Decizia nr. 403/2016 · Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie — Secţia I civilă

Decizia nr. 403/2016

Asupra recursurilor de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Bolintin Vale la data de 21 mai 2009, sub nr. x/192/2009, reclamanta SC A. SRL a chemat în judecată pe pârâta SC B. SRL, solicitând obligarea acesteia: la a-i lăsa pașnica folosință a terenului de 4.500 mp situat în extravilanul comunei Bolintin Deal, jud. Giurgiu, tarla XX, parcela YY, cu vecinătăți: la nord – C., la est - DE, la sud – D., la vest - DE și a terenului extravilan agricol de 5.600 mp, aflat în aceeași localitate, tarla și parcelă, cu vecinătăți: la nord – E., la est - DE, la sud – F., la vest - DE, de a evacua imediat terenurile, precum și la plata cheltuielilor de judecată.

Reclamanta a arătat că s-a aflat în posesia terenurilor începând cu data de 14 mai 2008, dată la care a încheiat antecontractul de vânzare–cumpărare cu numitul G., autentificat din 14 mai 2008 de B.N.P. H. și antecontractul de vânzare–cumpărare autentificat de același notar, din 14 mai 2008, cu numitul I. Anterior datei intrării în posesie, terenurile au fost folosite de promitenții vânzători.

La data de 01 iunie 2008, posesia reclamantei a fost tulburată prin violență și cu rea credință de către pârâtă, care a executat lucrări de construcție în vederea edificării de imobile prin decopertarea terenurilor, înlăturarea culturilor agricole, lucrări de excavații, fundații, terasamente, îngrădiri. Pârâtei i s-a comunicat notificarea din 06 iunie 2008 prin executor judecătoresc, prin care a fost somată să oprească lucrările, să evacueze terenul și să plătească daunele cauzate, însă aceasta a refuzat să se conformeze, arătând că respectivul teren este proprietatea sa și este înscris în cartea funciară. Pentru comparație, pârâta a solicitat reclamantei datele cadastrale și de carte funciară privind amplasamentul terenurilor, dar reclamanta nu a putut satisface o astfel de cerință, deoarece cei de la care a dobândit imobilele au fost în imposibilitate de a întocmi documentația cadastrală.

În cauză, planul parcelar pentru tarla XX, prezentat de autoritatea administrativă locală – Primăria Bolintin Deal la data de 10 aprilie 2008, a făcut posibilă identificarea amplasamentelor terenurilor aflate în posesia reclamantei pe baza unei expertize extrajudiciare topografice și, conform acesteia, s-a făcut transferul proprietății prin sentințele civile nr. 27 din 12 februarie 2009 și nr. 36 din 23 februarie 2009, pronunțate de Tribunalul Giurgiu. Amplasamentele astfel determinate, în raport de titlurile autorilor și arătatul plan parcelar pune în evidență că pârâta ridică construcțiile pe proprietatea reclamantei.

Prin întâmpinare, pârâta SC B. SRL a invocat excepția lipsei calității de reprezentant, precum și pe cea a lipsei calității procesuale active, deoarece reclamanta nu a avut posesia terenurilor așa cum o invocă, acestea fiind stăpânite de pârâtă încă din 2007. Terenul este înscris în C.F. sub nr. J. prin încheierea de intabulare din 18 iulie 2007 și localizat în concordanță cu datele cadastrale înscrise.

La data de 10 februarie 2010, reclamanta SC A. SRL și-a modificat cererea din posesorie în acțiune în revendicare, solicitând să fie obligată pârâta să-i lase deplina proprietate și liniștita posesie și folosință a terenului, să ridice pe cheltuiala sa construcțiile edificate fără acordul reclamantei și să plătească despăgubiri pentru lipsa de folosință a suprafeței ocupate de aproximativ 3.000 mp, estimată la valoare de 1,5 euro/mp/lună, sumă înmulțită cu suprafața și durata până la data predării. Valoarea rezultată conform relației arătate, la data formulării cererii, a fost stabilită de reclamantă la suma de 45.000 euro, adică 185.841 RON.

Revendicarea a fost fundamentată pe faptul că titlul reclamantei este mai bine caracterizat, în legătură cu realul amplasament al terenului în tarlaua XX, parcela YY, care rezultă din titlurile de proprietate ale autorilor săi și planurile parcelare, pe când titlul pârâtei indică amplasamentul în tarlaua ZZ, parcela WW.

În ce privește desființarea construcțiilor, reclamanta și-a întemeiat solicitarea pe reaua-credință a pârâtei-constructor, începând cu data la care a fost notificată, de la acel moment fiindu-i cunoscute lipsurile titlului său.

Referitor la despăgubirilor solicitate, reclamanta a arătat că, atunci când încetează buna-credință, faptele următoare au caracter ilicit, iar prejudiciul cauzat persoanei inocente de o asemenea atitudine trebuie integral reparat. În cazul de față, construcțiile împiedică folosința terenului de către reclamantă, fiind drept ca pârâta să îi plătească contravaloarea beneficiilor nerealizate.

În drept, au fost invocate dispozițiile art. 480 și urm., art. 494 și urm., art. 998 și urm. C. civ.

Pârâta SC B. SRL a formulat cerere de chemare în garanție a SC K. SRL pentru evicțiune, arătând că a devenit proprietara terenului de 69.200 mp situat în Bolintin Deal, județul Giurgiu, tarlaua ZZ, parcela WW prin cumpărare, conform contractului autentificat din 17 iulie 2007 de la această societate, iar, potrivit art. 1337 C. civ., vânzătorul garantează cumpărătorul împotriva evicțiunii totale și parțiale.

În cauză, terenul este înregistrat în C.F. nr. J a localității Bolintin Deal sub număr cadastral VV - JJ, - KK, - UU, - QQ, - RR, - SS, - TT, - HH, - LL, - MM, cu vecinătăți: la nord – drum comunal, la sud – drum comunal, la vest – teren deținut de vânzător, la est – teren deținut de vânzător. Ulterior, s-a obținut și număr poștal, nr. XXX.

SC K. SRL a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea, ca neîntemeiată, a cererii de chemare în judecată, formulată de SC A. SRL și a cererii de chemare în garanție formulată de pârâta SC B. SRL. A cerut să se constate suspendată de drept cererea îndreptată împotriva sa, în baza art. 36 din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolvenței. Pe fond, chemata în garanție a susținut că suprafețele de teren, pe care le-a alipit și vândut pârâtei, le-a dobândit legal de la proprietarii înscriși în cartea funciară, pe toată durata stăpânirii nefiindu-i tulburată posesia în niciun fel.

Prin sentința civilă nr. 306 din 10 februarie 2010, Judecătoria Bolintin Vale și-a declinat competența în favoarea Tribunalului Giurgiu în raport de obiectul cererii și valoarea declarată a acestuia de 600.000 RON. Cauza a fost înregistrată, sub același număr, pe rolul Tribunalului Giurgiu la data de 10 mai 2010.

La data de 26 iunie 2010, pârâta SC B. SRL și-a completat întâmpinarea, arătând că a dobândit terenul prin contractul autentificat de B.N.P. L., din 17 iulie 2007, de la SC K. SRL, acesta este înscris în C.F. nr. J și, conform Legii nr. 7/1996, dreptul său astfel dobândit este opozabil reclamantei, care nu a dovedit, în legătură cu dreptul ce-l invocă, o asemenea înscriere. Pârâta a precizat că are posesia terenului asupra căruia a edificat o construcție, reclamanta neposedând niciodată vreo porțiune din imobilul respectiv. Titlul de proprietate al reclamantei este ulterior celui al pârâtei, iar expertizele care au justificat pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de act autentic nu au avut la bază culegeri de date de la fața locului. O atare stare de fapt, în cadrul acțiunii, dă preferință, comparându-se titlurile - celui mai bine caracterizat, respectiv celui mai vechi.

În cauză, pârâta a depus toate diligențele pentru a verifica situația juridică a imobilului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare și a putut astfel constata că terenul era înscris în cartea funciară, că nu există litigii notate sau sarcini asupra acestuia, predarea efectivă a amplasamentului făcându-se prin proces-verbal de predare-primire, identificat în concordanță cu coordonatele stereografice din documentația cadastrală.

Notificarea transmisă la data de 06 iunie 2008, de I. și G., nu avea cum să schimbe încredințările sale privind calitățile dreptului dobândit, atâta timp cât atenționarea nu era însoțită de atestări similare, respectiv înscrierile în cartea funciară. Deși arătatele persoane cunoșteau situația, notificarea dovedind incontestabil acest fapt, au continuat demersurile împreună cu reclamanta pentru pronunțarea unor hotărâri judecătorești care să transfere dreptul de proprietate.

La data de 21 mai 2012, reclamanta SC A. SRL a formulat cerere de chemare în garanție a numiților I. și G., prin care a solicitat ca, în situația respingerii cererii sale de chemare în judecată, să fie obligați aceștia la restituirea parțială a unei părți din prețul terenului de care s-ar vedea evinsă reclamanta, cuantificată la suma de 41.580 euro pentru chematul în garanție I. și 56.350 euro pentru G.

Prin încheierea din 13 septembrie 2012, la prezenta cauză a fost conexat Dosarul nr. x/122/2011, având ca obiect acțiunea în revendicare a unei porțiuni din același terenuri formulată de reclamanta SC A. SRL, în contradictoriu cu pârâta SC M. SRL, prin care a solicitat obligarea acesteia să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul extravilan în suprafață de 4.500 mp, situat în extravilanul comunei Bolintin Deal, jud. Giurgiu, tarla XX, parcela YY, învecinat la nord cu C., la este cu DE, la sud cu D. și la vest cu DE, dobândit prin sentința civilă nr. 36 din 23 februarie 2009, pronunțată de Tribunalul Giurgiu, și terenul arabil în suprafață de 5.600 mp, învecinat cu primul, cu următoarele vecinătăți: la nord – E., la sud – F., și la est și vest – DE, dobândit prin sentința civilă nr. 27 din 12 februarie 2009 a Tribunalului Giurgiu.

Reclamanta a solicitat, de asemenea, în baza dispozițiilor art. 494 alin. (2) C. civ., obligarea pârâtei SC M. SRL să ridice pe cheltuiala sa toate construcțiile și amenajările efectuate și să readucă terenurile în starea anterioară edificării acestor lucrări; în subsidiar, a solicitat ca, în cazul în care pârâta nu va aduce la îndeplinire obligația anterior menționată, reclamanta să fie autorizată de către instanță să demoleze construcțiile cu mijloace proprii, iar pârâta să fie obligată să suporte cheltuielile aferente acestei operațiuni; reclamanta a solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 78.862,5 euro, reprezentând despăgubiri pentru lipsa de folosință, evaluată la nivelul chiriei lunare utilizate în zonă pentru folosința terenului.

În motivare, a arătat că terenul ocupat abuziv are o suprafață de 3.505 mp, astfel cum a rezultat din planul de măsurători efectuat de expertul tehnic consultat. Pârâta, printr-o identificare eronată a amplasamentului proprietății sale, rezultată din ignorarea vecinătăților acestuia și a planului parcelar, a pus stăpânire pe o porțiune a terenurilor aflate în proprietatea reclamantei.

În aceste condiții, prin notificarea comunicată la data de 23 martie 2010, pârâtei i s-a cerut să înceteze edificarea oricărei construcții pe terenul aflat în proprietatea reclamantei. Prin urmare, orice lucrare efectuată de către pârâtă după comunicarea notificării demonstrează reaua-credință a acesteia, întrucât de la acest moment îi erau cunoscute viciile titlului său.

În drept, a invocat dispozițiile art. 480 și urm., art. 494 și urm. C. civ.

Prin cererea formulată la data de 03 octombrie 2011, reclamanta a completat cererea de chemare în judecată, solicitând constatarea nulității absolute a actului de alipire autentificat din 06 iulie 2007 de B.N.P. N. și a încheierii înscrise în cartea funciară a comunei Bolintin Deal, jud. Giurgiu la nr. II, privind dreptul de proprietate cu titlu de drept de alipire în favoarea SC K. SRL; constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 08 august 2007, încheiat între SC K. SRL și pârâta SC M. SRL, urmare aplicării principiului „resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis” și „nemo dat quod non habet”; constatarea nulității absolute parțiale a contractului de ipotecă autentificat din 15 noiembrie 2010 de B.N.P. O., încheiat între pârâta SC M. SRL și Banca P. SA asupra terenului cu nr. cadastral AA, BB, CC, DD, înscris în C.F. nr. II a comunei Bolintin Deal, jud. Giurgiu; radierea din evidențele O.C.P.I. a mențiunilor înscrise în C.F. nr. II, deschisă în baza contractului de alipire și a mențiunilor făcute potrivit contractului de vânzare-cumpărare și contractului de ipotecă.

În susținerea acestor solicitări, reclamanta a arătat că operațiunea de alipire a fost fictivă și a vizat terenuri care nu erau alăturate și, din acest motiv, vecinătățile terenurilor alipite nu corespund cu cele indicate în actul de alipire.

Acest aspect nu îi conferă pârâtei SC M. SRL calitatea de subdobânditor de bună credință, întrucât titlul transmițătorului de la care a primit dreptul și cuprinsul cărții funciare nu erau în concordanță cu situația juridică reală, condiție negativă cerută expres de art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 pentru ca subdobânditorul să fie considerat de bună credință. Astfel, pârâta SC M. SRL nu poate invoca principiul publicității materiale prevăzut de art. 36 din Legea nr. 7/1996.

Pârâta SC M. SRL a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererilor formulate de reclamantă împotriva sa, ca neîntemeiate. De asemenea, a formulat și o cerere de chemare în garanție pentru evicțiune împotriva SC K. SRL, solicitând ca, în situația admiterii cererii de chemare în judecată, aceasta să fie obligată să-i restituie prețul terenului de care ar fi evinsă, costurile construcției edificate și cheltuielile de judecată.

A arătat că este subdobânditor de bună-credință, că terenul pe care la cumpărat era înscris în cartea funciară a localității Bolintin Deal, identificarea fiind realizată potrivit datelor cadastrale atașate cărții funciare; intrarea în posesie nu a întâmpinat nicio opoziție, iar construcțiile au fost autorizate conform legii înainte de edificare. De altfel, verificări privind dreptul său de proprietate a făcut și Banca P. SA, când terenul a fost ipotecat și nici aceasta nu a sesizat vreo neconcordanță între înregistrările de carte funciară și situația juridică reală a dreptului de proprietate. A precizat că notificarea la care se raportează reclamanta a făcut vorbire de terenul aparținând SC K. SRL, așa încât actul a fost înaintat acestei societăți.

La rândul său, la data de 22 martie 2012, SC K. SRL, prin administratorul judiciar, a formulat întâmpinare la cererea de chemare în garanție, arătând că se impune respingerea acțiunii în revendicare, solicitând suspendarea judecării acesteia în temeiul art. 36 din Legea nr. 85/2006.

Pârâta Banca P. SA a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii privind constatarea nulității parțiale a contractului de ipotecă autentificat din 15 noiembrie 2010 de B.N.P. O., ca neîntemeiată, menționând că actele de alipire și contractul de vânzare-cumpărare, din care rezidă garanția, sunt valide, amplasamentul terenurilor fiind identificat prin înscrierile din cartea funciară, care sunt în acord cu situația juridică a dreptului.

La data 22 martie 2012, reclamanta SC A. SRL a precizat temeiul de drept al cererii având ca obiect de constatarea nulității absolute parțiale a contractului de ipotecă - art. 1770 C. civ.

Reclamanta SC A. SRL a formulat, la 18 mai 2012, o cerere de chemare în garanție împotriva numiților I. și G., prin care a solicitat ca, în baza art. 1337 și urm. C. civ., în situația respingerii cererii în revendicare îndreptată împotriva pârâtei SC M. SRL, aceștia să fie obligați, după cum urmează: I. la restituirea sumei de 72.765 euro, reprezentând prețul suprafeței ocupate de pârâtă de 2.079 mp (35 euro/mp x 2079 mp); G. la restituirea sumei de 49.910 euro, constând în prețul suprafeței ocupate de 1.426 mp (35 euro/mp x 1.426mp).

În motivare, reclamanta a arătat că legea civilă obligă aceste persoane să garanteze posesia și folosința terenul promis spre vânzare-cumpărare, conform antecontractelor autentificate din 14 ianuarie 2008 și din 14 ianuarie 2008, autentificate de B.N.P. H., cu modificările operate prin actele adiționale din 14 ianuarie 2009, autentificate de B.N.P. Asociați Q. și R. din București. Prin sentințele civile nr. 27 din 12 februarie 2009 și 36 din 23 februarie 2009, pronunțate de Tribunalul Giurgiu, s-a constatat perfectată vânzarea terenurilor, iar, prin încheierile din 27 aprilie 2009, O.C.P.I. a respins cererea de întabulare a dreptului de proprietate. A susținut că, datorită informațiilor confuze furnizate de O.C.P.I., reclamanta a fost în măsură să identifice cine este persoana care îi încalcă dreptul abia în data de 30 august 2011.

Chemații în garanție I. și G. au formulat întâmpinare la cererea reclamantei SC A. SRL, solicitând respingerea acesteia, ca nefondată.

Aceștia au relevat faptul că prețul menționat în actele de vânzare încheiate între ei și reclamantă nu este cel real, cel negociat, fiind prevăzut unul mai mare și, oricum, ceea ce s-a plătit efectiv au fost câte 15.000 euro pentru fiecare chemat în garanție, pentru restul prețului încheindu-se un contract de împrumut, prin care garanții au creditat reclamanta. S-a invocat, de asemenea, că reclamanta cunoștea la data achiziției situația litigioasă a terenului, că acesta este ocupat și asupra lui se ridică niște construcții. În data de 14 ianuarie 2009, SC A. SRL a dat o declarație notarială, prin care a arătat că știe situația juridică de fapt și de drept a terenului și cumpără pe riscul său, cu obligația pentru vânzători de a sprijini activitatea de recuperare a terenului.

La termenul de judecată din 13 martie 2014, reclamanta și-a modificat pretențiile privind valoarea lipsei de folosință cerută de la fiecare pârâtă, conform concluziilor experților evaluatori consultați.

Prin sentința civilă nr. 41 din 21 martie 2013 (Dosar nr. x/122/2012), instanța a luat act de înțelegerea părților cu privirea la renunțarea la judecata cererilor de chemare în garanție formulate împotriva vânzătorilor.

Tribunalul Giurgiu, prin sentința civilă nr. 33 din 4 aprilie 2014, a admis cererile formulate de reclamanta SC A. SRL privind majorarea cuantumului despăgubirilor aferente lipsei de folosință a terenului și obligarea pârâtei SC B. SRL să-i lase în deplină proprietate și posesie suprafața de 2.800 mp, identificată conform planului de amplasament prin punctele de contur 5, 6, 7, 8, întocmit de expertul topograf, aflat la dosar; a obligat-o pe pârâtă să-i cedeze reclamantei terenul; a respins cererea privind obligarea pârâtei la ridicarea construcțiilor edificate pe teren; a admis cererea referitoare la despăgubirile pentru lipsa de folosință a terenului revendicat; a obligat-o pe pârâtă la plata către reclamantă a sumei de 142.072 euro, echivalentă în lei la cursul Băncii Naționale a României din data plății, pentru intervalul cuprins între 10 aprilie 2009 – 13 martie 2014 și în continuare până la data cedării posesiei terenului, sumă ce va rezulta din produsul dintre suprafața ocupată, valoarea de 0,86 euro/mp, durata scursă între data de 13 martie 2014 și momentul cedării, exprimat în luni; a obligat-o pe pârâtă să-i plătească reclamantei suma de 105.427,68 RON, cheltuieli de judecată.

A admis cererea conexă formulată de reclamanta SC A. SRL privind constatarea nulității parțiale a actului de alipire, autentificat din 06 iulie 2007 de B.N.P. N.; a constatat nul actul încheiat pentru suprafața de 3.533 mp, suprapusă peste terenul reclamantei; a respins cererile reclamantei, formulate împotriva pârâtei SC M. SRL, având ca obiect constatarea nulității absolute parțiale, în limita suprafeței de 3.533 mp suprapusă peste terenul reclamantei, a actului autentificat din 08 august 2007, revendicarea suprafeței de 3.533 mp, obligarea SC M. SRL la plata de despăgubiri pentru lipsa de folosință, constatarea nulității absolute parțiale a contractului de ipotecă autentificat din 15 noiembrie 2010 de B.N.P. O. și radierea din evidențele de publicație imobiliară O.C.P.I. Giurgiu; a obligat-o pe reclamanta SC A. SRL să plătească pârâtei SC M. SRL suma de 16.180,88 RON, cheltuieli de judecată; a admis cererea formulată de SC B. SRL privind chemarea în garanție a SC K. SRL și a obligat pe chemata în garanție SC K. SRL să plătească prețul aferent suprafeței de 2.800 mp, de care a fost evinsă cumpărătoarea SC B. SRL și cheltuielile de judecată în cuantum de 105.427,28 RON.

Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că reclamanta a dobândit prin vânzare-cumpărare, constatată prin hotărârile judecătorești care țin loc de act autentic de vânzare-cumpărare din 12 februarie 2009 și din 23 februarie 2009, pronunțate de Tribunalul Giurgiu, dreptul de proprietate asupra a două terenuri extravilane arabile, situate pe teritoriul comunei Bolintin Deal, jud. Giurgiu, amplasate în tarla XX, parcela YY, după cum urmează: suprafața de teren de 4.500 mp (cu vecinătăți la nord – C., la est – DE, la sud – D., la vest – DE) a dobândit-o de la G., iar cealaltă de 5.600 mp (învecinată la nord – E., la est – DE, la sud – F., la vest – DE), conform titlurilor de proprietate din 13 noiembrie 1995 și din 15 noiembrie 1995.

Dispozițiile art. 36 din H.G. nr. 131/1991, prin care s-a aprobat Regulamentul de constituire, funcționare și modul de lucru privind reconstituirea drepturilor de proprietate funciară, impunea ca delimitarea și parcelarea la retrocedarea terenurilor să se facă pe baza planului de situație al fiecărei localități, în cadrul actualei organizări teritoriale. Art. 37 alin. (1) obliga ca punerea în posesie să se facă prin măsurători topografice, iar, în conformitate cu prevederile art. 39, Oficiul de Cadastru avea obligația să redacteze un plan de situație cu noua parcelare. Amplasamentul terenurilor reclamantei, conform titlurilor autorilor săi, nu s-a putut stabili decât exclusiv, pe baza părții descriptive a titlurilor de proprietate și, deși s-au făcut demersuri în acest sens, planurile de situație întocmite chiar la momentul punerii în posesie nu au putut fi procurate.

Instanța a constatat că au intervenit aceleași dificultăți în stabilirea amplasamentului inițial al terenurilor proprietatea pârâților, verificările până la momentul reconstituirii drepturilor prezentând un grad relativ de incertitudine chiar și pentru specialiști, informația utilă fiind furnizată în cea mai mare parte de partea descriptivă a titlurilor de proprietate emise în baza legii fondului funciar.

Cu privire la pârâta SC B. SRL, instanța a reținut că aceasta a dobândit dreptul de proprietate și posesia asupra terenului de la chemata în garanție SC K. SRL, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 17 iulie 2007 de B.N.P. L.

Conform acestui înscris, terenul dobândit de pârâtă este amplasat în comuna Bolintin Deal, tarlaua ZZ, parcela WW, are o suprafață de 69.200 mp, este înregistrat în cartea funciară a localității sub nr. J, fiind localizată prin nr. cadastrale VV-JJ-KK-UU-QQ-RR-SS-TT-HH-LL-EE-MM și are următoarele vecinătăți: la nord și sud – drum comunal, la vest și est – teren deținut de vânzător. Imobilul astfel individualizat a fost detaliat prin plan de amplasament și delimitare.

Pârâta SC B. SRL și-a intabulat dreptul de proprietate prin încheierea de intabulare din 18 iulie 2007, iar, ulterior, asupra terenului a edificat o construcție, care a fost, de asemenea, intabulată, conform încheierii din 27 iunie 2009.

Imobilul cumpărat de pârâta SC B. SRL este rezultatul unei alipiri constatate printr-un act autentificat de B.N.P. S. din 28 mai 2007, hotărâtă de SC K. SRL, prin reunirea a douăsprezece loturi, achiziționate de vânzătoare prin încheierea unor contracte de vânzare-cumpărare cu diferite persoane sau cu moștenitorii acestora, cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate în baza Legii nr. 18/1991.

Pârâta a preluat posesia de la vânzătoare în concordanță cu datele din cuprinsul cărții funciare și stăpânirea exercitată de autor.

Referitor la pârâta SC M. SRL, instanța a reținut că aceasta a dobândit trenul de la SC K. SRL urmare încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 08 august 2007 de B.N.P. S. Imobilul este situat în comuna Bolintin Deal, județul Giurgiu, tarlaua XX, parcela YY, având o suprafață măsurată de 24.253 mp, cu dimensiuni și vecinătăți conform planului de amplasament și delimitare depus la dosar, intabulat în C.F. nr. II a localității Bolintin Deal, jud. Giurgiu, conform încheierii de intabulare din anul 2007.

Terenul mai sus menționat s-a constituit prin actul de alipire terenuri, autentificat de B.N.P. N. din 06 iulie 2007, prin reunirea a patru loturi dobândite de SC K. SRL în cursul anului 2007, din care trei cu individualizare în tarlaua XX, parcela YY, iar un lot în tarlaua ZZ.

Pârâta SC M. SRL a intrat în posesia terenului conform datelor înscrise în actul său de proprietate și înregistrate în cartea funciară.

Instanța de fond a constatat că reclamanta revendică o suprafață de teren de 2.800 mp de la pârâta SC B. SRL și o suprafață de 3.533 mp de la pârâta SC M. SRL, care au fost identificate de experții topografi consultați ca fiind proprietatea acesteia. Astfel, posesia pârâtelor s-ar întinde asupra unor terenuri al căror amplasament nu este justificat prin titluri, suprapunându-se fără drept asupra proprietății reclamantei.

Ținând cont de incertitudinile induse de precaritatea datelor de identificare ale terenurilor în actele de reconstituire a proprietății funciare din care provin atât drepturile reclamantei, cât și cele ale pârâtelor, fundamentându-și părerea pe opinia experților topografi consultați, întărită de direcția de parcelare observabilă în ortofotoplanul zonei din 2003, care ar corespunde în mare măsură planului de situație al tarlalei XX, parcela YY, precum și datelor descriptive din titlurile autorilor, pe baza cărora s-au constituit proprietățile SC K. SRL ce sugerează cel puțin în parte că s-ar fi găsit în altă locație, instanța a concluzionat că amplasamentul indicat de reclamantă pentru proprietatea sa este cel real și că este în acord cu datele titlului său. Astfel, a apreciat că există, parțial, suprapuneri ale posesiilor pârâtelor, în limita determinată, peste proprietatea acesteia.

Probatoriul administrat în cauză a atestat că pârâtele SC B. SRL și SC M. SRL au depus toate diligențele necesare în legătură cu dreptul de proprietate dobândit și au acționat conform dispozițiilor legii, achiziționând imobilele potrivit formalităților legale, cu titlu oneros, cu bună-credință, identificând amplasamentul acestora pe baza cuprinsului cărții funciare.

Astfel, instanța de fond a recunoscut buna-credință a pârâtelor.

În ceea ce o privește pe pârâta SC B. SRL, a apreciat că buna sa credință face cererea de a fi obligată să ridice pe cheltuiala sa construcțiile edificate să fie contrară dispozițiilor art. 494 alin. (3) ultima teză C. civ., și, prin urmare, neîntemeiată.

