Buyer's suspension of payment upheld under exception of non-performance for failure to deliver possession, rejecting seller's action for contract resolution

Acţiune în rezoluţiunea vânzării. Condiţii şi efecte

Cuprins pe materii: Drept comercial. Contracte

Index alfabetic: rezoluţiune

- contract de vanzare-cumparare

- plata preţului

- excepţia de neexecutare

C. civ. din 1864, art. 1020, art. 1021

Acţiunea în rezoluţiunea vânzării se poate exercita dacă vânzătorul şi-a îndeplinit sau este gata să-şi îndeplinească obligaţiile, în cazul în care cumpărătorul nu şi-a îndeplinit în mod culpabil obligaţiile asumate.

Potrivit contractului, cumpărătorul are ca principală obligaţie plata preţului şi nu este obligat să plătească preţul dacă vânzătorul nu predă lucrul vândut şi în contract nu s-a prevăzut un termen de predare. Astfel, dacă, fără să îşi execute obligaţia de predare a lucrului, vânzătorul cere plata preţului, cumpărătorul poate refuza plata preţului, invocând excepţia de neexecutare.

În consecinţă, rezoluţiunea vânzării are loc în condiţiile stabilite de art. 1020 si art. 1021 C. civ., iar suspendarea plăţii preţului poate fi opusă vânzătorului, în caz de litigiu, prin invocarea excepţiei de neexecutare a obligaţiei de predare a bunului vândut.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 1886 din 10 noiembrie 2016

Prin sentinţa civilă nr.24108/9.12.2011 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a VI-a Civilă, a fost admisă acţiunea formulată de reclamanta SC A. SA în contradictoriu cu pârâta SC B. S.RL., dispunându-se rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr.125/26.04.2005.

Pentru a pronunţa această decizie,Tribunalul Bucureşti a reţinut, în esenţă, următoarele:

Prin contractul nr.125/26.04.2005, reclamanta SC A. SA a înstrăinat pârâtei SC B. SRL, cu plata preţului în rate, imobilul situat în Bucureşti, compus din teren în suprafaţă de 2.386,25 mp şi clădiri.

Preţul contractului a fost stabilit la suma de 2.400.000 euro plus TVA şi urma să fie achitat în următoarea modalitate: avansul de 80.000 euro plus TVA la semnarea actului, câte o rată lunară de 40.000 euro plus TVA până la achitarea integrală a sumei convenite.

Prin art.5 din contract părţile au stipulat ca transmiterea dreptului de proprietate să se facă la data semnării convenţiei de către ambele părţi.

În aceiaşi zi, părţile au încheiat un Addendum la contract prin care vânzătoarea SC A. SA s-a obligat să finalizeze radierea unor menţiuni în cartea funciară a imobilului înstrăinat.

Totodată, s-a mai avut in vedere ca, potrivit art.13 din contract, reclamanta şi-a rezervat dreptul de a cere rezoluţiunea contractului în caz de întârziere în efectuarea plăţii cu 15 zile de la data scadenţei, iar pârâta să suspende plata preţului dacă are motive de a se teme de vreo evicţiune, conform art.11.

Tribunalul a mai constatat că, prin sentinţa comercială nr.5983/03.07.2006 pronunţată de Tribunalului Bucureşti, Secţia a VI-a Comercială rămasă irevocabilă, a fost respinsă acţiunea în rezoluţiunea contractului pentru neplata ratelor pe lunile august – noiembrie 2005, formulată de reclamanta SC A. SA, a fost admisă cererea conexă formulată de SC B. SRL şi s-a dispus înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al acestei societăţi asupra construcţiilor, iar cu privire la teren s-a constatat încheierea între părţi contractul de vânzare cu plata în rate, sentinţa ţinând loc de înscris autentic de înstrăinare.

În acţiunea de faţă, SC A. SA, a solicitat instanţei să se dispună rezoluţiunea vânzării pentru neplata ratelor de preţ devenite scadente după rămânerea irevocabilă a sentinţei pronunţate de Tribunal, (11 rate, pe perioada noiembrie 2007 – octombrie 2008, data înregistrării cererii la instanţă).

Iniţial, aceasta acţiune a fost respinsă, pentru existenţa autorităţii de lucru judecat.

Atât Curtea de Apel Bucureşti, cât şi Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie au considerat că nu există autoritate de lucru judecat, deoarece nu există identitate deplină în ceea ce priveşte obiectul şi cauza celor două acţiuni. În ce priveşte vânzarea cu plata preţului în rate, vânzătorul are la dispoziţie tot atâtea acţiuni în rezoluţiunea vânzării, câte rate scadente şi neplătite există.

Din înscrisurile noi depuse în faţa tribunalului cu ocazia rejudecării, ca şi din ansamblul probelor administrate în cauză s-a considerat că reclamanta şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale astfel cum şi le-a asumat prin contract şi Addendum.

Referitor la radierea menţiunilor din cartea funciară, prin înscrisul depus la fila 280 s-a probat că Administraţia Finanţelor Publice a cerut Biroului de carte funciară ridicarea ipotecilor întrucât debitele s-au achitat integral. De asemenea, în baza sentinţei nr.4981/2006 pronunţată de Judecătoria Sectorului 5 Bucureşti, a fost radiat sechestrul asigurator asupra imobilului.

Cu privire la notificările acţionarilor C. şi D. se reţine că acestea au fost înscrise în cartea funciară anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare (în anul 2004), astfel incat pârâta avea cunoştinţă despre ele, iar acţiunea în revendicarea imobilului de către E. şi F. a fost respinsă de Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a Civilă prin sentinţa civilă nr.1768/24.11.2010, fapt cunoscut de pârâtă care a fost parte în proces (ulterior apelul reclamanţilor fiind respins de Curtea de Apel Bucureşti).

De la data la care pârâta a fost înscrisă în cartea funciară ca proprietar al construcţiilor şi al terenului în temeiul sentinţei nr. 5983/2006 pronunţată de tribunalul Bucureşti, rămasă irevocabilă, aceasta avea dreptul de a solicita radierea unor menţiuni din cartea funciară.

S-a apreciat ca fiind nereală susţinerea că reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţia de predare a imobilului.

Potrivit Addendumul-ui la contract, reclamanta avea drepturi depline de locator pentru o perioadă de 5 ani (perioada de plată a ratelor), fără a fi tulburată de cumpărător. Astfel, SC A. SA avea dreptul să perceapă în continuare chirii, SC B. SRL rămânând în continuare în imobil ca simplu chiriaş, în temeiul contractului de închiriere încheiat anterior între părţi.

De altfel, după pronunţarea sentinţei nr.5983/2006 de către Tribunalul Bucureşti, SC B. SRL a încheiat direct contracte de închiriere pentru diferite spaţii din imobil.

Deşi pârâta nu a făcut absolut nici o dovadă privind achitarea vreunei rate de preţ conform contractului de vânzare, potrivit susţinerilor reclamantei, aceasta a sistat definitiv plăţile în noiembrie 2007, astfel încât în prezent au devenit scadente toate celelalte rate.

Clauza din contractul părţilor inserată la articolul 11 trebuie interpretată în sensul că pârâta trebuie să aibă motive întemeiate pentru a suspenda plata preţului sau aceasta putea cere reclamantei plata unei cauţiuni. Pârâta ocupă în continuare imobilul şi încasează chirii în condiţiile în care nu a plătit reclamantei restul de preţ de 1.160.000 euro plus TVA.

Împotriva sentinţei nr. 24108/09.12.2011 a Tribunalului Bucureşti a formulat apel pârâta S.C. B. S.R.L solicitând admiterea apelului, schimbarea, în tot, a hotărârii în sensul respingerii acţiunii, ca neîntemeiată, precum şi obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată de la fond şi din apel.

