Property evicement and Land Registry liability: Appeal dismissed, lower court's ruling on compensation timing and concurrent liability affirmed.

Acțiune în revendicare. Imobil dobândit prin contracte de vânzare-cumpărare succesive. Lipsa titlului vânzătorului inițial. Atribuirea unor numere cadastrale diferite aceluiași imobil. Antrenarea răspunderii civile delictuale a Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară. Garanția contra evicțiunii. Stabilirea cuantumului despăgubirii în raport cu data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești

Cuprins pe materii : Drept civil. 1. Obligații. Răspundere civilă delictuală. / 2. Contracte. Contract de vânzare-cumpărare. Efectele contractului. Obligațiile vânzătorului.

Index alfabetic : acțiune în revendicare

imobil

evicțiune

tulburare de drept

cerere de chemare în garanție

contract de vânzare-cumpărare

C.civ. din 1864, art. 998 – 999, art. 1344, art. 1337

1. Obligația de garanție pe care trebuie să o acorde vânzătorul pentru evicțiune, conform art. 1337 și urm. C.civ., nu înlătură răspunderea delictuală a părții culpabile de producerea circumstanțelor ce au determinat pierderea proprietății imobilului de către cumpărători, în speță răspunderea Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru fapta culpabilă de a atribui mai multe numere cadastrale aceluiași teren, împrejurarea care a făcut posibilă vânzarea bunului de două ori și, prin urmare, a condus la prejudicierea reclamanților.

Față de cumpărătorii care au pierdut bunul în acțiunea în revendicare, vânzătorii răspund pentru garanția contra evicțiunii, iar Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru faptă ilicită, așa încât ambii sunt ținuți deopotrivă și nu cumulat să îi despăgubească pentru prejudiciul suferit, fiecare pe un temei distinct (vânzătorii pe temei contractual, pentru garanția contra evicțiunii, iar Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară pe temei delictual, pentru faptă ilicită), situație care are ca efect posibilitatea reclamanților de a se îndrepta împotriva oricăruia dintre aceștia pentru întreaga sumă.

2. La data rămânerii definitive a soluției de respingere a acțiunii în revendicare, constatându-se ineficacitatea titlului de proprietate al reclamanților în raport cu cel al pârâților, în urma comparării titlurilor exhibate de ambele părți, reclamanții au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului litigios, dobândit prin act de vânzare-cumpărare, ceea ce semnifică producerea evicțiunii.

Astfel, stabilind cuantumul despăgubirilor pentru evicțiune la suma echivalentă valorii imobilului calculate la momentul întocmirii expertizei administrate în faza procesuală a apelului, valoare care a fost cea mai apropiată de momentul evicțiunii, instanța a pronunțat o hotărâre cu aplicarea corectă a dispozițiilor art. 1344 C.civ., potrivit cărora vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, excedentul de valoare din momentul evicțiunii.

Faptul că reclamanții ar fi pierdut anterior posesia terenului litigios prin ocuparea acestuia de către pârâți, nu echivalează cu producerea evicțiunii la acel moment. Săvârșirea oricărui act material prin care se încalcă posesia, cum este și ocuparea unei suprafețe de teren, reprezintă o simplă tulburare de fapt, irelevantă din perspectiva producerii evicțiunii. Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terțului este una de drept, întemeiată pe o pretenție juridică, ceea ce presupune că terțul valorifică un drept - real sau chiar de creanță - asupra bunului şi care, în concurs cu dreptul cumpărătorului, conduce la pierderea acestuia din urmă.

Secția I civilă, decizia nr. 1703 din 31 octombrie 2017

Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti la data de 13.06.2008, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâții C. şi D., solicitând: obligarea pârâților să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul situat în localitatea Mogoşoaia, în suprafaţă de 1.000 mp (aşa cum reiese din acte) şi 1.004 mp (aşa cum reiese din măsurătorile cadastrale), imobil situat în tarlaua Z3 (A490), parcelele 131-132, număr cadastral x13, înscris în cartea funciară nr. x17 a comunei Mogoşoaia; obligarea pârâţilor la desfiinţarea construcțiilor ridicate cu rea-credință pe terenul proprietate lor şi readucerea terenului la starea iniţială; obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.

Odată cu această acțiune, reclamanţii au formulat și cerere de chemare în garanție a vânzătorilor lor, E. și F. și a vânzătorului acestora, G., pe temeiul garanției pentru evicțiune, precum și a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, pe temeiul răspunderii civile delictuale, solicitând instanței, pentru situația în care va respinge acţiunea principală, să dispună obligarea chemaţilor în garanţie: să acopere prejudiciul pe care l-au suferit prin pierderea proprietăţii asupra terenului situat în localitatea Mogoşoaia, în suprafaţă de 1.000 mp (aşa cum reiese din acte) şi 1.004 mp (aşa cum reiese din măsurătorile cadastrale), imobil situat în tarlaua Z3 (A490), parcelele 131-132, număr cadastral x13, înscris în cartea funciară nr. x17, respectiv să achite suma reprezentând valoarea reală de circulație (ce va fi determinată printr-o expertiză tehnică judiciară) a terenului respectiv; să restituie toate cheltuielile suportate în legătură cu autentificarea contractului de vânzare-cumpărare, înscrierea în cartea funciară, obţinerea extraselor de carte funciară, dobânzile şi comisioanele pe care le-au achitat către Banca X – Sucursala Dorobanţi cu ocazia contractării creditului necesar achitării terenului, etc.; să plătească cheltuielile de judecată la care vor fi obligaţi în cazul în care vor fi partea căzută în pretenţii în acţiunea principală; să plătească cheltuielile de judecată ocazionate de judecarea cererii de chemare în garanţie.

La data de 12.09.2008, pârâţii C. și D. au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea tuturor capetelor de cerere din acțiunea principală, ca neîntemeiate, precum și cerere reconvenţională în contradictoriu cu reclamanții A. și B. și pârâtul Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, prin care au solicitat desfiinţarea documentaţiei cadastrale, radierea numărului cadastral x13 şi desfiinţarea cărții funciare nr. x17 deschise cu privire la teren, iar, în subsidiar, obligarea reclamanţilor la plata contravalorii materialelor de construcţii şi a preţului muncii, precum şi a sporului de valoare adus terenului prin edificarea construcţiilor pe teren.

La data de 24.10.2008, chemaţii în garanţie F. și G. au depus întâmpinare, prin care au solicitat, în principal, admiterea acțiunii principale, iar, în subsidiar, în ipoteza în care se va respinge acțiunea principală, să se respingă cererea de chemare în garanție formulată împotriva lor, ca neîntemeiată. De asemenea, au formulat cerere de chemare în garanție împotriva Y. SA și OCPI Ilfov, solicitând ca în ipoteza evingerii reclamanților și admiterii cererii de chemare în garanție a acestora împotriva lor, chemații lor în garanție să fie obligați, în solidar, să-i despăgubească la valoarea reală și integrală a prejudiciului suportat.

La data de 04.12.2008, prin serviciul registratură, chemata în garanție E. a depus întâmpinare, prin care a solicitat, în principal, admiterea acțiunii principale, iar, în subsidiar, în ipoteza în care se va respinge acțiunea principală, să se respingă cererea de chemare în garanție formulată împotriva sa, ca neîntemeiată; de asemenea, a depus cerere de chemare în garanție formulată împotriva OCPI Ilfov, solicitând ca în ipoteza evingerii reclamanților și admiterii cererii de chemare în garanție a acestora împotriva ei, chematul său în garanție să fie obligat să o despăgubească la valoarea reală și integrală a prejudiciului suportat de ea.

La data de 09.02.2009, chemata în garanție Y. SA a depus întâmpinare la cererea de chemare în garanţie formulată împotriva sa de către chematul în garanție G., solicitând, pe cale de excepție, să se respingă cererea de chemare în garanție ca prescrisă; pe fond, a solicitat să se admită cererea de chemare în judecată a reclamanților A. și B. şi să fie obligaţi pârâţii să le lase în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în litigiu, iar, în subsidiar, să fie obligaţi să desfiinţeze construcţiile edificate pe acest teren, precum şi să se respingă cererea de chemare în garanţie a Y. SA (banca în faliment), ca neîntemeiată.

La data de 17.02.2010, prin serviciul registratură, chematul în garanţie Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov a depus întâmpinare, solicitând respingerea cererii de chemare în garanţie formulată de reclamanți împotriva sa, în principal ca inadmisibilă și în subsidiar ca nefondată.

La data de 17.12.2010, chemata în garanție Y. SA a formulat cerere de chemare în garanţie a Băncii Z. SA şi a lui H., solicitând ca, în ipoteza căderii în pretenții ca efect al evingerii reclamanților și admiterii cererii de chemare în garanție formulată împotriva sa de către G. și F., chemații lor în garanție să fie obligați, în solidar, la despăgubirile solicitate băncii de către G. și F.

Prin sentința civilă nr. 1327 din 30.06.2011, Tribunalul Bucureşti, Secția a IV-a civilă a respins în totalitate acţiunea reclamanţilor-pârâţi A. şi B. în contradictoriu cu pârâții-reclamanți C. şi D.

A admis cererea de chemare în garanţie formulată de reclamanţi în contradictoriu cu Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, E., F. şi G. și, în consecință, a obligat pe chemații în garanţie, în solidar, la plata către reclamanţii-pârâţi a sumei de 253.000 euro cu titlu de prejudiciu, reprezentând valoarea de piaţă a terenului în suprafaţă de 1.000 m.p. (1.004 m.p. din măsurători), situat în localitatea Mogoşoaia, parcelele 131-132, tarlaua A490 şi a sumei de 58.301,83 lei, cheltuieli de judecată.

A admis cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți C. şi D. în contradictoriu cu reclamanţii-pârâţi A. şi B. şi pârâtul Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov şi, în consecință, a dispus desfiinţarea documentaţiei cadastrale, radierea numărului cadastral x13 şi desfiinţarea cărţii funciare nr. x17 deschise cu privire la terenul în suprafaţă de 1000 mp.

A admis cererea de chemare în garanţie formulată de E. în contradictoriu cu Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov şi a obligat pe chematul în garanție OCPI Ilfov la plata despăgubirilor reprezentând prejudiciu suportat de către E. ca urmare a evicţiunii suportate de către reclamanţii A. și B.

A admis excepţia prescripţiei cererii de chemare în garanţie formulate de F. şi G. în contradictoriu cu Banca Y. SA (banca în faliment), prin lichidatori și, în consecință, a respins această cerere de chemare în garanție, ca prescrisă.

A respins cererea de chemare în garanţie formulată de Y. SA în contradictoriu cu Banca Z. SA (în faliment), prin lichidator judiciar, și cu H., ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut următoarele:

Terenul în suprafaţă de 9.000 mp, situat în comuna Mogoșoaia, a aparținut lui I., J. şi K. ca urmare a reconstituirii dreptului de proprietate, în temeiul Legii nr. 18/1991, prin titlul de proprietate nr. x din 05.11.1992 eliberat de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor municipiul Bucureşti şi S.A.I. şi între proprietari terenului s-a încheiat un act de partaj voluntar autentificat sub nr. x la 01.04.1993 de Notariatul de Stat S.A.I., act prin care I. a luat în deplină proprietate, liber de orice sarcini, lotul 3 compus din teren în suprafaţă de 1.300 mp extravilan şi 1.000 mp teren intravilan, situat în comuna Mogoşoaia, tarlaua Z3, parcela 131, 132 având ca vecinătăţi, la N – drum, la S – teren arabil, la E – L., la V – M.

Ulterior, terenul intravilan de 1.000 mp a fost înstrăinat de către I. soților D. și C., prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 06.07.1993 autentificat de Notariatul de Stat S.A.I. şi transcris în registrul de transcripţiuni imobiliare sub nr. 3038 din 06.07.1993, potrivit dispozițiilor legale în vigoare la acea dată.

Reclamanții-pârâți A. și B. au dobândit imobilul în litigiu astfel: după încheierea actului de partaj voluntar, J. şi K. au vândut întregul teren de 9.000 mp către H., deşi în realitate, conform actului de partaj voluntar sus-menţionat, aceștia nu mai aveau suprafaţa de 1.000 mp teren intravilan şi suprafaţa de 1.300 mp teren agricol, suprafeţe care au revenit în proprietate lui I.

Părţile au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 17.11.1994 de Notariatul de Stat Bolintin şi transcris sub nr. 7948 din 24.11.1994.

H., aşa cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar de către Y. SA, a luat un împrumut de la Y., pentru societatea sa, SC N. SRL, garantând în favoarea băncii cu terenul de 9.000 mp arabil situat în intravilanul comuna Mogoşoaia, sola 324 şi Z3, parcelele 131 – 132, printr-un contract de ipotecă autentificat sub nr. x din 15.02.1995 la Notariatul de Stat Sector 6 şi transcris în registrul de transcripţiuni S.A.I. sub nr. 982 la 16.02.1995.

Deoarece H. nu a achitat suma datorată, a început executarea silită asupra bunului ce a fost constituit drept garanţie, încheindu-se procesul verbal de licitaţie din 29.09.2004 şi actul de adjudecare din 25.10.2004, imobilul fiind adjudecat către G.

Y. SA a făcut dovada, prin înscrisurile depuse la dosar că a depus diligenţe pentru a afla situaţie juridică a imobilului la Judecătoria Buftea, Biroul de Carte Funciară, răspunsurile fiind acelea că au fost înscrise ipoteca în favoarea Băncii Z. şi Băncii Y. SA şi comandamentele instituite în favoarea creditoarelor Z. SA şi Y. SA.

După obţinerea dreptului de proprietate prin adjudecare, G. vinde imobilul teren intravilan arabil în suprafaţă de 1.000 mp, situat în localitatea Mogoşoaia, tarlaua Z3 (A490), parcelele 131 – 132, identificat cu nr. cadastrale x13, în indiviziune şi în cote egale către E. şi F. În cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare este trecut întregul istoric al terenului, începând cu titlul de proprietate x din 05.11.1992 eliberat de Comisia judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor municipiului Bucureşti şi Sectorul Agricol Ilfov, precizându-se că proprietarii terenului erau J. şi K., prin moştenire de la părinţi, sub aceste nume cumpărând şi H., prin contractul nr. x/1994.

Nici una dintre persoanele care au dobândit terenul prin acte succesive de vânzare-cumpărare, respectiv H., E., F. şi nici adjudecatarul G. nu au solicitat titlul de proprietate asupra terenului. Dacă ar fi solicitat acest titlu, ar fi observat că mai există un proprietar, şi anume I.

Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 21.11.2006 al BNP Q., E. şi F. au vândut soţilor A. şi B. terenul în suprafaţă de 1.000 mp, situat în localitatea Mogoşoaia, tarlaua Z3 (A490), parcelele 131 – 132, cu nr. cadastral x13, soţii F. și G. încheind contract de credit bancar cu Banca X. SA, având ca obiect un împrumut de 50.000 euro, credit imobiliar pentru achiziționarea terenului intravilan sus-menționat. S-au depus la doar contractul de credit bancar nr. x din 21.11.2006 şi contractul de ipotecă în favoarea X. SA, autentificat sub nr. x din 21.11.2006 de BNP Q.

Reclamanţii au constatat în aprilie 2008, susţin aceştia, faptul că gardul construit pentru împrejmuirea terenului din Mogoşoaia a fost înlăturat prin distrugere pe una din laturi, iar pe terenul proprietatea acestora se desfăşurau lucrări de şantier pentru edificarea unei construcţii, acesta fiind motivul pentru care la data de 13.06.2008 s-au adresat Tribunalului Bucureşti cu acţiunea în revendicare contra pârâţilor C. și D. şi cu cererea de chemare în garanţie a autorilor lor şi a OCPI Ilfov.

Cu privire la acţiunea în revendicare, tribunalul a avut în vedere faptul că titlul de proprietate al pârâţilor C. și D. provine de la adevăratul proprietar, I., care a dobândit terenul de 1.000 mp intravilan în urma contractului de partaj voluntar autentificat sub nr. x din 01.04.1993 și înscris în Registrul de Transcripţiuni şi Inscripţiuni Imobiliare la Judecătoria Buftea.

Ulterior, pârâţii-reclamanţi C. și D. au înscris, la rândul lor, contactul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 06.07.1993, transcris sub nr. x/1993 şi au deschis carte funciară la OCPI Ilfov nr. x71, prin încheierea nr. 1881 din 11.01.2007.

Reclamanţii-pârâţi şi-au înscris imobilul în cartea funciară a comunei Mogoşoaia sub nr. x17 la 22.11.2006.

