Validity of post-nationalization property sales to good-faith purchasers under Art. 46 Law 10/2001

Asupra recursurilor de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele :

Prin sentința civilă nr. 237 din 29 aprilie 2002 a Tribunalului Brașov, secția civilă a fost admisă în parte acțiunea astfel cum a fost modificată și precizată de reclamanții A.C.T., L.M. și L.H. în nume propriu și în calitate de moștenitori ai reclamantei A.H.M., decedată pe parcursul procesului, în contradictoriu cu Municipiul Brașov, prin Primar, S.C. R. SRL, S.C. C. S.A., B.P. în nume propriu și în calitate de moștenitoare a pârâtului B.I., decedat pe parcursul procesului, B.Z., în calitate de moștenitoare a aceluiași B.I., T.M.G., T.O., M.G., M.C.V., U.P.E., U.P.C.A., P.F. și A.D.S., constatându-se că imobilul înscris în C.F. 12150 Brașov, nr.top 6100/3/1, 6100/3/2/2, proprietatea antecesoarei reclamanților A.L., născută K., a trecut în proprietatea statului, fără tilu valabil.

S-a constatat apoi nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 449 din 17 ianuarie 1997 încheiat între S.C. C. S.A. și T.M.G. și T.O., cu privire la apartamentul nr.2 situat în imobilul de la adresa menționată. S-a dispus în consecință rectificarea CF nr.12150 Brașov, nr.top nou 6100/3/1/1, prin radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâților T.

Au fost respinse ca neîntemeiate celelalte capete de cerere privind constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare 359 din 14 ianuarie 1997 încheiat între S.C. C. SA și B.I. și B.P. și nr. 580 din 20 ianuarie 1997 încheiat între S.C. C. SA și S.A., precum și nr. 475 din 17 ianuarie 1997 încheiat de același vânzător cu pârâții U.P.E., U.P.C.A. și P.F. În consecință a fost respinsă și cererea de rectificare de C.F. formulată în același sens.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut în esență că preluarea imobilului de către stat de la autoarea reclamanților A.L., decedată la 28 octombrie 1954 s-a făcut fără titlu, cu încălcarea prevederilor art. II și I pct. 2 din Decretul nr. 92/1950, proprietara fiind casnică, iar la data naționalizării locuind în imobil, împreună cu membrii familiei sale și alte rude, precum și persoane străine familiei, astfel fiind ocupate cele patru apartamente ale imobilului, fără chirie, parte din imobil fiind rechiziționat anterior.

Cu privire la cererea vizând constatarea nulității contractelor de închiriere încheiate de pârâți, s-a avut în vedere că în mare parte, acestea se încadrează în situația de excepție a dobânditorului de bună credință și cu titlu oneros al unui imobil, caz în care terțul păstrează dreptul astfel dobândit, cu condiția îndeplinirii a două cerințe și anume dobândirea dreptului de proprietate printr-un act juridic cu titlu oneros și dobânditorul să fi fost de bună credință la momentul încheierii actului, în sensul de a nu fi cunoscut că nu contractează cu adevăratul proprietar.

S-a apreciat că toți pârâții, cu excepția soților T. îndeplinesc condițiile menționate, ei cumpărând cu bună credință apartamentele ce ocupau în calitate de chiriași, la data intrării în vigoare a Legii nr. 112/1995 și ca urmare au fost menținute actele de înstrăinare.

Cu privire la pârâții T. s-a avut în vedere că anterior cumpărării apartamentului în care locuiau, aceștia primiseră viză de stabilire a domiciliului în Canada, ceea ce este de natură a înlătura buna credință și respectarea cerințelor Legii nr. 112/1995, considerente în raport de care, cererea privind constatarea nulității acestui contract de vânzare-cumpărare a fost admisă.

