Expropriation compensation valuation: reliance on single comparable sale vs. statutory requirement of customary market prices for similar properties

Expropriere. Contestație cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate proprietarului expropriat. Criteriile legale de stabilire a valorii despăgubirii.

Cuprins pe materii : Drept civil. Drepturi reale. Drept de proprietate.

Index alfabetic : expropriere

imobil

contract de vânzare-cumpărare

preț obișnuit

Legea nr. 33/1994, art. 26

Potrivit dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, la calcularea cuantumului despăgubirilor cuvenite proprietarului imobilului supus exproprierii, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la momentul transferului dreptului de proprietate.

Astfel că, stabilind valoarea despăgubirilor cuvenite persoanei expropriate prin omologarea raportului de expertiză care a analizat o unică comparabilă, respectiv un singur contract de vânzare-cumpărare încheiat la o dată apropiată exproprierii, dar ulterioară acestui moment și în care vânzător este chiar persoana expropriată, instanța de apel a pronunțat o hotărâre cu nerespectarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Acest unic contract de vânzare-cumpărare, pe care s-au întemeiat constatările experţilor, în lipsa analizei altor comparabile care să vizeze terenuri similare celui expropriat, nu poate constitui un reper pentru deducerea ”preţului obişnuit”, sintagmă ce defineşte preţul de piaţă, anume preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent şi în cunoştinţă de cauză. Doar prețul stabilit într-un singur contract de vânzare-cumpărare, nu poate fi relevant în stabilirea valorii imobilului în litigiu, întrucât însăși legea se referă la ,,imobile de același fel”, ceea ce presupune încheierea mai multor contracte pentru asemenea bunuri.

Secția I civilă, decizia nr. 30 din 12 ianuarie 2017

În data de 22.12.2010 s-a înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, contestația formulată de reclamantul A. împotriva Hotărârii de stabilire a despăgubirilor nr.17 din 8.12.2010 emisă de Primăria Municipiului Bucureşti - Comisia pentru Aplicarea Legii nr.198/2004, prin care a solicitat instanţei anularea în parte a hotărârii, cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate pentru terenul expropriat, obligarea intimatei la plata contravalorii reale a terenului expropriat, în cuantum de 8.580,2 lei/mp, ceea ce înseamnă o valoare totală a despăgubirilor de 14.869.486,6 lei (echivalentul a 3.466.000 euro la cursul euro de la data introducerii acţiunii).

În motivarea contestaţiei, s-a arătat că valoarea despăgubirilor propuse de expropriator pentru terenul în suprafaţă de 1.732 mp, situat în Bucureşti, de 300.398 lei, nu acoperă valoarea reală a terenului şi încalcă dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite”.

În opinia contestatorului, valoarea reală de circulaţie a terenului era de 8.580,2 lei/mp (echivalentul a 2.000 euro/mp), valoare susținută de un raport de evaluare a unei proprietăţi învecinate terenului expropriat, fiind justificată de zona în care este amplasat terenul, de poziţionarea efectivă a acestuia și de potenţialul de dezvoltare economică a zonei.

S-a mai susţinut de contestator că pentru stabilirea valorii reale a terenului expropriat trebuie avut în vedere şi cuantumul tarifelor minime stabilite pentru notarii publici, care, astfel cum rezultă din Anexa 4 din Ghidul pentru anul 2010 privind valorile orientative ale proprietăţilor imobiliare în Municipiul Bucureşti, întocmit la solicitarea Camerei Notarilor Publici, a stabilit pentru terenul liber din zona centrală 1 o valoare a proprietăţii de 950 euro/mp.

În drept, contestatorul a invocat dispozițiile art.9 din Legea nr.198/2004.

Pârâta Primăria municipiului Bucureşti, prin Primarul General a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea contestaţiei, susţinând că nu s-a depus cerere pentru plata despăgubirilor în termen legal şi nici documentele referitoare la dreptul de proprietate asupra terenului, astfel cum impuneau dispoziţiile art. 5 alin. (1) din Legea nr.198/2004, situaţie în care a fost emisă Hotărârea contestată, iar cuantumul despăgubirilor

a fost stabilit potrivit art. 4 alin. (9) din Legea nr.198/2004.

Prin sentinţa civilă nr.1737 din 28.09.2012, Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă a admis contestaţia și a modificat în parte Hotărârea nr.17/2010 emisă de Primăria municipiului Bucureşti - Comisia pentru Aplicarea Legii nr.198/2004, stabilind cuantumul despăgubirilor datorate contestatorului pentru terenul expropriat la suma totală de 4.598.140 lei.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut calitatea contestatorului de titular al dreptului de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 1.733 mp, situat în Bucureşti şi faptul că expertiza efectuată în cauză de către Comisia de experţi desemnată potrivit Legii nr. 33/1994 a stabilit valoarea unitară a terenului expropriat, prin raportare la valoarea de piaţă a acestuia la data de 14.06.2012, la suma de 595 euro/mp, valoarea de piaţă totală a terenului fiind de 4.598.140 lei, echivalent a 1.031.135 euro, fără a se impune şi acordarea unui prejudiciu produs contestatorului.

