Expropriation compensation valuation: validity of alternative methods when no comparable market transactions exist and limitation of damages to the transfer date

Decizia nr. 1362/2016

Asupra recursurilor de față, constată următoarele:

Prin acțiunea înregistrată pe rolul Tribunalului București la 1 septembrie 2010, sub nr. x/3/2010, reclamanta SC A. SA, a chemat în judecată pe pârâtul municipiul București prin primar general, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să se constate caracterul nelegal și injust ai despăgubirii propuse de expropriator (prin Comisia de aplicare a Legii nr. 198/2004) prin Hotărârea nr. 64 din 2 august 2010, cu privire la imobilul situat în București, și, pe cale de consecință, să se stabilească legala și justa despăgubire care i se cuvine și să fie obligat expropriatorul la plata acesteia, cu cheltuieli de judecată.

La data de 25 februarie 2011 reclamanta SC A. SA și-a precizat cererea de chemare în judecată, solicitând ca prin hotărârea judecătorească ce se va pronunța, în temeiul art. 9 alin. (1) din Legea nr. 198/2004, să se constate caracterul nelegal și injust al despăgubirii propuse de expropriator prin Hotărârea nr. 64 din 2 august 2010, comunicată la data de 25 august 2010, cu privire la imobilul situat în București, și, pe cale de consecință, să se stabilească legala și justa despăgubire cuvenită și să fie obligat expropriatorul la plata despăgubirii astfel stabilite și actualizate în raport de inflație la momentul plății efective, inclusiv a TVA-ului aferent, cu cheltuieli de judecată.

În fața tribunalului s-au administrat înscrisuri, raportul de expertiză în specialitatea evaluarea proprietății imobiliare, raportul de expertiză contabilă, opiniile separate la acestea, precum și răspunsul experților la obiecțiuni.

Prin Sentința civilă nr. 2207 din 20 decembrie 2011 pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, a fost admisă în parte cererea precizată formulată de reclamanta SC A. SRL, a fost obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumelor de 13.686.230 lei (valoarea imobilului supus exproprierii) și de 1.912.849 lei (prejudiciu cauzat prin expropriere) și a fost obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 15.000 lei, cheltuieli de judecată. Au fost respinse celelalte solicitări ale reclamantei, ca neîntemeiate.

Împotriva acestei sentințe ambele părți au declarat apel

Prin Decizia civilă nr. 197A din 15 martie 2016, Curtea de Apei București, secția a IV-a civilă, a respins apelul declarat de apelanta reclamanta SC A. SRL împotriva Sentinței civile nr. 2207 din 20 decembrie 2011, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, în dosarul nr. x/3/2010, ca nefondat.

A admis apelul declarat de apelantul pârât municipiul București, prin primarul general, împotriva aceleiași sentințe.

A schimbat Sentința apelată nr. 2207 din 20 decembrie 2011, pronunțată de Tribunalul București, secția a III-a civilă, după cum urmează:

A admis în parte acțiunea reclamantei SC A. SRL în contradictoriu cu pârâtul municipiul București, prin primarul general, astfel:

A stabilit cuantumul despăgubirilor datorate de pârât reclamantei drept valoare a imobilului expropriat prin Hotărârea nr. 64 din 2 august 2010 la suma de 2.482.270,9 euro, din care 1.953.015,9 euro valoarea construcției și 529.255 euro valoarea terenului, plata urmând să se facă în lei la cursul de schimb stabilit de BNR la data plății.

Au fost respinse celelalte pretenții ale reclamantei, ca neîntemeiate.

A fost obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 11.500 lei cheltuieli de judecată în fața instanței de fond.

Onorariul comisiei de experți compusă din experții B., C. și D. a fost majorat cu suma de 3.000 lei, câte 1.000 lei pentru fiecare expert.

S-a dispus obligarea apelantului-pârât municipiul București la plata acestui supliment de onorariu de 3.000 lei în contul Biroului de Expertize Judiciare de pe lângă Tribunalul București.

A fost obligată apelanta-reclamantă la plata către apelantul-pârât a sumei de 7.500 lei cheltuieli de judecată efectuate în apel cu onorariile experților (inclusiv majorarea de onorariu de 3.000 lei dispusă mai sus).

La adoptarea soluției, Curtea de apel a reținut următoarele:

Prin Hotărârea Consiliului general al municipiului București nr. 262 din 2 noiembrie 2006 a fost declarată de utilitate publică, în temeiul Legii nr. 33/1994, lucrarea de interes local "Dublarea diametralei N - S pe tronsonul Buzești - Berzei -Vasile Pârvan, etapa 1 din tronsonul Buzești - Berzei -Vasile Pârvan - B. P. Hașdeu - Uranus - Calea Rahovei".

Reclamanta SC A. SRL a fost notificată despre faptul că imobilul proprietate sa din București, urmează a fi expropriat prin notificarea din 4 aprilie 2008, prin această notificare comunicându-i-se și faptul că expropriatorul va propune cu titlu de despăgubiri pentru imobilul afectat de expropriere suma de 10.757.010 lei. Reclamata a formulat întâmpinare (dosar fond), în temeiul art. 14 din Legea nr. 33/1994, prin care a invocat necesitatea de respectare a dispozițiilor legale imperative aplicabile în raport de faptul că imobilul este declarat monument istoric și a contestat valoarea sumei despăgubirilor, susținând că nu este justă și acoperitoare. Aceasta întâmpinare nu a fost soluționată de către pârât, invocându-se suspendarea lucrărilor Comisiei de soluționare a notificărilor, datorită încetării mandatului președintelui acesteia.

Prin H.G. nr. 590 din 23 iunie 2010, în temeiul Legii nr. 198/2004, s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor afectate de această lucrare de interes public local.

Prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 64 din 2 august 2010 - dosar fond - Comisia pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 a Municipiului București a dispus exproprierea imobilului situat în București, proprietatea SC A. SA, compus din teren în suprafață de 321,06 mp și construcții în suprafață de 1.320 mp, construcție având destinația de hotel, despăgubirile pentru imobilul expropriat fiind stabilite la suma de 3.743.107 lei.

În prezenta cauză, reclamanta a contestat valoarea acestor despăgubiri acordate pentru imobilul expropriat, solicitând, în plus, drept prejudiciu produs prin expropriere, diferența de valoare dintre valoarea imobilului la data de 4 aprilie 2008 (data notificării adresată de expropriator) și data transferului dreptului de proprietate (octombrie 2010), precum și suma reprezentând scăderea economică înregistrată de societate după comunicarea notificării intenției de expropriere.

Referitor la evaluarea imobilului, Curtea de apel a avut în vedere dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform cărora "La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială'", precum și Decizia Curții Constituționale nr. 12/2005, conform căreia valoarea imobilului trebuie stabilită la data transferului dreptului de proprietate.

Analizând mijloacele de probă administrate în cauză, Curtea de apel a constatat următoarele:

În fața instanței de fond a fost efectuată o expertiză de evaluare a imobilului expropriat de către experții E., F. și G. (dosar fond și răspuns la obiecțiuni), această expertiză evaluând însă imobilul la data de 4 aprilie 2008 și data de 9 august 2011, data efectuării acelei expertize (anterior Deciziei Curții Constituționale nr. 12/2015). Experții au aplicat trei abordări, anume abordarea prin costuri, abordarea prin comparații directe (în cadrul acestei evaluări au utilizat oferte existente pe piața imobiliară) și abordarea pe bază de venituri.

În apel au fost solicitate OCPi și depuse la dosar toate înscrisurile existente în arhiva acestei autorități referitoare la tranzacții pentru imobile susceptibile de a fi considerate similare.

În raport de acestea și de criticile formulate în apel de către părți, s-a dispus efectuarea în apel a unei noi expertize de evaluare a imobilului expropriat.

Comisia de experți desemnată inițial formată din experții H. (acesta numit în urma înlocuirii dnei. expert I.), J. și K. și-a prezentat punctele de vedere prin rapoartele depuse la dosar apel, punctul de vedere al expertului K.

Prin punctul de vedere majoritar al experților H. și J., inclusiv răspunsul la obiecțiuni (dosar apel), aceștia și-au exprimat opinia în sensul că nu pot servi drept comparabile în condițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, tranzacțiile de vânzare-cumpărare existente la dosar și nici cele reprezentate de contractele din 4 iunie 2007 (referitor la hotel L.), din 15 noiembrie 2007 (referitor la hotel M.), din 25 martie 2008 (referitor la hotel N.) și nici cele referitoare la hotel O. (contract din 30 martie 2012 - dosar apel) și hotelul P. (contract din 30 martie 2007), și au procedat la evaluare pe baza metodelor valorii de înlocuire și comparației prin bonitare. În punctul său de vedere separat inclusiv în răspunsul la obiecțiuni, expertul K. (dosar apel) a arătat, de asemenea, că nu pot fi folosite drept tranzacții pentru imobile similare aceste contracte.

La termenul din data de 12 noiembrie 2013 (dosar apel) Curtea a solicitat în mod direct și expres experților să precizeze dacă pot folosi drept comparabile înscrisurile existente la dosar, iar acești trei experți au precizat în mod expres că nu pot utiliza înscrisurile existente la dosar drept comparabile, argumentându-și opinia (dosar apel).

Față de obiecțiunile formulate de părți la aceste concluzii ale primei comisii de experți, la termenul din data de 4 februarie 2014 (dosar apel) a fost dispusă o nouă expertiză de evaluare, de către o altă comisie, comisie formată (în final, în urma mai multor înlocuiri dispuse), din experții R., S. și C.

Curtea de apel a fixat drept obiectiv inițial al expertizei analizarea de către comisia de experți a înscrisurilor existente la dosar și determinarea faptului dacă acestea pot servi drept tranzacții comparabile în cadrul unei evaluări conform art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, punând în vedere experților în mod expres să își argumenteze punctul de vedere, iar în măsura în care vor aprecia că aceste înscrisuri nu pot servi drept tranzacții comparabile, să nu procedeze la o evaluare după altă metodă, ci să se oprească la această concluzie.

Având fixat acest obiectiv, comisia de experți compusă din S., R. și C. au întocmit un raport de expertiză depus la data de 17 aprilie 2015 (dosar apel), cu punct de vedere separat al expertului C. Prin acest raport de expertiză, experții S. și R. au evaluat terenul și construcția expropriată la data de 2 august 2010 la suma totală de 1.491.862 euro (1.132.275 euro construcția și 359.587 euro terenul) și la data de 4 aprilie 2008 la suma de 1.861.259 lei (1.321.878 euro clădirea și 539.381 euro terenul) - dosar apel. Cel de-al treilea membru al acestei comisii de experți, dnul. expert C. a arătat, în punctul său de vedere separat (dosar apel), că înscrisurile existente la dosar nu pot servi drept tranzacții comparabile în cadrul unei evaluări conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, pentru motivele acolo dezvoltate.

Prin încheierea din data de 19 mai 2015 (dosar apel) Curtea a constatat că raportul de expertiză întocmit de către experții R. și S. nu reprezintă un raport de evaluare a imobilului prin raportare la tranzacții similare conform art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, în pofida susținerilor experților, întrucât, studiindu-se modalitatea propriu-zisă de evaluare, se constată că experții au precizat în mod expres ei înșiși că nu pot face evaluarea terenului conform art. 26, așa că evaluează terenul conform grilei notarilor publici, iar cu privire la construcție experții evaluează de fapt după o modalitate care nu este practic cea de comparare a prețului pe piața imobiliară, vizată de art. 26 alin. (2), ci apelează la combinarea unor alte metode de evaluare. Mai exact, experții, au evaluat în primul rând terenul pe baza grilei notarilor publici, stabilind astfel o valoare a terenului. Apoi, plecând de la acest preț pe metru al terenului, au calculat prețul total al terenului obiect al celor patru contracte de vânzare-cumpărare (după formula prețul pe m2 înmulțit cu suprafața terenului obiect al contractului de vânzare-cumpărare). După obținerea acestui rezultat considerat de experți ca reprezentând prețul terenului, acesta a fost scăzut din prețul total menționat în contracte ca preț al vânzării și experții au considerat că diferența reprezintă prețul pentru construcția vândută. În final, acest preț al construcției vândute l-au împărțit la suprafața construită vândută și a rezultat un preț pe m2 construcție.

S-a apreciat că acest mod de evaluare nu reprezintă câtuși de puțin o evaluare pe bază de tranzacții și nici măcar o evaluare fundamentată, conținând o mulțime de artificii lipsite de temei logic. Aceasta pentru că nimic nu poate sprijini ideea că prețul menționat în cele patru contracte ar fi fost stabilit în acel mod de către părți, anume în considerarea unui anumit preț pe m2 teren și unui anumit preț pe m2 construcție, prețul de vânzare fiind stabilit în urma negocierilor dintre cumpărător și vânzător pentru ansamblul imobilului vândut. Apoi, nu are niciun fundament ideea că negocierea ar fi plecat între părțile vânzării de la prețul pe teren și mai exact de la un preț pe teren prevăzut în grila notarilor publici. În plus, nici acești experți nu au avut în considerare elementele particulare care circumstanțiau condițiile vânzării în cele patru contracte de vânzare-cumpărare reținute de ei drept comparabile, menționate mai sus (faptul că obiect al unor contracte erau doar cote-părți de proprietate sau doar camere din hotel, faptul că un imobil era grevat de o ipotecă, faptul că alt imobil era vândut în cadrul unei operațiuni de leasing etc).

La acel termen de judecată din data de 19 mai 2015 Curtea a constatat, coroborând punctele de vedere ale experților din primul raport de expertiză cu cele ale experților din cea de-a doua comisie de experți, că este dovedit că nu poate fi făcută o evaluare prin raportare la tranzacții cu care se vând în mod obișnuit imobile similare.

De aceea, având în vedere și obiecțiunile formulate de părți la acest ultim raport de expertiza, la acel termen de judecată s-a dispus efectuarea unei noi expertize, de către comisia formată din B., C. și D.

