Enforcement of authentic deed via court judgment barred by unpaid price acting as suspensive condition in real estate pre-contract

Asupra recursului civil de faţă, prin raportare la dispoziţiile art. 499 C. proc. civ., constată următoarele:

1. Obiectul cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Specializat Cluj sub nr. 395/1285/2015, reclamanta SC A. SRL a solicitat instanţei ca, în contradictoriu cu pârâţii SC B. SRL, C., D., E. şi SC F. SA, prin Sucursala Cluj Napoca, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc. de contract autentic de vânzare - cumpărare cu privire la imobilele care fac obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 92 din 16 septembrie 2011, respectiv construcţia "locuinţa nr. 21" şi terenul aferent în suprafaţă de 301 m.p.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă de tribunal

Prin sentinţa civilă nr. 2780 pronunţată la data de 20 octombrie 2015 în Dosarul nr. x/1285/2015 al Tribunalului Specializat Cluj au fost respinse, ca inadmisibile, capetele 1, 2, 4 şi 5 din cererea de chemare, ca urmare a admiterii excepţiei necompetenţei generale a instanţelor judecătoreşti. S-a admis cererea de chemare în judecată, formulată de către reclamanta SC A. SRL în contradictoriu cu pârâţii SC B. SRL, C., D., E. şi SC F. SA, prin Sucursala Cluj Napoca, în limitele rămase ca urmare a admiterii excepţiei necompetenţei generale a instanţelor judecătoreşti şi, în consecinţă a fost pronunţată o hotărâre care să ţină loc. de contract autentic de vânzare - cumpărare cu privire la imobilele care fac obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 92 din 16 septembrie 2011, respectiv construcţia "locuinţa nr. 21" şi terenul aferent în suprafaţă de 301 m.p. Pârâţii SC B. SRL, C., D., E. au fost obligaţi la plata cheltuielilor de judecată în favoarea reclamantei în cuantum de 15.

976 RON, reprezentând taxă judiciară de timbru.

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel pârâta F. SA, solicitând schimbarea în parte a sentinţei apelate în sensul respingerii în întregime a cererii de chemare în judecată formulate de reclamanta SC A. SRL.

3. Hotărârea pronunţată în apel de curtea de apel

Prin decizia nr. 843 din 12 octombrie 2016 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, s-a respins, ca nefondată excepţia lipsei de interes a apelantei în formularea apelului, invocată de intimata SC A. SRL; s-a admis apelul declarat de apelanta SC F. SA împotriva sentinţei civile nr. 2780 din 20 octombrie 2015 pronunţată de Tribunalul Specializat Cluj, sentinţă ce a fost schimbată în parte, în sensul că a fost respinsă, ca nefondată, cererea prin care s-a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc. de contract autentic de vânzare cumpărare cu privire la imobilele ce fac obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 92 din 16 septembrie 2011, respectiv construcţia locuinţă nr. 21 şi terenul aferent în suprafaţă de 307 m.p.; a fost înlăturată obligaţia pârâţilor de plată a cheltuielilor de judecată în favoarea reclamantei şi s-a păstrat restul dispoziţiilor sentinţei civile apelate.

Cererea intimatei SC A. SRL de obligare a apelantei SC F. SA la plata cheltuielilor de judecată în apel a fost respinsă.

4. Cererea de recurs

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta SC A. SRL, invocând motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului.

În motivarea cererii de recurs, reclamanta formulează, în esenţă, următoarele critici:

În susţinerea motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., reclamanta susţine că, instanţa de apel a respins greşit excepţia inadmisibilităţii motivului de apel relativ la neplata restului de preţ, ca impediment în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc. de act autentic de vânzare cumpărare, invocat de apelanta F. SA, pentru prima dată în apel, încălcând astfel dispoziţiile art. 478 alin. (2) C. proc. civ. referitoare la limitele efectului devolutiv al apelului.

În cauză, pârâta F. nu a invocat în apărare, în faţă instanţei de fond, neplata restului de preţ ca motiv de respingere a cererii de pronunţare a hotărârii care să ţină loc. de contract autentic şi nici s-a opus admiterii acestei cereri, context în care apreciază, contrar instanţei de apel, că pârâta F. nu era îndreptăţită să invoce această apărare, pentru prima oară în apel.

