Student dormitory ownership confirmation and land registry rectification based on statutory property rights versus municipal tabular entries

Asupra recursului de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 11.09.2014, pe rolul Judecătoriei Sectorului 3 Bucureşti, instanţă care şi-a declinat competenţa de soluţionare prin sentinţa civilă nr. 11887 din 18 septembrie 2015, în favoarea Tribunalului Bucureşti, unde dosarul s-a înregistrat sub nr. x/2015, reclamanta Universitatea din Bucureşti i-a chemat în judecată pe pârâţii Municipiul Bucureşti, prin primar general, şi Consiliul Local Sector 3 Bucureşti, solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se constate dreptul de proprietate al Universităţii din Bucureşti asupra imobilului situat în Bucureşti, B-dul Theodor Pallady, sector 3, în suprafaţă totală de 854 mp, cu număr poştal provizoriu 26E; să se dispună rectificarea cărţii funciare nr. x a Municipiului Bucureşti, sector 3, corespunzătoare numărului cadastral 12152 - construcţia C11, cu privire la titularul dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, B-dul Theodor Pallady, sector 3, în suprafaţă totală de 854 mp; să se dispună intabularea în cartea funciară, în favoarea Universităţii din Bucureşti, a dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, B-dul Theodor Pallady, sector 3, cu număr poştal provizoriu 26 E, în suprafaţă totală de 854 m.p., identificat prin documentaţia cadastrală din 28.07.2011.

Prin sentinţa civilă nr. 475 din 21.04.2016, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a respins, ca nefondată, cererea de chemare în judecată.

Împotriva acestei sentinţe, a declarat apel reclamanta Universitatea din Bucureşti, care a fost înregistrat pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, la data de 28.07.2016.

Prin decizia nr. 88/A din data de 2 februarie 2017, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta-reclamantă Universitatea din Bucureşti împotriva sentinţei civile nr. 475 din 21 aprilie 2016, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi Municipiul Bucureşti, prin Primarul General şi Consiliul Local Sector 3 Bucureşti.

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs, în termen legal, reclamanta Universitatea din Bucureşti, solicitând casarea hotărârii atacate, în sensul admiterii apelului şi schimbării sentinţei civile nr. 475 din 21 aprilie 2016, cu consecinţa admiterii cererii de chemare în judecată, astfel cum a fost formulată.

În dezvoltarea motivelor de recurs întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a susţinut că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre vădit nelegală, cu încălcarea dispoziţiilor normative care reglementează dreptul de proprietate al Universităţii Bucureşti asupra bunului imobil din Bucureşti, B-dul Theodor Pallady, sector 3, cu număr poştal provizoriu 26 E, în suprafaţă de 845 m.p.

În cauză, dreptul de proprietate al recurentei asupra imobilului menţionat se fundamentează pe Ordinul nr. 5129 din 12.12.2002 şi pe dispoziţiile imperative ale prevederilor art. 166 din Legea învăţământului nr. 84/1995, republicată, care, la alin. (4), prevede că "baza materială a instituţiilor de învăţământ superior este de drept proprietatea acestora".

În acest context, au fost invocate şi prevederile art. 226 alin. (7) din Legea nr. 1/2011 a educaţiei naţionale, (care a abrogat Legea nr. 84/1995), ce reglementează în continuare dreptul de proprietate al universităţilor de stat asupra bunurilor existente în patrimoniul lor, Ministerul Educaţiei şi Cercetării fiind împuternicit să emită în favoarea acestora certificate de atestare a dreptului de proprietate.

În acest sens, Ministerul Educaţiei şi Cercetării a aprobat în favoarea recurentei intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, - Căminul studenţesc nr. 1 şi 2, cu caracteristicile tehnice prezentate în Anexa nr. 1 şi în planurile de situaţie.

Solicitarea Universităţii din Bucureşti de înscriere în cartea funciară a imobilului în suprafaţă de 845 m.p., situat în Bucureşti, B-dul Theodor Pallady, sector 3, a fost respinsă prin încheierea din 21 septembrie 2011 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bucureşti - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sector 3, cu motivaţia că acest cămin a fost intabulat în Cartea Funciară nr. x, în favoarea pârâtului Municipiul Bucureşti, şi cu drept de administrare în favoarea pârâtului Consiliul Local Sector 3.