Această comisie a întocmit raportul de expertiză depus la dosar apel, iarăși cu opinie majoritară a experților B. și C. și cu opinia separată a dnei. expert D. (opinia separată depusă la dosar apel). Toți acești trei experți au precizat că au evaluat construcția pe baza metodei valorii de înlocuire și terenul prin metoda comparației prin bonitare și că aceste metode de evaluare sunt conforme Standardelor internaționale de evaluare.

La termenul din data de 24 noiembrie 2015 (dosar apel), Curtea a solicitat experților, față de obiecțiunea municipiului București, să precizeze în mod expres dacă aceste metode de evaluare sunt sau nu agreate de Standardele internaționale de evaluare.

Cu acest prilej, dna. expert D. a depus la dosar un alt punct de vedere (dosar apel) prin care a arătat că "analizând ulterior toate documentele existente la dosarul cauzei a constatat că există comparabile". De data aceasta dna. expert D. a precizat că prețul stabilit pe baza metodei prin bonitate este "fără corelație cu standardele de evaluare". Dna. expert D. a procedat astfel la o nouă evaluare, diferită de cea depusă inițial.

Fiind în fața unor opinii contradictorii exprimate de experți, Curtea a efectuat propria analiză asupra acestor opinii, pentru a decide care dintre acestea trebuie reținută la soluționarea cauzei și care trebuie înlăturată.

În cadrul acestei analize, Curtea de apel a constatat, înainte de toate, ca dna. expert D. este singura dintre cei 8 experți care s-au pronunțat în cursul judecății apelului care susține ideea că este posibilă o evaluare pe baza unor tranzacții comparabile. S-a arătat că suntem în prezența unei opinii majoritare a 7 experți în sensul imposibilității evaluării pe baza unor tranzacții referitoare la imobile comparabile, căreia i se opune opinia singulară a dnei. expert D. (în fapt, una dintre opiniile expertului D., deoarece, așa cum s-a arătat, în egală măsură același expert a susținut inițial și a argumentat că nu este posibilă o evaluare pe baza unor tranzacții comparabile).

În ce privește evaluarea făcută de experții R. și S., așa cum s-a constatat la termenul din data de 19 mai 2015 și cum s-a dezvoltat mai sus, nici ei nu au procedat la o evaluare pe bază de contracte de vânzare-cumpărare comparabile, deși fac apel la aceste contracte și pretind că evaluează pe baza acestora.

Instanța de apel a reținut că, în cadrul operațiunii de apreciere coroborată a probatoriului și în condițiile în care mijloacele de probă nu au o valoare prestabilită, nu este ținută de opinia majoritară, putând agrea deopotrivă opinia minoritară.

Pe de altă parte, nu mai puțin adevărat este că, aflându-se în fața unei astfel de situații în care un număr de 7 experți se pronunță într-un anumit sens, iar un singur expert se pronunță în sens contrar, Curtea nu poate înlătura opinia majoritară a celor 7 experți și să rețină opinia singulară a celui de-al 8-lea expert fără a găsi sprijin în anumite argumente tehnico-științifice sau de logică comună care întemeiază opinia expertul minoritar. Procedând altfel, instanța de judecată ar acorda preferință uneia dintre opinii, cea singulară, în mod arbitrar și nejustificat, ceea ce, desigur, nu poate întemeia o hotărâre judecătorească.

Așadar, instanța de apel a reținut că trebuie avut în vedere criteriul majorității opiniilor în operațiunea de apreciere a probatoriului pe care o face Curtea, neputând fi ignorat, având în vedere că în discuție este opinia tehnico-științifică exprimată de experți, ceea ce determină ca, în condițiile unei majorități, mai ales a unei majorități atât de zdrobitoare, aparența de credibilitate să opereze în favoarea acesteia.

Dar, în același timp, acest criteriu nu trebuie să fie unicul de luat în considerare și, de aceea, Curtea a procedat mai departe la analizarea pe fond a punctelor de vedere exprimate, pentru a decide care dintre acestea sunt mai fundamentate, raportat la situația dosarului.

Astfel, analizând opinia exprimată de dna. expert D. prin acest punct de vedere depus la dosarul de apel (cel în care afirmă că există posibilitatea evaluării pe bază de contracte de vânzare-cumpărare comparabile), Curtea de apel a constatat că expertul a reținut drept comparabile următoarele contracte: 1. contractul de vânzare-cumpărare referitor la hotelul M., încheiat în 15 noiembrie 2007; 2. contractul de vânzare-cumpărare referitor la hotelul L. din 4 iunie 2007; 3. contractul de vânzare-cumpărare referitor la hotelul N. din 25 martie 2008; 4. contractul de vânzare-cumpărare referitor la hotelul P. din 30 martie 2007.

Analizând contractul de vânzare-cumpărare referitor la hotelul N. (contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2008 - dosar apel) Curtea a împărtășit opinia experților C. și B. (comună cu a celorlalți 5 experți anterior numiți în cauză), în sensul că nu poate constitui în niciun caz o tranzacție comparabilă. Astfel, acest contract are ca obiect 5 camere de hotel situate la parter, 2 camere de hotel situate la etajul 3, cota de 50% din anumite încăperi aflate la subsolul construcției, cota parte indiviză de 50% din anumite camere aflate la parterul imobilului, cota de 7,70% dintr-o cameră, hol și culoar aflate la etajul 3 al clădirii, precum și cota parte indiviză din spațiile în coproprietate forțată și perpetuă și din terenul de sub construcție, aflat de asemenea în coproprietate forțată și perpetuă. Prin urmare, obiect al acestui contract nu este întregul hotel (teren și construcție) și nici măcar o cotă parte de proprietate din ansamblul acestuia.

Depășind celelalte argumente prezentate de experții C. și B. (ca, de altfel, și de expertul D. în prima opinie exprimată - dosar apel) atunci când au arătat că acest contract nu poate fi folosit drept comparabilă (vechimea acelui hotel care presupune o altă structură de rezistență etc.), Curtea a constatat că se impune în logica comună faptul că acest contract nu prezintă câtuși de puțin o situație similară imobilului obiect al cauzei prezente pentru a servi drept comparabilă. S-a arătat că este evident în logica comună și juridică și dincolo de orice dubiu că vânzarea numai a anumitor cote-părți indivize din anumite camere amplasate disparat la diferite etaje ale clădirii hotelului nu reprezintă o vânzare comparabilă cu cea a unui hotel în întregul său, se adresează unei alte oferte de cumpărare referitoare la puterea de cumpărare a cumpărătorului, interesului în cumpărare (un hotel în întregul său poate fi cumpărat doar de către un investitor cu putere financiară suficientă pentru a plăti prețul de cumpărare și, eventual, pentru administrarea ulterioară a hotelului, în vreme ce camere din hotel pot fi cumpărate și de persoane particulare fără interes în a derula acolo, neapărat, vreo activitate hotelieră etc.), dreptul astfel dobândit poate fi administrat în condiții total diferite decât dreptul deplin de proprietate asupra întregului hotel etc.

De aceea, Curtea a înlăturat opinia expertului D. referitoare la posibilitatea folosirii acestui contract drept comparabilă și a îmbrățișat opinia majoritară a experților care este în sens contrar.

De asemenea, Curtea a mai constatat un aspect esențial, anume că în mod cu totul fals dna. expert D., în fișa de calcul care a stat la baza evaluării, întocmită în cadrul punctului său de vedere, depusă la dosar apel, menționează că dreptul de proprietate obiect al acestui contract este "integral", ceea ce este evident contrazis de conținutul contractului, iar mai departe, pe baza acestei rețineri, nu aplică niciun indice de corecție comparativ cu hotelul obiect al prezentului dosar, ceea ce în mod evident viciază evaluarea.

În ce privește comparabila reținută de expert D. referitoare la hotelul L., contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2007 (dosar apel), Curtea a reținut că acesta are ca obiect o clădire edificată în anul 2005, o clădire modernă și având o cu totul altă structură și componență (subsol, parter și 8 etaje), fiind așadar într-o situație total diferită decât cea a imobilului obiect al prezentului dosar, iar, pe de altă parte, în mod esențial, acest contract a fost încheiat în cadrul unei operațiuni de leasing imobiliar, așa cum rezultă chiar din art. 1 din contract, vânzătorul păstrând în continuare calitatea de utilizator al imobilului în sistem de leasing, cu obligația de răscumpărare la sfârșitul perioadei de leasing. Prin urmare, situația juridică a acestui contract este, de asemenea, total diferită, și de această dată dna. expert D. ignorând cu desăvârșire aceste elemente definitorii ale contractului și reținând că dreptul de proprietate transmis a fost "deplin", în condițiile în care încheierea contractului în cadrul unei operațiuni de leasing diferențiază în mod decisiv contractul de un contract de vânzare-cumpărare încheiat fără asemenea circumstanțieri.

În ce privește contractul de vânzare-cumpărare referitor la hotelul M. (autentificat sub nr. x/2007 - dosar apel), Curtea a constatat că are ca obiect construcție și teren de 58 m2 în exclusivitate și, în plus, o cotă parte indiviză nedeterminată din restul terenului. S-a reținut, totodată, că acest imobil obiect al contractului era ipotecat la momentul încheierii contractului pentru o datorie a vânzătorului de 4.025.099,78 euro la T. România SA, "plus dobânzi, costuri aferente, majorări și penalități", iar în cuprinsul contractului nu se face mențiune despre modul în care părțile convin referitor la plata datoriei. În aceste condiții și având în vedere că ipoteca grevează imobilul ipotecat în mâinile subdobânditorilor, se poate presupune că această situație a imobilului a influențat important prețul de vânzare. În plus, instanța a constatat că vânzătorul și cumpărătorul au fost reprezentați la vânzare de aceeași persoană fizică. Față de cele expuse, Curtea a apreciat că acest contract în mod întemeiat nu a fost apreciat de către ceilalți experți ca putând servi drept o tranzacție comparabilă, dată fiind situația specială a imobilului de a fi fost ipotecat la data vânzării, înlăturând opinia dnei. expert D. în sens contrar.

În final, și în ce privește contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2007 referitor la hotelul P. (dosar apel), Curtea a îmbrățișat opinia experților care și-au exprimat punctul de vedere în sensul că nu poate fi reținut ca o tranzacție comparabilă, obiect al acestui contract fiind părți din construcție și cote-părți de proprietate asupra terenului. Și de această dată evaluarea făcută de dna. expert D. nu a ținut cont de întinderea dreptului de proprietate obiect al acestui contract menționând total fals că dreptul de proprietate este "deplin", când, în realitate, era vorba de proprietatea exclusivă asupra unor părți de construcție, iar terenul era dobândit parte în proprietate exclusivă și parte în coproprietate, astfel că evaluarea este profund viciată.

Curtea a mai constatat următoarea situație, despre care a arătat că lipsește total de fundament evaluarea făcută de dna. expert D.:

În fișele de calcul depuse la dosar expertul D. prezintă modul de calcul al valorii construcției, s-a constatat că aceasta calculează valoarea pe m2 de construcție prin împărțirea prețului total prevăzut în cele 4 contracte de vânzare-cumpărare reținute drept comparabile la suprafața construită vândută. Or, prețul era prevăzut în aceste patru contracte de vânzare-cumpărare ca preț total al vânzării atât pentru teren cât și pentru construcție (părțile de construcție sau cotele-părți de proprietate) care făceau obiectul vânzării, nefiind făcută prin aceste contracte o defalcare de către părți a prețului pentru teren și pentru construcție. Așadar, nu exista niciun temei în calculul făcut de dna. expert D. pentru determinarea prețului pe construcție, pentru că, în mod fundamental, s-a pornit de la o bază de calcul greșită.

Mai departe, dna expert a precizat că valoarea terenului liber de construcție a fost: "considerată pe baza de contracte de vânzare-cumpărare", fără să explice câtuși de puțin modul de calcul și fără să rezulte la ce contracte de vânzare-cumpărare s-a referit, rezultând valoarea de 1.061 euro/m2 la nivelul lunii aprilie 2008 și valoarea de 732 euro/m2 la nivelul lunii octombrie 2010.

În final, dna. expert D. a evaluat imobilul expropriat la nivelul lunii aprilie 2008 la suma de 1.500.573 euro, iar la nivelul lunii octombrie 2010 la suma de 1.039.718 euro.

Pentru aceste motive, Curtea de apel a constatat că nu poate fi avută în vedere ca fundamentată științific și logic evaluarea făcută de expertul D. în nota depusă la dosar apel, din două puncte de vedere: în primul rând, nu poate fi reținută ca fundamentată aprecierea expertului că poate fi făcută o evaluare a imobilului expropriat "pe baza de tranzacții cu care se vând în mod obișnuit imobile de aceeași natură" (așa cum reglementează art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994), iar, în al doilea rând, nu poate fi apreciată ca fiind corectă evaluarea propriu-zisă făcută de aceasta, pentru motivele arătate, anume nu s-au luat în calcul elemente esențiale care circumstanțiau prețul din cele 4 contracte utilizate de acest expert drept comparabile.

În concluzie, Curtea de apel a reținut, evaluând întregul material probatoriu administrat, anume înscrisurile și punctele de vedere ale celor 8 experți care și-au exprimat poziția în timpul judecății apelului, că nu este posibilă evaluarea imobilului obiect al cauzei pe baza unor tranzacții pentru imobile similare și, în concluzie, a arătat că trebuie avută în vedere o altă metodă de evaluare.

Conform art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 "la calcularea cuantumului, despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială".

Desigur că, așa cum s-a și decis în practica judiciară în mod constant, aceasta semnifică stabilirea despăgubirilor prin compararea cu prețul stabilit în alte tranzacții imobiliare comparabile. În condițiile în care însă această comparație de piață nu poate fi făcută, pentru că nu există în sine astfel de tranzacții comparabile, instanța de apel a arătat că evaluarea trebuie făcută după alte metode de evaluare care asigură o corespondență cât mai exactă între valoarea despăgubirii și prețul pe care în mod real proprietatea în discuție l-ar avea pe piața imobiliară.