În condiţiile în care valoarea despăgubirilor stabilită prin hotărârea atacată este mult inferioară celei reţinute în concluziile raportului de expertiză şi faţă de dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, instanţa a apreciat că se impune admiterea contestaţiei și modificarea în parte a Hotărârii nr. 17/2010, numai în ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor, fiind acordată contestatorului suma de 4.598.140 lei.

Împotriva sentinţei instanţei de fond a declarat apel pârâta, solicitând, în principal, schimbarea sentinţei apelate în sensul respingerii contestaţiei ca neîntemeiată, iar, în subsidiar, schimbarea sentinţei apelate în sensul admiterii în parte a contestaţiei şi stabilirii contravalorii despăgubirilor la valoarea calculată conform grilei notarilor publici.

Prin motivele de apel, a susţinut că exproprierea s-a realizat în baza unei legi speciale, respectiv Legea nr.198/2004, derogatorie de la legea generală (Legea nr. 33/1994), care prevede o procedură specială de stabilire a despăgubirilor, în funcţie de grila notarilor publici şi nu în raport de valoarea de piaţă a imobilului expropriat.

Deşi legea specială face trimitere la dispoziţiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, aceasta trebuie interpretată în sensul aplicării legii generale doar în măsura în care nu contravine legii speciale, astfel încât să nu golească de conţinut prevederile legii speciale, inclusiv prevederile art. 4 alin. (9), care stabilesc expres modul de stabilire a cuantumului despăgubirilor.

În opinia apelantei, contravaloarea despăgubirilor ce se cuvin contestatorului a fost stabilită în mod corect, în funcţie de grila notarilor publici, astfel cum impuneau dispoziţiile art. 4 alin. (9) din Legea nr.198/2004, situaţie în care contestaţia ar fi trebuit respinsă, ca neîntemeiată.

Şi în ipoteza contestării de către proprietarul terenului expropriat a cuantumului despăgubirii acordate, păstrând principiile raţionamentului dezvoltat anterior, instanţa de judecată ar fi trebuit să stabilească, pe bază de expertiză, care este cuantumul legal al despăgubirilor cuvenite contestatorului, dar în raport de grila notarilor publici şi nu în raport de preţul de piaţă al terenului. În ipoteza în care s-ar fi constatat că valoarea reală stabilită în raport de grila notarilor este mai mare, ar fi trebuit să modifice în parte hotărârea şi să acorde contestatorului acest cuantum, dar în nici un caz nu putea acorda despăgubiri stabilite în conformitate cu dispoziţiile legii generale, respectiv cu

dispoziţiile Legii nr. 33/1994.

În finalul motivelor de apel, a arătat că, în situaţia în care instanţa de judecată ar considera că trebuia acordată valoarea de circulaţie a imobilului expropriat, se impunea ca această valoare să fie stabilită în conformitate cu dispoziţiile art.26 din Legea nr. 33/1994, respectiv prin raportare la valorile rezultând din acte juridice translative de proprietate încheiate pentru imobile situate în aceeaşi zonă şi având aceeaşi destinaţie, calculată însă la data efectuării expertizei şi nu la data emiterii hotărârii de expropriere, cum în mod greşit a procedat instanţa de fond.

Prin decizia civilă nr. 222/A din 07.10.2013, pronunțată de Curtea de Apel București, Secția a III-a civilă, a fost admis apelul declarat de pârâtă și a fost schimbată în parte hotărârea fondului, fiind modificat cuantumul despăgubirii la suma de 773.000 euro, în echivalent în lei la data efectuării plăţii.

Curtea a reţinut că din probele administrate în cauză şi din susţinerile contestatorului a rezultat că terenul situat în Bucureşti, în suprafaţă de 1.733 mp, a fost expropriat în baza Legii nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcţie de drumuri de interes naţional, judeţean şi local, fiind afectat proiectului intitulat „Supralărgirea Şoseaua X.”, situaţie în care erau incidente dispoziţiile art. 4 pct. 9 din această lege specială, potrivit cărora evaluarea despăgubirilor cuvenite expropriatului se face în raport de expertiza actualizată de Camera Notarilor Publici.

A interpreta altfel şi a considera că dispoziţiile din Legea nr. 198/2004, care fac trimitere la dispoziţiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, impun cu necesitate stabilirea cuantumului despăgubirilor în conformitate cu dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, după cum a procedat prima instanță, ar însemna să se golească de conţinut dispoziţiile expres prevăzute în art. 4 pct. 9 din Legea nr.198/2004, ceea ce nu era permis instanţei. O normă legală, cum este cea mai sus menţionată, trebuie interpretată în sensul producerii de efecte juridice şi nu în sensul lipsirii de acestea, iar în condiţiile în care terenul expropriat de la reclamant intra sub incidenţa acestei norme speciale, instanţa trebuia să ţină seama de ea, cu atât mai mult cu cât era şi ulterioară Legii nr. 33/1994.

