Conflicting property titles from different predecessors: priority of land registry entry vs. comparative analysis of original titles under pre-2000 civil law regime

Acțiune în revendicare formulată în temeiul dispozițiilor Codului civil din 1864. Compararea titlurilor provenite de la autori diferiți. Invocarea priorității înscrierii în cartea funciară.

Cuprins pe materii : Drept civil. Drepturi reale. Dreptul de proprietate. Acțiune în revendicare

Index alfabetic : carte funciară

titlu de proprietate

principiul publicității materiale

Legea nr. 7/1996, art. 30, art. 31, art. 34

Notă: Textele articolelor din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare, menționate în hotărâre, au fost avute în vedere de către instanțele de judecată în forma în vigoare la momentul introducerii acțiunii

Criteriul de preferabilitate a titlului înscris primul în cartea funciară se aplică în cazul comparării a două titluri de proprietate ce provin de la un autor comun, iar nu când titlurile provin de la autori diferiți, ipoteză pentru care, în doctrină, se reține că regulile referitoare la publicitatea imobiliară devin relevante doar atunci când cercetarea probatorie ajunge la un autor comun.

În cazul existenței a două titluri de proprietate cu privire la același bun provenite de la autori diferiți, se aplică regulile comparării titlurilor autorilor pentru a se stabili care dintre ele este mai caracterizat.

Cum ambele titluri de proprietate au fost dobândite sub regimul Codului civil de la 1864 și al Legii nr.7/1996, care conferea publicității imobiliare efectul opozabilității față de terți și nu un efect constitutiv de drept, neînscrierea în cartea funciară a titlului reclamanților nu poate duce în sine la respingerea acțiunii în revendicare. Împrejurarea că titlul reclamanților, care au cumpărat imobilul de la stat, nu a fost înscris în cartea funciară ar fi avut drept consecință faptul că terții interesați ar fi putut considera că acest transfer de proprietate nu s-a produs, deci că dreptul ar fi rămas la stat. Însă, terții interesați să invoce inopozabilitatea, ar fi fost eventualii cumpărători tot de la stat și nu pârâta, care a cumpărat imobilul de la un alt proprietar.

Secția I civilă, decizia nr. 205 din 31 ianuarie 2017

Prin cererea înregistrată la data de 10.04.2008 pe rolul Tribunalului Bucureşti, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâţii C., D., S.C. E. S.R.L., F., Primăria Municipiului Bucureşti şi Prefectura Municipiului Bucureşti şi Sectorului Agricol Ilfov, solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce va pronunţa: - să oblige pârâta S.C. E. S.R.L. să le lase în deplină proprietate şi liniştită imobilul situat în str. C. nr. x5 sau Bd. I. nr. x6, format din construcţie, două camere şi dependinţe, în suprafaţă la sol de 55,57 m.p. (suprafaţă utilă de 77,95 m.p.) şi teren în suprafaţă de 62,88 m.p.; - să oblige pârâta S.C. E. S.R.L., pe calea acţiunii oblice, să lase Primăriei Municipiului Bucureşti – Consiliului General al Municipiului Bucureşti, în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul compus din teren suprafaţă de 417,12 m.p. aflat în str. C. nr. x5 sau str. I. nr. x6; - să constate nulitatea absolută a următoarele documente: Ordinul nr. 241 din 23.08.1994 emis de Prefectura Municipiului Bucureşti şi Sectorului Agricol Ilfov; tranzacţia din 10.05.2007 care stă la baza pronunţării sentinţei civile nr. 7394 din 14.05.2007 în dosar nr. x/299/2007 a Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti; contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 18.07.2007; cu cheltuieli de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 1717 din 16.12.2010, astfel cum a fost îndreptată prin încheierea pronunţată la data de 05.01.2011, Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă a admis excepţia necompetenţei materiale, cât priveşte cererea de constatarea nulităţii Ordinului Prefectului nr. 241/1994 emis de Prefectura Municipiului Bucureşti; a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sector 1 Bucureşti; a suspendat judecata celorlalte capete ale cererii de chemare în judecată, în temeiul art. 244 alin. (1) pct. 1 C.proc.civ., până la rămânerea irevocabilă a hotărârii ce se va pronunţa cu privire la anularea Ordinului Prefectului nr. 241/1994, disjunsă.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București sub nr. x/299/2011 și prin încheierea de la data de 07.12.2011 s-a luat act de renunţarea reclamanţilor la judecarea cererii de anulare a Ordinului Prefectului nr. 241/1994.

În urma disjungerii, pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă s-a format dosarul înregistrat sub nr. x/3/2011, cauza fiind repusă pe rol la data de 12.12.2012 ca urmare a pronunţării soluţiei în dosarul nr. x/299/2011.

La termenul din 12.12.2012, reclamanții au depus o cerere precizatoare, prin care au arătat că solicită obligarea pârâtei S.C. E. S.R.L. la plata sumei de 31.053 lei, reprezentând contravaloarea construcției care a pierit în urma unui incendiu din 09.05.2009.

La același termen de judecată, Tribunalul a constatat că Prefectura Sectorului Agricol Ilfov nu mai are calitate procesuală în cauză, însă având în vedere poziția reclamanților a menținut în cauză pârâta Prefectura Municipiului București.

Prin sentința civilă nr. 891 din 08.07.2014, Tribunalul București, Secția V-a civilă a respins ca neîntemeiată cererea precizată.

Împotriva acestei sentinţe, au declarat apel reclamanții.

Prin decizia nr. 487 din 28.06.2016, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a admis apelul, a schimbat sentința, în sensul că a admis, în parte, acţiunea precizată, a obligat pârâta S.C. E. S.R.L. să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul în suprafaţă de 62,88 m.p. situat sub construcţia în prezent arsă, situat în str. C. nr. x5 / Bd. I. nr. x6, identificat prin raportul de expertiză efectuat în cauză de expert G.; a obligat pârâta S.C. E. S.R.L., să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie Municipiului Bucureşti terenul liber de construcţie, în suprafaţă de 416,3 m.p., diferenţa dintre totalul de 479,18 m.p. din imobilul situat în str. C. nr. x5 / Bd. I. nr. x6, identificat prin raportul de expertiză efectuat în cauză de expert G., şi terenul situat sub construcţie, de 62,88 m.p.; a obligat pârâta S.C. E. S.R.L. să plătească reclamanţilor suma de 31.053 lei reprezentând contravaloarea construcţiei. A menţinut dispoziţia de respingere în rest a acţiunii precizate. A obligat pârâta S.C. E. S.R.L. să plătească reclamanţilor suma de 4.000 lei cheltuieli de judecată fond şi 3.000 lei cheltuieli de judecată în apel.

În motivarea deciziei s-au reținut următoarele.

I. Prima problemă care trebuie rezolvată în cauză este identificarea în spațiu a imobilului din titlul de proprietate invocat de către apelanții-reclamanți, respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 03.10.1996 încheiat cu Primăria Municipiului București, prin S.C. H. S.A., în baza Legii nr. 112/1995 (terenul de sub construcție fiind proprietatea lor), precum și a celui din contractul de închiriere nr. x din 10.06.1992 încheiat tot cu Primăria Municipiului București, prin S.C. H. S.A. (curtea rămânând în proprietatea Municipiului București).

1. Sub un prim aspect, curtea de apel a avut în vedere că individualitatea unui teren (ca şi a oricărui alt obiect material) este dată de traiectoria liniei închise care o separă în spaţiu şi îi atribuie o individualitate. Prin urmare, din perspectiva voinţei interne a părţilor unui contract, referirea la un teren are întotdeauna un obiect determinat în spaţiu, cel puţin teoretic, şi anume în limita reală a conturului, configuraţiei sale topografice.

Adresa poștală (stradă, număr) constituie doar un element de identificare generat de rațiuni de simplificare a individualizării și de sistematizare a teritoriului, asociat unui imobil având o anumită delimitare în spațiu de către autoritatea administrativă competentă care o atribuie.

Acest element prezintă o utilitate deosebită în situația în care în actul de transmitere nu este indicat perimetrul imobilului, caz în care planurile topografice sau cadastrale pe care sunt menționate și adresele imobilelor permit indirect poziționarea în spațiu a obiectului contractului. Într-o asemenea situație, în care din cuprinsul contractului sau anexelor acestuia nu se rezultă niciun indiciu al unei alte delimitări în spațiu care să fi fost avută în vedere de părți, ci doar adresa sa, nu se poate face dovada că părțile au intenționat de fapt să transmită un imobil cu o altă adresă. Întrucât nu există nicio îndoială care să pună vreo problemă de interpretare, singura ce ar conferi prioritate voinței interne (art. 977 C.civ.), neconcordanţa între, pe de o parte, voinţa internă a părţilor, care ar fi intenţionat să transmită un teren cu un anumit perimetru şi, pe de altă parte, cea externă, indicată în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, în care imobilul este identificat printr-o anumită adresă, nu poate fi opusă terţilor, conform principiului ce se degajă din prevederile art. 1175 C.civ.

În imensa majoritate a situațiilor în actele juridice sunt indicate ambele elemente (adresa și conturul) și există concordanță între limita conturului terenului și adresa sa.

Dacă însă există o diferență, în interpretarea contractului referitor la obiectul său, trebuie dată prioritate, din perspectiva celor expuse anterior, conturului real al terenului avut în vedere de părți, indicat fie în cuprinsul contractului prin dimensiunile laturilor și vecinătăți, fie printr-o reprezentare grafică (schiță anexă la contract).

2. Având ca premise aceste considerații de ordin teoretic și dat fiind că în speță se invocă de către apelanții-reclamanți o neconcordanță între adresa menționată în contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 03.10.1996 și în contractul de închiriere nr. x din 10.06.1992, respectiv str. C. nr. x5 și perimetrul real al imobilului transmis, identificat grafic (la pct. 2 din contractul de vânzare-cumpărare s-a prevăzut că „se anexează schița de plan ce face parte din prezentul contract”) și care ar corespunde actualei adrese, Bd. I. nr. x6, trebuie stabilit, pe baza probelor administrate în cauză, care este conturul terenului (de sub construcție și liber de construcție) obiect al celor două contracte menționate.

Din considerentele expuse anterior rezultă și că nu se poate reține apărarea intimatei-pârâte S.C. E. S.R.L. care susține că de plano terenul este cel cu adresa actuală (la data transmiterii) str. C. nr. x5, și astfel, suprapunându-se cu terenul identificat prin acea adresă, aparținând în prezent S.C. I. S.R.L. (potrivit extrasului din cartea funciară nr. x58), Primăria Municipiului București a vândut lucrul altuia. În planul topografic actual (depus atât de experta J., cât și de expertul-parte al intimatei-pârâte), adresa poștală str. C. nr. x5 nu apare. Această adresă a fost însă folosită în documentația cadastrală recepționată de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, ceea ce îi conferă un caracter oficial, pentru terenul care, având aceeași configurație cu cea actuală (având la Nord imobilul situat la intersecția străzilor Șos. B. - actualmente Șos. I. - și str. D. - actualmente str. C. -, la Est str. D., la Sud două proprietăți și str. M. pe o distanță mică, iar la Vest un alt imobil), a figurat în planul cadastral din anul 1940, comunicat de Primăria Municipiului București, cu adresa str. D. nr. x3. În același plan, imobilul situat la nordul acestuia (la intersecția străzilor Șos. B. - actualmente Șos. I. - și str. D. - actualmente str. C.) figurează cu numărul poștal x5, iar cel de la sudul său tot cu numărul poștal x3. Imobilul în discuție a fost dobândit de K. și L. cu actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 17.07.1945 de Tribunalul Ilfov, în cuprinsul acestuia indicându-se adresa str. D. nr. x5 (fost X. x9), a fost restituit acestora prin decizia nr. 189 din 27.05.1992 a Primăriei Municipiului București, pentru edificarea unei construcții cu subsol, parter și patru etaje pe terenul la acel moment viran proprietarele au obținut autorizația de construcție nr. 14C din 15.09.1993 și a făcut la data de 15.11.1993 obiectul unui contract de asociere în vederea construirii unui imobil de locuințe și birouri cu firma M. S.R.L., care și-a schimbat apoi denumirea în S.C. I. S.R.L.

În primul rând, pentru stabilirea conturului imobilului dobândit de apelanții-reclamanți trebuie avută în vedere schiță depusă de aceștia odată cu cererea de chemare în judecată, întocmită de S.C. H. S.A. Este de menționat că schița comunicată de N., în calitate de administrator al S.C. H. S.A. (având activitatea suspendată din 01.11.2014), este într-o versiune ușor diferită, în sensul că la Est nu mai este menționată str. C., laturile dinspre Est și dinspre Vest sunt cu 2 m mai mici (latura dinspre Est de 32,05 m în loc de 34,05 m și partea cea mai sudică a laturii dinspre Vest de 1744 cm în loc de 1944 cm), iar latura dinspre Nord puțin mai mare (2179 cm în loc de 20,50 m).

O primă concluzie care rezultă din analiza acestei schițe este aceea că imobilul trebuie să se afle în zona delimitată la nord de Bd. I. și la est str. C., putând fi astfel fie chiar pe colț, fie la o anumită distanță de Bd. I., dar învecinat cu str. C. (ceea ce ar putea confirma teza intimatei-pârâte S.C. E. S.R.L. că este vorba de imobilul cu adresa în prezent în str. C. nr. x5), fie la o anumită distanță de str. C., dar învecinat cu Bd. I. (ceea ce ar putea confirma teza apelanților-reclamanți că este vorba de imobilul cu adresa în prezent în Bd. I. nr. x6), fie, în sfârșit, la o anumită distanță de Bd. I. și la o anumită distanță de str. C. Este vorba de distanțe rezonabile, căci altfel nu s-ar justifica indicarea celor două străzi pe schiță, așa încât zona în care trebuie localizat nu trebuie să fie foarte întinsă.

Chiar și așa, identificarea ar fi fost imposibil de realizat strict pe baza schiței care indică limitele terenului, dar nu și vecinătățile, dacă nu ar exista un punct de reper fix, și anume construcția, a cărei latură dinspre Vest se află chiar la limita de vecinătate, fiind totodată măsurate distinct distanțele de la Nordul terenului până la construcție, lungimea construcției și de la construcție până la Sud.

Comparând releveul construcției dobândite de apelanții-reclamanți, întocmit de S.C. H. S.A., cu releveul construcției dobândite de intimata-pârâtă S.C. E. S.R.L., ambele depuse la termenul din 18.06.2008, se observă similitudinea formei amprentei la sol, diferența de suprafață utilă în limitele de toleranță admise (40,74 m.p., respectiv 42,75 m.p.), împărțirea în linii mari asemănătoare a camerelor, poziția identică a ușii exterioare și a ușilor interne.

Chiar dacă există într-adevăr anumite diferențe: pozițiile 1 și 5 din primul releveu - vestibul și cameră - au suprafața de 5,25 m.p.+7,34 m.p.=12,59 m.p. și le corespunde poziția 3 din al doilea releveu - cameră - cu suprafața de 10,86 m.p.; poziția 2 din primul releveu - cameră - are suprafața de 13,09 m.p. și îi corespunde poziția 2 din al doilea releveu - cameră - cu suprafața de 10,17 m.p.; poziția 3 din primul releveu - bucătărie - are suprafața de 6,73 m.p. și îi corespunde poziția 1 din al doilea releveu - cameră - cu suprafața de 9,84 m.p.; poziția 4 din primul releveu - baie - are suprafața de 8,33 m.p. și îi corespund pozițiile 4 și 5 din al doilea releveu - bucătărie și baie - cu suprafața de 6,70 m.p.+5,18 m.p.=11,88 m.p., aceste diferențe, cu privire la cele două camere dinspre Nord (pozițiile 2 și 3 din primul releveu), sunt nesemnificative, rezultând din măsurători, iar cu privire la cele trei camere dinspre Sud, sunt nerelevante, explicându-se prin efectuarea unor recompartimentări (după dobândirea apartamentului de către apelanții-reclamanți și până la pierderea posesiei lui), câtă vreme perimetrul tuturor acestora trei (pereții exteriori, dar și cei interiori, care le despart de camerele dinspre Nord) este același.

De asemenea, chiar dacă în primul releveu apar și 2 boxe la subsol, nemenționate în cel de-al doilea, aceasta se explică printr-o omisiune în cadrul celui de-al doilea, câtă vreme existența lor fizică a fost constatată de către expertul J. Constatările expertului, care lucrează în calitate de delegat al instanţei, bazate pe constatările sale de fapt, fac dovadă până la înscrierea în fals, chiar dacă expertiza este anulată, ceea ce în cauză nici nu s-a întâmplat, la termenul din 11.11.2009 instanța dispunând din oficiu și o nouă expertiză de identificare a construcției fără a invalida concluziile celei dintâi, care a avut și un asemenea obiectiv, pe lângă cel de evaluare a imobilului (teren și construcție).

Pe de altă parte, curtea de apel a constatat, pe baza planului topografic actual anterior menționat (depus atât de experta J., cât și de expertul-parte al intimatei-pârâte), că nu există nicio altă construcție asemănătoare ca formă a amprentei la sol în zona stabilită mai sus.

Pe cale de consecință, terenul dobândit de apelanții-reclamanți este cel pe care se află construcția aflată în prezent în posesia S.C. E. S.R.L. și care are adresa actuală, Bd. I. nr. x6.

De altfel, folosind acest raționament, la aceeași concluzie au ajuns și experții J. și G.

În al doilea rând, strict în vederea identificării imobilului din schița anexă la contractul de vânzare-cumpărare prin care apelanții-reclamanți au dobândit imobilul, poate fi avută în vedere adresa pe care o asociază S.C. H. S.A. imobilului astfel reprezentat, și anume str. C. nr. x5, și în consecință dosarul întocmit de S.C. H. S.A. pentru acest imobil, deținut de Administrația Fondului Imobiliar după preluarea-predarea arhivei în anul 1999, depus direct în apel cu adresa din 08.03.2016.

În acest dosar se regăsește un plan de situație scara 1:200, pe care apare aceeași clădire (individualizată ca fiind corp A, corpul B fiind ulterior demolat), de data aceasta fiind indicate și vecinătățile terenului pe care este edificată, un teren mai mare, în care este inclus și cel în litigiu. Astfel, terenul mai mare este cel situat chiar la intersecția dintre Bd. P. (actualmente I.) și str. C. pe fișa aflată pe aceeași pagină (pe față) existând mențiunea făcută în februarie 1955 că s-a constatat că din curte s-a luat aproximativ o jumătate și s-a transformat în parc public, diferența rămasă, identificată în continuare ca fiind imobilul din str. C. nr. x5. Din schiță rezultă că jumătatea transformată în parc este cea dinspre str. C.

