Appeal on revendication and oblique claims allowed; ruling quashed and remanded for procedural flaws.

Decizia nr. 205/2017

Prin cererea înregistrată la data de 10 aprilie 2008 pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, sub nr. x/3/2008, reclamanții A. și B. au chemat în judecată pe pârâții C., D., SC E. SRL, F., Primăria Municipiului București și Prefectura Municipiului București și Sectorului Agricol Ilfov, solicitând instanței ca, prin hotărârea ce va pronunța: - să oblige pârâta SC E. SRL să le lase în deplină proprietate și liniștită imobilul situat în București, format din construcție, două camere și dependințe, în suprafață la sol de 55,57 mp (suprafață utilă de 77,95 mp) și teren în suprafață de 62,88 mp; - să oblige pârâta SC E. SRL, pe calea acțiunii oblice, să lase Primăriei Municipiului București - Consiliului General al Municipiului București, în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul compus din teren suprafață de 417,12 mp aflat în București; - să constate nulitatea absolută a următoarele documente: Ordinul nr. 241 din 23 august 1994 emis de Prefectura Municipiului București și Sectorului Agricol Ilfov; tranzacția din 10 mai 2007 care stă la baza pronunțării sentinței civile nr. 7394 din 14 mai 2007 în Dosar nr. x/299/2007 a Judecătoriei sectorului 1 București; contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 18 iulie 2007 de B.N.P., G.; cu cheltuieli de judecată.

Prin sentința civilă nr. 1717 din 16 decembrie 2010, astfel cum a fost îndreptată prin încheierea pronunțată la data de 05 ianuarie 2011, Tribunalul București, secția a V-a civilă, a admis excepția necompetenței materiale, cât privește cererea de constatarea nulității Ordinului prefectului nr. 241 din 23 august 1994 emis de Prefectura Municipiului București; a declinat competența de soluționare a cauzei în favoarea Judecătoriei sector 1 București; a suspendat judecata celorlalte capete ale cererii de chemare în judecată, în temeiul art. 244 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., până la rămânerea irevocabilă a hotărârii ce se va pronunța cu privire la anularea Ordinului prefectului nr. 241 din 23 august 1994, disjunsă.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 1 București la data de 01 martie 2012 sub nr. x/299/2011. Prin încheierea de la data de 07 decembrie 2011 s-a luat act de renunțarea reclamanților la judecarea cererii de anulare a Ordinului prefectului nr. 241 din 23 august 1994.

În urma disjungerii, pe rolul Tribunalului București, secția a V-a civilă, s-a format Dosarul înregistrat sub nr. x/3/2011, cauza fiind repusă pe rol la data de 12 decembrie 2012 ca urmare a pronunțării soluției în Dosarul nr. x/299/2011.

La termenul din 12 decembrie 2012, reclamanții au depus o cerere precizatoare, prin care au arătat că solicită obligarea pârâtei SC E. SRL la plata sumei de 31.053 lei, reprezentând contravaloarea construcției care a pierit în urma unui incendiu din 09 mai 2009.

La același termen de judecată, Tribunalul a constatat că Prefectura sectorului Agricol Ilfov nu mai are calitate procesuală în cauză, însă având în vedere poziția reclamanților a menținut în cauză pârâta Prefectura Municipiului București.

Prin sentința civilă nr. 891 din 08 iulie 2014, Tribunalul București, secția V-a civilă, a respins ca neîntemeiată cererea precizată.

Împotriva acestei sentințe, la data de 15 septembrie 2015 au declarat apel reclamanții A. și B., care a fost înregistrat pe rolul Curții de Apel București, secția a III-a civilă, și pentru cauze cu minori și de familie la data de 24 noiembrie 2015.

Prin Decizia nr. 487 din 28 iunie 2016, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a admis apelul, a schimbat sentința, în sensul că a admis, în parte, acțiunea precizată, a obligat pârâta SC E. SRL să lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 62,88 mp situat sub construcția în prezent arsă, situat în București, identificat prin raportul de expertiză efectuat în cauză de expert G.; a obligat pârâta SC E. SRL, să lase în deplină proprietate și liniștită posesie Municipiului București terenul liber de construcție, în suprafață de 416,3 mp, diferența dintre totalul de 479,18 mp din imobilul situat în București, identificat prin raportul de expertiză efectuat în cauză de expert G., și terenul situat sub construcție, de 62,88 mp; a obligat pârâta SC E. SRL să plătească reclamanților suma de 31.053 lei reprezentând contravaloarea construcției. A menținut dispoziția de respingere în rest a acțiunii precizate. A obligat pârâta SC E. SRL să plătească reclamanților suma de 4.000 lei cheltuieli de judecată fond și 3.000 lei cheltuieli de judecată în apel.

În motivarea deciziei s-au reținut următoarele.

I. Prima problemă care trebuie rezolvată în cauză este identificarea în spațiu a imobilului din titlul de proprietate invocat de către apelanții-reclamanți, respectiv contractul de vânzare-cumpărare din 03 octombrie 1996 încheiat cu Primăria Municipiului București, prin SC H. SA, în baza Legii nr. 112/1995 (terenul de sub construcție fiind proprietatea lor), precum și a celui din contractul de închiriere din 10 iunie 1992 încheiat tot cu Primăria Municipiului București, prin SC H. SA (curtea rămânând în proprietatea Municipiului București).

1. Sub un prim aspect, curtea de apel a avut în vedere că individualitatea unui teren (ca și a oricărui alt obiect material) este dată de traiectoria liniei închise care o separă în spațiu și îi atribuie o individualitate. Prin urmare, din perspectiva voinței interne a părților unui contract, referirea la un teren are întotdeauna un obiect determinat în spațiu, cel puțin teoretic, și anume în limita reală a conturului, configurației sale topografice.

Adresa poștală (stradă, număr) constituie doar un element de identificare generat de rațiuni de simplificare a individualizării și de sistematizare a teritoriului, asociat unui imobil având o anumită delimitare în spațiu de către autoritatea administrativă competentă care o atribuie.

Acest element prezintă o utilitate deosebită în situația în care în actul de transmitere nu este indicat perimetrul imobilului, caz în care planurile topografice sau cadastrale pe care sunt menționate și adresele imobilelor permit indirect poziționarea în spațiu a obiectului contractului. Într-o asemenea situație, în care din cuprinsul contractului sau anexelor acestuia nu se rezultă niciun indiciu al unei alte delimitări în spațiu care să fi fost avută în vedere de părți, ci doar adresa sa, nu se poate face dovada că părțile au intenționat de fapt să transmită un imobil cu o altă adresă. Întrucât nu există nicio îndoială care să pună vreo problemă de interpretare, singura ce ar conferi prioritate voinței interne (art. 977 C. civ.), neconcordanța între, pe de o parte, voința internă a părților, care ar fi intenționat să transmită un teren cu un anumit perimetru și, pe de altă parte, cea externă, indicată în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, în care imobilul este identificat printr-o anumită adresă, nu poate fi opusă terților, conform principiului ce se degajă din prevederile art. 1175 C. civ.

În imensa majoritate a situațiilor în actele juridice sunt indicate ambele elemente (adresa și conturul) și există concordanță între limita conturului terenului și adresa sa.

Dacă însă există o diferență, în interpretarea contractului referitor la obiectul său, trebuie dată prioritate, din perspectiva celor expuse anterior, conturului real al terenului avut în vedere de părți, indicat fie în cuprinsul contractului prin dimensiunile laturilor și vecinătăți, fie printr-o reprezentare grafică (schiță anexă la contract).

2. Având ca premise aceste considerații de ordin teoretic și dat fiind că în speță se invocă de către apelanții-reclamanți o neconcordanță între adresa menționată în contractul de vânzare-cumpărare din 03 octombrie 1996 și în contractul de închiriere din 10 iunie 1992, respectiv București, sector 1, și perimetrul real al imobilului transmis, identificat grafic (la pct. 2 din contractul de vânzare-cumpărare s-a prevăzut că „se anexează schița de plan ce face parte din prezentul contract”) și care ar corespunde actualei adrese București, sector 1, trebuie stabilit, pe baza probelor administrate în cauză, care este conturul terenului (de sub construcție și liber de construcție) obiect al celor două contracte menționate.

Din considerentele expuse anterior rezultă și că nu se poate reține apărarea intimatei-pârâte SC E. SRL care susține că de plano terenul este cel cu adresa actuală (la data transmiterii) București, sector 1 și astfel, suprapunându-se cu terenul identificat prin acea adresă, aparținând în prezent SC I. SRL (potrivit extrasului din cartea funciară), Primăria Municipiului București a vândut lucrul altuia. În planul topografic actual (depus atât de experta J., cât și de expertul-parte al intimatei-pârâte, K.), adresa poștală nu apare. Această adresă a fost însă folosită în documentația cadastrală recepționată de L., ceea ce îi conferă un caracter oficial, pentru terenul care, având aceeași configurație cu cea actuală (având la Nord imobilul situat la intersecția străzilor Șos. x - actualmente Șos. x - și str. x - actualmente str. x - la Est str. x, la Sud două proprietăți și str. x pe o distanță mică, iar la Vest un alt imobil), a figurat în planul cadastral din anul 1940, comunicat de Primăria Municipiului București, cu adresa str. x. În același plan, imobilul situat la nordul acestuia (la intersecția străzilor x - actualmente Șos. x - și str. x - actualmente str. y) figurează cu numărul poștal 65, iar cel de la sudul său tot cu numărul poștal 63. Imobilul în discuție a fost dobândit de M. și N. cu actul de vânzare-cumpărare autentificat din 17 iulie 1945 de Tribunalul Ilfov, în cuprinsul acestuia indicându-se adresa str. x, a fost restituit acestora prin Decizia nr. 189 din 27 mai 1992 a Primăriei Municipiului București, pentru edificarea unei construcții cu subsol, parter și patru etaje pe terenul la acel moment viran proprietarele au obținut autorizația de construcție din 15 septembrie 1993 și a făcut la data de 15 noiembrie 1993 obiectul unui contract de asociere în vederea construirii unui imobil de locuințe și birouri cu firma SC O. SRL, care și-a schimbat apoi denumirea în SC I. SRL.

În primul rând, pentru stabilirea conturului imobilului dobândit de apelanții-reclamanți trebuie avută în vedere schiță depusă de aceștia odată cu cererea de chemare în judecată, întocmită de SC H. SA Este de menționat că schița comunicată de P., în calitate de administrator al SC H. SA (având activitatea suspendată din 01 noiembrie 2014), este într-o versiune ușor diferită, în sensul că la Est nu mai este menționată str. x, laturile dinspre Est și dinspre Vest sunt cu 2 m mai mici (latura dinspre Est de 32,05 m în loc de 34,05 m și partea cea mai sudică a laturii dinspre Vest de 1.744 cm în loc de 1.944 cm), iar latura dinspre Nord puțin mai mare (2.179 cm în loc de 20,50 m).

O primă concluzie care rezultă din analiza acestei schițe este aceea că imobilul trebuie să se afle în zona delimitată la nord de Bd. x și la est str. x, putând fi astfel fie chiar pe colț, fie la o anumită distanță de Bd. x, dar învecinat cu str. x (ceea ce ar putea confirma teza intimatei-pârâte SC E. SRL că este vorba de imobilul cu adresa în prezent București, sector 1), fie la o anumită distanță de str. x, dar învecinat cu Bd. x (ceea ce ar putea confirma teza apelanților-reclamanți că este vorba de imobilul cu adresa în prezent București, sector 1), fie, în sfârșit, la o anumită distanță de Bd. x și la o anumită distanță de str. x. Este vorba de distanțe rezonabile, căci altfel nu s-ar justifica indicarea celor două străzi pe schiță, așa încât zona în care trebuie localizat nu trebuie să fie foarte întinsă.

Chiar și așa, identificarea ar fi fost imposibil de realizat strict pe baza schiței care indică limitele terenului, dar nu și vecinătățile, dacă nu ar exista un punct de reper fix, și anume construcția, a cărei latură dinspre Vest se află chiar la limita de vecinătate, fiind totodată măsurate distinct distanțele de la Nordul terenului până la construcție, lungimea construcției și de la construcție până la Sud.

Comparând releveul construcției dobândite de apelanții-reclamanți, întocmit de SC H. SA, cu releveul construcției dobândite de intimata-pârâtă SC E. SRL, ambele depuse la termenul din 18 iunie 2008, se observă similitudinea formei amprentei la sol, diferența de suprafață utilă în limitele de toleranță admise (40,74 mp, respectiv 42,75 mp), împărțirea în linii mari asemănătoare a camerelor, poziția identică a ușii exterioare și a ușilor interne.

Chiar dacă există într-adevăr anumite diferențe: pozițiile 1 și 5 din primul releveu - vestibul și cameră - au suprafața de 5,25 mp+7,34 mp=12,59 mp și le corespunde poziția 3 din al doilea releveu - cameră - cu suprafața de 10,86 mp; poziția 2 din primul releveu - cameră - are suprafața de 13,09 mp și îi corespunde poziția 2 din al doilea releveu - cameră - cu suprafața de 10,17 mp; poziția 3 din primul releveu - bucătărie - are suprafața de 6,73 mp și îi corespunde poziția 1 din al doilea releveu - cameră - cu suprafața de 9,84 mp; poziția 4 din primul releveu - baie - are suprafața de 8,33 mp și îi corespund pozițiile 4 și 5 din al doilea releveu - bucătărie și baie - cu suprafața de 6,70 mp+5,18 mp=11,88 mp, aceste diferențe, cu privire la cele două camere dinspre Nord (pozițiile 2 și 3 din primul releveu), sunt nesemnificative, rezultând din măsurători, iar cu privire la cele trei camere dinspre Sud, sunt nerelevante, explicându-se prin efectuarea unor recompartimentări (după dobândirea apartamentului de către apelanții-reclamanți și până la pierderea posesiei lui), câtă vreme perimetrul tuturor acestora trei (pereții exteriori, dar și cei interiori, care le despart de camerele dinspre Nord) este același.

De asemenea, chiar dacă în primul releveu apar și 2 boxe la subsol, nemenționate în cel de-al doilea, aceasta se explică printr-o omisiune în cadrul celui de-al doilea, câtă vreme existența lor fizică a fost constatată de către expertul J. Constatările expertului, care lucrează în calitate de delegat al instanței, bazate pe constatările sale de fapt, fac dovadă până la înscrierea în fals, chiar dacă expertiza este anulată, ceea ce în cauză nici nu s-a întâmplat, la termenul din 11 noiembrie 2009 instanța dispunând din oficiu și o nouă expertiză de identificare a construcției fără a invalida concluziile celei dintâi, care a avut și un asemenea obiectiv, pe lângă cel de evaluare a imobilului (teren și construcție).

Pe de altă parte, curtea de apel a constatat, pe baza planul topografic actual anterior menționat (depus atât de experta J., cât și de expertul-parte al intimatei-pârâte, K.), că nu există nicio altă construcție asemănătoare ca formă a amprentei la sol în zona stabilită mai sus.

Pe cale de consecință, terenul dobândit de apelanții-reclamanți este cel pe care se află construcția aflată în prezent în posesia SC E. SRL și care are adresa actuală București, sector 1.

De altfel, folosind acest raționament, la aceeași concluzie au ajuns și experții J. și G.

În al doilea rând, strict în vederea identificării imobilului din schița anexă la contractul de vânzare-cumpărare prin care apelanții-reclamanți au dobândit imobilul, poate fi avută în vedere adresa pe care o asociază SC H. SA imobilului astfel reprezentat, și anume București, sector 1, și în consecință dosarul întocmit de SC H. SA pentru acest imobil, deținut de R. după preluarea-predarea arhivei în anul 1999, depus direct în apel cu adresa din 08 martie 2016.

În acest dosar se regăsește un plan de situație scara 1 : 200, pe care apare aceeași clădire (individualizată ca fiind corp A, corpul B fiind ulterior demolat), de data aceasta fiind indicate și vecinătățile terenului pe care este edificată, un teren mai mare, în care este inclus și cel în litigiu. Astfel, terenul mai mare este cel situat chiar la intersecția dintre Bd. x și str. x, pe fișa aflată pe aceeași pagină (pe față) existând mențiunea făcută în februarie 1955 că s-a constatat că din curte s-a luat aproximativ o jumătate și s-a transformat în parc public, diferența rămasă, identificată în continuare ca fiind imobilul din București. Din schiță rezultă că jumătatea transformată în parc este cea dinspre str. x.

Prin urmare, imobilul pentru care SC H. SA avea în evidențe adresa din București, este chiar cel în litigiu. Ca atare, folosirea acestei adrese în contractul de vânzare-cumpărare din 03 octombrie 1996 se explică prin neactualizarea bazei sale de date, pentru a corespunde cu modificările operate prin planurile topografice ulterioare.

Din același dosar comunicat de R., Curtea mai reține că întregul imobil apare ca fiind naționalizat la data de 20 aprilie 1950 în temeiul unui proces-verbal întocmit pe baza Decretului nr. 92/1950, de la R. În fișa juridică este indicat modul în care a fost preluat în administrare corpul B (cel ulterior demolat) de către T., și anume „în baza. (nicio mențiune) U.”

Este de observat că, deși în procesul-verbal întocmit la data 27 martie 1940 de Comisiunea pentru înființarea cărților funciare în București s-a reținut că imobilul situat în str. x, colț cu Șos. x, în suprafață de 938 mp, este proprietatea lui V., X., Z. (moștenitorii lui Y.), A.A. (moștenitoarea lui B.B.), C.C. (moștenitor al lui D.D.), E.E., F.F., G.G. și H.H. (moștenitori ai lui I.I.), în schimb în actul de vânzare-cumpărare autentificat din 17 iulie 1945 de Tribunalul Ilfov, prin care imobilul de la Sud a fost dobândit de M. și N., se indică drept vecinătate la Nord „proprietatea S.”, după care se face referire la modalitatea de dobândire la o tranzacție-partaj încheiată în anul 1938 cu moștenitorii defunctului Y. și se arată că „decedatul Y. poseda acest teren în baza actelor mai jos arătate, aflate în posesia D-nei S. (...)”. Prin urmare, este posibil ca între anii 1940 și 1945 să fi intervenit un transfer de proprietate în favoarea acestei persoane.

