Expropriation compensation: mandatory market-comparability valuation vs. analogical pricing for historical commercial property

Decizia nr. 825/2017

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin contestația înregistrată la data de 17 septembrie 2010 pe rolul Tribunalului București, secția a IV-a civilă, sub nr. x/3/2010, contestație care a fost ulterior completată și precizată, la 12 noiembrie 2010 și la 16 martie 2011, formulată împotriva Hotărârii de expropriere nr. 79 din 03 august 2010, reclamanta SC A. SRL a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Municipiul București, reprezentat prin primarul general, ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună anularea parțială a Hotărârii nr. 79/2010 emisă de Municipiul București - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 cu privire la cuantumul despăgubirilor și obligarea pârâtului la plata despăgubirilor reale datorate reclamantei în calitate de proprietar pentru imobilul expropriat, situat în București, sector 1 - Hala x, evaluând provizoriu cuantumul despăgubirilor la suma de 5.000.000 euro.

Prin sentința civilă nr. 539 din 15 aprilie 2015, Tribunalul București, secția IV-a civilă, a admis în parte acțiunea, astfel cum a fost precizată; a anulat în parte Hotărârea de expropriere nr. 79 din 03 august 2010 emisă de Municipiul București - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004, în ceea ce privește cuantumul despăgubirilor, a stabilit cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru expropriere la suma de 15.333.910 lei și a obligat pârâtul la plata acestor despăgubiri în termen de 30 zile de la rămânerea definitivă a hotărârii judecătorești; a admis în parte cererea privind plata cheltuielilor de judecată și a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 3.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu pentru experți.

Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că, prin încheierea de ședință din 03 septembrie 2003, pronunțată de Tribunalul București, secția a VII-a comercială, în Dosarul nr. x/1996, în procedura lichidării potrivit Legii nr. 64/1995, s-a dispus vânzarea directă a activelor aparținând SC B. SA către ofertantul SC C. SRL, pentru suma de 3.310.000 dolari SUA.

Ulterior, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 17 octombrie 2005, SC C. SRL a vândut societății SC A. SRL imobilul spațiu comercial situat în București, sector 1, compus din teren în suprafață de 1.466,07 mp și construcție în suprafață de 1.333,08 mp, compusă din subsol, parter, etaj 1 și mansardă, pentru prețul de numai 70.267,10 lei, plus T.V.A., pentru teren și de 56.623,55 lei, plus T.V.A., pentru construcție.

Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 79 din 03 august 2010, pârâtul Municipiul București, în calitate de expropriator, a propus despăgubiri în cuantum de 6.060.677 lei ca reparație pentru exproprierea imobilului teren în suprafață de 671 mp și construcție în suprafață de 1.834,98 mp

Tribunalul a constatat că reclamanta a dobândit în proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 17 octombrie 2005 numai suprafața de 1.333,08 mp construcție.

Reclamanta a formulat un punct de vedere privind exproprierea imobilului în litigiu, arătând că este de acord cu măsura exproprierii, însă nu este de acord cu suma de 6.060.677 lei despăgubiri propusă de pârât, ci solicită suma de 15.333.910 lei, conform ofertei din notificarea Primăriei Municipiului București din 21 aprilie 2008.

Tribunalul a reținut așadar că prejudiciul a fost estimat chiar de către reclamantă la data exproprierii ca fiind în cuantum de 15.333.910 lei.

Instanța a mai avut în vedere Decizia nr. 12/2015 din 15 ianuarie 2015 pronunțată de Curtea Constituțională și a apreciat că este obligată a se raporta la valoarea despăgubirilor stabilite la data exproprierii, iar nu la data efectuării raportului de expertiză tehnică privind evaluarea prejudiciului, atât asupra imobilului propriu-zis, cât și asupra „afacerii”.

În acest sens, tribunalul a reținut că potrivit art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 „primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî”, însă potrivit alin. (2) al aceluiași articol „despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată”.

Tribunalul a avut în vedere că raportul de expertiză este un simplu mijloc de probă care trebuie evaluat de instanță în contextul celorlalte mijloace de probațiune lăsat la libera apreciere a judecătorului, iar constatările expertului poartă numai asupra elementelor de fapt ale judecății, activitatea acestuia încetând acolo unde începe activitatea de valorizare de către judecător a constatărilor de fapt ale cauzei.

Faptul că ulterior, din motive lipsite de transparență și în mod unilateral, astfel cum în mod judicios a apreciat și reclamanta, pârâtul a înțeles să reducă în mod substanțial cuantumul despăgubirilor stabilit și propus chiar de el în urma evaluării, emițând un alt act în mod unilateral care să îi permită o nouă evaluare și reducerea cuantumului despăgubirilor, precum și faptul că ulterior reclamanta s-a răzgândit în sensul că a revenit asupra cuantumului despăgubirilor acceptate, solicitând mai mult, nu au fost avute în vedere de tribunal.

Tribunalul a constatat, așadar, că, din evaluările efectuate de comisiile de experți au rezultat neîndoielnic valori mai mari decât despăgubirea în cuantum de 6.060.677 lei, cât a acordat pârâtul, însă și mai mari decât valoarea prejudiciului estimată chiar de către reclamantă, respectiv de 15.333.910 lei, precum și faptul că această sumă a fost conformă cu oferta făcută de pârât prin notificarea din 21 aprilie 2008, când a luat măsură exproprierii, așa încât această din urmă valoare este aceea care răspunde criteriilor de reparație prevăzute de legiuitor și la care au achiesat și părțile.

Tribunalul a mai reținut că reclamanta nu a administrat probe din care să rezulte că prejudiciul nu putea fi apreciat în totalitate la momentul exproprierii ori că acesta a fost sporit prin fapta pârâtului, din raportul de expertiză de evaluare rezultând că au fost respectate limitele exproprierii, iar imobilul rămas poate fi în continuare exploatat, fapt de altfel notoriu, întrucât reclamanta își desfășoară în continuare activitatea în limitele imobilului rămas neexpropriat.

Or, astfel cum deja a stabilit tribunalul, reclamanta și-a estimat propriul prejudiciu chiar la data luării măsurii exproprierii și nu poate pretinde un prejudiciu mai mare ulterior, numai pentru că în timp valorile celor două componente au crescut ori au fost estimate în raport cu alți indicatori.

Tribunalul a înlăturat ca fiind vădit nefondate susținerile privind afectarea activității reclamantei din perspectiva desfășurării contractelor de împrumut cu garanție imobiliară ori a contractelor de închiriere, invocate ulterior în prezenta contestație cu scopul vădit de a mări cuantumul despăgubirilor, întrucât aceste contracte erau în derulare la data când reclamanta a acceptat oferta de despăgubire, astfel că prejudiciile pretinse erau evidente și au fost avute în vedere și estimate la acel moment de către reclamantă, aceasta comportându-se ca un proprietar diligent și de bună-credință, care acționează responsabil în propriul său interes.

Împotriva acestei sentințe au declarat apel pârâtul Municipiul București, prin primarul general, reclamanta SC A. SRL și Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul București.

I. În motivarea cererii sale de apel, apelantul-pârât Municipiul București, prin primarul general, a arătat, în esență, că procedura exproprierii imobilului proprietatea intimatei-reclamante a fost demarată în anul 2008, în temeiul Legii nr. 33/1994, procedură în cadrul căreia a fost comunicată expropriatului notificarea din 21 aprilie 2008 prin care i s-au propus despăgubiri în cuantum de 15.333.910 lei. Oferta expropriatorului a fost însă refuzată de către societatea expropriată.

Datorită modificărilor legislative de imediată aplicare intervenite, respectiv modificarea Legii nr. 198/2004, procedura derulată anterior în temeiul Legii nr. 33/1998 nu a mai putut fi finalizată.

În acest context, notificarea din 21 aprilie 2008, prin care reclamantei i s-a comunicat despăgubirea de 15.333.910 lei, nu a mai produs efecte, ea fiind de altfel refuzată la data la care au intervenit modificările legislative.

Astfel, prin H.G. nr. 590/2010 s-a declanșat procedura exproprierii pentru imobilele rămase neexpropriate, afectate de proiectul „Dublarea Diametralei Nord - Sud - Buzești - Vasile Pârvan”. În acest sens, cu respectarea dispozițiilor art. 4 alin. (8) și (9) din Legea nr. 198/2004 completată și modificată prin Legea nr. 184/2008, s-a propus cu titlu de despăgubiri societății expropriate suma de 6.060.667 lei.

Expropriatorul, aplicând dispozițiile legale, a procedat corect și legal atunci când a stabilit valoarea despăgubirilor propuse în temeiul art. 4 alin. (8) și (9), pe baza grilei notarilor publici.

După modificările aduse Legii nr. 198/2004 prin Legea nr. 184/2008, expropriatorul a fost obligat să procedeze la o nouă evaluare, care să țină seama de data exproprierii și de grila notarilor publici.

Rezultă așadar faptul că nu se poate justifica sub nicio formă concluzia instanței fondului că s-a acționat de expropriator „unilateral și lipsit de transparență”.

Aceleași concluzii se desprind și din Decizia nr. 12/2015 a Curții Constituționale, pe care instanța fondului a citat-o în cuprinsul hotărârii sale, fără însă a o valorifica în soluția pronunțată.

Pe cale de consecință, apelantul-pârât a solicitat admiterea apelului astfel cum a fost formulat, desființarea hotărârii apelate cu consecința respingerii cererii de chemare în judecată, ca nefondată. În subsidiar, a solicitat admiterea apelului și omologarea opiniei expertei D., aceasta întocmind raportul de evaluare pe baza tranzacțiilor efectiv realizate, conform dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

II. În motivarea cererii de apel, apelanta-reclamantă SC A. SRL a arătat că prin cererea de chemare în judecată a solicitat obligarea pârâtului la plata, în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a hotărârii în prezenta cauză, a despăgubirilor reale datorate pentru expropriere în sumă de 43.097.948,08 lei, formată din: 1. suma de 21.871.644 lei, reprezentând valoarea imobilului stabilită în opinia majoritară a experților E. și F. în raportul de expertiză evaluarea proprietății imobiliare întocmit la fond; 2. suma de 21.226.304,08 lei daune economice defalcate în raportul de expertiză contabilă întocmit de comisia de experți desemnați de instanță G., H. și I., respectiv: afacerea distrusă a fost evaluată la 1.232.965,11 euro sau 5.469.926 lei; fondul de comerț pierdut prin expropriere se ridică la valoarea de 150.000 euro sau 666.180 lei; profitul nerealizat până la data efectuării expertizei este de 351.504,8 euro sau 1.562.614,59 lei; suma chiriilor neîncasate, inclusiv T.V.A., până la data depunerii expertizei este de 498.931,2 euro sau 2.217.998,65 lei; dauna certă generată în urma exproprierii, până la data depunerii expertizei, este de 1.004.785,43 euro sau 4.462.452,65 lei; la această sumă se va adăuga în viitor și diferența dintre suma totală împrumutată și suma achitată până la zi, adică 707.556,57 euro sau 3.144.947,44 lei; valoarea contractelor de împrumut de la asociații societății către societate, de 263.362,68 euro sau 1.118.712,00 lei; valoarea de 400.000 euro sau 1.774.560 lei reprezentând suma trasă de reclamantă din împrumutul suplimentar de 500.000 euro, până la data efectuării expertizei; valoarea dobânzilor și comisioanelor bancare plătite de la data exproprierii până la rambursarea creditului ipotecar, în sumă de 181.990,81 euro sau 808.912,75 lei.

1. Apelanta reclamantă a susținut că prima instanță a reținut în mod greșit faptul că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 17 octombrie 2015 de B.N.P.A., J. apelanta-reclamantă a dobândit numai suprafața de 1.333,08 mp construcție.

În cuprinsul contractului respectiv s-a arătat că imobilul este compus din: teren în proprietate exclusivă de 1.483 mp și construcție compusă din subsol, parter, etaj 1 și mansardă, în suprafață construită la sol de 1.333,08 mp și suprafață desfășurată de 2.154,18 mp, respectiv suprafață utilă 1.834,98 mp.

Pentru acest motiv, despăgubirea aferentă construcției trebuie să fie raportată la întreaga suprafață a construcției, aceea de 2.154,18 mp.

2. Prin sentința atacată, instanța în mod greșit a reținut că părțile ar fi achiesat la valoarea de 15.333.910 lei. Instanța a reținut în mod greșit și istoricul procedurii exproprierii Halei x și a actelor emise de pârât.

Pârâtul a inițiat în fapt exproprierea în anul 2006, când prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 262 din 02 noiembrie 2006 zona în care se afla imobilul proprietatea reclamantei a fost declarată „zonă de utilitate publică de interes local”, fiind adus la cunoștință publică acest aspect și producând efecte juridice începând cu publicarea acestei hotărâri.

În baza acestei hotărâri, în anul 2008 apelanta-reclamantă a primit notificarea Primăriei Municipiului București din 21 aprilie 2008.

În baza art. 14 din Legea nr. 33/1994, aceasta a formulat întâmpinare la oferta de expropriere, pe care a înregistrat-o în mod legal la Primăria Municipiului București la data de 25 iunie 2008.

Suma oferită în 2008 a fost respinsă de apelanta-reclamantă întrucât evaluarea imobilului realizată de x - evaluator ce se bucură de credibilitate la nivel internațional - era de peste 9.000.000 euro, iar partenerul său finanțator SC K. SA a acceptat în analizele sale această valoare.

