Eviction damages assessment: timing of evictio and liability for overlapping contractual and delictual guarantees

Asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin acţiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, la data de 13.06.2008, sub nr. x/3/2008, reclamanţii B. şi C. au chemat în judecată pe pârâţii D. şi E., solicitând: obligarea pârâţilor să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul situat în localitatea Mogoşoaia, str. F., în suprafaţă de 1.000 mp (aşa cum reiese din acte) şi 1.004 mp (aşa cum reiese din măsurătorile cadastrale), imobil situat în tarlaua Z3 (A490), parcelele 131-132, număr cadastral x, înscris în Cartea Funciară a comunei Mogoşoaia; obligarea pârâţilor la desfiinţarea construcţiilor ridicate cu rea-credinţă pe terenul proprietate lor şi readucerea terenului la starea iniţială; obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Odată cu această acţiune, reclamanţii au formulat şi cerere de chemare în garanţie a vânzătorilor lor, G. şi H., şi a vânzătorului acestora, J., pe temeiul garanţiei pentru evicţiune, precum şi a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, pe temeiul răspunderii civile delictuale, solicitând instanţei, pentru situaţia în care va respinge acţiunea principală, să dispună obligarea chemaţilor în garanţie: să acopere prejudiciul pe care l-au suferit prin pierderea proprietăţii asupra terenului situat în localitatea Mogoşoaia, str. F., în suprafaţă de 1.000 mp (aşa cum reiese din acte) şi 1.004 mp (aşa cum reiese din măsurătorile cadastrale), imobil situat în tarlaua Z3 (A490), parcelele 131-132, număr cadastral, înscris în Cartea Funciară a comunei Mogoşoaia, respectiv să achite suma reprezentând valoarea reală de circulaţie (ce va fi determinată printr-o expertiză tehnică judiciară) a terenului respectiv; să restituie toate cheltuielile suportate în legătură cu autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, înscrierea în cartea funciară, obţinerea extraselor de carte funciară, dobânzile şi comisioanele pe care le-au achitat către S.C. JJ. S.A. - Sucursala Dorobanţi cu ocazia contractării creditului necesar achitării terenului, etc.; să plătească cheltuielile de judecată la care vor fi obligaţi în cazul în care vor fi partea căzută în pretenţii în acţiunea principală; să plătească cheltuielile de judecată ocazionate de judecarea cererii de chemare în garanţie.

La data de 12.09.2008, pârâţii D. şi E. au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea tuturor capetelor de cerere din acţiunea principală, ca neîntemeiate, precum şi cerere reconvenţională în contradictoriu cu reclamanţii A. şi pârâtul Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, prin care au solicitat desfiinţarea documentaţiei cadastrale, radierea numărului cadastral şi desfiinţarea Cărtii Funciare a loc. Mogoşoaia deschise cu privire la teren, iar, în subsidiar, obligarea reclamanţilor la plata contravalorii materialelor de construcţii şi a preţului muncii, precum şi a sporului de valoare adus terenului prin edificarea construcţiilor pe teren.

La data de 24.10.2008, chemaţii în garanţie H. I. şi J. au depus întâmpinare, prin care au solicitat, în principal, admiterea acţiunii principale, iar, în subsidiar, în ipoteza în care se va respinge acţiunea principală, să se respingă cererea de chemare în garanţie formulată împotriva lor, ca neîntemeiată. De asemenea, au formulat cerere de chemare în garanţie împotriva SC K. S.A. şi OCPI Ilfov, solicitând ca în ipoteza evingerii reclamanţilor şi admiterii cererii de chemare în garanţie a acestora împotriva lor, chemaţii lor în garanţie să fie obligaţi, în solidar, să-i despăgubească la valoarea reală şi integrală a prejudiciului suportat.

La data de 04.12.2008, prin serviciul registratură, chemata în garanţie G. a depus întâmpinare, prin care a solicitat, în principal, admiterea acţiunii principale, iar, în subsidiar, în ipoteza în care se va respinge acţiunea principală, să se respingă cererea de chemare în garanţie formulată împotriva sa, ca neîntemeiată; de asemenea, a depus cerere de chemare în garanţie formulată împotriva OCPI Ilfov, solicitând ca în ipoteza evingerii reclamanţilor şi admiterii cererii de chemare în garanţie a acestora împotriva ei, chematul său în garanţie să fie obligat să o despăgubească la valoarea reală şi integrală a prejudiciului suportat de ea.

La data de 09.02.2009, chemata în garanţie K. - Banca S.C. L. S.A. a depus întâmpinare la cererea de chemare în garanţie formulată împotriva sa de către chematul în garanţie J., solicitând, pe cale de excepţie, să se respingă cererea de chemare în garanţie ca prescrisă; pe fond, a solicitat să se admită cererea de chemare în judecată a reclamanţilor A. şi să fie obligaţi pârâţii să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în litigiu, iar, în subsidiar, să fie obligaţi să desfiinţeze construcţiile edificate pe acest teren, precum şi să se respingă cererea de chemare în garanţie a S.C. K. S.A. (banca în faliment), ca neîntemeiată.

La data de 17.02.2010, prin serviciul registratură, chematul în garanţie Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov a depus întâmpinare, solicitând respingerea cererii de chemare în garanţie formulată de reclamanţi împotriva sa, în principal ca inadmisibilă şi în subsidiar ca nefondată.

La data de 17.12.2010, chemata în garanţie K. - Banca S.C. L. S.A. a formulat cerere de chemare în garanţie a Băncii S.C. M. S.A. - S.C. N. S.A. şi a lui O., solicitând ca, în ipoteza căderii în pretenţii ca efect al evingerii reclamanţilor şi admiterii cererii de chemare în garanţie formulată împotriva sa de către J. şi H., chemaţii lor în garanţie să fie obligaţi, în solidar, la despăgubirile solicitate băncii de către J. şi H.

Prin sentinţa civilă nr. 1327 din 30 iunie 2011, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a respins în totalitate acţiunea reclamanţilor-pârâţi B. şi C. în contradictoriu cu pârâţii-reclamanţi D. şi E.

A admis cererea de chemare în garanţie formulată de reclamanţi în contradictoriu cu Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, G., H. şi J. şi, în consecinţă, a obligat pe chemaţii în garanţie, în solidar, la plata către reclamanţii-pârâţi a sumei de 253.000 euro cu titlu de prejudiciu, reprezentând valoarea de piaţă a terenului în suprafaţă de 1.000 m.p. (1.004 m.p. din măsurători), situat în localitatea Mogoşoaia, str. F., parcelele 131-132, tarlaua A490 şi a sumei de 58.301,83 RON, cheltuieli de judecată.

A admis cererea reconvenţională formulată de pârâţii-reclamanţi D. şi E. în contradictoriu cu reclamanţii-pârâţi B. şi C. şi pârâtul Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov şi, în consecinţă, a dispus desfiinţarea documentaţiei cadastrale, radierea numărului cadastral şi desfiinţarea cărţii funciare a localităţii Mogoşoia, deschise cu privire la terenul în suprafaţă de 1.000 mp.

A admis cererea de chemare în garanţie formulată de G. în contradictoriu cu Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov şi a obligat pe chematul în garanţie OCPI Ilfov la plata despăgubirilor reprezentând prejudiciu suportat de către G. ca urmare a evicţiunii suportate de către reclamanţii A.

A admis excepţia prescripţiei cererii de chemare în garanţie formulate de H. şi J. în contradictoriu cu K. - Banca S.C. L. S.A. (banca în faliment), prin lichidatori şi, în consecinţă, a respins această cerere de chemare în garanţie, ca prescrisă.

A respins cererea de chemare în garanţie formulată de K. S.A. în contradictoriu cu Banca S.C. M. S.A. - S.C. N. S.A. (în faliment), prin lichidator judiciar, şi cu O., ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut următoarele:

Terenul în suprafaţă de 9.000 mp, situat în comuna Mogoşoaia, a aparţinut lui Q., R. şi S. ca urmare a reconstituirii dreptului de proprietate, în temeiul Legii nr. 18/1991, prin titlul de proprietate nr. 563 din 05 noiembrie 1992 eliberat de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Municipiul Bucureşti şi S.A.I. şi între proprietari terenului s-a încheiat un act de partaj voluntar autentificat din 01 aprilie 1993 de Notariatul de Stat S.A.I., act prin care Q. a luat în deplină proprietate, liber de orice sarcini, lotul 3 compus din teren în suprafaţă de 1.300 mp extravilan şi 1.000 mp teren intravilan, situat în comuna Mogoşoaia, tarlaua Z3, parcela 131, 132 având ca vecinătăţi, la N - Drum, la S - teren arabil, la E - T., la V - U.

Ulterior, terenul intravilan de 1.000 mp a fost înstrăinat de către Q. soţilor P., prin contractul de vânzare-cumpărare din 06 iulie 1993 autentificat de Notariatul de Stat S.A.I. şi transcris în registrul de transcripţiuni imobiliare din 06 iulie 1993, potrivit dispoziţiilor legale în vigoare la acea dată.

Reclamanţii-pârâţi A. au dobândit imobilul în litigiu astfel: după încheierea actului de partaj voluntar, R. şi S. au vândut întregul teren de 9.000 mp către O., deşi în realitate, conform actului de partaj voluntar sus-menţionat, aceştia nu mai aveau suprafaţa de 1.000 mp teren intravilan şi suprafaţa de 1.300 mp teren agricol, suprafeţe care au revenit în proprietate lui Q..

Părţile au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 17 noiembrie 1994 de Notariatul de Stat Bolintin şi transcris din 24 noiembrie 1994.

O., aşa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar de către K., a luat un împrumut de la K. - Agenţia Bucureşti, pentru societatea sa, S.C. V. S.R.L., garantând în favoarea băncii cu terenul de 9.000 mp arabil situat în intravilanul comuna Mogoşoaia, jud. Ilfov, sola 324 şi Z3, parcelele 131 - 132, printr-un contract de ipotecă autentificat din 15 februarie 1995 la Notariatul de Stat Sector 6 şi transcris în registrul de transcripţiuni S.A.I. din 16 februarie 1995.

Deoarece O. nu a achitat suma datorată, a început executarea silită asupra bunului ce a fost constituit drept garanţie, încheindu-se procesul-verbal de licitaţie din 29.09.2004 şi actul de adjudecare din 25.10.2004, imobilul fiind adjudecat către J..

Bankcoop a făcut dovada, prin înscrisurile depuse la dosar la filele 395 - 398, că a depus diligenţe pentru a afla situaţie juridică a imobilului la Judecătoria Buftea, Biroul de Carte Funciară, răspunsurile fiind acelea că au fost înscrise ipoteca în favoarea S.C. N. S.A. şi S.C. K. S.A. şi comandamentele instituite în favoarea creditoarelor S.C. N. S.A. şi S.C. K. S.A.

După obţinerea dreptului de proprietate prin adjudecare, J. vinde imobilul teren intravilan arabil în suprafaţă de 1.000 mp, situat în localitatea Mogoşoaia, jud. Ilfov, tarlaua Z3 (A490), parcelele 131 - 132, identificat cu nr. cadastrale, în indiviziune şi în cote egale către G. şi I. În cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare este trecut întregul istoric al terenului, începând cu titlul de proprietate din 05 noiembrie 1992 eliberat de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor Municipiului Bucureşti şi Sectorul Agricol Ilfov, precizându-se că proprietarii terenului erau S. şi R., prin moştenire de la părinţi, sub aceste nume cumpărând şi O., prin contractul x/1994.

Nici una dintre persoanele care au dobândit terenul prin acte succesive de vânzare-cumpărare, respectiv O., G., I. şi nici adjudecatarul J. nu au solicitat titlul de proprietate asupra terenului. Dacă ar fi solicitat acest titlu, ar fi observat că mai există un proprietar, şi anume Q.

Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare din 21 noiembrie 2006 al B.N.P. W., G. şi H. au vândut soţilor B. şi C. terenul în suprafaţă de 1.000 mp, situat în localitatea Mogoşoaia, Tarlaua Z3 (A490), parcelele 131 - 132, cu nr. cadastral, soţii H. încheind contract de credit bancar cu S.C. JJ. S.A. Sucursala Dorobanţi, având ca obiect un împrumut de 50.000 euro, credit imobiliar pentru achiziţionarea terenului intravilan sus-menţionat. S-au depus la doar contractul de credit bancar 866PF/21.11.2006 şi contractul de ipotecă în favoarea S.C. JJ. S.A., autentificat din 21 noiembrie 2006 de BNP W.

Reclamanţii au constatat în aprilie 2008, susţin aceştia, faptul că gardul construit pentru împrejmuirea terenului din Mogoşoaia a fost înlăturat prin distrugere pe una din laturi, iar pe terenul proprietatea acestora se desfăşurau lucrări de şantier pentru edificarea unei construcţii, acesta fiind motivul pentru care la data de 13.06.2008 s-au adresat Tribunalului Bucureşti cu acţiunea în revendicare contra pârâţilor P. şi cu cererea de chemare în garanţie a autorilor lor şi a OCPI Ilfov.

Cu privire la acţiunea în revendicare, tribunalul a avut în vedere faptul că titlul de proprietate al pârâţilor P. provine de la adevăratul proprietar, Q., care a dobândit terenul de 1.000 mp intravilan în urma contractului de partaj voluntar autentificat din 01 aprilie 1993 şi înscris în Registrul de Transcripţiuni şi Inscripţiuni Imobiliare la Judecătoria Buftea.

Ulterior, pârâţii-reclamanţi P. au înscris, la rândul lor, contactul de vânzare-cumpărare autentificat din 06 iulie 1993, transcris sub nr. x/1993 şi au deschis carte funciară la OCPI Ilfov nr. 3071 Mogoşoaia, prin încheierea 1881 din 11 ianuarie 2007.

Reclamanţii-pârâţi şi-au înscris imobilul în cartea funciară a comunei Mogoşoaia sub din 22 noiembrie 2006.

Sub acest aspect, tribunalul a constatat că pârâţii-reclamanţi au dobândit imobilul de la adevăratul proprietar al terenului, Q., că au efectuat transcrierea dreptului lor de proprietate în Registrul de Transcripţiuni sub nr. 3038/1993, transcripţiune care la data întocmirii actului avea valabilitatea opozabilităţii faţă de terţi, fiind menţionat dreptul de proprietate asupra terenului intravilan în suprafaţă de 1.000 mp, situat în comuna Mogoşoaia, sola Z3, parcela 131 - 132, având ca vecini, la N - drum, la S - arabil, la E - T., la V - U.

Ulterior, au solicitat conducerii OCPI nr. cadastral provizoriu în condiţiile prevăzute de Legea nr. 7/1991 şi au obţinut acest nr. cadastral, întocmindu-se şi documentaţia cadastrală de către ing. X., iar după obţinerea nr. cadastral au obţinut autorizaţia de construire din 04 aprilie 2007, în baza căreia au construit 2 locuinţe cuplate P+1E+M, existând şi procesul-verbal de recepţie finală din 16 aprilie 2008.

Reclamanţii-pârâţi B. şi C. au dobândit imobilul prin actul de vânzare-cumpărare autentificat din 21 noiembrie 2006 de la G. şi H., care, la rândul lor, l-au dobândit de la J., acesta dobândindu-l prin actul de adjudecare încheiat la 25.10.2004, emis în dosarul de executare x/2002 de K., prin lichidator, pentru punerea în executare a unui contract de credit încheiat de către O.

Procedând la compararea celor 2 titluri de proprietate, tribunalul a constatat că titlul de proprietate al pârâţilor-reclamanţi este mai bine caracterizat, deoarece provine de la adevăratul proprietar, şi anume Q., că pârâţii-reclamanţi şi-au înscris dreptul de proprietate dobândit printr-un act autentic de vânzare-cumpărare cu titlu oneros, încheiat cu formalităţile prevăzute de lege pentru transmiterea acestui drept, şi au îndeplinit şi condiţiile de publicitate prevăzute de lege la momentul achiziţionării terenului, iar ulterior, prin înscrierea în cartea funciară şi obţinerea autorizaţiei de construire, au dovedit că s-au comportat ca adevăraţi proprietari, exercitând asupra terenului toate prerogativele dreptului de proprietate, potrivit art. 480 şi urm. C. civ.

Reclamanţii-pârâţi, deşi au dobândit dreptul de proprietate de la chematele în garanţie G. şi H., iar acestea, la rândul lor, de la J., care-l dobândise printr-un act de adjudecare, la origine terenul a fost dobândit de la R. şi S., care la momentul înstrăinării terenului către O. nu îl mai aveau în proprietate.

Astfel, sub aspectul obiectului şi al cauzei imediate, contractul de vânzare-cumpărare încheiat între R. şi S. cu O. este afectat de împrejurarea că terenul nu se mai afla în proprietatea vânzătorilor, care au vândut lucrul unei alte persoane.