Prin urmare, imobilul pentru care S.C. H. S.A. avea în evidențe adresa str. C. nr. x5 este chiar cel în litigiu. Ca atare, folosirea acestei adrese în contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 03.10.1996 se explică prin neactualizarea bazei sale de date, pentru a corespunde cu modificările operate prin planurile topografice ulterioare.

Din același dosar comunicat de AFI, Curtea mai reține că întregul imobil apare ca fiind naționalizat la data de 20.04.1950 în temeiul unui proces-verbal întocmit pe baza Decretului nr. 92/1950, de la O.. În fișa juridică este indicat modul în care a fost preluat în administrare corpul B (cel ulterior demolat) de către I.A.L. 30 Decembrie, și anume „în baza ... (nicio mențiune) Steagul Roșu”.

Este de observat că, deși în procesul-verbal întocmit la data 27.03.1940 de Comisiunea pentru înființarea cărților funciare în București s-a reținut că imobilul situat în str. D., colț cu Șos. B., în suprafață de 938 m.p., este proprietatea lui P., Q., R. (moștenitorii lui S.), T. (moștenitoarea lui U.), V. (moștenitor al lui W.), X., Y., Z. și A.A. (moștenitori ai lui B.B.), în schimb în actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 17.07.1945 de Tribunalul Ilfov, prin care imobilul de la Sud a fost dobândit de K. și L., se indică drept vecinătate la Nord „proprietatea O.”, după care se face referire la modalitatea de dobândire la o tranzacție-partaj încheiată în anul 1938 cu moștenitorii defunctului S. și se arată că „decedatul S. poseda acest teren în baza actelor mai jos arătate, aflate în posesia d-nei O. (...)”. Prin urmare, este posibil ca între anii 1940 și 1945 să fi intervenit un transfer de proprietate în favoarea acestei persoane.

De asemenea, este posibil ca imobilul dobândit de K. și L. de la C.C., situat în str. D. nr. x5 (fost X. x9) să fi provenit dintr-un teren mai mare care îl includea și pe cel de la Sudul acestuia, de vreme ce prin actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 21.12.1943 de Tribunalul Ilfov - Secția Notariat, D.D. și E.E. dobândiseră tot de la C.C. imobilul situat în str. X. nr. x3 (fost tot x9).

Prin urmare, folosirea aceluiași număr poștal pentru imobile distincte, fie nr. x3 (pe planul cadastral din anul 1940, pentru cele două menționate imediat anterior), fie nr. x5 (pentru cel cumpărat de K. și L., în actul lor de dobândire, și pentru cel care era proprietatea moștenitorilor lui S. în anul 1940), se explică prin efectuarea acestor dezmembrări, neurmată de identificări riguroase distincte a imobilelor obținute astfel.

În orice caz, modificarea adresei poștale a unuia dintre imobilele identificate ambele la un moment dat ca fiind situate în str. C. nr. x5 este certă și a intervenit cel târziu la data de 03.08.1959 și pentru imobilul în litigiu (cu următoarele vecinătăți: „Față Bul P., Fund M., Dreapta parc - loc viran și Stînga Bul P. x4”), întrucât în fișa imobilului întocmită de Institutul X. s-a menționat „str. P. nr. x6 (C. x5)”, Raionul I.V. Stalin.

În al treilea rând, în identificarea imobilului transmis prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 03.10.1996 ca fiind cel care corespunde actualei adresei, Bd. I. nr. x5, pledează și faptul că acesta este cel preluat în posesie de către apelanții-reclamanți.

Astfel, prin cererea înregistrată la data de 23.05.1997 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București sub nr. x/1997, reclamanta A. a chemat în judecată pârâta S.C. M. S.R.L., pentru a fi obligată să mute gardul ce se află în posesia reclamantei, arătând că în anul 1992 a convenit cu administratorul societății constructoare ca pârâta să folosească o parte din curtea sa prin mutarea gardului în interior, cu condiția ca după terminarea construcției gardul să fie mutat în poziția inițială, lucru care nu s-a întâmplat.

În dispozitivul hotărârii, atât la domiciliul reclamantei, cât și la domiciliul pârâtei apare adresa, str. C. nr. x5.

În concluzie, părţile din contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 03.10.1996 au avut reprezentarea terenului transmis ca fiind cel cu configurația ce corespunde actualei adrese, Bd. I. nr. x6, existând astfel o suprapunere cu imobilul dobândit de S.C. E. S.R.L. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 18.07.2007.

II. Subsecvent, a doua problemă o reprezintă determinarea și aplicarea în cauză a regulilor din materia acțiunii în revendicare imobiliară.

1. Acţiunea în revendicare, potrivit definiţiei date de practica judiciară şi de literatura de specialitate în absenţa unei definiţii legale, constituie un mijloc de apărare al dreptului de proprietate (reglementat de art. 480 C.civ.) prin care proprietarul care a pierdut posesia unui bun individual determinat solicită instanţei să i se stabilească dreptul de proprietate asupra bunului respectiv şi să redobândească posesia lui de la cel care îl stăpâneşte fără a fi proprietar.

În aceste condiţii, se impune stabilirea apartenenţei dreptului de proprietate, iar acest drept se regăseşte în patrimoniul ultimei persoane care l-a dobândit în mod valabil, ca efect al principiului de drept conform căruia nimeni nu poate transmite mai mult decât ceea ce îi aparţine.

Aplicarea regulilor de drept în materia apărării dreptului de proprietate presupune în primul rând să se stabilească dacă terenul în litigiu se regăseşte în titlul de proprietate al uneia (situaţie în care aceea va avea câştig de cauză) sau ambelor părţi (în acest ultim caz urmând a se da prioritate unuia din titlurile de proprietate, potrivit regulilor stabilite de jurisprudență şi de literatura de specialitate).

Aplicarea regulilor de drept consacrate în materia revendicării imobiliare implică astfel în cel de-al doilea caz, care se regăsește în speță, compararea titlurilor de proprietate prezentate de către părţi. Dacă titlurile lor provin de la autori diferiţi se compară între ele drepturile autorilor de la care provin titlurile. Această soluţie, care corespunde în cea mai mare măsură principiului de drept conform căruia nimeni nu poate transmite mai mult decât ceea ce îi aparţine, asigurând astfel respectarea efectivă a dreptului de proprietate asupra bunului în discuţie, trebuie aplicată ori de câte ori este posibil, pentru a identifica, pe cât posibil, momentul la care apar pentru prima oară două titluri de proprietate asupra aceluiaşi bun.

Nicio altă modalitate de comparare a titlurilor de proprietate prezentate de părţi nu corespunde într-o asemenea situaţie principiului de drept pe care trebuie să îl reflecte acţiunea în revendicare, astfel că aplicarea oricărui alt criteriu de preferabilitate care să ignore scopul urmărit de o asemenea acţiune, şi anume stabilirea patrimoniului în care se regăseşte dreptului de proprietate asupra bunului revendicat, nu poate fi admisă.

În aceste condiții, în cauză trebuie să aplice regula consacrată în materia revendicării imobiliare pentru ipoteza în care titlurile emană de la autori diferiţi, enunţată anterior, și nu un alt criteriu de preferinţă, pentru a da câştig de cauză intimatei-pârâte, pe considerentul că aceasta şi-a întocmit prima documentaţia cadastrală şi şi-a înscris prima imobilul în cartea funciară, dat fiind că această regulă se aplică pentru o situaţie distinctă, aceea în care titlurile provin de la acelaşi autor.

O asemenea soluţie nu poate fi admisă şi în ipotezele precum cea de faţă, pentru că, deşi intabularea în cartea funciară are într-adevăr efectul de a face opozabil tuturor acest drept, conform art. 25 din Legea nr. 7/1996 (în forma în vigoare la data înscrierii imobilului în cartea funciară de către autorii intimatei-pârât, respectiv 20.06.2007), în acelaşi timp actul normativ invocat permite, în cazurile prevăzute de art. 34, rectificarea cărţii funciare la cererea persoanelor interesate care pretind şi dovedesc printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă o neconcordanţă între cuprinsul cărţii funciare şi situaţia juridică reală a imobilului. Or, acţiunea în revendicare constituie tocmai unul dintre mijloacele procedurale prin care adevăratul proprietar al unui imobil înscris în cartea funciară în favoarea unei alte persoane înţelege să îndeplinească condiţia prealabilă impusă de art. 34 din Legea nr. 7/1996, aceea a existenţei unei hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile prin care să se constate că situaţia juridică reală a imobilului este cea pe care o pretinde.

Prin urmare, nu numai că Legea nr. 7/1996 nu exclude punerea în discuţie a drepturilor înscrise în cartea funciară, ci chiar face referire expresă la posibilitatea înlăturării unei eventuale neconcordanţe între cuprinsul cărţii funciare şi situaţia juridică reală a imobilului, conferind astfel un suport legal pentru contestarea acelor drepturi.

Concluzia celor expuse anterior este aceea că se impune compararea între ele a drepturile autorilor de la care provin titlurile.

Astfel, titlul de proprietate al statului este actul administrativ individual de preluare din 20.04.1950, iar autorul statului (pentru terenul liber de construcție) și indirect al autorilor-reclamanți (pentru terenul de sub construcție, cumpărat de la stat) este fostul proprietar, fie că este vorba de O., fie de moștenitorii lui S., de la care a fost preluat prin invocarea Decretului nr. 92/1950 (fără a fi enumerat în lista-anexă inițială).

Pe de altă parte, titlul de proprietate invocat de intimata-pârâtă S.C. E. S.R.L. este contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 18.07.2007, prin care a dobândit imobilul în litigiu de la vânzătorii C. și D.

Titlul de proprietate invocat de aceștia din urmă este sentința civilă nr. 7394 din 14.05.2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București în dosarul nr. x/299/2007, prin care s-a admis cererea formulată de reclamantul C. în contradictoriu cu pârâta F. și s-a constatat, ca urmare a încheierii unei tranzacții, că pârâta a vândut reclamantului imobilul situat în str. I. nr. x6, format din teren în suprafață de 480 m.p. și construcție edificată pe teren, compusă din trei camere și dependințe, urmând ca hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

F. a dobândit a dobândit o cotă de 1/2 din imobil prin moștenire de la F.F., conform certificatului de moștenitor nr. x din 24.01.2007, și cealaltă cotă de 1/2 prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 26.04.1993 de fostul Notariat de Stat al Sectorului 1 București (construcția și dreptul de folosință asupra terenului), precum și prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate privată nr. x din 16.10.1994 eliberat de Prefectura Municipiului București și a Sectorului Agricol Ilfov (terenul). Aceste două titluri de proprietate sunt depuse la rolul fiscal și în ceea ce îl privește pe F.F.

Or, potrivit adresei din 20.08.2008 emise de Camera Notarilor Publici contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 26.04.1993 nu se regăsește în arhiva sa, numărul de autentificare x a fost emis la o altă dată (18.01.1993) și pentru un alt gen de act autentic (declarație notarială), iar în data de 26.04.1993 nu au fost instrumentate acte autentice cu numărul de autentificare x.

Aceeași este situația și cu privire la certificatul de moștenitor nr. x/1984 eliberat de Notariatul de Stat al Sectorului 1 București menționat în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 26.04.1993 ca fiind modalitatea de dobândire a imobilului de către vânzătorul G.G.

Astfel, potrivit adresei din 20.08.2008 emise de Camera Notarilor Publici certificatul nr. x din 08.03.1984 a fost emis în dosarul succesoral nr. x4/1984 conexat cu dosarul succesoral nr. x5/1984 care a făcut obiectul dezbaterii succesiunii unui alt defunct.

Cu adresa depusă în apel Camera Notarilor Publici a confirmat cele învederate anterior, a depus înscrisurile la care a făcut referire și a arătat că actul autentificat sub nr. x/1979 de Notariatul de Stat Sector 1, la care se face referire în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 26.04.1993 ca fiind actul de dobândire al autoarei H.H., are ca obiect un autoturism.

Din adresa emisă de Secretariatul General al Guvernului rezultă că în anul 1958 au fost emise hotărâri până la nr. 1949, deși în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 26.04.1993 se face referire la H.C.M. nr. 4017/1958.

De asemenea, potrivit adresei trimise de OCPI, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 26.04.1993 nu se regăsește ca fiind înscris în evidențele sale în registrul de transcripțiuni. La numărul de transcriere x/1993 menționat pe contract este efectuată o transcriere privind un imobil situat în str. B. nr. x, iar transcrierea nr. x/1993 care se regăsește în evidențele sale este din data de 14.01.1993.

Tot astfel, certificatul de atestare a dreptului de proprietate privată nr. x din 16.10.1994 eliberat de Prefectura Municipiului București și a Sectorului Agricol Ilfov nu a fost identificat în arhiva acestei instituții, așa cum rezultă din întâmpinarea depusă în dosarul nr. x/299/2011 al Judecătoriei Sectorului 1 București, iar referirea la poziția nr. 131 din ordinul nr. 241 din 23.08.1994 nu se regăsește în cuprinsul ordinului, trimis de Instituția Prefectului Municipiului București cu adresa din 01.06.2009. Ordinul respectiv a fost emis la data de 18.07.1994, iar F.F. nu se regăsește la niciuna dintre poziții, la poziția 131 fiind menționat I.I. cu un teren situat în str. Q.

Pe cale de consecință, reținând că titlul apelanților-reclamanți și al statului provin de la adevăratul proprietar, în timp ce titlurile autorilor intimatei-pârâte S.C. E. S.R.L. nu au corespondent în realitate, Curtea reține că titlul de proprietate al primilor este preferabil, urmând ca intimata-pârâtă să fie obligată să predea posesia terenului și, întrucât construcția a pierit, acțiunea în revendicare fiind transformată sub acest aspect într-una în despăgubiri, să plătească suma ce reprezintă contravaloarea acesteia.

2. Sub un alt aspect, instanța de apel are în vedere că potrivit art. 974 C.civ.: „creditorii pot exercita toate drepturile și acțiunile debitorului lor, afară de acelea care îi sunt exclusiv personale”.

Așadar, acțiunea oblică este acea acțiune în justiție pe care creditorul o exercită pentru valorificarea unui drept care aparține debitorului său. Această acțiunea este exercitată de creditor în numele debitorului său, dar va duce la același rezultat ca și cum ar fi fost exercitată de debitor.

Pentru a se putea intenta acțiunea oblică este necesară îndeplinirea unor condiții, astfel: - debitorul să fie inactiv, adică să nu intenteze el însuși acțiunea; - creditorul trebuie să aibă un interes serios și legitim; - creanța pe care o are creditorul trebuie să fie certă, lichidă și exigibilă.

Prin contractul de închiriere nr. x din 10.06.1992 încheiat cu Primăria Municipiului București, prin S.C. H. S.A. (terenul fiind în proprietatea Municipiului București), apelanții-reclamanți au dobândit un drept de folosință asupra terenului de sub construcție (asupra cărora au devenit ulterior proprietari) și asupra celui de construcții. Acest contract a fost prelungit succesiv de drept în temeiul Legii nr. 17/1994, O.U.G. nr. 40/1999, O.U.G. nr. 8/2004, O.U.G. nr. 44/2009.

Potrivit art. 1411 C.civ., locaţiunea este un contract prin care o per­soa­nă, numită locator, pune la dispoziţia altei persoane, numite lo­catar, folo­sinţa temporară a unui bun, în schimbul unei sume de bani, numită chirie.

Dreptul de folosinţă al locata­ru­lui este un drept de creanţă. Dreptul de folosinţă, ca drept de creanţă, nu conferă locatarului drep­tul de urmărire a bunului aflat asupra terţilor, așa cum nu conferă nici dreptul de preferinţă (spe­cifice doar drepturilor reale).

În temeiul contractului principala obligaţie a locatorului este de a asigura locatarului folosinţa lucrului pe toată durata locaţiunii, obli­gaţie de a face cu caracter succesiv, din care decurg mai multe obligaţii se­cun­dare (cu scopul de a asigura garantarea folosinţei liniştite şi utile a lu­cru­lui închiriat). Pentru asigurarea executării obligaţiei principale de folosinţă a lucru­lui, locatorul are trei obligaţii subsecvente: a) obligaţia de predare a lucrului; b) obligaţia efectuării reparaţiilor capitale şi c) obligaţia de garanţie.

Nimic nu impune însă chiriașului să se limiteze la a invoca garanţia pentru tulburările de drept provenite prin faptele terţilor, dacă sunt întrunite condițiile unei alte acțiuni, cum este acțiunea oblică, asumându-și costurile și riscurile acesteia.

Or, aceste cerințe sunt întrunite, pentru că: - locatorul, Municipiul București, a fost inactiv, acestea nepreluând nici acțiunea introdusă de apelanții-reclamanți; - interesul apelanților-reclamanți este să poată să-și exercite dreptul de folosință asupra curții, fără de care nu pot nici să-și exercite în condiții adecvate dreptul de proprietate asupra terenului care s-a situat sub construcția în prezent arsă, ce nu are ieșire la drumul public; - creanță corelativă obligaţie a locatorului este de a asigura locatarului folosinţa lucrului pe toată durata locaţiunii este certă, lichidă și exigibilă.

În aceste condiții, curtea de apel a constatat caracterul întemeiat și al celui de-al doilea capăt de cerere.

Sub un alt aspect, instanța de apel reține că Municipiul București este titularul dreptului de proprietate asupra terenului, iar nu Primăria Municipiului București, care are numai calitatea de a reprezenta în justiție unitatea administrativ-teritorială [art. 21 alin. (2) din Legea nr. 215/2001].

Fiind vorba de o reprezentare legală, se constată că, în drept (iar nu în fapt), la judecată a participat titularul dreptului real, astfel că nu s-ar putea respinge acest capăt de cerere cu argumentul distincţiei formale care există între Municipiul București, reprezentat de Primăria Municipiului București, pe de o parte, și Primăria Municipiului București, pe de altă parte, iar acțiunea va fi admisă în raport de titularul dreptului de proprietate, drepturile neputând fi stabilite prin hotărâre judecătorească decât celor recunoscuți de lege a fi titularii lor.

De altfel, tot Primăria Municipiului București este menționată și în contractul de închiriere care a generat raportul juridic în cadrul căruia apelanții-reclamanți figurează în calitate de subiect activ, iar cea dintâi în calitate de subiect pasiv.

