Seller's warranty against eviction: whether a third party's prior conflicting title constitutes a legal disturbance without a formal lawsuit

Evicţiune. Răspunderea pentru evicţiune. Condiţii cumulative.

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: evicţiune

- răspundere pentru evicţiune

- condiţii

C.civ din 1864, art 1337

Art.1337 C. civ. obligă vânzătorul să asigure liniştita stăpânire a bunului de către cumpărător.

Pentru a fi antrenată răspunderea pentru evicţiune a vânzătorului este necesară întrunirea cumulativă a mai multor condiţii: existenţa unei tulburări de drept, anterioritatea cauzei evicţiunii în raport cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare, necunoaşterea cauzei evicţiunii de către cumpărător.

Nu este necesar ca tulburarea în exercitarea dreptului de proprietate să îmbrace forma unei acţiuni în justiţie promovată de terţul evingător, dacă dreptul terţului asupra lucrului este atât de evident încât, în scopul evitării unui proces inutil, cumpărătorul abandonează bunul.

Sectia a II a civila, decizia nr. 580 din 30 martie 2017

Prin cererea înregistrată la data de 1 octombrie 2008, sub nr.x/269/2008, pe rolul Judecătoriei Olteniţa, reclamanta A. a chemat în judecată pe pârâţii B. si C.,solicitând instanţei, pronunţarea unei sentinţe prin care să se dispună obligarea acestora la restituirea către reclamantă a preţului în valoare de 163.300 Euro, adică 597612,68 lei, reprezentând valoarea actualizată a suprafeţei de 3266 mp (50 euro/mp) calculată la cursul BNR 3,6596 din data de 23 septembrie 2008 şi la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâţii, autentificat sub nr.x/2007, a cumpărat de la aceştia 4266,96 mp teren, conform măsurătorilor, iar din acte 4466 mp, intabulat în Cartea Funciară a Comunei D., nr. cadastral 422, preţul fiind plătit la momentul autentificării actului. Ulterior, a constatat că numita E., deţinea un contract de vânzare-cumpărare, autentificat sub nr. x/2005, încheiat cu autorul F., pentru suprafaţa de 3266 mp din acelaşi teren.

A susţinut că în această situaţie se impune angajarea răspunderii pârâţilor pentru evicţiune, cu atât mai mult cu cât cererea de intabulare a dreptului în Cartea Funciară i-a fost respinsă.

În drept, cererea a fost întemeiată pe prevederile art. 1337-1341 C. civ. şi cele ale Legii nr. 7/1996.

Pârâţii au depus la dosar întâmpinare prin care au invocat excepţia necompetenţei teritoriale a Judecătoriei Olteniţa, susţinând că aceasta aparţine Judecătoriei Sectorului 3 București, excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, faţă de dispozițiile art. 520 alin. 1 C. proc. civ. şi de împrejurarea că autorii lor, G. si H., au dobândit la licitaţie terenul în litigiu, în anul 2002, iar pe fond au solicitat respingerea acţiunii, ca neîntemeiată.

Prin aceeaşi cerere au chemat în garanţie pe numiţii H.şi G., solicitând instanţei, pentru ipoteza în care va considera că sunt temeiuri pentru admiterea pretenţiilor reclamanţilor, să dispună suportarea acestora de către chemaţii în garanţie, de la care pârâţii au dobândit terenul în litigiu, prin act autentic.

Prin sentinţa civilă nr.2762/2008, Judecătoria Olteniţa a declinat competenţa materială de soluţionare a cauzei, în favoarea Tribunalului Călăraşi care, la rândul său, a dispus prin sentinţa civilă nr. 92 din 4 februarie 2009, declinarea competenţei teritoriale în favoarea Tribunalului Bucureşti.

Prin cererea depusă la dosar la data de 15 iunie 2009, pârâţii au invocat excepţia inadmisibilităţii acţiunii principale, susţinând că reclamanta nu a dovedit faptul că ar fi fost evinsă total sau parţial de bunul său.

Printr-o altă cerere înregistrată la aceeaşi dată, pârâţii au chemat în garanție BNP I., susţinând că, atât la momentul la care au dobândit terenul, cât şi ulterior, când l-au înstrăinat reclamantei, au respectat toate condiţiile impuse de lege, iar actele încheiate au fost verificate, în ceea ce priveşte condiţiile de legalitate, de notarul public.

Prin încheierea pronunţată în şedinţa publică din data de 15 iunie 2009, Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a Civilă a unit cu fondul excepţia inadmisibilității acţiunii invocată de pârâţi.

Prin cererea depusă la dosar la data de 14 iunie 2010 reclamanta şi-a precizat acţiunea învederând că solicită, în principal, rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2007 încheiat cu pârâţii şi obligarea acestora la restituirea sumei de 163.300 Euro în echivalent lei şi despăgubiri conform art.1341 C. civ., iar, în subsidiar, obligarea pârâţilor la plata echivalentului în lei al sumei de 163.300 Euro, reprezentând valoarea părţii pierdute din teren prin efectul evicţiunii, cu cheltuieli de judecată.

A motivat reclamanta că sunt îndeplinite condiţiile răspunderii vânzătorului pentru evicţiune, respectiv, existenţa unei tulburări din partea unui terţ, acesta invocând şi el un drept de proprietate asupra aceluiaşi teren; tulburarea de drept are o cauză anterioară vânzării, terţul având un contract de vânzare cumpărare anterior celui al reclamantei; reclamanta nu a cunoscut cauza evicţiunii, decât la momentul când a dorit să-şi intabuleze dreptul în Cartea Funciară.