Din cuprinsul raportului de expertiză efectuat în apel a rezultat că valoarea terenului expropriat de la reclamant, stabilită pe baza expertizei actualizate a notarilor publici de la data efectuării expertizei, este de 773.000 euro, sumă pe care intimatul-reclamant este îndreptăţit să o primească, în baza dispoziţiilor art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, având în vedere faptul că, urmare a măsurii exproprierii dispuse în baza unei legi speciale, a fost privat de posibilitatea de a-şi exercita prerogativele dreptului de proprietate asupra terenului fără a beneficia de despăgubiri proporţionale şi echitabile, raportat la valoarea bunului de care a fost privat.

Cuantumul despăgubirilor a fost exprimat în euro, dată fiind fluctuaţia pe care o înregistrează moneda naţională faţă de această monedă a ţărilor Uniunii Europene, precum şi faptul că această valută este des folosită în tranzacţiile de pe teritoriul României, urmând ca plata efectivă a despăgubirilor acordate să se realizeze în moneda naţională la cursul din data plăţii, în acord cu Regulamentul nr. 4 din 1 aprilie 2005, privind regimul valutar, republicat, emis de Banca Naţională a României, publicat în Monitorul oficial nr. 616 din 6 septembrie 2007.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs ambele părți, invocând încălcarea și aplicarea greșită a Legii nr.198/2004, motiv prevăzut de art. 304 pct.9 C.proc.civ.

Recurentul-reclamant a susținut că hotărârea pronunțată de instanța de apel este nelegală, deoarece s-au încălcat dispozițiile art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, raportat la art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru utilitate publică și s-au interpretat greșit prevederile art. 4 pct. 9 din Legea nr. 198/2004, cât și art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Pârâta Primăria municipiului București a solicitat, în principal, schimbarea hotărârii atacate și respingerea acțiunii, iar, în subsidiar, casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de apel, pentru a se stabili dacă terenul expropriat se găsește în zona 25 B3 sau în zona 26 A3 din Ghidul privind valorile orientative întocmit pentru Camera Notarilor Publici.

În susținerea recursului, pârâta a arătat că procedura de expropriere s-a realizat în baza unei legi speciale, respectiv Legea nr. 198/2004, derogatorie de la legea generală, Legea nr. 33/1994.

Legea nr. 198/2004 prevedea, la art. 4 pct. 9, că valoarea despăgubirii se calculează conform valorii din grila notarilor publici, aceasta fiind suma pe care o are de încasat persoana expropriată.

Conform art. 9 din Legea nr. 198/2004, persoana expropriată avea dreptul să conteste contravaloarea despăgubirii astfel calculate, procedura soluționării contestației fiind aceea reglementată la art. 21- 27 din Legea nr. 33/1994, dar trimiterea făcută de legea specială la prevederile legii generale trebuie interpretată în sensul aplicării legii generale astfel încât să nu golească de conținut prevederile legii speciale.

După cum rezultă din actele depuse la dosar, valoarea despăgubirii a fost stabilită cu respectarea prevederilor art. 4 pct. 9 din Legea nr. 198/2004, în funcție de grila notarilor publici pentru locul unde se situa imobilul expropriat. Conform Ghidul privind valorile orientative întocmit de către SC B. SRL și SC C. SRL pentru Camera Notarilor Publici, Șoseaua X. se încadrează în trei zone: 25 B3, 26 A3, 35 A1-Bl. Zonele 25 B3 și 26 A3 sunt despărțite de zona 35 Al - Bl prin str. Y.

Terenul expropriat din patrimoniul intimatului se găsea fie în zona 25 B3, fie în zona 26 A3, în raport de strada Y., iar instanța ar fi trebuit să dispună efectuarea unei expertize topografice care să stabilească cu certitudine și nu pe baza unor presupuneri în care zonă se găsește imobilul expropriat, întrucât ghidul menționează că prețul unui metru pătrat de teren în zona 25 B3 este de 446 euro, în timp ce în zona 26 A3 este de 349 euro, ceea ce are consecințe directe asupra cuantumului despăgubirii.

Prin decizia civilă nr.1485 din 20.05.2015, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție, Secția I civilă, a fost respins, ca nefondat, recursul declarat de pârâta Primăria municipiului București și a fost admis recursul declarat de reclamant, decizia nr. 222/A/2013 fiind casată și cauza trimisă aceleiași instanțe spre rejudecarea apelului.

A reținut instanța de recurs că, în raport de obiectul pricinii deduse judecății, respectiv contestarea hotărârii expropriatorului de stabilire a cuantumului despăgubirii, critica invocată de recurentul-reclamant, potrivit căreia soluționarea cererii în privința stabilirii despăgubirii se realizează conform reglementării înscrise în art. 21 - art. 27 din Legea nr. 33/1994, este fondată.