S-a reținut că, de altfel, chiar în contextul textului legal în discuție, este vorba de prețul care în mod obișnuit (deci nu în condiții excepționale, ci în condiții normale, obișnuite) l-ar avea proprietatea pe piața imobiliară.

De aceea, în ultimă instanță, evaluarea pe baza unor alte metode de evaluare decât comparația strictă cu alte tranzacții comparabile vizează același rezultat, anume valoarea pe care proprietatea în discuție ar avea-o în condiții obișnuite pe piața imobiliară.

Sub acest aspect, s-a făcut trimitere și la argumentarea experților care au arătat, referindu-se la metoda folosită de el (metoda valorii de înlocuire) că "fundamental pentru metoda valorii de înlocuire este principiul substituției, care arată că niciun cumpărător prudent nu va plăti pentru o proprietate decât costul necesar pentru a obține imediat un imobil cu caracteristici similare".

Așadar, Curtea de apel a constatat că evaluarea imobilului în discuție în prezenta cauză pe baza unor alte metode științifice nu reprezintă de fapt o metodă aflată în afara dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, atâta timp cât semnifică determinarea valorii pe care proprietatea în discuție ar avea-o în condiții obișnuite pe piața imobiliară.

De altfel, Curtea de apel a reținut că nici dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 nu reglementează că instanța de judecată va stabili cuantumul despăgubirilor la valoarea strictă dată de raportul de expertiză pe baza tranzacțiilor comparabile, ci reglementează ca "la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială", iar art. 27 din lege reglementează că "Primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî", ceea ce semnifică faptul că raportul de expertiză reprezintă un mijloc de probă, asupra căruia instanța de judecată rămâne să aprecieze, similar oricărei alte cauze.

Nu în ultimul rând, Curtea a menționat că în condițiile Legii nr, 33/1994, asemenea textului constituțional care consacră protecția proprietății (art. 44 din Constituție), despăgubirile acordate în cadrul unei exproprieri trebuie să corespundă valorii imobilului, ceea ce semnifică acordarea acelei sume de bani care, pe baza unei evaluări științifice, reprezintă valoarea proprietății.

În concluzie, Curtea de apel a avut în vedere evaluarea imobilului pe baza unor alte metode științifice decât cea a comparației directe cu alte tranzacții, întrucât o asemenea evaluare nu a putut fi făcută, din cauza lipsei unor asemenea tranzacții comparabile.

Mai departe, apreciind asupra metodelor de evaluare folosite de experți, Curtea a stabilit că cea mai fundamentată științific și coerentă este evaluarea făcută de experții C. și B. în raportul de expertiză depus la dosar apel.

De altfel, evaluarea făcută prin acest ultim raport de expertiză întocmit în apel de experții C., B. și D. este și singura evaluare făcută în acord cu Decizia Curții Constituționale nr. 12/2015, la data transferului dreptului de proprietate, celelalte expertize fiind efectuate anterior acestei decizii.

În ce privește evaluarea întocmită de experții B. și C., Curtea a constatat că aceștia au evaluat imobilul pe baza unor metode agreate de standardele internaționale de evaluare, explicate și fundamentate de experți în notele scrise depuse. Această evaluare a ținut cont de caracteristicile tehnice ale imobilului de evaluat și alte particularități ale acestuia. Experții au folosit drept metodă de evaluare a imobilului valoarea de înlocuire/reconstrucție a clădirii în aceeași variantă structurală și funcțională.

Curtea de apel a apreciat că aceste metode sunt de natură să corespundă cerințelor de echitate și exactitate în evaluare. S-a ținut cont de elementele care particularizează imobilul și experții au aplicat indicii de corecție corespunzători acestor elemente.

Experții B. și C. au arătat că "fundamental pentru metoda valorii de înlocuire este principiul substituției, care arată că niciun cumpărător prudent nu va plăti pentru o proprietate decât costul necesar pentru a obține imediat un imobil cu caracteristici similare". În notele depuse la dosar apel experții au arătat în mod expres că metodele folosite sunt metode recomandate de standardele internaționale de evaluare în condițiile în care piața nu oferă informațiile necesare referitoare la tranzacții anterioare pentru imobile similare și că aceste metode sunt recomandate de Biroul M. de Expertiză Tehnică Judiciară, deoarece se bazează pe prevederi/norme tehnice și coeficienți de actualizare elaborați de instituțiile abilitate ale statului.

Față de cele arătate, s-a constatat că această evaluare a fost făcută pe baza unor elemente obiective și științifice.

Conform acestei evaluări, imobilul obiect al cauzei a avut următoarele valori; la nivelul lunii aprilie 2008 - 529.237 euro terenul și 1.932.259 euro construcția hotelului; la nivelul lunii octombrie 2010: 529.255 euro terenul și 1,775.469 euro clădirea. La aceste sume se adaugă un indice de 10% reprezentând costuri destinate studiilor preliminare, proiectare, expertizare, autorizare, indice care se justifică a fi aplicat asupra valorii stabilită de experți ca valoare de înlocuire, având în vedere că această valoare de înlocuire reprezintă valoarea de substituție a imobilului expropriat cu un alt imobil cu aceleași caracteristici. Rezultă următoarele valori ale imobilului expropriat la nivelul lunii octombrie 2010, data transferului dreptului de proprietate: 1.953.015,9 euro valoarea construcției și 529.255 euro valoarea terenului.

Curtea de apel nu a reținut indicele de 30% invocat de experți în cuprinsul raportului întocmit de ei (dosar apel), reprezentând costuri destinate lucrărilor de demolare, transport deșeuri, etc. referitoare la clădirea veche, întrucât aceste costuri nu se justifică a fi incluse în valoarea construcției.

Curtea de apel a constatat că aceleași metode de evaluare au fost abordate inițial și de dna. expert D. în punctul său de vedere depus la dosar, aceasta precizând în mod expres în cuprinsul acestui punct de vedere că aceste metode de evaluare sunt în conformitate cu standardele internaționale de evaluare, astfel încât a fost înlăturată afirmația ulterioară a expertului că aceste metode nu ar fi "în corelație cu standardele de evaluare".

Sub acest aspect, Curtea de apel a reținut că este în fața a două puncte de vedere total contrare exprimate de același expert. Anume, inițial, prin acest punct de vedere depus la dosar apel expertul D. arăta că "procedura de evaluare este în conformitate cu standardele internaționale de evaluare" și menționa că "nu s-a avut în vedere metoda comparațiilor de piață, subsemnata apreciind, de comun acord cu ceilalți membrii ai comisiei de evaluare, că aceasta nu poate fi luată în considerare, proprietățile care au făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare neputând fi considerate similare, cu aceleași caracteristici și particularități, aplicarea unor indici de corecție fiind neavenită și dând naștere unor rezultate neconcludente asupra valorii finale" (dosar apel alin. (6) și ultim.), continua prin a face o analiză a actelor de vânzare-cumpărare referitoare la hotelurile P., M., O. și N., cu indicarea expresă a elementelor distinctive ale acestor proprietăți și care le fac diferite de cea obiect al cauzei, iar, în final, concluziona: "Ca o concluzie la cele de mai sus, apreciez, așa cum am menționat și mai sus, ca și ceilalți doi membrii ai comisiei, că imobilele prezentate ca SIMILARE nu pot fi considerate ca atare și utilizate în consecință într-o estimare a valorii prin metoda comparațiilor de piață," (dosar apel).

Experta a avut în vedere în mod direct și expres aceste contracte, le-a analizat ca atare, situație în care revenirea făcută prin punctul de vedere depus la data de 18 ianuarie 2016 (dosar apel) în sensul că "analizând ulterior toate documentele existente la dosar, am constatat că există comparabile", nu poate fi justificată de dna. expert.

S-a reținut că nu există dată de către dna. expert nicio explicație a acestei schimbări de poziție, această schimbare neputând fi justificată, în niciun caz, așa cum înțelege să menționeze dna. expert, prin "descoperirea ulterioară a acestor înscrisuri, în condițiile în care expertul făcuse referire expresă la acestea anterior și le analizase ca atare. De asemenea, Curtea nu îi solicitase expertului o nouă evaluare, această nouă evaluare fiind inițiativa exclusivă a expertului.

În această situație, Curtea de apel a constatat că este pusă în situația de a alege între două puncte de vedere ale aceluiași expert, puncte de vedere total contrare, însăși schimbarea opiniei expertului neputând fi justificată științific sau legal de către acesta.

S-ar putea susține, la nivel teoretic, faptul că a doua opinie reprezintă o revenire asupra primeia și, deci, ar fi cea de luat în considerare. Pe de altă parte, Curtea a reținut că practic, neavând vreo justificare în vreo dispoziție a instanței de judecată sau în vreun element nou în dosar, această a doua opinie nu mai putea fi exprimată de expert, căruia nu îi este permisă schimbarea de poziție odată ce s-a pronunțat. Aceasta este rațiunea instituției incompatibilității expertului pentru situația în care și-a exprimat deja opinia. Totodată, s-a arătat că această a doua opinie a dnei. expert nu poate fi primită, pentru motivele dezvoltate deja mai sus de către Curte referitor la aspectele de fond ale evaluării făcute. Iar, în final, Curtea a arătat că poate fi luată în discuție și temeinicia punctelor de vedere exprimate de expertul D., în contextul în care aceasta, pe baza acelorași înscrisuri existente la dosarul cauzei, în decursul a 5 luni, a înțeles să își schimbe opinia în mod radical, fără să poată justifica științific, procedural sau măcar logic însăși schimbarea de poziție.

De altfel, aceste metode ale valorii de înlocuire și de bonitare au fost folosite și de toți ceilalți experți care au efectuat expertize anterior în cauză, toți precizând că sunt metode agreate de standardele internaționale de evaluare.

În concluzia celor expuse, Curtea de apel a avut în vedere evaluarea făcută de experții C. și B., fără a lua în considerare, așa cum s-a arătat mai sus, indicele de 30% invocat de experți ca reprezentând costuri destinate lucrărilor de demolare, transport deșeuri, etc.

Așadar, Curtea de apel a constatat că valoarea imobilului expropriat la data transferului de proprietate, octombrie 2010, a fost de 2.482.270,9 euro, din care 1.953.015,9 euro valoarea construcției și 529.255 euro valoarea terenului.

S-a reținut că această valoare este, luând în calcul cursul leu/euro valabil la data actuală și la data efectuării expertizei de către experți, superioară celei stabilită de expropriator prin Hotărârea nr. 64/2010 (de 3.743,107 lei), dar inferioară celei stabilită de prima instanță prin sentința apelată (de 13.686.230 lei), astfel că în baza art. 296 C. proc. civ. a fost admis apelul pârâtului și schimbată în parte sentința apelată, în sensul modificării valorii despăgubirilor stabilite pentru imobilul expropriat de la suma de 13. 686.230 lei, cât a stabilit prima instanță, la suma de 2.482.270,9 euro, care va fi achitată în lei de către pârât la cursul BNR din data plății.

Nu a fost primită susținerea pârâtului conform căreia instanța nu ar putea să stabilească o despăgubire mai mare decât cea oferită de expropriator, pentru că reclamanta însăși nu ar fi indicat în mod expres o sumă la care instanța să se raporteze, în contextul art. 27 din Legea nr. 33/1994. Conform acestui text legal, "Primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî. Despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată." Cererea reclamantei s-a constituit într-o contestație a sumei oferită de expropriator, iar principiul disponibilității într-o asemenea cauză nu semnifică indicarea de către parte a unui cuantum exact al despăgubirilor la momentul învestirii instanței de judecată, o asemenea evaluare nefiind nici posibilă pentru parte, ci trebuie avute în vedere pretențiile părților astfel cum acestea au fost formulate pe parcursul judecății și administrării probatoriului. Or, reclamanta și-a precizat poziția în urma efectuării expertizei de evaluare, în sensul că solicită valoarea rezultată din raportul de expertiză efectuat de experții C. și B. Neindicarea de către parte la momentul formulării cererii de chemare în judecată a unui cuantum determinat al despăgubirilor solicitate de ea nu poate atrage consecința anulării sau respingerii de plano a cererii, așa cum solicita pârâtul, ci, în măsura în care ar aprecia că cererea de chemare în judecată nu are un obiect determinat, instanța ar fi obligată să pună în vedere părții să o precizeze.

Curtea de apel a constatat nefondată și susținerea pârâtului în sensul că omologarea raportului de expertiză în opinie majoritară ar conduce la încălcarea art. 296 teza a 2-a C. proc. civ. (ar crea în calea de atac a reclamantei o situație mai grea), întrucât în cauză există declarate apeluri de către ambele părți, iar această soluție de stabilire a despăgubirilor la nivelul sumei stabilită de experții C. și B. se va face prin admiterea apelului pârâtului, iar nu prin admiterea apelului reclamantei.

Referitor la stabilirea acestei sume în euro sau în lei, Curtea a considerat că se impune a se stabili această sumă în euro, aceasta pentru că înșiși experții au făcut evaluarea în acest fel, aceasta reprezentând valoarea imobilului stabilită de experți, iar, pe de altă parte, Curtea a apreciat că o astfel de determinare corespunde și criteriilor legale. Conform art. 44 din Constituția României, exproprierea se face cu "prealabilă și dreaptă despăgubire", iar în condițiile Deciziei Curții Constituționale nr. 12/2015 trebuie avută în vedere valoarea imobilului de la data transferului dreptului de proprietate. Or, la data transferului dreptului de proprietate valoarea imobilului a fost aceasta, fiind echitabil și legal ca timpul scurs de la data acestui transfer al dreptului de proprietate până la data hotărârii judecătorești să nu afecteze patrimonial pe reclamantă, în sensul diminuării sumei cuvenite acesteia ca urmare a devalorizării monedei naționale. Nu poate fi primită susținerea pârâtului conform căreia reclamanta ar fi în culpă privind această întârziere în primirea despăgubirii, prin declanșarea prezentului proces, de vreme ce reclamanta nu a făcut decât să își exercite un drept legal promovând prezentul proces, iar, pe de altă parte, aceasta a fost perfect îndreptățită să o facă, de vreme ce se relevă că valoarea propusă de expropriator este mai mică în raport de valoarea reală a imobilului expropriat (chiar și în opinia dnei. expert D., care a sprijinit opinia pârâtului și a cărei evaluare s-a solicitat de către pârât a fi avută în vedere, valoarea propusă de expropriator la momentul exproprierii este inferioară celei reale a imobilului).