Sub acest aspect, tribunalul a constatat că pârâţii-reclamanţi au dobândit imobilul de la adevăratul proprietar al terenului, I., că au efectuat transcrierea dreptului lor de proprietate în Registrul de Transcripţiuni sub nr. 3038/1993, transcripţiune care la data întocmirii actului avea valabilitatea opozabilităţii faţă de terţi, fiind menţionat dreptul de proprietate asupra terenului intravilan în suprafaţă de 1.000 mp, situat în comuna Mogoşoaia, sola Z3, parcela 131 – 132, având ca vecini, la N – drum, la S – arabil, la E – L., la V – M.

Ulterior, au solicitat conducerii OCPI nr. cadastral provizoriu în condiţiile prevăzute de Legea nr. 7/1991 şi au obţinut acest nr. cadastral, întocmindu-se şi documentaţia cadastrală de către ing. N., iar după obţinerea nr. cadastral au obţinut autorizaţia de construire nr. x din 04.04.2007, în baza căreia au construit 2 locuinţe cuplate P+1E+M, existând şi procesul verbal de recepţie finală nr. x din 16.04.2008.

Reclamanţii-pârâţi A. şi B. au dobândit imobilul prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 21.11.2006 de la E. şi F., care, la rândul lor, l-au dobândit de la G., acesta dobândindu-l prin actul de adjudecare încheiat la 25.10.2004, emis în dosarul de executare nr. x/2002 de Y. SA, prin lichidator, pentru punerea în executare a unui contract de credit încheiat de către H.

Procedând la compararea celor 2 titluri de proprietate, tribunalul a constatat că titlul de proprietate al pârâţilor-reclamanţi este mai bine caracterizat, deoarece provine de la adevăratul proprietar, şi anume I., că pârâţii-reclamanţi şi-au înscris dreptul de proprietate dobândit printr-un act autentic de vânzare-cumpărare cu titlu oneros, încheiat cu formalităţile prevăzute de lege pentru transmiterea acestui drept, şi au îndeplinit şi condiţiile de publicitate prevăzute de lege la momentul achiziţionării terenului, iar ulterior, prin înscrierea în cartea funciară şi obţinerea autorizaţiei de construire, au dovedit că s-au comportat ca adevăraţi proprietari, exercitând asupra terenului toate prerogativele dreptului de proprietate, potrivit art. 480 şi urm. C.civ.

Reclamanții-pârâți, deși au dobândit dreptul de proprietate de la chematele în garanţie E. şi F., iar acestea, la rândul lor, de la G., care-l dobândise printr-un act de adjudecare, la origine terenul a fost dobândit de la J. şi K., care la momentul înstrăinării terenului către H. nu îl mai aveau în proprietate.

Astfel, sub aspectul obiectului şi al cauzei imediate, contractul de vânzare-cumpărare încheiat între J. şi K. cu H. este afectat de împrejurarea că terenul nu se mai afla în proprietatea vânzătorilor, care au vândut lucrul unei alte persoane.

Diligențele făcute de Y. SA, bancă aflată în lichidare, pentru a afla situaţia juridică a imobilului, au condus instanţa la ideea că aceasta ar fi putut să lămurească situația juridică a imobilului dacă ar fi solicitat titlul de proprietate emis în temeiul Legii nr. 18/1991, caz în care ar fi constatat că acest imobil a avut 3 proprietari, şi anume J., K. şi I., iar cel din urmă nu a fost parte în contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu H.

Răspunderea chematei în garanție Y. SA este limitată de dispozițiile art. 520 C.proc.civ., întrucât imobilul a fost înstrăinat printr-un act de adjudecare, act ce a fost înregistrat în cartea funciară sub nr. x60 din 08.12.2004 şi al planurilor topo – cadastrale.

Potrivit art. 520 C.proc.civ., orice cerere de evicţiune, totală sau parţială, privind imobilul adjudecat este stinsă, dacă imobilul adjudecat era înscris în cartea funciară şi dacă, de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul anterior al dreptului înscris în folosul terţului adjudecatar, au trecut cel puțin 3 ani. La alin. (2) se precizează că prescripţia curge şi împotriva dispăruţilor, minorilor şi persoanelor puse sub interdicție.

Astfel, faţă de chemata în garanţie Y. SA, cererea formulată de F. şi G. la data de 24.10.2008 era prescrisă, potrivit textului de lege sus-menţionat, întrucât actul de adjudecare a fost înscris în cartea funciară la 12.04.2005, termenul fiind împlinit la 12.04.2008.

Constatarea că pârâţii-reclamanţi sunt cei care au un titlu de proprietate mai bine caracterizat conduce la respingerea întregii acțiuni a reclamanților, atât a capătului de cerere în revendicare, cât și a capătului de cerere privind desfiinţarea construcţiilor edificate de pârâţii-reclamanţi, întrucât din probele administrate s-a constatat că au fost de bună-credinţă la edificarea construcţiei, considerând că au construit pe terenul lor.

La adoptarea soluţiei, instanţa a avut în vedere şi împrejurarea că martorii propuşi de către reclamanţii-pârâţi nu au relatat fapte din care să rezulte că aceștia sunt cei care au construit gardul - „nu cunosc cine a construit gardul, nu era nici un fel de gard, am intrat cu soţii A. și B. printre urmele gardului”, relatează martorul M.

Martorul O., propus tot de către reclamanţii-pârâţi, a declarat că nu cunoaşte cine a construit gardul, că îşi aminteşte că terenul era îngrădit pe 3 laturi la începutul anului 2007.

Martorii pârâţilor-reclamanţi au relatat însă că soţii C. și D. au împrejmuit terenul cu sârmă şi ţăruşi după ce l-au cumpărat - „o parte din gardul de sârmă era colorat, era împrejmuit cu materiale diferite. S-a dat o parte din gard la o parte pentru a se putea lucra, iar după aceea lucrătorii au refăcut gardul în perioada 2008 - 2009”, relatează martorul P.

Şi martorul R., propus tot de către pârâţii-reclamanţi, a relatat faptul că după ce terenul a fost cumpărat, au marcat cu ţăruşi, în zonă nu era nimic construit, dar pe partea dreaptă, spre malul lacului, era o casă acoperită cu stuf.

Cu privire la lucrările construite pe terenul proprietatea lor de către soţii C. și D., pe baza unor autorizaţii obţinute potrivit legii, tribunalul a apreciat că, în cauză, sunt întrunite condiţiile prevăzute de art. 488, 492 C.civ.

Considerând că reclamanţii-pârâţi A. și B. au fost de bună-credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 21.11.2006, că au verificat situaţia juridică a imobilului, că au plătit preţul vânzării, încheind în acest sens şi un contract de credit bancar, însoţit de un contract de ipotecă asupra terenului, iar vânzătoarele E. şi F. s-au obligat să-i garanteze pe cumpărători împotriva oricăror evicţiuni totale sau parţiale în conformitate cu art. 1337 C.civ., tribunalul a admis cererea de chemare în garanţie faţă de toate părţile chemate în garanţie, inclusiv faţă de OCPI Ilfov, pe care le-a obligat, în solidar, la plata către reclamanţii-pârâţi a sumei de 253.000 euro, reprezentând valoarea de piaţă a terenului în litigiu, în suprafaţă de 1.000 mp (1.004 mp din măsurători).

La adoptarea soluţiei privind admiterea cererii de chemare în garanţie, tribunalul a avut în vedere că în urma acţiunii în revendicare, ce a fost respinsă de către instanţă, dându-se câştig de cauză pârâţilor-reclamanţi C. și D., soţii A. și B. au pierdut în totalitate bunul imobil teren pe care l-au cumpărat printr-un contract încheiat în formă autentică, cu titlu oneros, de la proprietari aparenţi, necunoscând la momentul încheierii actului motivul evicțiunii, şi anume împrejurarea că actul autorilor acestora este lovit de motive de nulitate, J. şi K. înstrăinând un teren pe care nu îl mai aveau în proprietate.

S-a avut în vedere că potrivit dispozițiilor art. 1337 C.civ., vânzătorul este de drept obligat să-l garanteze pe cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut, iar garanţia contra evicţiunii prevăzută de Codul civil vizează şi evicţiunea provenind de la un terţ, în speţă autorii autorilor vânzătoarelor E. şi F.

Ca urmare a respingerii cererii principale, s-a admis cererea reconvenţională formulată de pârâții-reclamanți C. şi D., dispunându-se desfiinţarea documentaţiei cadastrale din cartea funciară nr. x17 nr. cadastral x13 cu privire la terenul ce aparţine soţilor C. și D., avându-se în vedere că acest nr. cadastral nu corespunde realităţii, OCPI acordând mai multe numere cadastrale pentru acelaşi teren, iar numărul cadastral prin care soţii C. și D. şi-au înregistrat imobilul în cartea funciară nr. x71 a fost atribuit ca nr. cadastral unic x4.

Tribunalul a avut în vedere că OCPI a încălcat prevederile art. 62 alin. (1) din Regulamentul de aplicare a Legii nr.7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară şi alin. (2), care obligă această instituţie, concomitent cu deschiderea cărţii funciare, să facă verificări şi să menționeze în registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, în dreptul poziţiei în care a fost transcris dreptul ce urmează a fi intabulat în cartea funciară, în sensul indicării numărului şi localităţii cărţii funciare.

Pe de altă parte, OCPI Ilfov nu şi-a respectat obligaţia prevăzută de art. 29 din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 7/1996, şi anume aceea de a atribui un nr. cadastral unic la nivelul unităţii administrativ-teritoriale, atribuind aceluiaşi teren 2 numere cadastrale.

De altfel, aceste erori au fost constatate şi prin sentinţa civilă 2949 din 21.06.2006 pronunţată de Judecătoria Buftea în dosarul nr. x/2006, prin documentaţia cadastrală depusă la dosar, prin raportul de expertiză topografică efectuat de expert S., prin faptul că deşi li s-a comunicat interogatoriul nu au răspuns la această probă, instanţa interpretând atitudinea chematei în garanţie ca un început de dovadă în folosul părţii potrivnice, în condiţiile prevăzute de art. 225 C.proc.civ., şi adresa din 16.05.2008 emisă de OCPI Ilfov – Biroul Verificări şi Recepţii Lucrări.

Pe cale de consecinţă, constatând culpa OCPI Ilfov în situaţia creată prin acordarea mai multor numere cadastrale pentru acelaşi imobil, deoarece dacă s-ar fi acordat un nr. unic nu s-ar fi creat situaţia în care reclamanţii-pârâţi să piardă din proprietatea lor un imobil cumpărat cu credit imobiliar, iar chemaţii în garanţie, persoane fizice, să răspundă pentru evicţiune, tribunalul a admis cererea de chemare în garanţie a OCPI Ilfov şi l-a obligat pe acesta să plătească atât reclamanţilor-pârâţi, în solidar cu vânzătorii imobilului, cât şi vânzătoarei imobilului, E., prejudiciul suportat de aceasta prin admiterea cererii de chemare în garanţie ca urmare a evicţiunii totale suportate de reclamanţii-pârâţi.

Faţă de Y. SA, tribunalul a constatat că prin împlinirea termenului de prescripţie prevăzut de art. 520 C.proc.civ., cererea de chemare în garanţie formulată de soţii F. și G. este prescrisă şi, pe cale de consecinţă, a respins-o pentru acest motiv.

Ca urmare a împrejurării că cererea de chemare în garanţie a Y. SA a fost respinsă ca prescrisă, iar această parte nu a căzut în pretenţii, s-a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare în garanţie formulată de Y. SA.

Împotriva sentinței tribunalului au declarat apel reclamanţii-pârâţi A. şi B. și chemaţii în garanție E., F., G. şi Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov.

Prin decizia civilă nr. 240/A din 25.03.2016, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanții-pârâți A. şi B.

A admis apelurile declarate de chemaţii în garanţie E., F., G. şi Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov și, în consecință, a schimbat în parte sentința apelată, în sensul că:

A obligat pe chemații în garanție, în solidar, la plata către reclamanții-pârâți a sumei de 87.348 euro, în echivalent lei la cursul BNR din ziua plății, reprezentând despăgubiri.

A obligat pe chematul în garanție Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov la plata despăgubirilor suportate efectiv de către chemata în garanție E., ca urmare a garanției pentru evicțiune.

A luat act de renunțarea pârâtei-reclamante la judecarea cererii de chemare în garanție formulată în contradictoriu cu I., continuat de succesorii săi T., U. şi V.

A respins excepția prescripției cererii de chemare în garanție formulate de F. și G. împotriva Y. SA – bancă în faliment, prin lichidatori, ca neîntemeiată şi a trimis primei instanțe, spre judecare în fond, cererea de chemare în garanție formulată în contradictoriu inclusiv cu Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, precum și cererea de chemare în garanție formulată de Y. SA – bancă în faliment, prin lichidator judiciar.

A menținut celelalte dispoziții ale sentinței apelate.

A respins, ca neîntemeiată, cererea apelanților A. și B. și Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov de acordare a cheltuielilor de judecată.

Pentru a decide astfel, Curtea a reținut, în primul rând, că prima instanţă a stabilit corect situaţia de fapt, în ceea ce priveşte modul în care a fost dobândit şi transmis succesiv dreptul de proprietate, respectiv succesiunea actelor de înstrăinare.

Astfel, o suprafaţă iniţială de 9.000 mp a fost dobândită în 1992, prin reconstituirea dreptului de proprietate conform legii fondului funciar, de către fraţii I., J. şi K., aceştia făcând un partaj în anul 1993, în urma căruia terenul de 1.000 mp aflat în litigiu a căzut în lotul lui I., devenit unic proprietar al acestuia.

Intimaţii-pârâţi C. și D. au cumpărat terenul de la I., dobândind în mod legal şi incontestabil dreptul de proprietate.

De partea cealaltă, ulterior partajului şi în ciuda acestuia, în 1994, ceilalţi doi coproprietari iniţiali, J. şi K., au vândut suprafaţa integrală iniţială acordată prin reconstituire, de 9.000 mp, lui H., deşi părţi din această suprafaţă, inclusiv terenul de 1.000 mp în discuţie, nu le mai aparţineau în proprietate.

Terenul de 9.000 mp, incluzând cei 1.000 mp în litigiu, a fost adus în garanţie Y. SA de către H., pentru un credit luat de societatea sa, fiind ulterior executat silit în anul 2004, suprafaţa de 1.000 mp fiind adjudecată la licitaţie, prin actul de adjudecare din 25.10.2004, de către G., acesta înstrăinând-o mai departe către chematele în garanţie E. şi F., care l-au revândut, apoi, la 21.11.2006, către reclamanţii din prezenta cauză, soţii A. și B.

S-a constatat, fără dubiu, că dreptul de proprietate a intrat în mod legal, prin cumpărare de la proprietar (I.), în patrimoniul intimaţilor-pârâţi C. și D. şi că foştii coproprietari J. şi K. au înstrăinat această suprafaţă către H. fără a fi proprietari, astfel încât actul de vânzare, precum şi actele ulterioare de transmisiune succesivă nu au fost apte să producă, în realitate şi în drept, o atare transmitere a unui drept ce nu exista în patrimoniul înstrăinătorilor.

Din acest punct de vedere, în mod evident, comparând titlurile prin care părţile îşi întemeiază drepturile pretinse, dreptul de proprietate se regăseşte în patrimoniul pârâţilor-intimaţi şi nu în cel al

apelanţilor-reclamanţi.

Pornind de la cele mai sus expuse, Curtea a respins apelul reclamanților A. și B., reținând următoarele:

Buna-credinţă şi convingerea reclamanţilor că prin achiziţionarea unui teren dobândit de autorii lor la o licitaţie publică nu există nici o problemă juridică sunt importante, însă nu constituie în sine un temei pentru admiterea acţiunii în revendicare, câtă vreme simpla bună-credinţă nu reprezintă o modalitate de dobândire a dreptului de proprietate.

Această bună-credinţă nu face mai bine caracterizat titlul reclamanţilor, câtă vreme şi pârâţii, care au dobândit de la adevăratul proprietar şi au efectuat formalităţile de publicitate imobiliară, au avut cel puţin la fel de multă bună-credinţă la momentul achiziţiei.

Reclamanţii se mai prevalează de două instituţii juridice care ar da prioritate titlului lor, şi anume uzucapiunea scurtă însoţită de joncţiunea cu posesiile autorilor lor, precum şi prescripţia instituită de art. 520 C.proc.civ. 1865.

Ambele aspecte invocate trebuie, însă, înlăturate în considerarea argumentelor ce succed.

Este adevărat că atât titlul reclamanţilor, cât şi titlurile autorilor acestora anterior până la H. inclusiv pot constitui just titlu, în ciuda afirmaţiilor contrare făcute de pârâţi, întrucât situaţia tipică avută în vedere de Codul civil pentru uzucapiunea scurtă este aceea a titlului încheiat cu neproprietarul, problema bunei sau relei credinţe fiind o condiţie distinctă de cea a justului titlu.