Diligenţele făcute de K., bancă aflată în lichidare, pentru a afla situaţia juridică a imobilului, au condus instanţa la ideea că aceasta ar fi putut să lămurească situaţia juridică a imobilului dacă ar fi solicitat titlul de proprietate emis în temeiul Legii nr. 18/1991, caz în care ar fi constatat că acest imobil a avut 3 proprietari, şi anume R., S. şi Q., iar cel din urmă nu a fost parte în contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu O.

Răspunderea chematei în garanţie K. este limitată de dispoziţiile art. 520 C. proc. civ., întrucât imobilul a fost înstrăinat printr-un act de adjudecare, act ce a fost înregistrat în cartea funciară x din 08 decembrie 2004 şi al planurilor topo - cadastrale .

Potrivit art. 520 C. proc. civ., orice cerere de evicţiune, totală sau parţială, privind imobilul adjudecat este stinsă, dacă imobilul adjudecat era înscris în cartea funciară şi dacă, de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul anterior al dreptului înscris în folosul terţului adjudecatar, au trecut cel puţin 3 ani. La alin. (2) se precizează că prescripţia curge şi împotriva dispăruţilor, minorilor şi persoanelor puse sub interdicţie.

Astfel, faţă de chemata în garanţie K., cererea formulată de H. şi J. la data de 24.10.2008 era prescrisă, potrivit textului de lege sus-menţionat, întrucât actul de adjudecare a fost înscris în cartea funciară la 12.04.2005, termenul fiind împlinit la 12.04.2008.

Constatarea că pârâţii-reclamanţi sunt cei care au un titlu de proprietate mai bine caracterizat conduce la respingerea întregii acţiuni a reclamanţilor, atât a capătului de cerere în revendicare, cât şi a capătului de cerere privind desfiinţarea construcţiilor edificate de pârâţii-reclamanţi, întrucât din probele administrate s-a constatat că au fost de bună-credinţă la edificarea construcţiei, considerând că au construit pe terenul lor.

La adoptarea soluţiei, instanţa a avut în vedere şi împrejurarea că martorii propuşi de către reclamanţii-pârâţi nu au relatat fapte din care să rezulte că aceştia sunt cei care au construit gardul - "nu cunosc cine a construit gardul, nu era nici un fel de gard, am intrat cu soţii A. printre urmele gardului", relatează martorul T.

Martorul Z., propus tot de către reclamanţii-pârâţi, a declarat că nu cunoaşte cine a construit gardul, că îşi aminteşte că terenul era îngrădit pe 3 laturi la începutul anului 2007.

Martorii pârâţilor-reclamanţi au relatat însă că soţii A. au împrejmuit terenul cu sârmă şi ţăruşi după ce l-au cumpărat - "o parte din gardul de sârmă era colorat, era împrejmuit cu materiale diferite. S-a dat o parte din gard la o parte pentru a se putea lucra, iar după aceea lucrătorii au refăcut gardul în perioada 2008 - 2009", relatează martorul AA.

Şi martorul BB., propus tot de către pârâţii-reclamanţi, a relatat faptul că după ce terenul a fost cumpărat, au marcat cu ţăruşi, în zonă nu era nimic construit, dar pe partea dreaptă, spre malul lacului, era o casă acoperită cu stuf.

Cu privire la lucrările construite pe terenul proprietatea lor de către soţii P., pe baza unor autorizaţii obţinute potrivit legii, tribunalul a apreciat că, în cauză, sunt întrunite condiţiile prevăzute de art. 488, 492 C. civ.

Considerând că reclamanţii-pârâţi A. au fost de bună-credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare 1351 din 21 noiembrie 2006, că au verificat situaţia juridică a imobilului, că au plătit preţul vânzării, încheind în acest sens şi un contract de credit bancar, însoţit de un contract de ipotecă asupra terenului, iar vânzătoarele G. şi H. s-au obligat să-i garanteze pe cumpărători împotriva oricăror evicţiuni totale sau parţiale în conformitate cu art. 1337 C. civ., tribunalul a admis cererea de chemare în garanţie faţă de toate părţile chemate în garanţie, inclusiv faţă de OCPI Ilfov, pe care le-a obligat, în solidar, la plata către reclamanţii-pârâţi a sumei de 253.000 euro, reprezentând valoarea de piaţă a terenului în litigiu, în suprafaţă de 1.000 mp (1.004 mp din măsurători).

La adoptarea soluţiei privind admiterea cererii de chemare în garanţie, tribunalul a avut în vedere că în urma acţiunii în revendicare, ce a fost respinsă de către instanţă, dându-se câştig de cauză pârâţilor-reclamanţi P., soţii A. au pierdut în totalitate bunul imobil teren pe care l-au cumpărat printr-un contract încheiat în formă autentică, cu titlu oneros, de la proprietari aparenţi, necunoscând la momentul încheierii actului motivul evicţiunii, şi anume împrejurarea că actul autorilor acestora este lovit de motive de nulitate, R. şi S. înstrăinând un teren pe care nu îl mai aveau în proprietate.

S-a avut în vedere că potrivit dispoziţiilor art. 1337 C. civ., vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, iar garanţia contra evicţiunii prevăzută de C. civ. vizează şi evicţiunea provenind de la un terţ, în speţă autorii autorilor vânzătoarelor G. şi H.

Ca urmare a respingerii cererii principale, s-a admis cererea reconvenţională formulată de pârâţii-reclamanţi D. şi E., dispunându-se desfiinţarea documentaţiei cadastrale din cartea funciară a comunei Mogoşoaia, nr. cadastral cu privire la terenul ce aparţine soţilor P., avându-se în vedere că acest nr. cadastral nu corespunde realităţii, OCPI acordând mai multe numere cadastrale pentru acelaşi teren, iar numărul cadastral prin care soţii P. şi-au înregistrat imobilul în Cartea Funciară 3071 a fost atribuit ca nr. cadastral unic 484.

Tribunalul a avut în vedere că OCPI a încălcat prevederile art. 62 alin. (1) din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară şi alin. (2), care obligă această instituţie, concomitent cu deschiderea Cărţii Funciare, să facă verificări şi să menţioneze în registrele de Transcripţiuni şi Inscripţiuni, în dreptul poziţiei în care a fost transcris dreptul ce urmează a fi intabulat în Cartea Funciară, în sensul indicării numărului şi localităţii Cărţii Funciare.

Pe de altă parte, OCPI Ilfov nu şi-a respectat obligaţia prevăzută de art. 29 din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 7/1996, şi anume aceea de a atribui un nr. cadastral unic la nivelul unităţii administrativ-teritoriale, atribuind aceluiaşi teren 2 numere cadastrale, respectiv nr. x şi nr. y.

De altfel, aceste erori au fost constatate şi prin sentinţa civilă 2949 din 21 iunie 2006 pronunţată de Judecătoria Buftea în dosar nr. x/2006, prin documentaţia cadastrală depusă la dosar, prin raportul de expertiză topografică efectuat de expert CC., prin faptul că deşi li s-a comunicat interogatoriul nu au răspuns la această probă, instanţa interpretând atitudinea chematei în garanţie ca un început de dovadă în folosul părţii potrivnice, în condiţiile prevăzute de art. 225 C. proc. civ., şi adresa 1114/C din 16.05.2008 emisă de OCPI Ilfov - Biroul Verificări şi Recepţii Lucrări .

Pe cale de consecinţă, constatând culpa OCPI Ilfov în situaţia creată prin acordarea mai multor numere cadastrale pentru acelaşi imobil, deoarece dacă s-ar fi acordat un nr. unic nu s-ar fi creat situaţia în care reclamanţii-pârâţi să piardă din proprietatea lor un imobil cumpărat cu credit imobiliar, iar chemaţii în garanţie, persoane fizice, să răspundă pentru evicţiune, tribunalul a admis cererea de chemare în garanţie a OCPI Ilfov şi l-a obligat pe acesta să plătească atât reclamanţilor-pârâţi, în solidar cu vânzătorii imobilului, cât şi vânzătoarei imobilului, G., prejudiciul suportat de aceasta prin admiterea cererii de chemare în garanţie ca urmare a evicţiunii totale suportate de reclamanţii-pârâţi.

Faţă de K. S.A., tribunalul a constatat că prin împlinirea termenului de prescripţie prevăzut de art. 520 C. proc. civ., cererea de chemare în garanţie formulată de soţii H. este prescrisă şi, pe cale de consecinţă, a respins-o pentru acest motiv.

Ca urmare a împrejurării că cererea de chemare în garanţie a S.C. K. S.A. a fost respinsă ca prescrisă, iar această parte nu a căzut în pretenţii, s-a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în garanţie formulată de S.C. K. S.A.

Împotriva sentinţei tribunalului au declarat apel reclamanţii-pârâţi B. şi C. şi chemaţii în garanţie G., H. I., J. şi Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov.

Prin decizia civilă nr. 240/A din 25.03.2016, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanţii-pârâţi B. şi C.

A admis apelurile declarate de chemaţii în garanţie G., H., J. şi Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov şi, în consecinţă, a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că:

A obligat pe chemaţii în garanţie, în solidar, la plata către reclamanţii-pârâţi A. a sumei de 87.348 euro, în echivalent RON la cursul S.C. JJ. S.A. din ziua plăţii, reprezentând despăgubiri.

A obligat pe chematul în garanţie Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov la plata despăgubirilor suportate efectiv de către chemata în garanţie G., ca urmare a garanţiei pentru evicţiune.

A luat act de renunţarea pârâtei-reclamante DD. la judecarea cererii de chemare în garanţie formulată în contradictoriu cu Q., continuat de succesorii săi EE., FF. şi GG.

A menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

A respins, ca neîntemeiată, cererea apelanţilor A. şi Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov de acordare a cheltuielilor de judecată.

Pentru a decide astfel, Curtea a reţinut, în primul rând, că prima instanţă a stabilit corect situaţia de fapt, în ceea ce priveşte modul în care a fost dobândit şi transmis succesiv dreptul de proprietate, respectiv succesiunea actelor de înstrăinare.

Astfel, o suprafaţă iniţială de 9.000 mp a fost dobândită în 1992, prin reconstituirea dreptului de proprietate conform legii fondului funciar, de către fraţii Q., R. şi S., aceştia făcând un partaj în anul 1993, în urma căruia terenul de 1.000 mp aflat în litigiu a căzut în lotul lui Q., devenit unic proprietar al acestuia.

Intimaţii-pârâţi P. au cumpărat terenul de la Q., dobândind în mod legal şi incontestabil dreptul de proprietate.

De partea cealaltă, ulterior partajului şi în ciuda acestuia, în 1994, ceilalţi doi coproprietari iniţiali, R. şi S., au vândut suprafaţa integrală iniţială acordată prin reconstituire, de 9.000 mp, lui O., deşi părţi din această suprafaţă, inclusiv terenul de 1000 mp în discuţie, nu le mai aparţineau în proprietate.

Terenul de 9.000 mp, incluzând cei 1.000 mp în litigiu, a fost adus în garanţie K. - Agenţia Bucureşti de către O., pentru un credit luat de societatea sa, fiind ulterior executat silit în anul 2004, suprafaţa de 1.000 mp fiind adjudecată la licitaţie, prin actul de adjudecare din 25.10.2004, de către J., acesta înstrăinând-o mai departe către chematele în garanţie G. şi I., care l-au revândut, apoi, la 21.11.2006, către reclamanţii din prezenta cauză, soţii A.

S-a constatat, fără dubiu, că dreptul de proprietate a intrat în mod legal, prin cumpărare de la proprietar (Q.), în patrimoniul intimaţilor-pârâţi P. şi că foştii coproprietari R. şi S. au înstrăinat această suprafaţă către O. fără a fi proprietari, astfel încât actul de vânzare, precum şi actele ulterioare de transmisiune succesivă nu au fost apte să producă, în realitate şi în drept, o atare transmitere a unui drept ce nu exista în patrimoniul înstrăinătorilor.

Din acest punct de vedere, în mod evident, comparând titlurile prin care părţile îşi întemeiază drepturile pretinse, dreptul de proprietate se regăseşte în patrimoniul pârâţilor-intimaţi şi nu în cel al apelanţilor-reclamanţi.

Pornind de la cele mai sus expuse, Curtea a respins apelul reclamanţilor A., reţinând următoarele:

Buna-credinţă şi convingerea reclamanţilor că prin achiziţionarea unui teren dobândit de autorii lor la o licitaţie publică nu există nici o problemă juridică sunt importante, însă nu constituie în sine un temei pentru admiterea acţiunii în revendicare, câtă vreme simpla bună-credinţă nu reprezintă o modalitate de dobândire a dreptului de proprietate.

Această bună-credinţă nu face mai bine caracterizat titlul reclamanţilor, câtă vreme şi pârâţii, care au dobândit de la adevăratul proprietar şi au efectuat formalităţile de publicitate imobiliară, au avut cel puţin la fel de multă bună-credinţă la momentul achiziţiei.

Reclamanţii se mai prevalează de două instituţii juridice care ar da prioritate titlului lor, şi anume uzucapiunea scurtă însoţită de joncţiunea cu posesiile autorilor lor, precum şi prescripţia instituită de art. 520 C. proc. civ. 1865.

Ambele aspecte invocate trebuie, însă, înlăturate în considerarea argumentelor ce succed.

Este adevărat că atât titlul reclamanţilor, cât şi titlurile autorilor acestora anterior până la O. inclusiv pot constitui just titlu, în ciuda afirmaţiilor contrare făcute de pârâţi, întrucât situaţia tipică avută în vedere de C. civ. pentru uzucapiunea scurtă este aceea a titlului încheiat cu neproprietarul, problema bunei sau relei credinţe fiind o condiţie distinctă de cea a justului titlu.

Cu toate acestea, în speţă nu este îndeplinită cerinţa posesiei neîntrerupte de cel puţin 10 ani, chiar dacă s-ar lua în considerare inclusiv joncţiunea posesiei reclamanţilor cu cea a autorilor acestora, întrucât terenul a fost posedat, prin delimitare şi înţăruşare, de către pârâţii P. în anii 1993-1994, conform declaraţiilor martorului AA., în timp ce primul posibil act de posesie dovedit ca exercitat de autorii reclamanţilor a avut loc în anul 2005, când chemaţii în garanţie H. şi apoi G. ar fi făcut, de asemenea, o delimitare a terenului; or, din 2005 şi până la data naşterii litigiului (anul 2008) nu s-a împlinit nici măcar o treime din termenul uzucapiunii scurte.

Mai mult decât atât, în concepţia vechiul C. civ., prescripţia (uzucapiunea) se fondează pe faptul posesiei (art. 1846 C. civ.), iar reclamanţii nu aveau posesia la momentul declanşării acţiunii (de altminteri, din acest motiv au şi declanşat revendicarea), aşa încât nu se pune problema să uzucapeze; uzucapiunea tinde să blocheze o revendicare, iar nu să o întemeieze.

De asemenea, va fi înlăturat şi argumentul privind aplicabilitatea art. 520 C. proc. civ. referitor la prescrierea/stingerea oricărei cereri de evicţiune a unui terţ privind un imobil dobândit prin adjudecare în urma executării silite imobiliare şi al cărui act de adjudecare este înscris în cartea funciară, întrucât, în speţă, nu pârâţii terţi proprietari au formulat acţiunea ce tinde să îi evingă pe reclamanţi, ci exact invers; art. 520 C. proc. civ. îi protejează pe adjudecatari şi succesori de eventuale acţiuni în evicţiune ale terţilor proprietari, în sensul că le paralizează acestora din urmă acţiunile, în timp ce, în speţă, înşişi succesorii adjudecatarilor sunt cei care formulează acţiunea în revendicare.

Pârâţii posesori nu aveau nici un motiv să formuleze o acţiune în revendicare într-un anume termen, câtă vreme deţineau titlu şi posesie, astfel încât nici o prescripţie nu putea curge împotriva lor.

Practic, textul instituie sancţiunea prescripţiei unei acţiuni în revendicare formulată de terţul proprietar împotriva adjudecatarului, iar în speţă raportul juridic este invers, astfel încât nu le poate fi aplicată pârâţilor terţi proprietari sancţiunea prescripţiei, întrucât nu aceştia au revendicat imobilul, ci succesorii adjudecatarului.

De altminteri, chiar dacă textul de lege ar fi interpretat altfel, în sensul că faptul material al începerii construcţiei de către pârâţi şi "ocuparea" implicită a terenului de către aceştia ar fi echivalente unei evicţiuni (deşi tulburarea de fapt nu este acelaşi lucru cu evicţiunea), acest lucru s-a întâmplat în interiorul termenului de trei ani prevăzut de lege (adjudecarea a fost înscrisă în Cartea Funciară în anul 2005, iar construcţia a demarat în anul 2007).