Apelul declarat de reclamanți împotriva acestei hotărâri, a fost admis prin decizia nr. 58 din 6 septembrie 2002 a Curții de Apel Brașov, aecția civilă, prin care a fost modificată în parte sentința constatându-se nulitatea contractelor de vânzare-cumpărare nr. 359 din 14 ianuarie 1997 încheiat cu familia B., nr. 580 din 20 ianuarie 1997 încheiat de același S.C. C. S.A. și S.A. și nr. 238 din 6 decembrie 1996 încheiat cu pârâții M., precum și nr. 475 din 17 ianuarie 1997, încheiat cu pârâții U.P. În consecință, s-a dispus rectificarea CF 12150 Brașov, pentru radierea dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâților. Au fost respinse ca neîntemeiate apelurile declarate de pârâți împotriva aceleiași sentințe, cu menținerea celorlalte dispoziții.

S-a considerat că toate contractele încheiate între S.C. C. S.A. și pârâți sunt nule absolut, pentru cauză ilicită, cumpărătorul care ar fi putut avea cel mai mic dubiu asupra drepturilor autorului său, fiind considerat a fi de rea credință.

Au fost invocate în sprijinul acestei concluzii art. 2 din Legea nr. 10/2001, art. 6 din Legea nr. 213/1998 și art. 1 din Protocolul Adițional la Convenția pentru apărarea drepturilor omului.

Împotriva acestei hotărâri, au declarat recursul de față pârâții U.P.E., U.C.A. și P.F., solicitând casarea deciziei Curții de Apel Brașov și menținerea sentinței Tribunalului Brașov, ca fiind legală și temeinică.

Se susține în esență că instanța nu a avut în vedere și nu a analizat situația terțului dobânditor de bună-credință și cu titlu oneros a imobilului, în speță recurenții având convingerea că tratează cu adevăratul proprietar, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare, în care la data vânzării era înscris dreptul de proprietate al Statului Român, aceste înscrisuri având forță probantă absolută în regim de carte funciară, fiind opozabile ergo omnes.

Este formulat și un al doilea motiv de recurs, ce vizează schimbarea soluției în ceea ce privește preluarea imobilului în litigiu de către stat, considerându-se că aceasta s-a efectuat cu titlu, cea în cauză trăind din exploatarea imobiluluui.

Au declarat recurs împotriva aceleiași decizii și pârâtele B.P. și B.Z., în temeiul prevederilor art. 304 pct. 7, 9 și 10 C. proc. civ. invocând de asemenea principiul bunei credințe și aparenței de drept.

În acest sens, se consideră că aprecierea bunei credințe, prevăzută și de art. 1898 și urm. C. civ. trebuia să se facă în raport de credința lor, a cumpărătoarelor că s-a contractat cu un veritabil proprietar, cu respectarea la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, a prevederilor legale care permiteau înstrăinarea imobilelor. În cauză este necontestat dreptul tabular al statului, înscrierile în cartea funciară având caracter public, situație în care nu se poate reține lipsa bunei credințe a cumpărătorului. Sunt invocate în sprijinul recursului prevederile art. 46 din Legea nr. 10/2001.

Se formulează recurs și în legătură cu preluarea imobilului de către stat, arătându-se că acesta a fost ocupat de diverse persoane, în calitate de chiriași și ca atare nu sunt incidente prevederile de excepție ale art. II din Decretul nr. 92/1950.

Recursurile sunt întemeiate, urmând a fi admise în sensul celor ce urmează și pentru că în esență au aceeași motivare și soluție finală, vor fi analizate împreună.

Așa cum rezultă din expunerea rezumativă a lucrărilor dosarului, instanța de fond a hotărât că imobilul în litigiu, în întregul său compus din 4 apartamente, a trecut în proprietatea statului fără titlu valabil. Și această soluție a fost confirmată de instanța de apel.

Cel de al doilea motiv de recurs ce vizează această soluție este neîntemeiat, întrucât probele administrate în cauză fac deplină dovadă că antecesoarea reclamanților, proprietară a unui singur imobil, a locuit în acesta împreună cu rudele sale, că în unele apartamente au locuit persoane străine de familie, care nu plăteau chirie, pentru că imobilul fusese rechiziționat. În aceste condiții, nu se poate reține că cea în cauză se încadra în prevederile art. I din Decretul nr. 92/1950, care viza marea burghezie, care se ocupa exclusiv cu exploatarea locuințelor.

