Contractual right of use of land: scope of transfer and obligation to pay usage fees under 1993 property sale Contractual right of use of land: scope of transfer and obligation to pay usage fees under 1993 property sale

Decizia nr. 1173/2016

Deliberând asupra recursurilor, din examinarea actelor și lucrărilor din dosar constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului București, secția a VI-a comercială, la data de 30 aprilie 2008, sub număr de dosar x/3/2008, reclamanta SC A. SA a chemat în judecată pe pârâta SC B. SRL solicitând instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezilierea contractului nr. 2 din 19.02.1993 cu privire la negotium juris prin care s-a acordat dreptul de folosința a terenului, obligarea pârâtei SC B. SRL la plata sumelor datorate cu titlu de preț folosință teren, actualizate potrivit indicelui de inflație și la care să se adauge dobânda legală - estimându-se debitul la suma de 10.000 RON.

Universitatea C. a formulat cerere de intervenție în interes propriu arătând că universitatea s-a înființat prin Legea nr. 482 din 11 iulie 2002, în patrimoniul acesteia intrând imobilele bloc 1 și bloc 3, dobândite în baza a două contracte de donație.

La data de 25 noiembrie 2011 Universitatea C. a depus cerere de intervenție în interesul pârâtei SC B. SRL precizând că renunță la cererea de intervenție principală.

Prin încheierea din 14 decembrie 2011 instanța a luat act de renunțarea cererii de intervenție principală și a încuviințat în principiu cererea de intervenție accesorie în folosul pârâtei, formulată de Universitatea C.

La data de 12 iunie 2012 reclamanta a formulat cerere precizatoare, prin care a solicitat contravaloarea lipsei de folosință, actualizată cu indicele de inflație și la care să se adauge dobânda legală, calculate pentru perioada cuprinsă între 30 aprilie 2005 și până la momentul pronunțării hotărârii, pentru terenul în suprafață de 4.819 m.p., Bd. x, nr. 3-5.

Prin sentința civilă nr. 884 din 26 februarie 2014 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2008, s-a luat act de renunțarea pârâtei la invocarea excepției inadmisibilității și a mijlocului de apărare referitor la excepția neîndepiinirii contractului, formulate prin întâmpinarea din 18 septembrie 2008.

Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că prin contractul nr. 1 din 01.10.1991 reclamanta, în calitate de locator și D. SRL, în calitate de locatar au convenit închirierea „unui spațiu compus din 3 clădiri (parter + 3 nivele) în suprafață de 4.950 m.p. de la adresa Bd. x, nr. 3-5, sector 3, blocurile 1-3, pentru a fi folosite în activități de învățământ de toate gradele, asistență socială și medicală pentru practica universitară de specialitate” - art. 1.

Ca urmare a încheierii contractului, la data de 01.11.1991 s-a întocmit procesul-verbal de predare-primire, referitor exclusiv la cele 3 clădiri, denumite blocuri în actul analizat, în cadrul procesului-verbal fiind prezentată în detaliu starea de fapt a clădirilor, fără nicio referire la terenurile aferente.

Potrivit notei interne întocmite pentru consiliul de administrație al SC A. SA, în problema aplicării dispozițiilor Legii nr. 85/1992, respectiv a vânzării locuințelor și locuințelor de nefamiliști ce aparțin societății s-au avut în vedere dispozițiile art. 6 și 7 din lege, însă cele referitoare la vânzarea prin licitație publică.

În notă s-a arătat expres în anexa întocmită, având ca obiect lista imobilelor ce se încadrează în prevederile Legii nr. 85/1992, că pozițiile 1-8 pot fi vândute prin licitație publică, acestea aflându-se sub contract de închiriere la data întocmirii situației.

Or, la pozițiile 1-3 sunt menționate exact blocurile 1, 2 și 3 din Bd. x, nr. 3-5.

În aceste condiții, fără însă a se parcurge procedura licitației publice, între reclamantă, în calitate de vânzătoare și SC D. SRL, în calitate de cumpărător s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 2 din 19.02.1993 având ca obiect „imobilele din B-dul x cu următoarele adrese: bl. nr. 1, B-dul x, nr. 3, sectorul 3, București cu o suprafață utilă de 1.795 mp și teren aferent de 1.431 mp (P+4 etaje = 74 camere); bl. nr. 2, B-dul x nr. 4, sector 3, București cu o suprafață utilă de 1.795 mp și teren aferent de 1.431 mp (P + 4 etaje = 74 camere) și bl. nr. 3, B-dul x nr. 5, sector 3, București cu o suprafață utilă de 2.570 mp și teren aferent de 1.957 mp (P + 4 etaje = 109 camere)”, în total o suprafață utilă construită de 6.160 mp și teren aferent în suprafață de 4.819 mp.

Potrivit art. 2, vânzarea se face în temeiul prevederilor Legii nr. 85 din 22 iulie 1992 cumpărătorul având dreptul de preempțiune decurgând din calitatea de locator în baza contractului de închiriere nr. 1 din 01.10.1991.

Potrivit art. 4, cumpărătorul intră de fapt și de drept în proprietatea imobilelor pe data prezentului contract.

Potrivit art. 5, pe data vânzării se acordă cumpărătorului dreptul de folosință asupra suprafeței de 4.819 mp, teren aferent imobilului, vânzătorul obligându-se să asigure transferul folosinței terenului în suprafață de 4.819 mp cumpărătorului conform procedurilor legale.

Prin clauza de la art. 6 s-a stabilit obligația cumpărătorului de a „suporta impozitele, taxele și cheltuielile aferente folosinței terenului în valoare de 9.638 lei pe lună”.

Ulterior, potrivit contractelor de donație autentificate sub nr. 36242 respectiv 36243 din 21.07.1995 la Notariatul de Stat al sectorului 3 D. SRL a donat Fundației Universitare C. blocurile nr. 1, având suprafață utilă 1.795 mp și un număr de 74 de camere situat în București, x nr. 3, sector 3, și blocul nr. 3 având o suprafață utilă de 2.570 mp cu un număr de 109 camere, situat în București, Bd. x, nr. 5, sectorul 3.

În ambele contracte de donație se arată expres că „odată cu blocul se transmite donatarei și dreptul de folosință asupra terenului”, terenuri a căror suprafață a fost precizată în convenție.

În contractele de donație s-a prevăzut transferul obligației de achitare a impozitelor și taxelor datorate către stat de la donator la donatar începând cu data autentificării convențiilor fără însă ca părțile să exprime o manifestare de voință cu privire la contravaloarea folosinței terenului prevăzută în contractul de vânzare-cumpărare la care era parte donatorul.

În anul 1998 societatea D. SRL și-a schimbat denumirea în SC B. SRL.

Potrivit certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria M03 nr. 4017 din 07.04.1998 SC A. SA are în proprietate exclusivă 4.851,16 mp, în care sunt incluse și terenurile aferente căminelor 1-3.

Prin Legea nr. 482 din 11.07.2002 publicată în M. Of. al României, Partea I, nr. 518/17.07.2002 s-a înființat Universitatea C. din București prevăzându-se la art. 5 alin. (1) că universitatea dispune de patrimoniul propriu înscris în anexă (la poziția I. „bunuri imobile - categoria A, clădiri” fiind menționate construcțiile situate în B-dul x nr. 3-5, fără însă ca la „categoria B, terenuri” să fie trecute terenurile aferente clădirilor de la adresa mai sus menționată).

În privința susținerilor pârâtei reprezentate de invocarea excepției inadmisibilității și a mijlocului de apărare referitor la excepția neîndeplinirii contractului formulate prin întâmpinarea din 18 septembrie 2008, față de manifestarea expresă de voință a acesteia, instanța a luat act de renunțarea cu privire la aceste mijloace de apărare.

Cu privire la excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei SC A. SA, unită cu fondul, instanța a reținut că principalele argumente ale pârâtei și intervenientei constau în imposibilitatea reclamantei de a solicita contravaloarea taxelor și impozitelor care sunt percepute de organele fiscale ale statului, dar mai ales în inexistența dreptului de proprietate al reclamantei asupra terenurilor aferente căminelor la data formulării cererii de chemare în judecată argumentele fiind legate în principal de conținutul contractului de vânzare-cumpărare și de dispozițiile Legii nr. 85/1992.

Prin urmare, s-a apreciat ca fiind esențial a se analiza dacă actul de vânzare-cumpărare nr. 2 din 1993 a transmis dreptul de proprietate și asupra terenurilor aferente clădirilor.

Din interpretarea gramaticală și sistematică a clauzelor contractuale instanța a reținut că părțile folosesc o aparentă inconsecvență terminologică, în sensul că sunt folosite noțiunile de „imobile” concomitent cu aceea de „terenuri”, deși terenul este, la rândul său, un bun imobil.

Coroborând însă acest aspect cu împrejurarea că în contract sunt utilizate în mod distinct noțiunile de proprietate și folosință, iar nu în scopul de a se substitui una cu cealaltă, prima instanță a apreciat că părțile nu au urmărit și transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor, iar denumirea de imobil a fost utilizată exclusiv pentru construcții.

Astfel, s-a constatat că art. 4 se referă la „proprietatea imobilelor”, iar art. 5 și 6 se referă la „folosința terenului”.

Din conținutul art. 7 din contract rezultă și mai clar că părțile au folosit noțiunea de imobil exclusiv pentru noțiunea de clădire, neputându-se confunda și cu aceea de teren deoarece părțile au prevăzut că taxele și impozitele asupra terenului și imobilelor privesc pe vânzător până la data prezentului contract, iar după cumpărare, taxele pentru imobile privesc pe cumpărător. Prin urmare, părțile au prevăzut expres că ceea ce se transferă la cumpărător este obligația de a achita taxele și impozitele legate de „imobile” (clădiri, în accepțiunea convenției), nu și de terenuri.

Concluzia aceasta este întărită și de actele juridice ulterioare, în sensul că donațiile au privit dreptul de proprietate asupra clădirilor și dreptul de folosință asupra terenurilor; de asemenea, în patrimoniul universității ulterior înființate a fost transferat dreptul de proprietate numai cu privire la clădiri.

Prin urmare, cumpărătorul inițial (pârâta din prezenta cauză), donatarul ulterior (Fundația Universitară C.) sau proprietarul actual al clădirilor (intervenienta din prezenta cauză) nu au valorificat pretinsul drept de proprietate asupra terenurilor în actele juridice întocmite ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

De altfel, s-a constatat că neoperarea transferului dreptului de proprietate din perspectiva analizei clauzelor contractuale a fost stabilită și într-un litigiu soluționat în mod irevocabil (sentința nr. 24809 din 16 decembrie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, definitivă și irevocabilă, în sensul menținerii soluției prin decizia 341 din 18 septembrie 2012 pronunțată de Curtea de Apel București, respectiv decizia nr. 2455 din 23 aprilie 2013 pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție).

Așa fiind, s-a arătat că efectul pozitiv al puterii lucrului judecat se manifestă ca prezumție, mijloc de probă de natură să demonstreze ceva ce privește raporturile juridice dintre părți, arătând modalitatea în care au fost dezlegate anterior anumite aspecte litigioase în raporturile dintre părți, fără posibilitatea de a se statua diferit. Altfel spus, efectul pozitiv al lucrului judecat se impune într-un al doilea proces care nu prezintă tripla identitate cu primul, dar care are legătură cu aspectul litigios dezlegat anterior, fără posibilitatea de a mai fi contrazis. Această reglementare a puterii de lucru judecat în forma prezumției vine să asigure, din nevoia de ordine și stabilitate juridică, evitarea contrazicerilor între considerentele hotărârilor judecătorești. Prezumția nu oprește judecata celui de-al doilea proces, ci doar ușurează sarcina probațiunii, aducând în fața instanței constatări ale unor raporturi juridice făcute cu ocazia judecății anterioare și care nu pot fi ignorate.