Criticile încadrate de recurentă în motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. vizează aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1004, art. 1017 şi art. 1022 C. civ. 1864, fiind interpretată greşit clauza 5.1 din promisiunea de vânzare cumpărare, în sensul că obligaţia transferului dreptului de proprietate asumată de promitenta vânzătoare ar fi afectată de condiţia suspensivă privind plata integrală a preţului.

Obligaţia de transfer a dreptului de proprietate, prin încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, s-a născut în sarcina promitentei vânzătoare la data semnării promisiunii, fără să fie afectată de vreo condiţie, respectiv cea de plată a preţului, cum greşit a reţinut instanţa de apel.

Intimata F., prin notificarea nr. 937 din 02 februarie 2015, a prorogat termenul de plată a preţului până la data la care, imobilul ce formează obiectul litigiului, va fi înscris în cartea funciară, lucru ce nu s-a întâmplat până la data formulării recursului.

Consideră că instanţa de apel a apreciat greşit asupra faptului că neachitarea restului de preţ constituie un impediment în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care obligaţia nu era şi nu este exigibilă.

Intimata F. SA a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia inadmisibilităţii recursului, faţă de împrejurarea că susţinerile formulate prin cererea de recurs nu se încadrează în motivele de nelegalitate prevăzute de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 şi pct. 8 C. proc. civ., invocate de recurentă, iar pe fond, solicită respingerea recursului, ca nefondat.

La aceeaşi dată, 17 martie 2017, intimata F. SA a formulat răspuns la întâmpinarea formulată de intimaţii B., C., D. şi E., prin care a reiterat apărările formulate în întâmpinare.

Procedura derulată în recurs

Învestită cu soluţionarea cererii de recurs, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, constatând finalizată procedura de comunicare, astfel cum este reglementată de dispoziţiile art. XV coroborate cu dispoziţiile art. XVII din Legea nr. 2/2013 privind unele măsuri pentru degrevarea instanţelor judecătoreşti precum şi pentru pregătirea punerii în aplicare a Legii nr. 134/2010 privind C. proc. civ., a dispus întocmirea de către magistratul-asistent a raportului asupra admisibilităţii, în principiu, a recursului, aşa cum prevăd dispoziţiile art. 493 alin. (2) din Legea nr. 134/2010 C. proc. civ.

Completul de filtru C4, la data de 20 iunie 2017, a constatat că raportul întruneşte condiţiile art. 493 alin. (3) C. proc. civ. şi a dispus comunicarea acestuia părţilor cauzei pentru ca acestea să depună la dosar puncte de vedere, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 493 alin. (4) C. proc. civ.

Raportul a fost comunicat părţilor la data de 27 iunie 2017, conform dovezilor aflate la dosar.

La raportul întocmit, doar intimata-pârâta F. SA a depus la dosar un punct de vedere prin care a susţinut neîncadrarea criticilor recurentei în motivele de recurs prevăzute de art. 488 pct. 5 şi 8 C. proc. civ.

b. Prin încheierea din data de 21 septembrie 2017, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a constatat că cererea de recurs îndeplineşte condiţiile de admisibilitate şi, reţinând dispoziţiile art. 493 alin. (5) şi (6) şi art. 493 alin. (7) C. proc. civ. a dispus admiterea în principiu a recursului declarat de reclamanta SC A. SRL, fixând termen de judecată la 19 octombrie 2017 cu citarea părţilor, în şedinţă publică.

Examinând hotărârea atacată, având în vedere raportul întocmit asupra admisibilităţii în principiu şi limita impusă de criticile de recurs susceptibile de încadrare în cazurile de casare prevăzute de art. 488 pct. 5 şi 8 C. proc. civ., Înalta Curte va constată că recursul formulat de reclamanta SC A. SRL este nefondat, pentru considerentele care succed:

Printr-un prim motiv de recurs înscris în art. 488 pct. 5 C. proc. civ., reclamanta a invocat nelegalitatea deciziei atacate din perspectiva aplicării şi interpretării greşite a dispoziţiilor înscrise în art. 478 alin. (2) C. proc. civ., susţinând că s-a apreciat eronat că textul legal ar permite invocarea de către apelanta-pârâtă a oricăror motive ori mijloace de apărare noi în apel, astfel cum a fost şi cea referitoare la neplata restului de preţ ca impediment la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc. de act autentic de vânzare-cumpărare.

