Resolution of property sale contract upheld; co-promisors jointly liable for RON 501,907.5 advance, penalties, and damages.

Decizia nr. 311/2016

Prin acţiunea înregistrată la Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, la data de 5 octombrie 2012, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâţii B., C., D., E. şi F., solicitând instanţei să dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi contractul de construire atestat de avocat din data de 30 ianuarie 2009, ce are ca obiect construirea şi vânzarea-cumpărarea apartamentului situat la etajul 5 al imobilului din Bucureşti şi a două locuri de parcare situate în subsolul imobilului; obligarea pârâţilor, în solidar, la restituirea avansului în cuantum de 117.112,59 euro achitat de către reclamant, potrivit prevederilor art. 10 pct. 10.3 lit. a) şi b) din antecontract; obligarea pârâţilor în solidar la plata cumulată a daunelor interese şi penalităţilor de întârziere în cuantum de 23.422,5 euro către reclamant, potrivit prevederilor art. 9 din antecontract; obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată reprezentând taxa judiciară de timbru, timbru judiciar şi onorariu avocaţial şi actualizarea sumelor pe care pârâţii le datorează, cu dobânda legală, până la data plăţii efective a debitului scadent.

În motivarea cererii reclamantul a arătat că pârâţii nu şi-au executat în mod culpabil obligaţia esenţială de predare a apartamentului şi locurilor de parcare contractate, în condiţiile în care aceştia au construit imobilul fără a avea autorizaţie de construire şi au profitat de buna-credinţă a reclamantului, care a achitat peste 50% din preţ, astfel că, în speţă, îşi găsesc aplicabilitatea normele privind rezoluţiunea contractuală, prevăzute de art. 1020 - 1021 C. civ.

Prin Sentinţa civilă nr. 50 din 21 ianuarie 2014 a Tribunalului Bucureşti s-a admis acţiunea şi s-a dispus rezoluţiunea "Antecontractului de vânzare-cumpărare şi contract de construire" încheiat la data de 30 ianuarie 2009, atestat în 30 ianuarie 2009 de avocat G.

În consecinţă, pârâţii au fost obligaţi la plata sumei de 501.907,5 lei, reprezentând avans, 107.026,77 lei penalităţi de întârziere şi daune interese, cu dobânda legală, până la achitarea integrală a debitului, precum şi 10.205,34 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că pârâţii nu şi-au executat în mod culpabil obligaţiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare şi contract de construire, constând în predarea la termen a imobilului în favoarea reclamantului, ceea ce atrage rezoluţiunea contractului, potrivit art. 1020, 1021 C. civ., cu obligarea acestora la penalităţile de întârziere şi daunele-interese prevăzute contractual.

Pârâţii C., D., E. şi F. s-au apărat în sensul că au încheiat cu pârâtul B. un contract de asociere având ca obiect edificarea în comun a unui imobil în Bucureşti, în care s-a prevăzut că obligaţia de a suporta costurile edificării construcţiei, precum şi aceea de a depune diligenţe în finalizarea obţinerii documentelor necesare construirii imobilului cade în sarcina pârâtului B..

Cu toate acestea, tribunalul a reţinut că, acest fapt nu prezintă relevanţă, atâta timp cât, în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamantul nu s-au specificat obligaţii diferenţiate de îndeplinit de către promitenţii-vânzători, aceştia obligând-se fiecare în parte să îndeplinească obligaţiile stabilite la art. 3 - 9 din antecontract. Faptul că între pârâţi, există un alt contract, ce reglementează o altă situaţie juridică între aceştia şi atrage răspunderi proprii pentru neîndeplinirea obligaţiilor din acel contract, nu are nicio relevanţă faţă de obligaţiile izvorâte din antecontractul în litigiu.

Prin urmare, tribunalul nu a analizat îndeplinirea obligaţiilor din antecontract, decât prin prisma prevederilor acestuia, în temeiul răspunderii civile contractuale, şi nu a analizat obligaţiile dintr-un contract în care reclamantul nu a fost parte.

Deşi pârâţii E. şi D. au învederat că nu l-au împuternicit pe pârâtul B. să îşi asume în numele acestora obligaţia de construire a apartamentului, nu au invocat nici direct, printr-o cerere reconvenţională şi nici pe cale de excepţie nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare.