Cum însă posesia este exercitată asupra terenului reclamantei, de la data promovării acțiunii, 10 aprilie 2009, pârâta a fost obligată la plata prejudiciului creat pentru lipsa de folosință, la valoarea calculată de expertul consultat.

Prin urmare, instanța a apreciat că pârâta SC B. SRL este îndreptățită să primească compensații în limita prețului plătit, raportat proporțional la suprafața de care a fost evinsă, de la chemata în garanție SC K. SRL, conform art. 1337 C. civ. Însă, a considerat că recunoașterea bunei-credințe nu poate avea consecințe în planul revendicării, deoarece instanța a constatat că nu sunt îndeplinite condițiile de durată (3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului dobânditorului nemijlocit, până la data acțiunii reclamantei, prevăzute de art. 36 din Legea nr. 7/1996), cererea de înscriere fiind formulată în luna a șaptea a anului 2007, iar cererea de chemare în judecată fiind depusă la 10 aprilie 2009.

În cazul pârâtei SC M. SRL, instanța de fond a reținut că este îndeplinită condiția prevăzută de textul legal mai sus menționat, astfel că a dat eficiență bunei-credințe și a respins cererile în realizare formulate de reclamanta SC A. SRL îndreptate împotriva acesteia, a admis cererea în constatarea nulității actului de alipire încheiat de SC K. SRL, autentificat din 06 iulie 2007 de B.N.P. N., deoarece a apreciat că s-a dovedit că nu respectă condițiile legale necesare de alipire, terenurile nefiind alăturate.

Prin decizia nr. 308 A din 09 iunie 2015, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, a respins, ca nefondate, apelurile formulate de apelanta-pârâtă SC M. SRL împotriva sentinței civile nr. 33 din 04 aprilie 2014, pronunțată de Tribunalul Giurgiu în Dosarul nr. x/192/2009, și de apelanta–intervenientă accesorie comuna Bolintin Deal, în contradictoriu cu intimata–pârâtă Banca P. SA și intimații-chemați în garanție I. și G.; a admis apelurile declarate de apelanta–reclamantă SC A.

SRL, de apelanta-pârâtă SC B. SRL și de apelanta-chemată în garanție SC K. SRL, prin lichidator judiciar T. IPURL Giurgiu, împotriva aceleiași sentințe; a schimbat, în parte, sentința civilă apelată și încheierea din 19 octombrie 2010, în sensul că: a admis și cererea reclamantei de obligare a pârâtei SC B. SRL să ridice pe cheltuiala sa construcțiile edificate pe terenul revendicat, astfel cum au fost identificate prin raportul de expertiză întocmit de expert U., completat la 13 decembrie 2011 și la 01 martie 2012, și de readucere a terenului la starea anterioară edificării construcțiilor;

în caz contrar a autorizat-o pe reclamantă să ridice construcțiile pârâtei, prin mijloace proprii, pe cheltuiala acestei pârâte; a obligat-o pe pârâta SC B. SRL la plata către reclamantă a contravalorii lipsei de folosință a terenului pentru perioada 10 aprilie 2009-04 aprilie 2014, în sumă de 58.382,8 euro, echivalentă în RON la data plății; a obligat-o pe pârâta SC B. SRL la plata către reclamantă a sumei de 98.342,68 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate la fond, cu aplicarea art. 276 C. proc. civ.; a menținut dispoziția privind admiterea cererii de revendicare; a constatat nulitatea absolută parțială și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 08 august 2007 de B.N.P. S., în limita suprafeței de 3.553 mp, suprapusă peste terenul reclamantei; a admis și capetele de cerere privind revendicarea, constatarea nulității absolute parțiale a contractului de ipotecă și rectificarea cărții funciare; a obligat-o pe pârâta SC M.

SRL să lase reclamantei în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 3.553 mp, astfel cum a fost identificat prin raportul de expertiză întocmit de expertul V. (Dosar nr. x/122/2011), completat la 22 octombrie 2012; a obligat-o pe pârâta SC M. SRL să ridice pe cheltuiala sa construcțiile și amenajările edificate pe terenul revendicat (suprafața construită ce se suprapune peste terenul reclamantei fiind de 1.629 mp, conform aceluiași raport de expertiză) și să readucă terenul la starea anterioară edificării construcțiilor;

în caz contrar, a autorizat-o pe reclamantă să ridice construcțiile prin mijloace proprii, pe cheltuiala acestei pârâte; a constatat nulitatea absolută parțială a contractului de ipotecă autentificat din 15 noiembrie 2010 de B.N.P. O., în limita suprafeței revendicate și a dispus rectificarea C.F. nr. FF a comunei Bolintin Deal, provenită din conversia C.F. nr. II, în sensul radierii dreptului de proprietate al SC M. SRL, în limita suprafeței revendicate și a înscrierilor aferente din partea a II-a a cărții funciare, precum și a dreptului de ipotecă constituit în favoarea Băncii P. SA, în limita aceleiași suprafețe revendicate și a actelor adiționale ale contractului de ipotecă și a radierii înscrierii corespunzătoare a dreptului reclamantei asupra acestei porțiuni de teren; a obligat-o pe pârâta SC M.

SRL la plata către reclamantă a contravalorii lipsei de folosință a terenului pentru perioada 23 martie 2010 – 04 aprilie 2014, în sumă de 62.782,77 euro, echivalentă în RON la data plății; a menținut dispozițiile referitoare la constatarea nulității absolute parțiale a actului de alipire și la respingerea cererii de constatare a nulității absolute a încheierilor de carte funciară din anul 2007, ca nefondată; a obligat-o pe pârâta SC M. SRL la plata către reclamantă a sumei de 45.606 RON cu titlu de cheltuieli de judecată fond, cu aplicarea art. 276 C. proc. civ.; a obligat-o pe reclamantă să plătească pârâtei SC M.

SRL suma de 1.500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată fond, cu aplicarea art. 276 C. proc. civ.; a compensat în parte cheltuielile de judecată între aceste părți și a obligat-o pe pârâta SC M. SRL să plătească reclamantei suma de 44.106 RON. A disjuns și cererea de chemare în garanție formulată de pârâta SC B. SRL împotriva chematei în garanție SC K. SRL și a suspendat judecata acesteia, conform art. 36 din Legea nr. 85/2006. A înlăturat din dispozitiv referirile la admiterea cererii de chemare în garanție formulată de pârâta SC B.

SRL pentru obligarea chematei în garanție la plata prețului suprafeței de teren de care a fost evinsă și la plata cheltuielilor de judecată; a admis în parte cererea apelantei-reclamante formulată în temeiul art. 294 alin. (2) C. proc. civ. și, în consecință, a obligat-o pe pârâta SC B. SRL la plata către reclamantă a contravalorii lipsei de folosință a terenului pentru perioada 05 aprilie 2014-09 iunie 2015, în sumă de 15.470 euro, echivalentă în RON la data plății și în continuare până la predarea terenului, sumă ce va rezulta din produsul dintre suprafața ocupată, de 2.800 mp, valoarea de 0,39 euro/mp, și durata scursă între 09 iunie 2015 și momentul predării, exprimată în luni; a obligat-o pe pârâta SC M.

SRL la plata către reclamantă a contravalorii lipsei de folosință a terenului pentru perioada 05 aprilie 2014-09 iunie 2015, în sumă de 19.519,82 euro, echivalentă în RON la data plății și în continuare până la predarea terenului, sumă ce va rezulta din produsul dintre suprafața ocupată, de 3.553 mp, valoarea de 0,39 euro/mp, și durata scursă între 09 iunie 2015 și momentul predării, exprimată în luni; a respins cererea privind actualizarea sumelor de bani cu dobânda legală de la data pronunțării sentinței la zi, ca nefondată.

A luat act de renunțarea reclamantei la cererile de chemare în garanție formulate împotriva vânzătorilor I. și G.; a obligat-o pe apelanta-pârâtă SC B. SRL să plătească apelantei-reclamante suma de 13.506,5 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, în apel; a obligat-o pe apelanta-pârâtă SC M. SRL să plătească apelantei-reclamante suma de 29.470 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, în apel. A luat act că apelantele-pârâte, apelanta-chemată în garanție și apelanta–intervenientă și-au rezervat dreptul la a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Pentru a dispune astfel instanța de apel a constatat următoarele:

Referitor la motivul de apel prin care apelanta-reclamantă a invocat greșita reținere de către instanța de fond a bunei credințe a pârâtei SC M. SRL, care ar fi de fapt exclusă în condițiile în care terenul dobândit de la chemata în garanție SC K. SRL este rezultatul unei alipiri, realizate cu încălcarea dispozițiilor legale incidente, Curtea a pornit la analiza acestuia de la dispozițiile art. 31 din Legea nr. 7/1996, care consacră, în alin. (1), principiul publicității materiale, în sensul că cuprinsul cărții funciare, cu excepția îngrădirilor și a excepțiilor legale, se consideră exact numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlul legal, a dobândit cu bună-credință un drept real înscris în cartea funciară. În alin. (2), textul de lege explicitează noțiunea de bună credință, în sensul că dobânditorul este considerat de bună-credință dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, nu a fost notată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare sau dacă din titlul transmițătorului și din cuprinsul cărții funciare nu reiese vreo neconcordanță între aceasta și situația juridică reală.

Instanța de apel a apreciat că sunt relevante în cauză și prevederile art. 36 din același act normativ, care statuează că acțiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii titlului care a stat la baza acesteia sau pe greșita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta și împotriva terțelor persoane care și-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credință și prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare, în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când dreptul material la acțiunea de fond nu s-a prescris.

Coroborând dispozițiile mai sus menționate, instanța de apel a conchis că prevederile art. 30 dezvoltă principiul forței probante a înscrierii în cartea funciară, în baza căruia titularul înscrierii este dispensat, prin simplul fapt al înscrierii, de obligația de a face dovada, prin mijloace străine de cartea funciară, că dreptul real înscris în folosul său există cu adevărat, iar, dispozițiile art. 31 din Legea nr. 7/1996, instituie o prezumție care reprezintă fundamentul principiului publicității materiale, menit să ocrotească terțul subdobânditor, considerând că înscrierea dreptului acestuia în cartea funciară este exactă dacă a dobândit dreptul cu titlu oneros și cu bună credință, întemeindu-se pe cuprinsul cărții funciare.

Pe cale de consecință, prezumția instituită de dispozițiile art. 31 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 are valoare absolută și produce efecte numai dacă s-a împlinit termenul în care adevăratul proprietar putea să exercite împotriva terțului subdobânditor acțiunea în rectificare de carte funciară. Anterior împlinirii termenului special de exercitare a acțiunii în rectificare formulate în contradictoriu cu terțul subachizitor, forța prezumției de exactitate a cuprinsului cărții funciare, care operează în favoarea acestuia, în temeiul dispozițiilor art. 31 din Legea nr. 7/1996 este suspendată, deoarece în acest interval de timp adevăratul titular al dreptului real poate să ceară rectificarea cărții funciare. Terțul subdobânditor va beneficia doar de prezumția relativă prevăzută de dispozițiile art. 30 din actul normativ menționat (prezumția existenței dreptul real înscris, respectiv a inexistenței celui radiat), ca titular al înscrierii, însă nu și împotriva veritabilului titular al dreptului, față de care, anterior expirării termenului de prescripție, înscrierea în cartea funciară nu produce niciun efect. Altfel supus, prin efectul prevederilor art. 31 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, prezumția relativă de exactitate a cuprinsului cărții funciare în favoarea titularului înscris se convertește în prezumție absolută pentru terțul subdobânditor de bună credință și cu titlu oneros, care a contractat având încredere în înscrierea antecesorului său tabular, prezumată de lege ca fiind exactă, deși, în realitate, nu era, acordându-se astfel protecție aparenței relevate de înscrierea în cartea funciară, aparență care devine, în aceste condiții, realitate. Concluzia care se desprinde din această analiză este aceea că modalitățile diferite în care aparența dată de înscrierea în cartea funciară produce consecințe juridice, atunci când este examinată din perspectiva titularului înscrierii sau din aceea a terțului subdobânditor, determină cele două fațete ale principiului publicității materiale.

În privința condițiilor ce se cer a fi întrunite cumulativ pentru ca terțul dobânditor să beneficieze de protecția conferită de înscrierea drepturilor reale în cartea funciară, în virtutea principiului publicității materiale, împotriva acțiunii în rectificare, Curtea a reținut că acestea decurg din interpretarea dispozițiilor art. 36 din Legea nr. 7/1996. Această condiție constă în necesitatea de a exista o inexactitate în privința înscrierii în cartea funciară a titularului aparent sau dobânditorului nemijlocit, cu precizarea că acesta din urmă trebuie să fi fost înscris în cartea funciară ca titular al dreptului la data la care terțul subdobânditor a formulat cererea de înscriere a dreptului său, deoarece, altfel, s-ar încălca principiul relativității înscrierii.

A doua condiție vizează maniera în care terțul a dobândit dreptul real supus înscrierii în cartea funciară, și anume trebuie să fi avut loc o transmisiune valabilă, cu titlu oneros și cu titlu particular. A treia cerință se referă la necesitatea ca dobândirea dreptului real să se realizeze de către terț cu bună credință, care se apreciază în raport de data înregistrării cererii de înscriere a dreptului real în favoarea sa. A patra condiție impune ca terțul subdobânditor să fi îndeplinit la rândul său formalitățile de publicitate imobiliară, prin înscrierea dreptului real care i s-a transmis, respectiv constituit, în cartea funciară.

În ipoteza în care terțul nu și-a înscris dreptul, formularea unei acțiuni în rectificare împotriva sa apare ca lipsită de obiect, adevăratul titular având exclusiv la dispoziție acțiunea în rectificare împotriva dobânditorului nemijlocit, față de care acțiunea în rectificare este imprescriptibilă, cu mențiunea că ar trebui să procedeze la notarea litigiului în cartea funciară pentru a împiedica înscrierea ulterioară a terțului și prevalarea sa de principiul publicității materiale, în condițiile în care termenul pentru promovarea acțiunii în rectificare împotriva terțului nu curge de la data înregistrării cererii sale de înscriere, ci de la data înregistrării cererii de înscriere a dobânditorului nemijlocit.

Consecința care decurge din această cerință este aceea că în ipoteza în care la data înregistrării cererii de înscriere formulată de terț era deja promovată acțiune în rectificare de către adevăratul titular al dreptului împotriva dobânditorului nemijlocit, terțul nu mai poate fi considerat de bună credință, în conformitate cu prevederile art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 și nu mai poate invoca principiul publicității materiale.

Ultima condiție de aplicare a principiului publicității materiale implică necesitatea expirării unui termen de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere a dobânditorului nemijlocit sau a titularului aparent. Această restricție constituie o corecție menită să atenueze consecințele principiului publicității materiale (care are ca efect dreptul terțului subdobânditor în detrimentul adevăratului proprietar, care pierde definitiv dreptul tabular), în sensul că legea îi pune la dispoziție un termen de 3 ani, suficient ca durată pentru a face demersuri legale în scopul împiedicării consolidării dreptului în patrimoniul terțului. În intervalul de 3 ani, care curge de la data înregistrării cererii de înscriere a dobânditorului nemijlocit, beneficiul recunoscut de dispozițiile art. 31 în favoarea terțului subdobânditor este suspendat, urmând ca, la împlinirea acestui termen, terțul să dobândească automat un drept inatacabil, iar adevăratul proprietar se confruntă cu pierderea definitivă a dreptului său. În consecință, cel care se pretinde adevăratul titular al dreptului trebuie să acționeze în intervalul de 3 ani, interval în care efectul publicității materiale este suspendat, pe calea unei acțiuni în revendicare sau în nulitatea titlului terțului, bazată pe principiul anulării actului subsecvent drept consecință a anulării actului principal.

Astfel, instanța de apel a concluzionat că, din examinarea acestor aspecte teoretice, rezultă că subiectele de drept între care se stabilesc raporturi juridice, potrivit celor descrise mai sus și care sunt implicate în demersurile legale întreprinse, menite să clarifice persoana titularului real al dreptului dedus judecății, sunt cel care se pretinde a fi adevăratul titular al dreptului, terțul subdobânditor și antecesorul tabular al acestuia sau dobânditorul nemijlocit sau titularul aparent al dreptului.

Făcând corespondența acestora cu părțile implicate în prezenta cauză, a constatat că cel care se pretinde a fi titularul adevărat al dreptului de proprietate se identifică în persoana apelantei-reclamante SC A. SRL, terții subdobânditori se regăsesc în persoana apelantelor-pârâte SC M. SRL și SC B. SRL, iar dobânditorul nemijlocit, antecesorul tabular al terților subachizitori se identifică în persoana SC K. SRL.

În ceea ce privește criteriile și condițiile de analiză a bunei credințe, Curtea a reținut relevanța dispozițiilor art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996. Or, interpretând aceste prevederi legale, a apreciat că este considerat de rea credință terțul subachizitor, indiferent dacă a cunoscut sau nu inexactitatea cuprinsului cărții funciare, dacă la data înregistrării cererii sale de înscriere a dreptului real în favoarea sa era notată sau cel puțin înregistrată o acțiune prin care se contesta cuprinsul cărții funciare, dacă din cuprinsul cărții funciare rezultă vreo inexactitate a înscrierii făcute în favoarea transmițătorului sau dacă, din titlul înstrăinătorului reiese vreo inadvertență între acesta și cuprinsul cărții funciare.

Sintetizând prevederile legale mai sus menționate, instanța de apel a apreciat că un terț subachizitor este de rea credință atunci când a cunoscut cuprinsul cărții funciare, din registrul de intrare sau din titlul transmițătorului, neconcordanța dintre starea tabulară și situația juridică reală a imobilului sau trebuia să cunoască inexactitatea cuprinsului cărții funciare, dacă la momentul înregistrării cererii sale de înscriere a dreptului real imobiliar era deja înregistrată vreo acțiune prin care s-ar fi contestat conținutul cărții funciare sau dacă din titlul transmițătorului sau din cuprinsul cărții funciare rezultă vreo neconcordanță între aceasta și situația juridică reală, chiar dacă, în fapt, a renunțat sau a omis să efectueze aceste verificări. În aceste ipoteze, terțul subdobânditor este prezumat de rea credință, chiar dacă în fapt nu a cunoscut inadvertențele cărții funciare, astfel că este exclus de la beneficiul conferit de dispozițiile art. 31 alin. (1) din Legea nr. 7/1996.

Făcând aplicarea în cauza de față a acestor aspecte teoretice și reținând că nu s-a făcut dovada și nici nu a rezultat promovarea vreunei acțiuni anterior intabulării dreptului de proprietate în favoarea apelantei-pârâte SC M. SRL, Curtea a constatat că examinarea bunei credințe se face prin raportare la titlul transmițătorului, chemata în garanție SC K. SRL, pentru a stabili dacă există și dacă se putea și trebuia să se identifice vreo inadvertență între cuprinsul cărții funciare și situația juridică reală a imobilului.

Așa cum reiese din contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 08 august 2007, prin care chemata în garanție SC K. SRL a înstrăinat către pârâta SC M. SRL terenul în suprafață de 24.253 mp, situat în tarlaua XX parcela YY, cu nr. cadastral AA-BB-CC-DD, terenul, obiect al înstrăinării, este rezultatul alipirii a patru loturi de teren pe care SC K. SRL le-a dobândit în temeiul unor contracte de vânzare-cumpărare, în care au figurat în calitate de vânzători titulari cărora li s-a reconstituit, lor sau autorilor lor, dreptul de proprietate imobiliară în temeiul legilor fondului funciar. Din examinarea clauzelor contractului de vânzare-cumpărare, care constituie titlul de proprietate înfățișat de pârâtă, rezultă că sunt menționate toate cele patru contracte de vânzare cumpărare, prin care chemata în garanție a dobândit individual cele patru loturi de teren, cu evidențierea istoricului transmisiunilor imobiliare pentru fiecare în parte, până la reconstituirea dreptului real în favoarea fostului proprietar sau a moștenitorilor săi, în temeiul legislației fondului funciar. În egală măsură, se face referire la actul de alipire autentificat din 06 iulie 2007.

Analizând mențiunile actului de alipire, Curtea a reținut că terenurile supuse acestei operațiuni sunt reprezentate de următoarele suprafețe: 10.792 mp, 3.500 mp, 5.100 mp, situate în tarlaua XX parcela YY și 4.860 mp, situat în tarlaua ZZ parcela WW, toate aflate în comuna Bolintin Deal, jud. Giurgiu. Prin art. II din actul de alipire, se arată că vecinătățile și dimensiunile celor patru loturi supuse alipirii sunt cele menționate în contractele de vânzare-cumpărare, iar laturile și vecinătățile lotului de teren ce rezultă în urma alipirii vor fi stabilite de expertul cadastral.

Examinând coroborativ clauzele contractului de vânzare cumpărare prin care pârâta a dobândit terenul în litigiu cu cele ale actului de alipire, rezultă că vecinătățile celor patru loturi de teren componente și nici ale lotului de teren rezultat nu sunt indicate, cu precizarea că în titlul de proprietate al pârâtei se specifică că aceste elemente de identificare (dimensiunea și vecinătățile), ale lotului rezultat al alipirii, reies din planul de amplasament și delimitare a imobilului, care constituie anexă la contractul de vânzare-cumpărare. Față de această situație, instanța a apreciat că, o analiză serioasă și atentă a titlului de proprietate al transmițătoarei SC K. SRL, de natură să se înscrie în categoria unor diligențe normale și absolut necesare pentru clarificarea existenței și limitelor terenului, obiect al vânzării-cumpărării, ar fi impus cu stringență și studierea actelor constatatoare ale transmisiunilor anterioare ale dreptului de proprietate asupra celor patru loturi componente, în speță fiind vorba de contractele de vânzare-cumpărare prin care chemata în garanție SC K. SRL a dobândit loturile de teren respective.

Astfel, din contractul de vânzare autentificat din 29 ianuarie 2007, prin care SC K. SRL a cumpărat, pentru prețul de 25.000 de euro, terenul în suprafață de 4.860 mp de la vânzătorii W., Y. și Z., rezultă că terenul se află în tarlaua ZZ, având vecinătățile: la nord canal, la est SC K. SRL, la sud DE și la vest SC K. SRL. Potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 12 aprilie 2007, chemata în garanție a cumpărat, la prețul de 25.000 euro, terenul în suprafață de 5.100 mp de la AAA., teren situat în tarlaua XX parcela YY, având vecinătățile: la nord BBB., la sud CCC., la Est și la vest DE. În mod similar, terenul în suprafață de 3.500 mp, situat în tarlaua XX parcela YY, având vecinătățile: la nord DE, la sud DE, la est DDD. și la vest EEE., a fost cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 12 aprilie 2007 de la FFF. la prețul de 17.500 euro, iar ultimul lot de teren, cu suprafața de 11.100 mp (10.792 mp din măsurătorile cadastrale), având vecinătățile: la nord DE la sud DE la est GGG. și la vest HHH., a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 12 aprilie 2007, prețul de cumpărare fiind acela de 55.500 euro. Din analiza celorlalte clauze ale acestor contracte de vânzare-cumpărare, instanța de apel a constatat că se arată în fiecare contract, pentru fiecare lot de teren, modul în care a fost dobândit de transmițători, în trei cazuri fiind vorba de o dobândire cu titlu universal, prin moștenire, de la autorul defunct care beneficiase de reconstituirea dreptului de proprietate în temeiul Legii nr. 18/1991, iar, într-un singur caz (al lui III.), terenul a fost dobândit direct de vânzător prin reconstituire în baza legilor fondului funciar. Așa cum reiese din mențiunile celor patru contracte, fiecare lot de teren fusese intabulat de transmițători, indicându-se încheierea de carte funciară corespunzătoare.

Raportându-se la susținerile reclamantei potrivit cărora operația de alipire nu este obiectiv posibilă, deoarece loturile de teren nu sunt alăturate și examinând veridicitatea acestor susțineri exclusiv pe baza elementelor de identificare a celor patru loturi furnizate prin contractele de vânzare-cumpărare, Curtea a constatat că, din modul în care sunt descrise vecinătățile, loturile nu sunt învecinate. Deși pe laturile de nord și sud figurează că sunt mărginite de un drum de exploatare, cerința vecinătății nu este respectată nici în privința terenurilor dobândite prin cumpărare de la AAA. și FFF., deoarece, din verificarea vecinilor pe celelalte laturi, pe latura de est, respectiv de vest, rezultă că au vecini diferiți. Or, în ipoteza în care ar fi fost terenuri învecinate, dispuse transversal între cele două drumuri de exploatare, ar fi trebuit să aibă o latură comună. Cu alte cuvinte, fiecare trebuia să apară ca vecin al celuilalt, lucru care nu se confirmă. În ceea ce privește primele două contracte, potrivit ordinii în care au fost enumerate anterior, instanța de apel a concluzionat în privința vecinătății, în condițiile în care terenul dobândit prin cumpărare de la AAA. este delimitat la est și vest de un drum de exploatare, iar terenul cumpărat de la W. și Y. și Z. se mărginește cu un drum de exploatare la sud. În egală măsură, a reținut că nu rezultă a fi vecine nici terenurile dobândite de la AAA. și FFF., întrucât unul dintre aceste terenuri apare ca fiind dispus între cele două drumuri de exploatare în direcția est-vest, iar pentru celălalt dispunerea apare ca realizându-se în direcția nord-sud.

Instanța de apel a menționat că această analiză s-a întemeiat, exclusiv, pe datele furnizate de actele de proprietate și a fost făcută pentru a putea stabili dacă, la o examinare atentă și responsabilă doar a titlurilor de proprietate, pârâta SC M. SRL putea și trebuia să observe această neconcordanță între situația reală de fapt și de drept a celor patru loturi componente și situația tabulară, în condițiile în care actul de alipire a fost intabulat în cartea funciară prin încheierea din anul 2007. Concluzia la care a ajuns instanța este aceea că pârâta a avut posibilitatea reală și concretă de a verifica și constata aceste inadvertențe, care rezultă din conținutul titlurilor de proprietate pe baza cărora chemata în garanție a dobândit la rândul ei cele patru loturi.

În măsura în care s-ar da relevanță doctrinei și jurisprudenței prin care s-a consacrat o viziune extinsă asupra verificărilor care trebuie întreprinse de terțul cumpărător pentru a-și conserva buna credință, în sensul că includ în sfera elementelor supuse verificării și analiza documentațiilor cu care se întregesc înscrierile din cartea funciară, Curtea a reținut că foarte relevantă ar fi fost, din această perspectivă, analiza titlurilor de proprietate emise în temeiul Legii nr. 18/1991, în favoarea autorilor chematei în garanție, precum și a planurilor de amplasament și situație a fiecărui lor de teren, alături de planul parcelar care a stat la baza punerilor în posesie, efectuate în temeiul legii speciale de reparație.

În acest sens, a avut în vedere planul parcelar vizat și ștampilat de Consiliul Local al comunei Bolintin Deal, întocmit la data de 07 februarie 2007 (Dosarul nr. x/122/2011 al Tribunalului Giurgiu), pe care sunt evidențiate loturile de teren reconstituite în favoarea lui JJJ., autorul vânzătorului FFF. din contractul autentificat din 12 aprilie 2007 și a lui III., vânzător în contractul autentificat din 12 aprilie 2007, precum și terenurile reconstituite în favoarea lui III. și KKK. (autorul vânzătorilor din contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 29 ianuarie 2007, potrivit certificatului de moștenitor din anul 2006), rezultând cu evidență că nu este vorba de terenuri învecinate, între loturile de teren aparținând vânzătorilor interpunându-se alte parcele de teren care aparțin altor proprietari. Astfel, între loturile aparținând lui JJJ. și al lui III. se află loturile de teren ale lui LLL. și EEE., iar între loturile vânzătorilor III. și KKK. se situează loturile de teren ale lui MMM., NNN. și OOO. Pe același plan parcelar apare marcat terenul reconstituit în favoarea numitei PPP., autoarea vânzătorului AAA., care se învecinează cu CCC. și BBB., precum și cu cele două drumuri de exploatare, așa cum reiese atât din titlul de proprietate emis în baza Legii nr. 18/1991, cât și din contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu chemata în garanție. Astfel, a concluzionat că nici acest teren nu se învecinează cu vreunul din celelalte trei loturi care au fost supuse alipirii.