Prin Decizia civila nr. 361/05.10.2012, Curtea de Apel Bucureşti a admis apelul declarat de SC B. SRL, a schimbat in tot sentinţa atacată şi a respins, pe fond, acţiunea in rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 125/26.04.2005.

În considerente, s-a reţinut că neplata ratelor scadente nu reprezintă un refuz nejustificat al apelantei, intimata fiind cea care nu şi-a executat obligaţiile contractuale, apelanta invocând, în aceste condiţii, prevederile art.11 din contract potrivit cărora „cumparatorul va avea dreptul să suspende plata preţului până ce vânzătorul va face să înceteze tulburarea sau îi va da o cauţiune, dacă are motive de a se teme de vreo evicţiune”.

La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr.125/26.04.2005, în cartea funciară a imobilului ce a format obiectul contractului, era notată o singură sarcină, respectiv existenţa litigiului purtat între acţionarii vânzătoarei SC A. SA în baza unei încheieri din 30.09.2004, situaţie cunoscută şi necontestată de către cumpărătoarea SC B. SRL.

Ulterior, pe parcursul derulării contractului, prin încheierea nr.20127/23.XI.2006, în cartea funciară este notat litigiul având ca obiect acţiunea în revendicare formulată de reclamanţii E. şi G. în contradictoriu cu pârâţii SC A. SA şi AVAS, acţiune prin care se solicită obligarea pârâtei A. să lase reclamanţilor în deplină proprietate şi posesie imobilul.

Curtea a apreciat că refuzul apelantei-pârâte de a mai achita ratele din preţ, motivat de existenţa litigiului ce are ca obiect stabilirea însuşi a dreptului de proprietate asupra imobilului, se încadrează pe deplin în ipoteza prevăzută de art.11 din contractul de vânzare-cumpărare nr.125/26.04.2005, fiind justificată temerea apelantei cu privire la posibila evicţiune a sa, temere ce îl îndreptăţeşte să suspende plata preţului.

Până la momentul soluţionării irevocabile a acţiunii în revendicare ce formează obiectul dosarului nr.x/3/2008 aflat în faza recursului pe rolul Î.C.C.J, se justifică pe deplin suspendarea plăţii preţului.

Faptul că refuzul de plată al apelantei a apărut ulterior promovării acţiunii în revendicare, la acest moment neexistând o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă care să stabilească în proprietatea cui se va afla imobilul, nu poate determina Curtea să reţină afirmaţiile intimatei SC A. SA potrivit cărora refuzul de plată este din cauze străine de evicţiune şi de prevederile art.11 din contract.

Neînţelegerile dintre părţi cu privire la predarea unei părţi din imobil, cu privire la dreptul de a folosi anumite suprafeţe şi de a încasa chiria cu privire la spaţiile închiriate au fost considerate, în opinia instanţei, lipsite de relevanţă, şi neavând înrâurire cu privire la soluţia din cauză, astfel încât nu au făcut obiectul analizei, câtă vreme pericolul de evicţiune există, este actual, fiind un motiv suficient şi temeinic pentru ca apelanta cumpărătoare să suspende plata preţului.

Impotriva acestei decizii parata-apelanta SC B. SA a formulat recurs, ce a fost admis, prin decizia civila nr. 1628/13.05.2014 a Inaltei Curti de Casatie si Justitie, pronuntata in dosarul nr. x/2/2012, dispunându-se casarea deciziei nr 361/05.10.2012 a CAB, Sectia a VI-a şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

In motivare, s-a retinut că acţiunea în revendicare formulată de reclamanţii E. şi G. împotriva societăţii vânzătoare S.C. A. S.A. şi împotriva subdobânditoarei S.C. B. S.R.L. privind imobilul construcţie şi teren (ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare a cărui rezoluţiune se solicită în cauza dedusă judecăţii) a fost respinsă în mod irevocabil prin decizia nr. 7538 din 11.12.2012 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, iar pârâta-cumpărătoare menţine suspendată obligaţia de plată a preţului.

Prin respingerea acţiunii în revendicare imobiliară nu mai subzistă temerea de evicţiune reţinută de instanţa de apel ca motiv suficient care să justifice neexecutarea obligaţiei de plată a preţului din partea cumpărătoarei.

Dezlegarea dată de instanţa de apel cauzei, numai prin raportare la existenţa temerii justificate de evicţiune decurgând din litigiul ce a făcut obiectul acţiunii în revendicare, apare rămasă fără fundament în condiţiile respingerii în mod irevocabil a acţiunii în revendicare, situaţie ce a condus la dispariţia temerii de evicţiune şi, practic, la dispariţia motivelor care au stat la baza hotărârii adoptate de instanţa de apel. Aceasta pentru că instanţa de apel s-a limitat a reţine, ca fiind suficient, pentru reformarea hotărârii instanţei de fond în sensul respingerii acţiunii în rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, doar motivul de suspendare a executării obligaţiei de plată a preţului pentru cazul prev. de art. 11 din contract (temerea justificată de evicţiune).

Nu s-au mai analizat celelalte aspecte referitoare la starea conflictuală dintre părţi, cu privire la predarea tuturor spaţiilor ce intră în compunerea imobilului, lipsa accesului la utilităţi, neîndeplinirea obligaţiei de radiere din cartea funciară a menţiunilor prevăzute la pct. 1 lit. b şi c din Addendum la contractul de vânzare-cumpărare.

Astfel, nu s-au analizat motivele invocate de intimata-pârâtă cumpărătoare în sprijinul excepţiei de neexecutare a contractului din cauze neimputabile acesteia şi, corelativ şi în strânsă interdependenţă cu acestea, executarea sau neexecutarea de către recurenta-reclamantă vânzătoare a propriilor obligaţii.

Pentru a se verifica dacă în cauză sunt incidente prevederile art. 1366 C. civ. din 1864 invocate sub un alt motiv de recurs este necesar de stabilit dacă cumpărătorul nu îşi execută în mod culpabil obligaţia de plată a preţului şi dacă, prin demersurile sale, creează pericolul pentru vânzător să piardă şi lucrul vândut şi preţul.

Înalta Curte a constatat că analiza argumentelor invocate de către pârâtă în justificarea excepţiei de neexecutare a obligaţiei de plată, precum şi aspectele ce ţin de executarea obligaţiei recurentei-vânzătoare, nu au făcut obiectul verificării şi analizei în calea devolutivă de atac a apelului.

În rejudecare, cauza a fost înregistrată pe rolul Curţii de Apel Bucureşti, Secţia a VI-a Civilă la data de 10.09.2014.

În cadrul şedinţei din 14.11.2014, intimata S.C. A. S.A a formulat cerere de recuzare a d-lui judecător H., întemeiată pe dispoziţiile art. 24 şi art.27 pct.7 C.proc.civ. şi art. 6 din Convenţia Europeană, în motivarea căreia s-a arătat că dl. judecător a făcut parte din completul care a pronunţat decizia civila nr. 361/05.10.2012, ce a fost casată cu trimitere spre rejudecare de către ICCJ şi, astfel, magistratul avea obligatia de a se abţine, în condiţiile în care şi-a spus părerea asupra unor aspecte ce fac obiectul dezbaterilor şi în prezenta cauză.

Prin încheierea din 14 noiembrie 2014, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a VI-a Civilă, a fost respinsă cererea de recuzare formulată de S.C. A. S.A. ca nefondată.