Cu toate acestea, în speţă nu este îndeplinită cerinţa posesiei neîntrerupte de cel puţin 10 ani, chiar dacă s-ar lua în considerare inclusiv joncţiunea posesiei reclamanţilor cu cea a autorilor acestora, întrucât terenul a fost posedat, prin delimitare şi înțărușare, de către pârâţii C. și D. în anii 1993-1994, conform declarațiilor martorului P., în timp ce primul posibil act de posesie dovedit ca exercitat de autorii reclamanţilor a avut loc în anul 2005, când chemaţii în garanţie F. și G. şi apoi E. ar fi făcut, de asemenea, o delimitare a terenului; or, din 2005 şi până la data naşterii litigiului (anul 2008) nu s-a împlinit nici măcar o treime din termenul uzucapiunii scurte.

Mai mult decât atât, în concepţia vechiului Cod civil, prescripţia (uzucapiunea) se fondează pe faptul posesiei (art. 1846 C.civ.), iar reclamanţii nu aveau posesia la momentul declanşării acţiunii (de altminteri, din acest motiv au şi declanşat revendicarea), aşa încât nu se pune problema să uzucapeze; uzucapiunea tinde să blocheze o revendicare, iar nu să o întemeieze.

De asemenea, va fi înlăturat şi argumentul privind aplicabilitatea art. 520 C.proc.civ. referitor la prescrierea/stingerea oricărei cereri de evicţiune a unui terţ privind un imobil dobândit prin adjudecare în urma executării silite imobiliare şi al cărui act de adjudecare este înscris în cartea funciară, întrucât, în speţă, nu pârâţii terţi proprietari au formulat acţiunea ce tinde să îi evingă pe reclamanţi, ci exact invers; art. 520 C.proc.civ. îi protejează pe adjudecatari şi succesori de eventuale acţiuni în evicţiune ale terţilor proprietari, în sensul că le paralizează acestora din urmă acţiunile, în timp ce, în speţă, înşişi succesorii adjudecatarilor sunt cei care formulează acţiunea în revendicare.

Pârâţii posesori nu aveau nici un motiv să formuleze o acţiune în revendicare într-un anume termen, câtă vreme deţineau titlu şi posesie, astfel încât nici o prescripţie nu putea curge împotriva lor.

Practic, textul instituie sancţiunea prescripţiei unei acţiuni în revendicare formulată de terţul proprietar împotriva adjudecatarului, iar în speţă raportul juridic este invers, astfel încât nu le poate fi aplicată pârâţilor terţi proprietari sancţiunea prescripţiei, întrucât nu aceştia au revendicat imobilul, ci succesorii adjudecatarului.

De altminteri, chiar dacă textul de lege ar fi interpretat altfel, în sensul că faptul material al începerii construcţiei de către pârâţi şi „ocuparea” implicită a terenului de către aceştia ar fi echivalente unei evicţiuni (deşi tulburarea de fapt nu este acelaşi lucru cu evicţiunea), acest lucru s-a întâmplat în interiorul termenului de trei ani prevăzut de lege (adjudecarea a fost înscrisă în cartea funciară în anul 2005, iar construcţia a demarat în anul 2007).

Pentru a statua în sensul de mai sus, Curtea a plecat de la premisa că, potrivit declaraţiilor martorului P., soţii C. și D. au împrejmuit cu sârmă şi ţăruşi terenul litigios imediat după cumpărare, în 1993, iar în 2007 au demarat lucrări de construcţie, aşa cum rezultă din autorizaţia de construire şi procesul-verbal de recepţie a lucrărilor, aflate la dosar; împrejurarea că în anul 2005 autorii reclamanţilor ar fi făcut la rândul lor o delimitare a terenului nu este de natură să schimbe soluţia în drept, astfel cum a fost mai sus argumentată.

Cât priveşte celelalte apeluri, acestea au fost admise, în limitele ce vor fi arătate în cele ce succed.

În ceea ce priveşte apelul Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, Curtea a înlăturat critica referitoare la nesoluţionarea unui capăt de cerere reconvenţională şi a două cereri de chemare în garanţie, precum şi a excepţiei inadmisibilităţii cererilor de chemare în garanţie a Oficiului, întrucât eventuala nesoluţionare a unor cereri neformulate de apelant şi care nu îl privesc pe acesta nu poate fi invocată ca motiv de apel de către apelantul terţ faţă de capetele de cerere nesoluţionate.

În ceea ce priveşte nesoluţionarea excepţiei inadmisibilităţii cererilor de chemare în garanţie, excepţie ridicată de apelant cu privire la chemările în garanţie care îl priveau, acesta nu este un motiv de anulare a sentinţei în sensul trimiterii cauzei spre rejudecare, aşa cum s-a solicitat, întrucât ceea ce atrage trimiterea spre rejudecare ar putea fi nesoluţionarea fondului, iar nu a unei excepţii (conform art. 297 alin. 1 C.proc.civ.); excepţia poate fi analizată direct în calea de atac.

Verificarea admisibilităţii cererilor de chemare în garanţie formulate împotriva Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov se poate efectua direct în cadrul analizării argumentelor invocate în apel.

S-a constatat că apelantul a invocat inadmisibilitatea chemării sale în garanţie pentru aceea că prin cererea de chemare în garanţie nu pot fi cumulate răspunderea contractuală a vânzătorului pentru evicţiune cu răspunderea civilă delictuală pe care s-a întemeiat chemarea Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov în garanţie; critica este greșită, întrucât soluţia consacrată în doctrină pe care se întemeiază apelantul priveşte acea situaţie în care reclamantul din chemarea în garanţie are posibilitatea de a opta împotriva aceluiaşi chemat în garanţie între două temeiuri posibile, cel contractual şi cel delictual, fiecare cu regim specific şi care nu pot fi cumulate, în timp ce în speţă ipoteza este diferită: cele două temeiuri nu sunt cumulate, ci vizează chemaţi în garanţie diferiţi, adică sunt formulate chemări în garanţie fundamentate contractual împotriva vânzătorilor şi, distinct, o chemare în garanţie a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov întemeiată delictual pentru fapta culpabilă a Oficiului de a atribui mai multe numere cadastrale aceluiaşi teren şi care a făcut posibilă vânzarea aceluiaşi teren de două ori şi prejudicierea unora dintre cumpărători.

Prin urmare, nu se pune problema inadmisibilităţii chemării în garanţie a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov.

A fost înlăturată şi critica referitoare la faptul că nu există un temei care să justifice solidaritatea pasivă a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov cu ceilalţi chemaţi în garanţie, în lipsa unei convenţii de solidaritate pasivă, întrucât, în speţă, situaţia de solidaritate reprezintă, de fapt, o calificare a consecinţelor şi efectelor concrete a situaţiei şi obligaţiilor născute în cauză, respectiv acea situaţie în care atât OCPI, cât şi vânzătorii sunt ţinuţi deopotrivă şi nu cumulat să despăgubească pe reclamanţi, fiecare pe un temei distinct, însă cu posibilitatea reclamanţilor de a se îndrepta împotriva oricăruia dintre chemaţii în garanţie pentru întreaga sumă, ceea ce implică, din punctul de vedere al drepturilor născute în favoarea reclamanţilor, o solidaritate a debitorilor săi.

De asemenea, obligarea OCPI Ilfov la despăgubirea reclamanţilor, respectiv a chematei în garanţie consecutivă E., a fost just acordată de tribunal nu pe temei contractual – pentru a putea fi primită critica apelantului în sensul inexistenţei unui contract – ci pe temei delictual, decurgând din culpa Oficiului pentru neglijenta acordare a mai multor numere cadastrale pentru acelaşi teren, în cadrul competențelor şi atribuţiilor acestei instituţii, ceea ce a făcut posibilă vânzarea aceluiaşi bun de două ori, fără a putea fi sesizată situaţia cu prilejul verificărilor făcute de cumpărători cu ocazia încheierii actelor.

Este adevărat, însă, că apelantul este obligat să o despăgubească pe chemata în garanţie E. doar în limita în care aceasta ar suporta vreo parte din despăgubirile la care a fost obligată către reclamanţi împreună cu ceilalţi chemaţi în garanţie, ceea ce a făcut ca în dispozitivul sentinţei să nu fie trecută vreo sumă de bani, sens în care va fi schimbată din acest punct de vedere sentinţa.

Împrejurarea că Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov a formulat plângere penală pentru numărul cadastral atribuit eronat nu înlătură răspunderea sa ca instituţie pentru exercitarea prejudiciabilă a atribuţiilor.

A fost admis apelul Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, de asemenea şi în aceeaşi măsură în care au fost admise apelurile celorlalţi chemaţi în garanţie cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate reclamanţilor pentru evicţiune (potrivit considerentelor ce urmează referitoare la această problemă ridicată în cadrul apelului chematei în garanţie E.).

În privinţa apelului chematei în garanţie E., Curtea a înlăturat critica referitoare la greşita obligare în solidar a acesteia alături de ceilalţi chemaţi în garanţie, apelanta susţinând în mod eronat că singurul care trebuie să suporte consecinţa răspunderii pentru evicţiune ar fi chematul în garanţie OCPI Ilfov, ca unic culpabil în naşterea situaţiei litigioase.

Curtea a observat că, dincolo de culpa ce atrage răspunderea delictuală a OCPI Ilfov faţă de cei prejudiciaţi în urma constatării inexistenţei unui drept de proprietate legal transmis cu privire la teren, există şi răspunderea contractuală a vânzătorului constând în garanţia pe care trebuie să o acorde pentru evicţiune conform art. 1341 şi urm. C.civ. şi care obligaţie de garanţie nu este înlăturată de existenţa răspunderii delictuale a celui care a generat în mod culpabil împrejurările ce au permis vânzarea-cumpărarea a doua oară a unui bun deja înstrăinat.

E., în calitate de vânzător, are obligaţia contractuală de a garanta pe cumpărătorii reclamanţi-apelanţi pentru evicţiunea suferită.

Împrejurarea că unica parte culpabilă în sensul delictual de producerea circumstanţelor ce au determinat situaţia litigioasă ar fi Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nu înlătură răspunderea contractuală pentru garanţie a apelantei vânzătoare, însă îi dă acesteia drept la regres împotriva celui culpabil, adică împotriva OCPI, ceea ce apelanta a şi fructificat prin formularea propriei cereri de chemare în garanţie în contra celui din urmă.

Pe de altă parte, în ceea ce priveşte valoarea despăgubirilor acordate reclamanţilor în urma admiterii cererii de chemare în garanţie, Curtea a observat că potrivit art. 1344 C.civ., dacă lucrul vândut se află, la epoca evicţiunii, de o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării, excedentele valorii în timpul evicţiunii.

Din acest punct de vedere, este limpede că, în condiţiile în care expertizele administrate în cauză au confirmat o creştere a valorii terenului faţă de preţul de achiziţie, ceea ce urmează să se acorde reclamanţilor evinşi este această valoarea superioară şi nu preţul de achiziţie.

Ceea ce a greşit, însă, prima instanţă, este faptul că a acordat valoarea terenului la momentul introducerii acţiunii, în condiţiile în care art. 1344 C.civ. se referă la excedentul de valoare din momentul evicţiunii, evicţiune care, din punctul de vedere al instanţei, are loc odată cu pronunţarea prezentei decizii definitive, astfel încât trebuie acordată valoarea calculată de experţi la momentul întocmirii raportului de expertiză în timpul judecăţii, în speţă urmând a fi luată în considerare valoarea stabilită în raportul de expertiză imobiliară administrat în faza de judecată a apelului (contraexpertiza efectuată de comisia celor trei experţi ca urmare a diferenţelor existente între cele două expertize anterioare, contraexpertiză ce a argumentat judicios concluziile sale), cea mai apropiată de momentul evicţiunii, respectiv cea în sumă de 87.348 euro.

S-a admis şi apelul chemaţilor în garanţie G. şi F., întrucât prima instanţă a omis să soluţioneze cererea acestora de chemare în garanţie şi a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, nepronunţarea asupra fondului atrăgând soluţia trimiterii spre judecare în fond (cauza fiind supusă regimului juridic anterior introducerii art. 2812a prin Legea 202/2010).

De asemenea, s-a constatat că în mod nelegal a fost admisă excepţia prescripţiei cererii de

chemare în garanţie formulate de apelanţii F. și G. în contra Y. SA în temeiul art. 520 C.proc.civ., în condiţiile în care textul este inaplicabil cererii de chemare în garanţie formulată de cumpărătorul evins şi în condiţiile în care s-a stabilit deja inaplicabilitatea art. 520 C.proc.civ. în raport cu terţii proprietari posesori pârâţi în revendicare (pârâţii C. și D.).

Ca atare, urmând a fi schimbată soluţia în sensul respingerii excepţiei prescripţiei cererii de chemare în garanţie formulate de chemaţii în garanţie F. și G. împotriva Y. SA, greşit admisă, în baza art. 297 C.proc.civ. va fi trimisă spre judecare în fond şi această cerere.

De asemenea, a fost admis apelul şi în ceea ce priveşte valoarea sumelor la care apelanţii au fost obligaţi, în garanţie, să despăgubească pe reclamanţi, în sensul că valoarea despăgubirilor va fi cea de 87.348 euro stabilită prin raportul de expertiză întocmit în timpul judecăţii apelului, pentru aceleaşi motive arătate cu prilejul analizării apelului chematei în garanţie E.

S-au înlăturat criticile apelanţilor F. și G. privitoare la modul greşit în care nu s-ar fi acordat incidenţă dispoziţiilor art. 520 C.proc.civ. în sensul de a se reţine că dreptul pârâţilor D. și C. ar fi fost prescris, pentru aceleaşi motive arătate în analiza criticii similare formulate de apelanţii reclamanţi A. și B., cât şi criticile privitoare la faptul că doar Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov trebuia să fie obligat direct către reclamanţi, în garanţie, la despăgubiri, ca fiind persoana culpabilă de situaţia creată, motivele fiind aceleaşi pentru care a fost respinsă şi critica similară formulată de apelanta E.

A fost înlăturată și critica referitoare la greşita obligare directă a apelanţilor chemaţi în garanţie la despăgubirea reclamanţilor evinşi, întrucât, pe de o parte, F. a fost vânzător în contractul prin care reclamanţii au cumpărat terenul, iar, pe de altă parte, G., ca vânzător în contractul prin care F. şi E. au cumpărat terenul pentru a-l revinde apoi reclamanţilor, avea obligaţia de a le garanta pentru evicţiune pe cele două cumpărătoare, al căror drept corelativ la a fi garantate de către vânzătorul G. s-a transmis mai departe către succesorii celor două, respectiv către reclamanţii îndreptăţiţi la garanţie atât din partea autoarelor directe, cât şi din partea autorului mediat.

Împotriva deciziei curții de apel au declarat recurs reclamanţii A. şi B. și chemații în garanție Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliara Ilfov şi Y. SA.

I. Recurenţii-reclamanţi au arătat că, prin promovarea prezentului recurs, urmăresc modificarea hotărârii din apel în sensul determinării legale a momentului evicțiunii și stabilirii despăgubirii prin raportare la acest moment, sens în care au făcut o prezentare a instituţiei evicțiunii, respectiv a noțiunilor de „epoca evicțiunii” şi „timpul evicțiunii” din cuprinsul art. 1344 C.civ., după care au expus și dezvoltat motivele de nelegalitate pe care își întemeiază recursul, respectiv cele prevăzute de art. 304 pct. 7, 8 și 9 C.proc.civ.

Prezentarea instituţiei evicțiunii, respectiv a noțiunilor de „epoca evicțiunii” şi „timpul evicțiunii” din cuprinsul art. 1344 C.civ.:

Conform doctrinei, evicțiunea nu presupune neapărat pierderea proprietății sau existența unei hotărâri judecătorești, ci are loc şi atunci când există o deposedare, în sensul pierderii dreptului de posesie datorită existenței unei cauze juridice.

În acest sens, recurenții evocă cazuri citate de autori când deposedarea constituie o evicțiune fără să fie pronunțată de justiție, respectiv când drepturile terțului sunt atât de evidente, încât cumpărătorul i l-a cedat fără a se mai judeca; când cumpărătorul n-a putut obține predarea, lucrul aflându-se în mâinile unui terț, care respinge cererea de revendicare a cumpărătorului, dovedind dreptul său de proprietate; când cumpărătorul, în scop de a înlătura cheltuielile unui proces, abandonează de bună voie, chiar înaintea pronunțării hotărârii, lucrul căpătat de el, pentru că dreptul terțului revendicant este atât de evident încât orice contestație devine inutile.