Prin adresa din 2008 Primăria Municipiului București i-a comunicat faptul că procedura exproprierii a fost suspendată până la alegerea noului consiliul general al Municipiului București și până la desemnarea noului președinte al comisiei.

Ulterior, a fost emisă de intimatul-pârât Hotărârea nr. 79 din 03 august 2010, contestată în prezenta cauză.

În motivarea cererii de chemare în judecată a indicat motivele pentru care aprecia derizorie despăgubirea oferită prin această hotărâre.

Hotărârea, inclusiv cuantumul despăgubirilor, a fost emisă pentru „teren în suprafață de 671 mp”.

Restul proprietății nu poate fi exploatat din culpa expropriatorului care nu a emis - deși apelanta-reclamantă a cerut în instanța de contencios - autorizație de construcție pentru îngrădire.

În urma exproprierii parțiale a terenului situat sub construcție, a rămas în proprietatea apelantei-reclamante un teren în suprafață de 795,07 mp, iar în Dosarul nr. x/3/2014 promovat de apelanta-reclamantă la Tribunalul București, secția contencios administrativ, instanța a dispus: „Obligă pârâtul (primarul general al Municipiului București) să emită reclamantului certificat de urbanism pentru terenul în suprafață de 795,07 mp situat în București, sector 1” (Hotărâre nr. 2152 din 25 martie 2015).

În concluzie, instanța nu a indicat probele din care rezultă că apelanta-reclamantă ar desfășura activitate pe terenul rămas neexpropriat.

3. Instanța de fond nu s-a pronunțat cu privire la cererea apelantei-reclamante de plată a unor despăgubiri economice pentru faptul că i-a fost distrusă afacerea la Hala Matache.

Acesteia i-au fost aduse prejudicii prin faptul că i-a fost îngrădit dreptul de proprietate - respectiv libera folosință a bunului - prin publicarea exproprierii în baza Hotărârii Consiliului General al Municipiului București nr. 262 din 02 noiembrie 2006. Publicitatea făcută acestei noi exproprieri în numele statului a determinat scăderea perioadelor pentru care încheia contracte de închiriere cu clienții săi, scăderea chiriilor și pierderea unor clienți foarte buni. Suma oferită drept despăgubire nu are la bază o evaluare raportată la fructele civile pe care le produce acest bun și de care a fost privată prin expropriere.

Suma oferită drept despăgubire nu include prejudiciul creat apelantei-reclamante prin costurile generate, întrucât această proprietate era afectată de o ipotecă de rang 1 în favoarea SC K. SA. Astfel, exproprierea generează obligarea apelantei-reclamante de a modifica raporturile contractuale cu banca sa finanțatoare, care i-a solicitat garanții suplimentare. Paguba efectiv suferită constă și în pierderea securității circuitului civil și a oportunităților contractuale avute în raport cu banca și obligarea sa de a negocia în alte condiții - într-o piață nouă afectată de criză - un nou acord cu banca.

Apelanta-reclamantă consideră că prejudiciul total suferit ca urmare a exproprierii include și dauna generată de faptul că i-a fost distrusă afacerea, clientela, fondul de comerț obiectiv și subiectiv, vadul comercial notoriu.

În plus, a fost privată de chiriile acestei proprietăți pentru perioada de timp cuprinsă între momentul exproprierii și momentul despăgubirii juste și faptice.

În urma exproprierii a avut 11 titluri executorii bugetare, generate de incapacitatea de plată creată prin pierderea banilor lichizi obținuți din chirii.

În plus, din datele analizate de experții contabili s-a observat ca apelanta-reclamantă a obținut lichiditățile pierdute din vânzări de magazine, pe care în lipsa exproprierii nu era obligată sa le vândă (8 magazine) și împrumuturi date de asociați, cuantificate în concluziile raportului de expertiză contabilă.

Apelanta-reclamantă a solicitat omologarea concluziilor raportului de expertiză contabilă având în vedere contractele de închiriere pentru perioada 2007-2010 privind spațiile comerciale din incinta imobilului situat în București, sector 1, prin care se probează faptul că spațiile comerciale erau ocupate în permanență, producând venituri importante, precum și tarifele legale pentru utilizarea spațiilor cu altă destinație decât cea de locuință, aprobate prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 32/2007, astfel cum a fost modificată prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 268/2010, din care rezultă încadrarea imobilului expropriat în zona 1 - zona centrală.

4. Expropriatorul a încălcat toate normele și principiile exproprierii și nu a realizat o justă și prealabilă despăgubire, fiind astfel în culpă.

După 4 ani de judecată în prezentul litigiu intimatul-pârât recunoaște că proprietatea era monument istoric.

Toate aceste argumente justifică acordarea despăgubirilor orientate spre maxim.

5. Imobilul a fost subevaluat.

5.1. Instanța a înlăturat două rânduri de evaluări imobiliare, care în opinie majoritară stabileau o valoare de circulație pe piață de aproximativ 5.000.000 euro

Înlăturarea acestor concluzii s-a făcut de către instanța reținând valoarea de 15.333.910 lei cu care părțile ar fi fost de acord.

Apelanta-reclamantă a solicitat reanalizarea în apel a aspectului evaluării proprietății imobiliare având în vedere toate probele administrate și în mod esențial faptul că Hala x este un centru comercial unic, ce nu poate avea comparabile în spațiul și timpul relevante speței.

Chiar dacă s-ar reține suma de 15.333.910 lei, acesta nu reprezintă acordul părților, ci este o obligație imperativă stabilită de lege, care impune expropriatorului să mențină evaluarea minimă făcută inițial, conform art. 1 din Legea nr. 184/2008, de modificare a Legii nr. 198/2004.

Având în vedere faptul că evaluarea de 15.333.910 lei s-a făcut la nivelul anului 2008, instanța trebuia să accepte că plata acesteia după 7 ani nu respectă criteriul justei și prealabilei despăgubiri.

Ca atare, a solicitat instanței de apel să ia act de faptul că dacă la suma de 15.333.910 lei se adaugă dobânda legală suma crește considerabil.

5.2. Instanța a înlăturat și alte probe certe cu privire la adevărata valoare de circulație pe piață, și anume rapoartele de evaluare întocmite de bancă, ce a acceptat drept garanție ipoteca de rang 1 asupra acestui imobil cu mult timp înainte de zvonurile privind exproprierea.

5.3. În plus, există la dosar un raport de expertiză judiciară dintr-un litigiu de revendicare câștigat irevocabil de apelanta-reclamantă, care indică valori suplimentare celei reținute de instanță.

5.4. Instanța a înlăturat și alte probe certe cu privire la adevărata valoare de circulație pe piață, și anume probe din care rezultă că la evaluare nu s-a respectat nici măcar minimul prevăzut de grila notarilor.

5.5. Apelanta-reclamantă consideră că la stabilirea valorii construcției expropriate trebuia avut în vedere întreg ansamblul probator, care arată că proprietatea era formată din: spații comerciale de sine stătătoare alăturate, bine delimitate și funcționale (bancă, farmacie, restaurant, florărie, vinărie, magazine alimentare); spații comerciale deschise tip hală; depozite frigorifice dotate cu instalații de frig; spații comerciale cu destinații de birouri; spații comerciale cu destinație de prestări servicii; inclusiv toate sporurile de valoare date de faptul că această construcție: - este un monument istoric de notorietate; - este situată ultracentral, în proximitatea Pieței Victoriei, în apropierea (sub 500 m) mijloacelor de transport în comun: stație de tren, autobuze, troleibuze, tramvaie, stație de metrou, piață cu unități comerciale, magazine universale, unități sanitare, școli, grădinițe, poliție, CEC, bănci, parcaje publice, zone de agrement, spații verzi, parcuri; - are un vad comercial de neegalat și constituie un brand în sine, are un fond de comerț solid; - are dotări speciale și utilități ce reprezintă investiții de reconstrucție /reparare fațade, intrări, eficientizare tehnică și economică și publicitate, exemplu embleme, casete luminoase, amenajări interioare de lux (farmacii și bancă) și dotări imobile prin destinație rămase neamortizate; - include spații comerciale folosite în întregime de chiriași, spații ce produceau chirii cu titlu permanent în ultimii ani.

La data de 22 septembrie 2015, apelanta-reclamantă a depus o precizare a cererii de apel, prin care arată că face o completare a motivului 5 de apel în sensul că solicită să se ia act de faptul că dacă la suma de 15.333.910 lei se adaugă dobânda legală calculată în baza O.U.G. nr. 9/2000 și O.U.G. nr. 13/2011 suma crește la 22.074.633,81 lei.

III. În motivarea cererii sale, apelantul Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Tribunalul București a arătat că sentința este nelegală și netemeinică sub aspectul stabilirii cuantumului despăgubirilor pentru imobilul expropriat.

În cauză a fost efectuată o expertiză imobiliară de către o comisie compusă din trei experți, conform art. 25 din Legea nr. 33/1994, prin raportul întocmit de către doi dintre experți, respectiv F. și E., stabilindu-se valoarea de circulație a imobilului expropriat la suma de 19.959.558 lei. La stabilirea cuantumului acestor despăgubiri nu s-au avut în vedere de către experți contracte de vânzare-cumpărare ale unor imobile similare, de la data exproprierii imobilului.

Expertul desemnat din partea expropriatorului, doamna D., a formulat opinie separate la concluziile raportului de expertiză, stabilind o valoare apropiată de cea acordată de către expropriator prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 79/2010. Pentru a ajunge la această concluzie, expertul a avut în vedere două contracte de vânzare-cumpărare a unor imobile similare din aceeași unitate administrativ-teritorială.

Prin urmare, apreciază că opinia separată a doamnei expert D. este singura care întrunește exigențele legale, valoarea stabilită fiind mai apropiată de realitate.

În al doilea rând, este adevărat că expropriatorul a formulat inițial propunerea de a acorda expropriatului suma de 15.333.910 lei, sumă pe care SC A. SRL a refuzat-o, dar această propunere nu are un caracter irevocabil, expropriatul fiind îndreptățit să revină asupra cuantumului despăgubirilor cu atât mai mult cu cât perioada cuprinsă între anii 2008 și 2010 a fost marcată de o evoluție în scădere accentuată și imprevizibilă a pieței imobiliare, suma finală stabilită prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 79 din 03 august 2010 fiind în concordanță cu realitatea pieței imobiliare la acel moment.

Chiar dacă, în mod întâmplător, judecătorul cauzei ar avea cunoștințe de specialitate, raportul de expertiză întocmit de către un specialist prezintă garanții mai mari de exactitate, iar pe de altă parte prezintă avantajul că poate fi discutat în contradictoriu de către părți, pe când aprecierea judecătorului nu ar putea fi discutată, nefiind cunoscută decât după pronunțarea hotărârii.

În raport de aceste considerente, apreciază că valoarea cea mai aproape de realitate este cea menționată în Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 79 din 03 august 2010, respectiv 6.060.677 lei, întrucât această valoare ține cont atât de suprafața efectivă de teren expropriată, de destinația concretă a terenului, cât și de valoarea concretă la care se vând efectiv imobile.

Prin încheierea din 26 ianuarie 2016, instanța de apel a încuviințat în parte proba cu înscrisuri solicitată de apelanta-reclamantă SC A. SRL, dispunând emiterea unor adrese către Oficiile de Cadastru și Publicitate Imobiliară București sectoarele 1-6 și către Direcțiile de Impozite și Taxe Locale sectoarele 1-6 pentru comunicarea de tranzacții realizate pentru imobile similare celui expropriat, cât mai apropriate de data de 04 noiembrie 2010.

Prin aceeași încheiere, instanța de apel a încuviințat proba cu înscrisuri solicitată de apelanta-reclamantă numai în ce privește situația juridică a terenului rămas neexpropriat și în legătură cu aspectele invocate de reclamantă cu privire la reconstruirea imobilului, sens în care s-a dispus emiterea adresei către Primăria Municipiului București pentru a comunica dacă există vreo propunere în ce privește reconstruirea imobilului pe terenul rămas neexpropriat.

A respins proba cu expertiză contabilă, reținând că, în ipoteza în care instanța va consideră ca fiind întemeiat acest motiv de apel, respectivele calcule pot fi efectuate în faza de executare silită de către executorul judecătoresc.

A încuviințat proba cu expertiza evaluatoare solicitată de apelanții SC A. SRL, Municipiul București prin primar general și Ministerul Public, în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, stabilind ca obiectiv: evaluarea imobilului expropriat la data acordării despăgubirii, 04 noiembrie 2010.

Această expertiză a fost întocmită de experții L. și M., expertul N. formulând opinie separată.

Prin Decizia civilă nr. 837 din 29 noiembrie 2016, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a admis apelurile formulate de apelanta-reclamanta SC A. SRL, apelantul-pârât Municipiul București, prin primarul general și Ministerul Public, a schimbat în parte sentința civilă apelată, în sensul că s-a stabilit cuantumul despăgubirilor în sumă de 1.496.957 euro, echivalent în lei la data plății - contravaloare construcție și 150.000 euro, echivalent în lei la data plății - contravaloare fond de comerț, total 1.646.957 euro, echivalent în lei la data plății. S-a mai prevăzut în dispozitivul deciziei că valoarea cheltuielilor de judecată pentru fond va fi de 700 lei. A fost obligată intimata-pârâtă să plătească apelantei-reclamante suma de 1.500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu expert în apel și s-a luat act că apelanta-reclamantă și-a rezervat dreptul de a solicita celelalte cheltuieli pe cale separată, iar apelanta-pârâtă și-a rezervat dreptul de a solicita toate cheltuielile pe cale separată.