Pe de altă parte, s-a reţinut, faţă de susţinerile pârâţilor E. şi D. în sensul că restituirea prestaţiilor executate în baza contractului rezolvit au la bază instituţia îmbogăţirii fără just temei, iar aceştia nu au săvârşit nicio faptă ilicită, împrejurarea că, prin plata efectuată în numerar, potrivit art. 10 din contract, reclamantul s-a liberat de plata avansului faţă de toţi pârâţii, neavând relevanţă existenţa unei alte înţelegeri între aceştia din urmă.

În legătură cu plata daunelor-interese şi a penalităţilor de întârziere, tribunalul a dat eficienţă art. 9 alin. (2) din antecontract, reţinându-se totodată, dispoziţiile art. 969 C. civ.

Apelul declarat de pârâţii C., D., E. şi F. împotriva sentinţei tribunalului a fost respins ca nefondat prin Decizia civilă nr. 201 A din 24 aprilie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, rectificată sub aspectul numărului deciziei, prin încheierea din 3 iunie 2015 a aceleiaşi instanţe, în sensul că numărul corect este 203/A.

În considerentele deciziei s-au reţinut următoarele:

Acţiunea se bazează pe temeiul răspunderii contractuale şi nu pe îmbogăţirea fără just temei, iar prima instanţă a respectat principiul disponibilităţii şi limitele sesizării atunci când a analizat apărările pârâţilor din întâmpinare.

Astfel, s-a reţinut că, critica vizând neanalizarea răspunderii pârâţilor printr-o cenzurare atentă a contractului de asociere din 23 februarie 2007 încheiat între pârâţii-apelanţi şi pârâtul B., modificat şi completat prin actul adiţional nr. x atestat în 1 octombrie 2009, nu este fondată, prima instanţă reţinând în mod legal şi temeinic faptul că acesta nu prezintă relevanţă cu privire la exonerarea de răspundere contractuală din antecontractul ce a stat la baza pretenţiilor deduse judecăţii.

De asemenea, s-a reţinut faptul că, pe calea unor simple apărări prin întâmpinare, nu se poate trece la analiza unui contract încheiat între pârâţi care interesează doar aceste părţi, potrivit art. 969 C. civ., fără a avea înrâurire asupra răspunderii contractuale a părţilor care au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare supus analizei prin acţiunea dedusă judecăţii, în lipsa unei cereri reconvenţionale şi, adaugă instanţa de apel, a unei eventuale cereri de chemare în garanţie a pârâtului B., în temeiul contractului de asociere, cu care să fie învestită instanţa, pentru reglementarea tuturor raporturilor juridice dintre părţile litigiului. Opozabilitatea invocată de către apelanţi, a contractului de asociere, ca şi realitate juridică nu are eficienţă în cazul antecontractului în care direct părţile şi-au asumat obligaţii una faţă de cealaltă, condiţii, termene de respectat şi sancţiuni în caz de executare cu întârziere, neexecutare, etc. şi care constituie "legea părţilor", în tot conţinutul său, inclusiv al clauzei penale inserate privind întinderea daunelor-interese în caz de neexecutare, potrivit art. 9.2 din antecontract. Totodată, în completarea celor reţinute de prima instanţă conform cărora pârâţii nu au formulat o cerere privind anularea antecontractului, instanţa de apel arată că aceştia nu au solicitat nici nulitatea eventuală a procurilor al căror conţinut nu-l recunosc şi îl contestă doar pasiv, prin simple apărări, fără un probatoriu adecvat şi eficient care să susţină aceste apărări.

Încheierea, după efectuarea plăţii avansului din antecontract, a actului adiţional la contractul de asociere dintre pârâţi este de natură să regleze raporturile dintre aceştia, iar nu raporturile cu terţii faţă de acest contract de asociere, terţi între care se află şi reclamantul, care este străin de acest contract şi poate să-l ignore. Reclamantul nu era interesat de raporturile dintre pârâţi, ci doar de cele izvorâte din antecontractul de vânzare-cumpărare, potrivit art. 969 şi urm. C. civ., neavând relevanţă că ştia de existenţa lui, că îl putea prevedea ori prin diligenţe putea să ia cunoştinţă de contractul de asociere al pârâţilor, astfel cum susţin apelanţii.