Pentru a statua în sensul de mai sus, Curtea a plecat de la premisa că, potrivit declaraţiilor martorului AA., soţii P. au împrejmuit cu sârmă şi ţăruşi terenul litigios imediat după cumpărare, în 1993, iar în 2007 au demarat lucrări de construcţie, aşa cum rezultă din autorizaţia de construire şi procesul-verbal de recepţie a lucrărilor, aflate la filele 115 - 118 volumul I dosar tribunal; împrejurarea că în anul 2005 autorii reclamanţilor ar fi făcut la rândul lor o delimitare a terenului nu este de natură să schimbe soluţia în drept, astfel cum a fost mai sus argumentată.

Cât priveşte celelalte apeluri, acestea au fost admise, în limitele ce vor fi arătate în cele ce succed.

În ceea ce priveşte apelul Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, Curtea a înlăturat critica referitoare la nesoluţionarea unui capăt de cerere reconvenţională şi a două cereri de chemare în garanţie, precum şi a excepţiei inadmisibilităţii cererilor de chemare în garanţie a Oficiului, întrucât eventuala nesoluţionare a unor cereri neformulate de apelant şi care nu îl privesc pe acesta nu poate fi invocată ca motiv de apel de către apelantul terţ faţă de capetele de cerere nesoluţionate.

În ceea ce priveşte nesoluţionarea excepţiei inadmisibilităţii cererilor de chemare în garanţie, excepţie ridicată de apelant cu privire la chemările în garanţie care îl priveau, acesta nu este un motiv de anulare a sentinţei în sensul trimiterii cauzei spre rejudecare, aşa cum s-a solicitat, întrucât ceea ce atrage trimiterea spre rejudecare ar putea fi nesoluţionarea fondului, iar nu a unei excepţii (conform art. 297 alin. (1) C. proc. civ.); excepţia poate fi analizată direct în calea de atac.

Verificarea admisibilităţii cererilor de chemare în garanţie formulate împotriva Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov se poate efectua direct în cadrul analizării argumentelor invocate în apel.

S-a constatat că apelantul a invocat inadmisibilitatea chemării sale în garanţie pentru aceea că prin cererea de chemare în garanţie nu pot fi cumulate răspunderea contractuală a vânzătorului pentru evicţiune cu răspunderea civilă delictuală pe care s-a întemeiat chemarea Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov în garanţie; critica este greşită, întrucât soluţia consacrată în doctrină pe care se întemeiază apelantul priveşte acea situaţie în care reclamantul din chemarea în garanţie are posibilitatea de a opta împotriva aceluiaşi chemat în garanţie între două temeiuri posibile, cel contractual şi cel delictual, fiecare cu regim specific şi care nu pot fi cumulate, în timp ce în speţă ipoteza este diferită: cele două temeiuri nu sunt cumulate, ci vizează chemaţi în garanţie diferiţi, adică sunt formulate chemări în garanţie fundamentate contractual împotriva vânzătorilor şi, distinct, o chemare în garanţie a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov întemeiată delictual pentru fapta culpabilă a Oficiului de a atribui mai multe numere cadastrale aceluiaşi teren şi care a făcut posibilă vânzarea aceluiaşi teren de două ori şi prejudicierea unora dintre cumpărători.

Prin urmare, nu se pune problema inadmisibilităţii chemării în garanţie a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov.

A fost înlăturată şi critica referitoare la faptul că nu există un temei care să justifice solidaritatea pasivă a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov cu ceilalţi chemaţi în garanţie, în lipsa unei convenţii de solidaritate pasivă, întrucât, în speţă, situaţia de solidaritate reprezintă, de fapt, o calificare a consecinţelor şi efectelor concrete a situaţiei şi obligaţiilor născute în cauză, respectiv acea situaţie în care atât OCPI, cât şi vânzătorii sunt ţinuţi deopotrivă şi nu cumulat să despăgubească pe reclamanţi, fiecare pe un temei distinct, însă cu posibilitatea reclamanţilor de a se îndrepta împotriva oricăruia dintre chemaţii în garanţie pentru întreaga sumă, ceea ce implică, din punctul de vedere al drepturilor născute în favoarea reclamanţilor, o solidaritate a debitorilor săi.

De asemenea, obligarea Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov la despăgubirea reclamanţilor, respectiv a chematei în garanţie consecutivă G., a fost just acordată de tribunal nu pe temei contractual - pentru a putea fi primită critica apelantului în sensul inexistenţei unui contract - ci pe temei delictual, decurgând din culpa Oficiului pentru neglijenta acordare a mai multor numere cadastrale pentru acelaşi teren, în cadrul competenţelor şi atribuţiilor acestei instituţii, ceea ce a făcut posibilă vânzarea aceluiaşi bun de două ori, fără a putea fi sesizată situaţia cu prilejul verificărilor făcute de cumpărători cu ocazia încheierii actelor.

Este adevărat, însă, că apelantul este obligat să o despăgubească pe chemata în garanţie G. doar în limita în care aceasta ar suporta vreo parte din despăgubirile la care a fost obligată către reclamanţi împreună cu ceilalţi chemaţi în garanţie, ceea ce a făcut ca în dispozitivul sentinţei să nu fie trecută vreo sumă de bani, sens în care va fi schimbată din acest punct de vedere sentinţa.

Împrejurarea că Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov a formulat plângere penală pentru numărul cadastral atribuit eronat nu înlătură răspunderea sa ca instituţie pentru exercitarea prejudiciabilă a atribuţiilor.

A fost admis apelul Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, de asemenea şi în aceeaşi măsură în care au fost admise apelurile celorlalţi chemaţi în garanţie cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate reclamanţilor pentru evicţiune (potrivit considerentelor ce urmează referitoare la această problemă ridicată în cadrul apelului chematei în garanţie G.).

În privinţa apelului chematei în garanţie G., Curtea a înlăturat critica referitoare la greşita obligare în solidar a acesteia alături de ceilalţi chemaţi în garanţie, apelanta susţinând în mod eronat că singurul care trebuie să suporte consecinţa răspunderii pentru evicţiune ar fi chematul în garanţie OCPI Ilfov, ca unic culpabil în naşterea situaţiei litigioase.

Curtea a observat că, dincolo de culpa ce atrage răspunderea delictuală a OCPI Ilfov faţă de cei prejudiciaţi în urma constatării inexistenţei unui drept de proprietate legal transmis cu privire la teren, există şi răspunderea contractuală a vânzătorului constând în garanţia pe care trebuie să o acorde pentru evicţiune conform art. 1341 şi urm. C. civ. şi care obligaţie de garanţie nu este înlăturată de existenţa răspunderii delictuale a celui care a generat în mod culpabil împrejurările ce au permis vânzarea-cumpărarea a doua oară a unui bun deja înstrăinat.

Marin Melania, în calitate de vânzător, are obligaţia contractuală de a garanta pe cumpărătorii reclamanţi-apelanţi pentru evicţiunea suferită.

Împrejurarea că unica parte culpabilă în sensul delictual de producerea circumstanţelor ce au determinat situaţia litigioasă ar fi Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nu înlătură răspunderea contractuală pentru garanţie a apelantei vânzătoare, însă îi dă acesteia drept la regres împotriva celui culpabil, adică împotriva Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, ceea ce apelanta a şi fructificat prin formularea propriei cereri de chemare în garanţie în contra celui din urmă.

Pe de altă parte, în ceea ce priveşte valoarea despăgubirilor acordate reclamanţilor în urma admiterii cererii de chemare în garanţie, Curtea a observat că potrivit art. 1344 C. civ., dacă lucrul vândut se află, la epoca evicţiunii, de o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării, excedentele valorii în timpul evicţiunii.

Din acest punct de vedere, este limpede că, în condiţiile în care expertizele administrate în cauză au confirmat o creştere a valorii terenului faţă de preţul de achiziţie, ceea ce urmează să se acorde reclamanţilor evinşi este această valoarea superioară şi nu preţul de achiziţie.

Ceea ce a greşit, însă, prima instanţă, este faptul că a acordat valoarea terenului la momentul introducerii acţiunii, în condiţiile în care art. 1344 C. civ. se referă la excedentul de valoare din momentul evicţiunii, evicţiune care, din punctul de vedere al instanţei, are loc odată cu pronunţarea prezentei decizii definitive, astfel încât trebuie acordată valoarea calculată de experţi la momentul întocmirii raportului de expertiză în timpul judecăţii, în speţă urmând a fi luată în considerare valoarea stabilită în raportul de expertiză imobiliară administrat în faza de judecată a apelului (contraexpertiza efectuată de comisia celor trei experţi ca urmare a diferenţelor existente între cele două expertize anterioare, contraexpertiză ce a argumentat judicios concluziile sale), cea mai apropiată de momentul evicţiunii, respectiv cea în sumă de 87.348 euro.

S-a admis şi apelul chemaţilor în garanţie J. şi I., întrucât prima instanţă a omis să soluţioneze cererea acestora de chemare în garanţie şi a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, nepronunţarea asupra fondului atrăgând soluţia trimiterii spre judecare în fond (cauza fiind supusă regimului juridic anterior introducerii art. 2812 prin Legea nr. 202/2010).

De asemenea, s-a constatat că în mod nelegal a fost admisă excepţia prescripţiei cererii de chemare în garanţie formulate de apelanţii H. în contra K. S.A. în temeiul art. 520 C. proc. civ., în condiţiile în care textul este inaplicabil cererii de chemare în garanţie formulată de cumpărătorul evins şi în condiţiile în care s-a stabilit deja inaplicabilitatea art. 520 C. proc. civ. în raport cu terţii proprietari posesori pârâţi în revendicare (pârâţii P.).

Ca atare, urmând a fi schimbată soluţia în sensul respingerii excepţiei prescripţiei cererii de chemare în garanţie formulate de chemaţii în garanţie H. împotriva S.C. K. S.A., greşit admisă, în baza art. 297 C. proc. civ. va fi trimisă spre judecare în fond şi această cerere.

De asemenea, a fost admis apelul şi în ceea ce priveşte valoarea sumelor la care apelanţii au fost obligaţi, în garanţie, să despăgubească pe reclamanţi, în sensul că valoarea despăgubirilor va fi cea de 87.348 euro stabilită prin raportul de expertiză întocmit în timpul judecăţii apelului, pentru aceleaşi motive arătate cu prilejul analizării apelului chematei în garanţie G.

S-au înlăturat criticile apelanţilor H. privitoare la modul greşit în care nu s-ar fi acordat incidenţă dispoziţiilor art. 520 C. proc. civ. în sensul de a se reţine că dreptul pârâţilor P. ar fi fost prescris, pentru aceleaşi motive arătate în analiza criticii similare formulate de apelanţii reclamanţi A., cât şi criticile privitoare la faptul că doar Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov trebuia să fie obligat direct către reclamanţi, în garanţie, la despăgubiri, ca fiind persoana culpabilă de situaţia creată, motivele fiind aceleaşi pentru care a fost respinsă şi critica similară formulată de apelanta G.

A fost înlăturată şi critica referitoare la greşita obligare directă a apelanţilor chemaţi în garanţie la despăgubirea reclamanţilor evinşi, întrucât, pe de o parte, H. a fost vânzător în contractul prin care reclamanţii au cumpărat terenul, iar, pe de altă parte, J., ca vânzător în contractul prin care I. (ulterior H.) şi G. au cumpărat terenul pentru a-l revinde apoi reclamanţilor, avea obligaţia de a le garanta pentru evicţiune pe cele două cumpărătoare, al căror drept corelativ la a fi garantate de către vânzătorul J. s-a transmis mai departe către succesorii celor două, respectiv către reclamanţii îndreptăţiţi la garanţie atât din partea autoarelor directe, cât şi din partea autorului mediat.

Împotriva deciziei curţii de apel au declarat recurs reclamanţii B. şi C. şi chemaţii în garanţie Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliara Ilfov şi S.C. K. S.A.

I. Recurenţii-reclamanţi au arătat că, prin promovarea prezentului recurs, urmăresc modificarea hotărârii din apel în sensul determinării legale a momentului evicţiunii şi stabilirii despăgubirii prin raportare la acest moment, sens în care au făcut o prezentare a instituţiei evicţiunii, respectiv a noţiunilor de "epoca evicţiunii" şi "timpul evicţiunii" din cuprinsul art. 1344 C. civ., după care au expus şi dezvoltat motivele de nelegalitate pe care îşi întemeiază recursul, respectiv cele prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ.

Prezentarea instituţiei evicţiunii, respectiv a noţiunilor de "epoca evicţiunii" şi "timpul evicţiunii" din cuprinsul art. 1344 C. civ.:

Conform doctrinei (C. Hamangiu, D. Alexandresco, F. Deak), evicţiunea nu presupune neapărat pierderea proprietăţii sau existenţa unei hotărâri judecătoreşti, ci are loc şi atunci când există o deposedare, în sensul pierderii dreptului de posesie datorită existenţei unei cauze juridice.

În acest sens, recurenţii evocă cazuri citate de autori când deposedarea constituie o evicţiune fără să fie pronunţată de justiţie, respectiv când drepturile terţului sunt atât de evidente, încât cumpărătorul i l-a cedat fără a se mai judeca; când cumpărătorul n-a putut obţine predarea, lucrul aflându-se în mâinile unui terţ, care respinge cererea de revendicare a cumpărătorului, dovedind dreptul său de proprietate; când cumpărătorul, în scop de a înlătura cheltuielile unui proces, abandonează de bună voie, chiar înaintea pronunţării hotărârii, lucrul căpătat de el, pentru că dreptul terţului revendicant este atât de evident încât orice contestaţie devine inutile.

Arătând că evicţiunea este definită ca fiind pierderea proprietăţii lucrului (în tot sau în parte) sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar, recurenţii apreciază că hotărârea din apel este eronată în măsura în care reţine că deposedarea lor din aprilie 2008 ar fi fost o simplă tulburare de fapt. Ţinând cont de aspectul că cei care au preluat posesia, pârâţii P., şi-au întemeiat demersul pe existenţa unui drept de proprietate în patrimoniul lor, este evident că nu ne mai aflăm în faţa unei simple tulburări de fapt, ci în faţa unei tulburări bazate pe o cauză juridică, aşadar o evicţiune în adevăratul sens al cuvântului.

În ceea ce priveşte noţiunile de "epoca evicţiunii" şi "timpul evicţiunii", cu privire la care art. 1344 C. civ. raportează sporul de valoare şi implicit despăgubirile datorate, acestea trebuie interpretate că data deposedării, data pierderii efective a atributelor dreptului de proprietate - jus possidendi, jus utendi, jus fruendi, jus abutendi.

În speţă, conform situaţiei de fapt expuse de reclamanţi şi validată de către instanţa de fond, dar şi de către instanţa de apel, pârâţii P. au preluat posesia asupra imobilului în luna aprilie 2008. Din cuprinsul dosarului reiese cert faptul că atât cererea de revendicare, cât şi cererea de chemare în garanţie au fost înregistrate pe rolul Tribunalului Bucureşti la data de 13.06.2008.

Este evident că reclamanţii au fost privaţi de exercitarea atributelor dreptului de proprietate la momentul în care pârâţii P. au preluat posesia asupra imobilului şi au demarat imediat lucrările de construire. Pretenţiile reclamanţilor au fost deduse judecăţii la scurt timp după aceea, respectiv în luna iunie 2008, motiv pentru care data producerii evicţiunii şi suportării prejudiciului aferent este în aceeaşi perioadă, respectiv aprilie - iunie 2008.

Recurenţii arătă că dacă nu ar fi fost evinşi de către pârâţii P., ar fi avut libertatea de a vinde bunul imobil în cauză în lunile mai - iunie 2008, perioadă în care, conform expertizei administrate la fond, preţul de tranzacţionare a unui asemenea imobil era de 253.000 euro, iar conform contraexpertizei administrate în apel, preţul imobilului era de 212.848 euro.

O distincţie foarte importantă trebuie făcută între situaţia clasică a unei cereri de revendicare, atunci când proprietarul neposesor (în cazul nostru pârâţii P.) formulează acţiunea împotriva neproprietarului care deţine posesia şi situaţia din speţă, în care reclamanţii au formulat acţiunea în revendicare în momentul în care au pierdut şi posesia.

Astfel, pe parcursul soluţionării procesului posesia terenului (şi implicit culegerea eventualelor fructe) nu a fost în patrimoniul reclamanţilor, ca într-o situaţie clasică de revendicare, ci, din contră, revendicarea a fost formulată în momentul pierderii posesiei, aşadar la momentul producerii evicţiunii efective.