Pentru a pronunţa această încheiere, Curtea a reţinut, în esenţă, că nu este incident motivul prevăzut de art.27 pct.7 C.proc.civ. întrucât, prin decizia civila nr. 361/05.10.2012, domnul judecator a pronunţat soluţia exclusiv prin prisma existenţei riscului de evicţiune ca urmare a litigiului având ca obiect acţiunea în revendicarea imobilului în cauză.

În mod expres, instanta de apel a arătat că celelalte motive invocate de apelantă (nepredarea imobilului in integralitate, neîndeplinirea obligaţiei de radiere din cartea funciară a unor menţiuni) nu au fost analizate, dat fiind faptul că pericolul evicţiunii a fost considerat un motiv suficient pentru suspendarea plăţii.

Prin decizia civilă nr. 1628/13.05.2014, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a dispus casarea deciziei de mai sus cu trimitere spre rejudecare tocmai pentru motivul ca nu au fost supuse examinării toate motivele invocate de parata-cumpărătoare în sprijinul excepţiei de neexecutare a propriilor obligatii contractuale, în conditiile în care pericolul evicţiunii nu mai subzista, acţiunea în revendicare fiind respinsă irevocabil.

În aceste conditii, s-a statuat că nu se poate reţine că domnul judecator şi-ar fi exprimat opinia asupra motivelor de apel rămase în discuţie sau al argumentelor intimatei în combaterea acestora.

De asemenea, din aceasta perspectivă, instanţa a apreciat că nu sunt aplicabile nici dispoziţiile art. 24 alin. 1 C. proc. civ. întrucât, chiar Înalta Curte de Casatie a statuat că judecătorii din apel nu s-au pronunţat asupra tuturor motivelor de apel, drept pentru care a retrimis dosarul instanţei de apel, astfel încât nu se poate reţine că judecătorul recuzat ar fi judecat pe fond, în mod complet, pricina.

Prin decizia civilă nr.475/A din 20 martie 2015 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a VI-a Civilă a fost admis apelul declarat de apelanta S.C. B. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr.24108 din 9 decembrie 2011 pronunţate de Tribunalul Bucureşti, Secţia a VI-a Civilă, în dosarul nr. x/3/2008, în contradictoriu cu intimata S.C. A. S.A.; a fost schimbată în tot sentinţa şi a fost respinsă acţiunea ca neîntemeiată.

Pentru a pronunţa această decizie, Curtea a reţinut, în esenţă, următoarele:

Prin acţiunea principală, reclamanta–intimată SC A. SA a solicitat rezoluţiunea vânzării-cumpărării imobilului din Bucuresti, intervenite prin contractul nr. 125/26.04.2005 şi prin sentinţa comercială nr. 5983/2006 a Tribunalului Bucuresti, ca urmare a neplăţii a 29 rate din pret, pe perioada noiembrie 2007-martie 2010, precum şi în temeiul art. 1366 C. civ. 1864.

Dat fiind admiterea acţiunii şi dispunerea rezoluţiunii contractului nr. 125/26.04.2005, pârâta a formulat apel, invocând că neexecutarea obligaţiei de plată a preţului nu îi este imputabilă, ci este consecinţa aplicării art. 11 din contract şi a art. 1364 C. civ. 1864, în sensul că a procedat la suspendarea plăţii preţului din cauza existenţei pericolului de pierdere a imobilului ca urmare a evicţiunii şi a neîndeplinirii de către vânzător a propriilor obligaţii.

În ceea ce priveşte pericolul de evicţiune, instanţa de apel nu l-a mai examinat, având în vedere decizia civila nr. 1628/13.05.2014 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie pronunţată în dosarul nr. x/2/2012 (care este obligatorie, conform art. 315 C.proc.civ. 1865), prin care s-a reţinut că nu mai subzistă temerea de evicţiune, fiind soluţionată irevocabil acţiunea în revendicare formulată împotriva apelantei, prin decizia civila nr. 7538/11.12.2012 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Fiind ţinută de dispoziţia deciziei de casare, instanţa de apel a analizat celelalte motive invocate de apelantă în susţinerea excepţiei de neexecutare a contractului de vânzare-cumpărare din considerente neimputabile cumpărătoarei, atât timp cât reclamanta-vânzătoare nu şi-a îndeplinit propriile obligaţii, motive care au constituit şi critici in apel.

Astfel, privind cauza de suspendare a plăţii preţului referitoare la neexecutarea de către intimata-reclamantă (vânzătoarea) a sarcinii de radiere din Cartea Funciară a menţiunii prevăzute la punctul 1 lit. b şi d din Addendum-ul la contractul de vânzare-cumpărare nr. 125/26.04.2005, instanţa de apel a apreciat, în esenţă, că neexecutarea obligaţiei de radiere a menţiunilor referitoare la comandamentul din 1999, somaţia nr. 23/2002 şi notificarea din 2004 de către reclamanta-intimată nu reprezintă un motiv pentru suspendarea plăţii preţului de către pârâta-apelantă.

Cât priveşte cauza de oprire a plăţii preţului referitoare la nepredarea integrala a imobilului, instanţa de apel a reţinut că, prin cererea precizatoare din data de 09.02.2015, apelanta a învederat că spaţiile nepredate se află la etajul II al imobilului-corp A.

În acest sens, instanţa de apel a constatat că, potrivit Addendum-ului la contractul de vânzare-cumpărare nr. 125/26.04.2005, reclamanta-intimata (vânzătoarea), prin asociaţii săi, avea dreptul de folosinţă asupra unui spaţiu de 80,7 mp cu plata unei chirii (807 euro/luna), precum şi asupra unei suprafeţe de 150 mp (fără plata vreunei chirii), pe durata derulării contractului (respectiv pana la achitarea integrala a ratelor de preţ). Vânzătoarea deţinea în folosinţă la etajul II camerele 1,2,5, 6,7,8,9,10, 20 (in suprafaţa totala de 166,18 mp), însă, etajul II are o suprafaţă totală de 550,16 mp şi utilă de 421,56 mp, având un total de 29 camere din care 7 sunt spatii comune, respectiv camerele 16,17, 18, 24, 26, 27 si 29 şi, cum reclamanta-intimată are dreptul de a ocupa, conform Addendum-ului, doar 9 camere la etajul II, rezultă că restul de 13 camere cu spaţii utile se află în proprietatea şi folosinţa apelantei, a mai reţinut instanţa de apel.

Cu privire la predarea celor 13 spaţii utile de la etajul II, instanţa de apel a reţinut că principala obligaţie a vânzătorului este, potrivit art. 1314 C. civ. 1864, acea de a strămuta lucrul vândut în posesia cumpărătorului, fie prin înmânarea cheilor (în cazul clădirilor), fie prin emiterea titlului de proprietate (în cazul terenurilor) şi că, deşi reclamanta-intimată a pretins că a predat spaţiile, o asemenea dovadă nu s-a făcut.

De altfel, a reţinut instanţa de prim control judiciar, apelanta SC B. SRL a formulat acţiune în evacuare, în februarie 2009, pentru a se dispune scoaterea din imobil a societăţilor cu care vânzătoarea încheiase contracte de închiriere anterior sau ulterior vânzării, printre aceste societăţi fiind şi cele care ocupau etajul II al corpului A, astfel cum reiese din sentinţa comercială nr. 4327/31.03.2010 a Tribunalului Bucureşti, pronunţată în dosarul nr. x/3/2009, rămasă irevocabilă şi din situaţia chiriaşilor din imobil din 2005, ceea ce înseamnă că apelanta nu avea în posesie etajul II (exclusiv spaţiile cu privire la care vânzătoarea avea dreptul să le ocupe), în 2009.