Instanţa de apel a mai reţinut faptul că, efectuarea de către reclamant a plăţii doar în contul pârâtului B. şi calitatea acestuia de titular exclusiv al dreptului de a cere şi obţine plata preţului, nu şi ca mandatar al apelanţilor, nu concentrează răspunderea decurgând din neexecutarea antecontractului, în mod exclusiv în sarcina acestuia, în lipsa unei clauze de distribuire a răspunderilor prevăzute în acest fel în antecontractul încheiat şi care să-i absolve total de răspundere pe apelanţii-pârâţi, în calitatea lor de promitenţi-vânzători, alături de promitentul-vânzător B..

Nu a fost primită nici critica privind solidaritatea, respectiv nedelimitarea răspunderii şi a stabilirii întinderii obligaţiei de dezdăunare, pentru fiecare apelant-pârât şi intimat-pârât în parte, de către instanţa de fond, care dimpotrivă, a avut în vedere şi a respectat voinţa liberă a părţilor contractante privind nedelimitarea răspunderii, obligând pe pârâţi la plata întregului prejudiciu, astfel cum a fost conturat anticipat prin clauza penală inserată în antecontract, urmând ca pârâţii să-şi reglementeze apoi, între ei, raporturile juridice decurgând din această răspundere.

În ceea ce priveşte cumularea penalităţilor de întârziere cu daunele-interese, instanţa de apel a avut în vedere voinţa părţilor la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, exprimată prin clauza de la art. 9 alin. (2), respectiv acordarea acestora în limita a 20% din valoarea ratelor achitate.

A fost înlăturată şi critica privind lipsa obligaţiei apelanţilor-pârâţi de a construi pentru promitentul-cumpărător, prin invocarea art. 3 din antecontract.

Cu privire la depăşirea limitelor mandatului de către mandatarul B., curtea a reţinut că, prin cele două procuri speciale nr. x din 22 februarie 2007 şi nr. y din 22 ianuarie 2007, apelanţii l-au mandatat pe intimatul-pârât B., în calitate de coproprietar să negocieze înstrăinarea apartamentelor din clădirea ce se va edifica, conferindu-i puterea de a semna antecontracte de vânzare-cumpărare şi contracte de construire oriunde şi oricând, semnătura sa fiindu-le opozabilă în limitele mandatului, urmând ca apelanţii să se prezinte personal, doar la autentificarea contractelor de vânzare-cumpărare.

În fine, critica vizând suma de 107.026,77 lei acordată de către prima instanţă, conform art. 9 alin. (2) din antecontract, în baza clauzei penale, în sensul depăşirii procentului de 20% din ratele achitate, nu a fost primită în calea de atac a apelului, pe motiv că se referă la îndreptarea unei erori de calcul, ce nu-şi poate găsi soluţionarea decât în temeiul art. 281 şi urm., coroborat cu art. 2812a C. proc. civ.

Împotriva deciziei din apel, astfel cum a fost îndreptată prin încheierea din 3 iunie 2015 de rectificare a numărului deciziei au declarat recurs pârâţii C. şi D., solicitând casarea şi trimiterea spre rejudecarea apelului.

I. În motivarea recursului se aduc următoarele critici, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.:

1. Soluţionarea nelegală a capătului din acţiune privitor la obligarea în solidar a pârâţilor la restituirea avansului achitat de reclamant, în raport de instituţia răspunderii contractuale şi nu a îmbogăţirii fără justă cauză, aplicabilă în speţă, în cazul căreia, părţile ţinute de obligaţia de restituire se stabilesc în raport de existenţa măririi patrimoniului.

2. Aplicarea greşită a principiului disponibilităţii, în componenta sa privind dreptul părţii de a alege între invocarea nulităţii unui act juridic pe calea acţiunii sau pe calea unor apărări.

În acest punct se arată că, în mod greşit nu s-a ţinut seama de apărările pârâţilor formulate în prima instanţă prin întâmpinare şi reiterate ca şi critici în apel, potrivit cărora obligaţia de construire a apartamentelor şi locurilor de parcare ce fac obiectul antecontractului nu a fost valabil asumată în numele şi pe seama pârâţilor E. şi D. de către pârâtul B. În realitate, nulitatea totală sau parţială a unui act juridic poate fi invocată fie pe calea unei acţiuni, fie pe cale de excepţie, ca apărare, la libera opţiune a părţii, potrivit principiului disponibilităţii.