Pentru stabilirea regimului juridic al imobilului în litigiu anterior adoptării actualei Constituţii, curtea de apel a avut în vedere faptul că dreptul de proprietate a intrat într-adevăr la momentul preluării în patrimoniul statului, deoarece potrivit art. 5 din Constituţia din 1948, proprietatea putea aparţine statului sau organizaţiilor cooperative sau particularilor, persoane fizice sau juridice, iar unităţile administrativ-teritoriale nu se încadrează în niciuna din aceste două categorii. Transmiterea dreptului de administrare a bunurilor proprietatea statului între instituţiile centrale de stat, sfaturile populare şi unităţile tutelate de acestea se făcea în condiţiile Decretului Consiliului de Stat nr. 409/1955.

După intrarea în vigoare a Constituţiei din anul 1991, pornind de la dispoziţiile art. 136 alin. (2), bunurile care erau până la acel moment erau proprietate socialistă de stat au fost însă împărţite în bunuri proprietate (publică sau privată) de stat, respectiv bunuri proprietatea (publică sau privată) unităţilor administrativ-teritoriale.

În acest context, dreptul de proprietate privată asupra imobilului în litigiu poate aparţine, potrivit art. 4 din Legea nr. 213/1998, domeniului privat al statului sau al unităţii administrativ-teritoriale, în speţă recurentul-pârât Municipiul Bucureşti. Întrucât, pe de o parte, se impune aplicarea prin analogie a criteriului de delimitare a domeniului public al statului de cel al unitarilor administrativ teritoriale, şi anume interesul, naţional sau local, al acestor bunuri, conform art. 3 din acelaşi act normativ şi, pe de altă parte, nu există nicio raţiune pentru a aprecia că bunul care face obiectul litigiului ar fi de interes naţional şi deci proprietatea ar aparţine Statului Român, prin Ministerul Finanţelor Publice, se impune concluzia că acesta se află în prezent în patrimoniul recurentului-pârât Municipiul Bucureşti.

Totodată, dacă sub imperiul Constituţiei din anul 1948 unităţile administrativ-teritoriale nu aveau calitatea de subiecte de drept, iar consiliile populare locale erau doar organele locale ale puterii de Stat (art. 76), în prezent art. 21 din Legea nr. 215/2001 prevede că: „Unităţile administrativ-teritoriale sunt persoane juridice de drept public, cu capacitate juridică deplină şi patrimoniu propriu”, ceea ce înseamnă că sunt subiecte de drept distincte de stat.

De altfel, acestea sunt considerentele în baza cărora pentru bunurile preluate de stat (inclusiv în temeiul Decretului nr. 92/1950) Legea nr. 10/2001 a recunoscut prin art. 21 calitatea de unitate deţinătoare unităţii administrativ-teritoriale, iar nu Statului, prin Ministerul Finanţelor Publice.

În fine, curtea de apel a reținut că identificarea terenului făcută de expertul G. este corectă, fiind avizată de OCPI cu procesul-verbal de recepție nr. 363/2014, suprapunerea de 5 m.p. cu imobilul situat în str. C. nr. x5 neavând legătură cu imobilul pentru care a făcut obiectul acțiunii în revendicare și acțiunii oblice, astfel încât comunicarea punctelor de contur Primăriei Municipiului București nu ar fi putut conduce la o altă concluzie, iar pe de altă parte o mai mare precizie în datele comunicate nu puteau afecta situația juridică deja comunicată, pentru imobilele identificate prin adrese poștale.

III. O altă problemă este cea legată de efectele juridice ale calității intimatei-pârâte S.C. E. S.R.L. de subdobânditor de bună-credință.

1. Astfel, problema efectelor faţă de terţi ale admiterii acţiunii în revendicare îşi găseşte în prezent rezolvarea, pentru imobilele înscrise în cartea funciară, în regulile de carte funciară prevăzute de Legea nr. 7/1996, iar nu în prevederile Codului civil, exprese sau deduse pe cale de interpretare. Astfel, după intrarea în vigoare a acestei legi, protecţia terţului trebuie analizată pe terenul principiilor de carte funciară.

Este astfel necesară prezentarea în prealabil a unor consideraţii teoretice în legătură cu principiul publicităţii materiale, unul din principiile fundamentale ale cărţilor funciare, reglementat de art. 31 din Legea nr. 7/1996, în forma în vigoare la data efectuării înscrierii titlului de proprietate al autorilor intimatei-pârâte S.C. E. S.R.L., sentința civilă nr. 7394/2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 București (20.06.2007).

Analiza principiului publicităţii materiale a cărţilor funciare presupune, la rândul său, cercetarea prioritară a regimului probator al cărţii funciare, respectiv a prezumţiilor stabilite de art. 30 din Legea nr. 7/1996.

Înscrierea drepturilor tabulare în cartea funciară nu este prin ea însăşi constitutivă de drepturi, în sensul că ea nu este destinată să remedieze nevalabilitatea actului viciat şi nici să suplinească lipsa totală a actului, astfel încât cel care obţine înscrierea pe baza unui act viciat (nul) ori în lipsă de titlu, deci fără cauză legitimă, nu se poate pune la adăpost de orice contestaţie invocând pur şi simplu înscrierea în cartea funciară. Aceasta întrucât înscrierea unui drept tabular are caracter cauzal şi, în plus, spre deosebire de sistemul Decretului-lege nr. 115/1938, asigură numai opozabilitatea erga omnes a dreptului tabular. De altfel, nici în sistemul Decretului-lege nr. 115/1938, între părţi, simpla înscriere a unui drept tabular nu este, eo ipso, constitutivă de drepturi reale (cum se întâmplă în alte sisteme de drept, în care existenţa şi valabilitatea înscrierii sunt independente de existenţa şi valabilitatea contractului obligaţional), ci ea produce un astfel de efect numai sub condiţia şi în măsura în care actul sau faptul juridic generator este apt să-l producă.

Prezumţiile instituite de art. 30 din Legea nr. 7/1996 se referă la existenţa sau, după caz, inexistenţa unor drepturi reale având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară. Cel care este înscris ca proprietar, titular al unui drept de uzufruct sau servitute etc., este reputat a avea acea calitate juridică. Invers, cel al cărui drept de uzufruct, servitute sau ipotecă a fost radiat din cartea funciară, este prezumat că nu mai are această calitate. Sub aspectul forţei probante, prezumţiile instituite de art. 30 sunt relative (iuris tantum), iar nu absolute (iuris et de iure), putând fi combătute prin proba contrară, ce poate fi făcută de orice persoană interesată să le răstoarne şi să restabilească, pe cale de consecinţă, situaţia juridică reală a cuprinsului cărţii funciare. Practic, din punct de vedere probator, aceste prezumţii dispensează pe cel care le invocă (de ex. proprietarul tabular care intentează o acţiune în revendicare sau negatorie) de sarcina de a dovedi că operaţiunea formală a înscrierii (şi deci statutul juridic înscris în cartea funciară) este exactă. Prin urmare, el nu are să facă nicio alegaţiune (susţinere) ori probă în ce priveşte faptul juridic (spre pildă, contractul de vânzare-cumpărare) prin care a dobândit imobilul. Invers, acela care înţelege să înlăture prezumţia şi consecinţele ce decurg din ea este ţinut să dezvăluie complet starea de fapt, adică tot ceea ce este necesar pentru a putea ajunge la concluzia contrară aceleia ce rezultă din prezumţie, respectiv la faptul că cel înscris în cartea funciară nu este titularul dreptului litigios (este doar un proprietar sau titular aparent). Prezumţiile operează în favoarea sau contra titularului înscris indiferente dacă acesta a fost ori nu de bună-credinţă, cu titlu oneros ori gratuit şi fără a distinge după cum înscrierea s-a făcut în temeiul unui act juridic valabil, nul sau chiar inexistent.

Revenind la principiul publicităţii materiale, curtea de apel a avut în vedere că potrivit art. 31 din Legea nr. 7/1996, cel care a dobândit un drept de proprietate, o servitute sau o ipotecă, întemeindu-se pe exactitatea cuprinsului cărţii funciare, devine proprietar, beneficiar al servituţii sau titular al ipotecii, chiar dacă persoana înscrisă ca proprietar şi de la care a dobândit dreptul (adică autorul său nemijlocit) nu era în realitate proprietar. În alţi termeni, faţă de terţii subdobânditori de bună-credinţă şi cu titlu oneros, înscrierile de carte funciară sunt „prezumate” exacte şi complete în mod absolut, iar nu relativ, deoarece terţii subachizitori sunt puşi la adăpost de orice cauze de evicţiune derivând din titlurile de dobândire anterioare achiziţiunii dreptului lor, dacă sunt întrunite cerinţele prevăzute de art. 31. Respectarea drepturilor reale dobândite de terţii de bună-credinţă este trăsătura cea mai caracteristică a instituţiei cărţilor funciare. Această caracteristică se degajă cu multă claritate din întreaga economie a Legii nr. 7/1996, însă ea rezultă cu prisosinţă din art. 31 care consacră principiul publicităţii materiale: „Cuprinsul cărţii funciare, în afara îngrădirilor şi excepţiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlul legal, a dobândit cu bună-credinţă un drept real înscris în cartea funciară”.

Art. 31 este însă incomplet, deoarece înţelesul şi întinderea lui reale nu pot fi cunoscute la adevărata lor valoare fără corelarea cu prevederile art. 36, de unde rezultă una din restricţiile cele mai importante ale principiului publicităţii materiale.

Astfel, potrivit art. 36 din Legea nr. 7/1996: „Acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris”.

Din dispoziţiile legale precitate rezultă că principiul publicităţii acţionează numai când sunt întrunite, cumulativ, toate cerinţele expres sau, după caz, implicit prevăzute de lege. Aceste cerinţe sunt, în esenţă, următoarele: - înscrierea lui Secundus în cartea funciară să fie inexactă; - din cuprinsul cărţii funciare să rezulte o aparenţă de existenţă a dreptului înscris în folosul lui Secundus; - cel înscris în cartea funciară să fi transmis sau constituit un drept real în favoarea altuia (Tertius), printr-un act juridic valabil, cu titlu oneros şi particular; - terţul să fi dobândit dreptul real cu bună credinţă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare; - dreptul real dobândit să fi fost, la rândul său, înscris în cartea funciară; - la data înscrierii dreptului în folosul terţului să fi trecut cel puţin 3 ani de la înscrierea dreptului real în folosul dobânditorului nemijlocit (Secundus).

Efectul juridic al regulii prevăzute de art. 31 este acela că terţul subachizitor cu titlu oneros şi de bună-credinţă devine prin înscriere proprietar, chiar dacă persoana înscrisă ca proprietar în realitate nu era. Aşadar, principiul publicităţii materiale constituie o veritabilă excepţie de la regulile nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet şi resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, ceea ce presupune şi că în conflictul dintre proprietar şi un neproprietar este şi trebuie să fie o măsură excepţională, a cărei justificare trebuie să fie suficient de puternică şi constă în întrunirea condiţiilor enunţate anterior.

Cu toate acestea, în termenul de trei ani publicitatea materială (mai exact, beneficiul acordat terţilor prin principiul publicităţii materiale) este suspendată. Termenul de 3 ani este destul de lung pentru ca proprietarul adevărat să atace înscrierea inexactă şi, mai ales, pentru a nu acoperi fraudele săvârşite la adăpostul publicităţii materiale şi este rezonabil de scurt pentru a nu împiedica circulaţia imobilelor. În consecinţă, numai după expirarea termenului de 3 ani, dobânditorul unui drept real accesoriu se bucură pe deplin de efectele publicităţii materiale.

În concluzie, așa cum rezultă din prevederile art. 36 din Legea nr. 7/1996, în regulă generală acțiunea în revendicare poate fi intentată de adevăratul proprietar cu succes împotriva subdobânditorului de bună-credință în termen de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de cumpărătorul inițial și ar trebui respinsă dacă este formulată după expirarea acestui termen.

2. Aplicând în cauză aceste consideraţii teoretice, se constată că, întrucât la data introducerii prezentei acțiuni (10.04.2008) nu trecuseră 3 ani de la data înscrierii autorilor nemijlociți ai intimatei-pârâte S.C. E. S.R.L. în cartea funciară (20.06.2007), principiul publicităţii materiale nu acţionează.

IV. Referitor la constatarea nulității absolute a tranzacției din 10.07.2007 și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 18.07.2007, Curtea de apel a reținut, în primul rând, că apelanții-reclamanți nu au indicat cauza de nulitate.

Faptul că cele două acte de transmisiune nu provin de la adevăratul proprietar, în sine, nu constituie o cauză de nulitate absolută, ci una de nulitate relativă, pentru că soluţia tradiţională în dreptul civil român, impusă de o jurisprudenţă constantă şi de literatura de specialitate, este aceea că vânzarea lucrului altuia este lovită de nulitate relativă, ce nu poate fi invocată decât de părţile contractului. Excepţia o constituie încheierea contractului în cunoştinţă de cauză, adică cu rea-credinţă, ştiind că lucrul vândut este proprietatea altei persoane, care, reprezentând o operaţiune speculativă, are o cauză ilicită şi este nulă absolut în baza art. 968 C.civ.

Or, în cauză, nu s-a dovedit conivența intimaților-pârâți F., C. și D., cu atât mai mult a intimatei-pârâte S.C. E. S.R.L.

Împotriva acestei decizii (inclusiv a încheierii din data de 14.06.2016), a declarat recurs pârâta S.C. E. S.R.L.

În motivarea recursului s-au arătat următoarele.

1. În principal, solicită să se dispună modificarea deciziei atacate, respingerea apelului declarat de apelanţii reclamanţi A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 891/2014 a Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă şi menţinerea sentinţei instanţei de fond ca temeinică şi legală.

1.1. Motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă din 1865.

1.1.1. Prin critică adusă soluţiei pronunţate de instanţa de apel vizează faptul că aceasta a admis acţiunea în revendicare formulată de către apelanții-reclamanți fără a proceda la o corectă aplicare a legii şi analiză a titlurilor de proprietate, având în vedere că recurenta şi-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, iar potrivit principiului publicităţii materiale beneficiază de o prezumţie legală relativă de proprietate care poate fi răsturnată doar prin dovada contrară, însă în sistemul cărţilor funciare, dovada contrară se poate face numai în cadrul unei acţiuni în rectificare de carte funciară prin care se tinde la dovedirea împrejurărilor de excepţie prevăzute de art. 43 din Decretul-lege nr. 115/1938 (preluat de art. 34 din Legea nr. 7/1996), iar, pe de altă parte, intimaţii reclamanţi nu şi-au înscris dreptul de proprietate în cartea funciară şi nici nu au promovat acţiunea în rectificare. Aşadar, hotărârea a fost pronunţată cu încălcarea art. 30, art. 31 şi art. 34 din Legea nr. 7/1996, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă din 1865.

Instanţa de apel a trecut peste faptul ca recurenta este înscrisă în cartea funciară, iar reclamanţii nu sunt şi a procedat la compararea titlurilor de proprietate, pentru a determina care dintre acestea este mai bine caracterizat.

În primul rând, trebuie observat că atât recurenta, cât şi autorii recurentei şi-au înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, iar reclamanţii au rămas în pasivitate şi nu au procedat la înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, cu toate că pretind că au dobândit dreptul de proprietate încă din anul 1996. Pe de altă parte, se poate observa că nici Municipiul Bucureşti nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra terenului deţinut de reclamanţi în temeiul contractului de închiriere şi pentru care aceştia au înţeles să introducă o acţiune oblică (reclamanţii promovând acţiunea oblică pentru Primăria Municipiului Bucureşti).

În acest sens, O.C.P.I. - Biroul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sector 1 a înaintat la dosar către Tribunalul Bucureşti, în copie certificată, cărţile funciare nr. x58 şi x458, precum şi toate înscrisurile care au stat la baza intabulării dreptului de proprietate asupra imobilelor situate la adresele din str. C. nr. x5 şi Bd. I. nr. x6.

Astfel, în cartea funciară nr. x458 a imobilului situat în Bd. I. nr. x6 figurează ca proprietar recurenta, E. S.R.L., iar în cartea funciară nr. x58 a imobilului situat în str. C. nr. x5 figurează ca proprietar societatea I. S.R.L.

În al doilea rând, în analiza unei acţiuni în revendicare, în măsura în care una dintre părţi şi-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, trebuie pornit de la specificul publicităţii imobiliare realizată prin cărţile funciare, mai precis de Ia principiul forţei probante a intabulării dreptului real de proprietate statuat în art. 32 alin. (1) din Decretul-lege nr. 115/1938, pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, preluat de art. 30 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare.

Art. 30 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 instituie o prezumţie legală relativă de proprietate în favoarea persoanei înscrisă în cartea funciară, care poate fi răsturnată prin dovada contrară. Numai că, în sistemul cărţilor funciare, contrar celor reţinute de instanţa de apel, dovada contrară se poate face numai în cadrul unei acţiuni în rectificare de carte funciară subsecventă alteia principale prin care se tinde la dovedirea împrejurărilor de excepţie stipulate în art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938 (identic cu art. 34 din Legea nr. 7/1996), sau chiar pe cale principală dacă în prealabil s-a pronunţat o hotărâre irevocabilă prin care s-a recunoscut existenta a cel puţin uneia din situaţiile limitative stipulate în text.

Astfel, se poate observa că în situaţia de faţă nu se regăsesc împrejurările de excepţie care ar fi putut permite promovarea unei acţiuni în rectificare, având în vedere că:

i. nu există o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă prin care să se fi constatat că înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil, ba mai mult, atât instanţa de fond, cât şi instanţa de apel respingând capătul de cerere privind constatarea nulităţii titlului recurentei;

ii. nu există o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă prin care sa se fi constatat că dreptul înscris a fost greşit calificat, fiind vorba de dreptul de proprietate, existând concordanţă între dreptul din titlul de proprietate şi cel înscris în cartea funciară;

iii. nu există o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă prin care să se fi constatat că nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea, titlul recurentei fiind valabil şi continuând să producă efecte;

iv. nu există o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă prin care să se fi constatat că înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală actuală a imobilului, existând permanent concordanţă între situaţia reală actuală a imobilului şi înscrierea din cartea funciară.

Or, cât timp nu s-a dispus rectificarea cărţii funciare, prezumţia operează, iar titularul înscris în cartea funciară se bucură de protecţie, nefiind suficientă invocarea calităţii de adevărat proprietar în dovedirea titlului ce ar urma să fie supus metodei comparării.

