Scope of contractual liability for communal residential infrastructure and the non-assignability of construction contracts to property successors

Asupra recursului de faţă, constată următoarele:

Prin Cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Prahova, sub nr. x/105/2016, reclamanţii A., B., C., D., E., F., G., H., I., J., K., L., M., N., O., P., Q. şi SC R. SRL, în contradictoriu cu societatea pârâtă SC S. SRL, au solicitat obligarea acesteia din urmă la executarea obligaţiei asumate prin contractele de construire încheiate între părţi, respectiv să execute: calea de acces conform planului de execuţie, zona de agrement conform planului şi a ofertei publice ce a stat la baza încheierii contractelor de construire, transmiterea branşamentului de apă astfel încât să încheie contractul de furnizare apă cu distribuitorul local. În cazul în care nu se conformează acestei obligaţii în termenul stabilit să fie autorizaţi reclamanţii să execute aceste obligaţii în numele şi pe cheltuiala pârâtei; să fie obligată pârâta la plata penalităţilor de întârziere calculate la valoarea lucrărilor neexecutate sau executate cu întârziere; să fie obligată pârâta să nu schimbe destinaţia suprafeţei de teren proprietatea sa, situat în Ploieşti, jud. Prahova, în suprafaţă de 1.387 mp având număr cadastral provizoriu x, amplasat în interiorul drumului de acces, coproprietatea reclamanţilor în sensul că acum are destinaţia de spaţiu de agrement, spaţiu de agrement ce s-a obligat să-l realizeze prin oferta publică lansată şi prin contractele de construire semnate între părţi.

La data de 15 februarie 2012 reclamanţii au depus precizare a acţiunii introductive, prin care au solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunţa pe calea acţiunii în executarea în natură a obligaţiilor contractuale, să fie obligată pârâta să-şi execute obligaţia asumată prin contractele de construire încheiate între reclamanţi şi pârâtă, respectiv să execute: calea de acces conform planului de execuţie, zona de agrement conform planului şi a ofertei publice ce a stat la baza încheierii contractelor de construire (terenuri de tenis, baschet, joacă pentru copii), transmiterea branşamentului de apă astfel încât să poată încheia contract cu furnizare apă cu distribuitorul local. Toate aceste lucrări rămase de executat reprezintă lucrări exterioare unităţilor locative individuale şi se constituie în lucrări prevăzute atât în contract dar mai ales în oferta publică făcută în baza proiectelor, ofertă ce a stat la baza contractării acestor lucrări. Toate aceste lucrări nu privesc strict unităţile locative ci sunt exterioare acestora, se referă strict la zona comună tuturor proprietarilor de unităţi locative, zona de care trebuie să beneficieze în comun în cartier şi a fost un criteriu important în a contracta cu acest antreprenor. Aceasta este justificarea în fapt pentru care toţi reclamanţii figurează ca reclamanţi într-o singură cerere şi nu distinct, în cereri separate pe fiecare beneficiar, deoarece lucrările rămase neexecutate îi privesc pe toţi şi sunt aceleaşi pentru fiecare. Lucrările rămase de executat au fost estimate provizoriu la suma de 35.000 RON iar penalităţile aferente lucrărilor neexecutate la suma de 5.000 RON.

Prin întâmpinare, pârâta a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale a reclamantei SC R. SRL, cu motivarea că fiind o acţiune în răspundere contractuală era necesar ca între părţi să existe o convenţie legal făcută care să-şi producă efecte între părţile contractante.

La data de 17 septembrie 2012 numita T., cu titlu de beneficiar în cadrul Contractului ferm din 21 februarie 2006 încheiat cu SC S. SRL a formulat cerere de intervenţie în favoarea reclamantei SC R. SRL, cererea de intervenţie fiind încuviinţată în principiu prin încheierea de şedinţă din data de 12 octombrie 2012.

La termenul din 12 octombrie 2012 reclamanţii au depus cerere prin care au solicitat introducerea în cauză a societăţii SC U. SRL.

La termenul din 15 februarie 2013 reclamanţii au depus cerere prin care au solicitat să fie introdus în cauză V. în calitate de chemat în garanţie, dat fiind faptul că a avut calitate de administrator statutar al SC X. SRL, în prezent dizolvată şi lichidată, societate ce a iniţiat Proiectul - Planul Urbanistic de Detaliu.

Prin Sentinţa nr. 1.662 din 14 mai 2014, Tribunalul Prahova, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor SC R. SRL, J., K., L., M., a admis în parte acţiunea completată şi precizată, formulată de reclamanţii A., B., C., D., E., F., G., H., I., J., K., L., M., N., O., P., Q. şi SC R. SRL, precum şi cererea de intervenţie în interesul reclamantei R. SRL formulată de intervenienta T., în contradictoriu cu pârâţii SC S. SRL, SC U. SRL şi chematul în garanţie V., a constatat nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta SC S. SRL, în calitate de vânzător, şi SC U. SRL, în calitate de cumpărător, autentificat din 18 octombrie 2011 de către BNP Y. - în ce priveşte suprafaţa de teren de 1387 mp, număr cadastral provizoriu x, a dispus readucerea terenului în patrimoniul pârâtei SC S. SRL, pe care a obligat-o să nu schimbe destinaţia acestei suprafeţe de teren şi să execute obligaţia asumată prin contractele încheiate, respectiv să execute calea de acces conform planului de situaţie, zona de agrement conform planului şi a ofertei publice ce a stat la baza încheierii contractelor (terenuri de tenis, baschet, joacă pentru copii), în termen de 3 luni de la rămânerea irevocabilă a sentinţei, în caz contrar fiind autorizaţi reclamanţii să efectueze lucrările în numele şi pe cheltuiala pârâtei.

Totodată, prima instanţă a respins în rest acţiunea şi cererea de chemare în garanţie faţă de V. şi a obligat pârâta SC S. SRL să plătească reclamanţilor sumele de 5.000 RON onorariu avocat, 4.500 onorariu experţi şi 2.530 RON taxă de timbru, cu titlu de cheltuieli de judecată.

În motivarea sentinţei, tribunalul a reţinut că, în baza documentaţiei de urbanism obţinută de SC X. SRL, a ofertei publice lansată de aceeaşi societate şi preluată de pârâta SC S. SRL, între beneficiarii A., B., C., D., E., F., G., AA. şi BB., T., H., I., N., O., P., Q. şi executantul constructor SC S. SRL, s-au încheiat contracte ferme privind finalizarea construirii unei unităţi locative în Zona rezidenţială ATLAS din municipiul Ploieşti. Ulterior încheierii contractelor ferme, beneficiarii T., N., AA. şi CC. au înstrăinat locuinţele ce au făcut obiectul contractului acestora, către reclamanţii SC R. SRL, J. şi K., L. şi M.

S-a reţinut că în condiţiile transferului de proprietate asupra imobilelor prin contracte de vânzare-cumpărare subsecvente, chiar dacă între noii cumpărători şi pârâta SC S. SRL nu există raporturi juridice directe, totuşi ei justifică calitatea procesuală activă, operând o transmitere a tuturor drepturilor contractuale ce reveneau autorilor lor, vânzătorii, deoarece drepturile dobândite de autor prin contracte încheiate cu alte persoane profită şi succesorului cu titlu particular.

A arătat instanţa că, în fapt, doar în contractele încheiate, pe de o parte, între reclamanţii B. şi C., intervenienta T. în interesul alăturat reclamantei SC R. SRL, beneficiarul N., autorul reclamanţilor J. şi K., beneficiarii AA. şi CC. autorii reclamanţilor L. şi M. şi, pe de altă parte, pârâta SC S. SRL, se prevedea că lucrările exterioare vor fi realizate de constructor în conformitate cu oferta făcută publică în baza proiectelor şi autorizaţiilor obţinute ulterior. Cu toate acestea, interpretând actele juridice reprezentând toate contracte ferme, în scopul de a identifica voinţa internă, reală a părţilor, instanţa a reţinut că, definind obiectul contractelor, părţile beneficiare şi executantul au avut reprezentarea finalizării unei unităţi locative în Zona Rezidenţială Atlas din Municipiul Ploieşti, cu diferite amplasamente - în funcţie de lot şi beneficiar - identificate în Planul de Situaţie din PUG, aprobat, transcris în oferta publică. Or, oferta publică constituită din documentaţia de urbanism aprobată în Consiliul Local al Municipiului Ploieşti conţinea descrierea condiţiilor de contractare, un memoriu tehnic general în care sunt descrise lucrările ce vor fi executate, cât şi planşe desenate ce conturează proiectul la finalul execuţiei.

Instanţa a apreciat că oferta publică însoţită de întreaga documentaţie ce a stat la baza dezvoltării proiectului rezidenţial au avut un impact major asupra dorinţei părţilor şi a intenţiei lor de a contracta o locuinţă într-un astfel de ansamblu rezidenţial, determinând, fără echivoc, voinţa acestora, în sensul încheierii unor contracte ferme de construire. Mai mult, sub aspectul altor instituţii ale dreptului procesual şi substanţial, a apreciat că, atât timp cât reclamanţii B. şi C. au înţeles să acţioneze într-un litisconsorţiu procesual alături de ceilalţi reclamanţi, acest fapt reprezintă o recunoaştere a propriilor drepturi contractuale şi în favoarea celorlalţi participanţi cu calitate procesuală activă, echivalând chiar cu o convenţie de stipulaţie pentru altul.

Apărarea pârâtei SC S. SRL, legată de faptul că lucrările exterioare erau condiţionate de întocmirea unor proiecte ulterioare şi obţinerea de autorizaţii de execuţie, a fost considerată reală de instanţă, care a apreciat că aceasta nu înlătură însă răspunderea juridică contractuală a executantului, deoarece reclamanţilor, proprietari doar asupra unităţilor locative şi a terenului aferent potrivit contractelor de vânzare-cumpărare sau schimb, nu li se poate imputa că nu au făcut demersuri pentru obţinerea documentelor necesare efectuării lucrărilor exterioare, atât timp cât proprietarul terenurilor pe care urmau a se efectua lucrările reclamate era însăşi pârâta.

Referitor la acelaşi capăt al cererii, instanţa a apreciat că nu poate reţine nici apărarea pârâtei legată de faptul că în cazul contractelor în care au fost menţionate efectuarea de lucrări exterioare după obţinerea autorizaţiei, valoarea acestor lucrări nu este reflectată în preţul contractelor. Astfel, chiar dacă din punct de vedere tehnic ar fi posibil ca preţurile să nu se reflecte în valoarea contractului, din punct de vedere juridic nu se poate aprecia în acest sens, întrucât, în contracte clauza este menţionată pur şi simplu, fără a se face o distincţie în privinţa unor valori suplimentare ale lucrărilor exterioare, altele decât cele aferente unităţii locative; în lipsa unor prevederi speciale, preţul contractului include în primul rând toate cheltuielile necesare executării lucrării în întregul său.

În ceea ce priveşte cererea având ca obiect constatarea nulităţii absolute parţiale a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat la data de 18 octombrie 2011 de BNP Y. din Ploieşti şi de introducere în cauza a SC U. SRL, prima instanţă a reţinut că reclamanţii au invocat nulitatea absolută parţială pentru cauză ilicită şi imorală.

Instanţa a reţinut că terenul ce face obiectul vânzării a fost înstrăinat ulterior introducerii cererii de chemare în judecată de faţă, a notării litigiului în cartea funciară şi reprezintă suprafaţa de teren ce se regăseşte în oferta publică şi în proiectul general de construire a Cartierul Rezidenţial Atlas, destinat executării lucrărilor exterioare solicitate a fi executate de reclamanţi. Deşi notarea litigiului în cartea funciară nu instituie o interdicţie de înstrăinare, având doar efect de opozabilitate faţă de terţi, totuşi instanţa a apreciat că vânzarea-cumpărarea s-a făcut în dauna drepturilor creditorilor obligaţiei de executare a lucrărilor exterioare, întrucât scopul imediat al vânzătorului a fost acela de a se sustrage executării obligaţiilor contractuale, de îndată ce a luat cunoştinţă de existenţa procesului. Aşadar‚ atât timp cât vânzarea-cumpărarea terenului a operat între două societăţi comerciale ai căror administratori statutari au grad de rudenie, ulterior introducerii cererii de chemare în judecată şi a notării litigiului în CF, rezultă fără echivoc că scopul transmiterii dreptului de proprietate a fost acela de scoatere a bunului din patrimoniul vânzătorului, în vederea eludării obligaţiei asumate prin contractele ferme ce au fost încheiate în considerarea ofertei publice.

