Pre-contract for apartment annulled as sellers’ false monument-status representation induced excusable essential error; €50,000 advance and damages awarded, retention right granted

Decizia nr. 553/2015

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 127 pronunţată de Tribunalul Specializat Cluj la data de 21 ianuarie 2014 s-a respins ca neîntemeiată cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâta SC C. SRL, având ca obiect rezoluţiune contract.

S-a admis în parte cererea reconvenţională formulată de pârâta SC C. SRL în contradictoriu cu reclamanţii A. şi B. şi, în consecinţă:

S-a dispus anularea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 21 octombrie 2008 între pârâta SC C. SRL, în calitate de promitentă cumpărătoare şi reclamanţii A. şi B., în calitate de promitenţi vânzători, având ca obiect imobilul situat în Cluj-Napoca, str. x, nr. 17, apartamentul nr. 1, judeţul Cluj, înscris în C.F. nr. 263100-C1-U1, precum şi o parcare.

S-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară şi au fost obligaţi reclamanţii A. şi B. să restituie pârâtei SC C. SRL suma de 50.000 euro sau echivalentul în RON al acestei sume la data efectuării plăţii, sumă la care se datorează dobânda legală începând cu data de 05 octombrie 2010 şi până la data 31 august 2011 calculată conform O.G. nr. 9/2000, iar de la data de 01 septembrie 2011 şi până la plata efectivă a sumei datorate dobânda se calculează conform art. 3 alin. (2) din O.G. nr. 13/2011.

S-au respins ca neîntemeiate cererile având ca obiect rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, plata daunelor-interese şi instituirea dreptului de retenţie.

Au fost obligaţi reclamanţii să plătească în pârâtei suma de 12.230,52 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această sentinţă tribunalul a reţinut, în esenţă, că prin acţiunea formulată de reclamanţi, soţii A. şi B., s-a solicitat instanţei să dispună rezoluţiunea antecontractului încheiat cu pârâta, privind apartamentul nr. 1 situat în Cluj-Napoca, str. x, nr. 17, la subsol, înscris în C.F. nr. 127832 Cluj, A+1, nr. top. 426/2/2/1, compus din 1 cameră, 1 bucătărie, antreu comun cu apartamentul nr. 2, baie comună cu apartamentul nr. 2, boxă-pivniţă, cu suprafaţa utilă de 53,90 m.p., cu cota de 9,27/100 parte din p.i.c. şi terenul în proprietate aferent în cotă de 32/344 parte, din culpa exclusivă a pârâtei, să dispună radierea notării antecontractului din C.F. nr. 127832 Cluj în prezent C.F. nr. 263100-C1-U1 Cluj-Napoca, să oblige pârâta să predea folosinţa apartamentului susmenţionat şi să fie obligată la plata cheltuielilor de judecată, pentru următoarele considerente.

În fapt, la data de 21 octombrie 2008 au vândut pârâtei, prin antecontractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată pe care-l anexează acţiunii, imobilul proprietatea lor situat în Cluj-Napoca, str. x, nr. 17, la subsol, înscris în C.F. nr. 127832 Cluj, A+1, nr. top. 426/2/2/1, compus din 1 cameră, 1 bucătărie, antreu comun cu apartamentul nr. 2, baie comună cu apartamentul nr. 2, boxă-pivniţă, cu suprafaţa utilă de 53,90 m.p., cu cota de 9,27/100 parte din p.i.c. şi terenul în proprietate aferent în cotă de 32/344 parte, pentru preţul de 100.000 euro.

Din acest preţ au primit la momentul semnării un avans de 40.000 euro, iar ulterior încă 10.000 euro, deci un total de 50.000 euro, diferenţa de 50.000 euro urmând a fi achitată la momentul semnării actului autentic, dar nu mai târziu de data de 01 noiembrie 2009.

Prin antecontractul semnat au fost de acord cu notarea acestuia în C.F., fapt care s-a şi realizat.

Totodată, conform înţelegerii, au predat cheile apartamentului promitentei cumpărătoare, fiind de acord ca folosinţa acestuia să-i revină începând cu această dată, încheind însă un contract de închiriere pe o perioadă de 1 an.

Ca urmare a crizei imobiliare apărute îndeosebi în primăvara/vara anului 2009, pârâta remis o notificare în care susţinea că acest antecontract ar fi afectat de o nulitate relativă (eroarea-viciu de consimţământ), solicitând - în consecinţă - „restituirea sumelor de bani investite în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare”, aproximativ 80.000 euro.

Pentru a-şi argumenta punctul de vedere pârâta a arătat că a dorit schimbarea categoriei de folosinţă a imobilului, însă acest lucru nu ar fi posibil întrucât apartamentul ar fi pe lista monumentelor istorice, fapt care ar conduce automat la imposibilitatea obţinerii autorizaţiei de construire şi a avizului de schimbare de destinaţie din locuinţă în spaţiu comercial. Pârâta mai comunică faptul că la această situaţie s-ar fi ajuns din culpa reclamanţilor care au declarat că apartamentul nu este pe lista monumentelor istorice deşi aveau cunoştinţă de faptul contrar.