Prin definiţie, compararea presupune existenţa a două titluri, fiind de acceptat că un titlu translativ de proprietate este apt de o asemenea operaţiune juridică, dar opunerea prezumţiei amintite este de natură să-i paralizeze efectele, cât timp titularul înscris în cartea funciară exhibă extrasul eliberat de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, în care figurează ca beneficiar al dreptului real.

Creaţie a practicii şi doctrinei judiciare, compararea titlurilor era specifică sistemului de publicitate prin registrul de inscripţiuni transcripţiuni şi a fost determinată de lipsa îndeplinirii formalităţilor de publicitate personală de către dobânditorii succesivi ai imobilului, văzuţi în posesia unor titluri diferite asupra aceluiaşi bun, împrejurări eliminate de rigurozitatea publicităţii reale asigurată prin cărţile funciare care dau prioritate titularului înscris în virtutea efectului constitutiv de drepturi arătat în art. 17 din Decretul-lege nr. 115/1938.

Argumentarea expusă mai sus a fost folosită şi de către Curtea de Apel Braşov într-o cauză similară, instanţa dispunând respingerea acţiunii în revendicare întemeiată pe dispoziţiile art. 480 C.civ., câtă vreme pârâtul era înscris în cartea funciară, iar reclamantul (care nu era înscris în cartea funciară) nu a procedat la rectificarea cărţii funciare, astfel cum rezultă din decizia nr. 7530/2012 de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia I civilă, prin care instanţa de recurs a reţinut că instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor legale la situaţia de fapt dedusă judecăţii, menţinând în totalitate soluţia acesteia.

„Textul, conform căruia «dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei», instituie o prezumţie legală relativă de proprietate în favoarea persoanei înscrisă în cartea funciară, care poate fi răsturnată prin dovada contrară. Numai că, în sistemul cărţilor funciare, dovada contrară se poate face numai în cadrul unei acţiuni în rectificare de carte funciară subsecventă alteia principale prin care se tinde la dovedirea împrejurărilor de excepţie stipulate în art. 34 din Decretul-lege nr. 115/1938 (identic cu cel din Legea nr. 7/1996), sau chiar pe cale principală dacă în prealabil s-a pronunţat o hotărâre irevocabilă prin care s-a recunoscut existenţa a cel puţin uneia din situaţiile limitative stipulate în text.

Cât timp nu s-a dispus rectificarea cărţii funciare» prezumţia operează, iar titularul înscris în cartea funciară se bucură de protecţie, nefiind suficientă invocarea calităţii de fost proprietar, ori de moştenitor al foştilor proprietari în dovedirea titlului ce ar urma să fie supus metodei comparării.

Prin definiţie, compararea presupune existenţa a două titluri, fiind de acceptat că un titlu translativ de proprietate este apt de o asemenea operaţiune juridică, dar opunerea prezumţiei amintite este de natură să-i paralizeze efectele, cât timp titularul înscris în cartea funciară exhibă extrasul eliberat de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, în care figurează ca beneficiar al dreptului real.

In acest context, s-a reţinut că în cauză pârâţii sunt titularii dreptului înscris în cartea funciară, a cărei rectificare nu s-a dispus pentru simplul motiv că nu s-a solicitat şi stabilit nevalabilitatea actului de înstrăinare deţinut de aceştia, aşa încât şi din acest punct de vedere sunt ocrotiţi, decizia instanţei supreme găsindu-şi deplina aplicare."

Astfel, interpretarea dată de Curtea de Apel Braşov asupra unei probleme de drept, interpretare validată şi de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin decizia nr. 7530/2012 beneficiază de putere de lucru judecat, principiu potrivit căruia o hotărâre judecătorească irevocabilă anterioară prin care se dezleagă o problemă de drept sau de fapt nu trebuie contrazisă printr-o hotărâre ulterioară.

Unul dintre elementele fundamentale ale principiului preeminenţei dreptului este principiul securităţii raporturilor juridice, care presupune, printre altele, că soluţiile definitive date de instanţele judecătoreşti să nu mai poată fi contestate.

Aşadar, instanţele sesizate ulterior nu trebuie să mai repună în discuţie constatările jurisdicţiilor anterioare.

Curtea Europeană a Drepturilor Omului a stabilit că instanţele sunt obligate să ţină cont de constatările de fapt şi de drept din procedurile judiciare anterioare, repunerea în discuţie a situaţiei soluţionate definitiv prin alte hotărâri constituind o încălcare a art. 6 par. 1 din Convenţie.

Aşa cum s-a subliniat şi prin sentinţa comercială nr. 559/2009, pronunţată de Tribunalul Bihor, Secţia comercială, jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului, care a statuat în mai multe rânduri (cauzele Driha c. României, Păduraru c. României, Beian c. României, Statos Pintio c. Portugaliei, Baranowski c. Poloniei, Sovtransanto Holding c. Ucrainei), impune concluzia că principiul securităţii juridice constituie unul dintre elementele fundamentale ale societăţii, iar incertitudinea jurisprudenţială este de natură să reducă încrederea justițiabililor în sistemul judiciar şi contravine acestui principiu.

Aşadar, dezlegarea dată asupra unei probleme de drept sau de fapt printr-o hotărâre irevocabilă este de natură să clarifice din acel moment acea problemă, creând speranţa legitimă ca ea nu va mai fi negată de o alta instanţă de judecată într-o procedură ulterioară.

De asemenea, prin sentinţa nr. 559/2009, pronunţată de Tribunalul Bihor, Secţia comercială, s-a arătat că statuarea în sens contrar ar fi posibilă, prin prisma respectării prevederilor art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, numai în măsura în care ar fi posibil un reviriment jurisprudenţial justificat de schimbarea stării de fapt sau în baza unei noi interpretări a legii (cauza Tudor Tudor c. României, Stefall şi Stei c. României, Unedic c. Franţei).

Totodată, chiar Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, cu privire la efectele puterii de lucru judecat, a reţinut următoarele: „între excepţia autorităţii de lucru judecat şi puterea de lucru judecat, există o distincţie clară. Astfel, condiţia de aplicare a autorităţii de lucru judecat presupune identitatea de acţiuni (părţi, obiect şi cauză juridică) ce opreşte repetarea judecăţii, iar puterea, prezumţia de lucru judecat impune consecvenţa în judecată, astfel că ceea ce s-a constatat şi statuat printr-o hotărâre nu trebuie să fie contrazis printr-o altă hotărâre.

Contrar susţinerilor recurentului analiza puterii de lucru judecat a fost efectuată din perspectiva dispoziţiilor art. 1200 C.civ. cu referire la art. 431 alin. (2) C.proc.civ., instanţa de apel precizând că în acest caz instanţa nu respinge acţiunea în baza autorităţii de lucru judecat, ci are obligaţia de a judeca în fond, însă soluţia trebuie să ţină cont de dezlegarea deja dată asupra problemei de drept dedusă judecăţii, dând eficienţă prezumţiei de lucru judecat, că a mai fost odată dezlegată chestiunea litigioasă.

Astfel, se constată că instanţa de apel a reţinut, în mod corect că pentru invocarea prezumţiei de lucru judecat nu este necesară identitatea de părţi şi că indiferent de temeiurile de drept invocate de către reclamant prin cererea de chemare în judecată, acesta nu mai era îndreptăţit să repună în discuţie o problemă de drept tranşată definitiv şi irevocabil de către o altă instanţă (...) " (Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Secţia a II-a civilă, decizia nr. 1777/2015).

Prin hotărârea atacată, instanţa de apel pune semnul egalităţii între acţiunea în revendicare de drept comun şi acţiunea în rectificare de carte funciară, reţinând că în favoarea recurentei nu pot opera dispoziţiile art. 30 din Legea nr. 7/1996, întrucât reclamanţii au introdus acţiunea în revendicare în termenul de trei ani prevăzut de art. 36 din acelaşi act normativ, cu toate că acest text vorbeşte de acţiunea în rectificare.

Astfel, până în prezent, reclamanţii nu au demarat nici un demers pentru rectificarea cărţii funciare, iar de la data înscrierii autorilor recurentei în cartea funciară (20.06.2007) şi până în prezent au trecut mai mult de 9 ani, iar termenul de 3 ani în care putea fi formulată o acţiune în rectificare de carte funciară s-a împlinit acum 6 ani.

Trebuie observat că reclamanţii au solicitat prin cererea principală şi constatarea nulităţii absolute a titlului de proprietate al recurentei (contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din data de 18.07.2007), precum şi a tranzacţiei din data de 10.05.2007, însă atât instanţa de fond, cât şi instanţa de apel au respins aceste capete de cerere, reţinând că nu este incident niciun motiv de nulitate absolută.

În aceste condiţii, prezumţia relativă de exactitate a cuprinsului cărţii funciare în favoarea titularului înscris se converteşte în prezumţie absolută pentru terţul subdobânditor de bună credinţă şi cu titlu oneros, care a contractat având încredere în înscrierea antecesorului său tabular, prezumată de lege ca fiind exactă, deşi, în realitate, nu era, abordându-se astfel protecţie aparenţei relevate de înscrierea în cartea funciară, aparenţă care devine, în aceste condiţii, realitate.

Publicitatea materială a cărţilor funciare comportă atât un efect juridic negativ, cât şi un efect pozitiv: efectul negativ presupune că, în principiu, nici un drept real nu poate exista şi nu poate fi opus nimănui dacă sau, după caz, cât timp acesta nu a fost înscris în cartea funciară; efectul pozitiv presupune că, afară de îngrădirile şi excepţiile legale, cuprinsul cărţii funciare se consideră exact în favoarea celui care a dobândit imobilul.

Astfel, în doctrina de specialitate, s-a arătat că: „Din ambele efecte ale publicităţii materiale, izvorăşte puterea doveditoare absolută a înscrierii de carte funciară. Într-adevăr, odată înscrierea efectuată, cel care a dobândit cu bună-credinţă un drept real, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare, este pus la adăpost de orice cauze de evicţiune derivând din titlurile de dobândire anterioare achiziţiunii dreptului său, dacă cel interesat, adică autorul tabular mediat sau orice alta persoană vătămată prin înscriere, nu a intentat acţiunea în rectificare în termenul prevăzut de lege, termen înăuntrul căruia publicitatea cărţii funciare este suspendată şi faţă de terţi (art. 36-37).

Rezultă că, spre deosebire de sistemul publicităţii pur formale (registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni) care asigură numai opozabilitatea faţă de terţi a dreptului real imobiliar dobândit, însă nu garantează şi existenţa sau valabilitatea acestuia, sub rezerva prescripţiei achizitive, în sistemul publicităţii materiale al cărţilor funciare, drepturile reale se dobândesc şi devin opozabile erga omnes prin înscriere. În acest sistem nu este vorba doar de opozabilitatea actului erga omnes, ci şi de faptul «dacă potrivit cuprinsului cărţii funciare terţii pot ori nu pot să dobândească drepturi reale», întrucât prin cartea funciară sunt garantate atât existenţa, cât şi valabilitatea drepturilor tabulare înscrise în folosul terţilor dobânditori de bună credinţă (art. 33-38).

Nu se aplică deci regula: nemo plus juris ad alium transfere potest quam ipse habet. Aşadar, în materie de carte funciară înscrierea valorează titlu de proprietate.

Astfel, câtă vreme, pe de o parte, recurenta şi-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, dobândind acest drept prin act translativ cu titlu oneros şi fiind de bună credinţă (încrezându-se în cuprinsul cărţii funciare la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare şi în verificările efectuate de notarul public care a autentificat contratul), iar, pe de altă parte, reclamanţii nu şi-au înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, instanţa de apel trebuia să respingă apelul declarat şi să menţină hotărârea instanţei de fond, fără să mai procedeze la compararea clasică a titlurilor de proprietate.

Această soluţie ar fi fost în acord atât cu reţinerile Curţii de Apel Braşov şi ale Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie (decizia Î.C.C.J. nr. 7530/2012 fiind anterioară deciziei nr. 487/2016 a Curţii de Apel Bucureşti), fiind vorba de aceeaşi problemă de drept referitoare la interpretarea normelor legale în soluţionarea acţiunii în revendicare atunci când pârâtul este înscris în cartea funciară, precum şi cu interpretarea dată de doctrina de specialitate efectului înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară.

1.1.2. Cea de-a doua critică adusă hotărârii instanţei de apel se referă la faptul că aceasta a admis acţiunea în revendicare formulată de către apelanţii reclamanţi cu încălcarea puterii de lucru judecat a sentinţei civile nr. 7394 din 14.05.2007 a Judecătoriei Sectorului 1 în dosarul nr. x/299/2007, irevocabilă, a dispoziţiilor art. 1201 C.civ., a principiului securităţii juridice consacrat de art. 6 par. 1 din Convenţia europeană, a dispoziţiilor care ocrotesc dreptul de proprietate privată al recurentei, respectiv art. 480 C.civ., art. 44 art. 136 din Constituţia României, art. 1 par. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţie, fiind incident motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.

Astfel cum a fost arătat, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 18.07.2007, recurenta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bd. I. nr. x6, compus din teren intravilan în suprafaţă de 480 mp (din măsurători 487 mp) şi casă din cărămidă, formată din 3 camere, bucătărie şi baie, în suprafaţă construită la sol de 55,57 mp, de la vânzătorii C. şi D., în schimbul preţului de 1.320.000 euro. La data dobândirii de către recurenta, imobilul era înscris în cartea funciară nr. x58, având număr cadastral x79, conform încheierii nr. 877571/2007 eliberată de A.N.C.P.I. - Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bucureşti Sectorul 1.

Ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, recurenta a procedat la intabularea dreptului de proprietate dobândit, astfel cum rezultă din încheierea nr. 948324 din 9.08.2007 emisă de A.N.C.P.I. - Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bucureşti Sectorul 1. Astfel, recurenta este titulara dreptului de proprietate asupra terenului situat în Bd. I. nr. x6, în suprafaţă de 480 mp, deţinând astfel un bun în sensul prevăzut de art. 1 din Protocolul nr. 1, imobil pentru care recurenta a achitat suma de 1.320.000 euro.

Mai mult decât atât, titlul de proprietate al autorului recurentei este reprezentat de sentinţa civilă nr. 7394 din 14.05.2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 în dosarul nr. x/299/2007. Prin această sentinţă irevocabilă, instanţa a constatat că pârâta F. a vândut reclamantului C. (autorul recurentei) dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bd. I. nr. x6, format din teren în suprafaţă de 480 mp şi construcţie edificată pe teren, compusă din trei camere şi dependinţe şi, drept urmare, a pronunţat o hotărâre care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Din această perspectivă, se impun a fi menţionate considerentele reţinute de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin decizia nr. 12/2015 privind examinarea recursului în interesul legii formulat de Colegiul de conducere al Curţii de Apel Suceava referitor la admisibilitatea acţiunii privind validarea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil determinat, în situaţia în care promitentul vânzător are doar o cotă-parte ideală din dreptul de proprietate asupra acestuia (publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 678 din 7 septembrie 2015).

Astfel, în examinarea recursului în interesul legii, instanţa reţine: „Pentru început, trebuie subliniat că problema de drept ce urmează a fi examinată nu implică verificarea unei condiţii de admisibilitate a acţiunii, în sens procesual. Aprecierea de către instanţa de judecată a îndeplinirii cerinţei ca promitentul-vânzător să fie pe deplin proprietar la momentul pronunţării hotărârii care tine loc de contract se face cu ocazia verificării îndeplinirii condiţiilor de validitate a contractului promis, operaţiune care presupune examinarea pe fond a litigiului."//„Or, în ceea ce priveşte o hotărâre judecătorească, aceasta reprezintă actul jurisdicţional de dispoziţie al instanţei, prin care judecătorul se dezînvesteşte de soluţionarea litigiului concret ce i-a fost dedus judecăţii. Hotărârea judecătorească se bucură de autoritate de lucru judecat, este executorie şi tranşează definitiv litigiul dintre părţi, răspunzând nevoii de securitate juridică, interzicând părţilor readucerea litigiului în faţa instanţei."//„Pronunţând hotărârea, instanţa nu încheie contractul în locul părţilor, ci verifică existenţa elementelor acestuia în înţelegerea acestora şi, numai în măsura în care acestea se regăsesc, iar refuzul uneia dintre părţi era nejustificat, atunci instanţa pronunţă hotărârea care să suplinească această cerinţă."

Or, în situaţia de fată, instanţa, cu ocazia soluţionării acţiunii formulate de către C., a verificat elementele contractului de vânzare, a apreciat îndeplinită cerinţa ca promitenta-vânzătoare să fie pe deplin proprietar al imobilului vândut si. drept urmare, a constatat că aceasta a vândut dreptul de proprietate asupra imobilului din Bd. I. nr. x6 şi a pronunţat o hotărâre care tine loc de act autentic.

Din această perspectivă, în relaţia cu terţii, sentinţa civilă nr. 7394/2007, irevocabilă, care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, se bucură de putere de lucru judecat.

Or, câtă vreme, instanţa de apel a ignorat efectele acestei hotărâri judecătoreşti irevocabile şi a admis acţiunea în revendicare, aceasta a încălcat atât dreptul de proprietate al recurentei, cât şi principiul puterii de lucru judecat (astfel cum a fost dezvoltat mai sus) şi dreptul la un proces echitabil din perspectiva principiului securităţii juridice.

Din redactarea art. 6 par. 1 din Convenţia pentru apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor fundamentale se desprind garanţiile unui proces echitabil, care constituie un principiu fundamental al statului de drept. Aceste garanţii sunt în mod evident aplicabile şi persoanelor juridice.

Pe lângă dreptul de acces la o instanţă, dreptul la judecarea cauzei de un tribunal independent şi imparţial şi într-un termen rezonabil, egalitatea armelor, contradictorialitatea, necesitatea de motivare a hotărârilor, tot de procesul echitabil se leagă şi dreptul la executarea hotărârilor judecătoreşti irevocabile, precum şi securitatea raporturilor juridice.

În acest sens, fac referire la Hotărârea din data de 23.09.2008 pronunţată de C.E.D.O în Cauza Amurăriţei c. României.

Prin cererea formulată în această cauză, reclamanta s-a plâns de încălcarea dreptului său de proprietate în urma acţiunii în revendicare care a privat-o de un teren ce i-a fost atribuit prin hotărârea judecătorească irevocabilă din data de 23.11.1991, pronunţată în cadrul unei acţiuni de partaj.