Cum potrivit art. 1200 pct. 4 cu referire la art. 1202 alin. (2) C. civ., în relația dintre părți, prezumția lucrului judecat are caracter absolut, înseamnă că ceea ce s-a dezlegat jurisdicțional într-un prim litigiu va fi opus părților din acel litigiu fără posibilitatea dovezii contrarii din partea acestora, într-un proces ulterior, care are legătură cu chestiunea de drept sau cu raportul juridic deja soluționat.

Nici sub aspectul dispozițiilor Legii nr. 85/1992 invocate de către pârâtă și intervenientă instanța a apreciat că nu se poate constata transferul dreptului de proprietate.

Părțile au invocat dispozițiile art. 1, 2, 6, 7 și 10 din lege, analiza acestora fiind relevantă pentru reținerea sau înlăturarea argumentelor invocate.

Astfel, art. 1 dispune că locuințele construite din fondurile statutului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrala sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație și ale prezentei legi.

Construcțiile de locuințe finanțate din fondurile statului, în curs de execuție și nerepartizate nominal până la data intrării în vigoare a prezentei legi, care nu pot fi terminate și vândute în condițiile reglementărilor în vigoare, pot fi vândute pe apartamente, pe paliere, pe scări, pe tronsoane de clădiri sau în întregime, prin licitație publică [art. 2 alin. (1)].

Regula încheierii contractelor de vânzare-cumpărare o reprezintă vânzarea prin licitație publică, excepțiile fiind expres prezăzute.

Pârâta și intervenientă au invocate aceste cazuri de exceptare de la procedura comună, cazuri care, în opinia instanței, nu sunt aplicabile.

Astfel, potrivit art. 2 alin. (4), locuințele prevăzute la alin. (1), repartizate ori pentru care s-au încheiat antecontracte sau contracte de vânzare-cumpărare pîna la data intrării în vigoare a prezentei legi, se pot cumpăra de beneficiarii actului de repartiție sau de titularii antecontractelor ori ai contractelor de vânzare-cumpărare, fără licitație, la valoarea lucrărilor executate de unitatea proprietară, în condițiile art. 1.

S-a reținut că art. 2 alin. (4) nu e aplicabil, deoarece acesta reclamă existența unui antecontract la data intrării în vigoare a legii; din această perspectivă instanța a reținut că la data intrării în vigoare a legii, respectiv 27.07.1992, data publicării în M. Of., pârâta nu era decât titulara unui contract de închiriere, iar convenția de vânzare-cumpărare este ulterioară intrării în vigoare a legii.

S-a mai reținut că pârâta și intervenienta au apreciat că este incident art. 6 alin. (2), în sensul că titularul contractului de închiriere a fost o persoană cu scop nelucrativ care utilizează spațiul exclusiv în scopul pentru care i-a fost închiriat.

Instanța de fond a apreciat însă că această dispoziție nu este aplicabilă vânzării consfințite de contractul nr. 2/1993, deoarece titularul contractului de închiriere nu era o persoană juridică cu scop nelucrativ, ci, dimpotrivă, D. SRL era societate comercială având, așadar, un scop economic implicit (al obținerii de profit), cumpărătorul fiind comerciant.

Cu privire la dispozițiile art. 10 din Legea nr. 85/1992 în forma în vigoare de la data încheierii: În cazul în care într-o clădire sunt mai multe locuințe și spații cu altă destinație, o dată cu dreptul de proprietate asupra acestora se dobândește și dreptul de proprietate pe cote-părți de construcții și instalații, precum și asupra dotărilor care, prin natura lor, nu se pot folosi decât în comun.

Dreptul de proprietate prevăzut la alin. (1) se dobândește indiferent de tronsonul, scara sau etajul la care sunt situate locuința și spațiul cu altă destinație.

Dreptul de proprietate prevăzut la alin. (1) se dobândește și asupra terenului aferent clădirii, așa cum a fost determinat prin autorizația de construire sau prin fișele tehnice de măsurători ale terenului aferent clădirii.

Pentru persoanele care dobândesc locuințele în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 și ale prezentei legi, atribuirea terenului se face în condițiile art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991.

Potrivit art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 (în forma de la momentul de referință), la care însăși legea trimite terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităților, atribuite, potrivit legii, în folosință veșnică sau în folosință pe durata existenței construcției, în vederea construirii de locuințe proprietate personală sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuințe, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuințelor, în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporțional cu cota deținută din construcție.

În aceste condiții, instanța a apreciat că, față de referirea expresă la dispozițiile art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 rezultă că dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului nu operează de drept, ci la cererea proprietarului actual al construcției (această normă fiind, de altfel, citată chiar de pârâtă).

Nu în ultimul rând, s-a reținut că referirea în contract la Legea nr. 85/1992 nu poate fi desprinsă de conținutul punctului de vedere (însușit de consiliul de administrație al A. SA) în cadrul căruia, sunt invocate art. 6 teza I și art. 7 din Legea nr. 85/1992, referitoare la vânzarea prin licitație cu privire la bunurile din anexă.

Așadar, reținând că atât prevederile legale invocate, cât și clauzele contractuale nu justifică interpretarea convenției în sensul consacrării transferului proprietății și asupra terenurilor, instanța a reținut că, la momentul formulării cererii de chemare în judecată, reclamanta era titulara dreptului de proprietate exclusivă asupra terenurilor, aspect consacrat și de certificatul de atestare a dreptului de proprietate, valabil și în prezent.

În cel de-al doilea plan al excepției lipsei calității procesuale pasive, în sensul că reclamanta nu poate pretinde contravaloarea taxelor și impozitelor aferente terenurilor, acestea fiind datorate organelor fiscale, instanța a apreciat că redactarea clauzei 6 din contract conduce la o altă manieră de interpretare decât cea propusă de intervenientă.

Astfel, dacă s-ar interpreta așa cum aceasta propune, în sensul că suma de 9.638 lei lunar se referă la contravaloarea taxelor, impozitelor și a cheltuielilor de folosință, clauza nu ar produce un efect juridic util, tocmai din considerentul că taxele și impozitele nu sunt datorate vânzătorului, ci organelor fiscale.

Recurgând la regula de inteipretare prevăzută de art. 978 C. civ. (când o clauză este primitoare de două înțelesuri, ea se interpretează în sensul ce poate avea un efect, iar nu în acela ce n-ar putea produce niciunul), tribunalul a apreciat că este justificat a se reține că evaluarea anticipată (cei 9.638 lei/lună) se referă exclusiv la folosința terenului, iar nu și la obligațiile fiscale.

Față de toate aceste împrejurări, prima instanță a respins excepția lipsei calității procesuale active.

Analizând raportul juridic dedus judecății și pretențiile concrete ale reclamantei, instanța a avut în vedere că, la data de 26 octombrie 2011, instanța a admis excepția prescripției cu privire la contravaloarea lipsei de folosință solicitată pentru perioada 19 decembrie 2004-25 aprilie 2005, astfel încât, în această măsură, cererea a fost respinsă pentru prescripția dreptului la acțiune.

Asupra fondului cauzei, instanța a avut în vedere că prezenta cerere de reziliere a convenției având drept obiect folosința terenului se fundamentează pe neîndeplinirea, de către pârâtă, a obligației de plată a prețului folosinței, iar debitul invocat de reclamantă reprezintă, așa cum arată prin cererea de chemare în judecată, prețul stabilit pentru folosința terenului, în opinia reclamantei, refuzat de pârâtă mai bine de 10 ani.

Având în vedere considerentele de fapt reținute, care își păstrează valabilitatea și pertinența și în cadrul analizei fondului litigiului, instanța a reținut că, într-adevăr, înscrisul reprezentat de contractul nr. 2/1993 consfințește două acte juridice (convenții), respectiv înstrăinarea construcțiilor și cedarea folosinței terenurilor.

Această distincție este menținută chiar în cadrul raporturilor juridice derulate între pârâtă și autoarea sa, contractele de donație referindu-se, în mod expres, la aceleași operațiuni juridice.

Ceea ce nu s-a transferat de la debitorul inițial (SC D. SRL, în prezent pârâta SC B. SRL) a fost obligația de plată a folosinței terenului, concluzia desprinzându-se cu certitudine prin raportare la caracterul convențiilor de donație analizate (cu titlu gratuit). Prin urmare, această obligația a incumbat pârâtei pe tot parcursul executării contractului.

În ceea ce privește rezilierea convenției de folosință a terenurilor aferente construcțiilor, aceasta este sancțiunea specifică pentru contractele sinalagmatice cu executare succesivă constând în desființarea contractului pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor contractuale (art. 1020 C. civ. „condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său”).

Prima dintre condițiile rezilierii o constituie, așadar, neexecutarea obligațiilor contractuale. Neexecutarea trebuie însă să fie imputabilă debitorului și importantă și gravă în raport cu scopul contractului.

Sub acest aspect, s-a reținut că pârâta nu a făcut dovada îndeplinirii acestei obligații, invocând totodată neîntocmirea facturilor fiscale de către reclamantă, fapt ce a făcut imposibilă executarea obligației de plată.

Această apărare a fost înlăturată, întrucât eventuala nerespectare a disciplinei contabile nu poate reprezenta o cauză exoneratoare de răspundere, atâta timp cât obligația de plată era explicit prevăzută în convenție.

Cu toate acestea, instanța a apreciat că sancțiunea rezilierii nu poate fi aplicată exclusiv cu privire la acest act juridic, având ca obiect folosința terenului aferent clădirii, dat fiind raportul juridic generat de convenția din anul 1993, întregul său, în privința imobilelor afectate de aceasta.

Față de necesitatea obiectivă a cedării folosinței terenului odată cu transferul proprietății asupra clădirii construite pe acesta, s-a reținut că reclamanta nu poate obține desființarea parțială a convenției, deoarece exercitarea atributelor de proprietate asupra clădirilor, care nu poate fi negată intervenientei, implică și folosința asupra terenului.

Contrar însă susținerilor pârâtei și a intervenientei accesorii, instanța a apreciat că există obligația personală de a plăti o despăgubire proprietarului terenului (care este reclamanta), corelativ dreptului de folosință a terenului pe durata existenței construcției, întrucât nimeni nu se poate îmbogăți fără temei în paguba acestuia, cu atât mai mult cu cât, așa cum s-a reținut, în contractul din anul 1993 părțile au prevăzut această obligație și au evaluat folosința.

Așadar, în cauză, obligația de plată a despăgubirilor este consacrată contractual, sens în care devin incidente dispozițiile art. 969, 970 C. civ., referitoare la forța obligatorie a contractelor și la executarea cu bună-credință a obligațiilor asumate.

A reține contrariul ar echivala cu a statua că reclamanta, deși este proprietara terenului, iar potrivit prevederilor art. 480 C. civ. exercită toate prerogativele dreptului de proprietate, respectiv posesia, folosința și dispoziția, în concret, aceasta să nu exercite decât dispoziția juridică. Mai mult, terenul fiind ocupat în mare parte de construcții proprietatea intervenientei, în prezent, chiar și posibilitatea de a înstrăina imobilul la prețul pieței este mai degrabă teoretică.

Pe cale de consecință, reținând că, în cauză, folosința terenului nu este cedată cu titlu gratuit, se impune stabilirea titularului și a întinderii obligației de plată.

Cu privire la primul aspect, instanța a avut în vedere că pârâta, parte în contractul nr. 2/1993 și debitoare a obligației de plată a prețului folosinței, nu a transferat și această obligație către intervenienta accesorie odată cu dreptul de proprietate asupra clădirilor, astfel cum rezultă din actele juridice de înstrăinare analizate anterior.

Prin urmare, instanța a obligat pârâta la plata acestor despăgubiri.