De asemenea, este posibil ca imobilul dobândit de M. și N. de la J.J., situat în București, să fi provenit dintr-un teren mai mare care îl includea și pe cel de la Sudul acestuia, de vreme ce prin actul de vânzare-cumpărare autentificat din 21 decembrie 1943 de Tribunalul Ilfov - Secția Notariat K.K. și L.L. dobândiseră tot de la J.J. imobilul situat în București.

Prin urmare, folosirea aceluiași număr poștal pentru imobile distincte, fie nr. 63 (pe planul cadastral din anul 1940, pentru cele două menționate imediat anterior), fie nr. 65 (pentru cel cumpărat de M. și N., în actul lor de dobândire, și pentru cel care era proprietatea moștenitorilor lui Y. în anul 1940), se explică prin efectuarea acestor dezmembrări, neurmată de identificări riguroase distincte a imobilelor obținute astfel.

În orice caz, modificarea adresei poștale a unuia dintre imobilele identificate ambele la un moment dat ca fiind situate în București, este certă și a intervenit cel târziu la data de 03 august 1959 și pentru imobilul în litigiu (cu următoarele vecinătăți: „Față Bulev. x , Fund x, Dreapta parc - loc viran și Stînga Bulev. x), întrucât în fișa imobilului întocmită de Institutul „Proiect București” s-a menționat „str. x, Raionul I.V. Stalin.

În al treilea rând, în identificarea imobilului transmis prin contractul de vânzare-cumpărare din 03 octombrie 1996 ca fiind cel care corespunde actualei adresei București, sector 1, pledează și faptul că acesta este cel preluat în posesie de către apelanții-reclamanți.

Astfel, prin cererea înregistrată la data de 23 mai 1997 pe rolul Judecătoriei sectorului 1 București sub nr. x/1997, reclamanta A. a chemat în judecată pârâta SC O. SRL, pentru a fi obligată să mute gardul ce se află în posesia reclamantei, arătând că în anul 1992 a convenit cu administratorul societății constructoare ca pârâta să folosească o parte din curtea sa prin mutarea gardului în interior, cu condiția ca după terminarea construcției gardul să fie mutat în poziția inițială, lucru care nu s-a întâmplat.

În dispozitivul hotărârii, atât la domiciliul reclamantei, cât și la domiciliul pârâtei apare adresa București, sector 1.

În concluzie, părțile din contractul de vânzare-cumpărare din 03 octombrie 1996 au avut reprezentarea terenului transmis ca fiind cel cu configurația ce corespunde actualei adrese București, sector 1, existând astfel o suprapunere cu imobilul dobândit de SC E. SRL prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 18 iulie 2007 de B.N.P., G.

II. Subsecvent, a doua problemă o reprezintă determinarea și aplicarea în cauză a regulilor din materia acțiunii în revendicare imobiliară.

1. Acțiunea în revendicare, potrivit definiției date de practica judiciară și de literatura de specialitate în absența unei definiții legale, constituie un mijloc de apărare al dreptului de proprietate (reglementat de art. 480 C. civ.) prin care proprietarul care a pierdut posesia unui bun individual determinat solicită instanței să i se stabilească dreptul de proprietate asupra bunului respectiv și să redobândească posesia lui de la cel care îl stăpânește fără a fi proprietar.

În aceste condiții, se impune stabilirea apartenenței dreptului de proprietate, iar acest drept se regăsește în patrimoniul ultimei persoane care l-a dobândit în mod valabil, ca efect al principiului de drept conform căruia nimeni nu poate transmite mai mult decât ceea ce îi aparține.

Aplicarea regulilor de drept în materia apărării dreptului de proprietate presupune în primul rând să se stabilească dacă terenul în litigiu se regăsește în titlul de proprietate al uneia (situație în care aceea va avea câștig de cauză) sau ambelor părți (în acest ultim caz urmând a se da prioritate unuia din titlurile de proprietate, potrivit regulilor stabilite de jurisprudență și de literatura de specialitate).

Aplicarea regulilor de drept consacrate în materia revendicării imobiliare implică astfel în cel de-al doilea caz, care se regăsește în speță, compararea titlurilor de proprietate prezentate de către părți. Dacă titlurile lor provin de la autori diferiți se compară între ele drepturile autorilor de la care provin titlurile. Această soluție, care corespunde în cea mai mare măsură principiului de drept conform căruia nimeni nu poate transmite mai mult decât ceea ce îi aparține, asigurând astfel respectarea efectivă a dreptului de proprietate asupra bunului în discuție, trebuie aplicată ori de câte ori este posibil, pentru a identifica, pe cât posibil, momentul la care apar pentru prima oară două titluri de proprietate asupra aceluiași bun.

Nicio altă modalitate de comparare a titlurilor de proprietate prezentate de părți nu corespunde într-o asemenea situație principiului de drept pe care trebuie să îl reflecte acțiunea în revendicare, astfel că aplicarea oricărui alt criteriu de preferabilitate care să ignore scopul urmărit de o asemenea acțiune, și anume stabilirea patrimoniului în care se regăsește dreptului de proprietate asupra bunului revendicat, nu poate fi admisă.

În aceste condiții, în cauză trebuie să aplice regula consacrată în materia revendicării imobiliare pentru ipoteza în care titlurile emană de la autori diferiți, enunțată anterior, și nu un alt criteriu de preferință, pentru a da câștig de cauză intimatei-pârâte, pe considerentul că aceasta și-a întocmit prima documentația cadastrală și și-a înscris prima imobilul în cartea funciară, dat fiind că această regulă se aplică pentru o situație distinctă, aceea în care titlurile provin de la același autor.

O asemenea soluție nu poate fi admisă și în ipotezele precum cea de față, pentru că, deși intabularea în cartea funciară are într-adevăr efectul de a face opozabil tuturor acest drept, conform art. 25 din Legea nr. 7/1996 (în forma în vigoare la data înscrierii imobilului în cartea funciară de către autorii intimatei-pârât, respectiv 20 iunie 2007), în același timp actul normativ invocat permite, în cazurile prevăzute de art. 34, rectificarea cărții funciare la cererea persoanelor interesate care pretind și dovedesc printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă o neconcordanță între cuprinsul cărții funciare și situația juridică reală a imobilului. Or, acțiunea în revendicare constituie tocmai unul dintre mijloacele procedurale prin care adevăratul proprietar al unui imobil înscris în cartea funciară în favoarea unei alte persoane înțelege să îndeplinească condiția prealabilă impusă de art. 34 din Legea nr. 7/1996, aceea a existenței unei hotărâri judecătorești definitive și irevocabile prin care să se constate că situația juridică reală a imobilului este cea pe care o pretinde.

Prin urmare, nu numai că Legea nr. 7/1996 nu exclude punerea în discuție a drepturilor înscrise în cartea funciară, ci chiar face referire expresă la posibilitatea înlăturării unei eventuale neconcordanțe între cuprinsul cărții funciare și situația juridică reală a imobilului, conferind astfel un suport legal pentru contestarea acelor drepturi.

Concluzia celor expuse anterior este aceea că se impune compararea între ele a drepturile autorilor de la care provin titlurile.

Astfel, titlul de proprietate al statului este actul administrativ individual de preluare din 20 aprilie 1950, iar autorul statului (pentru terenul liber de construcție) și indirect al autorilor-reclamanți (pentru terenul de sub construcție, cumpărat de la stat) este fostul proprietar, fie că este vorba de S., fie de moștenitorii lui Y., de la care a fost preluat prin invocarea Decretului nr. 92/1950 (fără a fi enumerat în lista-anexă inițială).

Pe de altă parte, titlul de proprietate invocat de intimata-pârâtă SC E. SRL este contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 18 iulie 2007 de B.N.P., G., prin care a dobândit imobilul în litigiu de la vânzătorii C. și D.

Titlul de proprietate invocat de aceștia din urmă este sentința civilă nr. 7394 din 14 mai 2007 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București în Dosarul nr. x/299/2007, prin care s-a admis cererea formulată de reclamantul C. în contradictoriu cu pârâta F. și s-a constatat, ca urmare a încheierii unei tranzacții, că pârâta a vândut reclamantului imobilul situat în București, sector 1, format din teren în suprafață de 480 mp și construcție edificată pe teren, compusă din trei camere și dependințe, urmând ca hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

F. a dobândit a dobândit o cotă de ½ din imobil prin moștenire de la M.M., conform certificatului de moștenitor din 24 ianuarie 2007 eliberat de notar public N.N., și cealaltă cotă de ½ prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 26 aprilie 1993 de fostul Notariat de Stat al sectorului 1 București (construcția și dreptul de folosință asupra terenului), precum și prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate privată din 16 octombrie 1994 eliberat de Prefectura Municipiului București și a Sectorului Agricol Ilfov (terenul). Aceste două titluri de proprietate sunt depuse la rolul fiscal și în ceea ce îl privește pe M.M.

Or, potrivit adresei din 20 august 2008 emise de Camera Notarilor Publici contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 26 aprilie 1993 nu se regăsește în arhiva sa, numărul de autentificare 1019 a fost emis la o altă dată (18 ianuarie 1993) și pentru un alt gen de act autentic (declarație notarială), iar în data de 26 aprilie 1993 nu au fost instrumentate acte autentice cu numărul de autentificare 1019.

Aceeași este situația și cu privire la certificatul de moștenitor din 1984 eliberat de Notariatul de Stat al Sectorului 1 București menționat în contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 26 aprilie 1993 ca fiind modalitatea de dobândire a imobilului de către vânzătorul O.O.

Astfel, potrivit adresei din 20 august 2008 emise de Camera Notarilor Publici certificatul din 08 martie 1984 a fost emis în Dosarul succesoral nr. x/1984 conexat cu Dosarul succesoral nr. x/1984 care a făcut obiectul dezbaterii succesiunii unui alt defunct.

Cu adresa depusă în apel Camera Notarilor Publici a confirmat cele învederate anterior, a depus înscrisurile la care a făcut referire și a arătat că actul autentificat din 1979 de Notariatul de Stat sector 1, la care se face referire în contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 26 aprilie 1993 ca fiind actul de dobândire al autoarei P.P., are ca obiect un autoturism.

Din adresa emisă de Secretariatul General al Guvernului rezultă că în anul 1958 au fost emise hotărâri până la nr. 1949, deși în contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 26 aprilie 1993 se face referire la H.C.M. nr. 4017/1958.

De asemenea, potrivit adresei trimise de L., contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 26 aprilie 1993 nu se regăsește ca fiind înscris în evidențele sale în registrul de transcripțiuni. La numărul de transcriere din 1993 menționat pe contract este efectuată o transcriere privind un imobil situat în str. x, iar transcrierea din 1993 care se regăsește în evidențele sale este din data de 14 ianuarie 1993.

Tot astfel, certificatul de atestare a dreptului de proprietate privată din 16 octombrie 1994 eliberat de Prefectura Municipiului București și a Sectorului Agricol Ilfov nu a fost identificat în arhiva acestei instituții, așa cum rezultă din întâmpinarea depusă în Dosarul nr. x/299/2011 al Judecătoriei sectorului 1 București, iar referirea la poziția nr. 131 din ordinul nr. 241 din 23 august 1994 nu se regăsește în cuprinsul ordinului, trimis de Instituția prefectului Municipiului București cu adresa din 01 iunie 2009. Ordinul respectiv a fost emis la data de 18 iulie 1994, iar M.M. nu se regăsește la niciuna dintre poziții, la poziția 131 fiind menționat R.R. cu un teren situat în București.

Pe cale de consecință, reținând că titlul apelanților-reclamanți și al statului provin de la adevăratul proprietar, în timp ce titlurile autorilor intimatei-pârâte SC E. SRL nu au corespondent în realitate, Curtea reține că titlul de proprietate al primilor este preferabil, urmând ca intimata-pârâtă să fie obligată să predea posesia terenului și, întrucât construcția a pierit, acțiunea în revendicare fiind transformată sub acest aspect într-una în despăgubiri, să plătească suma ce reprezintă contravaloarea acesteia.

2. Sub un alt aspect, instanța de apel are în vedere că potrivit art. 974 C. civ.: „creditorii pot exercita toate drepturile și acțiunile debitorului lor, afară de acelea care îi sunt exclusiv personale”.

Așadar, acțiunea oblică este acea acțiune în justiție pe care creditorul o exercită pentru valorificarea unui drept care aparține debitorului său. Această acțiunea este exercitată de creditor în numele debitorului său, dar va duce la același rezultat ca și cum ar fi fost exercitată de debitor.

Pentru a se putea intenta acțiunea oblică este necesară îndeplinirea unor condiții, astfel: - debitorul să fie inactiv, adică să nu intenteze el însuși acțiunea; - creditorul trebuie să aibă un interes serios și legitim; - creanța pe care o are creditorul trebuie să fie certă, lichidă și exigibilă.

Prin contractul de închiriere din 10 iunie 1992 încheiat cu Primăria Municipiului București, prin SC H. SA (terenul fiind în proprietatea Municipiului București), apelanții-reclamanți au dobândit un drept de folosință asupra terenului de sub construcție (asupra cărora au devenit ulterior proprietari) și asupra celui de construcții. Acest contract a fost prelungit succesiv de drept în temeiul Legii nr. 17/1994, O.U.G. nr. 40/1999, O.U.G. nr. 8/2004, O.U.G. nr. 44/2009.

Potrivit art. 1411 C. civ., locațiunea este un contract prin care o persoană, numită locator, pune la dispoziția altei persoane, numite locatar, folosința temporară a unui bun, în schimbul unei sume de bani, numită chirie.

Dreptul de folosință al locatarului este un drept de creanță. Dreptul de folosință, ca drept de creanță, nu conferă locatarului dreptul de urmărire a bunului aflat asupra terților, așa cum nu conferă nici dreptul de preferință (specifice doar drepturilor reale).

În temeiul contractului principala obligație a locatorului este de a asigura locatarului folosința lucrului pe toată durata locațiunii, obligație de a face cu caracter succesiv, din care decurg mai multe obligații secundare (cu scopul de a asigura garantarea folosinței liniștite și utile a lucrului închiriat). Pentru asigurarea executării obligației principale de folosință a lucru­lui, locatorul are trei obligații subsecvente: a) obligația de predare a lucrului; b) obligația efectuării reparațiilor capitale și c) obligația de garanție.

Nimic nu impune însă chiriașului să se limiteze la a invoca garanția pentru tulburările de drept provenite prin faptele terților, dacă sunt întrunite condițiile unei alte acțiuni, cum este acțiunea oblică, asumându-și costurile și riscurile acesteia.

Or, aceste cerințe sunt întrunite, pentru că: - locatorul, Municipiul București, a fost inactiv, acestea nepreluând nici acțiunea introdusă de apelanții-reclamanți; - interesul apelanților-reclamanți este să poată să-și exercite dreptul de folosință asupra curții, fără de care nu pot nici să-și exercite în condiții adecvate dreptul de proprietate asupra terenului care s-a situat sub construcția în prezent arsă, ce nu are ieșire la drumul public; - creanță corelativă obligație a locatorului este de a asigura locatarului folosința lucrului pe toată durata locațiunii este certă, lichidă și exigibilă.

În aceste condiții, curtea de apel a constatat caracterul întemeiat și al celui de-al doilea capăt de cerere.

Sub un alt aspect, instanța de apel reține că Municipiul București este titularul dreptului de proprietate asupra terenului, iar nu Primăria Municipiului București, care are numai calitatea de a reprezenta în justiție unitatea administrativ-teritorială (art. 21 alin. (2) din Legea nr. 215/2001).

Fiind vorba de o reprezentare legală, se constată că, în drept (iar nu în fapt), la judecată a participat titularul dreptului real, astfel că nu s-ar putea respinge acest capăt de cerere cu argumentul distincției formale care există între Municipiul București, reprezentat de Primăria Municipiului București, pe de o parte, și Primăria Municipiului București, pe de altă parte, iar acțiunea va fi admisă în raport de titularul dreptului de proprietate, drepturile neputând fi stabilite prin hotărâre judecătorească decât celor recunoscuți de lege a fi titularii lor.

De altfel, tot Primăria Municipiului București este menționată și în contractul de închiriere care a generat raportul juridic în cadrul căruia apelanții-reclamanți figurează în calitate de subiect activ, iar cea dintâi în calitate de subiect pasiv.

Pentru stabilirea regimului juridic al imobilului în litigiu anterior adoptării actualei Constituții, curtea de apel a avut în vedere faptul că dreptul de proprietate a intrat într-adevăr la momentul preluării în patrimoniul statului, deoarece potrivit art. 5 din Constituția din 1948, proprietatea putea aparține statului sau organizațiilor cooperative sau particularilor, persoane fizice sau juridice, iar unitățile administrativ-teritoriale nu se încadrează în niciuna din aceste două categorii. Transmiterea dreptului de administrare a bunurilor proprietatea statului între instituțiile centrale de stat, sfaturile populare și unitățile tutelate de acestea se făcea în condițiile Decretului Consiliului de Stat nr. 409/1955.

După intrarea în vigoare a Constituției din anul 1991, pornind de la dispozițiile art. 136 alin. (2), bunurile care erau până la acel moment erau proprietate socialistă de stat au fost însă împărțite în bunuri proprietate (publică sau privată) de stat, respectiv bunuri proprietatea (publică sau privată) unităților administrativ-teritoriale.

