Lessor liable for market-value damages for breaching lessee's option in restituted-immovable lease; both appeals rejected.

Contract de leasing imobiliar. Restituirea în natură a imobilului către foştii proprietari. Invocarea forţei majore de către locator. Condiţii şi efecte

Cuprins pe materii : Drept comercial. Contracte

Index alfabetic : acţiune în pretenţii

- contract de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare

- forţă majoră

O.G. nr. 51/1997, art. 16

C. civ. din 1864, art. 1084

Locatorul care la momentul încheierii contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare avea cunoştinţă despre cererea de restituire în natură a imobilului obiect al acestui contract nu se poate prevala de dispoziţiile clauzelor contractuale privind forţa majoră, în condiţiile în care restituirea în natură a imobilului către foştii proprietari era previzibilă având în vedere dispoziţiile Legii nr. 10/2001, care consacră caracterul prioritar al restituirii în natură.

Prin urmare, este corectă soluţia instanţei de obligare a locatorului la plata daunelor-interese în cuantum egal cu valoarea reziduală a bunului sau cu valoarea sa de circulaţie, calculată la data expirării contractului de leasing, în conformitate cu dispoziţiile art. 16 din O.G. nr. 51/1997.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 2000 din 24 noiembrie 2016

Prin sentinţa civilă nr. 275/C din data de 11 iulie 2014, Tribunalul Braşov, Secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a respins excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi cea a prescripţiei dreptului material la acţiune; a respins acţiunea formulată şi precizată de reclamanta SC A. SRL Braşov împotriva pârâtei SC B. SA Braşov având ca obiect pretenţii; a respins cererea reconvenţională formulată de reclamanta reconvenţională SC B. SA împotriva pârâtei reconvenţionale SC A. SRL; a anulat ca insuficient timbrată cererea de chemare în garanţie formulată de reclamanta SC A. SRL în contradictoriu cu chemaţii în garanţie C. şi D.; a compensat cheltuielile de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie, tribunalul a reţinut în esenţă următoarele:

La data de 27 noiembrie 2002, între pârâta SC B. SA şi reclamanta SC A. SRL a intervenit contractul de leasing imobiliar nr. 24, cuprinzând clauza irevocabilă de vânzare în favoarea societăţii reclamante, cu privire la imobilul aflat în proprietatea locatorului cu nr. de inventar 1001-3, în suprafaţă de 176 mp, la un preţ total de 6390 dolari SUA, durata contractului de leasing fiind de 12 luni, reclamanta achitând valoarea totală a contractului de leasing, la termenele scadente convenite conform dispoziţiilor art. V din contract, inclusiv valoarea reziduală stabilită de părţi.

Imobilul în litigiu a fost restituit în natură, potrivit Legii nr. 10/2011, moştenitorilor E. şi F. prin decizia nr. 45 din 19 martie 2004, contractul nr. 24 din 27 noiembrie 2002 fiind lipsită de obiect obligaţia de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare pentru acest imobil.

Astfel, ne aflăm în situaţia unei obligaţii imposibil de executat. În condiţiile în care contractul sinalagmatic în litigiu şi-a încetat efectele şi nu le mai poate produce, nu se mai poate solicita rezilierea contractului, astfel că cererea de reziliere formulată de reclamantă a fost respinsă ca nefondată.

A fost respinsă cererea reconvenţională, prin care se solicită constatarea nulităţii absolute a contractului în litigiu, dat fiind că pârâta îşi invocă propria culpă la încheierea acestui contract, culpă ce constă în neefectuarea de către pârâtă a investiţiilor în spaţiul în litigiu, potrivit art. 27 alin. (1) din O.G. nr. 88/1997 şi neobţinerea de către pârâtă a acordului instituţiei publice implicată în privatizare potrivit art. 27 alin. (2) din acelaşi act normativ.