Arătând că evicțiunea este definită ca fiind pierderea proprietății lucrului (în tot sau în parte) sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar, recurenții apreciază că hotărârea din apel este eronată în măsura în care reţine că deposedarea lor din aprilie 2008 ar fi fost o simplă tulburare de fapt. Ţinând cont de aspectul că cei care au preluat posesia, pârâţii C. și D., şi-au întemeiat demersul pe existenţa unui drept de proprietate în patrimoniul lor, este evident că nu ne mai aflăm în faţa unei simple tulburări de fapt, ci în faţa unei tulburări bazate pe o cauză juridică, aşadar o evicţiune în adevăratul sens al cuvântului.

În ceea ce priveşte noţiunile de „epoca evicţiunii” şi „timpul evicţiunii”, cu privire la care art. 1344 C.civ. raportează sporul de valoare şi implicit despăgubirile datorate, acestea trebuie interpretate că data deposedării, data pierderii efective a atributelor dreptului de proprietate - jus possidendi, jus utendi, jus fruendi, jus abutendi.

În speţă, conform situaţiei de fapt expuse de reclamanți şi validată de către instanţa de fond, dar şi de către instanţa de apel, pârâţii C. și D. au preluat posesia asupra imobilului în luna aprilie 2008. Din cuprinsul dosarului reiese cert faptul că atât cererea de revendicare, cât şi cererea de chemare în garanţie au fost înregistrate pe rolul Tribunalului Bucureşti la data de 13.06.2008.

Este evident că reclamanții au fost privaţi de exercitarea atributelor dreptului de proprietate la momentul în care pârâţii C. și D. au preluat posesia asupra imobilului şi au demarat imediat lucrările de construire. Pretenţiile reclamanților au fost deduse judecăţii la scurt timp după aceea, respectiv în luna iunie 2008, motiv pentru care data producerii evicţiunii şi suportării prejudiciului aferent este în aceeaşi perioadă, respectiv aprilie - iunie 2008.

Recurenții arătă că dacă nu ar fi fost evinşi de către pârâţii C. și D., ar fi avut libertatea de a vinde bunul imobil în cauză în lunile mai - iunie 2008, perioadă în care, conform expertizei administrate la fond, preţul de tranzacţionare a unui asemenea imobil era de 253.000 euro, iar conform contraexpertizei administrate în apel, preţul imobilului era de 212.848 euro.

O distincţie foarte importantă trebuie făcută între situaţia clasică a unei cereri de revendicare, atunci când proprietarul neposesor formulează acţiunea împotriva neproprietarului care deţine posesia şi situaţia din speță, în care reclamanții au formulat acţiunea în revendicare în momentul în care au pierdut şi posesia.

Astfel, pe parcursul soluţionării procesului posesia terenului (şi implicit culegerea eventualelor fructe) nu a fost în patrimoniul reclamanților, ca într-o situaţie clasică de revendicare, ci, din contră, revendicarea a fost formulată în momentul pierderii posesiei, aşadar la momentul producerii evicţiunii efective.

A susţine faptul că, deşi posesia a fost pierdută la momentul introducerii acţiunii de revendicare, momentul evicţiunii a intervenit abia la momentul soluţionării apelului, după 8 ani de judecată, reprezintă o interpretare şi o aplicare greşită a dispoziţiilor legale.

Un ultim argument pentru demonstrarea faptului că instituţia evicţiunii nu presupune exclusiv pierderea proprietăţii printr-o hotărâre judecătorească, ci mai ales pierderea posesiei, este reprezentat de faptul că, etimologic, termenul de „evicțiune” provine din latinescul evictio, -onis, care înseamnă deposedare.

Se susţine astfel că hotărârea instanţei de apel este nelegală datorită faptului că pentru stabilirea despăgubirii nu s-a raportat la momentul evicţiunii efective (pierderea posesiei, care a coincis cu intentarea revendicării şi a cererii de chemare în garanţie), aşa cum în mod corect a procedat instanţa fondului, ci, într-un mod total deficitar din punct de vedere al interpretării normei legale, s-a raportat la momentul pronunţării hotărârii din apel (nici măcar la momentul hotărârii din fond).

Motivele de nelegalitate și dezvoltarea lor:

1. Motivarea contradictorie a instanţei de apel cu privire la momentul pierderii, de către reclamanți, a posesiei asupra terenului (art. 304 pct. 7 C.proc.civ.);

În cuprinsul hotărârii atacate, în paragraful în care se determină „momentul evicțiunii”, s-a ignorat în totalitate starea de fapt reprezentată de deposedarea efectivă care a avut loc în aprilie - iunie 2008, dar şi influenţa majoră a pierderii posesiei asupra determinării respectivului „moment al evicțiuni”. Cu alte cuvinte, nu se menţionează sub nicio formă momentul deposedării, astfel încât să se creeze impresia că ne-am afla într-o situație clasică de revendicare, aceea în care reclamanții ar deține posesia pe parcursul derulării litigiului.

Cu toate acestea, în cuprinsul aceleiași decizii atacate, faptul pierderii posesiei la momentul introducerii acţiunii a fost reţinut ca un argument pentru respingerea susținerilor referitoare la uzucapiune.

Așadar, pe de o parte, se reţine deposedarea care a avut loc în aprilie 2008 şi care a determinat introducerea imediată a revendicării şi cererii de chemare în garanţie, iar, pe de altă parte, în cuprinsul aceleiaşi hotărâri se omite totalmente să se reţină această deposedare la momentul determinării „momentului evicţiunii”, deposedare cu influenţă majoră în stabilirea acestui moment.

În aceste condiții, recurenții susțin că ne aflăm în situația unei motivări contradictorii, ce se impune a fi cenzurată de instanța de control judiciar.

2. Greşita interpretare a actului juridic dedus judecăţii cu referire la pretenția concretă a reclamanților din cuprinsul acțiunii (art. 304 pct. 8 C.proc.civ.).

La momentul deposedării şi pierderii atributelor dreptului de proprietate, fiind în faţa unei situaţii aproape certe în care proprietatea să aparțină pârâților C. și D., reclamanții au formulat o cerere de chemare în garanţie prin care au solicitat acordarea de despăgubiri prin raportare la valoarea imobilului la momentul evicțiunii, precizând expres că acest moment este reprezentat de data introducerii acţiunii, ceea ce au reiterat la data formulării obiectivului expertizei evaluatorii.

Deşi instanţa de fond a aplicat corect dispoziţiile legale în această chestiune, prin hotărârea instanţei de apel s-a schimbat în mod neprocedural scopul acțiunii reclamanților, deoarece niciodată reclamanții nu au solicitat stabilirea despăgubirilor la momentul pronunţării vreunei hotărâri judecătoreşti. Din contră, au evaluat terenul la momentul formulării acţiunii şi au achitat taxa de timbru proporţional cu această valoare.

Mai mult, având în vedere că noţiunea de evicţiune a fost invocată de reclamanţi în sensul de deposedare efectivă, prin hotărârea instanţei de apel a fost schimbat sensul acestei noţiuni şi transformat într-o noţiune pe care reclamanţii nu au susţinut-o niciodată. Astfel, niciodată reclamanţii nu au solicitat stabilirea despăgubirilor prin raportare la momentul pronunţării vreunei hotărâri judecătorești, ci au solicitat expres luarea în calcul a valorii imobilului de la data introducerii acţiunii.

Din acest motiv, hotărârea instanței de apel interpretează greșit actul juridic dedus judecății, prin raportare la noţiunile de „evicțiune” şi „momentul evicțiunii”, schimbând în mod nepermis înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestor noţiuni, exprimat de reclamanţi în cuprinsul cererii de chemare în garanţie.

3. Aplicarea greşită a legii şi totodată încălcarea acesteia, prin greşita determinare a momentului evicțiunii (art. 304 pct. 9 C.proc.civ.).

Prin hotărârea atacată, au fost aplicate greşit dispoziţiile Codului civil privitoare la răspunderea pentru evicțiune, cu referire specială la art. 1336, 1337, 1344, atât în ceea ce priveşte definirea evicţiunii ca fiind exclusiv pierderea dreptului de proprietate prin intermediul unei hotărâri judecătoreşti, cât şi prin determinarea greşită a momentului evicţiunii ca fiind cel al pronunţării deciziei din apel.

Răspunderea vânzătorului face obiectul Secţiunii a III-a din Capitolul 4, Titlul VI al Cărţii a III-a din Codul civil, această secţiune fiind structurată pe două părţi: art. 1337 - art. 1351, care tratează răspunderea pentru evicţiune; art. 1352 - art. 1360, care tratează răspunderea pentru viciile lucrului vândut.

Dacă aceste două părţi tratează răspunderea vânzătorului pentru evicţiune şi separat pentru vicii, observăm că aceeaşi distincţie este prevăzută în art. 1336, articol explicativ al secţiunii dedicate răspunderii vânzătorului: „Vânzătorul răspunde către cumpărător: de liniştita posesiune a lucrului şi de viciile aceluiași lucru.”

Printr-o simplă interpretare logică, dar şi istorico-teleologică, se poate concluziona faptul că partea care tratează răspunderea pentru evicţiune (art. 1337-1351) corespunde punctului 1 al art. 1336, care instituie răspunderea vânzătorului pentru liniştita posesiune a lucrului.

Iată încă un argument care demonstrează nelegalitatea interpretării normei juridice din cuprinsul hotărârii atacate, în care se reţine că evicţiunea ar însemna exclusiv pierderea dreptului de proprietate.

În plus, doctrina şi jurisprudenţa citată la punctul 1, demonstrează deficitara interpretare a noţiunilor de „evicţiune” şi „momentul evicţiunii” din cuprinsul hotărârii atacate.

Prin hotărârea instanţei de apel, pierderea posesiei reclamanților a fost interpretată în mod nelegal ca reprezentând exclusiv o situaţie de fapt. În realitate, reclamanţii nu s-au confruntat la momentul deposedării cu o simplă tulburare a posesiei din partea unui terţ care nu ar fi avut nici un drept asupra terenului, ci au fost deposedaţi de un terţ care se pretindea proprietar, care avea intabulat acest drept în cartea funciară şi căruia ulterior i s-a şi recunoscut dreptul de proprietate pe cale jurisdicţională.

Momentul în care instanţa de judecată a confirmat, a constatat (şi nu a constituit) dreptul de proprietate al pârâţilor C. și D. nu ar trebui să aibă influenţă asupra momentului în care reclamanţii au pierdut atributele dreptului de proprietate prin faptul deposedării de către pârâţii C. și D., aceste două momente fiind total distincte şi separate în timp.

Astfel, „epoca/momentul evicţiunii” în ceea ce priveşte pe reclamanţi este reprezentată de momentul deposedării efective (aprilie - mai 2008) şi nu de momentul în care pârâţilor C. și D. li s-a recunoscut definitiv dreptul de proprietate (data pronunţării deciziei atacate). Din acest motiv, în mod greșit au fost aplicate dispoziţiile legale prin decizia recurată, prin care s-a stabilit că valoarea despăgubirii ar trebui raportată la momentul recunoaşterii proprietăţii pârâţilor.

Cu alte cuvinte, pierderea proprietăţii şi a atributelor acesteia a avut loc pentru reclamanţi la momentul deposedării de către adevăraţii proprietari C. și D., adevăraţi proprietari cărora li s-a recunoscut în mod definitiv dreptul la momentul pronunţării deciziei din apel.

De asemenea, o altă situaţie de încălcare a legii prin cele reţinute în cuprinsul deciziei atacate este reprezentată de privarea reclamanților de dreptul de proprietate, cu referire la despăgubirile datorate de chemaţii în garanţie, prin raportare la ocrotirea acestui drept de art. 1 din Protocolul adiţional la Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi Libertăţilor Fundamentale. Astfel, conform jurisprudenţei CEDO, în sfera noţiunii de bun în înțelesul Convenției pot intra şi drepturile de creanță şi chiar speranţa legitimă de a obţine un bun sau o creanţă (Cauza Kopecky c. Slovaciei din 2003).

Se susţine astfel că art. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia europeană a fost încălcat prin decizia atacată, în sensul privării reclamanţilor de dreptul asupra creanţei reprezentate de partea din despăgubiri neacordată prin hotărârea atacată şi care face obiectul prezentului recurs.

4. Cu privire la solicitarea de menţinere a cuantumului despăgubirilor de la fond, 253.000 euro, această sumă nu a fost contestată de către chemaţii în garanţie (art. 304 pct. 9 C.proc.civ.).

Prin hotărârea atacată, au fost încălcate dispoziţiile art. 294 - 295 C.proc.civ.

Astfel, niciunul dintre chemaţii în garanţie nu au contestat raportul de expertiză întocmit la fondul cauzei, sub aspectul valorii imobilului concluzionate de expertul tehnic, nefiind formulate obiecţiuni în termenul procedural cu privire la această valoare.

În acest mod, pentru chemaţii în garanţie ar fi trebuit să intervină sancţiunea decăderii din dreptul de a mai contesta în vreun fel suma de 253.000 euro stabilită prin raportul de expertiză.

Deși art. 295 alin. (2) C.proc.civ. prevede posibilitatea instanţei de apel de a administra probe noi sau de a reface probele administrate la fond, dispoziţiile alin. (1) ale aceluiași articol prevăd că „Instanţa de apel va verifica, în limitele cererii de apel, stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă. Motivele de ordine publică pot fi invocate şi din oficiu”.

Aşadar, menirea apelului ca şi cale de atac este verificarea stabilirii situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă. Or, prin stabilirea despăgubirilor raportat la momentul pronunţării deciziei din apel au fost încălcate dispoziţiile art. 295 C.proc.civ., nefiind incidente nici situaţiile prevăzute de art. 294 alin. (2) (dobânzi, rate, venituri ajunse la termen şi orice alte despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanţe).

Totodată, au fost încălcate, în acelaşi fel, şi dispoziţiile art. 294 alin. (1) C.proc.civ., potrivit cărora „În apel nu se poate schimba calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nici nu se pot face alte cereri noi. Excepţiile de procedură şi alte asemenea mijloace de apărare nu sunt considerate cereri noi.”

În acest sens, s-a precizat că niciunul dintre chemaţii în garanţie nu a susţinut la fondul cauzei că prejudiciul ar trebui determinat prin raportare la valoarea imobilului de la momentul pronunţării hotărârii din apel, motiv pentru care şi prin raportare la acest aspect hotărârea atacată este nelegală.

Având în vedere motivele invocate, recurenții solicită, în principal, respingerea apelurilor chemaţilor în garanţie şi stabilirea prejudiciului la suma de 253.000 euro consfinţită prin hotărârea fondului, iar, în subsidiar, în măsura în care argumentele pentru stabilirea sumei de 253.000 euro ar fi respinse, solicită stabilirea despăgubirii la suma de 212.848 euro, conform contraexpertizei din apel.

II. Recurentul-chemat în garanție Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov critică soluția din apel pentru următoarele considerente:

Cererea de chemare în garanție formulată de E. împotriva OCPI Ilfov este întemeiată pe dispozițiile art. 1337 C.civ., dispoziții speciale care reglementează exclusiv răspunderea pentru evicțiune a vânzătorului față de cumpărător.

Recurentul susține că a invocat excepția lipsei calităţii procesuale pasive a OCPI la răspunderea pentru evicțiune în condiţiile art. 1337 C.civ., prin întâmpinarea depusă în apel, dar instanţa de apel nu a

analizat şi nu a soluţionat excepţia, obligând OCPI faţă de E. în condiţiile art. 1337 C.civ.

Deşi a formulat apel arătând că i s-a încălcat dreptul la apărare şi la un proces echitabil prin neanalizarea excepţiei inadmisibilității de către instanţa de fond, pronunțându-se în acest sens o hotărâre nemotivată, în mod nelegal prin decizia recurată s-a reținut că nu i s-a produs nici un prejudiciu prin neanalizare şi nemotivare, întrucât aceste apărări pot fi analizate de către instanţa de apel. Susținerea instanței de apel este nelegală, întrucât i s-a încălcat dreptul la un proces echitabil, fiind păgubit de un grad de jurisdicție.

Cu toate că susţine teza potrivit căreia excepțiile pot fi analizate direct în apel, instanța de apel nu analizează nici ea apărările formulate de OCPI, privitoare la aplicabilitatea legii speciale, care este art. 1337 C.civ., nearătând de ce aplică împotriva OCPI dispozițiile art. 1000 alin. (3) C.civ., ca lege generală, să răspundă faţă de E., în condiţiile în care aceasta şi-a întemeiat cererea de chemare în judecată pe dispoziţiile art. 1337 C.civ.