Pe de altă parte, nu sunt încălcate câtuși de puțin dispozițiile legale referitoare la obligativitatea utilizării monedei naționale pentru plățile făcute pe teritoriul României, căci plata urmează a fi făcută de către pârât în lei către reclamantă, la cursul BNR din data plății.

În ce privește solicitarea reclamantei de obligare a pârâtului la plata sumei reprezentând diferența de valoare a imobilului între data declanșării procedurii de expropriere (4 aprilie 2008) și data stabilirii despăgubirilor, Curtea a constatat următoarele:

Este fondată critica reclamantei referitoare la faptul că solicitarea sa de obligare a pârâtului la plata sumei reprezentând diferența de valoare a imobilului între data declanșării procedurii de expropriere și data expertizei efectuată la instanța de fond nu a reprezentat o modificare de cerere făcută în afara cadrului legal oferit de art. 132 C. proc. civ.

Astfel, prin precizarea de cerere depusă la dosar fond, reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata de despăgubiri, formula de redactare fiind una generală, fără a se face referire în mod expres la vreo componentă a acestei despăgubiri sau a prejudiciului încercat de reclamantă.

În acest caz (și având în vedere că instanța de judecată însăși nu s-a considerat nelămurită și nu a solicitat reclamantei precizări concrete), această solicitare trebuie înțeleasă în sensul ei general, necircumstanțiat doar la anumite componente ale despăgubirii.

Potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 "Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite".

Așadar, instanța de apel a reținut că noțiunea de "despăgubire" vizează generic atât valoarea imobilului expropriat, cât și orice alte prejudicii încercate de proprietarul expropriat.

De aceea, în condițiile în care solicitarea reclamantei era formulată generic, cu referire la "despăgubire" pentru expropriere, fără să se circumstanțieze sau restrângă de către reclamantă în vreun fel această solicitare, aceasta semnifică faptul că a vizat deopotrivă și alte prejudicii încercate, alături de cel care a constat strict în valoarea imobilului expropriat, și nu există temei nici pentru instanța de judecată să restrângă această solicitare și s-o considere că a vizat doar valoarea propriu-zisă a imobilului.

De aceea, nu se punea problema unei cereri noi care să fie considerată în contextul art. 132 C. proc. civ., ci cererea care a fixat și alte prejudicii decât cel reprezentat de valoarea imobilului a fost inclusă în cererea inițială.

Pe de altă parte, Curtea a constatat că tribunalul a analizat oricum aceste solicitări pe fond, astfel ca reținerea inițială referitoare ia încălcarea art. 132 C. proc. civ. rămâne lipsită de relevanță.

Curtea a reținut că, având în vedere incidența în timpul judecății în apel a Deciziei Curții Constituționale nr. 12/2005, se mai pune în discuție în cauză exclusiv diferența de valoare dintre data de 4 aprilie 2008 și octombrie 2010, când a avut loc transferul dreptului de proprietate, fără să se mai pună problema diferenței de valoare pentru perioada de la data transferului efectiv al dreptului de proprietate (octombrie 2010) până la data evaluării făcută în fața tribunalului (9 august 2011).

Analizând pe fond această critică, astfel circumstanțială, Curtea de apel a constatat că este nefondată și a păstrat soluția tribunalului de respingere a solicitării de acordarea drept despăgubire a sumei care reprezintă diferența dintre valoarea imobilului la data de 4 aprilie 2008 și cea de la data transferului dreptului de proprietate, octombrie 2010.

Astfel, Curtea a constatat că reclamanta își motivează în esență această pretenție pe ideea că tergiversarea procedurilor de expropriere ar fi prilejuit prejudicierea sa cu diferența de valoare înregistrată pe piața imobiliară în această perioadă, pârâtul fiind de rea-credință și, pretinde reclamanta, încălcându-se dreptul recunoscut de art. 1 din Protocolul Adițional nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului.

Toata această construcție juridică se axează pe ideea că procedura de expropriere ar fi trebuit finalizată mult mai devreme, în logica faptului că dacă acest lucru s-ar fi realizat, reclamanta ar fi beneficiat de o valoare superioară pentru imobilul expropriat, întrucât valoarea acestuia pe piața imobiliară a fost superioară în anul 2008, ulterior acestui an cunoscând o scădere continuă.

Curtea a reținut că procedura de expropriere este una reglementată legal la dispoziția expropriatorului, care singur decide când și dacă operează o asemenea măsură, după cum procedura în sine a unei asemenea operațiuni este una reglementată legal.

În cadrul acestei proceduri, persoanei expropriate nu îi este recunoscut vreun drept de a solicita exproprierea, de a iniția această procedură sau de a o continua.

Totodată, dreptul la despăgubire al persoanei expropriate este unul care se naște în mod direct și actual abia la data emiterii hotărârii de expropriere și de stabilire a plății despăgubirilor, urmată de transferul propriu-zis de proprietate către expropriator, până la acel moment drepturile acestuia fiind doar unele de ordin procedural.

Așa fiind, s-a reținut că nu există niciun temei legal sau de logică comună, pentru ca persoana expropriată să poată pretinde ca exproprierea să se săvârșească la un anumit moment dat, care i-ar fi mai convenabil intereselor sale, și niciun asemenea temei pentru a reclama o derulare mai rapidă sau neîntârziată a procedurilor de expropriere.

Situațiile de fapt invocate de reclamantă referitoare la reaua-credința a expropriatorului, care a anunțat intenția de expropriere încă din anul 2006 și totuși ulterior a trenat procedurile până în anul 2010 rămân absolut irelevante, fiind decizia exclusivă a expropriatorului și dreptul său absolut să inițieze, să continue sau nu o asemenea procedură, după cum interesele sale dictează sau în funcție de orice alte împrejurări, persoana expropriată neavând niciun drept legal pe parcursul acestei proceduri care să îi permită să solicite exproprierea, să pretindă ca aceasta să aibă loc la un anumit moment sau neîntârziat. De altfel, nimic nu se opune unei reveniri din partea expropriatorului în a nu mai continua o procedură de expropriere începută, acesta putând decide până în ultimul moment chiar să renunțe la această procedură.

De aceea, persoana expropriată nu are temei să solicite a fi despăgubită cu o valoare care ar fi rezultat din derularea procedurii cu o anumită cursivitate la un anumit moment, neexistând un temei pentru aceasta.

În ce privește dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, s-a arătat că acestea vizează despăgubirea pentru prejudiciile încercate prin exproprierea săvârșită, deci cele care se produc la momentul la care exproprierea este propriu-zis săvârșită, iar exproprierea este săvârșită abia la momentul emiterii hotărârii de expropriere și de stabilire a despăgubirilor și, ulterior, la momentul transferului dreptului de proprietate.

Acest text vizează prejudiciile produse prin exproprierea consumată, săvârșită, iar aceste prejudicii, atunci când se referă la valoarea imobilului expropriat, sunt egale cu valoarea imobilului la momentul transferului de proprietate, iar nu cu valoarea pe care imobilul ar fi avut-o la un alt moment, anterior, dacă exproprierea s-ar fi săvârșit anterior.

De altfel, toate actele premergătoare acestui moment al exproprierii nici nu produc în patrimoniul persoanei expropriate vreun drept referitor la expropriere, pentru că, în mod fundamental, nu o pun pe aceasta în situația de a fi expropriată, ci numai în situația de a fi expusă la expropriere, exproprierea în sine rămânând însă un eveniment viitor și chiar incert (proiectul urmărit prin expropriere poate fi modificat sau abandonat și se poate dovedi inutilă exproprierea proprietății etc.).

De aceea, s-a reținut că este total neîntemeiată o pretenție care să aibă ca obiect această diferență de valoare a imobilului, neexistând nicio rațiune juridică și nici măcar de logica comună care să o fundamenteze, Curtea respingând toate dezvoltările reclamantei sub acest aspect.

S-a arătat că situația nu este câtuși de puțin similară unei exproprieri în fapt, când preluarea imobilului are loc efectiv, deci proprietarul își pierde prerogativele proprietății, în vreme ce reclamanta a rămas în posesia deplină a imobilului până la momentul transferului dreptului de proprietate (și chiar ulterior încă 8 luni, până la demolarea imobilului clădit), după cum nu este câtuși de puțin similară cauzelor Curții Europene a Drepturilor Omului invocate de apelanta-reclamantă, care vizau o cu totul altă situație de fapt, a plății cu întârziere a anumitor compensații stabilite ca fiind datorate în baza unor titluri scadente.

În cauză nu poate fi vorba de o obligație de dezdăunare care să fie executată "fără întârziere", căci însuși dreptul de dezdăunare nu a existat născut și actual anterior emiterii Hotărârii nr. 64/2010, actele efectuate anterior în cadrul procedurilor de expropriere nefiind de natura să nască în patrimoniul reclamantei vreun drept la dezdăunare cu valoarea imobilului, atâta timp cât nu s-au finalizat efectiv prin emiterea acestei hotărâri.

S-a susținut de către reclamantă că urmare a modalității de derulare a procedurii de expropriere a avut loc o "restrângere cvasi-totală a atributelor dreptului de proprietate al SC A. SRL", că "expertiza financiar-contabilă administrată în cauză este de natură să reliefeze (doar parțial) consecințele economice produse de conduita expropriatorului", că "dreptul de dispoziție a fost afectat, de vreme ce ceea ce apărea drept o iminentă expropriere era de natură să facă imposibilă o vânzare a imobilului supus exproprierii" și chiar "atributele de administrare au fost, de asemenea, considerabil reduse, de vreme ce expropriatorul a refuzat să elibereze certificate de urbanism pentru repararea și modernizarea imobilului hotel".

Curtea a considerat că, sub aspect juridic, nu se poate identifica restrângerea atributelor dreptului de proprietate la care face referire reclamanta, atâta timp cât reclamanta a folosit efectiv imobilul până chiar ulterior transferului dreptului de proprietate, iar dacă este vorba de dreptul de dispoziție, Curtea a constatat că nu este dovedit câtuși de puțin că la momentul notificării exproprierii în anul 2008 reclamanta ar fi intenționat să vândă imobilul și, mai mult, ar fi și fost în situația concretă, efectivă, de a îl vinde, pentru un anumit preț, pentru a putea pretinde drept prejudiciu diferența dintre valoarea pe care ar fi obținut-o în acea vânzare și valoarea stabilită drept despăgubire în cadrul exproprierii. Or, atât în condițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, cât și în condițiile generale ale dreptului civil, nu poate fi acordată o sumă drept despăgubiri decât pentru un prejudiciu cert indubitabil.

În ce privește limitarea "dreptului de administrare" invocată referitor la refuzul pârâtului de a elibera certificate de urbanism pentru repararea și modernizarea imobilului hotel, Curtea de apel a apreciat că aceasta, nu se află în niciun fel de legătură logică cu valoarea propriu-zisă a imobilului pe piața imobiliară, ci, eventual, cu a doua categorie de prejudiciu invocat de reclamantă, referitor la scăderea veniturilor sale din exploatarea hotelului.

Pentru aceste motive, Curtea de apel a reținut că este nefondată această pretenție a reclamantei, astfel că a menținut soluția tribunalului de respingere sub acest aspect.

În ce privește prejudiciul solicitat de reclamantă conform expertizei contabile administrată în fața tribunalului, Curtea de apel a constatat următoarele:

Prin raportul de expertiză contabilă efectuat cu ocazia judecării la fond a cauzei de experții U., V. și X. (dosar fond și opinie separată a expertului V.) Curtea de apel a constatat că, în opinie majoritară, s-a determinat o pierdere suferită de reclamantă de 1.090.632 lei pentru perioada 4 aprilie 2008 - 2 august 2010 și o pierdere de 822.217 lei pentru perioada 2 august 2010 - 31 august 2011 (data efectuării expertizei). Totalul acestei sume de 1.912.849 lei a fost considerat de tribunal drept prejudiciu încercat prin expropriere.

Curtea de apel a apreciat că nu se cuvine reclamantei un prejudiciu pentru perioada octombrie 2010 - 31 august 2011, pentru că în octombrie 2010 a intervenit transferul dreptului de proprietate, deci reclamanta nu mai poate pretinde vreo pierdere de profitabilitate pentru o perioadă în care nu mai era proprietar.

Acest prejudiciu a fost explicat de experții majoritari ca reprezentând o scădere a profitabilității afacerii hoteliere, față de veniturile anterior realizate de reclamantă în perioada 2006 - martie 2008. S-a făcut de către experți o apreciere a veniturilor previzionale care ar fi putut fi realizate urmare a unei funcționări normale, aceasta pe baza veniturilor realizate efectiv în perioada 2006 - martie 2008 și o determinare a veniturilor efectiv realizate în perioadele ulterioare datei de 4 aprilie 2008, apreciindu-se că diferența dintre acestea ar reprezenta prejudiciul încercat de reclamantă ca urmare a procedurilor de expropriere.

Curtea de apel a constatat că acest mod de determinare este pur speculativ și nefundamentat legal, nefăcându-se dovada niciunei legături de cauzalitate dintre scăderea veniturilor efectiv realizate de reclamantă și procedurile de expropriere.

În condițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 se despăgubește "prejudiciul cauzat proprietarului", ceea ce semnifică necesitatea existenței unei legături de cauzalitate între procedurile de expropriere și pretinsul prejudiciu încercat, adică prejudiciul trebuie să apară ca fiind consecință a procedurilor de expropriere.