Având în vedere că între situaţia reală şi situaţia tabulară a bunului imobil în litigiu nu există concordanţă, reclamanta a promovat prezenta acţiune, pentru ca înscrierile din cartea funciară să corespundă actelor juridice care atestă natura şi întinderea drepturilor existente şi să reflecte în mod corect realitatea juridică a dreptului de proprietate.

Recurenta a subliniat că Universitatea din Bucureşti nu a pierdut niciodată proprietatea şi posesia bunului imobil - cămin studenţesc nr. 2, situat în Bucureşti, B-dul Theodor Pallady, sector 3, în suprafaţă totală de 854 m.p., cu număr poştal provizoriu 26 E, ce a fost identificat prin raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în cauză de expertul tehnic judiciar A..

Aşadar, Universitatea din Bucureşti nu este un proprietar neposesor, ci, dimpotrivă, se află în posesia bunului asupra căruia a solicitat să i se recunoască existenţa dreptului de proprietate. Or, în atare situaţie, în mod corect, Universitatea din Bucureşti a ales calea acţiunii în constatare.

Prin urmare, primul petit din cererea de chemare în judecată îl constituie o acţiune clasică în constatarea dreptului de proprietate asupra unui imobil, acţiune întemeiată, din punct de vedere procedural, pe dispoziţiile art. 35 din noul C. proc. civ., potrivit cărora, "Cel care are interes poate să ceară constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept. Cererea nu poate fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice altă cale prevăzută de lege".

Din norma legală enunţată, rezultă că o condiţie esenţială pentru exerciţiul acţiunii în constatare îl constituie interesul, respectiv folosul practic pe care o parte îl urmăreşte, punând în mişcare procedura judiciară, pentru valorificarea dreptului subiectiv ce se cere protejat.

Or, folosul urmărit de reclamantă este acela de a se constata existenţa, în patrimoniul Universităţii din Bucureşti, a dreptului de proprietate asupra imobilului din Bucureşti, B-dul Theodor Pallady, sector 3, cu număr poştal provizoriu 26 E, având în vedere că dreptul său se află în pericol, fiind înscris în cartea funciară în favoarea pârâţilor, interesul fiind, în mod evident, acela al restabilirii concordanţei dintre starea tabulară şi situaţia juridică reală a imobilului.

Aşadar, prezenta acţiune are drept cauză constatarea existenţei în patrimoniul Universităţii din Bucureşti a unui drept subiectiv, respectiv a dreptului de proprietate asupra imobilului din Bucureşti, B-dul Theodor Pallady, sector 3, cu număr poştal provizoriu 26 E, pentru a-l putea opune pârâţilor chemaţi în judecată, şi pentru a putea opera, în Cartea funciară x, înscrierea cu privire la dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 845 m.p., situat la adresa menţionată.

Recurenta a apreciat că prezintă relevanţă în cauză şi faptul că pârâtele Municipiul Bucureşti şi Consiliul Local Sector 3 nu au înţeles să răspundă la interogatoriul propus de reclamantă, ceea ce, în conformitate cu prevederile art. 358 din noul C. proc. civ., echivalează cu o mărturisire deplină ori un început de dovadă în folosul aceluia care a propus interogatoriul.

Un alt motiv de recurs s-a raportat la soluţionarea greşită a capătului de cerere privind rectificarea înscrierilor din cartea funciară.

Reglementările legale în materie statuează că acţiunea în rectificare este acea acţiune prin care orice persoană interesată poate solicita, în cazurile prevăzute de lege, radierea sau îndreptarea ori corectarea înscrierilor de carte funciară, în scopul restabilirii concordanţei dintre starea tabulară şi situaţia juridică reală a imobilului înscris în cartea funciară.

Potrivit art. 907 alin. (1) din Noul C. civ., "când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia. (...)".