În acest context, dreptul de proprietate privată asupra imobilului în litigiu poate aparține, potrivit art. 4 din Legea nr. 213/1998, domeniului privat al statului sau al unității administrativ-teritoriale, în speță recurentul-pârât Municipiul București. Întrucât, pe de o parte, se impune aplicarea prin analogie a criteriului de delimitare a domeniului public al statului de cel al unitarilor administrativ teritoriale, și anume interesul, național sau local, al acestor bunuri, conform art. 3 din același act normativ și, pe de altă parte, nu există nicio rațiune pentru a aprecia că bunul care face obiectul litigiului ar fi de interes național și deci proprietatea ar aparține Statului Român, prin S.S., se impune concluzia că acesta se află în prezent în patrimoniul recurentului-pârât Municipiul București.

Totodată, dacă sub imperiul Constituției din anul 1948 unitățile administrativ-teritoriale nu aveau calitatea de subiecte de drept, iar consiliile populare locale erau doar organele locale ale puterii de Stat (art. 76), în prezent art. 21 din Legea nr. 215/2001 prevede că: „Unitățile administrativ-teritoriale sunt persoane juridice de drept public, cu capacitate juridică deplină și patrimoniu propriu”, ceea ce înseamnă că sunt subiecte de drept distincte de stat.

De altfel, acestea sunt considerentele în baza cărora pentru bunurile preluate de stat (inclusiv în temeiul Decretului nr. 92/1950) Legea nr. 10/2001 a recunoscut prin art. 21 calitatea de unitate deținătoare unității administrativ-teritoriale, iar nu Statului, prin S.S.

În fine, curtea de apel a reținut că identificarea terenului făcută de expertul G. este corectă, fiind avizată de L. cu procesul-verbal de recepție din 2014, suprapunerea de 5 mp cu imobilul situat în București, neavând legătură cu imobilul pentru care a făcut obiectul acțiunii în revendicare și acțiunii oblice, astfel încât comunicarea punctelor de contur Primăriei Municipiului București nu ar fi putut conduce la o altă concluzie, iar pe de altă parte o mai mare precizie în datele comunicate nu puteau afecta situația juridică deja comunicată, pentru imobilele identificate prin adrese poștale.

III. O altă problemă este cea legată de efectele juridice ale calității intimatei-pârâte SC E. SRL de subdobânditor de bună-credință.

1. Astfel, problema efectelor față de terți ale admiterii acțiunii în revendicare își găsește în prezent rezolvarea, pentru imobilele înscrise în cartea funciară, în regulile de carte funciară prevăzute de Legea nr. 7/1996, iar nu în prevederile C. civ., exprese sau deduse pe cale de interpretare. Astfel, după intrarea în vigoare a acestei legi, protecția terțului trebuie analizată pe terenul principiilor de carte funciară.

Este astfel necesară prezentarea în prealabil a unor considerații teoretice în legătură cu principiul publicității materiale, unul din principiile fundamentale ale cărților funciare, reglementat de art. 31 din Legea nr. 7/1996, în forma în vigoare la data efectuării înscrierii titlului de proprietate al autorilor intimatei-pârâte SC E. SRL, sentința civilă nr. 7394 din 14 mai 2007 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 București (20 iunie 2007).

Analiza principiului publicității materiale a cărților funciare presupune, la rândul său, cercetarea prioritară a regimului probator al cărții funciare, respectiv a prezumțiilor stabilite de art. 30 din Legea nr. 7/1996.

Înscrierea drepturilor tabulare în cartea funciară nu este prin ea însăși constitutivă de drepturi, în sensul că ea nu este destinată să remedieze nevalabilitatea actului viciat și nici să suplinească lipsa totală a actului, astfel încât cel care obține înscrierea pe baza unui act viciat (nul) ori în lipsă de titlu, deci fără cauză legitimă, nu se poate pune la adăpost de orice contestație invocând pur și simplu înscrierea în cartea funciară. Aceasta întrucât înscrierea unui drept tabular are caracter cauzal și, în plus, spre deosebire de sistemul Decretului - Lege nr. 115/1938, asigură numai opozabilitatea erga omnes a dreptului tabular. De altfel, nici în sistemul Decretului - Lege nr. 115/1938, între părți, simpla înscriere a unui drept tabular nu este, eo ipso, constitutivă de drepturi reale (cum se întâmplă în alte sisteme de drept, în care existența și valabilitatea înscrierii sunt independente de existența și valabilitatea contractului obligațional), ci ea produce un astfel de efect numai sub condiția și în măsura în care actul sau faptul juridic generator este apt să-l producă.

Prezumțiile instituite de art. 30 din Legea nr. 7/1996 se referă la existența sau, după caz, inexistența unor drepturi reale având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară. Cel care este înscris ca proprietar, titular al unui drept de uzufruct sau servitute etc., este reputat a avea acea calitate juridică. Invers, cel al cărui drept de uzufruct, servitute sau ipotecă a fost radiat din cartea funciară, este prezumat că nu mai are această calitate. Sub aspectul forței probante, prezumțiile instituite de art. 30 sunt relative (iuris tantum), iar nu absolute (iuris et de iure), putând fi combătute prin proba contrară, ce poate fi făcută de orice persoană interesată să le răstoarne și să restabilească, pe cale de consecință, situația juridică reală a cuprinsului cărții funciare. Practic, din punct de vedere probator, aceste prezumții dispensează pe cel care le invocă (de ex. proprietarul tabular care intentează o acțiune în revendicare sau negatorie) de sarcina de a dovedi că operațiunea formală a înscrierii (și deci statutul juridic înscris în cartea funciară) este exactă. Prin urmare, el nu are să facă nicio alegațiune (susținere) ori probă în ce privește faptul juridic (spre pildă, contractul de vânzare-cumpărare) prin care a dobândit imobilul. Invers, acela care înțelege să înlăture prezumția și consecințele ce decurg din ea este ținut să dezvăluie complet starea de fapt, adică tot ceea ce este necesar pentru a putea ajunge la concluzia contrară aceleia ce rezultă din prezumție, respectiv la faptul că cel înscris în cartea funciară nu este titularul dreptului litigios (este doar un proprietar sau titular aparent). Prezumțiile operează în favoarea sau contra titularului înscris indiferente dacă acesta a fost ori nu de bună-credință, cu titlu oneros ori gratuit și fără a distinge după cum înscrierea s-a făcut în temeiul unui act juridic valabil, nul sau chiar inexistent.

Revenind la principiul publicității materiale, curtea de apel a avut în vedere că potrivit art. 31 din Legea nr. 7/1996, cel care a dobândit un drept de proprietate, o servitute sau o ipotecă, întemeindu-se pe exactitatea cuprinsului cărții funciare, devine proprietar, beneficiar al servituții sau titular al ipotecii, chiar dacă persoana înscrisă ca proprietar și de la care a dobândit dreptul (adică autorul său nemijlocit) nu era în realitate proprietar. În alți termeni, față de terții subdobânditori de bună-credință și cu titlu oneros, înscrierile de carte funciară sunt „prezumate” exacte și complete în mod absolut, iar nu relativ, deoarece terții subachizitori sunt puși la adăpost de orice cauze de evicțiune derivând din titlurile de dobândire anterioare achizițiunii dreptului lor, dacă sunt întrunite cerințele prevăzute de art. 31. Respectarea drepturilor reale dobândite de terții de bună-credință este trăsătura cea mai caracteristică a instituției cărților funciare. Această caracteristică se degajă cu multă claritate din întreaga economie a Legii nr. 7/1996, însă ea rezultă cu prisosință din art. 31 care consacră principiul publicității materiale: „Cuprinsul cărții funciare, în afara îngrădirilor și excepțiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlul legal, a dobândit cu bună-credință un drept real înscris în cartea funciară”.

Art. 31 este însă incomplet, deoarece înțelesul și întinderea lui reale nu pot fi cunoscute la adevărata lor valoare fără corelarea cu prevederile art. 36, de unde rezultă una din restricțiile cele mai importante ale principiului publicității materiale.

Astfel, potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996: „Acțiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greșita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta și împotriva terțelor persoane care și-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credință și prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acțiunea de fond nu s-a prescris”.

Din dispozițiile legale precitate rezultă că principiul publicității acționează numai când sunt întrunite, cumulativ, toate cerințele expres sau, după caz, implicit prevăzute de lege. Aceste cerințe sunt, în esență, următoarele: - înscrierea lui Secundus în cartea funciară să fie inexactă; - din cuprinsul cărții funciare să rezulte o aparență de existență a dreptului înscris în folosul lui Secundus; - cel înscris în cartea funciară să fi transmis sau constituit un drept real în favoarea altuia (Tertius), printr-un act juridic valabil, cu titlu oneros și particular; - terțul să fi dobândit dreptul real cu bună credință, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare; - dreptul real dobândit să fi fost, la rândul său, înscris în cartea funciară; - la data înscrierii dreptului în folosul terțului să fi trecut cel puțin 3 ani de la înscrierea dreptului real în folosul dobânditorului nemijlocit (Secundus).

Efectul juridic al regulii prevăzute de art. 31 este acela că terțul subachizitor cu titlu oneros și de bună-credință devine prin înscriere proprietar, chiar dacă persoana înscrisă ca proprietar în realitate nu era. Așadar, principiul publicității materiale constituie o veritabilă excepție de la regulile nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet și resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, ceea ce presupune și că în conflictul dintre proprietar și un neproprietar este și trebuie să fie o măsură excepțională, a cărei justificare trebuie să fie suficient de puternică și constă în întrunirea condițiilor enunțate anterior.

Cu toate acestea, în termenul de trei ani publicitatea materială (mai exact, beneficiul acordat terților prin principiul publicității materiale) este suspendată. Termenul de 3 ani este destul de lung pentru ca proprietarul adevărat să atace înscrierea inexactă și, mai ales, pentru a nu acoperi fraudele săvârșite la adăpostul publicității materiale și este rezonabil de scurt pentru a nu împiedica circulația imobilelor. În consecință, numai după expirarea termenului de 3 ani, dobânditorul unui drept real accesoriu se bucură pe deplin de efectele publicității materiale.

În concluzie, așa cum rezultă din prevederile art. 36 din Legea nr. 7/1996, în regulă generală acțiunea în revendicare poate fi intentată de adevăratul proprietar cu succes împotriva subdobânditorului de bună-credință în termen de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de cumpărătorul inițial și ar trebui respinsă dacă este formulată după expirarea acestui termen.

2. Aplicând în cauză aceste considerații teoretice, se constată că, întrucât la data introducerii prezentei acțiuni (10 aprilie 2008) nu trecuseră 3 ani de la data înscrierii autorilor nemijlociți ai intimatei-pârâte SC E. SRL în cartea funciară (20 iunie 2007), principiul publicității materiale nu acționează.

IV. Referitor la constatarea nulității absolute a tranzacției din 10 iulie 2007 și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 18 iulie 2007 de B.N.P., G., curtea de apel a reținut, în primul rând, că apelanții-reclamanți nu au indicat cauza de nulitate.

Faptul că cele două acte de transmisiune nu provin de la adevăratul proprietar, în sine, nu constituie o cauză de nulitate absolută, ci una de nulitate relativă, pentru că soluția tradițională în dreptul civil român, impusă de o jurisprudență constantă și de literatura de specialitate, este aceea că vânzarea lucrului altuia este lovită de nulitate relativă, ce nu poate fi invocată decât de părțile contractului. Excepția o constituie încheierea contractului în cunoștință de cauză, adică cu rea-credință, știind că lucrul vândut este proprietatea altei persoane, care, reprezentând o operațiune speculativă, are o cauză ilicită și este nulă absolut în baza art. 968 C. civ.

Or, în cauză, nu s-a dovedit conivența intimaților-pârâți F., C. și D., cu atât mai mult a intimatei-pârâte SC E. SRL.

Împotriva acestei decizii (inclusiv a încheierii din data de 14 iunie 2016), a declarat recurs pârâta SC E. SRL.

În motivarea recursului s-au arătat următoarele.

1. În principal, solicită să se dispună modificarea deciziei atacate, respingerea apelului declarat de apelanții reclamanți A. și B. împotriva sentinței civile nr. 891 pronunțată în data de 8 iulie 2014 de Tribunalul București, secția a V-a civilă, și menținerea sentinței instanței de fond ca temeinică și legală.

1.1. Motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din 1865.

1.1.1. Prin critică adusă soluției pronunțate de instanța de apel vizează faptul că aceasta a admis acțiunea în revendicare formulată de către apelanții-reclamanți fără a proceda la o corectă aplicare a legii și analiză a titlurilor de proprietate, având în vedere că recurenta și-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, iar potrivit principiului publicității materiale beneficiază de o prezumție legală relativă de proprietate care poate fi răsturnată doar prin dovada contrară, însă în sistemul cărților funciare, dovada contrară se poate face numai în cadrul unei acțiuni în rectificare de carte funciară prin care se tinde la dovedirea împrejurărilor de excepție prevăzute de art. 43 din Decretul-Lege nr. 115/1938 (preluat de art. 34 din Legea nr. 7/1996), iar, pe de altă parte, intimații reclamanți nu și-au înscris dreptul de proprietate în cartea funciară și nici nu au promovat acțiunea în rectificare. Așadar, hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea art. 30, art. 31 și art. 34 din Legea nr. 7/1996, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din 1865.

Instanța de apel a trecut peste faptul ca recurenta este înscrisă în cartea funciară, iar reclamanții nu sunt și a procedat la compararea titlurilor de proprietate, pentru a determina care dintre acestea este mai bine caracterizat.

În primul rând, trebuie observat că atât recurenta, cât și autorii recurentei și-au înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, iar reclamanții au rămas în pasivitate și nu au procedat la înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, cu toate că pretind că au dobândit dreptul de proprietate încă din anul 1996. Pe de altă parte, se poate observa că nici Municipiul București nu și-a intabulat dreptul de proprietate asupra terenului deținut de reclamanți în temeiul contractului de închiriere și pentru care aceștia au înțeles să introducă o acțiune oblică (reclamanții promovând acțiunea oblică pentru Primăria Municipiului București).

În acest sens, L. sector 1 a înaintat la dosar către Tribunalul București (conform adresei din 08 mai 2009), în copie certificată, cărțile funciare, precum și toate înscrisurile care au stat la baza intabulării dreptului de proprietate asupra imobilelor situate la adresele din str. x și Bd. x.

Astfel, în cartea funciară a imobilului situat în Bd. x figurează ca proprietar recurenta, SC E. SRL, iar în cartea funciară a imobilului situat în Str. x figurează ca proprietar SC I. SRL

În al doilea rând, în analiza unei acțiuni în revendicare, în măsura în care una dintre părți și-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, trebuie pornit de la specificul publicității imobiliare realizată prin cărțile funciare, mai precis de Ia principiul forței probante a intabulării dreptului real de proprietate statuat în art. 32 alin. (1) din Decretul-Lege nr. 115/1938, pentru unificarea dispozițiilor privitoare la cărțile funciare, preluat de art. 30 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare.

Art. 30 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 instituie o prezumție legală relativă de proprietate în favoarea persoanei înscrisă în cartea funciară, care poate fi răsturnată prin dovada contrară. Numai că, în sistemul cărților funciare, contrar celor reținute de instanța de apel, dovada contrară se poate face numai în cadrul unei acțiuni în rectificare de carte funciară subsecventă alteia principale prin care se tinde la dovedirea împrejurărilor de excepție stipulate în art. 34 din Decretul-Lege nr. 115/1938 (identic cu art. 34 din Legea nr. 7/1996), sau chiar pe cale principală dacă în prealabil s-a pronunțat o hotărâre irevocabilă prin care s-a recunoscut existenta a cel puțin uneia din situațiile limitative stipulate în text.

Astfel, se poate observa că în situația de față nu se regăsesc împrejurările de excepție care ar fi putut permite promovarea unei acțiuni în rectificare, având în vedere că:

i. nu există o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă prin care să se fi constatat că înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil, ba mai mult, atât instanța de fond, cât și instanța de apel respingând capătul de cerere privind constatarea nulității titlului recurentei;

ii. nu există o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă prin care sa se fi constatat că dreptul înscris a fost greșit calificat, fiind vorba de dreptul de proprietate, existând concordanță între dreptul din titlul de proprietate și cel înscris în cartea funciară;

iii. nu există o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă prin care să se fi constatat că nu mai sunt întrunite condițiile de existență a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a tăcut înscrierea, titlul recurentei fiind valabil și continuând să producă efecte;

iv. nu există o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă prin care să se fi constatat că înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanță cu situația reală actuală a imobilului, existând permanent concordanță între situația reală actuală a imobilului și înscrierea din cartea funciară.

Or, cât timp nu s-a dispus rectificarea cărții funciare, prezumția operează, iar titularul înscris în cartea funciară se bucură de protecție, nefiind suficientă invocarea calității de adevărat proprietar în dovedirea titlului ce ar urma să fie supus metodei comparării.

Prin definiție, compararea presupune existența a două titluri, fiind de acceptat că un titlu translativ de proprietate este apt de o asemenea operațiune juridică, dar opunerea prezumției amintite este de natură să-i paralizeze efectele, cât timp titularul înscris în cartea funciară exhibă extrasul eliberat de L., în care figurează ca beneficiar al dreptului real.

Creație a practicii și doctrinei judiciare, compararea titlurilor era specifică sistemului de publicitate prin registrul de inscripțiuni transcripțiuni și a fost determinată de lipsa îndeplinirii formalităților de publicitate personală de către dobânditorii succesivi ai imobilului, văzuți în posesia unor titluri diferite asupra aceluiași bun, împrejurări eliminate de rigurozitatea publicității reale asigurată prin cărțile funciare care dau prioritate titularului înscris în virtutea efectului constitutiv de drepturi arătat în art. 17 din Decretul-Lege nr. 115/1938.

