Expropriation compensation valuation upheld at 51,742 euros; appeals by owner and municipality dismissed

Asupra cauzei de faţă constată următoarele:

1. Procedura în faţa primei instanţe

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 25 octombrie 2010 pe rolul Tribunalului, secţia a V-a civilă, sub nr. 51340/3/2010, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primar General, stabilirea dreptului la despăgubiri şi a cuantumului acestora pentru imobilul proprietatea sa, situat în Bucureşti, str. B., întrucât prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 03 august 2010, emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, s-a consemnat la dispoziţia sa o despăgubire în cuantum de 75.

327 RON, care nu este justă faţă de data demarări procedurii de expropriere, respectiv 02 noiembrie 2006. De asemenea, a solicitat suspendarea efectelor hotărârii mai sus menţionate, sub aspectul transferului dreptului de proprietate către pârât de la data consemnării despăgubirii până la data stabilirii prin hotărâre judecătorească a cuantumului acesteia.

Prin sentinţa civilă nr. 2106 din 20 noiembrie 2012, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a admis acţiunea, a anulat hotărârea din 03 august 2010 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, a stabilit valoarea despăgubirilor pentru imobilul proprietatea reclamantei la suma de 45.000 euro, echivalentă în lei la data plăţii.

2. Soluţia asupra apelurilor formulate în primul ciclu procesual.

Prin decizia nr. 118/A din 13 martie 2015, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a respins apelul formulat de reclamantă şi a admis apelul formulat de Municipiul Bucureşti; a schimbat în parte hotărârea atacată, în sensul că a stabilit valoarea despăgubirilor la suma de 26.393 euro, echivalent în lei la data plăţii.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă de apel a reţinut că:

Sentinţa civilă nr. 728/2010, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, în raport de care reclamanta a solicitat stabilirea despăgubirilor aferente imobilului, a fost pronunţată în condiţiile art. 24 din Legea nr. 33/1994, prin care instanţa a luat act de învoiala părţilor asupra exproprierii şi a despăgubirii.

Instanţa de apel a dispus efectuarea unei expertize în condiţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care a avut ca obiectiv determinarea valorii imobilului situat în Bucureşti, str. B., atât la momentul transmiterii dreptului de proprietate, cât şi la momentul efectuării expertizei.

De asemenea, s-a constatat că valoarea stabilită de experţi prin expertiza efectuată în apel este mai mică decât cea determinată de prima instanţă, astfel încât apelul declarat de reclamantă a fost respins, ca nefondat.

Cât priveşte apelul formulat de Municipiul Bucureşti, prin Primar General, a fost respinsă critica referitoare la tardivitatea cererii de chemare în judecată, deoarece s-a constatat că hotărârea din 03 august 2010 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a fost comunicată reclamantei, la data de 22 septembrie 2010, iar cererea a fost depusă la oficiul poştal la data de 22 octombrie 2010, conform vizei aplicate pe plicul cu care aceasta a fost expediată. Instanţa de apel a apreciat însă că este întemeiată critica ce priveşte cuantumul despăgubirii, întrucât legile speciale în materia exproprierii impun ca despăgubirea să fie justă, reţinându-se că prin Decizia Curţii Constituţionale nr. 12/2015, publicată în M. Of. la data de 03 martie 2015, s-a statuat că despăgubirile acordate în cadrul procedurii exproprierii trebuie să fie determinate în raport de valoarea imobilului de la momentul realizării transferului dreptului de proprietate. Acelaşi principiu a fost stabilit de Curtea Constituţională şi prin Decizia nr. 395/2013, cu ocazia analizei dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

3. Procedura în faţa instanţei de recurs.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanta A. şi Parchetul de pe lângă Curtea de Apel Bucureşti.

Prin decizia nr. 1700 pronunţată la data de 19 iunie 2015, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis cele două recursuri şi a trimis cauza spre rejudecarea apelului.

Pentru a hotărî astfel, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a reţinut următoarele:

Art. 304 pct. 7 C. proc. civ., invocat de recurenţi, prevede că modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate, când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii,

Din această perspectivă, raportat şi la dispoziţiile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., considerentele unei hotărâri trebuie să cuprindă motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei, precum şi cele pentru care s-au înlăturat susţinerile şi cererile părţilor.

Acest aspect echivalează cu nemotivarea hotărârii atacate în ceea ce priveşte stabilirea valorii imobilului supus exproprierii în acord cu dispoziţiile art. 26 - art. 27 din Legea nr. 33/1994, împiedicând exercitarea controlului judiciar, instanţa de recurs fiind, astfel, în imposibilitate de a putea analiza justeţea soluţiei adoptate.

În condiţiile în care instanţa de apel nu a arătat argumentele de fapt şi de drept pentru care a ales varianta expertului B. pentru calculul despăgubirilor şi nici nu a explicat de ce la calculul despăgubirilor a avut în vedere doar o suprafaţă de 36,2 m.p., fiind incidente dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., ambele recursuri au fost admise în sensul menţionat anterior.

4. Analiza apelurilor, în rejudecare.

În rejudecare, cauza a fost înregistrată pe rolul Curţii de Apel, secţia a III - a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, la data de 23 octombrie 2015.