A mai susţinut că partea pierdută din terenul cumpărat prin contractul a cărui rezoluţiune o cere este atât de însemnată, încât nu ar mai fi cumpărat dacă ar fi avut cunoştinţă de această împrejurare, iar în cazul în care se va dispune rezoluţiunea este îndreptăţită să i se restituie preţul plătit, cheltuielile vânzării, sporul de valoare dobândit de teren între momentul încheierii vânzării şi momentul producerii evicţiunii.

În drept a invocat aceleaşi prevederi ale art.1337 şi urm. C. civ.

Prin încheierea de şedinţă pronunţată la data de 9 septembrie 2010 Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a Civilă a anulat cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţi împotriva numiţilor H., G. şi BNP I., ca netimbrată.

Prin sentinţa civilă nr.65 din 20 ianuarie 2011, aceeaşi instanţă a admis excepţia necompetenţei teritoriale a Tribunalului Bucureşti şi a declinat competenţa soluţionării cauzei în favoarea Tribunalului Giurgiu.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamanta, iar prin decizia civilă nr. 451 din 18 aprilie 2011 pronunţată de Curtea de Apel București, Secția a III-a Civilă și pentru Cauze cu Minori și de Familie, s-a admis recursul, s-a casat sentinţa civilă nr.65 din 20 ianuarie 2011 şi s-a trimis cauza pentru competentă soluţionare la aceeaşi instanţă - Tribunalul București, reţinându-se că, fiind vorba de o acţiune personală, instanţa competentă să o soluţioneze, în primă instanţă, stabilită potrivit dispozițiilor art.5 C. proc. civ., coroborat cu art.2 alin.1 lit.b şi art.13 C. proc. civ., este cea de la domiciliul pârâţilor.

La Tribunalul București, cauza a fost din nou înregistrată pe rolul Secţiei a III-a Civilă, sub nr.x/3/2009, iar la data de 23 octombrie 2012, pârâţii B. şi C. au formulat din nou cerere de chemare în garanţie a numiţilor H.,G. şi BNP I., solicitând instanţei obligarea acestora la plata echivalentului în lei al sumei de 163.300 Euro, pretinsă de reclamantă prin acţiune şi la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, pârâţii au susţinut, în esenţă, că nu au avut nici o culpă în suprapunerea celor două terenuri, au transmis reclamantei terenul astfel cum îl dobândiseră de la chemaţii în garanţie, iar dacă există totuşi o eroare de transmitere anterioară momentului încheierii actului lor de vânzare-cumpărare, aceasta nu poate fi imputată decât chemaţilor în garanţie.

Prin încheierea pronunţată în şedinţa publică de la 8 noiembrie 2012 cererea de chemare în garanţie anterior menţionată a fost respinsă ca tardiv formulată.

Prin sentinţa civilă nr.2082 din 28 noiembrie 2013 Tribunalul Bucureşti, Secţia a III-a Civilă a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune invocată de pârâţi, ca neîntemeiată, iar pe fond a respins acţiunea reclamantei ca nefondată.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că, prin contractul de vânzare-cumpărare nr.x/2007, autentificat de BNP I., reclamanta a dobândit de la pârâţii B+C suprafaţa de teren cu nr. cadastral 422, care era intabulată pe numele acestora în Cartea Funciară 121/N D., suprafaţă care conform măsurătorilor avea 4266,96 mp, iar conform actelor 4466 mp.

La rândul lor, pârâţii au dobândit terenul în urma contractării cu numiţii G. si H., dobânditori ai acestuia în urma adjudecării la licitaţie, în anul 2002.

Din actele aflate la dosar instanţa a constatat că terenul a făcut obiectul reconstituirii dreptului de proprietate, conform Legii nr.18/1991, în favoarea numitului F., fiind menţionat în Titlul de proprietate al acestuia nr. x/13.10.1995. Terenul se afla în Tarlaua 12P1 în extravilanul comunei D., judeţul Călăraşi. Acesta l-a vândut în parte în anul 2005, prin contract autentic de vânzare-cumpărare, numitei E., respectiv o parte măsurând 2852,037 mp, cu 412,963 mp mai puţin decât figura în acte.

Tribunalul a reţinut, însă, că acelaşi teren mai făcuse obiectul unei înstrăinări, efectuată tot de către F., către SC J., astfel cum rezultă din contractul autentic nr.x din 19 decembrie 1995. SC J. l-a ipotecat, potrivit contractului de ipotecă depus la fila 19 din dosarul Judecătoriei Călăraşi, iar ulterior, prin executare silită, a fost deposedată de teren (întreaga suprafaţă de 4466 mp din acte), fiind întocmit actul de adjudecare nr.x/2002 în favoarea lui G.

Prin urmare, s-a constatat că acelaşi proprietar iniţial al terenului, F., a înstrăinat acelaşi teren, situat în Tarlaua 12, Parcela 11, mai multor persoane, la anumite intervale de timp, cea din anul 1995 fiind succedată de o serie de operaţiuni juridice şi transmiteri ale dreptului de proprietate, până la reclamanta A., în vreme ce, a doua înstrăinare de la acelaşi autor, o are ca dobânditoare pe numita E., din partea căreia reclamanta A., pretinde că s-a produs evicţiunea invocată în prezenta cauză.

În drept, instanţa de fond a reţinut că evicţiunea, reglementată de codul civil vechi prin art.1337 şi următoarele, este definită ca pierderea proprietăţii lucrului, parţială ori totală sau tulburarea cumpărătorului în exerciţiul prerogativelor dreptului de proprietate, motiv pentru care, codul civil a reglementat obligaţia vânzătorului de a-l garanta pe cumpărător de evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut.