Argumentarea expusă mai sus a fost folosită și de către Curtea de Apel Brașov într-o cauză similară, instanța dispunând respingerea acțiunii în revendicare întemeiată pe dispozițiile art. 480 C. civ. din 1864, câtă vreme pârâtul era înscris în cartea funciară, iar reclamantul (care nu era înscris în cartea funciară) nu a procedat la rectificarea cărții funciare, astfel cum rezultă din Decizia nr. 7530 din 11 decembrie 2012 de Înalta Curte de Casație și Justiție, secția I civilă, în Dosarul nr. x/62/2009, prin care instanța de recurs a reținut că instanța de apel a făcut o corectă aplicare a dispozițiilor legale la situația de fapt dedusă judecății, menținând în totalitate soluția acesteia.

„Textul, conform căruia «dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei», instituie o prezumție legală relativă de proprietate în favoarea persoanei înscrisă în cartea funciară, care poate fi răsturnată prin dovada contrară. Numai că, în sistemul cărților funciare, dovada contrară se poate face numai în cadrul unei acțiuni în rectificare de carte funciară subsecventă alteia principale prin care se tinde la dovedirea împrejurărilor de excepție stipulate în art. 34 din Decretul-Lege nr. 115/1938 (identic cu cel din Legea nr. 7/1996), sau chiar pe cale principală dacă în prealabil s-a pronunțat o hotărâre irevocabilă prin care s-a recunoscut existența a cel puțin uneia din situațiile limitative stipulate în text.

Cât timp nu s-a dispus rectificarea cărții funciare» prezumția operează, iar titularul înscris în cartea funciară se bucură de protecție, nefiind suficientă invocarea calității de fost proprietar, ori de moștenitor al foștilor proprietari în dovedirea titlului ce ar urma să fie supus metodei comparării.

Prin definiție, compararea presupune existența a două titluri, fiind de acceptat că un titlu translativ de proprietate este apt de o asemenea operațiune juridică, dar opunerea prezumției amintite este de natură să-i paralizeze efectele, cât timp titularul înscris în cartea funciară exhibă extrasul eliberat de L., în care figurează ca beneficiar al dreptului real.

In acest context, s-a reținut că în cauză pârâții sunt titularii dreptului înscris în cartea funciară, a cărei rectificare nu s-a dispus pentru simplul motiv că nu s-a solicitat și stabilit nevalabilitatea actului de înstrăinare deținut de aceștia, așa încât și din acest punct de vedere sunt ocrotiți, decizia instanței supreme găsindu-și deplina aplicare."

Astfel, interpretarea dată de Curtea de Apel Brașov asupra unei probleme de drept, interpretare validată și de Înalta Curte de Casație și Justiție, prin Decizia nr. 7530 din 11 decembrie 2012 beneficiază de putere de lucru judecat, principiu potrivit căruia o hotărâre judecătorească irevocabilă anterioară prin care se dezleagă o problemă de drept sau de fapt nu trebuie contrazisă printr-o hotărâre ulterioară.

Unul dintre elementele fundamentale ale principiului preeminenței dreptului este principiul securității raporturilor juridice, care presupune, printre altele, că soluțiile definitive date de instanțele judecătorești să nu mai poată fi contestate.

Așadar, instanțele sesizate ulterior nu trebuie sa mai repună în discuție constatările jurisdicțiilor anterioare.

Curtea Europeană a Drepturilor Omului a stabilit ca instanțele sunt obligate să țină cont de constatările de fapt și de drept din procedurile judiciare anterioare, repunerea în discuție a situației soluționate definitiv prin alte hotărâri constituind o încălcare a art. 6 parag. 1 din Convenție.

Așa cum s-a subliniat și prin sentința comercială nr. 559 din 27 mai 2009, pronunțată de Tribunalul Bihor, secția comercială, jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, care a statuat în mai multe rânduri (cauzele Driha contra României, Păduraru contra României, Beian contra României, Statos Pintio contra Portugaliei, Baranowski contra Poloniei, Sovtransanto Holding contra Ucrainei), impune concluzia că principiul securității juridice constituie unul dintre elementele fundamentale ale societății, iar incertitudinea jurisprudențială este de natură să reducă încrederea justițiabililor în sistemul judiciar și contravine acestui principiu.

Așadar, dezlegarea dată asupra unei probleme de drept sau de fapt printr-o hotărâre irevocabilă este de natură să clarifice din acel moment acea problemă, creând speranța legitimă ca ea nu va mai fi negată de o alta instanță de judecată într-o procedură ulterioară.

De asemenea, prin sentința Comercială nr. 559 din 27 mai 2009, pronunțată de Tribunalul Bihor, secția comercială, s-a arătat că statuarea în sens contrar ar fi posibilă, prin prisma respectării prevederilor art. 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului, numai în măsura în care ar fi posibil un reviriment jurisprudențial justificat de schimbarea stării de fapt sau în baza unei noi interpretări a legii (cauza Tudor Tudor contra României, Stefall și Stei contra României, Unedic contra Franței).

Totodată, chiar Înalta Curte de Casație și Justiție, cu privire la efectele puterii de lucru judecat, a reținut următoarele: „între excepția autorității de lucru judecat și puterea de lucru judecat, există o distincție clară. Astfel, condiția de aplicare a autorității de lucru judecat presupune identitatea de acțiuni (părți, obiect și cauză juridică) ce oprește repetarea judecății, iar puterea, prezumția de lucru judecat impune consecvența în judecată, astfel că ceea ce s-a constatat și statuat printr-o hotărâre nu trebuie să fie contrazis printr-o altă hotărâre.

Contrar susținerilor recurentului analiza puterii de lucru judecat a fost efectuată din perspectiva dispozițiilor art. 1200 C. civ. cu referire la art. 431 alin. (2) C. proc. civ., instanța de apel precizând că în acest caz instanța nu respinge acțiunea în baza autorității de lucru judecat, ci are obligația de a judeca în fond, însă soluția trebuie să țină cont de dezlegarea deja dată asupra problemei de drept dedusă judecății, dând eficiență prezumției de lucru judecat, că a mai fost odată dezlegată chestiunea litigioasă.

Astfel, se constată că instanța de apel a reținut, în mod corect că pentru invocarea prezumției de lucru judecat nu este necesară identitatea de părți și că indiferent de temeiurile de drept invocate de către reclamant prin cererea de chemare în judecată, acesta nu mai era îndreptățit să repună în discuție o problemă de drept tranșată definitiv și irevocabil de către o altă instanță (…)" (Înalta Curte de Casație și Justiție, secția a II-a civilă, Decizia nr. 1777 pronunțată în Ședința publică din 25 iunie 2015).

Prin hotărârea atacată, instanța de apel pune semnul egalității între acțiunea în revendicare de drept comun și acțiunea în rectificare de carte funciară, reținând că în favoarea recurentei nu pot opera dispozițiile art. 30 din Legea nr. 7/1996, întrucât reclamanții au introdus acțiunea în revendicare în termenul de trei ani prevăzut de art. 36 din același act normativ, cu toate că acest text vorbește de acțiunea în rectificare.

Astfel, până în prezent, reclamanții nu au demarat nici un demers pentru rectificarea cărții funciare, iar de la data înscrierii autorilor recurentei în cartea funciară (20 iunie 2007) și până în prezent au trecut mai mult de 9 ani, iar termenul de 3 ani în care putea fi formulată o acțiune în rectificare de carte funciară s-a împlinit acum 6 ani.

Trebuie observat că reclamanții au solicitat prin cererea principală și constatarea nulității absolute a titlului de proprietate al recurentei (Contractul de vânzare-cumpărare autentificat din data de 18 iulie 2007), precum și a tranzacției din data de 10 mai 2007, însă atât instanța de fond, cât și instanța de apel au respins aceste capete de cerere, reținând că nu este incident niciun motiv de nulitate absolută.

În aceste condiții, prezumția relativă de exactitate a cuprinsului cărții funciare în favoarea titularului înscris se convertește în prezumție absolută pentru terțul subdobânditor de bună credință și cu titlu oneros, care a contractat având încredere în înscrierea antecesorului său tabular, prezumată de lege ca fiind exactă, deși, în realitate, nu era, abordându-se astfel protecție aparenței relevate de înscrierea în cartea funciară, aparență care devine, în aceste condiții, realitate.

Publicitatea materială a cărților funciare comportă atât un efect juridic negativ, cât și un efect pozitiv: efectul negativ presupune că, în principiu, nici un drept real nu poate exista și nu poate fi opus nimănui dacă sau, după caz, cât timp acesta nu a fost înscris în cartea funciară; efectul pozitiv presupune că, afară de îngrădirile și excepțiile legale, cuprinsul cărții funciare se consideră exact în favoarea celui care a dobândit imobilul.

Astfel, în doctrina de specialitate, s-a arătat că: „Din ambele efecte ale publicității materiale, izvorăște puterea doveditoare absolută a înscrierii de carte funciară. într-adevăr, odată înscrierea efectuată, cel care a dobândit cu bună-credință un drept real, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare, este pus la adăpost de orice cauze de evicțiune derivând din titlurile de dobândire anterioare achizițiunii dreptului său, dacă cel interesat, adică autorul tabular mediat sau orice alta persoană vătămată prin înscriere, nu a intentat acțiunea în rectificare în termenul prevăzut de lege, termen înăuntrul căruia publicitatea cărții funciare este suspendată și față de terți (art. 36-37).

Rezultă că, spre deosebire de sistemul publicității pur formale (registrele de transcripțiuni și inscripțiuni) care asigură numai opozabilitatea față de terți a dreptului real imobiliar dobândit, însă nu garantează și existența sau valabilitatea acestuia, sub rezerva prescripției achizitive, în sistemul publicității materiale al cărților funciare, drepturile reale se dobândesc și devin opozabile erga omnes prin înscriere. în acest sistem nu este vorba doare de opozabilitatea actului erga omnes, ci și de faptul «dacă potrivit cuprinsului cărții funciare terții pot ori nu pot să dobândească drepturi reale», întrucât prin cartea funciară sunt garantate atât existența, cât și valabilitatea drepturilor tabulare înscrise în folosul terților dobânditori de bună credință (art. 33-38).

Nu se aplică deci regula: nemo plus juris ad alium transfere potest quam ipse habet. Așadar, în materie de carte funciară înscrierea valorează titlu de proprietate (en fait d'immeubles l inscription vaut titre)."

Astfel, câtă vreme, pe de o parte, recurenta și-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, dobândind acest drept prin act translativ cu titlu oneros și fiind de bună credință (încrezându-se în cuprinsul cărții funciare la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare și în verificările efectuate de notarul public care a autentificat contratul), iar, pe de altă parte, reclamanții nu și-au înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, instanța de apel trebuia să respingă apelul declarat și să mențină hotărârea instanței de fond, fără să mai procedeze la compararea clasică a titlurilor de proprietate.

Această soluție ar fi fost în acord atât cu reținerile Curții de Apel Brașov și ale Înaltei Curți de Casație și Justiție (Decizia Înaltei Curții de Casație și Justiție nr. 7530 din 11 decembrie 2012 fiind anterioară Deciziei nr. 487 din 28 iunie 2016 a Curții de Apel București), fiind vorba de aceeași problemă de drept referitoare la interpretarea normelor legale în soluționarea acțiunii în revendicare atunci când pârâtul este înscris în cartea funciară, precum și cu interpretarea dată de doctrina de specialitate efectului înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară.

1.1.2. Cea de-a doua critică adusă hotărârii instanței de apel se referă la faptul că aceasta a admis acțiunea în revendicare formulată de către apelanții reclamanți cu încălcarea puterii de lucru judecat a sentinței civile nr. 7394 din data de 14 mai 2007 a Judecătoriei sectorului 1 în Dosarul nr. x/299/2007, irevocabilă, a dispozițiilor art. 1201 C. civ. din 1864, a principiului securității juridice consacrat de art. 6 parag. 1 din Convenția pentru apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților fundamentale, a dispozițiilor care ocrotesc dreptul de proprietate privată al recurentei, respectiv art. 480 C. civ. din 1864, art. 44 art. 136 din Constituția României, art. 1 par. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția pentru apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților fundamentale, fiind incident motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din 1865.

Astfel cum a fost arătat, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat 62 din data de 18 iulie 2007, recurenta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, sector 1, compus din teren intravilan în suprafață de 480 mp (din măsurători 487 mp) și casă din cărămidă, formată din 3 camere, bucătărie și baie, în suprafață construită la sol de 55,57 mp, de la vânzătorii C. și D., în schimbul prețului de 1.320.000 euro La data dobândirii de către recurenta, imobilul era înscris în cartea funciară, conform Încheierii din data de 20 iunie 2007 eliberată de T.T. - L. București sectorul 1.

Ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, recurenta a procedat la intabularea dreptului de proprietate dobândit, astfel cum rezultă din încheierea din data de 9 august 2007 emisă de T.T. - L. București sectorul 1. Astfel, recurenta este titulara dreptului de proprietate asupra terenului situat în București, sector 1, în suprafață de 480 mp, deținând astfel un bun în sensul prevăzut de art. 1 din Protocolul nr. 1, imobil pentru care recurenta a achitat suma de 1.320.000 euro.

Mai mult decât atât, titlul de proprietate al autorului recurentei este reprezentat de sentința civilă nr. 7394 pronunțată în ședința publică din 14 mai 2007 de Judecătoria sectorului 1 în Dosarul nr. x/299/2007. Prin această sentință irevocabilă, instanța a constatat că pârâta F. a vândut reclamantului C. (autorul recurentei) dreptul de proprietate asupra imobilului situat în București, sector 1, format din teren în suprafață de 480 mp și construcție edificată pe teren, compusă din trei camere și dependințe și, drept urmare, a pronunțat o hotărâre care ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Din această perspectivă, se impun a fi menționate considerentele reținute de Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr. 12/2015 privind examinarea recursului în interesul legii formulat de Colegiul de conducere al Curții de Apel Suceava referitor la admisibilitatea acțiunii privind validarea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil determinat, în situația în care promitentul vânzător are doar o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra acestuia (publicată în M. Of., Partea I nr. 678 din 7 septembrie 2015).

Astfel, în examinarea recursului în interesul legii, instanța reține: „Pentru început, trebuie subliniat că problema de drept ce urmează a fi examinată nu implică verificarea unei condiții de admisibilitate a acțiunii, în sens procesual. Aprecierea de către instanța de judecată a îndeplinirii cerinței ca promitentul-vânzător să fie pe deplin proprietar la momentul pronunțării hotărârii care tine loc de contract se face cu ocazia verificării îndeplinirii condițiilor de validitate a contractului promis, operațiune care presupune examinarea pe fond a litigiului." „Or, în ceea ce privește o hotărâre judecătorească, aceasta reprezintă actul jurisdicțional de dispoziție al instanței, prin care judecătorul se dezinvestește de soluționarea litigiului concret ce i-a fost dedus judecății. Hotărârea judecătorească se bucură de autoritate de lucru judecat, este executorie și tranșează definitiv litigiul dintre părți, răspunzând nevoii de securitate juridică, interzicând părților readucerea litigiului în fața instanței." „Pronunțând hotărârea, instanța nu încheie contractul în locul părților, ci verifică existența elementelor acestuia în înțelegerea acestora și, numai în măsura în care acestea se regăsesc, iar refuzul uneia dintre părți era nejustificat, atunci instanța pronunță hotărârea care să suplinească această cerință. "

Or, în situația de fată, instanța, cu ocazia soluționării acțiunii formulate de către C., a verificat elementele contractului de vânzare, a apreciat îndeplinită cerința ca promitenta-vânzătoare să fie pe deplin proprietar al imobilului vândut si. drept urmare, a constatat că aceasta a vândut dreptul de proprietate asupra imobilului din Bd. x și a pronunțat o hotărâre care tine loc de act autentic.

Din această perspectivă, în relația cu terții, sentința civilă nr. 7394 din 14 mai 2007, irevocabilă, care ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare, se bucură de putere de lucru judecat.

Or, câtă vreme, instanța de apel a ignorat efectele acestei hotărâri judecătorești irevocabile și a admis acțiunea în revendicare, aceasta a încălcat atât dreptul de proprietate al recurentei, cât și principiul puterii de lucru judecat (astfel cum a fost dezvoltat mai sus) și dreptul la un proces echitabil din perspectiva principiului securității juridice.

Din redactarea art. 6 parag. 1 din Convenția pentru apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților fundamentale se desprind garanțiile unui proces echitabil, care constituie un principiu fundamental al statului de drept. Aceste garanții sunt în mod evident aplicabile și persoanelor juridice.

Pe lângă dreptul de acces la o instanță, dreptul la judecarea cauzei de un tribunal independent și imparțial și într-un termen rezonabil, egalitatea armelor, contradictorialitatea, necesitatea de motivare a hotărârilor, tot de procesul echitabil se leagă și dreptul la executarea hotărârilor judecătorești irevocabile, precum și securitatea raporturilor juridice.

În acest sens, fac referire la Hotărârea din data de 23 septembrie 2008 pronunțată de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în Cauza Amurăriței împotriva României.

Prin cererea formulată în această cauză, reclamanta s-a plâns de încălcarea dreptului său de proprietate în urma acțiunii în revendicare care a privat-o de un teren ce i-a fost atribuit prin hotărârea judecătorească irevocabilă din data de 23 noiembrie 1991, pronunțată în cadrul unei acțiuni de partaj.

Curtea a reamintit că dreptul la un proces echitabil în fața unei instanțe, garantat de art. 6 alin. (1) din Convenție, trebuie interpretat conform părții introductive a Convenției, care enunță supremația dreptului drept element al patrimoniului comun al statelor contractante. Unul din elementele fundamentale ale supremației dreptului este principiul securității raporturilor juridice care dorește, între altele, ca soluția definitivă pronunțată de instanțe la orice controversă să nu mai fie rejudecată (Brumărescu împotriva României (GC), nr. 28342/95, parag. 61, CEDH 1999-VII). în plus, statele au obligația de a se înzestra cu un sistem juridic capabil să identifice procedurile conexe și să interzică deschiderea de noi proceduri asupra aceluiași subiect (a se vedea, mutatis mutandis, Gjonbocari și alții împotriva Albaniei, nr. 10508/02, parag. 66, 23 octombrie 2007).