Referitor la cel de-al doilea aspect, al întinderii obligației, față de evaluarea concretă efectuată de părți în cadrul art. 6 din convenție, rezultă suma de 346.968 lei, cu titlu de preț al folosinței terenului în suprafață de 4.819 mp (4.861 mp din măsurători) aferent construcțiilor bloc 1, 2 și 3 situate în București, B-dul x, nr. 3-5, sectorul 3, sumă calculată pentru perioada 30 aprilie 2005 - 30 aprilie 2008 (36 tranșe de prestații lunare a câte 9.638 lei/lunar).

Această obligație de plată a fost însă stabilită în anul 1993, la data încheierii actului juridic analizat, iar răspunderea civilă angajată în privința pârâtei reclamă repararea integrală a prejudiciului (paguba efectiv suferită și beneficiul nerealizat).

Sub primul aspect, instanța a apreciat că se impune actualizarea creanței în sumă de 346.968 lei în scopul păstrării valorii reale a obligației bănești

Principiul nominalismului monetar este inoperabil în cauză: pe de o parte, art. 1578 C. civ. se referă la obligațiile ce rezultă din împrumutul în bani, iar pe de altă parte, nominalismul monetar presupune constanța valorii monetare, reale a leului pe toată perioada derulării raportului juridic, fără a fi luat în considerare efectul inflației care a diminuat semnificativ puterea de cumpărare.

Actualizarea creanței este în concordanță și cu prevederile art. 44 din Constituție, ce garantează dreptul de proprietate.

Prin urmare, instanța de fond a obligat pârâta la plata valorii actualizate a creanței.

Cu referire la acordarea dobânzii legale, s-a reținut că aceasta este datorată în temeiul art. 43 C. com. (aplicabil în cauză), potrivit cărora datoriile comerciale lichide și plătibile în bani produc dobândă de drept din ziua când ele devin exigibile.

Calculul dobânzii pentru intervalul de timp în care aceasta este datorată începând cu data scadenței (sfârșitul fiecărei luni din perioada de referință) și până la data achitării debitului.

De asemenea, dobânda este datorată și în continuare, până la achitarea integrală a debitului, în vederea respectării principiului reparării integrale a prejudiciului.

Pentru aceste motive instanța a admis în parte cererea potrivit celor reținute anterior.

Față de soluția pronunțată cu privire la cererea de chemare în judecată, avându-se în vedere obiectul și natura juridică a cererii de intervenție accesorie formulată de intervenienta Universitatea C. în favoarea pârâtei, cererea de intervenție a fost respinsă ca neîntemeiată.

Cu privire la cheltuielile de judecată solicitate de reclamantă numai în ceea ce privește contravaloarea taxei judiciare de timbru, față de dispozițiile art. 274 C. proc. civ. și de soluția asupra cererii de chemare în judecată, a fost obligată să plătească reclamantei suma de 7580 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentințe, au declarat apel reclamanta SC A. SA, pârâta SC B. SRL, și apelanta intervenienta accesorie Universitatea C.

Prin apelul declarat de reclamanta SC A. SA, s-a solicitat admiterea apelului și modificarea în parte a sentinței apelate, în sensul admiterii in integrum a pretențiilor formulate prin cererea de chemare în judecată. Deși s-a precizat prin declarația de apel că dezvoltarea în fapt și în drept a motivelor de apel se va face printr-un memoriu separat conform art. 287 alin. (2) C. proc. civ., reclamata nu a depus la dosar motivele apelului.

Prin apelul declarat de pârâta SC B. SRL, s-a solicitat admiterea acestuia, modificarea în tot a sentinței apelate, iar pe fondul cauzei respingerea cererii de chemare în judecată ca fiind neîntemeiată.

Prin apelul declarat de intervenienta accesorie Universitatea C. în favoarea pârâtei SC B. SRL, s-a solicitat admiterea apelului și modificarea în tot a hotărârii criticate iar pe fondul cauzei respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

Prin decizia civilă nr. 1653 din 21 octombrie 2015 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, a fost respins apelul declarat de apelanta-reclamantă SC A. SA, împotriva sentinței civile nr. 884 din 26 februarie 2014 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2008, în contradictoriu cu apelanta pârâtă SC B. SRL și de apelanta-intervenientă accesoriu Universitatea C., ca nefondat.

Au fost admise apelurile declarate de apelanta-pârâtă SC B. SRL (fostă SC D.) și de apelanta-intervenienta accesoriu Universitatea C. împotriva sentinței civile nr. 884 din 26 februarie 2014 pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2008, în contradictoriu cu apelanta-reclamantă SC A. SA.

A fost schimbată în parte sentința apelată, în sensul că:

A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 34,696 lei cu titlu de preț al folosinței terenului în suprafață de 4.819 mp (4.861 mp din măsurători) aferent construcțiilor bloc 1, 2 și 3, situate în București, B-dul x, nr. 3-5, sector 3, suma calculată pentru perioada 30.04.2005-30.04.2008 (36 de prestații lunare a câte 9.638 lei/lunar, actualizată cu rata inflației, precum și Ia plata dobânzii legale aferente fiecărei prestații lunare, începând cu data scadenței (sfârșitul fiecărei luni din perioada de referință) și până Ia data achitării debitului.

A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 6 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în fond.

S-a menținut restul dispozițiilor sentinței apelate.

A fost obligată apelanta-reclamantă SC A. SA la plata către apelanta-pârâtă SC B. SRL a sumei de 10.815 lei cheltuieli de judecată în apel.

Cu privire la apelul declarat de reclamanta SC A. SA, instanța de control judiciar a constatat că aceasta nu a dezvoltat în scris criticile pe care înțelege să le aducă soluției pronunțată de prima instanță, motiv pentru care, în raport de dispozițiile art. 292 alin. (2) C. proc. civ., instanța s-a pronunțat în fond numai pe baza celor invocate la prima instanță.

S-a apreciat că soluția de respingere de către prima instanță a capătului de cerere privind rezilierea contractului de vânzare cumpărare nr. 2 din 19 februarie 1993 este legală și temeinică.

Aceasta întrucât, acest contract în sensul de „instrutnentum” consfințește două acte juridice, respectiv două manifestări distincte de voință ale părților, ca negotium juris. Prima dintre acestea s-a concretizat în transmiterea dreptului de proprietate asupra clădirilor (Bloc 1, 2 și 3, situate în București, Bd. x, nr. 3, 4 și 5), astfel cum rezultă în mod expres din cuprinsul art. 1 din contract, iar cea de-a doua în cedarea folosinței asupra terenului aferent celor trei construcții, părțile menționând în acest sens la art. 5 faptul că la data vânzării se acordă cumpărătorului dreptul de folosință asupra suprafeței de teren de 4.819 mp, teren aferent imobilului.

Din întreaga construcție contractuală, a rezultat ca dreptul de folosință asupra terenurilor a fost înstrăinat pârâtei SC D. SRL (în prezent SC B. SRL) în considerarea calității sale, nou dobândită prin același contract, de proprietar asupra clădirilor edificate pe teren. Exercitarea celor două drepturi - de proprietate asupra clădirilor și de folosință asupra terenului - se află într-o legătură indisolubilă, din moment ce exercitarea dreptului de proprietate asupra clădirilor implică și folosința asupra terenului.

Așa fiind, s-a apreciat că prima instanță în mod corect a concluzionat că nu se poate dispune rezilierea contractului numai cu privire la actul juridic prin care s-a transmis folosința asupra terenului, chiar fiind îndeplinită condiția referitoare la neîndeplinirea de către pârâtă a obligației sale de plată a contravalorii folosinței terenului.

Față de aceste considerente și având în vedere lipsa unor critici expuse punctual de către reclamantă în prezenta cale de atac, instanța de apel a reținut că soluția pronunțată sub acest aspect este legală.

În ceea ce privește suma solicitată cu titlu de contravaloare a folosinței terenului de 4.819 mp, instanța de control judiciar a reținut că inițial, prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a indicat modul de calcul a debitului invocat prin raportare la dispozițiile art. 6 din contract, conform cărora pârâta ar trebuie să suporte taxele, impozitele și cheltuielile aferente folosinței terenului în valoare de 9.638 lei pe lună. Considerând că acesta este prețul stabilit de către părți prin contract drept echivalent al prestației reclamantei, și având în vedere neîndeplinirea de către pârâtă a acestei obligații pentru o perioadă mai mare de 10 ani, reclamanta a apreciat că este îndreptățită sa primească această sumă de bani.

Ulterior prin cererea precizatoare depusă la dosar, reclamanta a solicitat contravaloarea lipsei de folosință, actualizată cu indicele de inflație și la care să se adauge dobânda legală, calculate pentru perioada cuprinsă între 30 aprilie 2005 și până la momentul pronunțării hotărârii.

Astfel, din punct de vedere al temeiului juridic al cererii de chemare în judecată, instanța a fost învestită cu soluționarea unei acțiuni în răspundere contractuală, prin care s-a solicitat rezilierea contractului pentru neîndeplinirea obligației de plată a contravalorii lipsei de folosință menționată în contract, precum și plata acestei sume de bani. Fiind o acțiune în răspundere contractuală, instanța de apel a apreciat că în mod corect prima instanță s-a raportat la stabilirea contravalorii prestației cuvenite reclamantei la suma pe care părțile au prevăzut-o în contract cu acest titlu (respectiv contravaloare lipsă folosință). Or, valoarea pe care părțile au înțeles să o atribuie acestei prestații este cea de 9.638 lei/lunar, iar instanța este obligată că acorde prevalentă înțelegerii părților sub aspect având în vedere forța obligatorie a contractului prevăzută de art. 969 C. civ.

Contrar punctului de vedere al apelantei reclamante, s-a considerat că aceasta nu este îndreptățită să primească contravaloarea lipsei de folosință a terenului de 4.819 mp prin raportare la niciun alt criteriu decât cel avut în vedere de către părți (cum ar fi spre exemplu prețul practicat de piață în privința închirierii unor terenuri similare), după cum nu se poate stabili nici o compensație justă și echitabilă cu titlu de lipsa folosință teren astfel cum pretinde apelanta-reclamantă, întrucât în caz contrar s-ar aduce atingere chiar voinței părților, manifestată în cuprinsul convenției.

Acesta este de altfel motivul pentru care efectuarea unei probe cu expertiza judiciară având ca obiectiv stabilirea unei pretinse contravalori a lipsei de folosință a terenului nu poate fi considerată ca fiind utilă, neputând fi valorificată probator de către instanță, singurul preț care poate fi avut în vedere la stabilirea sumei datorate fiind exclusiv suma pe care părțile cu convenit-o ca fiind datorată cu acest titlu. Pentru același raționament, nici expertizele efectuate la solicitarea instanței pe parcursul soluționării litigiului în prima fază procesuală a acestuia nu au relevanță probatorie, prețul pentru contravaloarea lipsei de folosință a terenului fiind cel de 9.638 lei /lunar.

Împrejurarea că această sumă de bani avută în vedere de către părți ca fiind contravaloarea prestației reclamantei la nivelul anului 1993 (dată la care a fost încheiat contractul) nu corespunde intereselor economice actuale ale reclamantei nu reprezintă un argument de natură a înlătura forța obligatorie a contractului. Sub acest aspect, s-a reținut că în tot intervalul de timp cuprins între 1993 și 2008 (data promovării cererii de chemare în judecată), părțile nu au procedat la renegocierea contractului cu consecința modificării cuantumului sumei de bani datorate, astfel încât devalorizarea monedei naționale la care acestea au înțeles să se raporteze a avut drept consecință stabilirea unui cuantum redus al sumei de bani la care reclamanta este îndreptățită.

S-a arătat că singura modalitate juridică corectă în care se poate păstra valoarea reală a obligației bănești este actualizarea sumei datorate cu rata inflației (solicitare admisă de altfel de către prima instanță, care la acoperirea prejudiciului constând în lipsa folosinței sumei datorate de către pârâtă, a acordat reclamantei și dobânda legală aferentă).