Aceste mijloace de probă au fost coroborate de instanța de apel cu ortofotoplanul zonei (Dosarul nr. x/122/2011) și cu concluziile raportului de expertiză specialitatea topografie, întocmit de expertul V., potrivit cărora cele patru terenuri, potrivit planului parcelar din anul 2006 nu puteau fi alipite. Expertul a menționat că, potrivit informațiilor obținute de la O.C.P.I. Giurgiu, alipirea celor patru loturi de teren s-a realizat urmare folosirii planului parcelar întocmit de Primăria Bolintin Deal în anul 2010 și că terenurile cu numerele cadastrale AA, BB, CC și DD, conform documentațiilor cadastrale inițiale, nu pot fi raportate peste amplasamentul actual al pârâtei SC M. SRL.

Întreaga documentație cadastrală care a stat la baza intabulării foștilor proprietari și a moștenitorilor acestora, care au beneficiat de reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor în temeiul Legii nr. 18/1991, se afla în evidențele O.C.P.I. și, având caracter public, puteau fi consultate de pârâta SC M. SRL, care, dacă ar fi procedat în această manieră, ar fi ajuns la concluzia că procedura alipirii celor patru terenuri nu s-a realizat conform prevederilor legale, alipirea nefiind posibilă, din cauza unor impedimente de ordin material, obiectiv. Chiar și în ipoteza în care prevederile art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 s-ar interpreta într-o manieră mai restrictivă, în sensul că exigențele impuse de legiuitor vizează doar examinarea titlului transmițătorului, instanța de apel a apreciat că, și în această situație, examinarea exclusivă a actelor de proprietate relevă imposibilitatea de alipire a terenurilor, atâta timp cât premisa învecinării acestora nu este îndeplinită. Practic, pârâta se află în situația în care a dobândit un teren care, privit ca un lot unitar, nu are o existență viabilă din punct de vedere fizic.

Este de ordinul evidenței, că prin intabularea actului de alipire s-a creat o situație tabulară contrară celei reale și care rezultă din actele de proprietate ale chematei în garanție SC K. SRL. Neobservarea culpabilă a acestor inadvertențe, în sensul art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, în condițiile în care acest aspect putea și trebuia identificat prin analiza comparativă a titlului vânzătorului cu conținutul cărții funciare, este de natură să determine și să contureze reaua credință a pârâtei SC M. SRL. Prin urmare, instanța de apel a apreciat că pârâta nu se poate prevala de principiul publicității materiale, astfel că respingerea acțiunii în revendicare promovate de reclamantă, pentru motivul expirării termenului de 3 ani instituit de dispozițiile art. 36 din Legea nr. 7/1996, apare ca nelegală.

Față de acest aspect, Curtea a reținut că este inutilă examinarea chestiunii subsidiare invocate de apelanta-reclamantă, referitoare la repunerea în termenul de prescripție de 3 ani prevăzut de art. 36 din Legea nr. 7/1996, care și-ar fi găsit incidența doar în cazul în care instanța ar fi confirmat buna credință a pârâtei SC M. SRL și ar fi menținut aplicabilitatea în cauză a termenului menționat, situație care nu se regăsește în cauză. Astfel, apreciind că cererea în revendicare imobiliară nu comportă nicio limită sub aspect temporal, pornind de la concluziile raportului de expertiză topografică, anterior menționat, a constat că expertul s-a raportat la planul parcelar din anul 2006, pe baza căruia s-a realizat punerea în posesie a autorilor reclamantei, respectiv QQQ. și F., concluzionând că există o suprapunere între terenul reclamantei și cel pe care pârâta a construit o hală, pe această porțiune de teren expertul identificând și o parte din platformele betonate și din utilitățile edificate pe teren, cu precizarea că utilitățile sunt terane și subterane, evidențiate pe baza căminelor de vizitare și intervenție. Pe planul anexă al lucrării de specialitate, expertul a individualizat suprafața de suprapunere ca fiind cea care se regăsește între punctele de contur 107, 106, 105, 112, 111, 110, 109, 108 și 107.

Prin urmare, instanța de apel, admițând capătul de cerere având ca obiect revendicarea, a dispus obligarea pârâtei la restituirea acestei suprafețe de teren către reclamantă, astfel cum a fost identificată pe planul de situație anexă raportului de expertiză și care face parte integrantă din hotărâre.

În cuprinsul raportului de expertiză, expertul a făcut referire la un plan parcelar al tarlalei XX, întocmit de Primăria Bolintin Deal în anul 2010, conform căruia nu ar mai exista suprapunere între terenurile părților și că, în temeiul acestui nou plan parcelar alipirea ar fi posibilă. Sub acest ultim aspect, expertul a arătat că, potrivit relațiilor comunicate de O.C.P.I. Giurgiu, alipirea celor patru loturi de teren s-a realizat pe baza noului plan parcelar. În raport de această împrejurare, instanța de apel a reținut că, potrivit actului de alipire, această operațiune s-a realizat în anul 2007, iar noul plan parcelar, despre care se susține că ar fi folosit în procedura alipirii, datează din anul 2010, aspect care este de natură să ridice semne de întrebare asupra contextului în care s-a elaborat acest nou plan parcelar și asupra modului în care i s-a dat eficiență la întocmirea documentațiilor cadastrale.

Pentru cele 4 loturi, în mod nelegal alipite, planul parcelar folosit poartă ștampila și viza Consiliului Local Bolintin Deal, fiind inscripționată și data de 07 februarie 2007. Din planul parcelar anexat rapoartelor de expertiză întocmite în dosarele finalizate prin pronunțarea celor două hotărâri care au avut ca obiect perfectarea contractelor de vânzare-cumpărare în beneficiul reclamantei rezultă că acesta este întocmit de ing. RRR., purtând ștampila și viza autorității administrației publice locale. Potrivit susținerilor experților care au întocmit aceste rapoarte de expertiză, planul parcelar pe baza căruia s-a realizat identificarea terenurilor reclamantului este cel întocmit de ing. RRR., vizat de Primăria Comunei Bolintin Deal. Planul parcelar din anul 2006 la care face referire expertul V. în raportul de expertiză și pe baza căruia realizează individualizarea terenurilor în litigiu și stabilirea amplasamentului se regăsește la Dosarul nr. x/122/2011, din examinarea căruia rezultă că este întocmit de ing. RRR. și poartă viza datată 11 octombrie 2006 a primarului comunei Bolintin Deal. În urma unei analize comparative, rezultă fără dubiu că este identic cu planurile parcelare la care s-a făcut referire în cele ce preced.

Pentru o mai bună clarificare a chestiunii legate de planul parcelar care ar trebui avut în vedere în mod corect la stabilirea amplasamentului terenurilor părților în litigiu, Curtea a apreciat util să se raporteze și la constatările expertului U., care a identificat terenul reclamantei și al pârâtei SC B. SRL, constatând, și în acest caz, suprapunerea acestora. Astfel, individualizarea terenurilor deținute de reclamantă s-a realizat pe baza planului parcelar care a stat la baza emiterii titlurilor de proprietate în favoarea foștilor proprietari care au beneficiat de reconstituirea dreptului în temeiul Legii nr. 18/1991, iar, în privința pârâtei, identificarea terenului s-a făcut la fața locului. Însă, deși amplasamentul terenurilor pârâtei corespunde cu documentația cadastrală, s-a constatat că acest amplasament nu figurează în noul plan de parcelare. Concluzia este confirmată și de expertul parte al reclamantei, care a menționat în raportul că noul plan parcelar din anul 2010 a determinat o repoziționare a parcelelor, care, în mod inerent, a cauzat o serie de suprapuneri cu loturile de teren amplasate în tarlaua XX, parcela YY, conform planului parcelar vechi, în baza căruia s-au întocmit documentații cadastrale și s-au efectuat intabulări.

Interpretând coroborativ toate aceste elemente, furnizate pe de o parte de constatările și concluziile experților desemnați în cauză în faza procesuală a fondului, iar, pe de altă parte, de documentațiile cadastrale ale autorilor părților, instanța de apel a reținut că atât reclamanta, cât și pârâtele au dobândit porțiunile de teren de la foști proprietari, cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate în baza Legii nr. 18/1991, titlurile de proprietate fiind emise în aceeași perioadă (1990-1995), punerile în posesie realizându-se pe baza planului parcelar folosit de comisia de fond funciar. Anterior întocmirii planului parcelar din 2010, care nu a fost încă definitivat, din toate actele și lucrările dosarului și, mai ales din documentațiile cadastrale aferente intabulărilor, se identifică planul parcelar întocmit de expertul RRR., care poartă ștampila și viza autorității administrației publice locale.

Curtea a avut în vedere și răspunsul furnizat de acest expert la solicitarea instanței, prin care a arătat că planul parcelar a fost întocmit pe baza informațiilor oferite de primărie, constând în tablele în care au fost menționați proprietarii din zona respectivă și amplasamentul parcelei.

Expertul a specificat faptul că au fost efectuate măsurători care au cuprins anumite detalii, cum ar fi limita porțiunii de teren din intravilan, drumurile de exploatare, canalele existente în zona, liniile de înaltă tensiune și limita autostrăzii. În privința orientării terenurilor, expertul a arătat că a păstrat orientarea din teren, acestea fiind paralele cu latura de sud. În finalul răspunsului, expertul RRR. a subliniat că stabilirea contururilor tarlalelor și parcelarea acestora s-a realizat pe baza listelor de proprietari, cu mențiunea că parcelările au fost avizate de primărie și recepționate de O.C.P.I. Anexele depuse au cuprins și planul de încadrare al tarlalei XX, care corespunde cu planul parcelar vizat de primar și de consiliul local, care se regăsește în extras în documentațiile cadastrale ale celor patru autori ai chematei în garanție.

Din această perspectivă, Curtea a apreciat ca nefiind relevante susținerile Primăriei Bolintin Deal și ale O.C.P.I. în răspunsurile comunicate instanței, în sensul că de la data intrării în vigoare a Legii nr. 18/1991 și până în prezent nu există un plan parcelar pentru tarlaua XX parcela YY, supus validării Comisiei Județene de Fond Funciar. Aceste susțineri, coroborate cu relațiile furnizate de O.C.P.I. Giurgiu, arată că nu există un plan parcelar pentru tarlalele ZZ și XX, care a stat la baza emiterii titlurilor de proprietate în baza Legii nr. 18/1991, un astfel de plan necesitând aprobarea de către comisia locală de fond funciar, avizat de O.C.P.I. și validat de comisia județeană de fond funciar.

Pe cale de consecință, instanța de apel a apreciat că, deși nu există un plan parcelar care să întrunească toate formalitățile de avizare pentru tarlaua XX, era evident că punerile în posesie în temeiul reconstituirilor efectuate în baza Legii nr. 18/1991 au avut la bază o anumită parcelare a zonei respective, întrucât s-au întocmit și recepționat documentații cadastrale.

Ca atare, a considerat că trebuie avut în vedere planul parcelar care a servit ca instrument de lucru pentru comisia locală de fond funciar la momentul efectuării punerilor în posesie și pe baza căruia s-a operat individualizarea terenurilor în litigiu, chiar dacă acesta nu a fost supus aprobării, avizării și validării conform procedurii legale. Inexistența unui plan parcelar validat conform procedurii legale constituie o culpă a autorităților și nu trebuie să-și răsfrângă negativ consecințele asupra celor care au dobândit cu bună credință terenuri de la foștii proprietari, beneficiari ai reconstituirilor efectuate în temeiul Legii nr. 18/1991.

Concluzionând, instanța de apel a reținut că, pentru stabilirea eventualelor suprapuneri între terenurile reclamantei și cele ale pârâtelor, nu este relevant noul plan parcelar (potrivit căruia nu există suprapuneri), ci planul parcelar vechi, avut în vedere la efectuarea punerilor în posesie și la identificarea inițială a amplasamentului terenurilor. Pe de altă parte, noul plan parcelar a determinat o reașezare a amplasamentului loturilor de teren ale diferiților proprietari, repoziționare care nu corespunde cu titlurile lor de proprietate și nici cu documentațiile cadastrale, astfel că pentru a dobândi eficiență juridică este necesară punerea în concordanță a tuturor acestor elemente cu noua situație de fapt consacrată, lucru care se poate realiza fie pe cale amiabilă, fie pe cale judiciară.

În privința celorlalte capete de cerere ale acțiunii la care s-a făcut referire prin cererea de apel, Curtea a apreciat ca fiind întemeiată solicitarea privind constatarea nulității absolute parțiale a actului de alipire în limita suprafeței de suprapunere pentru care a fost admisă cererea în revendicare. Ca atare, dând eficiență principiului anulării actului subsecvent urmare anulării actului anterior, a constatat că sunt întemeiate și capetele de cerere care vizează nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare prin care pârâta SC M. SRL a achiziționat terenul și a contractului de garanție imobiliară, în limita suprafeței pentru care s-a identificat situația de suprapunere, cu consecința rectificării, în temeiul dispozițiilor art. 34 din Legea nr. 7/1996, a C.F. nr. FF a O.C.P.I. Giurgiu, provenită din conversia C.F. nr. II, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei SC M. SRL în limita suprafeței revendicate și a înscrierilor aferente din partea a II-a a cărții funciare, precum și a dreptului de ipotecă, constituit în favoarea Băncii P. SA, în limita aceleiași suprafeței revendicate și a actelor adiționale ale acestui contract.

Constatând nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare prin care pârâta a dobândit imobilului, instanța de apel a considerat că, astfel, se creează premisele necesității punerii în acord a conținutului cărții funciare cu situația juridică reală, acord care se poate realiza pe calea rectificării de carte funciară, sub forma radierii înscrierii necorespunzătoare. Ca o consecință a admiterii acțiunii în revendicare și a recunoașterii dreptului de proprietate al reclamantei asupra suprafeței de teren de 3.553 mp, ocupată în prezent de pârâtă, a dispus intabularea dreptului de proprietate al reclamantei asupra acestei porțiuni de teren.

Reținând reaua credință a pârâtei, instanța de apel a considerat că este întemeiată solicitarea reclamantei cu privire la obligarea acesteia la ridicarea construcțiilor și a oricăror altor amenajări edificate pe teren, în limita suprafeței de suprapunere, în raport de dispozițiile art. 494 C. civ.

Curtea a reținut că prin cererea de chemare în judecată, completată, reclamanta a solicitat și anularea încheierilor de carte funciară din anul 2007, prin care s-a dispus înscrierea dreptului de proprietate în favoarea SC K. SRL asupra terenului rezultat în urma alipirii și, respectiv înscrierea aceluiași drept real în favoarea pârâtei SC M. SRL. Astfel, a stabilit că pentru cercetarea și evaluarea legalității încheierii de carte funciară, legiuitorul a pus la dispoziția celor interesați procedura plângerii, reglementată de art. 50 din Legea nr. 7/1996, cale procesuală care nu a fost urmată în cauză. Or, ceea ce reclamanta urmărește de fapt este obținerea rectificării înscrierilor efectuate în temeiul încheierilor respective, care i s-a acordat potrivit expunerilor anterioare, în limita solicitărilor formulate în finalul cererii completatoare și precizatoare a obiectului acțiunii. Pe cale de consecință, instanța de apel a apreciat, ca nefondată, cererea privind anularea celor două încheieri de carte funciară.

În privința celui de-al doilea motiv de apel referitor la calitatea de constructor de rea credință a pârâtei SC B. SRL, din examinarea criticilor menționate în memoriul de apel Curtea a constatat că reclamanta a invocat, pe de o parte, reaua credință a pârâtei la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare prin care aceasta a dobândit terenul, cu consecința neaplicării dispozițiilor art. 36 din Legea nr. 7/1996, iar, pe de altă parte, a susținut vicierea bunei credințe a pârâtei, în calitatea sa de constructor pe terenul altui proprietar, în considerarea notificării comunicate acesteia la data de 06 iunie 2008.

În privința primului aspect, care vizează calitatea pârâtei de dobânditor de bună credință, în condițiile dispozițiilor art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, instanța de apel a apreciat că această chestiune este irelevantă în cauză, în condițiile în care acțiunea în revendicare a fost introdusă de cel care se pretinde adevăratul proprietar, în interiorul termenului de 3 ani, instituit de art. 36 din actul normativ menționat. Dând eficiență aspectelor teoretice legate de semnificația principiului publicității materiale și de regimul juridic al acțiunii în revendicare în regim de carte funciară, expuse în prima parte a considerentelor, Curtea a adus în discuție faptul că beneficiul acestui principiu este suspendat pe o perioadă de 3 ani, calculați de la data înregistrării cererii de înscriere a dobânditorului nemijlocit, perioadă în care acțiunea în revendicare este pe deplin eficace împotriva subdobânditorului de bună credință. În privința subdobânditorului de rea credință, instanța de apel a arătat că acesta nu se poate prevala de principiul publicității materiale, astfel încât acțiunea în revendicare nu cunoaște vreo restricție, de natura celei anterior expuse.

În lumina dispozițiilor art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, instanța de apel a reținut că terenul vândut pârâtei este rezultatul alipirii a 13 loturi de teren, cu următoarele numere cadastrale: VV - proprietar SSS., JJ – TTT., KK – UUU., UU – VVV., QQ – WWW., RR – YYY., SS și TT - proprietar ZZZ., HH – AAAA., LL – BBBB., EE – CCCC. și MM - DDDD. Analizând coroborativ clauzele actului de alipire, care conține atât vecinătățile terenurilor, cât și istoricul dobândirii acestora, cu clauzele contractelor de vânzare-cumpărare prin care chemata în garanție a achiziționat o parte din loturile de teren supuse operațiunii de alipire, a rezultat că există corespondență între vecinătățile și numerele cadastrale cu privire la 12 terenuri din cele 13 loturi, excepție făcând primul lot de teren cu nr. cadastral VV, ale cărui vecinătăți nu se corelează cu cele ale terenului învecinat cu nr. cadastral JJ. Astfel, din actul de alipire și din contractul de vânzare-cumpărare prin care terenul a fost cumpărat de chemata în garanție de la numitul SSS. au apărut ca vecinătăți pentru nr. cadastral VV la nord drum de exploatare, la sud drum comunal, la est F., unul dintre autorii reclamantei, și la vest VVV.

Or, potrivit planului de amplasament și delimitare al imobilului pentru care s-a formulat propunerea de alipire, lotul cu nr. cadastral VV apare că se învecinează cu lotul cu nr. cadastral JJ, care a aparținut numitului TTT., având latură comună cu acesta. Pe cale de consecință, pe latura de est, trebuia să figureze ca vecin TTT. și nu F. Din această perspectivă, instanța de apel a reținut că, pe baza cercetării titlurilor de proprietate ale chematei în garanție SC K. SRL (dobânditorul nemijlocit), coroborate cu actul de alipire și cu documentația aferentă acestuia, pârâta avea posibilitatea și trebuia să-și dea seama că unul dintre cele 13 loturi supuse alipirii nu se învecinează cu terenul pretins a fi alăturat. Dacă pârâta ar fi fost diligentă cu adevărat ar fi putut consulta și titlurile de proprietate emise în temeiul Legii nr. 18/1991, prin care autorilor chematei în garanție li s-a reconstituit dreptul de proprietate, iar, din analiza comparativă a vecinătăților înscrise în titluri și cele menționate în contractele de vânzare-cumpărare, prin care chemata în garanție a dobândit loturile de teren, apar neconcordanțe, aspect sesizat de altfel și de expertul parte al reclamantei și expus în raportul întocmit la expertiza efectuat de expertul U. la fond.

Mai mult decât atât, instanța de apel a subliniat că terenul cu nr. cadastral VV., care nu putea forma obiectul alipirii de celelalte loturi, nedovedindu-se că are laturi comune cu acestea, respectă, pe deplin, din punct de vedere al vecinătăților, mențiunile din titlul de proprietate emis în baza Legii nr. 18/1991, iar, în privința celorlalte terenuri, față de vecinătățile consemnate în titlurile emise conform actului normativ menționat, dispunerea acestora apare ca fiind modificată, în sensul că în titlu apăreau ca mărginindu-se la est și vest de drumurile comunale, respectiv de exploatare (ca în cazul terenurilor dobândite de la UUU., TTT., VVV.), iar în actele de înstrăinare drumul comunal, respectiv de exploatare apare ca reprezentând limita pe laturile de la nord și sud.

Curtea a considerat că aceste aspecte, chiar și fără a avea în vedere titlurile de proprietate emise în baza legii fondului funciar, sunt de natură să releve existența unei neconcordanțe între starea tabulară și situația juridică reală a terenurilor, inadvertență identificabilă exclusiv pe baza actelor de proprietate ale transmițătorului (SC K. SRL), cu consecința vicierii bunei credințe a pârâtei subdobânditoare.

Din această perspectivă, a reținut că reaua credință a pârâtei subdobânditoare SC B. SRL rezultată și ca urmare a notificării expediate acesteia la data de 06 iunie 2008 (anterior obținerii autorizației de construire din 15 iulie 2008) de către autorii reclamantei, este susceptibilă să contureze calitatea acesteia de constructor de rea credință, care, potrivit distincțiilor prevăzute de art. 494 C. civ., poate fi obligată la ridicarea, pe cheltuiala sa, a construcțiilor edificate pe terenul proprietarului.

Prin notificarea anterior menționată, autorii reclamantei au menționat toate datele de identificare ale parcelelor de teren pe care le dețineau, iar faptul că pârâta a răspuns notificării, în sensul că, din situarea terenurilor în două tarlale diferite, nu rezultă existența vreunei suprapuneri, nu este de natură să salvgardeze buna sa credință, din moment ce avea la dispoziție toate elementele necesare pentru verificarea veridicității susținerilor reclamantului, apelând la serviciile de specialitate ale unui expert topo-cadastral. Având în vedere că în materia accesiunii imobiliare artificiale, buna credință trebuie să existe la momentul efectuării lucrărilor de construcție, faptul că notificarea a fost comunicată pârâtei anterior obținerii autorizației de construcție și, implicit, demarării lucrărilor de edificare a construcțiilor, precum și faptul că pârâta trebuia să cunoască încă de la momentul înregistrării cererii de intabulare a dreptului său, viciile actului de alipire și inadvertențele existente între situația juridică reală și cea tabulară, Curtea a apreciat că reaua credință a pârâtei a fost dovedită, reclamanta fiind astfel îndreptățită să solicite obligarea acesteia la ridicarea construcțiilor pe cheltuiala sa.

De asemenea, în considerarea dispozițiilor art. 1076 C. civ., a considerat ca fiind întemeiată solicitarea reclamantei privind autorizarea demolării construcțiilor realizate de pârâtă, în ipoteza în care aceasta din urmă nu își respectă obligațiile.

Cu privire la apelul formulat de pârâta SC B. SRL, instanța de apel a constatat următoarele:

Cât privește primele două motive de apel, care au vizat, în esență, regulile aplicabile acțiunii în revendicare a reținut că, în mod corect, prima instanță s-a raportat în analiza sa la dispozițiile art. 36 din Legea nr. 7/1996, în condițiile în care pârâtele au îndeplinit formalitățile de publicitate imobiliară, înscriindu-și drepturile în cartea funciară, aspect care atrage aplicabilitatea normelor specifice cărții funciare. Din această perspectivă, chestiunile invocate de pârâtă, relative la anterioritatea titlului său de proprietate și a intabulării dreptului său în cartea funciară, față de actul de dobândire a terenului de către reclamantă și la caracterul pretins legitim al posesiei exercitate de pârâtă, reprezintă elemente avute în vedere la stabilirea preferabilității unuia dintre titlurile exhibate de părțile litigante, în mecanismul clasic al comparării titlurilor.

Fără a nega aceste criterii, Curtea a apreciat că incidența și relevanța acestora trebuie evaluată prin raportare la normele speciale ale Legii nr. 7/1996, care conturează regimul juridic al acțiunii în revendicare în regim de carte funciară.

Instanța de apel a reținut că reclamanta și pârâta au dobândit terenurile în cauză de la autori diferiți, astfel că se impune compararea titlurilor autorilor lor pentru a se stabili titlul preferabil. Astfel, în cazul reclamantei există identitate între amplasamentul terenurilor pentru care s-a reconstituit dreptul de proprietate în temeiul Legii nr. 18/1991 în favoarea autorilor acesteia și amplasamentul actual al terenului pretins de reclamantă. În privința pârâtei SC B. SRL, a observat că sunt neconcordanțe între vecinătățile din titlurile de proprietate emise în temeiul Legii nr. 18/1991 și vecinătățile acelorași loturi de teren care apar în actele de dobândire a acestora de către SC K. SRL și în actul de alipire, amplasamentul actual al acestora fiind stabilit pe baza unui alt plan parcelar decât cel inițial, avut în vedere la emiterea titlurilor de proprietate în baza legii fondului funciar. Pe cale de consecință, dreptul real dobândit de pârâtă există, dar nu cu amplasamentul (cel puțin parțial, în limita suprafeței de suprapunere cu reclamanta) asupra căruia exercită, în prezent, posesia pârâta. Din punct de vedere al legitimității drepturilor reale pe care părțile și le opun reciproc, drepturi care provin de la autori diferiți și trebuie examinate ca atare, inclusiv sub aspectul amplasamentului, au apărut ca lipsite de relevanță aspectele invocate de pârâtă referitoare la anterioritatea titlului său, respectiv a înscrierii în cartea funciară, față de titlul reclamantei și de posesia exercitată de pârâtă asupra terenului în litigiu.

Întrucât dreptul supus dezbaterii judiciare este dreptul de proprietate care este un drept real, a cărui existență este în mod organic legată de bun în materialitatea sa și având în vedere că obiectul drepturilor disputate de părți sunt terenuri care au un amplasament care trebuie să fie bine determinat din punct de vedere cadastral, încălcarea dreptului de proprietate a uneia dintre părți (susceptibilă a fi apărată prin intermediul acțiunii în revendicare) apare ca fiind rezultatul suprapunerii (reale, în speța de față) loturilor de teren, așa cum a relevat și raportul de expertiză, astfel că, din această perspectivă, examinarea legitimității pretențiilor deduse judecății nu poate face abstracție de regulile de cadastru și implicit de normele de carte funciară.

În privința celui de-al treilea motiv de apel referitor la planul parcelar care ar trebui avut în vedere ca punct de referință în dosar, instanța de apel a făcut trimitere la considerentele aferente criticilor reclamantei, în care a răspuns în detaliu acestei chestiuni, considerente care devin, astfel, comune și apelului pârâtei. O singură completare se impune față de susținerile pârâtei din finalul acestui motiv de apel, în sensul că instanța de fond nu a ținut cont de concluziile raportului de expertiză potrivit cărora terenul pârâtei respectă documentația cadastrală, sub aspectul amplasamentului. Curtea a subliniat că acest aspect nu este de natură să conducă la o altă concluzie în ceea ce privește soluția de admitere a capătului de cerere având ca obiect acțiunea în revendicare, deoarece planul parcelar care trebuie avut în vedere la stabilirea legitimității pretențiilor deduse judecății în cauză este cel întocmit de ing. RRR., în condițiile în care s-au demarat și pentru acesta formalitățile de obținere a validării, în acord cu exigențele legii, dovadă fiind ștampilele aplicate de autoritățile publice locale, care denotă avizarea acestuia de către comisia locală de fond funciar.