Împrejurarea că parte din societăţi au părăsit de bună voie imobilul sau că parte din spaţiile de la etajul II ar fi libere (neocupate) nu semnifică faptul că reclamanta-intimata şi-ar fi îndeplinit obligaţia de predare, întrucât aceasta presupune realizarea unui act pozitiv, şi anume predarea cheilor. Nici punerea în executare silită a sentinţei de evacuare nu ar fi dus la intrarea în stăpânirea cumpărătoarei a etajului II, întrucât firmele evacuate nu încheiaseră contractele de locaţiune cu apelanta, ci cu intimata-vânzătoare, aceasta din urmă fiind în posesia spaţiilor, astfel încât tot nu ar fi putut pătrunde în respectivele camere de la etajul II.

Chiar dacă dreptul de proprietate asupra construcţiei s-a transmis la data încheierii contractului de vânzare (26.04.2005), transfer care operează în temeiul actului, fără a fi necesară vreo acţiune din partea vânzătorului, totuşi luarea în posesie a imobilului nu a avut loc la aceeaşi dată, această operaţiune implicând un fapt personal al vânzătorului, şi anume predarea cheilor, conform art. 1315 C. civ. 1864, a mai reţinut instanţa de apel. S-a conchis că nu se poate considera că o atitudine pasivă din partea vânzătorului, în sensul că nu ar fi împiedicat cumpărătorul să intre în imobil sau că i-ar fi transmis o adresă prin care i-ar fi adus la cunoştinţă cumpărătoarei că o serie de spaţii de la etajul II sunt neocupate (adresa nr. 87/05.05.2010), ar valora predare imobil, pentru că aceasta presupune şi luarea în stăpânire efectivă, posibilitatea de a dispune de spaţiul respectiv, iar, în lipsa cheilor înmânate cumpărătoarei, aceasta nu ar putea pătrunde în camerele de la etajul II. Mai mult, a reţinut instanţa de apel, în adresa nr. 87/05.05.2010, reclamanta-intimată a învederat că ar fi libere doar spaţiile de la etajul II reprezentate de camerele 25, 5, 11, 13,14,15 (in total 6 camere). Având în vedere ca vânzătorul are dreptul de a ocupa doar 9 camere, iar restul de 13 ar fi trebuit să se afle în posesia cumpărătorului, în condiţiile în care doar 6 spaţii de la etajul II erau date ca libere de către vânzător, nu s-a oferit o explicaţie în legătură cu celelalte 7 camere, rezultând că acestea nu ar fi fost libere, s-a concluzionat.

Instanţa de apel a mai observat că nu se poate reproşa apelantei că nu s-ar fi îndreptat cu acţiunea în obligarea vânzătorului la predarea spaţiului, întrucât aceasta trebuie să se facă de bună voie, fiind o obligaţie contractuală şi legală, în condiţiile în care nici în contract, nici în addendum nu s-a prevăzut vreo clauză care să condiţioneze predarea bunului de îndeplinirea unei obligaţii de către cumpărător şi că art. 3 din contract stipulează că predarea se face la momentul semnării contractului.

A mai reţinut instanţa de apel că, un cumpărător are mai multe mijloace juridice la îndemână, respectiv fie să solicite predarea bunului, fie rezoluţiunea contractului pentru neexecutarea unei obligaţii esenţiale, fie să procedeze la suspendarea plăţii preţului, în cazul contractelor cu plata în rate, iar apelanta a ales aceasta ultimă variantă, care este un mijloc de protecţie a propriilor interese, neputând continua plata ratelor în condiţiile în care o parte importantă din bun nu i-a fost predată, subliniind că jumătate din preţ a fost achitat, astfel cum au recunoscut ambele părţi.

De asemenea, instanţa de apel a avut în vedere, contrar celor reţinute de tribunal, că pârâta-apelantă SC B. SRL nu are calitatea de chiriaş în imobil, ci de proprietar, dreptul de proprietate asupra construcţiei transferându-se la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare (26.04.2005), în lipsa unei clauze contrare, aspect statuat şi prin sentinţa comercială nr. 5983/03.07.2006 a Tribunalului Bucureşti, iar asupra terenului la momentul rămânerii irevocabile a sentinţei menţionate, respectiv la 08.10.2008 (decizia nr. 2767/08.10.2008 a Inaltei Curţi de Casaţie si Justiţie).

În condiţiile în care posesia şi folosinţa asupra etajului II al Corpului A (exclusiv spaţiile deţinute în calitate de locatar de către reclamanta-intimata) nu au fost remise efectiv de către SC A. SA către cumpărător prin predarea cheilor, instanţa de apel a apreciat că suspendarea plăţii preţului nu este o măsură abuzivă, ci un mijloc de apărare permis de art. 11 din contract, evicţiunea provenind chiar din fapta vânzătoarei care refuză să predea şi restul etajului II.

Potrivit contractului si addendum-ului, a subliniat instanţa de apel, predarea imobilului nu este condiţionată de mecanismul de plată al preţului, ci, dimpotrivă, achitarea ratelor are loc ulterior luării în stăpânire de către cumpărător a bunului. Contrar celor susţinute de reclamanta-intimată în sensul că predarea implică o procedură îndelungată, fiind necesară preluarea de contracte/utilităţi/personal, instanţa a remarcat că dispoziţiile contractului de vânzare-cumpărare sunt clare, predarea trebuind făcută la data semnării actului (art. 3 lit a ), addendum-ul nemodificând această clauză.

Sub aspectul apărării reclamantei–intimate în sensul că apelanta ocupa un spaţiu la etajul II (camera 28) în baza unui contract de închiriere intervenit anterior vânzării-cumpărării, instanţa a reţinut că acest contract de locaţiune şi-a încetat efectele la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi al addendum-ului şi chiar dacă apelanta a continuat să folosească această cameră şi ulterior vânzării, aceasta nu semnifică faptul că s-au predat şi celelalte spaţii ale etajului II asupra cărora vânzătoarea nu avea drept de folosinţă.

S-a mai reţinut că, nici faptul că apelanta a încheiat contracte de închiriere începând cu anul 2009 nu înseamnă că a intrat în posesia camerelor de la etajul II, întrucât aceste convenţii nu aveau ca obiect spaţii de la etajul II (nefăcându-se dovada în acest sens).

În ceea ce priveşte apărarea apelantei în sensul că suspendarea preţului este justificată şi de nepredarea terenului, instanţa de apel a reţinut că aceasta nu poate fi primită în raport de art. 1315 C. civ. 1864 şi de faptul că transferul dreptului de proprietate asupra terenului a avut loc prin sentinţă judecătorească.

Prin decizia nr. 1628/13.05.2014 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie s-a dispus rejudecarea apelului formulat de apelanta SC B. SRL pentru a se analiza toate motivele de apel invocate în sprijinul excepţiei de neexecutare a contractului de vânzare-cumpărare, printre care şi lipsa accesului la utilităţi, însă, instanţa de apel a constatat că, în cadrul motivelor de apel, nu s-a formulat vreo critică în sensul suspendării plăţii preţului pentru lipsa accesului la utilităţi şi că, în raport de art. 292 alin. 1 şi art. 295 alin. 1 C.proc.civ., nu se poate pronunţa decât asupra criticilor susţinute în motivarea apelului. Oricum, s-a reţinut că nu se poate invoca neexecutarea unei obligaţii ce incumbă locatarului pentru a justifica suspendarea plăţii preţului de către cumpărător.

Instanţa de prim control judiciar a arătat că nu poate primi argumentul reclamantei-intimate în sensul că ar fi aplicabile dispoziţiile art. 1366 C. civ. 1864 în sensul că se impune rezoluţiunea, deoarece vânzătorul este în pericol să piardă preţul şi lucrul.