În consecință, având în vedere valoarea prestației de 9.638 lei/lunar, instanța de control judiciar a apreciat că în mod corect prima instanță a stabilit că reclamanta este îndreptățită să primească această sumă calculată pentru perioada 30 aprilie 2005-30 aprilie 2008, respectiv ultimii trei ani anteriori introducerii cererii de chemare în judecată, întrucât pentru perioada anterioară datei de 30 aprilie 2005, dreptul material la acțiunea având ca obiect plata unei sume de bani a fost prescris. Și din acest punct de vedere, se constată că au fost aplicate în mod corect dispozițiile art. 1 și art. 3 din Decretul nr. 167/1958, dreptul material la acțiune, având un obiect patrimonial fiind stins ca urmare a aplicării termenului de prescripție de 3 ani, ce începe să curgă de la data nașterii fiecărei obligații de plată. Cât timp nu s-a dovedit că ar fi fost incident în cauză vreunul dintre cazurile de suspendare sau întrerupere a cursului prescripției reglementate de același act normativ, dreptul de-a solicita contravaloarea sumelor de bani scadente anterior datei de 30 aprilie 2005 este prescris.

Deși mecanismul de calcul a sumei datorate în modalitatea descrisă este corect, curtea de apel a apreciat că suma stabilită în final de către prima instanță încalcă dispozițiile legii privind denominarea monedei naționale, aspect asupra căruia s-a revenit prin considerentele prin care s-a procedat la analizarea apelurilor declarate de către celelalte două părți.

În ceea ce privește apelurile declarate de pârâta SC B. SRL și intervenienta accesorie în favoarea acesteia Universitatea C., s-a procedat la analizarea în comuna criticilor expuse, dat fiind faptul că acestea cuprind argumente comune.

În ceea ce privește lipsa calității de proprietar asupra terenului a apelantei reclamante SC A. SA, instanța de apel a reținut că natura juridică a pretențiilor este cea a unei răspunderi contractuale a pârâtei derivată din obligația contractuală a acesteia de-a plăti contravaloarea folosinței terenului pe care reclamanta i-a acordat-o prin contractul nr. 2 din 19 februarie 1993. Prin urmare, chestiunea litigioasă în discuție nu este cea a stabilirii calității de proprietar al terenului și nici compararea titlurilor părților (specifică unei acțiuni în revendicare).

S-a apreciat ca fiind esențială împrejurarea că la data încheierii contractului apelanta-reclamantă deținea terenurile încredințate spre folosință pârâtei. În cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare s-a menționat faptul că imobilele sunt deținute de vânzător în baza notei contabile nr. 49/1985 și a notei de transfer nr. 88/1987. Dreptul de folosință pe care apelanta pârâtă SC B. SRL l-a dobândit de la apelanta-reclamantă SC A. SA a fost transmis către intervenienta accesorie Universitatea C., odată cu dreptul de proprietate asupra clădirilor astfel cum rezultă din cuprinsul contractelor de donație depuse la dosar.

Conform art. 1 din H.G. nr. 382/1997, terenurile aflate în patrimoniul societăților comerciale cu capital de stat la data înființării acestora, necesare desfășurării activității conform obiectului lor de activitate, se determină, pentru societățile comerciale înființate prin hotărâre a Guvernului, de către organele care, potrivit legii, îndeplinesc atribuțiile ministerului de resort, iar pentru societățile comerciale înființate prin decizia organului administrației locale de stat, de către autoritatea publica județeană.

S-a constatat că, în temeiul dispozițiilor H.G. nr. 382/1997, a fost emis certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului seria M03 nr. 4017, care, independent de discuția referitoare la dreptul de proprietate, confirmă faptul că în anul 1993 (data încheierii contractului), terenul se afla în folosința reclamantei SC A. SA.

Și împrejurarea că pârâta a înțeles să transmită către intervenienta accesorie la rândul său dreptul de folosință vine în recunoaștere aceluiași aspect. Urmează a fi analizată punctual, dat fiind faptul că a fost invocat în mod incidental în apărare de către pârâtă și reiterată prin motivele de apel, împrejurarea dacă apelanta-pârâtă a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului, astfel cum se pretinde.

S-a susținut de către cele două apelante, din perspectiva menționată anterior, faptul că instanța ar fi acordat o interpretare greșită contractului întrucât în baza acestuia a fost transmis și dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 4.819 mp. Instanța de control judiciar a apreciat însă că prima instanță a acordat în mod corect din această perspectivă eficiență juridică prezumției puterii de lucru judecat, prin raportare la cele reținute în cuprinsul sentinței civile nr. 24809 din 16 decembrie 2011, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2008.

S-a constatat că prin cererea de chemare în judecată ce face obiectul acestui dosar, cele două apelante au solicitat instanței pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare asupra terenului în suprafață de 4.819 mp situat în București, Bd. x, nr. 3-5, sector 3, apreciind că prin contractul nr. 2 din 10 februarie 1993 părțile s-au înțeles să transmită odată cu dreptul de proprietate asupra construcțiilor și dreptul de proprietate asupra terenului menționat anterior.

Prin sentința nr. 24809 din 16 decembrie 2011, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2008, a fost respinsă ca neîntemeiată cererea formulată și procedând la interpretarea contractului, instanța a reținut că părțile au convenit numai cu privire la transmiterea dreptului de proprietate asupra construcțiilor, intenția părților în ceea ce privește terenul fiind aceea de-a transmite doar dreptul de folosință.

În condițiile în care prin litigiul soluționat anterior a fost lămurit aspectul litigios privind pretinsul transfer prin contractul nr. 2 din 10 februarie 1993 și a dreptului de proprietate asupra terenului, iar sentința a rămas irevocabilă, nici părțile nu mai pot solicita și nici instanța de judecată nu mai poate dezlega aceeași chestiune juridică, astfel cum pretind apelantele. Iar argumentele apelantei intervenientă în interesul pârâtei referitoare la greșita respingere de către tribunal a cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată în loc de inadmisibilă în mod evident nu pot fi avute în vedere, hotărârea fiind de altfel irevocabilă.

S-a reținut atitudinea oscilantă a celor două apelante în sensul că, deși prin litigiul la care s-a făcut referire anterior, apelantele solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare în considerarea calității reclamantei de proprietar al terenului, invocând chiar pretinsa obligație a reclamantei de a-i transmite pârâtei proprietatea după obținerea în prealabil a certificatului de atestare a dreptului de proprietate, în prezent contestă calitatea de proprietar asupra terenului, atestată prin actul administrativ menționat.

În al doilea rând, nici sub aspectul dispozițiilor Legii nr. 85/1992, Decretului-lege nr. 61/1990 și a Legii nr. 18/1991, apelanta pârâtă SC B. SRL nu a obținut dreptul de proprietate asupra terenului în discuție.

Prin dezvoltarea motivelor de apel părțile s-au prevalat de dispozițiile art. 1, 2 și 6 din Legea nr. 85/1992. Conform acestor dispoziții legale, locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație și ale prezentei legi. Locuințele construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, care nu fac obiectul unui contract de închiriere sau pentru care nu au fost emise ordine de repartiție, precum și cele care au ca titular de contract de închiriere o persoană juridică pot fi vândute prin licitație publică organizată de consiliile locale sau agenții economici care dețin spațiile respective.

În concordanță cu prima instanță, instanța de apel a concluzionat că terenul în discuție putea fi vândut numai prin licitație publică, a cărei desfășurare este reglementată în cuprinsul aceluiași act normativ, condiție care în speță nu este îndeplinită. În realitate, în nici un moment apelanta pârâtă nu a solicitat reclamantei inițierea demersurilor în privința dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului.

S-a mai arătat că potrivit art. 6 din Legea nr. 85/1992, se exceptează de la vânzarea prin licitație publică locuințele realizate din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, care au ca titular al contractului de închiriere o persoană juridică cu scop nelucrativ care utilizează spațiul exclusiv în scopul pentru care i-afost închiriat.

Excepțiile de la regula licitației publice privesc îndeplinirea prealabilă a două premise, respectiv existența unui contract de închiriere, precum și scopul nelucrativ al persoanei juridice. În speță, apelanta pârâtă societate comercială înființată și care își desfășoară activitatea conform dispozițiilor Legii nr. 31/1990 susține că ar fi o persoană juridică fără scop lucrativ. Această interpretare nu a putut fi primită însă, întrucât astfel cum a reținut și prima instanță fiind o societate comercială (în prezent un profesionist), a cărei activitate este concepută și desfășurată în scopul obținerii unui profit, în mod evident că apelanta pârâtă are un scop lucrativ. S-a impus această concluzie în pofida susținerilor apelantei în sensul că aceasta ar fi desfășurat activități didactice de învățământ de toate gradele, întrucât această activitate nu a fost desfășurată non profit, ci din contră. În fapt, apelanta pârâtă avea la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare atât un scop lucrativ, cât și unul public, de realizare a unor servicii publice, fapt care nu o transformă însă într-o persoană juridică lipsită de scop lucrativ (independent de obiectul său de activitate).

Nici considerentele reținute în sentința civilă nr. 7139 din 20 iulie 1995 a Judecătoriei sectorului 3 București nu pot conduce la o alt concluzie. Dimpotrivă, în cuprinsul acestei sentințe s-a constatat faptul că apelanta este o societatea care își desfășoară activitatea în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 31/1990, având posibilitatea să efectueze acte de comerț în vederea realizării obiectului propus, acela de-a realiza activități didactice de învățământ superior. Astfel, obținerea de profit era urmărită prin chiar realizarea obiectului de activitate invocat, astfel încât, dat fiind scopul său evident lucrativ, apelanta pârâtă nu se încadrează în categoriile exceptate de la vânzarea prin licitație publică.

S-a apreciat că nu ne regăsim nici în situația de excepție la care face referire art. 2 alin. (4) din Legea nr. 85/1992, care se referă la locuințele prevăzute la art. 1 din același act normativ care au fost repartizate ori pentru care s-au încheiat contracte sau antecontracte de vânzare-cumpărare până la data intrării în vigoare a prezentei legi. Aprecierea instanței se întemeiază pe împrejurarea faptică concretă că, până la intrarea în vigoare a acestei legi, respectiv 27.07.1992, între părți nu a fost încheiat nici un contract de vânzare-cumpărare și nici un antecontract, contractul în discuție din cauză fiind încheiat în anul 1993.

Nici prevederile invocate ale art. 10 din Legea nr. 85/1992 nu sunt îndeplinite în speță, acestea urmând a fi interpretate coroborat cu prevederile art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, din moment ce în accepțiunea dispozițiilor art. 10 din lege, pentru persoanele care dobândesc locuințele în condițiile Decretului-lege nr. 61/1990, atribuirea terenului se face în condițiile art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991. în mod corect a reținut prima instanță că în raport de aceste din urmă prevederi legale, dobândirea dreptului de proprietate nu se realizează de drept și nici în mod automat, astfel cum pretind apelantele, ci numai la cerere și în condițiile realizării unei licitații, astfel cum prevăd și dispozițiile legale analizate anterior și la care apelantele fac referire în dezvoltarea motivelor de apel.

Așa fiind, independent de faptul că în contract se menționează că „vânzarea se face în temeiul dispozițiilor Legii nr. 85/1992” (vânzare care se referă exclusiv la construcții, și nu la teren), odată cu imobilele construcții nu a fost înstrăinat și dreptul de proprietate asupra terenului, după cum nici nu rezultă din cuprinsul dispozițiilor legale invocate faptul că acesta ar fi intrat în proprietatea apelantei-pârâte.

S-a reținut că plata de către apelanta pârâtă a impozitelor și taxelor asupra terenului și datorate bugetului de stat nu îi conferă acesteia dreptul de proprietate asupra acestuia, din moment ce o astfel de operațiune nu se circumscrie nici uneia dintre modalitățile dobândirii dreptului de proprietate (respectiv convenția, succesiunea, legatul, uzucapiunea, accesiunea sau hotărârea judecătorească).