Soluția instanței de apel este însă greșită în ceea ce privește constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentele 1 și 4 din imobilul în litigiu, încheiate în beneficiul recurenților pârâți.

S-a omis a se observa că în situația dată, a preluării imobilului de către stat fără titlu valabil, statutul juridic al dobânditorului este reglementat prin prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, potrivit căruia actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credință.

Prin urmare, textul cuprinde o reglementare generală în sensul căreia actele juridice de înstrăinare a unor asemenea imobile sunt lovite de nulitate. Textul statuează în final o excepție de la această sancțiune extremă, anume actele juridice de înstrăinare încheiate cu bună credință, fără a se face distincție în ce privește buna credință între subiecții participanți la actul de înstrăinare.

Ca urmare, este suficient ca una dintre părțile participante la vânzare să fi fost de bună credință, pentru ca dobânditorul să se bucure de protecția legii. Dar buna credință nu este numai o creație a legii noi, speciale, pentru că art. 1898 din C. civ. cuprinde chiar o definiție a bunei credințe, ca fiind credința posesorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însușirile cerute de lege, spre a-i putea transmite proprietatea.

Articolul următor din Codul civil statuează că buna credință se presupune totdeauna și sarcina probei cade asupra celui ce alege rea-credință.

Aceasta înseamnă că cel care contestă buna credință, trebuie să răstoarne această prezumție și să dovedească deci reaua-credință.

Astfel de dovezi nu s-au făcut în cauză, pentru că recurenții cumpărători au încheiat actele juridice în discuție de totală bună credință, în situația în care la data respectivă statul figura în cartea funciară ca titular al dreptului de proprietate și nu există nici un litigiu în cadrul căruia să fi fost contestat acest drept și de care să fi avut cunoștință cumpărătorii.

De asemenea, se constată că actele juridice au fost încheiate cu respectarea prevederilor art. 9 și urm. din Legea nr. 112/1995, astfel că nu există cauză de nulitate.

În aprecierea bunei credințe a dobânditorilor se are în vedere că aceștia au luat cunoștință de faptul că statul este înscris ca titular al dreptului de proprietate, după naționalizare. Ei nu aveau calitatea de a analiza valabilitatea titlului statului, ci numai obligația de a depune diligențe să cunoască dacă statul avea titlu ceea ce în speță s-a îndeplinit. Eventuala contestare în instanță a valabilității titlului statului se putea face numai la inițiativa fostului proprietar și în nici un caz la cererea chiriașului, posibil cumpărător.

Este adevărat că prevederile Legii nr. 112/1995 au în vedere pentru măsuri reparatorii pe foștii proprietari ale căror imobile au fost preluate cu titlu. Un astfel de titlu a existat în cauză și el formează obiectul judecății în cauza de față.

Dar, la data încheierii celor două acte de vânzare-cumpărare în litigiu în cadrul recursului de față, nu era contestată valabilitatea titlului statului, situație în care buna credință a dobânditorilor subzistă.

Așa fiind, recursurile de față urmează a fi admise conform art. 312 alin. (3) C. proc. civ., coroborat cu art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și a se modifica decizia recurată numai în sensul respingerii cererii privind constatarea nulității actelor de vânzare-cumpărare încheiate între S.C. C. SA și recurenți, cu privire la apartamentele 1 și 4 situate în imobilul din Brașov, precum și a cererilor subsecvente de rectificare de carte funciară, cu menținerea celorlalte dispoziții.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Admite recursurile declarate de pârâții U.P.E., U.C.A., P.F., B.P., B.Z. împotriva deciziei 58 Ap din 6 septembrie 2002 a Curții de Apel Brașov, secția civilă.

Modifică în parte această decizie. Respinge cererea formulată de reclamante privind constatarea nulității contractelor de vânzare-cumpărare nr. 359 din 14 ianuarie 1997 și nr.475 din 17 ianuarie 1997, încheiate între recurente și S.C. C. S.A. și rectificarea C.F.

Menține celelalte dispoziții ale deciziei atacate.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 1 octombrie 2003.