cu pârâţii Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca şi S.C. C. S.A. Cluj-Napoca, să se dispună rectificarea erorilor materiale şi înscrierea dreptului de proprietate în CF individuală nr. x Cluj, nr. top x a ap. nr. 3 situat în Cluj-Napoca, B-dul Eroilor compus din 10 birouri, 1 coridor, 1 încărcare acumulatori, 1 WC, 1 coridor exterior, sas, antreu, comune cu ap. nr. 4, 5, 6, în suprafaţă utilă totală de 311,69 mp cu părţile indivize comune de 14,31/100 parte înscrise în CF colectivă nr. x Cluj, teren în proprietate nr. x/1533 parte, înscrierea dreptului de ipotecă asupra sumei de 688,450 RON şi notarea interdicţiei de înstrăinare timp de 3 ani de la dobândire; înscrierea dreptului de proprietate a reclamantei în indiviziune cu pârâta în CF nr. x Cluj, nr. top x a suprafeţei de 215 mp teren curte; ieşirea din indiviziune a reclamantei şi a pârâtei S.C. C. S.A. Cluj-Napoca privitor la cota de 0,803/100 parte deţinută de pârâtă din ap. nr. 3, care se identifică cu un birou în suprafaţă de 4,70 mp şi înscrierea acestuia în CF nr. x Cluj, nr. top xV; rectificarea înscrierilor din CF individuală nr. x Cluj şi din CF colectivă nr. x Cluj, potrivit propunerilor din documentaţia cadastrală pentru apartamentele 4, 5, 6.

La termenul din 5 aprilie 2007, intervenienta S.C. F. S.R.L. Cluj-Napoca, a depus la dosar filele 56-59 o cerere de intervenţie în interes propriu, prin care a solicitat ca în contradictoriu cu reclamanta şi pârâţii, să se dispună obligarea pârâtului Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca să încheie contract de vânzare-cumpărare asupra cotelor indivize comune deţinute de aceasta asupra imobilului "casa scării" situat în Cluj-Napoca, B-dul Eroilor în suprafaţă de 41,27 mp identificat în CF col. nr. x Cluj, iar în caz de refuz hotărârea să ţină loc de act autentic; să se dispună sistarea stării de indiviziune prin formarea a 2 loturi şi să se dispună intabularea în CF nou format a imobilului "spaţiu comercial" în suprafaţă de 41,27 mp în favoarea intervenientei cu titlu de cumpărare şi partaj; obligarea aceluiaşi pârât să încheie contract de vânzare-cumpărare asupra pivniţei de la subsolul corpului I în suprafaţă de 19,8 mp parte din ap. nr. 7, notarea stării de indiviziune prin formarea a 2 loturi, din care lotul nr. 1 pivniţă în suprafaţă de 19,8 mp să-i fie atribuit intervenientei, şi înscrierea lui în CF pe numele acesteia cu titlu de cumpărare şi partaj, iar lotul 2 să fie reînscris în favoarea vechilor proprietari.

La data de 11 iunie 2007, intervenienta S.C. F. S.R.L. Cluj-Napoca şi-a completat cererea de intervenţie în interes propriu, în sensul că a solicitat constatarea nulităţii absolute parţiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 02 martie 2006, în ceea ce priveşte pivniţa în suprafaţă de 19,8 mp, ca fiind încheiat cu încălcarea dispoziţiilor Legii nr. 550/2002.

La data de 21 iunie 2007, reclamanta S.C. A. S.A. Cluj-Napoca a depus la dosar fila 128-129 o precizare în care a arătat că acţiunea ei introductivă de instanţă are ca şi petit principal o acţiune în prestaţie tabulară întemeiată pe dispoziţiile art. 27 din Legea nr. 7/1996 şi rectificarea de carte funciară în temeiul art. 34 alin. (1) pct. 4 din aceeaşi lege.

La termenul din 17 octombrie 2007, reclamanta a depus la dosar filele 148-152 o "precizare şi extindere a cererii de chemare în judecată", prin care şi-a extins acţiunea faţă de pârâţii S.C. B. S.R.L. Cluj-Napoca, K., D., E. şi intervenienta S.C. F. S.R.L. Cluj-Napoca.

La termenul din 3.11.2012, pârâta S.C. B. S.R.L. Cluj-Napoca a depus la dosar vol. IV filele 10-12 o cerere reconvenţională, prin care a solicitat ca în contradictoriu cu Statul Român reprezentat de Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, S.C. A. S.A. Cluj-Napoca, S.C. C. S.A. Cluj-Napoca, K., D., E., S.C. F. S.R.L. Cluj-Napoca, să se dispună înscrierea dreptului său de proprietate în indiviziune cu pârâtul de rândul I în CF nr. x Cluj, nr. top x, a terenului în suprafaţă de 376 mp cu destinaţia de curte, aşa cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare nr. 120 din 14 decembrie 2005 modificat prin actul adiţional nr. 1 din 22 mai 2006 în baza HCL-urilor nr. 198/2005, 338/2006 şi 312/2006; înscrierea dreptului de proprietate al S.C. B. S.R.L. asupra terenului în indiviziune cu pârâtele de rd. 1-6 în CF col. nr. x, nr. top x în suprafaţă de 62 mp, în cotă de 62/1533 parte, precum şi anularea expertizei judiciare, pe motiv că aceasta nu a fost convocată, sau refacerea ei. Cererea reconvenţională a fost întemeiată pe dispoziţiile Legii nr. 7/1996.