A susţine faptul că, deşi posesia a fost pierdută la momentul introducerii acţiunii de revendicare, momentul evicţiunii a intervenit abia la momentul soluţionării apelului, după 8 ani de judecată, reprezintă o interpretare şi o aplicare greşită a dispoziţiilor legale.

Un ultim argument pentru demonstrarea faptului că instituţia evicţiunii nu presupune exclusiv pierderea proprietăţii printr-o hotărâre judecătorească, ci mai ales pierderea posesiei, este reprezentat de faptul că, etimologic, termenul de "evicţiune" provine din latinescul evictio, -onis, care înseamnă deposedare.

Se susţine astfel că hotărârea instanţei de apel este nelegală datorită faptului că pentru stabilirea despăgubirii nu s-a raportat la momentul evicţiunii efective (pierderea posesiei, care a coincis cu intentarea revendicării şi a cererii de chemare în garanţie), aşa cum în mod corect a procedat instanţa fondului, ci, într-un mod total deficitar din punct de vedere al interpretării normei legale, s-a raportat la momentul pronunţării hotărârii din apel (nici măcar la momentul hotărârii din fond).

Motivele de nelegalitate şi dezvoltarea lor:

1. Motivarea contradictorie a instanţei de apel cu privire la momentul pierderii, de către reclamanţi, a posesiei asupra terenului (art. 304 pct. 7 C. proc. civ.);

În cuprinsul hotărârii atacate, în paragraful în care se determină "momentul evicţiunii", s-a ignorat în totalitate starea de fapt reprezentată de deposedarea efectivă care a avut loc în aprilie - iunie 2008, dar şi influenţa majoră a pierderii posesiei asupra determinării respectivului "moment al evicţiuni". Cu alte cuvinte, nu se menţionează sub nicio formă momentul deposedării, astfel încât să se creeze impresia că ne-am afla într-o situaţie clasică de revendicare, aceea în care reclamanţii ar deţine posesia pe parcursul derulării litigiului.

Cu toate acestea, în cuprinsul aceleiaşi decizii atacate, faptul pierderii posesiei la momentul introducerii acţiunii a fost reţinut ca un argument pentru respingerea susţinerilor referitoare la uzucapiune.

Aşadar, pe de o parte, se reţine deposedarea care a avut loc în aprilie 2008 şi care a determinat introducerea imediată a revendicării şi cererii de chemare în garanţie, iar, pe de altă parte, în cuprinsul aceleiaşi hotărâri se omite totalmente să se reţină această deposedare la momentul determinării "momentului evicţiunii", deposedare cu influenţă majoră în stabilirea acestui moment.

În aceste condiţii, recurenţii susţin că ne aflăm în situaţia unei motivări contradictorii, ce se impune a fi cenzurată de instanţa de control judiciar.

2. Greşita interpretare a actului juridic dedus judecăţii cu referire la pretenţia concretă a reclamanţilor din cuprinsul acţiunii (art. 304 pct. 8 C. proc. civ.).

La momentul deposedării şi pierderii atributelor dreptului de proprietate, fiind în faţa unei situaţii aproape certe în care proprietatea să aparţină pârâţilor P., reclamanţii au formulat o cerere de chemare în garanţie prin care au solicitat acordarea de despăgubiri prin raportare la valoarea imobilului la momentul evicţiunii, precizând expres că acest moment este reprezentat de data introducerii acţiunii, ceea ce au reiterat la data formulării obiectivului expertizei evaluatorii.

Deşi instanţa de fond a aplicat corect dispoziţiile legale în această chestiune, prin hotărârea instanţei de apel s-a schimbat în mod neprocedural scopul acţiunii reclamanţilor, deoarece niciodată reclamanţii nu au solicitat stabilirea despăgubirilor la momentul pronunţării vreunei hotărâri judecătoreşti. Din contră, au evaluat terenul la momentul formulării acţiunii şi au achitat taxa de timbru proporţional cu această valoare.

Mai mult, având în vedere că noţiunea de evicţiune a fost invocată de reclamanţi în sensul de deposedare efectivă, prin hotărârea instanţei de apel a fost schimbat sensul acestei noţiuni şi transformat într-o noţiune pe care reclamanţii nu au susţinut-o niciodată. Astfel, niciodată reclamanţii nu au solicitat stabilirea despăgubirilor prin raportare la momentul pronunţării vreunei hotărâri judecătoreşti, ci au solicitat expres luarea în calcul a valorii imobilului de la data introducerii acţiunii.

Din acest motiv, hotărârea instanţei de apel interpretează greşit actul juridic dedus judecăţii, prin raportare la noţiunile de "evicţiune" şi "momentul evicţiunii", schimbând în mod nepermis înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestor noţiuni, exprimat de reclamanţi în cuprinsul cererii de chemare în garanţie.

3. Aplicarea greşită a legii şi totodată încălcarea acesteia, prin greşita determinare a momentului evicţiunii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

Prin hotărârea atacată, au fost aplicate greşit dispoziţiile C. civ. privitoare la răspunderea pentru evicţiune, cu referire specială la art. 1336, 1337, 1344, atât în ceea ce priveşte definirea evicţiunii ca fiind exclusiv pierderea dreptului de proprietate prin intermediul unei hotărâri judecătoreşti, cât şi prin determinarea greşită a momentului evicţiunii ca fiind cel al pronunţării deciziei din apel.

Răspunderea vânzătorului face obiectul Secţiunii a III-a din Capitolul 4, Titlul VI al Cărţii a III-a din C. civ., această secţiune fiind structurată pe două părţi: art. 1337 - art. 1351, care tratează răspunderea pentru evicţiune; art. 1352 - art. 1360, care tratează răspunderea pentru viciile lucrului vândut.

Dacă aceste două părţi tratează răspunderea vânzătorului pentru evicţiune şi separat pentru vicii, observăm că aceeaşi distincţie este prevăzută în art. 1336, articol explicativ al secţiunii dedicate răspunderii vânzătorului:

" Vânzătorul răspunde către cumpărător:

de liniştita posesiune a lucrului, şi de viciile aceluiaşi lucru. "

Printr-o simplă interpretare logică, dar şi istorico-teleologică, se poate concluziona faptul că partea care tratează răspunderea pentru evicţiune (art. 1337-1351) corespunde punctului 1 al art. 1336, care instituie răspunderea vânzătorului pentru liniştita posesiune a lucrului.

Iată încă un argument care demonstrează nelegalitatea interpretării normei juridice din cuprinsul hotărârii atacate, în care se reţine că evicţiunea ar însemna exclusiv pierderea dreptului de proprietate.

În plus, doctrina şi jurisprudenţa citată la punctul 1, demonstrează deficitara interpretare a noţiunilor de "evicţiune" şi "momentul evicţiunii" din cuprinsul hotărârii atacate.

Prin hotărârea instanţei de apel, pierderea posesiei reclamanţilor a fost interpretată în mod nelegal ca reprezentând exclusiv o situaţie de fapt. În realitate, reclamanţii nu s-au confruntat la momentul deposedării cu o simplă tulburare a posesiei din partea unui terţ care nu ar fi avut nici un drept asupra terenului, ci au fost deposedaţi de un terţ care se pretindea proprietar, care avea intabulat acest drept în cartea funciară şi căruia ulterior i s-a şi recunoscut dreptul de proprietate pe cale jurisdicţională.

Momentul în care instanţa de judecată a confirmat, a constatat (şi nu a constituit) dreptul de proprietate al pârâţilor P. nu ar trebui să aibă influenţă asupra momentului în care reclamanţii au pierdut atributele dreptului de proprietate prin faptul deposedării de către pârâţii P., aceste două momente fiind total distincte şi separate în timp.

Astfel, "epoca/momentul evicţiunii" în ceea ce priveşte pe reclamanţi este reprezentată de momentul deposedării efective (aprilie - mai 2008) şi nu de momentul în care pârâţilor P. li s-a recunoscut definitiv dreptul de proprietate (data pronunţării deciziei atacate). Din acest motiv, în mod greşit au fost aplicate dispoziţiile legale prin decizia recurată, prin care s-a stabilit că valoarea despăgubirii ar trebui raportată la momentul recunoaşterii proprietăţii pârâţilor.

Cu alte cuvinte, pierderea proprietăţii şi a atributelor acesteia a avut loc pentru reclamanţi la momentul deposedării de către adevăraţii proprietari P., adevăraţi proprietari cărora li s-a recunoscut în mod definitiv dreptul la momentul pronunţării deciziei din apel.

De asemenea, o altă situaţie de încălcare a legii prin cele reţinute în cuprinsul deciziei atacate este reprezentată de privarea reclamanţilor de dreptul de proprietate, cu referire la despăgubirile datorate de chemaţii în garanţie, prin raportare la ocrotirea acestui drept de art. 1 din Protocolul Adiţional la Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi Libertăţilor Fundamentale. Astfel, conform jurisprudenţei CEDO, în sfera noţiunii de bun în înţelesul Convenţiei pot intra şi drepturile de creanţă şi chiar speranţa legitimă de a obţine un bun sau o creanţă (Cauza Kopecky contra Slovaciei din 2003).

Se susţine astfel că art. 1 din Protocolul Adiţional nr. 1 la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului a fost încălcat prin decizia atacată, în sensul privării reclamanţilor de dreptul asupra creanţei reprezentate de partea din despăgubiri neacordată prin hotărârea atacată şi care face obiectul prezentului recurs.

4. Cu privire la solicitarea de menţinere a cuantumului despăgubirilor de la fond, 253.000 euro, această sumă nu a fost contestată de către chemaţii în garanţie (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

Prin hotărârea atacată, au fost încălcate dispoziţiile art. 294 - 295 C. proc. civ.

Astfel, niciunul dintre chemaţii în garanţie nu au contestat raportul de expertiză întocmit la fondul cauzei, sub aspectul valorii imobilului concluzionate de expertul tehnic, nefiind formulate obiecţiuni în termenul procedural cu privire la această valoare.

În acest mod, pentru chemaţii în garanţie ar fi trebuit să intervină sancţiunea decăderii din dreptul de a mai contesta în vreun fel suma de 253.000 euro stabilită prin raportul de expertiză.

Deşi art. 295 alin. (2) C. proc. civ. prevede posibilitatea instanţei de apel de a administra probe noi sau de a reface probele administrate la fond, dispoziţiile alin. (1) ale aceluiaşi articol prevăd că "Instanţa de apel va verifica, în limitele cererii de apel, stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă. Motivele de ordine publică pot fi invocate şi din oficiu".

Aşadar, menirea apelului ca şi cale de atac este verificarea stabilirii situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă. Or, prin stabilirea despăgubirilor raportat la momentul pronunţării deciziei din apel au fost încălcate dispoziţiile art. 295 C. proc. civ., nefiind incidente nici situaţiile prevăzute de art. 294 alin. (2) (dobânzi, rate, venituri ajunse la termen şi orice alte despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanţe).

Totodată, au fost încălcate, în acelaşi fel, şi dispoziţiile art. 294 alin. (1) C. proc. civ., potrivit cărora "În apel nu se poate schimba calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nici nu se pot face alte cereri noi. Excepţiile de procedură şi alte asemenea mijloace de apărare nu sunt considerate cereri noi. "

În acest sens, s-a precizat că niciunul dintre chemaţii în garanţie nu a susţinut la fondul cauzei că prejudiciul ar trebui determinat prin raportare la valoarea imobilului de la momentul pronunţării hotărârii din apel, motiv pentru care şi prin raportare la acest aspect hotărârea atacată este nelegală.

Având în vedere motivele invocate, recurenţii solicită, în principal, respingerea apelurilor chemaţilor în garanţie şi stabilirea prejudiciului la suma de 253.000 euro consfinţită prin hotărârea fondului, iar, în subsidiar, în măsura în care argumentele pentru stabilirea sumei de 253.000 euro ar fi respinse, solicită stabilirea despăgubirii la suma de 212.848 euro, conform contraexpertizei din apel.

II. Recurentul-chemat în garanţie Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov critică soluţia din apel pentru următoarele considerente:

Cererea de chemare în garanţie formulată de G. împotriva OCPI Ilfov este întemeiată pe dispoziţiile art. 1337 C. civ., dispoziţii speciale care reglementează exclusiv răspunderea pentru evicţiune a vânzătorului faţă de cumpărător.

Recurentul susţine că a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a OCPI la răspunderea pentru evicţiune în condiţiile art. 1337 C. civ., prin întâmpinarea depusă în apel, dar instanţa de apel nu a analizat şi nu a soluţionat excepţia, obligând OCPI faţă de G. în condiţiile art. 1337 C. civ.

Deşi a formulat apel arătând că i s-a încălcat dreptul la apărare şi la un proces echitabil prin neanalizarea excepţiei inadmisibilităţii de către instanţa de fond, pronunţându-se în acest sens o hotărâre nemotivată, în mod nelegal prin decizia recurată s-a reţinut că nu i s-a produs nici un prejudiciu prin neanalizare şi nemotivare, întrucât aceste apărări pot fi analizate de către instanţa de apel. Susţinerea instanţei de apel este nelegală, întrucât i s-a încălcat dreptul la un proces echitabil, fiind păgubit de un grad de jurisdicţie.

Cu toate că susţine teza potrivit căreia excepţiile pot fi analizate direct în apel, instanţa de apel nu analizează nici ea apărările formulate de OCPI, privitoare la aplicabilitatea legii speciale, care este art. 1337 C. civ., nearătând de ce aplică împotriva OCPI dispoziţiile art. 1000 alin. (3) C. civ., ca lege generală, să răspundă faţă de G., în condiţiile în care aceasta şi-a întemeiat cererea de chemare în judecată pe dispoziţiile art. 1337 C. civ.

Decizia este contradictorie, pentru că deşi admite apelul chemaţilor în garanţie G. şi Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov în contradictoriu cu reclamanţii-pârâţi B. şi C., îi obligă pe aceşti chemaţi în garanţie, în solidar, către reclamanţii-pârâţi A. În opinia recurentului, aceste două părţi ale dispozitivului se exclud reciproc: ori au câştigat apelul chemaţii în garanţie împotriva familiei A., aşa cum zice parag. (2) din dispozitiv, ori îi obligă pe chemaţii în garanţie, în solidar, aşa cum spune parag. (4) din dispozitiv.

În acelaşi timp, s-au încălcat dispoziţiile art. 1041 C. civ. privitor la obligaţia solidară care nu se prezumă şi s-a încălcat principiul relativităţii efectelor actelor juridice.

Astfel, în condiţiile art. 1337 C. civ. orice vânzător răspunde faţă de cumpărătorul din contractul de vânzare-cumpărare, dar nu există o răspundere directă faţă de cumpărătorii din alte contracte de vânzare cumpărare chiar subsecvente. Fiecare răspunde pentru evicţiune doar faţă de cumpărătorul său şi nu există solidaritate ci doar garanţie, iar solidaritatea pasivă în condiţiile art. 1041 C. civ. nu se prezumă.

Apelul chematei în garanţie G. trebuia respins însă şi pentru alte consideraţiuni.

Astfel, conform art. 1041 C. civ., obligaţia solidară nu se prezumă.

Izvoarele solidarităţii pasive sunt voinţa părţilor (contractul şi testamentul) şi legea.

Dacă în dreptul civil solidaritatea nu se prezumă, înseamnă că va trebui să fie dovedită de cel care o invocă. Dovada solidarităţii se va face după regulile dreptului comun în materia probei actelor juridice, adică numai cu înscrisuri pentru acte cu o valoare mai mare de 250 RON.

În soluţionarea respectivei cereri, se aplică însă dispoziţiile art. 1337 C. civ., privitor la răspunderea vânzătorului G. faţă de cumpărătorii B. şi C.

Această răspundere este atât una legală, pentru că rezultă din lege, dar este şi contractuală, pentru că părţile au cuprins-o în contract.

Recurentul susţine că nu poate răspunde solidar faţă de reclamanţii A. nici G. împreuna cu soţii H., care i-au vândut acesteia, şi cu atât mai puţin nu pot răspunde solidar G., soţii H. şi OCPI Ilfov.

Reclamanţii A. nu aveau o acţiune de răspundere pentru evicţiune împotriva soţilor H., care i-au vândut lui G., ci doar împotriva vânzătorului G., care însă îi putea ea chema în garanţie pe vânzătorii ei din contract, în condiţiile art. 1337 C. civ., să răspundă legal sau contractual, pentru evicţiune.

Apelul chematei în garanţie G. a ridicat, ca problemă de drept, dacă cumpărătorul are sau nu un drept de opţiune la răspunderea pentru evicţiune între dispoziţiile art. 1337 C. civ. de răspundere a vânzătorului şi dispoziţiile art. 998-999 C. civ.