Or, această legătură de cauzalitate între scăderea veniturilor încasate de reclamantă și procedurile de expropriere desfășurate nu este câtuși de puțin dovedită în cauză.

S-a arătat că expertiza contabilă, în mod logic, nu poate determina o astfel de legătură de cauzalitate, experții contabili făcând doar un calcul matematic al eventualului prejudiciu, dar neputând stabili, dată fiind pregătirea lor științifică, cauza care a condus la diminuarea profitabilității activității reclamantei, deci legătura de cauzalitate în discuție.

Așadar, raportul de expertiză contabilă nu reprezintă câtuși de puțin o probă relevantă cu privire la existența legăturii de cauzalitate dintre scăderea veniturilor reclamantei din activitatea hotelieră și formalitățile de expropriere.

În al doilea rând, s-a menționat că nu există nicio altă probă care să susțină faptul că scăderea gradului de ocupare al hotelului și a veniturilor înregistrate de acesta s-ar fi datorat faptului că erau în curs proceduri de expropriere.

Chiar și dacă se are în vedere susținerea reclamantei că gradul de ocupare și veniturile sale s-au diminuat datorită faptului că nu s-a mai investit în sporirea confortului hotelului, s-a constatat că nu există nicio probă care să întemeieze concluzia că scăderea de venituri s-a datorat acelui grad de confort avut de hotel în mod real sau că un confort sporit ar fi atras și o creștere a veniturilor la nivelul sumelor calculate de experți. S-a arătat că nu s-a ținut cont câtuși de puțin de către experți că o asemenea logică presupunea și scăderea costului cheltuielilor de renovare și destinate sporirii atractivității hotelului. Nu se poate specula care ar fi fost cuantumul acestor cheltuieli și care ar fi rezultatul lor asupra veniturilor hotelului.

Așadar, nu s-a făcut în cauză proba existenței vreunei legături de cauzalitate dintre scăderea veniturilor înregistrate de reclamantă și derularea formalităților de expropriere.

În aceste condiții, Curtea a constatat că stabilirea unui prejudiciu încercat de reclamantă ca reprezentând diminuarea veniturilor sale din activitatea hotelieră este o simplă speculație, fără niciun temei probatoriu, atât în privința existenței legăturii de cauzalitate dintre această diminuare și procedurile de expropriere, cât și în privința cuantumului acestuia, calculat de experți pe baza unor venituri previzionale, deci incerte. De aceea, s-a stabilit că este greșită soluția tribunalului de a acorda despăgubiri cu acest titlu în temeiul art. 26 din Legea nr. 33/1994.

S-a arătat că și dacă s-ar extinde analiza cauzei în condițiile generale ale art. 998 - 999 C. civ. (extindere care ar fi justificată de dezvoltările reclamantei referitoare la reaua-credință a pârâtului în derularea procedurilor de expropriere) nu se schimbă nimic în ce privește lipsa legăturii de cauzalitate, condiție necesară și pentru angajarea răspunderii civile delictuale în condițiile dreptului comun, rămânând valabile considerațiile dezvoltate mai sus, iar în plus, în condițiile acestei materii, nu ar fi îndeplinită nici condiția faptei ilicite a pârâtului.

Astfel, dacă în condițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, dispoziții speciale în raport cu cele ale art. 998 - 999 C. civ., angajarea răspunderii cu despăgubiri a expropriatorului nu este condiționată de existența vreunei fapte ilicite (sau a vinovăției), în condițiile dreptului comun răspunderea poate fi angajată numai în condițiile existenței unei fapte ilicite.

Or, desfășurarea de către pârât a procedurilor de expropriere nu poate fi considerată o faptă ilicită, această posibilitate și procedura în sine fiind prerogative legale ale expropriatorului. Nici pretinsa întârziere în finalizarea procedurii nu poate fi considerată o faptă ilicită, pentru că reglementările legale nu impun expropriatorului de a finaliza procedura într-un anumit termen, pentru ca încălcarea acestei obligații să se constituie într-o faptă ilicită.

În ce privește solicitarea reclamantei făcută în fața tribunalului de a dispune actualizarea sumei stabilită drept despăgubiri cu rata inflației, Curtea a constatat că, într-adevăr, tribunalul nu s-a pronunțat asupra acesteia, însă, pe de altă parte, solicitarea a rămas fără relevanță, întrucât, în condițiile art 3712 alin. (3) C. proc. civ. de la 1865 și ale art. 628 alin. (3) din Legea nr. 134/2010 privind Codul de procedură civilă, obligația bănească stabilită este supusă actualizării cu rata inflației, fără a fi necesar a se prevedea acest lucru în cuprinsul hotărârii judecătorești, actualizarea urmând a fi făcută în faza de executare silită la cererea creditorului.

Pe de altă parte, dacă se obiectează de către reclamantă în sensul că a solicitat actualizarea nu de la data hotărârii judecătorești (cum s-ar face în faza de executare silită), ci de la data la care s-a făcut evaluarea imobilului (octombrie 2010), având în vedere ca în apel hotărârea judecătorească a stabilit cuantumul despăgubirilor în euro, Curtea a constatat că nici nu se poate pune problema unei actualizări cu rata inflației, rata inflației vizând sumele stabilite în lei, iar reclamanta este oricum apărată de consecințele devalorizării monedei naționale pentru perioada dintre octombrie 2010 până la data plății, plata urmând a se face în lei, dar la cursul de schimb euro/leu valabil la data plății.

Curtea, soluționând totodată cererea experților B., C. și D. de majorare a onorariului lor, a apreciat-o ca fiind întemeiată, față de complexitatea lucrării întocmită de experți, Curtea apreciind că se cuvine majorarea onorariului comisiei de experți cu suma de 3.000 lei, câte 1.000 lei pentru fiecare expert.

A fost obligat apelantul-pârât municipiul București la plata acestui supliment de onorariu de 3.000 lei în contul Biroului de Expertize Judiciare de pe lângă Tribunalul București, având în vedere că în sarcina acestei părți a fost fixat onorariul comisiei de experți la momentul încuviințării probei cu noua expertiză.

În baza art. 274 C. proc. civ., a fost obligată apelanta-reclamantă la plata către apelantul-pârât a sumei de 7.500 lei cheltuieli de judecată efectuate în apel cu onorariile experților, sumă compusă din: 1.800 lei onorariu prima expertiză efectuată în apel - dosar apel, 300 lei a doua expertiză efectuată în apel - dosar apel, 2.400 lei onorariu a treia expertiză în apel - dosar apel, 3.000 lei majorarea onorariului experților conform prezentei decizii.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanta SC A. SRL și pârâtul municipiul București.

I. Prin recursul formulat de reclamanta SC A. SRL se solicită, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., modificarea deciziei recurate și admiterea apelului, în sensul admiterii cererii sale vizând prejudiciul rezultat ca urmare a scăderii valorii imobilului expropriat în perioada 2008 - 2010, prin acordarea unei sume în cuantum de 172.469 euro, plătibilă în lei la cursul BNR de la data plății, precum și a cererii sale privind prejudiciul economic, prin acordarea sumei de 1.912.849 lei, actualizată cu rata inflației, cu obligarea pârâtului la piața cheltuielilor de judecată pentru fond, apel și recurs.

II. Prejudiciul pentru scăderea valorii imobilului expropriat în perioada 2008 - 2010.

Recurenta-reclamantă afirmă că aplicarea greșită și încălcarea de către instanța de apel a prevederilor art. 26 și 27 din Legea nr. 33/1994 au condus la respingerea cererii sale privind plata sumei reprezentând scăderea valorii imobilului în perioada 2008 - 2010. Se arată că, privitor la acest aspect, decizia este criticabilă din cel puțin două perspective distincte;

a) sunt nesocotite drepturile câștigate/așteptările legitime născute la nivelul anului 2008, prin trimiterea de către expropriator a unei notificări de expropriere în temeiul Legii nr. 33/1994.

Astfel, prin raportare la dispozițiile art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care stabilesc că "despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator", trimiterea de către expropriator a notificării de expropriere din 2008 a condus, în condițiile în care SC A. SRL a depus întâmpinare, la dobândirea de către reclamantă a unui veritabil drept garantat (câștigat), nici una din acțiunile ulterioare ale reclamantei sau ale expropriatorului neputând conduce, în opinia recurentei-reclamante, la modificarea în sens negativ a conținutului acestui drept, anume la scăderea cuantumului despăgubirii.

Jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului este de natură să conducă la aceeași concluzie prin noțiunea de "așteptare legitimă", care conduce la implicații juridice similare.

Depunerea de către expropriat a întâmpinării nu echivalează cu o respingere a ofertei inițiale făcute de expropriator, situație în care acesta este liber, după propria sa apreciere, să trimită ulterior orice nouă notificare de expropriere; dimpotrivă, în procedurile de expropriere, expropriatorul nu este ținut de respectarea principiilor dreptului contractelor (mai exact al formării contractului). Se menționează de către recurentă că, urmare a trimiterii primei notificări de către expropriator, chiar și în absența acceptării acesteia, expropriatul are "vocația dobândirii integrale și necondiționate a sumelor conținute în această ofertă, iar depunerea întâmpinării în speța de față, nu putea conduce decât la o eventuală majorare a sumelor cu titlu de despăgubire cuvenite expropriatului".

a) nu a fost avut în vedere faptul că expropriatorul, din culpa sa și cu rea-credință, a tergiversat procedurile de expropriere, cu principala consecință a scăderii valorii imobilului expropriat.

Recurenta-reclamantă arată că în speța de față, exproprierea s-a făcut cu mari întârzieri.

Utilitatea publică a fost declarată la nivelul anului 2006, primul act individual a fost primit de reclamantă la data de 4 aprilie 2008 iar exproprierea propriu-zisă s-a realizat în a doua parte a anului 2010.

Recurenta-reclamantă susține că expropriatorul nu a respectat proceduri legale imperative. Se arată că dispozițiile art. III din Legea nr. 184/2008 stabilesc cu valoare imperativă că "orice documentație tehnică sau de evaluare realizată anterior intrării în vigoare a prezentei legi se consideră valabilă". În lumina acestor dispoziții s-ar fi impus ca evaluarea inițială, în baza căreia a fost trimisă de expropriator notificarea din anul 2008, să fie menținută de expropriatorul municipiul București. Chiar și dacă se admite că expropriatorul ar fi avut dreptul să nesocotească drepturile și așteptările legitime ale reclamantei, născute la nivelul anului 2008, aceasta presupunea, conform Legii nr. 198/2004, realizarea unei noi expertize și nu acordarea minimului stabilit prin grila notarilor publici.

Se afirmă că expropriatorul a dat dovadă de o constantă rea-credință, indicându-se următoarele exemple: (i) nu a înființat în timp util comisia pentru soluționarea întâmpinărilor; (ii) deși a avut inițiativa edictării H.G. nr. 590/2010, în corespondența purtată cu reclamanta expropriatorul a ascuns mutarea cadrului legal al exproprierii către Legea nr. 198/2004; (iii) tergiversarea procedurilor de expropriere concomitent cu blocarea inițiativelor reclamantei de a repara și moderniza hotelul; (iv) nerespectarea dispozițiilor art. III din Legea nr. 184/2008; (v) nerespectarea legislației speciale referitoare la monumentele istorice (exproprierea s-a făcut cu imobilul clasat iar declasarea a intervenit ulterior, după demolare).

Se face trimitere la prevederile art. 26 alin. (1) teza a 2-a din Legea nr. 33/1994, recurenta-reclamantă susținând că din prejudiciul cauzat proprietarului face parte și scăderea valorii imobilului în perioada 2008 - 2010 și solicită ca acesta să fie acoperit de expropriator, în acord și cu jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului.

În mod greșit instanța de apel a concluzionat că nu poate fi reținută restrângerea atributelor dreptului de proprietate, această reținere făcând dovada, în opinia recurentei-reclamante, a faptului că instanța de apel nu a înțeles modul de funcționare a activității reclamantei. Ambele imobile expropriate ale reclamantei aveau caracter comercial iar eventualii cumpărători nu ar fi fost persoane fizice ci agenți economici, astfel că absența unor oferte de cumpărare ale hotelului A. nu trebuie să surprindă, procedurile de expropriere la nivelul întregii străzi X fiind de notorietate și acționând ca un factor de îndepărtare a oricăror potențiale oferte.

Cu referire directă la dreptul de administrare, instanța de apel a negat orice relevanță a refuzului primit de reclamantă la solicitările de emitere a certificatelor de urbanism, arată recurenta-reclamantă, cu toate că acest refuz a avut impact negativ asupra valorii imobilului expropriat (fiind diminuată valoarea din 2010) și activității economice desfășurate de reclamantă (lipsa lucrărilor de întreținere, care necesitau autorizație de construire, a scăzut atractivitatea hotelului, influențând negativ rezultatele economice).

1. Prejudiciul economic.

Recurenta-reclamantă arată că instanța de apel a încălcat sau aplicat greșit art. 26, 27 din Legea nr. 33/1994, art. 201 și urm. C. proc. civ. și legislația financiar-contabilă română care stabilește EBITDA ca element de apreciere financiar-contabilă, ceea ce a condus la respingerea cererii sale de obligare a expropriatorului la acoperirea prejudiciului economic pe care l-a suferit. Astfel, a fost respinsă cererea sa în ceea ce privește perioada de după expropriere, cu motivarea că reclamanta nu mai avea calitatea de proprietar, iar pentru perioada anterioară exproprierii datorită faptului că prin raportul de expertiză financiar-contabilă nu s-a făcut dovada legăturii de cauzalitate dintre expropriere și prejudiciul economic.

a) Prejudiciul economic suferit după pierderea dreptului de proprietate asupra imobilului expropriat

Prin respingerea de plano a despăgubirilor solicitate pentru prejudiciul economic suferit ca efect al exproprierii după pierderea dreptului de proprietate asupra imobilului expropriat, instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, susține recurenta-reclamantă.