Curtea a reamintit că dreptul la un proces echitabil în faţa unei instanţe, garantat de art. 6 alin. 1 din Convenţie, trebuie interpretat conform părţii introductive a Convenţiei, care enunţă supremaţia dreptului drept element al patrimoniului comun al statelor contractante. Unul din elementele fundamentale ale supremaţiei dreptului este principiul securităţii raporturilor juridice care doreşte, între altele, ca soluţia definitivă pronunţată de instanţe la orice controversă să nu mai fie rejudecată (Brumărescu c. României [GC], nr. 28342/95, paragraful 61, CEDH 1999-VII). în plus, statele au obligaţia de a se înzestra cu un sistem juridic capabil să identifice procedurile conexe şi să interzică deschiderea de noi proceduri asupra aceluiaşi subiect (a se vedea, mutatis mutandis, Gjonbocari şi alţii c. Albaniei, nr. 10508/02, paragraful 66, 23.10.2007).

Curtea a reţinut că prin sentinţa din data de 25.11.1991 reclamantei i-a fost recunoscut dreptul de proprietate asupra unui anumit teren în suprafaţă de 1.600 mp ce a aparţinut tatălui său, iar că prin admiterea ulterioară a acţiunii în revendicare reclamanta şi-a pierdut dreptul de proprietate recunoscut printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, motiv pentru care Curtea a constatat că a fost încălcat art. 6 par. 1 din Convenţie, respectiv dreptul reclamantei la un proces echitabil din perspectiva principiului securităţii juridice, precum şi art. 1 par. 1 din Protocolul nr. 1 care garantează respectarea dreptului de proprietate.

Mai mult decât atât, Curtea a reţinut că termenul scurs între data punerii în posesie şi cea a introducerii acţiunii în revendicare pune în sine probleme în privinţa respectării securităţii raporturilor juridice. Or, în cauza de faţă, reclamanţii susţin că au pierdut posesia în anul 2000, iar acţiunea în revendicare a fost introdusă la data de 10.04.2008.

Astfel, se poate observa că situaţia reţinută de C.E.D.O. în cauza Amurăriţei c. României este similară cu cea din prezenta cauză, întrucât o instanţă judecătorească, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, a constatat calitatea de proprietar a promitentei-vânzătoare F., a constatat ca aceasta a vândut dreptul de proprietate către C. (autorul recurentei), recunoscându-i şi acestuia calitatea de proprietar şi fiind pronunţată o hotărâre care ţine loc de act autentic de vânzare cumpărare.

Din această perspectivă, soluţia dispusă de Curtea de Apel Bucureşti încalcă dreptul de proprietate al recurentei, respectiv dispoziţiile art. 480 C.civ., art. 44 şi art. 136 din Constituţia României, art. 1 par. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale, precum şi dreptul la un proces echitabil din perspectiva principiului securităţii juridice, respectiv art. 6 par. 1 din Convenţie.

1.1.3. Cea de-a treia critică a deciziei instanţei de apel vizează faptul că în cadrul analizării dispoziţiilor care reglementează regimul juridic al acţiunii în revendicare, instanţa de apel aplică în mod greşit legea, prin ignorarea efectelor instituţiei proprietăţii aparente, fiind incident motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.

S-a arătat că recurenta a dobândit dreptul de proprietate de la adevăratul proprietar, căruia i-a fost constatat dreptul de proprietate printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.

Însă, cu toate acestea, chiar dacă s-ar aprecia că recurenta nu a cumpărat de la adevăratul proprietar, dreptul de proprietate a fost dobândit de recurenta în temeiul teoriei proprietăţii aparente.

Proprietatea aparentă are două accepţiuni: pe de o parte, ea desemnează situaţia juridică a proprietarului aparent, iar, pe de altă parte, desemnează modul de dobândire care legitimează dreptul de proprietate în patrimoniul terţului care a contractat cu proprietarul aparent.

În măsura în care operează proprietatea aparentă, terţul dobânditor, deşi a încheiat actul juridic translativ de proprietate cu un non dominus, respectiv cu o persoană care a înstrăinat bunul altuia, nu va mai putea fi evins de proprietarul iniţial.

Terţul care încheie un act translativ de proprietate cu proprietarul aparent nu poate avea, chiar în acest act, temeiul dobândirii dreptului de proprietate, întrucât proprietarul aparent este, prin ipoteză, un non dominus, efectul achizitiv este, în mod normal, împiedicat de rigoarea juridică a adagiului nemoplus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet.

Totuşi, dreptul de proprietate se dobândeşte, dar nu doar pe temeiul actului translativ care are semnificaţia unui just titlu, ci şi pe temeiul altor elemente de fapt care, împreună cu justul titlu, alcătuiesc un fapt juridic cu o structură complexă, cum se întâmplă în cazul uzucapiunii sau al dobândirii bunurilor mobile prin posesia de bună-credinţă.

Teoria proprietăţii aparente a fost elaborată în doctrină, plecându-se de la cazuri practice, de la precedente judiciare. Sub influenţa doctrinei şi a precedentelor judiciare, legiuitorul a receptat teoria proprietăţii aparente, dar nu la nivel de principiu, ci la cazuri particulare. Dispoziţiile legale care consacră teoria aparenţei în aceste cazuri particulare sunt, la rândul lor, temeiul consolidării teoriei proprietăţii aparente şi a teoriei aparenţei în general.

Tocmai pentru că există dispoziţii care consacră teoria proprietăţii aparente în cazuri particulare, aceste dispoziţii constituie temeiul inducerii unui mod de dobândire a dreptului de proprietate ca figură juridică autonomă.

Altfel spus, din aceste cazuri particulare se poate induce principiul exprimat prin adagiul error communis facit ius. Pe cale de consecinţă, se creează premisa pentru a se afirma că legea leagă de faptul juridic în sens restrâns al proprietăţii aparente atât efectul achizitiv, cât şi efectul extinctiv de proprietate.

Înţeleasă ca fapt juridic în sens restrâns în structura căruia intră şi justul titlu, proprietatea aparentă este un mod de dobândire cu caracter originar şi de stingere a dreptului de proprietate cu valoare autonomă.

Se poate observa că art. 17 din noul Cod civil face aplicarea teoriei aparenţei, fiind consacrată legislativ practica instanţelor anterioară intrării în vigoare a noului Cod civil.

In structura noţiunii de proprietate aparentă intră următoarele elemente:

a. actul translativ cu titlu oneros având ca obiect dreptul de proprietate privată asupra unui imobil individual determinat;

b. posesia utilă a transmițătorului la momentul încheierii actului translativ şi titlul proprietarului aparent (elemente materiale ale aparenţei);

c. eroarea comună şi invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a transmițătorului (elementul psihologic al aparenţei);

d. buna-credinţă a dobânditorului.

În speță sunt întrunite toate elementele care intră în conţinutul proprietăţii aparente.

Or, prin raportare la înscrisurile existente în dosar, reclamanţii afirmă că au dobândit dreptul de proprietate în anul 1996, însă până în prezent nu au procedat la efectuarea demersurilor de publicitate imobiliară, dând dovadă de lipsă de diligentă.

Mai mult decât atât, cu toate că aceştia figurau în contractul de vânzare cumpărare ca proprietari ai imobilului din str. C. nr. x5 şi cunoşteau că la această adresă apare ca proprietar societatea I. S.R.L. (intabulată în cartea funciară) aceştia nu au întreprins nici un demers pentru corectarea acestei situaţii.

De asemenea, cu toate că reclamanţii afirmă că au pierdut posesia în anul 2000, aceştia au introdus acţiunea în revendicare abia în aprilie 2008, rămânând în pasivitate pentru o perioadă de 8 ani, şi nici până în prezent nu au formulat o acţiune în rectificare de carte funciară.

Astfel, chiar dacă instanţa de apel face referire la noţiunea de proprietar sau titular aparent, la adagiile nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet şi resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, reţinând că cele două acte de transmisiune (tranzacţia din 10.07.2007 şi contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 18.07.2007) nu provin de la adevăratul proprietar, aceasta ignoră efectele proprietăţii aparente, cu toate că sunt întrunite toate elementele care intră în conţinutul acesteia.

1.1.4. Cea de-a patra critică a deciziei instanţei de apel vizează faptul că apelanţii-reclamanţi au solicitat pe calea acţiunii oblice ca recurenta să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie Primăriei municipiului Bucureşti terenul în suprafaţă de 417,12 mp, iar instanţa de apel a admis acţiunea oblică în favoarea Municipiului Bucureşti, cu încălcarea principiului disponibilităţii, reţinând că o simplă „distincţie formală" între Primăria municipiului Bucureşti şi Municipiul Bucureşti nu poate conduce la respingerea acţiunii oblice, ca fiind formulată în numele unei persoane lipsite de capacitate procesuală de folosinţă. Aşadar, hotărârea a fost pronunţată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 41 alin. (1), art. 129 alin. (6) şi art. 294 alin. (1) C.proc.civ., precum şi art. 20 alin. (1), art. 21 alin. (1), (2) şi 21 şi art. 77 din Legea nr. 215/2001, fiind incident motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.

Astfel cum a fost arătat, apelanţii-reclamanţi au înţeles să introducă o acţiune oblică, solicitând instanţei să dispună obligarea recurentei să lase Primăriei Municipiului Bucureşti în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de teren de 417,12 mp, teren aflat în str. C. nr. x5 sau Bd. I. nr. x6.

Instanţa de fond a respins acest capăt de cerere, însă instanţa de apel a schimbat această soluţie şi a dispus admiterea acestuia.

Interpretarea instanţei de apel este una greşită, soluţia corectă fiind de respingere a capătului de cerere având ca obiect acţiunea oblică, întrucât a fost formulată în numele unei persoane lipsită de capacitate de folosinţă, potrivit dispoziţiilor art. 20 alin. (1), art. 21 alin. (1), (2) şi 21, art. 77 din Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001:

Astfel, între Primăria municipiului Bucureşti şi Municipiul Bucureşti există o importantă distincţie, reglementată în mod expres, care produce efecte juridice. Or, câtă vreme municipiul este o unitate administrativ teritorială cu capacitate de folosinţă şi de exerciţiu, titulară de drepturi şi obligaţii, primăria este doar o structură organizatorică lipsită de capacitate de folosinţă. Mai mult decât atât, legiuitorul a reglementat în mod expres că municipiile sunt unităţi administrativ teritoriale şi că, în justiţie, unităţile administrativ teritoriale sunt reprezentate după caz, de primar sau de preşedintele consiliului judeţean.

Totodată, instanţa reţine în mod greşit şi faptul că Municipiul Bucureşti este reprezentat prin Primăria Municipiului Bucureşti, prin trimitere la dispoziţiile art. 21 alin. (2) din Legea nr. 215/2001, câtă vreme acest text de lege prevede foarte clar faptul că municipiul este reprezentat primar. Capacitatea procesuală reprezintă reflectarea pe plan procesual a capacităţii civile din dreptul civil material definită ca fiind acea parte a capacităţii juridice a persoanei care constă în aptitudinea acesteia de a avea şi de a exercita drepturile civile şi de a avea şi de a-şi asuma obligaţii civile prin încheierea de acte juridice.

Pornind de la dispoziţiile art. 5 alin. (2) din Decretul nr. 31/1954 privitor la persoanele fizice şi persoanele juridice potrivit cărora: „Capacitatea de folosinţă este capacitatea de a avea drepturi şi obligaţii", capacitatea procesuală de folosinţă apare ca fiind aptitudinea unei persoane de a avea drepturi şi de a-şi asuma obligaţii pe plan procesual. Persoana care are capacitate de folosinţă a drepturilor civile are şi capacitate procesuală de folosinţă în legătură cu drepturile şi obligaţiile sale.

Potrivit dispoziţiilor art. 41 alin. (1) din Codul de procedură civilă din 1865: „ Orice persoană care are folosinţa drepturilor civile poate să fie parte în judecată." Per a contrario, persoana care nu are folosinţa drepturilor civile nu poate să fie parte în judecată.

Astfel, având în vedere că primăria nu are capacitate de folosinţă, instanţa de apel trebuia să respingă acţiunea oblică, ca fiind formulată în numele unei persoane lipsite de capacitate de folosinţă şi nu, cu încălcarea principiului disponibilităţii, să admită această acţiune şi să reţină că municipiul a luat parte la judecată (doar în drept, nu şi în fapt),

De asemenea, trebuie avute în vedere şi dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaţiei juridice a unor imobile cu destinaţia de locuinţe, trecute în proprietatea statului.

Astfel, diferenţa de teren pentru care apelanţii-reclamanţi au formulat acţiunea oblică, raportat la dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 112/1995, aparţine Statului Român şi nu Municipiului Bucureşti, drept pentru care, motivarea instanţei de apel apare ca fiind eronată.

Din perspectiva faptului că acţiunea oblică a fost exercitată în numele Primăriei municipiului Bucureşti, iar instanţa de apel a admis acţiunea oblică ca fiind formulată în numele Municipiului Bucureşti, se pune şi problema incidenţei motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C.proc.civ., întrucât instanţa a acordat ceva ce nu s-a cerut.

1.1.5. Cea de-a cincea critică a soluţiei instanţei de apel se referă la faptul că aceasta a dispus admiterea acţiunii oblice prin încălcarea normelor de procedură referitoare la condiţia interesului, având în vedere că apelanţii reclamanţi nu mai justificau un interes în promovarea acţiunii oblice, de vreme ce dreptul de folosinţă asupra terenului avea un caracter accesoriu dreptului de proprietate asupra construcţiei, iar atâta timp cât imobilul construcţie nu mai există, a încetat şi dreptul de folosinţă asupra terenului, fiind incident motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.

Cu privire la condiţia interesului, întrucât Codul de procedură civilă nu defineşte această noţiune, în doctrină s-a arătat că prin interes înţelegem folosul practic, imediat pe care îl are o parte pentru a justifica punerea în mişcare a procedurii judiciare. Această condiţie a interesului trebuie să existe nu numai la declanşarea procedurii judiciare, deci numai în legătură cu cererea de chemare în judecată, ci pe tot parcursul procesului. De asemenea, una dintre condiţiile interesului este ca acesta să fie născut şi actual, adică să existe în momentul în care se apelează la mijlocul procesual din conţinutul acţiunii, pentru că rolul judecătorului este de a rezolva litigii deja născute. Un interes eventual, ca şi un interes care a trecut, a fost depăşit, nu poate fi luat în considerare.

Lipsa interesului în promovarea oricărei forme procedurale din cadrul acţiunii sau a uneia dintre cerinţele sale, se invocă pe care de excepţie (de fond, peremptorie, absolută).

Această excepţie a fost invocată de recurenta, însă instanţa de apel nu motivează respingerea acesteia, ci se mărgineşte să reţină doar că : „interesul apelanţilor-reclamanţi este să poată să-şi exercite dreptul de folosinţă asupra curţii, fără de care nu pot nici să-şi exercite în condiţii adecvate dreptul de proprietate asupra terenului care s-a situat sub casa arsă, ce nu are ieşire la drumul public ".

Din moment ce argumentelor invocate în vederea respingerii acţiunii oblice ca lipsită de interes trebuia să li se răspundă de către instanţa învestită cu soluţionarea apelului şi în condiţiile în care decizia atacată nu conţine nici un răspuns, trebuie decelat dacă omisiunea instanţei de apel poate fi interpretată, în mod rezonabil, ca o respingere implicită sau aceste argumente au fost pur şi simplu neglijate. Cum aceste argumente sunt distinct de celelalte invocate, apărea necesar luarea lor în considerare şi expunerea considerentelor legale care ar fi întemeiat admiterea sau respingerea acestora.

De asemenea consideră că raţionamentul instanţei, este unul eronat şi nu convinge asupra existenţei interesului, întrucât în temeiul dispoziţiilor art. 617 din noul Cod civil (aplicabil raportat la art. 6 alin. 5 şi 6 din acelaşi act normativ), proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i se permită trecerea pe fondul vecinului sau pentru exploatarea fondului propriu.

Nu în ultimul rând, apelanţii-reclamanţi beneficiau de un drept de folosinţă asupra diferenţei de teren în mod accesoriu, raportat la (pretinsa) calitate de proprietari ai locuinţei. Or, câtă vreme construcţia a ars, nemaiexistând în prezent, dreptul de folosinţă a încetat, în virtutea principiului accesorium sequitur principale.

Din această perspectivă, instanţa de apel trebuia să constate că apelanţii-reclamanţi nu mai justifică un interes actual în susţinerea acţiunii oblice şi să o respingă ca atare.

1.2. Cea de-a şasea critică a hotărârii instanţei de apel se referă la faptul că aceasta cuprinde motive contradictorii, instanţa de apel reţinând o identitate între terenul situat în str. C. nr. x5 şi cel din Bd. I. nr. x6, însă a dispus restituirea terenului situat în „str. C. nr. x5 / Bd. I. nr, x6", fiind incident motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 7 C.proc.civ.

În decizia atacată, instanţa de apel reţine că: „Prin urmare, imobilul pentru care S.C. H. SA. avea în evidenţe adresa din str. C. nr. x5 este chiar cel în litigiu. Ca atare, folosirea acestei adresa în contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 03.10.1996 se explică prin neactualizarea bazei sale de date, pentru a corespunde cu modificările operate în planurile topografice."

Mai departe, instanţa de apel reţine următoarele: „In al treilea rând, în identificarea imobilului transmis prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 03.10.1996 ca fiind cel care corespunde actualei adrese, Bd. I. nr. x5, pledează şi faptul că acesta este cel preluat în posesie de către apelanţii-reclamanţi."//„În concluzie, părţile din contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 03.10.1996 au avut reprezentarea terenului transmis ca fiind cel cu configuraţia ce corespunde actualei adrese, Bd. I. nr. x6, existând astfel o suprapunere cu imobilul dobândit de S.C. E. S.R.L. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 18.07.2007."

In primul rând se poate observa o eroare a instanţei de apel care face referire la adresa din „Bd. I. nr. x5". Din această perspectivă rezultă fie că instanţa a vrut să facă referire la adresa din Bd. I. nr. x6, fie la adresa din str. C. nr. x5. De asemenea, instanţa reţine că imobilul apelanţilor-reclamanţi având în acte adresa str. C. nr. x5 corespunde celui având adresa actuală din Bd. I. nr. x6. Practic, instanţa reţine că adresa corectă a imobilului este Bd. I. nr. x6.

Însă, se poate observa că prin dispozitiv aceasta obligă pe recurenta să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie atât apelanţilor reclamanţi, cât şi Municipiului Bucureşti, terenul situat în „str. C. nr. x5 / Bd. I. nr. x6".