Prin urmare, recurenţii susţin că decizia din apel s-a pronunţat cu încălcarea art. 6.1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului privind garantarea unui proces echitabil, în componentele privitoare la dreptul părţilor de a prezenta observaţiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor şi obligaţia instanţei de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor şi al elementelor de probă ale părţilor.

3. Aplicarea greşită a principiului relativităţii efectelor contractului şi opozabilitatea faţă de terţi a contractului, reţinându-se greşit că, în cazul antecontractului în litigiu, prin care părţile şi-au asumat obligaţii reciproce, nu are nicio eficienţă contractul de asociere dintre pârâtul B. şi ceilalţi pârâţi.

4. Încălcarea dispoziţiilor art. 983 C. civ. sub aspectul obligării la daune-interese, prin interpretarea greşită a art. 9 din antecontract.

Astfel, recurenţii susţin că dispoziţiile contractuale sunt îndoielnice în privinţa procentului clauzei penale raportat la valoarea ratelor achitate de cumpărător, şi, prin urmare, procentul se impunea a fi limitat la 10%, potrivit regulii prevăzute la art. 983 C. civ.

5. Dezlegarea nelegală a motivului privitor la imposibilitatea cumulării daunelor-interese moratorii, cu cele compensatorii, cu încălcarea art. 1068 şi 1069 C. civ.

6. Interpretarea şi aplicarea greşită a art. 281 C. proc. civ.

În acest sens se arată că, stabilirea obligaţiei de plată a sumei de 107.026,77 lei nu constituie o simplă eroare materială, ci o chestiune care vizează un aspect de fond al raporturilor dintre părţi, având în vedere faptul că daunele urmau a se stabili în raport cu o cotă procentuală reglementată inconsecvent în contract. (10%, respectiv 20% din avans). Pe de altă parte, între dispozitiv şi considerente nu există o contradicţie din care să rezulte că obligaţia astfel stabilită ar fi rezultatul unei greşeli materiale, ci, suma stabilită de instanţă este aceeaşi cu cea solicitată de reclamant prin precizarea de acţiune.

II. Potrivit art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenţii susţin că decizia nu cuprinde motivele pe care se sprijină, deoarece nu este relevat nici un considerent din care să rezulte că instanţa de apel a analizat criticile privind modalitatea de soluţionare de către prima instanţă a nulităţii convenţiei accesorii, a caracterului contradictoriu al clauzei prevăzute la art. 9, decurgând din incongruenţa existentă între alin. (1) şi alin. (2).

De asemenea, se susţine că motivarea este contradictorie în înlăturarea criticii cu privire la necercetarea obligaţiilor ce reveneau părţilor contractului de asociere din 23 februarie 2007, în special sub aspectul privitor la asumarea obligaţiei de construire.

Sunt invocate şi motive străine de natura pricinii atunci când se afirmă că apelanţii nu au invocat nulitatea procurilor, deoarece, în fapt, apărarea apelanţilor a vizat faptul că asumarea în numele lor de către pârâtul B. a obligaţiei de construire, precum şi a clauzei penale s-a făcut cu depăşirea limitelor conferite de aceste procuri.

III. Recurenţii invocă şi incidenţa motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., susţinând că instanţa a interpretat greşit actul juridic dedus judecăţii, reţinând, contrar înţelesului vădit neîndoielnic sub aspectul modalităţii de încheiere, că acest contract ar fi fost încheiat personal (direct) de părţi, deşi, în realitate, contractul menţionează că la încheierea lui au participat doar reclamantul şi pârâtul B., care s-a legitimat ca mandatar al celorlalţi pârâţi.

Se arată că, modalitatea de încheiere a contractului este determinantă în soluţionarea cauzei, faţă de împrejurarea că apărarea apelanţilor a vizat nulitatea asumării de către B., în numele celorlalţi pârâţi, faţă de reclamant, a obligaţiei de construire.

Recurenţii mai susţin că, tot o greşită interpretare a naturii şi înţelesului lămurit a actului juridic dedus judecăţii este relavată şi de considerentele cu privire la conţinutul şi efectele celor două procuri acordate pârâtului B.. Astfel, instanţa reţine că acestea i-ar fi conferit puteri depline, deşi puterile erau circumscrise unui scop exprimat neîndoielnic în procuri, respectiv reprezentarea "în vederea executării unei construcţii" în conformitate cu obiectul contractului de asociere. Ca o consecinţă, instanţa a reţinut greşit că dispoziţiile art. 9 din antecontract privind clauza penală reprezintă "legea părţilor", deşi procurile nu conţin împuternicirea specială acordată pentru încheierea unei convenţii accesorii cu caracter sancţionator sub forma unei clauze penale.