Recurenta-reclamantă arată ca despăgubirile pentru perioada ulterioară exproprierii se impuneau a fi acordate în temeiul art. 26 alin. (1) teza a 2-a din Legea nr. 33/1994 ("... prejudiciu cauzat proprietarului ..."), text de lege care nu impune limite în timp, în raport de care astfel de prejudicii să poată fi acordate, în situația în care acestea sunt fundamentate și probate.

Se afirmă că prin raportul de expertiză financiar-contabilă administrat în cauză și prin susținerile părților s-a făcut dovada legăturii de cauzalitate dintre expropriere și prejudiciul economic suferit de reclamantă. Prejudiciul economic suferit după expropriere este evident în condițiile în care: (i) societatea reclamantă exploata comercial două imobile, ambele expropriate; (ii) principala activitate era cea de hotelărie, realizată prin hotelul A., obiect al litigiului; (iii) prin realizarea exproprierilor în temeiul Legii nr. 198/2004 sumele propuse de expropriator rămâneau blocate până la finalizarea litigiilor (inclusiv a prezentului litigiu). Astfel, activitatea economică a reclamantei a fost practic blocată, aceasta fiind lipsită atât de activele imobiliare pe care le exploata cât și de resursele financiare care prezumptiv i-ar fi permis continuarea activității comerciale.

Recurenta-reclamantă susține că instanța de apel nu a dat relevanță efectelor produse de expropriere asupra societății reclamante, arătându-se că până la momentul exproprierii a desfășurat o activitate economică aducătoare de profit. Se menționează că exproprierea hotelului a pus reclamanta în imposibilitate de a mai desfășura activitate economică, veniturile reclamantei fiind obținute exclusiv din exploatarea imobilului expropriat.

Sunt prezentate rezultatele financiare ale societății în perioada 2011 - 2015, între 2011 și 2014 societatea înregistrând pierderi iar în anul 2015 înregistrând profit urmare a faptului că în anul 2015 societatea a primit despăgubirea pentru imobilul situat pe str. X.

Se susține că nu este lipsit de logică a analiza rezultatele financiare anterioare ale reclamantei, apreciindu-se că cea mai bună anticipare a viitorului este trecutul. Astfel, existența unor rezultate financiare pozitive în perioada anterioară îndreptățea reclamanta la rezultate financiare asemănătoare și după expropriere, în măsura în care și-ar fi putut continua activitatea.

Totodată, recurenta menționează că și motivul invocat în subsidiar de instanța de apel, anume că reclamanta și-ar fi putut continua activitatea și după expropriere, până la demolarea imobilului, este greșit. Ulterior pierderii dreptului de proprietate asupra imobilului expropriat reclamanta nu a mai desfășurat decât acele activități necesare sau adiacente părăsirii imobilului, ultimul bon fiscal aferent obținerii unor venituri fiind emis la data de 1 noiembrie 2010, astfel că nu se poate reține că reclamanta nu ar fi înregistrat în acea perioada niciun fel de prejudiciu.

Interpretând greșit prevederile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, ceea ce atrage incidența în cauză a motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., instanța de apel a negat, de plano, indiferent de aspectele de fapt ale speței, posibilitatea de a solicita și primi despăgubiri pentru prejudiciile economice suferite ca efect al exproprierii după pierderea dreptului de proprietate asupra imobilului expropriat, afirmă reclamanta.

b) Prejudiciul economic suferit înainte de pierderea dreptului de proprietate asupra imobilului expropriat

Făcând trimitere la prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta-reclamantă arată că instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, art. 201 și urm. C. proc. civ., precum și cele referitoare la legislația financiar-contabilă care stabilesc EBITDA drept un element legal de apreciere financiar-contabilă.

Se critică faptul că instanța de apel, în lipsa unei pregătiri economice, a nesocotit raportul de expertiză financiar-contabilă administrat în cauză. Se menționează că, în speță, nu au existat alte probe pentru a confirma sau infirma prejudiciul economic, iar expertiza efectuată este extrem de elaborată și motivată, exprimând un punct de vedere corect și obiectiv.

Motivul de apel al pârâtului municipiul București s-a rezumat la afirmația că nu s-a făcut dovada legăturii de cauzalitate, și, în subsidiar, că s-ar fi acordat reclamantei prea mult, însă fără a se solicita o expertiză suplimentară în faza de apel.

Faptul că singura expertiză financiar-contabilă este cea administrată la fond este foarte important, afirmă recurenta-reclamantă, menționându-se că raportul nu trebuie omis când constatările expertizei nu sunt combătute prin nicio altă probă. Or, în speță, nici recurentul-pârât și nici instanța de judecată nu au pus în discuție raportul de expertiză efectuat la fond și nici nu s-a solicitat sau dispus administrarea probei cu expertiză financiar-contabilă în apel.

Se critică lipsa rolului activ al instanței de apel, care nu a dispus refacerea expertizei financiar-contabile, în condițiile în care prin apelul declarat de municipiul București nu s-a solicitat refacerea acestui raport.

Instanța de apel, afirmă recurenta-reclamantă, a greșit sub aspectul aprecierii finalității raportului de expertiză, considerând că acesta ar avea un simplu rol pasiv de a cuantifica un prejudiciu și că elemente precum legătura de cauzalitate ar trebui căutate în altă parte. Se menționează că, în absența unei legături de cauzalitate, expertiza financiar-contabilă ar fi indicat o valoarea nulă a prejudiciului. Întrucât expertul a indicat un prejudiciu, în mod evident au fost identificate de către acesta și legăturile de cauzalitate necesare, susține recurenta.

Totodată, în obiectivele formulate se regăsește sintagma "ca efect al întârzierii procedurilor de expropriere", ceea ce conduce la aceeași idee că stabilirea unui prejudiciu se face în mod necesar prin raportare cauzală la procedurile de expropriere.

Se critică și aspectul că instanța de apel a considerat că expertul a folosit o metodă speculativă și nefundamentată legal, fără a indica nici în ce constă caracterul speculativ și nici care ar fi fundamentarea legală corectă a metodei ce ar fi trebuit să fie folosită de către experți, fiind astfel încălcate dispozițiile referitoare la legislația financiar-contabilă română care stabilesc EBITDA drept un element legal de apreciere financiar-contabilă. Recurenta-reclamantă arată că expertul a folosit datele financiar-contabile ale societății și a operat cu indicatorul EBITDA, un indicator folosit de standardele române și internaționale de contabilitate.

Se mai învederează că existența crizei economice este un fapt ce nu poate fi contestat dar nici apreciat ca relevant, mai ales în absența oricărei probe în acest sens, rolul direct în producerea prejudiciilor economice aparținând procedurilor de expropriere. Se arată că dreptul român dă prevalență sistemului indivizibilității cauzei cu condițiile, astfel că, deși nu se poate nega criza economică mondială ca și condiție existentă, aceasta nu a avut un rol determinat, ci acest rol a fost jucat de procedurile de expropriere.

I. Prin recursul formulat de pârâtul municipiul București se invocă motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. și se solicită, în temeiul art. 312 C. proc. civ., casarea în parte a deciziei recurate, sub aspectul despăgubirilor acordate reclamantei în cuantum de 2.482.270,9 euro, precum și sub aspectul obligării pârâtului la plata onorariului suplimentar în cuantum de 3.000 lei pentru experți, cu trimiterea cauzei spre rejudecare la Curtea de Apel București și menținerea restului dispozițiilor deciziei recurate.

Recurentul-pârât susține că decizia pronunțată în cauză de Curtea de Apel București este nelegală, sub aspectul despăgubirilor acordate, fiind dată cu încălcarea prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Astfel, conform textului de lege anterior menționat, "la calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța, vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială". Prin omologarea unui raport de expertiză întocmit pe baza altei metode de evaluare decât cea reglementată de legiuitor, deși la dosar existau tranzacții similare, instanța de apel a încălcat dispozițiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Recurentul-pârât critică faptul că instanța de apel a analizat contractele de vânzare-cumpărare aflate la dosar și, fără a avea competența și calificarea unui expert evaluator, a apreciat că hotelul N. nu poate constitui o tranzacție similară, aceeași opinie fiind exprimată și referitor la celelalte tranzacții.

Se menționează că instanța de apel a înlăturat rapoartele întocmite în cauză și care au avut în vedere tranzacții efectiv realizate și a dat eficiență unui raport întocmit pe baza metodei bonitării, metodă interzisă de Standardele internaționale de evaluare și sancționată de ANEVAR cu excluderea din corpul profesional a experților care utilizează această metodă.

Recurentul-pârât susține că instanța de apel nu a dat eficiență dispozițiilor art. 129 alin. (5) C. proc. civ., nemanifestând rol activ întrucât nu a dispus efectuarea unor adrese către Camera Notarilor Publici și Direcțiile locale de taxe și impozite în vederea obținerii unor tranzacții similare.

În mod eronat instanța a reținut că în apel au fost solicitate OCPI și depuse la dosar toate înscrisurile existente în arhiva acestei autorități referitoare la tranzacții pentru imobile susceptibile de a fi considerate similare. Acest fapt, în opinia recurentului, nu este posibil și nici nu rezultă din vreo probă administrată în cauză.

Se critică totodată recalcularea de către instanță a valorii despăgubirilor acordate prin aplicarea unui indice de 10%, susținându-se că experții C. și B. au supraevaluat în mod intenționat imobilul expropriat, făcând afirmații nesusținute și nefundamentate. Recurentul arată că aceeași experți au aplicat nejustificat o corecție de +100% care a dublat valoarea despăgubirilor, astfel că raportai întocmit de aceștia nu poate sta la baza stabilirii și acordării unor despăgubiri.

Un alt motiv de recurs vizează încălcarea dispozițiilor Deciziei Curții Constituționale nr. 12 din 15 ianuarie 2015, decizie ce obligă ca la calcularea cuantumului despăgubirilor să se țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel, în unitatea administrativ-teritorială, la momentul transferului dreptului de proprietate.

Astfel, instanța de apel, la stabilirea despăgubirilor, a combinat valorile, luând cea mai mare valoare pentru teren - 529.255 euro (valoarea stabilită pentru data de referință a exproprierii - 1 octombrie 2010), la care a adăugat valoarea construcției precizată de experți pentru data de 4 aprilie 2008.

Se critică și faptul că instanța de apel a acordat pentru construcție o sumă care nu a fost stabilită de către experți, anume 1.953.015,9 euro. Recurentul arată că această sumă a fost stabilită în mod nejustificat și nefundamentat, experții indicând pentru construcție o valoare de 1.932.259 euro, raportat la data de 4 aprilie 2008, și o valoarea de 1.775.469 euro pentru data transferului dreptului de proprietate - 1 octombrie 2010.

Se arată că au fost astfel încălcate prevederile art. 27 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora "primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî", recurentul-pârât apreciind că instanța de apel nu a fost "învestită cu o cerere prin care să fie lăsată la latitudinea sa stabilirea cuantumului despăgubirilor".

O altă critică a recurentului vizează stabilirea în euro a sumei acordată cu titlu de despăgubiri, menționându-se că moneda națională este leul. Faptul că experții au indicat valoarea în euro nu poate constitui un argument de natură să justifice acordarea despăgubirii în euro, susține recurentul, întrucât aceeași experți au stabilit valorile și în lei.

Recurentul-pârât afirmă că instanța de apel a încălcat și prevederile art. 27 din Legea nr. 33/1994, potrivit căruia "primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî", iar "despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană interesată". Astfel, în opinia recurentului, instanța de apel nu putea acorda suma rezultată din raportul de expertiză, în condițiile în care lipsește elementul esențial de comparație pentru aplicarea art. 27 din Legea nr. 33/1994, reclamanta neprecizându-și până în prezent pretențiile.

Și în situația în care solicitarea reclamantei privind "constatarea caracterului nelegal și injust al despăgubirii" poate fi inclusă ipotetic în cea referitoare la stabilirea și plata unei juste despăgubiri, recurentul-pârât arată că instanța nu poate adăuga cererii de chemare în judecată, fiind ținută să judece în limitele învestirii sale.

Față de faptul că reclamanta nu a precizat pretențiile sale, instanța de apel era obligată să compare cel mult valoarea propusă de expropriator cu valoarea din raportul de expertiză întocmit de expert D., singurul raport întocmit cu respectarea dispozițiilor legale incidente, pe baza tranzacțiilor efectiv realizate, și să acorde despăgubiri în cuantum de cel mult 4.449.785 lei și nu de 2.482,270,9 euro, cum în mod nelegal au fost acordate, susține recurentul-pârât. Se menționează că în același sens de omologare a opiniei separate a doamnei expert D. au fost și concluziile reprezentantului Parchetului de pe lângă Curtea de Apel București, susțineri despre care recurentul afirmă că au fost omise de către instanță.

Recurentul-pârât critică și obligarea sa la plata onorariului suplimentar în cuantum de 3.000 lei încuviințat pentru experți, solicitând înlăturarea acestei obligații, arătând că raportul de expertiză omologat de instanță conține aspecte contradictorii și concluzii profund nelegale.

Reclamanta SC A. SRL a formulat întâmpinare, prin care, în principal, a invocat excepția lipsei calității de reprezentant a doamnei avocat Y. pentru semnarea motivelor de recurs și excepția nulității recursului, în măsura în care municipiul București nu face dovada ca doamna avocat Y. avea mandat să semneze memoriul pentru motivele de recurs, acordat în interiorul termenului pentru motivarea recursului. Se mai solicită respingerea recursului ca inadmisibil, arătându-se că criticile formulate de recurenta municipiul București nu se încadrează în prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. în subsidiar, se solicită respingerea, ca neîntemeiat, a recursului promovat de pârât,

Înalta Curte a constatat nefondate atât excepțiile lipsei calității de reprezentant și nulității recursului declarat de pârât, invocate de recurenta-reclamantă, cât și recursurile, pentru considerentele expuse mai jos.