La termenul din 30 martie 2011, intervenienta S.C. H. S.R.L. Cluj-Napoca, a depus la dosar Vol. IV filele 99-106 o cerere de intervenţie de interes propriu, prin care a solicitat ca în contradictoriu cu părţile din proces, să se constate că este proprietară asupra apartamentelor nr. 1,14,15 situate în imobilul sin B-dul Eroilor, să se dispună intabularea în CF nou format a "spaţiului comercial" în suprafaţă de 41,27 mp şi a imobilului "pivniţă" în suprafaţă de 19,8 mp în favoarea S.C. G. S.R.L., care să fie obligată la încheierea cu intervenienta a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect "spaţiu comercial" în suprafaţă de 41,27 mp şi "pivniţă" în suprafaţă de 19,8 mp iar în caz contrar sentinţa să ţină loc de act apt de intabulare; să se dispună intabularea în CF nou format a spaţiului comercial în favoarea intervenientei; să se dispună comasarea apartamentelor nr. 1,14 şi 15 şi a spaţiului comercial în suprafaţă de 41,27 mp în CF nou format în favoarea intervenientei; să se dispună intabularea în CF nou format a imobilului intitulat pivniţă în favoarea intervenientei. La data de 24 mai 2011, intervenienta şi-a precizat cererea de intervenţie fila 158-159.

La data de 22 iunie 2011, reclamanta S.C. A. S.A. Cluj-Napoca şi-a extins acţiunea faţă de pârâta S.C. H. S.R.L. Cluj-Napoca, care a fost comunicată părţilor lipsă.

La acelaşi termen din 22 iunie 2011, prima instanţă a admis în principiu cererea de intervenţie în interes propriu formulată de S.C. H. S.R.L. Cluj-Napoca.

La termenul din 30 martie 2011, reprezentantul pârâtei S.C. B. S.R.L. Cluj-Napoca, a arătat că renunţă la judecata petitului privind intabularea.

Formulată iniţial ca o cerere de intervenţie, întrucât nu a fost împrocesuată prin acţiunea iniţială a reclamantei, S.C. F. S.R.L. Cluj-Napoca prin reprezentantul ei prezent în instanţă la termenul din 20 februarie 2008, a declarat că îşi susţine cererea de intervenţie ca o cerere reconvenţională, având în vedere că între timp a avut loc împrocesuarea ei ca pârâtă de către reclamantă.

Prin încheierea din 20 februarie 2008, s-a respins excepţia necompetenţei materiale în soluţionarea cererii reconvenţionale (şi a cererii principale), cu motivarea că procedura vânzării spaţiilor a fost încheiată, părţile convenind asupra vânzării cu înstrăinătorul Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, astfel că doar încheierea contractelor în formă autentică nu a fost posibilă din pricina unor impedimente legate de modalitatea de împărţire a clădirii pe apartamente.

Asupra apartamentelor nr. 1, nr. 2, nr. 14 şi nr. 15, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 11.12.2006 filele 60-62 vol. I, între Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca şi S.C. F. S.R.L. Cluj-Napoca, însă obiectul cererii de intervenţie recalificate în cerere reconvenţională, a fost doar obligarea pârâtului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu privire la spaţiul comercial în suprafaţă de 41,27 mp şi a pivniţei în suprafaţă de 19,8 mp, sistare de indiviziune şi intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară.

Reclamanta S.C. A. S.A. Cluj-Napoca şi-a precizat acţiunea introductivă de instanţă prin înscrisul depus la dosar filele 128-129, având ca "petit principal o acţiune în prestaţie tabulară întemeiată pe dispoziţiile art. 27 din Legea nr. 7/1996, societatea noastră fiind în imposibilitate de a se intabula şi în consecinţă a dispune de dreptul de proprietate asupra imobilului teren + construcţie situat în Cluj-Napoca, B-dul Eroilor nr. 23-25, deoarece suprafaţa din contractul de vânzare-cumpărare încheiat între noi şi Consiliul Local Cluj-Napoca, atât a clădirii, cât şi a terenului, nu corespunde cu situaţia juridică a terenului înscris în CF şi nici cu situaţia faptică a acestora…"

Deşi acţiunea principală şi cererea reconvenţională au obiecte similare în ceea ce priveşte capetele de cerere având ca obiect "prestaţie tabulară" în opinia reclamantei, iar prin încheierea din 20 februarie 2008 s-au respins excepţiile de necompetenţă materială a Tribunalului Cluj în soluţionarea atât a acţiunii principale cât şi a cererii reconvenţionale, în prezent apelanta-reclamantă nu mai susţine că şi propria ei acţiune nu ar fi de competenţa în primă instanţă a tribunalului, secţia civilă, în schimb necompetenţa s-ar manifesta numai în privinţa cererii reconvenţionale.

Este adevărat că prin dispoziţiile art. 8 alin. (3)din Legea nr. 550/2002 s-a instituit o procedură de judecată de competenţa secţiei de contencios administrativ a tribunalului.

Cererea reconvenţională este o cerere incidentală, or potrivit art. 17 C. proc. civ., cererile accesorii şi incidentale sunt în căderea instanţei competente să judece cererea principală.