Critica recurentei este nefondată, deoarece instanţa de apel a realizat examinarea cauzei în limitele devoluţiunii din apel, astfel cum acestea sunt stabilite prin art. 478 alin. (2) C. proc. civ.

Este cunoscut faptul că, devoluţiunea care poate fi realizată în cadrul căii de atac de reformare a apelului, aceasta rămâne guvernată, la fel ca în C. proc. civ. din 1865, de două reguli fundamentale: tantum devolutum quantum apellatum şi tantum devolutum quantum iudicatum.

Astfel, potrivit normelor C. proc. civ., limitele efectului devolutiv ale apelului sunt determinate, pe de o parte, de ceea ce s-a apelat (art. 477) şi, pe de altă parte, de ceea ce s-a supus judecăţii la prima instanţă (art. 478). Astfel, este firesc ca, în apel, să nu poată fi schimbat cadrul procesual stabilit de la prima instanţă, respectiv calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nici să nu poată fi formulate pretenţii noi.

Plecând de la regulile care consacră limitele devoluţiunii apelului sus evocate, contrar susţinerilor recurentului, curtea de apel a reţinut corect, în aplicarea şi interpretarea dispoziţiilor art. 478 alin. (2) C. proc. civ., că textul normativ permite invocarea unor apărări noi şi prin motivarea apelului, de vreme ce interpretarea gramaticală a textului denotă faptul că dispoziţia legală cuprinde o enumerare alternativă şi nu cumulativă, legiuitorul folosind conjuncţiile sau şi ori atunci când a stipulat că părţile nu se vor putea folosi înaintea instanţei de apel de alte motive, mijloace de apărare şi dovezi decât cele invocate la prima instanţă sau arătate în motivarea apelului ori în întâmpinare.

Având în vedere instituirea limitării menţionate, trebuie semnalat faptul că acelaşi text normativ dă posibilitatea instanţei de apel să încuviinţeze, de pildă, şi administrarea de probe a căror necesitate rezultă din dezbateri, prerogativă de natură a-i asigura deplinul control al derulării procesului şi finalizării sale legale şi temeinice, deoarece aceste motive şi mijloace de apărare noi faţă de cele de care partea s-a prevalat la prima instanţă sunt legate, în general, de argumentele redate şi raţionamentul dezvoltat de instanţă în considerentele hotărârii, de care părţile iau cunoştinţă, în mod necesar, după închiderea dezbaterilor la prima instanţă, prin comunicarea hotărârii şi pe care pot să le combată prin intermediul criticilor formulate în calea de atac. Astfel, în privinţa administrării de noi probe, acestea pot fi încuviinţate de instanţa de apel, în măsura în care constată necesitatea administrării lor pentru dezbateri, urmând a determina care este natura acestor probe noi şi până la ce limită pot fi acestea încuviinţate.

Prin urmare, partea care justifică un interes are posibilitatea de a declara calea de atac a apelului motivată de argumente care nu au fost invocate şi discutate în faţa primei instanţe, atât timp cât finalitatea urmărită de legiuitor, astfel cum rezultă din alin. (3) al art. 478 C. proc. civ., este aceea ca noile motive sau apărări să nu conducă la schimbarea cadrului procesual prestabilit în faţa instanţei de fond, respectiv să nu ducă la schimbarea calităţii părţilor, a cauzei sau obiectului cererii deduse judecăţii sau la formularea unei noi pretenţii în apel.