Dispozițiile art. 4 pct. 9 din Legea nr. 198/2004, sub imperiul căreia s-a efectuat procedura de expropriere, prevedeau că raportul de evaluare se întocmește avându-se în vedere expertiza actualizată de Camera Notarilor Publici, potrivit art. 771 alin. (5) din Codul fiscal, însă textul vizează etapa necontencioasă a procedurii de expropriere, făcând trimitere explicită la obligațiile expropriatorului, anterioare emiterii hotărârii privind stabilirea despăgubirilor, respectiv întocmirea documentației tehnico-economice și cadastral juridice necesară raportului de evaluare, realizat în faza administrativă.

Potrivit dispozițiilor art. 9 al Legii nr. 198/2004, ce a creat cadrul legal pentru soluționarea contestației declarată împotriva hotărârii vizând exproprierea, acțiunile introduse în baza acestui text se soluționează potrivit cu prevederile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce privește valoarea despăgubirii.

Ca atare, este certă distincția stabilită de legiuitor între evaluarea operată în vederea exproprierii, în etapa administrativă, procedură condusă de către expropriator și expertiza ce se efectuează în etapa judiciară, urmare a formulării unei contestații de către proprietarul imobilului supus exproprierii, efectuată conform art. 25 din lege, de către o comisie compusă din trei experți.

În consecință, textele de lege invocate de apelanta-pârâtă și reținute de instanța de apel la pronunțarea hotărârii recurate nu sunt aplicabile în speță, raportul de evaluare întocmit anual pentru Camera notarilor publici putând avea doar valoare orientativă, dar neputând înlocui raportul de expertiză pe care legea îl cere în cadrul procedurii judiciare de stabilire a despăgubirilor în caz de expropriere.

Instanţa de recurs a stabilit că, în privința stabilirii cuantumului despăgubirii de către instanță, sunt aplicabile prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, la care făcea trimitere în mod expres art. 9 din Legea nr. 198/2004.

Fața de caracterul explicit al normei legale menționate și față de jurisprudența unitară a instanței supreme care a configurat înțelesul acestei norme, pentru stabilirea despăgubirii nu poate fi avut în vedere decât prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel din unitatea administrativ-teritorială în care este situat terenul supus exproprierii, preț ce reiese din tranzacții încheiate la momentul efectuării expertizei.

În rejudecare, Curtea de Apel București, Secția a III-a civilă, prin decizia nr. 568/A din 23.09.2016, a admis apelul pârâtei, a schimbat în parte sentinţa nr. 1737/2012, în sensul că a stabilit cuantumul despăgubirilor la suma de 4.205.798,64 lei, a menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa a reţinut că, în conformitate cu prevederile art. 315 alin. 1 din C.proc.civ., în caz de casare, hotărârile instanței de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum și asupra necesității administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului, iar, pe de altă parte, trebuie respectată decizia nr. 12/2015 a Curții Constituționale, prin care s-a statuat că prevederile art. 9 teza a doua din Legea nr. 198/2004 raportate la sintagma „la data întocmirii raportului de expertiză" cuprinsă în dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, sunt neconstituţionale, iar experții şi instanţa de judecată vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la momentul transferului dreptului de proprietate.

Prin urmare, probatoriul - înscrisuri și expertiză - a vizat valoarea de circulație a terenului expropriat la data transferului dreptului de proprietate, aceasta fiind stabilită la suma de 987.810 euro, respectiv 4.205.798,64 lei, la un curs valutar de 4,2577 lei/euro.

Deşi expertul desemnat la propunerea apelantei, domnul D., a inserat în raportul de expertiză,

pe care și l-a însușit, un punct de vedere în sensul că informațiile de piață sunt limitate, astfel că este limitată și estimarea valorică, în opinia domnului expert fiind necesar a se solicita părților și alte comparabile, însă această expertiză a fost efectuată după ce instanța de judecată a solicitat Primăriei sectorului 2 București și OCPI sector 2 București transmiterea de informații privind tranzacțiile încheiate în perioada 2010 – 2011 pentru terenuri din zona Șoseaua X. și, totodată, a pus în vedere apelantului să pună la dispoziția comisiei de experți contractele de vânzare-cumpărare încheiate pentru terenuri din Șoseaua X., în perioada de referință, pe raza sectorului 1 București și a Primăriei Voluntari, contracte transmise în dosarul nr. x/3/2011, având ca obiect exproprierea unei suprafețe de 27 mp teren situat în Șos. X.

Raportul de expertiză a explicat detaliat motivele pentru care Comisia de experți a selectat inițial 4 comparabile și a ales contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 24.02.2011, al cărui obiect l-a constituit o suprafață de teren din care a făcut parte și lotul de teren expropriat, fiind comparabila pentru care s-a efectuat cea mai mică ajustare, rezultând o valoare unitară de piață de 570 euro/mp.

