Liability of social housing owner for association common maintenance costs under Law 114/1996

Decizia nr. 370 Dosar nr. 953/2002

Asupra recursului de față;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 19 februarie 2001 sub nr. 1338, pe rolul Tribunalului București, reclamanta Asociația de proprietari Bloc F din București, a chemat în judecată pe pârâta Primăria Municipiului București, solicitând instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța, să o oblige pe aceasta la plata sumelor de 238.222.320 lei reprezentând restanțe la plata cheltuielilor comune, 96.065.618 lei reprezentând penalități și 17.117.500 lei reprezentând fond de rulment, sume aferente perioadei ianuarie 1998 – februarie 2001, plus cheltuieli de judecată.

În motivarea acțiunii, reclamanta arată că pârâta este proprietara apartamentelor 27, 31, 43, 47, 51, 63, 67, 71 și 75 din imobilul situat în București, pe care le-a închiriat ca locuințe sociale, iar chiriașii acestor apartamente nu au achitat sumele solicitate de către reclamantă prin acțiune.

Tribunalul București, secția a IV a civilă, prin sentința civilă nr. 946 din 2 iulie 2001, a admis acțiunea și a obligat pe pârâtă la plata sumelor solicitate prin acțiune către reclamantă.

Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut că reclamanta a dovedit cuantumul cheltuielilor datorate de către pârâtă prin actele depuse la dosar pe de o parte, iar pe de altă parte pârâta, în calitate de proprietară a apartamentelor a căror locatari-chiriași nu și-au plătit cotele de întreținere și nici fondul de rulment, are obligația conform art. 969 C. civ. să achite aceste sume.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel pârâta invocând motive de nelegalitate și netemeinicie.

Curtea de Apel București, secția a III a civilă, prin decizia civilă nr. 589 din 21 decembrie 2001, a admis apelul și a schimbat în tot sentința, în sensul că a respins acțiunea formulată de către reclamantă ca nefondată.

Motivându-și decizia, instanța de apel a reținut, în esență, că în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile art. 969 C. civ., care, de altfel, nici nu au fost invocate de către reclamantă, ci prevederile din Legea nr. 114/1996, din care rezultă că la locuințele sociale nu se subvenționează decât chiria; obligațiile de a achita cotele de întreținere revenind chiriașilor.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta solicitând modificarea acesteia, în sensul de a fi menținută sentința instanței de fond ca fiind legală și temeinică.

Se susține că instanța a aplicat în mod greșit legea, arătând, în acest sens, că dispozițiile Legii nr. 114/1996 prevăd că asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție orice proprietar care nu plătește cheltuielile comune și cotele de contribuție la cheltuielile asociației. Se mai susține că plata acestor sume nu incumbă chiriașilor pe care unii proprietari din asociație i-ar avea.

În ceea ce privește cuantumul sumelor pretinse reprezentând restanță la plata cheltuielilor comune, sume reprezentând fondul de rulment și penalitățile aferente, arată că le-a dovedit prin actele depuse la dosar, iar penalitățile au fost stabilite în adunările generale.

Recursul nu este fondat.

Astfel, este de reținut că temeiul de drept invocat de către recurentă este art. 304 pct. 9 C. proc. civ., de asemenea se invocă și lipsa rolului activ al instanțelor.

Analizând susținerile făcute în motivarea recursului urmează a se constata că este invocată ipoteza a doua a acestui motiv de recurs, respectiv că “hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii”, pentru că, deși prevederile Legii nr. 114/1996 stabilesc că proprietarii, membrii ai asociației, au obligația să plătească cheltuielile comune, iar asociația are dreptul să acționeze în judecată pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, instanța de apel a apreciat că cei care trebuie să fie obligați sunt chiriașii care nu plătesc.

Susținerea nu este fondată, întrucât aceste prevederi legale de principiu invocate în recurs privind obligația fiecărui proprietar membru al unei asociații de proprietari să plătească cheltuielile comune ale imobilului respectiv au fost respectate; dovadă, în acest sens, fiind faptul că excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei a fost respinsă de către instanța de fond, punct de vedere menținut și de către instanța de apel care a analizat pe fond cauza.

Este de reținut că, în cazul în speță, nu ne aflăm în situația proprietarilor membrii ai asociației de proprietari care își închiriază apartamentele, ci este vorba de locuințe sociale, care în conformitate cu prevederile art. 2 lit. c) din Legea nr. 114/1996 “au fost atribuite cu chirie subvenționate”, instanța de apel reținând corect că, în conformitate cu aceste prevederi legale, doar chiria este subvenționată.

În consecință, decizia recurată nu a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii, deoarece prevederile legale invocate în recurs au fost aplicate la situația concretă din speță.

În acest sens, urmează a reține că instanța de apel a constatat corect că, pe fondul cauzei, prin probele administrate, reclamanta nu a făcut dovada sumelor pretinse. De altfel, aceste sume sunt denumite generic în cererea de chemare în judecată ca fiind “restanțe la plata cheltuielilor comune”, nearătându-se din ce se compun acestea și care au fost criteriile de stabilire a lor, aceeași fiind situația pentru pretențiile privind “penalitățile” și sumele reprezentând “fondul de rulment”.

De menționat că modul de calcul, criteriile avute în vedere, precum și repartizarea acestor cheltuieli se fac în conformitate cu prevederile art. 71, art. 72, art. 73, art. 74, art. 75 și art. 76 din H.G. nr. 1276/2000, împrejurare care nu este cu nimic dovedită în cauză.

De altfel, în cauză, nu s-a făcut nici o dovadă nici cu privire la aducerea la cunoștința proprietarilor asupra acestor sume datorate, obligație prevăzută prin chiar Statutul de asociere în sarcina celor care asigură managementul asociației (art. 49) și nici măcar prin afișarea listelor.

De altfel, susținerea făcută abia în recurs, referitoare la lipsa rolului activ al instanțelor, arată implicit că și reclamanta recurentă recunoaște că acțiunea nu a fost dovedită.

Această susținere oricum nu mai poate fi avută în vedere, întrucât pct. 11 al art. 304 C. proc. civ. privind netemeinicia hotărârii a fost abrogat prin O.U.G. nr. 138/2000, pe de o parte, iar, pe de altă parte, reclamanta-recurentă nici măcar în recurs nu a depus acte noi în dovedirea susținerilor sale, deși decizia curții de apel arată lipsa dovezilor privind temeinicia acțiunii, iar art. 1169 C. civ. prevede obligația reclamantului să-și dovedească pretențiile.

Astfel fiind, față de considerentele mai înainte arătate, urmează a respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta Asociația de Proprietari Bloc F București, împotriva deciziei nr. 589 A din 21 decembrie 2001 a Curții de Apel București, secția a III a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 4 februarie 2003.