În privinţa capătului de cerere privind plata penalităţilor de întârziere pentru neexecutarea obligaţiilor, instanţa a luat act de Încheierea de şedinţă din data de 15 aprilie 2013, în care s-a consemnat că reclamanţii intenţionează să stabilească valoarea acestora pe cale de executare silită, iar în ce priveşte cererea privind transmiterea branşamentului, instanţa a reţinut că toată reţeaua de apă şi canalizare a fost predată către reclamantul D. în baza Contractului din 7 decembrie 2008, până la constituirea asociaţiei de proprietari, iar în prezent, conform noilor dispoziţii ale legii civile, s-a instituit o coproprietate forţată asupra instalaţiilor de apă şi canalizare, conform art. 649 C. civ.

Totodată, a respins cererea de chemare în garanţie faţă de pârâtul V., fiind admisă acţiunea principală.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel pârâtele SC U. SRL şi SC S. SRL.

Prin Decizia civilă nr. 159 din 12 martie 2015, pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, au fost respinse apelurile ca nefondate.

Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a reţinut că N., O., P. şi Q. au fost menţionaţi greşit în hotărârea atacată ca fiind reclamanţi, însă, o atare eroare se poate îndrepta potrivit procedurii reglementate de dispoziţiile art. 281 C. proc. civ.

Faţă de criticile din apeluri, referitoare la greşita timbrare a cererii de chemare în judecată, instanţa de apel a constatat că reclamanţii au evaluat şi au timbrat corespunzător cererea de chemare în judecată.

S-a mai reţinut că reclamanţii L. şi M., J. şi K. şi SC R. SRL au calitate procesuală, deoarece aceştia au cumpărat imobilele de la foştii proprietari D. şi E., T., AA. şi BB., care încheiaseră contracte ferme de construire, deoarece prin aceste cumpărări a operat o transmitere a tuturor drepturilor contractuale ce reveneau autorilor lor - vânzătorii, deoarece drepturile dobândite de autor prin contracte încheiate cu alte persoane profită şi succesorului cu titlu particular.

Cu privire la celelalte critici din apel, s-a considerat corectă statuarea primei instanţe de fond, prin care s-a constatat că oferta publică lansată de iniţiatorul proiectului, SC X. SRL, reflectată în documentaţia urbanistică întocmită la cererea acestuia, obligaţia de construire a fost preluată efectiv de SC S. SRL, care a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului. Chiar dacă numai în contractele de construire încheiate de B. şi C. şi T., s-a prevăzut faptul că lucrările exterioare unităţii locative (accese, terenuri de tenis, baschet, joacă pentru copii) vor fi realizate de constructor în conformitate cu oferta făcută publică în baza proiectelor şi autorizaţiilor obţinute ulterior, în mod întemeiat a reţinut instanţa că, în baza ofertei publice, toate unităţile locative fiind identificate în planul de situaţie din PUD-ul aprobat pentru ansamblul rezidenţial transcris în oferta publică, beneficiarii au avut reprezentarea finalizării unei unităţi locative în Zona Rezidenţială Atlas, cu diferite amplasamente, în funcţie de lot şi beneficiar.

S-a mai reţinut că oferta publică, astfel cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar, lansată sub denumirea Zona rezidenţială Atlas, constituită din documentaţia de urbanism aprobată în Consiliul Local al Municipiului Ploieşti, planurile de situaţie, planşele desenate ale ansamblului imobiliar la finalul execuţiei, ofertele de publicitate imobiliară cuprinzând condiţiile de contractare unei construcţii în ansamblul imobiliar, conţinea lucrările cu privire la care reclamanţii au solicitat să fie obligată pârâta, respectiv construcţie birouri, 14 construcţii locuinţe, circulaţii comune, teren tenis, baschet, spaţii verzi, circulaţii auto şi pietonale în folosinţă comună, iar condiţiile de contractare a unei locuinţe în zona rezidenţială Atlas prevăd terenul amenajat cu drumurile de acces.

Faţă de oferta publică prezentată pentru ansamblul rezidenţial, s-a constatat că aceasta a avut un impact major asupra luării de către reclamanţi a hotărârii de a contracta o locuinţă într-un astfel de ansamblu rezidenţial, determinând voinţa acestora în sensul cumpărării parcelelor de teren şi construirii unităţilor locative în ansamblul rezidenţial.

Au fost respinse şi criticile referitoare la modalitatea de soluţionare a capătului acţiunii referitor la constatarea nulităţii absolute parţiale a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat la data de 18 octombrie 2011 de BNP Y. din Ploieşti, constatându-se că sentinţa este motivată în fapt şi în drept, că prin acest contract pârâta SC S. SRL, prin administrator statutar DD., a înstrăinat terenul în suprafaţa de 1387 mp, cu număr cadastral provizoriu x către cumpărătorul SC U. SRL, prin administrator EE., precum şi că prima instanţă a reţinut în mod corect că notarea litigiului în Cartea Funciară nu instituia o interdicţie de înstrăinare, având doar efect de opozabilitate faţă de terţi, însă, în condiţiile în care acest teren, înstrăinat ulterior introducerii cererii de chemare în judecată, este cel regăsit în oferta publică, în planurile de situaţie referitoare la construirea cartierului rezidenţial Atlas, reprezentând suprafaţa de teren destinată executării lucrărilor exterioare, în mod corect s-a considerat că vânzarea-cumpărarea s-a făcut în dauna drepturilor reclamanţilor, care au solicitat obligarea pârâtei la efectuarea unor lucrări pe acest teren.

S-a reiterat că vânzarea a fost făcută în vederea eludării obligaţiei asumate prin contractele ferme ce au fost încheiate în considerarea ofertei publice astfel încât, s-a apreciat că în mod legal şi temeinic prima instanţă a constatat nulitatea absolută parţială cu privire la suprafaţa de teren de 1387 mp.

Împotriva acestei decizii au formulat recurs SC S. SRL Ploieşti şi SC U. SRL Ploieşti.

Prin Decizia nr. 1.914 din 29 septembrie 2015, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, a admis recursurile, a casat decizia recurată şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

Pentru a hotărî astfel, Înalta Curte a apreciat ca fiind necesar a reflecta succesiunea actelor de procedură ale reclamanţilor şi intervenienţilor care au configurat, încă din faţa primei instanţe, limitele în care litigiul trebuie soluţionat, concordant dispoziţiilor art. 129 C. proc. civ. din 1865, aplicabil în cauză.

Analizând recursul pârâtei SC S. SRL Ploieşti, Înalta Curte a reţinut că este nefondată critica netimbrării cererii de chemare în judecată, întrucât acţiunea reclamanţilor era evaluabilă în bani, evaluare care a fost de altfel realizată de reclamanţi la solicitarea instanţei. În aceste condiţii, potrivit dispoziţiilor art. 1 şi 2 din Legea nr. 146/1997, cererea avea caracter taxabil, iar taxa de timbru datorată însuma, potrivit algoritmului de calcul stabilit prin lege, 1.761 RON, taxă achitată de reclamanţi, potrivit dovezilor de plată consemnate la dosar, de unde rezultă o valoare totală a sumei plătite cu titlu de taxă judiciară de timbru de 2.000 RON.

Al doilea motiv al recursului dedus prin memoriul de recurs potrivit art. 304 pct. 5 C. proc. civ. vizează necitarea la proces, în faţa primei instanţe a numiţilor N., O., P. şi Q.

Înalta Curte a arătat că, după regimul nulităţii determinate de art. 108 alin. (2) şi (3) C. proc. civ., necitarea poate fi invocată numai în anumite limite procedurale şi numai de către partea care, prin necitare, a suferit o vătămare care nu ar putea fi înlăturată decât prin anularea actului viciat, or, cum necitarea la proces a persoanelor indicate nu vatămă recurenta, această critică nu poate fi dedusă de către aceasta prin propriul recurs.

Înalta Curte a arătat că modificarea cadrului procesual cu participarea unor terţi care pretind aceleaşi drepturi faţă de pârât nu se poate face nici prin mecanismul permis de art. 132 C. proc. civ., cu atât mai puţin prin mijlocirea unei cereri cu caracter precizator, a cărei funcţie procesuală este aceea a clarificării cererii iniţiale. Prin urmare, lărgirea cadrului procesual prin admiterea participării în proces a terţilor care vin pe poziţia reclamanţilor, se poate face numai prin intervenţie principală, act de procedură pe care numiţii N., O., P. şi Q. nu l-au realizat.

Lipsa acestei sesizări a generat, în planul hotărârii primei instanţe un motiv de nulitate determinat de pronunţarea acesteia cu depăşirea limitelor legalei sesizări şi prin crearea, în patrimoniul celor menţionaţi greşit ca reclamanţi, a unui set de drepturi în contradictoriu cu pârâta SC S. SRL Ploieşti care astfel suferă o vătămare care impune remediul nulităţii actului de procedură astfel pronunţat, potrivit art. 105 alin. (2) C. proc. civ.

De aceea, din acest punct de vedere, s-a reţinut că este greşită rezolvarea dată de instanţa de apel criticii cu acelaşi conţinut, prin care a arătat că remediul încălcării este promovarea unei cereri de îndreptare a erorii materiale, iar aceasta presupune o greşită interpretare şi aplicare a legii având în vedere că în domeniul art. 281 C. proc. civ. intră numai erorile sau omisiunile cu privire la numele ori calitatea ori susţinerile părţilor, erori de calcul sau alte asemenea greşeli şi nu pot fi avute în vedere erori de judecată, cum ar fi atribuirea calităţii de parte unor persoane care au intervenit în proces cu încălcarea legii.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte a arătat că este fondat acest motiv de recurs, hotărârea criticată a curţii de apel fiind dată cu aplicarea greşită a unei norme procedurale.

Un al treilea motiv al recursului deduce greşita aplicare a legii în apel, referitor la modalitatea de soluţionare a problemei calităţii procesuale active a numiţilor SC R. SRL, L., M., J. şi K.

În temeiul celor ce preced, Înalta Curte a arătat că în procesul care deduce analiza răspunderii civile contractuale părţile litigiului trebuie să fie aceleaşi cu părţile contractelor de construire sau, în anumite condiţii, cu avânzii-cauză ai părţilor.

Din analiza actelor dosarului a rezultat în mod de necontestat în faţa instanţelor de fond că SC R. SRL, L., M., J. şi K. nu au încheiat cu pârâta contracte ferme de construire a unităţilor locative şi că aceste contracte au fost încheiate cu pârâta numai de proprietarii anteriori ai imobilelor.

Mai exact, familia J. şi K. a cumpărat la 31 martie 2009 de la numiţii D. şi E. suprafaţa de teren de 268 mp, plus cota-indiviză de 1/32 din suprafaţa indiviză de 1490 mp. Anterior aceste vânzări, la 3 iulie 2006, D. şi E. încheiaseră cu SC S. SRL Ploieşti contractul ferm de construire nr. 15. Similar, familia L. şi M. a cumpărat la 7 martie 2008 de la vânzătorii AA. şi CC. imobilul teren cu construcţie plus cota indiviză de 1/16 din drumul de acces de 1490 mp la aceeaşi adresă, iar anterior acestei vânzări, la 18 iulie 2006 AA. şi CC. au încheiat cu SC S. SRL Ploieşti contractul ferm nr. 11. În fine, SC R. SRL a cumpărat la 13 noiembrie 2009 de la FF. şi T. imobilul situat în Ploieşti, compus din teren şi construcţie, plus cota indiviză de 1/16 din terenul cu destinaţie de drum de acces în suprafaţă de 1490 mp, după ce, la 21 ianuarie 2006, vânzătorii încheiaseră un contract ferm cu pârâta, cu nr. 6.