Faptul că aceste demersuri nu s-au finalizat cu validarea de către comisia județeană de fond funciar este o culpă a autorităților și un viciu al sistemului, care nu trebuie să profite unor proprietari și să-i prejudicieze, în mod nejustificat, pe alții. Argumentul principal pentru care instanța a reconfirmat opțiunea sa pentru acest plan parcelar, ca fiind cel de referință, constă în faptul că acesta este planul în raport de care s-au realizat punerile în posesie, fiind definitivat de către expertul RRR., așa cum s-a afirmat în răspunsul dat instanței, pe baza tabelelor proprietarilor cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate în temeiul Legii nr. 18/1991 și care, la rândul lor, și-au înscris dreptul în cartea funciară, ceea ce denotă, potrivit celor relevate de expert, că s-au recepționat documentații cadastrale de către autoritatea competentă.

Planul parcelar din anul 2010, nedefinitivat în prezent, de care s-a prevalat pârâta, produce o reașezare a loturilor de teren, schimbând orientarea lor oblică față de autostradă cu o dispunere perpendiculară a acestora, repoziționare care ar deveni operantă dacă ar exista acordul tuturor proprietarilor cu modificarea amplasamentului sau dacă această repoziționare ar fi consfințită pe cale judiciară, ambele cerințe nefiind îndeplinite în speță. Faptul că noul plan parcelar determină o repoziționare este evidențiat de ambele rapoarte de expertiză topografică, care stabilesc amplasamentul terenului reclamantei atât potrivit vechiului plan, cât și potrivit noului plan, diferența între acestea fiind considerabilă.

În ceea ce privește ce de-al patrulea motiv de apel, Curtea a arătat că prin aplicarea art. 36 din Legea nr. 18/1991 nu poate fi vorba de o nerespectare a principiului disponibilității, consacrat de prevederile art. 129 C. proc. civ., în condițiile în care instanța de fond s-a pronunțat asupra unei acțiuni în revendicare de drept comun, potrivit art. 480 C. civ., prin raportare la dispozițiile legale incidente, reprezentate în speță de prevederile art. 36 din Legea nr. 7/1996. Astfel, a stabilit că aplicarea normelor de carte funciară nu este de natură să schimbe în vreun fel natura sau fizionomia juridică a acțiunii promovate de reclamantă, care, în regim de carte funciară, este asimilată unei acțiuni în rectificare de carte funciară, în condițiile în care situația tabulară nu mai corespunde cu cea reală.

Raportat la această calificare, pârâtă a invocat autoritatea de lucru judecat a sentinței civile nr. 1215/2011 a Judecătoriei Bolintin Vale. Examinând considerentele aceste sentințe, instanța de apel a constatat că nu se poate reține incidența autorității de lucru judecat, deoarece, prin raportare la obiectului Dosarului nr. x/192/2009, a apreciat că reclamanta a formulat un capăt de cerere privind rectificarea cărții funciare, pe lângă capătul de cerere principal, așa cum a fost calificat de instanță ca având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară, prin care s-a respins cererea reclamantei de intabulare a unui drept izvorât dintr-o sentință de perfectare a vânzării-cumpărării, justificat de existența unei suprapuneri reale. În acest context, analiza capătului de cerere de rectificare a cărții funciare s-a realizat pur formal, strict prin enunțarea dispozițiilor art. 34 din Legea nr. 7/1996, fără ca instanța să fi intrat pe situația de fapt și fără să fi administrat probe pentru clarificarea situației de fapt și, implicit, pentru stabilirea eventualei neconcordanțe dintre starea tabulară și cea reală. Din această perspectivă, Curtea a reținut că sentința civilă nr. 1215/2011 nu conține o statuare asupra fondului cererii de rectificare, astfel că nu poate constitui primul termen de comparație al autorității de lucru judecat.

Cel de-al cincilea motiv de apel, prin care s-a invocat cunoașterea de către reclamantă a situației juridice a terenurilor achiziționate, potrivit declarației notariale din 14 ianuarie 2009, prin care aceasta și-a asumat riscul cumpărării unor astfel de terenuri, a fost apreciat de instanța de apel ca nefiind fondat. În primul rând, a reținut că o astfel de declarație nu este de natură să producă efecte juridice decât între părțile implicate în antecontractele de vânzare-cumpărare, adică între reclamantă, în calitate de promitentă cumpărătoare și titularii terenurilor reconstituite în baza Legii nr. 18/1991, în calitate de promitenți vânzători, astfel că nu avea consecințe juridice cu privire la situația juridică a terților, care ocupă o parte din terenul dobândit de reclamantă.

În egală măsură, Curtea a considerat că sunt lipsite de suport susținerile pârâtei referitoare la sentințele prin care s-au perfectat cele două contracte de vânzare-cumpărare ale reclamantei, la modul în care au fost motivate și instrumentate, din punct de vedere probatoriu, cele două dosare. A reținut că asumarea riscului de către reclamantă de a cumpăra terenurile în situația în care se aflau la acel moment, precum și lipsa sa de diligență de a se interesa de situația juridică și faptică a celor două loturi, nu sunt de natură să diminueze dreptul dobândit, să confere un plus de legitimitate dreptului pârâtei, peste ceea ce se dovedește a fi legitim în condițiile legii. Curtea a subliniat că nu este analizată în această cauză buna credință a reclamantei, iar aspectele învederate nu sunt de natură să contureze reaua sa credință, deoarece, chiar și în ipoteza în care aceasta ar fi cunoscut existența acestor neconcordanțe de amplasament, ce au generat suprapuneri, și ar fi cumpărat în aceste circumstanțe, nu este de natură să o descalifice, din punct de vedere legal, în demersul său judiciar, de a rezolva problema suprapunerilor dintre terenuri.

În privința ultimului motiv de apel, referitor la contravaloarea lipsei de folosință, la plata căreia pârâta a fost obligată prin sentința apelată, Curtea a constatat, din analiza cererii de apel, că principalele critici au vizat cuantumul acestor despăgubiri, precum și criteriile avute în vedere la evaluarea lipsei de folosință.

Referitor la primul aspect, instanța de apel a arătat că a fost refăcută proba cu expertiza evaluatorie în faza procesuală a apelului, prin care expertul a calculat contravaloarea lipsei de folosință, separat pentru fiecare pârât, și a defalcat-o pe fiecare lună din intervalul de referință. Pentru efectuarea unui calcul corect al acestor despăgubiri, instanța de apel s-a raportat la prețul unitar (euro/mp/lună) corespunzător fiecărui an, în perioada pentru care pârâta a datorat contravaloarea lipsei de folosință, valoare unitară care s-a stabilit prin împărțirea valorii chiriei exprimate în euro la suprafața de teren, identificată de expertul topo-cadastral ca fiind suprafață de suprapunere, în cazul pârâtei fiind vorba de 2.800 mp. Pe baza acestui calcul s-a obținut pentru intervalul cuprins între 10 aprilie 2009 (data introducerii acțiunii față de această pârâtă) și 31 decembrie 2010 o valoare de 0,27 euro/mp/lună, iar, pentru intervalul cuprins între 01 ianuarie 2011 până la data pronunțării prezentei decizii, o valoare de 0,39 euro/mp/lună. La termenul de judecată din 18 noiembrie 2015, reclamanta a precizat cuantumul acestor pretenții, arătând că solicită și acordarea dobânzii legale aferente intervalul de timp scurs după 04 aprilie 2014 (data pronunțării sentinței atacate) și până la pronunțarea hotărârii în apel.

În privința celorlalte aspecte invocate prin cererea de apel, Curtea a reținut că evaluarea terenului trebuie să se realizeze în funcție de utilizarea concretă dată imobilului respectiv. Faptul că terenul a avut inițial destinație agricolă, nu înseamnă că reclamanta, în mod obligatoriu, ar fi conservat acest mod de exploatare a terenului, cu atât mai mult cu cât, prin amplasamentul său (în aproprierea capitalei și în imediata vecinătate a autostrăzii) terenul prezintă un mare potențial de utilizare în scop industrial. Din această perspectivă, aducerea terenului în situația anterioară ocupării sale parțiale de către pârâte nu înseamnă transformarea acestuia în teren agricol, ci doar ridicarea construcțiilor și a amenajărilor realizate de pârâte, astfel încât reclamanta să aibă posibilitatea să dea terenului destinația dorită. Instanța de apel a avut în vedere aceste aspecte în condițiile în care reclamanta a afirmat că intenționează să utilizeze terenul în scop industrial, sens în care a depus la dosar HCL Bolintin Deal, de aprobare a planului urbanistic general reactualizat și a regulamentului local de urbanism al unității administrativ teritoriale.

Pârâta a criticat și faptul că nu s-a avut în vedere rata de capitalizare la evaluarea contravalorii de folosință. Pornind de la definiția acestei noțiuni, ca fiind relația dintre venitul anual și valoarea proprietății și, fiind calificată totodată ca un divizor prin intermediul căruia un venit se transformă în valoare și având în vedere că obiectul expertizei constă în calcularea contravalorii lipsei de folosință pentru cele două suprafețe de teren, instanța de apel a apreciat că acest coeficient al ratei de capitalizare nu este relevant pentru stabilirea cuantumului acestor despăgubiri. Or, în speță, singurul lucru supus evaluării este contravaloarea lipsei de folosință, punctual pentru anumite suprafețe, care au format obiect suprapunerilor, fără a prezenta importanță situația terenurilor din perspectiva unui studiu de piață, din moment ce terenurile respectiv nu sunt evaluate în vederea unei tranzacționări pe piața imobiliară.

Prin calificarea pârâtei drept subdobânditor de rea credință și obligarea sa la ridicarea construcțiilor efectuate pe propria cheltuială, s-a înlăturat contradicția ce caracteriza soluția primei instanțe, care, deși respinsese capătul de cerere referitor la ridicarea construcțiilor pe spezele pârâtei, a dispus obligarea acesteia la plata contravalorii de folosință până la predarea terenului, inclusiv cel aflat sub construcție.

În ceea ce privește critica referitoare la majorarea pretențiilor, constând în contravaloarea lipsei de folosință după închiderea dezbaterilor, verificând cererea precizatoare depusă de reclamantă la 10 februarie 2010, instanța de apel a constatat că acestea au fost solicitate începând cu 10 aprilie 2009, dată la care cele două hotărâri de perfectare a operațiunilor de vânzare-cumpărare au devenit irevocabile, și până la eliberarea terenului și aducerea acestuia în situația anterioară. O astfel de cerere a fost formulată și prin concluziile scrise depuse la dosarul de fond de către reclamantă, în cadrul acestora menționând suma concretă a despăgubirilor pentru intervalul 10 aprilie 2009 -13 martie 2014 (data rămânerii în pronunțare de către tribunal), iar, pentru perioada care a succedat datei de 13 martie 2014, până la eliberarea efectivă a terenului, a făcut referire la valoarea unitară de 0,86 euro/lună, echivalentă în RON la data plății. Făcând o analiză comparativă a acestor solicitări, la momente procesuale diferite în fața primei instanțe, instanța de apel a concluzionat că se valorifică aceeași pretenție pecuniară, pentru același interval de timp, nefiind vorba de o modificare a cuantumului pretențiilor în condiții contrare normelor procedurale (art. 132 C. proc. civ.).

Reținând valorile unitare rezultate din raportul de expertiză efectuat în faza procesuală a apelului, instanța de apel, urmare admiterii apelului, a decis obligarea pârâtei să plătească reclamantei contravaloarea lipsei de folosință aferentă intervalului 10 aprilie 2009-04 aprilie 2014 (data pronunțări sentinței atacate), precum și la plata contravalorii lipsei de folosință corespunzătoare perioadei 04 aprilie 2014 și până la data pronunțării deciziei, exprimând aceste sume în euro, în condițiile în care moneda europeană prezintă un grad mai ridicat de stabilitate și securitate monetară, urmând ca sumele respective să fie plătibile în echivalentul RON, potrivit cursului Băncii Naționale a României de la data plății efective.

Având în vedere că reclamanta a formulat pretenții similare și față de pârâta SC M. SRL, instanța de apel a constatat că aceasta datorează contravaloarea lipsei de folosință pentru suprafață de teren ocupată de construcțiile edificate și de lucrările de amenajare, pentru intervalul de timp cuprins între 23 martie 2010 (data notificării comunicate de reclamantă) și data pronunțării prezentei decizii. Apreciind că sunt îndeplinite cumulativ condițiile răspunderii civile delictuale, reținând și calitatea de subdobânditor și constructor de rea credință al pârâtei SC M. SRL, instanța de apel a constatat că aceasta urmează să fie obligată la plata contravalori lipsei de folosință, aferentă suprafeței de teren ocupate (3.553 mp), astfel cum a fost identificată prin raportul de expertiză topografică efectuat de expertul V., pentru perioada cuprinsă între 23 martie 2010 și data pronunțării sentinței apelate, precum și la plata contravalori lipsei de folosință pentru intervalul cuprins între 04 aprilie 2014 până la data pronunțării deciziei în apel.

Cu privire la valoarea unitară, instanța de apel s-a raportat la valoarea stabilită prin raportul de expertiză efectuat în apelul, din care a rezultat o valoare de 0,27 euro/mp/lună pentru perioada cuprinsă între 23 martie 2010-31 decembrie 2010 și, respectiv, 0,39 euro/mp/lună pentru intervalul cuprins între 01 ianuarie 2011, data pronunțării deciziei în apel. Această opțiunea a fost fundamentată pe considerentul că amplasamentul terenurilor deținute de cele două pârâte este foarte apropiat, ambele terenuri fiind situate în aceeași zonă, la o distanță relativ redusă unul de celălalt (din moment ce terenul reclamantei în suprafață totală de 1,1 ha se intersectează cu ambele terenuri ale pârâților) și prezintă caracteristici similare, ambele imobile fiind utilizate de pârâte în scop industrial, prin edificarea unor clădiri și amenajări în acest sens. Astfel, a apreciat că nu se justifică și nu se explică faptul că valoarea unitară stabilită de experții de la fond pentru terenul stăpânit de SC M. SRL este de 0,8 euro/mp/lună, iar valoarea unitară pentru terenul aflat în deținerea celeilalte pârâte a fost stabilită la 0,4 euro/mp/lună, adică jumătate din prima valoare. Deși instanța de apel nu a exclus posibilitatea existenței unor diferențe, a apreciat că nu s-a identificat o justificare rezonabilă pentru o diferență atât de mare, încât valoarea pentru un teren să fie dublul valorii fixate pentru celălalt.

Referitor la apelul pârâtei SC M. SRL, instanța de apel a reținut că acesta vizează anularea actului de alipire dispusă de prima instanță și aspectele legate de lipsa unui plan parcelar validat în condiții de regularitate, cu toate consecințele ce decurg dintr-o astfel de situație.

Astfel, a constatat că a răspuns acestor critici, prin considerentele aferente apelurilor analizate în precedent. Deși prin susținerile din cererea de apel pârâta a solicitat valorificarea planului parcelar din anul 2010, instanța de apel a specificat că a explicat în detaliu care sunt rațiunile pentru care a dat prevalență planului parcelar întocmit de expertul RRR., iar, în privința incertitudinii relative la amplasamentul terenurilor în litigiu, a reținut că acesta a fost determinată pe baza unor lucrări de specialitate, care au realizat o dublă individualizare a terenurilor în funcție de ambele planuri parcelare, astfel că este lipsită de suport această chestiune a incertitudinii. Or, din moment ce terenurile ambelor pârâte sunt intabulate în cartea funciară, a apreciat că este firesc normal ca identificarea amplasamentului acestora trebuie să se realizeze în raport de documentația cadastrală și de situația faptică concretă.

În privința nevalabilității actului de alipire, instanța de apel a apreciat că pârâta s-a referit la dispozițiile art. 48 din Legea nr. 7/1996, care reglementează condițiile de formă ce vizează cererea de intabulare, având ca obiect actul de alipire a unor imobile. Or, a considerat că întrunirea acestor cerințe nu este de natură să conducă la o altă concluzie în cauză, întrucât neregularitatea identificată de instanță constituie o chestiune ce ține de condițiile de fond de valabilitate. Motivul pentru care Curtea a reținut nevaliditatea actului de alipire, confirmând soluția primei instanțe, s-a referit la imposibilitatea obiectivă, de ordin material a realizării operațiunii de alipire, în condițiile în care cele patru loturi componente nu se învecinau, neavând laturi comune. Această cerință este prevăzută în mod expres de dispozițiile art. 16 alin. (1) din Ordinul nr. 634/2006, în vigoare la data întocmirii actului de alipire, care prevede documentația pentru alipirea a două sau mai multe terenuri cu limite comune, înscrise în cartea funciară. Faptul că actul de alipire a fost înscris în cartea funciară, fiind respectate cerințele legale de formă, nu este de natură să confere prin el însuși valabilitate operației de alipire înseși și nu poate acoperi viciile ce decurg din neîndeplinirea unei cerințe de fond.

Referitor la apelul declarat de chemata în garanție, Curtea a reținut că prima critică formulată prin cererea de apel a vizat incidența dispozițiilor art. 36 din Legea nr. 85/1996, în condițiile în care chemata în garanție se află în procedura falimentului.

Interpretând gramatical textul legal mai sus menționat, instanța de apel a reținut că prima teză are în vedere toate acțiunile judiciare, referitoare la realizarea creanțelor, fiind în legătură numai cu executarea acestora, în condițiile în care s-a folosit imediat după sintagma „asupra debitorului sau bunurilor sale”, specifică fazei executării silite a procesului civil. Coroborând prevederile legale cu art. 36 din O.U.G. nr. 66/2011, prin care s-a stabilit că, prin derogare de la dispozițiile art. 36 și art. 86 alin. (1) din Legea nr. 85/2006, în termen de 15 zile de la data luării la cunoștință a hotărârii judecătorești prin care s-a dispus deschiderea procedurii de insolvență a unui beneficiar, autoritățile cu competențe în gestionarea fondurilor europene sunt obligate să demareze activitatea de constatare a neregulilor și de stabilire a creanțelor bugetare prevăzută de prezenta ordonanță de urgență pentru sumele acordate în cadrul contractului/acordului/deciziei de finanțare din fonduri europene și/sau din fonduri publice naționale aferente acestora, a apreciat că rezultă intenția legiuitorului de instituire a regulii potrivit căreia declanșarea procedurii determină suspendarea acțiunilor de stabilire a unor creanțe, indiferent de obiectul lor.

În spiritul facilitării accesului la justiție, constatând că ipoteza normativă prevăzută de art. 36 din Legea nr. 85/2006 este întrunită numai în privința chematei în garanție, instanța de apel a considerat că trebuie să dispună nu cea mai drastică măsură legală, ci pe aceea care asigură un just echilibru între interesele părților aflate în conflict, adică să dispună suspendarea numai cu privire la această parte. Pe cale de consecință, a apreciat că se impune suspendarea judecății cererii de chemare în garanție a SC K. SRL.

Referitor la aspectele legate de conexarea mai multor acțiuni cu părți diferite, Curtea a considerat ca nefiind fondate, deoarece dispozițiilor art. 164 C. proc. civ. stipulează expres că întrunirea cauzelor este permisă și în situația în care în ele figurează aceleași părți, împreună cu alte părți, o astfel de măsură impunându-se pentru realizarea actului de justiție, condiții pe care le-a constatat ca fiind îndeplinite în speță.

Cu privire la critica potrivit căreia hotărârea primei instanțe nu ar fi pronunțată în contradictoriu cu toate părțile și că tribunalul nu s-ar fi pronunțat pe toate cererile, Curtea a evidențiat că această apelantă nu justifică interesul în formularea acestei critici, prin raportare la poziția sa procesuală. Trecând peste acest aspect, din examinarea cererilor formulate de părți, comparativ cu dispozitivul sentinței atacate, a constatat că instanța de fond s-a pronunțat asupra tuturor cererilor cu judecata cărora a fost investită, adoptând soluția prin raportare la toate părțile implicate în litigiu, corespunzător calității lor procesuale.

De asemenea, a considerat că neindicarea datelor personale ale părților în hotărâre nu poate fi apreciată ca fiind motiv de nelegalitate, respectiv de nulitate, întrucât necesitatea indicării acestor date reprezintă o cerință intrinsecă actului de procedură, iar eventuala nerespectare a unei astfel de cerințe ar putea atrage nulitatea numai în cazul existenței și dovedirii unei vătămări. Având în vedere că nu a fost dovedită condiția vătămării procesuale, atât timp cât părțile interesate, inclusiv chemata în garanție, au putut exercita calea de atac a apelului în condiții de regularitate procesuală, Curtea a apreciat ca nefiind fondată această critică.

În ceea ce privește nerespectarea prevederilor art. 132 C. proc. civ., instanța de apel a subliniat că reclamanta și-a completat și modificat acțiunea prin intermediul unor cereri precizatoare succesive, de care celelalte părți din proces au avut posibilitatea să ia cunoștință, astfel că o eventuală depășire a termenului procedural de modificare, respectiv întregire a acțiunii, trebuia invocată în fața primei instanței, cel mai târziu la următorul termen de judecată, după luarea la cunoștință de modificările aduse cererii introductive de instanță. În condițiile în care acest aspect nu a fost semnalat de celelalte părți din proces, instanța, în virtutea principiului disponibilității, s-a considerat învestită și cu modificările și completările formulate de reclamantă. Astfel, a reținut că tribunalul a pronunțat sentința apelată, oferind o soluție care se reflectă în dispozitiv și care este susținută de considerente, luând în considerare toate cererile părților.

Referitor la critica ce privește taxa judiciară de timbru achitată de reclamantă în faza procesuală a fondului, instanța de apel a reținut caracterul nepertinent al acesteia, având în vedere că, chiar în ipoteza în care s-ar constata de către instanța de control judiciar că aceasta nu este suficientă, se poate face aplicarea dispozițiilor art. 20 alin. (5) din Legea nr. 146/1997, care permit instanței învestite cu soluționarea căii de atac să dispună completarea timbrajului prin decizia pe care o pronunță, astfel că o eventuală insuficiență a taxei deja achitate nu poate constitui motiv de anulare a cererilor, asupra cărora instanța de fond deja s-a pronunțat.

Prin cererea de apel, chemata în garanție a susținut că instanța de fond a făcut o confuzie cu privire la cererile deduse judecății, la terenurile obiect al litigiului și la titlurile de proprietate, la proprietari, precum și cu privire la alte aspecte, fără să indice în concret în ce anume constă confuzia și nici care ar fi, în concepția apelantei, consecințele sale. Analizând toate cererile principale, incidentale și accesorii formulate în cauză comparativ cu rațiunile și motivele care au stat la baza soluției pronunțate, instanța de apel a constatat că instanța de fond nu a făcut confuzie în privința elementelor de fapt și de drept ale cauzei.

Din examinarea sentinței atacate, precum și a întregului dosar de fond, Curtea a apreciat că motivele referitoare la superficialitatea analizei făcute de prima instanță cu privire la buna credință, precum și la caracterul nejustificat al despăgubirilor și cheltuielilor de judecată acordate, sunt lipsite de fundament, în condițiile în care aceasta a analizat probele administrate, a stabilit situația de fapt pe baza lor și a făcut aplicarea prevederilor legale incidente.

În ceea ce privește nelegala citare a părților, instanța de apel a reținut că apelanta-chemată în garanție nu are interes să o invoce, în condițiile în care interesul sesizării acestui aspect trebuie invocat de partea nelegal citată și nu de către o terță persoană. Critica privind necomunicarea actelor de procedură a fost apreciată ca fiind vagă, imposibil de cenzurat de către instanța de control judiciar, din moment ce nu este precizat obiectul criticii și finalitatea urmărită. Cu privire la pretinsa contradictorialitate între soluția pronunțată și motivarea soluției de către prima instanță, Curtea a apreciat că nu este fondată, din moment ce nu a rezultat din examinarea comparativă a celor două părți componente ale hotărârii existența unor inadvertențe sau contradicții între raționamentul expus în motivare și soluția consemnată în dispozitiv.

Cât privește apelul formulat de intervenienta accesorie comuna Bolintin Deal, instanța de apel a reținut că prima instanță a respins cererea de intervenție ca inadmisibilă, iar aspectele critice deduse judecății în apel pot viza exclusiv chestiunea admisibilității în principiu și nu chestiuni ce țin de fondul intervenției accesorii. De altfel, instanța de fond s-a pronunțat asupra cererii de intervenție, după ce a pus-o în discuția părților, sub aspectul admisibilității în principiu și a respins-o, ca inadmisibilă, prin încheierea de ședință din 13 martie 2014. Această soluție este consemnată în cuprinsul încheierii, iar faptul că nu a fost consemnată în dispozitiv nu este de natură să atragă nevalabilitatea acesteia. Respingerea cererii de intervenție accesorie este motivată, pe scurt, dar la obiect, iar argumentul avut în vedere este corect. În deplin acord cu prima instanță și instanța de apel a reținut că apelanta-intervenientă nu justifică un interes personal, direct și concret în formularea unei astfel de cereri, în condițiile în care nu se poate identifica vreun folos practic, care să respecte aceste exigențe, decurgând din promovarea unei astfel de cereri.

Prin încheierea de ședință din data de 22 decembrie 2014, Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, constatând că s-a făcut identificarea terenurilor în litigiu conform fiecăruia dintre planurile parcelare invocate de părți, iar stabilirea celui care are forță juridică este atributul instanței, a respins proba cu expertiză tehnică în specialitatea topografie ca nefiind utilă cauzei.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs, în termenul legal, recurenta-reclamantă SC A. SRL și recurentele-pârâte SC B. SRL și SC M. SRL.

Recurenta-reclamantă SC A. SRL a solicitat admiterea recursului și modificarea în parte a hotărârii atacate, în sensul admiterii și a cererii de acordare a dobânzii legale, calculată începând cu data pronunțării hotărârii de fond și până la data pronunțării deciziei în apel (04 aprilie 2014-09 iunie 2015), aplicată valorii despăgubirilor pentru lipsa de folosința stabilită prin hotărârea pronunțată în apel, totalizând 21.047,59 RON în cazul recurentei-pârâte SC B. SRL (Anexa 1 - tabel calcul) și 22.633,83 RON în cazul recurentei-pârâte SC M. SRL (Anexa 2 - tabel calcul).

În motivare, invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., a arătat că instanța de apel a făcut o incorectă interpretare și aplicare a dispozițiilor legale care prevăd dreptul creditorului la dobânda legală (art. 1088 C. civ.).

În opinia sa, unicul considerent care putea determina instanța de apel să respingă cererea de acordare a dobânzilor legale este acela conform căruia obligațiile bănești sunt stabilite printr-o verificare jurisdicțională abia la momentul pronunțării hotărârii definitive.

Or, art. 1088 alin. (2) C. civ. instituie ca moment de început pentru calcularea dobânzii legale momentul înregistrării cererii de chemare în judecată. Data de la care recurenta-reclamantă a solicitat obligarea debitoarelor la plata dobânzii legale este cea a pronunțării hotărârii de fond, ulterioară datei de înregistrare a cererii de chemare în judecată. În aceste condiții, este aplicabil principiul clasic a majori ad minus.

Recurenta-reclamantă a opinat că instanța de apel a respins cererea de acordare a dobânzilor exclusiv pentru motivul că debitul principal (baza de calcul a dobânzilor) a fost clarificat judiciar abia în faza de judecata a apelului, aspect corect, de altfel. Faptul că instanța de apel a decis să administreze și să omologheze un raport de expertiză de evaluare ale cărui concluzii diferă de cel care a stat la baza pronunțării hotărârii de fond nu poate fi de natura să lipsească de plano creditoarea, căreia nu îi poate fi atribuită vreo culpa procesuală sau de altă natură, de dreptul de a fi despăgubită, prin încasarea dobânzii legale, pentru imposibilitatea utilizării sumelor de bani care i se cuvin.