Alin. 3 al aceluiaşi articol prevede că:

"Situaţia juridică reală trebuie să rezulte dintr-o recunoaştere făcută de titularul înscrierii a cărei rectificare se solicită, prin declaraţie dată în formă autentică notarială, ori dintr-o hotărâre judecătorească definitivă pronunţată împotriva acestuia, prin care s-a admis acţiunea de fond. Acţiunea de fond poate fi, după caz, o acţiune în anulare, rezoluţiune, reducţiune sau orice altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului juridic".

Conform art. 908 din Noul C. civ., rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă, prin declaraţia autentică notarială a titularului dreptului ce urmează a fi radiat sau modificat, fie, în caz de litigiu, prin hotărâre judecătorească definitivă.

Recurenta a apreciat că, în speţă, sunt pe deplin aplicabile normele legale enunţate, întrucât, deşi avea un drept recunoscut prin lege asupra imobilului din Bucureşti, B-dul Theodor Pallady, sector 3, cu număr poştal provizoriu 26 E, acest drept a fost înscris în Cartea funciară x, în favoarea pârâtului Municipiul Bucureşti, şi cu drept de administrare în favoarea pârâtului Consiliul Local Sector 3 Bucureşti.

Pârâtul Consiliul Local al sectorului 3 a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului, ca neîntemeiat şi menţinerea deciziei pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, ca fiind temeinică şi legală, iar, pe fondul cauzei, respingerea acţiunii, ca neîntemeiată.

Recursul este fondat, pentru argumentele ce vor succede:

Asupra motivului de recurs privind nelegala soluţionare a capătului de cerere având ca obiect constatarea dreptului de proprietate al Universităţii din Bucureşti asupra imobilului situat în Bucureşti, B-dul Theodor Pallady, sector 3, în suprafaţă totală de 854 mp, cu număr poştal provizoriu 26E, instanţa de recurs reţine următoarele:

Prima instanţă a respins cererea de chemare în judecată a reclamantei, reţinând, în esenţă, că, în raport de menţiunile făcute în Partea I din cartea funciară a imobilului, pe temeiul art. 46 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, în care dreptul de proprietate aparţine Municipiului Bucureşti, fiind înscris ca proprietate a statului, reclamanta, posesoare a Ordinului nr. 5129 din 12 decembrie 2000, emis de Ministerul Educaţiei şi Cercetării, poate alege calea acţiunii în revendicare, pentru a se stabili preferabilitatea unuia dintre titlurile părţilor în conflict, acţiunea în constatare fiind considerată nefondată.

Se poate observa că, deşi nu este menţionat expressis verbis în considerentele sentinţei, se poate deduce că acţiunea în constatarea dreptului de proprietate al reclamantei a fost respinsă de prima instanţă, întrucât calea procedurală aleasă nu a fost aceea a unei acţiuni în realizare, ci a unei acţiuni în constatare, inadmisibilă, din perspectiva faptului că exista posibilitatea unei acţiuni în realizare, deci nu s-au analizat titlurile pe care părţile litigante şi le-ar putea opune şi fondul cererii deduse judecăţii.

În apel, analizând capătul de cerere privind constatarea dreptului de proprietate asupra bunului imobil litigios, instanţa a apreciat că "cererea în constatarea unui drept are ca finalitate recunoaşterea/confirmarea unui drept subiectiv existent, printr-o hotărâre cu caracter declarativ, (iar nu constitutiv de drepturi), în speţă, fiind în discuţie un drept de proprietate pe care reclamanta îl deţine în temeiul Legii învăţământului nr. 84/1995.

În acest context, instanţa de apel a considerat că "un act normativ nici nu poate constitui, în principiu, prin el însuşi, un drept de dobândire a dreptului de proprietate, întrucât dispune în abstract, transferul dreptului de proprietate de la un subiect la altul făcându-se numai în cadrul unui raport juridic civil concret, care are întotdeauna la bază încheierea unui act juridic sau producerea unui fapt juridic".

Din analiza considerentelor instanţei de apel, nu rezultă dacă aceasta a confirmat teza instanţei de fond privind greşita alegere a căii procedurale pentru declanşarea litigiului, întrucât nu au fost expuse argumente în acest sens, instanţa de apel preferând să califice ca fiind principal capătul de cerere în rectificarea cărţii funciare şi în înscrierea dreptului de proprietate şi ca lipsit de interes capătul de cerere prin care se solicită constatarea existenţei dreptului de proprietate asupra imobilului litigios.