La rândul său, art. 120 alin. (1) C. proc. civ., prevede că cererea reconvenţională se judecă odată cu cererea principală.

Dată fiind legătura intrinsecă dintre cererea reconvenţională şi acţiunea principală, care poartă parţial asupra aceloraşi spaţii, în speţă era obligatorie judecarea împreună a celor două cereri.

Aşa fiind, în mod legal prima instanţă a respins excepţia necompetenţei privind soluţionarea cererii reconvenţionale formulată de pârâta S.C. F. S.R.L. Cluj-Napoca, de către Tribunalul Cluj, secţia civilă, instanţa de apel urmând să menţină ca legală dispoziţia primei instanţe sub aspectul rezolvării excepţiei de necompetenţă.

Apelanta S.C. A. S.A. Cluj-Napoca a criticat sentinţa primei instanţe şi pentru că ar fi stabilit greşit cadrul procesual, deoarece fiind învestită cu cererea de obligare a Consiliului local la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare în conformitate cu Legea nr. 550/2002, în cauză trebuia introdus Primarul municipiului Cluj-Napoca, organ cu atribuţii de perfectare a contractelor de vânzare-cumpărare, uitând că ea însăşi a intentat acţiunea principală, că şi-a motivat-o în drept pe dispoziţiile Legii nr. 7/1996, iar prin precizarea din 24 iunie 2007 filele 128-129 Vol. I, a arătat că acţiunea sa are ca "petit principal o acţiune în prestaţie tabulară întemeiată pe dispoziţiile art. 7 din Legea nr. 7/1996".

Cea care a stabilit iniţial cadrul procesual în baza principiului disponibilităţii, a fost exact reclamanta-apelantă, iar nu prima instanţă, or conform principiului memo auditur propriam turpitudinem allegans, nimeni nu poate invoca propria turpitudine pentru a obţine protecţia unui drept.

În ceea ce priveşte soluţionarea cererii formulate de S.C. H. S.R.L. Cluj-Napoca, la care i s-a dat calificarea de cerere de intervenţie, admisă în principiu de prima instanţă la termenul din 22 iunie 2011, se observă că aceasta a formulat cererea de intervenţie la data de 30.03.2011 filele 98-106 Vol. IV, pe când reclamanta şi-a extins acţiunea faţă de S.C. H. S.R.L. Cluj-Napoca, abia la termenul din 20.06.2011, fila 169 Vol. III.

Aşadar, a avut prioritate calificarea cererii ca intervenţie în interes propriu, deoarece intervenienta nu era parte pârâtă în dosar, nefiind împrocesuată de reclamantă şi avea pretenţii proprii în legătură cu imobilul în litigiu.

Pe fondul cauzei, se reţine că includerea coridorului exterior în suprafaţă de 18,81 mp în apartamentul nr. 3 cu suprafaţa de 22,17 mp reprezintă o contradictorialitate a considerentelor, care nu afectează soluţia pronunţată în cauză.

Chiar dacă s-a menţionat în considerentele sentinţei suprafaţa coridorului de 22,17 mp la pagina 13, în dispozitivul sentinţei la pagina 22, coridorul exterior a fost inclus cu suprafaţa exactă în apartamentul nr. 3.

Însăşi apelanta recunoaşte că dispozitivul sentinţei preia corect suprafaţa indicată de ea în privinţa apartamentului nr. 3, de 307,59 mp, ce include şi coridorul exterior de 18,81 mp, dar că recalcularea realizată de instanţă a cotelor-părţi cu includerea spaţiilor de la subsol şi menţinerea coridorului exterior în părţile indivize comune, ar fi greşită şi ar crea confuzii.

În realitate, "confuză" a fost exact reclamanta, care a formulat nenumărate extinderi şi precizări de acţiune, neavând clar conturat de la început ce înţelege să solicite instanţei şi cu cine se judecă, această "confuzie" păstrând-o şi în prezent.

Modalitatea de partajare a apartamentului nr. 3 a fost efectuată legal de prima instanţă, neatribuindu-i-se în întregime reclamantei, pentru că din acest apartament s-au închiriat părţi distincte şi clar determinate atât reclamantei, cât şi pârâtei S.C. C. S.A. Cluj-Napoca (biroul în suprafaţă de 4,79 mp), astfel că şi vânzarea-cumpărarea trebuia să aibă loc în limitele suprafeţelor închiriate prin contractele de închiriere.

Admiterea cererii reconvenţionale s-a făcut cu respectarea dispoziţiilor legale incidente şi a probelor administrate.

"Gangul de acces", în suprafaţă de 40 mp, i-a fost închiriat la S.C. F. S.R.L. Cluj-Napoca, antecesoarea titularei cererii reconvenţionale, încă prin contractul de închiriere nr. 1490 din 16.09.1996 fila 126-127 din Vol. I pentru care a şi plătit chirie, aşa cum rezultă şi din fişa de calcul a chiriei fila 92 dosar apel şi din procesul-verbal din 31.10.1997 fila 90-91 din acelaşi dosar, fiind inclus ca şi "curte pentru acces" în suprafaţă de 46 mp, prin actul adiţional nr. 1 la contractul de închiriere nr. 1490 din 16 septembrie 1996 fila 127 din Vol. I.