În considerentele acestei decizii instanța de apel a reținut, în esență, următoarele:

- În ceea ce privește evaluarea imobilului, oferta de despăgubire inițială făcută de expropriator în sumă de 15.333.910 lei (aproximativ 4.302.444 euro, la cursul valutar din 21 aprilie 2008) și-a încetat efectele în momentul emiterii H.G. nr. 590/2010, dată în aplicarea Legii nr. 198/2004 (astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 184/2008), astfel încât în mod greșit Tribunalul a avut-o în vedere pentru a considera că sunt incidente prevederile art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 (aplicabil conform art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004): „Despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată”.

- De vreme ce legea permite în mod expres contestarea cuantumului despăgubirilor, suma acordată de comisia de stabilire a despăgubirilor nu are o relevanță deosebită.

- Nu poate fi avută în vedere opinia separată formulată de expertul evaluator D., desemnat în cadrul celei de-a doua comisii care a efectuat expertiza în primă instanță, întrucât aceasta nu respectă Decizia Curții Constituționale nr. 380 din 26 mai 2015, care a stabilit că evaluarea trebuie să se facă în funcție de un alt moment, respectiv cel al transferului dreptului de proprietate.

- Referitor la metodele de evaluare folosite de către fiecare dintre experții care au făcut parte din comisia care a efectuat expertiza din apel, Curtea a avut în vedere, în raport de conținutul prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, că, potrivit datelor reținute și în cuprinsul expertizei, Hala x era un complex comercial monument istoric, grupa valorică B, anul construcției a fost 1887 și a fost reconformată în anul 1940; regimul de înălțime era Sp + P + 1Ep + Mp.

În opinie majoritară, expertul L. desemnat de instanță și expertul M. propus de reclamantă au apreciat ca singura comparabilă viabilă este un imobil similar celui evaluat, respectiv Autogara Eurolines, situat în București, sector 1, a cărui destinație nu a fost inițial comercială, cu amendamentul că despre acesta avem informații din data de 28 noiembrie 2011, o dată ulterioară celei la care trebuie să ne raportăm pentru imobilul expropriat (04 noiembrie 2010).

Din nota de constatare din 28 noiembrie 2011 întocmită de Ministerul Culturii și Patrimoniului Național - Direcția pentru Cultură și Patrimoniul Național a Municipiului București reiese că într-adevăr imobilul situat în București, sector 1, este la rândul său clasat monument istoric în grupa B, este compus din teren în suprafață de 1.028 mp și construcții în suprafață construită 1.038 mp, regim de înălțime P + E; spațiu locativ; valoare de vânzare 168.000 euro/cotă indiviză de 22%.

Prin analogie, valoarea construcției în litigiu este de 1.079.028 euro.

Este adevărat că experții au arătat că piețele și condițiile de piață se pot modifica, valoarea estimată poate să fie incorectă sau nepotrivită pentru o altă dată. Mărimea valorii va reflecta starea curentă a pieței și circumstanțele, așa cum sunt ele la data efectivă a vânzării, și nu la o dată anterioară sau ulterioară. Definiția presupune și realizarea simultană a schimbului și încheierii contractului de vânzare, fără orice fluctuație a prețului care ar putea să apară.

Curtea a considerat, în schimb, rezonabil să fie avută în vedere această comparabilă, ținând seama că este singura disponibilă, precum și de faptul că în intervalul de un an noiembrie 2010 - noiembrie 2011 nu au existat în concret fluctuații majore ale pieței imobiliare (chiar dacă în abstract o tranzacție intervenită la un an putea fi nepotrivită), întrucât nu există în mod obiectiv pentru experți o posibilitate să procedeze într-o altă manieră, aceștia fiind nevoiți să pornească de la prețurile din contractele de vânzare-cumpărare de cele mai multe ori insuficiente (numai în cazuri ideale poate exista un contract de vânzare-cumpărare pentru un imobil perfect similar și intervenit în exact același moment cu data exproprierii), să le aleagă pe cele mai apropiate de standardul maxim și să le ajusteze pe baza cunoștințelor și experienței lor profesionale. Cu atât mai mult este valabilă această concluzie atunci când este vorba de un imobil cu un grad înalt de specificitate.

Curtea a observat și faptul că această valoare este apropiată de cea stabilită de expertul N. în opinia separată, de 988.342 euro (= 1.472.460 euro - 484.118 euro).

La rândul său, acest expert a ales o serie de comparabile, privind tranzacții ale unor spații comerciale amplasate în aceeași zonă și care au fost construite aproximativ în aceeași perioadă, fără a fi însă monumente istorice și având suprafețe cu mult mai mici, cu excepția celui din str. x. În final, expertul s-a oprit la această din urmă comparabilă, rezultată din contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 22 noiembrie 2010 de notar public O., imobilul fiind compus din teren în suprafață de 629 mp, magazin în suprafață de 306 mp, depozit în suprafață de 144 mp și garaj în suprafață de 48 mp, anul construirii 1935, preț 552.000 euro. Argumentul expertului a fost că pentru acest imobil a aplicat cea mai mică corecție, de 173% (pentru celelalte a aplicat corecții de 7053%, 3361% și respectiv 1651%). Chiar dacă această comparabilă este mai depărtată de standardul maxim de similaritate față de imobilul din București, sector 1, importantă este valoarea la care se ajunge, mai scăzută dar nu foarte depărtată de cea de 1.079.028 euro.

În fine, valoarea de înlocuire a construcției, reținută în opinia majoritară, de 1.283.651 euro, nu poate fi luată în considerare întrucât nu respectă metoda comparației pe piață impusă de art. art. 26 din Legea nr. 33/1994.

În concluzie, Curtea va reține valoarea construcției ca fiind de 1.079.028 euro.

În ceea ce privește valoarea terenului, experții care au avut opinia majoritară au ținut cont de Ghidul privind valorile orientative ale proprietăților imobiliare București 2010, întocmit de Camera Notarilor Publici și au stabilit că aceasta este de 484.118 euro.

- Sub aspectul daunelor economice pretinse de apelanta-reclamantă, instanța de apel a pornit de la faptul că exproprierea este o operațiune juridică în structura căreia intră acte juridice și fapte juridice în sens restrâns (acte materiale) de drept public și de drept privat, operațiune care are ca efecte principal trecerea forțată a unui bun imobil din proprietate privată în proprietate publică, în vederea executării unor lucrări de utilitate publică, precum și plata unei despăgubiri. Exproprierea este mai mult decât un contract forțat, la care voința expropriatului este înlocuită de voința instanței de judecată.

Pe de altă parte, dreptul de proprietate este dreptul real principal care conferă titularului său atributele de posesie, folosință și dispoziție (jus possidendi, jus utendi, jus fruendi și jus abutendi) asupra bunului, atribute care pot fi exercitate în mod absolut, exclusiv și perpetuu, cu respectarea limitelor materiale și a limitelor juridice. Fructele sunt produse de un lucru periodic, fără a consuma substanța acestuia, iar în categoria fructelor civile intră și chiriile (art. 483 C. civ.).

Astfel, odată cu transferul dreptului de proprietate, fructele civile ale imobilului transmis se cuvin noului proprietar. Pe cale de consecință, apelanta-reclamanta nu mai este îndreptățită să dobândească chiriile imobilului după momentul exproprierii, indiferent că sunt privite ca o „distrugere a afacerii” și calculate în funcție de tarifele de închiriere practicate de unitatea administrativ teritorială sau că sunt calculate prin extrapolarea profitului obținut din chirii anterior exproprierii.

Cu atât mai mult, noul proprietar nu poate fi ținut răspunzător de o consecință mai îndepărtată, și anume pierderea suferită prin lipsirea fostului proprietar de sursa de venituri reprezentată de chirii. De aceea, apelanta-reclamanta nu este îndreptățită să primească așa-numitele daune pentru intrarea sa în incapacitate de plată.

În realitate, din întreaga fizionomie a exproprierii (ca și a oricărei alte modalități de transfer al dreptului de proprietate), reiese că modificarea operată în patrimoniilor părților conduce în mod corespunzător și la posibilitatea dobândirii cu despăgubirea obținută în urma exproprierii a unui imobil cu caracteristici asemănătoare, care îl va putea înlocui în patrimoniul expropriatului pe cel preluat de expropriator, imobil ce poate la rândul său să-i confere titularului atributele de posesie, folosință și dispoziție, inclusiv jus fruendi.

Întrucât trecerea forțată a unui bun imobil din proprietate privată în proprietate publică nu reprezintă o faptă ilicită, prejudiciul la care se referă art. 26 din Legea nr. 33/1994 nu poate să includă pierderea inerentă a atributelor dreptului de proprietate de către expropriat, ci numai aspecte care exced acestei situații.

Problema reparării pierderii efectiv suferite și a câștigului pe care proprietarul nu l-a mai putut realiza (previzibil sau imprevizibil) se pune numai în cazul unei fapte ilicite, cum ar fi distrugerea imobilului de către un terț.

Sub un alt aspect, Curtea a avut în vedere că sumele de bani restituite în urma încheierii contractului de credit încheiat cu SC K. SA, garantat cu o ipotecă asupra imobilului expropriat, nici măcar nu constituie o pierdere patrimonială pentru apelanta-reclamantă. Ieșirea acestor sume de bani din patrimoniul apelantei-reclamante este consecința intrării la un moment dat a sumei împrumutate în același patrimoniu, așa cum ieșirea imobilului ipotecat din patrimoniul său s-a făcut în schimbul unei despăgubiri, aspect avut în vedere de legiuitor când a stabilit prin art. 28 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 că: „Ipoteca și privilegiul se strămută de drept asupra despăgubirilor stabilite”.

- Curtea a mai reținut, în raport cu critica reclamantei, că aceasta a suferit, într-adevăr, un prejudiciu constând în pierderea fondului de comerț, evaluat prin tranzacția din 23 februarie 2007 încheiată între SC A. SRL și R., atestată de avocat P. la data de 08 martie 2007, prejudiciu în sumă de 150.000 euro, ceea ce excede pierderii atributelor dreptului de proprietate asupra imobilului.

- Dat fiind că potrivit art. 9 din Legea nr. 198/2004, expropriatul nu poate contesta decât cuantumul despăgubirii, Curtea a constatat un impediment de ordin procedural în examinarea pe fond a criticii privind suprafața construcției (utilă, desfășurată, la sol) care trebuia luată în considerare în hotărârea de stabilire a despăgubirilor.

- Referitor la cheltuielile de judecată efectuate în primă instanță, Curtea de apel a reținut că, prin derogare de la prevederile art. 274 C. proc. civ., art. 38 din Legea nr. 33/1994, unul din textele la care face trimitere art. 18 din Legea nr. 198/2004, prevede că: „Toate cheltuielile efectuate pentru realizarea procedurilor de expropriere și retrocedare, inclusiv înaintea instanțelor judecătorești, se suportă de expropriator”.

Suma de 3.000 lei, la care a fost obligat pârâtul de către prima instanță, reprezintă onorarii achitate de către reclamantă pentru expertizele judiciare efectuate în cauză, constituind așadar o cheltuială legată de realizarea procedurii de expropriere. Cu toate acestea, întrucât niciuna dintre expertize nu este în final utilă, suma nu poate fi imputată în întregime expropriatorului.

- Referitor la apelul declarat de Ministerul Public - reprezentat de Parchetul de pe lângă Tribunalul București, Curtea a făcut trimitere la considerațiile expuse în legătură cu apelul formulat de apelantul-pârât.

Față de aceste considerente, reținând în parte criticile formulate, Curtea a admis apelurile și a schimbat în parte sentința civilă apelată, în sensul că valoarea despăgubirilor este de 1.496.957 euro, echivalent în lei la data plății, reprezentând contravaloare construcție și 150.000 euro, echivalent în lei la data plății reprezentând contravaloare fond de comerț, total 1.646.957 euro, echivalent în lei la data plății, iar cheltuielile de judecată pentru fond vor fi în sumă de 700 lei.

Reținând că și cheltuielile efectuate în apel de către apelanta-reclamantă, respectiv partea sa din onorariul pentru efectuarea expertizei, sunt legate strict de procedura de expropriere, în temeiul art. 18 din Legea nr. 198/2004 raportat la art. 38 din Legea nr. 33/1994, Curtea a obligat intimata-pârâtă să plătească apelantei-reclamante suma de 1.500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu expert în apel.

Prin încheierea din 10 ianuarie 2017, instanța de apel a dispus, din oficiu, îndreptarea erorilor strecurate în dispozitivul deciziei civile nr. 837 din 29 noiembrie 2016, în sensul că: în loc de „construcție” se va trece „imobil”, în referire la suma ce formează contravaloarea imobilului, se va trece „1.563.146 euro”, în loc de „1.496.957 euro”, iar în referire la suma ce reprezintă totalul se va trece „1.713.146 euro”, în loc de „1.646.957 euro”.

În considerentele acestei încheieri, curtea de apel a reținut că imobilul expropriat, a cărui evaluare a făcut obiectul celor trei apeluri, este format din construcție și teren, nu doar construcție, iar în cuprinsul dispozitivului, din eroare, s-a făcut mențiunea „construcție”, în loc de „imobil”.