Reţinând aceeaşi stare de fapt, instanţa de apel a considerat, confirmând raţionamentul primei instanţe, că deşi între noii proprietari şi pârâtă nu există raporturi contractuale directe, a operat o transmitere a drepturilor contractuale care le reveneau autorilor, deoarece drepturile dobândite de autor profită şi succesorului cu titlu particular.

Înalta Curte a constatat că acest raţionament a presupus însă o greşită aplicare a legii. În sens juridic, privit ca având-cauză - ca terţ care, fără să fi participat la încheierea unui act juridic, suportă efectele acestuia - succesorul cu titlu particular este acea persoană care dobândeşte un drept singular şi care suportă consecinţele actelor anterioare ale autorului său încheiate cu alte persoane, referitoare la acel drept. Din acest punct de vedere dreptul transmis familiilor J. şi K. şi L. şi M. sau SC R. SRL este dreptul de proprietate asupra fiecăruia dintre imobilele vândute, iar cu privire la acest drept singular autorii nu încheiaseră anterior acte juridice opozabile succesorilor.

Chiar dacă foştii proprietari încheiaseră anterior contracte de construire pe imobilele transmise prin vânzare, aceste contracte nu produc efecte faţă de succesori deoarece drepturile rezultate din contractele de construire nu sunt aceleaşi cu dreptul de proprietate transmis prin vânzare, chiar dacă se află într-o conexiune oarecare cu acesta. Aşadar, singura modalitate de transmitere către cumpărători a efectelor contractelor de construire încheiate de autorii lor era cesiunea acestor contracte, efectuată în condiţiile legii, operaţiune care nu s-a încheiat.

În atare condiţii, s-a constatat că reclamanţii menţionaţi nu au un raport contractual de construire cu SC S. SRL Ploieşti şi nici nu se pot prevala de efectele contractelor de construire ale autorilor lor, faţă de care sunt simpli terţi, or, în lumina relativităţii efectelor contractului consfinţită prin art. 973 C. civ., nici SC S. SRL Ploieşti nu este ţinută de răspundere contractuală faţă de aceştia, rezultând aşadar că reclamanţii menţionaţi nu au calitate procesuală activă în litigiul având cauza juridică întemeiată pe executarea contractelor de construire.

Al treilea motiv al recursului vizează interpretarea greşită a actelor analizate, în sensul schimbării înţelesului vădit lămurit al acestora. Recurenta a susţinut că Planul Urbanistic de Detaliu (PUD) a fost iniţiat de SC X. SRL împreună cu reclamantul D. care erau proprietarii terenurilor pe care cartierul Atlas urma a fi construit, dar şi că societatea care a iniţiat PUD-ul nu a lansat oferta publică de construire a ansamblului rezidenţial, aceasta aparţinând numai persoanei fizice arătate. Faptul că o parte a terenurilor proprietatea SC X. SRL a fost vândută pârâtei nu a făcut din aceasta din urmă continuatorul vânzătorului, în ceea ce priveşte obligaţiile asumate prin PUD, singurele obligaţii proprii ale societăţii recurente fiind cele asumate prin contractele ferme încheiate cu beneficiarii săi, iar răspunderea sa trebuie delimitată la efectele acestor contracte. Astfel, potrivit detaliilor oferite la art. 2 al contractelor ferme încheiate SC S. SRL şi-a asumat numai obligaţia de a construi unităţile locative, iar nu de a realiza pentru reclamanţi zonele de agrement, iar aceste obligaţii au fost executate, aşa cum rezultă din procesele-verbale de recepţie a lucrărilor, în care nu s-a consemnat faptul că lucrările sunt incomplet realizate.

Instanţa de apel a apreciat că oferta publică a fost lansată de iniţiatorul proiectului SC X. SRL şi a fost preluată de SC S. SRL care a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului şi că prin lansarea acestei oferte s-a creat o determinare majoră a reclamanţilor de a cumpăra în zonă terenurile pe care ansamblul rezidenţial Atlas urma a fi edificat în condiţiile prezentate în ofertă.

Pentru a răspunde motivului de recurs referitor la interpretarea greşită a actului juridic dedus judecăţii prin schimbarea înţelesului lămurit al acestuia, se impune a identifica pe de-o parte actul juridic supus interpretării, iar pe de altă parte rezultatul dat prin interpretarea acestuia de instanţa de judecată, pentru a stabili dacă raţionamentul aplicat a fost de natură să aducă atingere voinţei părţilor şi efectului clar al convenţiei prefigurat de acestea.

Or, examenul realizat de instanţa de apel nu permite analiza motivului de recurs pe criteriile arătate. Aprecierea globală realizată în apel, referitoare la faptul că SC S. SRL este continuatoare obligaţiilor generate prin PUD ale SC X. SRL fără identificarea actului care să refere o asemenea transmisiune sau a modalităţii în care o asemenea concluzie a fost dedusă, alături de împrejurarea că nu se poate stabili dacă, în apel, instanţa a avut în vedere, pentru angajarea răspunderii pârâtei numai contractele de construire sau şi alte acte exterioare a acestora, că nu a stabilit limitele obligaţiei angajate de SC S. SRL potrivit autorizaţiilor de construire, a anexelor contractelor specificate în acestea, nu permite instanţei de recurs analiza modului în care actele juridice deduse judecăţii au fost analizate şi interpretate.

Înalta Curte a apreciat în contextul dat, că independent de împrejurarea că acţiunea a demarat cu pluralitate de reclamanţi, instanţele de fond aveau datoria a identifica, în cadrul analizei răspunderii civile contractuale, relaţia contractuală particulară a fiecărui reclamant cu pârâta pentru a putea determina limitele răspunderii acesteia.

Din această perspectivă, critica din recurs analizată s-a apreciat a fi fondată deoarece, în lipsa unor determinări concrete, recurenta poate afirma că o apreciere generală asupra actelor juridice aduse de părţi în cauză a avut ca rezultat o interpretare greşită a acestora.

Instanţa de recurs a arătat suplimentar că motivarea deciziei din apel nu corespunde unei analize exhaustive a materialului probator administrat de natură să stabilească situaţia de fapt reţinută de această instanţă la pronunţarea deciziei.

De aceea, pentru toate considerentele arătate în această decizie, recursul pârâtei SC S. SRL a fost admis cu consecinţa casării deciziei atacate.

Trecând la analiza recursului declarat de SC U. SRL, Înalta Curte a reţinut că un prim motiv al acestuia vizează lipsa analizei motivului apelului declarat de această parte referitor la nelegala timbrare a cererii de constatare a nulităţii absolute parţiale a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2011 la BNP Y.

Această critică s-a constatat a fi fondată, întrucât, deşi SC U. SRL a invocat acest motiv de apel, în examinarea acestuia instanţa a omis să prezinte considerentele care au determinat respingerea sa ca nefondat.

Or, lipsa considerentelor instanţei de apel asupra acestei probleme echivalează cu o nemotivare şi are efectul lipsei analizei apelului în aceste limite.

Al doilea motiv al recursului vizează greşita aplicare a legii cu argumentul că această a constat în aprecierea greşită a efectului notării litigiului x/105/2011 în cartea funciară, notare care nu avea natura unei interdicţii de înstrăinare, ci doar uneia referitoare la publicitate.

Acest motiv de recurs s-a constatat că nu este fondat având în vedere că instanţa de apel a dat o semnificaţie corectă efectului notării litigiului în cartea funciară şi nu a apreciat că motivul de nulitate îşi trage greutatea din această împrejurare, ci s-a fondat pe cauza ilicită a contractului.

Astfel, în temeiul tuturor considerentelor arătate, recursurile promovate au fost admise, iar decizia atacată casată cu consecinţa trimiterii cauzei la aceeaşi instanţă pentru rejudecarea apelurilor.

La data de 20 noiembrie 2015, pe rolul Curţii de Apel Ploieşti a fost înregistrată prezenta cauză sub nr. x/105/2011*.

Prin Decizia nr. 48 din 26 ianuarie 2016, Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a admis apelurile declarate de pârâta SC S. SRL şi intervenienta SC U. SRL, în sensul că a dispus obligarea reclamanţilor-intimaţi A., B., C., D., E., N., O., P., Q., F., G., H., I., J. şi K., L., M. şi SC R. SRL la plata sumei de 1.731 RON reprezentând taxa judiciară de timbru aferentă capătului de cerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare din 18 octombrie 2011, în temeiul art. 20 din Legea nr. 146/1997, şi a anulat în parte sentinţa civilă în privinţa reţinerii calităţii de reclamanţi a numiţilor N., O., P. şi Q.

Totodată, a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor SC R. SRL, L., M., J. şi K. şi a respins cererea de chemare în judecată formulată de aceştia, ca fiind introdusă de persoane lipsite de calitate procesuală activă, a respins cererea de intervenţie accesorie formulată de către intervenienta T. în favoarea reclamantei SC R. SRL, ca fiind rămasă fără obiect, a obligat pârâta SC S. SRL, în contradictoriu cu reclamanţii H., I., A., D., E., F. şi G. la amenajarea căii de acces, conform contractelor ferme şi anexelor la contractele ferme încheiate, a obligat pârâta SC S. SRL, în contradictoriu cu reclamanţii B., C., să amenajeze calea de acces şi zona de agrement, conform Contractului ferm din 25 septembrie 2006, pct. 2.4, a menţinut dispoziţiile instanţei de fond privind constatarea nulităţii absolute parţiale a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat la data de 18 octombrie 2011, privind readucerea terenului în patrimoniul pârâtei SC S. SRL, privind respingerea cererii de chemare în garanţie formulată împotriva numitului V., privind obligaţia pârâtei SC S. SRL de a executa obligaţiile în termen de 3 luni de la rămânerea irevocabilă a sentinţei şi dispoziţia privind autorizarea reclamanţilor de a efectua lucrările în numele şi pe cheltuiala pârâtei, respingând în rest cererea de chemare în judecată, ca fiind neîntemeiată.

De asemenea, instanţa de apel a menţinut, în parte, obligaţia de plată a cheltuielilor de judecată, în sensul că a obligat pârâta SC S. SRL la plata către reclamanţii H., I., A., D., E., F., G., B., C. a sumei de 9.530 RON (2.500 RON onorariu avocaţial parţial, 4.500 RON onorariu experţi, 2.530 RON taxa judiciară de timbru) şi a obligat intimaţii-reclamanţi A., B., C., D., E., N., O., P., Q., F., G., H., I., J., K., L., M. şi SC R. SRL la plata către apelanta-pârâtă a sumei de 6.535 RON (2.500 RON onorariu avocaţial parţial în faza apelului, 1.265 RON onorariu avocaţial în faza apelului, 1.270 RON taxa judiciară de timbru şi timbru judiciar în faza recursului, onorariu avocaţial 1.500 RON în faza recursului).

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de apel a reţinut, referitor la apelul declarat de către apelanta SC U. SRL, că prin Decizia nr. 1.914 pronunţată la data de 29 septembrie 2015 de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, s-a statuat că este fondat motivul de recurs referitor la neanalizarea criticilor de apel referitoare la nelegala timbrare a cererii de constatare a nulităţii absolute parţiale a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2011 la BNP Y., precum şi că, faţă de dispoziţiile art. 315 C. proc. civ. şi Decizia nr. 32/2008 pronunţată cu ocazia soluţionării unui recurs în interesul legii de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, obiectul capătului de cerere vizând constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare precizat este evaluabil în bani, iar valoarea acestui obiect este de 28.000 RON, valoare menţionată în contractul mai sus indicat şi necontestată de către părţi.