Pârâta nu datorează despăgubiri, întrucât este în imposibilitatea de a-şi îndeplini obligaţia de vânzare prevăzută în sarcina acesteia în contract. Dată fiind împrejurarea că imposibilitatea de executare este independentă de voinţa părţilor, nu este admisibilă o acţiune în despăgubiri din cauza neexecutării.

Indisponibilizarea imobilului în litigiu şi restituirea acestuia în natură foştilor proprietari potrivit Legii nr. 10/2001 constituie un „eveniment imprevizibil” şi conform clauzelor contractuale şi, în aceste condiţii, părţile nu mai pot pretinde daune-interese, această clauză constituind totodată şi o clauză de neresponsabilitate care exonerează pârâta debitoare de la plata de daune, clauză admisibilă în contractele sinalagmatice şi care îşi produce efectele în condiţiile în care lipseşte vinovăţia debitoarei în neexecutarea contractului, doar vinovăţia sub forma intenţiei făcând nulă o astfel de clauză.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanta SC A. SRL şi pârâta SC B. SA.

Prin decizia civilă nr. 348/Ap din 9 martie 2015, Curtea de Apel Braşov a admis în parte apelul declarat de apelanta-reclamantă SC A. SRL împotriva sentinţei civile nr. 275/C din 11 aprilie 2014 a Tribunalului Braşov, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că: a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta SC A. SRL, astfel cum a fost precizată; a obligat pârâta SC B. SA la plata către reclamanta SC A. SRL a sumei de 4900 dolari SUA, în echivalent în RON la data plăţii, reprezentând contravaloarea ratelor plătite în baza contractului de leasing nr. 24 din 27 noiembrie 2002 şi nestornate; a păstrat restul dispoziţiilor sentinţei privind respingerea excepţiilor lipsei calităţii procesuale active, a prescripţiei dreptului material la acţiune, privind respingerea cererii reconvenţionale şi anulării ca insuficient timbrată a cererii de chemare în garanţie; a obligat pârâta SC B. SA la plata către reclamanta SC A. SRL a sumei de 1306,40 RON reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar şi a compensat celelalte cheltuieli de judecată în primă instanţă; a respins restul pretenţiilor din cererea de chemare în judecată; a obligat apelanta-pârâtă SC B. SA la plata către apelanta-reclamantă SC A. SRL a sumei de 655,70 RON reprezentând cheltuieli de judecată parţiale în apel; a respins restul pretenţiilor din apel formulate de apelanta-reclamantă SC A. SRL; a respins apelul declarat de apelanta-pârâtă SC B. SA împotriva aceleiaşi sentinţe.

Pentru a pronunţa această soluţie, Curtea de Apel Braşov a reţinut, în esenţă, următoarele:

Pârâta SC B. SA a fost notificată de moştenitorii fostului proprietar pentru restituirea imobilului situat în Braşov, în baza Legii nr. 10/2001 încă din luna februarie a anului 2002. Aşa fiind, pârâta SC B. SA cunoştea la data încheierii contractului de leasing despre cererea de restituire în natură a imobilului în litigiu, chiar formulată alternativ cu cererea de acordare de despăgubiri. Nu se poate reţine că indisponibilizarea imobilului şi restituirea acestuia în natură foştilor proprietari constituie un eveniment imprevizibil în sensul clauzei cuprinsă în art. XII din contract.

Contractul de leasing a fost suspendat la iniţiativa pârâtei SC B. SA cu acordul reclamantei începând cu data de 1 octombrie 2003 până la soluţionarea notificării formulată de persoana îndreptăţită în baza Legii nr. 10/2001.

Efectele contractului de leasing au încetat la data restituirii în natură a imobilului către foştii proprietari prin decizia nr. 45 din 19 martie 2004 a SC B. SA.

Suspendarea contractului de leasing şi, ca urmare, imposibilitatea exercitării dreptului de opţiune au avut cauze obiective, cunoscute de ambele părţi.