De asemenea, s-a strecurat o eroare atunci când a fost adunată suma ce reprezintă contravaloarea construcției - respectiv 1.079.028 euro, cu suma ce reprezintă contravaloarea terenului - respectiv 484.118 euro, rezultatul acestei operațiuni aritmetice fiind 1.563.146 euro, iar nu 1.496.957 euro.

Pe cale de consecință, s-a strecurat o eroare și atunci când s-a stabilit suma totală (prin adunarea contravalorii fondului de comerț, de 150.000 euro), rezultatul operațiunii aritmetice corespunzătoare fiind 1.713.146 euro, iar nu 1.646.957 euro.

Prin încheierea din 2 februarie 2017, aceeași instanță a dispus, din oficiu, îndreptarea omisiunilor strecurate în dispozitivul Deciziei civile nr. 837 din 29 noiembrie 2016 și în cuprinsul încheierii din 10 ianuarie 2017, în sensul că se va include și mențiunea „Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare”.

În motivarea acestei încheieri, curtea de apel a reținut că, în cuprinsul dispozitivului deciziei și în cuprinsul dispozitivului încheierii s-a omis a se menționa că sunt supuse recursului în termen de 15 zile de la comunicare, conform art. 299 și art. 301 C. proc. civ. 1865, iar aceste neconcordanțe constituie simple omisiuni materiale susceptibile de a fi rectificate pe calea prevăzută de art. 281 C. proc. civ.

În cauză au exercitat calea de atac a recursului ambele părți, precum și Ministerul Public. Reclamanta SC A. SRL a declarat recurs împotriva Deciziei nr. 837 din 29 noiembrie 2016 și împotriva încheierilor din 26 ianuarie 2016, 10 ianuarie 2017 și 2 februarie 2017 ale Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, pârâtul Municipiul București prin primarul general a declarat recurs împotriva Deciziei nr. 837 din 29 noiembrie 2016 a aceleiași instanțe, iar Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București a declarat recurs împotriva deciziei menționate și a încheierii din 10 ianuarie 2017.

În motivarea recursului, reclamanta SC A. SRL a invocat motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora a susținut, în esență, următoarele:

- Decizia de apel și încheierile recurate sunt nelegale în ceea ce privește norma procedurală aplicabilă. Potrivit art. 81 din Legea nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr 134/2010 privind C. proc. civ., cu modificările și completările ulterioare, Legea nr. 134/2010 privind C. proc. civ. a intrat în vigoare la data de 15 februarie 2013. În speță, cererea de chemare în judecată a fost înregistrată pe rolul Tribunalului București la data de 17 septembrie 2010, astfel încât judecarea cauzei se va face în regimul de procedură C. proc. civ. din 1865.

Instanța de apel a cauzat părților o vătămare atunci când a stabilit în mod nelegal că hotărârea este definitivă în regimul N.C.P.C., întrucât a privat părțile de o cale de atac legală, respectiv, recursul prevăzut în V.C.P.C., văzând că dispozițiile N.C.P.C. nu prevăd calea de atac extraordinară a recursului în materia exproprierilor.

- Decizia din apel este nelegală în ceea ce privește aspectul nepronunțării asupra cererii de acordare a actualizărilor sumei reprezentând despăgubiri, în funcție de rata inflației, și de acordare a dobânzii legale. Recurenta invocă încălcarea prevederilor art. 3712 alin. (2), art. 399 alin. (2) C. proc. civ., O.G. nr. 9/2000 și O.G. nr. 13/2011. De asemenea, greșit s-a stabilit că plata se va face în euro, în echivalent în lei la data plății, fără a exista temei legal și fără ca vreuna din părți să fi solicitat acest lucru. În acest sens, recurenta invocă încălcarea prevederilor art. 137 din Constituție.

Recurenta critică încheierea din 26 ianuarie 2016, prin care instanța de apel i-a respins cererea de efectuare a unei expertize contabile, susținând că motivarea instanței (în sensul că aplicarea dobânzii se poate face de executorul judecătoresc în faza executării silite) este contrară prevederilor art. 3712 alin. (2) C. proc. civ., care nu dau dreptul executorului judecătoresc să actualizeze suma, decât dacă titlul executoriu cuprinde mențiunea că se acordă dobânzi, penalități sau alte sume și dacă cuprinde criteriile în funcție de care organul de executare să poată actualiza aceste sume.

- Decizia de apel este nelegală în ceea ce privește aspectul nesoluționați motivului de apel referitor la acordarea despăgubirilor raportat la suprafața reală a imobilului expropriat. Se invocă, în cadrul acestei critici de nelegalitate, încălcarea prevederilor art. 1171 și art. 1173 alin. (1) C. civ. din 1864 și art. 5 alin. (3) din Legea nr. 198/2004.

La stabilirea despăgubirii legale instanța are obligația de a stabili în mod corect situația imobilului expropriat pentru a putea dispune justa despăgubire, cu atât mai mult cu cât este motiv de apel și reclamantul nu are altă cale procedurală, nu are la îndemnă o altă acțiune civilă de a critica aspectele legate de suprafața expropriată.

La pag. 9 a deciziei recurate, despăgubirea pentru construcție a fost stabilita de instanța de apel, omologând un preț de 736 euro/mp pentru o construcție de 1.479,81 mp, suprafața mai mică decât cea prevăzută în Hotărârea de expropriere 79/2010 (1.834,98 mp utili), dar și decât cea prevăzută în documentația cadastrală (2.154.18 mp).

La pag. 9 alin. (3) decizie apel instanța reține: „în mod temeinic a reținut prima instanța .exproprierea imobilului format din teren 671 mp și construcție 1.834,98 mp”. La pag. 14 regăsim valoarea de 1.079.028 euro pentru construcție, astfel încât, calculând la valoarea reținută de instanța de 736 euro/mp, rezultă o suprafața de 1.479,81 mp.

Hotărârea apare nelegală, întrucât refuzul de a analiza acest motiv de apel și de a aplica prețul la suprafața corectă, așa cum apare în actul autentic, intabulat în cartea funciara, este o denegare de dreptate.

Actele de proprietate au fost înfățișate în original în fața instanței de fond și nu au fost niciodată tăgăduite de către expropriator în ceea ce privește aspectul suprafețelor. Conform contractului de vânzare cumpărare autentificat din 17 octombrie 2005 - rectificat - de către B.N.P.A., J. din București, imobilul este compus din: teren în proprietate exclusivă de 1.483 mp și construcție compusă din subsol, parter, etaj 1 și mansardă, în suprafață construită la sol de 1.333,08 mp și suprafață desfășurată de 2.154,18 mp, respectiv suprafață utilă 1.834,98 mp.

Dreptul de proprietate al SC A. SRL a fost înscris în C.F., a localității București, sector 1.

- Decizia de apel este nelegală sub aspectul legii aplicabile exproprierii în cauză, deoarece exproprierea este guvernată de Legea nr. 184/2008, iar potrivit art. 3 din această lege: „Orice documentație tehnică sau de evaluare realizată anterior intrării în vigoare a prezentei legi se consideră valabilă”.

Pârâtul a inițiat în fapt exproprierea pentru imobilul Hala x în anul 2006, prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București nr. 262 din 02 noiembrie 2006, iar în baza acestei hotărâri, în anul 2008, reclamanta a primit notificarea Primăriei Municipiului București din 21 aprilie 2008, prin care s-au oferit despăgubirile în sumă de 15.333.910 lei, astfel încât exproprierea trebuia să se facă pornind de la prețul menționat în această ofertă.

- Decizia de apel este nelegală în ceea ce privește aspectul aplicării de către instanța de apel a Deciziei Curții Constituționale nr. 380/2015 referitoare la excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010 speței de față, întrucât această lege a intrat în vigoare la data de 20 decembrie 2015, ulterior Hotărârii de expropriere nr. 79 din 03 august 2010.

- Instanța de apel a aplicat greșit prevederile art. 26 și art. 27 din Legea nr. 33/2004, întrucât nu a avut în vedere vânzări similare la data întocmii raportului de expertiză pentru imobilul expropriat, ci instanța a reținut prin analogie, nu prin comparație, o cota indiviza de 22% din dreptul de proprietate asupra unei autogări pentru a stabili valoarea unui complex comercial integral închiriat, construcție ce avea la data exproprierii peste 2.000 mp închiriați.

Nu se pot compara magazine care generează profit cu autogări sau garaje dezafectate. Valoarea cu privire la care s-a apreciat în legătură cu cota indiviză din autogară aste din data de 28 noiembrie 2011, o dată ulterioară celei la care trebuie să ne raportam pentru imobilul expropriat, 4 noiembrie 2010 (data consemnării prețului), nefiind respectată data raportului de expertiză stabilită prin Decizia Curții Constituționale nr. 12/2015. Comparabila reținută de instanță nu respectă nici modalitatea de vânzare „în mod obișnuit” a imobilelor, întrucât este vizată vânzarea unei cote de 22%, aspect ce reprezintă o situație de vânzare mai apropriată unei vânzări forțate pe o piață limitată, și nu o vânzare liberă. Nu se respectă nici criteriul, „imobile de același fel”.

- Exproprierea acestei proprietăți imobiliare, monument istoric, este ilegală, fiind încălcate prevederile Legii monumentelor istorice. În baza documentației depuse de expropriator și experți, rezultă că, la data exproprierii, „Hala x era complex comercial monument istoric grupa valorică B, anul construcției 1887 și a fost reconformată în anul 1940, regim de înălțime SP+P+1E+Mp”.

Plecând de la acest statut juridic, rezultă că imobilul expropriat în ceea ce privește construcția nu a fost declasificată, fiind și astăzi monument istoric, astfel încât demolarea acesteia este o infracțiune.

Deși a reprezentat critică și motiv de apel, instanța nu a dorit să răspundă la întrebarea cum a fost demolat monumentul istoric, ce avize a avut și cine a săvârșit infracțiunea, deși s-au depus probe în sensul că în anul demolării s-a formulat o plângere penal pe aceste aspecte de către Asociația Salvați Bucureștiul, formațiune care la acel moment nu avea afiliere/înregistrare politică.

Este nelegală decizia de apel, întrucât instanța nu a lămurit acest aspect, care influențează esențial criteriul de evaluare pentru acordarea despăgubirilor. În condițiile săvârșirii de infracțiuni, se probează o răspundere civilă delictuală și toate elementele ei, mai ales existența faptei ilicite.

În mod nelegal instanța respinge acordarea de daune reclamantei, reținând că procedura exproprierii este una legală și exclude aplicarea dispozițiilor răspunderii delictuale.

- Având în vedere că, în cauză, nu există comparabile, iar singurul temei legal care stabilește metoda de evaluare este regăsit în Standardele Internaționale de Evaluare depuse de la dosar, hotărârea este nelegală, deoarece instanța de apel a refuzat să permită echipei de experți evaluatori desemnați să întocmească raportul de expertiza în apel pe baza standardelor internaționale de evaluare.

În speță nu există nicio ofertă și nicio vânzare similară a unui complex comercial de asemenea notorietate, în plus și monument istoric, astfel încât, în lipsa unei vânzări similare, valoarea va tinde spre maximal.

În raportul de expertiză depus în apel, experții au solicitat instanței să încuviințeze și evaluarea prin metoda capitalizării veniturilor, văzând că pe acest aspect există și criterii legale de folosire a chiriilor percepute de expropriator în zona, chirii prevăzute în acte normative, însă instanța a respins aceasta cerere în mod nelegal.

Hotărârea este nelegală în privința valorii reale a imobilului, deoarece, dacă instanța ar fi permis evaluarea și prin folosirea „metodei evaluării prin cost”, ar fi observat că experții au indicat în mod constant faptul ca este obligatoriu a se folosi legea monumentelor istorice și normativele de reconstruire ale unui monument istoric, aspect care aduce costuri maximale cu autorizații de executare lucrări de maximă specialitate, ceea ce aduce costul final în jurul valorilor maximale.

Hotărârea este nelegală, întrucât dacă instanța ar fi permis evaluarea și prin folosirea „metodei evaluării bancare„ ar fi observat că exista la dosar o evaluare reală a pieței bancare indicată înainte de existența litigiului pe rol, aspect care conferă autenticitate evaluării făcute în mod independent.

- Decizia de apel este nelegală, întrucât instanța a respins orice culpă a expropriatorului și a respins acordarea de despăgubiri constând în faptul că terenul rămas neexpropriat nu a primit coordonate urbanistice prin legislația exproprierii și reclamanta a fost nevoită să promoveze acțiuni judecătorești pentru lămurirea situației.

Astfel, Hotărârea nr. 79/2010, inclusiv sub aspectul cuantumului despăgubirilor, a fost emisă pentru „teren în suprafață de 671 mp”. Restul proprietății nu poate fi exploatat din culpa expropriatorului, care nu a emis, deși s-a solicitat de către reclamantă în instanța de contencios, autorizație de construcție pentru îngrădire și nici reglementari urbanistice. Au trecut 7 ani de la expropriere și expropriatorul nu are regim urbanistic în zonă. Instanța, prin decizia recurată, nu a răspuns la acest motiv de apel invocat de reclamantă în dovedirea pagubelor economice suferite.