Autoritatea administrativ-teritorială i-a eliberat autorizaţia de construire nr. 922 din 5.06.2001, în baza căreia a fost amenajat subsolul şi gangul de acces căruia i s-a schimbat destinaţia în restaurant, bar.

Faptul că pârâta S.C. C. S.A. Cluj-Napoca şi-a intabulat greşit la data de 13 iunie 2000 dreptul de proprietate asupra apartamentelor nr. 11, 12, 13, precum şi a părţilor indivize comune în temeiul Legii nr. 15/1990, nu are nicio relevanţă câtă vreme proprietarul gangului de acces a dispus scoaterea lui din părţile indivize comune şi închirierea lui la pârâtă.

În baza art. 20 alin. (2) din Legea nr. 15/1990, bunurile din patrimoniul societăţii comerciale sunt proprietatea acesteia, cu excepţia celor dobândite cu alt titlu.

Faptul că "gangul de acces" nu constituie un spaţiu destinat exclusiv pentru a fi folosit în indiviziune forţată, este dovedit tocmai de închirierea lui exclusivă pârâtei şi de folosirea ca atare de către aceasta.

Chiar dacă la data emiterii autorizaţiei de construire, Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca nu ar mai fi fost proprietar asupra gangului de acces, intabulat din greşeală în favoarea pârâtei S.C. C. S.A. Cluj-Napoca, autorizaţia de construire s-ar fi eliberat tot de organul administrativ-teritorial, în conformitate cu prevederile Legii nr. 50/1991.

Rezultă că prima instanţă a respectat dispoziţiile art. 42 din Legea nr. 7/1996 referitoare la dezlipiri şi alipiri, dispoziţia aparţinând adevăratului proprietar verus dominus, Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, intabularea greşită şi temporară a pârâtei S.C. C. S.A. asupra gangului de acces, a cărei rectificare s-a dispus, neimpunând acordul acesteia la schimbarea destinaţiei unui spaţiu din cale de acces în spaţiu cu destinaţia de restaurant-bar, care şi-a dovedit valabilitatea tocmai prin folosinţa lui exclusivă timp de 12 ani.

Dacă ar fi fost necesar ca spaţiu de acces, de trecere a tuturor coproprietarilor, el nu putea fi blocat timp de 12 ani. Transformarea a fost posibilă deoarece pârâta S.C. C. S.A. Cluj-Napoca a deţinut şi deţine spaţii şi în imobilul din Cluj-Napoca, B-dul Eroilor, prin poarta căruia se asigura accesul inclusiv la parcările imobilului din B-dul Eroilor.

Utilizarea de către prima instanţă a denumirii de "mezanin" cu privire la spaţiul de aproximativ 22 mp după expresia apelantei, şi includerea lui în suprafaţa apartamentului nr. 1, s-a făcut în baza raportului de expertiză tehnică, refăcut, efectuat de expertul J., care denumeşte prin "mezanin" sala de servire în suprafaţă de 22,13 mp fila 190 Vol. IV şi îl evidenţiază ca atare în planşa de la fila 209 din acelaşi dosar.

În speţă, existând capete de cerere având ca obiect rectificare de carte funciară fondate, includerea "mezaninului" în suprafaţă utilă a ap. nr. 1 la solicitarea S.C. H. S.R.L. Cluj-Napoca şi la propunerea expertului, este legală şi temeinică, apelanta-reclamantă arătând doar că s-ar fi depăşit limitele legii în general, fără să precizeze exact ce dispoziţie şi din ce lege.

În ceea ce priveşte pivniţa în suprafaţă de 15,8 mp, aceasta a fost asemenea închiriată la S.C. F. S.R.L. Cluj-Napoca, prin contractul de închiriere nr. 1490 din 16.09.1996, de Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, respectiv prin actul adiţional din 31.10.1997 fila 124 Vol. I.

Întrucât pârâta-apelantă S.C. C. S.A. Cluj-Napoca nu deţinea contract de închiriere asupra pivniţei, în mod nelegal prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 584 din 02 martie 2006 s-a menţionat vânzarea-cumpărarea lui, în mod corect prima instanţă a constatat nulitatea absolută parţială a contractului autentic în baza art. 963 şi 966 C. civ., referitor la pivniţa în suprafaţă de 19,80 mp, deoarece la data intrării în vigoare a Legii nr. 550/2002 pârâta S.C. C. S.A. Cluj-Napoca nu avea calitatea de chiriaş al acestei pivniţe, pivniţă ce nu a fost evaluată împreună cu restul construcţiilor cumpărate de această pârâtă şi nici nu a plătit preţul pivniţei.

Pivniţa în suprafaţă de 19,80 mp i-a fost vândută de Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca, la S.C. F. S.R.L. Cluj-Napoca, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 147 din 14.04.2006 filele 208-2010 Vol. II, a cărui nulitate nu s-a solicitat de către S.C. C. S.A. Cluj-Napoca.

Prin înscrisul de la fila 75 din Vol. IV, Comisia tehnică pentru aplicarea Legii nr. 10/2001 a arătat următoarele:

"Referitor la pivniţa în suprafaţă de 19,80 mp - parţial ap. 7, situată în Corpul II, aceasta a fost utilizată şi amenajată de către S.C. F. S.R.L., aceasta fiind cuprinsă în contractul de vânzare-cumpărare din 14 ianuarie 2006 întocmit între societate şi Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca care însă a fost cuprinsă integral ap. 7 (fără a se exclude suprafaţa de 19,18 mp) în contractul de vânzare-cumpărare încheiat între S.C. C. S.A. şi Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca, din 14 octombrie 2005, autentificat la notar. Aceasta că nu s-a realizat în prealabil o ieşire din indiviziune a acestui spaţiu, respectiv a apartamentului 7".