Reclamanţii şi-au întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 1020-1021 C. civ., Legii nr. 71/1996 şi art. 1075 C. civ.

Pârâta SC C. SRL a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională, solicitând, în esenţă respingerea acţiunii, urmând ca pe calea cererii reconvenţionale să se dispună anularea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamanţii, atestat cu dată certă nr. 93 din data de 21 octombrie 2008, având ca obiect apartamentul nr. 1 situat în Cluj-Napoca, str. x, nr. 17, la subsol, compus din 1 cameră, 1 bucătărie, antreu comun cu apartamentul nr. 2, baie comună cu apartamentul nr. 2, boxă pivniţă, cu suprafaţa utilă de 53,90 m.p., cu cota de 9,27/100-a parte din p.i.c. şi terenul aferent în cotă de 32/344-a parte, identificat în C.F. nr. 263100-C1-U1 Cluj-Napoca provenită conversia de pe hârtie a C.F. nr. 127832 Cluj, precum şi o parcare, iar în subsidiar a solicitat să se dispună rezoluţiunea acestui antecontract.

De asemenea,pârâta a mai solicitat următoarele:

- să se dispună restabilirea situaţiei anterioare încheierii acestui antecontract, în sensul de a-i obliga pe reclamanţi la restituirea sumelor încasate ca urmare a încheierii antecontractului, respectiv suma de 50.000 euro şi dobânda legală la această sumă, achitată cu titlu de avans pentru imobilul obiect al antecontractului;

- să fie obligaţi reclamanţi la plata de daune-interese pentru prejudiciul cauzat, care constă din:

- suma de 4.500 euro reprezentând contravaloarea chiriilor şi a garanţiei încasate în perioada cuprinsă între 01 noiembrie 2008-30 iunie 2009, precum şi dobânda legală cuvenită pentru această sumă, pe perioada cuprinsă între data la această sumă,

- suma de 56.853 RON şi dobânda legală cuvenită pentru această sumă, reprezentând contravaloarea tuturor lucrărilor de renovare şi îmbunătăţire realizate în apartament,

- suma de 6.000 euro şi dobânda legală la această sumă, achitată cu titlu de preţ pentru boxa nr. 3 achiziţionată pentru extinderea spaţiului obiect al antecontractului şi încorporată acestui spaţiu,

- să se dispună instituirea în favoarea pârâtei a dreptului de retenţie asupra apartamentului care a făcut obiectul antecontractului încheiat cu reclamanţii, identificat cu datele de C.F. mai sus arătate, până la plata de către reclamanţi, integral, a sumelor datorate,

- să se dispună obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii pârâta arată că este real faptul că a încheiat cu reclamanţii antecontractul prin care a dorit să achiziţioneze apartamentul ce formează obiectul dosarului şi a achitat acestora jumătate din preţul convenit, respectiv 50.000 euro.

Nu este însă în niciun caz adevărat faptul că a făcut în apartament lucrări de renovare şi îmbunătăţiri fără acordul reclamanţilor sau fără ca ei să cunoască acest lucru. Dimpotrivă, prin contractul de închiriere pe care l-au încheiat tot cu ocazia încheierii antecontractului, în mod explicit i s-a permis să procedeze la schimbarea destinaţiei spaţiului fără să mai solicite un nou acord al reclamanţilor. Această clauză, în mod firesc, a fost avută în vedere de către părţi ca şi una de acceptare a oricăror lucrări executate în spaţiu, atât timp cât reclamanţii au cunoscut împrejurarea că pârâta este societate comercială şi doreşte să îşi desfăşoare în acest spaţiu activitatea specifică, în niciun caz să folosească apartamentul cu titlu de locuinţă. Nu mai puţin, a realizat toate lucrările de îmbunătăţire şi renovare în decursul unei perioade mai îndelungate de timp, cât reclamanţii au putut lua cunoștinţă de ele. Niciodată nu au solicitat reclamanţii oprirea executării lucrărilor, dimpotrivă, deşi a cerut reclamanţilor să vină şi să constate ce a realizat, de fiecare dată au refuzat, afirmând că au vândut spaţiul şi nu mai au vreun interes cu privire la aceste lucrări.

În realitate, convenţia încheiată cu reclamanţii este afectată de nulitate, aceasta fiind exclusiv consecinţa conduitei reclamanţilor, iar aceasta poartă asupra obligaţiilor esenţiale ale convenţiei.

La achiziţionarea apartamentului situat în Cluj Napoca, str. x, nr. 17, apartamentul 1, a solicitat în mod special reclamanţilor să îi comunice situaţia juridică exactă a imobilului, deoarece exercitarea activităţii comerciale nu poate fi făcută în orice condiţii, iar în cazul imobilelor monumente istorice restricţiile sunt şi mai numeroase.