Curtea a reținut că prin sentința din data de 25 noiembrie 1991 reclamantei i-a fost recunoscut dreptul de proprietate asupra unui anumit teren în suprafață de 1.600 mp ce a aparținut tatălui său, iar că prin admiterea ulterioară a acțiunii în revendicare reclamata și-a pierdut dreptul de proprietate recunoscut printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, motiv pentru care Curtea a constatat că a fost încălcat art. 6 parag. 1 din Convenție, respectiv dreptul reclamantei la un proces echitabil din perspectiva principiului securității juridice, precum și art. 1 parag. 1 din Protocolul nr. 1 care garantează respectarea dreptului de proprietate.

Mai mult decât atât, Curtea a reținut că termenul scurs între data punerii în posesie și cea a introducerii acțiunii în revendicare pune în sine probleme în privința respectării securității raporturilor juridice. Or, în cauza de față, reclamanții susțin că au pierdut posesia în anul 2000, iar acțiunea în revendicare a fost introdusă la data de 10 aprilie 2008.

Astfel, se poate observa că situația reținută de Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza Amurăriței împotriva României este similară cu cea din prezenta cauză, întrucât o instanță judecătorească, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, a constatat calitatea de proprietar a promitentei-vânzătoare F., a constatat ca aceasta a vândut dreptul de proprietate către C. (autorul recurentei), recunoscându-i și acestuia calitatea de proprietar și fiind pronunțată o hotărâre care ține loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Din această perspectivă, soluția dispusă de Curtea de Apel București încalcă dreptul de proprietate al recurentei, respectiv dispozițiile art. 480 C. civ. din 1864, art. 44 și art. 136 din Constituția României, art. 1 parag. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția pentru apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților fundamentale, precum și dreptul la un proces echitabil din perspectiva principiului securității juridice, respectiv art. 6 parag. 1 din Convenție.

1.1.3. Cea de-a treia critică a deciziei instanței de apel vizează faptul că în cadrul analizării dispozițiilor care reglementează regimul juridic al acțiunii în revendicare, instanța de apel aplică în mod greșit legea, prin ignorarea efectelor instituției proprietății aparente, fiind incident motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din 1865.

S-a arătat că recurenta a dobândit dreptul de proprietate de la adevăratul proprietar, căruia i-a fost constatat dreptul de proprietate printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.

Însă, cu toate acestea, chiar dacă s-ar aprecia că recurenta nu a cumpărat de la adevăratul proprietar, dreptul de proprietate a fost dobândit de recurenta în temeiul teoriei proprietății aparente.

Proprietatea aparentă are două accepțiuni: pe de o parte, ea desemnează situația juridică a proprietarului aparent, iar, pe de altă parte, desemnează modul de dobândire care legitimează dreptul de proprietate în patrimoniul terțului care a contractat cu proprietarul aparent.

În măsura în care operează proprietatea aparentă, terțul dobânditor, deși a încheiat actul juridic translativ de proprietate cu un non dominus, respectiv cu o persoană care a înstrăinat bunul altuia, nu va mai putea fi evins de proprietarul inițial.

Terțul care încheie un act translativ de proprietate cu proprietarul aparent nu poate avea, chiar în acest act, temeiul dobândirii dreptului de proprietate. întrucât proprietarul aparent este, prin ipoteză, un non dominus, efectul achizitiv este, în mod normal, împiedicat de rigoarea juridică a adagiului nemoplus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet.

Totuși, dreptul de proprietate se dobândește, dar nu doar pe temeiul actului translativ care are semnificația unui just titlu, ci și pe temeiul altor elemente de fapt care, împreună cu justul titlu, alcătuiesc un fapt juridic cu o structură complexă, cum se întâmplă în cazul uzucapiunii sau al dobândirii bunurilor mobile prin posesia de bună-credință.

Teoria proprietății aparente a fost elaborată în doctrină, plecându-se de la cazuri practice, de la precedente judiciare. Sub influența doctrinei și a precedentelor judiciare, legiuitorul a receptat teoria proprietății aparente, dar nu la nivel de principiu, ci la cazuri particulare. Dispozițiile legale care consacră teoria aparenței în aceste cazuri particulare sunt, la rândul lor, temeiul consolidării teoriei proprietății aparente și a teoriei aparenței în general.

Tocmai pentru că există dispoziții care consacră teoria proprietății aparente în cazuri particulare, aceste dispoziții constituie temeiul inducerii unui mod de dobândire a dreptului de proprietate ca figură juridică autonomă.

Altfel spus, din aceste cazuri particulare se poate induce principiul exprimat prin adagiul error communis facit ius. Pe cale de consecință, se creează premisa pentru a se afirma că legea leagă de faptul juridic în sens restrâns al proprietății aparente atât efectul achizitiv, cât și efectul extinctiv de proprietate.

Înțeleasă ca fapt juridic în sens restrâns în structura căruia intră și justul titlu, proprietatea aparentă este un mod de dobândire cu caracter originar și de stingere a dreptului de proprietate cu valoare autonomă.

Se poate observa că art. 17 din N.C.C. face aplicarea teoriei aparenței, fiind consacrată legislativ practica instanțelor anterioară intrării în vigoare a N.C.C.

În structura noțiunii de proprietate aparentă intră următoarele elemente:

a. actul translativ cu titlu oneros având ca obiect dreptul de proprietate privată asupra unui imobil individual determinat;

b. posesia utilă a transmițătorului la momentul încheierii actului translativ și titlul proprietarului aparent (elemente materiale ale aparenței);

c. eroarea comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a transmițătorului (elementul psihologic al aparenței);

d. buna-credință a dobânditorului.

În speță sunt întrunite toate elementele care intră în conținutul proprietății aparente.

Or, prin raportare la înscrisurile existente în dosar, reclamanții afirmă că au dobândit dreptul de proprietate în anul 1996, însă până în prezent nu au procedat la efectuarea demersurilor de publicitate imobiliară, dând dovadă de lipsă de diligentă.

Mai mult decât atât, cu toate că aceștia figurau în contractul de vânzare cumpărare ca proprietari ai imobilului din str. x și cunoșteau că la această adresă apare ca proprietar SC I. SRL (intabulată în cartea funciară) aceștia nu au întreprins nici un demers pentru corectarea acestei situații.

De asemenea, cu toate că reclamanții afirmă că au pierdut posesia în anul 2000, aceștia au introdus acțiunea în revendicare abia în aprilie 2008, rămânând în pasivitate pentru o perioadă de 8 ani, și nici până în prezent nu au formulat o acțiune în rectificare de carte funciară.

Astfel, chiar dacă instanța de apel, la filele nr. 19 și nr. 20 face referire la noțiunea de proprietar sau titular aparent, la adagiile nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet și resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, reținând că cele două acte de transmisiune (tranzacția din 10 iulie 2007 și contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 18 iulie 2007) nu provin de la adevăratul proprietar, aceasta ignoră efectele proprietății aparente, cu toate că sunt întrunite toate elementele care intră în conținutul acesteia.

1.1.4. Cea de-a patra critică a deciziei instanței de apel vizează faptul că apelanții-reclamanți au solicitat pe calea acțiunii oblice ca recurenta să lase în deplină proprietate și liniștită posesie Primăriei municipiului București terenul în suprafață de 417,12 mp, iar instanța de apel a admis acțiunea oblică în favoarea Municipiului București, cu încălcarea principiului disponibilității, reținând că o simplă „distincție formală" între Primăria municipiului București și Municipiul București nu poate conduce la respingerea acțiunii oblice, ca fiind formulată în numele unei persoane lipsite de capacitate procesuală de folosință. Așadar, hotărârea a fost pronunțată cu aplicarea greșită a dispozițiilor art. 41 alin. (1), art. 129 alin. 6 și art. 294 alin. (1) C. proc. civ. din 1865, precum și art. 20 alin. (1), art. 21 alin. (1), (2) și 92)1 și art. 77 din Legea nr. 215/2001, fiind incident motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din 1865.

Astfel cum a fost arătat, apelanții-reclamanți au înțeles să introducă o acțiune oblică, solicitând instanței să dispună obligarea recurentei să lase Primăriei Municipiului București în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de teren de 417,12 mp, teren aflat în Str. x sau Bd. x.

Instanța de fond a respins acest capăt de cerere, însă instanța de apel a schimbat această soluție și a dispus admiterea acestuia.

Interpretarea instanței de apel este una greșită, soluția corectă fiind de respingere a capătului de cerere având ca obiect acțiunea oblică, întrucât a fost formulată în numele unei persoane lipsită de capacitate de folosință, potrivit dispozițiilor art. 20 alin. (1), art. 21 alin. (1), (2) și (2)1, art. 77 din Legea administrației publice locale nr. 215/2001:

Astfel, între Primăria municipiului București și Municipiul București există o importantă distincție, reglementată în mod expres, care produce efecte juridice. Or, câtă vreme municipiul este o unitate administrativ teritorială cu capacitate de folosință și de exercițiu, titulară de drepturi și obligații, primăria este doar o structură organizatorică lipsită de capacitate de folosință. Mai mult decât atât, legiuitorul a reglementat în mod expres că municipiile sunt unități administrativ teritoriale și că, în justiție, unitățile administrativ teritoriale sunt reprezentate după caz, de primar sau de președintele consiliului județean.

Totodată, instanța reține în mod greșit și faptul că Municipiul București este reprezentat prin Primăria Municipiului București, prin trimitere la dispozițiile art. 21 alin. (2) din Legea nr. 215/2001, câtă vreme acest text de lege prevede foarte clar faptul că municipiul este reprezentat primar. Capacitatea procesuală reprezintă reflectarea pe plan procesual a capacității civile din dreptul civil material definită ca fiind acea parte a capacității juridice a persoanei care constă în aptitudinea acesteia de a avea și de a exercita drepturile civile și de a avea și de a-și asuma obligații civile prin încheierea de acte juridice.

Pornind de la dispozițiile art. 5 alin. (2) din Decretul nr. 31/1954 privitor la persoanele fizice și persoanele juridice potrivit cărora: „Capacitatea de folosință este capacitatea de a avea drepturi și obligații", capacitatea procesuală de folosință apare ca fiind aptitudinea unei persoane de a avea drepturi și de a-și asuma obligații pe plan procesual. Persoana care are capacitate de folosință a drepturilor civile are și capacitate procesuală de folosință în legătură cu drepturile și obligațiile sale.

Potrivit dispozițiilor art. 41 alin. (1) C. proc. civ. din 1865: „Orice persoană care are folosința drepturilor civile poate să fie parte în judecată." Per a contrario, persoana care nu are folosința drepturilor civile nu poate să fie parte în judecată.

Astfel, având în vedere că primăria nu are capacitate de folosință, instanța de apel trebuia să respingă acțiunea oblică, ca fiind formulată în numele unei persoane lipsite de capacitate de folosință și nu, cu încălcarea principiului disponibilității, să admită această acțiune și să rețină că municipiul a luat parte la judecată (doar în drept, nu și în fapt).

De asemenea, trebuie avute în vedere și dispozițiile art. 26 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului.

Astfel, diferența de teren pentru care apelanții-reclamanți au formulat acțiunea oblică, raportat la dispozițiile art. 26 din Legea nr. 112/1995, aparține Statului Român și nu Municipiului București, drept pentru care, motivarea instanței de apel de la filele nr. 17 și 18 apare ca fiind eronată.

Din perspectiva faptului că acțiunea oblică a fost exercitată în numele Primăriei municipiului București, iar instanța de apel a admis acțiunea oblică ca fiind formulată în numele Municipiului București, se pune și problema incidenței motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ. din 1865, întrucât instanța a acordat ceva ce nu s-a cerut.

1.1.5. Cea de-a cincea critică a soluției instanței de apel se referă la faptul că aceasta a dispus admiterea acțiunii oblice prin încălcarea normelor de procedură referitoare la condiția interesului, având în vedere că apelanții reclamanți nu mai justificau un interes în promovarea acțiunii oblice, de vreme ce dreptul de folosință asupra terenului avea un caracter accesoriu dreptului de proprietate asupra construcției, iar atâta timp cât imobilul construcție nu mai există, a încetat și dreptul de folosință asupra terenului, fiind incident motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. din 1865.

Cu privire la condiția interesului, întrucât C. proc. civ. nu definește această noțiune, în doctrină s-a arătat că prin interes înțelegem folosul practic, imediat pe care îl are o parte pentru a justifica punerea în mișcare a procedurii judiciare. Această condiție a interesului trebuie să existe nu numai la declanșarea procedurii judiciare, deci numai în legătură cu cererea de chemare în judecată, ci pe tot parcursul procesului. De asemenea, una dintre condițiile interesului este ca acesta să fie născut și actual, adică să existe în momentul în care se apelează la mijlocul procesual din conținutul acțiunii, pentru că rolul judecătorului este de a rezolva litigii deja născute. Un interes eventual, ca și un interes care a trecut, a fost depășit, nu poate fi luat în considerare.

Lipsa interesului în promovarea oricărei forme procedurale din cadrul acțiunii sau a uneia dintre cerințele sale, se invocă pe care de excepție (de fond, peremptorie, absolută).

Această excepție a fost invocată de recurenta, însă instanța de apel nu motivează respingerea acesteia, ci se mărginește să rețină doar că (fila nr. 17): „interesul apelanților-reclamanți este să poată să-și exercite dreptul de folosință asupra curții, fără de care nu pot nici să-și exercite în condiții adecvate dreptul de proprietate asupra terenului care s-a situat sub casa arsă, ce nu are ieșire la drumul public".

Din moment ce argumentelor invocate în vederea respingerii acțiunii oblice ca lipsită de interes trebuia să li se răspundă de către instanța învestită cu soluționarea apelului și în condițiile în care decizia atacată nu conține nici un răspuns, trebuie decelat dacă omisiunea instanței de apel poate fi interpretată, în mod rezonabil, ca o respingere implicită sau aceste argumente au fost pur și simplu neglijate. Cum aceste argumente sunt distinct de celelalte invocate, apărea necesar luarea lor în considerare și expunerea considerentelor legale care ar fi întemeiat admiterea sau respingerea acestora.

De asemenea consideră că raționamentul instanței, este unul eronat și nu convinge asupra existenței interesului, întrucât în temeiul dispozițiilor art. 617 din N.C.C. (aplicabil raportat la art. 6 alin. (5) și (6) din același act normativ), proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i se permită trecerea pe fondul vecinului sau pentru exploatarea fondului propriu.

Nu în ultimul rând, apelanții-reclamanți beneficiau de un drept de folosință asupra diferenței de teren în mod accesoriu, raportat la (pretinsa) calitate de proprietari ai locuinței. Or, câtă vreme construcția a ars, nemaiexistând în prezent, dreptul de folosință a încetat, în virtutea principiului accesorium sequitur principale.

Din această perspectivă, instanța de apel trebuia să constate că apelanții-reclamanți nu mai justifică un interes actual în susținerea acțiunii oblice și să o respingă ca atare.

1.2. Cea de-a șasea critică a hotărârii instanței de apel se referă la faptul că aceasta cuprinde motive contradictorii, instanța de apel reținând o identitate între terenul situat în str. x și cel din Bd. x, însă a dispus restituirea terenului situat în „str. x, Bd. x", fiind incident motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ. din 1865.

La fila nr. 13 din decizia atacată, instanța de apel reține că: „Prin urmare, imobilul pentru care SC H. SA avea în evidențe adresa București, este chiar cel în litigiu. Ca atare, folosirea acestei adresa în Contractul de vânzare-cumpărare din 03 octombrie 1996 se explică prin neactualizarea bazei sale de date, pentru a corespunde cu modificările operate în planurile topografice."

Mai departe, la fila nr. 14, instanța de apel reține următoarele: „În al treilea rând, în identificarea imobilului transmis prin contractul de vânzare-cumpărare din 03 octombrie 1996 ca fiind cel care corespunde actualei adrese București, sector 1, pledează și faptul că acesta este cel preluat în posesie de către apelanții-reclamanți." „În concluzie, părțile din contractul de vânzare-cumpărare din 03 octombrie 1996 au avut reprezentarea terenului transmis ca fiind cel cu configurația ce corespunde actualei adrese București, sector 1, existând astfel o suprapunere cu imobilul dobândit de SC E. SRL prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 18 iulie 2007 de B.N.P., G."

In primul rând se poate observa o eroare a instanței de apel care face referire la adresa din „Bd. x". Din această perspectivă rezultă fie că instanța a vrut să facă referire la adresa din Bd. x, fie la adresa din str. x. De asemenea, instanța reține că imobilul apelanților-reclamanți având în acte adresa str. x corespunde celui având adresa actuală din Bd. x. Practic, instanța reține că adresa corectă a imobilului este Bd. x.

Însă, se poate observa că prin dispozitiv aceasta obligă pe recurenta să lase în deplină proprietate și liniștită posesie atât apelanților reclamanți, cât și Municipiului București, terenul situat în „str. x, Bd. x".

Or, din această perspectivă se poate observa că există contradicție între considerente și dispozitiv, instanța reținând în considerente existența unei identități între imobilul apelanților reclamanți și cel al recurentei și că adresa corectă a acestui imobil este Bd. x, însă prin dispozitiv evidențiază imobilul ca fiind situat la adresa din „str. x, Bd. x", devenind incident motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Totodată, privind decizia atacată în ansamblul său, se poate observa că instanța de apel nu tranșează în mod clar care sunt regulile aplicabile în cauză, expunând un raționament în care argumentele a fortiori se amestecă în diverse planuri, fiind contradictorii (instanța de apel pune seninul egalității între acțiunea în rectificare și acțiunea în revendicare), ceea ce determină imposibilitatea exercitării controlului judiciar, din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ. (când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii), devenind, astfel, incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. (când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii sau străine de natura pricinii).