Invocând prevederile Legii nr. 10/2010 ca temei al constatării nulităţii absolute a contractului de leasing imobiliar, pârâta SC B. SA îşi invocă reaua sa credinţă la încheierea contractului, în condiţiile în care la data încheierii acestuia avea cunoştinţă de existenţa notificării formulate de moştenitorii fostului proprietar.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanta SC A. SRL şi pârâta SC B. SA Braşov.

Prin decizia nr. 2060 din 13 octombrie 2015, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a admis recursurile împotriva deciziei civile nr. 348/Ap din 9 martie 2015 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, a casat decizia atacată şi a dispus trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

În cauză s-a constatat că situaţia de fapt nu a fost pe deplin lămurită şi s-a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 312 alin. (3) teza finală C. proc. civ.

După casare, prin decizia civilă nr. 521/Ap din 5 aprilie 2016, Curtea de Apel Braşov, Secţia Civilă a admis apelul declarat de apelanta SC A. SRL împotriva sentinţei civile nr. 275/C din 11 iulie 2014 pronunţată de Tribunalul Braşov, Secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta SC A. SRL în contradictoriu cu pârâta SC B. SA; a obligat pârâta SC B. SA să plătească reclamantei SC A. SRL suma de 26454 lei, reprezentând valoarea de circulaţie a imobilului la data de 19 iunie 2003; a respins restul pretenţiilor; a păstrat celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate cu privire la soluţionarea excepţiilor, a cererii reconvenţionale şi a cererii de chemare în garanţie; a compensat cheltuielile de judecată efectuate de părţi la judecata în primă instanţă, reprezentând onorariu experţi judiciari şi onorariu avocat; a obligat intimata SC B. SA să plătească apelantei SC A. SRL suma de 1669,16 lei cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale la fond reprezentând taxă judiciară de timbru şi suma de 9197,58 lei cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale efectuate în apel şi integrale în recurs, reprezentând taxă judiciară de timbru şi onorariu avocaţial; a respins apelul declarat de apelanta SC B. SA împotriva aceleiaşi sentinţe.

Pentru a pronunţa această soluţie, Curtea de Apel Braşov a reţinut, în esenţă, următoarele:

Prin decizia nr. 45 din 19 martie 2004 adoptată de apelanta SC B. SA la notificarea ce viza imobilul ce a făcut obiectul contractului de leasing, aceasta a dispus restituirea în natură a imobilului. Rezultă că de la această dată, 19 martie 2004, a început să curgă termenul de prescripţie la acţiunea în pretenţii izvorâte din contractul de leasing.

La data de 20 februarie 2009 s-a încheiat un proces-verbal de conciliere directă între SC B. SA Braşov şi SC A. SRL.

În raport de această dată, 20 februarie 2009, promovarea acţiunii la 5 mai 2011 este formulată în termenul de prescripţie astfel că în mod corect instanţa de fond a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, excepţie reiterată în apel de către intimata SC B. SA.

În speţă nu se poate dispune rezilierea unui contract al cărui termen s-a împlinit anterior promovării acţiunii, chiar dacă obligaţiile asumate de vreuna din părţi nu au fost executate. Singurele pretenţii ce pot fi solicitate de creditorul obligaţiilor neexecutate sunt despăgubirile.

Contractul de leasing încheiat între părţi nu s-a derulat conform clauzelor stabilite de părţi şi nu s-a respectat dreptul de opţiune al utilizatorului, dată fiind atitudinea culpabilă a locatorului SC B. SA, care a cunoscut la momentul încheierii contractului de leasing faptul că imobilul ce face obiectul contractului face obiectul unei notificări formulate de succesorii fostului proprietar în baza Legii nr. 10/2001.

Locatorul SC B. SA nu a respectat, în mod culpabil, dreptul de opţiune al utilizatorului SC A. SRL, astfel că datorează „daune-interese în cuantum egal cu valoarea reziduală a bunului sau cu valoarea sa de circulaţie, calculată la data expirării contractului de leasing”, în conformitate cu dispoziţiile art. 16 din O.G. nr. 51/1997.