Așadar, simplul fapt al modificării în apel a unei hotărâri în ceea ce privește obligațiile bănești nu poate fi interpretat în sensul instituirii unei sancțiuni ad hoc în sarcina creditorului, care s-ar vedea lipsit de posibilitatea reparării integrale a prejudiciului, contrar principiului de drept instituit de dispozițiile art. 998 C. civ.

Din punctul său de vedere, criteriul determinat pentru acordarea dobânzilor legale, ca element al despăgubirilor pentru lipsa de folosință a terenurilor ocupate abuziv de către pârâte, nu este reprezentat de baza de calcul (care a suferit modificări în apel), ci de faptul că, printr-o conduită nelegală, acestea au lipsit-o pe reclamantă de posibilitatea exercitării prerogativelor dreptului de proprietate asupra terenurilor revendicate.

Calcularea dobânzilor legale, prin utilizarea instrumentului procedural conferit de dispozițiile art. 294 alin. (2) C. proc. civ. (care nu distinge între hotărârile modificate în apel sau rămase neschimbate în forma pronunțată de prima instanță sau între dobânzi solicitate prin cererea de chemare în judecată ori direct în apel) nu reprezintă decât o formă de reparare integrală a prejudiciului suportat de reclamantă, cel puțin de la data pronunțării hotărârii primei instanțe.

Recurenta-reclamantă a mai susținut că principiul disponibilității nu poate fi interpretat doar din perspectiva părții care conduce procesul, ci și din cea a recurentelor-pârâte, care aveau posibilitatea să se conformeze voluntar solicitărilor formulate prin cererea de chemare în judecată, să elibereze terenurile revendicate și să achite despăgubirile pentru lipsa de folosință a acestora.

În opinia sa, pârâtele aveau și posibilitatea unei recunoașteri parțiale, situație în care s-ar fi putut pronunța o hotărâre de expedient, puteau achita imediat după pronunțarea hotărârii de fond o sumă pe care ar fi considerat-o corectă pentru lipsa de folosință, puteau renunța la formularea propriilor apeluri și, mai mult decât atât, puteau achiesa, chiar și în parte, la apelul declarat de reclamantă. Cu alte cuvinte, pârâtele și-au asumat propriile riscuri care decurg din conduita lor procesuală, una dintre consecințe fiind cea a obligării acestora la plata dobânzilor legale, calculate după pronunțarea hotărârii în fond.

Recurenta-reclamantă a menționat că posibilitatea acordării dobânzilor legale nu poate fi asimilată exclusiv caracterului executoriu al hotărârii definitive pronunțate în apel, pentru că, în caz contrar dispozițiile art. 294 alin. (2) C. proc. civ., care nu disting între situația modificării sau nu a hotărârii primei instanțe, ar fi complet lipsite de aplicabilitate într-o situație juridică cum este cea de față. Or, norma de procedură aplicabilă la data pronunțării deciziei în apel [art. 628 alin. (4) C. proc. civ. aprobat prin Legea nr. 134/2010] reglementează expres și distinct modalitatea de stabilire și acordare a dobânzilor legale ivite după momentul pronunțării unei hotărâri executorii.

A mai susținut că hotărârea primei instanțe nu poate avea efecte juridice doar pentru viitor, întrucât dispozitivul acesteia este înlocuit cu dispozitivul modificator, pronunțat de instanța de apel, obligația de conformare producând, în mod obiectiv, efecte retroactive.

Recurenta-pârâtă SC B. SRL a declarat recurs atât împotriva deciziei, cât și a încheierii de ședință din data de 22 decembrie 2014, solicitând admiterea recursului și, în principal, modificarea în tot a deciziei nr. 308/A din 9 iunie 2015, în sensul admiterii apelului declarat împotriva sentinței nr. 33 din 04 aprilie 2014, pronunțată de Tribunalul Giurgiu, secția civilă (și cu privire la celelalte aspecte criticate, nu numai referitor la cheltuielile de judecată efectuate la fond), a schimbării în tot a sentinței, în ceea ce o privește și, pe cale de consecință, respingerea, ca nefondată, a cererii de chemare în judecată formulată în contradictoriu cu aceasta, astfel cum a fost modificată și precizată, precum și respingerea cererilor accesorii privind acordarea cheltuielilor de judecată aferente soluționării cauzei în primă instanță și în apel; respingerea apelului formulat de SC A. SRL împotriva hotărârii instanței de fond, a apelului formulat de SC K. SRL împotriva sentinței, în sensul menținerii în dispozitivul hotărârii a dispozițiilor referitoare la admiterea cererii de chemare în garanție pe care a formulat-o. În subsidiar, a solicitat casarea deciziei nr. 308/A din 09 iunie 2015 și a încheierii de ședință din 22 decembrie 2014 (sub aspectul respingerii probei cu expertiza în specialitatea cadastru și topografie) și trimiterea cauzei instanței de apel, spre rejudecare, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (3) teza a II-a C. proc. civ.

În motivare, a arătat că decizia recurată a fost dată cu interpretarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1898 și 1899 C. civ., art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, precum și a principiului de drept al ocrotirii dobânditorului de bună-credință și cu titlu oneros.

Din perspectiva bunei sale credințe, a arătat că SC B. SRL a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în temeiul unui contract de vânzare-cumpărare, act juridic cu titlu oneros; la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului, acesta era înscris în C.F. nr. J a localității Bolintin Deal; terenul astfel individualizat în contract a fost detaliat prin plan de amplasament și delimitare; imobilul este rezultatul unei alipiri constatate printr-un înscris autentificat de B.N.P. S. din 28 mai 2007, prin reunirea a douăsprezece loturi.

Din interpretarea coroborată a prevederilor art. 1898 alin. (1) și (2), art. 1899 alin. (2) C. civ., art. 30 alin. (1), art. 31 alin. (1) și (2) din Legea nr. 7/1996 rezultă că, pentru a fi admisibilă o acțiune în revendicare și, în mod corespunzător, pentru a se putea analiza dacă titlul de proprietate este mai bine caracterizat și, deci, preferabil, reclamantul trebuie să dovedească împrejurarea că pârâtul, pretins neproprietar, a fost de rea-credință la data dobândirii bunului revendicat (respectiv, faptul că a știut că vânzătorul nu este verus dominus). Recunoașterea prevalenței interesului dobânditorului de bună-credință reprezintă expresia preocupării legiuitorului pentru asigurarea securității circuitului civil și a stabilității raporturilor juridice.

Prin urmare, legiuitorul a instituit în favoarea terțului dobânditor de bună-credință și cu titlu oneros a unui drept real înscris în cartea funciară o prezumție relativă, în sensul că este adevăratul titular al dreptului tabular înscris în folosul său. Cu alte cuvinte, dobânditorul cu titlu oneros al unui drept real imobiliar înscris în cartea funciară este considerat titularul acestui drept chiar dacă, ulterior înscrierii dreptului în favoarea sa, s-a dispus radierea dreptului autorului său tabular.

Recurenta-pârâtă a susținut că a fost de bună-credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar recurenta-reclamantă nu a răsturnat această prezumție, situație în care instanța de apel a interpretat și aplicat în mod eronat dispozițiile mai sus invocate.

Un prim argument în acest sens este inexistența vreunui litigiu cu privire la imobilul care a făcut obiectul actului translativ de proprietate. Astfel, a arătat că, prealabil încheierii acestuia, a depus diligentele necesare aflării situației juridice reale a imobilului (în legătură cu care erau îndeplinite formalitățile de publicitate imobiliară) și pentru a verifica dacă titlul vânzătorilor nu este contestat sau face obiectul unui demers judiciar.

În urma acestor verificări a rezultat inexistența vreunui impediment la încheierea tranzacției, C.F. nr. J a localității Bolintin Deal fiind liberă de orice sarcini (servituți, privilegii, litigii etc.), așa cum rezultă din extrasul de C.F. nr. GG emis de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară la 17 iulie 2007. La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv intabulării dreptului de proprietate al recurentei-pârâte asupra imobilului, acesta nu făcea obiectul vreunui litigiu aflat pe rolul instanțelor de judecată, în cartea funciară neexistând vreo mențiune în acest sens. În C.F. nr. J a localității Bolintin Deal nu era notată vreo notificare formulată în temeiul legilor speciale de reparație.

Un alt argument în sensul că recurenta-pârâtă a fost de bună-credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare este că, din cuprinsul C.F. nr. J a localității Bolintin Deal nu rezulta, la momentul încheierii acestuia vreo cauză care să justifice rectificarea în favoarea altei persoane.

Această condiție se referă la notarea în cartea funciară, anterior înregistrării cererii de înscriere a dreptului terțului dobânditor, a altor situații juridice, cum ar fi: antecontracte de vânzare-cumpărare, acte de urmărire silită a imobilului, pactul comisoriu etc., a căror valorificare ar putea determina radierea dreptului tabular și înscrierea lui în folosul persoanelor beneficiare a acelor situații juridice.

Or, în speță, din cuprinsul C.F. nr. J a localității Bolintin Deal nu reieșea existența unui pretins drept real al reclamantei sau al oricărei persoane asupra terenului revendicat (SC K. SRL fiind proprietarul exclusiv al terenului), a unei situații juridice a cărei valorificare ar fi determinat radierea dreptului tabular și înscrierea lui în folosul persoanelor beneficiare a acelor situații juridice sau a unei alte restricții legale sau contractuale.

De altfel, extrasele de carte funciară ale autorului SC B. SRL nu făceau vorbire despre litigii ori situații juridice care să acrediteze ideea că altcineva ar putea pretinde vreun drept asupra terenului revendicat.

Un alt argument în sensul că recurenta-pârâtă a fost de bună-credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare este în sensul că aceasta a avut convingerea fermă și netulburată că a dobândit imobilul de la adevăratul proprietar

Raportat la situația de fapt și de drept incidentă în speță, la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului recurenta-pârâtă nu a avut suspiciunea că altcineva ar putea fi adevăratul proprietar al terenului revendicat. Ca atare, recurenta-pârâtă a avut convingerea onestă că starea de fapt coincide cu cea de drept, în sensul că SC K. SRL avea calitatea de adevărat proprietar.

Verificarea cuprinsului cărții funciare de către recurenta-pârâtă a vizat actul de alipire și încheierea de intabulare privind suprafața alipită. Din cuprinsul documentației cadastrale aferente alipirii, vecinătățile terenului pe care l-a dobândit sunt: la nord și la sud drum comunal, iar la est și la vest SC K. SRL.

Prin urmare, în raport de aceste documente, nu exista vreo neconcordanța între contractul de vânzare-cumpărare și conținutul cărții funciare, raționamentul instanței de apel fiind eronat. Practic, instanța de apel, având în vedere planul parcelar întocmit de expertul RRR., document ulterior și extrinsec cărții funciare, a stabilit, în absența oricărui temei, reaua-credință a recurentei-pârâte, în condițiile în care, din interpretarea dispozițiilor art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, rezultă că nu se poate afirma că un terț subdobânditor este de rea-credință dacă cunoașterea efectivă a inexactității cuprinsului cărții funciare se putea realiza pe altă cale (în speță, prin raportare la alte înscrisuri care nu apar menționate în cartea funciară). Mai mult decât atât, raționamentul instanței de judecată este profund eronat având în vedere și prevederile art. 1898 alin. (2) C. civ., care stabilesc, dincolo de orice echivoc, faptul că momentul relevant în aprecierea bunei-credințe este cel la care se încheie actul translativ de proprietate.

În opinia recurentei-pârâte, instanța de apel a apreciat greșit că aceasta avea posibilitatea și trebuia să-și dea seama că unul din cele 13 loturi supuse alipirii nu se învecinează cu terenul pretins a fi alăturat. Această analiză s-a oprit în acest punct, fără ca instanța să rețină în concret situația de fapt și de drept în raport de coordonatele cadastrale care sunt corecte - după cum s-a reținut și în cuprinsul raportului de expertiză - și care rezultă din situația de fapt și de drept a întregii zone administrativ teritoriale Bolintin.

Din această perspectivă, recurenta-pârâtă a apreciat că se impun a fi subliniate următoarele aspecte: aliniamentul terenurilor nu mai era oblic încă din anul 2007, poziționarea terenurilor fiind paralelă cu autostrada, pentru a facilita accesul în zonă, crearea căilor de acces și introducerea utilităților; terenurile erau introduse încă din anul 2005 în intravilanul localității Bolintin Deal, în zona edificându-se construcții industriale (zona fiind una industrială și nu agricolă); la nivelul anului 2007, SC K. SRL era proprietara unor suprafețe mari de teren, care au făcut obiectul unor alipiri. Ca atare, verificarea cărții funciare nu a reliefat vreo neconcordanță între actul de alipire și actul translativ de proprietate; ulterior semnării contractului de vânzare-cumpărare, s-a întocmit între SC K. SRL și SC B. procesul-verbal de predare-primire amplasament, predarea fiind efectuată conform documentației cadastrale prin coordonate stereografice, aspect care relevă preocuparea recurentei-pârâte ca situația de drept să coincidă cu cea de fapt, prin dobândirea posesiei strict asupra imobilului, obiectul al actului translativ de proprietate; amplasamentul imobilului care îi aparține este corect, fapt reținut și de expertul în specialitatea cadastru și topografie U. în cuprinsul raportului de expertiză întocmit în cauză, care a menționat următoarele: „terenul deținut de SC B. SRL corespunde cu amplasamentul din documentația cadastrală”; „terenul deținut de SC B. SRL, în suprafață de 6.92 ha, se află în T ZZ, P WW”; „în urma verificărilor în teren s-a constatat că SC B. SRL respectă amplasamentul din documentația cadastrală avizată de O.C.P.I. Giurgiu”.

Aceste aspecte, coroborate cu absența notării sau a înregistrării vreunei acțiuni prin care să se conteste conținutul cărții funciare, i-au creat recurentei-pârâte impresia existenței unei cărți funciare reale și exacte, de natură să legitimeze buna sa credință, în calitate de terț subdobânditor. Cu alte cuvinte, convingerea sa, în sensul că SC K. SRL era adevăratul proprietar al imobilului, s-a raportat la principiul forței probante a înscrierii în cartea funciară, consacrat de art. 30 alin. (1) și art. 31 din Legea nr. 7/1996, în virtutea căruia dreptul real înscris în cartea funciară se consideră a fi exact.

Recurenta-pârâtă a afirmat că actele de proprietate ale autorului său au fost prezentate și notarului public, care a autentificat contractul de vânzare-cumpărare și care ar fi refuzat instrumentarea acestui act juridic, în situația în care ar fi constatat că există impedimente la încheierea vânzării. Împrejurarea că notarul public a apreciat, în urma analizei actelor de proprietate ale SC K. SRL, că aceasta din urmă este adevăratul proprietar al imobilului și a autentificat contractul de vânzare-cumpărare, constituie un argument suplimentar, în sensul că SC B. a fost de bună-credință. Fără să existe vreo suspiciune asupra valabilității transmiterii dreptului de proprietate, Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Ploiești a admis cererea de intabulare a dreptului de proprietate al recurentei-pârâte, în baza contractului de vânzare-cumpărare.

Conchizând, a precizat că aspectele mai sus menționate demonstrează, în mod evident, buna sa credință la momentul dobândirii imobilului, motiv pentru care, față de prevalența dată de legiuitor celui care a dobândit, cu bună-credință și cu titlu oneros, un drept real înscris în cartea funciară, acțiunea în revendicare este neîntemeiată. A impune terțului subdobânditor să facă verificări suplimentare, așa cum în mod eronat pretinde instanța de apel, în afara verificării cuprinsului cărții funciare, cu alte cuvinte să verifice documente justificative, reprezintă o măsură excesivă.

Recurenta-reclamantă a arătat că, în mod eronat, instanța de apel nu a făcut aplicarea în cauză a principiului validității aparenței în drept, veritabilă excepție de la regula nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet.

Astfel, a menționat că principiul ocrotirii bunei-credințe a subdobânditorului cu bună-credință este în realitate o aplicație a teoriei aparenței în drept, error communis facit ius. Această teorie se fundamentează pe două coordonate esențiale, respectiv pe buna-credință a terțului care a încheiat actul juridic cu titularul aparent al dreptului de proprietate și existența unei erori comune și invincibile, care constă în convingerea general admisă că titularul aparent este însuși titularul adevărat al dreptului de proprietate.

În cauză, condițiile teoriei aparenței în drept sunt îndeplinite, după cum urmează: recurenta-pârâtă a dobândit imobilul printr-un act translativ cu titlu oneros care îndeplinește cerințele legale privind valabilitatea actului juridic; a fost de bună-credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, aspecte care, din rațiuni de rigoare, nu se mai impun a fi reluate în acest context; în ceea ce privește posesia utilă a transmițătorului, autorul său a exercitat nu doar posesia (cu ambele sale elemente animus și corpus), ci toate atributele corespunzătoare dreptului de proprietate, încheind acte juridice și săvârșind fapte materiale, împrejurări care au creat în conștiința publică percepția că este un adevărat proprietar; convingerea sa privind calitatea de vânzător a SC K. SRL a fost fermă, onestă și perfect întemeiată, fiind lipsită de cea mai mică urmă de îndoială asupra calității de proprietar a aceluia cu care a perfectat contractul de vânzare-cumpărare; recurenta-pârâtă nu a avut cunoștință de vreun indiciu sau informație care să-i insufle un sentiment de neîncredere, în sensul că SC K. SRL nu este adevăratul proprietar al imobilului, susceptibil să anuleze buna-credință; aceasta a fost clădită pe prudență și diligentă, existând atât la îndeplinirea formalităților anterioare încheierii contractului de vânzare-cumpărare, cât și la momentul realizării acordului de voință.

Referitor la elementul psihologic al aparenței, respectiv eroarea comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a transmițătorului, recurenta-pârâtă a arătat că și alte societăți care au achiziționat terenuri în zonă, după anul 2006, s-au aflat în eroare.

Ca atare, instanța de apel a reținut în mod eronat că anumite inexactități trebuiau și puteau fi sesizate de către recurenta-pârâtă, ignorând situația reală a zonei și faptul că, în măsura în care și alți membri ai comunității sunt în aceeași situație, sunt îndeplinite condițiile existenței unei erori comune și invincibile.

Astfel, a arătat că, începând cu anul 2005, o suprafață importantă a fost inclusă, prin Hotărârea nr. 11 din 22 martie 2005 a Consiliului Local Bolintin Deal, în intravilanul unității administrativ teritoriale Bolintin Deal, fapt ce a permis dezvoltarea unei zone industriale. Prin urmare, zona a fost supusă unor masive operațiuni de alipire, condiție absolut necesară pentru dezvoltarea unei zone industriale și atragerea investitorilor. Toate operațiunile tehnice de alipire au fost efectuate în condițiile în care nu au existat planuri parcelare, ci doar instrumente de lucru de-a lungul timpului, fapt amintit de instanța de apel, dar neeficientizat juridic.

Din punctul său de vedere, caracterul invincibil se apreciază nu numai în raport cu dobânditorul, ci și cu oricare membru al comunității. În aceste condiții, mergând pe logica eronată a instanței de apel, ar însemna că toate societățile care au achiziționat terenuri de la SC K. SRL au statutul de dobânditori de rea-credință.

Recurenta-pârâtă a afirmat că nu i se poate reproșa că a avut o atitudine pasivă, întrucât a demonstrat că s-a informat în prealabil despre situația juridică a imobilului și a persoanei cu care a tranzacționat. Având în vedere realitatea publicității imobiliare și a înscrierilor tabulare, practic, i-a fost imposibil să cerceteze dacă cel care a înstrăinat terenul l-a dobândit de la adevăratul proprietar. Titlul translativ de proprietate aparent al SC K. SRL, în condițiile în care erau îndeplinite formalitățile de publicitate imobiliară, a creat o prezumție absolută de proprietate în favoarea acestuia, imposibil de răsturnat în urma efectuării unor diligențe rezonabile.

Sub acest aspect, a invocat adresa din 17 iunie 2010, emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, din care a rezultat că acesta nu deține un plan parcelar al tarlalelor ZZ și XX care să fi stat la baza emiterii titlurilor de proprietate, respectiv că nu deține un plan parcelar aprobat de Comisia Locală de aplicare a legilor proprietății, avizat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară și validat de Comisia Județeană. Potrivit aceleiași adrese, Comisia Locală Bolintin Deal nu a depus un plan parcelar complet întocmit pentru tarlaua XX, iar în arhiva instituției există doar un extras de proiect de plan parcelar, rezultat în urma efectuării cadastrării sporadice a proprietăților din tarlaua XX.

Ca atare, faptul că instanța de apel a stabilit că recurenta-pârâtă a fost de rea-credință, pentru considerentul că nu a verificat titlurile de proprietate ale autorului său (pe care oricum nu le putea raporta la un plan parcelar la momentul achiziționării imobilului), verificări care nu erau necesare în raport de prevederile art. 30 și 31 din Legea nr. 7/1996, care ar fi relevat „neconcordanțe între cuprinsul cărții funciare și situația juridică reală”, reprezintă o interpretare juridică care nu reflectă spiritul legii cu privire la efectele publicității imobiliare. Practic, în opinia instanței de apel, ar fi trebuit ca recurenta-pârâtă să procedeze la probatio diabolica pentru a-i fi incidente dispozițiile din Legea nr. 7/1996.

În aceste condiții, față de eroarea comună și invincibilă în care s-a aflat recurenta-pârâtă, bazată pe titlul autorului și pe cuprinsul cărții funciare în temeiul cărora a fost posibilă înstrăinarea imobilului, lipsa oricărei culpe, precum și faptul că, în ciuda oricărei diligențe depuse, ar fi fost imposibil să afle situația juridică reală a imobilului, SC B. SRL, în calitate de dobânditor de bună-credință cu titlu oneros, se consideră îndreptățită să își mențină dreptul de proprietate asupra terenului.

Mai mult, în opinia sa, principiul validității aparenței în drept înlătură orice eventuale vicii ale titlului de proprietate și permite producerea efectelor juridice pe care proprietarul aparent și dobânditorul de bună-credință le-au avut în vedere.

Recurenta-pârâtă a susținut că, în mod greșit, instanța de apel a dat preferință titlului exhibat de SC A. SRL. Astfel, decizia recurată este nelegală, fiind pronunțată cu încălcarea și aplicarea greșită a prevederilor art. 480 C. civ. și a celor ale art. 36 din Legea nr. 7/1996, întrucât, în procesul comparării de titluri, instanța de apel a validat titlul invocat de reclamantă, respectiv hotărârilor judecătorești ce țin loc de act autentic de vânzare-cumpărare din 12 februarie 2009 și din 23 februarie 2009, pronunțate de Tribunalul Giurgiu, cu privire la două terenuri extravilane arabile amplasate în tarlaua XX, parcela YY, situate în comuna Bolintin Deal, jud. Giurgiu.

În primul rând, în cadrul acțiunii în revendicare se impune compararea titlurilor de proprietate pentru a se stabili care este cel mai bine caracterizat și a se face aplicarea dispozițiilor art. 480 C. civ.

Contrar susținerilor instanței de apel, recurenta-pârâtă a menționat că titlul de proprietate pe care îl deține este mai bine caracterizat decât titlul de proprietate al recurentei-reclamante, fiind, deci preferabil acestuia, după cum urmează: titlul său, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 2007, este anterior titlului exhibat de recurenta-reclamantă, constând în hotărârile judecătorești care țin loc de act autentic de vânzare-cumpărare din 12 februarie 2009 și din 23 februarie 2009; noile dispoziții în materia fondului funciar acordă preferință titlului de proprietate cu o dată mai veche (art. 47 din Legea nr. 165/2013) - aceste dispoziții au relevanță deoarece confirmă o orientare jurisprudențială, chiar dacă nu sunt aplicabile per se în dosar; recurenta-pârâtă este un terț cumpărător de bună-credință, cu titlu oneros, care s-a bazat pe cuprinsul cărții funciare a imobilului achiziționat; recurenta-reclamantă, astfel cum rezultă din declarația autentificată din 14 ianuarie 2009, cunoștea la data achiziționării imobilului situația juridică a acestuia, cumpărând pe riscul rău; imobilul era înscris în cartea funciară, recurenta-pârâtă îndeplinind, la rândul său, toate formalitățile de publicitate imobiliară pentru intabularea dreptului; titlul recurentei-reclamante nu a fost supus unei astfel de formalități și nici nu a intrat în circuitul civil; recurenta-pârâtă a exercitat posesia în mod continuu asupra imobilului, ridicând o construcție pe acesta, spre deosebire de recurenta-reclamantă care nu a avut niciun moment posesia terenului revendicat; amplasamentul terenului, invocat de recurenta-reclamantă, a fost stabilit în urma unei expertize superficial efectuate, fără respectarea unor norme profesionale minime, fără culegerea datelor de la fața locului; recurenta-pârâtă nu a fost parte în dosarele în care au fost emise hotărârile judecătorești pe baza cărora a fost emis titlul recurentei-reclamante, astfel că acestea nu îi sunt opozabile;

în operațiunea de comparare a titlurilor de proprietate, instanța trebuie să dea eficiență acelui titlu de proprietate cu privire la care nu există dubii privind emiterea sa, respectiv titlului exhibate de recurenta-pârâtă SC B. SRL; din rapoartele de expertiză administrate, precum și din celelalte înscrisuri din dosar, rezultă neconcordanțe între planurile parcelare, aspecte care, coroborate cu buna-credință a recurentei-reclamante, ar fi trebuit să fie un element suplimentar pentru a se reține faptul că titlul său este mai bine caracterizat.

Cu privire la acest ultim aspect, recurenta-pârâtă a arătat următoarele:

1) instanța de apel a conchis în mod greșit că „planul parcelar care trebuie avut în vedere la stabilirea legitimității pretențiilor deduse judecății în cauză este cel întocmit de ing. RRR., în condițiile în care s-au demarat și pentru acesta formalitățile de obținere a validării, în acord cu exigențele legii, dovadă fiind ștampilele aplicate de autoritățile publice locale, care denotă avizarea acestuia de Comisia Locală de Fond Funciar”. Faptul că instituțiile statului au afirmat că nu au existat planuri parcelare nu trebuia înlăturat de către instanța de apel, întrucât și dacă s-ar accepta argumentația instanței, în sensul că planul parcelar, deși nu îndeplinește condițiile legale pentru a fi considerat ca atare, a intrat în circuitul civil, acest aspect nu a fost demonstrat și dovedit.

Dimpotrivă, faptul că singurul plan cadastral al zonei, în sens juridic (chiar dacă este sectorial) nu a avut la bază planul parcelar invocat de recurenta-reclamantă, demonstrează contrariul celor reținute de instanța de apel. Planul cadastral sectorial din anul 2010 reconfirmă pozițiile cadastrale nu numai ale recurentei-pârâte, ci și structura actuală a zonei;

2) referitor la planul parcelar întocmit de expertul RRR., instanța a reținut că „inexistența unui plan parcelar validat conform procedurii legale constituie o culpă a autorităților și nu trebuie să își răsfrângă negativ consecințele asupra celor care au dobândit cu bună credință terenuri de la foștii proprietari, beneficiari ai reconstituirilor efectuate în temeiul Legii nr. 18/1991”. Sub acest aspect, recurenta-pârâtă a opinat că raționamentul instanței de judecată este superficial și ignoră situația de fapt și de drept a terenurilor din zonă. De altfel, existenta mai multor proiecte de plan parcelar, dar care, potrivit art. 6 lit.

e) din H.G. nr. 890/2005, nu au fost supuse validării Comisiei Județene de Fond Funciar denotă o stare generală neclară, întrucât lipsa validării nu a reprezentat o simplă inacțiune sau omisiune a autorității locale, ci a fost generată de modul defectuos al punerilor în posesie. Acesta este considerentul pentru care anumite proiecte de plan parcelar (inclusiv cel întocmit de expertul RRR. și reținut de instanță ca fiind un veritabil plan parcelar) nu au fost supuse validării, deoarece ele nu erau corect întocmite și, mai mult decât atât, generau suprapuneri.