În speţă, reclamanta invocă evicţiunea rezultată din fapta unui terţ, respectiv din partea numitei E., cu privire la care, a descoperit că deţine, la rândul său, parte din terenul aflat în Tarlaua 12, Parcela 11, cumpărat de reclamantă de la pârâţii din cauză, pe care şi terţul menţionat, l-a dobândit cu act autentic de vânzare-cumpărare de la primul proprietar al acestuia, autorul lor comun, F., împrejurare de care reclamanta pretinde că a aflat la momentul emiterii încheierii de respingere a solicitării sale, de înscriere a dreptului în ceea ce o priveşte, în Cartea Funciară.

Condiţiile cerute de lege pentru a putea fi invocată obligaţia de garanţie pentru evicţiune, constau în existenţa unei tulburări de drept sau de fapt; cauza evicţiunii trebuie să fie anterioară vânzării şi să nu fi fost cunoscută de cumpărător şi să existe o acţiune în justiţie intentată de terţ în contra cumpărătorului, în majoritatea cazurilor, evicţiunea fiind rezultatul unei acţiuni în justiţie, ceea ce nu este cazul în speţă. Din probatoriul cauzei nu a rezultat că terţul ar fi dedus judecăţii pretenţii proprii faţă de reclamanta A., care să fi fost admise iar aceasta, să fi fost deposedată astfel, de bun.

S-a constatat că reclamanta pretinde că este evinsă de către terţ, prin faptul că acesta deţine contractul de vânzare-cumpărare asupra unei părţi din terenul cumpărat de către ea şi a refuzat să-i lase posesia acestuia.

Deşi, din cuprinsul celor două contracte de vânzare-cumpărare, cel al reclamantei cât şi cel indicat în favoarea terţului, ar rezulta că este vorba de vânzarea unor terenuri diferite, cum pretind pârâţii, tribunalul a constatat că datele de identificare converg spre concluzia că este vorba despre acelaşi teren, situat în Tarlaua 12 Parcela 11 în extravilanul comunei D., judeţul Călăraşi, deţinut iniţial de proprietar în baza legii fondului funciar, în urma emiterii Titlului cu nr. x din 13 octombrie 1995, eliberat în realitate în 1995, iar nu în baza unui titlu emis ulterior, nefăcându-se dovada existenţei a două titluri de proprietate, cu acelaşi număr dar emise la date diferite (1995, respectiv 2005). Doar menţiunile din cel de al doilea contract, încheiat în favoarea numitei E. privind data emiterii Titlului de proprietate, sunt contrare şi neconforme celor din singurul titlu, a cărui existenţă a fost probată, iar pentru verificarea legalităţii şi realităţii menţiunilor din acest din urmă contract (al terţului), există căi legale specifice de urmat, de către persoanele interesate.

Cu toate acestea însă, Tribunalul a apreciat că, în speţă, nu poate opera garanţia pentru evicţiune, întrucât, nu s-a probat existenţa evicţiunii, sub aspectul îndeplinirii condiţiilor legale.

Evicţiunea, semnifică pierderea proprietăţii în tot sau în parte a lucrului vândut sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar.

Simplul fapt că numita E., ar deţine la rândul său un contract de vânzare-cumpărare referitor la acelaşi bun dobândit şi de către reclamantă, motiv ce stă la baza acţiunii de faţă, s-a apreciat de către tribunal că nu este de natură a îndeplini cerinţele de mai sus, referitoare la pierderea proprietăţii asupra bunului de către reclamantă (neexistând elemente în acest sens, neexistând o acţiune în justiţie contra sa), ori tulburarea sa în exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate, printr-un fapt al terţului.

În plus, tribunalul a reţinut că, potrivit actelor depuse la dosar şi susţinerilor reclamantei referitoare la motivele pentru care nu i s-a intabulat dreptul de proprietate în Cartea Funciară, există o serie de erori în ceea ce priveşte documentaţia cadastrală, inclusiv neconcordanţele referitoare la titlul ori titlurile de proprietate ce se pretinde că le-ar fi deţinut acela care pare a fi autorul comun al reclamantei şi terţului E., aspecte care în mod cert, trebuie lămurite şi rezolvate, însă pe căi legale specifice.

S-a apreciat că reclamanta are la îndemână posibilitatea legală de a-şi valorifica dreptul său de proprietate pe calea unei acţiuni în revendicare prin comparare de titluri, faţă de persoana cu privire la care se pretinde că ar fi evins-o, prin simplul fapt că-i opune un titlu de proprietate asupra aceluiaşi teren, (parţial) dar nerecunoscut şi confirmat ca fiind preferabil titlului său.

În aceste condiţii, tribunalul a concluzionat că este neîntemeiată acţiunea precizată a reclamantei ce are drept fundament dispoziţiile legale privind evicţiunea şi se impune a fi respinsă.

Referitor la problema prescripţiei, invocată de către pârâţi, instanţa de fond a reţinut că acţiunea în garanţie pentru evicţiune se prescrie în 3 ani de la momentul producerii evicţiunii şi faţă de momentul la care se pretinde că aceasta ar fi intervenit, acţiunea de faţă, apare ca fiind promovată în cadrul acestui termen.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta A., înregistrat la data de 11 martie 2014 pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a III-a Civilă şi pentru Cauze cu Minori şi de Familie.

Prin decizia nr.286/A din 2 iunie 2015, s-a admis apelul declarat de reclamantă, a fost anulată sentinţa nr.2082 din 28 noiembrie 2013 a Tribunalului Bucureşti şi a fost reţinută cauza pentru evocarea fondului, conform art.297 C. proc. civ.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut, în primul rând, că, deşi prin sentinţa recurată s-a dispus respingerea acţiunii reclamantei ca neîntemeiată, considerentele sentinţei, care ar fi trebuit să explice şi să susţină soluţia pronunţată prin dispozitiv converg de fapt spre inadmisibilitatea cererii de chemare în judecată pentru neîndeplinirea unei condiţii impusă de lege, pentru invocarea evicţiunii, respectiv inexistenţa unui litigiu judiciar prin care reclamanta să fi pierdut în tot sau în parte proprietatea bunului imobil cumpărat sau să fi fost tulburată în exercitarea dreptului.

