Good-faith construction on public property: entitlement to compensation for capital improvements and the effect of municipal authorization

Deliberând asupra recursului de față:

Ca urmare a disjungerii cererii reconvenționale formulată de C.O.P. Dej, pentru plata creanței rezultând din îmbunătățirile la construcția, proprietatea Primăriei comunei Cuzdrioara.

Tribunalul Cluj a fost învestit cu această cerere sub nr. 1066/2000.

Cererea reconvențională este motivată de faptul că reclamanta-pârâtă C.O.P. Dej a efectuat lucrări de îmbunătățiri la imobilul ce-l deținea în baza procesului-verbal din 18 decembrie 1980, practic, imobilul fiind reconstruit și apoi înregistrat în evidența contabilă a cooperativei ca mijloc fix pentru care s-a și plătit impozit.

Considerându-se constructor de bună credință, cooperativa solicită plata unei indemnizații egale cu valoarea de circulație a construcției executate.

Inițial, acțiunea reconvențională a fost admisă prin sentința civilă nr. 2242/1998, însă, în urma revizuirii acestei hotărâri, s-a desființat sentința nr. 2242/1998 și a fost învestit Tribunalul Cluj pentru judecarea cererii reconvenționale cu privire la plata lucrărilor de investiții și la instituirea dreptului de retenție.

Tribunalul Cluj, prin sentința civilă nr. 1070 din 29 mai 2000, a admis cererea reconvențională a pârâtei și a obligat-o pe reclamantă la plata sumei de 102.800.000 lei, indemnizație egală cu valoarea actualizată a construcției. A fost instituit drept de retenție în favoarea pârâtei și a fost obligată reclamanta la 7.383.000 lei cheltuieli de judecată.

S-a apreciat că îmbunătățirile, în valoarea stabilită prin expertiză, se datorează pe baza dispozițiilor art. 494 alin. ultim C. civ., art. 970, 999, 997, 1421, 1075 C. civ. și că desocotirea cu chiria pretinsă de Primăria comunei Cuzdrioara nu are suport probatoriu.

Împotriva acestei sentințe a declarat apel Primăria comunei Czdrioara, susținând că, prin soluția pronunțată, pârâta s-a îmbogățit fără justă cauză, Primăria respectându-și obligațiile asumate prin contractul de închiriere de a nu pretinde chirie timp de 20 de ani tocmai pentru că prețul închirierii era obligația pârâtei de a efectua reparațiile.

Sunt considerate greșite și aprecierea cu privire la înregistrarea imobilului ca mijloc fix față de faptul că imobilul este proprietatea statului român, cât și instituirea dreptului de retenție în raport cu soluția de evacuare pronunțată anterior în acțiunea principală și care a rămas irevocabilă.

Curtea de Apel Cluj, prin decizia civilă nr. 43 din 23 ianuarie 2001, a admis apelul reclamantei, a schimbat sentința și a respins acțiunea reconvențională.

Pentru a pronunța această decizie, instanța de apel a apreciat că imobilul a fost închiriat cu titlu gratuit, dar cu condiția ca pârâta să realizeze și să suporte lucrările de îmbunătățire la imobil, astfel că obligarea Primăriei la plata valorii acestor îmbunătățiri ar fi o îmbogățire fără justă cauză, pentru pârâta care a beneficiat de imobil.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta, invocând motivul prevăzut de art. 304 pct. 11 C. proc. civ.

Din dezvoltarea motivelor de recurs mai rezultă și alte temeiuri ale motivelor de recurs.

Astfel, recurenta susține că au fost interpretate eronat raporturile dintre părți, considerându-se că imobilul a fost închiriat fără să existe nici un contract.

De asemenea, recurenta arată că, în mod greșit, a fost ignorată buna sa credință în realizarea lucrărilor, respectiv, existența chiar a consimțământului Primăriei Cuzdrioara, care a autorizat lucrările.

Pe de altă parte, recurenta arată și că lucrările au fost de refacere în întregime a imobilului și nu doar reparații.

Se consideră greșit aplicate dispozițiile art. 494 alin. ultim C. civ.

Recursul declarat este fondat pentru următoarele considerente:

Față de actele dosarului, rezultă că pârâta a fost constructor de bună credință și a efectuat lucrările de îmbunătățire și reparații la imobilul pe care îl deținea cu acordul primăriei, astfel că beneficiază de dreptul de a i se restitui valoarea acestor lucrări în temeiul art. 494 alin. ultim C. civ.

Buna credință a pârâtei rezultă din faptul că lucrările au fost efectuate cu autorizarea primăriei, conform documentației aflate la dosar.

Aprecierea instanței de apel cu privire la existența unei închirieri cu titlu gratuit, dar cu condiția renovării imobilului, nu are temei probator. Condiția existenței unui înscris pentru proba contractului de închiriere nu este îndeplinită în cauză, astfel că își găsesc aplicare dispozițiile art. 1416 C. civ.

Găsindu-se întemeiat recursul, pentru motivele prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ., urmează a fi admis.

Pentru ca instanța de recurs să se poată pronunța pe fond, adică a admite acțiunea și a obliga Primăria Cuzdrioara la plata valorii actuale a lucrărilor de îmbunătățiri și reparații capitale, este necesară stabilirea exactă a lucrărilor efectuate în limita autorizării de către primărie. Doar în această limită lucrările pot fi considerate de bună credință și pârâta este îndreptățită să primească valoarea lor.

Cum, însă, o astfel de delimitare necesită noi probe și suplimentarea expertizei, neputându-se realiza de instanța de recurs, pentru a se raporta la o situație de fapt pe deplin stabilită, urmează a se casa decizia, conform art. 314 C. proc. civ., trimițându-se dosarul instanței de apel spre rejudecare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E:

Admite recursul declarat de reclamanta C.O.P. Dej împotriva deciziei nr. 43 din 23 ianuarie 2001 a Curții de Apel Cluj, secția comercială și de contencios administrativ.

Casează decizia atacată și trimite cauza, spre rejudecare, aceleiași instanțe.

Irevocabilă.

Pronunțată, în ședință publică, astăzi, 6 noiembrie 2003.