S-a apreciat ca fiind nefondată și critica vizând la lipsa unei obligații asumată prin contract de către pârâtă în sensul de-a achita contravaloarea lipsei de folosință a terenului. Aceasta întrucât, astfel cum rezultă din dezvoltarea motivelor de apel, critica privește atât existența obligației, cât și întinderea sa pecuniară.

Cu privire la existența obligației, s-a arătat că maniera deficitară în care părțile au exprimat în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare nr. 2/1993 intenția acestora de-a conveni asupra situației juridice a clădirilor pe de-o parte și a terenurilor pe de altă parte a condus atât la nașterea prezentului litigiu, cât și a celui ce a făcut obiectul Dosarului nr. x/3/2008 al Tribunalului București, secția a VI-a civilă. Însă, cu ocazia soluționării acestui din urmă litigiu, s-a statuat, contrar celor susținute de către cele două apelante, faptul că prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2/1993 s-au consfințit în realitate două acte juridice, respectiv înstrăinarea clădirilor și cedarea folosinței asupra terenului.

În aceeași ordine de idei, s-a reținut că lipsa exprimării în termeni neechivoci a obligației de plată a contravalorii lipsei de folosință a terenului a impus, pentru lămurirea situației juridice a acestei obligații de plată, apelarea de către prima instanță la regulile de inteipretare prevăzute de C. civ. Astfel, conform prevederilor art. 6 din contract, pârâta s-a obligat a achita contravaloarea taxelor, impozitelor și a cheltuielilor de folosință asupra terenului în cuantum de 9.638 lei/lunar. Într-adevăr urmărind raționamentul propus de către cele două apelante, în sensul aplicării cu prioritate a regulii de interpretare in dubio pro reo, clauza menționată anterior ar fi lipsită de orice efect. Aceasta întrucât taxele și impozitele sunt datorate organelor fiscale, iar raportul contractual viza nașterea de drepturi și obligații față de părțile acestuia (respectiv părțile din cauză) și nu față de organul fiscal. Pe de altă parte, din întregul ansamblul contractual nici nu rezultă că transmiterea dreptului de folosință asupra terenului ar fi fost efectuată cu titlu gratuit. În consecință și având în vedere regula contractuală prevăzută de art. 978 C. civ., care prevalează regulii de interpretare in dubio pro reo, s-a apreciat că părțile au urmărit înstrăinarea folosinței terenului nu cu titlu gratuit, ci în schimbul unui preț, acesta fiind suma de 9.638 lei/lunar menționată la art. 6 din contract.

S-a apreciat ca fiind lipsit de relevanță argumentul că reclamanta nu a emis niciun fel de factură fiscală pentru obținerea acestei sume de bani, din moment ce nici dreptul de-a obține contravaloarea lipsei de folosință și nici obligația corelativă nu se naște din emiterea facturii fiscale, izvorul juridic al pretențiilor fiind contractul, și nu instrumentul financiar contabil invocat.

Nici desistarea reclamantei pe o perioadă îndelungată de timp de-a se prevala de dreptul de-a solicita contravaloarea lipsei de folosință nu poate invalida aplicarea în prezent a clauzei prevăzută la art. 6 din contract. Nu există nicio dispoziție contractuală și nici legală invocată care să fie susceptibilă eventual să sancționeze pasivitatea reclamantei în sensul invocat, cu excepția instituției juridice a prescripției dreptului material la acțiune, a cărei corectă aplicabilitate de către prima instanță s-a constatat și prin considerentele prezentei decizii.

În final, în ceea ce privește aceeași critică a inexistenței obligației de-a plăti contravaloarea lipsei de folosință, s-a constatat că nici cele reținute de către expertul E., desemnat să efectueze lucrarea de specialitate pe parcursul soluționării litigiului pe fond, nu au nicio relevanță cu privire la aspectul invocat. în primul rând, astfel cum s-a reținut anterior, în opinia instanței de apel o astfel de probă nici nu era utilă soluționării cauzei, din moment ce contravaloarea lipsei de folosință a fost evaluată de către părți prin contract. Orice altă modalitate de evaluare - de către orice persoană având cunoștințe de specialitate în domeniu - prin raportare la orice alte criterii decât cele avute în vedere de către părți prin contract, nu poate fi avută în vedere întrucât contravine voinței părților. În al doilea rând, orice reținere a expertului în sensul că „ar lipsi obiectul evaluării” nu are nicio relevanță sub aspectul existenței obligației, întrucât nu este sarcina expertului de-a dezlega probleme de drept cu judecarea căreia este învestită instanța de judecată.

S-a constatat ca fiind întemeiată critica celor două apelante cu referire la modalitatea de stabilire a întinderii obligației de plată în sarcina pârâtei SC B. SRL a contravalorii lipsei de folosință asupra terenului. Astfel cum s-a reținut anterior, pârâta avea obligația de-a plăti cu titlu de contravaloare a lipsei de folosință a terenului de 4.819 mp situat în București, B-dul x, nr. 3-5, sector 3, o sumă de 9.638 lei/lunar. Însă dat fiind faptul că părțile nu au procedat la actualizarea în mod convențional a sumei de bani, s-a avut în vedere valoarea acesteia (respectiv a monedei naționale) la nivelul anului 1993, aceasta fiind data încheierii contractului.

Prima instanță a obligat pârâta la plata a 36 tranșe de prestații lunare a câte 9.638 lei/lunar, respectiv pentru perioada 30 aprilie 2005 - 30 aprilie 2008, rezultând în final suma de 346.968 lei. Însă conform dispozițiilor Legii nr. 348 din 14 iulie 2004 privind denominarea monedei naționale, la data de 1 iulie 2005, moneda națională a României, leul, va fi denominată, astfel încât 10.000 lei vechi, aflați în circulație la acea dată, vor fi preschimbați pentru 1 leu nou.

Deși algoritmul de calcul aplicat a fost corect, prima instanță nu a procedat la denominarea monedei naționale conform dispozițiilor legale menționate anterior, în sensul că suma de 9.638 lei/lunar, stabilită de către părți la nivelul anului 1993, reprezintă în prezent (inclusiv la data promovării cererii de chemare în judecată și mai ales la data pronunțării hotărârii), suma de 0,963 lei/lunar, aceasta fiind suma în raport de care trebuie stabilită obligația de plată finală, respectiv 36 tranșe de prestații lunare a câte 0,963 lei/lunar, rezultând în final o obligație de plată de 34,696 RON, conform art. 1 din Legea nr. 348/2004.

Și sub aspectul cuantumului sumei stabilită cu titlu de obligație de plată, instanța de control judiciar a reiterat faptul că în tot intervalul de timp începând cu anul 1993 și până la data introducerii cererii de chemare în judecată, părțile nu au convenit asupra reactualizării prestației datorate, astfel încât singura modalitate în care poate fi acoperită devalorizarea monedei naționale este actualizarea acesteia în raport de rata inflației, astfel cum a și procedat de altfel prima instanță. Totodată, se reține că în mod corect s-a procedat și la obligarea pârâtei la plata dobânzii legale în raport de dispozițiile art. 43 C. com. și de admiterea capătului principal de cerere, obligația comercială fiind purtătoare de dobândă de la data la care a devenit exigibilă, dobânda urmând a fi calculată în raport de valoarea astfel cum a stabilită de Curte prin aplicarea dispozițiilor art. 1 din Legea nr. 348/2004.

Având în vedere această sumă finală apreciată de către instanța de ape ca fiind datorată cu titlu de contravaloare a lipsei de folosință, s-a reținut ca fiind fondată și critica privind obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 7.580 lei cu titlu reprezentând contravaloarea taxei de timbru. S-a mai reținut că, în raport cu dispozițiile art. 274 alin. (1) C. proc. civ. și având în vedere valoarea pretențiilor admise, taxa de timbru la care poate fi obligată pârâta este de 6 lei, conform dispozițiilor art. 2 alin. (1) din Legea nr. 146/1997.

În consecință, față de considerentele reținute, apreciind că apelul este fondat numai în privința celor două critici analizate anterior, curtea a admis apelurile promovate de apelanta pârâtă SC B. SRL (fostă SC D.) și de apelanta intervenientă accesoriu Universitatea C., și schimbând în parte sentința apelată, a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 34,696 lei cu titlu de preț al folosinței terenului în suprafață de 4.819 mp (4.861 mp din măsurători) aferent construcțiilor bloc 1,2 și 3, situate în București, B-dul x, nr. 3-5, sector 3, suma calculată pentru perioada 30.04.2005-30.04.2008 (36 de prestații lunare a câte 0,963 lei/lunar, actualizată cu rata inflației, precum și la plata dobânzii legale aferente fiecărei prestații lunare, începând cu data scadenței (sfârșitul fiecărei luni din perioada de referință) și până la data achitării debitului. A fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 6 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în fond, urmând a fi menținute restul dispozițiilor sentinței apelate.

Totodată, constatând culpa procesuală a apelantei-reclamante A. SA determinată de admiterea căii de atac a apelantei-pârâte SC B. SRL, solicitarea acesteia din urmă și dispozițiile art. 274 alin. (1) C. proc. civ., a fost obligată apelanta-reclamantă SC A. SA la plata către apelanta-pârâtă SC B. SRL a sumei de 10.815 lei cheltuieli de judecată în apel, reprezentând 3.000 lei onorariu avocat și 7.815 lei taxa de timbru (stabilită ca diferență dintre taxa de timbru de 7.818 lei pe care apelanta-pârâtă a achitat-o având în vedere contravaloarea pretențiilor admise de către prima instanță și suma de 3 lei - taxa de timbru pe care apelanta pârâtă o datorează având în vedere că prin prezenta decizie s-a stabilit că datorează suma de 34,696 lei).

Împotriva deciziei instanței de apel au declarat recurs reclamanta SC A. SA București, pârâta SC B. SRL București și intervenientă accesorie Universitatea C.

Pârâta SC B. SRL București și intervenientă accesorie Universitatea C. au declarat recurs atât împotriva deciziei instanței de apel, cât și împotriva încheierii din 9 aprilie 2015 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, prin care a fost respinsă cererea de sesizare a instanței de contencios administrativ cu privire la soluționarea excepției de nelegalitate a actelor administrative reprezentate de certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria M03 nr. 4017 din 07 aprilie 1998 emis de Ministerul Industriei și Comerțului și a anexei nr. 2 la certificat și a certificatului nr. 629017/8505 din 31 mai 2007, formulată de apelanta-pârâtă SC B. SRL, în contradictoriu cu apelanta-reclamantă SC A. SA și apelanta-intervenientă accesorie Universitatea C.

Invocând în drept dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta-reclamantă SC A. SA București a solicitat în principal casarea decizie recurate și trimiterea dosarului spre rejudecare în vederea refacerii și completării materialului probator. în subsidiar, solicită admiterea recursului și modificarea deciziei recurate în sensul admiterii apelului declarat de A. SA și respingerii apelurilor declarate de SC B. SRL și Universitatea C. ca fiind nefondate.

Recurenta-reclamantă critică nelegalitatea soluției prin care s-a respins apelul declarat de aceasta împotriva soluției de respingere a capătului de cerere prin care a solicitat rezilierea contractului de vânzare-cumpărare nr. 2 din 19 februarie 1993 sub aspectul operațiunii juridice de închiriere a terenului aferent construcțiilor înstrăinate.

În acest cotext, arată că, soluționând primul capăt de cerere, instanța a constatat existența unei culpe contractuale clare în persoana intimatei-pârâte, însă a respins capătul de cerere în reziliere, reținând existența unei legături indisolubile între dreptul de proprietate asupra construcțiilor și dreptul de folosință asupra terenului. În viziunea instanței de fond, această legătură indisolubilă este de natură a împiedica intervenirea rezilierii operațiunii de închiriere chiar și în măsura în care s-a constatat culpa contractuală a pârâtei. Instanța de apel a menținut atât raționamentul, cât și soluția pronunțată pe acest aspect.