Ca urmare, în temeiul dispoziţiilor art. 2 alin. (1) lit. e) (dispoziţii legale incidente la data introducerii cererii de chemare în judecată) şi dispoziţiilor art. 20 alin. (5) din Legea nr. 146/1997, instanţa a constatat că se impune admiterea apelului intervenientei SC U. SRL, dispunând obligarea reclamanţilor-intimaţi la plata sumei de 1.731 RON reprezentând taxa judiciară de timbru aferentă capătului de cerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare din 18 octombrie 2011.

În ceea ce priveşte celălalt motiv de apel, vizând efectul notării litigiului x/105/2011 în cartea funciară, în sensul că notarea nu avea natura unei interdicţii de înstrăinare, ci doar una referitoare la publicitate, Curtea a reţinut că prin decizia de casare Înalta Curte a statuat că instanţa de apel a dat o semnificaţia corectă efectului notării în cartea funciară, întrucât şi-a fundamentat soluţia pe cauza ilicită a contractului şi nu a apreciat că notarea litigiului ar determina o interdicţie de înstrăinare.

Faţă de aceste aspecte, cele statuate de către instanţa de fond cu privire la soluţia dată în ceea ce priveşte constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare analizat au intrat în puterea lucrului judecat, astfel că nu mai pot fi discutate, instanţa supremă admiţând recursul apelantei interveniente numai din perspectiva lămuririi caracterului taxabil al cererii având ca obiect constatarea nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare din 18 octombrie 2011 şi a lipsei verificării îndeplinirii obligaţiei de a timbra.

În ceea ce priveşte calitatea procesuală activă a reclamanţilor N., O., P. şi Q., în raport cu cele statuate prin decizia de casare a Înaltei Curţi şi având în vedere dispoziţiile art. 315 C. proc. civ., dar şi dispoziţiile art. 297 alin. (1) raportat la art. 105 alin. (2) C. proc. civ., curtea de apel a anulat în parte sentinţa civilă apelată, în privinţa reţinerii calităţii de reclamanţi a numiţilor N., O., P. şi Q.

În ceea ce priveşte motivul de apel privind greşita respingere a excepţiei lipsei calităţii procesuale active a apelanţilor-reclamanţi, L., M., J., K. şi SC R. SRL, Curtea a reţinut că, prin decizia de casare Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a statuat cu caracter obligatoriu faptul că aceşti reclamanţi nu au încheiat cu pârâta SC S. SRL Ploieşti contracte ferme de construire a unităţilor locative, aceste contracte fiind încheiate cu pârâta numai de către proprietarii anteriori ai imobilelor. De asemenea, a apreciat că raţionamentul instanţei de fond, confirmat de către instanţa de apel, potrivit căruia, a operat o transmitere a drepturilor contractuale care le reveneau autorilor, a fost făcut cu greşita aplicare a legii şi a concluzionat că aceşti reclamanţi nu au calitate procesuală activă în litigiul având cauza juridică întemeiată pe executarea contractelor de construire.

Având în vedere aceste considerente, care sunt obligatorii pentru judecătorul fondului, potrivit art. 315 C. proc. civ., instanţa de apel a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a acestor reclamanţi şi a respins cererea ca fiind formulată de persoane lipsite de calitate procesuală activă.

În ceea ce priveşte cererea de intervenţie accesorie formulată de intimata T., instanţa de apel a reţinut că întrucât această cerere este o simplă apărare, iar cel care intervine are o poziţie subordonată, soluţia cu privire la aceasta depinde de soluţia ce se va pronunţa asupra cererii de chemare în judecată. În cauza pendinte, întrucât cererea formulată de intimata reclamantă SC R. SRL a fost respinsă ca fiind formulată de o persoană lipsită de calitate procesuală activă, Curtea a respins şi cererea de intervenţie accesorie formulată în favoarea reclamantei precizate, că fiind rămasă fără obiect.

În ceea ce priveşte motivul de apel referitor la întinderea răspunderii civile contractuale a apelantei pârâte SC S. SRL faţă de reclamanţii H., I., A., D., E., F., G., B., C., Curtea a reţinut următoarele aspecte:

Numitul D. şi SC X. SRL, în calitate de proprietari ai terenurilor în suprafaţă totală de 15.054 mp (11.840 mp SC X. SRL şi 3.214 mp D.), au obţinut certificatele de urbanism din 30 iulie 2004, în vederea construirii unui ansamblu rezidenţial, branşamente utilităţi, împrejmuiri, accese, reţele edilitare comune, amenajări exterioare, finisaje exterioare, sediu societate, întocmindu-se în acest sens planul urbanistic de detaliu, aprobat prin Hotărârea Consiliului Local Ploieşti din 30 septembrie 2004. La pct. 4.2 din acest plan urbanistic de detaliu se face menţiune despre lucrările propuse spre realizare, indicându-se o construcţie birouri S+P+E, 14 construcţii locuinţe S+P+E+M, anexe (garaj magazie), parter + amenajări exterioare (terase, piscină), circulaţii comune; teren tenis, baschet, spaţii verzi.

Prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea de autentificare la data de 22 decembrie 2005, SC X. SRL reprezentată de către asociatul unic V. în calitate de vânzător şi apelanta pârâtă SC S. SRL în calitate de cumpărător, reprezentată de către asociat unic DD., s-a transferat dreptul de proprietate asupra mai multor imobile terenuri, printre care şi cele pe care s-a construit ansamblul rezidenţial situat în Ploieşti, jud. Prahova.

În continuare, instanţa de apel a analizat, detaliat, modalitatea în care reclamanţii au achiziţionat unităţile locative în cadrul ansamblului rezidenţial menţionat, în baza unor contracte ferme încheiate cu pârâta, în cadrul cărora s-a menţionat faptul că unitatea locativă contractată este compusă din teren acces - în indiviziune cu ceilalţi proprietari riverani; teren curte - în proprietate exclusivă; casă de locuit - construită în conformitate cu planurile funcţionale definitive ale locuinţei avizate favorabil conform procesului-verbal de recepţie încheiat cu SC GG. SRL, firma care a realizat proiectul; branşamentele de utilităţi (apă canal, gaze, energie electrică) în conformitate cu necesarul stabilit de proiectantul de specialitate; amenajările exterioare (nivelare teren, alei acces, instalaţie iluminat exterior, trotuare de protecţie, împrejmuiri); piscina conform ofertei făcută publică; urmând ca lucrările de construcţii să se realizeze în conformitate cu prevederile cuprinse în Anexa 2, anexa care face parte integrantă din acele contracte.

În plus, faţă de celelalte contracte, în contractul ferm încheiat la data de 22 septembrie 2006 se menţionează la pct. 2.4 că lucrările exterioare unităţii locative (accese, terenuri de tenis, baschet, joacă pentru copii) vor fi realizate de constructor în conformitate cu oferta publică în baza proiectelor şi autorizaţiilor obţinute anterior.

S-a mai reţinut că prin Contractul ferm din 7 decembrie 2008, încheiat de către apelanta pârâtă în calitate de constructor şi reclamantul D. în calitate de beneficiar, s-a stabilit predarea spre administrarea temporară, până la construirea Asociaţiei de Proprietari, a reţelelor de apă şi canalizare din zona rezidenţială ATLAS. S-a menţionat că reţelele şi branşamentele au fost construite pe cheltuiala pârâtei SC S. SRL şi au fost administrate în faza de construire de aceeaşi firmă. S-a mai menţionat că până la constituirea Asociaţiei de Proprietari, sarcina monitorizării zilnice a reţelei de apă şi canalizare, precum şi a consumului de apă menajeră pentru uzul locuitorilor zonei se transferă începând cu data de 7 decembrie 2008 reclamantului D.

Instanţa de apel a mai reţinut că terenul în suprafaţă de 1387 mp, aflat în mijlocul zonei rezidenţiale a fost iniţial proprietatea exclusivă a SC X. SRL, fiind vândut ulterior către SC S. SRL prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 22 decembrie 2005 la BNP Y., care l-a rândul ei l-a vândut apelantei interveniente SC U. SRL prin Contractul de vânzare-cumpărare autentificat la data de 18 octombrie 2001 la BNP Y.

În privinţa acestui teren, s-a statuat cu putere de lucru judecat că vânzarea către apelanta intervenientă este lovită de nulitate absolută pentru cauză ilicită, cu consecinţa readucerii terenului în patrimoniul apelantei pârâte, astfel cum rezultă din Sentinţa civilă nr. 1.662 din 14 mai 2014, devenită irevocabilă sub acest aspect, potrivit Deciziei nr. 1.914 din 29 septembrie 2015 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

De asemenea, instanţa de apel a mai reţinut că, potrivit adresei înaintate de Primăria Municipiului Ploieşti intimaţilor reclamanţi, nu se poate trece la următoarea etapă în procesul de avizare şi aprobare a documentaţiei tehnice de urbanism: Plan urbanistic zonal - schimbare destinaţie din zona reţele, în zona mixtă locuinţe şi dotări complementare + instituţii şi servicii, stabilire indicatori urbanistici, modificare PUD 362/2004 aprobat prin H.C.L. nr. x/2004, având în vedere existenţa prezentului litigiu, precum şi că, în conformitate cu O.U.G. nr. 114 din 17 octombrie 2007 pentru modificarea şi completarea O.U.G nr. 195/2002, "schimbarea destinaţiei terenurilor amenajate ca spaţii verzi, şi/sau prevăzute ca atare în documentaţiile de urbanism, reducerea suprafeţelor acestora ori strămutarea lor, este interzisă, indiferent de regimul juridic al acestora. Iar actele administrative sau juridice emise ori încheiate cu nerespectarea prevederilor alin. (1) sunt lovite de nulitate absolută", considerente pentru care instanţa de apel a apreciat că nu se impune obligarea apelantei pârâte de a nu schimba destinaţia suprafeţei de teren de 1387 mp.

Cât priveşte valoarea juridică a ofertei lansate, s-a reţinut că aceasta nu îndeplineşte condiţiile generale ale ofertei de a contracta, întrucât nu se menţionează în concret cine este persoana juridică care şi-a exprimat consimţământul în vederea construirii, nu este precisă şi completă, şi nici nu este neechivocă, în realitate aceasta fiind o reclamă, care nu produce efectele juridice prevăzute de art. 35, 36 şi 38 C. com. (aplicabil prezentei cauze, potrivit principiului tempus regit actum).

Mai mult, această "ofertă" a fost adresată unei categorii nedeterminate de oameni, preţul nefiind menţionat, iar pentru detalii şi comenzi, doritorii erau îndrumaţi să se adreseze către GG. SRL, fiind indicată şi o adresă de site, nefiind menţionată nici SC S. SRL şi nici SC X. SRL. Astfel, Curtea a reţinut că în cauză, dacă s-ar pune problema unei răspunderi, aceasta nu poate fi decât pentru o reclamă înşelătoare, însă răspunderea care s-ar putea antrena nu poate fi decât o răspundere delictuală, nicidecum contractuală.

Curtea a mai apreciat că nu poate face analiza unei astfel de răspunderi, în caz contrar încălcând principiul disponibilităţii, că nu poate face analiza aplicabilităţii dispoziţiilor Legii nr. 363/2007, dată fiind soluţia de respingere a cererii de intervenţie accesorie ca fiind rămasă fără obiect, precum şi că, chiar şi în cazul în care s-ar admite faptul că în realitate acea manifestare de voinţă ar produce efectele juridice ale unei oferte de a contracta şi că ar exprima voinţa reală a părţilor, nu se poate face abstracţie de faptul că, dacă s-ar aprecia că oferta a fost lansată de către SC X. SRL, nerespectarea ofertei ar fi imputabilă acestei societăţi, iar nu pârâtei S. SRL.

Instanţa de apel a apreciat, în ceea ce priveşte susţinerea potrivit căreia apelanta intimată este continuatoarea obligaţilor generate prin PUD ale SC X. SRL şi că aceasta a fost voinţa reală a părţilor, că aceasta este nefondată, întrucât planul urbanistic de detaliu şi certificatele de urbanism nu ţin loc. de autorizaţie de construire şi nu conferă dreptul de a executa lucrări de construire şi desfiinţare, planul precizat fiind documentaţia ce stă la baza obţinerii autorizaţiei de construire, însă nu se identifică cu aceasta. Totodată, din Contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 22 decembrie 2005, încheiat între SC X. SRL şi S. SRL nu rezultă că a avut loc. o preluare a obligaţiilor de către SC S. SRL în raport cu SC X. SRL.