Instanţa de apel a dispus efectuarea unei noi expertize, având ca obiectiv evaluarea imobilului din str. B., prin raportare la următoarele comparabile:

- 1. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. A din 13 iunie 2010 de Biroul Notarial C., prin care SC D. SRL cumpără apartamentul nr. a din str. O. situat la etajul 4 al construcţiei cu număr cadastral x, înscris în C.F. nr. X a localităţii Bucureşti sector 1 cu o suprafaţă totală de 75,41 m.p. împreună cu cota parte indiviză de 3.116% din părţile şi dependinţele comune ale construcţiei care, prin natura şi destinaţia lor sunt în folosinţă comună, precum şi cota indiviză de 15,03 m.p. din teren, împreună cu cota parte indiviză de 0.48% din părţile şi dependinţele comune ale construcţiei care, prin natura şi destinaţia lor sunt în folosinţă comună, precum şi cota indiviză de 2,29 m.p. din teren la preţul de 140.000 euro plus TVA. Preţ doar pentru apartament (fără teren indiviz în proprietate): 114.500 euro plus TVA. An construcţie 2009.

- 2. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. B din 28 ianuarie 2010 de Biroul Notarial E., prin care F. cumpără apartamentul nr. b situat în str. Be, împreună cu cota parte indiviză de 8,98% din părţile şi dependinţele apartamentului, care prin natura şi destinaţia lor sunt în proprietate comună, precum şi suprafaţa 15.18 m.p. teren aferent, situat sub construcţie. conform art. 33 din H.G. nr. 996/2011. Preţul vânzării: 30.000 euro (123.537 RON).

- 3. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. C din 23 decembrie 2010 autentificat de Biroul Notari Publici G. prin care H. cumpără apartamentul nr. c situat în str. Be. , sector 1, cu o suprafaţă utilă de 13,55 m.p., împreună cu cota indiviză de 1.60% din părţile şi dependinţele comune al imobilului bloc, care prin natura şi destinaţia lor sunt în folosinţă comună, precum şi terenul în suprafaţă de 4,92 m.p. situat sub construcţie care se înstrăinează în condiţiile art. 33 din H.G. nr. 20/1996, privind aplicarea Legii nr. 112/1995. Preţul vânzării: 10.125 euro (43.405 RON curs 4.2869 RON/euro).

- 4. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. D din 23 februarie 2011 autentificat de Biroul Notarului Public I., prin care J. cumpără locuinţa situată în str. M. total suprafaţă utilă 35.85 m.p. prin extindere fără autorizaţie pe terenul Statului Român, împreună cu cota indiviză de 16,17% din părţile de folosinţă comună ale imobilului şi suprafaţa indiviză de 50,46 m.p. teren situat sub construcţie, conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996. Construcţie înainte de 1960, finisaje inferioare. Preţul vânzării: 11.000 euro.

- 5. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. E din 25 mai 2010 autentificat de Biroul Notarului Public K. prin care a fost cumpărat apartamentul d, situat în Bucureşti, str. B., în suprafaţă utilă de 59,09 m.p. împreună cu cota indiviză corespunzătoare din suprafaţa de folosinţă comună a imobilului-bloc şi dreptul de folosinţă, pe durata existenţei construcţiei asupra terenului aferent apartamentului, în suprafaţă de 10,73 m.p. Preţul vânzării: 81.200 euro.

- 6. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. F din 28 septembrie 2010 autentificat de Biroul Notarial L., prin care se cumpără apartamentul nr. e situat în Bucureşti, str. B., în suprafaţă utilă de 78.90 m.p. şi logie = 2.38 m.p., apartament în suprafaţă totală de 81,28 m.p., împreună cu cota indiviză aferentă din părţile de folosinţă comună a imobilului bloc şi dreptul de folosinţă, pe durata existenţei construcţiei, asupra cotei indivize de teren de 13.75 m.p. aferent apartamentului. Preţul vânzării: 140.000 euro.

- 7. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub G din 20 decembrie 2010 autentificat de Biroul Notarilor Publici Asociaţi M. prin care s-a cumpărat apartamentul nr. f, situat în Bucureşti str. B., cu o suprafaţă totală de 37,15 m.p., împreună cu dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 54,21 m.p., teren situat sub construcţie, deţinut conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996 privind aplicarea Legii nr. 112/1995. Preţul vânzării: 125.000 euro.

- 8. contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. H din 20 decembrie 2010 autentificat de Biroul Notarului Public N. referitor la vânzarea-cumpărarea unui imobil teren în suprafaţă de 420 m.p. situat în Bucureşti, str. B., suprafaţa de 52,29 m.p. (din 420 m.p.) este afectată de suprapunerea cu imobilul situat în Bucureşti, sector 1, str. B. Pe terenul ce face obiectul contractului se află două construcţii edificate fără autorizaţie de construire.

8. În ceea ce priveşte comparabila 8, experţii au reţinut, iar părţile nu au contestat, faptul că imobilul nu este similar cu cel în litigiu.

