Lease contract damages and investment valuation requiring judicial expert appraisal instead of contested extrajudicial evaluation

Asupra recursului de față:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Reclamanta SC L.K. SRL Iași, a chemat în judecată pe pârâta SC S.O.A. Iași, solicitând plata despăgubirilor, cauzate prin nerespectarea contractului de locațiune, în valoare de 10.784.182.348 lei cheltuieli de judecată și daune provocate prin evacuarea înainte de termen, întrucât locatorul i-a interzis evacuarea înainte de expirarea contractului și nu i-a considerat lucrările de investiție realizate.

Reclamanta își completează acțiunea, solicitând și rezilierea contractului de închiriere și despăgubiri, în valoare de 500.000.000 lei.

Prin sentința civilă nr. 96 din 16 iunie 2003, Curtea de Apel Iași a admis acțiunea, a obligat pe pârâtă la plata sumei de 10.784.182.348 lei, reprezentând contravaloarea lucrărilor de investiții și la 500.000.000 lei daune, reprezentând beneficiul nerealizat, a reziliat contractul de locațiune și a obligat pe pârâtă la 156.931.823 lei cheltuieli de judecată.

Instanța de fond a reținut, în esență, că reclamanta a făcut dovada lucrărilor de investiții, prin expertiză extrajudiciară, așa încât, potrivit art. 3 din contract, acesta se prelungea pe o perioadă de 5 ani.

Nerespectarea clauzelor contractuale și evacuarea intempestivă a reclamantei obliga locatorul la restituirea investițiilor, dar și la daune pentru beneficiul nerealizat – dovedit cu acte și martorul A.C.I. Ca o consecință și capătul de cerere, privind rezilierea contractului din culpa pârâtei, este întemeiat.

Împotriva sentinței astfel pronunțate, pârâta a declarat recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 6, 9 și 10 C. proc. civ. și art. 3041 C. proc. civ.

Astfel, recurenta susține că instanța de fond a acordat reclamantei mai mult decât a cerut, în sensul că, din valoarea pretențiilor formulate, nu a scăzut sumele datorate cu neplata chiriei; a făcut o greșită aplicare a legii, ignorând art. 4 din Legea nr. 15/1994 și dispozițiile actului adițional la contract; nu s-a pronunțat asupra probelor administrate, privind facturile emise pentru plata chiriei și a utilităților, în schimb, a avut în vedere o expertiză efectuată fără măsurători și fără documente justificative.

Recursul este fondat și va fi admis pentru considerentele ce se vor expune.

Probele reprezintă o instituție centrală în proces, pentru aflarea raporturilor juridice născute, modificate sau stinse între părți, fără de care hotărârea judecătorească este lipsită de temei.

Limitării materialului probator furnizat de părți, judecătorul îi opune dreptul și chiar obligația de a ordona, din oficiu, toate probele pe care le socotește utile pentru aflarea adevărului, chiar dacă părțile se împotrivesc, conform art. 129 alin. (5) C. proc. civ.

Iar instanța de fond a considerat indispensabilă efectuarea unei expertize tehnice pentru lămurirea aspectelor contestate și a dispus, la termenul din 27 mai 2003, repunerea cauzei pe rol pentru administrarea acestei probe.

Pentru considerentul inutilității expertizei, exprimat de părți la termenul din 16 iunie 2003, instanța, în mod surprinzător, fără o motivație chiar formală, constată cauza în stare de judecată.

Proba a fost dispusă de instanță, iar, în principiu, orice probă este a cauzei, nu a părților și poate fi administrată chiar împotriva voinței acestora.

Contestată, expertiza extrajudiciară pe care instanța de fond și-a fundamentat soluția, creează îndoieli asupra realității faptelor și pune în discuție forța probantă a acesteia, cu atât mai mult, cu cât obiectul acesteia îl constituia evaluarea financiară a investițiilor detașat de dispozițiile contractului părților.

Procedând astfel, instanța a pronunțat o hotărâre criticabilă nu numai sub aspectul judecății de fond, al aflării adevăratelor raporturi dintre părți, dar și sub aspect procesual, revenind nemotivat asupra unei probe concludente și utile cauzei.

Stabilirea desdăunărilor în raport cu dispozițiile contractuale, referitoare la valoarea investițiilor și a compensațiilor, dar și în raport cu probele administrate, nu poate fi aproximată sau prezumată.

Este motivul pentru care expertiza tehnică era o probă concludentă, pertinentă și utilă, pe care, în rejudecare, instanța de fond o va administra.

Așa fiind, în temeiul dispozițiilor art. 313 C. proc. civ., Înalta Curte de Casație și Justiție va admite recursul, va casa sentința atacată și va trimite cauza, spre o nouă judecată, aceleiași instanțe de fond.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Admite recursul declarat de pârâta, SC S.O.A. Iași, împotriva sentinței nr. 96 din 16 iunie 2003 a Curții de Apel Iași.

Casează sentința atacată și trimite cauza spre soluționare.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 25 noiembrie 2003.