În materie de evicţiune, legiuitorul a stabilit, în capitolul 4, secţiunea 3 din C. civ., răspunderea de evicţiune. Aceasta este o reglementare specială şi în afară de dispoziţiile art. 1337, care instituie cadrul general, legiuitorul a stabilit în art. 1340 că şi dacă l-ar scuti pe vânzător pentru evicţiune, acesta tot ar fi obligat să restituie preţul cumpărătorului, iar în art. 1341 se stabileşte întinderea răspunderii pentru evicţiune, care este formată din patru elemente: restituirea preţului; fructele, dacă este dator a le întoarce proprietarului care l-a evins; spezele instanţei deschise de dânsul în contra vânzătorului, şi ale celei deschise de evingător în contra sa (cheltuieli de judecată); daune-interese şi spezele contractului de vindere.

Se observa astfel, că răspunderea pentru evicţiune este o răspundere specială a vânzătorului, care este însă şi cuprinzătoare.

Pe de altă parte, nu poate să răspundă OCPI Ilfov pentru evicţiune, pentru că s-ar încălca principiul îmbogăţirii fără justă cauză. Astfel, vânzătorul neproprietar care a încasat preţul vânzării nu poate fi exonerat de răspundere sau de restituirea preţului, pentru că s-ar îmbogăţi fără justă cauză.

Dacă am presupune că nu ar răspunde pentru evicţiune vânzătorul, în condiţiile legii, ar trebui să răspundă totuşi în condiţiile contractului.

Dacă prin absurd, deşi se menţionează obligaţia şi în contract, vânzătorul ar fi descărcat de răspundere, s-ar aplica totuşi art. 1340 şi ar fi obligat la restituirea preţului.

Din acest motiv, unele instanţe au apreciat că cererea de chemare în garanţie a OCPI Ilfov, a notarului public, a autorităţii administraţiei publice locale, etc., este o cerere inadmisibilă. Alte instanţe, între care şi Tribunalul Bucureşti, au considerat că aceşti chemaţi în garanţie nu au calitate procesuală pasivă şi au respins acţiunea faţă de aceştia. De aceea s-a invocat prin întâmpinarea din 11.05.2012 şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a OCPI Ilfov.

Privitor la cererile de chemare în garanţie, se pune problema dacă se poate opta între răspunderea contractuală pentru evicţiune a vânzătorului şi eventuala răspundere delictuală a OCPI Ilfov, ori se pot cumula cele două răspunderi într-o acţiune comună, cum a fost formulată în cauza de faţă.

Răspunsul la aceste întrebări a fost stabilit în literatura de specialitate şi în practica judecătorească şi este acela că nu se pot cumula răspunderea contractuală pentru evicţiune cu răspunderea civilă delictuală. Mai mult decât atât, nu există drept de opţiune între răspunderea civilă delictuală şi răspunderea contractuală decât într-un singur caz, şi anume atunci când cel ce răspunde contractual a săvârşit o infracţiune cu ocazia încheierii contractului, iar creditorul obligaţiei poate opta între exercitarea acţiunii civile în procesul penal sau exercitarea unei acţiuni civile separate, bazate pe răspunderea contractuală.

Aşa fiind, cererea de chemare în garanţie a OCPI Ilfov este inadmisibilă în speţa de faţă, dacă va fi admisibilă chemarea în garanţie, aceasta va fi bazată pe art. 1337 şi următoarele C. civ., ca răspundere a vânzătorului pentru evicţiune.

Tezele de mai sus au fost promovate în literatura şi practica judecătorească pentru că răspunderea vânzătorului pentru evicţiune este acoperitoare.

În concluzie, în legislaţia română, vânzătorul este cel care acoperă integral prejudiciul în caz de evicţiune. Astfel, potrivit art. 1341 C. civ., vânzătorul răspunde atât pentru restituirea preţului, pentru fructe, pentru cheltuieli de judecată, dar şi de daunele interese şi spezele contractului de vindere, adică dobânzi bancare, taxe şi onorarii de intabulare. Mai mult, în art. 1344 C. civ., legiuitorul a stabilit că "dacă lucrul vândut se află la epoca evicţiunii, de o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării, excedentele valorii în timpul evicţiunii".

Privitor la solidaritatea pasivă, recurentul reiterează că izvoarele solidarităţii pasive sunt voinţa părţilor (contractul şi testamentul) şi legea.

Conform art. 1039 C. civ., "Obligaţia este solidară din partea debitorilor, când toţi s-au obligat la acelaşi lucru, astfel că fiecare poate fi constrâns pentru totalitate, şi că plata făcută de unul din debitori liberează şi pe ceilalţi către creditor. "

În lipsă de solidaritate, debitorii pot invoca beneficiul discuţiunii şi diviziunii. Conform art. 1041 C. civ., obligaţia solidară nu se prezumă.

Dacă în dreptul civil solidaritatea nu se prezumă, înseamnă că va trebui să fie dovedită de cel care o invocă. Dovada solidarităţii se va face după regulile dreptului comun în materia probei actelor juridice (adică se face dovada numai cu înscrisuri pentru acte cu valoare mai mare de 250 RON).

În concluzie, în mod nelegal au fost obligaţi în solidar faţă de reclamanţii-pârâţi atât OCPI cât şi J., care nu avea cu aceştia o convenţie de solidaritate pasivă, aşa cum este ea definită în art. 1039 C. civ.

Atât OCPI, cât şi J. nu aveau cu reclamanţii A. nici un raport juridic contractual.

La fel, este nelegală şi obligarea OCPI la plata despăgubirilor reprezentând prejudiciu rezultat din evicţiune, faţă de G. Suma nu este nici măcar determinată. Este nelegal ca printr-o hotărâre judecătorească o persoană să fie obligată la plata unei sume de bani către altă persoană, iar această sumă să nu fie determinată în dispozitivul hotărârii.

OCPI nu are nici o convenţie încheiată cu această persoană în condiţiile art. 1039 C. civ. Din contră, faţă de G. există două tipuri de răspundere pentru evicţiune: una legală, în condiţiile art. 1337 C. civ. şi una convenţională, în actul autentificat din 23 martie 2005 de BNP HH. În ambele situaţii, cel care răspunde pentru evicţiune este J.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 304 pct. 5, 7 şi 9 C. proc. civ.

III. Recurenta-chemată în garanţie S.C. K. S.A. solicită modificarea în parte a deciziei atacate, în sensul menţinerii soluţiei primei instanţe în ceea ce priveşte respingerea cererii de chemare în garanţie formulată de H. şi J. împotriva K. ca fiind prescrisă, sens în care invocă următoarele motive:

1. Art. 304 pct. 6 C. proc. civ. - instanţa a acordat mai mult decât s-a cerut, ori ceea ce nu s-a cerut.

În faza judecăţii în primă instanţă, K. a invocat excepţia prescripţiei cererii de chemare în garanţie formulată împotriva sa, excepţie corect admisă de către instanţa de fond. Prin decizia recurată, instanţa de apel a respins excepţia prescripţiei cererii de chemare în garanţie formulată de H. şi J. împotriva K.

Or, soluţia pronunţată de prima instanţă cu privire la prescripţia cererii de chemare în garanţie formulată contra K. nu a fost atacată de niciuna dintre părţile din dosar şi nici de către soţii H.

Dimpotrivă, prin cererea de chemare în garanţie formulată în primă instanţă, precum şi prin motivele de apel, părţile au susţinut că sunt aplicabile dispoziţiile art. 520 C. proc. civ. referitoare la prescripţie.

Prin apelul formulat, apelanţii H. nu au solicitat ca instanţa de apel să modifice sentinţa primei instanţe sub aspectul soluţiei pronunţate cu privire la cererea formulată împotriva K. Dimpotrivă, au susţinut că soluţia este corectă şi că ar trebui să se aplice şi în alte cazuri.

De aceea, ne aflăm în situaţia în care instanţa de apel a ajuns să se pronunţe cu privire excepţia prescripţiei invocate de K., în condiţiile în care nu există niciun motiv de apel legat de aceasta.

2. Art. 304 pct. 9 C. proc. civ. - hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.

Pronunţându-se cu privire la excepţia prescripţiei cererii de chemare în garanţie formulată de soţii H. împotriva K., instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 295 C. proc. civ., potrivit cărora "Instanţa de apel va verifica, în limitele cererii de apel, stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţa".

Or, în speţă, instanţa de apel s-a pronunţat cu privire la respingerea, ca prescrisă, a cererii împotriva K., aspect cu privire la care nicio parte nu a formulat vreun motiv de apel, după cum s-a dezvoltat în cadrul primului motiv de recurs.

Atâta timp cât nicio parte nu a criticat, în termenul prevăzut de lege, soluţia pronunţată faţă de K., aceasta a devenit irevocabilă, având putere de lucru judecat, fără să mai poată face obiectul vreunei noi analize.

Pe de altă parte, respingând excepţia prescripţiei invocată de K., instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 520 C. proc. civ.

Bankcoop, prin executor propriu, a valorificat prin licitaţie publică bunul adus în garanţie pentru securizarea creditului acordat către S.C. V. S.R.L. (care nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin contractul de credit), bun constând în teren în suprafaţă de 9.000 mp, ce a fost ipotecat de către O. în favoarea băncii, prin contractul de ipotecă autentificat din 05 februarie 1005 şi transcris din 16 februarie 1995.

Terenul ipotecat, din care face parte şi terenul în litigiu, a fost dobândit de către J. ca urmare a adjudecării acestuia (în data de 25.11.2004), în cadrul procedurii de executare silită desfăşurată în dosarul de executare silită nr. x/2002.

Având în vedere faptul că bunul în litigiu a fost vândut în cadrul unei proceduri de executare silită, în caz de evicţiune, răspunderea K., în calitate de creditoare, nu poate fi angajată decât conform prevederilor speciale şi derogatorii din materia executării silite.

În acest sens, potrivit art. 520 alin. (2) C. proc. civ., "În cazul imobilelor înscrise pentru prima oară în cartea funciară, în temeiul actului de adjudecare, cererea de evicţiune se va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară. Această prescripţie curge şi împotriva dispăruţilor, minorilor şi persoanelor puse sub interdicţie."

Cum, în speţă, actul de adjudecare a fost intabulat la OCPI Ilfov la data de 14.02.2005, conform încheierii nr. 5886 din 03 martie 2005, de la acea dată până la 13.06.2008 (data introducerii acţiunii în revendicare imobiliară) au trecut mai mult de trei ani, şi pe cale de consecinţă, orice acţiune în evicţiune este prescrisă.

Răspunderea pentru evicţiune fiind accesorie acţiunii principale în evicţiune, este supusă aceluiaşi termen de 3 trei ani, care în cauză a expirat.

În concluzie, cererea de chemare în garanţie a K. este prescrisă, sens în care corect instanţa de fond a admis excepţia invocată de K. şi a respins cererea de chemare în garanţie formulată împotriva băncii, ca prescrisă.

Totodată, raporturile juridice dintre K. şi J. sunt reglementate de dispoziţiile speciale privind vânzarea în cadrul executării silite, care se aplică cu prioritate faţă de prevederile de drept comun în materie de răspundere a vânzătorului pentru evicţiunea cumpărătorului.

Bankcoop nu are calitatea de vânzător în accepţiunea C. civ., întrucât nu a fost niciodată proprietarul imobilului în litigiu. Banca doar a efectuat procedurile de executare silită, prin executorul bancar, şi a încasat o parte din preţ, în calitate de creditor.

De aceea, în ceea ce o priveşte pe K., acesteia nu îi sunt aplicabile art. 1337 şi 1341 C. civ. şi, pe cale de consecinţă, cererea de chemare în garanţie formulată de J. şi H., întemeiată pe aceste dispoziţii legale, este neîntemeiată.

Răspunderea pentru evicţiune în cazul vânzărilor în cadrul procedurii de executare silită este reglementată de art. 522 C. proc. civ., conform căruia dacă a fost evins total sau parţial, adjudecatarul îl poate acţiona pe debitorul urmărit pentru a fi despăgubit, iar în măsura în care nu se poate îndestula de la debitor, adjudecatarul îi poate acţiona pe creditorii care au încasat preţul de adjudecare, în limita sumei încasate de aceştia.

Prin urmare, răspunderea creditorului este limitată la partea din preţul de adjudecare pe care acesta a încasat-o efectiv din preţul de adjudecare, astfel că dacă s-ar considera că K. trebuie să răspundă pentru evicţiunea terenului în litigiu, aceasta nu poate fi obligată să despăgubească pe adjudecatar decât în limita sumei de 50.865,6967 RON, pe care a încasat-o ca urmare a valorificării bunului la licitaţie publică.

În ceea ce o priveşte pe H., întrucât aceasta a dobândit dreptul de proprietate de la J., nu se poate îndrepta împotriva băncii pentru despăgubiri, întrucât calitatea sa excede cadrului legal stabilit de art. 522 alin. (2) C. proc. civ., care acordă această posibilitate doar adjudecatarului şi doar în limita sumei care i-a revenit băncii.

De asemenea, K. a fost de bună-credinţă, având convingerea, raportat la contractul de vânzare-cumpărare care a stat la baza constituirii ipotecii şi la rezultatul verificărilor efectuate la Biroul de carte funciară Ilfov, că terenul obiect al adjudecării a fost deţinut de către O., în calitate de proprietar, iar adjudecatarul a cumpărat acest bun având aceeaşi convingere fermă că documentele au fost conforme cu prevederile legale în vigoare.

Faptul că soţilor P. le-a fost acordat alt număr cadastral, iar dreptul lor a fost înscris în cartea funciară, nu este imputabil nici K., nici adjudecatarului, nici dobânditorilor ulteriori, ci OCPI Ilfov care nu a făcut verificările necesare şi a acordat numere cadastrale diferite pentru acelaşi teren, deşi loturile erau identificate prin coordonate stereo. Documentele emise de această instituţie sunt cele care au generat prezentul litigiu şi în mod corect instanţele de fond şi de apel au dispus atragerea răspunderii acestuia.

În şedinţa publică din 16 martie 2017, Înalta Curte a invocat, din oficiu, ca motiv de ordine publică, lipsa din dosarul curţii de apel a încheierii de dezbateri asupra apelurilor.

Faţă de apărările părţilor privind posibilitatea existenţei încheierii de dezbateri la mapa de decizii a instanţei şi recurgerii, în acest caz, la procedura refacerii înscrisurilor dispărute, s-a emis adresă la Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, pentru a se înainta o copie conformă cu originalul de pe încheierea de dezbateri asupra apelurilor din 24.02.2016, în cazul în care există un exemplar la mapa instanţei.

Urmare a acestei solicitări, constatând dispariţia din dosar şi de la mapa instanţei a încheierilor de amânare a pronunţării, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, s-a sesizat din oficiu cu privire la refacerea înscrisului dispărut, sens în care a fixat termen la data de 10.05.2017, cu citarea părţilor.

Prin încheierea din 10 mai 2017, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a admis sesizarea din oficiu, dispunând refacerea încheierilor dispărute din şedinţele publice de la 24.02.2016, 02.03.2016, 09.03.2016, 16.03.2016, 23.03.2016, având conţinutul cuprins în documentul din sistemul informatic Ecris şi materializat în înscrisul de la filele 1620-1622 din vol. VI dosar apel, parte integrantă din prezenta.

Pentru a dispune astfel, Curtea de Apel a reţinut următoarele:

În urma sesizării Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie făcută în sensul de a se comunica o copie după originalul aflat la mapa instanţei al încheierii de dezbateri din 24.02.2016, s-a constatat dispariţia acestui înscris din dosar şi de la mapa instanţei.

Potrivit referatului grefierului, extrasului din sistemul informatic Ecris şi menţiunilor şi datelor existente în calculatorul în care această încheiere a fost lucrată, încheierea a fost imprimată la trei zile după pronunţarea soluţiei, fiind un act procedural care a existat, astfel încât poate fi reconstituit în situaţia dispariţiei acestuia, indiferent de motiv (cel mai probabil, o eroare de manipulare şi ataşare, generată de existenţa şi a două încheieri ulterioare de îndreptare eroare materială şi de respingere a unei cereri de lămurire dispozitiv).

Opoziţia la reconstituire făcută de OCPI Ilfov ar fi fost justificată în situaţia în care nu ar fi existat niciodată actul, ceea ce nu este cazul întrucât, aşa cum s-a arătat mai sus, existenţa încheierii rezultă din menţiunile înregistrării acesteia în sistemul Ecris, conţinutul încheierii existent în acelaşi sistem, datele din calculator privind momentul imprimării.

Art. 583 şi următoarele C. proc. civ. se referă explicit la refacerea hotărârilor dispărute (încheierea fiind o hotărâre), inclusiv în situaţia dispariţiei celui de al doilea exemplar păstrat la mapă (art. 584 alin. (1) C. proc. civ.), condiţiile actuale de desfăşurare a procesului, cu dezbateri înregistrate şi cu conţinutul încheierilor copiat în sistemul informatic Ecris, ce permite obţinerea unei copii certe a actului dispărut, făcând sesizarea de refacere posibilă, admisibilă şi întemeiată.