Expropriatorul a încălcat prevederile art. 3 din Legea nr. 198/2004 și normele metodologice de aplicare, nerespectându-și obligația de a întocmi planurile urbanistice pentru Bulevardul Uranus, astfel încât și soarta certificatului de urbanism depinde tot de acest regim urbanistic nestabilit de către expropriator.

- Decizia de apel este nelegală, întrucât instanța a respins cererea de acordare de daune economice, fiind încălcate prevederile art. 27 din Legea nr. 33/1994, raportat la art. 44 din Constituția României și art. 1 din Legea nr. 33/1994.

Recurenta arată că, în prezenta cauză, ne aflăm la un interval de 7 ani de la expropriere și nu are drept de acces/dispoziție la banii blocați în contul special de afectațiune, aspect care probează teza conform căreia recurenta nu a primit nici dreapta și nici prealabila despăgubire.

Hotărârea din apel este nelegală, întrucât instanța a respins acordarea daunelor economice solicitate prin motivele de apel, în sumă de 21.226.304,08 lei, defalcate în raportul de expertiză contabilă întocmit de comisia de experți desemnați de instanță.

Hotărârea este nelegală întrucât nu răspunde la motivul de apel cu care a fost învestită pe acest aspect, a modificat sensul celor invocate - pag. 15 decizia de apel - și a înlăturat nemotivat concluziile din raportul de expertiza contabilă, în care se identifică toate temeiurile de drept și toate elementele cauzale care au generat incapacitatea de plată a reclamantei, în efect de domino, plecând de la exproprierea imobilului Hala x.

Reclamanta consideră că s-a probat în cauză faptul că exproprierea în sine i-a cauzat pierderea proprietății și incapacitatea de plată prin mijloacele identificate de experți, imposibilitatea folosinței sumei de bani consemnate în contul de afectațiune specială, întrucât aceasta este indisponibilizată datorită existenței litigiului prezent.

Or, promovarea litigiului a fost generată nu numai de nemulțumirea reclamantei privind cuantumul despăgubirilor, dar și de necesitatea lămuririi statutului terenului rămas neexpropriat, întrucât, de la momentul 2010 la zi, expropriatorul nu a întocmit documentația de urbanism pe care era obligat să o dețină anterior exproprierii.

- Referitor la încheierea de ședința din data de 10 ianuarie 2017, se arată de către recurenta reclamantă că aceasta este nelegală, deoarece a fost dată fără citarea părților, deși viza o completare a hotărârii, aspectele asupra cărora instanța s-a pronunțat neavând caracterul unor erori materiale, ci fiind veritabile erori de judecată.

- În ceea ce privește încheierea de ședință din 2 februarie 2017, se invocă motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., în dezvoltarea cărora se arată că această încheiere a fost dată și comunicată după expirarea termenului de recurs și fără a se comunica și decizia, pentru ca părțile să poată exercita calea de atac a recursului, lipsindu-le astfel de acest drept garantat constituțional. Se mai susține de către recurentă că neindicarea căii de atac a recursului nu constituie o eroare materială, nefiind incidente prevederile art. 281 C. proc. civ.

Recurentul pârât Municipiul București, prin primarul general, a invocat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în dezvoltarea căruia a susținut că Decizia civila nr. 837 din 29 noiembrie 2016 este nelegală în parte, sub aspectul acordării despăgubirilor pentru imobilul expropriat compus în întregul său din 671 mp teren și construcția edificată pe acesta în suprafața totală de 1.834,98 mp, situat în București, sector 1, cât și sub aspectul acordării sumei de 150.000 euro cu titlu de despăgubiri pentru fondul de comerț.

Instanța de apel, analizând concluziile rapoartelor de evaluare întocmite în cauză (opinia majoritară a experților L. și M. și opinia separată a expertului N.) concluzionează, fără a argumenta, că cele două valori stabilite pentru construcție, respectiv 1.079.028 euro - opinia majoritară și 988.342 euro - opinia separată „nu sunt foarte depărtate”, așa încât decide că valoarea ce trebuie acordată cu titlu de despăgubire pentru construcție expropriată este valoarea cea mai mare, adică 1.079.028 euro.

Pentru a ajunge la această valoare, experții în opinia majoritară au utilizat „anunțuri proprietăți comparabile”, în condițiile în care obiectivul încuviințat de către instanța de judecată a fost acela de evaluare a imobilului expropriat la data acordării despăgubirii, pe baza tranzacțiilor efectiv realizate. Aceeași opinie majoritară preferată de către instanța de apel a stabilit valoarea construcției „prin analogie”, aceasta situație neregăsindu-se reglementată ca și metodă de evaluare stabilită de Standardele Internaționale de Evaluare.

În prezenta cauză singura metoda de evaluare aplicabilă și recunoscută de Standardele Internaționale de Evaluare este metoda comparației de piață, dispozițiile legale incidente având caracter obligatoriu și nu facultativ. Trebuie menționat și faptul că experta M. desemnată în comisia de experți de către chiar societatea reclamantă, în cuprinsul răspunsului la obiecțiuni, afirmă: „Astfel, opiniile precizate atât în cadrul raportului, cât și în punctul de vedere separat exprimat, nu respectă prevederile legale, cu privire la dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, la valoarea de circulație, prin raportare la vânzări reale, efective, în funcție de prețul de tranzacționare al unor imobile cu caracteristici asemănătoare”.

Așa fiind, este evident că valoarea de 1.079.028 euro a fost stabilită cu încălcarea prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, singurul raport întocmit cu respectarea dispozițiilor legale fiind opinia separată a doamnei expert N., care, la realizarea evaluării, a avut în vedere comparabile similare și nu anunțuri din ziare, metoda de evaluare aplicată fiind cea a comparației de piață și nu „prin analogie”. Cu toate acestea, opinia separată a doamnei expert N. a fost înlăturată nemotivat de instanța de apel.

În ceea ce privește acordarea despăgubirilor pentru fondul de comerț, în cuantum de 150.000 euro, recurentul pârât consideră că acestea nu se cuvin, deoarece la data demolării efective a construcției reclamanta își ridicase deja toate bunurile, inclusiv vitrinele frigorifice, instalațiile de frig, frigiderele de la subsol, etc., astfel încât acordarea unor despăgubiri pentru aceste bunuri este vădit nelegală.

În ceea ce privește zugrăvelile, tavanele false și podelele, acestea au fost evaluate de către expropriator la data întocmirii documentației specifice procedurii de expropriere, toate îmbunătățirile aduse construcției contribuind la formarea convingerii evaluatorului care a estimat valoarea de despăgubire și prin raportare la aceste elemente. Acordarea unor despăgubiri distincte pentru aceste lucrări nu a putut fi justificată sub nici o formă de către instanța apelului, motivarea acesteia rezumându-se la expedierea printr-o singura frază a deciziei referitoare la obligarea expropriatorului la plata sumei de 150.000 euro.

Această situație este inadmisibilă, deoarece acordarea unor despăgubiri pentru „orice alt bun și/sau drept subiectiv civil și/sau comercial.”, astfel cum a înțeles chiar reclamanta să precizeze în tranzacția încheiată cu R., nu se regăsește reglementată în nici o dispoziție legală aplicabilă procedurii de expropriere.

„Prejudiciul” acordat apelantei reclamante nu îndeplinește nici una dintre condițiile prevăzute de legiuitor, art. 1086 C. civ. sau art. 1381 din N.C.C., respectiv: nu este cert, existența și întinderea acestuia fiind nesigure, nu constituie un efect implicit al unei fapte ilicite și a fost acoperit cel puțin în parte prin acordarea despăgubirilor acordate în cadrul procedurii de expropriere.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată acordate reclamantei în faza procesuală a apelului, recurentul pârât solicită respingerea acestora, arătând că dispozițiile art. 38 din Legea nr. 33/1994 nu sunt incidente în cauză, cheltuielile cu expertiza efectuată în apel fiind în sarcina reclamantei care a solicitat proba, iar raportul de expertiză opinie majoritară nu poate fi omologat nici măcar în parte.

Recurentul Ministerul Public, Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București, în cadrul recursului declarat împotriva Deciziei civile nr. 837 din 29 noiembrie 2016, susține că hotărârea menționată, astfel cum a fost modificată prin încheierea din 10 ianuarie 2017, este nelegală, întrucât a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 (caz de modificare prev. de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.) și nu a fost motivată sub aspectul despăgubiri pentru pierderea fondului de comerț (caz de modificare prev. de art. 304 pct. 7 C. proc. civ.).

1. Instanța de apel a reținut valoarea construcției expropriate ca fiind în sumă de 1.079.028 euro. Stabilirea acestei sume s-a făcut prin analogie, luându-se ca punct de referință valoarea imobilului din sectorul 1, respectiv aceea de 763.636 euro, corespunzător unui preț de 736 euro/mp, astfel cum au reținut experții L. și M., care au formulat opinie majoritară.

Folosirea imobilului mai sus menționat ca și comparabilă încalcă cerințele exprese ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, pentru următoarele considerente: prețul la care s-au raportat experții cu opinie majoritară, dar și instanța de apel, de 763.636 euro din care s-a calculat un preț de 736 euro/mp al imobilului din sectorul 1, nu rezultă dintr-un contract de vânzare-cumpărare, la dosarul cauzei nefiind depus un astfel de act pentru imobilul mai sus menționat; singura referire la imobilul din sectorul 1, folosit ca și comparabilă în baza căreia s-a stabilit valoarea construcției expropriate în prezentul dosar, se regăsește în nota din 28 noiembrie 2011 întocmită de Ministerul Culturii, urmare înștiințării de vânzare a cotei indivize de 22% din acest imobil monument istoric, făcută de proprietarul imobilului în vederea exercitării dreptului de preemțiune de către Statul Român. În aceasta nota la rubrica "Regimul Economic" se menționează:

Teren-suprafață 1.028 mp, categorie de folosință CC-TDI; construcții suprafață construită 1038 mp, regim de înălțime P+E, spațiu locativ; valoarea de vânzare 168.00 euro/cotă indiviză de 22% (filele 478 și 488, vol. III, dosar Curtea de Apel București); din actele existente la dosarul cauzei rezultă că Statul Român prin Direcția pentru Cultură și Patrimoniul Național a Municipiului București și Primăria Municipiului București prin Direcția Generală de Dezvoltare și Investiții nu și-au exercitat dreptul de preemțiune la vânzarea imobilului din sectorul 1, comunicându-i-se proprietarului S. faptul că poate vinde imobilul către terțe persoane fizice sau juridice (filele 476-477 și 479, filele 486-487 și 489, vol.

III, dosar Curtea de Apel București); la dosar nu mai există alte date/relații cu privire la eventuala vânzare a imobilului din sectorul 1 către terțe persoane, numai în condițiile materializării intenției de vânzare prin act autentic putând fi luat în calcul acest imobil ca și comparabilă aptă pentru stabilirea valorii imobilului ce face obiectul exproprierii în prezenta cauză; raportat la datele mai sus menționate, unde singura mențiune referitoare la valoarea imobilului din sector 1 este cea din nota din 28 noiembrie 2011 a Ministerului Culturii, se constată că experții au calculat suma de 763.636 euro ca fiind prețul integral al imobilului folosit ca punct de referință (corespunzător procentului de 100%), deși în cuprinsul raportului de expertiză în opinie majoritară nu este detaliat nici un element al modalității de calcul a acestei valori (filele 11-12 din raportul depus la 19 septembrie 2016 de experții L.

și M., filele 499-516, vol. III, dosar Curtea de Apel București). Împărțind suma de 763.636 euro la prețul de 736 euro/mp, calculat de experți, se constată că rezultatul obținut 1.037,54 reprezintă, prin rotunjire, numai suprafața construită, de 1.038 mp, a imobilului din sector 1, deși suma menționată în nota Ministerului Culturii includea și terenul în suprafață de 1.028 mp; deși prin analogie cu prețul imobilului din sector 1 se stabilește valoarea construcției expropriate în prezenta cauză, experții înmulțesc prețul calculat de 736 euro/mp cu totalul suprafeței de teren deținute de apelanta - reclamantă SC A.

SRL (conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 17 octombrie 2005 la B.N.P.A., "J.", existent la filele 40-49 vol. I, dosar Tribunalul București), respectiv de 1.466,07 mp, deși din această suprafață a fost expropriat doar teren în suprafață de 671 mp și construcție cu suprafață utilă de 1.834,98 mp, restul de 795,07 mp teren rămânând în proprietatea reclamantei; mergând pe raționamentul de calcul al experților cu opinie majoritară, dedus din corelarea datelor privind imobilul de comparație (referitoare la suprafețe teren - 1.028 mp și construcții 1.038 mp, cota indiviză de 22%, valoarea de vânzare de 168.00 euro), recurentul Ministerul Public apreciază că valoarea de 1.079.028 euro calculată de aceștia reprezintă valoarea întregului imobil din str. x, respectiv atât teren, cât și construcții expropriate, în mod greșit instanța de apel adăugând acestei sume pe cea de 484.118 euro, calculată de experții cu opinie majoritară, reprezentând valoarea terenului expropriat în suprafață de 671 mp; din datele existente la dosarul cauzei și din mențiunile făcute în cuprinsul raportului de expertiză în opinie majoritară, valoarea de 763.636 euro a imobilului din sector 1 calculată de experți printr-o modalitate care nu a fost explicată în nici un fel, este aferentă unei date ulterioare celei de 28 noiembrie 2011, în condițiile în care în prezenta cauză transferul dreptului de proprietate a operat la 04 noiembrie 2010.