În acest sens, a făcut vorbire despre adresa din 30 septembrie 2010, în care Instituția Prefectului județului Giurgiu a precizat că „Planul parcelar cu tarlaua XX, parcela YY Bolintin Deal, care se referă la titlurile de proprietate din 13 noiembrie 1995 (emis pe numele C.) și din 15 noiembrie 1995 (emis pe numele F.) nu a fost înaintat Comisiei Județene de fond funciar pentru validare”. Or, planul cadastral din 2010 reglementează problema suprapunerilor de teren generate de precaritatea punerilor în posesie în baza Legii nr. 18/1991. Dacă acesta ar fi apreciat ca fiind un veritabil plan parcelar, conform lucrării întocmite de expertul RRR., atunci ar însemna că recurenta-reclamantă este proprietara și a unei suprafețe de autostradă, deoarece expertul poziționează planul parcelar pentru tarlaua XX peste drumurile de exploatare și domeniul public al comunei Bolintin Deal.

În al doilea rând, recurenta-pârâtă a arătat că, în procesul comparării de titluri, în mod greșit, instanța de apel a reținut aplicabilitatea art. 36 din Legea nr. 7/1996, întrucât, în cauză, nu este vorba de o acțiune în rectificare de carte funciară.

Acest act normativ nu este incident în speță și, chiar dacă s-ar admite, aplicabilitatea acestuia, acesta a fost, oricum, greșit interpretat și aplicat de către instanța de apel, întrucât recurenta-reclamantă nu a formulat o acțiune în rectificare de carte funciară, ci una în revendicare, căreia îi este aplicabil dreptul comun. Eventual, în opinia sa, acțiunea în rectificare de carte funciară ar fi fost, cel mult, subsecventă acțiunii de față, cele două neputând fi confundate.

Recurenta-pârâtă a mai învederat că, în mod greșit, instanța de apel a dispus obligarea sa la plata contravalorii lipsei de folosință a terenului revendicat.

Astfel, din punctul de vedere al dreptului substanțial, cererea privind obligarea recurentei-pârâte la plata contravalorii lipsei de folosință a terenului revendicat s-ar greva pe principiile răspunderii civile delictuale. Or, câtă vreme în cauză toate argumentele de fapt și de drept legitimează poziția sa de dobânditor cu titlu oneros și de bună-credință al imobilului, recurenta-pârâtă a apreciat că, în cauză, este exclusă o pretinsă faptă ilicită a SC B. SRL. În consecință, în opinia sa, nu sunt îndeplinite nici celelalte condiții ale răspunderii civile delictuale (prejudiciu, legătură de cauzalitate, vinovăție), sens în care, cu încălcarea dispozițiilor art. 998-999 C. civ., art. 1349 și art. 1357 noul C. civ., decizia atacată este nelegală.

Recurenta-pârâtă a criticat și faptul că instanța de apel a apreciat că societatea ar fi constructor de rea-credință, cu încălcarea dispozițiilor art. 494 alin. (3) C. civ. A afirmat că soluția instanței de apel cu privire la acest aspect este nelegală, pentru următoarele argumente: a fost de bună-credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, întrucât nu exista vreun litigiu privind imobilul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare; din cuprinsul cărții funciare nu rezulta, la momentul încheierii actului translativ de proprietate vreo cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; recurenta-pârâtă a avut convingerea fermă și netulburată că a dobândit imobilul de la adevăratul proprietar.

În prezența acestor elemente, a opinat că nu are calitatea de constructor de rea-credință și că este proprietarul imobilului pe care a construit; construcțiile au fost edificate în baza autorizației de construire (aflată la dosar), care s-a emis în temeiul contractului de vânzare-cumpărare, neexistând niciun indiciu notat în cartea funciară sau vreun eventual litigiu cu privire la titlul său de proprietate; simpla notificare transmisă de autorii recurentei-reclamante la data de 06 iunie 2008 nu este de natură să înlăture buna credință a recurentei-pârâte, în contextul inexistenței vreunui litigiu privind terenul; în cazul dobânditorului terenului evins nu se aplică dispozițiile art. 494 alin. (3) C. proc. civ., care ar fi defavorabile constructorului, ci regulile speciale pentru aceste cazuri.

Recurenta-pârâtă a susținut, totodată, că, în mod greșit, instanța de apel nu a reținut autoritatea de lucru judecat în raport de sentința civilă nr. 1215 din 05 mai 2011, pronunțată de Judecătoria Bolintin Vale în Dosarul nr. x/192/2009, inițiat de SC A. SRL, încălcând astfel dispozițiile art. 1201 C. civ.

Obiectul acestui dosar a constat, în principal, la intabularea dreptului de proprietate în baza sentințelor civile nr. 27 din 12 februarie 2009 și nr. 36 din 23 februarie 2009, pronunțate de Tribunalul Giurgiu și rectificarea/modificarea cărții funciare, conform art. 33 alin. (1) și art. 34 alin. (4) din Legea nr. 7/1996.

Așadar, pe de o parte, există o hotărâre definitivă și irevocabilă prin care s-a respins intabularea solicitată de SC A. SRL și rectificarea cărții funciare, iar, pe de altă parte, există o hotărâre definitivă care, în mod implicit, conduce la dezideratul urmărit de SC A. SRL prin demersul său judiciar inițial (în Dosarul nr. x/192/2009). Din această perspectivă, în mod eronat, instanța de apel nu a reținut excepția autorității de lucru judecat, decizia recurată fiind nelegală și sub acest aspect.

Recurenta-pârâtă a mai arătat că, în mod eronat, instanța de apel a admis apelul formulat de SC K. SRL, în sensul că a dispus înlăturarea din dispozitiv a referirilor la admiterea cererii de chemare în garanție pe care a formulat-o cu privire la plata prețului aferent suprafeței de teren de care a fost evinsă.

Instanța de apel a concluzionat astfel din interpretarea exclusiv gramaticală a dispozițiilor art. 36 din Legea nr. 85/2006, pe care le-a coroborat cu cele ale art. 36 din O.U.G. nr. 66/2011, reținând că intenția legiuitorului a fost de a institui regula potrivit căreia declanșarea procedurii determină suspendarea acțiunilor de stabilire a unor creanțe, indiferent de obiectul acestora.

În opina recurentei-pârâte, cererea de chemare în garanție nu constituie o acțiune pentru realizarea unei creanțe, iar scopul avut în vedere de legiuitor prin reglementarea art. 36 Legea nr. 85/2006 a constat în concentrarea tuturor litigiilor având ca obiect averea debitorului insolvent în competența exclusivă a judecătorului-sindic desemnat în procedura insolvenței debitorului. Însă atribuțiile și competențele judecătorului sindic sunt limitate la activitatea administratorului judiciar sau, după caz, a lichidatorului, precum și la procesele și cererile de natură judiciară aferente procedurii insolvenței.

Recurenta-pârâtă a susținut că, în subsidiar, în cauză, se impune casarea deciziei pronunțate de instanța de apel, întrucât situația de fapt nu a fost pe deplin lămurită, din perspectiva amplasamentului și existenței suprapunerii. Din acest motiv, a apreciat că se impune administrarea unei expertize în specialitatea cadastru și topografie, care să aibă în vedere titlurile părților, actele emise de autorități și situația din teren.

A precizat că, în cererea sa de apel, comuna Bolintin Deal, reprezentată prin Primar, a menționat anumite aspecte legate de planul întocmit de expertul RRR., pe care instanța, în mod greșit, le-a ignorat: „inginerul RRR. a poziționat planul parcelar pentru tarlaua XX între un canal imaginar la partea de est și de sud drumul aflat în partea de sud a autostrăzii, iar la vest a delimitat lucrarea cu o linie trasată de el”; „planurile parcelare se delimitează între drumuri de exploatare, hotare naturale”; „a fost evitată împărțirea tarlalelor sub forma unor triunghiuri, iar drumurile de exploatare care au existat la data de 01 ianuarie 1990 nu pot fi modificate întrucât aparțin domeniului public, iar reprezentarea grafică a expertului RRR. cu privire la proprietatea reclamantei ignoră domeniul public și principiile constituționale care privesc inviolabilitatea domeniului public, traversându-l și ocupând abuziv proprietatea publică a comunei”.

Așadar, în ciuda faptului că a avut toate aceste informații, instanța de apel a apreciat ca fiind un veritabil plan parcelar cel întocmit de expertul RRR., în condițiile în care acest document prezintă o serie de erori majore (este încălcat dreptul de proprietate publică al comunei) și nu reflectă situația de fapt și de drept a terenurilor.

Prin cererea de recurs, recurenta-pârâtă SC M. SRL a solicitat admiterea recursului și casarea deciziei atacate, apreciind că este incident motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 5 C. proc. civ., având în vedere că instanța de apel a încălcat normele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității prin modul în care a aplicat dispozițiile privitoare la administrarea probelor; modificarea deciziei atacate, pentru motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., întrucât decizia instanței de apel nu cuprinde motivele pe care se sprijină, cuprinde motive contradictorii și motive străine de natura pricinii; modificarea deciziei atacate, în baza art. 304 pct. 8 C. proc. civ., având în vedere că instanța de apel a interpretat greșit actul juridic reprezentat de declarația autentificată din 14 ianuarie 2009 dată de recurenta-reclamantă SC A. SRL și titlul de proprietate al acesteia, schimbând înțelesul lămurit și vădit al acestora; modificarea hotărârii atacate, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., având în vedere că aceasta a fost dată cu interpretarea greșită a legii; obligarea recurentei-reclamante la plata cheltuielilor de judecată.

În susținerea recursului, în ceea ce privește aplicarea art. 304 pct. 5 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a arătat că instanța de apel a încălcat normele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității prin modul în care a aplicat dispozițiile privitoare la administrarea probelor. Astfel, deși probele câștigate fondului urmau a fi valorificate și de către instanța de apel, în ceea ce privește situația sa era necesară administrarea probei topografice.

Potrivit art. 201 și urm. C. proc. civ., proba cu expertiza tehnică judiciară este necesară ori de câte ori se impune opinia unui specialist într-un anumit domeniu, cauza neputând fi dezlegată fără exprimarea acestei opinii, iar admiterea sau respingerea probei va trebui motivată prin încheiere, prin raportare la specificul obiectului litigiului.

În concret, instanța de apel a respins, prin încheiere, administrarea probei cu expertiza topografică, necesară dovedirii raționamentului său cu privire la dispunerea exactă a celor patru loturi de teren alipite, care au făcut obiectul transmisiunii către recurenta-pârâtă, și a modului în care acestea se suprapuneau sau nu cu terenul recurentei-reclamantei.

Or, problematica dispunerii și, eventual, a suprapunerii (reale/virtuale) drepturilor reale deținute de părțile litigiului trebuia analizată și soluționată de instanța de apel pe baza administrării unei noi expertize topografice, care să aibă în vedere toate elementele de fapt (pe baza obiectivelor a căror încuviințare o solicitaseră părțile), rezultate pe parcursul administrării probatoriului în apel. Deși au existat înscrisuri topografice depuse până la închiderea dezbaterilor în apel (inclusiv planuri parcelare din care rezulta inexistența unei suprapuneri), instanța, chiar dacă le-a administrat în cadrul probei cu înscrisuri, nu le-a pus la dispoziția unui specialist care să le valorifice în cadrul unei expertize și nu a motivat îndestulător încheierea prin care a respins administrarea probei cu expertiza topografică. Potrivit doctrinei și jurisprudenței, asupra probelor, indiferent dacă sunt admise sau respinse, instanța trebuie să se pronunțe motivat.

Cu privire la faptul că instanța de apel nu a motivat admiterea unor capete de cerere din acțiunea formulată de reclamanta SC A. SRL, indicate în cererea de apel, recurenta-pârâtă a arătat, cu trimitere la dispozițiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., că această instanță s-a limitat doar să le indice, menționând că sunt întemeiate, fără a expune însă motivele și argumentele pentru care le-a considerat astfel. În acest sens, recurenta-pârâtă a făcut trimitere la aspectele reținute la decizia recurată și a apreciat că acestea sunt succinte și că nu sunt de natură să convingă asupra soluției date. În cauză, pârâta a invocat prin întâmpinare incidența unei excepții de la principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial, formulând un argument pertinent, precum și o serie de argumente în sensul dovedirii preferabilității titlului său de proprietate în raport de cel exhibat de reclamantă, aducând numeroase argumente care dovedeau reaua credință a acesteia, pe care instanța de apel nu le-a analizat.

Prin urmare, în condițiile în care decizia atacată nu conține niciun argument cu privire la aceste aspecte, trebuie decelat dacă omisiunea poate fi interpretată, în mod rezonabil, ca o respingere implicită sau dacă acestea au fost pur și simplu neglijate. Fiind distincte de celelalte considerente invocate, recurenta-pârâtă a apreciat ca necesară luarea lor în considerare și expunerea argumentelor legale pe care s-ar fi întemeiat admiterea sau respingerea acestora.

Recurenta-pârâtă a mai susținut că instanța de apel a analizat și solicitarea recurentei-reclamante privind obligarea sa la ridicarea construcțiilor efectuate pe teren, pe care a apreciat-o ca fiind întemeiată, fără a arăta condițiile în care poate fi dispusă o astfel de măsură.

Precaritatea acestei motivări și chiar existența unor neconcordanțe este dovedită de motivarea instanței care a constatat calitatea de constructor de rea-credință a recurentei-pârâte SC B. SRL, pentru o situație identică, motivarea fiind diferită față de cea referitoare la recurenta-pârâtă SC M. SRL.

În opinia sa, prin raportare la dispozițiile art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., o hotărâre apare ca fiind nemotivată atunci când nu cuprinde motivele care au condus la formarea opiniei pentru instanța de judecată atât sub aspectul înlăturării unei cereri sau unui argument, cât și sub aspectul îmbrățișării celorlalte argumente.

Recurenta-pârâtă, cu privire la existența unor motive contradictorii în cuprinsul deciziei atacate, a susținut că instanța de apel, pe de o parte a expus o serie de aspecte teoretice care au fost de natură să contureze raționamentul juridic aplicabil speței, interpretând dispozițiile art. 31 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, în sensul că prezumția relativă de exactitate a cuprinsului cărții funciare în favoarea titularului înscris se convertește în prezumție absolută pentru terțul subdobânditor de bună credință și cu titlu oneros, care a contractat având încredere în înscrierea antecesorului său tabular, prezumată de lege ca fiind exactă, deși, în realitate, nu era, acordându-se astfel protecție aparenței relevate de înscrierea în cartea funciară, aparență care devine, în aceste condiții, realitate. Pe de altă parte, contrar celor menționate, a concluzionat că ar fi fost necesară și studierea actelor constatatoare ale transmisiunilor anterioare ale dreptului de proprietate, precum și analiza titlurilor de proprietate emise în temeiul Legii nr. 18/1991, în favoarea autorilor chematei în garanție, precum și a planurilor de amplasament și situație a fiecărui lot de teren, alături de planul parcelar care a stat la baza punerilor în posesie.

Recurenta-pârâtă a menționat și faptul că instanța de apel a realizat o apreciere a bunei-credințe, ca și condiție a principiului publicității materiale, în contradicție cu aspectele teoretice expuse inițial și pe baza cărora a precizat că și-a conturat întregul raționament juridic.

În cauză, în analiza făcută asupra actelor de proprietate, instanța de apel a plecat de la premisa că nu sunt exacte, pe când recurenta-pârâtă, la momentul dobândirii terenului, a pornit de la concluzia că datele înscrise în actele de proprietate și de carte funciară sunt exacte, cu atât mai mult s-a încrezut în cuprinsul cărții funciare, în verificările realizate de agentul instrumentator (notarul public), cât și în autoritatea de carte funciară (registratorul de carte funciară), neavând calitatea unui specialist în domeniul juridic.

Din punctul său de vedere, buna-credință trebuia cercetată prin raportare la elementele concrete ale speței, referitoare la obligațiile care incumbau părților interesate și autorităților implicate, și nu printr-o prezentare generală și abstractă.

Recurenta-pârâtă a mai arătat că hotărârea prin care instanța de apel a constatat nulitatea absolută parțială a actului de alipire, pentru suprafața de 3.505 mp, pe considerentul că cele patru terenuri nu puteau fi alipite fizic, este în contradicție cu hotărârea implicită de menținere, ca valid, a actului de alipire (care în realitate este numai o operațiune materială) a celor patru terenuri pentru suprafață de 20.748 mp, fiind de natură să contrazică întreaga motivare a hotărârii recurate, soluția pronunțată nefiind posibilă din punct de vedere juridic.

Ca atare, în aprecierea bunei sau relei credințe a recurentei-pârâte, instanța de apel a constatat că cele patru loturi de teren nu puteau fi alipite fizic, reținând că și recurenta-pârâtă, pe baza unei analize serioase și atente a titlurilor autorului SC K. SRL ar fi fost în măsură să observe acest aspect.

Recurenta-pârâtă a învederat că un alt aspect esențial în cauza dedusă judecății constă în stabilirea cadrului legal în care părțile implicate își dispută drepturile de proprietate asupra aceluiași imobil.

Astfel, în cauză, instanța de apel a făcut referire la acțiunea clasică în revendicare (pe care a considerat-o o creație a jurisprudenței, lipsită de o consacrare legală riguroasă), la acțiunea în revendicare în regim de carte funciară (instituție distinctă), la instituția comparării titlurilor de proprietate și la asimilarea și calificarea acțiunii în revendicare în regim de carte funciară cu o acțiune în rectificare de carte funciară, creând o confuzie cu privire la regulile aplicabile în raport de care a soluționat acțiunea.

În aceste condiții, fără a tranșa în mod clar care sunt regulile aplicabile în cauză, expunând un raționament în care argumentele a fortiori se amestecă în diverse planuri, fiind contradictorii, ceea ce determină imposibilitatea exercitării controlului judiciar din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanța de apel a pronunțat o hotărâre nelegală prin raportare la motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 din actul normativ menționat.

De altfel, instanța este ținută să identifice cadrul legal și să motiveze care este regimul juridic aplicabil cauzei deduse judecății, neputând alege un multiplu regim juridic, creând o lex tertia, fiind, astfel, incident și motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 4 C. proc. civ. Această interpretare a normelor juridice prin amestecarea a două instituții distincte (revendicare și rectificare) conduce la o greșită aplicare a ambelor instituții.

Cu privire la existența unor motive străine de natura pricinii, recurenta-pârâtă a arătat că, în cauza dedusă judecății, recurentele-pârâte SC M. SRL și SC B. SRL au solicitat și chemarea în garanție a autoarei SC K. SRL, de la care au dobândit terenurile. Instanța de fond a admis cererea recurentei-pârâte SC B. SRL de chemare în garanție, iar, cu privire la cererea recurentei-pârâte SC M. SRL, a dispus disjungerea și suspendarea soluționării acesteia până la judecarea irevocabilă a cererii principale și închiderea procedurii de insolvență a pârâtei SC K. SRL. Ulterior, soluția instanței de fond a fost schimbată, prin admiterea apelului declarat de chemata în garanție SC K. SRL, fiind suspendată și cererea de chemare în garanție formulată de recurenta-pârâtă SC B. SRL în temeiul dispozițiilor art. 36 din Legea nr. 85/2006.

În speță, instanța de apel a reținut, în urma interpretării gramaticale a dispozițiilor citate, că intenția legiuitorului a fost aceea de a institui regula potrivit căreia declanșarea procedurii determină suspendarea acțiunilor de stabilire a unor creanțe, indiferent de obiectul lor, cu încălcarea prevederilor art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. și art. 6 parag. 1 al Convenției Europene a Drepturilor Omului și a Libertăților Fundamentale.

Recurenta-pârâtă, invocând dispozițiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., a criticat și faptul că instanța de apel a interpretat în mod greșit actul juridic reprezentat de declarația autentificată din 14 ianuarie 2009 dată de recurenta-reclamantă SC A. SRL.

În acest context, a arătat că instanța de apel a tratat critica care tinde să dovedească reaua credință a reclamantei doar din perspectiva apelului declarat de pârâta SC B. SRL, deși declarația a vizat și terenul pârâtei SC M. SRL.

Pe de altă parte, a învederat că interpretarea efectelor declarației autentice pe proprie răspundere, făcută de instanța de apel, este greșită, schimbând înțelesul lămurit și vădit al acesteia în procesul de analizare a bunei credințe, cu atât mai mult cu cât s-a arătat că sunt aplicabile și regulile instituției de comparare a titlurilor și regulile din materia cărții funciare.

Fiind o stare de fapt, buna sau reaua credință poate reieși sau poate fi dovedită cu orice mijloc de probă. Se poate observa că, prin declarația pe proprie răspundere, recurenta-reclamantă și-a asumat viciile bunului, declarând că achiziționează pe proprie răspundere, cunoscând situația juridică de fapt și de drept a terenului (imposibilitatea de întabulare, faptul că terenul se află în posesia altei persoane, existența unor lucrări pe teren), astfel că, în aprecierea bunei sau relei credințe, o astfel de declarație este în măsură să producă efecte, câtă vreme aceasta se judecă în contradictoriu cu recurenta-pârâtă în cadrul unei acțiuni în revendicare. Mai mult decât atât, este mai puțin relevant între cine produce efecte declarația pe proprie răspundere, câtă vreme aspectele care reies din acea declarație sunt în măsură să demonteze buna credință a recurentei-reclamante, iar lipsa bunei credințe în persoana acesteia este în măsură să producă efecte juridice. Atât buna, cât și reaua credință se verifică întotdeauna în persoana celui al cărui act are o dată ulterioară, aprecierea pornind de la cunoașterea de către terț a unei situații juridice existente anterior actului încheiat de acesta. În speță, buna sau reaua credință se apreciază numai în persoana ultimului dobânditor, respectiv a recurentei-reclamante, care a dobândit terenul în anul 2009, ulterior dobândirii acestuia de către recurenta-pârâtă SC M. SRL, drept înscris în cartea funciară încă din anul 2007.

Prin urmare, instanța de judecată a procedat în mod greșit la aplicarea dispozițiilor legale care prevăd modul în care se verifică buna credința și, mai ales, care prevăd persoana în legătură cu care se apreciază existența bunei credințe, fiind incident, așadar, și motivul de recurs prevăzut de dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Recurenta-reclamantă a susținut că instanța de apel a interpretat în mod greșit și actul juridic reprezentat de titlul de proprietate al recurentei-reclamante SC A. SRL.

Astfel, prin declarația autentică din 14 ianuarie 2009 aceasta a transformat actul juridic comutativ cu titlu oneros care urma să fie încheiat pe baza antecontractului de vânzare-cumpărare într-un veritabil act juridic aleatoriu, prin care a înlăturat certitudinea întinderilor și efectelor obligațiilor asumate, comportând o șansă de câștig sau un risc de pierdere, declarând că va cumpăra pe proprie răspundere, cunoscând imposibilitatea de întabulare a dreptului de proprietate, faptul că o altă persoană posedă terenul și că era în curs de edificare o construcție pe acest teren.

Un astfel de titlu, care conține un element aleatoriu, nu putea fi avut în vedere de instanță pentru fundamentarea admiterii acțiunii în revendicare prin raportare la titlul recurentei-pârâte SC M. SRL, care este un act juridic comutativ, oneros și translativ de proprietate, neafectat de modalități și încheiat în formă autentică.

Prin motivele de recurs, recurenta-pârâtă a susținut și că instanța de apel a interpretat și aplicat în mod greșit dispozițiile legale în materie de carte funciară și acțiune în revendicare, reținând calitatea sa de terț subdobânditor de rea-credință prin raportare la dispozițiile art. 31 și 36 din Legea nr. 7/1996.

Însă, o primă eroare de interpretare a dispozițiilor legale indicate o reprezintă aceea că instanța de apel a procedat direct la această analiză, fără a examina mai întâi situația recurentei-reclamante din această perspectivă, câtă vreme titlul său de proprietate este ulterior titlului de proprietate al SC M. SRL, nefiind înscris în registrul de carte funciară. Astfel cum s-a arătat anterior, atât buna, cât și reaua-credință se verifică întotdeauna în persoana celui al cărui act are o dată ulterioară, cele două aspecte apreciindu-se în raport de cunoașterea de către terț a unei situații juridice existente anterior actului juridic încheiat de acesta. Declarația autentificată din 14 ianuarie 2009 dovedește, fără niciun dubiu, reaua credință a recurentei-reclamante SC A. SRL la achiziționarea terenului. Mai mult decât atât, în situația în care imobilul este înscris în cartea funciară, în situația existenței unui conflict între o parte care deține un titlu de proprietate înscris în cartea funciară și o parte care exhibă un titlu cu o dată ulterioară, neînscris în cartea funciară, nu se poate proceda la compararea titlurilor, ci urmează a da câștig de cauză părții care are întabulat dreptul de proprietate în cartea funciară. Existența cărții funciare și, respectiv, a înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară este incompatibilă cu instituția comparării de titluri.

În opinia recurentei-pârâte, făcându-se abstracție de aspectele evocate și apreciindu-se că recurenta-reclamantă ar fi fost de bună-credință, instanța de apel a interpretat în mod greșit normele legale aplicabile și a ajuns la concluzia că SC M. SRL a fost de rea-credință la momentul achiziționării terenurilor. Or, această interpretare este eronată, recurenta-pârâtă fiind subdobânditor de bună-credință, întrucât, în ceea ce îi privește pe terții subdobânditori, singurii apărați de principiul publicității materiale, art. 31 din Legea nr. 7/1996 condiționează buna credință a acestora numai de absența notării vreunei acțiuni prin care se contestă cuprinsul cărții funciare, fără a face vreo referire la obligativitatea cercetării înscrisurilor justificative. Reținându-se obligația recurentei-pârâte, în calitatea sa de terț subdobânditor, de a cerceta și documentele justificative ale înscrierilor făcute de antecesorii tabulari, în condițiile în care aceștia au fost inactivi sau neglijenți, prin necontestarea în vreun fel a exactității înscrierilor în cartea funciară, a căror vericitate și legalitate au făcut obiectul unor verificări prealabile atât de agentul instrumentator (notar public, persoană autorizată în vederea realizării și verificării lucrărilor de cadastru), cât și de autoritatea de carte funciară (registratorul de carte funciară), ar însemna să se nege valoarea înscrierilor de carte funciară și să se pună oricând sub semnul întrebării validitatea oricărei transmisiuni imobiliare sau operațiuni în materie de carte funciară, împrejurare care ar putea tinde la invalidarea acestui sistem juridic de publicitate.

Recurenta-pârâtă a invocat, în raport de obiectul cauzei deduse judecății, și dispozițiile art. 1898 alin. (1) și art. 1899 alin. (2) C. civ., pe care le-a considerat incidente în speță cât privește aprecierea bunei-credințe în materie de imobile. A susținut că reaua credință trebuie să fie dovedită și să nu existe vreun dubiu asupra acesteia. Dubiul asupra relei credințe echivalează cu nerăsturnarea prezumției de bună credință.

Prin motivele de recurs, recurenta-pârâtă a afirmat, totodată, că, în cadrul analizării dispozițiilor care reglementează regimul juridic al acțiunii în revendicare, instanța de apel a aplicat în mod greșit dispozițiile legale, ignorând efectele instituției proprietății aparente.