În acelaşi sens, s-a statuat că ceea ce atrage soluţia respingerii cererii de rectificare a înscrierilor din carte funciară nu este caracterul nefondat al cererii de constatare a dreptului de proprietate al reclamantei, ci împrejurarea că nu s-a făcut dovada desfiinţării titlului de proprietate pe baza căruia s-a realizat respectiva înscriere tabulară.

O asemenea statuare este însă nelegală pentru considerentele ce vor fi dezvoltate în analiza celui de-al doilea motiv de recurs. Mai mult, instanţa de recurs apreciază că instanţa de apel, utilizând argumente contradictorii, a lăsat nesoluţionat fondul cererii deduse judecăţii.

În acest context, trebuie precizat că reclamanta Universitatea din Bucureşti invocă, în demonstrarea dreptului său de proprietate, Ordinul nr. 5129 din 12 decembrie 2002, emis de Ministrul Educaţiei şi Cercetării, în temeiul dispoziţiilor art. 166 din Legea nr. 84/1995 a învăţământului, republicată cu modificările şi completările ulterioare, act normativ care, la alin. (4), prevede că "baza materială a instituţiilor de învăţământ superior este de drept proprietatea acestora".

În acelaşi sens, se reţine că ordinul menţionat ţine loc de certificat de atestare a dreptului de proprietate, potrivit menţiunilor din art. 2 al ordinului, iar construcţiile, parte a bazei materiale a recurentei reclamante, au fost delimitate şi individualizate, conform probelor administrate în cauză.

De asemenea, Ministerul Educaţiei şi Cercetării a aprobat în favoarea recurentei intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, - Căminul studenţesc nr. 1 şi 2, cu caracteristicile tehnice prezentate în Anexa nr. 1 şi în planurile de situaţie.

Intimatul Municipiul Bucureşti, prin încheierea nr. 334097/23/09/2009, şi-a întabulat dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu în baza Legii nr. 84 din 24 iulie 1995 şi Protocolului nr. 7562 din 24 august 2009, emis de Primăria sectorului 3 Bucureşti, la care reclamanta nu este parte, iar efectele juridice ale acestei înscrieri va trebui analizat prin raportare la Legea nr. 7/1996 şi Legea nr. 71/2011.

În acest context procesual, instanţa de apel, pentru a soluţiona cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă, va trebui să verifice dacă titlul reclamantei şi individualizarea bunului asupra căruia poartă îl face susceptibil de protecţie pe calea acţiunii promovate.

În plus, va trebui să se cerceteze dacă în cauză funcţionează principiul subsidiarităţii acţiunii în constatare în raport cu acţiunea în realizare, în sensul art. 35 din C. proc. civ., câtă vreme, în principiu, acţiunea în revendicare este cea prin care proprietarul care a pierdut posesia unui bun imobil individual determinat solicită instanţei să i se stabilească dreptul de proprietate asupra bunului şi să redobândească posesia de la cel care îl stăpâneşte fără a fi proprietar, (art. 563 alin. (1) C. civ. - Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept.), iar, în litigiul dedus judecăţii, recurenta reclamantă se află în posesia bunului imobil litigios.

Examinând motivul de recurs prin care se critică soluţia pronunţată asupra cererii în rectificarea cărţii funciare, Înalta Curte îl consideră, de asemenea, fondat.

În drept, conform art. 907 alin. (1) din C. civ., "când o înscriere făcută în cartea funciară nu corespunde cu situaţia juridică reală, se poate cere rectificarea acesteia".

Dispoziţiile art. 908 C. civ. prevăd că:

"(1) Orice persoană interesată poate cere rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii, dacă:

1. înscrierea sau încheierea nu este valabilă ori actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea a fost desfiinţat, în condiţiile legii, pentru cauze ori motive anterioare sau concomitente încheierii ori, după caz, emiterii lui;

2. dreptul înscris a fost greşit calificat;

3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;

4. înscrierea în cartea funciară nu mai este, din orice alte motive, în concordanţă cu situaţia juridică reală a imobilului".