Decizia este contradictorie, pentru că deși admite apelul chemaţilor în garanţie E. şi Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov în contradictoriu cu reclamanții-pârâți A. şi B., îi obligă pe aceşti chemaţi în garanţie, în solidar, către reclamanţii-pârâţi A. și B. În opinia recurentului, aceste două părți ale dispozitivului se exclud reciproc: ori au câştigat apelul chemaţii în garanţie împotriva familiei A. și B., așa cum zice paragraful 2 din dispozitiv, ori îi obligă pe chemaţii în garanţie, în solidar, așa cum spune paragraful 4 din dispozitiv.

În acelaşi timp, s-au încălcat dispoziţiile art. 1041 C.civ. privitor la obligaţia solidară care nu se prezumă şi s-a încălcat principiul relativităţii efectelor actelor juridice.

Astfel, în condiţiile art. 1337 C.civ. orice vânzător răspunde faţă de cumpărătorul din contractul de vânzare-cumpărare, dar nu există o răspundere directă faţă de cumpărătorii din alte contracte de vânzare cumpărare chiar subsecvente. Fiecare răspunde pentru evicțiune doar faţă de cumpărătorul său şi nu există solidaritate ci doar garanţie, iar solidaritatea pasivă în condiţiile art. 1041 C.civ. nu se prezumă.

Apelul chematei în garanție E. trebuia respins însă şi pentru alte considerațiuni.

Astfel, conform art. 1041 C.civ., obligația solidară nu se prezumă.

Izvoarele solidarităţii pasive sunt voinţa părților (contractul şi testamentul) şi legea.

Dacă în dreptul civil solidaritatea nu se prezumă, înseamnă că va trebui să fie dovedită de cel care o invocă. Dovada solidarităţii se va face după regulile dreptului comun în materia probei actelor juridice, adică numai cu înscrisuri pentru acte cu o valoare mai mare de 250 lei.

În soluţionarea respectivei cereri, se aplică însă dispoziţiile art. 1337 C.civ., privitor la răspunderea vânzătorului E. faţă de cumpărătorii A. şi B.

Această răspundere este atât una legală, pentru că rezultă din lege, dar este şi contractuală, pentru că părţile au cuprins-o în contract.

Recurentul susține că nu poate răspunde solidar faţă de reclamanţii A. și B. nici E. împreuna cu soţii F. și G., care i-au vândut acesteia, și cu atât mai puţin nu pot răspunde solidar E., soţii F. și G. şi OCPI Ilfov.

Reclamanţii A. și B. nu aveau o acţiune de răspundere pentru evicțiune împotriva soţilor F. și G., care i-au vândut lui E., ci doar împotriva vânzătorului E., care însă îi putea ea chema în garanţie pe vânzătorii ei din contract, în condițiile art. 1337 C.civ., să răspundă legal sau contractual, pentru evicțiune.

Apelul chematei în garanție E. a ridicat, ca problemă de drept, dacă cumpărătorul are sau nu un drept de opţiune la răspunderea pentru evicțiune între dispoziţiile art. 1337 C.civ. de răspundere a vânzătorului şi dispoziţiile art. 998-999 C.civ.

În materie de evicțiune, legiuitorul a stabilit, în capitolul 4, secţiunea 3 din Codul civil, răspunderea de evicțiune. Aceasta este o reglementare specială şi în afară de dispoziţiile art. 1337, care instituie cadrul general, legiuitorul a stabilit în art. 1340 că şi dacă l-ar scuti pe vânzător pentru evicțiune, acesta tot ar fi obligat să restituie preţul cumpărătorului, iar în art. 1341 se stabileşte întinderea răspunderii pentru evicțiune, care este formată din patru elemente: restituirea preţului; fructele, dacă este dator a le întoarce proprietarului care l-a evins; spezele instanţei deschise de dânsul în contra vânzătorului, şi ale celei deschise de evingător în contra sa (cheltuieli de judecată); daune-interese şi spezele contractului de vindere.

Se observa astfel, că răspunderea pentru evicțiune este o răspundere specială a vânzătorului, care este însă şi cuprinzătoare.

Pe de altă parte, nu poate să răspundă OCPI Ilfov pentru evicțiune, pentru că s-ar încălca principiul îmbogăţirii fără justă cauză. Astfel, vânzătorul neproprietar care a încasat preţul vânzării nu poate fi exonerat de răspundere sau de restituirea prețului, pentru că s-ar îmbogăți fără justă cauză.

Dacă am presupune că nu ar răspunde pentru evicțiune vânzătorul, în condiţiile legii, ar trebui să răspundă totuşi în condiţiile contractului.

Dacă prin absurd, deşi se menţionează obligaţia şi în contract, vânzătorul ar fi descărcat de răspundere, s-ar aplica totuşi art. 1340 şi ar fi obligat la restituirea preţului.

Din acest motiv, unele instanţe au apreciat că cererea de chemare în garanţie a OCPI Ilfov, a notarului public, a autorităţii administraţiei publice locale, etc., este o cerere inadmisibilă. Alte instanţe, între care şi Tribunalul Bucureşti, au considerat că aceşti chemaţi în garanţie nu au calitate procesuală pasivă şi au respins acţiunea faţă de aceştia. De aceea s-a invocat prin întâmpinarea din 11.05.2012 şi excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a OCPI Ilfov.

Privitor la cererile de chemare în garanție, se pune problema dacă se poate opta între răspunderea contractuală pentru evicțiune a vânzătorului şi eventuala răspundere delictuală a OCPI Ilfov, ori se pot cumula cele două răspunderi într-o acţiune comună, cum a fost formulată în cauza de faţă.

Răspunsul la aceste întrebări a fost stabilit în literatura de specialitate şi în practica judecătorească şi este acela că nu se pot cumula răspunderea contractuală pentru evicțiune cu răspunderea civilă delictuală. Mai mult decât atât, nu există drept de opţiune între răspunderea civilă delictuală şi răspunderea contractuală decât într-un singur caz, şi anume atunci când cel ce răspunde contractual a săvârşit o infracţiune cu ocazia încheierii contractului, iar creditorul obligaţiei poate opta între exercitarea acţiunii civile în procesul penal sau exercitarea unei acţiuni civile separate, bazate pe răspunderea contractuală.

Așa fiind, cererea de chemare în garanţie a OCPI Ilfov este inadmisibilă în speţa de faţă, dacă va fi admisibilă chemarea în garanţie, aceasta va fi bazată pe art. 1337 şi urm. C.civ., ca răspundere a vânzătorului pentru evicțiune.

Tezele de mai sus au fost promovate în literatura şi practica judecătorească pentru că răspunderea vânzătorului pentru evicțiune este acoperitoare.

În concluzie, în legislaţia română, vânzătorul este cel care acoperă integral prejudiciul în caz de evicțiune. Astfel, potrivit art. 1341 C.civ., vânzătorul răspunde atât pentru restituirea preţului, pentru fructe, pentru cheltuieli de judecată, dar şi de daunele interese şi spezele contractului de vindere, adică dobânzi bancare, taxe şi onorarii de intabulare. Mai mult, în art. 1344 C.civ., legiuitorul a stabilit că „dacă lucrul vândut se află la epoca evicțiunii, de o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării, excedentele valorii în timpul evicțiunii”.

Privitor la solidaritatea pasivă, recurentul reiterează că izvoarele solidarităţii pasive sunt voinţa părților (contractul şi testamentul) şi legea.

Conform art. 1039 C.civ., „Obligația este solidară din partea debitorilor, când toţi s-au obligat la acelaşi lucru, astfel că fiecare poate fi constrâns pentru totalitate, şi că plata făcută de unul din debitori liberează și pe ceilalți către creditor.”

În lipsă de solidaritate, debitorii pot invoca beneficiul discuțiunii şi diviziunii. Conform art. 1041 C.civ., obligaţia solidară nu se prezumă.

Dacă în dreptul civil solidaritatea nu se prezumă, înseamnă că va trebui să fie dovedită de cel care o invocă. Dovada solidarităţii se va face după regulile dreptului comun în materia probei actelor juridice (adică se face dovada numai cu înscrisuri pentru acte cu valoare mai mare de 250 lei).

În concluzie, în mod nelegal au fost obligaţi în solidar faţă de reclamanţii-pârâţi atât OCPI cât şi G., care nu avea cu aceştia o convenţie de solidaritate pasivă, așa cum este ea definită în art.1039 C.civ.

Atât OCPI, cât şi G. nu aveau cu reclamanții A. și B. nici un raport juridic contractual.

La fel, este nelegală şi obligarea OCPI la plata despăgubirilor reprezentând prejudiciu rezultat din evicțiune, faţă de E. Suma nu este nici măcar determinată. Este nelegal ca printr-o hotărâre judecătorească o persoană să fie obligată la plata unei sume de bani către altă persoană, iar această sumă să nu fie determinată în dispozitivul hotărârii.

OCPI nu are nici o convenţie încheiată cu această persoană în condiţiile art. 1039 C.civ. Din contră, faţă de E. există două tipuri de răspundere pentru evicțiune: una legală, în condiţiile art. 1337 C.civ. şi una convenţională, în actul autentificat sub nr. x la 23.03.2005 de BNP Q. În ambele situaţii, cel care răspunde pentru evicțiune este G.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 5, 7 și 9 C.proc.civ.

III. Recurenta-chemată în garanție Y. SA solicită modificarea în parte a deciziei atacate, în sensul menținerii soluției primei instanțe în ceea ce priveşte respingerea cererii de chemare în garanţie formulată de F. şi G. împotriva Y. ca fiind prescrisă, sens în care invocă următoarele motive:

1. Art. 304 pct. 6 C.proc.civ. - instanța a acordat mai mult decât s-a cerut, ori ceea ce nu s-a cerut.

În faza judecății în primă instanță, Y. a invocat excepţia prescripţiei cererii de chemare în garanţie formulată împotriva sa, excepţie corect admisă de către instanţa de fond. Prin decizia recurată, instanța de apel a respins excepția prescripției cererii de chemare în garanţie formulată de F. şi G. împotriva Y.

Or, soluția pronunțată de prima instanță cu privire la prescripția cererii de chemare în garanţie formulată contra Y. nu a fost atacată de niciuna dintre părţile din dosar şi nici de către soţii F. și G.

Dimpotrivă, prin cererea de chemare în garanție formulată în primă instanță, precum şi prin motivele de apel, părțile au susținut că sunt aplicabile dispoziţiile art. 520 C.proc.civ. referitoare la prescripție.

Prin apelul formulat, apelanţii F. și G. nu au solicitat ca instanţa de apel să modifice sentința primei instanțe sub aspectul soluției pronunțate cu privire la cererea formulată împotriva Y. Dimpotrivă, au susținut că soluția este corectă şi că ar trebui să se aplice şi în alte cazuri.

De aceea, ne aflăm în situaţia în care instanţa de apel a ajuns să se pronunţe cu privire excepţia prescripţiei invocate de Y., în condiţiile în care nu există niciun motiv de apel legat de aceasta.

2. Art. 304 pct. 9 C.proc.civ. - hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii.

Pronunțându-se cu privire la excepţia prescripţiei cererii de chemare în garanție formulată de soții F. și G. împotriva Y., instanța de apel a încălcat dispoziţiile art. 295 C.proc.civ., potrivit cărora „Instanța de apel va verifica, în limitele cererii de apel, stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanța”.

Or, în speţă, instanţa de apel s-a pronunţat cu privire la respingerea, ca prescrisă, a cererii împotriva Y., aspect cu privire la care nicio parte nu a formulat vreun motiv de apel, după cum s-a dezvoltat în cadrul primului motiv de recurs.

Atâta timp cât nicio parte nu a criticat, în termenul prevăzut de lege, soluția pronunțată față de Y., aceasta a devenit irevocabilă, având putere de lucru judecat, fără să mai poată face obiectul vreunei noi analize.

Pe de altă parte, respingând excepţia prescripţiei invocată de Y. SA, instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 520 C.proc.civ.

Y. SA, prin executor propriu, a valorificat prin licitaţie publică bunul adus în garanţie pentru securizarea creditului acordat către SC N. SRL (care nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin contractul de credit), bun constând în teren în suprafaţă de 9.000 mp, ce a fost ipotecat de către H. în favoarea băncii, prin contractul de ipotecă autentificat sub nr. x din 05.02.1005 şi transcris sub nr. 982 din 16.02.1995.

Terenul ipotecat, din care face parte şi terenul în litigiu, a fost dobândit de către G. ca urmare a adjudecării acestuia (în data de 25.11.2004), în cadrul procedurii de executare silită desfășurată în dosarul de executare silită nr. x/2002.

Având în vedere faptul că bunul în litigiu a fost vândut în cadrul unei proceduri de executare silită, în caz de evicţiune, răspunderea Y. SA, în calitate de creditoare, nu poate fi angajată decât conform prevederilor speciale şi derogatorii din materia executării silite.

În acest sens, potrivit art. 520 alin. (2) C.proc.civ., „În cazul imobilelor înscrise pentru prima oară în cartea funciară, în temeiul actului de adjudecare, cererea de evicţiune se va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară. Această prescripţie curge şi împotriva dispăruţilor, minorilor şi persoanelor puse sub interdicție.”

Cum, în speţă, actul de adjudecare a fost intabulat la OCPI Ilfov la data de 14.02.2005, conform încheierii nr. 5886 din 03.03.2005, de la acea dată până la 13.06.2008 (data introducerii acțiunii în revendicare imobiliară) au trecut mai mult de trei ani, şi pe cale de consecinţă, orice acţiune în evicţiune este prescrisă.

Răspunderea pentru evicţiune fiind accesorie acţiunii principale în evicţiune, este supusă aceluiaşi termen de 3 trei ani, care în cauză a expirat.

În concluzie, cererea de chemare în garanţie a Y. SA este prescrisă, sens în care corect instanța de fond a admis excepția invocată de Y. SA și a respins cererea de chemare în garanție formulată împotriva băncii, ca prescrisă.

Totodată, raporturile juridice dintre Y. SA şi G. sunt reglementate de dispoziţiile speciale privind vânzarea în cadrul executării silite, care se aplică cu prioritate faţă de prevederile de drept comun în materie de răspundere a vânzătorului pentru evicţiunea cumpărătorului.

Y. SA nu are calitatea de vânzător în accepţiunea Codului civil, întrucât nu a fost niciodată proprietarul imobilului în litigiu. Banca doar a efectuat procedurile de executare silită, prin executorul bancar, şi a încasat o parte din preţ, în calitate de creditor.

De aceea, în ceea ce o priveşte pe Y. SA, acesteia nu îi sunt aplicabile art. 1337 şi 1341 C.civ. şi, pe cale de consecinţă, cererea de chemare în garanţie formulată de G. şi F., întemeiată pe aceste dispoziții legale, este neîntemeiată.

Răspunderea pentru evicţiune în cazul vânzărilor în cadrul procedurii de executare silită este reglementată de art. 522 C.proc.civ., conform căruia dacă a fost evins total sau parţial, adjudecatarul îl poate acţiona pe debitorul urmărit pentru a fi despăgubit, iar în măsura în care nu se poate îndestula de la debitor, adjudecatarul îi poate acţiona pe creditorii care au încasat preţul de adjudecare, în limita sumei încasate de aceștia.

Prin urmare, răspunderea creditorului este limitată la partea din preţul de adjudecare pe care acesta a încasat-o efectiv din prețul de adjudecare, astfel că dacă s-ar considera că Y. SA trebuie să răspundă pentru evicţiunea terenului în litigiu, aceasta nu poate fi obligată să despăgubească pe adjudecatar decât în limita sumei de 50.865,6967 lei, pe care a încasat-o ca urmare a valorificării bunului la licitație publică.

În ceea ce o priveşte pe F., întrucât aceasta a dobândit dreptul de proprietate de la G., nu se poate îndrepta împotriva băncii pentru despăgubiri, întrucât calitatea sa excede cadrului legal stabilit de art. 522 alin. (2) C.proc.civ., care acordă această posibilitate doar adjudecatarului şi doar în limita sumei care i-a revenit băncii.

De asemenea, Y. SA a fost de bună-credință, având convingerea, raportat la contractul de vânzare-cumpărare care a stat la baza constituirii ipotecii și la rezultatul verificărilor efectuate la Biroul de carte funciară Ilfov, că terenul obiect al adjudecării a fost deţinut de către H., în calitate de proprietar, iar adjudecatarul a cumpărat acest bun având aceeaşi convingere fermă că documentele au fost conforme cu prevederile legale în vigoare.