Printr-un alt motiv de nelegalitate recurenta reclamantă a susţinut că instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile art. 1004, art. 1017 şi art. 1022 C. civ. 1864 în raport de conţinutul clauzei 5.1 din promisiunea de vânzare-cumpărare potrivit căreia obligaţia de transfer a dreptului de proprietate asumată de promitenta-vânzătoare s-a născut în sarcina promitentei-vânzătoare la data semnării promisiunii, fără să fie afectată de vreo condiţie suspensivă, respectiv cea a plăţii integrale a preţului de către promitenta-cumpărătoare.

Criticile formulate, deşi sunt susceptibile de încadrare în motivul de nelegalitate înscris în art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., nu sunt întemeiate, astfel încât motivul de recurs evocat nu este incident şi nu poate conduce la casarea deciziei atacate.

Contrar susţinerilor recurentei-reclamante, în mod judicios instanţa de apel a analizat natura şi înţelesul clauzei contractuale 5.1 din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 92 din 16 septembrie 2011, dând, astfel, corect eficienţă juridică acesteia în conformitate cu voinţa internă a părţilor contractante, dat fiind faptul că, potrivit dispoziţiilor art. 969 C. civ. (de la 1864), convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante.

În cuprinsul clauzei, a cărei interpretare este contestată de recurentă, părţile contractante au stipulat că "dreptul de proprietate asupra bunului imobil (construcţie + terenul aferent acesteia) ce face obiectul prezentei promisiuni se va transfera de la promitentul-vânzător la promitentul-cumpărător la data semnării de către părţi a contractului definitiv de vânzare-cumpărare în forma autentică, condiţionat de plata integrală a preţului aferent obiectului contractului, stipulat la capitolul IV, cel târziu până la data de 25 septembrie 2014".

Or, situaţia de fapt reţinută în cauză, ce nu mai poate fi reevaluată faţă de structura actuală a căii de atac a recursului, denotă împrejurarea că instanţa de apel a analizat clauza contractuală din perspectiva efectelor şi consecinţelor pe care aceasta le generează în privinţa executării unor prestaţii specifice contractului pe care părţile s-au obligat să îl încheie în viitor.

Prin urmare, faţă de dispoziţiile contractuale şi efectele urmărite de părţi, corelat cu normele legale aplicabile în cauză, instanţa de apel a reţinut corect că obligaţia de transfer a dreptului de proprietate ce revine promitentului-vânzător este condiţionat de plata integrală a preţului aferent obiectului contractului, fiind vorba de o condiţie suspensivă a cărei neîndeplinire îndrituieşte intimatul-cesionar F. SA să o invoce.

În acest context sunt nefondate şi alegaţiile recurentei relativ la ordinea în care obligaţiile corelative ale părţilor trebuiau executate în sensul că obligaţia iniţială de plată a preţului care trebuia executată mai întâi s-a modificat ulterior, prin proprogarea termenului de plată a restului de preţ stabilită prin notificarea nr. 937 din 02 februarie 2015, respectiv până la momentul înscrierii imobilului în cartea funciară, termen care nu s-ar fi împlinit nici până în prezent.

Or, chiar şi în ipoteza în care s-ar da semnificaţie ideii acreditate de recurentă, proprogarea termenului de plată a diferenţei de preţ până la înscrierea imobilului în cartea funciară nu afectează, cum corect a reţinut şi instanţa de apel, existenţa, conţinutul şi efectele condiţiei suspensive a plăţii integrale a preţului anterior transferului dreptului de proprietate, astfel cum s-a stipulat în cuprinsul clauzei contractuale 5.1 a cărei neîndeplinire (opusă în cauză de către intimata-cesionară) conduce, într-adevăr, la respingerea pretenţiilor formulate în cauză.

În consecinţă, constatându-se că instanţa de apel a efectuat o corectă aplicare şi interpretare a dispoziţiilor legale ce guvernează materia, Înalta Curte va constata netemeinicia motivelor de recurs subsumate art. 488 pct. 5 şi 9 C. proc. civ., drept pentru care în temeiul dispoziţiilor art. 496 C. proc. civ. va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva deciziei nr. 843 din 12 octombrie 2016 a Curţii de Apel Cluj, secţia a II-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva deciziei nr. 843 din 12 octombrie 2016 a Curţii de Apel Cluj, secţia a II-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 19 octombrie 2017.