În privinţa valorii despăgubirilor, apelanta-reclamantă a solicitat:

- în principal stabilirea acestora la suma de 159.862 euro, prin raportare la comparabila nr. 7, întrucât respectivul imobil a fost vândut în aceeaşi perioadă cu data consemnării despăgubirii; este situat vis-a-vis de imobilul expropriat, are acelaşi statut juridic (a fost naţionalizat şi cumpărat de fostul chiriaş în baza Legii nr. 112/1995, ceea ce înseamnă că şi cu privire la teren situaţia era identică); comparabila nr. 7 a suferit cea mai mică corecţie brută, respectiv 27,9%

- în subsidiar, obligarea pârâtului la plata sumei de 351.811 RON (7.405 RON/m.p. * 47,51 m.p.), motivat de faptul că procedura de expropriere a fost demarată de Municipiul Bucureşti în 2008, în baza Legii nr. 33/1994. Deşi sumele propuse nu au fost acceptate de niciun proprietar, Municipiul Bucureşti a sesizat instanţa de judecată doar pentru o parte dintre proprietari, printre care şi familia O. Conform sentinţei civile nr. 728 din 5 mai 2010, valoarea apartamentului în suprafaţă utilă de 99 m.p. a fost de 733.118 RON (respectiv 7.405 RON/m.p.)

- în terţiar, reclamantul a solicitat să îi fie acordată suma recomandată de comisia de experţi respectiv 51.742 euro (raportat la comparabila nr. 5).

Pârâtul a arătat că toate comparabilele avute în vedere sunt eronate, în lipsa corecţiilor referitoare la valoarea terenului, în condiţiile în care exproprierea a privit numai dreptul de proprietate asupra construcţiei, nu şi asupra terenului.

Ministerul Public a susţinut acordarea despăgubirilor potrivit concluziilor raportului de expertiză refăcut, respectiv 40.847 euro, întrucât comparabilele suplimentare (5, 6 şi 7) avute în vedere se referă la imobile construite după 1990, iar imobilul în cauză a fost construit în anii 1930.

Cu privire la acest aspect, Curtea a reţinut că experţii au constatat că anul construirii imobilelor din contractele de vânzare-cumpărare de la pct. 5, 6 şi 7 nu este precizat, însă apreciind că imobilele 5 şi 6 au fost construite probabil în 1991, au aplicat o corecţie de - 20% şi 0% pentru imobilul 7. În condiţiile în care experţii au aplicat corecţia referitoare la vechimea imobilelor, Curtea a constatat că aceste elemente de comparat (5 şi 6) nu pot fi înlăturate pe considerentul că imobilul în litigiu a fost edificat în 1930, în condiţiile în care diferenţa de preţ generată de diferenţa de vechime a fost corectată prin reducerea cu un procent de 20%. Referitor la susţinerea Ministerului Public în privinţa vechimii imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare menţionat ca reprezentând comparabila nr. 7, Curtea a referit la aceasta în cadrul solicitării principale formulate de apelanta-reclamantă.

În ceea ce priveşte susţinerea apelantului-pârât, referitoare la faptul că toate elementele supuse comparaţiei cuprind pe lângă construcţie şi teren, ceea ce nu este cazul imobilului expropriat, Curtea a constatat că şi sub acest aspect diferenţele au fost corectate de către experţi, aceştia lămurind în răspunsul la obiecţiuni următoarele:

- a fost aplicată corecţia pentru terenul aferent comparabilei 1 (în sensul că a fost scăzut preţul pentru terenul în proprietate precizat în contract - 13.500 euro + 2.000 euro = 15.500 euro);

- a fost aplicată corecţia pentru terenul aferent pentru comparabila 7, pentru teren în proprietate amplasat sub construcţie, în sensul că s-a scăzut valoarea terenului: 54,21 m.p. * 900 euro/m.p.; (în cadrul răspunsului la obiecţiuni experţii au stabilit şi o variantă în care pentru această comparabilă nu a fost aplicată corecţia pentru teren).

- Nu a fost aplicată corecţie pentru restul comparabilelor deoarece acestea au teren aferent cf. art. 33 din H.G. nr. 20/1996 ca şi imobilul în litigiu.

Prin urmare, susţinerea apelantului-pârât a fost apreciată ca neîntemeiată, comparabilele fiind similare cu cel în litigiu ca urmare a aplicării corecţiilor necesare.

Curtea a apreciat că suma de 159.862 euro nu se încadrează în cerinţele legii de "preţ cu care se vând în mod obişnuit" imobile similare.

De altfel, s-a constatat că imobilul reprezentând comparabila nr. 7 a suferit cea mai mică corecţie în răspunsul la obiecţiuni (+34.862), însă această corecţie a fost una pozitivă şi s-a datorat, pe de o parte, variantei de răspuns încuviinţate de instanţă (cu corecţie 0% pentru terenul aferent, deşi în varianta iniţială experţii stabiliseră o corecţie de -54,21 m.p. x 900 euro/m.p.) şi pe de altă parte neaplicării niciunei corecţii pentru vechimea imobilului, deşi aceasta era neprecizată. Or, Curtea a constatat că prima variantă propusă de experţi este cea relevantă în cauză, deoarece imobilul expropriat are o suprafaţă de 15,21 m.p., teren în folosinţă, în timp ce comparabila nr. 7 are 54,21 m.p. în proprietate, situaţiile nefiind similare nici din punct de vedere juridic şi nici din punct de vedere al preţului probabil al unui asemenea imobil.