Reclamanţii nu doar că au susţinut că imobilul nu este monument istoric, dar au şi prezentat o adeverinţă cu un asemenea conţinut, eliberată pe numele unei alte persoane. S-au şi obligat prin art. 3.3 din antecontract ca, pentru a confirma acest aspect, să obţină şi să pună la dispoziţia pârâtei, în termen de 7 zile, o nouă adeverinţă care să ateste faptul că „imobilul care face obiectul prezentului contract nu intră în categoria monumentelor istorice”.

Nu şi-au îndeplinit însă această obligaţie nici în termenul convenit şi nici ulterior.

Pârâta şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 954, 960, 961 C. civ., art. 1020-1021 C. civ., principiul îmbogăţirii fără justă cauză.

În considerentele sentinţei s-a reţinut, în esenţă că deşi dispoziţiile art. 961 C. civ. nu impun ca eroarea asupra unei calităţi esenţiale a bunului ce a format obiectul contractului să fie comună ambelor părţi, instanţa reţine că în cazul de faţă atât pârâta, cât şi reclamanţii au fost în eroare asupra unei stări de fapt determinante pentru încheierea actului, respectiv asupra calităţii de monument istoric a imobilului de a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

Eroarea asupra acestei stări de fapt, considerată de instanţă ca fiind determinantă la încheierea actului juridic, lipseşte de validitate actul încheiat, motiv pentru care instanţa a admis în parte cererea reconvenţională formulată de pârâta SC C. SRL în contradictoriu cu reclamanţii A. şi B. şi a dispus anularea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 21 octombrie 2008 între pârâta SC C. SRL, în calitate de promitentă cumpărătoare şi reclamanţii A. şi B., în calitate de promitenţi vânzători, având ca obiect imobilul situat în Cluj-Napoca, str. x, nr. 17, apartamentul nr. 1, judeţul Cluj înscris în C.F. nr. 263100-C1-U1, precum şi o parcare. Ca efect al anulării actului, s-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară şi obligarea reclamanţilor A. şi B. să restituie pârâtei SC C. SRL preţul primit, respectiv suma de 50.000 euro sau echivalentul în RON al acestei sume la data efectuării plăţii, sumă la care se va datora şi dobânda legală începând cu data de 5.10.2010 şi până la data 31 august 2011 calculată conform O.G. nr. 9/2000, iar de la data de 01 septembrie 2011 şi până la plata efectivă a sumei datorate dobânda se va calcula conform art. 3 alin. (2) din O.G. nr. 13/2011, act normativ care a abrogat O.G. nr. 9/2000. Această din urmă dispoziţie legală reglementează dobânda penalizatoare şi s-a avut în vedere această dobândă deoarece obligaţia de plată a dobânzii a luat naştere la momentul la care pârâta a formulat cererea reconvenţională, de la această dată obligaţia de restituire a preţului devenind scadentă ca urmare a admiterii cererii, conform art. 1088 alin. (2) C. civ.

Din probele administrate în cauză, respectiv interogatoriul reclamanţilor, declaraţiile martorilor D. şi E., precum şi din expertiza tehnică efectuată în cauză a rezultat că pârâta a efectuat investiţii în valoare de 43.900 RON în imobilul ce a format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare şi a cărui folosinţă o avea în temeiul contractului de închiriere, valoare la care s-a avut în vedere şi gradul de amortizare al îmbunătăţirilor. Antecontractul de vânzare-cumpărare nu cuprindea clauze care să permită pârâtei să efectueze astfel de lucrări de îmbunătăţire a imobilului, existând însă o clauză în acest sens în contractul de închiriere care instituia obligaţia pârâtei de a folosi spaţiul închiriat conform destinaţiei sale, sens în care trebuia să facă toate reparaţiile necesare unei folosiri normale a spaţiului. De asemenea, pârâta avea obligaţia de a restitui spaţiul închiriat în starea în care i-a fost predat, exceptând uzura normală. Fiind în prezenta unui contract care are efecte obligatorii, conform dispoziţiilor art. 969 C. civ., instanţa a reţinut că investiţiile efectuate de pârâtă în spaţiu trebuiau să respecte clauzele acestuia. Cheltuielile de conservare şi de administrare a bunului îţi păstrează valabilitatea, iar cheltuielile care depăşesc acest regim, chiar dacă au fost făcute pentru lucrări de amenajare acceptate în mod tacit de către reclamanţi, nu sunt supuse restituirii, clauzele contractului de închiriere fiind contrare, respectiv stabilind că la încetarea locaţiunii, imobilul se restituie în starea în care se afla la momentul închirierii.

Cererea de chemare în judecată şi capetele din cererea reconvenţională având ca obiect rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, plata daunelor-interese şi instituirea dreptului de retenţie au fost respinse, ca neîntemeiate.