În acest sens, s-a reţinut că prin niciun mijloc de probă de la dosar nu s-a făcut dovada existenţei acestui pericol, întreruperea alimentării cu energie electrică a spaţiilor ocupate de vânzătoare, pentru a o forţa să achite contravaloarea energiei electrice pretinse de către apelantă, nu poate fi interpretată ca fiind o cauză de pierdere a imobilului.

De asemenea, nici promovarea de către apelantă a unei acţiuni în evacuare ori în plata lipsei de folosinţă împotriva SC A. SA sau neplata chiriei la care s-a angajat cumpărătoarea prin addendum nu au natura unor cauze care pun în pericol integritatea bunului sau starea financiară a apelantei. Reclamanta-intimata nu a probat că apelanta s-ar afla într-o situaţie financiară dificilă, care ar împiedica-o să achite restul de preţ, sau că a întreprins vreo acţiune care să pericliteze integritatea imobilului.

Împotriva deciziei civile nr.475/A din 20 martie 2015, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a VI-a Civilă, precum şi a încheierii din 14 noiembrie 2014, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a VI-a Civilă a declarat recurs reclamanta.

În motivarea recursului, recurenta-reclamantă a susţinut că decizia civilă nr. 475 A/2015 este dată de către un complet de judecată nelegal constituit, cu încălcarea dispoziţiilor art. 24 C.proc.civ. (art. 304 pct.1 C.proc.civ.).

A susţinut, în esenţă, că prin Decizia 361/05.10.2012, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a VI-a Civila a admis apelul formulat de către SC B. SRL, a desfiinţat sentinţa civilă nr. 24108/2011 a Tribunalului Bucureşti şi a respins, pe fond, acţiunea în rezoluţiunea Contractului de vânzare-cumpărare nr.125/2005, completul de judecată ce a pronunţat această decizie fiind format din I. (preşedinte) şi H. (judecător). Decizia a fost casată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, iar cauza a fost trimisă spre rejudecare, fiind înregistrată sub nr.x /2/2012 *, completul fiind format din J. si H. (judecător)

Urmare a refuzului d-lui judecător H. de a se abţine în judecarea cauzei, arată că a formulat cerere de recuzare împotriva acestui magistrat, cerere întemeiată pe dispoziţiile art.24 şi art.27 pct.7 C.proc.civ. şi art. 6 din Convenţia Europeană.

A susţinut că, impunând incompatibilitatea în caz de rejudecare după casarea cu trimitere, art. 24 C.proc.civ. nu face nici o distincţie in privinţa soluţiei data de judecător şi, prin urmare, odată ce un judecător a participat la rezolvarea unor chestiuni litigioase (în cazul de faţă, susţinându-se, a rezolvat fondul cauzei) acesta nu se mai poate pronunţa în cauza respectivă, devenind incompatibil. Incompatibilitatea nu intervine numai în situaţii în care judecătorul cauzei şi-a spus părerea cu privire la fondul acesteia, ci în orice situaţii în care a rezolvat prin hotărârea pronunţată o chestiune litigioasă, s-a mai arătat.

Recurenta-reclamantă, a mai susţinut că, este adevărat că, în cazul trimiterii spre rejudecare, dezlegarea dată problemelor de drept de către instanţa de recurs, precum şi necesitatea administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii ce rejudeca litigiul, nemaiputând fi repuse în discuţie, însă aceste aspecte constituie aspecte procedurale care din perspectiva părţilor nu sunt în mod necesar de natură a înlătura orice suspiciune cu privire la imparţialitatea judecătorului care anterior a exprimat o părere cu privire la cererea cu care a fost sesizat, chiar dacă numai cu privire la unele aspecte.

Scopul instituirii acestui caz de incompatibilitate absolută, a opinat recurenta-reclamantă, este determinat de necesitatea asigurării în cel mai înalt grad posibil a aparenţei de imparţialitate a instanţei din perspectiva art. 6 din Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale, în sensul de a elimina orice îndoială cu privire Ia imparţialitatea judecătorilor care compun completul de judecată inclusiv o îndoială privind obiectivitatea judecătorului chemat să soluţioneze o cale de atac într-o cauză în care s-a pronunţat pe anumite aspecte litigioase ce pot fi determinante pentru soluţia pronunţată.

În continuare, recurenta-reclamantă a arătat că decizia civilă nr. 475 A/2015 cuprinde motive contradictorii şi străine de natura pricinii - art. 304 pct. 7 C.proc.civ., iar hotărârea este dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii, art.304 pct.9 C.proc.civ, respectiv art. 1020, 1315,1322, 1361, 1365 si art. 1366 C. civ., art.970 C. civ. privind buna credinţă în executare contractelor şi principiul echităţii prestaţiilor.

Recurenta-reclamantă a susţinut, în esenţă, că hotărârea instanţei de apel este greşită prin raportare la dispoziţiile Codului civil vechi în materie, instanţa reţinând ca având incidenţă în cauză doar art. 1315 C. civ. teza 1, respectiv neînmânarea cheilor de la anumite spaţii din imobil.

Cu privire la acest motiv de suspendare a plăţii preţului, recurenta-reclamantă a susţinut că în condiţiile în care cumpărătoarea a suspendat plata preţului, vânzătorul avea dreptul să nu predea imobilul in temeiul art. 1322 C.civ.

A menţionat că, după emiterea Deciziei nr. 2767/8.10.2008 a I.C.C.J., cumpărătoarea şi-a consolidat dreptul de proprietate asupra imobilului, şi-a intabulat în CF dreptul de proprietate consfinţit prin hotărâre judecătorească, astfel încât dispoziţiile art. 1315 vechiul C. civ. nu mai erau aplicabile, remiterea titlului de proprietate nemaifiind posibilă.

De asemenea, a arătat că nu există nici o legătură între nepredarea imobilului şi "temerea de evicţiune", după pronunţarea Deciziei ICCJ din 08.10.2008, intimata-pârâtă având posibilitatea şi pârghiile legale de a intra în posesia imobilului, ceea ce de altfel a şi realizat în cursul judecării litigiului.

A mai susţinut că instanţa de judecată avea obligaţia de a se raporta în analizarea Contractului de vânzare-cumpărare şi Addendum la situaţia intervenită după momentul pronunţării Deciziei ICCJ din 2008.

Prin urmare, recurenta-reclamantă a susţinut că este greşită susţinerea instanţei de apel privind predarea imobilului la momentul semnării Contractului de vânzare-cumpărare, părţile indicând prin Addendum etapele finalizării Contractului de vânzare-cumpărare.

Recurenta-reclamantă a arătat, în esenţă, că după pronunţarea Deciziei Î.C.C.J. din 8.10.2008, pârâta a intrat în posesia şi administrarea imobilului, preluând contractele de furnizare utilităţi şi încheind contracte de închiriere şi încasând chiriile produse de imobil.

În ceea ce priveşte nepredarea spatiilor de la etajul al II -lea, instanţa de apel în mod subiectiv şi părtinitor a analizat poziţia exprimată de părţi, a ignorat probele aflate la dosarul cauzei, a schimbat înţelegerile pârtilor în favoarea apelantei-intimate, inclusiv a numărat greşit numărul de camere doar în scopul de a motiva susţinerea apelantei.

Recurenta-reclamantă a susţinut, în esenţă, referitor la nepredarea spaţiilor de la etajul al II-lea, că instanţa de apel a dat o greşită interpretare dispoziţiilor art. 11 din Contract şi art. 1315 C.civ.