Împotriva acestei încheieri a declarat recurs chematul în garanţie Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, arătând următoarele:

Încheierea recurată reţine o situaţie de fapt contradictorie: că încheierea a fost lucrată filele 1684, 1620-1622 şi 1623 volumul VI apel, că a fost imprimata la 3 zile după pronunţarea soluţiei şi că a dispărut.

Aceste elemente sunt contradictorii, în sensul că logic este ca instanţa mai întâi să dispună amânarea pronunţării şi ulterior să pronunţe soluţia.

În cauza de faţă, conform încheierii recurate, instanţa de apel a soluţionat apelurile fără să existe încheieri de amânare a pronunţării, iar acestea au fost printate după 3 zile de la pronunţarea deciziei. Cu certitudine nu au fost semnate.

O altă inadvertenţă este aceea că se menţionează,, această încheiere a fost lucrată", iar în dispozitiv nu se dispune refacerea încheierii, ci refacerea a 5 încheieri.

Or, nu este relevant dacă aceste înscrisuri au existat în mintea ori calculatorul cuiva, ci dacă ele au existat în dosarul cauzei ori în mapa de decizii a instanţei.

Conform dosarului de executare silită, această încheiere nu a existat nici la data legalizării hotărârii la cererea reclamantului A., nici la data încuviinţării executării cheltuielilor de judecată, aşa cum rezultă din copia certificată a dosarului de executare.

Pe cale de consecinţă, încheierile de şedinţă nu au existat decât în format electronic.

Urmare a faptului că suntem în ipoteza vechiul C. proc. civ., nu sunt îndeplinite condiţiile de refacere a acestor hotărâri: conform art. 583 şi art. 585 C. proc. civ., acestea se pot reface după exemplarul aflat în mapa instanţei şi după copiile legalizate ale înscrisurilor dispărute. Nu se pot reface în baza altor probe decât cele prevăzute limitativ de lege.

Legiuitorul a avut în vedere refacerea unei hotărâri valide şi nu a unei hotărâri nule. În cauza de faţă, nu există nici o dovada că cele 5 încheieri au fost semnate de membrii completului de judecată, în condiţiile art. 261 alin. (8), sub sancţiunea nulităţii.

În drept, a fost invocat art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Examinând recursurile exercitate în cauză, în ordinea în care desfăşurarea judecăţii o impune în raport de criticile formulate, precum şi motivele de ordine publică invocate în recurs, Înalta Curte reţine următoarele:

I. Cu privire la recursul declarat de chematul în garanţie Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov împotriva încheierii din 10 mai 2017 a Curţii de Apel Bucureşti:

Contrar susţinerilor recurentului, încheierea recurată nu reţine o situaţie de fapt contradictorie, criticile în acest sens nefiind fondate.

Astfel, argumentul curţii de apel în sensul că încheierea ce face obiectul sesizării de reconstituire a fost lucrată şi imprimată la trei zile după pronunţarea soluţiei, întemeiat pe probe (referatul grefierului, extrasul din sistemul informatic Ecris, menţiunile şi datele existente în calculatorul în care încheierea a fost lucrată - filele 1684, 1620-1622, 1623 vol. VI dosar apel), justifică în mod logic concluzia la care a ajuns instanţa, aceea că respectiva încheiere este un act procedural care a existat, aceasta fiind chestiunea ce se impunea a fi lămurită cu prioritate în cauză, întrucât numai un act procedural care a existat poate să dispară, făcând posibilă refacerea lui.

Împrejurarea invocată de recurent, şi anume că încheierile de amânare a pronunţării nu erau redactate la data soluţionării apelurilor, devreme ce au fost imprimate la trei zile după pronunţarea soluţiei, este lipsită de relevanţă sub aspectul posibilităţii de refacere a înscrisurilor dispărute, pe acest aspect relevant fiind că înscrisul a existat, după cum s-a arătat mai sus.

În condiţiile în care încheierile de amânare a pronunţării apar înregistrate în sistemul informatic Ecris, conform extrasului din acest sistem de la filele 1620-1622 vol. VI dosar apel, nu se poate reţine că acestea nu au existat, respectiv că nu au fost redactate şi semnate, cum neîntemeiat pretinde recurentul, criticile în acest sens neputând fi primite. Aceasta deoarece, încheierile de şedinţă se închid în sistemul informatic după redactare şi semnare, după cum dispune art. 129 alin. (2) din Regulamentul de ordine interioară al instanţelor judecătoreşti, aprobat prin Hotărârea Consiliului Superior al Magistraturii nr. 1375/2015.

Pe de altă parte, nu se poate reţine nici că ar exista o "inadvertenţă" decurgând din faptul că instanţa a menţionat în considerentele încheierii recurate că "această încheiere a fost lucrată", iar în dispozitiv a dispus refacerea nu a unei încheieri, ci a cinci încheieri, critica în acest sens nefiind fondată.

Astfel, din chiar practicaua încheierii recurate rezultă că instanţa s-a sesizat cu privire la refacerea tuturor încheierilor de amânare a pronunţării, acordând cuvântul părţilor "asupra refacerii înscrisului dispărut, respectiv încheierile de amânare a pronunţării din data de 24.02.2016, 02.03.2016, 09.03.2016, 16.03.2016 şi 23.03.2016". Faptul că în considerente instanţa a folosit la singular termenul de încheiere, atunci când s-a referit la înscrisul dispărut, nu înseamnă că nu a avut în vedere toate încheierile de amânare a pronunţării, din moment ce a făcut trimitere la extrasul din sistemul informatic Ecris aflat la filele 1620-1622 volumul VI dosar apel, înscris care materializează toate încheierile de amânare a pronunţării. Aşadar, soluţia din dispozitiv, de refacere a celor cinci încheieri de amânare a pronunţării, se circumscrie obiectului sesizării din oficiu a instanţei şi este în acord cu considerentele încheierii recurate.

De asemenea, nu se poate reţine neîndeplinirea condiţiilor de refacere a hotărârilor (încheierile fiind şi ele hotărâri), din perspectiva mijloacelor de probă ce pot fi folosite la refacere, raportat la dispoziţiile art. 583 şi art. 585 C. proc. civ., critica în acest sens nefiind fondată.

Contrar susţinerilor recurentului, legea prevede posibilitatea refacerii hotărârilor dispărute şi în ipoteza în care a dispărut cel de al doilea exemplar păstrat la mapa instanţei şi nu există nici copii legalizate de pe hotărârea dispărută, sens în care sunt dispoziţiile art. 584 alin. (3) C. proc. civ.

Astfel, art. 584 alin. (1) C. proc. civ. prevede că hotărârea dispărută se va reface după cel de al doilea exemplar păstrat de instanţă, iar dacă şi acel exemplar a dispărut, vor putea folosi la refacere copiile legalizate de pe hotărâre, ce s-au încredinţat părţilor sau altor persoane, scop în care procedura de urmat este cea prevăzută la alin. (2).

Totodată, art. 584 prevede la alin. (3) că, dacă hotărârea nu se poate reface pe calea arătată la alin. (1) şi (2), se va trece la refacerea ei potrivit dispoziţiilor art. 583.

În scopul refacerii înscrisurilor dispărute, art. 583 C. proc. civ. prevede, la alin. (2), că instanţa va fixa termen, chiar din oficiu, cu citarea părţilor, dispunând să se scoată din registrele instanţei toate datele privitoare la înscrisurile ce se refac, iar la alin. (3) că, copiile legalizate de pe înscrisurile dispărute ce se află în stăpânirea părţilor, ori altor persoane sau autorităţi pot folosi la refacere.

Conform art. 585 alin. (1) C. proc. civ., instanţa care a pronunţat hotărârea dispărută va proceda în toate cazurile la refacerea acesteia potrivit dispoziţiilor art. 583 şi 584.

Raportat la dispoziţiile legale sus-menţionate, rezultă că, hotărârea se va reface cu prioritate după cel de al doilea exemplar păstrat la mapa instanţei şi numai dacă a dispărut şi acest exemplar vor fi folosite copii legalizate de pe hotărâre, aflate la părţi sau la alte persoane, iar dacă hotărârea nu se poate reface în condiţiile anterior arătate, atunci instanţa care a pronunţat-o va trece la refacerea ei în condiţiile art. 583 C. proc. civ., text care permite folosirea, în scopul refacerii înscrisurilor dispărute, şi a datelor care rezultă din registrele instanţei.

Această din urmă ipoteză este cea care se regăseşte în speţă.

Astfel, în absenţa de la mapa instanţei a celui de al doilea exemplar al încheierilor de amânare a pronunţării, respectiv în absenţa unei copii legalizate de pe aceste înscrisuri, instanţa de apel trebuia să procedeze la refacerea înscrisului dispărut în condiţiile art. 583 C. proc. civ., ceea ce a şi făcut, dispunând, în mod corect, verificarea datelor înregistrate în sistemul informatic Ecris, care asigură în prezent stocarea electronică a tuturor datelor de evidenţă a activităţii instanţei. Or, în condiţiile în care în sistemul informatic Ecris apar înregistrate încheierile de amânare a pronunţării, cea de dezbateri de la termenul din 24.02.2016 şi cele ulterioare de la 02.03.2016, 09.03.2016, 16.03.2016 şi 23.03.2016, cu întregul lor conţinut (conform extrasului de la filele 1620-1622 vol. VI dosar apel), în mod legal instanţa de apel a dispus refacerea lor pe baza datelor din acest sistem, respectiv a copiei certe a înscrisului dispărut existentă în acest sistem, soluţie conformă dispoziţiilor legale incidente în cauză, şi anume art. 584 alin. (3) cu referire la art. 583 C. proc. civ.

Nici ultima critică nu poate fi primită, recurentul susţinând, în mod greşit, că instanţa de apel ar fi procedat la refacerea unor încheieri nule, sub motiv că nu există nicio dovadă că acestea ar fi fost semnate de membrii completului de judecată. Or, dovada semnării încheierilor de amânare a pronunţării, refăcute de instanţa de apel, rezultă din înregistrarea acestora în sistemul informatic de evidenţă a activităţii instanţei, sistem în care încheierile pot fi închise numai după redactare şi semnare, conform art. 129 alin. (2) din Regulamentul de ordine interioară al instanţelor judecătoreşti, aprobat prin Hotărârea Consiliului Superior al Magistraturii nr. 1375/2015.

Faţă de considerentele prezentate, recursul declarat de chematul în garanţie Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov împotriva încheierii din 10 mai 2017 a Curţii de Apel Bucureşti apare ca nefondat şi va fi respins ca atare, nefiind întrunite cerinţele cazului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

II. Cu privire la motivele de ordine publică invocate în recurs:

La termenul din 16.03.2017, instanţa a invocat, din oficiu, ca motiv de ordine publică, nulitatea hotărârii atacate pentru lipsa încheierii de dezbateri asupra apelurilor.

Acest motiv de ordine publică nu mai poate fi primit în condiţiile în care încheierea de dezbateri a fost refăcută de instanţa de apel în procedura refacerii înscrisurilor dispărute, iar încheierea de refacere a rămas irevocabilă în urma respingerii recursului exercitat împotriva ei de chematul în garanţie OCPI Ilfov, prin prezenta decizie.

La termenul de dezbateri din 5.10.2017, recurentul-chemat în garanţie OCPI Ilfov a arătat că, în ipoteza în care nu i se va admite recursul împotriva încheierii de refacere, înţelege să invoce, ca motiv de ordine publică, nulitatea hotărârii de fond (decizia asupra apelurilor) faţă de nesemnarea încheierii de dezbateri, raportat la dispoziţiile art. 261 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Nici acest motiv de ordine publică nu poate fi primit, nesemnarea încheierii de dezbateri asupra apelurilor neputând fi reţinută, în condiţiile în care această încheiere a fost refăcută în procedura refacerii înscrisurilor dispărute, ceea ce implică validitatea actului refăcut. De altfel, problema validităţii încheierilor ce au făcut obiectul sesizării de refacere, din perspectiva condiţiei semnării acestora de către completul de judecată, a făcut obiect de critică în recursul exercitat de chematul în garanţie OCPI Ilfov împotriva încheierii de refacere, această critică fiind înlăturată de instanţă potrivit argumentelor arătate la pct. I supra.

III. Cu privire la recursul declarat de chematul în garanţie Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov împotriva deciziei nr. 240/A din 25.03.2016 a Curţii de Apel Bucureşti:

Cu titlu prioritar, este de menţionat că recurentul-chemat în garanţie OCPI Ilfov a formulat şi critici prin care contestă soluţia dată faţă de alte părţi din proces, sens în care sunt susţinerile referitoare la inexistenţa răspunderii solidare a chemaţilor în garanţie G. şi soţii H. faţă de reclamanţii A. şi la inexistenţa răspunderii directe a chemaţilor în garanţie H. faţă de reclamanţii A..

Întrucât prin aceste critici este adusă în discuţie situaţia altor părţi din proces, recurentul nu justifică interes în formularea lor, motiv pentru care respectivele critici nu pot fi analizate de prezenta instanţă.

Aşa fiind, în continuare vor fi identificate şi analizate criticile care vizează exclusiv situaţia recurentului-chemat în garanţie OCPI Ilfov.

1. Recurentul impută instanţei de apel că nu s-a pronunţat asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a OCPI Ilfov pe cererea de chemare în garanţie formulată împotriva sa de G., susţinând că a invocat această excepţie prin întâmpinarea din apel, raportat la dispoziţiile art. 1337 C. civ. privind răspunderea pentru evicţiune a vânzătorului faţă de cumpărător.

Din cuprinsul întâmpinării formulate de OCPI Ilfov în apel, depusă pentru termenul din 11.05.2012 şi înregistrată prin serviciul registratură la data de 04.05.2012, aflată la filele 190-191 dosar apel, vol. I, rezultă că OCPI Ilfov a invocat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive "în calitate de chemat în garanţie", ca o concluzie la apărările privind inexistenţa unui drept de opţiune al cumpărătorului între dispoziţiile art. 1337 C. civ. privind răspunderea pentru evicţiune a vânzătorului şi dispoziţiile art. 998-999 C. civ. Or, aceleaşi apărări au fundamentat şi excepţia inadmisibilităţii cererilor de chemare în garanţie îndreptate împotriva OCPI Ilfov, invocată de aceeaşi parte, fiind analizate, de către instanţa de apel, în cadrul acestei din urmă excepţii. În contextul arătat, chiar dacă instanţa de apel nu a analizat distinct excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a chematului în garanţie OCPI Ilfov, analizând excepţia inadmisibilităţii cererilor de chemare în garanţie formulate împotriva acestuia, fundamentată pe aceleaşi apărări, instanţa de apel a răspuns, implicit, şi excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive, criticile pe acest aspect neputând fi astfel primite.

2. Recurentul critică dezlegarea dată de instanţa de apel motivului său de apel vizând omisiunea de pronunţare a primei instanţe asupra excepţiei inadmisibilităţii cererilor de chemare în garanţie îndreptate împotriva lui, susţinând că, în mod nelegal, instanţa de apel a considerat că nu i s-a adus niciun prejudiciu prin neanalizarea excepţiei de către prima instanţă, întrucât excepţia poate fi analizată direct în apel.

Contrar susţinerilor recurentului, reţinând că nepronunţarea primei instanţe asupra excepţiei inadmisibilităţii cererilor de chemare în garanţie nu poate conduce la nulitatea sentinţei atacate, în condiţiile în care excepţia poate fi analizată direct în calea de atac, instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu aplicarea corectă a dispoziţiilor legale incidente pe acest aspect, respectiv art. 105 alin. (2) C. proc. civ.

Potrivit art. 105 alin. (2) C. proc. civ., actele îndeplinite cu neobservarea formelor legale se vor declara nule numai dacă prin aceasta s-a pricinuit părţii o vătămare ce nu se poate înlătura decât prin anularea lor.

Rezultă că, sancţiunea anulării actului îndeplinit cu neobservarea formelor legale este subordonată condiţiei ca vătămarea produsă părţii să nu poată fi înlăturată decât prin anularea actului; altfel spus, sancţiunea anulării devine operantă numai în cazul inexistenţei unui alt remediu procesual de înlăturare a vătămării.

În speţă, un asemenea remediu exista, în sensul că vătămarea suferită de chematul în garanţie prin nepronunţarea primei instanţe asupra excepţiei inadmisibilităţii putea fi înlăturată prin analizarea respectivei excepţii în calea de atac a apelului, unde a fost reiterată ca motiv distinct de apel, ceea ce instanţa de apel a şi făcut.