În ceea ce priveşte solicitarea secundară a apelantei-reclamante de stabilire a despăgubirilor la suma de 7.405 RON/m.p. x 47,51 m.p., respectiv 351.811 RON, raportat la despăgubirile stabilite prin sentinţa civilă nr. 728 din 5 mai 2010 pentru apartamentul familiei O. din acelaşi imobil, Curtea a apreciat că nici aceasta nu este întemeiată.

Curtea a apreciat că această despăgubire nu poate reprezenta un argument pentru înlăturarea concluziilor tehnice ale expertizei deoarece nu poate fi reţinută similaritatea imobilelor, în condiţiile în care chiar dacă apartamentul este situat în acelaşi imobil şi a fost supus exproprierii în aceeaşi perioadă, cu toate acestea are o suprafaţă mai mare (care poate influenţa inclusiv preţul pe metru pătrat, iar nu numai preţul total), iar alte aspecte ce impun corecţii sunt incerte (cum ar fi existenţa finisajelor).

Prin urmare, valoarea despăgubirilor urmează a fi stabilită în raport de valoarea recomandată de către comisia de experţi, respectiv 51.742 euro, sumă pe care instanţa o apreciază ca fiind conformă dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi ca reprezentând o justă despăgubire pentru exproprierea imobilului apelantei-reclamante.

Întrucât suma astfel stabilită este superioară celei stabilite în primă instanţă, potrivit art. 296 C. proc. civ., Curtea a respins apelul formulat de apelantul-pârât (în limitele deciziei de casare şi raportat la criticile prin care acest apelant a solicitat diminuarea despăgubirilor acordate în primă instanţă) şi a admis apelul apelantei-reclamante, schimbând sentinţa în sensul celor arătate anterior, cu aplicarea art. 274 C. proc. civ. în privinţa cheltuielilor de judecată

Împotriva deciziei civile nr. 27A din 16 ianuarie 2017 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, au declarat recurs reclamanta A. şi pârâtul Municipiul Bucureşti prin primarul general.

Recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 27A din 16 ianuarie 2017 pronunţată de către Curtea de Apel Bucureşti, secţia a-III-a civilă, vizează interpretarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, considerându-se că suma acordată de către instanţa de apel, nefiind o despăgubire calculată conform acestui text de lege contravine legislaţiei civile internaţionale şi naţionale (CEDO, Constituţie şi C. civ.) neechivalând cu o dreaptă despăgubire.

Se solicită modificarea deciziei civile nr. 27A din 16 ianuarie 2017 şi acordarea sumei de 159.862 euro, aceasta fiind cea mai apropiată de valoarea reală a imobilului, fost proprietate reclamantei, şi expropriat prin hotărârea din 03 august 2010 deoarece suma de 159.862 euro corespunde comparabilei nr. 7, ce a fost vândut la data de 28 septembrie 2010, în aceeaşi perioadă cu data consemnării despăgubirii. Imobilul prezentat la comparabila nr. 7 avea acelaşi statut juridic cu apartamentul reclamantei, respectiv fusese naţionalizat şi cumpărat de fostul chiriaş în baza Legii nr. 112/1995, ceea ce înseamnă că şi cu privire la teren situaţia era identică.

Comparabila nr. 7 a suferit cea mai mică corecţie brută, respectiv 27,9%, ştiut fiind faptul ca valoarea cu cea mai mică corecţie brută este însuşită de experţii evaluatori, recomandarea comisiei de experţi în sensul valorii de 51.742 euro nu are un fundament ştiinţific, fiind probabil consecinţa temerii însuşirii unei valori mari, dar care reprezenta valoarea de piaţa reală de la momentul respectiv.

Se mai solicită modificarea deciziei civile nr. 27A din 16 ianuarie 2017 şi acordarea sumei de 351.811 RON (7.405 RON/m.p. x 47,51 m.p.), în funcţie de valoarea menţionată în sentinţa civilă nr. 728 din 05 mai 2010, valoarea în suprafaţa utilă de 99 m.p. a fost de 733.118 RON, respectiv 7.405 RON (1.763 euro)/m.p.

Se susţine că nu se pot reţine argumentele instanţei de apel conform cărora valoarea apartamentului ar fi fost influenţată de finisaje întrucât în nicio situaţie, expropriatorul nu a evaluat finisajele, iar pe de altă parte, nici în cazul comparabilelor 1-7 nu s-au evaluat finisajele, în concluzie, se solicită casarea deciziei civile nr. 27A din 16 ianuarie 2017 şi trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea refacerii raportului de expertiză prin includerea în comparabile şi a apartamentului situat în Bucureşti, str. B.