Față de această împrejurare, înțelege să critice atât raționamentul instanței de fond, cât soluția menținută de instanța de apel.

Apreciază că pretenția privitoare la plata lipsei de folosință ar trebui soluționată prin raportare la principiul asumării culpei contractuale (obligativității executării contractelor cu bună-credință), iar nu prin raportare la principiul in dubio pro reo, așa cum eronat au procedat primele instanțe.

În ceea ce privește analiza valorii efective a pretențiilor formulate, solicită fie ca instanța de recurs să fructifice concluziile rapoartelor de expertiză întocmite în cauză; fie să dispună casarea cu trimitere în vederea completării probatoriului prin administrarea unei noi probe cu expertiză tehnică contabilă.

Precizează că a solicitat administrarea unei noi expertize în calea de atac a apelului, dar instanța de apel a respins proba, reținând faptul că respingerea capătului de cerere în reziliere conduce la respingerea capătului de cerere în acordarea lipsei de folosință, situație în care administrarea unei noi probe cu expertiză nu ar fi necesară.

Cu privire la nelegalitatea soluției prin care s-a admis apelul declarat de SC B. SRL și Universitatea C., se arată că apelurile declarate de SC B. SRL și Universitatea C. au fost admise doar în ceea ce privește exprimarea în ROL/RON a despăgubirilor acordate de prima instanță.

Soluționând aceste apeluri, instanța de apel le-a admis și a reținut faptul că despăgubirile acordate de instanța de fond sunt exprimate în ROL (lei vechi), iar nu în RON (lei noi).

Consideră că această soluție este nelegală, întrucât instanța de apel a efectuat o lămurire a întinderii și înțelesului dispozitivului sentinței de fond, încălcând astfel dispozițiile imperative ale art. 281a C. proc. civ.

Lămurirea dată de instanța de apel contravine atât oricărui argument logico-juridic, cât și principiului urmărit de judecătorul fondului în sensul acordării unei reparații corecte și complete.

Totodată, în opinia recurentei, diminuarea de către instanța de apel a sumelor acordate cu titlu de cheltuieli de judecată ca urmare a admiterii acțiunii în fond, de la 7.580 lei la suma de 6 lei, dublată de obligarea reclamantei la plata către intimata-pârâtă a sumei de 10.815 lei, reprezintă o dovadă în plus a modului deficitar și părtinitor în care a judecat instanța de apel.

După un scurt istoric al cauzei, pârâta SC B. SRL București, critică decizia atacată invocând în drept dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ.

În argumentarea motivului de nelegalitate reglementat de pct. 8 al art. 304 C. proc. civ., arată că instanța în considerentele deciziei atacate conchide că, în cauză, chestiunea litigioasă nu este cea a stabilirii calității de proprietar al terenului și nici compararea titlurilor părților (specifică unei acțiuni în revendicare), esențial fiind faptul că la data încheierii contractului apelanta-reclamantă deținea terenurile încredințate spre folosință pârâtei. în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare s-a menționat faptul că imobilele sunt deținute de vânzător în baza notei contabile nr. 49/1985 și a notei de transfer nr. 88/1987.

Or, SC B. SRL, în apelul declarat, tocmai despre acest lucru făcea vorbire și anume despre faptul că sunt proprietarii clădirilor, cât și ai terenurilor aferente, conform contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 85/1992, contract care, chiar la art. 1 stipulează foarte clar că „vânzătoarea SC A. SA a vândut către SC D. SRL (actuala SC B. SRL) definitiv și irevocabil imobilele din B-dul x, blocuri cu terenurile aferente”.

Art. 5 din contractul de vânzare-cumpărare nr. 2 din 19 februarie 1993, transferă posesia terenului către cumpărătorul clădirilor, iar art. 6 prevede că de la data transferului pârâta va suporta impozitele, taxele și cheltuielile aferente folosinței terenului.

Solicită instanța de recurs să verifice judicios, dacă există în tot cuprinsul contractului cuvântul „chirie”.

Totodată, instanța de apel, în considerente apreciază că în mod corect prima instanță a acordat eficiență juridică prezumției puterii de lucru judecat, prin raportare la cele reținute în cuprinsul sentinței civile nr. 24809 din 16 decembrie 2011, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2008.

În opinia recurentei-pârâte, între o acțiune prin care se învestește instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act de vânzare cumpărare și o apărare prin care instanța este rugată să observe valoarea de act autentic a unui contract încheiat în temeiul unei legi care îi dă valoare de act autentic, nu există similitudine și, pe cale de consecință, nu se poate considera că cea de-a doua acțiune ar putea fi paralizată invocându-se puterea de lucru judecat din prima acțiune. Aceasta întrucât, în prima acțiune a fost analizat contractul sub aspectul unui înscris sub semnătură privată (cu un certificat de atestare a dreptului de proprietate obținut în mod nelegal de către SC A. SA), iar în cea de-a doua acțiune instanța trebuie să constate că acest contract de vânzare-cumpărare este încheiat în temeiul unei legi care îi dă valoare de act autentic, astfel cum a fost însușit și de Registru de Transcripțiuni și Inscripțiuni Imobiliare, precum și de către Administrația Financiară Sector 3, atunci când recurenta-pârâtă a fost luată în evidență atât ca proprietar al construcțiilor, cât și al terenurilor aferente.

De asemenea, mai susține recurenta, instanța de apel apreciază că în mod corect prima instanță a concluzionat că terenul în discuție putea fi vândut numai prin licitație publică (teren de sub cămine și aleile de acces), a cărei desfășurare este reglementată în cuprinsul aceluiași act normativ, condiție care în speță nu este îndeplinită. În realitate, în niciun moment apelanta-pârâtă nu a solicitat reclamantei inițierea demersurilor în privința dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului.

Recurenta mai critică decizia atacată motivat de împrejurarea că instanța de apel face vorbire de excepțiile de la regula licitației publice din Legea nr. 85/1992 și reține că această excepție poate fi aplicată cu îndeplinirea prealabilă a două premise și anume existența unui contract de închiriere, precum și scopul nelucrativ al persoanei juridice.

Instanța de apel concluzionează că, independent de faptul că în contract se menționează că vânzarea se face în temeiul Legii nr. 85/1992 (vânzarea se referă exclusiv la construcții și nu la teren) odată cu imobilele construcții nu a fost înstrăinat și dreptul de proprietate asupra terenului, după cum nici nu rezultă din cuprinsul dispozițiilor legale invocate, faptul că acesta ar fi intrat în proprietatea apelantei pârâte.

În considerente instanța reține că plata de către apelanta-pârâtă a impozitelor și taxelor asupra terenului și datorate bugetului de stat nu îi conferă acesteia dreptul de proprietate asupra terenurilor, din moment ce o astfel de operațiune nu se circumscrie niciuneia dintre modalitățile dreptului de proprietate.

În ceea ce privește motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. arată că instanța de apel a reținut în considerente că maniera deficitară în care părțile au exprimat în cuprinsul contractului de vânzare-cumpârare nr. 2/1993 intenția acestora de a conveni asupra situației juridice a clădirilor pe de o parte și a terenurilor pe de altă parte a condus atât la nașterea prezentului litigiu, cât și a celui ce a făcut obiectul Dosarului nr. x/3/2008 al Tribunalului București, secția a VI-a civilă.

Este adevărat, arată recurenta, că potrivit clauzei de la art. 6 cumpărătorul va suporta contravaloarea impozitelor, taxelor și cheltuielile aferente folosinței terenului, în valoare de 9.638 lei ROL/lună, dar nu se spune nicăieri că aceasta va fi plătită vânzătorului, modalități de plată, penalități de întârziere etc.

Pârâta a respectat acea clauză contractuală în sensul că a transcris imobilele conform legii ce guvernează contractul, a înregistrat contractul la DGITL sector 3 și plătește impozite atât pe clădiri, cât și pe terenurile aferente încă din anul 1993, urma să facă demersuri către P.M.B. și Prefectură astfel cum prevede Legea nr. 85/1992 și Legea nr. 18/1991 dacă nu ar fi fost împiedicați de către SC A. SA prin procesele în care sunt implicați.

De asemenea, instanța de apel a apreciat că părțile au urmărit înstrăinarea folosinței terenului nu cu titlu gratuit, ci în schimbul unui preț, acesta fiind de 9.638 lei/lunar menționată la art. 6.

Totuși, prin contractul de vânzare-cumpărare s-a înstrăinat proprietatea construcțiilor, precum și posesia terenurilor aferente acestea urmând regimul juridic prevăzut de Decretul-lege nr. 61/1990, precum și de Legea nr. 85/1992 coroborate cu Legea nr. 18/1991.

Dacă vânzătorul dorea să primească un preț pentru înstrăinarea posesiei terenurilor aferente construcțiilor, era o clauză ilegală în lumina legilor arătate mai sus și totuși dacă dorea acest lucru specifica în mod clar unde se va face plata, până la ce dată ale lunii se va face plata, ce se întâmplă dacă nu se va mai face plata ș.a.m.d.

În opinia recurentei-pârâte este lipsit de relevanță argumentul instanței în sensul că reclamanta nu a emis niciun fel de factură fiscală pentru obținerea acestei sume de bani, din moment ce nici dreptul de a obține contravaloarea lipsei de folosință și nici obligația corelativă nu se naște din emiterea facturii fiscale, izvorul juridic al pretențiilor fiind contractul și nu instrumentul financiar contabil invocat.

Urmează ca instanța de recurs să analizeze raționamentul recurentei-pârâte potrivit căruia - SC A. SA a transmis către SC D. prin contractul de vânzare-cumpărare proprietatea celor 3 clădiri și posesia terenurilor aferente, urmând ca după semnarea contractului, cumpăratoarea să suporte taxele și impozitele aferente acestora.

Atât instanța de fond, cât și cea de apel, au dat eficiență dispozițiilor art. 978 C. civ., ignorând dispozițiile art. 977 conform căruia „Interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literal al termenilor” - or, în apărare, pârâta a arătat că intenția părților de la semnarea contractului nu a fost de a se plăti contravaloare folosință teren către reclamantă, aducând printre alte argumente și lipsa facturilor ce ar fi trebuit emise lună de lună timp de 15 ani, iar lipsa facturilor și a oricărei corespondențe în această perioadă cu privire la contravaloarea folosinței terenului conduce la ideea că intenția părților la momentul semnării contractului a fost să se transmită și să se preia posesia terenurilor aferente, iar cumpărătorul clădirilor să-și asume plata impozitelor, taxelor și cheltuielilor aferente folosinței terenurilor.

Nici instanța de fond și nici cea din apel nu s-a aplecat și asupra dispozițiilor art. 979 conform căruia „Termenii susceptibili de două înțelesuri se interpretează în înțelesul ce se potrivește mai mult cu natura contractului „- Contractul nostru fiind încheiat în baza prevederilor Legii nr. 85/1992, terenul aferent construcțiilor preluat prin contract intră conform acestei legi în proprietatea cumpărătorului construcțiilor”.

Cu privire la expertiza efectuată în cauză, instanța de apel constată că nici cele reținute de către expertul E., desemnat să efectueze lucrarea de specialitate pe parcursul soluționării litigiului pe fond, nu au nicio relevanță dat fiind că expertul a concluzionat că lipsește obiectul evaluării.

Nici măcar argumentele expertului (care s-a deplasat pe teren și a constatat că terenul în cauză este aflat sub clădirile cumpărate, iar diferența o constituie aleile dintre aceste construcții care permit accesul în incinta construcțiilor), nu au relevanță pentru cele două instanțe.