Pe cale de consecinţă, nefiind întrunită una din condiţiile cumulative prevăzute de art. 105 alin. (2) C. proc. civ., sancţiunea nulităţii nu era operantă în privinţa sentinţei de fond şi, ca atare, nu se impunea desfiinţarea acestei sentinţe cu trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanţă, cum solicitase apelantul-chemat în garanţie OCPI Ilfov.

Pe de altă parte, susţinerile recurentului referitoare la încălcarea dreptului său la un proces echitabil, prin neasigurarea dublului grad de jurisdicţie, sunt neîntemeiate. În primul rând, art. 6 parag. (1) din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, care reglementează dreptul la un proces echitabil, nu garantează dublul grad de jurisdicţie. În al doilea rând, excepţiile de ordine publică pot fi invocate şi deci soluţionate chiar direct în căile de atac (art. 295, respectiv art. 306 alin. (2) C. proc. civ.), iar în speţă există şi o cale de atac care asigură controlul judiciar asupra soluţiei curţii de apel, respectiv recursul, cale de atac de care chematul în garanţie a uzat şi prin intermediul căreia a formulat critici şi sub aspectul soluţiei date excepţiei inadmisibilităţii de către curtea de apel.

3. Critica potrivit căreia decizia recurată este contradictorie, raportat la soluţia dată apelurilor chemaţilor în garanţie G. şi OCPI Ilfov, nu poate fi primită.

Astfel, contrar susţinerilor recurentului, dispoziţiile din dispozitivul deciziei recurate de admitere a apelurilor chemaţilor în garanţie G. şi OCPI Ilfov şi de obligare a acestor chemaţi în garanţie, în solidar, la plata de despăgubiri către reclamanţii A. nu sunt contradictorii şi nu se exclud reciproc. În urma admiterii celor două apeluri, s-a diminuat cuantumul despăgubirilor stabilit la fond în sarcina chemaţilor în garanţie faţă de reclamanţii A., de la 253.000 euro la 87.348 euro, astfel că nu se poate reţine că dispoziţia de obligare a chemaţilor în garanţie faţă de reclamanţi ar fi contrară soluţiei de admitere a apelurilor acestora, cum neîntemeiat pretinde, în fapt, recurentul.

4. Recurentul critică soluţia instanţei de apel de respingere a excepţiei inadmisibilităţii cererilor de chemare în garanţie formulate împotriva OCPI Ilfov, sens în care reiterează apărările formulate la fond şi în apel în fundamentarea acestei excepţii, referitoare la inexistenţa unui drept de opţiune al cumpărătorului între răspunderea pentru evicţiune reglementată de art. 1337 C. civ. şi răspunderea civilă delictuală reglementată de dispoziţiile art. 998-999 C. civ.

Critica nu poate fi primită.

Aşa cum corect a reţinut şi instanţa de apel, soluţia din doctrină pe care se întemeiază recurentul în justificarea inadmisibilităţii cererilor de chemare în garanţie nu vizează situaţia din speţă.

Problema cumulului răspunderii delictuale cu răspunderea contractuală se pune în ipoteza în care între autorul prejudiciului şi cel păgubit există un contract, din a cărui neexecutare au rezultat prejudicii, fiind stabilit că, în această ipoteză, nu este posibil să se apeleze la răspunderea delictuală, calea de ales fiind aceea a răspunderii contractuale. Astfel, principiul consacrat de doctrină şi aplicat în practica judiciară privind neadmiterea cumulului răspunderii delictuale cu răspunderea contractuală, întemeiat pe caracterul special al răspunderii contractuale faţă de răspunderea civilă delictuală, care alcătuieşte dreptul comun al răspunderii civile, este aplicabil în situaţia în care cel păgubit ar avea de optat între două temeiuri posibile, cel contractual şi cel delictual, pentru angajarea răspunderii aceleiaşi persoane. Or, nu aceasta este situaţia în speţă, unde cele două temeiuri nu sunt cumulate, ci vizează chemaţi în garanţie diferiţi: chemarea în garanţie a vânzătorilor a fost fundamentată contractual, pe garanţia contra evicţiunii, iar chemarea în garanţie a OCPI Ilfov, care nu se află în raporturi contractuale cu cei care l-au chemat în garanţie, a fost fundamentată delictual, solicitându-se angajarea răspunderii OCPI Ilfov pentru fapta culpabilă de a atribui mai multe numere cadastrale aceluiaşi teren, care a făcut posibilă vânzarea bunului de două ori şi prejudicierea unora dintre cumpărători.

Aşa fiind, nu se pune problema inadmisibilităţii chemării în garanţie a OCPI Ilfov, instanţa de apel respingând, în mod corect, excepţia inadmisibilităţii invocată de chematul în garanţie OCPI Ilfov.

5. Critica referitoare la greşita obligare a OCPI Ilfov în solidar cu ceilalţi chemaţi în garanţie faţă de reclamanţii A. nu poate fi primită, recurentul susţinând eronat că doar vânzătorii pot fi obligaţi să răspundă faţă de reclamanţi, pe temeiul garanţiei pentru evicţiune, respectiv că nu există un temei care să justifice solidaritatea pasivă între el şi ceilalţi chemaţi în garanţie, în lipsa unei convenţii de solidaritate pasivă, conform art. 1039 C. civ.

Astfel, obligaţia de garanţie pe care trebuie să o acorde vânzătorul pentru evicţiune, conform art. 1337 şi următ. C. civ., nu înlătură, cum neîntemeiat se pretinde în recurs, răspunderea delictuală a părţii culpabile de producerea circumstanţelor ce au determinat situaţia litigioasă, în speţă răspunderea OCPI Ilfov pentru fapta culpabilă de a atribui mai multe numere cadastrale aceluiaşi teren. Faţă de reclamanţi, vânzătorii răspund pentru garanţia contra evicţiunii, iar OCPI Ilfov pentru faptă ilicită, aşa încât atât vânzătorii, cât şi OCPI Ilfov sunt ţinuţi deopotrivă şi nu cumulat să îi despăgubească pe reclamanţi pentru prejudiciul suferit, fiecare pe un temei distinct (vânzătorii pe temei contractual, pentru garanţia contra evicţiunii, iar OCPI Ilfov pe temei delictual, pentru faptă ilicită), situaţie care are ca efect posibilitatea reclamanţilor de a se îndrepta împotriva oricăruia dintre chemaţii în garanţie pentru întreaga sumă, ceea ce implică, din punctul de vedere al drepturilor născute în favoarea reclamanţilor, o solidaritate a debitorilor lor, după cum corect a apreciat şi instanţa de apel.

6. Criticile vizând greşita obligare a chematului în garanţie OCPI Ilfov către G., în condiţiile art. 1337 C. civ., fără să aibă o convenţie încheiată cu aceasta, şi fără determinarea sumei la care a fost obligat, nu pot fi primite.

Contrar susţinerilor din recurs, instanţa de apel nu l-a obligat pe chematul în garanţie OCPI Ilfov faţă de G. în condiţiile art. 1337 C. civ., pe temei contractual - pentru a putea fi primită critica în sensul inexistenţei unui contract între aceste părţi, ci pe temei delictual, în condiţiile art. 998-999 C. civ., pentru fapta culpabilă a OCPI Ilfov de a atribui mai multe numere cadastrale aceluiaşi teren, care a făcut posibilă vânzarea aceluiaşi teren de două ori, determinând situaţia litigioasă dintre părţi.

Ca parte căzută în pretenţii urmare a admiterii cererii de chemare în garanţie formulată de reclamanţii A. împotriva ei, în calitate de vânzătoare, chemata în garanţie G. are drept de regres împotriva OCPI Ilfov, partea culpabilă în sens delictual de producerea circumstanţelor care au determinat situaţia litigioasă, motiv pentru care corect a fost admisă cererea de chemare în garanţie formulată de chemata în garanţie G. împotriva OCPI Ilfov, cerere fundamentată delictual, iar nu contractual, cum neîntemeiat susţine recurentul.

Astfel, OCPI Ilfov este ţinut să o despăgubească pe vânzătoarea G., care l-a chemat în garanţie, doar în limita în care aceasta ar suporta vreo parte din despăgubirile la care a fost obligată către reclamanţi împreună cu ceilalţi chemaţi în garanţie, ceea ce a făcut ca în dispozitivul deciziei recurate să nu fie trecută vreo sumă de bani atunci când s-a dispus obligarea OCPI Ilfov la despăgubiri către chemata în garanţie G.. Aceasta nu înseamnă, însă, că obligaţia de despăgubire stabilită în sarcina OCPI Ilfov faţă de chemata în garanţie G. nu este cert determinată, cum neîntemeiat pretinde recurentul, ignorând că menţiunile din dispozitivul hotărârii recurate, prin care este individualizată această obligaţie, cuprind criteriul de determinare a despăgubirilor datorate de OCPI Ilfov chematei în garanţie G., respectiv despăgubirile suportate efectiv de către aceasta ca urmare a garanţiei pentru evicţiune:

"obligă chematul în garanţie Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov la plata despăgubirilor suportate efectiv de către chemata în garanţie G. ca urmare a garanţiei pentru evicţiune".

Faţă de considerentele prezentate, recursul declarat de chematul în garanţie Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov împotriva deciziei nr. 240/A din 25.03.2016 a Curţii de Apel Bucureşti apare ca nefondat şi va fi respins ca atare, nefiind întrunite cerinţele cazurilor de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 5, 7 şi 9 C. proc. civ.

IV. Cu privire la recursul declarat de chemata în garanţie S.C. K. S.A. împotriva deciziei nr. 240/A din 25.03.2016 a Curţii de Apel Bucureşti:

Criticile vizând depăşirea limitelor învestirii, de către instanţa de apel, sunt fondate şi în raport de ele acest recurs va fi admis, potrivit celor ce se vor arăta în continuare.

Prin sentinţa de fond s-a dispus, printre altele, admiterea excepţiei prescripţiei cererii de chemare în garanţie formulate de H. şi J. împotriva S.C. K. S.A. şi, în consecinţă, respingerea acestei cereri de chemare în garanţie ca prescrisă.

Aşa cum susţine şi recurenta, deşi sub aspectul acestei soluţii sentinţa de fond nu a fost atacată cu apel de către nici una dintre părţi, intrând astfel în puterea lucrului judecat, în apelul chemaţilor în garanţie H. sentinţa a fost schimbată inclusiv pe acest aspect, sens în care s-a dispus respingerea excepţiei prescripţiei cererii de chemare în garanţie formulate de H. şi J. împotriva S.C. K. S.A., cu consecinţa trimiterii la prima instanţă, spre judecare în fond, a cererii de chemare în garanţie formulată de soţii H. împotriva S.C. K. S.A., precum şi a cererii de chemare în garanţie formulate de S.C. K. S.A.

Învestirea instanţei de apel se face prin cererea de apel, care fixează limitele în care va avea loc judecata în calea de atac, sens în care, în aplicarea principiului disponibilităţii care guvernează procesul civil, art. 295 alin. (1) C. proc. civ. prevede că "instanţa de apel va verifica, în limitele cererii de apel, stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă". Aceasta înseamnă că instanţa de apel este ţinută să judece în limitele cererii de apel, respectiv a motivelor de apel formulate, neputând discuta decât problemele deduse judecăţii prin motivele de apel.

Or, în speţă, instanţa de apel a depăşit limitele învestirii, pronunţând o hotărâre cu încălcarea dispoziţiilor art. 295 alin. (1) C. proc. civ., devreme ce în apelul chemaţilor în garanţie H. a analizat problema prescripţiei cererii de chemare în garanţie formulate de aceştia în contradictoriu cu K., în absenţa unui motiv de apel care să vizeze această problemă.

Astfel, din verificarea cererii prin care chemaţii în garanţie H. şi-au motivat apelul, aflată la filele 126-138 dosar apel vol. I, nu rezultă formularea vreunui motiv de apel prin care să se conteste soluţia dată pe prescripţie, de către prima instanţă, cererii de chemare în garanţie formulate de ei împotriva S.C. K. S.A.

Soluţia dată în primă instanţă cererii de chemare în garanţie formulate de H. şi J. împotriva S.C. K. S.A. a intrat în puterea lucrului judecat prin neatacarea ei cu apel, aşa încât nu putea fi cenzurată de instanţa de apel, cum greşit s-a procedat în cauză, în apelul chemaţilor în garanţie H., care nu cuprinde critici cu privire la această soluţie.

Prin urmare, în mod nelegal instanţa de apel, depăşindu-şi limitele învestirii, a dispus schimbarea sentinţei de fond pe acest aspect, ajungând astfel să acorde altceva decât s-a cerut prin cererea de apel a chemaţilor în garanţie H., sens în care este dispoziţia din decizia recurată privind respingerea excepţiei prescripţiei cererii de chemare în garanţie formulate de H. şi J. împotriva S.C. K. S.A. şi trimiterea la prima instanţă, spre judecare în fond, a cererii de chemare în garanţie formulată de soţii H. împotriva S.C. K. S.A., precum şi a cererii de chemare în garanţie formulată de S.C. K. S.A.

Faţă de aceste considerente, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1)-(3) cu referire la art. 304 pct. 6 şi 9 C. proc. civ., recursul declarat de chemata în garanţie S.C. K. S.A. urmează a fi admis, iar decizia recurată modificată în parte, în sensul că se va înlătura dispoziţia din decizie privind respingerea excepţiei prescripţiei cererii de chemare în garanţie formulate de H. şi J. împotriva S.C. K. S.A. şi trimiterea primei instanţe, spre judecare în fond, a cererii de chemare în garanţie formulate de chemaţii în garanţie H. şi J. împotriva S.C. K. S.A., precum şi a cererii de chemare în garanţie formulate de S.C. K. S.A.; vor fi menţinute celelalte dispoziţii ale deciziei recurate.

Cât priveşte celelalte critici din recursul chematei în garanţie S.C. K. S.A., vizând incidenţa prescripţiei în privinţa cererii de chemare în garanţie formulate împotriva sa de H. şi J., raportat la dispoziţiile art. 520 C. proc. civ., respectiv fondul aceleiaşi cereri de chemare în garanţie, acestea nu se mai impune a fi analizate, în condiţiile primirii criticilor referitoare la depăşirea limitelor învestirii de către instanţa de apel, care au condus la păstrarea hotărârii fondului sub aspectul soluţiei date pe prescripţie cererii de chemare în garanţie formulate de H. şi J. împotriva S.C. K. S.A., ca efect al intrării acestei soluţii în puterea lucrului judecat, prin neatacarea ei în calea de atac a apelului.

V. Cu privire la recursul declarat de reclamanţii B. şi C. împotriva deciziei nr. 240/A din 25.03.2016 a Curţii de Apel Bucureşti:

1. Critica referitoare la motivarea contradictorie nu poate fi primită, recurenţii susţinând în mod eronat că motivarea instanţei de apel este contradictorie, deoarece, pe de o parte, se reţine deposedarea care a avut loc în aprilie 2008 şi care a determinat introducerea imediată a cererii în revendicare şi a cererii de chemare în garanţie, iar, pe de altă parte, se omite să se reţină această deposedare atunci când se determină momentul evicţiunii, deposedare care ar avea influenţă majoră în stabilirea acestui moment.

Motivarea contradictorie nu poate rezulta dintr-o omisiune, cum pretind în fapt recurenţii, susţinând că instanţa de apel a omis să reţină deposedarea din aprilie 2008 în determinarea momentului evicţiunii, deşi reţinuse că această deposedare a determinat introducerea cererii în revendicare şi a cererii de chemare în garanţie. Motivarea contradictorie în sensul art. 304 pct. 7 C. proc. civ. presupune folosirea, de către instanţă, a unor considerente care se exclud reciproc, în sensul că din unele rezultă temeinicia pretenţiilor supuse judecăţii, iar din altele netemeinicia acestora, ceea ce nu este cazul în speţă, raportat la susţinerile recurenţilor.

În realitate, nemulţumirea recurenţilor legată de nereţinerea deposedării din aprilie 2008 în determinarea momentului producerii evicţiunii aduce în discuţie greşita determinare a momentului evicţiunii, chestiune ce face obiectul motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în cadrul căruia va fi analizată.

2. Recurenţii invocă greşita interpretare a actului juridic dedus judecăţii, susţinând că instanţa de apel a schimbat înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al noţiunilor de "evicţiune" şi "momentul evicţiunii", exprimat de ei în cuprinsul cererii de chemare în garanţie cu care au învestit instanţa, în condiţiile în care nu a reţinut producerea evicţiunii la data introducerii acţiunii şi nu a stabilit despăgubirile aferente evicţiunii prin raportare la acest moment, aşa cum solicitaseră prin cererea de chemare în garanţie.