În drept s-a invocat motivul de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Recursul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primar General vizează incidenţa dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicitându-se admiterea apelului formulat de apelantul-pârât Municipiul Bucureşti şi respingerii ca neîntemeiat a apelului formulat de apelanta-reclamantă, cu consecinţa diminuării cuantumului despăgubirilor acordate pentru exproprierea imobilului situat în Bucureşti, sector 1, str. B.; în subsidiar, admiterea recursului, casarea deciziei şi trimiterea cauzei la instanţa de apel spre rejudecare pentru administrarea unei expertize cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 33/1994.

Se apreciază că hotărârea pronunţată a fost dată cu greşita aplicare a dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 (coroborate cu dispoziţiile Deciziei Curţii Constituţionale nr. 12/2015), a dispoziţiilor Normativului P13S/1999 aprobat prin Ordinul nr. 85/N/1999 emis de Ministrul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului, a dispoziţiilor art. 33 din H.G. nr. 20/1996 pentru stabilirea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, precum şi a dispoziţiilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ.

Cu privire la raportul de expertiză tehnică judiciară imobiliară validat de instanţa de apel, susţine recurentul că opinia comisiei de experţi nu întruneşte exigenţele dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, coroborate cu dispoziţiile Deciziei Curţii Constituţionale nr. 12/2015.

Instanţa de apel, în mod eronat, a ignorat faptul că tranzacţiile utilizate de către comisia de experţi nu pot fi considerate comparabile pentru imobile similare, în lipsa aplicării corecţiile adecvate, pronunţând o hotărâre cu nerespectarea dispoziţiilor legale. Cu privire la elementul de comparaţie vechime construcţie, experţii s-ar fi raportat la indicele IMO - Indicele imobiliare, ignorând dispoziţiile Normativului P135/1999, aprobat prin Ordinul nr. 85/N/1999 emis de Ministrul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului.

Corecţia anterior menţionată se bazează pe un indice calculat pe baza anunţurilor publicate pe site-ul x, încălcând astfel dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, coroborate cu dispoziţiile Deciziei Curţii Constituţionale nr. 12/2015, precum şi dispoziţiile Normativului P 135/1999, aprobat prin Ordinul nr. 85/N/1999 emis de Ministrul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului. Prin urmare, clădirea în care era situat apartamentul expropriat a fost edificată în anul 1930, la data exproprierii (2010) având 80 de ani vechime. Potrivit normativului anterior menţionat, pentru o clădire de locuit, cu o vechime de 80 de ani, în stare tehnică foarte bună, se aplică o corecţie de -85%.

Cu privire la elementul de comparaţie suprafaţa de teren, se apreciază că instanţa de apel, în mod greşit, nu a ţinut cont de faptul că apelanta-reclamantă nu deţinea un titlu de proprietate asupra terenului, acesta fiindu-i atribuit numai în folosinţă.

Nu se poate afirma că suntem în prezenţa unor comparabile pentru imobile similare, atât timp cât tranzacţiile avute în vedere la efectuarea expertizei privesc imobile compuse din construcţii şi teren în proprietate, iar experţii nu au aplicat corecţii în acest sens sau nu au scăzut valoarea terenului de sub construcţie din preţul imobilelor utilizate drept comparabile.

Instanţa de apel a apreciat în mod greşit faptul că sintagma "teren aferent" (astfel cum este precizat în scriptele de comparaţie) ar reprezenta teren în folosinţă. Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1 din 13 septembrie 2004, prin care autoarea apelantei-reclamante a dobândit imobilul expropriat, precizează în mod neechivoc faptul că aceasta a dobândit terenul în folosinţă.

De altfel, prin hotărârea de stabilire a despăgubirilor din 03 august 2010 emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, ce face obiectul prezentei cauze, măsura exproprierii a vizat doar apartamentul, fapt necontestat de către apelanta-reclamantă prin acţiunea introductivă de instanţă.

Este evident faptul că în ceea ce priveşte comparabilele analizate, acestea au ca obiect atât construcţie, cât şi teren, acesta din urmă dobândit în temeiul prevederilor art. 33 din H.G. nr. 20/1996. Astfel, imobilele apreciate de către instanţa de apel ca fiind "similare" şi utilizate drept comparabile, sunt compuse atât din teren, cât şi din construcţie, spre deosebire de imobilul expropriat, format exclusiv din construcţie.

Instanţa de apel a menţionat în mod expres în decizia recurată că "nu a fost aplicată corecţie pentru restul imobilelor", acceptând în mod nepermis că nu a fost aplicată nicio corecţie şi că nu a fost scăzută valoarea terenului de sub construcţie din preţul imobilelor utilizate drept comparabile.

O asemenea abordare ignoră valoarea dreptului de proprietate, anulând diferenţele de ordin juridic între dreptul de proprietate şi dreptul de folosinţă, concluziile instanţei de apel fiind contrazise de Ghidul Valorilor Orientative ale Proprietăţilor Imobiliare în Municipiul Bucureşti (2010), care indică un preţ pentru terenul ocupat de construcţii.

Rezultă că suma validată de către instanţa de apel cu titlu de despăgubire pentru imobilul expropriat, include valoarea terenului aflat sub construcţie, deşi apelanta-reclamantă nu deţinea un titlu de proprietate asupra acestuia, motiv pentru care nu avea posibilitatea legală de a pretinde despăgubiri în acest sens.