Curtea a mai reţinut că reclamanţii nu au dovedit că voinţa reală a părţilor, în cazul contractelor ferme încheiate cu apelanta pârâtă, a fost aceea de a construi ansamblul rezidenţial conform "ofertei", situaţie ce este diferită în cazul raporturilor juridice încheiate de aceasta cu reclamanţii B. şi C., întrucât în Contractul ferm încheiat la data de 22 septembrie 2006 se menţionează la pct. 2.4 că lucrările exterioare unităţii locative (accese, terenuri de tenis, baschet, joacă pentru copii) vor fi realizate de constructor în conformitate cu oferta publică în baza proiectelor şi autorizaţiilor obţinute ulterior.

Instanţa de apel a apreciat că, la momentul încheierii Contractului ferm din 25 septembrie 2006, pentru amenajările la care se face referire, (accese, terenuri de tenis, baschet, joacă pentru copii) nu exista autorizaţie de construcţie şi nici proiect de execuţie, astfel că această obligaţie era afectată de modalitatea condiţiei suspensive a întocmirii ulterioare a unui proiect de execuţie şi a obţinerii autorizaţiilor de construire.

Totodată, potrivit anexei 1 la Contractul ferm din 25 septembrie 2006, dosar fond, preţul unităţii locative a fost negociat şi acceptat de către părţi numai "pentru unitatea locativă care va fi construită conform planurilor şi faţadelor vizate spre neschimbare de către beneficiar, constructor şi arhitect (SC GG. SRL) pe lotul 6 numerotat în planul avizat de către Consiliul Local Ploieşti, astfel că pentru amenajările solicitate trebuie negociate calitatea execuţiei şi a preţului, conform clauzelor contractuale.

Ca urmare, voinţa părţilor exprimată în contractul ferm a fost aceea că apelanta intimată s-a obligat, sub condiţia suspensivă a întocmirii proiectelor şi a obţinerii autorizaţiilor ulterioare, să efectueze lucrările exterioare unităţii locative - accese, terenuri de tenis, baschet, joacă pentru copii conform "ofertei", urmând a se proceda la o negociere a calităţii execuţiei lucrărilor şi a preţului, între ea şi intimaţii reclamanţi B. şi C.

În ceea ce priveşte celelalte obligaţii asumate de către apelanta intimată în contractele ferme, Curtea a constatat că, în ceea ce priveşte transmiterea branşamentului, instanţa de fond a reţinut cu putere de lucru judecat că toată reţeaua de apă şi canalizare a fost predată către reclamantul D. în baza Contractului din 7 decembrie 2008, până la constituirea asociaţiei de proprietari, iar în prezent conform noilor dispoziţii ale legii civile se instituie o coproprietate forţată asupra instalaţilor de apă şi canalizare conform art. 649 C. civ., astfel că Curtea nu va mai analiza acest aspect.

În ceea ce priveşte căile de acces, instanţa de apel a constatat că, în conformitate cu prevederile art. 2.2 din contractele ferme încheiate, toate unităţile locative contractate de către intimaţii reclamanţi, sunt compuse printre altele din "amenajări exterioare (nivelare teren, alei acces, instalaţie iluminat exterior, trotuare de protecţie, împrejmuiri). Având în vedere dispoziţiile contractuale, dispoziţiile art. 969 din vechiul C. civ., dar şi faptul că pârâta, prin concluziile scrise, a recunoscut implicit că în ceea ce priveşte construirea trotuarelor şi aleile de acces nu a respectat întocmai dispoziţiile contractuale, Curtea a apreciat că apelanta intimată nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale din această perspectivă.

Împotriva deciziei instanţei de apel a declarat recurs pârâta SC S. SRL.

Prin Decizia nr. 1.800 din 2 noiembrie 2016, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, a admis recursul, a casat Decizia nr. 48/2016 şi a trimis cauza spre rejudecare la instanţa de apel.

Pentru a hotărî astfel, Înalta Curte a reţinut, în esenţă, că susţinerile recurentei au vizat nerespectarea, în rejudecare, a hotărârii instanţei de recurs, astfel încât, sub acest aspect, recursul s-a analizat din perspectiva art. 315 alin. (1) C. proc. civ.

Înalta Curte a reţinut că dezlegările date de instanţa supremă prin Decizia nr. 1.914/2015, în ciclul procesual anterior, erau obligatorii în ciclul procesual subsecvent, însă, în rejudecare, analiza Curţii de Apel nu s-a raportat la aceste îndrumări, iar problemele de drept rezolvate prin decizia instanţei de casare nu au fost repuse în discuţie, spre a fi soluţionate în mod corect şi legal, nesocotind aşadar dezlegarea instanţei de recurs.

Potrivit îndrumărilor date prin decizia de casare pronunţată în cauză, instanţa de apel avea îndatorirea să lămurească dacă pârâta SC S. SRL poate fi obligată să execute cu titlu de obligaţie contractuală asumată cele avansate de SC X. SRL prin oferta publică, iar Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin decizia de casare, i-a pus în vedere instanţei de apel să distingă între oferta publică şi efectele ei, iar, pe de altă parte, între contractele ferme încheiate cu pârâta-recurentă.

Astfel, instanţa de apel trebuia să dea dezlegarea corectă şi în limita prevederilor art. 969 - 970 C. civ., prin interpretarea contractelor dintre părţi, iar nu strict în lumina ofertei publice lansate de SC X. SRL, cum greşit a procedat instanţa de apel în rejudecare.

Pe rolul Curţii de Apel Ploieşti, în rejudecare, cauza a fost înregistrată sub nr. x/105/2011.

Prin Decizia nr. 528 din 3 iulie 2017, Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a admis apelurile formulate de pârâta SC S. SRL, intervenienta SC U. SRL, împotriva sentinţei primei instanţe, în contradictoriu cu intimaţii-reclamanţii A., B., C., D., E., N., O., P., Q., F., G., H., I., J. şi K., L., M. şi SC R. SRL, cu intimata-intervenientă T. şi intimatul-chemat în garanţie V.

S-a dispus obligarea intimaţilor reclamanţi A., B., C., D., E., F., G., H., I., J., K., L., M. şi SC R. SRL la plata sumei de 1.731 RON, reprezentând taxă judiciară de timbru aferentă capătului de cerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare din 18 octombrie 2011 şi s-a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că s-a înlăturat menţiunea reţinerii calităţii de reclamanţi a numiţilor N., O., P. şi Q.; s-a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamanţilor SC R. SRL, L., M., J. şi K., invocată de pârâta SC S. SRL şi s-a respins acţiunea introductivă formulată de aceştia, în contradictoriu cu pârâta precizată, ca fiind introdusă de către persoane lipsite de calitate procesuală activă; s-a respins cererea de intervenţie accesorie, formulată de către intervenienta T., ca fiind rămasă fără obiect; s-a respins acţiunea introductivă formulată de reclamanţii A., D., E., F., G., H. şi I., în contradictoriu cu pârâta SC S. SRL, ca neîntemeiată.

S-au menţinut restul dispoziţiilor sentinţei apelate, privind constatarea nulităţii absolute parţiale a Contractului de vânzare-cumpărare, autentificat la data de 18 octombrie 2011, de către BNP Y. - în ce priveşte suprafaţa de teren de 1387 mp, nr. cadastral provizoriu x -, readucerea terenului menţionat în patrimoniul pârâtei SC S. SRL şi interdicţia de schimbare a destinaţiei acestuia, obligarea pârâtei SC S. SRL, în contradictoriu cu reclamanţii B. şi C., să amenajeze calea de acces şi zona de agrement, conform Contractului ferm din 25 septembrie 2006 încheiat de către părţi, în termen de 3 luni de la rămânerea irevocabilă a sentinţei, cu autorizarea reclamanţilor, în caz contrar, să efectueze lucrările în numele şi pe cheltuiala pârâtei, precum şi respingerea restului acţiunii şi a cererii de chemare în garanţie a numitului V.

S-au respins cererile intimatului chemat în garanţie V. şi a apelantelor de obligare a intimaţilor-reclamanţi la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.

În motivarea acestei soluţii, instanţa de apel a reţinut, referitor la apelul declarat de intervenienta SC U. SRL, că prin raportare la considerentele primei decizii de casare referitoare la faptul că instanţa supremă a validat cauza ilicită a contractului de vânzare-cumpărare a suprafeţei de teren de 1387 mp, autentificat la data de 18 octombrie 2011 de BNP Y., apreciind implicit că soluţia anulării sale de către instanţa de apel este corectă, aşadar această chestiune a intrat în puterea lucrului judecat, astfel că dezlegarea dată este obligatorie pentru instanţa de rejudecare, potrivit dispoziţiilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ.

Pe cale de consecinţă, acest motiv de apel invocat de intervenienta SC U. SRL nu a putut fi primit.

Referitor la cel de-al doilea motiv de apel, vizând lipsa calităţii procesuale active a numiţilor N., O., P. şi Q., Curtea a apreciat, potrivit celor statuate prin prisma deciziei de casare conform căreia numiţii N., O., P. şi Q. nu pot avea calitate procesuală activă în cauză, ei nefigurând în cererea introductivă şi neformulând cereri de intervenţie principală în cauză, astfel că, faţă de dispoziţiile art. 315 C. proc. civ., s-a apreciat că motivul de apel analizat este fondat, motiv pentru care urmează a fi admis, în sensul înlăturării reţinerii calităţii de reclamanţi a sus-numiţilor.

Cât priveşte ultimul motiv de apel - referitor la nelegala timbrare a cererii de constatare a nulităţii absolute parţiale a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2011 la BNP Y., Curtea a apreciat că acesta este fondat, întrucât, aşa cum a statuat instanţa supremă în decizia anterior amintită, instanţa de apel a omis să prezinte considerentele care au determinat respingerea sa, ca nefondat.

Având în vedere dispoziţiile art. 315 C. proc. civ. şi Decizia nr. 32/2008 pronunţată cu ocazia soluţionării unui recurs în interesul legii de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, potrivit căreia sunt evaluabile în bani litigiile civile şi comerciale având ca obiect constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept patrimonial, constatarea nulităţii, anularea, rezoluţiunea, rezilierea unor acte juridice privind drepturi patrimoniale, indiferent dacă este formulat petitul accesoriu privind restabilirea situaţiei anterioare, precum şi dispoziţiile art. 2 alin. (11) - potrivit cărora dispoziţiile alin. (1) referitoare la taxarea cererilor evaluabile în bani, se aplică în mod corespunzător şi cererilor privind declararea nulităţii, anularea, rezoluţiunea sau rezilierea unui act juridic patrimonial -, Curtea a apreciat că obiectul capătului de cerere vizând constatarea nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea din 18 octombrie 2011 de către BNP Y., este evaluabil în bani, iar valoarea acestui obiect este de 28.000 RON - valoare menţionată în contractul mai sus indicat şi necontestată de către părţi, pentru care valoarea taxei judiciare de timbru legal datorată este de 1.731 RON, conform dispoziţiilor art. 2 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 146/1997, în vigoare la data introducerii cererii de chemare în judecată.

În consecinţă, faţă de considerentele de mai sus şi în temeiul dispoziţiilor art. 20 alin. (5) din Legea nr. 146/1997, Curtea a admis acest motiv de apel, cu consecinţa obligării reclamanţilor-intimaţi la plata sumei de 1.731 RON reprezentând taxa judiciară de timbru aferentă capătului de cerere având ca obiect constatarea nulităţii absolute a Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2011 de BNP Y.