Criticile astfel formulate nu se încadrează în cazul de nelegalitate indicat prin cererea de recurs - art. 304 pct. 8 C. proc. civ., care are în vedere interpretarea greşită a actului juridic dedus judecăţii în sens de convenţie, ci în cel prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., susţinerile recurenţilor aducând în discuţie depăşirea limitelor învestirii, raportat la cererea lor de chemare în garanţie.

În speţă, prin cererea de chemare în garanţie formulată de reclamanţii-recurenţi, aceştia au solicitat ca, în ipoteza în care li se va respinge acţiunea principală în revendicare, să se dispună obligarea chemaţilor în garanţie la acoperirea prejudiciului suferit prin pierderea proprietăţii asupra terenului litigios. Or, stabilind despăgubirile cuvenite reclamanţilor pentru evicţiune, instanţa de apel s-a pronunţat exact asupra a ceea ce s-a cerut prin cererea de chemare în garanţie formulată de reclamanţi, respectând astfel limitele învestirii. Faptul că instanţa de apel, analizând această cerere în limita criticilor formulate prin cererile de apel deduse judecăţii, a stabilit un alt moment al producerii evicţiunii decât cel susţinut de reclamanţi, la care s-a raportat atunci când a stabilit despăgubirile pentru evicţiune, nu reprezintă o depăşire a limitelor învestirii prin cererea de chemare în garanţie formulată de reclamanţi, cum neîntemeiat se pretinde de fapt în recurs, fiind atributul instanţei să stabilească, pe baza probelor administrate şi a dispoziţiilor legale incidente, momentul producerii evicţiunii şi în funcţie de acest moment despăgubirile pentru evicţiune. Prin urmare, criticile în discuţie nu pot fi primite.

Cât priveşte împrejurarea dacă aprecierile instanţei de apel, sub aspectul noţiunilor de evicţiune şi momentul evicţiunii, sunt sau nu corecte raportat la dispoziţiile legale incidente, aceasta face obiectul criticii ce urmează, în cadrul căreia va fi analizată.

3. Criticile referitoare la încălcarea şi aplicarea greşită a legii, prin greşita determinare a momentului evicţiunii ca fiind cel al pronunţării deciziei din apel, nu sunt fondate.

În analiza acestei critici urmează a fi avute în vedere şi argumentele care se regăsesc în prezentarea făcută de recurenţi cu privire la instituţia evicţiunii, care vizează deopotrivă greşita determinare, de către instanţa de apel, a momentului evicţiunii.

În esenţă, recurenţii susţin că momentul producerii evicţiunii este reprezentat de momentul în care ei au fost deposedaţi efectiv de către pârâţii P., prin preluarea de către aceştia a posesiei terenului, respectiv în aprilie 2008, iar nu de momentul în care pârâţilor P. li s-a recunoscut definitiv dreptul de proprietate, respectiv data pronunţării deciziei recurate, cum a reţinut instanţa de apel.

Contrar susţinerilor recurenţilor, reţinând că, în speţă, evicţiunea s-a produs la data pierderii dreptului de proprietate de către reclamanţii-cumpărători, respectiv la data pronunţării hotărârii din apel, când a rămas definitivă soluţia de respingere a acţiunii în revendicare promovate de ei împotriva pârâţilor P., dându-se preferabilitate titlului acestora din urmă în raport cu cel al reclamanţilor, instanţa de apel a determinat corect momentul producerii evicţiunii, raportat la noţiunea de evicţiune, aşa cum aceasta este definită în doctrină în aplicarea dispoziţiilor art. 1337 C. civ.

Astfel, prin evicţiune se înţelege pierderea în tot sau în parte a proprietăţii lucrului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar al lucrului cumpărat, ca urmare a valorificării de către vânzător sau de o terţă persoană a unui drept asupra acelui lucru, drept care exclude pe al cumpărătorului. În acest sens, C. civ. prevede, în art. 1337, că "vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect şi care n-ar fi declarate la facerea contractului".

Este adevărat că termenul de "evicţiune" provine din latinescul evicţio, - onis, care înseamnă deposedare, ceea ce nu înseamnă însă că evicţiunea se produce prin simpla luare în stăpânire a bunului cumpărătorului de către un terţ, cum încearcă să acrediteze ideea recurenţii, ci înseamnă că o persoană pierde dreptul asupra unui lucru, pentru că prin justiţie s-a recunoscut unui terţ un drept concurent cu cel al evinsului.

Deşi legiuitorul prevede expres obligaţia vânzătorului de a garanta liniştita posesiune a lucrului vândut (art. 1336 C. civ.), această obligaţie trebuie interpretată în sensul că se asigură chiar dreptul de proprietate transmis prin contractul de vânzare-cumpărare, fiind de fapt obligaţia de garanţie contra evicţiunii (art. 1337 C. civ.).

În sensul strict al termenului, "evicţiunea" se traduce prin pierderea dreptului asupra unui lucru printr-o hotărâre judecătorească prin intermediul căreia unui terţ i s-a recunoscut un drept asupra acelui lucru, dreptul terţului excluzându-l pe cel al cumpărătorului.

Aşa cum susţin şi recurenţii, există şi cazuri când evicţiunea se produce fără existenţa unei hotărâri judecătoreşti, ignorând însă că aceste cazuri, recunoscute de doctrină, evocate în cuprinsul cererii de recurs, nu se identifică cu situaţia de "deposedare" pe care ei o invocă în concret în justificarea producerii evicţiunii în aprilie 2008.

Astfel, faptul că recurenţii ar fi pierdut posesia terenului litigios prin ocuparea acestuia de către pârâţii P. în aprilie 2008 nu echivalează cu producerea evicţiunii la acest moment, cum neîntemeiat se pretinde în recurs. Aceasta deoarece, săvârşirea oricărui act material prin care se încalcă posesia, cum este şi ocuparea unei suprafeţe de teren, reprezintă o simplă tulburare de fapt, irelevantă din perspectiva producerii evicţiunii. Recurenţii susţin în mod eronat că simpla ocupare a terenului lor de către pârâţii P., care ar fi avut loc în aprilie 2008, reprezintă o tulburare de drept, devreme ce pârâţii se pretindeau proprietarii bunului, având intabulat acest drept în cartea funciară. În realitate, indiferent de cine le-a săvârşit, actele materiale constând în acţiuni exterioare prin care se încalcă posesia titularului, astfel fiind şi ocuparea unei suprafeţe de teren, constituie o tulburare de fapt, iar nu de drept. Vânzătorul nu răspunde pentru simpla tulburare de fapt din partea terţilor, contra tulburărilor de fapt cumpărătorul putându-se apăra singur, prin mijloacele legale, de exemplu acţiunile posesorii. Pentru existenţa obligaţiei de garanţie a vânzătorului, nu este suficientă o simplă temere a cumpărătorului de a fi evins sau o reclamaţie oarecare din partea terţului, în majoritatea cazurilor evicţiunea fiind rezultatul unei acţiuni în justiţie. Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terţului este una de drept, întemeiată pe o pretenţie juridică, ceea ce presupune că terţul valorifică un drept - real sau chiar de creanţă - asupra bunului dobândit prin vânzare-cumpărare de către cumpărător şi care drept, în concurs cu dreptul cumpărătorului, conduce la pierderea acestuia din urmă. Aşa fiind, de regulă, evicţiunea rezultă dintr-o hotărâre judecătorească rămasă definitivă, prin care se consacră dreptul terţului asupra bunului care a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare şi de care cumpărătorul a fost deposedat, hotărâre pronunţată fie în acţiunea în justiţie promovată de terţ împotriva cumpărătorului, care a fost admisă, fie în acţiunea în justiţie intentată de cumpărătorul însuşi împotriva terţului care a pus stăpânire pe lucru, care a fost respinsă.

Conform doctrinei, evicţiunea se produce fără a fi necesară o hotărâre judecătorească în cazul în care dreptul terţului asupra lucrului este atât de evident încât însuşi cumpărătorul renunţă la lucru fără judecată.

Or, nu aceasta este situaţia în speţă, unde reclamanţii-cumpărători nu au renunţat la lucru fără judecată în favoarea pârâţilor P.; dimpotrivă, au formulat acţiune în revendicare împotriva acestora din urmă, contestându-le dreptul de proprietate, evicţiunea fiind consecinţa respingerii acţiunii lor în revendicare intentată împotriva terţilor care au pus stăpânire pe lucru.

Doctrina asimilează evicţiunii "propriu-zise" cazul în care cumpărătorul pierde procesul intentat contra terţei persoane care a pus stăpânire pe lucrul vândut, proces prin care voia să constrângă pe această persoană să nu mai deţină lucrul.

Prin urmare, în mod legal instanţa de apel a reţinut că evicţiunea s-a produs odată cu pronunţarea deciziei din apel, când a rămas definitivă soluţia de respingere a acţiunii lor în revendicare împotriva pârâţilor P., dându-se câştig de cauză acestora din urmă ca fiind cei care au dobândit de la adevăratul proprietar. La data rămânerii definitive a acestei soluţii, constatându-se ineficacitatea titlului de proprietate al reclamanţilor în raport cu cel al pârâţilor, în urma comparării titlurilor exhibate de ambele părţi, reclamanţii au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului litigios, dobândit prin act de vânzare-cumpărare, ceea ce semnifică producerea evicţiunii.

Pe cale de consecinţă, stabilind cuantumul despăgubirilor pentru evicţiune la suma de 87.348 euro, reprezentând valoarea imobilului calculată de experţi la momentul întocmirii contraexpertizei administrate în faza procesuală a apelului, valoare care este cea mai apropiată de momentul evicţiunii, instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu aplicarea corectă a dispoziţiilor art. 1344 C. civ., potrivit cărora vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării, excedentul de valoare din momentul evicţiunii.

Nu poate fi primită nici susţinerea recurenţilor referitoare la încălcarea, prin decizia recurată, a art. 1 din Protocolul Adiţional nr. 1 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale, în sensul privării lor de dreptul asupra creanţei reprezentate de partea din despăgubiri neacordată de instanţa de apel, ce face obiectul prezentului recurs. Devreme ce recurenţilor nu li s-a recunoscut prin hotărâre definitivă creanţa pretinsă, ei nu au un "bun actual" în sensul documentului european; de asemenea, nu au nici "speranţa legitimă" de a-l dobândi, întrucât nicio dispoziţie din legea naţională nu permite părţii, în circumstanţele date ale litigiului de faţă, să obţină o altă despăgubire decât cea stabilită de instanţa de apel. Nefiind, aşadar, titularii unui bun în sensul art. 1 din Protocolul Adiţional nr. 1 la Convenţie, recurenţii nu pot invoca protecţia documentului european, neputându-se pune problema încălcării normei convenţionale evocate.

4. Criticile referitoare la menţinerea cuantumului despăgubirilor de la fond, de 253.000 euro, susţinute pe încălcarea dispoziţiilor art. 294-295 C. proc. civ., nu sunt fondate.

Expertiza de evaluare efectuată la fond a avut ca obiective stabilite de instanţă determinarea valorii terenului în trei variante - la momentul dobândirii, la momentul introducerii acţiunii şi la momentul expertizării, expertul stabilind valoarea terenului în cele 3 variante (95.250 euro la data dobândirii - noiembrie 2006, 253.000 euro la data introducerii acţiunii - iunie 2008, 140.000 euro la data expertizării - mai-iunie 2010).

Contrar susţinerilor recurenţilor, sub aspectul cuantumului despăgubirilor la care sunt îndreptăţiţi pentru evicţiune nu are relevanţă că una din valorile imobilului stabilită prin expertiza de fond a fost de 253.000 euro şi că această valoare nu a fost contestată de chemaţii în garanţie, prin formularea de obiecţiuni la raportul de expertiză în faţa primei instanţe.

Aceasta deoarece, expertiza de evaluare a bunului nu poate stabili condiţia juridică referitoare la data producerii evicţiunii, în raport de care se stabilesc despăgubirile pentru evicţiune, având valoare probatorie doar sub aspectul evaluării bunurilor expertizate. Instanţa este cea care are competenţa de a stabili, în raport de circumstanţele concrete ale cauzei şi de dispoziţiile legale în materie, data producerii evicţiunii, iar în funcţie de acest moment va stabili despăgubirile pentru evicţiune, scop în care va putea folosi ca mijloc de probă expertiza evaluatorie, luând în calcul varianta de evaluare care corespunde momentului evicţiunii.

Pe de altă parte, administrarea de probe noi sau refacerea celor administrate la fond este permisă în apel de dispoziţiile art. 295 alin. (2) C. proc. civ., astfel că nu se poate reţine nelegalitatea hotărârii recurate, faţă de faptul că instanţa de apel a dispus efectuarea unei noi expertize de evaluare a terenului litigios, deşi cea de la fond nu fusese contestată de părţi, cum neîntemeiat pretind, în fapt, recurenţii.

Tot în mod neîntemeiat susţin recurenţii că, prin stabilirea despăgubirilor pentru evicţiune raportat la momentul pronunţării deciziei din apel, instanţa de apel ar fi încălcat dispoziţiile art. 295 alin. (1) C. proc. civ., care impun instanţei de apel să verifice, în limitele cererii de apel, stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă, ceea ce instanţa de apel a şi făcut.

Astfel, prin apelurile chemaţilor în garanţie, instanţa de apel a fost învestită cu critici referitoare la valoarea despăgubirilor pentru evicţiune, inclusiv din perspectiva datei ce trebuie avută în vedere la evaluarea prejudiciului suferit de reclamanţi ca urmare a evicţiunii (apelul chemaţilor în garanţie H. - filele 137-138 dosar apel, vol. I; apelul chematei în garanţie G. - filele 145-146 dosar apel, vol. I), astfel că verificând momentul producerii evicţiunii şi stabilind, în raport de concluzia la care a ajuns pe acest aspect, valoarea despăgubirilor, instanţa de apel s-a pronunţat în limitele învestirii, conform dispoziţiilor art. 295 alin. (1) C. proc. civ.

În fine, recurenţii invocă încălcarea dispoziţiilor art. 294 alin. (1) C. proc. civ., care interzic schimbarea în apel a calităţii părţilor, cauzei sau obiectului cererii de chemare în judecată, precum şi formularea de cereri noi, faţă de faptul că niciunul dintre chemaţii în garanţie nu au susţinut la fondul cauzei că prejudiciul ar trebui determinat prin raportare la valoarea imobilului de la momentul pronunţării hotărârii din apel.

Nici această critică nu poate fi primită, neavând relevanţă apărările formulate la fondul cauzei de către chemaţii în garanţie, întrucât, aşa cum s-a arătat deja la pct. 2 supra, este atributul instanţei să stabilească, pe baza probelor administrate şi a dispoziţiilor legale incidente, momentul producerii evicţiunii şi, în raport de acesta, valoarea despăgubirilor pentru evicţiune.

În subsidiar, pentru ipoteza în care argumentele referitoare la menţinerea cuantumului despăgubirilor de la fond, de 253.000 euro, ar fi respinse, recurenţii au solicitat stabilirea despăgubirii la suma de 212.848 euro, conform contraexpertizei din apel.

Această solicitare nu poate fi primită, deoarece conform contraexpertizei din apel, suma de 212.848 euro reprezintă valoarea de circulaţie a imobilului la data formulării cererii de chemare în judecată - iunie 2008, or nu aceasta este data producerii evicţiunii, în raport de care se stabilesc despăgubirile, după cum s-a arătat la pct. 3 supra.

Faţă de considerentele prezentate, recursul declarat de reclamanţii B. şi C. împotriva deciziei nr. 240/A din 25.03.2016 a Curţii de Apel Bucureşti apare ca nefondat şi va fi respins ca atare, nefiind întrunite cerinţele cazurilor de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ. (pct. 8 al art. 304 fiind indicat greşit de recurenţi).

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de chematul în garanţie Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov împotriva încheierii din 10 mai 2017 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în dosar nr. x/2008.

Admite recursul declarat de chemata în garanţie S.C. K. S.A., prin lichidator II. împotriva deciziei nr. 240/A din 25 martie 2016 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în dosar nr. x/2008.

Modifică în parte decizia recurată, în sensul că:

Înlătură dispoziţia din decizie privind respingerea excepţiei prescripţiei cererii de chemare în garanţie formulate de H. şi J. împotriva S.C. K. S.A., bancă în faliment, prin lichidator judiciar şi trimiterea primei instanţe spre judecare în fond a cererii de chemare în garanţie formulate de aceleaşi părţi împotriva S.C. K. S.A., precum şi a cererii de chemare în garanţie formulate de S.C. K. S.A., bancă în faliment, prin lichidator judiciar.

Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei recurate.

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanţii B. şi C. şi de chematul în garanţie Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov împotriva aceleiaşi decizii.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 31 octombrie 2017.