Or, din această perspectivă se poate observa că există contradicţie între considerente şi dispozitiv, instanţa reţinând în considerente existenţa unei identităţi între imobilul apelanţilor reclamanţi şi cel al recurentei şi că adresa corectă a acestui imobil este Bd. I. nr. x6, însă prin dispozitiv evidenţiază imobilul ca fiind situat la adresa din „str. C. nr. x5 / Bd. I. nr. x6", devenind incident motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 7 C.proc.civ.

Totodată, privind decizia atacată în ansamblul său, se poate observa că instanţa de apel nu tranşează în mod clar care sunt regulile aplicabile în cauză, expunând un raţionament în care argumentele a fortiori se amestecă în diverse planuri, fiind contradictorii (instanţa de apel pune seninul egalităţii între acţiunea în rectificare şi acţiunea în revendicare), ceea ce determină imposibilitatea exercitării controlului judiciar, din perspectiva art. 304 pct. 9 C.proc.civ. (când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii), devenind, astfel, incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C.proc.civ. (când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii sau străine de natura pricinii).

2. În subsidiar, solicită instanţei să dispună casarea deciziei şi a încheierii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare către Curtea de Apel Bucureşti, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C.proc.civ.

2.1. Instanţa de apel a pronunţat hotărârea atacată cu neobservarea formelor legale de procedură referitoare la capacitatea procesuală de folosinţă a Primăriei Municipiului Bucureşti.

Motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C.proc.civ. include toate neregularităţile procedurale care atrag sancţiunea nulităţii, precum şi nesocotirea unor principii fundamentale a căror nerespectare nu se încadrează în alte motive de recurs. O neregularitate care atrage sancţiunea nulităţii, se referă la capacitatea (procesuală) de folosinţă.

Potrivit dispoziţiilor art. 41 alin. (1) C.proc.civ.: „Orice persoană care are folosinţa drepturilor civile poate să fie parte în judecată." Per a contrario, persoana care nu are folosinţa drepturilor civile nu poate să fie parte în judecată.

După cum a fost dezvoltat mai sus, având în vedere că primăria nu are capacitate de folosinţă, instanţa de apel trebuia să respingă acţiunea oblică, ca fiind formulată în numele unei persoane lipsite de capacitate de folosinţă şi nu, cu încălcarea principiului disponibilităţii, să admită această acţiune şi să reţină că municipiul a luat parte la judecată (doar în drept, nu şi în fapt).

Codul de procedură civilă din 1865 nu prevede în mod expres sancţiunea care intervine pentru lipsa capacităţii procesuale de folosinţă.

În doctrina de specialitate s-a arătat că actele de procedură săvârşite de o persoană fără capacitate de folosinţă sunt lovite de nulitate absolută.

In acest sens, prin decizia civilă nr. 839/1999, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a civilă a admis recursul declarat împotriva unei decizii a Tribunalului Teleorman, a casat decizia recurată şi a trimis cauza spre rejudecarea apelului la acelaşi tribunal, constatându-se nulitatea absolută a deciziei tribunalului pentru lipsa capacităţii procesuale de folosinţă a intimatei.

De asemenea, lipsa capacităţii procesuale de folosinţă se invocă pe cale de excepţie (de fond, peremptorie, absolută) de către oricare dintre părţi sau de instanţă din oficiu, în tot cursul procesului, astfel încât, recurenta înţelege să stăruie în invocarea excepţiei lipsei capacităţii procesuale de folosinţă a Primăriei Municipiului Bucureşti.

2.2. Instanţa de apel trebuia să dispună administrarea unei noi expertize pentru lămurirea în tot a cauzei, decizia şi încheierea atacate fiind pronunţate cu încălcarea dispoziţiilor art. 201 şi art. 212 C.proc.civ., art. 1173 alin. (1) C.civ. din 1864 şi art. 99 din Legea notarilor publici şi a activităţii notariale nr. 36/1995, fiind incident motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 5 C.proc.civ.

Art. 105 alin. (2) C.proc.civ. stabileşte următoarele: „Actele îndeplinite cu neobservarea formelor legale sau de un funcţionar necompetent se vor declara nule numai dacă prin aceasta s-a pricinuit o vătămare ce nu se poate înlătura decât prin anularea lor. În cazul nulităţii prevăzute anume de lege vătămarea se presupune până la dovada contrarie."

În doctrina şi practica judiciară de specialitate s-a reţinut că textele de lege menţionate anterior au în vedere şi situaţia în care instanţa de apel, respectiv prima instanţă de fond au aplicat greşit normele procedurale cu privire la probe.

Trebuie precizat că potrivit art. 201 şi urm. C.proc.civ., proba cu expertiza tehnică judiciară este necesară ori de câte ori se impune opinia unui specialist într-un anumit domeniu, cauza neputând fi dezlegată fără exprimarea acestei opinii, iar admiterea sau respingerea probei va trebui motivata prin încheiere, prin raportare la specificul obiectului litigiului.

În concret, instanţa de apel, a respins prin încheiere administrarea probei cu expertiza topografică solicitată de către reclamanţi, care ar fi fost necesară dovedirii raţionamentului acesteia cu privire la existenţa unei identităţi între terenul recurentei şi cel al reclamanţilor.

Totodată este de menţionat că recurenta nu avea un interes pentru a insista în administrarea unei noi probe cu expertiză tehnică topografică în apel, motivat de faptul că hotărârea instanţei de fond îi era favorabilă, iar, pe de altă parte, sarcina probei aparţinea reclamanţilor. Însă, din analizarea considerentelor instanţei de apel referitoare la poziţionarea celor două terenuri rezultă că aceasta nu a fost pe deplin lămurită şi că a reţinut existenţa identităţii între cele două terenuri (unul în suprafaţă de 697 mp, iar altul în suprafaţă de 480 mp) pe baza unor presupuneri şi probabilităţi.

Astfel, instanţa de apel reţine că între schiţa proprietăţii depusă de reclamanţi şi cea depusă direct în apel de către doamna N. (administrator al H. S.A.) există diferenţe: „Este de menţionat că schiţa comunicată de N., în calitate de administrator al SC. H. S.A. (având activitatea suspendată din 01.11.2014) este într-o versiune uşor diferită (...). "

La aceeaşi filă, instanţa de apel mai reţine: „O primă concluzie care rezultă din analize acestei schiţe este aceea că imobilul trebuie să se afle în zona delimitată la nord de Bd. I. şi la est str. C., putând fi astfel fie chiar pe colţ, fie la o anumită distanţă de Bd. I., dar învecinat cu str. C. (ceea ce ar putea confirma teza intimatei-pârâte S.C, E. S.R.L. că este vorba de imobilul cu adresa în prezent, str. C. nr. x5), fie la o anumită distanţă de str. C., dar învecinat cu Bd. I. (ceea ce ar putea confirma teza apelanţilor-reclamanţi că este vorba de imobilul cu adresa în prezent, Bd. I. nr. x6), fie, în sfârşit, la o anumită distanţă de Bd. I. şi la o anumită distanţă de str. C."

„Comparând releveul construcţiei dobândite de apelanţii reclamanţi, întocmit de S.C. H. S.A., cu releveul construcţiei dobândite de intimata-pârâtă S.C. E. S.R.L., ambele depuse la termenul din 18.06.2008, se observă similitudinea formei amprentei la sol, diferenţa de suprafaţă utilă în limitele de toleranţă admise (40,74 mp, respectiv 42,75 mp) împărţirea în linii mari asemănătoare a camerelor, poziţia identică a uşii exterioare şi a uşilor interne.

Chiar dacă există anumite diferenţe: poziţiile 1 şi 5 din primul releveu - vestibul şi cameră - au suprafaţa de 5,25 mp + 7,34 mp = 12,59 mp şi le corespunde poziţia 3 din al doilea releveu - cameră - cu suprafaţa de 10,86 mp; poziţia 2 din primul releveu - cameră - are suprafaţa de 13,09 mp şi îi corespunde poziţia 2 din al doilea releveu - cameră - cu suprafaţa de 10,17 mp, poziţia 3 din primul releveu - bucătărie - are suprafaţa de 6,37 mp şi îi corespunde poziţia 1 din al doilea releveu - cameră - cu suprafaţa de 9,84 mp, poziţia 4 din primul releveu – baie - are suprafaţa de 8,33 mp şi îi corespund poziţiile 4 şi 5 din al doilea releveu - bucătărie şi baie - cu suprafaţa de 6,70 mp + 5,18 mp = 11,88 mp (,..). "

Or, analizând reţinerile instanţei de apel, se poate observa că acestea sunt eronate şi nu au corespondent în realitate, întrucât nu există identitate nici măcar cu privire la cel puţin o poziţie din cele două relevee.

De asemenea, instanţa de apel mai reţine : „în al doilea rând, strict în vederea identificării imobilului din schiţa anexă la contractul de vânzare-cumpărare prin care apelanţii-reclamanţi au dobândit imobilul, poate fi avută în vedere adresa pe care o asociază S.C. H. S.A. imobilului astfel reprezentat, şi anume str. C. nr. x5, şi în consecinţă dosarul întocmit de S.C. H. S.A. pentru acest imobil, deţinut de Administraţia Fondului Imobiliar după preluarea-predarea arhivei în anul 1999, depus direct în apel cu adresa din 08.03.2016."

Analizând înscrisurile existente în dosarul administrativ întocmit de H. S.A., instanţa de apel reţine: „Din acelaşi dosar comunicat de Administraţia Fondului Imobiliar, Curtea mai reţine că întregul imobil apare ca fiind naţionalizat la data de 20.04.1950 în temeiul unui proces-verbal întocmit în baza Decretului nr. 92/1950, de la O. În fişa juridică este indicat modul în care a fost preluat în administrare corpul B (cel ulterior demolat) de către I.A.L (Întreprinderea de Administrare Locativă) 30 Decembrie, şi anume "în baza ... (nicio menţiune) Steagul Roşu ".

Este de observa că, deşi în procesul-verbal întocmit la data de 27.03.1940 de Comisiunea pentru înfiinţarea Cărţilor Funciare din Bucureşti, s-a reţinut că imobilul situat în str. D., colţ cu Şos. B. în suprafaţă de 938 mp este proprietatea lui P., Q., R. (moştenitorii lui S.), T. (moştenitoarea lui U.), V. (moştenitor al lui W.), X., Y., Z. şi A.A. (moştenitori ai lui B.B.), în schimb în actul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x la 17.07.1945 de Tribunalul Ilfov, prin care imobilul de la Sud a fost dobândit de K. şi L., se indică drept vecinătate la Nord „proprietatea O.", după care se face referire la modalitatea de dobândire la o tranzacţie-partaj încheiată în anul 1938 cu moştenitorii defunctului S. şi se arată că „decedatul S. poseda acest teren în baza actelor mai jos arătate, aflate în posesia doamnei O. (...) ". Prin urmare, este posibil ca între anii 1940 şi 1945 să fi intervenit un transfer de proprietate în favoarea acestei persoane.

De asemenea, este posibil ca imobilul dobândit de K. şi L. de la C.C., situat în str. D. nr. x5 (fost X. x9) să fi provenit dintr-un teren mai mare care îl includea şi pe cel de la Sudul acestuia, de vreme ce prin actul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. x la 21.12.1943 de la Tribunalul Ilfov, Secţia Notariat, D.D. și E.E. dobândiseră tot de la C.C. imobilul situat în str. X. nr. x3 (fost tot x9).

Prin urmare, folosirea aceluiaşi număr poştal pentru imobile distincte, fie nr. x3 (pe planul cadastral din anul 1940, pentru cele două menţionate anterior), fie nr. x5 (pentru cel cumpărat de K. şi L., în actul lor de dobândire, şi pentru cel care era proprietatea moştenitorilor lui S. în anul 1940), se explică prin efectuarea acestor dezmembrări, neurmată de identificări riguroase distincte a imobilelor obţinute astfel."

Or, convingerea instanţei de apel este formată pe o serie de posibilităţi, presupuneri şi probabilităţi cu privire la transmisiunile dreptului de proprietate al apelanţilor reclamanţi la poziţionarea terenului şi a locuinţei.

De asemenea, instanţa de fond a reţinut că deşi au fost administrate numeroase expertize, nu s-a putut stabili cu certitudine existenţa unei identităţi între cele două terenuri, două rapoarte de expertiză concluzionând că nu există identitate între terenuri, iar celelalte întocmite nefiind validate de instanţa de fond.

Cu alte cuvinte, în motivarea unei decizii luate, instanţa de judecată trebuie să prezinte două seturi de argumente: argumentele care i-au format convingerea că este sau nu este necesară acea măsură; argumentele care au determinat-o să înlăture aspectele prezentate de către cealaltă parte care, după caz, s-a opus sau a solicitat o anumită măsură.

Astfel, problematica dispunerii şi eventual a suprapunerii drepturilor reale deţinute de părţile litigiului, trebuia analizată şi soluţionată de către instanţa de apel, pe baza administrării unei noi expertize topografice care să aibă în vedere toate elementele de fapt (pe baza obiectivelor a căror încuviinţare o solicitaseră părţile), elemente de fapt rezultate pe parcursul administrării probatoriului în apel.

Dacă în cauză au fost efectuate mai multe expertize ale căror concluzii sunt contradictorii sau conţin diferenţe, instanţa trebuie să accepte motivat una dintre ele sau să le înlăture pe toate, neputând să le combine şi să reţină diferite elemente din fiecare raport.

Or, instanţa de fond nu a validat concluziile niciunui raport de expertiză întocmit, reţinând că din cuprinsul acestora nu rezultă cu certitudine existenţa unei identităţi între cele două terenuri.

Cu ocazia soluţionării apelului, instanţa de apel reţine coroborat concluziile exprimate de experţii J. şi G., concluzii pe care le mai coroborează cu numeroase documente conţinând date tehnice (depuse direct în apel), fără a fi avute în vedere de către experţi.

Totodată, trebuie menţionat că, după cum arată chiar expertul J. în partea introductivă din raportul de expertiză, acesta este expert tehnic judiciar specializarea construcţii civile şi industriale şi nu expert tehnic specializarea topografie, cadastru şi geodezie, astfel că stabilirea unui obiectiv pentru identificarea terenului în sarcina unui expert specializarea construcţii civile excede competentelor acestuia.

Nu în ultimul rând, trebuie menţionat şi faptul că în cauză au mai fost efectuate şi alte rapoarte de expertiză prin care experţii au ajuns la concluzii diferite, reţinând că nu există identitate între terenul apelanţilor-reclamanţi şi cel al recurentei.

De asemenea, trebuie reţinut şi faptul că în apel, instanţa a administrat un volum mare de înscrisuri noi (majoritatea conţinând date tehnice). Mai mult decât atât, a fost depus direct în apel cu adresa din 08.03.2016 şi dosarul întocmit de H. S.A. pentru imobilul reclamanţilor, deţinut de Administraţia Fondului Imobiliar, dosar care conţinea planuri de situaţie şi schiţe pe care instanţa de apel le-a admis în administrare ca probă cu înscrisuri, dar nu le-a pus la dispoziţia unui specialist în domeniu (singurul în măsură să facă verificări tehnice la fata locului) care să le valorifice în concret, în cadrul unei expertize, în calea de atac devolutivă integral a apelului.

In situaţia de faţă, instanţa de apel a respins prin încheiere administrarea unei noi expertize (care, în fapt, ar fi fost necesară în justificarea raţionamentului utilizat pentru identificarea amplasamentului imobilelor în litigiu) fără a motiva corespunzător măsura dispusă.

Or, în raport de obiectivele propuse în apel asupra probelor, indiferent dacă acestea ar fi fost încuviinţate sau respinse, instanţa de judecată trebuia să se pronunţe printr-o încheiere motivată, în sens contrar fiind incidente prevederile art. 105 alin. (2) C.proc.civ., ceea ce atrage aplicarea motivului de casare prevăzut de art. 304 pct. 5 C.proc.civ.

Faptul că instanţa de apel a înţeles să-şi justifice soluţia pronunţată făcând propria analiză în ceea ce priveşte poziţionarea imobilelor fără trimitere la un fundament tehnic expus prin probele tehnice administrate, pe care să se întemeieze, nu este de natură să conducă la lămurirea situaţiei de fapt.

De asemenea, analiza realizată de instanţa de apel cu privire la amplasarea imobilelor este pusă sub semnul îndoielii şi din prisma faptului că (i) titlul de proprietate al apelanţilor-reclamanţi identifică în mod greşit imobilul ca fiind la adresa din str. C. nr. x5, fără a fi menţionate şi vecinătăţile, (ii) schiţa-anexă la titlul de proprietate al apelanţilor-reclamanţi este inexactă, realizată prin scriere de mână (instanţa de apel reţinând existenţa a două schiţe diferite provenind de la H. S.A.), fără a fi însuşită de o anumită autoritate/instituţie prin semnătură şi ştampilă, (iii) există anumite incertitudini în istoricul transmisiunilor succesive ale dreptului de proprietate al apelanţilor-reclamanţi, după cum reţine chiar instanţa de apel : „titlul de proprietate al statului este actul administrativ individual de preluare din 20.04.1950, iar autorul statului (pentru terenul liber de construcţie) şi indirect al autorilor-reclamanţi (pentru terenul de sub construcţie, cumpărat de la stat) este fostul proprietar, fie că este vorba de O., fie de moştenitorii lui S., de la care a fost preluat prin invocarea Decretului nr. 92/1950 (fără a fi enumerat în lista-anexă iniţială)."

Faţă de cele arătate mai sus, devine incident motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 5 C.proc.civ., întrucât instanţa de apel trebuia să dispună administrarea unei noi expertize pentru lămurirea în tot a cauzei.

Înalta Curte a constatat fondat recursul în limitele și pentru considerentele expuse mai jos.

Este nefondat motivul de recurs detaliat la punctul 1.1.1.din recurs prin care se susține că hotărârea a fost pronunţată cu încălcarea art. 30, art. 31 şi art. 34 din Legea nr. 7/1996, motiv de recurs prevăzut de art.304 pct.9 C.pr.civ.

În cadrul acestui motiv de recurs recurenta a susținut că, în cadrul comparării titlurilor de proprietate, dreptul său trebuia să fie considerat mai caracterizat pe de o parte pentru că dreptul său a fost înscris în cartea funciară, în timp ce al reclamanților nu a fost înscris în cartea funciară, iar pe de altă parte, întrucât, dreptul său fiind înscris în cartea funciară, potrivit principiului publicităţii materiale beneficiază de o prezumţie legală relativă de proprietate care poate fi răsturnată doar prin dovada contrară, care în sistemul cărţilor funciare se poate face numai în cadrul unei acţiuni în rectificare de carte funciară prin care se tinde la dovedirea împrejurărilor de excepţie prevăzute de art. 43 din Decretul-lege nr. 115/1938 (preluat de art. 34 din Legea nr. 7/1996).