Referitor la apelul declarat de pârâta SC S. SRL, instanţa de apel a reţinut următoarele:

În ceea ce priveşte critica referitoare la corecta calificare juridică a căii de atac ce poate fi exercitată împotriva sentinţei instanţei de fond, pârâta apreciind că aceasta ar fi recursul, iar nu apelul, s-a reţinut că este neîntemeiată având în vedere evoluţia procesuală a cauzei (şi, în special, faţă de existenţa a două decizii pronunţate în recurs de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă), instanţa fondului identificând corect calea de atac cu care poate fi atacată sentinţa pronunţată, ca fiind apelul.

O altă critică a pârâtei a constituit-o lipsa calităţii procesuale active/respectiv necitarea numiţilor N., O., P. şi Q.

Faţă de considerentele exprimate anterior, cu ocazia analizării motivului de apel similar formulat de intervenienta SC U. SRL, s-a Curtea reţinut că motivul de apel este fondat, urmându-se a se înlătura din sentinţă reţinerea calităţii de reclamanţi a sus-numiţilor.

O altă critică a pârâtei a vizat lipsa calităţii procesuale active a reclamanţilor L., M., J., K. şi SC R. SRL, pârâta susţinând, în esenţă, că nu a avut cu aceştia nicio relaţie contractuală, astfel că instanţa fondului a respins în mod eronat excepţia lipsei calităţii lor procesuale active.

În legătură cu acest aspect, s-a constatat că în cadrul primei decizii de casare s-a statuat faptul că reclamanţii menţionaţi nu au calitate procesuală în litigiul având cauza juridică întemeiată pe executarea contractelor de construire şi raportat la aceste considerente, motivul de apel analizat este fondat, impunându-se admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale active a acestor reclamanţi, cu consecinţa respingerii cererii formulată de către ei, ca fiind formulată de persoane lipsite de calitate procesuală activă.

Totodată, instanţa a considerat că soluţia de respingere a cererii formulată de către SC R. SRL, pentru lipsa calităţii procesuale active a acesteia, produce efecte directe şi în ceea ce priveşte cererea de intervenţie accesorie formulată în interesul acesteia de către numita T., ce urmează a fi respinsă ca fiind rămasă fără obiect.

În ceea ce priveşte criticile referitoare la întinderea răspunderii civile contractuale a apelantei pârâte SC S. SRL faţă de reclamanţi, s-a reţinut, prin raportare la considerentele primei decizii de casare şi succesiunea contractelor de vânzare-cumpărare încheiate, că pentru a se stabili existenţa obligaţiei contractuale a pârâtei - de a executa lucrările constând în amenajarea căii de acces şi zonei de agrement, trebuie verificate clauzele contractelor ferme încheiate de reclamanţi cu pârâta SC S. SRL.

În acest sens, s-a reţinut că fiecare dintre contractele ferme încheiate de către reclamanţi cu apelanta pârâtă, au ca obiect contractarea/finalizarea/construirea unei unităţi locative, identificată în Planul de Situaţie al PUD-ului aprobat.

Astfel, în contractele precizate se menţionează expres faptul că unitatea locativă "are amplasarea pe lotul ... identificat în Planul de Situaţie din PUG-ul aprobat transcris în oferta făcută publică".

De asemenea, în fiecare dintre aceste contracte se precizează că unitatea locativă contractată este compusă din teren acces - în indiviziune cu ceilalţi proprietari riverani; teren curte - în proprietate exclusivă; casă de locuit - construită în conformitate cu planurile funcţionale definitive ale locuinţei avizate favorabil conform procesului-verbal de recepţie încheiat cu SC GG. SRL, firma care a realizat proiectul; branşamentele de utilităţi (apă canal, gaze, energie electrică) în conformitate cu necesarul stabilit de proiectantul de specialitate; amenajările exterioare (nivelare teren, alei acces, instalaţie iluminat exterior, trotuare de protecţie, împrejmuiri); piscina (după caz); urmând ca lucrările de construcţii să se realizeze în conformitate cu prevederile cuprinse în Anexa 2, anexa care face parte integrantă din acele contracte.

În plus, faţă de celelalte contracte, în contractul ferm încheiat la data de 22 septembrie 2006 se menţionează la punctul 2.4 că "lucrările exterioare unităţii locative (accese, terenuri de tenis, baschet, joacă pentru copii) vor fi realizate de constructor în conformitate cu oferta publică în baza proiectelor şi autorizaţiilor obţinute anterior".

Examinând clauzele contractelor ferme încheiate de reclamanţii A., H., I., D., E., F. şi G. cu pârâta, precum şi ale anexelor la acestea, s-a constatat că în cadrul acestora nu se face referire expresă la obligaţia pârâtei de a edifica lucrările solicitate de către reclamanţi în cadrul prezentei acţiuni, în acelaşi sens fiind şi concluziile experţilor desemnaţi în cauză.

În plus, din analiza contractelor ferme şi anexelor la acestea, (în special anexa nr. 1 la contracte), s-a reţinut că fiecare dintre reclamanţii precizaţi a negociat şi achitat preţul doar pentru unităţile locative achiziţionate, aspect constatat şi de către experţi.

Spre deosebire de situaţia reclamanţilor amintiţi anterior, în Contractul ferm încheiat la data de 22 septembrie 2006 de B. şi C. cu pârâta SC S. SRL se menţionează la art. 2 Obiectul contractului, pct. 2.4, că "lucrările exterioare unităţii locative (accese, terenuri de tenis, baschet, joacă pentru copii) vor fi realizate de constructor în conformitate cu oferta publică în baza proiectelor şi autorizaţiilor obţinute anterior".

Curtea a mai reţinut că, în acest context, trebuie analizată şi existenţa şi valoarea juridică a "ofertei publice", la care se face referire în contractele ferme, dar şi în lucrările experţilor tehnici depuse la dosar.

Cât priveşte existenţa "ofertei publice", s-a constatat mai întâi că la dosar s-au depus înscrisuri care atestă existenţa acesteia, înscrisuri în care se face referire la Planul Urbanistic de Detaliu, mai sus menţionat, şi la beneficiile celor ce achiziţionează locuinţe în cadrul zonei rezidenţiale Atlas, printre care "terenuri de tenis şi de baschet" şi "drumurile de acces", oferta fiind adresată unei categorii nedeterminate de persoane, preţul nefiind menţionat, iar pentru detalii şi comenzi, doritorii erau îndrumaţi să se adreseze către GG. SRL, societatea care a realizat proiectul, fiind indicată şi o adresă de site.

Totodată, s-a reţinut că în cadrul acestei "oferte publice" nu se menţionează numele pârâtei SC S. SRL, ci doar cel al SC X. SRL - în calitate de proprietar al terenului destinat drumului de acces.

Însă, cel mai important aspect, este acela că însăşi pârâta - ca parte contractantă - a făcut referire expresă la această ofertă publică în cadrul fiecărui contract ferm, respectiv la art. 2.1, prin aceea că unitatea locativă aleasă de fiecare dintre reclamanţi este "identificată în Planul de situaţie din PUG-ul aprobat transcris în oferta făcută publică", iar, în plus, în cadrul Contractului ferm nr. x/2006 se face referire la faptul că (art. 2.4) "lucrările exterioare vor fi realizate de constructor în conformitate cu oferta făcută publică.".

Aşadar, sub acest aspect, nu au putut fi primite susţinerile pârâtei prin care se neagă orice existenţă sau implicare a sa în oferta publică, respectiv prin care se impută instanţei de fond că a făcut trimitere la o "ofertă publică" ce nu există, de vreme ce, prin propria manifestare de voinţă, a făcut referire expressis verbis în cadrul clauzelor contractuale tocmai la aceasta.

În ceea ce priveşte valoarea juridică a acestei "oferte publice", instanţa a constatat că aceasta nu este precisă şi completă, în condiţiile în care în cadrul ei nu se menţionează în concret şi neechivoc persoana juridică care şi-a exprimat consimţământul în vederea construirii unităţilor locative şi condiţiile în care aceasta urmează a avea loc, aşadar, s-a apreciat că "oferta publică" nu este aptă, per se, să angajeze răspunderea pârâtei în sensul solicitat de reclamanţi, fără existenţa unei clauze contractuale concrete inserată în contractele ferme încheiate cu aceştia, ci se poate circumscrie, teoretic, fie în sfera unui viciu de consimţământ, fie în cea a răspunderii civile delictuale.

Însă, raportat la obiectul şi temeiul juridic al cererii introductive - care vizează, în esenţă, răspunderea contractuală a pârâtei SC S. SRL, precum şi la imperativul respectării principiului disponibilităţii în procesul civil, instanţa a apreciat că aspectele ultim precizate nu pot fi avute în vedere.

Tot astfel, s-a apreciat că nu pot fi avute în vedere susţinerile intervenientei T. vizând aplicabilitatea dispoziţiilor Legii nr. 363/2007, în condiţiile în care cererea ei de intervenţie accesorie, aşa cum s-a precizat deja, urmează a fi respinsă, ca fiind rămasă fără obiect, iar aceste dispoziţii legale au fost invocate prin intermediul concluziilor scrise, depuse după finalizarea dezbaterilor.

Revenind la relaţiile contractuale dintre pârâta şi reclamanţii A., H., I., D., E., F. şi G., instanţa a concluzionat că în cadrul contractelor lor nu se face vreo referire concretă la obligaţia pârâtei de a edifica drumul de acces şi zona de agrement, astfel că simpla trimitere la oferta publică, efectuată cu prilejul identificării unităţii locative (art. 2.1 din contracte) nu este suficientă pentru a angaja răspunderea contractuală a SC S. SRL, în sensul solicitat de aceşti reclamanţi.

În ce priveşte calea de acces, instanţa a reţinut că din interpretarea clauzelor tuturor contractelor ferme şi anexelor nr. 2 la acestea, rezultă cu evidenţă că în cadrul acestora se face referire la două categorii de căi de acces, respectiv cele interioare unităţii locative şi cele exterioare acestora.

Astfel, în contractele tuturor reclamanţilor, la obiectul contractului - pct. 2.2, se prevede că unitatea locativă este compusă, printre altele, din "amenajări exterioare (nivelare teren, alei acces, trotuare de protecţie, împrejmuiri".

În cadrul anexei 2 la contracte sunt detaliate lucrările ce constituie obiectul contractului, care se circumscriu elementelor unităţii locative, printre care se numără şi "trotuar de protecţie - lăţimea trotuarului în jurul casei: 50 cm", precum şi "alei de acces - utilizare: limitate la nevoile de acces către garaj şi către uşa de intrare în locuinţă".

Or, din această descriere, rezultă fără echivoc că "amenajările exterioare" analizate sunt, în fapt, amenajări exterioare locuinţei, dar efectuate şi amplasate în interiorul unităţii locative, concluzie dedusă din împrejurarea că, potrivit voinţei exprese a părţilor contractante, aleile asigură accesul de la poartă la garaj sau uşa locuinţei şi trotuarele de protecţie înconjoară locuinţa, nefiind vorba de alei de acces/trotuare în exteriorul unităţii locative, amplasate pe drumul de acces aflat în indiviziunea reclamanţilor.

Pentru toate aceste considerente, instanţa a apreciat că cererea reclamanţilor A., H., I., D., E., F. şi G. de obligare a pârâtei să execute, în temeiul contractelor ferme încheiate cu pârâta, lucrările de amenajare a căii de acces şi a zonei de agrement este neîntemeiată, concluzie care se impune, implicit, şi în ceea ce priveşte solicitarea de a-i autoriza pe ei, în cazul neconformării pârâtei, să execute aceste lucrări pe cheltuiala pârâtei, motiv pentru care criticile pârâtei privind acest aspect apar ca fiind întemeiate.

În ceea ce priveşte situaţia reclamanţilor B. şi C., instanţa a apreciat că este diferită, în condiţiile în care, în cadrul Contractului ferm nr. x/2006 încheiat cu pârâta SC S. SRL, se menţionează expres la art. 2 "Obiectul contractului", pct. 2.4, că "lucrările exterioare unităţii locative (accese, terenuri de tenis, baschet, joacă pentru copii) vor fi realizate de constructor în conformitate cu oferta publică în baza proiectelor şi autorizaţiilor obţinute anterior".