În al doilea rând, s-a reţinut că, tulburarea ce poate sta la baza obligaţiei de garanţie pentru evicţiune, poate viza oricare dintre prerogativele dreptului de proprietate, iar în lipsa unui text de lege care să condiţioneze posibilitatea invocării răspunderii vânzătorului pentru evicţiunea din partea unui terţ, de formularea de către terţ a unei cereri de chemare în judecată împotriva cumpărătorului, este nelegală soluţia de respingere a cererii reclamantei, doar în considerarea acestui fapt.

Instanţa de apel a apreciat că acțiunea în instanţă nu este întotdeauna obligatorie pentru pierderea dreptului, iar în cazul tulburărilor provenite de la terți, cumpărătorul are dreptul să se plângă numai pentru tulburările de drept, ceea ce presupune că simpla invocare de către acesta a unui drept real asupra bunului dobândit prin vânzare-cumpărare de către cumpărător, poate fi suficientă pentru invocarea pe cale de acţiune a răspunderii vânzătorului pentru evicţiune, scopul acestei garanții fiind protejarea dreptului cumpărătorului de a nu fi tulburat în exercitarea oricăruia dintre prerogativele dreptului de proprietate asupra lucrului dobândit prin contract, nici de către vânzător, nici de către terţe persoane.

S-a constatat că în cauza de faţă, tulburarea reclamantei în exercitarea acestor prerogative există şi rezultă din faptul că prin act autentic de vânzare cumpărare un terţ (E.) a dobândit un drept real asupra aceluiaşi teren, astfel cum rezultă din adresa nr.x din 14 mai 2014 eliberată de OCPI, care consemnează expres faptul că, între imobilele cu numerele cadastrale 422 şi 1141 ,,există o suprapunere reală datorată existenţei mai multor acte juridice diferite pentru acelaşi amplasament şi lipsei materializării limitei la momentul identificării”.

S-a reţinut că, pe lângă predarea efectivă (materială) a lucrului, vânzătorul trebuie să-i garanteze cumpărătorului şi exercitarea deplină a dreptului dobândit după încheierea contractului, inclusiv îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară, dacă este cazul, răspunderea pentru evicțiune fiind în fapt o obligație a cărei încălcare se sancționează independent de vina debitorului contractual, şi chiar dacă vânzătorul a fost de bună-credinţă, neputând fi înlăturată legal nici în considerarea faptului că partea evinsă (cumpărătorul) ar avea la îndemână acţiunea în revendicare împotriva terţului, (astfel cum a apreciat instanţa de fond) şi nici prin reţinerea unor argumente ce ţin de analiza preferabilităţii celor două acte de vânzare-cumpărare, astfel cum se sugerează de către intimaţii pârâţi prin întâmpinare.

Aceasta deoarece dispozițiile legale care reglementează evicţiunea nu prevăd caracterul subsidiar al unei astfel de acţiuni, în raport cu cererea în revendicare, iar acolo unde legea nu distinge nici interpretul nu are voie să distingă. Analiza preferabilităţii titlurilor prin care cumpărătorul evins şi terţul au dobândit, în tot sau în parte, acelaşi imobil, excede cadrului procesual stabilit de reclamantă prin acţiune, ce se impune a fi respectat de instanţă, în baza principiului disponibilităţii ce guvernează procesul civil.

În consecinţă, reţinând că pentru dovedirea tulburării reclamantei cumpărătoare în exercitarea prerogativelor de proprietar, ca şi condiţie de admisibilitate a acţiunii de evicţiune, era suficientă dovedirea dreptului real al unui terţ asupra aceluiaşi teren, intabulat în CF şi constatând că prin sentinţa apelată, instanţa a respins acţiunea pentru considerente ce nu vizează fondul cauzei, ci doar condiţiile de admisibilitate ale garanţiei de evicţiune, Curtea a dispus în baza art.297 C. proc. civ. admiterea apelului, anularea sentinţei apelate şi reţinerea cauzei pentru evocarea fondului, constatând că părţile nu au solicitat prin cererea de apel ori prin întâmpinare trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă.

Reţinând procesul spre judecare şi evocând fondul, Curtea de Apel Bucureşti, prin decizia nr.494/A din 4 iulie 2016, a admis acţiunea şi a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.x din 2 iulie 2007.

A obligat pârâţii să restituie reclamantei suma de 50.000 Euro, în echivalent lei la data efectuării plăţii, reprezentând preţul şi să îi achite suma de 43000,73 Euro, reprezentând sporul de valoare al imobilului, precum şi suma de 5573,50 lei, cu titlu de cheltuieli aferente contractului de vânzare-cumpărare.

A obligat pârâţii către reclamantă şi la plata sumei de 33044,7 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a reţinut următoarele:

Scopul garanției pentru evicţiune îl reprezintă protejarea dreptului cumpărătorului de a nu fi tulburat în folosinţa lucrului dobândit prin acel contract, nici de către vânzător, nici de către terţe persoane.

Vânzătorul răspunde pentru evicțiunea ce provine de la o terță persoană, dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii: există o tulburare de drept, cauza tulburării este anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cumpărătorul nu a cunoscut cauza evicțiunii.