Instanța de apel a validat și concluziile celor doi experți cu privire la valoarea terenului expropriat în suprafață de 671 mp. Astfel, prin raportare la Ghidul privind valorile orientative ale proprietăților imobiliare București 2010, s-a concluzionat în cap. V, că valoarea terenului este de 484.118 euro (132,99 mp x 950 + 538,01 mp x 665 = 126.341 (357.777). Și această valoare este stabilită fără respectarea cerințelor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, nefiind avute în vedere tranzacții efective care să contureze prețul cu care se vând în mod obișnuit imobile de același gen.

Expertiza efectuată în faza procesuală a apelului respectă cerințele Legii nr. 33/1994 în varianta evaluării făcute de expertul cu opinie separată, care, spre deosebire de ceilalți doi experți, a stabilit valoarea imobilului prin raportare la contracte de vânzare-cumpărare, folosind patru astfel de comparabile. Cele patru comparabile folosite sunt: două din anul 2010, două din anul 2011. Două dintre acestea au ca obiect imobile cu destinație de spații comerciale situate chiar pe aceeași stradă cu imobilul expropriat, respectiv sector 1. Expertul a aplicat corecții în raport de data comparabilelor utilizate, localizarea terenurilor ce fac obiectul acestora și terenuri în proprietate, corecțiile totale brute reținute fiind cuprinse între 173% și 7.053%.

În opinia separată, valoarea imobilului expropriat, în sumă de 1.472.460 euro, a fost stabilită prin raportare la comparabila reprezentată de contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 22 noiembrie 2010 având ca obiect imobil compus din teren în suprafață de 629 mp, magazin în suprafață de 306 mp, depozit în suprafață de 144 mp și garaj în suprafață de 48 mp, anul construirii fiind 1935, iar prețul cu care s-a vândut, 552.000 euro. Motivarea expertului a fost aceea că pentru acest imobil a aplicat cea mai mică corecție, de 173%.

Recurentul Ministerul Public apreciază că acesta modalitate de evaluare realizată prin raportare la preturi cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, respectă exigențele art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 și putea fi omologată de instanța de control judiciar. De altfel, chiar în motivarea hotărârii Curtea reține faptul că, deși comparabila folosită de expertul cu opinie separată este mai depărtată de standardul maxim de similaritate față de imobilul din București, sector 1, importantă este valoarea la care acesta ajunge, de 988.342 euro (=1.472.460 euro - 484.118 euro) mai scăzută, dar nu foarte depărtată de cea de 1.079.028 euro.

Instanța de apel a inclus în cuantumul despăgubirilor și suma de 150.000 euro, reprezentând contravaloarea fondului de comerț dobândit de reclamanta SC A. SRL prin tranzacția din 23 februarie 2007 încheiată cu numitul R., atestată de avocat P. la data de 08 martie 2007. În art. 2, în preambulul acestei convenții, la pct. b, se menționează că fondul de comerț este „ansamblul bunurilor mobile-corporale și incorporale, clientela și vadul comercial, instalațiile și îmbunătățirile aduse în interiorul și exteriorul halei, zugrăvelile, vitrinele frigorifice, accesoriile amplasate în hală - ex. tavane false, podele, etc., frigiderele de la subsol, instalațiile de frig, precum și orice alt bun și/sau comercial existent în legătură cu acest imobil, cu excepțiile dreptului de proprietate asupra imobilului - teren și construcție - care nu formează obiectul vânzării întrucât hala este deja proprietatea SC A. SRL. Deși se precizează în art. 2 pct. 3.4 că bunurile ce fac parte din fondul de comerț sunt menționate în Anexa 3 la tranzacție, aceasta nu se regăsește atașată copiei existente la filele 57-65 din vol. I - Raport Expertiza, dosar Tribunalul București.

Deși a obligat pârâtul să plătească și această sumă de 150.000 euro, instanța de apel nu a motivat în nici un fel de ce se impunea includerea în cuantumul despăgubirii și a contravalorii fondului de comerț.

Raportat la specificul fondului de comerț, la variabilitatea numărului și rolului elementelor care îl compun, la împrejurarea că acesta a fost exploatat conform destinației sale o perioadă de timp de la cumpărare și până la intervenirea exproprierii, asigurând apelantei-reclamante în calitate de proprietară încasarea de venituri, se impunea ca instanța de apel să motiveze detaliat necesitatea și temeinicia acordării de despăgubiri pentru pierderea fondului de comerț. Astfel, nu s-a lămurit dacă o parte a fondului de comerț constituită din bunuri corporale nu a fost valorificată în vreun alt mod de apelanta-reclamantă, nu s-a avut în vedere faptul că transmiterea acestui fond de comerț s-a făcut după aproximativ 1 an și 4 luni de la data dobândirii de către aceasta a dreptului de proprietate asupra terenului și construcției din sector 1 și că prețul acestuia, de 150.000 euro, echivalentul a 510.000 lei (la cursul valutar valabil in data de 23 februarie 2007 - de aproximativ 3,6 lei) este de aproape 4 ori mai mare decât prețul plătit pentru întregul imobil, care a fost de 126.890, 65 lei (70.267, 10 lei - teren + 56.623,55 lei - construcție), echivalentul a 43.142, 82 euro (la cursul valutar valabil în data de 17 octombrie 2005 de aproximativ 3,4 lei).

La evaluarea construcției cei doi experți au avut in vedere mare parte din elementele componente ale fondului de comerț, astfel că obligarea și la plata sumei de 150.00 euro, cumulată cu valoarea calculată a construcției, reprezintă o dublare, pe anumite elemente, a cuantumului despăgubirii cuvenite pentru exproprierea construcției, încălcându-se astfel dispozițiile legale și constituționale cu privire la caracterul just al despăgubirii, care se transformă într-o modalitate de îmbogățire fără justă cauză a proprietarei imobilului expropriat.

Examinând decizia și încheierea din 26 ianuarie 2016 prin prisma motivelor de recurs invocate, Înalta Curte reține, în ceea ce privește recursul declarat de reclamanta SC A. SRL, următoarele:

- În cadrul primului motiv de recurs se susține nelegalitatea hotărârii din apel și a încheierilor recurate, determinată de aplicarea greșită a normelor de procedură din Legea nr. 134/2010 privind C. proc. civ., sub aspectul regimului căilor de atac. Mai susține recurenta că instanța de apel a cauzat părților o vătămare atunci când a stabilit în mod nelegal că hotărârea este definitivă în regimul N.C.P.C., întrucât a privat părțile de o cale de atac legală, respectiv, recursul, prevăzut în V.C.P.C.

Înalta Curte constată, în acord cu punctul de vedere al recurentei reclamante, necontestat de ceilalți recurenți, că, în raport cu data începerii prezentului litigiu, 17 septembrie 2010, și față de prevederile art. 3 alin. (1) din Legea nr. 76/2012, prezenta cauză este guvernată, sub aspect procedural, de dispozițiile C. proc. civ. din 1865, hotărârea pronunțată în cauză, precum și încheierile atacate, fiind susceptibile de recurs.

Însă, împrejurarea că instanța de apel a menționat în dispozitivul deciziei că acesta este definitivă, nu constituie un motiv de nelegalitate a hotărârii, deoarece potrivit art. 377 alin. (1) pct. 3 C. proc. civ. din 1865 (în continuare C. proc. civ.), sunt hotărâri definitive, printre altele, și hotărârile pronunțate în apel.

Nici faptul că instanța nu a indicat calea de atac a recursului nu afectează legalitatea soluției pronunțate în cauză, deoarece, așa cum s-a statuat constat în practica judiciară grefată pe modul de interpretare și aplicare a prevederilor art. 261 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., calea de atac și termenul în care se poate exercita sunt date de lege, și nu de instanță, iar omisiunea ori indicarea lor greșită nu lipsesc partea de dreptul de a exercita calea de atac, în termenul prevăzut de lege.

Recurenta reclamantă nu poate invoca vreo vătămare în cazul concret dedus judecății, cât timp aceasta a declarat calea de atac a recursului, care este examinată pe fond de instanța supremă.

- Un alt motiv de recurs vizează nepronunțarea instanței de apel cu privire la cererea formulată în apel, de actualizare a sumei de 15.333.910 lei reprezentând despăgubiri, în funcție de rata inflației și de acordare a dobânzii legale.

Din verificarea motivelor de apel și a cererii precizatoare din 22 septembrie 2015, se constată că reclamanta a solicitat în apel acordarea dobânzii legale pentru suma de 15.333.910 lei, care fusese oferită de expropriator prin notificarea din 21 aprilie 2008. Trebuie precizat că această solicitare a vizat în mod expres suma de 15.333.910 lei și nu valoarea despăgubirii ce va fi determinată prin expertiza din apel, rezultând în mod evident că reclamanta a formulat cererea de dobânzi ca o alternativă subsidiară pentru situația în care instanța de apel va considera că documentația tehnică de evaluare efectuată inițial de expropriator și care stat la baza ofertei de despăgubire din notificarea din aprilie 2008 va fi menținută.

Nu a format obiect al apelului, sub forma unei solicitări exprese în cererea de apel, actualizarea sumei de 15.333.910 lei cu rata inflației. O astfel de solicitare s-a făcut abia în momentul acordării cuvântului pentru discutarea probatoriului, în ședința din 26 ianuarie 2016, când reprezentanta apelantei reclamante a indicat, ca temă probatorie, pentru expertiza contabilă solicitată, și actualizarea sumei de 15.333.910 lei cu rata inflației.

Prin încheierea din 26 ianuarie 2016, recurată de reclamantă, instanța de apel a respins cererea de încuviințare a probei cu expertiza contabilă, reținând că „în ipoteza în care instanța va considera ca fiind întemeiat acest motiv de apel, respectivele calcule pot fi efectuate în faza de executare silită”. „Motivul de apel” de care depindea efectuarea calculelor respective era cel referitor la greșita apreciere a primei instanțe, în ceea ce privește efectele ofertei de despăgubiri pentru suma de 15.333.910 lei, soluția primei instanțe în acest sens fiind apelată de ambele părți, din perspective diferite.

Datorită caracterului accesoriu al cererilor de acordare a dobânzii și de actualizare a sumei cu rata inflației, soluția ce urma a fi dată de instanța de apel asupra acestor cereri era strâns legată și depindea de modul de soluționare a criticilor din apel vizând acordarea despăgubirii de 15.333.910 lei prin notificarea nr. 237/21 aprilie 2008.

Întrucât instanța de apel a reținut în considerentele deciziei, în mod argumentat, că oferta de despăgubire inițială făcută de expropriator pentru suma de 15.333.910 lei și-a încetat efectele în momentul emiterii H.G. nr. 590/2010 și că tribunalul a avut-o greșit în vedere, în mod implicit se consideră respinse, pentru aceleași considerente, și cererile accesorii privind actualizarea sumei respective cu rata inflației și acordarea dobânzii legale pentru această sumă, astfel de daune cu caracter accesoriu neputând fi stabilite în cazul respingerii pretenției principale.

Acest raport de accesoriabilitate se menține și în faza procesuală a recursului, în condițiile în care, în cadrul motivului 4 de recurs, reclamanta critică decizia din apel sub acest aspect și solicită a se da eficiență notificării din 21 aprilie 2008 a Primăriei Municipiului București, considerând că documentația tehnică de evaluare care a stat la baza acestei notificări este valabilă. Ca atare, primează modul în care va fi rezolvată critica referitoare la pretenția principală și, numai în cazul în care se va aprecia că instanța de apel ar fi trebuit să dea eficiență documentație tehnice care a stat la baza ofertei de despăgubire pentru suma de 15.333.910 lei, se va impune și examinarea criticilor din recurs vizând pretențiile accesorii.

- Astfel, Înalta Curte constată că recurenta reclamantă invocă încălcarea prevederilor art. 3 din Legea nr. 184/2008, potrivit cărora: „Orice documentație tehnică sau de evaluare realizată anterior intrării în vigoare a prezentei legi se consideră valabilă”, susținând că, în baza acestui temei legal, „exproprierea trebuia să se facă la prețul plecând de la minimum din documentația tehnică sau de evaluare realizată anterior”. Această critică nu poate fi primită, pentru următoarele considerente:

Astfel cum în mod corect a reținut instanța de apel, Legea nr. 184/2008, care a modificat Legea nr. 198/2004, a extins domeniul de aplicare a acestei din urmă legi în privința tuturor lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și local, prevăzând norme tranzitorii pentru procedurile de expropriere aflate în curs la data intrării în vigoare a noii legi, în această situație aflându-se și lucrarea de interes local „Dublarea Diametralei N-S pe tronsonul Buzești - Berzei - Vasile Pârvan, etapa I din tronsonul Buzești - Berzei - Vasile Pârvan - B. P. Hașdeu - Uranus - Calea Rahovei”, cu privire la care era în curs o procedură de expropriere declanșată de autoritatea publică locală în temeiul Legii nr. 33/1994.

Prin art. 2 din Legea nr. 184/2008 s-a prevăzut că: „Pentru lucrările pentru care procedura de expropriere se află în curs la data intrării în vigoare a prezentei legi, Guvernul va emite câte o hotărâre pentru fiecare lucrare, prin care va aproba declanșarea procedurii de expropriere pentru toate imobilele ramase de expropriat, precum și suma globală estimată a despăgubirilor”, în temeiul acestui text legal fiind emisă H.G. nr. 590/2010 prin care a fost aprobată declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor pentru obiectivul menționat anterior.