2. În subsidiar, solicită instanței să dispună casarea deciziei și a încheierii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare către Curtea de Apel București, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ.

2.1. Instanța de apel a pronunțat hotărârea atacată cu neobservarea formelor legale de procedură referitoare la capacitatea procesuală de folosință a Primăriei Municipiului București.

Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ. din 1865 include toate neregularitățile procedurale care atrag sancțiunea nulității, precum și nesocotirea unor principii fundamentale a căror nerespectare nu se încadrează în alte motive de recurs. O neregularitate care atrage sancțiunea nulității, se referă la capacitatea (procesuală) de folosință.

Potrivit dispozițiilor art. 41 alin. (1) C. proc. civ. din 1865: „Orice persoană care are folosința drepturilor civile poate să fie parte în judecată." Per a contrario, persoana care nu are folosința drepturilor civile nu poate să fie parte în judecată.

După cum a fost dezvoltat mai sus, având în vedere că primăria nu are capacitate de folosință, instanța de apel trebuia să respingă acțiunea oblică, ca fiind formulată în numele unei persoane lipsite de capacitate de folosință și nu, cu încălcarea principiului disponibilității, să admită această acțiune și să rețină că municipiul a luat parte la judecată (doar în drept, nu și în fapt).

C. proc. civ. din 1865 nu prevede în mod expres sancțiunea care intervine pentru lipsa capacității procesuale de folosință.

În doctrina de specialitate s-a arătat că actele de procedură săvârșite de o persoană fără capacitate de folosință sunt lovite de nulitate absolută.

În acest sens, prin Decizia civilă nr. 839/1999, Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă, a admis recursul declarat împotriva unei decizii a Tribunalului Teleorman, a casat decizia recurată și a trimis cauza spre rejudecarea apelului la același tribunal, constatându-se nulitatea absolută a deciziei tribunalului pentru lipsa capacității procesuale de folosință a intimatei.

De asemenea, lipsa capacității procesuale de folosință se invocă pe cale de excepție (de fond, peremptorie, absolută) de către oricare dintre părți sau de instanță din oficiu, în tot cursul procesului, astfel încât, recurenta înțelege să stăruie în invocarea excepției lipsei capacității procesuale de folosință a Primăriei Municipiului București.

2.2. Instanța de apel trebuia să dispună administrarea unei noi expertize pentru lămurirea în tot a cauzei, decizia și încheierea atacate fiind pronunțate cu încălcarea dispozițiilor art. 201 și art. 212 C. proc. civ. din 1865, art. 1173 alin. (1) C. civ. din 1864 și art. 99 din Legea notarilor publici și a activității notariale nr. 36/1995, fiind incident motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 5 C. proc. civ. din 1865.

Art. 105 alin. (2) C. proc. civ. din 1865 stabilește următoarele: „Actele îndeplinite cu neobservarea formelor legale sau de un funcționar necompetent se vor declara nule numai dacă prin aceasta s-a pricinuit o vătămare ce nu se poate înlătura decât prin anularea lor. în cazul nulității prevăzute anume de lege vătămarea se presupune până la dovada contrarie."

În doctrina și practica judiciară de specialitate s-a reținut că textele de lege menționate anterior au în vedere și situația în care instanța de apel, respectiv prima instanță de fond au aplicat greșit normele procedurale cu privire la probe.

Trebuie precizat că potrivit art. 201 și următoarele C. proc. civ., proba cu expertiza tehnică judiciară este necesară ori de câte ori se impune opinia unui specialist într-un anumit domeniu, cauza neputând fi dezlegată fără exprimarea acestei opinii, iar admiterea sau respingerea probei va trebui motivata prin încheiere, prin raportare la specificul obiectului litigiului.

În concret, instanța de apel, a respins prin încheiere administrarea probei cu expertiza topografică solicitată de către reclamanți, care ar fi fost necesară dovedirii raționamentului acesteia cu privire la existența unei identități între terenul recurentei și cel al reclamanților.

Totodată este de menționat că recurenta nu avea un interes pentru a insista în administrarea unei noi probe cu expertiză tehnică topografică în apel, motivat de faptul că hotărârea instanței de fond îi era favorabilă, iar, pe de altă parte, sarcina probei aparținea reclamanților. Însă, din analizarea considerentelor instanței de apel referitoare la poziționarea celor două terenuri rezultă că aceasta nu a fost pe deplin lămurită și că a reținut existența identității între cele două terenuri (unul în suprafață de 697 mp, iar altul în suprafață de 480 mp) pe baza unor presupuneri și probabilități.

Astfel, la fila nr. 12 din decizia atacată, instanța de apel reține că între schița proprietății depusă de reclamanți și cea depusă direct în apel de către doamna P. (administrator al SC H. SA) există diferențe: „Este de menționat că schița comunicată de P., în calitate de administrator al SC H. SA (având activitatea suspendată din 01 noiembrie 2014) este într-o versiune ușor diferită (...)."

La aceeași filă, instanța de apel mai reține: „O primă concluzie care rezultă din analize acestei schițe este aceea că imobilul trebuie să se afle în zona delimitată la nord de Bd. x și la est str. x, putând fi astfel fie chiar pe colț, fie la o anumită distanță de Bd. Iancu de Hunedoara, dar învecinat cu str. x (ceea ce ar putea confirma teza intimatei-pârâte SC E. SRL că este vorba de imobilul cu adresa în prezent București, sector 1), fie la o anumită distanță de str. Căderea Bastiliei, dar învecinat cu Bd. x (ceea ce ar putea confirma teza apelanților-reclamanți că este vorba de imobilul cu adresa în prezent București, sector 1), fie, în sfârșit, la o anumită distanță de Bd. x și la o anumită distanță de str. x."

„Comparând releveul construcției dobândite de apelanții reclamanți, întocmit de SC H. SA, cu releveul construcției dobândite de intimata-pârâtă SC E. SRL, ambele depuse la termenul din 18 iunie 2008, se observă similitudinea formei amprentei la sol, diferența de suprafață utilă în limitele de toleranță admise (40,74 mp, respectiv 42,75 mp) împărțirea în linii mari asemănătoare a camerelor, poziția identică a ușii exterioare și a ușilor interne.

Chiar dacă există anumite diferențe: pozițiile 1 și 5 din primul releveu - vestibul și cameră - au suprafața de 5,25 mp + 7,34 mp = 12,59 mp și le corespunde poziția 3 din al doilea releveu - cameră - cu suprafața de 10,86 mp; poziția 2 din primul releveu - cameră - are suprafața de 13,09 mp și îi corespunde poziția 2 din al doilea releveu - cameră - cu suprafața de 10,17 mp, poziția 3 din primul releveu - bucătărie - are suprafața de 6,37 mp și îi corespunde poziția 1 din al doilea releveu - cameră - cu suprafața de 9,84 mp, poziția 4 din primul releveu - baie - are suprafața de 8,33 mp și îi corespund pozițiile 4 și 5 din al doilea releveu - bucătărie și baie - cu suprafața de 6,70 mp + 5,18 mp = 11,88 mp (...)."

Or, analizând reținerile instanței de apel, se poate observa că acestea sunt eronate și nu au corespondent în realitate, întrucât nu există identitate nici măcar cu privire la cel puțin o poziție din cele două relevee.

De asemenea, instanța de apel mai reține la fila nr. 13: „în al doilea rând, strict în vederea identificării imobilului din schița anexă la contractul de vânzare-cumpărare prin care apelanții-reclamanți au dobândit imobilul, poate fi avută în vedere adresa pe care o asociază SC H. SA imobilului astfel reprezentat, și anume București, sector 1, și în consecință dosarul întocmit de SC H. SA pentru acest imobil, deținut de R. după preluarea-predarea arhivei în anul 1999, depus direct în apel cu adresa din 08 martie 2016."

Analizând înscrisurile existente în dosarul administrativ întocmit de SC H. SA, instanța de apel reține: „Din același dosar comunicat de R., Curtea mai reține că întregul imobil apare ca fiind naționalizat la data de 20 aprilie 1950 în temeiul unui proces-verbal întocmit în baza Decretului nr. 92/1950, de la R. În fișa juridică este indicat modul în care a fost preluat în administrare corpul B (cel ulterior demolat) de către T., și anume "în baza. (nicio mențiune) U."

Este de observa că, deși în procesul-verbal întocmit la data de 27 martie 1940 de Comisiunea pentru înființarea Cărților Funciare din București, s-a reținut că imobilul situat în str. x, colț cu Șos. x în suprafață de 938 mp este proprietatea lui V., X., Z. (moștenitorii lui Y.), A.A. (moștenitoarea lui B.B.), C.C. (moștenitor al lui D.D.), E.E., F.F., G.G. și H.H. (moștenitori ai lui I.I.), în schimb în actul de vânzare-cumpărare autentificat din 17 iulie 1945 de Tribunalul Ilfov, prin care imobilul de la Sud a fost dobândit de M. și N., se indică drept vecinătate la Nord „proprietatea S.", după care se face referire la modalitatea de dobândire la o tranzacție-partaj încheiată în anul 1938 cu moștenitorii defunctului Y. și se arată că „decedatul Y. poseda acest teren în baza actelor mai jos arătate, aflate în posesia doamnei S. (...)". Prin urmare, este posibil ca între anii 1940 și 1945 să fi intervenit un transfer de proprietate în favoarea acestei persoane.

De asemenea, este posibil ca imobilul dobândit de M. și N. de la J.J., situat în str. x să fi provenit dintr-un teren mai mare care îl includea și pe cel de la Sudul acestuia, de vreme ce prin actul de vânzare - cumpărare autentificat din 21 decembrie 1943 de la Tribunalul Ilfov - Secția Notariat K. și L. dobândiseră tot de la J.J. imobilul situat în str. x.

Prin urmare, folosirea aceluiași număr poștal pentru imobile distincte, fie nr. 63 (pe planul cadastral din anul 1940, pentru cele două menționate anterior), fie nr. 65 (pentru cel cumpărat de M. și N., în actul lor de dobândire, și pentru cel care era proprietatea moștenitorilor lui Y. în anul 1940), se explică prin efectuarea acestor dezmembrări, neurmată de identificări riguroase distincte a imobilelor obținute astfel."

Or, convingerea instanței de apel este formată pe o serie de posibilități, presupuneri și probabilități cu privire la transmisiunile dreptului de proprietate al apelanți lor-reclamanți la poziționarea terenului și a locuinței.

De asemenea, instanța de fond a reținut că deși au fost administrate numeroase expertize, nu s-a putut stabili cu certitudine existența unei identități între cele două terenuri, două rapoarte de expertiză concluzionând că nu există identitate între terenuri, iar celelalte întocmite nefiind validate de instanța de fond.

Cu alte cuvinte, în motivarea unei decizii luate, instanța de judecată trebuie să prezinte două seturi de argumente: argumentele care i-au format convingerea că este sau nu este necesară acea măsură; argumentele care au determinat-o să înlăture aspectele prezentate de către cealaltă parte care, după caz, s-a opus sau a solicitat o anumită măsură.

Astfel, problematica dispunerii și eventual a suprapunerii drepturilor reale deținute de părțile litigiului, trebuia analizată și soluționată de către instanța de apel, pe baza administrării unei noi expertize topografice care să aibă în vedere toate elementele de fapt (pe baza obiectivelor a căror încuviințare o solicitaseră părțile), elemente de fapt rezultate pe parcursul administrării probatoriului în apel.

Dacă în cauză au fost efectuate mai multe expertize ale căror concluzii sunt contradictorii sau conțin diferențe, instanța trebuie să accepte motivat una dintre ele sau să le înlăture pe toate, neputând să le combine și să rețină diferite elemente din fiecare raport.

Or, instanța de fond nu a validat concluziile niciunui raport de expertiză întocmit, reținând că din cuprinsul acestora nu rezultă cu certitudine existența unei identități între cele două terenuri.

Cu ocazia soluționării apelului, instanța de apel reține coroborat concluziile exprimate de experții J. și Damian Petre, concluzii pe care le mai coroborează cu numeroase documente conținând date tehnice (depuse direct în apel), fără a fi avute în vedere de către experți.

Totodată, trebuie menționat că, după cum arată chiar expertul J. în partea introductivă din raportul de expertiză, acesta este expert tehnic judiciar specializarea construcții civile și industriale și nu expert tehnic specializarea topografie, cadastru și geodezie, astfel că stabilirea unui obiectiv pentru identificarea terenului în sarcina unui expert specializarea construcții civile excede competentelor acestuia.

Nu în ultimul rând, trebuie menționat și faptul că în cauză au mai fost efectuate și alte rapoarte de expertiză prin care experții au ajuns la concluzii diferite, reținând că nu există identitate între terenul apelanților-reclamanți și cel al recurentei.

De asemenea, trebuie reținut și faptul că în apel, instanța a administrat un volum mare de înscrisuri noi (majoritatea conținând date tehnice) prezentate la filele nr. 9 și nr. 10 din decizia atacată. Mai mult decât atât, a fost depus direct în apel cu adresa din 08 martie 2016 și dosarul întocmit de SC H. SA pentru imobilul reclamanților, deținut de R., dosar care conținea planuri de situație și schițe pe care instanța de apel le-a admis în administrare ca probă cu înscrisuri, dar nu le-a pus la dispoziția unui specialist în domeniu (singurul în măsură să facă verificări tehnice la fata locului) care să le valorifice în concret, în cadrul unei expertize, în calea de atac devolutivă integral a apelului.

In situația de față, instanța de apel a respins prin încheiere administrarea unei noi expertize (care, în fapt, ar fi fost necesară în justificarea raționamentului utilizat pentru identificarea amplasamentului imobilelor în litigiu) fără a motiva corespunzător măsura dispusă.

Or, în raport de obiectivele propuse în apel asupra probelor, indiferent dacă acestea ar fi fost încuviințate sau respinse, instanța de judecată trebuia să se pronunțe printr-o încheiere motivată, în sens contrar fiind incidente prevederile art. 105 alin. (2) C. proc. civ. din 1865, ceea ce atrage aplicarea motivului de casare prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ. din 1865.

Faptul că instanța de apel a înțeles să-și justifice soluția pronunțată făcând propria analiză în ceea ce privește poziționarea imobilelor fără trimitere la un fundament tehnic expus prin probele tehnice administrate, pe care să se întemeieze, nu este de natură să conducă la lămurirea situației de fapt.

De asemenea, analiza realizată de instanța de apel cu privire la amplasarea imobilelor este pusă sub semnul îndoielii și din prisma faptului că (i) titlul de proprietate al apelanților-reclamanți identifică în mod greșit imobilul ca fiind la dresa din str. x, fără a fi menționate și vecinătățile, (ii) schița-anexă la titlul de proprietate al apelanților-reclamanți este inexactă, realizată prin scriere de mână (instanța de apel reținând existența a două schițe diferite provenind de la SC H. SA), fără a fi însușită de o anumită autoritate/instituție prin semnătură și ștampilă, (iii) există anumite incertitudini în istoricul transmisiunilor succesive ale dreptului de proprietate al apelanților-reclamanți, după cum reține chiar instanța de apel, la fila nr. 15: „titlul de proprietate al statului este actul administrativ individual de preluare din 20 aprilie 1950, iar autorul statului (pentru terenul liber de construcție) și indirect al autorilor-reclamanți (pentru terenul de sub construcție, cumpărat de la stat) este fostul proprietar, fie că este vorba de S., fie de moștenitorii lui Y., de la care a fost preluat prin invocarea Decretului nr. 92/1950 (fără a fi enumerat în lista-anexă inițială)."

Față de cele arătate mai sus, devine incident motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 5 C. proc. civ. din 1865, întrucât instanța de apel trebuia să dispună administrarea unei noi expertize pentru lămurirea în tot a cauzei.

Înalta Curte a constatat fondat recursul în limitele și pentru considerentele expuse mai jos.

Este nefondat motivul de recurs detaliat la pct. 1.1.1.din recurs prin care se susține că hotărârea a fost pronunțată cu încălcarea art. 30, art. 31 și art. 34 din Legea nr. 7/1996, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În cadrul acestui motiv de recurs recurenta a susținut că, în cadrul comparării titlurilor de proprietate, dreptul său trebuia să fie considerat mai caracterizat pe de o parte pentru că dreptul său a fost înscris în cartea funciară, în timp ce al reclamanților nu a fost înscris în cartea funciară, iar pe de altă parte, întrucât, dreptul său fiind înscris în cartea funciară, potrivit principiului publicității materiale beneficiază de o prezumție legală relativă de proprietate care poate fi răsturnată doar prin dovada contrară, care în sistemul cărților funciare se poate face numai în cadrul unei acțiuni în rectificare de carte funciară prin care se tinde la dovedirea împrejurărilor de excepție prevăzute de art. 43 din Decretul-Lege nr. 115/1938 (preluat de art. 34 din Legea nr. 7/1996).

Așa cum corect a reținut instanța de apel, potrivit doctrinei și jurisprudenței în materie, criteriul de preferabilitate a titlului înscris primul în cartea funciară se aplică în cazul comparării a două titluri de proprietate ce provin de la un autor comun, iar nu când titlurile provin de la autori diferiți, cum este cazul în speță, pentru care au fost cristalizate alte criterii de stabilire a titlului de proprietate mai caracterizat.

În doctrină se reține, pentru această situație, că doar când cercetarea probatorie ajunge la un autor comun devin relevante regulile referitoare la publicitatea imobiliară.

În ceea ce privește acțiunea în rectificare de carte funciară, aceasta reprezintă doar unul dintre mijloacele prin care se asigură protecția juridică a drepturilor reale principale, alături de alte mijloace directe sau indirecte. Acțiunea în revendicare reprezintă mijlocul direct de apărare a dreptului de proprietate, neputând fi considerată inadmisibilă în concurs cu acțiunea în rectificare de carte funciară.