S-a constatat că în cadrul acestei clauze contractuale nu se menţionează cine va întocmi proiectele şi va obţine autorizaţiile pentru aceste lucrări şi cine va suporta contravaloarea lor, însă, s-a apreciat, având în vedere voinţa reală a părţilor, legislaţia în vigoare şi anumite concluzii exprimate anterior, că această omisiune nu atrage în vreun fel nevalabilitatea clauzei contractuale, ea fiind logică şi explicabilă, întrucât este evident, faţă de dispoziţiile art. 7 din Legea nr. 50/1991, că singura care putea obţine autorizaţiile necesare pentru edificarea acestor lucrări era proprietarul terenului, deci pârâta SC S. SRL, iar nu reclamanţii.

Pe cale de consecinţă, instanţa de apel a apreciat că soluţia primei instanţe dată primelor două capete de cerere (obligarea pârâtei la efectuarea lucrărilor/autorizarea efectuării lor în contul acesteia), în ceea ce-i priveşte pe reclamanţii B. şi C., este legală şi temeinică.

Totodată, instanţa de apel a subliniat, în vederea respectării dispoziţiei instanţei supreme, dată prin Decizia nr. 1.914/2015, că în cauză nu a fost dovedit faptul că SC S. SRL este continuatoarea obligaţiilor generate prin PUD ale SC X. SRL, neexistând vreun contract sau alt act juridic în acest sens. În plus, din Contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 22 decembrie 2005, încheiat între SC X. SRL şi S. SRL nu rezultă că a avut loc. o preluare a obligaţiilor primei societăţi de către pârâtă.

Însă, instanţa de apel a apreciat că prin trimiterea expresă făcută de pârâtă, în cadrul clauzelor privind obiectul contractului, la planul de urbanism şi la oferta făcută publică în care acesta a fost transcris, SC S. SRL şi-a asumat o obligaţie proprie faţă de reclamanţi, independentă de iniţiatorul planului/ofertei.

S-a mai reţinut că în dezvoltarea criticilor de apel pârâta a făcut referire şi la inexistenţa, în contractele încheiate cu reclamanţii, a obligaţiei sale de a edifica lucrările solicitate de către aceştia şi a ofertei publice - aspecte ce au fost deja analizate anterior.

Tot astfel, pârâta a invocat şi aspectul că instanţa fondului nu a făcut nicio trimitere concretă la expertizele de specialitate efectuate în cauză, însă Curtea, în analiza cererii de angajare a răspunderii contractuale a pârâtei, s-a raportat şi la aceste probe.

În ce priveşte critica vizând timbrajul cererii introductive, s-a reţinut că aceasta a fost tranşată în mod definitiv de către instanţa supremă în cadrul Deciziei nr. 1.914/2015, în sensul că aceasta este nefondată, soluţie ce se impune cu autoritate de lucru judecat.

În ceea ce priveşte cererea formulată de către intimatul chemat în garanţie privind plata cheltuielilor de judecată, instanţa a apreciat că aceasta este neîntemeiată, în condiţiile în care, în prezentul apel, intimaţii reclamanţi nu au căzut în pretenţii în raport cu intimatul chemat în garanţie.

Referitor la solicitarea apelantelor SC U. SRL şi SC S. SRL de acordare a cheltuielilor de judecată - constând în contravaloarea onorariului de apărător avansat în prezentul apel şi în fazele procesuale anterioare, s-a constatat că dovada acestora a fost făcută exclusiv prin chitanţe depuse la dosar, chitanţe neînsoţite de facturi fiscale sau de contractele de asistenţă juridică încheiate de către apelante cu apărătorii săi. Or, în condiţiile nedepunerii la dosar a contractelor de asistenţă juridică încheiate de către apelante şi a facturilor fiscale în care să se menţioneze expres numărul acestor contracte, cererea apelantelor, de obligare a intimaţilor-reclamanţi la plata cheltuielilor de judecată avansate în cauză, reprezentând onorariu avocaţial, cererea a fost respinsă.

Împotriva Deciziei nr. 528 din 3 iulie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a declarat recurs pârâta SC S. SRL Ploieşti.

În dezvoltarea motivelor de nelegalitate invocate, întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ., recurenta a susţinut că, potrivit îndrumărilor date de Înalta Curte prin Decizia nr. 1.800 din 2 noiembrie 2016, instanţa de apel ar fi trebuit să lămurească dacă pârâta SC S. SRL poate fi obligată să execute cu titlu de obligaţie contractuală concret asumată cele avansate de SC X. SRL prin aşa-zisa "ofertă publică" şi care sunt probele care demonstrează acest fapt, să distingă între aşa-zisa "ofertă publică" şi efectele ei şi conţinutul contractelor ferme încheiate între reclamanţi şi SC S. SRL, dezlegare ce trebuia dată în limita prevederilor art. 969 - 970 C. civ.

Nesocotind recomandările Înaltei Curţi, apreciază recurenta că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre lipsită de consideraţii pertinente, motivată pe prezumţii şi care, în final, au dus la o soluţie lipsită de temei legal şi dată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor legale.

A mai arătat recurenta că hotărârea cuprinde motive contradictorii între considerente şi dispozitiv, în sensul că în considerente se motivează la dosar următoarele: "Curtea apreciază că voinţa reală a părţilor, deci inclusiv a pârâtei, a fost aceea ca lucrările exterioare analizate să fie autorizate în urma demersurilor pârâtei ca titular al terenului" iar în dispozitivul hotărârii s-a dispus "să amenajeze calea de acces şi zona de agrement conform Contractului Ferm nr. x/2006, în termen de 3 luni de la rămânerea irevocabilă a sentinţei, cu autorizarea reclamanţilor".

O altă contradicţie o reprezintă faptul că, deşi în nenumărate rânduri se face referire la faptul că reclamanţii sunt proprietari indivizi pe calea de acces, precum şi la Contractul nr. x/2005, din care reiese că SC S. SRL a achiziţionat doar o cotă indiviză a căii de acces, în motivarea hotărârii s-a menţionat că instanţa apreciază că voinţa reală a părţilor, deci inclusiv a pârâtei, a fost aceea ca lucrările exterioare analizate să fie autorizate în urma demersurilor pârâtei ca titular al terenului.

Astfel, a arătat recurenta că prin soluţia adoptată instanţa nu a respectat îndrumările instanţei de control şi a interpretat greşit contractele încheiate între părţi.

A mai arătat recurenta că singurele obligaţii ale SC S. SRL sunt acelea cuprinse în contractele încheiate şi detaliate amănunţit în anexele lor, cu precizarea că acestea se circumscriu exclusiv la construirea unor unităţi locative în perimetrele de teren cumpărate de beneficiari şi nu la realizarea de terenuri de tenis, agrement etc.

În continuare, a arătat recurenta că instanţa a dat o interpretare greşită a actului dedus judecăţii în ceea ce priveşte pe reclamanţii B. şi C. având în vedere că prin contractul încheiat cu aceştia nu se detaliază preţul lucrării, termenul de execuţie, proiectarea acesteia, terenul pe care se edifică.

De asemenea, a mai arătat recurenta că deşi în dispozitivul hotărârii instanţa dispune "menţine restul dispoziţiilor sentinţei apelate", în considerente apreciază că lucrările exterioare ar trebui să fie suportate financiar de SC S. SRL, în contradicţie cu considerentele din sentinţa apelată unde se preciza "părţile să procedeze la o negociere a calităţii execuţiei lucrărilor şi a preţului", ceea ce conduce la o situaţie mai grea pentru recurenta-pârâtă decât aceea din hotărârea atacată.

În fine, a susţinut recurenta că hotărârea este criticabilă şi sub aspectul acordării cheltuielilor de judecată în sensul respingerii acestora pe motiv că nu se poate face dovada achitării acestora deoarece nu au fost depuse facturi fiscale în acest sens.

În acest sens, a arătat recurenta că a achitat onorariul în mod eşalonat prin sume achitate în numerar prin casierie şi a depus la dosar chitanţele în original şi care cuprind date concrete privind plata (nr. dosar, plătitor, obiectul plăţii etc).

De asemenea, a mai arătat că au fost depuse la dosar chitanţe reprezentând taxe judiciare de timbru şi chitanţe însoţite de facturi fiscale reprezentând plata experţilor, dar instanţa nu a făcut nici o referire la aceste cheltuieli de judecată, respingând în totalitate cererile apelantelor şi a intimatului chemat în garanţie de obligare a reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată, fără a ţine cont de prevederile art. 274 - 277 C. proc. civ.

Recurenta a solicitat admiterea recursului, casarea Deciziei nr. 528 din 3 iulie 2017, a Curţii de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, şi, pe fond, respingerea acţiunii, ca nefondată.

Analizând decizia atacată în raport de criticile formulate, în limitele controlului de legalitate şi temeiurilor de drept invocate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

Prima critică de nelegalitate vizează pronunţarea deciziei atacate cu nerespectarea îndrumărilor date de Înalta Curte prin Decizia nr. 1.800 din 2 noiembrie 2016, în sensul de a stabili dacă pârâta SC S. SRL poate fi obligată să execute cu titlu de obligaţie contractuală concret asumată cele avansate de SC X. SRL prin "oferta publică" şi care sunt probele care demonstrează acest fapt, precum şi de a distinge între "oferta publică" şi efectele ei şi conţinutul contractelor ferme încheiate între reclamanţi şi SC S. SRL, dezlegare ce trebuia dată în limita prevederilor art. 969 - 970 C. civ.

Contrar susţinerilor recurentei, conformându-se celor statuate prin decizia de casare mai sus menţionată, instanţa de apel a analizat existenţa şi valoarea juridică a "ofertei publice", apreciindu-se, cu privire la aspectele reţinute în decizia de casare, că la dosar au fost depuse înscrisuri care atestă existenţa acestei oferte publice şi că în cadrul ei nu se menţionează în mod concret şi neechivoc persoana juridică care şi-a exprimat consimţământul în vedere construirii unităţilor locative şi condiţiile în care acesta urmează a avea loc, astfel că oferta publică nu este aptă, per se, să angajeze răspunderea pârâtei potrivit solicitării reclamanţilor, fără existenţa unei clauze contractuale concrete inserată în contractele ferme încheiate cu aceştia.

De asemenea, instanţa de apel a examinat contractele ferme încheiate între fiecare dintre reclamanţi şi pârâta SC S. SRL, în raport cu oferta publică, reţinând că, deşi în conţinutul acesteia din urmă nu se menţionează numele pârâtei SC S. SRL, ci doar al SC X. SRL, în calitate de proprietar al terenului destinat drumului de acces, însăşi pârâta a făcut referire la această ofertă publică, în cadrul fiecărui contract ferm încheiat cu reclamanţii, iar în cadrul Contractului ferm nr. x/2006, încheiat cu reclamanţii B. şi C., s-a menţionat în mod expres, la art. 2 "Obiectul contractului", pct. 2.4, că "lucrările exterioare unităţii locative (accese, terenuri de tenis, baschet, joacă pentru copii) vor fi realizate de constructor în conformitate cu oferta publică în baza proiectelor şi autorizaţiilor obţinute anterior", motiv pentru care nu au fost primite susţinerile pârâtei SC S. SRL, prin care se neagă orice implicare a sa în oferta publică.