Aşadar, pivniţa în suprafaţă de 19,18 mp (19,8 mp), a fost vândută la S.C. F. S.R.L. Cluj-Napoca, astfel că soluţia primei instanţe este legală şi temeinică şi sub acest aspect. La S.C. C. Cluj-Napoca nu i-a fost închiriată această pivniţă, astfel că nu era îndreptăţită să o cumpere, motiv pentru care s-a constatat corect nulitatea parţială a contractului de vânzare-cumpărare nr. 584 din 02 martie 2006.

Pentru toate aceste considerente, în temeiul art. 296 C. proc. civ., se vor respinge ca nefondate apelurile declarate de reclamanta S.C. A. S.A. Cluj-Napoca, de pârâtul Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca şi de pârâta S.C. C. S.A. Cluj-Napoca, împotriva sentinţei tribunalului.

În baza art. 274 alin. (1) C. proc. civ., apelantele S.C. A. S.A. Cluj-Napoca, S.C. C. S.A. Cluj-Napoca, Consiliul local al municipiului Cluj-Napoca şi S.C. H. S.R.L. Cluj-Napoca vor fi obligate să îi plătească intimatei S.C. G. S.R.L. Cluj-Napoca, cheltuieli de judecată în apel, în sumă de 300 RON, aşa cum rezultă din înscrisul de la fila 93, filă unde se află şi împuternicirea avocaţială pe care este menţionată suma de 1.240 RON ca onorariu de avocat, însă nu s-a prezentat dovada plăţii acestei sume.

Nu poate fi exonerată de la obligaţia de plată a cheltuielilor de judecată intervenienta S.C. H. S.R.L. Cluj-Napoca, întrucât aceasta a renunţat la judecata apelului abia la termenul din 3.10.2012, astfel că în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 246 alin. (3) C. proc. civ.

Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat recurs S.C. A. S.A., Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca şi S.C. C. S.A.

Recurentul-pârât Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca a criticat decizia invocând o greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 274-275 C. proc. civ.

A arătat că nu are culpă procesuală iar prin poziţia sa procesuală nu s-a opus admiterii acţiunii.

În subsidiar s-a susţinut că în raport de dispoziţiile deciziei nr. 492/2006 a Curţii Constituţionale, instanţa avea obligaţia de a cenzura cuantumul cheltuielilor de judecată şi a dispune diminuarea acestora într-un cuantum rezonabil, în raport cu complexitatea cauzei.

Recurenta-pârâtă S.C. C. S.A. Cluj-Napoca a criticat decizia invocând în drept dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivului de recurs s-a susţinut că instanţa a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor Legii nr. 550/2002 atunci când a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare cu privire la pivniţa în suprafaţă de 19,80 m.p.

Din probele administrate rezultă fără tăgadă că pivniţa în suprafaţă de 19,80 m.p. este inclusă în apartamentul nr. 7, care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 584/2006, pivniţa fiind delimitată de restul pivniţelor existente şi având intrare prin corpul de clădire din str. Iuliu Maniu, conform documentaţiei de apartamentare din anul 1998.

Este real că pivniţa a suferit modificări, executate abuziv de către S.C. G. S.R.L. prin deschiderea unei uşi de comunicare dinspre încăperile folosite de aceasta spre încăperea de 19,80 m.p., însă această dependinţă-pivniţă nu a aparţinut niciodată corpului nr. 1 unde S.C. G. S.R.L. a dobândit mai multe spaţii.

Pivniţa în suprafaţă de 19,80 m.p. aparţine corpului II unde se află antreul de acces în pivniţă, fără comunicare cu corpul I.

Recurenta-reclamantă S.C. A. S.A. a criticat decizia invocând în drept dispoziţiile art. 304 pct. 3, 5, 7 şi 9 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs s-a susţinut că în apel a invocat ca şi critică necompetenţa Tribunalului în soluţionarea cererii de chemare în judecată iar instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra acestui motiv de apel.

În raport de obiectul cererii de chemare în judecată, în forma precizată şi extinsă la data de 17 octombrie 2007, modificată în termen procedural, competenţa în primă instanţă aparţinea Judecătoriei în raport de obiectul principal al acţiunii.

În mod nelegal instanţa de apel a reţinut incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 17 şi art. 20 din C. proc. civ. în analizarea criticii privind necompetenţa materială a secţiei civile a Tribunalului în soluţionarea atât a cererii principale cât şi a cererii reconvenţionale.

Scopul principal al cererii reconvenţionale este recunoaşterea dreptului de a se cumpăra spaţiul din litigiu, în temeiul Legii nr. 550/2002 astfel că în cauză competenţa aparţinea instanţei de contencios administrativ, neputând opera prorogarea de competenţă.

S-a invocat că instanţa a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 42 din Legea nr. 7/1996 care sunt aplicabile doar imobilelor terenuri nu şi construcţiilor.