Faptul că soţilor C. și D. le-a fost acordat alt număr cadastral, iar dreptul lor a fost înscris în cartea funciară, nu este imputabil nici Y. SA, nici adjudecatarului, nici dobânditorilor ulteriori, ci OCPI Ilfov care nu a făcut verificările necesare şi a acordat numere cadastrale diferite pentru același teren, deși loturile erau identificate prin coordonate stereo. Documentele emise de această instituţie sunt cele care au generat prezentul litigiu şi în mod corect instanţele de fond şi de apel au dispus atragerea răspunderii acestuia.

În ședința publică din 16.03.2017, Înalta Curte a invocat, din oficiu, ca motiv de ordine publică, lipsa din dosarul curții de apel a încheierii de dezbateri asupra apelurilor.

Față de apărările părților privind posibilitatea existenței încheierii de dezbateri la mapa de decizii a instanței și recurgerii, în acest caz, la procedura refacerii înscrisurilor dispărute, s-a emis adresă la Curtea de Apel București, Secția a IV-a civilă pentru a se înainta o copie conformă cu originalul de pe încheierea de dezbateri asupra apelurilor din 24.02.2016, în cazul în care există un exemplar la mapa instanței.

Urmare a acestei solicitări, constatând dispariția din dosar și de la mapa instanței a încheierilor de amânare a pronunțării, Curtea de Apel București, Secția a IV-a civilă s-a sesizat din oficiu cu privire la refacerea înscrisului dispărut, sens în care a fixat termen la data de 10.05.2017, cu citarea părților.

Prin încheierea din 10.05.2017, Curtea de Apel București, Secția a IV-a civilă a admis sesizarea din oficiu, dispunând refacerea încheierilor dispărute din ședințele publice de la 24.02.2016, 02.03.2016, 09.03.2016, 16.03.2016, 23.03.2016, având conținutul cuprins în documentul din sistemul informatic Ecris și materializat în înscrisul din vol. VI dosar apel, parte integrantă din prezenta.

Pentru a dispune astfel, Curtea de Apel a reținut următoarele:

În urma sesizării Înaltei Curți de Casație și Justiție făcută în sensul de a se comunica o copie după originalul aflat la mapa instanței al încheierii de dezbateri din 24.02.2016, s-a constatat dispariția acestui înscris din dosar și de la mapa instanței.

Potrivit referatului grefierului, extrasului din sistemul informatic Ecris și mențiunilor și datelor existente în calculatorul în care această încheiere a fost lucrată, încheierea a fost imprimată la trei zile după pronunțarea soluției, fiind un act procedural care a existat, astfel încât poate fi reconstituit în situația dispariției acestuia, indiferent de motiv (cel mai probabil, o eroare de manipulare și atașare, generată de existența și a două încheieri ulterioare de îndreptare eroare materială și de respingere a unei cereri de lămurire dispozitiv).

Opoziția la reconstituire făcută de OCPI Ilfov ar fi fost justificată în situația în care nu ar fi existat niciodată actul, ceea ce nu este cazul întrucât, așa cum s-a arătat mai sus, existența încheierii rezultă din mențiunile înregistrării acesteia în sistemul Ecris, conținutul încheierii existent în același sistem, datele din calculator privind momentul imprimării.

Art. 583 și urm. C.proc.civ. se referă explicit la refacerea hotărârilor dispărute (încheierea fiind o hotărâre), inclusiv în situația dispariției celui de al doilea exemplar păstrat la mapă (art. 584 alin. 1 C.proc.civ.), condițiile actuale de desfășurare a procesului, cu dezbateri înregistrate și cu conținutul încheierilor copiat în sistemul informatic Ecris, ce permite obținerea unei copii certe a actului dispărut, făcând sesizarea de refacere posibilă, admisibilă și întemeiată.

Împotriva acestei încheieri a declarat recurs chematul în garanție Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov, arătând următoarele:

Încheierea recurată reține o situație de fapt contradictorie: că încheierea a fost lucrată filele 1684, 1620-1622 şi 1623 volumul VI apel, că a fost imprimata la 3 zile după pronunțarea soluției şi că a dispărut.

Aceste elemente sunt contradictorii, în sensul că logic este ca instanța mai întâi să dispună amânarea pronunțării şi ulterior să pronunțe soluția.

În cauza de față, conform încheierii recurate, instanța de apel a soluționat apelurile fără să existe încheieri de amânare a pronunțării, iar acestea au fost printate după 3 zile de la pronunțarea deciziei. Cu certitudine nu au fost semnate.

O altă inadvertență este aceea că se menționează ,,această încheiere a fost lucrată”, iar în dispozitiv nu se dispune refacerea încheierii, ci refacerea a 5 încheieri.

Or, nu este relevant dacă aceste înscrisuri au existat în mintea ori calculatorul cuiva, ci dacă ele au existat în dosarul cauzei ori în mapa de decizii a instanței.

Conform dosarului de executare silită, această încheiere nu a existat nici la data legalizării hotărârii la cererea reclamantului A., nici la data încuviințării executării cheltuielilor de judecată, așa cum rezultă din copia certificată a dosarului de executare.

Pe cale de consecință, încheierile de ședință nu au existat decât în format electronic.

Urmare a faptului că suntem în ipoteza vechiului Cod de procedură civilă, nu sunt îndeplinite condițiile de refacere a acestor hotărâri: conform art. 583 și art. 585 C.proc.civ., acestea se pot reface după exemplarul aflat în mapa instanței şi după copiile legalizate ale înscrisurilor dispărute. Nu se pot reface în baza altor probe decât cele prevăzute limitativ de lege.

Legiuitorul a avut în vedere refacerea unei hotărâri valide şi nu a unei hotărâri nule. În cauza de față, nu există nici o dovada că cele 5 încheieri au fost semnate de membrii completului de judecată, în condițiile art. 261 alin. (8), sub sancțiunea nulității.

În drept, a fost invocat art. 304 pct. 9 C.proc.civ.

Examinând recursurile exercitate în cauză, în ordinea în care desfășurarea judecății o impune în raport de criticile formulate, precum și motivele de ordine publică invocate în recurs, Înalta Curte reține următoarele:

I. Cu privire la recursul declarat de chematul în garanție Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov împotriva încheierii din 10.05.2017 a Curții de Apel București:

Contrar susținerilor recurentului, încheierea recurată nu reține o situație de fapt contradictorie, criticile în acest sens nefiind fondate.

Astfel, argumentul curții de apel în sensul că încheierea ce face obiectul sesizării de reconstituire a fost lucrată și imprimată la trei zile după pronunțarea soluției, întemeiat pe probe (referatul grefierului, extrasul din sistemul informatic Ecris, mențiunile și datele existente în calculatorul în care încheierea a fost lucrată), justifică în mod logic concluzia la care a ajuns instanța, aceea că respectiva încheiere este un act procedural care a existat, aceasta fiind chestiunea ce se impunea a fi lămurită cu prioritate în cauză, întrucât numai un act procedural care a existat poate să dispară, făcând posibilă refacerea lui.

Împrejurarea invocată de recurent, și anume că încheierile de amânare a pronunțării nu erau redactate la data soluționării apelurilor, devreme ce au fost imprimate la trei zile după pronunțarea soluției, este lipsită de relevanță sub aspectul posibilității de refacere a înscrisurilor dispărute, pe acest aspect relevant fiind că înscrisul a existat, după cum s-a arătat mai sus.

În condițiile în care încheierile de amânare a pronunțării apar înregistrate în sistemul informatic Ecris, conform extrasului din acest sistem de la filele 1620-1622 dosar apel, nu se poate reține că acestea nu au existat, respectiv că nu au fost redactate și semnate, cum neîntemeiat pretinde recurentul, criticile în acest sens neputând fi primite. Aceasta deoarece, încheierile de ședință se închid în sistemul informatic după redactare și semnare, după cum dispune art. 129 alin. (2) din Regulamentul de ordine interioară al instanțelor judecătorești, aprobat prin Hotărârea Consiliului Superior al Magistraturii nr. 1375/2015.

Pe de altă parte, nu se poate reține nici că ar exista o „inadvertență” decurgând din faptul că instanța a menționat în considerentele încheierii recurate că „această încheiere a fost lucrată”, iar în dispozitiv a dispus refacerea nu a unei încheieri, ci a cinci încheieri, critica în acest sens nefiind fondată.

Astfel, din chiar practicaua încheierii recurate rezultă că instanța s-a sesizat cu privire la refacerea tuturor încheierilor de amânare a pronunțării, acordând cuvântul părților „asupra refacerii înscrisului dispărut, respectiv încheierile de amânare a pronunțării din data de 24.02.2016, 02.03.2016, 09.03.2016, 16.03.2016 și 23.03.2016”. Faptul că în considerente instanța a folosit la singular termenul de încheiere, atunci când s-a referit la înscrisul dispărut, nu înseamnă că nu a avut în vedere toate încheierile de amânare a pronunțării, din moment ce a făcut trimitere la extrasul din sistemul informatic Ecris aflat la filele 1620-1622 dosar apel, înscris care materializează toate încheierile de amânare a pronunțării. Așadar, soluția din dispozitiv, de refacere a celor cinci încheieri de amânare a pronunțării, se circumscrie obiectului sesizării din oficiu a instanței și este în acord cu considerentele încheierii recurate.

De asemenea, nu se poate reține neîndeplinirea condițiilor de refacere a hotărârilor (încheierile fiind și ele hotărâri), din perspectiva mijloacelor de probă ce pot fi folosite la refacere, raportat la dispozițiile art. 583 și art. 585 C.proc.civ., critica în acest sens nefiind fondată.

Contrar susținerilor recurentului, legea prevede posibilitatea refacerii hotărârilor dispărute și în ipoteza în care a dispărut cel de al doilea exemplar păstrat la mapa instanței și nu există nici copii legalizate de pe hotărârea dispărută, sens în care sunt dispozițiile art. 584 alin. (3) C.proc.civ.

Astfel, art. 584 alin. (1) C.proc.civ. prevede că hotărârea dispărută se va reface după cel de al doilea exemplar păstrat de instanță, iar dacă și acel exemplar a dispărut, vor putea folosi la refacere copiile legalizate de pe hotărâre, ce s-au încredințat părților sau altor persoane, scop în care procedura de urmat este cea prevăzută la alin. (2).

Totodată, art. 584 prevede la alin. (3) că, dacă hotărârea nu se poate reface pe calea arătată la alin. (1) și (2), se va trece la refacerea ei potrivit dispozițiilor art. 583.

În scopul refacerii înscrisurilor dispărute, art. 583 C.proc.civ. prevede, la alin. (2), că instanța va fixa termen, chiar din oficiu, cu citarea părților, dispunând să se scoată din registrele instanței toate datele privitoare la înscrisurile ce se refac, iar la alin. (3) că, copiile legalizate de pe înscrisurile dispărute ce se află în stăpânirea părților, ori altor persoane sau autorități pot folosi la refacere.

Conform art. 585 alin. (1) C.proc.civ., instanța care a pronunțat hotărârea dispărută va proceda în toate cazurile la refacerea acesteia potrivit dispozițiilor art. 583 și 584.

Raportat la dispozițiile legale sus-menționate, rezultă că, hotărârea se va reface cu prioritate după cel de al doilea exemplar păstrat la mapa instanței și numai dacă a dispărut și acest exemplar vor fi folosite copii legalizate de pe hotărâre, aflate la părți sau la alte persoane, iar dacă hotărârea nu se poate reface în condițiile anterior arătate, atunci instanța care a pronunțat-o va trece la refacerea ei în condițiile art. 583 C.proc.civ., text care permite folosirea, în scopul refacerii înscrisurilor dispărute, și a datelor care rezultă din registrele instanței.

Această din urmă ipoteză este cea care se regăsește în speță.

Astfel, în absența de la mapa instanței a celui de al doilea exemplar al încheierilor de amânare a pronunțării, respectiv în absența unei copii legalizate de pe aceste înscrisuri, instanța de apel trebuia să procedeze la refacerea înscrisului dispărut în condițiile art. 583 C.proc.civ., ceea ce a și făcut, dispunând, în mod corect, verificarea datelor înregistrate în sistemul informatic Ecris, care asigură în prezent stocarea electronică a tuturor datelor de evidență a activității instanței. Or, în condițiile în care în sistemul informatic Ecris apar înregistrate încheierile de amânare a pronunțării, cea de dezbateri de la termenul din 24.02.2016 și cele ulterioare de la 02.03.2016, 09.03.2016, 16.03.2016 și 23.03.2016, cu întregul lor conținut, în mod legal instanța de apel a dispus refacerea lor pe baza datelor din acest sistem, respectiv a copiei certe a înscrisului dispărut existentă în acest sistem, soluție conformă dispozițiilor legale incidente în cauză, și anume art. 584 alin. (3) cu referire la art. 583 C.proc.civ.

Nici ultima critică nu poate fi primită, recurentul susținând, în mod greșit, că instanța de apel ar fi procedat la refacerea unor încheieri nule, sub motiv că nu există nicio dovadă că acestea ar fi fost semnate de membrii completului de judecată. Or, dovada semnării încheierilor de amânare a pronunțării, refăcute de instanța de apel, rezultă din înregistrarea acestora în sistemul informatic de evidență a activității instanței, sistem în care încheierile pot fi închise numai după redactare și semnare, conform art. 129 alin. (2) din Regulamentul de ordine interioară al instanțelor judecătorești, aprobat prin Hotărârea Consiliului Superior al Magistraturii nr. 1375/2015.

Față de considerentele prezentate, recursul declarat de chematul în garanție Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov împotriva încheierii din 10.05.2017 a Curții de Apel București apare ca nefondat și va fi respins ca atare, nefiind întrunite cerințele cazului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ.

II. Cu privire la motivele de ordine publică invocate în recurs:

La termenul din 16.03.2017, instanța a invocat, din oficiu, ca motiv de ordine publică, nulitatea hotărârii atacate pentru lipsa încheierii de dezbateri asupra apelurilor.

Acest motiv de ordine publică nu mai poate fi primit în condițiile în care încheierea de dezbateri a fost refăcută de instanța de apel în procedura refacerii înscrisurilor dispărute, iar încheierea de refacere a rămas irevocabilă în urma respingerii recursului exercitat împotriva ei de chematul în garanție OCPI Ilfov, prin prezenta decizie.

La termenul de dezbateri din 5.10.2017, recurentul-chemat în garanție OCPI Ilfov a arătat că, în ipoteza în care nu i se va admite recursul împotriva încheierii de refacere, înțelege să invoce, ca motiv de ordine publică, nulitatea hotărârii de fond (decizia asupra apelurilor) față de nesemnarea încheierii de dezbateri, raportat la dispozițiile art. 261 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ.

Nici acest motiv de ordine publică nu poate fi primit, nesemnarea încheierii de dezbateri asupra apelurilor neputând fi reținută, în condițiile în care această încheiere a fost refăcută în procedura refacerii înscrisurilor dispărute, ceea ce implică validitatea actului refăcut. De altfel, problema validității încheierilor ce au făcut obiectul sesizării de refacere, din perspectiva condiției semnării acestora de către completul de judecată, a făcut obiect de critică în recursul exercitat de chematul în garanție OCPI Ilfov împotriva încheierii de refacere, această critică fiind înlăturată de instanță potrivit argumentelor arătate la pct. I supra.

III. Cu privire la recursul declarat de chematul în garanție Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov împotriva deciziei nr. 240/A din 25.03.2016 a Curții de Apel Bucureşti:

Cu titlu prioritar, este de menționat că recurentul-chemat în garanție OCPI Ilfov a formulat și critici prin care contestă soluția dată față de alte părți din proces, sens în care sunt susținerile referitoare la inexistența răspunderii solidare a chemaților în garanție E. și soții F. și G. față de reclamanții A. și B. și la inexistența răspunderii directe a chemaților în garanție F. și G. față de reclamanții A. și B.

Întrucât prin aceste critici este adusă în discuție situația altor părți din proces, recurentul nu justifică interes în formularea lor, motiv pentru care respectivele critici nu pot fi analizate de prezenta instanță.

Așa fiind, în continuare vor fi identificate și analizate criticile care vizează exclusiv situația recurentului-chemat în garanție OCPI Ilfov.

1. Recurentul impută instanței de apel că nu s-a pronunțat asupra excepției lipsei calității procesuale pasive a OCPI Ilfov pe cererea de chemare în garanție formulată împotriva sa de E., susținând că a invocat această excepție prin întâmpinarea din apel, raportat la dispozițiile art. 1337 C.civ. privind răspunderea pentru evicțiune a vânzătorului față de cumpărător.