Reclamanta, consideră recurenta-pârâtă a răstălmăcit clauzele art. 6 din contract, fără să mai aducă și alte dovezi în sprijinul acestei clauze, cum ar fi, facturi, corespondență, dovezi că ar fi fost luată în evidență la organele financiare cu acest teren în calitate de plătitor de taxe înainte de semnarea contractului, iar toate apărările noastre inclusiv expertiza efectuată în cauză nu au nicio valoare juridică din moment ce, atât instanța de fond cât și cea din apel își argumentează hotărârile pe dispozițiile art. 978 C. civ. doar pentru a se acorda eficiență juridică clauzei contractuale invocate de apelanta reclamantă, cu neobservarea dispozițiilor art. 983 „când este îndoială, convenția se interpretează în favoarea celui ce se obligă”.

Pentru toate aceste argumente solicită admiterea recursului și pe cale de consecință, modificarea în tot a deciziei recurate, iar pe fondul cauzei respingerea cererii reclamantei, ca fiind neîntemeiată.

Recurenta-intervenientă Universitatea C. a solicitat admiterea recursului și, pe cale de consecință, modificarea în tot a deciziei recurate, iar pe fondul cauzei respingerea cererii reclamantei, ca fiind neîntemeiată, pentru motive identice cu cele invocate de recurenta-pârâtă.

Examinând decizia recurată, în limitele controlului de legalitate, în raport de criticile formulate și temeiurile de drept invocate, ținând cont și de susținerile din întâmpinări, Înalta Curte constată că recursul declarat de reclamanta SC A. SA București împotriva deciziei civile nr. 1653 din 21 octombrie 2015 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, nu este fondat pentru următoarele considerente:

Între reclamanta SC A. SA, în calitate de vânzător, și pârâta SC D. SRL (actuala SC B. SRL.) , în calitate de cumpărător, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 2 din 19.02.1993 având ca obiect „imobilele din B-dul x cu următoarele adrese: bl. nr. 1, B-dul x, nr. 3, sectorul 3, București, cu o suprafață utilă de 1.795 mp și teren aferent de 1.431 mp (P+4 etaje = 74 camere); bl. nr. 2, B-dul x, nr. 4, sector 3, București cu o suprafață utilă de 1.795 mp și teren aferent de 1.431 mp (P + 4 etaje = 74 camere) și bl. nr. 3, B-dul x, nr. 5, sector 3, București cu o suprafață utilă de 2.570 mp și teren aferent de 1.957 mp (P + 4 etaje = 109 camere)”, în total o suprafață utilă construită de 6.160 mp și teren aferent în suprafață de 4.819 mp.

Conform art. 5 din contractual încheiat, pe data vânzării se acordă cumpărătorului dreptul de folosință asupra suprafeței de 4.819 mp, teren aferent imobilului, vânzătorul obligându-se să asigure transferul folosinței terenului în suprafață de 4.819 mp cumpărătorului, conform procedurilor legale.

În speță, reclamanta SC A. SA București a solicitat instanței să dispună rezilierea contractului nr. 2 din 19.02.1993 cu privire la negotium juris prin care s-a acordat dreptul de folosință a terenului.

Cum în mod legal au constatat ambele instanțe de fond, acest contract în sensul de „instrumentum” consfințește două acte juridice, respectiv două manifestări distincte de voință ale părților, ca negotium juris: prima dintre acestea constând în transmiterea dreptului de proprietate asupra clădirilor (bloc 1, 2 și 3, situate în București, Bd. x nr. 3,4 și 5), astfel cum rezultă în mod expres din cuprinsul art. 1 din contract, iar cea de-a doua în cedarea folosinței asupra terenului aferent celor trei construcții (conform art. 5 din contractual încheiat).

Exercitarea celor două drepturi - de proprietate asupra clădirilor și de folosință asupra terenului - se află într-o legătură indisolubilă, de care nu se poate face abstracție, astfel cum în mod greșit tinde să demonstreze recurenta-reclamantă.

Dreptul de folosință asupra terenurilor a fost transmis pârâtei SC D. SRL (actuala SC B. SRL) în considerarea calității sale de proprietar asupra clădirilor edificate pe teren, calitate dobândită ca urmare a contractului încheiat, față de necesitatea cedării folosinței terenului odată cu transferul proprietății asupra clădirii construite pe acesta.

Prin urmare, față de raportul juridic generat de contractul încheiat, în întregul său, recurenta-reclamantă nu poate pretinde o desființare parțială a convenției. Sancțiunea rezilierii nu poate opera exclusiv cu privire actul juridic prin care s-a transmis folosința terenului aferent clădirii, chiar îndeplinită fiind condiția referitoare la neîndeplinirea de către pârâtă a obligației sale de plată a contravalorii folosinței terenului.

Neîndeplinirea de către pârâtă a obligației sale de plată a contravalorii folosinței terenului îndreptățește, însă, reclamanta să primească contravaloarea lipsei de folosință.

Aflându-ne într-o răspundere civilă contractuală, este de reținut că ambele instanțe s-au raportat în mod legal, pentru stabilirea contravalorii prestației cuvenite reclamantei, la suma pe care părțile au prevăzut-o în contract cu acest titlu (contravaloare lipsă folosință).

Contrar susținerilor reclamantei, aceasta nu este îndreptățită să primească contravaloarea lipsei de folosință a terenului de 4.819 mp prin raportare la piața liberă sau la vreun alt criteriu, ci numai în raport cu cele convenite prin contractul încheiat, cu atât mai mult cu cât părțile nu au convenit ulterior, chiar printr-un act adițional, într-un alt sens decât cel stipulat în actul încheiat în 1993.

Astfel, în condițiile în care valoarea pe care părțile au înțeles să o atribuie acestei prestații este cea de 9.638 lei/lunar, era în obligația instanței să acorde prevalentă înțelegerii părților sub acest aspect având în vedere forța obligatorie a contractului prevăzută de art. 969 C. civ., fiind nefondate criticile recurentei cu privire la valoarea pretențiilor acordate.

Cât privește susținerile referitoare la respingerea administrării unei noi expertize solicitată în apel de către recurentă, este de amintit că instanța de apel, ca instanță devolutivă, are plenitudine de apreciere în ceea ce privește probele administrate în cauză, este suverană în a aprecia asupra oportunității administrării probelor în proces din perspectiva utilității, concludentei și pertinenței acestora, iar instanța de recurs nu poate să procedeze la reinterpretarea probelor dispuse.

Nu pot fi primite nici criticile referitoare la încălcarea dispozițiilor art. 281 C. proc. civ., decizia recurata fiind pronunțată cu respectarea prevederilor art. 295 C. proc. civ., conform cărora instanța de apel va verifica, în limitele cererii de apel stabilirea situației de fapt și aplicarea legii de către prima instanță.

Se constată că instanța de control judiciar, verificând temeinicia, dar și legalitatea hotărârii primei instanțe, în limitele cererilor de apel formulate de pârâtă și intervenienta, a constat în mod legal că, deși algoritmul de calcul aplicat a fost corect, prima instanță nu a procedat la denominarea monedei naționale, conform dispozițiilor Legii nr. 348 din 14 iulie 2004 privind denominarea monedei naționale.

Or, potrivit prevederilor Legii nr. 348 din 14 iulie 2004 privind denominarea monedei naționale, la data de 1 iulie 2005, moneda națională a României, leul, va fi denominată, astfel încât 10.000 lei vechi, aflați în circulație la acea dată, vor fi preschimbați pentru 1 leu nou.

Așa fiind, s-a arătat cu justețe că suma de 9638 lei/lunar, stabilită de către părți la nivelul anului 1993, reprezintă în prezent (inclusiv la data promovării cererii de chemare în judecată și mai ales la data pronunțării hotărârii), suma de 0,963 lei/lunar, aceasta fiind suma în raport de care trebuie stabilită obligația de plată finală, respectiv 36 tranșe de prestații lunare a câte 0,963 lei/lunar, rezultând în final o obligație de plată de 34,696 lei noi (RON), conform art. 1 din Legea nr. 348/2004.

Împrejurarea că instanța de control judiciar a reținut ca fiind fondate criticile apelantelor cu privire la modalitatea de stabilire a întinderii obligației de plată în sarcina pârâtei a contravalorii lipsei de folosință asupra terenului, și, în consecință, a schimbat sentința apelată sub acest aspect, nu reprezintă o încălcare a prevederilor art. 296 C. proc. civ., de care, în mod greșit, se prevalează recurenta-reclamantă.

Aprecierea asupra cuantumului cheltuielilor de judecată nu poate fi făcută în faza procesuală a recursului, față de actuala configurație a dispozițiilor art. 304 C. proc. civ., care nu permit reformarea unei hotărâri decât pentru motive de nelegalitate.

Pentru toate argumentele care preced, Înalta Curte constată că instanța de apel a interpretat și aplicat corect legea, dând o corectă eficiență textelor de lege incidente în speța de față, decizia recurată fiind la adăpost de orice critică.

Așa fiind, constatând că nu este incident motivul de nelegalitate prevăzut de pct. 9 al art. 304 C. proc. civ. și invocat de recurenta-reclamantă, Înalta Curte, cu aplicarea dispozițiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC A. SA București împotriva deciziei civile nr. 1653 din 21 octombrie 2015 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, menținând hotărârea instanței de apel, ca fiind legală.

Analizând hotărârile recurate, în limitele controlului de legalitate, în raport de criticile formulate și temeiurile de drept invocate, înalta Curte constată că recursurile declarate de pârâta SC B. SRL București și de intervenienta Universitatea C. împotriva încheierii din 9 aprilie 2015 și împotriva deciziei civile nr. 1653 din 21 octombrie 2015 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, sunt nefondate pentru următoarele considerente comune, întrucât argumentele recurentelor din cuprinsul cererilor de recurs sunt perfect identice:

Deși recurentele au declarat recurs și împotriva încheierii din 9 aprilie 2015 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, prin care a fost respinsă cererea de sesizare a instanței de contencios administrativ cu privire la soluționarea excepției de nelegalitate a actelor administrative reprezentate de certificatul de atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor seria M03 nr. 4017 din 07 aprilie 1998 emis de Ministerul Industriei și Comerțului și a anexei nr. 2 la certificat și a certificatului nr. 629017/8505 din 31 mai 2007, se constată că acestea nu au arătat în concret în ce constă nelegalitatea încheierii atacate, expunând suțineri ce se regăsesc în cuprinsul cererilor vizând recursurile declarate împotriva deciziei pronunțate în apel.

Este de reținut că întinderea controlului judiciar este condiționată de indicarea punctuală de către recurenți a motivelor de nelegalitate, prin raportare la soluția pronunțată și la argumentele folosite de instanță.

Curtea de Apel București a analizat în mod legal în ce măsură solicitarea pârâtei îndeplinește condițiile de admisibilitate necesare sesizării instanței, conform art. 4 alin. (1) din Legea contenciosului administrativ, iar simpla reținere a instanței, de care se prevalează recurentele, în sensul că cele două acte administrative nu au o influență decisivă în soluționarea litigiului pentinde, nu reprezintă un motiv de nelegalitate care să atragă modificarea sau casarea încheierii atacate.

Instanța a constatat că obiectul litigiului este reprezentat de solicitarea de reziliere a contractului nr. 2 din 19 februarie 1993 prin care reclamanta A. SA pretinde că ar fi acordat pârâtei SC B. SRL dreptul de folosință asupra terenului în suprafață de 4819 mp situat în București, B-dul x, nr. 3-5, precum și obligarea acesteia de plată a sumelor datorate cu titlu de preț folosință teren, în condițiile stabilite prin același contract.

S-a arătat că în limitele prezentului cadru procesual, instanța nu este învestită să analizeze care dintre titlurile de proprietate ale părților sunt mai caracterizate (analiză specifică unei acțiuni în revendicare), motiv pentru care, a reținut în mod corect că argumentele uzitate în susținerea excepției privind opozabilitatea titlului fiecăreia dintre părți nu prezintă relevanță.