S-a mai susţinut că, după pronunţarea Deciziei ICCJ în 2008, cumpărătoarea avea toate pârghiile necesare intrării în posesia spaţiilor din imobil; a utilizat aceste pârghii juridice în calitatea sa de proprietar tabular şi posesor al unei mari părţi din imobil, abuzând chiar în această calitate de drepturile recurentei de locator; a intrat în posesia spaţiilor în care a avut interes şi a stat în pasivitate în privinţa celorlalte spaţii în dorinţa de a obţine o sumă de bani în vederea unei compensării cu restul de preţ.

Recurenta-reclamantă a mai susţinut că sintagma „predarea cheilor" utilizată de către legiuitor în art. 1315 C. civ. nu trebuie interpretată „stricto sensu" astfel cum a motivat instanţa de apel, în condiţiile in care 90% din imobil se afla în posesia SC B. SRL şi că neplata preţului după Decizia ICCJ, o îndreptăţea să nu îndeplinească formalitatea procesului-verbal de predare-primire şi să promoveze prezenta acţiune în rezoluţiunea Contractului de vânzare-cumpărare in conformitate cu art. 1020 si art. 1366 C.civ.

Recurenta-reclamantă a mai arătat că susţinerea instanţei de apel potrivit căreia „posesia şi folosinţa asupra etajului II nu au fost emise efectiv de către SC A. către cumpărător prin predarea cheilor, Curtea apreciază că suspendarea plăţii preţului nu este o măsura abuziva, ci un mijloc de apărare permis de art. 11 din contract”, nu poate fi primită, în condiţiile în care chiar instanţa de apel a motivat că pentru a putea interveni răspunderea pentru evicţiune este necesar ca obligaţia neexecutată de vânzător să fie importantă, să aibă consecinţe de o anumită gravitate asupra societăţii cumpărătoare.

În acest context, a subliniat că intimata-pârâtă utilizează imobilul în mod nestingherit, că a preluat folosinţa a 90 % din imobil, că a stat în pasivitate în preluarea celorlalte spatii, solicitând lipsa de folosinţa pentru aceste spatii în dosarul x/3/2010*.

Recurenta-reclamantă a susţinut că este inechitabil şi contrar principiilor bunei credinţe în executarea contractelor şi al principiului echităţii prestaţiilor (art.970 C.civ.) să suspenzi plata restului de preţ pentru nepredarea (ca formalitate) a unei părţi reprezentând 10% din imobil, în condiţiile unei pasivităţi evidente în administrarea imobilului în cauză, iar acest motiv, al nepredării unei părţi din imobil, a fost menţionat alături de alte motive ce s-au dovedit neîntemeiate.

A mai susţinut, recurenta-reclamantă că, ceea ce este esenţial în cauză, este faptul că prin atitudinea procesuală adoptată de către apelantă in litigiile existente între părţi nu poate fi vorba de existenţa vreunei temeri justificate în suspendarea preţului ci efectiv refuzul acesteia de a achita restul de preţ, adevăratul motiv al neplăţii restului de preţ fiind menţionat chiar de către apelanta SC B. SRL, prin întâmpinarea formulată în cauză, respectiv susţinerea că SC A. SA datorează o suma imensă, cu titlu de lipsă de folosinţă.

În fapt, s-a arătat, se invocă o compensare legala, între o creanţă certă, lichidă, exigibilă şi ajunsă la scadenţă cu o creanţă incertă şi neconstatată printr-un înscris opozabil, fapt ce contravine dispoziţiilor prevăzute de art. 1145 vechiul C. civ.

În concluzie, refuzul SC B. SRL, nu se datorează decât dorinţei acesteia de a încerca o compensare legală pentru sume ce nu au fost confirmate nici până în prezent, în condiţiile în care, aşa cum s-a menţionat anterior, au trecut peste 7 ani de la data scadenţei ratei din octombrie 2007 şi 5 ani de la momentul la care era stabilită scadenţa întregului preţ al Contractului.

Recurenta-reclamantă a mai susţinut că, în aceste condiţii, dispoziţiile art. 1336 C.civ. sunt îndeplinite, prin existenţa riscului de a pierde şi preţul vânzării, instanţa de apel făcând o greşită interpretare a dispoziţiilor legale, susţinând că acest articol s-ar aplica doar în condiţiile unei stări de insolvabilitate a cumpărătoarei sau al integrităţii imobilului.

În acest context, s-a arătat că la dosarul cauzei a fost depus Raportul de Inspecţie fiscală, având ca obiect exact acest Contract de vânzare-cumpărare şi în care ANAF a calculat la nivelul anului 2009, obligaţii de plată în cuantum de 6.375.456 lei, în prezent aceste obligaţii fiscale ajungând la suma de peste 10.000.000 lei; nu s-ar fi ajuns la o astfel de situaţie dacă SC B. nu ar fi întrerupt intempestiv plata ratelor după 3 luni de la semnarea Contractului, sau dacă, după Decizia ICCJ din 2008 ar fi reluat plata ratelor conform graficului; prin cererea reconvenţională (dosar nr. x/3/2010) SC B. SRL solicită obligarea la plata lipsei de folosinţă pentru suma de 1.200.000 Euro, încercând astfel o compensare cu restul de preţ.

Prin urmare, recurenta-reclamantă a susţinut că ne aflăm în ipoteza prevăzută de art. 1366 C.civ., în condiţiile în care bunul a fost deja pierdut existând riscul de a pierde şi preţul.

Recurenta-reclamantă a concluzionat că, toate aspectele invocate de către pârâtă ca motiv de exonerare de plată sunt nejustificate, nu constituie motive de evicţiune în condiţiile în care aceasta deţine începând cu luna octombrie 2008, ca urmare a propriei acţiuni de constatare a dreptului de proprietate şi de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, calitatea de proprietar cu drepturi depline.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 304 pct. 1, 7 şi 9 C. proc. civ., precum şi textele de lege menţionate în cuprinsul motivelor de recurs.

Intimata-pârâtă a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Analizând recursul declarat de reclamanta S.C. A. S.A. Bucureşti prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte a apreciat că acesta este nefondat şi l-a respins, pentru următoarele considerente:

Potrivit dispoziţiilor art. 34 C. proc. civ. „Încheierea prin care s-a respins recuzarea se poate ataca numai odată cu fondul.”

Art. 24 alin. 1 C.proc.civ. prevede că judecătorul care a pronunţat o hotărâre într-o pricină nu poate lua parte la judecata aceleiaşi pricini în apel sau în recurs şi nici în caz de rejudecare după casare, iar art. 27 pct.7 C.proc.civ. stipulează că judecătorul poate fi recuzat dacă şi-a spus părerea cu privire la pricina ce se judecă.

Faţă de textele legale incidente, arătate anterior, în mod legal şi corect, instanţa a apreciat că nu se poate reţine că judecatorul recuzat şi-ar fi exprimat opinia asupra motivelor de apel rămase în discuţie sau a argumentelor intimatei în combaterea acestora, după cum nu se poate reţine că judecătorul recuzat ar fi judecat pe fond, în mod complet, pricina.

Înalta Curte, reţine, totodată, că nu se poate susţine cu temei că judecătorul care a soluţionat pricina exclusiv prin prisma unuia din motivele invocate de pârâta-apelantă ca justificare pentru refuzul de a face plata ratelor (pericolul evicţiunii), devine incompatibil în soluţionarea căii de atac, în rejudecare.

Şi aceasta întrucât decizia a fost casată de I.C.C.J. tocmai pentru motivul că nu au fost supuse examinării toate motivele invocate de pârâta-cumpărătoare în sprijinul excepţiei de neexecutare a propriilor obligaţii contractuale, în condiţiile în care pericolul evicţiunii singurul motiv analizat initial, nu mai subzista, acţiunea în revendicare fiind respinsă irevocabil.