Deși nu s-au formulat obiecțiuni la concluziile expertizei, în concluziile pe fondul apelului, apărătorul apelantei-pârâte a susținut că, neputându-se stabili cu certitudine o anumită valoare pentru terenul expropriat, singura soluţie posibilă este respingerea contestației, punct de vedere ce nu a fost primit în condițiile în care prețul din contractul încheiat cu S.C. E. S.R.L., pentru o suprafață de teren din care a făcut parte și terenul în discuție, reprezintă o valoare ce nu poate fi ignorată.

Pe de altă parte, Curtea a reținut că raportul de expertiză efectuat la fond analizează diferența mare dintre valoarea despăgubirii pe care Comisia pentru Aplicarea Legii nr. 198/2004 a acordat-o, prin Hotărârea nr. 17/2010, pentru terenul în discuție și aceea acordată prin Hotărârea nr. 5/2010, pentru o suprafață de teren de 723 mp, situată în Șoseaua X., de 865 euro/mp, concluzia experților fiind aceea că „se poate considera discriminatorie” valoarea acordată prin grila notarilor publici pentru zona aflată la sud de intersecția dintre Șos. X. și artera Y., considerată Zona I, de 950 euro/mp și aceea aflată la nord de intersecție, în Zona II și III, de 50 euro/mp.

Această discriminare a fost înlăturată prin Grila notarilor publici din anul 2012, astfel că expertiza efectuată în iunie 2012 a stabilit o valoare de 595 euro/mp, însă ceea ce interesează în cauză este constatarea potrivit cu care „Șoseaua X. este fragmentată în zona I = artera principală și zona II – în continuarea arterei principale. Artera Y. – continuare cu Z., este considerată inelul median al capitalei, inel ce fragmentează zona I de zona II. Astfel, terenul în cauză, deși este situat la diferență de două numere de zona I, este situat imediat după intersecția zonei I, este numit în anexa CNP – mărginaș și nu median. Zonarea PMB:I,II,III = centrală, mediană, mărginașe include adresa de pe Șoseaua X. nr. xy în zona mediană, dar o prețuiește ca mărginașe. La sud de intersecție, zonei I numită centrală i se acordă indice U = 2,0 în D211/2006 și 950 e/mp, iar la nord de intersecție, zonei II – numită mărginașe și nu mijlocie, i se acordă U=1,5 și 50 e/mp în grila Notarilor”, experții considerând că „documentul (anexa nr. 2 și 3 – n.n. – extras din ghidul notarilor publici -) remis de PMB nu este concludent pentru estimarea valorică de numai 45 e/mp față de 950 e/mp – vizavi”.

În aceste condiții, Curtea a apreciat că valoarea stabilită prin grila notarilor publici este, după cum s-a reținut în decizia de casare, doar orientativă, în sens de criteriu minimal al calculării despăgubirilor în procedura administrativă, iar suma acordată prin Hotărârea nr. 17/2010 este chiar mai mică decât aceea de 50 euro/mp, apreciată de experți discriminatorie, astfel că nu ar putea fi considerată o dreaptă despăgubire pentru terenul expropriat. Astfel, a apreciat că, în mod corect, prima instanță a dispus anularea hotărârii contestate, însă valoarea despăgubirii acordate reclamantului prin sentința civilă nr. 1737/2012, de 4.598.140 lei, nu poate fi menținută atâta vreme cât această sumă reprezintă valoarea terenului la data efectuării expertizei – 14.06.2012 și nu, după cum obligă decizia nr. 12/2015 a Curții Constituționale, valoarea de la data transferului dreptului de proprietate – 11.02.2011.

Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta Primăria municipiului Bucureşti, prin Primarul General, solicitând admiterea recursului, casarea hotărârii judecătoreşti atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea efectuării unui nou raport de expertiză.

A invocat motivul de nelegalitate prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 9 C.proc.civ.

În motivarea căii de atac, a arătat că a realizat procedura de expropriere în baza unei legi speciale, respectiv Legea nr.198/2004, derogatorie de la legea generală – Legea nr. 33/1994 și că legea specială prevedea, la art. 4 alin. (9), că valoarea despăgubirii se calculează conform valorii din

grila notarilor publici.

A susţinut că potrivit dispoziţiilor art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994, persoana expropriată avea dreptul să conteste contravaloarea despăgubirii astfel calculate, iar trimiterea legii speciale la prevederile legii generale trebuie interpretată în sensul aplicării legii generale astfel încât să nu golească de conţinut prevederile legii speciale.

În acest sens, dispoziţiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994 sunt aplicabile în ceea ce privește competența instanţei de judecată de a verifica modul în care a fost stabilită contravaloarea despăgubirii, nu și în ceea ce privește criteriile de stabilire a despăgubirii.