Prin întâmpinarea înregistrată la data de 19 noiembrie 2015, intimatul A. a solicitat respingerea recursului.

În apărare, faţă de criticile invocate prin cererea de recurs se arată că, în mod corect s-a reţinut în speţă incidenţa răspunderii civile contractuale privind neexecutarea obligaţiilor din antecontractul de vânzare-cumpărare, pârâţii asumându-şi personal obligaţia de construire, aşa cum rezultă din art. 3. De asemenea, se arată că instanţa a respectat principiul disponibilităţii şi limitele sesizării; pârâţii nu au invocat nici direct, nici prin cerere reconvenţională şi nici pe cale de excepţie nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare.

În privinţa daunelor-interese se arată că în mod corect au fost acordate în baza prevederilor art. 9 din antecontract, deoarece reclamantul-intimat a optat potrivit art. 1020 C. civ. pentru rezoluţiune şi valorificarea clauzei penale. Opozabilitatea contractului de asociere dintre pârâţi nu are nicio relevanţă în cazul antecontractului, în temeiul căruia părţile şi-au asumat direct unele faţă de altele obligaţii, termene, condiţii şi sancţiuni, iar o cerere de anulare a antecontractului nu există.

Analizând recursul prin prisma motivelor invocate se vor reţine următoarele:

Prin actul juridic intitulat "Antecontract de vânzare-cumpărare şi contract de construire" certificat în 30 ianuarie 2009 de către avocat G., pârâţii B., C., D., E. şi F. în calitate de promitenţi-vânzători s-au obligat faţă de reclamantul A., promitent- cumpărător să construiască pentru acesta un apartament în imobilul ce se va edifica pe terenul în suprafaţă de 424 mp situat în Bucureşti.

Pârâtul B. şi-a asumat obligaţiile izvorâte din antecontract atât în nume propriu, cât şi în calitate de mandatar al celorlalţi pârâţi, conform procurilor autentificate de BNP H. sub nr. x din 22 ianuarie 2007, respectiv nr. y din 22 februarie 2007.

Potrivit art. 3 din antecontract, promitenţii-vânzători se obligă să construiască pentru beneficiar apartamentul ce face obiectul contractului, pe care se obligă să-l transmită după terminarea construcţiei, în deplină proprietate, fără sarcini, prin act de vânzare-cumpărare autentic, cel mai târziu la data de 31 decembrie 2009.

La art. 9 din antecontractul mai sus arătat s-a reiterat obligaţia promitenţilor-vânzători de a preda beneficiarului, în condiţiile în care acesta îşi îndeplineşte obligaţiile, apartamentul, până la data de 31 decembrie 2009, în caz contrar, urmând ca aceştia să suporte o penalitate de 35 euro pe zi de întârziere. Tot aici s-a stipulat opţiunea beneficiarului de a solicita fie pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, fie de a le pretinde promitenţilor-vânzători restituirea ratelor achitate şi în plus, daune-interese egale cu 10% din ce s-a achitat, fără ca, în această situaţie de desfiinţare a contractului, valoarea cumulată a daunelor şi a penalităţilor de întârziere să poată depăşi 20% din valoarea ratelor deja achitate.

Achitarea preţului a fost prevăzută la art. 10.3, în rate, prin transfer bancar în contul deschis pe numele pârâtului B., mai puţin suma de 53.000 euro, reprezentând 27% din preţul apartamentului, care s-a achitat în numerar la data semnării antecontractului.

Potrivit art. 1020 C. civ. condiţia rezolutorie este întotdeauna subînţeleasă în contractele sinalagmatice, în cazul în care una dintre părţi nu îndeplineşte angajamentul său.

Art. 1021 C. civ. prevede că rezoluţiunea poate fi pronunţată numai de judecător, care poate acorda, după circumstanţe, părţii acţionate un termen pentru îndeplinirea obligaţiei. Partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa contractul, când este posibil, sau să-i ceară desfiinţarea, cu daune-interese.

Contractul încheiat de părţi fiind sinalagmatic, pentru neexecutarea obligaţiilor contractuale de către pârâţi, promitentul-cumpărător a solicitat rezoluţiunea contractului în temeiul art. 1020 C. civ., cu restituirea sumelor achitate din preţ şi a despăgubirilor prevăzute contractual, sub forma daunelor-interese şi a penalităţilor de întârziere.