Având în vedere că părţile nu au solicitat o nouă expertiză în apel prin care să se evalueze valoarea de circulaţie a imobilului, Curtea a avut în vedere valoarea de circulaţie a imobilului la data de 19 iunie 2003, aceasta fiind data cea mai apropiată de momentul expirării contractului de leasing, respectiv 27 noiembrie 2003.

Singurele daune-interese ce pot fi solicitate de utilizator prevăzute de dispoziţiile legale cu caracter special ce guvernează contractul de leasing sunt cele legate de valoarea imobilului, nu şi de beneficiul nerealizat.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanta SC A. SRL şi pârâta CN G. SA - Filiala SC B. SA Braşov.

Reclamanta SC A. SRL critică decizia sub următoarele motive de nelegalitate:

În cauză sunt întrunite cerinţele art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ.

Deşi a fost încheiat un contract de leasing în temeiul căruia locatorul era obligat să respecte dreptul de opţiune al reclamantei, acest drept nu a fost asigurat efectiv, încălcându-se, astfel, principiul efectelor obligatorii ale convenţiei.

Dreptul de opţiune al utilizatorului are ca prestaţie corelativă din partea locatorului, vânzarea imobilului ce face obiectul acestei convenţii, dacă obligaţia de plată a ratelor de leasing a fost respectată potrivit contractului.

Deşi instanţa de judecată consideră că efectele contractului de leasing au încetat la data de 27 noiembrie 2003, motiv pentru care consideră că nu se mai poate dispune rezilierea acestuia, reclamanta-recurentă consideră că efectele acestui contract ar fi încetat doar după vânzarea imobilului către SC A. SRL, întrucât aceasta era finalitatea urmărită de către părţi la data încheierii contractului de leasing.

Este evident că, atât timp cât se constată de către instanţă culpa unei părţi, sancţiunea este desfiinţarea contractului pentru neexecutarea culpabilă, aceasta fiind definiţia rezilierii.

Instanţa a interpretat greşit prevederile legale ce reglementau daunele-interese datorate.

Potrivit dispoziţiilor art. 1084 C. civ.: „Daunele-interese ce sunt debite creditorului cuprind în genere pierderea ce a suferit şi beneficiul de care a fost lipsit, afară de excepţiile şi modificările mai jos menţionate”.

Aceste prevederi legale vin în completarea art. 16 din O.G. nr. 51/1997. Atât timp cât repararea integrală a prejudiciului presupune, cu valoare de principiu, atât acoperirea pierderii efective suferite de creditor, cât şi beneficiul de care acesta este lipsit, a accepta că, în ipoteza dată, poate fi acoperită doar pierderea efectivă echivalează cu nesocotirea principiului reparării integrale a prejudiciului şi încălcarea prevederilor Codului civil.

Instanţa a interpretat greşit actul dedus judecăţii, în ceea ce priveşte aspectele legate de valoarea de piaţă a imobilului.

Dreptul reclamantei-recurente de a solicita daune-interese s-a născut odată cu data naşterii dreptului de a promova acţiunea ce face obiectul prezentului litigiu.

Situaţia incertă a finalizării contractului de leasing nr. 24 din 27 noiembrie 2002 a dăinuit până la data de 20 februarie 2009 când reprezentanţii SC B. SA aveau în plan transferul dreptului de proprietate asupra unui alt imobil, în baza contractului de leasing.

Instanţa trebuia să ţină cont de valoarea de circulaţie a imobilului la data de 28 februarie 2013, scopul dispoziţiilor art. 1084 C. civ. fiind acoperirea prejudiciului efectiv creat.

Se solicită admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul admiterii în tot a apelului reclamantei, rezilierea contractului de leasing cu clauză irevocabilă de vânzare din culpa exclusivă a pârâtei şi obligarea acesteia la repararea integrală a prejudiciului cauzat, respectiv atât acoperirea prejudiciului efectiv creat cât şi a beneficiului nerealizat.