Reclamanţii şi pârâta au declarat apel împotriva sentinţei civile nr. 127 din 21 ianuarie 2014 şi în consecinţă Curtea de Apel Cluj a pronunţat decizia civilă nr. 367 din data de 19 septembrie 2014 prin care a admis apelul declarat de pârâta SC C. SRL împotriva sentinţei civile nr. 127 din 21 ianuarie 2014, pronunţată în Dosarul nr. x/211/2010 al Tribunalului Specializat Cluj pe care a schimbat-o în parte în sensul că a admis în parte cererea reconvenţională formulată de pârâta SC C. SRL şi pe cale de consecinţă:

- a obligat reclamanţii A. şi B. la plata sumei de 53.890 RON şi 6.000 euro cu dobânda legală aferentă începând cu data introducerii acţiunii până la data plăţii efective, cu titlu de daune-interese;

- a dispus instituirea dreptului de retenţie în favoarea pârâtei SC C. SRL asupra imobilului situat în Cluj-Napoca, str. x, nr. 17, apartamentul nr. 1, judeţul Cluj înscris în C.F. nr. 263100-C1-U1;

- a obligat reclamanţii să plătească pârâtei suma de 14.020,52 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, în primă instanţă;

- a respins apelul formulat de reclamanţii A. şi B. împotriva aceleaşi sentinţe;

- a păstrat restul dispoziţiilor sentinţei apelate;

- a obligat apelanţii A. şi B. la plata sumei de 5.011 RON în favoarea intimatei SC C. SRL, reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

În considerentele deciziei s-a reţinut, în esenţă, că hotărârea instanţei de fond nu este nici lipsită de temei legal, nici contrară situaţiei de fapt din speţă întrucât elementul asupra căruia se regăseşte falsa reprezentare a realităţii este calitatea imobilului. Prin contract s-a evidenţiat (şi reclamanţii înşişi au făcut primii acest lucru) faptul că apartamentul nu are un regim juridic special şi poate fi transformat în scopuri comerciale. Pentru această posibilitate reclamanţii sunt cei care au şi prezentat, încă la încheierea antecontractului, înscrisuri deţinute de ei ce urmăreau să şi probeze faptul că „transformabilitatea” bunului, inclusiv prin crearea unui acces din stradă, era deja un element câştigat în beneficiul imobilului.

Menţiunile că pârâta nu a întâmpinat dificultăţi în raport de condiţiile speciale ale regimului bunului, ci în raport cu condiţiile generale de efectuare a lucrărilor, comune oricărui imobil, sunt prezentate distorsionat. Pârâta a întâmpinat dificultăţi exact pentru elementele pe care reclamanţii i le-au prezentat la încheierea antecontractului, respectiv faptul că acesta nefiind monument istoric, au făcut demersuri pentru transformarea apartamentului, inclusiv au întocmit proiectul de construire şi au reuşit să obţină hotărârea judecătorească prin care vecinii au fost obligaţi să îşi dea consimţământul la realizarea accesului din stradă.

Reclamanţii şi-au asumat obligaţia expresă de a prezenta, în termen de 7 zile, dovada faptului că bunul nu este monument istoric. Mai mult, i-au predat pârâtei înscrisuri prin care au dorit nu doar să ateste demersurile lor pentru transformarea apartamentului în spaţiu cu destinaţie comercială, respectiv pentru executarea unui acces din stradă, ci chiar reuşita lor în acest sens. Faptul că instanţa de fond a reţinut aceste elemente nu înseamnă a se fi reţinut o altă stare de fapt decât cea atestată prin sentinţa penală nr. 669/2013.

Probatoriul administrat confirmă apărarea potrivit căreia neîncheierea contractului în formă autentică îşi are cauza în neatingerea exigenţelor previzionate cu privire la obiectul derivat al antecontractului. În acest context gradul de solvabilitate a pârâtei nu ar putea primi valenţele pretinse de reclamanţi.

Invitaţia din partea reclamanţilor apelanţi, în februarie 2010, ca pârâta să se prezinte la notarul public pentru perfectarea contractului autentic de vânzare-cumpărare a fost făcută cu ignorarea solicitărilor acesteia către reclamanţi din notificarea pe care le-a trimis-o în august 2009 şi mai ales, cu nesocotirea şi trecerea sub tăcere din partea lor a adreselor pe care le obţinuseră în 18 ianuarie 2010 în sensul că imobilul este monument istoric.

Reclamanţii aveau obligaţii legale pe care trebuiau să le îndeplinească în privinţa apartamentului şi asupra cărora au fost înştiinţaţi direct prin chiar adresa nr. 11 din 18 ianuarie 2010. Si anume, trebuiau să înscrie în C.F. situaţia juridică de monument istoric a apartamentului iar, pentru perfectarea contractului în formă autentică trebuiau să notifice pârâta în legătură cu această informaţie. În mod vădit au evitat acest lucru şi au evitat să aducă la zi starea tabulară a imobilului. Neexecutarea obligaţiilor contractuale este o cauză de rezoluţiune chiar şi atunci când este vorba despre obligaţii pe care legea le instituie [art. 970 alin. (2) C. civ. 1864], iar, în speţă, aceste obligaţii legale sunt esenţiale.