În speță se pune problema, în cadrul acțiunii în revendicare, a comparării a două titluri de proprietate provenite de la autori diferiți.

Premisa comparării celor două titluri este faptul că amândouă sunt considerate valabile, ceea ce înseamnă că amândouă fac dovada dreptului de proprietate. În aceste condiții se pune problema determinării titlului de proprietate cel mai caracterizat.

Ambele titluri de proprietate au fost încheiate sub regimul C. civ. de la 1864 și al Legii nr. 7/1996 care conferea publicității imobiliare efectul opozabilității față de terți, care are un sens special în materia publicității imobiliare, iar nu un efect constitutiv de drept. Ca atare, dreptul de proprietate nu s-a dobândit în temeiul înscrierii în cartea funciară ci în temeiul contractelor de vânzare-cumpărare ce constituie titlurile de proprietate ale părților. Acesta este motivul pentru care neînscrierea în cartea funciară a titlului de proprietate al reclamanților nu poate duce în sine la respingerea acțiunii în revendicare.

Pentru aceleași motive, referirile recurentei la prevederile Decretului-Lege nr. 115/1938 și ale N.C.C., incluzând și jurisprudența dată în aplicarea acestora, sunt străine de obiectul prezentei judecăți.

În ceea ce privește statul, acesta nu era obligat să își înscrie dreptul de proprietate în cartea funciară nici pentru opozabilitate față de terți, conform art. 28 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, forma inițială.

Faptul că titlul reclamanților, care au cumpărat imobilul de la stat, nu a fost înscris în cartea funciară nu duce la concluzia că imobilul nu mai aparține nimănui, ci că pentru terții interesați se consideră că acest transfer de proprietate nu s-a produs, deci că dreptul ar fi rămas la stat. Terții interesați să invoce inopozabilitatea ar fi eventualii cumpărători tot de la stat, iar nu recurenta, care a cumpărat imobilul în 2007 de la un alt proprietar, al cărui drept originar este situat tot în 2007, atâta timp cât toate actele antecesorilor săi sunt false.

Mai mult, nu se pune problema efectelor puterii de lucru judecat atunci când se invocă hotărâri pronunțate între alte părți, cu titlu de jurisprudență într-o anumită materie, nefiind îndeplinită o condiție esențială a acestei prezumții, a identității de părți.

De asemenea, ținând cont că obiectul litigiului rezidă în acțiunea în revendicare, sunt străine de acest obiect susținerile privind neîndeplinirea condițiilor acțiunii în rectificare de carte funciară.

Nu se poate reține nelegalitatea deciziei atacate în sensul că instanța de apel ar fi confundat acțiunea în revendicare cu acțiunea în rectificare de carte funciară prin aceea că ar fi reținut că nu este aplicabil în cazul titlurilor de proprietate provenind de la autori diferiți criteriul de preferabilitate al înscrierii în cartea funciară prin reținerea unor argumente legate de condițiile de exercitare a acțiunii în rectificare, având în vedere că acestea nu au fost argumente determinante pentru soluția pronunțată, ci argumente suplimentare ca răspuns la apărările recurentei.

Argumentele recurentei în susținerea intervenirii unei prezumții absolute de proprietate după trei ani de la înscrierea dreptului său de proprietate fără formularea în acest interval de timp a unei acțiuni în rectificare de carte funciară, prin trimitere la doctrina de specialitate bazată pe efectul dobândirii dreptului de proprietate prin înscriere, sunt de asemenea străine de cauza de față, unde este vorba despre înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară în perioada de timp în care aceasta avea doar rolul de a asigura opozabilitatea față de terți, noțiunea de terț având un sens special în materia cărții funciare (terții care justifică un drept aflat într-o legătură specifică cu dreptul înscris), iar nu și pe cea de a asigura dobândirea dreptului de proprietate prin înscriere.

Or, la momentul la care reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în cauză recurenta nu justifica niciun drept care să se fi aflat într-o legătură specifică cu dreptul de proprietate al reclamantei, producându-se efectele opozabilității erga omnes ale dreptului real ca drept absolut, și nici nu a dobândit ulterior imobilul de la același proprietar, statul, care nu avea obligația de a-și înscrie dreptul în cartea funciară pentru opozabilitate față de terți.

Prezumțiile relative instituite prin art. 30 din Legea nr. 7/1996, forma în vigoare la data înscrierii dreptului recurentei, își produc pe deplin efectele față de antecesorii săi tabulari și, eventual, față de terții care au dobândit același drept de la același autor. În cazul existenței a două titluri de proprietate cu privire la același bun provenite de la autori diferiți se aplică regulile comparării titlurilor autorilor pentru a se stabili care dintre ele este mai caracterizat.

Această interpretare este în concordanță cu principiul relativității înscrierilor în cartea funciară care exprimă cerința legii ca înscrierea în cartea funciară să se facă numai cu consimțământul titularului înscris. Principiul relativității înscrierilor în cartea funciară este concretizat printre altele prin dispoziția înscrierii unui drept împotriva aceluia care la data cererii era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează a fi făcută.

Este nefondat motivul de recurs detaliat la pct. 1.1.2.din recurs prin care se susține că instanța de apel a admis acțiunea în revendicare formulată de către apelanții reclamanți cu încălcarea puterii de lucru judecat a sentinței civile nr. 7394 din 14 mai 2007 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 în Dosarul nr. x/299/2007, irevocabilă, a dispozițiilor art. 1201 C. civ. din 1864, a principiului securității juridice consacrat de art. 6 parag. 1 din Convenția pentru apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților fundamentale, a dispozițiilor care ocrotesc dreptul de proprietate privată al recurentei și anume art. 480 C. civ. din 1864, art. 44, art. 136 din Constituția României, art. 1 parag. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția pentru apărarea Drepturilor Omului și a Libertăților fundamentale.

Nu se poate reține în speță excepția puterii de lucru judecat a sentinței civile nr. 7394 din 14 mai 2007 pronunțată de Judecătoria sectorului 1 în Dosarul nr. x/299/2007, irevocabilă, și aplicarea dispozițiilor art. 1201 C. civ. din 1864, având în vedere că nu există identitate de obiect, cauză și părți între litigiul în care s-a pronunțat sentința menționată anterior și cel de față, situație necontestată de către recurentă. Cu atât mai mult, în cadrul acelui proces nu s-a analizat titlul de proprietate al reclamanților, iar pe de altă parte, hotărârea nefiind motivată, nu rezultă dacă a fost analizat titlul antecesorilor recurentului, în cadrul acesteia reținându-se doar că părțile au încheiat o tranzacție. Nefiind întrunită condiția identității de obiect, cauză și părți, potrivit art. 1201 C. civ. hotărârea invocată nu poate fi opusă reclamanților din prezentul litigiu.

Astfel, nu poate fi reținută din această perspectivă, încălcarea dreptului la un proces echitabil și a securității raporturilor juridice.

Situația de fapt din Hotărârea Curții Europene a Drepturilor Omului pronunțată la 23 septembrie 2008 în cauza Amurăriței împotriva României, invocată de către recurentă, nu este identică celei de față, întrucât, pe de o parte, în acea cauză era o identitate cel puțin parțială de părți, iar despre cele care nu au fost parte în procesul inițial (care, de altfel, erau frații uneia dintre părți) se reține că nu ar fi invocat inopozabilitatea hotărârii, dar și alte inacțiuni, legat de momentul punerii în posesie. Pe de altă parte, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a sancționat intervalul de timp scurs între punerea în posesie în temeiul hotărârii inițiale și formularea acțiunii în revendicare, reținând că a fost repus în discuție dreptul de proprietate după șase ani de posesie netulburată, fapt care ar ridica probleme în privința respectării securității raporturilor juridice.

Or, în litigiul de față nu se poate reține că reclamanții au pierdut posesia în anul 2000, acest an fiind doar cel în care susțin că s-au mutat din imobil. Reclamanții au susținut că imobilul a fost ocupat abuziv în anul 2006 de către antecesorii recurentului, în combaterea acestei afirmații instanța de apel nu reține că s-ar fi administrat probe, iar prezenta cerere de chemare în judecată a fost formulată în aprilie 2008.

În ceea ce privește motivul de recurs detaliat la pct. 1.1.3. din recurs prin care se susține că, în cadrul analizării dispozițiilor care reglementează regimul juridic al acțiunii în revendicare, instanța de apel a aplicat în mod greșit legea, fiind ignorate efectele instituției proprietății aparente, sunt de reținut următoarele.

În apărare, recurenta pârâtă a invocat în fața instanțelor de fond, drept criterii de preferabilitate a dreptului său de proprietate, pe lângă înscrierea acestuia în cartea funciară, buna sa credință la încheierea contractului sprijinită pe eroarea autorităților și diligențele efectuate pentru a afla situația dreptului de proprietate transmis de către autorii săi și faptul că imobilul s-ar fi aflat în posesia autorilor săi și a sa.

Posesia drept criteriu de preferabilitate când titlurile provin de la autori diferiți a fost reținut în doctrină într-o opinie minoritară, soluție considerată nerezonabilă de către majoritatea autorilor.

În doctrina și jurisprudența C. civ. de la 1864 cazul subdobânditorului de bună-credință cu titlu oneros a unui imobil era considerat o excepție de la principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, ca efect al nulității.

Error comunis facit ius era considerat un principiu care înlătură regula quod nullum est nullum producit effectum.

Principiul error comunis facit ius (eroarea comună și invincibilă, elementul psihologic al aparenței) presupune mai mult decât buna-credință a dobânditorului.

Recurenta pârâtă nu a invocat în mod expres principiul proprietarului aparent ca mod de dobândire a proprietății, și cu atât mai puțin prevederile art. 17 din N.C.C., iar din argumentele de fapt invocate în apărare nu rezultă cu evidență că aceasta ar fi înțeles să invoce o astfel de instituție în apărare, iar nu criterii distincte de preferabilitate a dreptului său de proprietate. Astfel nu se poate reține o eventuală greșeală de calificare de către instanța de apel a acestor apărări și astfel nici nemotivarea hotărârii sub acest aspect.

De altfel, dispozițiile N.C.C. (art. 17) nu se aplică în litigiul de față, ținând cont că principiul proprietății aparente, chiar potrivit doctrinei recente citată in extenso în recurs, este considerat un mod de dobândire a proprietății, astfel că sunt aplicabile dispozițiile legale de la data pretinsei dobândiri a proprietății, care coincide cu încheierea contractului cu proprietarul aparent.

Instanța de apel nu a analizat efectele unei astfel de instituții asupra determinării dreptului de proprietate preferabil, dar a reținut: ”Dacă titlurile lor provin de la autori diferiți se compară între ele drepturile autorilor de la care provin titlurile. Această soluție, care corespunde în cea mai mare măsură principiului de drept conform căruia nimeni nu poate transmite mai mult decât ceea ce îi aparține, asigurând astfel respectarea efectivă a dreptului de proprietate asupra bunului în discuție, trebuie aplicată ori de câte ori este posibil, pentru a identifica, pe cât posibil, momentul la care apar pentru prima oară două titluri de proprietate asupra aceluiași bun.

Nicio altă modalitate de comparare a titlurilor de proprietate prezentate de părți nu corespunde într-o asemenea situație principiului de drept pe care trebuie să îl reflecte acțiunea în revendicare, astfel că aplicarea oricărui alt criteriu de preferabilitate care să ignore scopul urmărit de o asemenea acțiune, și anume stabilirea patrimoniului în care se regăsește dreptului de proprietate asupra bunului revendicat, nu poate fi admisă.”

În ceea ce privește buna-credință la data încheierii actului, invocată de către recurentă, instanța de apel nu a analizat-o în mod separat, dincolo de argumentul general reținut mai sus, pe considerentul că acțiunea în revendicare ar fi fost formulată în termen de trei ani de la data dobândirii dreptului de proprietate de către recurenta pârâtă, termen în care s-ar fi putut formula acțiune în rectificare de carte funciară împotriva terțului dobânditor și că astfel ar fi avut relevanță doar după trecerea acestui termen în contextul aplicării regulilor publicității imobiliare.

Astfel, implicit, instanța de apel a considerat că aplicând regulile generale, buna credință a subdobânditorului la data încheierii contractului nu este relevantă în cadrul operațiunii de comparare a titlurilor de proprietate ce provin de la autori diferiți.

Trecând peste faptul că, raportat la prevederile Legii nr. 7/1996 și a doctrinei în materie, recurenta pârâtă nu este terț ci dobânditor nemijlocit, fiind al doilea proprietar înscris în cartea funciară după antecesorul său, care și-a înscris dreptul în baza hotărârii judecătorești ce a ținut loc de contract de vânzare-cumpărare, ce reprezintă un mod originar de dobândire a dreptului atâta timp cât actele anterioare sunt false, iar drepturile nu au fost înscrise în cartea funciară și nici în registrul de transcripțiuni-inscripțiuni, așa cum s-a reținut anterior, regulile publicității imobiliare nu se aplică în cazul comparării de titluri ce provin de la autori diferiți, fiind astfel străină de obiectul litigiului această analiză a instanței de apel.

Totuși, reprezentând un considerent în plus, față de cel determinant și anume că buna-credință nu poate reprezenta un criteriu de preferabilitate la compararea titlurilor prevenite de la autori diferiți pentru că nu ar corespunde scopului urmărit de o asemenea acțiune, și anume stabilirea patrimoniului în care se regăsește dreptul de proprietate asupra bunului revendicat, ceea ce presupune compararea drepturilor autorilor pentru a-l determina pe cel mai caracterizat iar nu a drepturilor părților în cauză, nu se poate reține nemotivarea hotărârii sub acest aspect.

Înalta Curte a constatat fondat motivul de recurs prin care se susține că instanța de apel a admis acțiunea oblică în favoarea Municipiului București, cu încălcarea principiului disponibilității, motiv de recurs care va fi analizat din perspectiva art. 304 pct. 5 C. proc. civ.

Reclamanții au solicitat pe calea acțiunii oblice ca recurenta să fie obligată să lase în deplină proprietate și liniștită posesie Primăriei municipiului București terenul în suprafață de 417,12 mp, iar instanța de apel a admis acțiunea oblică în favoarea Municipiului București.

Sub acest aspect instanța de apel a reținut că Municipiul București este titularul dreptului de proprietate asupra terenului, iar nu Primăria municipiului București, care are numai calitatea de a reprezenta în justiție unitatea administrativ-teritorială, iar acțiunea trebuie admisă în raport de titularul dreptului de proprietate, drepturile neputând fi stabilite prin hotărâre judecătorească decât celor recunoscuți de lege a fi titularii lor.

Astfel, deși a reținut că Municipiul București și Primăria municipiului București sunt entități distincte, parte în prezentul dosar fiind Primăria municipiului București, a admis acțiunea oblică față de o entitate care nu era parte în dosar, fără a pune în discuția părților, cel târziu la termenul din 14 iunie 2016, posibilitatea introducerii în cauză a unei alte părți în faza procesuală a apelului, raportat la condițiile specifice în cauză, și fără a le da părților posibilitatea să formuleze apărări, încălcare a legii care atrage casarea hotărârii în temeiul art. 304 pct. 5 C. proc. civ.

Legat de acest aspect, în rejudecare urmează să se pună în discuția părților și excepția de ordine publică a lipsei capacității de folosință a Primăriei municipiului București, invocată de către recurentă.

În ceea ce privește trimiterea recurentului la dispozițiile art. 26 alin. (3) din Legea nr. 112/1995 pentru a justifica susținerea că terenul revendicat în cauză ar aparține statului român iar nu municipiului București, și astfel ar fi eronată motivarea instanței de apel de la filele 17, 18, Înalta Curte a reținut că nu este suficientă invocarea acestor prevederi pentru a combate motivarea aprofundată a instanței de apel, în sensul că terenul revendicat prin acțiunea oblică ar fi proprietatea municipiului București, art. 26 din Legea nr. 112/1995 folosind expresia ”în proprietatea statului” în sens larg, așa cum rezultă din analiza coroborată a tuturor alineatele acestui articol, iar nu în sensul restrâns de domeniu privat al statului.

Înalta Curte a constatat fondat motivul de recurs prin care se formulează critici legate de reținerea îndeplinirii condiției interesului pentru formularea acțiunii oblice, în sensul neanalizării îndeplinirii acestei condiții sub aspect procesual.

Recurenta a invocat faptul că reclamanții nu mai au interesul de a formula acțiunea oblică, întrucât dreptul de folosință asupra terenului curții avea un caracter accesoriu față de construcție, or, atâta timp cât imobilul construcție nu mai există, a încetat și dreptul de folosință asupra terenului.

Instanța de apel, în cadrul analizării îndeplinirii condițiilor pentru exercitarea acțiunii oblice, a reținut că reclamanții justifică interesul de a formula acțiunea oblică privind revendicarea terenului pe care îl aveau în folosință cu titlu de curte, întrucât terenul pe care s-a situat construcția, în prezent arsă, nu are ieșire la drumul public.

Raportat la această motivare a instanței de apel, Înalta Curte a constatat că în fapt condiția interesului de a formula acțiunea oblică nu a fost analizată de către instanța de apel, nici din punct de vedere material și nici sub aspect procesual.

Faptul că terenul pe care reclamanții îl au în proprietate nu ar avea ieșire la calea publică este un argument străin de exercitarea pe calea acțiunii oblice a acțiunii în revendicare a terenului pe care aceștia îl aveau în folosință, dreptul apărat fiind diferit în cele două situații.

Faptul că terenul pe care reclamanții îl au în proprietate nu ar avea ieșire la calea publică ar justifica interesul pentru formularea unei cereri de constatare a unui astfel de drept/servitute de trecere pe terenul altuia, în nume propriu, iar nu a acțiunii oblice de față.