Ca efect al rezoluţiuni, părţile trebuie repuse în situaţia anterioară încheierii contractului, care se desfiinţează retroactiv, iar partea care şi-a executat sau s-a declarat gata să-şi execute obligaţiile este îndreptăţită a obţine despăgubiri pentru acoperirea prejudiciilor suferite ca urmare a neexecutării obligaţiilor de către partea în culpă. (daune-interese).

Prin urmare, aşa cum corect s-a reţinut este aplicabilă răspunderea civilă contractuală, iar nu îmbogăţirea fără just temei, cum în mod eronat au susţinut recurenţii.

Împrejurarea că doar unul dintre promitenţii-vânzători a încasat ratele din preţ nu are nicio relevanţă sub aspectul obligaţiei de restituire ce le incumbă tuturor, potrivit clauzelor contractuale, prin care obligaţiile faţă de promitentul-cumpărător au fost asumate deopotrivă de către toţi pârâţii.

Între pârâţi s-a încheiat la data de 23 februarie 2007 un act intitulat "Contract de asociere" având drept obiectiv edificarea în comun a unui imobil, în care pârâţii D. şi E. aduceau ca aport terenul proprietatea lor indiviză, pe care pârâtul B. se obliga să edifice construcţia, compusă din mai multe unităţi locative, care, mai apoi, urma să fie înstrăinată prin acte de vânzare-cumpărare.

Ulterior încheierii antecontractului care face obiectul litigiului, respectiv la data de 1 octombrie 2009, pârâţii modifică prin act adiţional contractul de asociere, în sensul că, faţă de împrejurarea că B. "culege toate beneficiile din vânzarea apartamentelor" şi încasează banii rezultaţi, acesta este obligat să le restituie promitenţilor-cumpărători avansurile încasate, împreună cu orice alte despăgubiri.

Apărarea constantă a recurenţilor-pârâţi a vizat aplicarea greşită a principiului relativităţii efectelor contractului şi opozabilitatea faţă de terţi a contractului, încălcarea principiului disponibilităţii, precum şi faptul că nu şi-au asumat în mod direct obligaţia de construire faţă de reclamant, cum greşit s-a reţinut, fără a fi luat în considerare conţinutul procurilor prin care B. a acţionat în calitate de mandatar, precum şi conţinutul contractului de asociere dintre pârâţi, aşa cum a fost modificat prin act adiţional.

Din această perspectivă se va reţine că actul juridic în litigiu s-a încheiat în numele recurenţilor prin mandatar cu procură specială autentică, care prevede următoarele: "Totodată, având în vedere calitatea noastră de coproprietari ai terenului şi apartamentelor ce vor compune construcţia edificată, mandatarul nostru va putea negocia înstrăinarea acestora ... putând semna antecontracte de vânzare-cumpărare (la semnarea contractelor de vânzare-cumpărare urmând a ne prezenta personal) şi/sau contracte de construire, semnând oriunde şi oricând trebuinţa o va cere, semnătura fiindu-ne opozabilă în limitele prezentului mandat".

Potrivit art. 1532 şi urm. C. civ., mandatul este un contract prin care o persoană, numită mandatar se obligă să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama unei altei persoane, numită mandant, care îi dă această împuternicire şi pe care îl reprezintă.

Ca urmare a actelor încheiate de mandatarul reprezentant, între mandant şi terţi se creează raporturi juridice directe; în fapt, terţul tratează cu mandatarul, în drept contractează cu mandantul.

Prin urmare, în speţă, între recurenţi şi intimatul-reclamant s-au creat raporturi juridice directe izvorâte din antecontractul de vânzare-cumpărare, astfel că, toate efectele legale active sau pasive ale actului juridic încheiat de B. cu reclamantul se răsfrâng asupra recurenţilor, care devin personal debitorii acestuia, nefiind vorba despre o depăşire a limitelor mandatului.

Existând această aparenţă juridică conferită de mandat, contractul de asociere invocat de recurenţi şi încheiat între pârâţi nu este de natură a modifica procura, iar a-i cere terţului să cunoască acest contract constituie mai mult decât o diligenţă rezonabilă, cu atât mai mult, cu cât actul nu este unul public, ci are caracter privat. În procuri se menţionează doar că mandanţii şi mandatarul sunt asociaţi într-un contract de asociere având ca obiect edificarea unui imobil de locuinţe şi spaţii comerciale, înţelegere materializată însă ulterior.