Procedând la analiza particulară a cauzei deduse judecăţii, instanţa de recurs constată că temeiul juridic al capătului de cerere având ca obiect rectificarea cărţii funciare nr. x a Municipiului Bucureşti, sector 3, corespunzătoare numărului cadastral x - construcţia C11, cu privire la titularul dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, B-dul Theodor Pallady, sector 3, în suprafaţă totală de 854 mp şi intabularea în cartea funciară, în favoarea Universităţii din Bucureşti, a dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, B-dul Theodor Pallady, sector 3, cu număr poştal provizoriu 26 E, în suprafaţă totală de 854 m.p., identificat prin documentaţia cadastrală din 28.07.2011, afirmat pe tot parcursul judecăţii, a fost cel dat de dispoziţiile art. 907 alin. (1) coroborate cu art. 908 alin. (1) pct. 4 civil, iar nu cel reţinut de instanţa de apel, respectiv art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ.

Astfel, ceea ce a susţinut recurenta reclamantă, pentru a solicita rectificarea cărţii funciare în sensul deja menţionat, a fost neconcordanţa cărţii funciare cu situaţia juridică reală a imobilului în litigiu, ipoteză neanalizată de către instanţa de apel.

Or, deşi a făcut aprecieri asupra importanţei respectării principiului disponibilităţii, ce guvernează procesul civil, consacrat expres de art. 9 C. proc. civ., şi asupra respectării cadrului procesual obiectiv, fixat prin limitele cererii de chemare în judecată, instanţa de apel a nesocotit aceste limite, schimbând cauza cererii de chemare în judecată asupra căreia era chemată să se pronunţe.

În acest sens, instanţa de apel nu a analizat pretinsa neconcordanţă a cărţii funciare cu situaţia juridică reală a imobilului în litigiu, bazată pe dispoziţiile art. 908 alin. (1) pct. 4 C. civ., invocată de reclamantă, ci a analizat exclusiv ipoteza reglementată de dispoziţiile art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ., ce ar fi presupus, în viziunea acesteia, existenţa unei hotărâri judecătoreşti definitive prin care să se fi dispus desfiinţarea actului juridic în baza căreia ar fi fost făcută înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate a intimatului pârât Municipiul Bucureşti, prin primar general.

Se poate observa însă că, nici din această perspectivă, raţionamentul instanţei de apel nu este unul complet, întrucât nu se preocupă de analiza, în această ipoteză, a verificării existenţei titlului intimatului pârât Municipiul Bucureşti, prin Primar General, pentru a stabili dacă aceasta poate exhiba un titlul de proprietate asupra imobilului în litigiu şi care este valoarea juridică a acestuia, premisă a unei eventuale acţiuni în desfiinţarea titlului, în contextul în care intimatul Municipiul Bucureşti şi-a intabulat dreptul de proprietate în baza Legii nr. 84 din 24 iulie 1995 şi Protocolului nr. 7562 din 24 august 2009, emis de Primăria sectorului 3 Bucureşti, care, la art. 41 şi 42, se referea la terenurile şi clădirile în care îşi desfăşoară activitatea unităţile de învăţământ preuniversitar de stat şi unităţile de învăţământ special de stat, iar nu unităţile de învăţământ universitar.

Pentru argumentele expuse, văzând dispoziţiile art. art. 496 coroborat cu art. 497 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de reclamanta Universitatea din Bucureşti împotriva deciziei civile nr. 88/A din 2 februarie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie; va casa decizia recurată şi va trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi curţi de apel.

Având în vedere soluţia de casare pronunţată în cauză, instanţa de recurs apreciază că, la acest moment procesual, nu este necesar să se pronunţe asupra cheltuielilor de judecată solicitate de recurenta reclamantă, ce vor putea fi solicitate şi cenzurate ulterior, în funcţie de soluţiile ce se vor pronunţa în prezentul litigiu.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta Universitatea din Bucureşti împotriva deciziei nr. 88/A din data de 2 februarie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Casează decizia recurată şi trimite cauza pentru rejudecare la aceeaşi curte de apel.

Decizia este definitivă şi se va comunica părţilor, conform dispoziţiilor art. 427 alin. (1) din C. proc. civ.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 15 noiembrie 2017.