Așa cum corect a reținut instanța de apel, potrivit doctrinei și jurisprudenței în materie, criteriul de preferabilitate a titlului înscris primul în cartea funciară se aplică în cazul comparării a două titluri de proprietate ce provin de la un autor comun, iar nu când titlurile provin de la autori diferiți, cum este cazul în speță, pentru care au fost cristalizate alte criterii de stabilire a titlului de proprietate mai caracterizat.

În doctrină se reține, pentru această situație, că doar când cercetarea probatorie ajunge la un autor comun devin relevante regulile referitoare la publicitatea imobiliară.

În ceea ce privește acțiunea în rectificare de carte funciară, aceasta reprezintă doar unul dintre mijloacele prin care se asigură protecția juridică a drepturilor reale principale, alături de alte mijloace directe sau indirecte. Acțiunea în revendicare reprezintă mijlocul direct de apărare a dreptului de proprietate, neputând fi considerată inadmisibilă în concurs cu acțiunea în rectificare de carte funciară.

În speță se pune problema, în cadrul acțiunii în revendicare, a comparării a două titluri de proprietate provenite de la autori diferiți.

Premisa comparării celor două titluri este faptul că amândouă sunt considerate valabile, ceea ce înseamnă că amândouă fac dovada dreptului de proprietate. În aceste condiții se pune problema determinării titlului de proprietate cel mai caracterizat.

Ambele titluri de proprietate au fost încheiate sub regimul Codului civil de la 1864 și al Legii nr.7/1996 care conferea publicității imobiliare efectul opozabilității față de terți, care are un sens special în materia publicității imobiliare, iar nu un efect constitutiv de drept. Ca atare, dreptul de proprietate nu s-a dobândit în temeiul înscrierii în cartea funciară ci în temeiul contractelor de vânzare-cumpărare ce constituie titlurile de proprietate ale părților. Acesta este motivul pentru care neînscrierea în cartea funciară a titlului de proprietate al reclamanților nu poate duce în sine la respingerea acțiunii în revendicare.

Pentru aceleași motive, referirile recurentei la prevederile Decretului-lege nr.115/1938 și ale noului Cod civil, incluzând și jurisprudența dată în aplicarea acestora, sunt străine de obiectul prezentei judecăți.

În ceea ce privește statul, acesta nu era obligat să își înscrie dreptul de proprietate în cartea funciară nici pentru opozabilitate față de terți, conform art.28 alin.(2) din Legea nr.7/1996, forma inițială.

Faptul că titlul reclamanților, care au cumpărat imobilul de la stat, nu a fost înscris în cartea funciară nu duce la concluzia că imobilul nu mai aparține nimănui, ci că pentru terții interesați se consideră că acest transfer de proprietate nu s-a produs, deci că dreptul ar fi rămas la stat. Terții interesați să invoce inopozabilitatea ar fi eventualii cumpărători tot de la stat, iar nu recurenta, care a cumpărat imobilul în 2007 de la un alt proprietar, al cărui drept originar este situat tot în 2007, atâta timp cât toate actele antecesorilor săi sunt false.

Mai mult, nu se pune problema efectelor puterii de lucru judecat atunci când se invocă hotărâri pronunțate între alte părți, cu titlu de jurisprudență într-o anumită materie, nefiind îndeplinită o condiție esențială a acestei prezumții, a identității de părți.

De asemenea, ținând cont că obiectul litigiului rezidă în acțiunea în revendicare, sunt străine de acest obiect susținerile privind neîndeplinirea condițiilor acțiunii în rectificare de carte funciară.

Nu se poate reține nelegalitatea deciziei atacate în sensul că instanța de apel ar fi confundat acțiunea în revendicare cu acțiunea în rectificare de carte funciară prin aceea că ar fi reținut că nu este aplicabil în cazul titlurilor de proprietate provenind de la autori diferiți criteriul de preferabilitate al înscrierii în cartea funciară prin reținerea unor argumente legate de condițiile de exercitare a acțiunii în rectificare, având în vedere că acestea nu au fost argumente determinante pentru soluția pronunțată, ci argumente suplimentare ca răspuns la apărările recurentei.

Argumentele recurentei în susținerea intervenirii unei prezumții absolute de proprietate după trei ani de la înscrierea dreptului său de proprietate fără formularea în acest interval de timp a unei acțiuni în rectificare de carte funciară, prin trimitere la doctrina de specialitate bazată pe efectul dobândirii dreptului de proprietate prin înscriere, sunt de asemenea străine de cauza de față, unde este vorba despre înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară în perioada de timp în care aceasta avea doar rolul de a asigura opozabilitatea față de terți, noțiunea de terț având un sens special în materia cărții funciare (terții care justifică un drept aflat într-o legătură specifică cu dreptul înscris), iar nu și pe cea de a asigura dobândirea dreptului de proprietate prin înscriere.

Or, la momentul la care reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în cauză recurenta nu justifica niciun drept care să se fi aflat într-o legătură specifică cu dreptul de proprietate al reclamantei, producându-se efectele opozabilității erga omnes ale dreptului real ca drept absolut, și nici nu a dobândit ulterior imobilul de la același proprietar, statul, care nu avea obligația de a-și înscrie dreptul în cartea funciară pentru opozabilitate față de terți.

Prezumțiile relative instituite prin art.30 din Legea nr.7/1996, forma în vigoare la data înscrierii dreptului recurentei, își produc pe deplin efectele față de antecesorii săi tabulari și, eventual, față de terții care au dobândit același drept de la același autor. În cazul existenței a două titluri de proprietate cu privire la același bun provenite de la autori diferiți se aplică regulile comparării titlurilor autorilor pentru a se stabili care dintre ele este mai caracterizat.

Această interpretare este în concordanță cu principiul relativității înscrierilor în cartea funciară care exprimă cerința legii ca înscrierea în cartea funciară să se facă numai cu consimțământul titularului înscris. Principiul relativității înscrierilor în cartea funciară este concretizat printre altele prin dispoziția înscrierii unui drept împotriva aceluia care la data cererii era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează a fi făcută.

Este nefondat motivul de recurs detaliat la punctul 1.1.2. din recurs prin care se susține că instanţa de apel a admis acţiunea în revendicare formulată de către apelanţii reclamanţi cu încălcarea puterii de lucru judecat a sentinţei civile nr. 7394 din 14.05.2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1, irevocabilă, a dispoziţiilor art. 1201 C.civ., a principiului securităţii juridice consacrat de art. 6 par. 1 din Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale, a dispoziţiilor care ocrotesc dreptul de proprietate privată al recurentei și anume art. 480 C.civ., art. 44, art. 136 din Constituţia României, art. 1 par. 1 din Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţie.

Nu se poate reține în speță excepția puterii de lucru judecat a sentinţei civile nr. 7394/2007 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1, irevocabilă, și aplicarea dispoziţiilor art. 1201 C.civ., având în vedere că nu există identitate de obiect, cauză și părți între litigiul în care s-a pronunțat sentința menționată anterior și cel de față, situație necontestată de către recurentă. Cu atât mai mult, în cadrul acelui proces nu s-a analizat titlul de proprietate al reclamanților, iar pe de altă parte, hotărârea nefiind motivată, nu rezultă dacă a fost analizat titlul antecesorilor recurentului, în cadrul acesteia reținându-se doar că părțile au încheiat o tranzacție. Nefiind întrunită condiția identității de obiect, cauză și părți, potrivit art.1201 C.civ. hotărârea invocată nu poate fi opusă reclamanților din prezentul litigiu.

Astfel, nu poate fi reținută din această perspectivă, încălcarea dreptului la un proces echitabil și a securității raporturilor juridice.

Situația de fapt din Hotărârea CEDO pronunțată la 23.09.2008 în cauza Amurăriței c. României, invocată de către recurentă, nu este identică celei de față, întrucât, pe de o parte, în acea cauză era o identitate cel puțin parțială de părți, iar despre cele care nu au fost parte în procesul inițial (care, de altfel, erau frații uneia dintre părți) se reține că nu ar fi invocat inopozabilitatea hotărârii, dar și alte inacțiuni, legat de momentul punerii în posesie. Pe de altă parte, CEDO a sancționat intervalul de timp scurs între punerea în posesie în temeiul hotărârii inițiale și formularea acțiunii în revendicare, reținând că a fost repus în discuție dreptul de proprietate după şase ani de posesie netulburată, fapt care ar ridica probleme în privinţa respectării securităţii raporturilor juridice.

Or, în litigiul de față nu se poate reține că reclamanții au pierdut posesia în anul 2000, acest an fiind doar cel în care susțin că s-au mutat din imobil. Reclamanții au susținut că imobilul a fost ocupat abuziv în anul 2006 de către antecesorii recurentului, în combaterea acestei afirmații instanța de apel nu reține că s-ar fi administrat probe, iar prezenta cerere de chemare în judecată a fost formulată în aprilie 2008.

În ceea ce privește motivul de recurs detaliat la punctul 1.1.3. din recurs prin care se susține că, în cadrul analizării dispoziţiilor care reglementează regimul juridic al acţiunii în revendicare, instanţa de apel a aplicat în mod greşit legea, fiind ignorate efectele instituţiei proprietăţii aparente, sunt de reținut următoarele.

În apărare, recurenta pârâtă a invocat în fața instanțelor de fond, drept criterii de preferabilitate a dreptului său de proprietate, pe lângă înscrierea acestuia în cartea funciară, buna sa credință la încheierea contractului sprijinită pe eroarea autorităților și diligențele efectuate pentru a afla situația dreptului de proprietate transmis de către autorii săi și faptul că imobilul s-ar fi aflat în posesia autorilor săi și a sa.

Posesia drept criteriu de preferabilitate când titlurile provin de la autori diferiți a fost reținut în doctrină într-o opinie minoritară, soluție considerată nerezonabilă de către majoritatea autorilor.

În doctrina și jurisprudența Codului civil de la 1864 cazul subdobânditorului de bună-credință cu titlu oneros a unui imobil era considerat o excepție de la principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, ca efect al nulității.

Error comunis facit ius era considerat un principiu care înlătură regula quod nullum est nullum producit effectum.

Principiul error comunis facit ius (eroarea comună și invincibilă, elementul psihologic al aparenței) presupune mai mult decât buna-credință a dobânditorului.

Recurenta pârâtă nu a invocat în mod expres principiul proprietarului aparent ca mod de dobândire a proprietății, și cu atât mai puțin prevederile art.17 din noul Cod civil, iar din argumentele de fapt invocate în apărare nu rezultă cu evidență că aceasta ar fi înțeles să invoce o astfel de instituție în apărare, iar nu criterii distincte de preferabilitate a dreptului său de proprietate. Astfel nu se poate reține o eventuală greșeală de calificare de către instanța de apel a acestor apărări și astfel nici nemotivarea hotărârii sub acest aspect.

De altfel, dispozițiile noului Cod civil (art.17) nu se aplică în litigiul de față, ținând cont că principiul proprietății aparente, chiar potrivit doctrinei recente citată in extenso în recurs, este considerat un mod de dobândire a proprietății, astfel că sunt aplicabile dispozițiile legale de la data pretinsei dobândiri a proprietății, care coincide cu încheierea contractului cu proprietarul aparent.

Instanța de apel nu a analizat efectele unei astfel de instituții asupra determinării dreptului de proprietate preferabil, dar a reținut:”Dacă titlurile lor provin de la autori diferiţi se compară între ele drepturile autorilor de la care provin titlurile. Această soluţie, care corespunde în cea mai mare măsură principiului de drept conform căruia nimeni nu poate transmite mai mult decât ceea ce îi aparţine, asigurând astfel respectarea efectivă a dreptului de proprietate asupra bunului în discuţie, trebuie aplicată ori de câte ori este posibil, pentru a identifica, pe cât posibil, momentul la care apar pentru prima oară două titluri de proprietate asupra aceluiaşi bun.

Nicio altă modalitate de comparare a titlurilor de proprietate prezentate de părţi nu corespunde într-o asemenea situaţie principiului de drept pe care trebuie să îl reflecte acţiunea în revendicare, astfel că aplicarea oricărui alt criteriu de preferabilitate care să ignore scopul urmărit de o asemenea acţiune, şi anume stabilirea patrimoniului în care se regăseşte dreptului de proprietate asupra bunului revendicat, nu poate fi admisă.”

În ceea ce privește buna-credință la data încheierii actului, invocată de către recurentă, instanța de apel nu a analizat-o în mod separat, dincolo de argumentul general reținut mai sus, pe considerentul că acțiunea în revendicare ar fi fost formulată în termen de trei ani de la data dobândirii dreptului de proprietate de către recurenta pârâtă, termen în care s-ar fi putut formula acțiune în rectificare de carte funciară împotriva terțului dobânditor și că astfel ar fi avut relevanță doar după trecerea acestui termen în contextul aplicării regulilor publicității imobiliare.

Astfel, implicit, instanța de apel a considerat că aplicând regulile generale, buna credință a subdobânditorului la data încheierii contractului nu este relevantă în cadrul operațiunii de comparare a titlurilor de proprietate ce provin de la autori diferiți.

Trecând peste faptul că, raportat la prevederile Legii nr.7/1996 și a doctrinei în materie, recurenta pârâtă nu este terț ci dobânditor nemijlocit, fiind al doilea proprietar înscris în cartea funciară după antecesorul său, care și-a înscris dreptul în baza hotărârii judecătorești ce a ținut loc de contract de vânzare-cumpărare, ce reprezintă un mod originar de dobândire a dreptului atâta timp cât actele anterioare sunt false, iar drepturile nu au fost înscrise în cartea funciară și nici în registrul de transcripțiuni-inscripțiuni, așa cum s-a reținut anterior, regulile publicității imobiliare nu se aplică în cazul comparării de titluri ce provin de la autori diferiți, fiind astfel străină de obiectul litigiului această analiză a instanței de apel.

Totuși, reprezentând un considerent în plus, față de cel determinant și anume că buna-credință nu poate reprezenta un criteriu de preferabilitate la compararea titlurilor prevenite de la autori diferiți pentru că nu ar corespunde scopului urmărit de o asemenea acţiune, şi anume stabilirea patrimoniului în care se regăseşte dreptul de proprietate asupra bunului revendicat, ceea ce presupune compararea drepturilor autorilor pentru a-l determina pe cel mai caracterizat iar nu a drepturilor părților în cauză, nu se poate reține nemotivarea hotărârii sub acest aspect.

Înalta Curte a constatat fondat motivul de recurs prin care se susține că instanța de apel a admis acţiunea oblică în favoarea Municipiului Bucureşti, cu încălcarea principiului disponibilităţii, motiv de recurs care va fi analizat din perspectiva art.304 pct.5 C.pr.civ.

Reclamanții au solicitat pe calea acţiunii oblice ca recurenta să fie obligată să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie Primăriei municipiului Bucureşti terenul în suprafaţă de 417,12 mp, iar instanţa de apel a admis acţiunea oblică în favoarea Municipiului Bucureşti.

Sub acest aspect instanța de apel a reținut că Municipiul București este titularul dreptului de proprietate asupra terenului, iar nu Primăria municipiului București, care are numai calitatea de a reprezenta în justiție unitatea administrativ-teritorială, iar acțiunea trebuie admisă în raport de titularul dreptului de proprietate, drepturile neputând fi stabilite prin hotărâre judecătorească decât celor recunoscuți de lege a fi titularii lor.

Astfel, deși a reținut că Municipiul București și Primăria municipiului București sunt entități distincte, parte în prezentul dosar fiind Primăria municipiului București, a admis acțiunea oblică față de o entitate care nu era parte în dosar, fără a pune în discuția părților, cel târziu la termenul din 14 iunie 2016, posibilitatea introducerii în cauză a unei alte părți în faza procesuală a apelului, raportat la condițiile specifice în cauză, și fără a le da părților posibilitatea să formuleze apărări, încălcare a legii care atrage casarea hotărârii în temeiul art.304 pct.5 C.pr.civ.

Legat de acest aspect, în rejudecare urmează să se pună în discuția părților și excepția de ordine publică a lipsei capacității de folosință a Primăriei municipiului București, invocată de către recurentă.

În ceea ce privește trimiterea recurentului la dispozițiile art.26 alin.(3) din Legea nr.112/1995 pentru a justifica susținerea că terenul revendicat în cauză ar aparține Statului Român iar nu Municipiului București, și astfel ar fi eronată motivarea instanței de apel, Înalta Curte a reținut că nu este suficientă invocarea acestor prevederi pentru a combate motivarea aprofundată a instanței de apel, în sensul că terenul revendicat prin acțiunea oblică ar fi proprietatea Municipiului București, art. 26 din Legea nr.112/1995 folosind expresia ”în proprietatea statului” în sens larg, așa cum rezultă din analiza coroborată a tuturor alineatele acestui articol, iar nu în sensul restrâns de domeniu privat al statului.

Înalta Curte a constatat fondat motivul de recurs prin care se formulează critici legate de reținerea îndeplinirii condiţiei interesului pentru formularea acţiunii oblice, în sensul neanalizării îndeplinirii acestei condiții sub aspect procesual.

Recurenta a invocat faptul că reclamanții nu mai au interesul de a formula acțiunea oblică, întrucât dreptul de folosință asupra terenului curții avea un caracter accesoriu față de construcție, or, atâta timp cât imobilul construcție nu mai există, a încetat și dreptul de folosință asupra terenului.

Instanța de apel, în cadrul analizării îndeplinirii condițiilor pentru exercitarea acțiunii oblice, a reținut că reclamanții justifică interesul de a formula acțiunea oblică privind revendicarea terenului pe care îl aveau în folosință cu titlu de curte, întrucât terenul pe care s-a situat construcția, în prezent arsă, nu are ieșire la drumul public.

Raportat la această motivare a instanței de apel, Înalta Curte a constatat că în fapt condiția interesului de a formula acțiunea oblică nu a fost analizată de către instanța de apel, nici din punct de vedere material și nici sub aspect procesual.

Faptul că terenul pe care reclamanții îl au în proprietate nu ar avea ieșire la calea publică este un argument străin de exercitarea pe calea acțiunii oblice a acțiunii în revendicare a terenului pe care aceștia îl aveau în folosință, dreptul apărat fiind diferit în cele două situații.