Este nefondată excepția lipsei calității de reprezentant a apărătorului-pârâtului, pentru semnarea motivelor de recurs, invocată de reclamantă prin întâmpinare, având în vedere că art. 69 alin. (2) C. proc. civ. este aplicabil și în privința motivelor pe care se întemeiază calea de atac, pentru că și motivarea căii de atac trebuie făcută într-un termen a cărui nerespectare atrage decăderea.

În strânsă legătură cu excepția lipsei calității de reprezentant a apărătorului pârâtului pentru semnarea motivelor de recurs, prin întâmpinare reclamanta a invocat și excepția nulității recursului promovat de pârât, fie ca efect al nedovedirii calității de reprezentant, în ceea ce privește posibilitatea redactării motivelor de recurs, prin aplicarea art. 161 alin. (2) C. proc. civ., fie ca efect al nemotivării recursului, făcând trimitere la prevederile art. 306 alin. (1) C. proc. civ.

Art. 161 C. proc. civ. prevede la alin. (1) că instanța, atunci când constată lipsa capacității de exercițiu al drepturilor procedurale a părții sau când reprezentantul părții nu face dovada calității sale, poate da un termen pentru îndeplinirea acestor lipsuri, iar la alin. (2) se arată că dacă lipsurile nu se împlinesc, instanța va anula cererea.

Nu ne aflăm în situația reglementată de prevederile art. 161 C. proc. civ., avocat Y. având calitatea de apărător al pârâtului în apel, iar posibilitatea apărătorului care a asistat o parte la judecarea pricinii de a declara și motiva recursul este dată de lege - art. 69 alin. (2) C. proc. civ. - fără a se pune problema complinirii unor lipsuri, anume împuternicirea avocațială dată pentru redactarea motivelor de recurs.

Față de cele reținute anterior referitor la calitatea apărătorului pârâtului de a semna motivele de recurs, nu sunt incidente nici prevederile art. 306 alin. (1) C. proc. civ., cererea de recurs formulată de pârât prin apărător cuprinzând motivele pe care se sprijină calea de atac promovată de această parte.

Prin urmare, este neîntemeiată și excepția nulității recursului pârâtului, invocată prin raportare la prevederile art. 161 alin. (2) și art. 306 alin. (1) C. proc. civ.

A fost formulată de reclamantă prin întâmpinare și excepția inadmisibilității recursului declarat de pârât, arătându-se că acesta și-a întemeiat doar formal recursul pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., criticile sale vizând doar chestiuni legate de modalitatea de apreciere și administrare a probelor, excepție pe care instanța o califică ca pe o excepție de nulitate a recursului, în raport de prevederile art. 306 alin. (3) C. proc. civ.

Este nefondată și excepția nulității recursului pârâtului, având în vedere că recursul promovat de către această parte cuprinde și motive de nelegalitate care pot fi încadrate în prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., și anume încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) și art. 27 din Legea nr. 33/1994 prin aceea că nu s-ar fi avut în vedere prețuri de tranzacționare și ar fi fost stabilit un cuantum al despăgubirilor cu nesocotirea acestor prevederi legale.

I. Referitor la recursul declarat de reclamanta SC A. SRL.

Prin criticile subsumate dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenta-reclamantă susține că instanța de apel a interpretat și aplicat greșit mai multe dispoziții legale incidente în cauză.

Soluția instanței de apel de menținere a hotărârii instanței de fond privind respingerea solicitării de a acorda cu titlu de despăgubire diferența dintre valoarea imobilului la data de 4 aprilie 2008 și cea de la data transferului dreptului de proprietate, octombrie 2010, încalcă, în opinia recurentei-reclamante, prevederile art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care dispun în sensul că "... despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator ...".

Prin notificarea emisă în temeiul art. 13 din Legea nr. 33/1994 la data de 4 aprilie 2008 expropriatorul arată că va propune cu titlu de despăgubire pentru imobilul afectat de expropriere suma de 10.757.010 lei.

În temeiul art. 14 din Legea nr. 33/1994 reclamanta a formulat întâmpinare prin care a contestat valoarea indicată în notificare, susținând că nu este justă și acoperitoare, întâmpinare care nu a fost soluționată de pârât, invocându-se suspendarea lucrărilor comisiei de soluționare a întâmpinărilor, datorită încetării mandatului președintelui acesteia.

După modificarea cadrului legislativ prin apariția Legii nr. 184 din 21 octombrie 2008 pentru modificarea și completarea Legii nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de autostrăzi și drumuri naționale, în temeiul art. II din Legea nr. 184/2008 a fost emisă Hotărârea nr. 590 din 23 iunie 2010 prin care s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere a imobilelor proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de interes public local "Dublarea diametralei N - S pe tronsonul Buzești - Berzei - Vasile Pârvan - B.P. Hașdeu - Uranus - Calea Rahovei", declarată de utilitate publică potrivit art. 2 din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcție de drumuri de interes național, județean și local.

Prin Hotărârea nr. 64 din 2 august 2010 a Comisiei pentru aplicarea Legii nr. 198/2004 se arată că despăgubirea propusă de expropriator, care se consemnează, este în cuantum de 3.743.107 lei.

Prin acțiunea ce face obiectul prezentului dosar reclamanta solicită a se constata caracterul nelegal și injust al despăgubirii, propuse prin Hotărârea nr. 64 din 2 august 2010 și stabilirea unei legale și juste despăgubiri cu privire la imobilul expropriat.

Înalta Curte apreciază, contrar susținerilor recurentei-reclamante, că nu se poate reține o încălcare a dispozițiilor art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform cărora despăgubirea acordată de către instanță nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator, având în vedere că suma stabilită cu titlu de despăgubire prin decizia recurată este evident mai mare decât cea propusă prin Hotărârea nr. 64 din 2 august 2010.

Despăgubirea oferită de expropriator, la care face referire art. 27 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 este cea menționată în Hotărârea nr. 64 din 2 august 2010 și nu cea cuprinsă în notificarea din 4 aprilie 2008.

De altfel, chiar și în cuprinsul acțiunii reclamanta arată că se contestă despăgubirea propusă prin Hotărârea nr. 64 din 2 august 2010.

Recurenta-reclamantă susține prin motivele de recurs că trimiterea notificării din 4 aprilie 2008, în condițiile în care reclamanta a depus întâmpinare, a condus la dobândirea de către aceasta a unui veritabil drept garantat (câștigat) și că nu mai era posibilă scăderea cuantumului despăgubirii, criticându-se hotărârea pronunțată în apel pentru că ar fi nesocotit acest drept.

Această aserțiune a recurentei-reclamante nu poate fi primită. Procedura de expropriere, în speță, a demarat conform dispozițiilor Legii nr. 33/1994. Notificarea din 4 aprilie 2008 a fost emisă de expropriator în temeiul art. 13 din Legea nr. 33/1994, articol care face parte din Cap. III al acestui act normativ, capitol ce poartă denumirea "Măsuri premergătoare exproprierii", referitor la realizarea planurilor cuprinzând terenurile și construcțiile propuse spre expropriere, cu indicarea numelui proprietarilor, precum și a ofertelor de despăgubire.

Procedura reglementată de acest capitol prevede că propunerile de expropriere se vor notifica persoanelor fizice sau juridice titulare de drepturi reale, acestea putând formula întâmpinare care se va soluționa de o comisie constituită în acest scop.

Spre deosebire de Legea nr. 33/1994, Legea nr. 198/2004, modificată prin Legea nr. 184/2008, nu prevede această procedură specială.

Prevederile Legii nr. 198/2004, actul normativ în baza căruia reclamanta a fost expropriată, se aplică cu prioritate, având un caracter special în raport de dispozițiile Legii nr. 33/1994, legea-cadru generală în materie de expropriere.

Prin urmare, notificarea din 4 aprilie 2008 a fost emisă într-o faza prealabilă de negociere iar propunerea expropriatorului nu a fost acceptată, reclamanta formulând întâmpinare. Procedura prevăzută de Legea nr. 33/1994 nu a fost finalizată, astfel că reclamanta nu se poate prevala de un drept câștigat. Urmare a emiterii de către Guvernul României a Hotărârii nr. 590/2010 expropriatorul a demarat procedura de expropriere în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 198/2004, la finalul acestei proceduri fiind emisă Hotărârea nr. 64 din 2 august 2010, contestată de reclamantă în prezenta cauză.

Tot prin raportare la notificarea din 4 aprilie 2008, recurenta-reclamantă afirmă că la stabilirea despăgubirilor i-au fost încălcate așteptări legitime, invocând jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului.

Noțiunea de speranță legitimă a fost folosită pentru prima oară în hotărârea Pine Vailey Developments și alții contra Irlandei din 29 noiembrie 1991, clarificarea acestei noțiuni intervenind prin cauza Kopecky contra Slovaciei din 7 ianuarie 2003. Prin această hotărâre, Curtea a arătat că deși art. 1 al Protocolului 1 trebuie să vizeze un drept de proprietate actual, cât timp Convenția nu garantează dreptul de a obține proprietatea unui bun, prin excepție Convenția garantează speranța legitimă de a obține un bun ori o creanță certă cu valoare patrimonială.

În speță, suma despre care se arată că va fi propusă în notificarea din 4 aprilie 2008 nu este o creanță certă, fiind vorba despre o notificare emisă într-o fază prealabilă de negociere iar propunerea expropriatorului nu a fost acceptată. Totodată, așa cum s-a arătat, procedura prevăzută de Legea nr. 33/1994 nu a fost finalizată, exproprierea demarând ulterior în temeiul unui alt act normativ, Legea nr. 198/2004.

Prin urmare, având în vedere condițiile statuate în jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, nu se poate reține încălcarea unei așteptări legitime a reclamantei.

Recurenta-reclamantă învederează prin cererea de recurs și încălcarea prevederilor art. 26 alin. (1) teza a 2-a din Legea nr. 33/1994 prin faptul că nu i s-a acordat, cu titlu de prejudiciu, scăderea valorii imobilului expropriat în perioada 2008 - 2010. Se critică derularea cu mari întârzieri a procedurii de expropriere, invocându-se culpa expropriatorului, care a dat dovadă de rea-credință și nu a respectat proceduri legale imperative.

Verificând susținerile recurentei-reclamante, Înalta Curte constată că acestea nu sunt fondate.

În cadrul procedurii exproprierii persoana expropriată nu poate alege momentul la care urmează să se săvârșească exproprierea, întreaga procedură fiind reglementată legal la dispoziția expropriatorului, astfel că sunt lipsite de relevanță criticile care vizează reaua-credință a expropriatorului care, cu rea-credință, ar fi tergiversat această procedură.

Etapele acestei proceduri sunt strict prevăzute de legiuitor, iar nemulțumirea recurentei-reclamante legată de despăgubirea pe care ar fi putut să o obțină în situația în care hotărârea de expropriere și de stabilire a despăgubirilor ar fi fost emisă în anul 2008 și nu în anul 2010 nu se poate constitui în motiv de nelegalitate a hotărârii pronunțate.

Așa cum s-a arătat anterior, deși inițial procedura a demarat în temeiul Legii nr. 33/1994, după modificarea cadrului legislativ prin apariția Legii nr. 184 din 21 octombrie 2008 pentru modificarea și completarea Legii nr. 198/2004, expropriatorul a demarat procedura de expropriere în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 198/2004, aplicarea prevederilor legale fiind obligatorie pentru expropriator, chiar dacă presupune o anumită durată.

Recurenta-reclamantă critică durata mare a procedurilor de expropriere și face trimitere la jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, însă aceasta nu vizează particularitățile cauzei. În speța de față nu s-a produs o expropriere de fapt, întrucât reclamanta nu a pierdut atributul folosinței până la transferul dreptului de proprietate (Sporrong & Lonnroth contra Suediei).

O altă critică a reclamantei vizează nerespectarea dispozițiilor art. III din Legea nr. 184/2008, care stabilesc că "orice documentație tehnică sau de evaluare realizată anterior intrării în vigoare a prezentei legi se consideră valabilă". Se arată că aceste prevederi ar fi impus ca evaluarea inițială, în baza căreia a fost trimisă notificarea din anul 2008 în temeiul Legii nr. 33/1994, să fie menținută de expropriator.

Această critică nu poate fi primită deoarece, în prezenta cauză, procedura demarată în baza Legii nr. 33/1994 nu a fost finalizată, fiind abandonată, iar expropriatorul a declanșat o nouă procedură în conformitate cu dispozițiile Legii nr. 198/2004, la finalul acestei proceduri fiind emisă Hotărârea nr. 64 din 2 august 2010, astfel că dispozițiile art. III din Legea nr. 184/2008 nu sunt aplicabile.

O interpretare contrară ar lipsi de eficiență prevederile Legii nr. 198/2004 referitoare la modalitatea de stabilire a despăgubirilor în faza de judecată, dispoziții ce stabilesc că se poate contesta de către expropriat despăgubirea consemnată în condițiile art. 5 alin. (4) - (8) și ale art. 6 alin. (2) din Legea nr. 198/2004. Or, suma care se consemnează este cea stabilită conform prevederilor Legii nr. 198/2004, evaluarea fiind realizată de pârât în temeiul dispozițiilor acestui act normativ.

Se mai critică de către recurenta-reclamantă și aprecierea de către instanța de apel că nu pot fi reținute restrângeri ale atributelor dreptului de proprietate, afirmându-se că o astfel de concluzie denotă neînțelegerea modului de funcționare a societății reclamante, având în vedere specificul activității desfășurate. Referitor la dreptul de administrare, recurenta-reclamantă afirmă că instanța de apel nu a dat relevanța corespunzătoare solicitărilor pe care aceasta le-a făcut pentru emiterea certificatelor de urbanism, precum și refuzului pe care l-a primit. Înalta Curte reține că, față de modalitatea de formulare a acestor critici, sub pretextul încălcării art. 26 alin. (1) teza a 2-a din Legea nr. 33/1994, recurenta pune în discuție o problemă de apreciere a probatorului care nu se circumscrie motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., motiv pentru care instanța nu va proceda la analiza lor.