Astfel, sub aceste aspecte decizia este nemotivată, fapt ce atrage casarea hotărârii în temeiul art. 314 coroborat cu art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

Este nefondat motivul de recurs întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., cu referire la identitatea dintre imobile.

Faptul că instanța de apel a reținut existența unei identități între terenul situat în str. x și cel din bd. x, dar în dispozitiv terenul în cauză a fost identificat prin ambele adrese nu reprezintă nici motive contradictorii și nici o contradicție între considerente și dispozitiv, ci o reflectare a faptului că imobilul în cauză, aflându-se la intersecția dintre două străzi, a fost identificat în timp prin două adrese.

Ținând cont că în contractele (de vânzare, respectiv de închiriere) reclamanților imobilul a fost identificat prin adresa din str. x, iar în contractul recurentei prin adresa din bd. x, pentru un plus de claritate și pentru a facilita executarea hotărârii, instanța de apel a recurs la modalitatea de identificare a imobilului în cauză prin cele două adrese.

Nu este fondată nici susținerea privind motivarea insuficient argumentată prin aceea că instanța de apel nu ar fi tranșat în mod clar care sunt regulile aplicabile în cauză, ”expunând un raționament în care argumentele a fortiori se amestecă în diverse planuri, fiind contradictorii (instanța de apel pune semnul egalității între acțiunea în rectificare și acțiunea în revendicare)”, ceea ce ar determina imposibilitatea exercitării controlului judiciar.

Argumentele principale pentru care instanța de apel a admis acțiunea în revendicare au fost cele bazate pe regulile cristalizate în doctrină și jurisprudență pentru a se determina titlul de proprietate preferabil în cazul în care ambele părți exhibă titluri de proprietate care provin de la autori diferiți. Așa cum a reținut instanța de apel, în acest caz nu este relevant care dintre părți și-a înscris prima titlul în cartea funciară, această regulă fiind aplicabilă în cazul titlurilor provenite de la același autor, ceea ce nu este cazul în speță.

Așa cum s-a reținut mai sus, argumentele instanței de apel referitoare la acțiunea în rectificare a cărții funciare, în esență, în sensul că nu pot avea o influență asupra comparării de titluri în cauză, au fost aduse în cadrul analizei apărărilor formulate de către pârâtă, fiind doar argumente suplimentare care nu sunt determinante pentru admiterea acțiunii în revendicare.

Este nefondat motivul de recurs prin care se susține casarea deciziei, întrucât instanța de apel ar fi trebuit să dispună administrarea unei noi expertize pentru lămurirea cauzei cu referire la identitatea dintre imobilele proprietatea părților, întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 5 C. proc. civ.

Referitor la respingerea probei cu expertiză de către instanța de apel, se poate observa din cele consemnate în prima parte a încheierii din 14 iunie 2016 că această probă a fost solicitată de către apelanții reclamanți, recurenții pârâți opunându-se la încuviințarea efectuării expertizei în apel, cu argumentul că ultima expertiză omologată de către prima instanță de fond este profitabilă apelanților reclamanți.

Instanța de apel a respins cererea de efectuare a unei noi expertize, având în vedere că s-au administrat probe în faza procesuală anterioară și probele administrate în apel nu aduc elemente noi cu privire la identificarea imobilelor în cauză, care ar putea fi valorificate în cadrul unei expertize, în mod evident.

Astfel, încuviințarea administrării probei cu expertiză nu a fost solicitată în apel de către recurenții pârâți, ci de către apelanții reclamanți, recurenții pârâți chiar opunându-se administrării unei asemenea probe cu argumentul că este neconcludentă, condiții în care nu se poate reține interesul formulării de critici raportat la dispoziția instanței de apel sub acest aspect, nici din perspectiva faptului că această dispoziție ar fi nemotivată. De altfel, această critică este nefondată, instanța de apel motivându-și soluția, așa cum reiese din cele expuse mai sus.

Nu se impune casarea deciziei nici din perspectiva art. 314 C. proc. civ. interpretat per a contrario, neputându-se reține că împrejurările de fapt referitoare la identitatea dintre imobilele aparținând părților în cauză nu ar fi fost deplin stabilite și că ar fi necesară pentru aceasta efectuarea unei noi expertize cu luarea în considerare a înscrisurilor depuse în apel.

Potrivit art. 201 alin. (1) prima teză C. proc. civ. numirea experților are loc atunci când instanța consideră necesar să cunoască părerea unor specialiști pentru lămurirea unor împrejurări de fapt.

Necesitatea numirii unor experți putea fi atrasă de identificarea imobilelor din actele de proprietate ale părților pe baza planurilor cadastrale, fiind de competența instanței să stabilească dacă pe baza acestei identificări există sau nu identitate între imobile.

În speță, doar planurile cadastrale nu au părut a fi suficiente pentru a se ajunge la concluzia certă cu privire la identitatea de amplasament dintre cele două imobile, așa cum a reținut prima instanță de fond, fiind necesară coroborarea acestora cu celelalte probe administrate, ceea ce a făcut instanța de apel, spre deosebire de prima instanță.

Expertizele se dispun pentru lămurirea/constatarea unei situații de fapt, iar nu pentru ca experții să îți spună părerea cu privire la fapte ce rezultă din înscrisuri depuse ca probă în dosar și care nu necesită cunoștințe specializate pentru a fi înțelese.

În ceea ce privește raționamentul logico-juridic prin care instanța de apel a ajuns la concluzia suprapunerii celor două imobile sunt de reținut următoarele.

În primul rând, identitatea dintre imobilele dobândite de către reclamanți și pârâta recurentă prin cele două contracte nu era evidentă, întrucât prin cele două contracte imobilul era identificat în mod diferit, str. x, respectiv Bd. x.

Construcția și terenul aflat sub construcție, cumpărate de către reclamanți, situându-se în cadrul unui teren mai mare, aflat pe colț, la intersecția dintre două străzi, puteau fi identificate prin două adrese, problema identificării fiind dată, de fapt, de aceea că nr. 65 pe str. x mai era folosit și pentru terenul aflat la sudul celui în cauză, pe care se află construcția edificată de SC I. SRL.

Raportat la acest fapt recurenta a susținut că în realitate reclamanților le-ar fi fost vândut imobilul amplasat la sudul terenului revendicat în cauză, care se identifică prin aceeași adresă.

Contra acestei afirmații au fost reținute de către instanța de apel mai multe date certe:

- reclamanții s-au aflat în posesia, în urma încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 03 octombrie 1996 (care a urmat unui contract de închiriere), imobilului deținut în prezent de către recurentă, având adresa Bd. x, aflat la nord de terenul pe care se află construcția edificată de SC I. SRL. Raportat la acest aspect instanța de apel a reținut că ”prin cererea înregistrată la data de 23 mai 1997 pe rolul Judecătoriei sectorului 1 București sub nr. x/1997, reclamanta A. a chemat în judecată pârâta SC O. SRL, pentru a fi obligată să mute gardul ce se află în posesia reclamantei, arătând că în anul 1992 a convenit cu administratorul societății constructoare ca pârâta să folosească o parte din curtea sa prin mutarea gardului în interior, cu condiția ca după terminarea construcției gardul să fie mutat în poziția inițială, lucru care nu s-a întâmplat. În dispozitivul hotărârii, atât la domiciliul reclamantei, cât și la domiciliul pârâtei apare adresa București, sector 1.”

- amprenta la sol a construcției aflate pe teren. pe limita de vecinătate dinspre Vest, și faptul că nu există nicio altă construcție asemănătoare ca formă a amprentei la sol în zona analizată. Raportat la acest aspect instanța de apel a reținut că”identificarea ar fi fost imposibil de realizat strict pe baza schiței care indică limitele terenului, dar nu și vecinătățile, dacă nu ar exista un punct de reper fix, și anume construcția, a cărei latură dinspre Vest se află chiar la limita de vecinătate, fiind totodată măsurate distinct distanțele de la Nordul terenului până la construcție, lungimea construcției și de la construcție până la Sud.

Comparând releveul construcției dobândite de apelanții-reclamanți, întocmit de SC H. SA, cu releveul construcției dobândite de intimata-pârâtă SC E. SRL, ambele depuse la termenul din 18 iunie 2008, se observă similitudinea formei amprentei la sol, diferența de suprafață utilă în limitele de toleranță admise (40,74 mp, respectiv 42,75 mp), împărțirea în linii mari asemănătoare a camerelor, poziția identică a ușii exterioare și a ușilor interne.”

”Pe de altă parte, Curtea constată, pe baza planul topografic actual anterior menționat (depus atât de experta J., cât și de expertul-parte al intimatei-pârâte, K.), că nu există nicio altă construcție asemănătoare ca formă a amprentei la sol în zona stabilită mai sus.”

- imobilul în litigiu a fost identificat în 1959 cu ambele adrese, str. x și str. x. Din dosarul întocmit de SC H. SA pentru acest imobil rezultă vecinătățile terenului pe care este edificată construcția, un teren mai mare, în care este inclus și cel în litigiu, situat chiar la intersecția dintre Bd. x și str. x și faptul că din curte s-a luat aproximativ o jumătate în partea dinspre str. x și s-a transformat în parc public, diferența rămasă, fiind identificată în continuare drept imobilul din București.

Raportat la acest aspect instanța de apel a reținut că strict în vederea identificării imobilului din schița anexă la contractul de vânzare-cumpărare prin care apelanții-reclamanți au dobândit imobilul, poate fi avută în vedere adresa pe care o asociază SC H. SA imobilului astfel reprezentat, și anume București, sector 1, și în consecință dosarul întocmit de SC H. SA pentru acest imobil, deținut de R. după preluarea-predarea arhivei în anul 1999, depus direct în apel cu adresa din 08 martie 2016.

În acest dosar se regăsește un plan de situație scara 1 : 200, pe care apare aceeași clădire (individualizată ca fiind corp A, corpul B fiind ulterior demolat), de data aceasta fiind indicate și vecinătățile terenului pe care este edificată, un teren mai mare, în care este inclus și cel în litigiu. Astfel, terenul mai mare este cel situat chiar la intersecția dintre Bd. x și str. x, pe fișa aflată pe aceeași pagină (pe față) existând mențiunea făcută în februarie 1955 că s-a constatat că din curte s-a luat aproximativ o jumătate și s-a transformat în parc public, diferența rămasă, identificată în continuare ca fiind imobilul din București. Din schiță rezultă că jumătatea transformată în parc este cea dinspre str. x.

Prin urmare, imobilul pentru care SC H. SA avea în evidențe adresa București, este chiar cel în litigiu. Ca atare, folosirea acestei adrese în contractul de vânzare-cumpărare din 03 octombrie 1996 se explică prin neactualizarea bazei sale de date, pentru a corespunde cu modificările operate prin planurile topografice ulterioare.

În orice caz, modificarea adresei poștale a unuia dintre imobilele identificate ambele la un moment dat ca fiind situate în București, este certă și a intervenit cel târziu la data de 03 august 1959 și pentru imobilul în litigiu, întrucât în fișa imobilului întocmită de Institutul „Proiect București” s-a menționat „str. x”, Raionul I.V. Stalin.

Diferențele între schițele referitoare la amplasamentul imobilului aflate la reclamanți și la SC H. SA au fost identificate de către instanța de apel astfel: ”pentru stabilirea conturului imobilului dobândit de apelanții-reclamanți trebuie avută în vedere schiță depusă de aceștia odată cu cererea de chemare în judecată, întocmită de SC H. SA. Este de menționat că schița comunicată de P., în calitate de administrator al SC H. SA (având activitatea suspendată din 01 noiembrie 2014), este într-o versiune ușor diferită, în sensul că la Est nu mai este menționată str. x, laturile dinspre Est și dinspre Vest sunt cu 2 m mai mici (latura dinspre Est de 32,05 m în loc de 34,05 m și partea cea mai sudică a laturii dinspre Vest de 1.744 cm în loc de 1.944 cm), iar latura dinspre Nord puțin mai mare (2.179 cm în loc de 20,50 m).”

În schimb, ambele schițe coincid cu privire la amprenta la sol, poziționarea intrărilor și amplasarea pe hotarul de vest a construcției dobândite de către reclamanți, elemente esențiale pentru identificarea terenului pe care se afla construcția în cauză, atâta timp cât instanța de apel a ajuns la concluzia că nu există nicio altă construcție asemănătoare ca formă a amprentei la sol în zona analizată.

Astfel, diferențele dintre aceste schițe nu privesc elementele esențiale relevante pentru identificarea imobilului în cauză.

Recurenta a mai susținut că nu ar fi semnate/avizate schițele anexă la contractul de vânzare cumpărare ce constituie titlul reclamanților și că astfel nu ar reprezenta o probă credibilă.

Dacă ar putea fi pusă sub semnul întrebării schița depusă de către reclamanți, nu s-ar putea spune același lucru despre cea aflată în dosarul de la SC H. SA, atâta timp cât nu s-a susținut existența unui fals, în sensul că această schiță ar fi fost introdusă ulterior în acest dosar. Atâta timp cât această schiță este cea anexată, în dosarul de la SC H. SA, la contractul de vânzare-cumpărare prin care reclamanții au dobândit imobilul nu se poate pretinde avizarea ulterioară a ei decât cel mult în sensul că originalul se află în acest dosar, dar nu au existat contestări sub acest aspect.

Recurenta nu a susținut că terenul în care este înglobată și proprietatea reclamanților nu ar fi pe str. x (partea aflată la Est, din terenul inițial mai mare care se învecina direct cu această stradă, fiind transformată în parc), ci că nu ar fi pe colț ci mai spre sud, pe aceeași stradă.

Mai mult, faptul că partea aflată la Est, din terenul inițial mai mare care se învecina direct cu această stradă, a fost transformată în parc, iar ulterior în parcare reprezintă un alt element util pentru determinarea locului terenului, raportat și la planurile cadastrale, cel din sudul terenului în cauză nesuferind o astfel de transformare.

Astfel, situațiile de fapt reținute de către instanța de apel prin aplicarea unor prezumții simple, anume faptul că imobilul construcție ar fi fost recompartimentat după intrarea în posesia reclamanților, pentru a justifica diferențele dintre suprafețele camerelor din schițele celor două contracte, faptul că în perioada anterioară naționalizării făcea parte dintr-un imobil mai mare care a fost înstrăinat în parte (lucru ce ar rezulta indirect din vecinătățile menționate în cadrul altor contracte), pentru a justifica folosirea de-a lungul timpului a aceluiași număr poștal pentru imobile distincte, nu reprezintă argumente determinante pentru stabilirea identității de amplasament dintre cele două imobile, ci argumente suplimentare, și ca atare nu pot vicia raționamentul logico juridic al instanței de apel.

Nu este fondată susținerea recurentei în sensul că instanța de apel în mod nelegal ar fi combinat și reținut diferite elemente din fiecare raport de expertiză, în loc să accepte motivat unul dintre ele sau să le înlăture pe toate.

Ambele expertize topografice efectuate în fața primei instanțe de fond sunt în sensul identității între cele două imobile. Totuși, expertiza întocmită de către expertul Drăgan Ioan nu putea fi avută în vedere întrucât a fost anulat răspunsul la obiecțiuni pentru neconvocarea părților și s-a dispus efectuarea unei alte expertize de către un alt expert, anume G., la concluziile căruia a făcut trimitere și instanța de apel.

Tocmai pentru că prima instanță de fond nu s-a considerat lămurită doar prin concluziile expertizelor efectuate, instanța de apel a considerat necesar să se raporteze și la alte înscrisuri pentru a sprijini concluzia identității dintre imobile.

În ceea ce privește expertiza întocmită de către experta J., expert tehnic judiciar specializarea construcții civile și industriale, instanța de apel a reținut din această expertiză concluziile privind identificarea construcției situată pe terenul aflat la data efectuării expertizei în posesia recurentei, constatări care intrau în domeniul de competență al expertei. Această expertiză este deosebit de importantă și pentru că ulterior construcția a fost distrusă, astfel că orice expertiză ulterioară nu ar mai fi putut beneficia de acest element important. Așa cum a reținut instanța de apel, această expertiză nu a fost invalidată de către prima instanță de fond.

Prezumția reținută de către instanța de apel cu privire la proprietarul terenului la data naționalizării, S. sau moștenitorii lui Y., decurge din faptul că instanța de apel nu a putut analiza, nefiind la dosar, contractul prin care S. (de la care apare naționalizat imobilul și care apare ca vecin la nord în contractul autentificat din 1945 (prin care imobilul de la Sud a fost dobândit de M. și N.)), a dobândit imobilul de la moștenitorii lui Y.

Dar, atâta timp cât în speță nu s-a pus problema nevalabilității unei astfel de transmisiuni, instanța de apel nici nu avea nevoie de o astfel de certitudine.

În speță, în cadrul comparării titlurilor a fost suficient faptul că imobilul în cauză, fiind naționalizat în 1950, se afla în proprietatea statului la data încheierii contractului cu reclamanții, în 1996, titlu care este anterior celui al recurentei încheiat în 2007 cu o altă persoană, și că singurele titluri necontestate ale autorilor recurentei sunt din același an, 2007, toate celelalte acte ale autorilor recurentei, anterioare acestui an, fiind false.

Ca atare, această deducție a instanței de apel nu este determinantă pentru concluzia la care aceasta a ajuns în final, nici din această perspectivă.

Pentru aceste considerente nu este fondată susținerea că nu a fost lămurită situația de fapt în cauză și că ar fi necesară administrarea unei noi expertize în cauză pentru identificarea în spațiu a imobilului ce face obiectul litigiului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta SC E. SRL împotriva Deciziei nr. 487 din data de 28 iunie 2016 și a încheierii din data de 14 iunie 2016, pronunțate de Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie.

Casează decizia atacată și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 31 ianuarie 2017.