Din probele administrate în cauză a rezultat că terenul cumpărat de reclamantă de la pârâţi prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2007, în suprafaţă totală de 4466,96 mp (4266,96 mp din măsurătorile cadastrale), cu excepţia unei suprafeţe de 1425 mp identificată la instanţa de fond de expert K., se suprapune cu terenul proprietatea numitei E., achiziţionat de aceasta din urmă prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.x din 4 octombrie 2005 de BN L.

Aceeaşi situaţie de fapt rezultă şi din Referatul nr. x întocmit la data de 7 martie 2008, în dosarul nr.x din 31 ianuarie 2008 de SC M. SRL, avizat de ANCPI - OCPI Călăraşi – Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, care atestă suprapunerea celor două terenuri, dar şi faptul că nu există posibilitatea rezolvării pe cale amiabilă a litigiului, părţile fiind îndrumate să se adreseze instanţei de judecată.

Cauza tulburării este anterioară încheierii contractului de vânzare-cumpărare între părţi, actul prin care numita E. a dobândit în proprietate parte din terenul cumpărat de reclamantă de la pârâţi fiind încheiat la data de 4 octombrie 2005, iar prin apărările formulate de pârâţi şi prin probele administrate nu s-a susţinut/probat că reclamanta ar fi cunoscut la data încheierii contractului nr.x/2007 cauza evicţiunii.

În această situaţie devin incidente în cauză dispozițiile art.1337 C. civ., reglementarea în vigoare la data încheierii actului, iar pârâţii trebuie să răspundă faţă de reclamantă pentru evicţiunea parţială dovedită.

O astfel de răspundere este reglementată în detaliu de dispozițiile art.1341 C. civ. şi cuprinde, pe lângă obligaţia de restituire a preţului plătit şi a cheltuielilor contractului şi obligaţia de plată a daunelor interese.

Pentru a sublinia importanţa acestei obligaţii şi pentru responsabilizarea vânzătorului legiuitorul a prevăzut expres, în art.1342 C. civ., faptul că restituirea preţului se impune chiar dacă la data evicţiunii lucrul vândut are o valoare inferioară sau a suferit deteriorări din neglijenţa cumpărătorului ori prin evenimente independente de acesta.

În schimb, dacă la data evicţiunii lucrul vândut are o valoare mai mare, din orice cauză, vânzătorul este dator să plătească cumpărătorului, pe lângă preţul vânzării, excedentele valorii în timpul evicţiunii (art. 1344 C. civ.).

În plus, potrivit dispozițiilor art.1347 C. civ., dacă evicţiunea este parţială, cum este cazul în speţa de faţă, cumpărătorul are dreptul de a solicita desfiinţarea contractului, dacă se dovedeşte că pierderea este atât de însemnată, încât, dacă ar fi cunoscut-o nu ar mai fi cumpărat.

Instanţa de apel a constatat că preţul vânzării a fost, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 2 iulie 2007 de BNP I., de 50.000 Euro şi a fost achitat de reclamantă pârâţilor la data autentificării contractului.

Potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză de expert N. terenul rămas în afara evicţiunii, în suprafaţă de 1425 mp, are front de 10,12 mp la drumul comunal, de 8,87 m la x şi o lungime de 135,81 mp, fiind posibilă folosirea acestuia doar pentru construcţii înşiruite.

Prin acţiune reclamanta a solicitat, în baza dispozițiilor art.1347 C. civ. anterior arătate, rezoluţiunea actului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, susţinând că terenul ce nu se suprapune cu cel dobândit de numita E., este impropriu scopului încheierii actului, reprezentat de edificarea unei construcţii, cu o curte generoasă, iar dacă ar fi cunoscut pierderea ce urma să o aibă nu ar fi încheiat actul de vânzare-cumpărare.

În apărare, pârâţii au susţinut că scopul invocat de reclamantă în acţiune nu a fost expres menţionat în actul de vânzare cumpărare încheiat între părţi şi nici nu a fost probat prin prezentarea, eventual, a unei documentaţii ce ar fi putut sta la baza edificării unei construcţii pe teren. Mai mult au arătat că, potrivit actului de vânzare cumpărare, terenul este extravilan agricol, ceea ce înseamnă că nu este construibil.

Curtea a apreciat, însă, că, deşi actul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi nu menţionează scopul cumpărării terenului de către reclamantă, consemnează preţul vânzării de 50.000 Euro, iar cuantumul acestuia naşte prezumţia simplă că terenul a fost achiziţionat în vederea construirii şi nu pentru simpla sa exploatare ca teren agricol, ce nu ar putea niciodată să justifice un astfel de preţ.

Această prezumţie, nu numai că nu a fost răsturnată de pârâţi prin administrarea dovezii contrare, dar este şi susţinută de mai multe probe administrate în cauză de reclamantă, cum ar fi faptul că atât la data încheierii actului de vânzare cumpărare între părţi, cât şi la data efectuării expertizelor la fond şi în apel, pe teren exista fundaţia unei clădiri şi o parte din pereţii acesteia (fostă construcţie zootehnică); rapoartele de expertiză efectuate în fond şi apel care au concluzionat că terenul rămas este construibil, în condiţiile Legii nr.50/1991, cu precizarea făcută în apel, că potrivit dimensiunilor permite doar construcţii înşiruite; răspunsul la obiecţiunile la raportul de expertiză efectuat în apel, din care rezultă că, spre nord, distanţa aproximativă de la latura terenului până la grupul de case este de circa 60 m, iar distanţa de la latura de sud a terenului până la alte case este de circa 70 m.

Faţă de aceste probatorii, instanţa de apel a considerat că este îndeplinită condiţia impusă de art. 1347 C. civ., iar reclamanta care a achiziţionat terenul în vederea construirii, este îndreptăţită să solicite rezoluţiunea actului de vânzare cumpărare, fiind evident faptul că nu ar fi încheiat acest act şi nu ar fi plătit pârâţilor preţul stipulat dacă ar fi cunoscut că pe acest teren va putea să edifice în viitor doar construcţii înşiruite.