Din cuprinsul întâmpinării formulate de OCPI Ilfov în apel, depusă pentru termenul din 11.05.2012 și înregistrată prin serviciul registratură la data de 04.05.2012, rezultă că OCPI Ilfov a invocat excepția lipsei calității sale procesuale pasive „în calitate de chemat în garanție”, ca o concluzie la apărările privind inexistența unui drept de opțiune al cumpărătorului între dispozițiile art. 1337 C.civ. privind răspunderea pentru evicțiune a vânzătorului și dispozițiile art. 998 - 999 C.civ. Or, aceleași apărări au fundamentat și excepția inadmisibilității cererilor de chemare în garanție îndreptate împotriva OCPI Ilfov, invocată de aceeași parte, fiind analizate, de către instanța de apel, în cadrul acestei din urmă excepții. În contextul arătat, chiar dacă instanța de apel nu a analizat distinct excepția lipsei calității procesuale pasive a chematului în garanție OCPI Ilfov, analizând excepția inadmisibilității cererilor de chemare în garanție formulate împotriva acestuia, fundamentată pe aceleași apărări, instanța de apel a răspuns, implicit, și excepției lipsei calității procesuale pasive, criticile pe acest aspect neputând fi astfel primite.

2. Recurentul critică dezlegarea dată de instanța de apel motivului său de apel vizând omisiunea de pronunțare a primei instanțe asupra excepției inadmisibilității cererilor de chemare în garanție îndreptate împotriva lui, susținând că, în mod nelegal, instanța de apel a considerat că nu i s-a adus niciun prejudiciu prin neanalizarea excepției de către prima instanță, întrucât excepția poate fi analizată direct în apel.

Contrar susținerilor recurentului, reținând că nepronunțarea primei instanțe asupra excepției inadmisibilității cererilor de chemare în garanție nu poate conduce la nulitatea sentinței atacate, în condițiile în care excepția poate fi analizată direct în calea de atac, instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu aplicarea corectă a dispozițiilor legale incidente pe acest aspect, respectiv art. 105 alin. (2) C.proc.civ.

Potrivit art. 105 alin. (2) C.proc.civ., actele îndeplinite cu neobservarea formelor legale se vor declara nule numai dacă prin aceasta s-a pricinuit părții o vătămare ce nu se poate înlătura decât prin anularea lor.

Rezultă că, sancțiunea anulării actului îndeplinit cu neobservarea formelor legale este subordonată condiției ca vătămarea produsă părții să nu poată fi înlăturată decât prin anularea actului; altfel spus, sancțiunea anulării devine operantă numai în cazul inexistenței unui alt remediu procesual de înlăturare a vătămării.

În speță, un asemenea remediu exista, în sensul că vătămarea suferită de chematul în garanție prin nepronunțarea primei instanțe asupra excepției inadmisibilității putea fi înlăturată prin analizarea respectivei excepții în calea de atac a apelului, unde a fost reiterată ca motiv distinct de apel, ceea ce instanța de apel a și făcut.

Pe cale de consecință, nefiind întrunită una din condițiile cumulative prevăzute de art. 105 alin. (2) C.proc.civ., sancțiunea nulității nu era operantă în privința sentinței de fond și, ca atare, nu se impunea desființarea acestei sentințe cu trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanță, cum solicitase apelantul-chemat în garanție OCPI Ilfov.

Pe de altă parte, susținerile recurentului referitoare la încălcarea dreptului său la un proces echitabil, prin neasigurarea dublului grad de jurisdicție, sunt neîntemeiate. În primul rând, art. 6 paragraful 1 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, care reglementează dreptul la un proces echitabil, nu garantează dublul grad de jurisdicție. În al doilea rând, excepțiile de ordine publică pot fi invocate și deci soluționate chiar direct în căile de atac [art. 295, respectiv art. 306 alin. (2) C.proc.civ.], iar în speță există și o cale de atac care asigură controlul judiciar asupra soluției curții de apel, respectiv recursul, cale de atac de care chematul în garanție a uzat și prin intermediul căreia a formulat critici și sub aspectul soluției

date excepției inadmisibilității de către curtea de apel.

3. Critica potrivit căreia decizia recurată este contradictorie, raportat la soluția dată apelurilor chemaților în garanție E. și OCPI Ilfov, nu poate fi primită.

Astfel, contrar susținerilor recurentului, dispozițiile din dispozitivul deciziei recurate de admitere a apelurilor chemaților în garanție E. și OCPI Ilfov și de obligare a acestor chemați în garanție, în solidar, la plata de despăgubiri către reclamanții A. și B. nu sunt contradictorii și nu se exclud reciproc. În urma admiterii celor două apeluri, s-a diminuat cuantumul despăgubirilor stabilit la fond în sarcina chemaților în garanție față de reclamanții A. și B., de la 253.000 euro la 87.348 euro, astfel că nu se poate reține că dispoziția de obligare a chemaților în garanție față de reclamanți ar fi contrară soluției de admitere a apelurilor acestora, cum neîntemeiat pretinde, în fapt, recurentul.

4. Recurentul critică soluția instanței de apel de respingere a excepției inadmisibilității cererilor de chemare în garanție formulate împotriva OCPI Ilfov, sens în care reiterează apărările formulate la fond și în apel în fundamentarea acestei excepții, referitoare la inexistența unui drept de opțiune al cumpărătorului între răspunderea pentru evicțiune reglementată de art. 1337 C.civ. și răspunderea civilă delictuală reglementată de dispozițiile art. 998 - 999 C.civ.

Critica nu poate fi primită.

Așa cum corect a reținut și instanța de apel, soluția din doctrină pe care se întemeiază recurentul în justificarea inadmisibilității cererilor de chemare în garanție nu vizează situația din speță.

Problema cumulului răspunderii delictuale cu răspunderea contractuală se pune în ipoteza în care între autorul prejudiciului și cel păgubit există un contract, din a cărui neexecutare au rezultat prejudicii, fiind stabilit că, în această ipoteză, nu este posibil să se apeleze la răspunderea delictuală, calea de ales fiind aceea a răspunderii contractuale. Astfel, principiul consacrat de doctrină și aplicat în practica judiciară privind neadmiterea cumulului răspunderii delictuale cu răspunderea contractuală, întemeiat pe caracterul special al răspunderii contractuale față de răspunderea civilă delictuală, care alcătuiește dreptul comun al răspunderii civile, este aplicabil în situația în care cel păgubit ar avea de optat între două temeiuri posibile, cel contractual și cel delictual, pentru angajarea răspunderii aceleiași persoane. Or, nu aceasta este situația în speță, unde cele două temeiuri nu sunt cumulate, ci vizează chemați în garanție diferiți: chemarea în garanție a vânzătorilor a fost fundamentată contractual, pe garanția contra evicțiunii, iar chemarea în garanție a OCPI Ilfov, care nu se află în raporturi contractuale cu cei care l-au chemat în garanție, a fost fundamentată delictual, solicitându-se angajarea răspunderii OCPI Ilfov pentru fapta culpabilă de a atribui mai multe numere cadastrale aceluiași teren, care a făcut posibilă vânzarea bunului de două ori și prejudicierea unora dintre cumpărători.

Așa fiind, nu se pune problema inadmisibilității chemării în garanție a OCPI Ilfov, instanța de apel respingând, în mod corect, excepția inadmisibilității invocată de chematul în garanție OCPI Ilfov.

5. Critica referitoare la greșita obligare a OCPI Ilfov în solidar cu ceilalți chemați în garanție față de reclamanții A. și B. nu poate fi primită, recurentul susținând eronat că doar vânzătorii pot fi obligați să răspundă față de reclamanți, pe temeiul garanției pentru evicțiune, respectiv că nu există un temei care să justifice solidaritatea pasivă între el și ceilalți chemați în garanție, în lipsa unei convenții de solidaritate pasivă, conform art. 1039 C.civ.

Astfel, obligația de garanție pe care trebuie să o acorde vânzătorul pentru evicțiune, conform art. 1337 și urm. C.civ., nu înlătură, cum neîntemeiat se pretinde în recurs, răspunderea delictuală a părții culpabile de producerea circumstanțelor ce au determinat situația litigioasă, în speță răspunderea OCPI Ilfov pentru fapta culpabilă de a atribui mai multe numere cadastrale aceluiași teren. Față de reclamanți, vânzătorii răspund pentru garanția contra evicțiunii, iar OCPI Ilfov pentru faptă ilicită, așa încât atât vânzătorii, cât și OCPI Ilfov sunt ținuți deopotrivă și nu cumulat să îi despăgubească pe reclamanți pentru prejudiciul suferit, fiecare pe un temei distinct (vânzătorii pe temei contractual, pentru garanția contra evicțiunii, iar OCPI Ilfov pe temei delictual, pentru faptă ilicită), situație care are ca efect posibilitatea reclamanților de a se îndrepta împotriva oricăruia dintre chemații în garanție pentru întreaga sumă, ceea ce implică, din punctul de vedere al drepturilor născute în favoarea reclamanților, o solidaritate a debitorilor lor, după cum corect a apreciat și instanța de apel.

6. Criticile vizând greșita obligare a chematului în garanție OCPI Ilfov către E., în condițiile art. 1337 C.civ., fără să aibă o convenție încheiată cu aceasta, și fără determinarea sumei la care a fost obligat, nu pot fi primite.

Contrar susținerilor din recurs, instanța de apel nu l-a obligat pe chematul în garanție OCPI Ilfov față de E. în condițiile art. 1337 C.civ., pe temei contractual - pentru a putea fi primită critica în sensul inexistenței unui contract între aceste părți, ci pe temei delictual, în condițiile art. 998-999 C.civ., pentru fapta culpabilă a OCPI Ilfov de a atribui mai multe numere cadastrale aceluiași teren, care a făcut posibilă vânzarea aceluiași teren de două ori, determinând situația litigioasă dintre părți.

Ca parte căzută în pretenții urmare a admiterii cererii de chemare în garanție formulată de reclamanții A. și B. împotriva ei, în calitate de vânzătoare, chemata în garanție E. are drept de regres împotriva OCPI Ilfov, partea culpabilă în sens delictual de producerea circumstanțelor care au determinat situația litigioasă, motiv pentru care corect a fost admisă cererea de chemare în garanție formulată de chemata în garanție E. împotriva OCPI Ilfov, cerere fundamentată delictual, iar nu contractual, cum neîntemeiat susține recurentul.

Astfel, OCPI Ilfov este ținut să o despăgubească pe vânzătoarea E., care l-a chemat în garanție, doar în limita în care aceasta ar suporta vreo parte din despăgubirile la care a fost obligată către reclamanți împreună cu ceilalți chemați în garanție, ceea ce a făcut ca în dispozitivul deciziei recurate să nu fie trecută vreo sumă de bani atunci când s-a dispus obligarea OCPI Ilfov la despăgubiri către chemata în garanție E. Aceasta nu înseamnă, însă, că obligația de despăgubire stabilită în sarcina OCPI Ilfov față de chemata în garanție E. nu este cert determinată, cum neîntemeiat pretinde recurentul, ignorând că mențiunile din dispozitivul hotărârii recurate, prin care este individualizată această obligație, cuprind criteriul de determinare a despăgubirilor datorate de OCPI Ilfov chematei în garanție E., respectiv despăgubirile suportate efectiv de către aceasta ca urmare a garanției pentru evicțiune: „obligă chematul în garanție Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ilfov la plata despăgubirilor suportate efectiv de către chemata în garanție E. ca urmare a garanției pentru evicțiune”.

Față de considerentele prezentate, recursul declarat de chematul în garanție Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Ilfov împotriva deciziei nr. 240/A/2016 a Curții de Apel Bucureşti apare ca nefondat și va fi respins ca atare, nefiind întrunite cerințele cazurilor de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 5, 7 și 9 C.proc.civ.

IV. Cu privire la recursul declarat de chemata în garanție Y. SA împotriva deciziei nr. 240/A/2016 a Curții de Apel Bucureşti:

Criticile vizând depășirea limitelor învestirii, de către instanța de apel, sunt fondate și în raport de ele acest recurs va fi admis, potrivit celor ce se vor arăta în continuare.

Prin sentința de fond s-a dispus, printre altele, admiterea excepției prescripției cererii de chemare în garanție formulate de F. și G. împotriva Y. SA și, în consecință, respingerea acestei cereri de chemare în garanție ca prescrisă.

Așa cum susține și recurenta, deși sub aspectul acestei soluții sentința de fond nu a fost atacată cu apel de către nici una dintre părți, intrând astfel în puterea lucrului judecat, în apelul chemaților în garanție F. și G. sentința a fost schimbată inclusiv pe acest aspect, sens în care s-a dispus respingerea excepției prescripției cererii de chemare în garanție formulate de F. și G. împotriva Y. SA cu consecința trimiterii la prima instanță, spre judecare în fond, a cererii de chemare în garanție formulată de soții F. și G. împotriva Y. SA, precum și a cererii de chemare în garanție formulate de Y. SA.

Învestirea instanței de apel se face prin cererea de apel, care fixează limitele în care va avea loc judecata în calea de atac, sens în care, în aplicarea principiului disponibilității care guvernează procesul civil, art. 295 alin. (1) C.proc.civ. prevede că „instanța de apel va verifica, în limitele cererii de apel, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță”. Aceasta înseamnă că instanța de apel este ținută să judece în limitele cererii de apel, respectiv a motivelor de apel formulate, neputând discuta decât problemele deduse judecății prin motivele de apel.

Or, în speță, instanța de apel a depășit limitele învestirii, pronunțând o hotărâre cu încălcarea dispozițiilor art. 295 alin. (1) C.proc.civ., devreme ce în apelul chemaților în garanție F. și G. a analizat problema prescripției cererii de chemare în garanție formulate de aceștia în contradictoriu cu Y. SA, în absența unui motiv de apel care să vizeze această problemă.

Astfel, din verificarea cererii prin care chemații în garanție F. și G. și-au motivat apelul, nu rezultă formularea vreunui motiv de apel prin care să se conteste soluția dată pe prescripție, de către prima instanță, cererii de chemare în garanție formulate de ei împotriva Y. SA.

Soluția dată în primă instanță cererii de chemare în garanţie formulate de F. şi G. împotriva Y. SA a intrat în puterea lucrului judecat prin neatacarea ei cu apel, așa încât nu putea fi cenzurată de instanța de apel, cum greșit s-a procedat în cauză, în apelul chemaților în garanție F. și G., care nu cuprinde critici cu privire la această soluție.

Prin urmare, în mod nelegal instanța de apel, depășindu-și limitele învestirii, a dispus schimbarea sentinței de fond pe acest aspect, ajungând astfel să acorde altceva decât s-a cerut prin cererea de apel a chemaților în garanție F. și G., sens în care este dispoziția din decizia recurată privind respingerea excepției prescripţiei cererii de chemare în garanţie formulate de F. şi G. împotriva Y. SA și trimiterea la prima instanţă, spre judecare în fond, a cererii de chemare în garanţie formulată de soții F. și G. împotriva Y. SA, precum şi a cererii de chemare în garanţie formulată de Y. SA.

Față de aceste considerente, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) - (3) cu referire la art. 304 pct. 6 și 9 C.proc.civ., recursul declarat de chemata în garanție Y. SA a fost admis, iar decizia recurată a fost modificată în parte, în sensul că a fost înlăturată dispoziţia din decizie privind respingerea excepţiei prescripţiei cererii de chemare în garanţie formulate de F. şi G. împotriva Y. SA şi trimiterea primei instanţe, spre judecare în fond, a cererii de chemare în garanţie formulate de chemații în garanţie F. şi G. împotriva Y. SA, precum şi a cererii de chemare în garanţie formulate de Y. SA; au fost menținute celelalte dispoziții ale deciziei recurate.

Cât privește celelalte critici din recursul chematei în garanție Y. SA, vizând incidența prescripției în privința cererii de chemare în garanţie formulate împotriva sa de F. şi G., raportat la dispozițiile art. 520 C.proc.civ., respectiv fondul aceleiași cereri de chemare în garanție, acestea nu se mai impune a fi analizate, în condițiile primirii criticilor referitoare la depășirea limitelor învestirii de către instanța de apel, care au condus la păstrarea hotărârii fondului sub aspectul soluției date pe prescripție cererii de chemare în garanție formulate de F. şi G. împotriva Y. SA, ca efect al intrării acestei soluții în puterea lucrului judecat, prin neatacarea ei în calea de atac a apelului.

V. Cu privire la recursul declarat de reclamanții A. și B. împotriva deciziei nr. 240/A/2016 a Curții de Apel Bucureşti:

1. Critica referitoare la motivarea contradictorie nu poate fi primită, recurenții susținând în mod eronat că motivarea instanței de apel este contradictorie, deoarece, pe de o parte, se reține deposedarea care a avut loc în aprilie 2008 și care a determinat introducerea imediată a cererii în revendicare și a cererii de chemare în garanție, iar, pe de altă parte, se omite să se rețină această deposedare atunci când se determină momentul evicțiunii, deposedare care ar avea influență majoră în stabilirea acestui moment.