Potrivit dispoziţiilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ.:

" în caz de casare, hotărârile instanţei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum şi asupra necesităţii administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului".

Prin încheierea pronunţată la data de 06 aprilie 2016, instanţa de apel a dispus efectuarea unei noi expertize, cu luarea în considerare a patru comparabile suplimentare (fără a motiva necesitatea suplimentării probatoriului), încălcând astfel decizia de casare, prin care au fost admise recursurile formulate strict în temeiul dispoziţiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Având în vedere faptul că recursurile formulate în primul ciclu procesual au fost admise exclusiv sub aspectul nemotivării hotărârii atacate, iar nu şi pentru că decizia recurată este lipsită de temei legal sau pentru că ar fi fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii, se apreciază că realizarea unei noi expertize excede limitelor impuse de decizia de casare.

Analizând recursurile declarate prin prisma dispoziţiilor legale incidente şi a motivelor de recurs invocate, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie va respinge recursurile formulate ca nefondate pentru următoarele considerente:

1. Recursul declarat de reclamanta A. vizează, în principal, incidenţa motivului de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., solicitându-se, în principal, acordarea sumei de 159.000 euro, în subsidiar, a sumei de 351.811 RON, iar în al treilea rând, se solicită casarea deciziei cu trimitere spre rejudecare pentru a se include în cadrul comparabilelor şi valoarea apartamentului, expropriat în baza sentinţei civile nr. 728/2010.

În susţinerea primului motiv de recurs, se arată că au fost încălcate prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, precum şi ale legislaţiei internaţionale şi naţionale, a jurisprudenţei CEDO, a dispoziţiilor din Constituţie şi din C. civ., în sensul că nu a fost acordată o dreaptă despăgubire pentru imobilul expropriat, solicitându-se, în concret, luarea în considerare de către instanţa a comparabilei nr. 7.

Criticile invocate de recurenta-reclamantă sub acest aspect sunt nefondate.

Pentru a fi incident motivul de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., este necesar ca instanţa să fi interpretat şi aplicat în mod greşit dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Prin hotărârea de expropriere din 03 august 2010, emisă de Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 au fost stabilite despăgubiri pentru imobilul expropriat, iar reclamanta a contestat această hotărâre prin care a fost stabilită o despăgubire în cuantum de 75.327 RON, apreciată de ea că nu ar fi justă faţă de data demarării procedurii de expropriere, respectiv 02 noiembrie 2006.

În cauză, în mod legal instanţa de apel a interpretat şi aplicat dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, conform cărora:

" la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială."

Potrivit prevederilor art. 44 alin. (3) din Constituţia României, nimeni nu poate fi expropriat, decât cu dreaptă şi prealabilă despăgubire.

Art. 481 C. civ. în vigoare la data emiterii deciziei de expropriere, dispune în mod clar şi neechivoc că nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică şi primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire.

De asemenea, în temeiul art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenţia Europeană a Dreptului Omului, statul are dreptul să exproprieze bunuri pentru cauză de utilitate publică.

Ceea ce impune art. 1 din Protocolul nr. 1, este ca această lipsire de proprietate să fie efectuată numai cu o despăgubire efectivă şi rezonabilă, sub aspectul cuantumului, respectiv trebuie să fie făcută cu plata unei compensaţii corespunzătoare.

Astfel, deposedarea trebuie să fie conformă cu principiile generale ale dreptului internaţional, şi anume acelea potrivit cărora orice deposedare implică o obligaţie de despăgubire a titularului dreptului de proprietate, iar în stabilirea acestei despăgubiri trebuie avut în vedere principiul proporţionalităţii, respectiv necesitatea efectuării testului echilibrului echitabil.

În aceste condiţii, făcând aplicarea considerentelor mai sus enunţate şi ale dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, trebuie stabilit care este acea despăgubire dreaptă, efectivă şi rezonabilă de care trebuie să beneficieze expropriatul.

Procesul de evaluare este un sistem complex ce conţine toate cercetările, informaţiile, raţionamentele, analizele şi concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea de piaţă a imobilului, aceasta din urmă fiind definită în standardele internaţionale de evaluare IVS, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv.

Prin urmare, valoarea de piaţă a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului, ajungându-se la cel mai bun preţ ce se poate obţine, în mod rezonabil, de către vânzător şi cel mai avantajos preţ ce se poate obţine, în mod rezonabil, de către cumpărător.

Atunci când se analizează sintagma "preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobile de acelaşi fel" se poate ajunge, fără putinţă de tăgadă, în mod cert la o singură concluzie: actul normativ special, ce reglementează asupra criteriului de calcul a acestei prime componente a despăgubirii ce se cuvine în cazul exproprierii, a avut în vedere acel preţ, rezonabil, normal, comun, care se obţine atunci când tranzacţia se desfăşoară între un cumpărător şi un vânzător prudenţi şi diligenţi. Actul normativ nu vorbeşte de preţul cu care se vând imobile de acelaşi fel, ci de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobile de acelaşi fel.