Aşadar, situaţia învederată de recurentă nu echivalează cu o antepronunţare şi nu poate constitui motiv de a crede că judecătorul şi-a format deja o opinie asupra modului în care va soluţiona în final cauza sau că există elemente care nasc în mod întemeiat îndoieli cu privire la imparţialitatea sa.

Nu poate fi primită susţinerea recurentei-reclamante, potrivit căreia, incompatibilitatea nu intervine numai în situaţii în care judecătorul cauzei şi-a spus părerea cu privire la fondul acesteia, ci în orice situaţii în care a rezolvat prin hotărârea pronunţată o chestiune litigioasă, faţă de dispoziţiile exprese ale art. 27 pct. 7 C.proc.civ. şi faţă de cazurile de incompatibilitate limitativ reglementate de art. 24 din C. proc. civ.

Este de necontestat că art. 6 paragraf 1 din Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale, la care şi recurenta-reclamantă a făcut referire, consacră, într-o largă accepţie, asigurarea şi recunoaşterea, aplicarea universală şi efectivă a obligaţiei de a fi respectate drepturile omului, prin aceea că orice persoană are dreptul la judecarea în mod echitabil, în mod public şi într-un termen rezonabil a cauzei sale, de către o instanţă independentă şi imparţială, instituită de lege care va hotărî asupra încălcării drepturilor şi obligaţiilor sale cu caracter civil.

Din acest punct de vedere, Înalta Curte constată că, în soluţionarea cauzei, instanţa a dovedit pe deplin că a respectat cu rigurozitate spiritul european al echităţii juridice, ţinând cont de toate garanţiile conferite privitoare atât la exercitarea dreptului la apărare, contradictorialitate şi al egalităţii armelor în procesul civil, precum şi mai ales, referitoare la imparţialitatea obiectivă a judecătorului.

Instanţa, printr-o integrală şi completă analiză a cererii de recuzare, a apreciat în mod corect că nu se confirmă motivele arătate de titularul cererii de recuzare, că motivele invocate nu se încadrează în nici una din situaţiile enumerate mai sus, întrucât în cazul dedus judecăţii nu se verifică niciuna din variantele arătate şi că nu rezultă niciun element care să nască în mod întemeiat îndoieli cu privire la imparţialitatea judecătorului şi nici care să justifice pretinse temeri legate de garanţiile suficiente pentru a exclude orice bănuială legitimă.

Susţinerile recurentei-reclamante aduse în argumentarea recursului vizând încheierea din 14 noiembrie 2014 se circumscriu unei atitudini subiective generate de măsurile dispuse de instanţă care, în speţă, nu coincid cu aşteptările părţii, însă simpla nemulţumire cu privire la aspectele care au format convingerea instanţei în sensul respingerii cererii de recuzare nu poate justifica admiterea căii extraordinare de atac a recursului.

În raport de considerentele anterior expuse, Înalta Curte constată că încheierea recurată este la adăpost de orice critică.

Înalta Curte reţine că, în cauză, nu sunt motive de nelegalitate din perspectiva dispoziţiilor art. 304 pct. 1 C.proc. civ., potrivit cărora modificarea sau casarea unor hotărâri se poate cere când instanţa nu a fost alcătuită potrivit dispoziţiilor legale.

În aplicarea art. 304 pct. 1 din C. proc. civ. situaţia în care din completul de judecată au făcut parte judecători incompatibili ori în privinţa cărora fusese admisă o cerere de abţinere sau de recuzare atrage casarea hotărârii în baza acestui motiv de recurs.

Simpla împrejurare că acelaşi judecător al cauzei a soluţionat pricina într-un ciclu procesual anterior, în condiţiile anterior evocate, nu poate determina nelegalitatea hotărârii pronunţate în temeiul art. 304 pct. 1 din C. proc. civ., cât timp nu a existat o cerere de recuzare care să fie admisă şi cât timp încheierea prin care s-a respins recuzarea se află la adăpost de orice critică.

În speţă, cum cererea de recuzare formulată de SC A. S.A. faţă de domnul judecător H. a fost respinsă prin încheierea din 14 noiembrie 2014, Înalta Curte reţine că instanţa a fost alcătuită potrivit dispoziţiilor legale, nefiind întrunite ipotezele art. 304 pct. 1 din C. proc. civ., astfel că decizia recurată este legală întrucât nu se poate susţine aspectul nelegalei compuneri a completului de judecată.

Motivul prevăzut de art.304 pct.7 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii şi vizează prin conţinutul său nerespectarea prevederilor art.261 alin. 1 pct. 5 C. proc. civ., pe care recurenta nu le-a citat.

Din perspectiva art.304 pct.7 C. proc. civ. şi din considerentele deciziei supuse controlului judiciar, Înalta Curte reţine că aceasta nu cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii, fiind stabilită în formă clară, corectă şi concisă starea de fapt având la bază raporturile contractuale dintre părţile litigante. Împrejurarea că raţionamentul şi argumentele recurentei nu coincid cu cele ale instanţei de apel nu poate fundamenta criticile recurentei pe acest aspect şi nici încălcarea dispoziţiilor art.261 alin.1 pct.5 C. proc. civ.

În alţi termeni, observând considerentele deciziei criticate se constată că aceasta cuprinde motivele pe care se sprijină în sensul că a răspuns criticilor care au fost formulate în cadrul controlului de netemeinicie şi nelegalitate care poate fi exercitat în calea respectivă de atac şi nu există contradictorialitate între dispozitivul deciziei recurate şi considerentele acesteia, astfel încât acest motiv va fi respins ca nefondat.

Potrivit art.304 pct.9 C. proc. civ. modificarea hotărârii se poate cere când aceasta este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.

Din perspectiva motivului de recurs indicat, recurenta a invocat încălcarea dispoziţiilor art. 1020, 1315, 1322, 1361, 1365 şi art. 1366 C. civ., precum şi art.970 C. civ. privind buna-credinţă în executarea contractelor şi principiul echităţii prestaţiilor.

Înalta Curte reţine că hotărârea instanţei de apel a fost pronunţată în temeiul dispoziţiilor legale aplicabile speţei. Astfel, instanţa de apel a respectat, aplicat şi interpretat corect normele legale incidente în cauză şi analizând cu rigurozitate condiţiile rezoluţiunii vânzării-cumpărării a statuat că, în mod corect apelanta-pârâta a invocat excepţia de neexecutare de către intimata-reclamantă a propriei obligaţii de predare a spaţiilor de la etajul II al Corpului A al imobilului din Bucureşti, (spaţii asupra cărora vânzătoarea nu are drept de folosinţă), obligaţie esenţială într-un contract de vânzare, şi a procedat la suspendarea plăţii restului de preţ, în condiţiile în care rezoluţiunea unui act juridic nu poate fi cerută decât de partea care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, situaţie care nu se regăseşte în speţă, vânzătoarea neefectuând predarea camerelor de la etajul II (cele neaflate în folosinţa de drept a SC A. SA), conform clauzei contractuale (art. 3 lit. a) şi a dispoziţiilor legale (art. 1315 C. Civ. 1864).

Înalta Curte constată că prin acţiunea principală, reclamanta SC A. SA a solicitat rezoluţiunea vânzării-cumpărării imobilului din Bucureşti, intervenite prin contractul nr 125/26.04.2005 şi prin sentinţa comercială nr. 5983/2006 a Tribunalului Bucureşti, ca urmare a neplăţii a 29 rate din preţ, pe perioada noiembrie 2007-martie 2010, precum şi în temeiul art. 1366 C. civ. 1864.