În concluzie, susţine că valoarea despăgubirii pentru expropriere trebuie stabilită conform art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, în funcţie de grila notarilor publici, iar nu conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, în funcție de valorile din acte translative de proprietate.

Pe de altă parte, recurenta a arătat că, în mod nelegal, instanţa a omologat un raport de expertiză prin care s-a stabilit valoarea despăgubirii în funcţie de un singur contract de vânzare-cumpărare, care, de altfel, a fost încheiat de către contestator, în calitate de vânzător, imediat după declanşarea procedurilor de expropriere, ceea ce ridică dubii cu privire la corectitudinea preţului menţionat, motiv pentru care se impune efectuarea unui nou raport de expertiză evaluatorie.

Analizând recursul în raport de criticile formulate, Înalta Curte reţine următoarele:

Nu pot fi primite criticile referitoare la faptul că instanţa de apel nu a aplicat criteriile legale de stabilire a valorii despăgubirii cuvenite persoanei expropriate prin raportare la dispoziţiile art. 4 alin. (9) din Legea nr. 198/2004, act normativ aplicabil speţei.

Aşa cum rezultă din expunerea rezumată a cauzei, instanţa de apel, supunându-se dispoziţiilor art. 315 alin. (1) C.proc.civ., respectiv îndrumărilor instanţei supreme cuprinse în decizia de casare nr. 1485/2014, dar şi Deciziei nr. 12/2015 a Curţii Constituţionale, a apreciat că valoarea despăgubirilor trebuie să se raporteze la criteriile stabilite prin dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/2004.

Pe parcursul soluţionării cauzei în apel, etapă procesuală finalizată prin decizia recurată, s-a pronunţat Decizia Curţii Constituţionale nr. 12/2015, care a fost publicată în M. Of. nr. 152 din 3.03.2015.

Dispoziţiile art. 147 alin. (4) din Constituţie stabilesc că: „Deciziile Curţii Constituţionale se publică în Monitorul Oficial al României. De la data publicării, deciziile sunt general obligatorii şi au putere numai pentru viitor.”

Potrivit dispoziţiilor art. 315 alin. (1) C.proc.civ., în caz de casare, hotărârile instanţei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum şi asupra necesităţii administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului.

Înalta Curte a statuat, prin decizia de casare, că în privinţa stabilirii cuantumului despăgubirii de către instanţă sunt aplicabile prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, la care făcea trimitere în mod expres art. 9 din Legea nr. 198/2004, dispoziţiile art. 4 pct. 9 Legea nr.198/2004 referindu-se la evaluarea făcută anterior exproprierii, în faza procedurii administrative şi nu la stabilirea despăgubirilor de către instanţă, în caz de contestare a hotărârii expropriatorului.

În procedura jurisdicţională, prin trimiterea pe care art. 9 alin. 3 din Legea nr. 198/2004 o face la art. 21-27 din Legea nr. 33/1994, legiuitorul a înţeles să nu deroge de la norma generală care reglementează modalitatea de evaluare a despăgubirii, fiind evident că la stabilirea cuantumului acestor despăgubiri trebuie avute în vedere criteriile reglementate de art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Evaluarea proprietăţilor imobiliare prin raportare la grilele notarilor publici, realizată în faza

administrativă a exproprierii, nu se poate aplica şi procedurii judiciare în cadrul căreia instanţa are de analizat, în limitele învestirii, dacă despăgubirile reflectă valoarea de circulaţie a bunului, dar şi alte categorii de prejudicii, pretinse de persoana expropriată, ce îşi au izvorul juridic în faptul exproprierii.

În consecinţă, criticile vizând criteriile legale de determinare a valorii despăgubirii pentru expropriere nu pot fi primite, întrucât Curtea de Apel, în rejudecare, nu trebuia să se raporteze, în stabilirea valorii despăgubirii, la grila notarilor publici, cum greșit susține recurenta, ci la criteriul stabilit prin dispoziţiile art. 26 alin. 2 din Legea nr. 33/2004, acela al preţului cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, pe acest aspect opunându-se cu putere de lucru judecat şi cu valoarea obligatorie, conform art. 315 alin. (1) C.proc.civ., decizia de casare din primul ciclu procesual.

Este fondată, însă, critica ce pune în discuţie pronunţarea hotărârii atacate cu nerespectarea criteriilor legale de stabilire a valorii despăgubirii raportat la dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, întrucât s-a fundamentat pe un raport de expertiză în care valoarea despăgubirii s-a stabilit în funcţie de un singur contract de vânzare-cumpărare, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.proc.civ.

Stabilirea valorii de circulaţie a imobilului supus exproprierii constituie unicul element necesar în scopul determinării unei despăgubiri juste şi echitabile în accepţiunea legii generale în materie, dar şi a normelor constituţionale - art. 44 din Constituţie.