Potrivit dispozițiilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ., hotărârea este nelegală „când instanța, inteipretând greșit actul juridic dedus judecății, a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia”.

Pornind de la cadrul legal instituit de art. 969 C. civ., conform căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante, este în obligația instanței de apel să examineze în mod real voința părților semnatare ale contractului încheiat, or, în cauză, aceste aspecte au fost pe deplin analizate, instanța de apel făcând o corectă interpretare a actului dedus judecății, respectiv a clauzelor contractuale, în considerarea dispozițiilor art. 977, precum și ale art. 982 C. civ., nefiind incident motivul instituit de pct. 8 al art. 304 C. proc. civ.

Este de necontestat că între reclamanta SC A. SA, în calitate de vânzător, și pârâta SC D. SRL (actuala SC B. SRL.) , în calitate de cumpărător, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 2 din 19.02.1993 având ca obiect „imobilele din B-dul x cu următoarele adrese: bl. nr. 1, B-dul x nr. 3, sectorul 3, București cu o suprafață utilă de 1.795 mp și teren aferent de 1.431 mp (P+4 etaje = 74 camere); bl. nr. 2, B-dul x nr. 4, sector 3, București cu o suprafață utilă de 1.795 mp și teren aferent de 1.431 mp (P + 4 etaje = 74 camere) și bl. nr. 3, B-dul x nr. 5, sector 3, București cu o suprafață utilă de 2.570 mp și teren aferent de 1.957 mp (P + 4 etaje = 109 camere)”, în total o suprafață utilă construită de 6.160 mp și teren aferent în suprafață de 4.819 mp.

Potrivit art. 2 din contractual încheiat, vânzarea se face în temeiul prevederilor Legii nr. 85 din 22 iulie 1992 cumpărătorul având dreptul de preempțiune decurgând din calitatea de locator în baza contractului de închiriere nr. 1 din 01.10.1991.

Conform art. 4, cumpărătorul intră de fapt și de drept în proprietatea imobilelor pe data prezentului contract.

Potrivit art. 5, pe data vânzării se acordă cumpărătorului dreptul de folosință asupra suprafeței de 4.819 mp, teren aferent imobilului, vânzătorul obligându-se să asigure transferul folosinței terenului în suprafață de 4.819 mp cumpărătorului conform procedurilor legale.

Prin clauza de la art. 6 s-a stipulat obligația cumpărătorului de a „suporta impozitele, taxele și cheltuielile aferente folosinței terenului în valoare de 9.638 lei pe lună”.

Ulterior, potrivit contractelor de donație autentificate sub nr. 36242 respectiv nr. 36243 din 21.07.1995 la Notariatul de Stat al Sectorului 3 D. SRL a donat Fundației Universitare C. blocurile nr. 1, având suprafață utilă 1.795 mp și un număr de 74 de camere situat în București, x nr. 3, sector 3, și blocul nr. 3 având o suprafață utilă de 2.570 mp cu un număr de 109 camere, situat în București, x nr. 5, sectorul 3.

În contractele de donație s-a menționat expres că „odată cu blocul se transmite donatarei și dreptul de folosință asupra terenului”, terenuri a căror suprafață a fost precizată în convenție.

În contractele de donație s-a prevăzut transferul obligației de achitare a impozitelor și taxelor datorate către stat de la donator la donatar începând cu data autentificării convențiilor fără însă ca părțile să exprime o manifestare de voință cu privire la contravaloarea folosinței terenului prevăzută în contractul de vânzare-cumpărare la care era parte donatorul.

Prin urmare, fără a reitera considerntele expuse cu privire la recursul declarat de pârâtă, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 2 din 19.02.1993 s-a transmis dreptul de proprietate asupra clădirilor (bloc nr. 1, 2 și 3, situate în București, Bd. x nr. 3, 4 și 5), astfel cum rezultă în mod expres din cuprinsul art. 1 din contract, și folosința asupra terenului aferent celor trei construcții (conform art. 5 din contractual încheiat).

Contrar susținerilor recurentelor, aspectul privind pretinsul transfer a dreptului de proprietate și asupra terenurilor aferente construcțiilor a fost lămurit irevocabil prin sentința nr. 24809 din 16 decembrie 2011, pronunțată de Tribunalul București, secția a VI-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2008, instanța reținând că părțile au convenit numai cu privire la transmiterea dreptului de proprietate asupra construcțiilor, intenția părților în ceea ce privește terenul fiind aceea de-a transmite doar dreptul de folosință.

Astfel, în condițiile în care prin litigiul soluționat anterior a fost lămurit aspectul litigios privind pretinsul transfer prin contractul nr. 2 din 10 februarie 1993 și a dreptului de proprietate asupra terenului, iar sentința a rămas irevocabilă, în mod legal instanța de control judiciar a reținut că nici părțile nu mai pot solicita și nici instanța de judecată nu mai poate dezlega aceeași chestiune juridică.

Nu se mai poate repune în discuție pe calea prezentului litigiu aspectul privind pretinsul transfer a dreptului de proprietate și asupra terenurilor aferente construcțiilor odată cu transmiterea dreptului de proprietate al clădirilor, întrucât nu poate fi ignorată consecința insecurității raporturilor juridice.

Or, unul dintre elementele fundamentale ale preeminenței dreptului este principiul securității raporturilor juridice, care înseamnă, între altele, că o soluție irevocabilă a oricărui litigiu nu trebuie rediscutată [cauza Brumărescu contra României, parag. (61)].

S-a reținut cu justețe că nici sub aspectul dispozițiilor Legii nr. 85/1992, de care se prevalează și în recurs, pârâtă SC B. SRL nu a obținut dreptul de proprietate asupra terenului în discuție, fiind nefondate și criticile formulate sub acest aspect.

Potrivit art. 6 din Legea nr. 85/1992, excepțiile de la regula licitației publice privesc îndeplinirea prealabilă a două premise, respectiv existența unui contract de închiriere precum și scopul nelucrativ al persoanei juridice, iar în cauză, pârâta este o societate înființată și care își desfășoară activitatea, conform Legii nr. 31/1990, societate a cărei activitate este concepută și desfășurată în scopul obținerii unui profit, societate având un scop lucrativ.

În acest sens sunt și considerentele sentinței civile nr. 7139 din 20 iulie 1995 pronunțată de Judecătoria sectorului 3 București, această instanță reținând că pârâta este o societatea care își desfășoară activitatea în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 31/1990, având posibilitatea să efectueze acte de comerț în vederea realizării obiectului propus, acela de-a realiza activități didactice de învățământ superior.

Nu în ultimul rând, potrivit art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 (în forma în vigoare la momentul de referință), terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităților, atribuite, potrivit legii, în folosință veșnică sau în folosința pe durata existenței construcției, în vederea construirii de locuințe proprietate personală sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuințe, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuințelor, în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporțional cu cota deținută din construcție.

În aceste condiții, s-a apreciat corect că, față de referirea expresă la dispozițiile art. 36 alin. (2) din Legea nr. 18/1991, dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului nu operează de drept, ci la cererea proprietarului actual al construcției.

Așa fiind, conform legii, dobândirea dreptului de proprietate nu se realizează de drept și nici în mod automat, ci numai la cerere și în condițiile realizării unei licitații.

Cum în mod legal a arătat și instanța de apel, plata de către pârâtă a impozitelor și a taxelor asupra terenului și datorate bugetului de stat nu îi conferă acesteia dreptul de proprietate asupra acestuia, întrucât o astfel de operațiune nu se circumscrie niciuneia dintre modalitățile dobândirii dreptului de proprietate.

Astfel cum s-a reținut mai sus, prin art. 6 din contractul încheiat s-a stipulat obligația cumpărătorului de a „suporta impozitele, taxele și cheltuielile aferente folosinței terenului în valoare de 9.638 lei/lună”.

În mod greșit, recurenta apreciază că cele stipulate la art. 7 din contractul încheiat au trecut neobservate.

Instanțele au procedat la o interpretare gramaticală și sistematică a clauzelor contractuale constatând că părțile folosesc o aparentă inconsecvență terminologică, în sensul că sunt folosite noțiunile de „imobile” concomitent cu aceea de „terenuri”, deși terenul este, la rândul său, un bun imobil.

S-a reținut că din conținutul art. 7 din contract rezultă și mai clar că părțile au folosit noțiunea de imobil exclusiv pentru noțiunea de clădire, neputându-se confunda și cu aceea de teren, deoarece părțile au prevăzut că taxele și impozitele asupra terenului și imobilelor privesc pe vânzător până la data prezentului contract, iar după cumpărare, taxele pentru imobile privesc pe cumpărător. Prin urmare, părțile au prevăzut expres că ceea ce se transferă la cumpărător este obligația de a achita taxele și impozitele legate de „imobile” (clădiri, în accepțiunea convenției), nu și de terenuri.

Recurenta-pârâtă nu se poate prevala de lipsa unei obligații asumată prin contract în sensul de-a achita contravaloarea lipsei de folosință a terenului, întrucât părțile au urmărit înstrăinarea folosinței terenului nu cu titlu gratuit, ci în schimbul unui preț, acesta fiind suma de 9.638 lei/lunar menționată la art. 6 din contract.

De altfel, din cuprinsul întregului contract nici nu rezultă că transmiterea dreptului de folosință asupra terenului ar fi fost efectuată cu titlu gratuit.

Prin urmare, s-a reținut cu justețe că recurenta-reclamantă este îndreptățită să primească contravaloarea lipsei de folosință a terenului de 4.819 mp, în raport cu cu cele convenite prin contractul încheiat.

Criticile recurentelor vizează aspecte ce țin de modalitatea în care instanța a înțeles să-și argumenteze soluția adoptată, dar argumentele instanței se constituie într-o înlănțuire logică a faptelor și a regulilor de drept pe baza cărora s-a fundamentat soluția adoptată, iar simpla nemulțumire a recurentelor cu privire la soluția pronunțată, la argumentele care au format convingerea instanței, neînsușirea de către instanța de control judiciar a susținerilor acestora nu reprezintă un motiv de nelegalitate care să conducă la modificarea sau casarea deciziei recurate.

Totodată, se impune respingerea de plano a criticilor de netemeinicie, care nu satisfac exigențele impuse de art. 304 C. proc. civ., reaprecierea probelor (ex. expertiza efectuată în cauză etc.) nemaifiind posibilă în această etapă procesuală odată cu abrogarea pct. 11 al art. 304 C. proc. civ. prin O.U.G. nr. 138/2000 și ale art. 304 pct. 10 C. proc. civ. prin dispozițiile Legii nr. 219/2005.

Pentru rațiunile înfățișate, se constată că niciuna dintre cele două ipoteze ale art. 304 pct. 9 C. proc. civ. (hotărârea recurată este lipsită de temei legal sau hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii) nu a fost demonstrată.

Așa fiind, Înalta Curte, constatând că nu se confirmă motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 C. proc. civ. și invocate de recurente, cu aplicarea prevederilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursurile declarate de pârâta SC B. SRL București și de intervenienta Universitatea C. împotriva încheierii din 9 aprilie 2015 și împotriva deciziei civile nr. 1653 din 21 octombrie 2015 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanta SC A. SA București împotriva deciziei civile nr. 1653 din 21 octombrie 2015 pronunțată de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, ca nefondat.

Respinge recursul declarat de pârâta SC B. SRL București împotriva încheierii din 9 aprilie 2015 și a deciziei civile nr. 1653 din 21 octombrie 2015 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, ca nefondat.

Respinge recursul declarat intervenienta Universitatea C. împotriva încheierii din 9 aprilie 2015 și a deciziei civile nr. 1653 din 21 octombrie 2015 pronunțate de Curtea de Apel București, secția a V-a civilă, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 22 iunie 2016.