Chiar şi în faţa notarului au trecut sub tăcere situaţia clară de monument istoric a apartamentului şi consecinţa acesteia în ceea ce priveşte realizarea accesului exterior cu privire la care au prezentat pârâtei nu doar asigurări, ci chiar şi documentaţia întocmită de ei şi hotărârea judecătorească de suplinire a consimţământului coproprietarilor. Încheierea de certificare întocmită de notarul public atestă clar împrejurarea că reclamanţii nu au prezentat şi adresa nr. 10 din 18 ianuarie 2010, aceea în care, pe lângă informaţia categorică în sensul că imobilul este monument istoric, s-a menţionat că nu se pot admite lucrări care afectează planul orizontal al domeniului public (modificări, scări şi găuri în trotuar).

Reclamanţii nu au executat, nici în martie 2010, după cum nu pot nici acum să execute obligaţia de a-i transmite pârâtei în patrimoniu un bun susceptibil de transformare , prin executarea accesului exterior, aşa cum a fost în realitate înţelegerea părţilor.

Referitor la capătul de cerere privind daunele-interese curtea de apel a reţinut că prima instanţă a realizat însă o greşită aplicare a prevederilor legale în ce priveşte soluţionarea petitului referitor la daunele-interese solicitate de pe cale incidentală.

Lucrări de amenajare s-au efectuat în vederea realizării obiectului de activitate, achiziţionarea boxei fiind făcută în scopul optimizării condiţiilor de exploatare a fondului de comerţ.

Realizarea tuturor acestor lucrări, inclusiv în ceea ce priveşte încorporarea boxei de la fam. F., a fost cunoscută reclamanţilor sau aceştia puteau să le cunoască ceea ce este evident fiind faptul că nu au oprit niciodată executarea lor. Toate lucrările au fost realizate înainte ca pârâta să afle cu certitudine, faptul că imobilul nu este un bun obişnuit, ci unul supus unui regim juridic special.

Valoarea lor este atestată de raportul de expertiză dispus în cauză ale cărui constatări nu au fost contestate.

Lucrările în vederea adaptării şi transformării imobilului corespunzător scopului previzionat, acela de imobil afectat fondului de comerţ au început imediat ce antecontractul a fost încheiat (a se vedea contractul de prestări servicii încheiat la 31 octombrie 2008 şi actele adiţionale ulterioare) şi au fost realizate în iarna 2008-2009.

Reclamanţii au avut o atitudine tolerantă faţă de acest proces care le era de altfel cunoscut, manifestată prin tăcerea reclamanţilor în intervalul în care s-au derulat operaţiunile de amenajare şi extindere.

Reclamanţii A. şi B. au declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 367 din 19 septembrie 2014, în temeiul art. 304 pct. 8 şi 9, criticând-o pentru nelegalitate şi solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei în sensul admiterii apelului lor împotriva sentinţei civile nr. 127 din 21 ianuarie 2014 cu consecinţa admiterii acţiunii astfel cum a fost formulată şi respingerea cererii reconvenţionale.

În motivarea recursului se susţin în esenţă următoarele: În mod eronat curtea de apel a reţinut drept cauză de anulare a convenţiei vicierea consimţământului pârâtei pentru error in substantiam deoarece nu sunt întrunite cumulativ cele trei cerinţe pentru a opera falsa reprezentare a realităţii la încheierea unui act juridic.

Astfel, recurenţii precizează că:

Atât tribunalul, cât şi curtea de apel au reţinut în mod eronat imposibilitatea amenajării de către pârâtă a unui acces din stradă, direct în apartamentul aflat la demisolul imobilului, pentru că apartamentul se află într-un imobil care face parte din categoria monumentelor istorice, deoarece nu s-a dovedit această imposibilitatea cu refuzul de emitere a avizelor necesare modificării apartamentului de către Primărie sau Direcţia Judeţeană pentru Cultură, Culte şi Patrimoniul Cultural Naţional Cluj.

În fapt, menţionează expres recurenţii circumstanţele încheierii convenţiei au fost următoarele:

- în toamna anului 2008, reprezentanta intimatei (femeie de afaceri, care locuia în mun. Cluj Napoca), a apelat Ia o agenţie imobiliară pentru achiziţionarea unui spaţiu comercial pentru firma pe care o administra, cu vad bun (conform declaraţiei martorilor), pentru desfăşurarea activităţii comerciale;

- i s-a prezentat de către agenţia imobiliară spaţiul în litigiu pentru închiriere - spaţiul era oferit spre închiriere, nu spre vânzare;

- după vizionarea spaţiului amplasat în centrul istoric al oraşului, la demisolul unei clădiri vechi, cu arhitectura specifică zonei reprezentanta intimatei a fost cea care a solicitat cumpărarea apartamentului - nu închirierea - şi a dorit achiziţionarea acestui spaţiu necondiţionat;

- accesul la stradă nu era esenţial şi nici determinant în perioada precontractuală şi nici concomitentă încheierii contractului deoarece intimata nu a solicitat să se facă menţiune expresă în antecontract despre posibilitatea sau oportunitatea accesului direct din stradă - fie sub forma unei clauze rezolutorii, fie sub o altă formă.