Pârâta CN G. SA - Filiala SC B. SA critică decizia sub următoarele motive de nelegalitate.

Instanţa de apel dă o interpretare forţată Hotărârii Consiliului de Administraţie al pârâtei nr. 5 din 7 aprilie 2006 prin care s-a propus ca SC B. SA să convoace la discuţii SC A. SRL în vederea găsirii unei soluţii care să fie acceptată de ambele părţi.

Această hotărâre are valoarea unui act intern, Consiliul de Administraţie neavând puterea de a hotărî asupra înstrăinării unei proprietăţi.

La data formulării acţiunii 5 mai 2011, reclamanta nu mai era în termenul general de prescripţie. Minuta din 3 aprilie 2008 a fost încheiată după prescrierea dreptului la acţiune.

Stabilirea valorii de circulaţie la o valoare apropiată de momentul expirării contractului este forţată întrucât diferă de voinţa părţilor exprimată în contract.

Imobilul a fost indisponibilizat prin închirierea sa către reclamantă, care l-a utilizat.

Pârâta nu trebuie să plătească valoarea de circulaţie a imobilului atâta timp cât acesta a fost utilizat exclusiv de către reclamantă pe toată durata derulării contractului.

Acordarea despăgubirilor constituite din întreaga sumă plătită de reclamantă ar conduce la prejudicierea pârâtei prin faptul că aceasta a fost lipsită de folosinţa bunului, de către reclamantă care l-ar fi utilizat cu titlu gratuit. În opinia pârâtei acest contract a funcţionat în fapt ca un contract clasic de închiriere, întrucât investiţiile prevăzute de lege nu s-au efectuat.

La data încheierii contractului destinaţia imobilului încă nu fusese stabilită, iar pârâta consideră că dispoziţiile Legii nr. 10/2001 constituie o restricţie legală prevăzută în contractul de leasing, iar pârâta nu poate fi răspunzătoare pentru neexecutarea la termen şi/sau necorespunzător a oricărei dintre obligaţiile ce îi incumbă în temeiul contractului.

Se solicită admiterea recursului, modificarea deciziei recurate în sensul admiterii excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune şi respingerea acţiunii introductive. În subsidiar, se solicită modificarea deciziei în sensul respingerii cererii privind obligarea pârâtei la plata valorii de circulaţie a imobilului la data de 19 iunie 2003.

Atât reclamanta, cât şi pârâta au depus întâmpinări, solicitând fiecare respingerea recursului declarat de partea adversă.

Analizând recursurile prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte a apreciat că acestea sunt nefondate şi le-a respins pentru următoarele considerente:

În ceea ce priveşte recursul declarat de reclamanta SC A. SRL.

Critica privind încetarea efectelor contractului de leasing doar după vânzarea imobilului către SC A. SRL întrucât aceasta era finalitatea urmărită de către părţi la data încheierii contractului de leasing nu poate fi primită.

Aceasta deoarece imobilul în litigiu a fost restituit în natură potrivit Legii nr. 10/2001 moştenitorilor E. şi F. prin decizia SC B. SA nr. 45 din 19 martie 2004.

Aşadar, pârâta nu mai avea dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu pentru a-l transfera către SC A. SRL.

Pe de altă parte, nu se poate dispune rezilierea unui contract al cărui termen s-a împlinit anterior promovării acţiunii, chiar şi în situaţia în care obligaţiile asumate de către părţi nu au fost executate.

Nici critica privind interpretarea greşită a prevederilor legale ce reglementează daunele-interese datorate nu poate fi primită.

Pretenţiile recurentei-reclamante îşi au temeiul în dispoziţiile O.G. nr. 51/1997, în varianta în vigoare la data încheierii contractului de leasing între părţi, şi nu dispoziţiile Codului civil, în respectarea principiilor „specialia generalibus derogant” şi „tempus regit actum”.