Or, în cauză, operează aceste efecte, având în vedere că sunt întrunite toate elementele care intră în structura acesteia, respectiv: actul translativ cu titlu oneros având ca obiect dreptul de proprietate privată asupra unui imobil individual determinat; posesia utilă a transmițătorului în momentul încheierii actului translativ și titlul proprietarului aparent (elementele materiale ale aparenței), eroarea comună și invincibilă cu privire la calitatea de proprietar a transmițătorului (elementul psihologic al aparenței); buna credință a subdobânditorului.

În viziunea recurentei-pârâte, întrunirea acestor condiții are ca efect dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului de către terțul subdobânditor, opozabil tuturor, inclusiv adevăratului proprietar.

În cauză, reținând calitatea recurentei-reclamante de constructor de rea-credință, instanța de apel a aplicat în mod greșit și dispozițiile legale incidente care pot conduce la o astfel de apreciere și la obligarea acesteia la demolarea construcției edificate, respectiv prevederile art. 494 alin. (1) și (2) C. civ.

Or, recurenta-pârâtă nu poate fi considerată constructor de rea credință, întrucât știa că este proprietara terenului pe care construiește, teren dobândit în anul 2007 prin contract de vânzare-cumpărare încheiat în formă autentică, îndeplinind, de asemenea, și formalitățile de publicitate, și întabulându-și dreptul în cartea funciară. Aceasta a obținut toate autorizațiile și avizele cerute de lege pentru edificarea construcției, cu atât mai mult cu cât a fost vorba de un proiect realizat din fonduri europene; autorizația de construire a fost obținută în anul 2008, fiind notată în cartea funciară, lucrările de construcție fiind demarate în același an.

Din această perspectivă, notificarea din 23 martie 2010 nu poate demonta buna sa credință, ca și constructor, întrucât, în cuprinsul acesteia, recurenta-reclamantă a făcut referire la un alt teren decât cel care aparținea SC M. SRL, respectiv la un teren aflat în proprietatea SC K. SRL. Mai mult decât atât, atitudinea pasivă a recurentei-reclamante pe parcursul derulării lucrărilor și introducerea acțiunii (în septembrie 2011), doar după finalizarea lucrărilor în proporție de 100%, trebuie calificată ca fiind un abuz de drept, câtă vreme aceasta cunoștea chiar din anul 2010, posibil chiar mai devreme, că pe teren există o construcție și că aceasta se află în proprietatea recurentei-pârâte.

În opinia sa, admiterea cererii în revendicare și constatarea nulității absolute parțiale unui titlu de proprietate în considerarea existenței unei culpe a autorităților pentru neîntocmirea unor planuri parcelare în conformitate cu dispozițiile legii, cu consecința obligării la ridicarea construcției edificate, constituie o încălcare flagrantă a dreptului de proprietate garantat de Convenția Europeană a Drepturilor Omului și Constituția României.

Prin urmare, constatarea nulității titlului de proprietate ar conduce în primul rând la afectarea principiului securității circuitului juridic civil, în al doilea rând ar încălca drepturile subdobânditorilor de bună-credință a proprietății bunului și, în al treilea rând, ar constitui prilejul reparării unui prejudiciu cu consecința creării unui prejudiciu mai mare, anularea înlăturând astfel ponderea responsabilității și culpei autorităților statului.

În susținerea acestui argument, recurenta-pârâtă a invocat aspectele statuate în cauzele Raicu, Tudor Tudor, Amurăriței contra României și Pincovâ și Pinc împotriva Cehiei, în care Curtea Europeană a Drepturilor Omului a considerat că principiile sus enumerate au prevalență.

Recurenta-pârâtă a arătat că, după cum reiese din planul parcelar din anul 2010, avizat și recepționat de O.C.P.I., în prezent nu mai există suprapunere între terenul său și cel al recurentei-reclamante, aspect reținut și în raportul de expertiză topografică întocmit în primă instanță. Ca atare, recurenta-reclamantă are la îndemână posibilitatea de a-și pune în acord documentația cadastrală cu acest plan parcelar.

Conform susținerilor recurentei-pârâte, hotărârea instanței de a admite acțiunea în revendicare în materie de carte funciară, făcând vorbire de acțiunea în revendicare clasică, ca instituție distinctă, este lipsită de temei legal și este dată cu aplicarea greșită a legii.

Astfel, în urma calificării acțiunii în revendicare ca și acțiune în rectificare de carte funciară, instanța de apel s-a pronunțat cu privire la ce nu s-a cerut, câtă vreme a fost învestită cu o acțiune în revendicare, fiind incident și motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ.; prin această calificare, instanța de apel a încălcat normele de procedură cu privire la competența de ordine publică a instanțelor judecătorești, competentă material pentru soluționarea unei cereri de rectificare de carte funciară fiind întotdeauna judecătoria. Așadar, este incident și motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 3 C. proc. civ.

Recurenta-pârâtă a invocat și faptul că hotărârea instanței de a constata nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare, pe considerentul că este act subsecvent actului de alipire, a fost dată cu aplicarea greșită a legii, urmare interpretării greșite a condițiilor de validitate ale acestuia.

În cauză, instanța de apel, la momentul admiterii apelului formulat de SC A. SRL, a dispus și anularea contractului prin care recurenta-pârâtă SC M. SRL a dobândit bunul imobil de la autorul său, ca fiind un act subsecvent actului de alipire.

Acest raționament, pe lângă lipsa unei motivări adecvate, reprezintă o veritabilă greșită aplicare a normelor care reglementează instituția nulității și efectele acesteia, indiferent dacă această nulitate este relativă sau absolută.

Contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 08 august 2007 este un act subsecvent actelor juridice prin care SC K. SRL a dobândit cele patru loturi de teren care au fost ulterior alipite, alipirea fiind o simplă operațiune materială și nu un act juridic translativ de proprietate. Așadar, numai în măsura în care ar fi fost anulate actele de transfer ale dreptului de proprietate pe baza căreia SC K. SRL a dobândit cele patru loturi de teren care au fost alipite, s-ar fi putut pune în discuție anularea titlului său, ca fiind act subsecvent. Chiar și dacă actul translativ de proprietate în baza căruia recurenta-pârâtă a dobândit dreptul de proprietate ar fi un act subsecvent actului de alipire, acestei anulări i s-ar opune principiul resoluto iure dantis resolvitur ius accipiens.

Totodată, a menționat recurenta-pârâtă, hotărârea instanței de a constata nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare-cumpărare este dată cu aplicarea greșită a legii, având în vedere că recurenta-reclamantă SC A. SRL nu putea formula o astfel de cerere, fiind terț față de contract și având la îndemână, din această perspectivă, doar acțiunea în revendicare.

Astfel, a arătat că motivul de nulitate a unui act juridic constând în lipsa calității de proprietar a vânzătorului poate fi analizat numai în contextul vânzării bunului altuia, când operează numai o cauză de nulitate relativă. Or, atâta timp cât actele inițiale (primare) pe baza cărora SC K. SRL a dobândit dreptul de proprietate asupra loturilor transmise recurentei-pârâte nu au fost anulate, nici nu se poate pune problema producerii vreunui efect față de actele subsecvente, cu atât mai puțin anularea lor. În cazul de față, însă, în situația în care, prin absurd, dacă s-ar accepta posibilitatea anulării unei simple operațiuni materiale (alipirea) sau că actul de alipire ar fi actul primar, principiul enunțat mai sus, care, de altfel, poate îmbrăca mai multe forme juridice, se poate converti într-un caz de vânzare a lucrului altuia.

Recurenta-pârâtă a precizat că instanța de apel a aplicat greșit dispozițiile legale atunci când a ținut cont de planul parcelar din anul 2006 și nu de cel din 2010 (potrivit căruia nu există suprapuneri de teren), întrucât cel dintâi nu respectă cerințele legale.

Potrivit relațiilor furnizate de O.C.P.I. Giurgiu, alipirea celor patru loturi de teren achiziționate de recurenta-pârâtă s-a realizat pe baza planului parcelar din 2010. Chiar dacă operațiunea de alipire s-a realizat în anul 2007, aceasta a fost posibilă deoarece au existat variante de lucru/de proiect ale planului parcelar din 2010, astfel că, în prezent, alipirea și dispunerea loturilor corespunde acestui plan parcelar. Mai mult decât atât, Primăria Bolintin Deal și O.C.P.I. Giurgiu au comunicat instanței de apel că acestea nu dețin un plan parcelar pentru tarlalele ZZ și XX, care să fi stat la baza emiterii titlurilor de proprietate conform Legii nr. 18/1991, cu precizarea că un astfel de plan ar trebui aprobat de Comisia Locală de fond funciar, avizat de O.C.P.I. și validat de Comisia Județeană de fond funciar.

De altfel, prin poziționarea din planul parcelar întocmit de ing. EEEE. din anul 2006 se încalcă proprietatea publică a comunei Bolintin Deal, respectiv drumurile de exploatare, acest plan generând o situație avantajoasă recurentei-reclamante, care a realizat o expertiză tehnică de natură să inducă în eroare instanța care a pronunțat hotărârile care țin loc de act de vânzare-cumpărare. Aceasta s-a folosit de ortofotoplanuri extrase din arhiva O.C.P.I. Giurgiu, în care sunt surprinse imagini ale unor culturi agricole care aparțin proprietarilor care nu au avut niciodată mijloace mecanice pentru înființarea lor, aceste terenuri fiind arendate, mai mult sau mai puțin oficial, lucrările fiind efectuate de arendaș în funcție de interesele sale pe poziții care nu au corespuns niciodată punerii reale în posesia acestor suprafețe. Planul parcelar din anul 2006 nu a fost aprobat prin hotărâre potrivit prevederilor H.G. nr. 890/2005 pentru aprobarea Regulamentului privind procedura de constituire, atribuțiile și funcționarea comisiilor pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, a modelului și modului de atribuire a titlurilor de proprietate, precum și punerea în posesie a proprietarilor, nu a fost validat de Comisia județeană de fond funciar Giurgiu, nefiind implementat în baza unui act administrativ de O.C.P.I. Giurgiu și introdus în baza de date cu mențiunea „Plan parcelar aprobat potrivit prevederilor legale”. Or, planul parcelar din anul 2010 a fost validat de comisia în cauză și a fost recepționat de O.C.P.I. Giurgiu, iar, potrivit acestuia nu există vreo suprapunere, nici între terenul recurentei-pârâte, și cel al recurentei-reclamante și nici între alte terenuri din zonă, pe care s-au dezvoltat numeroase proiecte imobiliare de mare amploare.

Recurenta-pârâtă a criticat și hotărârea instanței de apel de a menține suspendarea cererii de chemare în garanție a SC K. SRL, susținând că a fost pronunțată prin greșita interpretare a dispozițiilor art. 36 din Legea nr. 85/2006 și a celor ale art. 244 C. proc. civ., precum și cu ignorarea prevederilor art. 1351 C. civ.

Astfel, instanța de apel a ignorat efectele cererii de chemare în garanție, ca instituție juridică de drept procesual și, mai ales, de drept substanțial, interpretând în mod greșit că aceasta ar tinde numai la realizarea unei creanțe, în sensul dispozițiilor art. 36 din Legea nr. 85/2006. Cererea de chemare în garanție este reglementată de dispozițiile art. 60 - 63 C. proc. civ., care prevăd că partea poate să cheme în garanție o altă persoană împotriva căreia ar putea să se îndrepte în cazul în care ar cădea în pretenții cu o cerere în garanție sau în despăgubire. Prin urmare, de la bun început se conturează distincția dintre cererea de chemare în garanție și cea în despăgubire. În opinia recurentei-pârâte, numai în ceea ce privește cererea în despăgubire ar putea fi primită interpretarea instanței, în sensul că este vorba de o „acțiune judiciară de realizare a unei creanțe”.

Or, în cauză, fiind vorba despre un contract de vânzare-cumpărare, garanția contra evicțiunii asigurată de vânzătorul în insolvență SC K. SRL are o natură complexă, care trebuie în mod obligatoriu interpretată și prin prisma dispozițiilor art. 1351 C. civ., în sensul că aceasta va trebui să stea în proces alături de recurenta-pârâtă SC M. SRL, natură complexă de derivă din obligația acestuia de a participa la judecata litigiului și de a susține apărarea cumpărătorului garantat.

Prin întâmpinarea formulată la data de 23 octombrie 2015, recurenta-pârâtă SC B. SRL a solicitat respingerea recursului declarat de recurenta-reclamantă SC A. SRL, ca nefondat, expunând, de asemenea, considerații referitoare la buna sa credință la dobândirea imobilului în litigiu, ceea ce conduce implicit la respingerea acțiunii în revendicare, inclusiv cât privește plata de dobânzi pentru lipsa de folosință a terenului revendicat.

Recurenta-reclamantă SC A. SRL a formulat întâmpinare la data de 24 octombrie 2015 la recursul promovat de recurenta-pârâtă SC M. SRL, respectiv recurenta-pârâtă SC B. SRL, solicitând respingerea recursurilor, ca nefondate, în considerarea faptului că nu ar fi îndeplinite în cauză condițiile pentru invocarea principiului publicității materiale, conform art. 31 din Legea nr. 7/1996.

Comuna Bolintin Deal a formulat, la data de 29 octombrie 2015, întâmpinare, solicitând admiterea recursurilor declarate de recurentele-pârâte SC B. SRL și SC M. SRL, în principal casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de apel, în subsidiar, modificarea hotărârii atacate și respingerea apelului formulat de SC A. SRL, precum și respingerea recursului recurentei-reclamante.

În recurs s-a administrat proba cu înscrisuri, în condițiile art. 305 C. proc. civ.

Examinând recursurile formulate, în raport de criticile menționate, Înalta Curte apreciază că acestea sunt fondate, pentru următoarele considerente:

Un prim aspect esențial în speță este acela al lămuririi situației de fapt dedusă judecății, în raport de care trebuie să se aplice normele de drept incidente.

Astfel, trebuie reținut că recurenta-reclamantă a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului de 4.500 mp, respectiv 5.600 mp din extravilanul comunei Bolintin Deal, jud. Giurgiu, tarla XX, parcela YY prin antecontractele de vânzare-cumpărare autentificate din 14 august 2008 de B.N.P. H., validate prin sentințele civile nr. 36 din 23 februarie 2009 și nr. 27 din 12 februarie 2009 pronunțate de Tribunalul Giurgiu. Titlurile de proprietate care au stat la baza dobândirii dreptului de proprietate asupra acestor imobile nu au fost înscrise în cartea funciară, conform Legii nr. 7/1996.

La data de 21 mai 2009, respectiv 07 noiembrie 2011, în temeiul art. 480 C. civ., recurenta-reclamantă SC A. SRL a chemat în judecată pe recurentele-pârâte SC B. SRL și SC M. SRL, solicitând să fie obligate acestea să-i lase în deplină proprietate și posesie imobilele de mai sus, ocupate abuziv, revendicarea fiind fundamentată pe faptul că titlul său este mai bine caracterizat, în legătură cu realul amplasament al terenului în tarlaua XX, parcela YY, astfel cum rezultă din titlurile de proprietate ale autorilor și planurile parcelare, pe când titlu recurentelor-pârâte indică amplasamentul în tarlaua ZZ, parcela WW.

Recurenta-pârâtă SC B. SRL a invocat dobândirea dreptului de proprietate în mod legal asupra terenului în litigiu în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 17 iulie 2007 de B.N.P. L., încheiat cu SC K. SRL și înscris în C.F. nr. J la data de 18 iulie 2007. Potrivit contractului menționat, terenul este amplasat în comuna Bolintin Deal, tarlaua ZZ, parcela WW.

Imobilul cumpărat de recurenta-pârâtă SC B. SRL a fost rezultatul unei alipiri constatate printr-un act autentificat din 28 mai 2007 de B.N.P. S., hotărâtă de SC K. SRL, prin reunirea a douăsprezece loturi, achiziționate de vânzătoare prin încheierea unor contracte de vânzare-cumpărare cu diferite persoane sau cu moștenitorii acestora, cărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate în baza Legii nr. 18/1991.

La rândul său, recurenta-pârâtă SC M. SRL a învederat că deține imobilul revendicat de către recurenta-reclamantă conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 8 august 2007 de B.N.P. S., încheiat cu SC K. SRL. Terenul în cauză este situat în comuna Bolintin Vale, jud. Giurgiu, tarlaua XX, parcela YY și este înscris în C.F. nr. II la data de 10 august 2007.

Terenul mai sus menționat s-a constituit prin actul de alipire terenuri, autentificat de B.N.P. N. din 06 iulie 2007, prin reunirea a patru loturi dobândite de SC K. SRL în cursul anului 2007, din care trei cu individualizare în tarlaua XX, parcela YY, iar un lot în tarlaua ZZ.

În cauză, recurenta-reclamantă a solicitat, prin cererea completată la data de 03 octombrie 2011, să se constate și nulitatea absolută a actului de alipire autentificat din 06 iulie 2007, precum și a actului subsecvent – contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 8 august 2007, dat fiind că operațiunea de alipire a fost fictivă și a vizat terenuri care nu erau alăturate.

În speță, prima instanță a admis acțiunea în revendicare formulată de recurenta-reclamantă în contradictoriu cu recurenta-pârâtă SC B. SRL pentru suprafața de 2.800 mp identificată conform planului de amplasament prin punctele de contur nr. 5, 6, 7, 8, întocmit de expertul topograf U., aflat la Dosarul nr. x/192/2009 Tribunalul Giurgiu (în realitate, o completare a raportului de expertiză întocmit anterior).

Prin expertiza efectuată, expertul a concluzionat în sensul că identificarea terenurilor recurentei-reclamante s-a făcut plecându-se de la planurile parcelare care au stat la baza emiterii titlurilor de proprietate și a coordonatelor puse la dispoziție de firma reclamantă. Vechiul plan parcelar nu poartă și nu are viza Comisiei Județene de fond funciar, fiind doar un proiect de lucru al Comisiei Locale de fond funciar. Pe de altă parte, identificarea terenurilor aparținând recurentei-pârâte SC B. SRL s-a făcut la fața locului; terenul deținut de această parte corespunde cu amplasamentul indicat în documentația cadastrală. Așadar, dacă se suprapune planul vechi parcelar cu cel nou (în care nu se regăsește amplasamentul SC B. SRL) se constată o suprapunere a imobilelor dobândite de părți, pentru 2.800 mp (Dosar nr. x/192/2009 Tribunalul Giurgiu).

La momentul soluționării cauzei în fond, s-a efectuat o expertiză tehnică în specialitatea topografie de către expert V. (Dosar nr. x/192/2009 Tribunalul Giurgiu și Dosar nr. x/122/2011 Tribunalul Giurgiu, conexat), care a avut ca obiectiv identificarea imobilelor potrivit actelor de proprietate invocate de recurenta-reclamantă și de recurenta-pârâtă SC M. SRL, precum și în raport de planul parcelar al tarlalei XX parcela YY (vizat spre neschimbare la 01 aprilie 2008 și 24 aprilie 2009).

Întocmind raportul de expertiză dispus în cauză, expertul V. a concluzionat că identificarea terenurilor aparținând recurentei-reclamante s-a efectuat folosindu-se planul parcelar avizat de Primăria Bolintin Deal la data de 11 octombrie 2006, că poziția topografică a terenurilor dobândite de aceasta s-a modificat în planul parcelar întocmit de Primăria Bolintin Deal în anul 2010, că terenurile proprietatea părții în cauză, conform planului parcelar din anul 2006, se suprapun peste terenurile proprietatea recurentei-pârâte SC M. SRL. Potrivit planului parcelar din anul 2006, cele 4 terenuri indicate în titlul de proprietate al acestei pârâte nu puteau fi alipite, operațiunea în cauză fiind realizată prin folosirea planului parcelar din anul 2010, întocmit de Primăria Bolintin Deal.

În apel, ambele pârâte au solicitat efectuarea unei noi expertize topografice pentru dovedirea amplasamentului terenurilor lor la momentul dobândirii, precum și pentru stabilirea cu exactitate a situației de fapt, considerând că sunt necesare lămuriri pornind de la cronologia titlurilor de proprietate.

Astfel cum rezultă din încheierea de ședință pronunțată la data de 22 decembrie 2014, instanța de apel, constatând că s-a făcut identificarea terenurilor în litigiu în raport de fiecare dintre planurile parcelare invocate de părți, iar stabilirea celui care are forță juridică este atributul instanței, a respins proba cu expertiză în specialitatea topografie ca nefiind utilă cauzei.

Ulterior, prin decizia recurată instanța de apel a admis și acțiunea în revendicare formulată de recurenta-reclamantă împotriva recurentei-pârâte SC M. SRL, ținând însă seama de raportul de expertiză întocmit de expert V. la judecată în fond.

Curtea de apel a apreciat, cât privește identificarea imobilelor înscrise în actul de alipire contestat, că relevant în cauză ar fi fost analiza titlurilor de proprietate emise în temeiul Legii nr. 18/1991 în favoarea chematei în garanție SC K. SRL, precum și a planurilor de amplasament și situație a fiecărui lot de teren, alături de planul parcelar care a stat la baza punerilor în posesie, efectuate în temeiul legii speciale de reparație. În acest context, raportându-se la planul parcelar vizat și ștampilat de Consiliul Local al Primăriei Bolintin Deal, datat 07 februarie 2007, precum și la ortofotoplanul zonei (Dosar nr. x/122/2011 Tribunalul Giurgiu), instanța de apel a concluzionat că cele 4 loturi de teren indicate în actul de alipire autentificat din 06 iulie 2007 de B.N.P. N. nu sunt învecinate, astfel încât operațiunea juridică nu s-a realizat în acord cu prevederile legale.

Aceeași instanță a avut în vedere și concluziile expertului V., care a arătat că alipirea celor 4 loturi de teren s-a realizat folosindu-se planul parcelar întocmit de Primăria Bolintin Deal în anul 2010. Instanța de apel a dat eficiență planului parcelar din anul 2006, la care a făcut referire expertul V., din examinarea căruia a rezultat că poartă semnătura expertului RRR. și a stat la baza rapoartelor de expertiză întocmite în dosarele finalizate prin pronunțarea celor două hotărâri de perfectare a contractelor de vânzare-cumpărare în beneficiul recurentei-reclamante.

Astfel, instanța de apel a concluzionat că identificarea amplasamentului terenurilor reclamantei și pârâtelor nu se putea face decât prin prisma planului parcelar din 2006, instrument de lucru utilizat la momentul punerii în posesie a titularilor drepturilor de proprietate recunoscute în temeiul Legii nr. 18/1991.

Înalta Curte, pornind de la aceste considerente și având în vedere criticile formulate de recurentele-pârâte privind nelămurirea situației de fapt determinată de greșita respingere a cererii de administrare a probei cu expertiză tehnică în specialitatea topografie în faza procesuală a apelului, pe de o parte constată că hotărârea recurată este nelegală din perspectiva art. 304 pct. 5 C. proc. civ.

Potrivit art. 201 și urm. C. proc. civ., proba cu expertiză tehnică judiciară este necesară și utilă ori de câte ori se impune opinia unui specialist într-un anumit domeniu, cauza neputând fi astfel dezlegată.

În situația de față, instanța de apel a respins prin încheiere administrarea unei noi expertize (care, în fapt, ar fi fost necesară în justificarea raționamentului utilizat pentru identificarea amplasamentului imobilelor în litigiu) fără a motiva corespunzător măsura dispusă. Or, în raport de obiectivele propuse în apel de pârâte asupra probelor, indiferent dacă acestea ar fi fost încuviințate sau respinse, instanța de judecată trebuia să se pronunțe printr-o încheiere de motivată, în sens contrar fiind incidente prevederile art. 105 alin. (2) C. proc. civ., ceea ce atrage aplicarea motivului de casare prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ.

În acord cu dispozițiile art. 168 C. proc. civ., respingerea nemotivată a cererii pentru efectuarea unei expertize face ca hotărârea pronunțată să fie nelegală, deoarece nu se poate verifica rațiunea pentru care probele solicitate nu au fost admise.

Pe de altă parte, Înalta Curte apreciază că, în speță, față de dispozițiile art. 296 C. proc. civ., se impunea efectuarea unei noi expertize tehnice toprografice care să identifice amplasamentul imobilelor la momentul dobândirii acestora de către reclamantă, respectiv pârâte, prin raportare la același element de identificare (în situația pendinte, același plan parcelar ori plan de situație), precum și în funcție de succesiunea actelor de proprietate anterioare, ce justifică transmiterea dreptului de proprietate către părțile în litigiu.

Or, experții în cauză, prin cele două expertize tehnice întocmite, au identificat imobilul deținut de reclamantă conform planului parcelar propus de aceasta, fără a indica unde se poziționează terenul pârâtelor în funcție de același plan parcelar. Identificarea imobilului pârâtelor s-a făcut conform unui plan parcelar din 2010, ulterior, care a repoziționat imobilele din aria teritorială a comunei Bolintin Deal. Imobilul aparținând reclamantei nu a fost identificat potrivit noului plan parcelar. La efectuarea expertizelor de la judecata în fond nu s-au verificat planurile de situație avute în vedere la emiterea titlurilor de proprietate ale autorilor părților în cauză, nici documentația cadastrală întocmită pentru fiecare din aceste titluri de proprietate emise în temeiul Legii fondului funciar, în condițiile în care s-a susținut că nu ar exista un plan parcelar valid.

De altfel, pentru admiterea ambelor acțiuni în revendicare formulate instanța de apel a avut în vedere expertize tehnice topografice întocmite de experți diferiți și nu a verificat dacă amplasamentul terenului reclamantei în cele două rapoarte de expertiză este identic din punct de vedere cadastral, fiind vorba de situații juridice similare.

Faptul că instanța de apel a înțeles să-și justifice soluția pronunțată făcând propria sa analiză în ceea ce privește poziționarea imobilelor deținute de SC K. SRL și transmise ulterior, prin vânzare, pârâtelor de față, fără trimitere la un fundament tehnic expus prin probele tehnice administrate, pe care să se întemeieze, nu este de natură să conducă la lămurirea situației de fapt. În cauză, experții nu au indicat în concret unde se află amplasate terenurile foștilor proprietari sau moștenitori ai acestora ce au fost îndreptățiți la reconstituirea dreptului de proprietate în temeiul legilor fondului funciar, pentru a se verifica dacă amplasamentul în cauză corespunde cu cel în baza căruia s-a transmis dreptul de proprietate către reclamantă și pârâte.

Or, punerile în posesie în temeiul reconstituirilor efectuate potrivit Legii nr. 18/1991 au avut la bază o anumită parcelare a zonei în litigiu, în raport de care trebuie identificat amplasamentul terenului revendicat de recurenta-reclamantă. Instanța de apel nu a stabilit, în aceste condiții, dacă anterior anului 2007 a existat un alt plan parcelat, valorificat de Comisia Județeană de fond funciar.

Neprocedându-se în acest sens, Înalta Curte apreciază că se impune casarea încheierii de ședință din 22 decembrie 2004 și a deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare în condițiile art. 312 alin. (3) C. proc. civ.

Înalta Curte constată că în recurs, în cadrul probei cu înscrisuri, s-au depus la dosar acte noi, neavute în vedere de instanța de apel la pronunțarea deciziei recurate, de natură a conduce la lămurirea situației de fapt.

Recurentele-pârâte au invocat și probat existența unui plan parcelar realizat anterior apariției Legii nr. 18/1991 (Dosar nr. x/192/2009), pe baza căruia s-a făcut organizarea teritoriului în condițiile art. 11 alin. (3) din acest act normativ, care are drept dată de referință 01 ianuarie 1990, în ceea ce privește terenurile deținute de CAP înscrise în sistemul de evidență a cadastrului funciar general la aceeași dată, de unde reiese configurația și vecinătățile tarlalei XX arabil YY, întocmit de D.G.A. – O.C.O.T.A. din subordinea Consiliului Popular al Județului Giurgiu (astfel cum rezultă din adresa din 25 ianuarie 2016 emisă de Primăria Bolintin Vale).