Reţinându-se caracterul excepţional al cedării proprietăţii prin expropriere şi în scopul asigurării unei protecţii depline şi adecvate a dreptului de proprietate privată, dispoziţia menţionată din legea fundamentală a fost preluată ca atare în Legea nr. 33/1994, prin art. 1 din acest act normativ legiuitorul statuând că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă şi prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească”.

Potrivit dispoziţiilor legale incidente, respectiv art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, interpretate conform Deciziei Curții Constituționale nr. 12/2015, la calcularea cuantumului despăgubirilor cuvenite proprietarului imobilului supus exproprierii, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la momentul transferului dreptului de proprietate.

Or, în cauză, instanţa de apel a statuat asupra valorii despăgubirilor cuvenite persoanei expropriate prin omologarea raportului de expertiză întocmit în această etapă procesuală, care a analizat o unică comparabilă, respectiv contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 24.02.2011.

Acest contract, în care vânzător este reclamantul, a fost încheiat la o dată posterioară exproprierii şi a avut ca obiect o suprafaţă de teren intravilan agricol liber de construcţii de 15.554 mp, ce a fost desprinsă din suprafaţa totală din care a făcut parte şi lotul de teren obiect al exproprierii.

La dosarul cauzei au fost depuse mai multe tranzacţii, iar experţii, deşi au selectat inițial patru contracte de vânzare-cumpărare, respectiv cele încheiate la 16.02.2010, 12.03.2010, 18.06.2010 şi 24.02.2011, s-au oprit la ultima tranzacţie menţionată, în funcţie de care au stabilit valoarea despăgubirii, apreciind că, întrucât lotul ce a făcut obiectul comparabilei este desprins din dintr-o suprafață din care a făcut parte şi lotul de teren obiect al exproprierii, se vor aplica cele mai puţine ajustări de valoare. De menționat că unul dintre experții desemnați, respectiv D., a inserat în raportul de expertiză, pe care și l-a însușit, punctul de vedere că informațiile de piață sunt limitate, astfel că este limitată și estimarea valorică, fiind necesare și alte comparabile.

Rezultă că, în operaţiunea de evaluare nu a fost respectat criteriul preţului obişnuit, atât timp cât experţii s-au raportat doar la tranzacţia încheiată de reclamant ulterior declanşării procedurilor de expropriere.

După cum reiese în mod explicit din art. 26 din Legea nr. 33/1994, sarcina stabilirii preţului „obişnuit” de vânzare revine instanţei de judecată, obligaţie ce rezultă şi din dispoziţiile art. 27 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora „Primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta şi cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî”.

Aceasta înseamnă că, în aprecierea coroborată a probelor, instanţa de judecată poate să dea eficienţă doar acelor dovezi care conturează o anumită situaţie de fapt şi să le înlăture pe cele contrare.

Sintagma preţul obişnuit defineşte preţul de piaţă, anume preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent şi în cunoştinţă de cauză.

Stabilirea acestui preţ de piaţă presupune administrarea de către părţile litigante a unor probatorii pertinente sub acest aspect şi o apreciere a acestora de către judecătorul cauzei.

În speţă, aşa cum rezultă din istoricul cauzei, prin Hotărârea Consiliului General al municipiului Bucureşti nr. 27/2010 a fost avizată procedura de expropriere pentru obiectivul „Supralărgire Şoseaua X.”, iar prin Hotărârea nr. 17/2010 au fost stabilite despăgubirile în cuantum de 300.398 lei în favoarea reclamantului, în calitate de persoană expropriată, pentru terenul în suprafaţă de 1.733 mp situat în Bucureşti.

Dispoziţiile art. 15 din Legea nr. 198/2004 prevăd că transferul imobilelor din proprietatea privată în proprietatea publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale şi în administrarea expropriatorului operează de drept la data plăţii despăgubirilor pentru expropriere sau, după caz, la data consemnării acestora, în condiţiile prezentei legi şi, prin urmare, data exproprierii este data consemnării despăgubirilor în favoarea persoanei expropriate, în speță 1.02.2011, aşa cum rezultă din recipisa de consemnare aflată la dosarul Curţii de Apel Bucureşti.

La data de 28.12.2010, ulterior demarării procedurilor de expropriere şi stabilirii sumelor ce reprezintă valoarea despăgubirilor, reclamantul a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare ce a stat la baza contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 24.02.2011, pentru preţul de 600 euro/mp teren.