În primul rând, instanţa de apel a reţinut că experţii desemnaţi în cauză au avut în vedere la determinarea cuantumului despăgubirii, ca şi comparabile, contractele de vânzare-cumpărare nr. B din 28 ianuarie 2010, nr. A din 16 iunie 2010 şi nr. C din 23 decembrie 2010. În cuprinsul raportului de expertiză (supliment şi refacere), prin metoda comparaţiei, raportat la comparabilele menţionate anterior, s-a concluzionat că valoarea imobilului expropriat, în suprafaţă utilă de 47,51 m.p., la data hotărârii de expropriere din 03 august 2010 este de 51.742 euro, concluzii menţinute şi în cadrul răspunsului la obiecţiuni. Pe de altă parte, din tabelele anexate şi din punctele de vedere, argumentate, ale experţilor, s-a reţinut că au fost aplicate corecţiile relative la anul construirii imobilului şi lipsa de folosinţă a terenului, valoarea fiind determinată în raport de criteriile stabilite de instanţă.

De altfel, experţii, în cuprinsul lucrării întocmite, au analizat preţurile stipulate în tranzacţiile autentice depuse, astfel că o comparaţie reală, transparentă şi adecvată, pe baza preţurilor stipulate în contractele depuse ca şi comparabile, a fost posibilă, fiind validată în mod just de curtea de apel.

Instanţa de apel a reţinut în mod corect că valoarea imobilului expropriat, stabilită prin metoda comparaţiei directe, raportat la contractele mai sus evidenţiate, respectă exigenţele legale şi principiile consacrate de legile speciale ale exproprierii, de Constituţie şi de C. civ., precum şi de jurisprudenţa Curţii Constituţionale, în contextul controlului de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 (prin Deciziile nr. 984/2012 şi nr. 395/2013).

Pe de altă parte, criticile recurentei sub aspectul nereţinerii comparabilei nr. 7 nu subzistă. Instanţa de apel, în mod just, a considerat că tranzacţiile utilizate de către comisia de experţi nu pot fi considerate comparabile pentru imobile similare, în lipsa aplicării unor corecţii adecvate, decizia civilă recurată nefiind susceptibilă de a fi modificată pentru critici de nelegalitate sub acest aspect.

Susţinerile recurentei reclamante referitoare la interpretarea şi aplicarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 se impun a fi respinse, despăgubirea fiind stabilită în mod just, cu respectarea criteriilor legale, în raport de momentul transferului dreptului de proprietate, dată la care a operat şi momentul naşterii raportului juridic dintre expropriat şi expropriator, potrivit celor statuate prin Decizia Curţii Constituţionale nr. 12 din 15 ianuarie 2015.

De asemenea, instanţa de apel a respins în mod just solicitarea recurentei reclamante de stabilire a despăgubirilor la suma de 159.862 euro, deoarece această sumă nu poate reprezenta un "preţ cu care se vând în mod obişnuit" imobile similare, prin prisma aplicării dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Nici critica subsidiară a recurentei reclamante privind neacordarea valorii menţionate în sentinţa civilă nr. 728 din 5 mai 2010 nu poate conduce la reţinerea nelegalităţii deciziei recurate. Urmare a pronunţării acestei sentinţe, s-a dispus exproprierea pentru cauză de utilitate publică de interes local a imobilului pârâţilor situat în Bucureşti str. B. cu suprafaţa utilă de 99,07 m.p. împreună cu cota indiviză din părţile de folosinţă comună şi 31,68 m.p. teren aflat sub construcţie, fiind stabilite despăgubiri în cuantum de 733.118 ROn (7.405 RON/m.p.), pârâţii exprimându-şi acordul în privinţa cuantumului despăgubirilor. Instanţa de apel a reţinut în mod corect, în contextul aplicării şi interpretării dispoziţiilor legale referitoare la analiza preţului cu care se vând în mod obişnuit imobilul expropriat, cu privire la această comparabila, nr. 3, că nu a putut fi constatată similaritatea imobilelor în discuţie, în condiţiile în care chiar dacă apartamentul nr. 3 este situat în acelaşi imobil şi a fost supus exproprierii la un moment contemporan cu cel expropriat, el are o suprafaţă mai mare, existând diferenţe şi în privinţa corecţiilor aplicate; mai mult decât atât, valoarea despăgubirilor acordate prin această hotărâre judecătorească nu este una stabilită în mod veritabil într-o procedură juridicţională pe baza unei expertize efectuate în condiţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, ci pe baza unui acord al părţilor, aspect care nu poartă atributul autorităţii de lucru judecat.

Drept urmare, recursul declarat de reclamanta A. se priveşte a fi nefondat, urmând a fi respins.

2. Recursul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti prin primarul general este nefondat, urmând a fi respins.

Se susţine, în primul rând, incidenţa motivului de modificare reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., invocându-se greşita aplicare a dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, a Deciziei Curţii Constituţionale nr. 12/2015, a Normativului P13S/1999 aprobat prin Ordinul nr. 85/N/1999 emis de Ministrul Lucrărilor privind aplicarea Legii nr. 112/1995, a dispoziţiilor art. 33 din H.G. nr. 20/1996, precum şi a dispoziţiilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ.