Reclamanta este îndreptăţită să primească de la pârâţi, conform dispozițiilor art.1344 C. civ. şi sporul de valoare al terenului de la data evicţiunii, evaluat prin expertiza efectuată în apel la suma de 43000,73 Euro (189.147 lei).

Deşi criticat de către pârâţi, sub aspectul cuantumului, sporul de valoare pe care terenul în litigiu îl înregistra la data evicţiunii a fost probat în cauză prin expertiza efectuată în apel, dar şi prin actele de înstrăinare încheiate anterior cu privire la acelaşi teren, din care rezultă că au existat şi anterior fluctuaţii însemnate ale preţului, generate de simpla evoluţie a pieţei imobiliare.

Din probele administrate în cauză a rezultat că dreptul de proprietate asupra terenului în litigiu a fost reconstituit în favoarea numitului F., în baza Legii nr.18/1991, astfel cum rezultă din titlul de proprietate nr.x din 13 octombrie 1995 eliberat de Comisia Pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor.

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.x din 31 octombrie 1995 de Notariatul de Stat Local O., F. se obligă să vândă SC J. SRL terenul în suprafaţă de 0,466 ha, pentru preţul de 15 milioane ROL.

Prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.x din 19 decembrie 1995 de BNP L., F. vinde SC J SRL 1200 mp din acest teren, pentru preţul de 3 milioane ROL.

Prin actul de adjudecare din data de 28 octombrie 2002, terenul este adjudecat în favoarea numitului G. la preţul de 5828625 ROL, în baza contractului de ipotecă încheiat de societatea anterior menţionată, iar la data de 9 decembrie 2002 (la numai 2 luni de la adjudecare) acelaşi teren este înstrăinat pârâţilor prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.x din 9 decembrie 2002 cu preţul de 10 milioane ROL.

După 5 ani, prin actul de vânzare-cumpărare ce face obiectul prezentului litigiu, autentificat sub nr.x din 2 iulie 2007, acelaşi teren este înstrăinat de pârâţi reclamantei pentru un preţ de 50.000 Euro.

Contrar susţinerilor pârâţilor, instanţa de apel a considerat că sporul de valoare reglementat de textul de lege anterior menţionat are în vedere diferenţa între valoarea de circulaţie a terenului la data evicţiunii şi valoarea terenului la data cumpărării, care se stabileşte în raport cu valoarea la care se vând în mod obişnuit astfel de terenuri şi nu în raport cu valorile terenurilor stabilite în grila notarilor publici, care nu se reactualizează la fel de des şi care nu ţine seama neapărat de caracteristicile specifice fiecărui imobil în parte ci doar de caracteristicile specifice zonei.

Instanţa a mai reţinut faptul că pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare s-a aplicat taxa de 3134 lei, reprezentând impozit şi de 2439,50 lei, reprezentând onorariul notarului public, sume care au fost achitate de către reclamantă şi la a căror restituire aceasta este îndrituită, conform dispozițiilor art.1341 alin.4 C. civ.

În baza art.274 şi faţă de soluţia pronunţată în apel, instanţa a obligat pârâţii şi la plata cheltuielilor de judecată efectuate în prezenta cauză de reclamantă, în cuantum total de 33044,7 lei, din care: la fond – 12587 lei taxă de timbru, 2,5 lei timbru judiciar, 2500 lei onorarii expert, 7876,2 lei onorariu de avocat, 305 lei taxă aferentă obţinerii documentaţiei solicitată de expert, în vederea efectuării expertizei, de la ANCPI, iar în apel – 6294 lei taxă de timbru, 2,5 lei timbru judiciar, 1000 lei onorariu expert şi 2480 lei onorariu avocat.

Împotriva deciziilor nr.286/A din 2 iunie 2015 şi nr.494/A din 4 iulie 2016 în termen legal au declarat recurs pârâţii C. şi B., înregistrat la data de 9 august 2016, sub nr.x/2/2014 pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, Secţia a II-a Civilă.

Decizia nr.286 din 2 iunie 2015, de anulare a sentinţei apelate şi de reţinere a cauzei pentru evocarea fondului a fost criticată pe considerentul că, contrar celor arătate de instanţa de prim control judiciar, tribunalul s-a pronunţat pe fondul cauzei, iar nu pe inadmisibilitatea cererii de chemare în judecată. Astfel, judecătorul fondului a analizat îndeplinirea condiţiilor răspunderii pentru evicţiune, ce reprezintă elemente ale temeiniciei acţiunii. Aceste critici nu au fost subscrise vreunui motiv de recurs.

Instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a prevederilor art.1337 C. civ., fiind îndeplinite condiţiile prevăzute de art.304 pct.9 C. proc. civ.

În dezvoltarea acestui motiv de recurs, au susţinut, pe de o parte, că simpla existenţă a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.x din 4 octombrie 2005 de Biroul Notarului Public P. nu poate reprezenta o tulburare de drept, întrucât a fost perfectat după întabularea dreptului de proprietate al pârâţilor, deci după asigurarea opozabilităţii acestui drept, iar cel ce a înstrăinat, F., nu mai deţinea în patrimoniu bunul respectiv. Ca atare, este vorba de o vânzare a lucrului altuia, cu complicitatea cumpărătorului E., şi, fiind încheiată prin fraudă la lege, este o operaţiune lovită de nulitate. În plus, pe numele lui F. au fost emise două titluri de proprietate, pentru acelaşi teren, cu acelaşi număr, dar eliberate la date diferite.