Or, în cauză, acest unic contract de vânzare-cumpărare, pe care s-au întemeiat constatările experţilor, contract încheiat chiar de persoana expropriată, la o dată apropiată exproprierii, dar ulterioară acestui moment (contractul a fost încheiat la 24.02.2011, iar transferul dreptului de proprietate ca urmare a exproprierii a avut loc la 1.02.2011), în lipsa analizei altor comparabile care să vizeze terenuri similare celui expropriat, nu poate constitui un reper pentru deducerea preţului obişnuit, în accepţiunea anterior menţionată a unei vânzări oneste pe o piaţă concurenţială, astfel că evaluarea despăgubirilor prin expertiza însuşită de instanţă nu întruneşte cerinţele art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Experții au înlăturat celelalte tranzacții depuse la dosar, cu motivarea că ,,mare parte din tranzacții nu respectă sintagma ,,din aceeași unitate administrativ-teritorială”, marea majoritate a ofertelor fiind în afara municipiului București”. Din Anexa 1 la raportul de expertiză, rezultă că, în afara contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 24.02.2011, pe care și-au întemeiat concluziile privind valoarea despăgubirilor pentru expropriere, experții au apreciat drept comparabile adecvate și contractele de vânzare-cumpărare nr. x din 16.02.2010, nr. x din 12.03.2010, nr. x din 18.06.2010, pe care, însă, nu le-au avut în vedere la evaluare sub motiv că terenurile tranzacționate nu fac parte din aceeași unitate administrativ-teritorială cu cel expropriat. Sub acest aspect, se impunea o analiză comparativă a terenului expropriat și a terenurilor din tranzacțiile menționate, raportat la amplasament (urmărindu-se dacă amplasamentele sunt din aceeași zonă), precum și la caracteristicile lor fizice, juridice, temporale și în utilizare, pentru a se stabili în ce măsură este sau nu vorba despre terenuri asemănătoare din aceeași zonă, chiar situate în unități administrativ-teritoriale distincte, și a se aprecia, în raport și de această situație, asupra criteriului referitor la imobile de același fel din unitatea administrativ-teritorială.

Experţii nu au făcut o asemenea analiză, iar instanţa a preluat necritic concluziile raportului de expertiză, întemeiate pe un singur contract de vânzare-cumpărare, fără a cenzura constatările experţilor din perspectiva criteriului preţului obişnuit cu care se vând imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data transferului dreptului de proprietate – 1.02.2011.

Doar prețul stabilit într-un singur contract de vânzare-cumpărare nu poate fi relevant în stabilirea valorii imobilului în litigiu, întrucât însăși legea se referă la ,,imobile de același fel”, ceea ce presupune încheierea mai multor contracte pentru asemenea bunuri. În speță, cu atât mai mult preţul de piaţă obişnuit cu care se vând imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială nu poate fi dedus prin raportare la o unică comparabilă, încheiată în condiţiile anterior menţionate, fără a fi avute în vedere şi alte probe.

În concluzie, stabilirea valorii despăgubirii nu a ţinut cont de un studiu al preţurilor de piaţă ale proprietăţilor competitive pe segmentul respectiv de piaţă în contextul art. 26 alin. (2) din Legea

nr. 33/1994, pe baza unui probatoriu insuficient.

Deși sintagma prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele are semnificația de preț plătit efectiv, respectiv prețul de tranzacționare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, în absența tranzacțiilor pe piața imobiliară vizând bunuri asemănătoare la momentul exproprierii, stabilită pe bază de probe, experții pot apela la alte criterii decât prețul de vânzare în determinarea despăgubirilor aferente exproprierii (de exemplu prețurile de ofertă, nenegociate, din oferte de vânzare și oferte de cumpărare, dar și situarea imobilului, aproprierea de anumite utilități s.a.). Aceasta deoarece, împrejurarea că, la momentul exproprierii, nu s-ar fi încheiat tranzacții pentru terenuri asemănătoare sau nu s-au putut obține asemenea acte din motive neimputabile persoanei expropriate nu poate determina imposibilitatea evaluării imobilului expropriat, căci ar însemna ca persoana expropriată să nu aibă acces să conteste valoarea despăgubirilor propuse de expropriator, deși art. 9 din Legea nr. 198/2004 îi permite acest lucru, cu consecința încălcării accesului la justiție, reglementat de art. 21 din Constituția României și art. 6 din Convenția europeană a drepturilor omului.

În concluzie, constatând că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu nerespectarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamantei, în baza art. 312 alin. (1) - (3) cu referire la art. 304 pct. 9 C.proc.civ., Înalta Curte a admis recursul, a casat decizia recurată, cu trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeași curte de apel, în vederea refacerii probatoriului sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispoziţiilor legale menţionate.

Astfel, urmează ca instanța de apel să dispună refacerea expertizei, de către comisia de experți constituită în condițiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, urmând ca experții să analizeze toate contractele de vânzare-cumpărare depuse la dosar în ciclurile procesuale anterioare, inclusiv contractele ce se vor administra în rejudecare, dacă este cazul, și să motive atât alegerea, cât și înlăturarea unora dintre ele prin raportare la criteriile prevăzute de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, pentru ca apoi să stabilească despăgubirile cuvenite reclamantului în raport de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data exproprierii, preț rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice privind imobile similare, încheiate cât mai aproape de acest moment. Doar în cazul în care, în urma unor verificări reale, se va constata că nu există asemenea tranzacții, se vor avea în vedere alte metode propuse de experți.