Automatic termination under fourth-degree commission pact and right to eviction for non-performance of association contract

Deliberând asupra recursului de față:

Reclamantul, Consiliul Municipal București, prim primar, a solicitat obligarea pârâtei SC S.M. SRL la plata sumei de 2.507 dolari S.U.A., reprezentând cota de profit minim garantat restantă (respectiv, 1071 dolari S.U.A.) și penalități de întârziere de 1436 dolari S.U.A., cât și evacuare pârâtei din spațiul ce constituie obiectul asocierii.

Motivându-și acțiunea, reclamanta arată că a încheiat cu pârâta un contract de asociere nr. 73 din 4 iunie 1997, pentru exploatarea, restaurarea, consolidarea, repararea și modernizarea spațiului în suprafață de 33,20 metri pătrați, situat în str. N.V., sector 4.

Deși pârâta s-a obligat să plătească reclamantei 14,12% din profitul net realizat din exploatarea spațiului, dar nu mai puțin de 90 dolari S.U.A. pe lună, aceasta nu și-a respectat obligația, astfel încât trebuie să plătească și penalități.

Cu privire la evacuare se susține că în contract există un pact comisoriu de gradul IV și că acest contract a fost reziliat de drept, astfel că se impune evacuarea pârâtei.

Tribunalul București, prin sentința civilă nr. 358 din 19 ianuarie 2001, a respins acțiunea, ca neîntemeiată, reținând nulitatea absolută a clauzei de la art. 9 alin. (2) din contract ca fiind o clauză leonină, în sensul că reclamanta nu participă la pierderi. Această nulitate afectează valabilitatea contractului și cu privire la penalități. În ceea ce privește evacuarea, s-a considerat că pârâta nu are nici o culpă, astfel încât nu poate fi evacuată.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta, susținând că, în mod greșit, s-a considerat clauza de la art. 9 alin. (2) din contract ca fiind o clauză leonină, în sensul că primăria și-a atribuit totalitatea câștigurilor sau că nu ar participa la pierderi.

Și extinderea nulității la întreg contractul este greșită, susține reclamanta, în opinia sa, rămânând valabilă obligația de plată a cotei de 14,12% din încasări, dacă s-ar considera nulă clauza privind cota fixă de 90 de dolari S.U.A.

Soluția de respingere a evacuării este criticată ca nelegală, deoarece reclamanta apreciază că rezilierea contractului a operat în baza pactului comisoriu de gradul IV, astfel că pârâta nu mai avea temei pentru a continua folosirea spațiului.

Curtea de Apel București, prin decizia civilă nr. 23 din 24 ianuarie 2002, a admis apelul reclamantei, a anulat sentința și, pe fond, a admis în parte acțiunea precizată. A fost obligată pârâta la plata către reclamantă a sumei de 720 dolari S.U.A. în lei la data plății cu titlu de cotă de profit pentru perioada noiembrie 2000 – 30 septembrie 2001 și 1.955,75 dolari S.U.A. cu titlu de penalități de întârziere pe perioada septembrie 1997 – septembrie 2001. A fost respins capătul de cerere privind evacuarea.

Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a reținut că, în cauză, nu sunt incidente dispozițiile art. 1513 C. civ., nefiind vorba despre o clauză leonină, deoarece reclamanta urma să-și îndeplinească obligațiile și să suporte cheltuielile aferente acestora și în situația în care nu se realizau venituri.

Asigurarea unui venit minim garantat nu echivalează cu o neparticipare la pierderi.

Pe de altă parte, pârâta nu a denunțat unilateral contractul, deși putea cere renegocierea în schimb, aceasta a făcut plăți.

Referitor la capătul de cerere privind evacuarea, instanța de apel a reținut că nu poate fi dispusă, deoarece contractul de asociere nu a fost reziliat.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, susținând motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

Se arată că instanța a interpretat greșit actul dedus judecății, constatând că nu sunt îndeplinite condițiile art. 13 din contractul de asociere încheiat între părți.

Recurenta susține că a dovedit aprobarea și notificarea rezilierii de drept a contractului, astfel că trebuia admisă evacuarea.

Recursul este fondat pentru următoarele considerente:

Conform art. 13 alin. (4) din contract, în cazul în care un asociat nu-și îndeplinește obligațiile asumate pe o perioadă mai mare de 3 luni, contractul este reziliat de drept.

Această prevedere reprezintă un pact comisoriu de gradul IV și nu mai necesită o acțiune în justiție pentru a se constata rezilierea.

Pârâta nu a achitat cota de profit pe perioada noiembrie 2000 – 30 septembrie 2001, după ce anterior achitase alte restanțe doar în urma notificării.

Instanța de apel interpretează greșit dispozițiile art. 13 alin. (5) și (6) din contract, considerând că ar fi necesară o nouă notificare și că rezilierea contractului își produce efectele de drept în 30 de zile de la notificare, dacă în acest termen pârâta nu-și îndeplinește obligațiile.

În realitate, alin. (5) și (6) ale art. 13 din contract privesc evacuarea și nu rezilierea. De asemenea, și termenul de 30 de zile pentru plată privește tot evacuarea și se admite doar o singură dată, iar această dată a fost deja consumată pentru alte debite.

Așadar, în cauză, a operat rezilierea de drept a contractului de asociere și este îndreptățită reclamanta să solicite și evacuarea pârâtei din spațiu.

Se va admite recursul și va fi modificată decizia, în sensul admiterii în totalitate a acțiunii, dispunându-se și evacuarea pârâtei. Urmează a fi menținută soluția instanței de apel cu privire la despăgubiri.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Admite recursul declarat de reclamantul, municipiul București, prin primar, împotriva deciziei nr. 23 din 24 ianuarie 2002 a Curții de Apel București, secția a V-a comercială.

Modifică decizia recurată, în sensul că admite în totalitate acțiunea precizată și dispune și evacuarea pârâtei, SC S.M. SRL București, menținând soluția de despăgubiri.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 6 noiembrie 2003.