Faptul că terenul pe care reclamanții îl au în proprietate nu ar avea ieșire la calea publică ar justifica interesul pentru formularea unei cereri de constatare a unui astfel de drept/servitute de trecere pe terenul altuia, în nume propriu, iar nu a acțiunii oblice de față.

Astfel, sub aceste aspecte decizia este nemotivată, fapt ce atrage casarea hotărârii în temeiul art.314 coroborat cu art.304 pct.7 C.pr.civ.

Este nefondat motivul de recurs întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 7 C.pr.civ., cu referire la identitatea dintre imobile.

Faptul că instanța de apel a reţinut existența unei identități între terenul situat în str. C. nr. x5 şi cel din bd. I. nr. x6, dar în dispozitiv terenul în cauză a fost identificat prin ambele adrese nu reprezintă nici motive contradictorii și nici o contradicție între considerente și dispozitiv, ci o reflectare a faptului că imobilul în cauză, aflându-se la intersecția dintre două străzi, a fost identificat în timp prin două adrese.

Ținând cont că în contractele (de vânzare, respectiv de închiriere) reclamanților imobilul a fost identificat prin adresa din str. C. nr. x5, iar în contractul recurentei prin adresa din bd. I. nr. x6, pentru un plus de claritate și pentru a facilita executarea hotărârii, instanța de apel a recurs la modalitatea de identificare a imobilului în cauză prin cele două adrese.

Nu este fondată nici susținerea privind motivarea insuficient argumentată prin aceea că instanţa de apel nu ar fi tranşat în mod clar care sunt regulile aplicabile în cauză, ”expunând un raţionament în care argumentele a fortiori se amestecă în diverse planuri, fiind contradictorii (instanţa de apel pune semnul egalităţii între acţiunea în rectificare şi acţiunea în revendicare)”, ceea ce ar determina imposibilitatea exercitării controlului judiciar.

Argumentele principale pentru care instanța de apel a admis acțiunea în revendicare au fost cele bazate pe regulile cristalizate în doctrină și jurisprudență pentru a se determina titlul de proprietate preferabil în cazul în care ambele părți exhibă titluri de proprietate care provin de la autori diferiți. Așa cum a reținut instanța de apel, în acest caz nu este relevant care dintre părți și-a înscris prima titlul în cartea funciară, această regulă fiind aplicabilă în cazul titlurilor provenite de la același autor, ceea ce nu este cazul în speță.

Așa cum s-a reținut mai sus, argumentele instanței de apel referitoare la acțiunea în rectificare a cărții funciare, în esență, în sensul că nu pot avea o influență asupra comparării de titluri în cauză, au fost aduse în cadrul analizei apărărilor formulate de către pârâtă, fiind doar argumente suplimentare care nu sunt determinante pentru admiterea acțiunii în revendicare.

Este nefondat motivul de recurs prin care se susține casarea deciziei, întrucât instanța de apel ar fi trebuit să dispună administrarea unei noi expertize pentru lămurirea cauzei cu referire la identitatea dintre imobilele proprietatea părților, întemeiat pe prevederile art. 304 pct.5 C.pr.civ.

Referitor la respingerea probei cu expertiză de către instanța de apel, se poate observa din cele consemnate în prima parte a încheierii din 14.06.2016 că această probă a fost solicitată de către apelanții reclamanți, recurenții pârâți opunându-se la încuviințarea efectuării expertizei în apel, cu argumentul că ultima expertiză omologată de către prima instanță de fond este profitabilă apelanților reclamanți.

Instanța de apel a respins cererea de efectuare a unei noi expertize, având în vedere că s-au administrat probe în faza procesuală anterioară și probele administrate în apel nu aduc elemente noi cu privire la identificarea imobilelor în cauză, care ar putea fi valorificate în cadrul unei expertize, în mod evident.

Astfel, încuviințarea administrării probei cu expertiză nu a fost solicitată în apel de către recurenții pârâți, ci de către apelanții reclamanți, recurenții pârâți chiar opunându-se administrării unei asemenea probe cu argumentul că este neconcludentă, condiții în care nu se poate reține interesul formulării de critici raportat la dispoziția instanței de apel sub acest aspect, nici din perspectiva faptului că această dispoziție ar fi nemotivată. De altfel, această critică este nefondată, instanța de apel motivându-și soluția, așa cum reiese din cele expuse mai sus.

Nu se impune casarea deciziei nici din perspectiva art.314 C.pr.civ. interpretat per a contrario, neputându-se reține că împrejurările de fapt referitoare la identitatea dintre imobilele aparținând părților în cauză nu ar fi fost deplin stabilite și că ar fi necesară pentru aceasta efectuarea unei noi expertize cu luarea în considerare a înscrisurilor depuse în apel.

Potrivit art.201 alin.(1) prima teză C.pr.civ. numirea experților are loc atunci când instanța consideră necesar să cunoască părerea unor specialiști pentru lămurirea unor împrejurări de fapt.

Necesitatea numirii unor experți putea fi atrasă de identificarea imobilelor din actele de proprietate ale părților pe baza planurilor cadastrale, fiind de competența instanței să stabilească dacă pe baza acestei identificări există sau nu identitate între imobile.

În speță, doar planurile cadastrale nu au părut a fi suficiente pentru a se ajunge la concluzia certă cu privire la identitatea de amplasament dintre cele două imobile, așa cum a reținut prima instanță de fond, fiind necesară coroborarea acestora cu celelalte probe administrate, ceea ce a făcut instanța de apel, spre deosebire de prima instanță.

Expertizele se dispun pentru lămurirea/constatarea unei situații de fapt, iar nu pentru ca experții să îți spună părerea cu privire la fapte ce rezultă din înscrisuri depuse ca probă în dosar și care nu necesită cunoștințe specializate pentru a fi înțelese.

În ceea ce privește raționamentul logico-juridic prin care instanța de apel a ajuns la concluzia suprapunerii celor două imobile sunt de reținut următoarele.

În primul rând, identitatea dintre imobilele dobândite de către reclamanți și pârâta recurentă prin cele două contracte nu era evidentă, întrucât prin cele două contracte imobilul era identificat în mod diferit, str. C. nr. x5, respectiv Bd. I. nr.x6.

Construcția și terenul aflat sub construcție, cumpărate de către reclamanți, situându-se în cadrul unui teren mai mare, aflat pe colț, la intersecția dintre două străzi, puteau fi identificate prin două adrese, problema identificării fiind dată, de fapt, de aceea că nr. x5 pe str. C. mai era folosit și pentru terenul aflat la sudul celui în cauză, pe care se află construcția edificată de SC M. SRL.

Raportat la acest fapt recurenta a susținut că în realitate reclamanților le-ar fi fost vândut imobilul amplasat la sudul terenului revendicat în cauză, care se identifică prin aceeași adresă.

Contra acestei afirmații au fost reținute de către instanța de apel mai multe date certe:

- reclamanții s-au aflat în posesia, în urma încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 03.10.1996 (care a urmat unui contract de închiriere), imobilului deținut în prezent de către recurentă, având adresa Bd. I. nr. x6, aflat la nord de terenul pe care se află construcția edificată de SC M. SRL. Raportat la acest aspect instanța de apel a reținut că ”prin cererea înregistrată la data de 23.05.1997 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București sub nr. x/1997, reclamanta A. a chemat în judecată pârâta S.C. M. S.R.L., pentru a fi obligată să mute gardul ce se află în posesia reclamantei, arătând că în anul 1992 a convenit cu administratorul societății constructoare ca pârâta să folosească o parte din curtea sa prin mutarea gardului în interior, cu condiția ca după terminarea construcției gardul să fie mutat în poziția inițială, lucru care nu s-a întâmplat. În dispozitivul hotărârii, atât la domiciliul reclamantei, cât și la domiciliul pârâtei apare adresa, str. C. nr. x5.”

- amprenta la sol a construcției aflate pe teren. pe limita de vecinătate dinspre Vest, și faptul că nu există nicio altă construcție asemănătoare ca formă a amprentei la sol în zona analizată. Raportat la acest aspect instanța de apel a reținut că”identificarea ar fi fost imposibil de realizat strict pe baza schiței care indică limitele terenului, dar nu și vecinătățile, dacă nu ar exista un punct de reper fix, și anume construcția, a cărei latură dinspre Vest se află chiar la limita de vecinătate, fiind totodată măsurate distinct distanțele de la Nordul terenului până la construcție, lungimea construcției și de la construcție până la Sud.

Comparând releveul construcției dobândite de apelanții-reclamanți, întocmit de S.C. H. S.A., cu releveul construcției dobândite de intimata-pârâtă S.C. E. S.R.L., ambele depuse la termenul din 18.06.2008, se observă similitudinea formei amprentei la sol, diferența de suprafață utilă în limitele de toleranță admise (40,74 m.p., respectiv 42,75 m.p.), împărțirea în linii mari asemănătoare a camerelor, poziția identică a ușii exterioare și a ușilor interne.”

”Pe de altă parte, Curtea constată, pe baza planul topografic actual anterior menționat (depus atât de experta J., cât și de expertul-parte al intimatei-pârâte), că nu există nicio altă construcție asemănătoare ca formă a amprentei la sol în zona stabilită mai sus.”

- imobilul în litigiu a fost identificat în 1959 cu ambele adrese, str. P. (în prezent I.) nr. x6 și C. nr. x5. Din dosarul întocmit de S.C. H. S.A. pentru acest imobil rezultă vecinătățile terenului pe care este edificată construcția, un teren mai mare, în care este inclus și cel în litigiu, situat chiar la intersecția dintre Bd. P. și str. C. și faptul că din curte s-a luat aproximativ o jumătate în partea dinspre str. C. și s-a transformat în parc public, diferența rămasă, fiind identificată în continuare drept imobilul din str. C. nr. x5.

Raportat la acest aspect instanța de apel a reținut că ”strict în vederea identificării imobilului din schița anexă la contractul de vânzare-cumpărare prin care apelanții-reclamanți au dobândit imobilul, poate fi avută în vedere adresa pe care o asociază S.C. H. S.A. imobilului astfel reprezentat, și anume str. C. nr. x5, și în consecință dosarul întocmit de S.C. H. S.A. pentru acest imobil, deținut de Administrația Fondului Imobiliar după preluarea-predarea arhivei în anul 1999, depus direct în apel cu adresa din 08.03.2016.

În acest dosar se regăsește un plan de situație scara 1 : 200, pe care apare aceeași clădire (individualizată ca fiind corp A, corpul B fiind ulterior demolat), de data aceasta fiind indicate și vecinătățile terenului pe care este edificată, un teren mai mare, în care este inclus și cel în litigiu. Astfel, terenul mai mare este cel situat chiar la intersecția dintre Bd. P. (actualmente I.) și str. C., pe fișa aflată pe aceeași pagină (pe față) existând mențiunea făcută în februarie 1955 că s-a constatat că din curte s-a luat aproximativ o jumătate și s-a transformat în parc public, diferența rămasă, identificată în continuare ca fiind imobilul din str. C. nr. x5. Din schiță rezultă că jumătatea transformată în parc este cea dinspre str. C.

Prin urmare, imobilul pentru care S.C. H. S.A. avea în evidențe adresa, str. C. nr. x5 este chiar cel în litigiu. Ca atare, folosirea acestei adrese în contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 03.10.1996 se explică prin neactualizarea bazei sale de date, pentru a corespunde cu modificările operate prin planurile topografice ulterioare.

În orice caz, modificarea adresei poștale a unuia dintre imobilele identificate ambele la un moment dat ca fiind situate în str. C. nr. x5 este certă și a intervenit cel târziu la data de 03.08.1959 și pentru imobilul în litigiu (cu următoarele vecinătăți: „Față Bul P., Fund M., Dreapta parc - loc viran și Stînga Bul P. x4), întrucât în fișa imobilului întocmită de Institutul X. s-a menționat „str. P. nr. x6 (C. nr. x5)”, Raionul I.V. Stalin.”

Diferențele între schițele referitoare la amplasamentul imobilului aflate la reclamanți și la S.C. H. S.A. au fost identificate de către instanța de apel astfel: ”pentru stabilirea conturului imobilului dobândit de apelanții-reclamanți trebuie avută în vedere schiță depusă de aceștia odată cu cererea de chemare în judecată, întocmită de S.C. H. S.A. Este de menționat că schița comunicată de N., în calitate de administrator al S.C. H. S.A. (având activitatea suspendată din 01.11.2014), este într-o versiune ușor diferită, în sensul că la Est nu mai este menționată str. C., laturile dinspre Est și dinspre Vest sunt cu 2 m mai mici (latura dinspre Est de 32,05 m în loc de 34,05 m și partea cea mai sudică a laturii dinspre Vest de 1.744 cm în loc de 1.944 cm), iar latura dinspre Nord puțin mai mare (2.179 cm în loc de 20,50 m).”

În schimb, ambele schițe coincid cu privire la amprenta la sol, poziționarea intrărilor și amplasarea pe hotarul de vest a construcției dobândite de către reclamanți, elemente esențiale pentru identificarea terenului pe care se afla construcția în cauză, atâta timp cât instanța de apel a ajuns la concluzia că nu există nicio altă construcție asemănătoare ca formă a amprentei la sol în zona analizată.

Astfel, diferențele dintre aceste schițe nu privesc elementele esențiale relevante pentru identificarea imobilului în cauză.

Recurenta a mai susținut că nu ar fi semnate/avizate schițele anexă la contractul de vânzare cumpărare ce constituie titlul reclamanților și că astfel nu ar reprezenta o probă credibilă.

Dacă ar putea fi pusă sub semnul întrebării schița depusă de către reclamanți, nu s-ar putea spune același lucru despre cea aflată în dosarul de la SC H. SA, atâta timp cât nu s-a susținut existența unui fals, în sensul că această schiță ar fi fost introdusă ulterior în acest dosar. Atâta timp cât această schiță este cea anexată, în dosarul de la SC H. SA, la contractul de vânzare-cumpărare prin care reclamanții au dobândit imobilul nu se poate pretinde avizarea ulterioară a ei decât cel mult în sensul că originalul se află în acest dosar, dar nu au existat contestări sub acest aspect.

Recurenta nu a susținut că terenul în care este înglobată și proprietatea reclamanților nu ar fi pe str. C. (partea aflată la Est, din terenul inițial mai mare care se învecina direct cu această stradă, fiind transformată în parc), ci că nu ar fi pe colț ci mai spre sud, pe aceeași stradă.

Mai mult, faptul că partea aflată la Est, din terenul inițial mai mare care se învecina direct cu această stradă, a fost transformată în parc, iar ulterior în parcare reprezintă un alt element util pentru determinarea locului terenului, raportat și la planurile cadastrale, cel din sudul terenului în cauză nesuferind o astfel de transformare.

Astfel, situațiile de fapt reținute de către instanța de apel prin aplicarea unor prezumții simple, anume faptul că imobilul construcție ar fi fost recompartimentat după intrarea în posesia reclamanților, pentru a justifica diferențele dintre suprafețele camerelor din schițele celor două contracte, faptul că în perioada anterioară naționalizării făcea parte dintr-un imobil mai mare care a fost înstrăinat în parte (lucru ce ar rezulta indirect din vecinătățile menționate în cadrul altor contracte), pentru a justifica folosirea de-a lungul timpului a aceluiași număr poștal pentru imobile distincte, nu reprezintă argumente determinante pentru stabilirea identității de amplasament dintre cele două imobile, ci argumente suplimentare, și ca atare nu pot vicia raționamentul logico juridic al instanței de apel.

Nu este fondată susținerea recurentei în sensul că instanța de apel în mod nelegal ar fi combinat şi reţinut diferite elemente din fiecare raport de expertiză, în loc să accepte motivat unul dintre ele sau să le înlăture pe toate.

Ambele expertize topografice efectuate în fața primei instanțe de fond sunt în sensul identității între cele două imobile. Totuși, expertiza întocmită de către expertul L.L. nu putea fi avută în vedere întrucât a fost anulat răspunsul la obiecțiuni pentru neconvocarea părților și s-a dispus efectuarea unei alte expertize de către un alt expert, anume G., la concluziile căruia a făcut trimitere și instanța de apel.

Tocmai pentru că prima instanță de fond nu s-a considerat lămurită doar prin concluziile expertizelor efectuate, instanța de apel a considerat necesar să se raporteze și la alte înscrisuri pentru a sprijini concluzia identității dintre imobile.

În ceea ce privește expertiza întocmită de către experta J., expert tehnic judiciar specializarea construcţii civile şi industriale, instanța de apel a reținut din această expertiză concluziile privind identificarea construcției situată pe terenul aflat la data efectuării expertizei în posesia recurentei, constatări care intrau în domeniul de competență al expertei. Această expertiză este deosebit de importantă și pentru că ulterior construcția a fost distrusă, astfel că orice expertiză ulterioară nu ar mai fi putut beneficia de acest element important. Așa cum a reținut instanța de apel, această expertiză nu a fost invalidată de către prima instanță de fond.

Prezumția reținută de către instanța de apel cu privire la proprietarul terenului la data naționalizării, O. sau moştenitorii lui S., decurge din faptul că instanța de apel nu a putut analiza, nefiind la dosar, contractul prin care O. [de la care apare naționalizat imobilul și care apare ca vecin la nord în contractul autentificat sub nr. x/1945 (prin care imobilul de la Sud a fost dobândit de K. și L.)], a dobândit imobilul de la moştenitorii lui S.

Dar, atâta timp cât în speță nu s-a pus problema nevalabilității unei astfel de transmisiuni, instanța de apel nici nu avea nevoie de o astfel de certitudine.

În speță, în cadrul comparării titlurilor a fost suficient faptul că imobilul în cauză, fiind naționalizat în 1950, se afla în proprietatea statului la data încheierii contractului cu reclamanții, în 1996, titlu care este anterior celui al recurentei încheiat în 2007 cu o altă persoană, și că singurele titluri necontestate ale autorilor recurentei sunt din același an, 2007, toate celelalte acte ale autorilor recurentei, anterioare acestui an, fiind false.

Ca atare, această deducție a instanței de apel nu este determinantă pentru concluzia la care aceasta a ajuns în final, nici din această perspectivă.

Pentru aceste considerente nu este fondată susținerea că nu a fost lămurită situația de fapt în cauză și că ar fi necesară administrarea unei noi expertize în cauză pentru identificarea în spațiu a imobilului ce face obiectul litigiului.

În consecință, Înalta Curte a admis recursul declarat de pârâtă împotriva deciziei nr. 487/2016 şi a încheierii din data de 14.06.2016, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a casat decizia atacată şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.