În contextul invocării modului de interpretare a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, referitoare la preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele, se învederează că, în ceea ce priveşte comparabilele analizate, acestea vizează atât construcţia, cât şi teren, acesta din urmă dobândit în temeiul prevederilor art. 33 din H.G. nr. 20/1996. Astfel, imobilele apreciate de către curtea de apel ca fiind "similare" şi utilizate drept comparabile, ar fi compuse atât din teren, cât şi din construcţie, spre deosebire de imobilul expropriat, format exclusiv din construcţie şi numai dreptul de folosinţă asupra terenului aferent.

Susţinerea recurentului-pârât în sensul că suma validată de către instanţa de apel cu titlu de despăgubire pentru imobilul expropriat include valoarea terenului aflat sub construcţie, deşi reclamanta nu deţinea un titlu de proprietate asupra acestuia, motiv pentru care nu avea posibilitatea legală de a pretinde despăgubiri în acest sens, nu poate conduce la reţinerea nelegalităţii deciziei recurate.

Această critică a recurentului-pârât nu este fondată, comparabilele reţinute de instanţă fiind similare cu cele în litigiu ca urmare a aplicării corecţiilor necesare, deoarece diferenţele au fost corectate de către experţi, aceştia lămurind în răspunsul la obiecţiuni că a fost aplicată corecţia pentru terenul aferent comparabilei 1, a fost aplicată corecţia pentru terenul aferent comparabilei 7 şi că nu a fost aplicată corecţie pentru restul comparabilelor, deoarece acestea au teren aferent ca şi imobilul în litigiu.

Se mai învederează eronata aplicare a legii sub aspectul nereţinerii corespunzătoare a comparabilelor imobilului în litigiu, legat de faptul că tranzacţiile utilizate de către comisia de experţi nu ar putea fi considerate comparabile pentru imobile similare, în lipsa aplicării corecţiilor adecvate, susţinere ce nu subzistă, deoarece instanţa de apel a analizat fiecare comparabilă în parte avută în vedere de către experţi, a apreciat în ce măsură fiecare comparabilă corespunde sau nu prevederilor incidente şi a dispus în consecinţa printr-o decizie legală, în contextul aplicării dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, aprecieri care nu pot fi cenzurate de această instanţă de recurs învestită exclusiv cu un control de legalitate a deciziei recurate.

Aşadar, instanţa a interpretat în mod just sintagma "preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială" care se referă la preţul de piaţă cel mai probabil la care ar trebui să se vândă un bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială liberă.

Prin acordarea sumei ce se cuvine reclamantei care reprezintă o justă despăgubire pentru imobilul expropriat, pe baza evaluărilor experţilor, pe baza comparabilei validate, instanţa a pronunţat o hotărâre legală, cu respectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi a practicii instanţei de contencios constituţional.

Motivul de recurs privind încălcarea art. 315 C. proc. civ. nu poate fi primit. Dispoziţiile art. 315 C. proc. civ. au fost respectate de instanţa de apel. Chiar dacă instanţa de recurs a casat decizia recurată pentru nemotivarea deciziei, prin prisma dispoziţiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ., administrarea probei cu expertiză în rejudecarea apelului de către curte nu poate echivala cu încălcarea dispoziţiilor obligatorii ale instanţei de control judiciar dispuse prin decizia nr. 1700/2015 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie. Aşadar, măsura admisă prin încheierea pronunţată la data de 06 aprilie 2016 de Curtea de apel care a dispus efectuarea unei noi expertize, cu luarea în considerare a patru comparabile suplimentare respectă dispoziţiile art. 295 alin. (2) C. proc. civ. Cum efectul devolutiv are consecinţe şi asupra probelor care pot fi administrate în apel, instanţa de apel putând încuviinţa refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanţă, precum şi administrarea altor probe, dacă le consideră necesare pentru soluţionarea cauzei, administrarea de noi probe în scopul lămuririi complete a raporturilor deduse judecăţii nu încalcă dispoziţiile obligatorii ale deciziei de casare care au vizat nemotivarea deciziei recurate.

Pe de altă parte, susţinerile recurentului pârât vizând indicele pentru elementul de comparaţie vechime construcţie care ar fi fost calculat pe baza anunţurilor publicate pe site-ul x, cele privind lipsa dovezilor privind o eventuală reabilitare sau reconsolidare a imobilului constituie aprecieri ce nu pot atrage incidenţa motivului de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. De altfel, recurentul pârât nici nu explicitează în ce constă interpretarea eronată a prevederilor incidente, făcând doar referire la aceste dispoziţii legale.

Pentru aceste considerente, se vor respinge recursurile formulate de recurenta reclamantă A. şi de pârâtul Municipiul Bucureşti prin primarul general ca nefondate şi în baza art. 312 C. proc. civ. se va menţine decizia recurată ca legală.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanta A. şi de pârâtul Municipiul Bucureşti prin primarul general împotriva deciziei civile nr. 27A din 16 ianuarie 2017 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 22 septembrie 2017.