Curtea de apel a concluzionat că în cadrul contractelor încheiate între pârâtă şi reclamanţii A., H., I., D., E., F. şi G., nu se face vreo referire concretă la obligaţia pârâtei de a edifica drumul de acces şi zona de agrement, astfel că simpla trimitere la oferta publică, efectuată cu prilejul identificării unităţii locative (art. 2.1 din contracte) nu este suficientă pentru a angaja răspunderea contractuală a SC S. SRL, însă în ceea ce-i priveşte pe reclamanţii B. şi C., în cadrul Contractului ferm nr. x/2006 încheiat cu pârâta SC S. SRL, printr-o manifestare explicită de voinţă, aceasta din urmă s-a obligat să realizeze lucrările exterioare unităţii locative, lucrări pe care le-a detaliat, arătând că acestea vor fi efectuate conform ofertei publice şi în baza proiectelor şi autorizaţiilor ce se vor obţine ulterior. Curtea de Apel a apreciat că în cauză nu a fost dovedit faptul că SC S. SRL este continuatoarea obligaţilor generate prin PUD ale SC X. SRL, neexistând vreun contract sau alt act juridic în acest sens, însă, prin trimiterea expresă făcută de pârâtă, în cadrul clauzelor privind obiectul Contractului ferm nr. x/2006, la planul de urbanism şi la oferta făcută publică în care acesta a fost transcris, SC S. SRL şi-a asumat o obligaţie proprie faţă de reclamanţi, independentă de iniţiatorul planului/ofertei.

Considerentele mai sus redate relevă faptul că instanţa de apel a soluţionat apelul cu respectarea dispoziţiilor art. 315 alin. (1) C. proc. civ., singura limitare în rejudecarea procesului după casare fiind aceea că hotărârile instanţei de control judiciar sunt obligatorii cu privire la problemele de drept dezlegate, precum şi asupra necesităţii administrării unor probe.

Simpla nemulţumire a părţii cu privire la soluţia dată de instanţa de apel aspectelor avute în vedere la casarea hotărârii pronunţate în apel în ciclul procesual anterior, nu poate fi asimilată unei nerespectări a îndrumărilor deciziei de casare, dezlegarea problemelor de drept privitoare la obligaţiile contractuale ale pârâtei SC S. SRL decurgând din "oferta publică" a SC X. SRL, distincţia efectivă realizată de curtea de apel între "oferta publică" şi conţinutul contractelor ferme încheiate cu fiecare dintre reclamanţi şi SC S. SRL, în limita prevederilor art. 969 - 970 C. civ. referitoare la efectul convenţiilor, constituind atributul exclusiv al instanţei de rejudecare şi nefiind susceptibilă de critică din perspectiva art. 315 alin. (1) C. proc. civ.

Cu privire la celelalte motive de recurs invocate de pârâta SC S. SRL, se impune precizarea că partea care exercită această cale extraordinară de atac are obligaţia de a respecta dispoziţiile art. 3021 şi 304 C. proc. civ., recursul permiţând examinarea legalităţii hotărârilor atacate exclusiv în condiţiile prescrise de art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ.

În cauza de faţă, deşi pârâta a indicat prin cererea de recurs motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ., criticile concret formulate nu sunt dezvoltate şi structurate subsumat acestora, după cum se va arăta în continuare.

Art. 304 pct. 7 C. proc. civ. reglementează ca motiv de recurs şi situaţia în care hotărârea cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii, aceasta fiind ipoteza legală invocată de recurentă, care a arătat că există contradicţie între considerente şi dispozitiv, întrucât instanţa de apel reţine faptul că "voinţa reală a părţilor, deci inclusiv a pârâtei, a fost aceea ca lucrările exterioare analizate să fie autorizate în urma demersurilor pârâtei ca titular al terenului", însă în dispozitivul hotărârii instanţa obligă pârâta să amenajeze calea de acces şi zona de agrement, conform Contractului ferm din 25 septembrie 2006 încheiat de către părţi, în termen de 3 luni de la rămânerea irevocabilă a sentinţei, cu autorizarea reclamanţilor.

Însă recurenta redă trunchiat dispoziţia deciziei atacate, conţinutul complet al acesteia fiind de menţinere a dispoziţiilor sentinţei apelate privind "obligarea pârâtei SC S. SRL, în contradictoriu cu reclamanţii B. şi C., să amenajeze calea de acces şi zona de agrement, conform Contractului ferm din 25 septembrie 2006 încheiat de către părţi, în termen de 3 luni de la rămânerea irevocabilă a sentinţei, cu autorizarea reclamanţilor, în caz contrar, să efectueze lucrările în numele şi pe cheltuiala pârâtei".

Din cele mai sus expuse rezultă cu evidenţă că noţiunea de "autorizare" priveşte aspecte diferite, fiind vorba, pe de o parte, de autorizaţia de construcţie pentru lucrările exterioare unităţii locative (accese, terenuri de tenis, baschet, joacă pentru copii), ce trebuie obţinută de pârâtă în calitate de proprietar al terenului, şi, pe de altă parte, de autorizarea reclamanţilor B. şi C. de a efectua aceste lucrări, în numele şi pe cheltuiala pârâtei, ca formă de executare silită în natură a obligaţiei contractuale reţinute în sarcina acesteia, "în măsura refuzului pârâtei de a amenaja lucrările conform ofertei la care se face referire în contractul ferm, după întocmirea proiectului şi obţinerea autorizaţiei de construire şi în cazul refuzului de negociere a preţului", astfel cum se menţionează în mod expres în considerentele deciziei recurate.

Prin urmare, nu există nicio contradicţie între considerentele deciziei atacate şi dispozitivul acesteia, critica recurentei-pârâte fiind nefondată.

Nefondată este şi critica privitoare la greşita interpretare de către instanţă a contractelor încheiate între părţi, cu referire la reţinerea calităţii pârâtei de titular al terenului pe care trebuie realizate lucrările exterioare unităţii locative, precum şi a obligaţiei pârâtei de a realiza aceste lucrări, recurenta arătând, sub acest aspect, că singurele obligaţii ale SC S. SRL sunt acelea cuprinse în contractele ferme încheiate şi detaliate amănunţit în anexele lor, având ca obiect exclusiv construirea unor unităţi locative în perimetrele de teren cumpărate de beneficiari, iar nu realizarea de terenuri de tenis, de agrement etc.

Cu privire la acest motiv de recurs, Înalta Curte reţine că interpretarea greşită a contractului dedus judecăţii constituie o critică de nelegalitate, potrivit dispoziţiilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ., doar în situaţia în care, deşi actul juridic dedus judecăţii este cât se poate de clar, "vădit neîndoielnic", instanţa îi schimbă "natura" ori "înţelesul".

Dacă din probele administrate ar rezulta un dubiu asupra naturii juridice sau asupra conţinutului actului juridic, interpretarea dată de judecător constituie o chestiune de fapt, care nu poate fi criticată în recurs.

Or, în cauza supusă judecăţii, în concordanţă cu dispoziţiile Deciziei de casare nr. 1.800 din 2 noiembrie 2016, instanţa de rejudecare a avut a stabili, pe baza probelor administrate, dacă există obligaţii contractuale ale pârâtei SC S. SRL decurgând din "oferta publică" a SC X. SRL, şi a interpretat contractele ferme încheiate între părţi, distingând între aceste contracte şi "oferta publică", în limita prevederilor art. 969 - 970 C. civ. referitoare la efectul convenţiilor.

Prin urmare, recurenta nu poate critica soluţia instanţei de fond cu privire la interpretarea clauzelor contractelor ferme încheiate între părţi sau cu privire la reţinerea calităţii pârâtei de titular exclusiv al terenului pe care trebuie realizate lucrările exterioare unităţii locative, întrucât un atare aspect ţine de interpretarea probelor administrate, neputând forma obiectul controlului de legalitate în recurs.

Criticile recurentei nu se subsumează nici motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., care statuează trei ipoteze distincte - prima vizând lipsa temeiului legal, situaţie în care urmează a se demonstra lipsa de bază legală a soluţiei cu argumente din care să rezulte că, din conţinutul deciziei atacate, nu se poate determina dacă legea a fost sau nu corect aplicată, a doua ipoteză se referă la încălcarea unei norme de drept substanţial, iar ultima vizează interpretarea eronată a unei norme juridice.

Deşi recurenta-pârâtă a indicat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., nu a structurat criticile formulate, în raport de niciuna dintre ipotezele prevăzute şi nu a argumentat niciuna dintre ele, în sensul de a indica norma de drept pretins a fi fost interpretată sau aplicată greşit.

Nu va fi primită nici critica privind agravarea situaţiei apelantei SC S. SRL în propria cale de atac - care ar reprezenta o încălcare a dispoziţiilor art. 296 teza a II-a C. proc. civ. şi ar atrage incidenţa art. 304 pct. 9 C. proc. civ., cu referire la faptul că în considerentele deciziei recurate se reţine că lucrările exterioare trebuie suportate financiar de SC S. SRL, în timp ce în sentinţa primei instanţe s-ar preciza ca părţile să procedeze la o negociere a calităţii execuţiei şi a preţului.

Sub acest aspect, contrar susţinerilor recurentei, Înalta Curte constată că prin Sentinţa civilă nr. 1.662 din 14 mai 2014, pronunţată de Tribunalul Prahova, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, instanţa de fond apreciază că "nu poate reţine nici apărarea pârâtei legată de faptul că în cazul contractelor în care a fost menţionată efectuarea de lucrări exterioare după obţinerea autorizaţiei, valoarea acestor lucrări nu este reflectată în preţul contractelor. Astfel, chiar dacă din punct de vedere tehnic ar fi posibil ca preţurile să nu se reflecte în valoarea contractului, din punct de vedere juridic nu se poate aprecia în acest sens, întrucât clauza este menţionată pur şi simplu, fără a se face distincţie în privinţa unor valori suplimentare ale lucrărilor exterioare, altele decât cele aferente unităţii locative. În lipsa unor prevederi speciale, preţul contractului include în primul rând toate cheltuielile necesare executării lucrării în întregul său. De altfel, este greu de conceput ca un antreprenor diligent să nu previzioneze la momentul încheierii contractului şi al negocierii preţului cuantumul cheltuielilor destinate materialelor şi forţei de muncă şi, implicit, să-şi evalueze profitul."

De asemenea, prin decizia recurată sunt menţinute dispoziţiile sentinţei primi instanţe privind obligarea pârâtei SC S. SRL, în contradictoriu cu reclamanţii B. şi C. la amenajarea căii de acces şi a zonei de agrement, conform Contractului ferm din 25 septembrie 2006 încheiat de către părţi, în termen de 3 luni de la rămânerea irevocabilă a sentinţei, cu autorizarea reclamanţilor, în caz contrar, să efectueze lucrările în numele şi pe cheltuiala pârâtei.

Prin urmare, pretinsa încălcare a interdicţiei instituite de art. 296 teza a II-a C. proc. civ. nu există.

Nu va fi primită nici critica privind greşita soluţionare a cererii apelantei SC S. SRL de acordare a cheltuielilor de judecată, în susţinerea căreia recurenta invocă faptul că societatea a făcut dovada plăţii cheltuielilor de judecată solicitate, în condiţiile în care respingerea acestei cereri s-a întemeiat pe considerentul că la dosar nu au fost depuse facturi fiscale sau contractele de asistenţă juridică încheiate cu apărătorii societăţii, rezultând cu evidenţă că prin motivul de recurs menţionat se solicită instanţei o reapreciere a probelor administrate pentru dovedirea cheltuielilor de judecată ocazionate de soluţionarea cauzei, aspect ce nu poate face obiectul controlului judiciar în cadrul recursului.

Cât priveşte faptul că în dispozitivul deciziei instanţei de apel se menţionează, eronat, faptul că hotărârea este irevocabilă, Curtea precizează că, potrivit principiului legalităţii căii de atac, menţiunea eronată din cuprinsul hotărârii cu privire la calea de atac ce poate fi exercitată nu produce nici un efect asupra dreptului părţilor de a promova calea de atac prevăzută de lege, ceea ce în cauza supusă judecăţii s-a şi realizat, prin exercitarea de către pârâta SC S. SRL a recursului.

Având în vedere considerentele mai sus expuse şi constatând că prin criticile recurentei nu relevă nicio încălcare a dispoziţiilor legale de natură să impună casarea sau modificarea soluţiei adoptate, Înalta Curte urmează ca, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., să respingă recursul declarat de pârâta SC S. SRL, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul formulat de recurenta-pârâtă SC S. SRL Ploieşti împotriva Deciziei nr. 528 din 3 iulie 2017, pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 10 noiembrie 2017.

Procesat de GGC - N