La art. 4 alin. (2) din Legea nr. 198/2004, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 184/2008, s-a prevăzut procedura subsecventă emiterii hotărârii de guvern, respectiv, întocmirea documentațiilor cadastral-juridice pentru fiecare imobil propus spre expropriere, care trebuie să cuprindă planul cu amplasamentul lucrării, delimitarea imobilelor cu indicarea numelor deținătorilor, precum și a ofertelor de despăgubire, pe categorii de imobile, stabilite de evaluatori autorizați, rezultând astfel, așa cum corect a reținut instanța de apel, că ofertele de despăgubire făcute anterior de expropriator, în temeiul Legii nr. 33/1994, și-au încetat efectele, urmând a fi făcute noi oferte, în baza dispozițiilor legale modificatoare.

În lipsa unei prevederi legale exprese, dispozițiile art. 3 din Legea nr. 184/2008, potrivit cărora: „Orice documentație tehnică sau de evaluare realizată anterior intrării în vigoare a prezentei legi se consideră valabilă” nu justifică susținerea recurentei în sensul că, în cadrul noii proceduri demarate sub imperiul Legii nr. 198/2004, ar fi trebuit să se aibă în vedere, ca valoare de pornire, despăgubirea oferită prin notificarea emisă de expropriator în baza Legii nr. 33/1994, prin notificarea din 21 aprilie 2008. Suma oferită prin această notificare a fost contestată de reclamantă, iar până la momentul intervenirii modificării legislative și a consemnării sumei oferite prin Hotărârea de expropriere nr. 79 din 03 august 2010 nu a operat transferul dreptului de proprietate. Ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 184/2008, notificarea din 21 aprilie 2008 a rămas fără efecte, fiind înlocuită cu o nouă notificare emisă în temeiul noilor reglementări exprese.

Față de argumentele anterior expuse, devin nefondate și criticile referitoare la nepronunțarea instanței de apel asupra cererilor accesorii privind acordarea dobânzilor și actualizarea cu rata inflației pentru suma oferită prin notificarea din 21 aprilie 2008, respectiv critica formulată cu privire la încheierea din 26 ianuarie 2016, prin care s-a respins cererea de efectuare a unei expertize de evaluare a acestor pretenții, întrucât caracterul accesoriu al acestor cereri impune aceeași rezolvare ca și în cazul pretenției principale.

- Recurenta critică în recurs și faptul că instanța de apel a stabilit că plata se va face în euro, în echivalent în lei la data plății, fără a exista temei legal și fără ca vreuna din părți să fi solicitat acest lucru. În acest sens, recurenta invocă încălcarea prevederilor art. 137 alin. (2) din Constituție, potrivit cărora moneda națională este leul.

Cu privire la această critică, Înalta Curte constată că instanța de apel nu a dispus plata despăgubirilor în moneda euro, cum susține recurenta, ci s-a stabilit că plata se va face în lei, la cursul leu/euro de la data plății. Moneda euro nu este folosită, în acest caz, ca monedă de plată, ci ca monedă de referință, cu scopul protejării recurentei creditoare de efectele devalorizării monedei naționale în raport cu cea europeană.

În consecință, nu se poate reține încălcarea vreunei prevederilor legale privind moneda în care se va face plata.

În realitate, în cadrul acestei critici, recurenta compară valoarea despăgubirii acordate de instanța de apel, pe baza expertizei judiciare efectuate în apel (plătibilă în lei la cursul leu/euro de la data plății), cu suma care ar fi rezultat dacă s-ar fi aplicat, la aceeași valoare, dobânda legală și actualizarea cu rata inflației. Or, premizele de calcul utilizate de recurentă ignoră cadrul procesual, deoarece instanța nu a fost învestită cu o cerere de acordare a dobânzii și de actualizare cu rata inflației în ceea ce privește despăgubirea ce va fi stabilită prin expertiza judiciară, ci s-a solicitat în mod expres dobândă și actualizare pentru suma de 15.333.910 lei, acordată inițial de expropriator.

- Critica reclamantei referitoare la nepronunțarea instanței cu privire la motivul de apel referitor la neacordarea despăgubirilor raportat la suprafața reala a imobilului expropriat este fondată, în limitele considerentelor care urmează:

În cadrul primului motiv de apel, reclamanta a formulat critici ample referitoare la suprafața construcției expropriate, arătând că, potrivit actelor sale de proprietate și mențiunilor din cartea funciară, construcția compusă din subsol, parter, etaj 1 și mansardă avea o suprafață construită la sol de 1.333,08 mp, suprafața desfășurată de 2.154,18 mp și suprafața utilă de 1.834,98 mp, iar prin sentința primei instanțe s-a reținut eronat că reclamanta a dobândit doar 1.333,08 mp. De asemenea, apelanta reclamantă a arătat că, pentru evaluarea construcției, trebuie avută în vedere suprafața construită de 2.154,18 mp, în raport cu această suprafață stabilindu-se și prețurile de vânzare.

Instanța de apel nu a răspuns acestei critici, motivând că expropriatul nu poate contesta decât cuantumul despăgubirii, existând, în opinia Curții, un impediment procedural în examinarea pe fond a criticii privind suprafața imobilului.

În realitate, reclamanta nu a contestat exproprierea și nici nu a solicitat să se exproprieze o suprafață mai mare decât cea expropriată efectiv, ci a contestat modul de evaluare efectuat de prima instanță, prin raportare la suprafața construită la sol și nu prin raportare la suprafața construită desfășurată, sau măcar la suprafața utilă a construcției. Ca atare, reclamanta a contestat cuantumul despăgubirii, prin prisma modului în care a fost utilizată una dintre caracteristicile tehnice ale construcției, aspect care nu excede cadrului procesual obiectiv configurat de art. 9 din Legea nr. 198/2004 și cu privire la care instanța de apel ar fi trebuit să se pronunțe.

În plus, în faza procesuală a apelului, instanța a reținut valoarea construcției ca fiind de 1.079.028 euro, astfel cum a fost propusă de experții în opinia majoritară, iar din raportul de expertiză (a se vedea fila 510 din dosarul instanței de apel) rezultă că experții au avut în vedere la stabilirea acestei valori un preț de 736 euro/mp, care a fost înmulțit cu suprafața de 1.466,07 mp, fără ca experții sau instanța să explice modul în care s-a ajuns la această suprafață, care nu coincide cu niciuna dintre cele menționate anterior (suprafață construită la sol de 1.333,08 mp, suprafața desfășurată de 2.154,18 mp și suprafața utilă de 1.834,98 mp).

Având în vedere că instanța de apel a refuzat în mod greșit să analizeze unul dintre motivele de apel, interpretând greșit prevederile art. 9 din Legea nr. 198/2004 sub aspectul limitelor în care expropriatul poate contesta hotărârea de expropriere, precum și împrejurarea că, în apel a stabilit valoarea construcției în raport cu o suprafață cu privire la care nu rezultă în ce modalitate a fost determinată, nefiind lămurită situația de fapt sub aspectul întinderii construcției evaluate, în temeiul art. 304 pct. 9 și văzând prevederile art. 313 și art. 314 C. proc. civ., se impune casarea deciziei recurate, cu trimitere cauzei spre rejudecare la aceeași instanță de apel.

- S-a mai susținut de către recurentă că instanța de apel a reținut în mod greșit aplicabilitatea Deciziei Curții Constituționale nr. 380/2015 referitoare la excepția de neconstituționalitate a dispozițiilor art. 22 alin. (3) din Legea nr. 255/2010, în condițiile în care această lege a intrat în vigoare la data de 20 decembrie 2015, ulterior Hotărârii de expropriere nr. 79 din 03 august 2010, nefiind deci aplicabilă în speța de față.

Înalta Curte constată că, deși susținerea recurentei este corectă, această greșeală a instanței de apel nu afectează legalitatea deciziei pronunțate, deoarece o soluție similară celei conținute în Decizia nr. 380/2015 a fost adoptată de Curtea Constituțională prin Decizia nr. 12/2015.

Prin această din urmă decizie Curtea a constatat neconstituționalitatea art. 9 teza a II-a din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 184/2008, raportate la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiza” cuprinsă în dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, așadar, o reglementare legală anterioara Legii nr. 255/2010, text cu un conținut normativ similar cu cel ce a făcut obiectul excepției de neconstituționalitate analizate în Decizia nr. 380/2015.

Prin Decizia nr. 12/2015 Curtea Constituțională a statuat că stabilirea cuantumului despăgubirii este o măsura conexă și indisolubil legată de momentul transferului dreptului de proprietate, întrucât acest moment este cel determinant în raportul juridic ce se naște între expropriat și expropriator, iar nu de vreun alt moment ulterior stabilit aleatoriu. În consecință, a reținut Curtea Constituțională, în aceasta privință legiuitorul nu are nicio marjă de apreciere, valoarea bunului expropriat neputând fi alta decât cea stabilită la momentul contemporan realizării transferului dreptului.

Nerespectarea acestui principiu a justificat soluția instanței de apel de a înlătura opinia unuia dintre evaluatorii de la prima instanță, menționarea inexactă a numărului deciziei Curții Constituționale nefiind o greșeală care să afecteze legalitatea deciziei din apel.

- Înalta Curte constată, însă, întemeiată critica formulată de toți recurenții, referitoare la aplicarea greșită a prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, întrucât în expertiza pe care s-a bazat decizia instanței de apel, experții au evaluat construcția expropriată prin analogie cu o cotă indiviză de 22% din dreptul de proprietate asupra unei autogări, comparabilă improprie și care nu respectă criteriile de evaluare prevăzute de lege.

Potrivit art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, la calcularea cuantumului despăgubirilor, atât experții, cât și instanța trebuie să țină seama de prețurile cu care se vând „în mod obișnuit, imobile de același fel” în unitatea administrativ-teritorială.

Caracterul „obișnuit” al tranzacțiilor de vânzare, care ar putea fi utilizate drept comparabile, implică existența unui număr rezonabil de asemenea tranzacții, iar imobilele la care se referă respectivele tranzacții trebuie să fie ”de același fel” cu cel expropriat, ceea ce presupune existența unor caracteristici asemănătoare cum ar fi suprafață, vechime, amplasament, utilitate, etc.

În sensul dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, se poate dovedi, de regulă, cu înscrisuri reprezentând contracte autentice de vânzare-cumpărare, care exprimă cel mai convingător prețul rezultat în urma întâlnirii cererii cu oferta.

Însă, inexistența tranzacțiilor pe piața imobiliară nu poate determina blocarea procedurii de evaluare. În lipsa unor astfel de dovezi, nimic nu împiedică o evaluare care să aibă în vedere alte criterii, precum: ofertele de preț ale agențiilor imobiliare sau prețurile de tranzacționare extrase de la rubricile de mică publicitate pentru imobile de același fel, metoda comparației în raport de diferitele prețuri de tranzacționare, caracteristicile fizice ale terenului, localizare, acces, alte elemente caracteristice ale proprietății, etc.

Dacă s-ar restrânge posibilitatea experților de a evalua imobilul numai în raport de tranzacțiile deja efectuate la data transferului dreptului de proprietate, în condițiile în care există riscul ca la acel moment să nu se fi încheiat acte juridice cu privire la imobile „de același fel”, s-ar limita nejustificat atributul acestora de apreciere în domeniul lor de specialitate și s-ar nesocoti scopul pentru care legea a dispus întocmirea unui raport de către o comisie formată din trei experți, propuși de instanță și de părțile aflate în conflict. În această situație, este firesc ca expertiza să se realizeze în raport și de alte criterii și metode de evaluare, a căror apreciere trebuie făcută de instanță, pe baza propunerilor și a explicațiilor argumentate ale specialiștilor.

În speță, evaluarea construcției în apel s-a întemeiat pe o singură comparabilă (singularitate care exclude caracterul ”obișnuit” al prețului), aceasta nu constituie o tranzacție de vânzare, ci reprezintă cel mult o intenție de vânzare, neexistând probe că vânzarea efectivă s-ar fi realizat și nici la ce dată ar fi avut loc, iar obiectul său nu este un imobil „de același fel” cu cel expropriat, ci o cotă parte dintr-un imobil cu caracteristici constructive și funcționale diferite.

De asemenea, folosind această comparabilă, instanța de apel nu respectă cele statuate prin Decizia nr. 12/2015 a Curții Constituționale, referitoare la necesitatea ca evaluarea să se facă în raport cu momentul transferului dreptului de proprietate, deoarece valoarea cu privire la care s-a apreciat în legătură cu cota indiviză de 22% din autogară aste din data de 28 noiembrie 2011, o data ulterioară celei la care a operat transferul dreptului de proprietate, 4 noiembrie 2010.

- În ceea ce privește critica recurentei reclamante, referitoare la nelegalitatea exproprierii imobilului în litigiu, datorită faptului că este monument istoric, Înalta Curte constată că o astfel de critică nu poate fi examinată, fiind în afara cadrului prevăzut de art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 184/2008, text potrivit căruia: „Expropriatul nemulțumit de cuantumul despăgubirii consemnate în condițiile art. 5 alin. (4)-(8) și ale art. 6 alin. (2) se poate adresa instanței judecătorești competente în termen de 30 de zile de la data la care i-a fost comunicata hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancțiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii (…)”.