Pe de altă parte, recurenţii au învederat că pretinsa evicţiune rezultând din fapta unui terţ nu s-a produs, întrucât reclamanta nu a pierdut nici dreptul de proprietate şi nici posesia cu privire la terenul respectiv.

Chiar dacă există o suprapunere parţială între terenul deţinut de reclamantă şi cel deţinut de terţul E., intimata şi-a intabulat dreptul de proprietate în cartea funciară, iar pretinsa tulburare de drept nu s-a materializat într-o acţiune în justiţie promovată de pretinsul terţ evingător.

Au mai relevat recurenţii că decizia atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive străine de natura pricinii (art.304 pct.7 C. proc. civ.).

În concret, au susţinut că instanţa nu a analizat şi cercetat, în mod efectiv, apărările şi argumentele pe care le-au formulat, ce necesitau un răspuns specific şi explicit, fiindu-le, astfel, încălcat dreptul la un proces echitabil. Concret, instanţa de apel a ignorat extrasul de carte funciară nr.x din 3 iulie 2007, care face dovada intabulării dreptului de proprietate al reclamantei în cartea funciară. Totodată, instanţa de apel nu a arătat motivele de fapt şi de drept pentru care a înlăturat criticile aduse de către pârâţi raportului de expertiză.

Recurenţii au invocat, de asemenea, motivul de recurs prevăzut de art.304 pct.6 C. proc. civ., susţinând că instanţa de apel a acordat ceea ce nu s-a cerut şi mai mult decât s-a cerut.

Astfel, în cuprinsul motivelor de apel s-a solicitat ca sporul de valoare să se stabilească în raport de grila notarială la nivelul anului 2008. Ca atare, instanţa de apel a depăşit limitele învestirii, dispunând calculul sporului de valoare raportat la preţul cu care se vindeau terenuri intravilane la data pretinsei evicţiuni. Mai mult, terenul în litigiu este extravilan, şi nu intravilan.

Au mai relevat recurenţii că sporul de valoare nu poate consta în creşterea valorii terenului, într-un interval de 9 luni, în contextul fluctuaţiei pieţei imobiliare, ci doar în eventuale îmbunătăţiri aduse imobilului.

Instanţa de apel nu a respectat nici principiul tantum devolutum quantum apellatum.

În fine, recurenţii au formulat critici cu privire la greşita admitere a acţiunii în rezoluţiune contract, câtă vreme nu s-a dovedit că terenul era intravilan, nici intenţia cumpărătorului de a construi pe acel teren, toate aceste împrejurări de fapt fiind conturate printr-o expertiză tehnică ce cuprinde grave erori.

În drept, s-au invocat dispoziţiile art.304 pct.6, 7 şi 9 C. proc. civ.

Prin întâmpinare, intimata-reclamantă a solicitat respingerea recursului, ca nefondat. A susţinut, în esenţă, că situaţia de fapt prezentată de recurentă, potrivit căreia autorul comun al părţilor, F., a vândut aceeaşi suprafaţă de teren de două ori, este contrară realităţii, precum şi faptul că, deşi pârâţii îşi încadrează criticile în motivele de recurs prevăzute de art.304 pct.6, 7 şi 9 C. proc. civ., din dezvoltarea acestora nu se poate reţine incidenţa nici unuia din textele de lege invocate.

Recursul este nefondat, pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:

Prin criticile intitulate generic „aspecte referitoare la netemeinicia admiterii apelului”, recurenţii invocă practic, fără însă a indica în mod explicit, încălcarea de către instanţa de prim control judiciar a prevederilor art.297 alin.1 teza I C. proc. civ. din 1865. Concret, se susţine că în mod greşit s-a anulat sentinţa atacată şi s-a reţinut cauza pentru judecarea procesului, evocând fondul, întrucât judecătorul fondului nu se pronunţase pe o excepţie procesuală, ci respinsese acţiunea, ca neîntemeiată. Constată însă că aceste susţineri nu pot fi primite, întrucât tribunalul, în pofida termenilor folosiţi (respinge cererea, ca neîntemeiată), în realitate a constatat că nu este îndeplinită o condiţie prevăzută de lege pentru invocarea evicţiunii, respectiv inexistenţa unei cereri în justiţie urmare căreia reclamanta să fi pierdut în tot sau în parte proprietatea bunului imobil cumpărat. În acest context, nimic nu împiedica instanţa de prim control judiciar să dea o hotărâre de anulare a sentinţei apelate şi să fixeze termen pentru a se pronunţa asupra fondului printr-o altă hotărâre, cu atât mai mult cu cât a apreciat necesară administrarea de noi probe, ceea ce este de esenţa naturii devolutive a căii de atac a apelului.

Constată, de asemenea, că sunt neîntemeiate şi criticile de nelegalitate subscrise motivului de recurs prevăzut de art.304 pct.7 C. proc. civ.