Aşa fiind, în cauză sunt aplicabile dispoziţiile art. 16 din O.G. nr. 51/1997 republicată potrivit cărora: „Dacă finanţatorul nu respectă dreptul de opţiune al utilizatorului, acesta datorează daune-interese în cuantum egal cu valoarea reziduală a bunului sau cu valoarea sa de circulaţie, calculată la data expirării contractului de leasing”.

În nici un caz, prevederile art. 1084 C. civ. nu vin în completarea art. 16 din O.G. nr. 51/1997, astfel cum susţine recurenta-reclamantă.

Instanţa de apel a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor speciale în materia contractului de leasing şi a stabilit valoarea de circulaţie a imobilului cea mai apropiată de data expirării contractului de leasing.

Aşa fiind, nu poate fi primită critica în ce priveşte valoarea de circulaţie a imobilului la data de 28 februarie 2013, dispoziţiile art. 1084 C. civ. nefiind aplicabile în cauză, câtă vreme există o lege specială care reglementează contractul de leasing.

În ceea ce priveşte recursul declarat de pârâta CN G. SA - Filiala SC B. SA:

Instanţa de apel în mod corect a respins excepţia dreptului material la acţiune şi într-o motivare consistentă a analizat corespondenţa purtată de părţile în litigiu, reţinând încercările acestora de rezolvare pe cale amiabilă a litigiilor şi concluzionând că, în raport de data de 20 februarie 2009, promovarea acţiunii la data de 5 mai 2011 este formulată în termenul general de prescripţie.

Critica privind interpretarea eronată a Hotărârii Consiliului de Administraţie al pârâtei nr. 5 din 7 aprilie 2006 nu poate fi primită.

Aceasta deoarece respectiva hotărâre nu are doar valoarea unui simplu act intern fără nicio consecinţă, ci, dimpotrivă, echivalează cu recunoaşterea pretenţiilor SC A. SRL rezultate din contractul de leasing. Ca urmare a acestei recunoaşteri s-a întrerupt cursul prescripţiei dreptului material la acţiune ce a început să curgă la data de 19 martie 2004, data emiterii deciziei de restituire în natură a imobilului şi, în consecinţă a început să curgă un nou termen de prescripţie.

În aceste condiţii, minuta din data de 3 aprilie 2008 nu a fost încheiată după prescrierea dreptului la acţiune astfel cum critică recurenta-pârâtă.

Criticile privind stabilirea valorii de circulaţie a imobilului nu pot fi primite. Este de necontestat că recurenta-pârâtă este în culpă pentru nerespectarea obligaţiilor asumate prin contractul de leasing încheiat. Legislaţia specială în materie, respectiv O.G. nr. 51/1997 în varianta în vigoare la momentul încheierii contractului este cea care stabileşte valoarea despăgubirilor pe care trebuie să le plătească pârâta în prezenta cauză.

Alegaţiile pârâtei-recurente privind contractul care a funcţionat ca un contract clasic de închiriere nu au nicio relevanţă în cauză.

În realitate, părţile au încheiat un contract de leasing cu clauză irevocabilă de vânzare în conformitate cu legislaţia specială în materie.

Pe de altă parte, pârâta SC B. SA cunoştea la momentul încheierii contractului de leasing despre cererea de restituire în natură a imobilului în litigiu, chiar formulată alternativ cu cererea de acordare de despăgubiri.

Aşadar, pârâta nu se poate prevala de dispoziţiile clauzelor contractuale privind forţa majoră, în condiţiile în care restituirea în natură a imobilului către foştii proprietari era previzibilă având în vedere dispoziţiile Legii nr. 10/2001, care consacra caracterul prioritar al restituirii în natură.

Faţă de aceste considerente, Înalta Curte a apreciat că în cauză nu există motive de nelegalitate care să impună casarea sau modificarea deciziei recurate şi, pe cale de consecinţă, potrivit dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursurile au fost respinse ca nefondate.