Față de mențiunile de mai sus, având în vedere existența acestui plan parcelar, prin raportare la actele ce au stat la baza emiterii titlurilor de proprietate întocmite potrivit Legii nr. 18/1991 - titlurile originale ale autorilor părților în cauză, respectiv cereri, procese verbale de punere în posesie, hotărâri privind validarea dreptului de proprietate, tabelele cu proprietarii din zona respectivă, etc., urmează a se verifica dacă imobilele în litigiu se suprapun, dacă limitele proprietăților s-au modificat după momentul emiterii titlurilor de proprietate potrivit Legii nr. 18/1991, prin raportare la anul dobândirii terenurilor de către reclamantă, respectiv pârâte, precum și față de cele două planuri parcelare pe care le invocă fiecare dintre părți.

Înscrisurile depuse în recurs, precum și cele administrare în fazele procesuale anterioare vor fi puse la dispoziția expertului judiciar, singurul în măsură să facă verificări tehnice la fața locului, conform obiectivelor propuse de părțile în cauză și încuviințate de instanță în rejudecare.

Un alt aspect esențial în cauza dedusă judecății este acela al stabilirii cadrului legal în care părțile litigante își dispută drepturile de proprietate asupra aceluiași imobil.

Înalta Curte constată, astfel, pornind de la limitele deduse judecății prin cererile formulate de părți în fond, că instanța de apel nu a tranșat în mod coerent care sunt regulile aplicabile în cauză. Această instanță a expus mai întâi un raționament teoretic cu referire la principiul publicității materiale, la acțiunea în rectificare de carte funciară și la principiul forței probante (prin prisma art. 31 și 36 din Legea nr. 7/1996), pentru ca, ulterior, să adapteze acest raționament la acțiunea în revendicare formulată de recurenta-reclamantă în condițiile art. 480 C. civ., în situația în care dreptul de proprietate al recurentelor-pârâte a fost intabulat în cartea funciară.

În speță, instanța de apel a calificat acțiunea în revendicare promovată de recurenta-reclamantă drept o acțiune în rectificare de carte funciară și a considerat că terțul subdobânditor (în cazul de față pârâtele) poate beneficia de protecția conferită de înscrierea drepturilor reale în cartea funciară, în virtutea principiului publicității materiale, împotriva acțiunii în revendicare, în măsura în care sunt întrunite cumulativ condițiile cerute de art. 31 din Legea nr. 7/1996.

Curtea a constatat astfel, că, în speță, cel care se pretinde a fi titularul adevărat al dreptului de proprietate se identifică în persoana recurentei-reclamante, terții subdobânditori se regăsesc în persoana celor două societăți pârâte, iar dobânditorul nemijlocit, antecesorul tabular al terților subobânditori, se identifică în persoana SC K. SRL.

În acest context, în situația recurentei-pârâte SC M. SRL instanța de apel a verificat calitatea terțului de dobânditor de bună sau rea credință prin raportare la dispozițiile art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, reținând că această parte putea observa, analizând titlul înstrăinătorului, inadvertențele între cuprinsul cărții funciare și situația juridică reală a imobilului. A constatat, astfel, că mențiunile înscrise în actul de alipire din 6 iulie 2007 nu sunt exacte, operațiunea materială în cauză nefiind posibilă cât timp cele 4 loturi de teren indicate nu au vecinătăți comune. Concluzia la care a ajuns instanța este aceea că recurenta-pârâtă a avut posibilitatea reală și concretă de a verifica și constata inadvertențele din actul de alipire, aceste aspecte rezultând în mod suficient din conținutul titlurilor de proprietate pe baza cărora SC K. SRL a dobândit la rândul ei cele 4 loturi de teren.

Prin urmare, instanța de apel a apreciat că recurenta-pârâtă SC M. SRL nu a fost de bună credință la momentul dobândirii dreptului de proprietate și, drept consecință, nu se poate prevala de principiul publicității materiale, astfel că a admis acțiunea în revendicare formulată de recurenta-reclamantă împotriva acestei societăți pârâte.

Totodată, cu privire la aceeași pârâtă, instanța de apel a considerat ca fiind întemeiat capătul de cerere având ca obiect nulitatea absolută parțială a actului de alipire în limita suprafeței de suprapunere pentru care a admis acțiunea în revendicare și, pe cale de consecință, în virtutea principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului anterior, a constatat nulitatea absolută parțială, în aceeași limită, a contractului de vânzare-cumpărare prin care SC M. SRL a dobândit terenul în litigiu.

Referitor la situația recurentei-pârâte SC B. SRL, dând eficiență aspectelor teoretice expuse legate de semnificația principiului publicității materiale și de regimul juridic al acțiunii în revendicare în regim de carte funciară, instanța de apel, cercetând titlul de proprietate al chematei în garanție SC K. SRL, actul de alipire și documentația aferentă acestuia, a constatat că recurenta-pârâtă a fost de rea credință la momentul dobândirii dreptului de proprietate, aceasta având posibilitatea să-și dea seama că unul dintre cele 13 loturi supuse alipirii nu se învecinează cu terenul pretins a fi alăturat, aspect de natură să releve existența unei neconcordanțe între starea tabulară și situația juridică reală a terenului în litigiu.

Această analiză a relei credințe a terțului subdobânditor a vizat soluționarea cererii reclamantei privind constarea calității de constructor de rea credință a pârâtei SC B. SRL, iar nu acțiunea în revendicare promovată de SC A. SRL, care a fost admisă prin hotărârea primei instanțe. În fond, Tribunalul Giurgiu a reținut, în considerentele sentinței civile nr. 33 din 4 aprilie 2014, că pârâtele au manifestat toată diligența necesară în legătură cu dreptul de proprietate dobândit și au acționat conform dispozițiilor legii, achiziționând imobilele cu formalitățile prevăzute de lege, cu titlu oneros, cu bună credință, identificând amplasamentul lor bazându-se pe cuprinsul cărții funciare.

Ulterior, analizând apelul formulat de pârâta SC B. SRL, instanța de apel a constat că aspectele invocate de această parte, relative la anterioritatea titlului său de proprietate, respectiv a intabulării dreptului în cartea funciară față de actul de dobândire a terenului de către reclamantă și la caracterul pretins legitim al posesiei exercitate de pârâtă reprezintă elemente avute în vedere la stabilirea preferabilității unuia dintre titlurile înfățișate de părțile în litigiu, în mecanismul clasic al comparării titlurilor.

Analizând acțiunea în revendicare a reclamantei din perspectiva criteriilor clasice de comparare a titlurilor părților, instanța de apel a concluzionat în sensul că dreptul real dobândit de această pârâtă există, dar nu cu amplasamentul (cel puțin parțial, în limita suprafeței de suprapunere cu reclamanta) asupra căruia exercită, în prezent, posesia pârâta și că, în cazul reclamantei, există identitate între amplasamentul terenurilor pentru care s-a reconstituit dreptul de proprietate în temeiul Legii nr. 18/1991 în favoarea autorilor acesteia și amplasamentul actual al terenului pretins de reclamantă. Întrucât dreptul supus dezbaterii judiciare este dreptul de proprietate, care este un drept real, a cărui existență este în mod organic legată de bun în materialitatea sa, față de obiectul drepturilor disputate de părți, care sunt terenuri care au un amplasament ce trebuie să fie bine determinat din punct de vedere cadastral, încălcarea dreptului de proprietate a uneia dintre părți (susceptibilă de a fi apărată pe calea acțiunii în revendicare) apare ca fiind rezultatul suprapunerii loturilor de teren, astfel că examinarea legitimității pretențiilor deduse judecății nu poate face abstracție de regulile de cadastru și, implicit, de normele de carte funciară.

Instanța de apel a opinat în sensul că aplicarea normelor de carte funciară în situația de față nu este de natură să schimbe în vreun fel natura sau fizionomia juridică a acțiunii promovate de reclamantă, care, în regim de carte funciară, este asimilată unei acțiuni în revendicare de carte funciară, în condițiile în care situația tabulară nu mai corespunde cu cea reală.

Prin criticile formulate în recurs, recurenta-pârâtă SC B. SRL a susținut că în mod greșit instanța de apel a dat preferință titlului exhibat de recurenta-reclamantă, cu încălcarea dispozițiilor art. 480 C. civ., și că, în procesul comparării de titluri, în mod eronat, a reținut aplicabilitatea în speță a dispozițiilor art. 36 din Legea nr. 7/1996, deși nu este vorba de o acțiune de rectificare de carte funciară.

La rândul său, recurenta-pârâtă SC M. SRL a precizat că un aspect esențial în cauza dedusă judecății constă în stabilirea cadrului legal în care părțile implicate își dispută drepturile de proprietate asupra aceluiași imobil. Or, în speță, instanța de apel, fără a tranșa în mod clar care sunt regulile aplicabile, expunând un raționament care se amestecă în diverse planuri, chiar contradictorii, a pronunțat o hotărâre nelegală, ceea ce determină imposibilitatea exercitării controlului judiciar din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ. Interpretarea amestecată a normelor juridice a două instituții distincte (revendicarea și rectificarea), respectiv a regulilor aplicabile instituției de comparare a titlurilor și a regulilor din materia cărții funciare conduce la aplicarea greșită a legii.

Acesta fiind contextul procesual al litigiului dedus judecății și argumentele concurente expuse de instanțele de fond, Înalta Curte apreciază că, prioritar, se impune a fi făcute câteva clarificări teoretice.

Spre deosebire de sistemul publicității pur formale al registrelor de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare care asigură numai opozabilitatea față de terți a drepturilor reale imobiliare, fără a garanta existența și/sau valabilitatea acestora, în sistemul publicității materiale a noilor cărți funciare nu este vorba doar de opozabilitatea dreptului erga omnes, ci și de situația în care terții, potrivit cuprinsului cărții funciare, pot să sau nu să dobândească drepturi reale.

Astfel, sistemul de publicitate bazat pe cartea funciară are o latură diferită de sistemul de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare, și anume opozabilitatea înscrierii în favoarea subdobânditorului tabular și împotriva antecesorului tabular, adevăratul proprietar. Dacă subdobânditorul a dobândit cu bună credință prin act juridic cu titlu oneros vreun drept tabular de la succesorul tabular, care l-a dobândit de la adevăratul proprietar, terțul subdobânditor va opune acest drept adevăratului proprietar, chiar dacă dreptul succesorului tabular este atacabil, căci terțul subdobânditor este pus la adăpost de cauzele de evicțiune anterioare titlului său de dobândire. În acest caz nu se aplică regula nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet.

În principiu, aplicarea art. 31 din Legea nr. 7/1996 (privind principiul publicității materiale) este condiționată de existența a cel puțin 3 înscrieri ale dreptului de proprietate asupra unui imobil înmatriculat care operează în favoarea unor titulari diferiți – antecesorul tabular, succesorul tabular și subdobânditorul tabular, precum și de faptul că dintre aceste înscrieri cel puțin una, și anume cea în folosul succesorului tabular nu este valabilă, astfel încât antecesorul tabular, vătămat prin înscrierea respectivă, poate obține restabilirea concordanței dintre starea tabulară și situația juridică reală.

Prin urmare, aplicarea principiului publicității materiale presupune întrunirea, în mod cumulativ, a celor trei condiții de mai sus: imobilul să fie înscris în cartea funciară; dreptul antecesorului tabular să fie vătămat de înscrierea efectuată în folosul succesorului tabular; subdobânditorul tabular să fi dobândit un drept de la succesorul tabular.

Or, în cazul imobilelor neînmatriculate încă în cartea funciară și înscrise pentru prima dată (înscriere cu caracter nedefinitiv) în temeiul Legii nr. 7/1996 se poate întâmpla ca aceste cerințe să nu fie îndeplinite, dacă cel care a fost cel dintâi înscris ca proprietar tabular a dobândit dreptul de la un neproprietar sau, după caz, titlul său, în baza căruia s-a înscris în cartea funciară, nu există sau era lovit de nulitate absolută ori relativă.

Pe de altă parte, în sistemul Legii nr. 7/1996 o astfel de problemă este reală și des întâlnită, întrucât, în absența unui cadastru general nu s-a putut trece la deschiderea din oficiu a cărților funciare, ci numai la deschiderea de cărți funciare la cererea părților interesate și, deci, la înscrierea individuală și selectivă a imobilelor, pe măsura săvârșirii/întocmirii de acte sau fapte juridice având ca obiect imobile susceptibile de înscriere în cartea funciară. Prin urmare, este posibil ca deschiderea cărților funciare să se facă la cererea unor persoane în baza unor acte juridice cu privire la imobile care au fost identificate eronat ca aparținând unor anumite persoane, deși ele erau proprietatea altora.

În opinia Înaltei Curți, în această situație principiul publicității materiale nu ar putea fi de niciun folos în cazul revendicării imobilelor din regiunile de transcripțiuni și inscripțiuni imobiliare, pentru care s-au deschis cărți funciare pe numele altor persoane decât adevăratul proprietar (verus dominus).

În asemenea cazuri, în condițiile în care deschiderea cărților funciare nu a fost însoțită de măsuri de publicitate adecvate, cum s-ar fi întâmplat cu ocazia punerii în aplicare a cadastrului general în unitatea administrativ teritorială respectivă, iar adevăratului proprietar nu i se poate imputa vreo imprudență sau neglijență gravă, respectiv faptul că nu a acționat în termenul de 3 ani când publicitatea materială a cărților funciare este suspendată, decăderea lui din dreptul de a revendica imobilul de care a fost deposedat ar fi inechitabilă.

De aceea, acțiunea în revendicare va fi oricând admisibilă, dar va putea fi paralizată prin invocarea prescripției achizitive, întrucât art. 31 din Legea nr. 7/1996 nu va putea fi opus decât antecesorului tabular (și avânzilor săi cauză), iar nu și celor complet străini de înscrierile dintr-o anumită carte funciară.

Potrivit Înaltei Curți, un argument în plus care să justifice opțiunea de mai sus este dat de dispozițiile art. 223 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ., care dispun că „dacă prin prezenta lege nu se prevede altfel, procesele și cererile în materie civilă sau comercială în curs de soluționare la data intrării în vigoare a C. civ. se soluționează de către instanțele legal învestite, în conformitate cu dispozițiile legale, materiale și procedurale în vigoare la data când acestea au fost pornite”.

Legea nr. 287/2009 privind C. civ. a intrat în vigoare la data de 1 octombrie 2011, așadar ulterior promovării prezentei acțiuni (înregistrată la data de 21 mai 2009).

Ulterior, Legea nr. 71/2011 a rezolvat o problemă ce nu era reglementată de Legea nr. 7/1996 la momentul adoptării acesteia, relativ la aplicarea în timp a legii în materie de carte funciară, în sensul arătat mai sus de Înalta Curte. Astfel, conform art. 79 alin. (1) din Legea nr. 71/2011, în cazul în care, pentru prima dată, s-au înscris în cartea funciară, fără cauză legitimă, drepturi reale potrivit art. 581 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, pe baza actelor de proprietate și a unei documentații cadastrale sau din oficiu (este vizată prima înregistrare a imobilelor în cadastru și cartea funciară la cerere), terții dobânditori cu titlu oneros ai vreunui drept real imobiliar, întemeindu-se, cu bună credință, pe cuprinsul cărții funciare, nu se pot prevala contra adevăraților proprietari, străini de cartea funciară, de dispozițiile art. 31 din Legea nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, referitoare la principiul publicității materiale, cât timp nu s-a împlinit termenul de uzucapiune tabulară prevăzut de C. civ. din 2009 sau dacă în acest termen nu s-a înscris o acțiune prin care se contestă cuprinsul cărții funciare. Alin. (2) al acestui articol stipulează că „În cazul înscrierilor efectuate înainte de intrarea în vigoare a C. civ. din 2009 sunt aplicabile dispozițiile de drept comune privitoare la uzucapiunea, în vigoare la data intrării în posesia imobilului”.

În concluzie, în cazul imobilelor înmatriculate pentru prima dată în cartea funciară, înscrierea fiind făcută pe baza documentelor cadastrale nedefinitive, la cererea persoanei interesate, principiul publicității materiale nu se aplică contra adevăratului proprietar sau titular de drepturi neînscris în cartea funciară, care poate să-și apere dreptul vătămat de înscrierea respectivă în condițiile dreptului comun, fie prin acțiunea în revendicare, fie prin acțiunea în anulare a actului juridic ce a stat la baza înscrierii, după caz.

Înalta Curte apreciază că, pentru a opera considerațiile teoretice de mai sus în situația de față, se impune, prioritar, a se stabili, pe baza unei expertize tehnice de specialitate, dacă, în concret, este vorba de o suprapunere între terenul revendicat de recurenta-reclamantă și imobilele deținute de recurentele-pârâte, astfel cum anterior s-a menționat.

În acest cadru, numai după ce se va lămuri pe deplin situația de fapt în cauză, în măsura în care se va constata că există o suprapunere reală între suprafețele de teren deținute de părțile în litigiu, în rejudecare instanța de apel urmează să analizeze cererile cu care a fost învestită.

Trebuie să se rețină că, în cazul acțiunii în revendicare, în situația în care titlurile de dobândire ale părților provin de la autori diferiți, este necesar să se verifice care dintre aceștia este verus dominus sau, cel puțin, beneficiază de aparențe mai puternice că ar avea o asemenea calitate.

În această ordine de idei, nu este suficient să se verifice doar data titlurilor de dobândire ale părților, dându-se câștig de cauză părții al cărui titlu are data cea mai veche ori să se analizeze doar posesiile pe care părțile le-au avut asupra imobilului.

Este firesc să se facă o comparare a titlurilor de dobândire ale autorilor, iar dacă ele provin, la rândul lor, de la autori diferiți, se poate adânci cercetarea, coborând în timp până unde este nevoie, într-un prim caz, până la identificarea unui autor comun, ori, într-un al doilea caz, a unui autor care a beneficiat de un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate.

Ca urmare, în prima ipoteză, când cercetarea probatorie ajunge la un autor comun, vor fi aplicate regulile relative la efectele înscrierilor în registrele de publicitate imobiliară, respectiv va avea câștig de cauză partea al cărui titlu are data cea mai veche. În a doua ipoteză, va fi avantajată partea care va proba că, în propriul lanț de transmisiuni succesive anterioare, există un autor care are cel mai recent titlu originar de dobândire.

În cazul în care în cercetarea titlurilor de proprietate nu se poate coborî în timp până la un asemenea punct, se vor aplica regulile stabilite pentru ipoteza în care nicio parte nu are titlu de proprietate.

În situația particulară a speței de față, în condițiile în care se va dovedi că este vorba de același imobil obiect al litigiului, se impune a se cerceta titlurile autorilor părților în cauză, ce au stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 8 august 2007, respectiv antecontractele de vânzare-cumpărare din 14 mai 2008, în cauză nefiind suficient a se verifica doar operațiunea materială de alipire a imobilelor, mergându-se cât mai departe în timp, până la analiza titlurilor de proprietate emise în temeiul Legii nr. 18/1991, acte în baza cărora s-au făcut transmiterile succesive asupra drepturilor de proprietate invocate de părțile litigante.

În raport de aceste considerente, Înalta Curte constată că, în speță, instanța de apel în mod greșit nu a procedat la compararea titlurilor de proprietate originale, ci, optând pentru aplicarea art. 31 din Legea nr. 7/1996, a apreciat că recurenta-reclamantă este cea care are un titlu valabil asupra imobilului revendicat.

În consecință, Înalta Curte observă că instanța de apel nu expune în mod coerent regulile aplicabile în cauză, făcând un raționament în care argumentele a fortiori se amestecă în diverse planuri, fiind contradictorii, ceea ce determină imposibilitatea exercitării controlului judiciar din perspectiva art. 304 pct. 9 C. proc. civ. (când hotărârea pronunțată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greșită a legii), invocat de recurentele-pârâte, devenind incident motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. (când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii sau străine de natura pricinii).

Or, în dreptul intern, art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. consacră obligativitatea motivării hotărârilor judecătorești, motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. enunțând viciile pe care le poate conține o hotărâre judecătorească sub aspectul motivării, ce constituie tot atâtea aspecte de nelegalitate. De asemenea, din perspectivă convențională, art. 6 parag. 1 al Convenției Europene a Drepturilor Omului instituie, ca o garanție a procesului echitabil, motivarea hotărârilor judecătorești.

În acest sens, exigența motivării hotărârilor judecătorești, care contribuie la garantarea respectării principiului bunei administrări a justiției, impune oricărei instanțe obligația de a proceda la un examen efectiv al motivelor, argumentelor și propunerilor de probe prezentate de părți și de a indica suficient de clar motivele pe care s-a sprijinit pentru a tranșa litigiul. În plus, cerința motivării hotărârii judecătorești prezintă o importanță deosebită în măsura în care argumentele invocate și probele solicitate pot avea o incidență decisivă asupra obiectului litigiului.

În contextul acestor garanții procesuale, Înalta Curte observa că, în plus, în apel, nu se realizează o analiză particulară a cauzei deduse judecății, în sensul că nu se verifică în mod concret și unitar condițiile pentru admiterea unei acțiuni în revendicare de drept comun, conform temeiului juridic invocat de recurenta-reclamantă, instanța de apel făcând doar succinte referiri la dispozițiile art. 480 C. civ. doar în privința recurentei-pârâte SC B. SRL, cu ignorarea faptului că situația juridică dedusă judecății prin cele două acțiuni conexe este analogă. Or, nu se poate aplica un regim juridic distinct unor situații de fapt constatate a fi asemănătoare de către instanța de apel. Pe de altă parte, în procesul comparării de titluri, în mod greșit instanța de apel a reținut aplicabilitatea art. 36 din Legea nr. 7/1996, întrucât, în cauză, nu este vorba de o acțiune în rectificare de carte funciară. Recurenta-reclamantă nu a formulat o astfel de acțiune, ci una în revendicare, căreia îi este aplicabil dreptul comun. Acțiunea în rectificare de carte funciară ar fi fost, cel mult, subsecventă acțiunii de față, cele două neputând fi confundate.

În aceste condiții, întrucât în cauză nu a fost pe deplin lămurită situația de fapt și astfel nu este posibilă exercitarea controlului de legalitate a hotărârii recurate prin prisma modului de aplicare a prevederilor art. 480 C. civ., Înalta Curte, față de dispozițiile art. 312 alin. (3) C. proc. civ., va admite recursul declarat de recurenta-pârâtă SC M. SRL împotriva deciziei nr. 308 A din 9 iunie 2015 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, și recursul declarat de recurenta-pârâtă SC B. SRL împotriva aceleiași decizii, precum și împotriva încheierii din data de 22 decembrie 2014, pronunțată de aceeași instanță în Dosarul nr. x/192/2009, va casa încheierea și decizia recurată și va trimite cauza, spre rejudecare, aceleiași instanțe de apel.

În ceea ce privește greșita anulare parțială a actului de alipire din 6 iulie 2007, în limita suprafeței de teren de 3.533 mp, critică susținută de recurenta-pârâtă SC M. SRL, Înalta Curte consideră că examinarea acestui capăt de cerere poate fi făcută doar după stabilirea situației de fapt, ocazie cu care se va ține seama de faptul că operațiunea de alipire are doar un caracter material, care nu implică niciun transfer de proprietate, o eventuală eroare de identificare a terenurilor care au făcut obiectul acestui act neavând efecte în ceea ce privește anularea actului subsecvent, respectiv a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 8 august 2007. Numai în situația în care actele de transfer ale dreptului de proprietate pe baza căruia SC K. SRL a dobândit cele patru loturi de teren care au fost alipite ar fi anulate, s-ar putea pune în discuție anularea actului subsecvent.

Față de considerentele expuse, Înalta Curte apreciază că celelalte critici formulate de cele două recurente-pârâte, fondate pe dispozițiile art. 304 pct. 3, 4, 6, 7, 8 și 9 C. proc. civ. (relative la: interpretarea și aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1898 și 1899 C. civ., art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, precum și a principiului de drept al ocrotirii dobânditorului de bună-credință și cu titlu oneros; neaplicarea în cauză a principiului validității aparenței în drept, veritabilă excepție de la regula nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet; greșita obligare la plata contravalorii lipsei de folosință a terenului revendicat; încălcarea dispozițiilor art. 494 alin. (3) C. civ., art. 998 - 999 C. civ., art. 1349 și 1357 noul C. civ.; interpretarea greșită a actul juridic reprezentat de declarația autentificată din 14 ianuarie 2009 dată de recurenta-reclamantă SC A. SRL și de titlul de proprietate al acesteia făcută de instanța de apel; nemotivarea cât privește admiterea unor capete de cerere din acțiunea formulată de SC A. SRL, indicate în cererea de apel; greșita interpretare a dispozițiilor art. 36 din Legea nr. 85/2006 și a celor ale art. 244 C. proc. civ., cu ignorarea prevederilor art. 1351 C. civ.), nu se mai impun a fi analizate în cadrul prezentului recurs, urmând ca instanța de apel să țină seama în rejudecare de aspectele sesizate conform dezlegărilor deciziei de casare intervenite în cauză.

Cum instanța de recurs nu poate și nu trebuie să speculeze la acest moment procesual asupra rezultatului litigiului dedus judecății, este însă necesar să sublinieze că, în raport de soluția pronunțată asupra cererilor reclamantei, în rejudecare se vor repune sau nu în discuție și cererile de chemare în garanție formulate de pârâte, cu respectarea tuturor garanțiilor impuse de un proces echitabil, urmând a se verifica în cauză și incidența dispozițiilor art. 36 din Legea nr. 85/2006 la momentul soluționării cauzei în apel, respectiv dacă cererile de chemare în garanție pendinte constituie sau nu acțiuni pentru realizarea unei creanțe în sensul cerut de prevederile menționate.

În speță, s-a mai susținut că, în mod greșit, instanța de apel nu a constatat autoritatea de lucru judecat în raport de sentința civilă nr. 1215 din 05 mai 2011, pronunțată de Judecătoria Bolintin Vale în Dosarul nr. x/192/2009, încălcându-se astfel dispozițiile art. 1201 C. civ.

Înalta Curte reține că, prin acțiunea înregistrată sub acest număr de dosar, reclamanta SC A. SRL a solicitat intabularea dreptului de proprietate în baza sentințelor civile nr. 27 din 12 februarie 2009 și nr. 36 din 23 februarie 2009, pronunțate de Tribunalul Giurgiu și rectificarea/modificarea cărților funciare corespondente, deschise pentru imobilul revendicat, conform art. 33 alin. (1) și art. 34 alin. (4) din Legea nr. 7/1996.

Or, față de obiectul celor două cauze, în mod corect instanța de apel a constatat că nu sunt respectate prevederile art. 1201 C. civ.

Cu referire la recursul declarat de recurenta-reclamantă SC A. SRL, Înalta Curte consideră că, față de soluția de casare cu trimitere spre rejudecare care va fi pronunțată, nu se mai impune examinarea criticilor prin care această parte a pus în discuție probleme de drept substanțial privitoare la acordarea dobânzii legale.

În consecință, acest recurs va fi în mod formal admis, aspectele de nelegalitate invocate de recurenta-reclamantă urmând să fie analizate într-un alt ciclu procesual în funcție de soluția ce va fi pronunțată după rejudecarea apelurilor.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile declarate de recurenta-reclamantă SC A. SRL și de recurenta-pârâtă SC M. SRL împotriva deciziei nr. 308 A din 9 iunie 2015 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, și recursul declarat de recurenta-pârâtă SC B. SRL împotriva aceleiași decizii, precum și împotriva încheierii din data de 22 decembrie 2014, pronunțată de aceeași instanță în Dosarul nr. x/192/2009.

Casează încheierea și decizia recurată și trimite cauza, spre rejudecare, aceleiași instanțe de apel.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi, 19 februarie 2016.