Eroarea pârâtei nu este scuzabilă, deoarece reprezentanta ei a văzut că apartamentul este situat la demisolul imobilului şi este necesară găsirea unei soluţii constructive de către un specialist în construcţii pentru realizarea modificărilor necesare la accesul direct din stradă. De asemenea, recurenţii arată că au pus la dispoziţia pârâtei un set de acte şi anume:

a) C.U. nr. 1559/2002 emis în favoarea recurenţilor, în care se face menţiune despre faptul că imobilul este situat în zona protejată şi că obţinerea A.C. este condiţionată de obţinerea mai multor avize, printre care şi avizul Comisiei Naţionale a Monumentelor Istorice - Secţiunea 6 Transilvania, C.U. a cărui valabilitate a expirat la 28 aprilie 2003.

b) un Memoriu justificativ întocmit de arh. G. în luna martie 2002, în care există menţiunea expresă că imobilul este monument de arhitectură;

c) o hotărâre judecătorească (decizia civilă nr. 444/2003 a Curţii de Apel Cluj) care ţine loc de consimţământ al coproprietarilor pentru deschiderea unei uşi de acces din strada - acord necesar obţinerii A.C., conform menţiunilor din C.U.

Referitor la calificarea imobilului ca monument istoric, reclamanţii susţin că acest statut nu reprezintă un impediment pentru transformarea imobilului în maniera dorită de pârâtă şi anume schimbarea destinaţiei şi realizarea accesului direct din stradă, invocând în acest sens dispoziţiile art. 23 alin. (2) din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, care stipulează:

Art. 23 alin (2) „În sensul prezentei legi, intervenţiile ce se efectuează, asupra monumentelor istorice sunt:

a) toate lucrările de cercetare, conservare, construire, extindere, consolidare, restructurare, amenajări peisagistice şi de punere în valoare, care modific, substanţa sau aspectul monumentelor istorice;

d) schimbări ale funcţiunii sau destinaţiei monumentelor istorice, inclusiv schimbările temporare;

f) amenajări de căi de acces, pietonale şi carosabile, utilităţi anexe, indicatoare, inclusiv în zonele de protecţie a monumentelor istorice”.

În raport de aceste dispoziţii reclamanţii consideră că în mod nelegal curtea de apel a reţinut că bunul nu poate fi transformat în sensul amenajării unei intrării din stradă.

Nici cea de-a treia cerinţă a erorii nu este îndeplinită deoarece reclamanţii nu aveau cunoştinţă că elementul esenţial şi determinant al încheierii convenţiei era realizarea unui acces din stradă (posibil de realizat în opinia lor, conform susţinerilor anterioare), mai ales că după ce a văzut imobilul reprezentanta pârâtei nu a solicitat înserarea unei clauze speciale în cuprinsul antecontractului referitoare la posibilitatea realizării accesului direct din stradă.

În concluzie reclamanţii susţin că nu a fost esenţial şi determinant pentru intimată la încheierea contractului faptul că imobilul este sau nu pe lista monumentelor istorice.

A doua critică a reclamanţilor se referă la obligarea de către instanţa de apel la plata daunelor-interese a dobânzii legale şi la recunoaşterea dreptului de retenţie precum şi la plata preţului pentru boxa achiziţionată de intimată de la familia F. şi încorporată în apartament, deoarece:

- lucrările de extindere neautorizate realizate de intimată nu profită recurenţilor, nu sunt în măsură să justifice o eventuală îmbogăţire fără justă cauză - dimpotrivă generează un prejudiciu în patrimoniul recurenţilor;

- situaţia juridică a imobilului este compromisă prin lucrările de extindere fără autorizaţie de construire, ceea ce generează cheltuieli suplimentare pentru restabilirea situaţiei de carte funciară;

- nu se face diferenţa între cheltuielile făcute pentru reparaţiile necesare şi utile unei folosiri normale a imobilului şi cele voluptorii, care nu pot face obiectul daunelor-interese.

Referitor la boxa achiziţionată de la familia F., recurenţii susţin că sunt terţi faţă de această convenţie şi că intimata a efectuat o extindere fără autorizaţie a imobilului, care în situaţia restabilirii situaţiei anterioare, implică costuri în sarcina lor pentru readucerea apartamentului la forma iniţială în care a fost întabulat.

De asemenea recurenţii menţionează că nelegal au fost obligaţi la plata dobânzii legale a sumelor datorate deoarece dacă ei au folosit suma achitată cu titlu de avans şi pârâta a folosit spaţiul ce formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, iar acordarea dreptului de retenţie nu este legală deoarece antecontractul de vânzare-cumpărare este notat în cartea funciară şi reclamanţii nu au încercat să vândă apartamentul până la terminarea litigiului.

Intimata a formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului, ca nefondat, invocând considerentele reţinute în decizia recurată.