În mod greşit s-a apreciat că decizia Consiliului local de a închiria "gangul de acces" către pârâta F. S.R.L. reprezintă o "dezlipire" prin raportare la art. 42 din Legea nr. 7/1996, această dezlipire nefiind materializată în "Documentaţia tehnică de intabulare pe apartamente".

S-a susţinut că prima instanţă nu a fost învestită cu un petit privind "scoaterea gangului de acces din coproprietate forţată" sau "încetarea coproprietăţii forţate", ori instanţa s-a pronunţat pe acest petit iar instanţa de apel nu a analizat această critică.

Instanţa de apel a ignorat existenţa drepturilor fiecărui proprietar de apartamente în imobil asupra părţilor în indiviziune comune, deci şi asupra "gangului de acces", drept dobândit de toţi proprietarii odată cu dreptul asupra proprietăţii individuale.

Încetarea coproprietăţii forţate poate fi dispusă numai cu consimţământul tuturor proprietarilor, în acest sens fiind şi decizia nr. 1514 din 15 noiembrie 2011 a Curţii Constituţionale.

Reţinerea instanţei că proprietarul a dispus scoaterea "gangului de acces" din părţile indivize şi comune ale imobilului este greşită şi nelegală.

Chiar dacă închirierea "gangului de acces" şi amenajarea ca spaţiu cu destinaţia de restaurant s-a realizat fără acordul tuturor coproprietarilor, încetarea coproprietăţii comune forţate şi vânzarea nu pot avea loc fără respectarea regulii unanimităţii.

Regimul juridic al "gangului de acces" de coproprietate forţată şi perpetuă împiedică sistarea stării de indiviziune şi atribuirea bunului unui anumit proprietar.

Instanţa de apel a reţinut că S.C. C. S.A. şi-a intabulat greşit şi temporar dreptul de proprietate asupra apartamentelor nr. 11, 12, 13 şi asupra părţilor indivize comune în temeiul Legii nr. 15/1990 însă în cauză nu s-a făcut dovada radierii dreptului S.C. C. S.A.

Consiliul local al municipiului Cluj Napoca nu era singurul proprietar al imobilului şi nu putea dispune liber cu privire la părţi din imobil care aveau regimul unei coproprietăţi forţate.

S-au formulat critici şi în ce priveşte atribuirea în proprietate a spaţiului reprezentând "mezanin" în suprafaţă de 22 m.p.

Acest spaţiu nu a fost autorizat, nefiind evidenţiat în autorizaţiile de construire.

Instanţa de apel a respins în mod nelegal cererea de refacere a raportului de expertiză tehnică ori încuviinţarea obiecţiunilor la raport prin completarea raportului.

Chiar dacă se pretinde că amenajarea gangului de acces (implicit a acestui mezanin) s-a făcut în baza unei autorizaţii legale din actele existente nu rezultă că această lucrare a fost recepţionată, fapt care să confirme finalizarea lucrărilor, în acest sens fiind şi dispoziţiile art. 37 alin. (2) din Legea nr. 50/1991.

În cauză a făcut dovada că a formulat plângere penală şi s-a început urmărirea penală faţă de reprezentantul legal al pârâtei S.C. F. S.R.L. pentru înşelăciune, avizele obţinute pentru amenajarea spaţiului fiind obţinute în mod fraudulos.

O altă critică a vizat motivarea instanţei în ce priveşte introducerea în calitate de pârât a Primarului municipiului Cluj Napoca raportat la obiectul cererii fundamentate pe dispoziţiile Legii nr. 550/2002.

În mod nelegal s-a reţinut că prin această critică îşi invocă propria culpă întrucât obligaţia de a cere introducerea în cauză a Primarului municipiului Cluj Napoca revenea pârâtei S.C. G. S.R.L., întrucât doar această pârâtă a avut pretenţii care implicau un contradictoriu cu acest pârât.

O altă critică a vizat greşita calificare a cererii formulate de S.C. H. S.R.L. ca fiind o cerere de intervenţie în interes propriu şi admisă în principiu de instanţa de fond în condiţiile în care aceasta avea calitatea de pârâtă, fiind succesoare cu titlu particular al pârâtei S.C. G. S.R.L.

S-a criticat decizia şi pentru greşita interpretare şi aplicare dispoziţiilor art. 6739 C. proc. civ. în ce priveşte modalitatea de atribuire a apartamentului nr. 3, unde deţine o cotă de 99,197% fapt ce ar fi impus atribuirea în natură recurentei iar instanţa de apel a analizat această critică cu o motivare străină cauzei şi argumentelor invocate.

Prin încheierea din 18 septembrie 2013, Înalta Curte a dispus suspendarea judecării cauzei până la soluţionarea definitivă a dosarului penal nr. x/2012

Prin încheierea din 28 septembrie 2016 s-a respins excepţia perimării cererii de recurs invocată de pârâta S.C. G. S.R.L.; s-a respins cererea de repunere pe rol a cauzei formulate de recurenta-reclamantă S.C. A. S.A. şi s-a menţinut măsura suspendării judecării cauzei.

Cauza a fost repusă pe rol prin încheierea din 15.11.2017.

Recursurile sunt nefondate.

1. Recursul Consiliul local al municipiului Cluj Napoca este nefondat pentru următoarele considerente:

Instanţa de apel a făcut o corectă interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 274-275 C. proc. civ., obligând pe pârât la plata cheltuielilor de judecată efectuate în apel de către intimata S.C. G. S.R.L. Cluj Napoca.

Obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată a avut ca temei de fapt culpa sa procesuală, acesta fiind cel care a exercitat calea de atac ce a fost respinsă, fiind căzut astfel în pretenţii.

Apelul declarat de către Consiliul local al municipiului Cluj Napoca nu a fost motivat în fapt şi în drept şi nu a cuprins vreo critică în ce priveşte aplicarea dispoziţiilor art. 274-275 C. proc. civ. de către instanţa de fond, astfel că în cauză nu pot fi analizate aspecte de nelegalitate privind obligarea la plata cheltuielilor de judecată, dispusă de către prima instanţă şi care nu au fost cenzurate de instanţa de apel.

Prerogativa, conferită de dispoziţiile art. 274 alin. (3) C. proc. civ., de a micşora cheltuielile de judecată reprezentate de onorariile avocaţilor, obligă instanţa numai atunci când constată motivat că sunt nepotrivit de mari faţă de valoarea pricinii sau munca îndeplinită de avocat.

Or, în cauză, instanţa nu a constatat acest fapt, pe care avea şi obligaţia de a-l pune în discuţia părţilor şi nici nu s-a cerut de către parte reducerea onorariului de avocat.

Prin decizia nr. 492/2009 a Curţii Constituţionale s-a respins excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 274 alin. (3) C. proc. civ. şi nu s-a statuat obligativitatea cenzurării cuantumului cheltuielilor de judecată şi diminuarea acestora într-un cuantum rezonabil, în raport de complexitatea cauzei.

2. Recursul declarat de pârâta S.C. C. S.A. Cluj este nefondat.

Aspectele evocate de către recurentă privind greşita individualizare a suprafeţei de 19,80 m.p., reprezentând pivniţă, ca aparţinând de corpul I sunt aspecte de fapt şi care ţin de temeinicia hotărârii rezultată din aprecierea şi interpretarea probelor administrat şi care nu mai pot face obiect de cenzură în recurs după abrogarea pct. 10 şi 11 din vechea reglementare a art. 304 C. proc. civ.

Cenzurarea stării de fapt reţinute de către instanţele de fond nu mai poate avea loc în recurs decât în condiţiile art. 304 C. proc. civ., când se depun înscrisuri noi care contrazic starea de fapt reţinută anterior, fapt care nu s-a realizat în cauză.

Raportat la starea de fapt reţinută în ce priveşte suprafaţa de 19,80 m.p., care la data intrării în vigoare a Legii nr. 550/2002 nu era închiriată recurentei şi nici nu a fost evaluată cu restul construcţiilor cumpărate de aceasta şi nici nu a fost plătit preţul pivniţei, în mod legal s-a constatat nulitatea parţială a contractului pentru această parte din imobil.

3. Recursul reclamantei S.C. A. S.A. este nefondat pentru următoarele considerente:

Critica privind nepronunţarea instanţei pe motivul de apel referitor la necompetenţa tribunalului în soluţionarea cererii de chemare în judecată este formulată omisso medio.

Se constată că acest motiv de nelegalitate al hotărârii primei instanţe nu a fost formulat prin cererea de apel.

Nefondată este şi critica privind greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 17 şi 20 din C. proc. civ.

În aplicarea art. 17 şi 55 C. proc. civ., este unanim admis că, dacă cererile aflate în raport de accesorialitate sunt de competenţa instanţelor judecătoreşti trebuie să opereze prorogarea în favoarea instanţei competente să judece cererea principală, chiar dacă s-ar nesocoti norme de competenţă materială sau exclusivă, deoarece există un temei juridic, şi anume art. 17 C. proc. civ.

În speţă, cererea principală reprezintă o acţiune reală imobiliară şi cade în competenţa tribunalului, astfel că toate cererile accesorii şi incidentale care sunt formulate şi care sunt intim legate de soluţia ce ar urma să se pronunţe în acţiunea principală se soluţionează de această instanţă.

Ambele cereri se află într-un raport de indivizibilitate întrucât pretenţiile ambelor părţi decurg din acelaşi act normativ.

Mai mult, potrivit art. 9 şi 11 din Legea nr. 550/2002 sunt de competenţa secţiei de contencios administrativ a tribunalului numai acţiunile având ca obiect contestarea raportului de evaluare şi stabilirea preţului de vânzare, respectiv refuzul de a încheia procesul-verbal sau încheierea nelegală şi netemeinică a acestuia, precum şi refuzul vânzătorului de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Or, în cauză nu a existat un astfel de refuz, imposibilitatea încheierii actelor de vânzare-cumpărare fiind determinată de individualizarea şi contestarea suprafeţelor care au făcut obiectul contractelor de închiriere.

Critica privind greşita individualizare a spaţiului identificat ca fiind "gang de acces", a regimului juridic a acestuia şi încuviinţarea vânzării este nefondată.

Imobilul în întregul său şi compus din suprafeţa de teren de 1533 mp şi construcţiile compartimentate în 16 spaţii distincte (apartamente), a fost înscris în CF colectivă nr. x Cluj Napoca în proprietatea Statului Român în administrarea efectivă a Consiliului local al municipiului Cluj-Napoca, dezmembrările fiind înscrise în CF nr. x Cluj-Napoca, unde se menţionează că părţile indivize comune sunt cele înscrise în CF nr. x/1968, adică fundaţiile, casa scării, coridoarele exterioare, WC, acces la pod, faţadele, podul, învelitorile, racordurile de apă-canal, gaz, electricitate şi terenul.