Motivarea contradictorie nu poate rezulta dintr-o omisiune, cum pretind în fapt recurenții, susținând că instanța de apel a omis să rețină deposedarea din aprilie 2008 în determinarea momentului evicțiunii, deși reținuse că această deposedare a determinat introducerea cererii în revendicare și a cererii de chemare în garanție. Motivarea contradictorie în sensul art. 304 pct. 7 C.proc.civ. presupune folosirea, de către instanță, a unor considerente care se exclud reciproc, în sensul că din unele rezultă temeinicia pretențiilor supuse judecății, iar din altele netemeinicia acestora, ceea ce nu este cazul în speță, raportat la susținerile recurenților.

În realitate, nemulțumirea recurenților legată de nereținerea deposedării din aprilie 2008 în determinarea momentului producerii evicțiunii aduce în discuție greșita determinare a momentului evicțiunii, chestiune ce face obiectul motivului de recurs întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ., în cadrul căruia va fi analizată.

2. Recurenții invocă greșita interpretare a actului juridic dedus judecății, susținând că instanța de apel a schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al noțiunilor de „evicțiune” și „momentul evicțiunii”, exprimat de ei în cuprinsul cererii de chemare în garanție cu care au învestit instanța, în condițiile în care nu a reținut producerea evicțiunii la data introducerii acțiunii și nu a stabilit despăgubirile aferente evicțiunii prin raportare la acest moment, așa cum solicitaseră prin cererea de chemare în garanție.

Criticile astfel formulate nu se încadrează în cazul de nelegalitate indicat prin cererea de recurs - art. 304 pct. 8 C.proc.civ., care are în vedere interpretarea greșită a actului juridic dedus judecății în sens de convenție, ci în cel prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ., susținerile recurenților aducând în discuție depășirea limitelor învestirii, raportat la cererea lor de chemare în garanție.

În speță, prin cererea de chemare în garanție formulată de reclamanții-recurenți, aceștia au solicitat ca, în ipoteza în care li se va respinge acțiunea principală în revendicare, să se dispună obligarea chemaților în garanție la acoperirea prejudiciului suferit prin pierderea proprietății asupra terenului litigios. Or, stabilind despăgubirile cuvenite reclamanților pentru evicțiune, instanța de apel s-a pronunțat exact asupra a ceea ce s-a cerut prin cererea de chemare în garanție formulată de reclamanți, respectând astfel limitele învestirii. Faptul că instanța de apel, analizând această cerere în limita criticilor formulate prin cererile de apel deduse judecății, a stabilit un alt moment al producerii evicțiunii decât cel susținut de reclamanți, la care s-a raportat atunci când a stabilit despăgubirile pentru evicțiune, nu reprezintă o depășire a limitelor învestirii prin cererea de chemare în garanție formulată de reclamanți, cum neîntemeiat se pretinde de fapt în recurs, fiind atributul instanței să stabilească, pe baza probelor administrate și a dispozițiilor legale incidente, momentul producerii evicțiunii și în funcție de acest moment despăgubirile pentru evicțiune. Prin urmare, criticile în discuție nu pot fi primite.

Cât privește împrejurarea dacă aprecierile instanței de apel, sub aspectul noțiunilor de evicțiune și momentul evicțiunii, sunt sau nu corecte raportat la dispozițiile legale incidente, aceasta face obiectul criticii ce urmează, în cadrul căreia va fi analizată.

3. Criticile referitoare la încălcarea și aplicarea greșită a legii, prin greșita determinare a momentului evicțiunii ca fiind cel al pronunțării deciziei din apel, nu sunt fondate.

În analiza acestei critici urmează a fi avute în vedere și argumentele care se regăsesc în prezentarea făcută de recurenți cu privire la instituția evicțiunii, care vizează deopotrivă greșita determinare, de către instanța de apel, a momentului evicțiunii.

În esență, recurenții susțin că momentul producerii evicțiunii este reprezentat de momentul în care ei au fost deposedați efectiv de către pârâții C. și D., prin preluarea de către aceștia a posesiei terenului, respectiv în aprilie 2008, iar nu de momentul în care pârâților C. și D. li s-a recunoscut definitiv dreptul de proprietate, respectiv data pronunțării deciziei recurate, cum a reținut instanța de apel.

Contrar susținerilor recurenților, reținând că, în speță, evicțiunea s-a produs la data pierderii dreptului de proprietate de către reclamanții-cumpărători, respectiv la data pronunțării hotărârii din apel, când a rămas definitivă soluția de respingere a acțiunii în revendicare promovate de ei împotriva pârâților C. și D., dându-se preferabilitate titlului acestora din urmă în raport cu cel al reclamanților, instanța de apel a determinat corect momentul producerii evicțiunii, raportat la noțiunea de evicțiune, așa cum aceasta este definită în doctrină în aplicarea dispozițiilor art. 1337 C.civ.

Astfel, prin evicțiune se înțelege pierderea în tot sau în parte a proprietății lucrului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar al lucrului cumpărat, ca urmare a valorificării de către vânzător sau de o terță persoană a unui drept asupra acelui lucru, drept care exclude pe al cumpărătorului. În acest sens, Codul civil prevede, în art. 1337, că „vânzătorul este de drept obligat, după natura contractului de vânzare, a răspunde către cumpărător de evicțiunea totală sau parțială a lucrului vândut, sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect și care n-ar fi declarate la facerea contractului”.

Este adevărat că termenul de „evicțiune” provine din latinescul evicţio, - onis, care înseamnă deposedare, ceea ce nu înseamnă însă că evicțiunea se produce prin simpla luare în stăpânire a bunului cumpărătorului de către un terț, cum încearcă să acrediteze ideea recurenții, ci înseamnă că o persoană pierde dreptul asupra unui lucru, pentru că prin justiție s-a recunoscut unui terț un drept concurent cu cel al evinsului.

Deși legiuitorul prevede expres obligația vânzătorului de a garanta liniștita posesiune a lucrului vândut (art. 1336 C.civ.), această obligație trebuie interpretată în sensul că se asigură chiar dreptul de proprietate transmis prin contractul de vânzare-cumpărare, fiind de fapt obligația de garanție contra evicțiunii (art. 1337 C.civ.).

În sensul strict al termenului, „evicțiunea” se traduce prin pierderea dreptului asupra unui lucru printr-o hotărâre judecătorească prin intermediul căreia unui terț i s-a recunoscut un drept asupra acelui lucru, dreptul terțului excluzându-l pe cel al cumpărătorului.

Așa cum susțin și recurenții, există şi cazuri când evicțiunea se produce fără existența unei hotărâri judecătorești, ignorând însă că aceste cazuri, recunoscute de doctrină, evocate în cuprinsul cererii de recurs, nu se identifică cu situația de „deposedare” pe care ei o invocă în concret în justificarea producerii evicțiunii în aprilie 2008.

Astfel, faptul că recurenții ar fi pierdut posesia terenului litigios prin ocuparea acestuia de către pârâții C. și D. în aprilie 2008 nu echivalează cu producerea evicțiunii la acest moment, cum neîntemeiat se pretinde în recurs. Aceasta deoarece, săvârșirea oricărui act material prin care se încalcă posesia, cum este și ocuparea unei suprafețe de teren, reprezintă o simplă tulburare de fapt, irelevantă din perspectiva producerii evicțiunii. Recurenții susțin în mod eronat că simpla ocupare a terenului lor de către pârâții C. și D., care ar fi avut loc în aprilie 2008, reprezintă o tulburare de drept, devreme ce pârâții se pretindeau proprietarii bunului, având intabulat acest drept în cartea funciară. În realitate, indiferent de cine le-a săvârșit, actele materiale constând în acțiuni exterioare prin care se încalcă posesia titularului, astfel fiind și ocuparea unei suprafețe de teren, constituie o tulburare de fapt, iar nu de drept. Vânzătorul nu răspunde pentru simpla tulburare de fapt din partea terților, contra tulburărilor de fapt cumpărătorul putându-se apăra singur, prin mijloacele legale, de exemplu acțiunile posesorii. Pentru existența obligației de garanție a vânzătorului, nu este suficientă o simplă temere a cumpărătorului de a fi evins sau o reclamație oarecare din partea terțului, în majoritatea cazurilor evicțiunea fiind rezultatul unei acțiuni în justiție. Vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terțului este una de drept, întemeiată pe o pretenție juridică, ceea ce presupune că terțul valorifică un drept - real sau chiar de creanță - asupra bunului dobândit prin vânzare-cumpărare de către cumpărător şi care drept, în concurs cu dreptul cumpărătorului, conduce la pierderea acestuia din urmă. Așa fiind, de regulă, evicțiunea rezultă dintr-o hotărâre judecătorească rămasă definitivă, prin care se consacră dreptul terțului asupra bunului care a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare și de care cumpărătorul a fost deposedat, hotărâre pronunțată fie în acțiunea în justiție promovată de terț împotriva cumpărătorului, care a fost admisă, fie în acțiunea în justiție intentată de cumpărătorul însuși împotriva terțului care a pus stăpânire pe lucru, care a fost respinsă.

Conform doctrinei, evicțiunea se produce fără a fi necesară o hotărâre judecătorească în cazul în care dreptul terțului asupra lucrului este atât de evident încât însuși cumpărătorul renunță la lucru fără judecată.

Or, nu aceasta este situația în speță, unde reclamanții-cumpărători nu au renunțat la lucru fără judecată în favoarea pârâților C. și D.; dimpotrivă, au formulat acțiune în revendicare împotriva acestora din urmă, contestându-le dreptul de proprietate, evicțiunea fiind consecința respingerii acțiunii lor în revendicare intentată împotriva terților care au pus stăpânire pe lucru.

Doctrina asimilează evicțiunii „propriu-zise” cazul în care cumpărătorul pierde procesul intentat contra terței persoane care a pus stăpânire pe lucrul vândut, proces prin care voia să constrângă pe această persoană să nu mai dețină lucrul.

Prin urmare, în mod legal instanța de apel a reținut că evicțiunea s-a produs odată cu pronunțarea deciziei din apel, când a rămas definitivă soluția de respingere a acțiunii lor în revendicare împotriva pârâților C. și D., dându-se câștig de cauză acestora din urmă ca fiind cei care au dobândit de la adevăratul proprietar. La data rămânerii definitive a acestei soluții, constatându-se ineficacitatea titlului de proprietate al reclamanților în raport cu cel al pârâților, în urma comparării titlurilor exhibate de ambele părți, reclamanții au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului litigios, dobândit prin act de vânzare-cumpărare, ceea ce semnifică producerea evicțiunii.

Pe cale de consecință, stabilind cuantumul despăgubirilor pentru evicțiune la suma de 87.348 euro, reprezentând valoarea imobilului calculată de experți la momentul întocmirii contraexpertizei administrate în faza procesuală a apelului, valoare care este cea mai apropiată de momentul evicțiunii, instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu aplicarea corectă a dispozițiilor art. 1344 C.civ., potrivit cărora vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă prețul vânzării, excedentul de valoare din momentul evicțiunii.

Nu poate fi primită nici susținerea recurenților referitoare la încălcarea, prin decizia recurată, a art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția pentru apărarea drepturilor omului și libertăților fundamentale, în sensul privării lor de dreptul asupra creanței reprezentate de partea din despăgubiri neacordată de instanța de apel, ce face obiectul prezentului recurs. Devreme ce recurenților nu li s-a recunoscut prin hotărâre definitivă creanța pretinsă, ei nu au un „bun actual” în sensul documentului european; de asemenea, nu au nici „speranța legitimă” de a-l dobândi, întrucât nicio dispoziție din legea națională nu permite părții, în circumstanțele date ale litigiului de față, să obțină o altă despăgubire decât cea stabilită de instanța de apel. Nefiind, așadar, titularii unui bun în sensul art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenție, recurenții nu pot invoca protecția documentului european, neputându-se pune problema încălcării normei convenționale evocate.

4. Criticile referitoare la menținerea cuantumului despăgubirilor de la fond, de 253.000 euro, susținute pe încălcarea dispozițiilor art. 294 - 295 C.proc.civ., nu sunt fondate.

Expertiza de evaluare efectuată la fond a avut ca obiective stabilite de instanță determinarea valorii terenului în trei variante - la momentul dobândirii, la momentul introducerii acțiunii și la momentul expertizării, expertul stabilind valoarea terenului în cele 3 variante (95.250 euro la data dobândirii – noiembrie 2006, 253.000 euro la data introducerii acțiunii – iunie 2008, 140.000 euro la data expertizării – mai-iunie 2010).

Contrar susținerilor recurenților, sub aspectul cuantumului despăgubirilor la care sunt îndreptățiți pentru evicțiune nu are relevanță că una din valorile imobilului stabilită prin expertiza de fond a fost de 253.000 euro și că această valoare nu a fost contestată de chemații în garanție, prin formularea de obiecțiuni la raportul de expertiză în fața primei instanțe.

Aceasta deoarece, expertiza de evaluare a bunului nu poate stabili condiția juridică referitoare la data producerii evicțiunii, în raport de care se stabilesc despăgubirile pentru evicțiune, având valoare probatorie doar sub aspectul evaluării bunurilor expertizate. Instanța este cea care are competența de a stabili, în raport de circumstanțele concrete ale cauzei și de dispozițiile legale în materie, data producerii evicțiunii, iar în funcție de acest moment va stabili despăgubirile pentru evicțiune, scop în care va putea folosi ca mijloc de probă expertiza evaluatorie, luând în calcul varianta de evaluare care corespunde momentului evicțiunii.

Pe de altă parte, administrarea de probe noi sau refacerea celor administrate la fond este permisă în apel de dispozițiile art. 295 alin. (2) C.proc.civ., astfel că nu se poate reține nelegalitatea hotărârii recurate, față de faptul că instanța de apel a dispus efectuarea unei noi expertize de evaluare a terenului litigios, deși cea de la fond nu fusese contestată de părți, cum neîntemeiat pretind, în fapt, recurenții.

Tot în mod neîntemeiat susțin recurenții că, prin stabilirea despăgubirilor pentru evicțiune raportat la momentul pronunțării deciziei din apel, instanța de apel ar fi încălcat dispozițiile art. 295 alin. (1) C.proc.civ., care impun instanței de apel să verifice, în limitele cererii de apel, stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță, ceea ce instanța de apel a și făcut.

Astfel, prin apelurile chemaților în garanție, instanța de apel a fost învestită cu critici referitoare la valoarea despăgubirilor pentru evicțiune, inclusiv din perspectiva datei ce trebuie avută în vedere la evaluarea prejudiciului suferit de reclamanți ca urmare a evicțiunii (apelul chemaților în garanție F. și G.; apelul chematei în garanție E.), astfel că verificând momentul producerii evicțiunii și stabilind, în raport de concluzia la care a ajuns pe acest aspect, valoarea despăgubirilor, instanța de apel s-a pronunțat în limitele învestirii, conform dispozițiilor art. 295 alin. (1) C.proc.civ.

În fine, recurenții invocă încălcarea dispozițiilor art. 294 alin. (1) C.proc.civ., care interzic schimbarea în apel a calității părților, cauzei sau obiectului cererii de chemare în judecată, precum și formularea de cereri noi, față de faptul că niciunul dintre chemații în garanție nu au susținut la fondul cauzei că prejudiciul ar trebui determinat prin raportare la valoarea imobilului de la momentul pronunțării hotărârii din apel.

Nici această critică nu poate fi primită, neavând relevanță apărările formulate la fondul cauzei de către chemații în garanție, întrucât, așa cum s-a arătat deja la pct. 2 supra, este atributul instanței să stabilească, pe baza probelor administrate și a dispozițiilor legale incidente, momentul producerii evicțiunii și, în raport de acesta, valoarea despăgubirilor pentru evicțiune.

În subsidiar, pentru ipoteza în care argumentele referitoare la menținerea cuantumului despăgubirilor de la fond, de 253.000 euro, ar fi respinse, recurenții au solicitat stabilirea despăgubirii la suma de 212.848 euro, conform contraexpertizei din apel.

Această solicitare nu poate fi primită, deoarece conform contraexpertizei din apel, suma de 212.848 euro reprezintă valoarea de circulație a imobilului la data formulării cererii de chemare în judecată – iunie 2008, or nu aceasta este data producerii evicțiunii, în raport de care se stabilesc despăgubirile, după cum s-a arătat la pct. 3 supra.

Față de considerentele prezentate, recursul declarat de reclamanții A. și B. împotriva deciziei nr. 240/A/2016 a Curții de Apel Bucureşti a fost respins ca nefondat, nefiind întrunite cerințele cazurilor de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C.proc.civ. (pct. 8 al art. 304 fiind indicat greșit de recurenți).