Înalta Curte analizând motivele de recurs şi susţinerile din întâmpinare constată următoarele:

Potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat la nr. 93 din 21 octombrie 2008 la Cabinet avocat H. reclamanţii s-au obligat să vândă pârâtei apartamentul nr. 1 situat în Cluj Napoca, str. x, nr. 17, la subsol, cu preţul de 100.000 euro, din care 40.000 euro s-a achitat cu titlu de avans la data încheierii antecontractului, urmând ca suma de 10.000 euro să se achite la data de 20 decembrie 2008 şi restul de preţ de 50.000 euro, să se achite la data semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare, cel târziu până de data de 01 ianuarie 2009, inclusiv.

După încheierea antecontractului între părţi au apărut neînţelegeri datorită faptului că apartamentul, obiect al antecontractului, nu putea fi utilizat ca spaţiu comercial, deşi fusese achiziţionat de pârâta, societate comercială, în acest scop.

Aşa cum rezultă din primul motiv de recurs, problema de drept a cauzei o reprezintă aplicarea dispoziţiilor art. 954 C. civ., privind viciul de consimţământ - error in substantiam, care a determinat cumpărarea apartamentului de către pârâtă.

Aşa cum în mod legal au reţinut atât tribunalul cât şi curtea de apel, prin eroare se înţelege falsa reprezentare a unor împrejurări la încheierea actului juridic, antecontractului de vânzare-cumpărare, în speţă. Eroarea este o imagine deformată a unei situaţii reale, care este percepută astfel de cel aflat în eroare.

Această reprezentare falsă, a unei situaţii reale trebuie să îndeplinească în mod cumulativ trei condiţii:

- eroarea să fie esenţială,

- eroarea să fie scuzabilă,

- eroarea să cadă asupra unui element care să fie hotărâtor şi să determine încheierea actului juridic, potrivit scopului urmărit de partea care invocă error in substantiam.

În speţă sunt îndeplinite pe deplin toate aceste condiţii, deoarece:

- caracterul esenţial al erorii constă în faptul că pârâta, societate comercială, reprezentată de I. a intenţionat să cumpere apartamentul pentru a fi utilizat ca spaţiu comercial şi în consecinţă evident că elementul asupra căruia a căzut reprezentarea, apartamentul situat în centrul oraşului Cluj Napoca a fost hotărâtor pentru pârâtă la încheierea actului.

- caracterul scuzabil al erorii care nu poate fi reproşat părţii care a avut o falsă reprezentare a realităţii la încheierea actului juridic, care nu este urmare a lipsei de informare sau neglijenţă, este de asemenea realizat deoarece potrivit art. 3.3 din antecontract reclamanţii vânzători au declarat pe proprie răspundere că „imobilul care face obiectul prezentului contract nu intră în categoria monumentelor istorice şi se obligă să prezinte dovada scrisă în acest sens, în termen de 7 zile de la data prezentului contract”.

Osebit de cele expuse, chiar în motivarea recursului reclamanţii afirmă că reprezentanta intimatei a apelat la o agenţie imobiliară pentru achiziţionarea unui spaţiu comercial, cu vad bun astfel că la data încheierii contractului ei ştiau cu exactitate că apartamentul urma să fie folosit ca spaţiu comercial.

În consecinţă, în raport de aspectul cunoscut de reclamanţi că o societate comercială intenţionează să cumpere un apartament care să poată fi folosit ca spaţiu comercial şi de obligaţia asumată de ei în antecontract că vor prezenta în termen de 7 zile de la data încheierii contractului dovadă scrisă care să ateste că apartamentul nu intră în categoria monumentelor istorice şi în consecinţă poate fi folosit ca spaţiu comercial denotă îndeplinirea condiţiei erorii scuzabile pentru pârâtă, care a fost indusă în eroare privind categoria de imobile în care se încadrează apartamentul, această inducere în eroare fiind determinată de obligaţia asumată de reclamanţi, care ulterior nu a putut fi îndeplinită, deoarece apartamentul se află într-un imobil ce intră în categoria monumentelor istorice.

- referitor la elementul hotărâtor al erorii care a determinat încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare este evident faptul că părţile au materializat acordul de voinţă în sensul de a se vinde-cumpăra un imobil care să fie folosit exclusiv pentru desfăşurarea activităţii comerciale şi care pentru acest gen de activitate avea obligatoriu nevoie de transformări în sensul de a se face intrarea direct din stradă, pentru a facilita intrarea clienţilor cumpărători, a furnizorilor de marfă, altfel spus pentru a putea avea o utilizare normală în raport de scopul pentru care a fost achiziţionat de pârâtă, societate comercială.

De aceea este evident că reclamanţii au avut intenţia de a vinde un apartament care să poată fi amenajat în vederea utilizării ca spaţiu comercial pentru activitatea pe care urma să o desfăşoare în acest spaţiu pârâta cumpărătoare, societate comercială şi că prin conduita lor, precitată, materializată chiar în contract şi confirmată şi de probatoriile administrate, reclamanţii au indus în eroare pe reprezentanta pârâtei atât cu privire la caracterul de bun obişnuit al imobilului (şi nu de imobil care se încadrează în categoria monumentelor istorice) cât şi cu privire la (aspect subsidiar determinat de încadrarea apartamentului în această categorie) posibilitatea modificărilor necesare pentru utilizarea ca spaţiu comercial, viciind astfel consimţământul cumpărătoarei, care, nu ar fi încheiat antecontractul dacă avea reprezentarea corectă a faptului că apartamentul este încadrat în categoria monumentelor istorice.