Un alt motiv de recurs vizează încălcarea prevederilor art. 26 alin. (1) teza a 2-a din Legea nr. 33/1994 ("... prejudiciu cauzat proprietarului ...) prin neacordarea, cu titlu de despăgubire, a prejudiciului economic suferit după transferul dreptului de proprietate asupra imobilului, astfel cum a fost identificat acesta prin raportul de expertiză contabilă efectuat în cauză.

Se arată că textul de lege anterior menționat nu impune limite în timp, în raport de care astfel de prejudicii să poată fi acordate, se prezintă rezultatele financiare ale societății în perioada 2011 - 2015 și se învederează că instanța de apel nu a dat relevanța corespunzătoare efectelor pe care le-au avut procedurile de expropriere asupra reclamantei, fiind prezentate aceste efecte.

Prin decizia recurată s-a arătat că nu se cuvine reclamantei nici un prejudiciu pentru perioada octombrie 2010 - 31 august 2011, motivarea instanței fiind că reclamanta nu mai poate pretinde vreo pierdere de profitabilitate pentru o perioadă în care nu mai era proprietar.

Totodată, instanța de apel a constatat că acest prejudiciu a fost explicat de experții majoritari ca reprezentând o scădere a profitabilității afacerii hoteliere, față de veniturile realizate de reclamantă în perioada 2006 - martie 2008, reținându-se că modul de determinare este pur speculativ și nefundamentat legal.

Înalta Curte constată că este nefondat motivul de recurs prin care se susține încălcarea prevederilor art. 26 alin. (1) teza a 2-a din Legea nr. 33/1994 ("... prejudiciu cauzat proprietarului ...") prin neacordarea, cu titlu de despăgubire, a prejudiciului economic suferit după transferul dreptului de proprietate asupra imobilului.

Suma solicitată cu titlu de prejudiciu a fost calculată de experți pe baza unor venituri decurgând din exploatarea bunului, venituri ce se cuvin persoanei care are calitatea de proprietar al bunului, astfel că este nejustificată cererea recurentei ce vizează profitul aferent acestor venituri după pierderea dreptului de proprietate asupra bunului.

Totodată, nu ne aflăm nici în prezența unui prejudiciu cert, câtă vreme acesta a fost calculat pe baza unor venituri previzionate, deci incerte. Este adevărat că potrivit art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994, despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului și din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptățite, dar nu este mai puțin adevărat că pentru a fi susceptibil de reparare integrală, prejudiciul trebuie să îndeplinească anumite condiții, printre care și pe aceea de a fi cert, adică existența și întinderea sa să fie sigură, ceea ce în mod evident nu este cazul în speța de față.

Este nefondată și critica recurentei-reclamante prin care invocă încălcarea dispozițiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, art. 201 C. proc. civ., precum și cele referitoare la legislația financiar-contabilă care stabilesc EBITDA drept un element legal de apreciere financiar-contabilă referitor la neacordarea, cu titlu de despăgubire, a prejudiciului economic suferit înainte de transferul dreptului de proprietate asupra imobilului, astfel cum a fost identificat acesta prin raportul de expertiză contabilă.

Este criticat modul în care a fost apreciat de instanța de apel raportul de expertiză contabilă, faptul că s-a reținut că acest raport nu reprezintă o probă relevantă pentru dovedirea legăturii de cauzalitate dintre scăderea veniturilor reclamantei din activitatea hotelieră și formalitățile de expropriere, precum și faptul că s-a reținut că nu există nicio altă probă care să susțină faptul că scăderea gradului de ocupare al hotelului și a veniturilor înregistrate de acesta s-ar fi datorat faptului că erau în curs proceduri de expropriere.

Totodată, se arată că aprecierea de către instanță a metodei folosită de experți ca fiind speculativă și nefundamentată legal încalcă legislația financiar-contabilă care stabilește indicatorul EBITDA ca un element legal de apreciere financiar-contabilă.

Toate aceste critici ale recurentei-reclamante referitoare la probele încuviințate în cauză nu pot fi valorificate din perspectiva dispozițiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., fiind vorba despre o chestiune de interpretare și apreciere dată probelor administrate, ceea ce constituie o chestiune de fapt, care nu poate face obiectul controlului judiciar extraordinar.

Tot cu referire la neacordarea prejudiciului economic suferit anterior exproprierii, recurenta critică lipsa rolului activ al instanței de apel, care nu a dispus refacerea expertizei contabile în apel.

Nici această critică nu este însă fondată, întrucât procesul civil este, în regulă generală, un proces al intereselor private, iar rolul activ al judecătorului trebuie înțeles în contextul asigurării unui echilibru cu celelalte două principii ale procesului civil, cel al disponibilității și contradictorialității.

II. Referitor la recursul declarat de pârâtul municipiul București.

Înalta Curte constată că este nefondat motivul de recurs prin care se susține încălcarea prevederilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 de către instanța de apel sub aspectul calculării despăgubirilor.

În esență, recurentul-pârât contestă omologarea, de către instanța de apel, a unui raport de expertiză întocmit în final cu opinie separată, pe baza metodei bonitării, susținându-se că au fost înlăturate rapoartele întocmite în cauză ce au avut în vedere tranzacții efectiv realizate. Se mai arată că opinia separată a doamnei expert D. este singura întocmită cu respectarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, raportul întocmit de aceasta având la bază tranzacțiile efectiv realizate aflate la dosarul cauzei.

Recurentul-pârât critică faptul că instanța de apel a analizat contractele de vânzare-cumpărare aflate la dosar și, fără a avea competența și calificarea unui expert evaluator, a apreciat că hotelul N. nu poate constitui o tranzacție similară, aceeași opinie fiind exprimată și referitor la celelalte tranzacții.

Înalta Curte apreciază că analizarea, prin prisma legalității, a unei opinii științifice, solicitată pentru a sprijini procesul de stabilire a adevărului judiciar asupra situației de fapt, în speța stabilirea valorii imobilului expropriat, este un atribut jurisdicțional, reținerea sau înlăturarea argumentată a concluziilor specialistului reprezentând o componentă a actului de judecată al instanței.

În speță, instanța de apel a constatat că doamna expert D. este singura din cei 8 experți care s-au pronunțat în cursul judecății apelului care a susținut ideea că este posibilă o evaluare pe baza unor tranzacții comparabile, astfel că a procedat la analizarea opiniei exprimată de doamna expert D., a contractelor reținute drept comparabile în aceasta opinie, ceea ce nu excede ariei sale de competență.

În ceea ce privește critica referitoare la omologarea unui raport de expertiză întocmit pe baza metodei bonitării, instanța reține că, într-adevăr, art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevede că "La calcularea cuantumului despăgubirilor, experții, precum și instanța vor ține seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială (...)."

În spiritul dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel în unitatea administrativ-teritorială se poate dovedi, de regulă, cu înscrisuri reprezentând contracte autentice de vânzare-cumpărare, care exprimă cel mai convingător prețul rezultat în urma întâlnirii cererii cu oferta.

Însă, în lipsa unor astfel de dovezi, nimic nu împiedică o evaluare pe baza unor alte metode agreate de Standardele internaționale de evaluare, explicate și fundamentate de experți în notele scrise depuse, evaluare care să țină cont de caracteristicile tehnice ale imobilului de evaluat și alte particularități ale acestuia. În notele depuse la dosar apel experții au arătat în mod expres că metodele folosite pentru evaluarea imobilului sunt metode recomandate de Standardele internaționale de evaluare, în condițiile în care piața nu oferă informațiile necesare referitoare la tranzacții anterioare pentru imobile similare.

În această situație, este firesc ca expertiza să se realizeze și prin utilizarea altor metode științifice care asigură stabilirea valorii pe care imobilul în discuție ar avea-o în condiții obișnuite pe piața imobiliară, situație care nu semnifică încălcarea dispozițiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

Criticile formulate care vizează modul concret de identificare și aplicare a unor indicii și corecții nu pot fi cenzurate în prezenta faza procesuală, deoarece atribuțiile acestei instanțe de control judiciar sunt circumscrise verificării legalității, nu și a temeiniciei deciziei, în raport de situația de fapt reținută pe baza probatoriului administrat.

Nu este fondată nici critica ce vizează lipsa rolului activ al instanței, întrucât nu a dispus efectuarea unor adrese către Camera Notarilor Publici și Direcțiile locale de taxe și impozite în vederea obținerii unor tranzacții similare.

Instanța de apel a făcut demersuri pentru obținerea unor astfel de contracte, adresându-se Oficiului de cadastru și publicitate imobiliară comunicat iar, pe de altă parte, conform prevederilor art. 129 alin. (51) C. proc. civ., părțile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanței de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus și administrat în condițiile legii.

O altă critică a recurentului-pârât vizează încălcarea dispozițiilor Deciziei Curții Constituționale nr. 12 din 15 ianuarie 2015, decizie ce obligă ca la calcularea cuantumului despăgubirilor să se țină seama de prețul cu care se vând, în mod obișnuit, imobilele de același fel, în unitatea administrativ-teritorială, la momentul transferului dreptului de proprietate.

Recurentul-pârât susține că instanța de apel, la stabilirea despăgubirilor, a combinat valorile, luând cea mai mare valoare pentru teren - 529.255 euro (valoarea stabilită pentru data de referință a exproprierii - 1 octombrie 2010), la care a adăugat valoarea construcției precizată de experți pentru data de 4 aprilie 2008.

Această critică nu este fondată, instanța de apel luând în considerare atât pentru construcție cât și pentru teren valorile stabilite de experți pentru luna octombrie 2010, astfel că nu se poate reține încălcarea dispozițiilor Deciziei Curții Constituționale nr. 12 din 15 ianuarie 2015.

Valoarea menționată de experți pentru teren, la nivelul lunii octombrie 2010, este de 529.255 euro (dosar apel), iar valoarea indicată pentru construcție, corespunzătoare lunii octombrie 2010, este de 1.775.469 euro, la care s-a adăugat un indice de 10% reprezentând costuri destinate studiilor preliminare, proiectare, expertizare, autorizare, rezultând suma de 1.953.015,9 euro (dosar apel), acestea fiind și sumele ce figurează în dispozitivul deciziei atacate.

Totodată, recurentul-pârât susține că prin acordarea sumei de 1.953.015,9 euro pentru construcție, sumă despre care arată că nu ar fi fost stabilită de experți, instanța de apel ar fi încălcat și prevederile art 27 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora "primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî", recurentul-pârât apreciind că instanța de apel nu a fost "învestită cu o cerere prin care să fie lăsată la latitudinea sa stabilirea cuantumului despăgubirilor".

O astfel de încălcare nu poate fi reținută, la raportul de expertiză tehnică judiciară depus la dosar apel fiind menționată pentru construcție, corespunzător lunii octombrie 2010, suma de 1.775.469 euro, menționându-se că este necesar un cost suplimentar de 10%, destinat studiilor preliminare, proiectare, expertizare, autorizare, rezultând astfel suma de 1.953.015,9 euro (dosar apel).

De asemenea, așa cum s-a arătat anterior, analizarea, prin prisma legalității, a unei opinii științifice este un atribut jurisdicțional, reținerea sau înlăturarea argumentată a concluziilor specialistului reprezentând o componentă a actului de judecată al instanței, astfel că este nefondată critica pârâtului.

Recurentul-pârât susține încălcarea prevederilor art. 27 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora "primind rezultatul expertizei, instanța îl va compara cu oferta și cu pretențiile formulate de părți și va hotărî" și raportat la împrejurarea că reclamanta nu a precizat care sunt pretențiile sale, aspect de natură a paraliza rolul instanței, în opinia pârâtului, deoarece lipsește elementul de comparație necesar pentru aplicarea dispoziției legale.

Critica recurentului-pârât nu este întemeiată, reclamanta precizând că solicită valoarea rezultată din lucrarea experților B. și C. Reclamanta nu avea obligația de a indica prin acțiune suma exactă pe care o pretinde, aceasta sesizând instanța cu o contestație a sumei propusă de expropriator, solicitând stabilirea unei juste despăgubiri, cerere ce presupune administrarea unui probatoriu.

Este nefondată și critica recurentului ce vizează stabilirea în euro a sumei acordată cu titlu de despăgubiri, în condițiile în care moneda națională este leul. Suma a fost stabilită în euro pentru a se preveni consecințele devalorizării monedei naționale și nu se poate reține încălcarea obligativității utilizării monedei naționale deoarece, conform deciziei recurate, plata urmează a fi efectuată în lei la cursul de schimb al BNR de la data plății.

Recurentul-pârât a criticat hotărârea pronunțată în apel și sub aspectul obligării sale la plata onorariului suplimentar în cuantum de 3.000 lei încuviințat pentru experți, învederând "aspectele contradictorii și concluziile profund nelegale" evidențiate în raportul de expertiză omologat în cauză.

Prin decizia recurată a fost apreciată ca întemeiată cererea experților de majorare a onorariului lor, în raport de complexitatea lucrării.

Înalta Curte, față de prevederile art. 304 partea introductivă C. proc. civ., constată că nu pot face obiectul analizei în recurs criticile privind caracterul netemeinic al dezlegării dată de instanța de apel cu privire la onorariul suplimentar în cuantum de 3.000 lei.

În consecință, în temeiul art. 69 alin. (2) și art. 306 alin. (1) - (3) C. proc. civ. Înalta Curte va respinge excepțiile lipsei calității de reprezentant și nulității recursului declarat de pârât, invocate de recurenta-reclamantă, iar în temeiul art. 312 alin. (1) raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., va respinge, ca nefondate, recursurile.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepțiile lipsei calității de reprezentant și nulității recursului declarat de pârât, invocate de reclamanta SC A. SRL.

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanta SC A. SRL și de pârâtul municipiul București prin primarul general împotriva Deciziei nr. 197A din data de 15 martie 2016 a Curții de Apel București, secția a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunțată în ședință publică, astăzi 14 iunie 2016.

Procesat de GGC - CL