În speţă, reclamanta a solicitat rezoluţiunea, întrucât cumpărătoarea nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată, acestei acţiuni în justiţie, prin care reclamanta a pretins respectarea obligaţiilor asumate contractual de către părţi, pârâtă i-a opus excepţia de neexecutare, susţinând nerespectarea de către reclamantă a propriilor obligaţii contractuale. Astfel, demersul juridic al reclamantei din prezenta cauză a avut la bază contractul de vânzare-cumpărare nr. 125/26.04.2005, convenţie prin care vânzătoarea, conform art. 3 lit.a din contract, s-a obligat să predea cumpărătorului imobilul la momentul semnării contractului, respectiv 26.04.2015, iar cumpărătoarea s-a obligat să plătească preţul în rate.

Acţiunea în rezoluţiunea vânzării se poate exercita dacă vânzătorul şi-a îndeplinit sau este gata să-şi îndeplinească obligaţiile, în cazul în care cumpărătorul nu şi-a îndeplinit în mod culpabil obligaţiile asumate.

Potrivit contractului, cumpărătorul are ca principală obligaţie plata preţului. Cumpărătorul nu este obligat să plătească preţul dacă vânzătorul nu predă lucrul vândut şi în contract nu s-a prevăzut un termen de predare. In consecinţă, dacă, fără să îşi execute obligaţia de predare a lucrului, vânzătorul cere plata preţului, cumpărătorul poate refuza plata preţului, invocând excepţia de neexecutare.

Cu alte cuvinte, rezoluţiunea vânzării are loc în condiţiile stabilite de art. 1020 si art. 1021 C. civ., iar suspendarea plăţii preţului poate fi opusă vânzătorului, în caz de litigiu, prin invocarea excepţiei de neexecutare a obligaţiei de predare a bunului vândut.

În speţă, susţinerea că ar fi aplicabile dispoziţiile art. 1322 C. civ. nu poate fi primită, câtă vreme în cauză este vorba de un contract de vânzare-cumpărare cu plata preţului în rate, iar părţile au prevăzut că vânzătorul are obligaţia de a preda bunul la momentul semnării contractului, 26.04.2015.

Este de reţinut că natura raporturilor juridice dintre părţi a fost determinată ţinând seama de contractul de vânzare-cumpărare şi addendum şi de clauzele acestora în privinţa cărora recurenta nu a demonstrat că instanţa de apel a dat o greşită interpretare dispoziţiilor art. 11 din contract şi art. 1315 C. civ., referitor la nepredarea spaţiilor de la etajul al II-lea.

Astfel, în condiţiile în care posesia şi folosinţa asupra etajului II al Corpului A nu au fost remise efectiv de către SC A. SA către cumpărător prin predarea cheilor, instanţa de apel a apreciat în mod corect că suspendarea plăţii preţului nu este o măsură abuzivă, ci un mijloc de apărare permis de art. 11 din contract, evicţiunea provenind chiar din fapta vânzătoarei care a refuzat să predea şi restul etajului II.

Critica recurentei referitoare la aplicarea greşită a dispoziţiilor art.1020 C. civ. nu va fi primită, instanţa de apel apreciind corect că nu sunt întrunite cerinţele legale pentru a se dispune rezoluţiunea contractului şi aceasta întrucât între părţi a fost încheiat un contract sinalagmatic, care naşte obligaţii în sarcina ambelor părţi, ceea ce se exprimă în ideea reciprocităţii obligaţiilor, fiecare parte asumându-şi obligaţii în considerarea obligaţiilor celeilalte părţi ce creează interdependenţa acestor obligaţii.

În mod corect a reţinut instanţa de apel că, chiar dacă dreptul de proprietate asupra construcţiei s-a transmis la data încheierii contractului de vânzare (26.04.2005), transfer care operează în temeiul actului, fără a fi necesară vreo acţiune din partea vânzătorului, totuşi luarea în posesie a imobilului nu a avut loc la aceeaşi dată, această operaţiune implicând un fapt personal al vânzătorului, şi anume predarea cheilor, conform art. 1315 C. civ. 1864, iar o atitudine pasivă din partea vânzătorului nu ar valora predarea imobilului.

Înalta Curte reţine că, potrivit contractului şi addendumului, predarea imobilului nu este condiţionată de mecanismul de plată al preţului, ci, dimpotrivă, achitarea ratelor are loc ulterior luării în stăpânire de către cumpărător a bunului. Contrar celor susţinute de recurenta-reclamantă în sensul că predarea implică o procedură îndelungată, se constată că dispoziţiile contractului de vânzare-cumpărare sunt clare, predarea trebuind făcută la data semnării actului (art. 3 lit. a ), addendumul nemodificând această clauză.

În speţă, având în vedere clauzele contractului de vânzare-cumpărare şi ordinea executării obligaţiilor, în acord cu dispoziţiile art. 1315 C. civ., recurenta-reclamantă avea obligaţia de a preda spaţiul prin remiterea cheilor, sarcină pe care vânzătoarea nu şi-a îndeplinit-o. Cum obligaţia de predare nu a fost realizată, reclamanta nu putea obţine rezoluţiunea vânzării, iar încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1361 şi 1365 C. civ. nu poate fi susţinută cu temei.

Culpa în neexecutarea contractului este un element esenţial pentru a se dispune rezoluţiunea şi aşa cum corect s-a reţinut de către instanţa de apel, societatea reclamantă nu şi-a respectat obligaţia de a preda cheile şi astfel nici pe aceea de predare a bunului la termenul convenit. Ca atare, cum rezoluţiunea contractului nu poate fi cerută de partea aflată în culpă în mod corect s-a dispus respingerea acţiunii în rezoluţiune formulată de reclamantă.

Cât priveşte critica, potrivit căreia este inechitabil şi contrar principiilor bunei credinţe în executarea contractelor şi al principiului echităţii prestaţiilor să suspenzi plata restului de preţ pentru nepredarea unei părţi reprezentând 10% din imobil, aceasta se priveşte ca nefondată.

Pornind de la faptul că obligaţia de predare este o obligaţie esenţială într-un contract de vânzare-cumpărare şi că, în speţă, partea neexecutată face ca scopul pentru care a fost încheiat contractul să nu fi fost realizat pe deplin, Înalta Curte apreciază că s-a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor art. 970 C. civ., sub aspectul interpretării clauzelor stabilite de părţi dându-se înţelesul şi finalitatea urmărită la încheierea convenţiei supusă spre analiză instanţelor în acord cu principiul bunei credinţe şi al echităţii.

Totodată, instanţa de apel a reţinut în mod corect că nu poate primi argumentul intimatei-reclamante în sensul că ar fi aplicabile dispoziţiile art. 1366 C. civ. 1864 şi că se impune rezoluţiunea, deoarece vânzătorul este în pericol să piardă preţul şi lucrul întrucât prin niciun mijloc de probă de la dosar nu s-a făcut dovada existenţei acestui pericol.

Nu în ultimul rând, este de subliniat că recursul este un mijloc procedural prin care se realizează un examen al hotărârii atacate, sub aspectul legalităţii acesteia, instanţa de recurs verificând dacă hotărârea atacată a fost sau nu pronunţată cu respectarea dispoziţiilor legale. Din această perspectivă, criticile privind aprecierea probelor şi reţinerea greşită a situaţiei de fapt nu se impun a fi analizate întrucât vizează netemeinicia şi nu nelegalitatea soluţiei pronunţată în apel.

Înalta Curte, în raport de argumentele evocate şi cu aplicarea prevederilor art. 312 alin. 1 C. proc. civ., a respins ca nefondat recursul declarat de reclamanta S.C. A.