- În baza aceluiași temei juridic nu poate fi primită nici critica referitoare la despăgubirile solicitate de reclamantă în baza răspunderii civile delictuale, pentru faptul că terenul rămas neexpropriat nu a primit coordonate urbanistice prin legislația exproprierii. Prejudiciul afirmat de recurentă în cadrul acestei critici nu decurge din actul juridic al exproprierii, pentru a putea fi cuantificat pe calea acțiunii întemeiate pe prevederile art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004, în cadrul special prevăzut de această lege, ci constituie un prejudiciu ce se pretinde a fi cauzat printr-o faptă culpabilă a autorității administrative, fiind supus normelor de drept comun în materia răspunderii civile delictuale și urmând a fi valorificat pe calea unui litigiu separat.

- În ceea ce privește așa-numitele daune economice, recurenta reclamantă susține că instanța de apel a încălcat prevederile art. 27 din Legea nr. 33/1994, raportat la art. 44 din Constituția României și art. 1 din Legea nr. 33/1994. Din modul în care recurenta și-a structurat memoriul de recurs, rezultă că aceste daune sunt solicitate ca o compensare a prejudiciului suferit prin faptul că de la data exproprierii au trecut 7 ani și încă nu a beneficiat de o despăgubire dreaptă și prealabilă, așa cum prevede art. 44 alin. (3) din Constituție și art. 1 din Protocolul 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Se mai arată că hotărârea este nelegală, întrucât nu răspunde la motivul de apel cu care a fost învestită pe acest aspect, a modificat sensul celor invocate și a înlăturat nemotivat concluziile din raportul de expertiza contabilă în care se identifică toate temeiurile de drept și toate elementele cauzale care au generat incapacitatea de plata a reclamantei.

Mai susține recurenta că, în mod detaliat, întemeiat în drept și anexând toată documentația economică, a probat în cauză faptul că exproprierea în sine a cauzat reclamantei pierderea proprietății și incapacitatea de plată prin mijloacele identificate de experți și imposibilitatea folosinței sumelor de bani consemnate în contul de afectațiune specială.

Aceste critici, încadrate de recurentă în motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., sunt nefondate, urmând a fi respinse, pentru următoarele considerente:

În ceea ce privește nepronunțarea instanței de apel cu privire la critica din apel vizând daunele economice (critică încadrabilă în motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ.), Înalta Curte constată că, dimpotrivă, decizia recurată conține motivarea instanței de apel sub aspectul daunelor economice la pag. 14-15, unde se arată, în esență, că repararea pierderii suferite și a câștigului pe care proprietarul nu l-a mai putut realiza din activitatea economică desfășurată în imobil, ca urmare a exproprierii, nu se poate realiza pe temeiul art. 26 din Legea nr. 33/1994, deoarece exproprierea nu poate fi calificată ca o faptă ilicită, iar de la data exproprierii, fostul proprietar nu mai este îndreptățit să perceapă fructele civile ale imobilului.

În ceea ce privește nelegalitatea deciziei din apel sub aspectul daunelor economice, privită din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se constată că, din dezvoltarea motivelor de recurs nu rezultă modalitatea în care se pretinde că instanța ar fi încălcat normele legale invocate, nu se formulează critici concrete raportate la argumentele reținute de instanța de apel, recurenta rezumându-se la a relua enumerarea daunelor la care se consideră îndreptățită, făcând trimitere la concluziile din raportul de expertiza contabilă sub aspectul temeiurilor de drept și al elementelor cauzale care, în opinia sa, au condus la crearea prejudiciului.

Or, simpla trimitere la proba cu expertiza, fără însă a se arăta în ce mod raționamentul instanței de apel a fost făcut cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, nu constituie o motivare și o dezvoltare a motivului de recurs invocat, în sensul art. 3021 alin. (1) lit. c) C. proc. civ., potrivit căruia cererea de recurs trebuie să cuprindă, sub sancțiunea nulității, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul și dezvoltarea lor.

În calea extraordinară de atac a recursului nu are loc o devoluare a fondului, ceea ce constituie obiect al judecății fiind legalitatea hotărârii pronunțată în apel. De aceea, nu orice nemulțumire a părții poate duce la casarea sau modificarea hotărârii recurate, întrucât a motiva recursul înseamnă, pe de o parte, indicarea motivului de recurs ca fiind unul din cele prevăzute de art. 304 C. proc. civ., iar pe de altă parte, dezvoltarea acestuia, în sensul formulării de critici privind modul de judecată al instanței raportat la motivul de recurs invocat.

Cu privire la pretinsa încălcare a art. 27 din Legea nr. 33/1994, raportat la art. 44 din Constituția României, art. 1 din Legea nr. 33/1994, precum și a art. art. 1 din Protocolul 1 adițional la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, prin faptul că au trecut 7 ani și încă reclamanta nu a beneficiat de o despăgubire prealabilă exproprierii, Înalta Curte constată că, potrivit art. 5 alin. (8) din Legea nr. 198/2004: „În cazul în care titularul sau unul dintre titularii dreptului real, aflați în concurs, nu este de acord cu despăgubirea stabilită, suma reprezentând despăgubirea se consemnează pe numele titularului sau, după caz, al titularilor. Despăgubirea va fi eliberată în baza cererii formulate în acest sens, însoțită de acte autentice sau de hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă de stabilire a cuantumului despăgubirii ori, după caz, de declarația autentică de acceptare a cuantumului despăgubirii prevăzute în hotărârea de stabilire a despăgubirii”.

În speță, despăgubirea oferită de expropriator a fost consemnată, potrivit legii, urmând a fi plătită reclamantei în baza hotărârii judecătorești definitive și irevocabile care se va pronunța în prezentul litigiu, în cuantumul ce va fi stabilit.

Soluția legislativă conținută în art. 5 alin. (8) din Legea nr. 198/2004 a fost preluată în art. 19 alin. (11) Legea nr. 255/2010 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publică, necesară realizării unor obiective de interes național, județean și local, fiind supusă controlului de constituționalitate pe calea excepției de neconstituționalitate.

Prin Decizia nr. 29/2012 a Curții Constituționale excepția a fost respinsă, ca neîntemeiată, reținându-se, în esență, că transferul dreptului de proprietate operează întotdeauna ulterior consemnării sumelor aferente despăgubirii, astfel încât este respectată cerința constituțională cu privire la caracterul prealabil al despăgubirii, iar pretinsa încălcare a exigenței constituționale referitoare la caracterul prealabil al despăgubirii, în sensul că, dacă se contestă în justiție cuantumul despăgubirii, expropriatul nu poate dispune de suma consemnată, este consecința firească a opțiunii acestuia de a contesta decizia de expropriere.

În ceea ce privește recursurile declarate de recurentul pârât Municipiul București, prin primarul general și de Ministerul Public, Înalta Curte a reținut deja ca fiind fondat motivul de recurs comun, invocat de toți recurenții, referitor la aplicarea greșită a prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, întrucât în expertiza pe care s-a bazat decizia instanței de apel, experții au evaluat construcția expropriată prin analogie cu o cotă indiviză de 22% din dreptul de proprietate asupra altui imobil, fără a fi respectate criteriile de evaluare prevăzute de lege.

Este fondat și motivul de recurs susținut de recurentul Ministerul Public, întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., referitor la modul de evaluare a terenului, deoarece instanța de apel și-a însușit necritic punctul de vedere al experților în opinia majoritară, care au ținut cont exclusiv de Ghidul privind valorile orientative ale proprietăților imobiliare București 2010, întocmit de Camera Notarilor Publici și au stabilit că valoarea terenului este de 484.118 euro.

Evaluarea efectuată exclusiv prin raportare la ghidul privind valorile orientative ale proprietăților imobiliare, elaborat pentru uzul birourilor notariale, are caracter estimativ și se raportează la criterii generice vizând terenurile situate într-o anumită unitate administrativ-teritorială, fără a se particulariza pentru situația fiecărui imobil expropriat în parte. Or, estimarea globală cuprinsă în ghidurile privind valorile orientative ale proprietăților imobiliare, elaborate pentru uzul birourilor notariale, ca modalitate de determinare a unor valori nu poate fi utilizată, ca unică metodă de evaluare, în procedura judiciară de stabilire a despăgubirilor, care se bazează pe un probatoriu complet, administrat cu respectarea principiului contradictorialității și care trebuie să țină seama de caracteristicile concrete ale imobilului expropriat.

Este, de asemenea, întemeiată critica recurentului Ministerul Public, întemeiată pe prevederile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., privind nemotivarea hotărârii sub aspectul acordării sumei de 150.000 euro reprezentând despăgubiri pentru pierderea fondului de comerț. În lipsa considerentelor de fapt și de drept care au determinat instanța de apel să acorde reclamantei aceste despăgubiri, Înalta Curte se află în imposibilitatea de a examina criticile recurenților referitoare la legalitatea acestei soluții. Prin urmare, se impune ca, în rejudecare, instanța de apel să reanalizeze pe fond și să motiveze soluția cu privire la aceste despăgubiri solicitate de reclamantă, ținând seama și de argumentele invocate în recurs de recurenții Municipiul București, prin primarul general și Ministerul Public.

În concluzie, constatând că instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu nerespectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în ceea ce privește stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamantei, în baza art. 312 alin. (1) - (3) cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte a admis recursul, a casat decizia recurată, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeași curte de apel.

Urmează ca instanța de apel să dispună refacerea expertizei, de către comisia de experți constituită în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, urmând ca experții să analizeze toate contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar în ciclurile procesuale anterioare, precum și alte probe care sunt relevante sub aspectul valorii la care se vând imobile de același fel, inclusiv probele noi ce se vor administra în rejudecare, dacă este cazul, și să motiveze atât alegerea, cât și înlăturarea unora dintre ele prin raportare la criteriile prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Pe baza probatoriului administrat, instanța de rejudecare va stabili despăgubirile cuvenite reclamantei în raport de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială, la data exproprierii, preț rezultat, în principal, din contracte de vânzare-cumpărare autentice privind imobile similare, încheiate cât mai aproape de acest moment, iar în cazul în care, în urma unor verificări reale, se va constata că nu există tranzacții care să îndeplinească aceste condiții, se vor avea în vedere alte metode propuse de experți.

Totodată, instanța va soluționa motivat cererea reclamantei privind acordarea despăgubirii pentru pierderea fondului de comerț.

De asemenea, așa cum s-a reținut anterior, în analiza recursului formulat de reclamantă, instanța de rejudecare va lămuri pe baza probatoriului administrat care este suprafața reală a construcției expropriate.

În ceea ce privește cheltuielile de judecată acordate reclamantei în faza procesuală a apelului, reprezentând onorariul pentru efectuarea expertizei, pe care instanța de apel le-a pus în sarcina expropriatorului, invocând prevederile art. 18 din Legea nr. 198/2004 raportate la art. 38 din Legea nr. 33/1994, Înalta Curte reține că în sintagma „cheltuielile efectuate pentru realizarea procedurilor de expropriere și retrocedare” cuprinsă în art. 38 din Legea nr. 33/1994, nu pot fi incluse cele efectuate în procedura judiciară prevăzută de Legea nr. 198/2004 - care privește doar stabilirea valorii despăgubirilor în cadrul contestației formulate de expropriatul nemulțumit - în condițiile în care exproprierea deja a operat la momentul emiterii hotărârii de consemnare a acestora.

Prin urmare, cheltuielile pentru realizarea procedurilor de expropriere nu vizează și cheltuielile judiciare efectuate în procesul de cuantificare a despăgubirilor, de vreme ce nu poartă asupra transferului dreptului de proprietate cu privire la terenul expropriat, acestea fiind supuse normelor dreptului comun, respectiv art. 274 C. proc. civ., această dezlegare urmând a fi avută în vedere de instanța de rejudecare în momentul soluționării cererilor accesorii ale părților privind cheltuielile de judecată.

În ceea ce privește recursurile formulate de reclamanta SC A. SRL împotriva încheierilor din 10 ianuarie 2017 și 2 februarie 2017 și de Ministerul Public împotriva încheierii din 10 ianuarie 2017, acestea urmează a fi admise, ca efect al dispozițiilor art. 106 alin. (1) C. proc. civ., potrivit cărora „anularea unui act de procedură atrage și nulitatea actelor următoare, în măsura în care acestea nu pot avea o existență de sine stătătoare”. Cele două încheieri sunt ulterioare deciziei recurate și au ca obiect îndreptarea acestei decizii, neavând o existență de sine stătătoare. În atare situație, casarea deciziei atrage în mod necesar și casarea respectivelor încheieri, devenind lipsită de interes examinarea criticilor formulate de recurenți cu privire la legalitatea acestora.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile formulate de reclamanta SC A. SRL, de pârâtul Municipiul București prin primarul general și de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București împotriva Deciziei nr. 837 din 29 noiembrie 2016 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Admite recursurile formulate de reclamanta SC A. SRL împotriva încheierilor din 10 ianuarie 2017 și 2 februarie 2017 ale Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie și de Ministerul Public - Parchetul de pe lângă Curtea de Apel București împotriva încheierii din 10 ianuarie 2017 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Casează Decizia nr. 837 din 29 noiembrie 2016 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, și încheierile din 10 ianuarie 2017 și 2 februarie 2017 ale Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, și trimite cauza spre rejudecare la aceeași instanță de apel.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva încheierii din 26 ianuarie 2016 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 18 mai 2017.