În raport de aceste considerente, motivul de recurs referitor la interpretarea greşită a actului dedus judecăţii şi la aplicarea greşită a legii (art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ.) este nefondat şi urmează a fi respins.

În raport de soluţia adoptată privind primul motiv de recurs, Înalta Curte constată că şi al doilea motiv de recurs este nefondat, pentru considerentele care succed.

După încheierea antecontractului, când pârâta a avut reprezentarea că a cumpărat apartamentul în scopul pentru care a folosit un agent imobiliar şi anume achiziţionarea unui spaţiu comercial, pârâta, cu acordul tacit şi neechivoc al reclamanţilor a făcut demersurile necesare pentru transformarea imobilului în vederea folosirii ca spaţiu comercial.

Datorită faptului că a avut reprezentarea faptului că a cumpărat un imobil apt să fie utilizat ca spaţiu comercial, pârâta a realizat lucrările de amenajare şi transformare a spaţiului, precum şi cumpărarea unei boxe alăturate apartamentului în scopul optimizării activităţii comerciale pe care urma să o desfăşoare în imobil, înainte ca pârâta să afle cu certitudine că apartamentul este supus unui regim juridic special.

În acest sens, reclamanţii nu pot invoca propria culpă şi reaua lor credinţă, în nerespectarea obligaţiei care şi-ar fi asumat-o prin antecontract de a prezenta pârâtei în termen de 7 zile de la data încheierii actului - 21 octombrie 2008 un înscris care să ateste că imobilul nu intră în categoria monumentelor istorice.

Osebit de faptul că nici până la data soluţionării recursului 18 februarie 2015 reclamanţii nu au prezentat înscrisul precitat, au invocat în mod nelegal dispoziţiile Legii nr. 422/2011 susţinând că deşi se află pe lista monumentelor istorice, apartamentul poate fi amenajat ca spaţiu comercial.

Astfel fiind, această susţinere a reclamanţilor confirmă, fără putinţă de tăgadă, intenţia lor de a vinde un imobil pentru care nu aveau dovada că nu face parte din categoria monumentelor istorice şi în consecinţă putea fi folosit, ca spaţiu comercial, după amenajările necesare în acest sens.

În consecinţă, reclamanţii nu pot invoca propria lor comportare culpabilă care a indus în eroare partea adversă cu privire la natura imobilului pentru a susţine că nu trebuie să fie obligaţi la restituirea cheltuielilor făcute, de buna-credinţă de cumpărătoare, pentru amenajarea imobilului pentru a fi folosit conform convenţiei părţilor - spaţiu comercial, şi anume: achiziţionarea unei boxe, compartimentări, extinderi, finisaje, instalaţii sanitare, etc., evidenţiate în raportul de expertiză efectuat în cauză, şi că pârâta ar trebui obligată la readucerea spaţiului la starea anterioară, deoarece conform art. 970 C. civ. convenţiile trebuie executate cu bună-credinţă, iar în speţă numai pârâta şi-a executat, cu bună-credinţă, obligaţia la plata avansului şi de a face transformările necesare pentru utilizarea apartamentului în scopul pentru care a fost cumpărat.

Referitor la dobânda legală, aceasta a fost în mod legal acordată de curtea de apel, ca urmare a efectelor produse de folosinţa în mod necuvenit de către reclamanţi a unui capital (avansul achitat de pârâtă) şi pentru a garanta creditorului repunerea echitabilă în situaţia anterioară.

De asemenea, tot în mod legal curtea de apel a dispus şi instituirea dreptului de retenţie în favoarea creditoarei, ca o garanţie în vederea achitării debitului de către reclamanţi.

Poziţia procesuală a reclamanţilor este ambiguă şi referitor la invocarea art. 23 din Legea nr. 422/2001, precitat, care susţin în mod nelegal că deşi imobilul este calificat monumente istoric, totuşi este posibilă schimbarea destinaţiei din locuinţă în spaţiu comercial şi realizarea accesului din stradă, deoarece textul se referă exclusiv la intervenţii ce se efectuează asupra monumentelor istorice, în scopul utilizării lor exclusiv ca monumente istorice şi nu de a fi transformate în clădiri sau unităţi locative, cu altă destinaţie, ca de pildă comercială, ca în speţă.

În raport de considerentele expuse, Înalta Curte constată că recursul este nefondat şi urmează a fi respins, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., urmând a fi menţinută decizia curţii de apel, întrucât este legală.

În temeiul art. 274 C. proc. civ., Înalta Curte urmează a obliga pe reclamanţi la plata sumei de 4.500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs către pârâta SC C. SRL.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei civile nr. 367 din 19 septembrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, ca nefondat.

Obligă recurenţii-reclamanţi A. şi B. la plata sumei de 4.500 RON către intimata-pârâtă SC C. SRL.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 18 februarie 2015.