Contrar celor susţinute de recurenţi, decizia pronunţată în apel răspunde exigenţelor art.261 alin.1 pct.5 C. proc. civ., instanţa examinând, în mod efectiv toate mijloacele de probă, apărările şi argumentele formulate de pârâţi, în măsura în care necesitau un răspuns specific şi explicit. Astfel, instanţa a justificat înlăturarea extrasului de carte funciară nr.x din 3 iulie 2007, prin care se pretinde că s-ar fi întabulat dreptul de proprietate al reclamantei, din moment ce a analizat încheierea de respingere nr.x din 2 aprilie 2008, pronunţată în dosarul nr.x/2008 de către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Călăraşi, dată în aplicarea prevederilor art.113 alin.2, art.117 şi art.118 din Regulamentul aprobat prin Ordinul directorului general al ANCPI, precum şi conţinutul adresei nr.x, nr.x din 14 mai 2015 OCPI Călăraşi (probă administrată în etapa procesuală a apelului). Astfel, din analiza acestor înscrisuri a concluzionat că între imobilele cu numerele cadastrale x şi y, ambele situate în tarlaua 12, parcela 11, comuna D., există o suprapunere reală datorată existenţei mai multor acte juridice diferite pentru acelaşi amplasament. Totodată, toate criticile aduse de către pârâţi raportului de expertiză evaluatorie au fost în mod real analizate de instanţa de apel şi înlăturate motivat, astfel cum rezultă din considerentele deciziei atacate. De altfel, invocând motivul de recurs prevăzut de art.304 pct.7 C. proc. civ., pârâţii nu arată că decizia atacată nu este deloc motivată sau cuprinde motive străine de natura pricinii, ci relevă nemulţumirea lor în raport cu valoarea probatorie pe care instanţa a acordat-o fiecărui mijloc de probă administrat şi, în final, în raport cu raţionamentul care a condus la reţinerea altei situaţii de fapt decât cea descrisă de către pârâţi. Or, acestea nu sunt critici de nelegalitate, ci de netemeinicie, ce nu pot face obiectul căii extraordinare de atac a recursului.

Cât priveşte criticile încadrate de parte în motivul de recurs prevăzut de art.304 pct.6 C. proc. civ., reţine că nici acestea nu pot fi primite. Astfel, prin acest motiv sunt vizate situaţiile de plus petita şi ultra petita. Or, prin cererea introductivă de instanţă, reclamanta a solicitat obligarea pârâţilor la echivalentul în lei al sumei de 163.300 de Euro. În urma administrării probatoriului, instanţa de apel a acordat reclamantei o sumă mai mică, astfel că nu se poate reţine că a acordat mai mult decât s-a cerut şi, astfel, a încălcat principiul disponibilităţii.

Referitor la împrejurarea că, prin motivele de apel, reclamanta ar fi solicitat instanţei ca sporul de valoare să se stabilească în raport de grila notarială la nivelul anului 2008, iar instanţa, acordând o sumă stabilită pe bază de expertiză evaluatorie, ar fi acordat mai mult decât s-a cerut, constată că este o critică ce nu poate fi subscrisă textului de lege indicat (art.304 pct.6 C. proc. civ.), pe de o parte. Pe de altă parte, este o susţinere nereală. Prin cererea de apel, partea a solicitat ca, pentru stabilirea cuantumului sporului de valoare, să se încuviinţeze proba cu expertiza tehnică, prin care să se evalueze terenul la data producerii evicţiunii, 2 aprilie 2008. Trimiterea la conţinutul grilei notariale se face în contextul înscrisurilor necesare expertului pentru efectuarea lucrării.

În fine, constată că hotărârea atacată nu a fost dată cu aplicarea greşită a legii şi că, prin urmare, nu poate fi reţinută nici incidenţa motivului de recurs prevăzut de art.304 pct.9 C. proc. civ.

Este adevărat că, pentru a fi antrenată răspunderea pentru evicţiune a vânzătorului, este necesară întrunirea cumulativă a mai multor condiţii: existenţa unei tulburări de drept, anterioritatea cauzei evicţiunii în raport cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare, necunoaşterea cauzei evicţiunii de către cumpărător.

Ceea ce contestă recurenţii este împrejurarea inexistenţei unei tulburări de drept din partea unui terţ, faptul că, în concret, cumpărătorul nu a pierdut proprietatea, vreun atribut al dreptului transmis. Însă, trecând peste susţinerile relative la situaţia de fapt, la nevaliditatea titlului de proprietate al terţului evingător E., susţineri de altfel, nefondate, câtă vreme F. nu a vândut de două ori acelaşi teren, ci există inadvertenţe în titlurile autorilor pârâţilor, instanţa constată că au fost corect aplicate şi interpretate dispoziţiile art.1337 C. civ. Textul de lege obligă vânzătorul să asigure liniştita stăpânire a bunului de către cumpărător, obligaţie pe care pârâţii nu şi-au îndeplinit-o, din moment ce reclamanta a pierdut cea mai mare parte a terenului cumpărat. Contrar celor susţinute de recurenţi, nu este necesar ca tulburarea în exercitarea dreptului de proprietate să îmbrace forma unei acţiuni în justiţie promovată de terţul evingător, dacă dreptul terţului asupra lucrului este atât de evident încât, în scopul evitării unui proces inutil, cumpărătorul abandonează bunul. De altfel, încheierea de respingere nr.x din 2 aprilie 2008 a OCPI Călăraşi poate fi considerată o hotărâre a unei autorităţi publice care confirmă dreptul de proprietate al terţului.

Reţine, totodată, că instanţa de apel a făcut o corectă interpretare şi aplicare a prevederilor art.1344 C. civ., text de lege care obligă vânzătorul să plătească cumpărătorului sporul de valoare dobândit de bunul vândut între momentul încheierii contractului şi data producerii evicţiunii, indiferent de cauza care a produs sporul. Atâta vreme cât textul de lege foloseşte sintagma „din orice cauză”, înseamnă că şi fluctuaţiile preţurilor pe piaţa imobiliară pot conduce la acordarea sporului de valoare. Toate celelalte susţineri, referitoare la greşita evaluare a sporului, în raport cu destinaţia terenului, extravilan agricol şi nu intravilan, la greşita rezoluţiune a convenţiei, întrucât reclamanta nu ar fi dovedit intenţia de a construi ş.a.m.d, instanţa le califică ca fiind critici de netemeinicie, ce tind la schimbarea situaţiei de fapt şi care, prin urmare, nu pot face obiectul analizei în recurs.

Faţă de considerentele ce preced potrivit art.312 alin.1 C. proc. civ., a fost respins recursul de faţă, ca nefondat.