Instanţele de fond, chiar dacă nu au analizat clauzele contractului de asociere dintre pârâţi pe motiv că acest lucru nu s-a solicitat distinct de acţiunea principală dedusă judecăţii, au soluţionat just cauza fără să facă abstracţie de apărările pârâţilor, reţinând că încheierea unor acte juridice între pârâţi nu afectează drepturile şi obligaţiile părţilor antecontractului de vânzare-cumpărare în care s-au precizat expres condiţiile, termenele şi sancţiunile corespunzătoare neîndeplinirii lor, iar pe de altă parte, faptul că acele acte sunt de natură să regleze raporturile dintre cei între care au fost încheiate, respectiv între pârâţii din prezentul litigiu. Prin urmare nu este fondat nici motivul de recurs prin care s-a invocat încălcarea art. 6.1 din Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, care garantează dreptul la un proces echitabil.

În ceea ce priveşte motivele prin care s-a invocat încălcarea art. 983 C. civ. în legătură cu art. 9 din antecontract, precum şi dezlegarea greşită prin cumularea daunelor-interese cu penalităţile de întârziere se va reţine, în primul rând, că nu există nicio îndoială cu privire la clauzele acestui articol.

Aşa cum s-a arătat mai sus, părţile au prevăzut în art. 9 din antecontract, următoarele situaţii: 1. în caz de întârziere la predarea apartamentului către beneficiar, peste termenul stabilit la 31 decembrie 2009, promitenţii-vânzători vor fi penalizaţi cu 35 euro pe fiecare zi de întârziere; 2. în cazul nepredării în termen de 3 luni de la scadenţă (31 decembrie 2009), beneficiarul poate opta fie pentru executarea contractului, fie pentru desfiinţarea acestuia, cu restituirea sumelor achitate din preţ şi plata despăgubirilor sub forma daunelor-interese, cuantificate anticipat ca fiind egale cu 10% din valoarea ratelor achitate. În situaţia desfiinţării contractului din culpa promitenţilor-vânzători, părţile au stabilit ca penalităţile de întârziere şi daunele-interese să nu poată depăşi, cumulat, 20% din valoarea ratelor achitate.

Aşadar, în mod legal i-au fost acordate reclamantului sumele cumulate, pe ipoteza speţei, în care obligaţia de predare nu s-a executat nici în intervalul celor trei luni de la scadenţă, interval în care au curs penalităţile de întârziere stabilite conform clauzei penale amintite.

Nu este fondat nici motivul de recurs prin care se invocă aplicarea greşită a art. 281 C. proc. civ.

Într-adevăr, cum corect a reţinut instanţa de apel, în aplicarea prevederilor art. 2812a C. proc. civ., îndreptarea, lămurirea, înlăturarea dispoziţiilor potrivnice sau completarea hotărârii nu poate fi cerută pe calea apelului sau recursului, ci numai în condiţiile art. 281 - 2812a C. proc. civ. Or, chestiunea ridicată de recurenţi, cu privire la suma rezultată prin aplicarea procentului de 20% dintr-un întreg reprezintă o eroare de calcul matematic şi nu una de judecată.

Celelalte critici subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. nu sunt de natură să modifice soluţia adoptată, în baza considerentelor mai sus expuse, astfel că nu vor fi avute în vedere. În esenţă, hotărârea atacată cu prezentul recurs este argumentată şi cuprinde considerentele care au format părerea instanţei, permiţând astfel, exercitarea controlului judiciar.

În ceea ce priveşte criticile întemeiate pe art. 304 pct. 8 C. proc. civ. şi care vizează cele reţinute cu privire la încheierea directă de către recurenţi a antecontractului de vânzare-cumpărare, precum şi puterile conferite mandatarului prin procuri, acestea au fost încadrate la pct. 9 al art. 304 C. proc. civ. şi examinate anterior.

Pentru toate aceste motive, nefiind fondat, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ. se va respinge recursul declarat de pârâţii C. şi D., împotriva Deciziei nr. 203-A din 24 aprilie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâţii C. şi D. împotriva Deciziei nr. 203 A din 24 aprilie 2015 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 11 februarie 2016.

Procesat de GGC - CL