"Gangul de acces" nu este expres menţionat ca făcând parte din părţile indivize comune ale imobilului şi a fost inclus în fişa de calcul anexă la contractul de închiriere încheiat între S.C. F. S.R.L. şi Consiliul local Cluj, precum şi în raportul de evaluare întocmit în vederea vânzării.

Obiectul coproprietăţii forţate îl poate constitui un bun sau o universalitate de bunuri ce sunt accesorii indispensabile ale altor bunuri principale şi, în lipsa cărora, exercitarea dreptului de proprietate exclusivă asupra bunului principal devine imposibilă.

Pentru ca starea de indiviziune silită să aibă o durată nelimitată, trebuie ca bunul indiviz să fie afectat ca un accesoriu necesar folosinţei comune a tuturor coproprietarilor, cu alte cuvinte să fie o dependinţă sau un accesoriu al mai multor imobile şi să existe o stare de necesitate indispensabilă pentru a fi menţinut în indiviziune, necesitate care să rezulte din situaţia de fapt sau din natura specială a bunului, şi deci, simpla utilitate a unui singur coindivizar sau chiar utilitatea comună a coindivizarilor nu este îndestulătoare pentru a crea în perpetuitate această indiviziune forţată.

Este de competenţa instanţei a aprecia dacă bunul sau bunurile comune ce fac obiectul acestei forme de proprietate comune constituie un accesoriu al altor bunuri principale, care alcătuiesc obiectul unui drept de proprietate exclusivă şi dacă există acea utilitate comună care decurge dintr-un raport indispensabil existent între bunurile principale şi cele accesorii.

Important în stabilirea regimului juridic asupra unui bun ca fiind în coproprietate forţată este natura, destinaţia şi utilitatea bunului, elemente care se raportează atât la un bun în sine, cât şi la voinţa proprietarilor.

În situaţia existenţei unui singur proprietar asupra întregului imobil nu se poate reţine existenţa unei coproprietăţi forţate asupra unor părţi din imobil.

Stabilirea regimului juridic asupra unui bun ca având sau nu caracterul unei coproprietăţi forţate prin raportare la natura, destinaţia şi utilitatea acestuia constituie un atribut suveran al instanţei de fond şi care nu mai poate face obiect de recurs după abrogarea pct. 10 şi 11 din vechea reglementare a art. 304 C. proc. civ.

Instanţa a apreciat că această parte din imobil nu constituie un spaţiu destinat exclusiv pentru a fi folosit în indiviziune forţată, având în vedere că a fost închiriat încă din anul 1996 şi s-a autorizat şi schimbarea destinaţiei acestuia în spaţiu comercial încă din anul 2001.

Raportat la situaţia de fapt reţinută privind "gangul de acces", ca fiind o unitate locativă distinctă, urmare a schimbării de destinaţie şi a unei lipse de utilitate comună, decisă de proprietar anterior înstrăinării unor părţi din imobil, evident că nu era necesar acordul persoanelor devenite proprietar ulterior acestei date pe părţi din imobil şi pe cale de consecinţă nu era necesar a fi formulate capete de cerere pentru "încetarea coproprietăţii forţate (cerere de altfel inadmisibilă raportat la art. 728 C. proc. civ.).

Dispoziţiile art. 37 alin. (3) din Legea nr. 50/1991 invocate de către recurentă nu au relevanţă juridică raportat la obiectul prezentei cauze şi la lipsa de dovada privind o eventuală anulare a autorizaţiei de construire sau pronunţare a unei hotărâri de demolare a construcţiilor edificate şi neautorizate.

Critica privind nelegala neintroducere în cauză a Primarului municipiului Cluj Napoca este nefondată.

Potrivit art. 4 lit. b) din Legea nr. 550/2005 calitatea de vânzător, în astfel de raporturi juridice o are Consiliul local iar contractul se semnează de către primar.

Faptul că Primarul semnează contractul de vânzare-cumpărare nu-i atribuie acestuia calitate procesuală, acesta având calitatea de reprezentant legal al vânzătorului şi numai vânzătorul poate sta în judecată.

Calificarea cererii formulate de S.C. H. S.R.L. la data de 30.03.2011 s-a făcut în mod legal, în raport de acest moment şi nu în raport de momentul la care reclamanta şi-a extins acţiunea (20.06.2011).

Nefondată este critica privind greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 6739 C. proc. civ. mărimea cotei părţi nefiind un criteriu determinat şi obligatoriu în atribuirea bunului.

Având în vedere aceste considerente, urmează ca în baza dispoziţiilor art. 312 C. proc. civ. a se respinge recursurile.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanta S.C. A. S.A. şi de pârâţii Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi S.C. C. S.A. împotriva deciziei nr. 125/A din 21 noiembrie 2012 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă.

Obligă recurentele S.C. A. S.A. şi S.C. C. S.A. la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 6.177,81 RON, către intimata S.C. G. S.R.L. şi în sumă de 8.193,15 RON către intimata S.C. H. S.R.L.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 29 noiembrie 2017.