Compensation for loss of use of property based on post-eviction occupation without title

Decizia nr. 2320/2015

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 6296 din 9 mai 2012 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a Vl-a civilă, a fost admisă excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune referitor la plata contravalorii lipsei de folosinţă a imobilului teren în suprafaţă de 23.844 mp din şos. AA, nr. 55, sector 2, pentru perioada 15 august 2004 - 28 aprilie 2005, fiind respins acest capăt de cerere ca prescris; a fost admisă excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi în ceea ce priveşte plata contravalorii lipsei de folosinţă a imobilului teren în suprafaţă de 8.982 mp din şos. AA, nr. 55, pentru perioada 29 septembrie 2005 - 29 noiembrie 2006; a fost admisă, în parte, acţiunea, astfel cum a fost precizată, formulată de reclamanta SC A. SA în contradictoriu cu pârâta SC B. SA, obligând pârâta să plătească reclamantei suma totală de 3.350.844 RON reprezentând contravaloare lipsă de folosinţă a imobilului teren în suprafaţă de 8.982 mp situat în şos. AA, nr. 55, sector 2, pentru perioada 6 mai 2008 - 15 februarie 2012, precum şi la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 39.124,44 RON.

Pentru a pronunţa această sentinţă, tribunalul a reţinut, în esenţă, că între societatea reclamantă şi cea pârâtă s-au desfăşurat relaţii comerciale, fiind încheiat contractul de închiriere din 15 august 2000, contract în baza căruia reclamanta a închiriat pârâtei un teren în suprafaţă de 23844 mp, precum şi o baracă de şantier, în cadrul bazei de producţie AA nr. 55. Contractul a fost încheiat pe o durată de 3 ani, până la data de 14 august 2003.

Art. 2.2. din contract prevede că acesta se prelungeşte din oficiu pe termen de câte un an dacă nici una din părţi nu îl denunţă cu 90 de zile înaintea de expirarea termenului de închiriere.

La data de 15 aprilie 2003, reclamanta SC A. SA a intrat în posesia Certificatului de Atestare a Dreptului de Proprietate Asupra Terenurilor, pentru terenul în suprafaţă de 23844 mp identificat conform documentaţiei anexe la certificatul de atestare menţionat.

Prin sentinţa comercială nr. 11621 din 3 noiembrie 2008 Tribunalul Bucureşti, secţia a Vl-a comercială, a constatat încetat contractul de închiriere din 15 august 2000 la data de 15 august 2004 prin denunţarea unilaterală de către locator şi a dispus evacuarea pârâtei de pe suprafaţa de 8.982 mp teren proprietatea reclamantei, sentinţa anterior menţionată fiind menţinută prin decizia comercială nr. 397 din 13 octombrie 2009 a Curţii de Apel (prin care s-a respins atât apelul reclamantei prin care a solicitat evacuarea de pe întreaga suprafaţă de 23844 mp, cât şi apelul pârâtei) dar şi prin decizia pronunţată în data de 5 mai 2010 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia comercială.

Prima instanţă a constatat că reclamanta este titulara dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, iar pârâta a continuat să ocupe imobilul proprietatea reclamantei fără să aibă un titlu locativ în acest sens.

S-a apreciat, în raport de art. 480 C. civ. că, titularul dreptului de proprietate are dreptul de a întrebuinţa bunul, de a-i culege fructele şi de a dispune de acesta, însă în cauză reclamanta a fost lipsită pe perioada 6 mai 2008 - 15 februarie 2012 de primele două prerogative ale dreptului său, culpa pentru această lipsă fiind în opinia instanţei în sarcina pârâtei.

S-a considerat că singurele raporturi juridice care s-au derulat între părţi şi care şi-au produs efecte juridice prin prestaţiile reciproce efectuate au fost doar raporturi juridice de locatiune care s-au derulat până la data de 15 august 2004, această dată fiind stabilită în mod irevocabil de instanţe potrivit celor reţinute anterior.

Reţinând culpa procesuală a pârâtei în promovarea litigiului, care nu a înţeles să execute de bunăvoie obligaţiile ce îi reveneau, în baza art. 274 C. proc. civ., Tribunalul a obligat-o pe aceasta să plătească reclamantei suma de 39.124,44 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxa judiciară de timbru, timbru judiciar (acestea fiind acordate proporţional cu suma la care pârâta a fost obligată să o plătească reclamantei), şi onorariu expert, aceste cheltuieli fiind probate conform dispoziţiilor art. 1169 C. civ. prin chitanţele depuse la dosar.

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel pârâta SC B. SA, apel nemotivat.

Curtea a dispus introducerea în cauză, în calitate de intimat, alături de intimata SC A. SA, a lui C. având în vedere că prin contractul de cesiune de creanţă autentificat sub din 7 iunie 2012. SC A. SA a cesionat către acesta creanţa rezultată din sentinţa nr. 6296 din 9 mai 2012 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, sentinţă ce formează obiectul prezentului apel, creanţa în sumă de 39.124,44 RON reprezentând cheltuieli de judecată stabilite prin sentinţa atacată nefăcând obiectul cesiunii, rămânând în continuare în patrimoniul intimatei SC A. SA.

Curtea de Apel Bucureşti, secţia a Vl-a civilă, prin decizia nr. 419 din 2 noiembrie 2012 a respins apelul declarat de apelanta SC B. SA, ca nefondat.

A obligat apelanta la plata sumei de 12400 RON cheltuieli de judecată către intimatul C.

În fundamentarea acestei soluţii instanţa de control judiciar a reţinut, în esenţă, că în condiţiile existenţei unei hotărâri judecătoreşti irevocabile prin care s-a dispus evacuarea apelantei de pe terenul proprietatea intimatei, invocarea oricărui titlu de către aceasta este lipsită de relevanţă în prezenta cauză având în vedere că obiectul cauzei nu îl reprezintă o cerere în revendicare astfel încât instanţa să fie obligată să compare cele două titluri.

Referitor la obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată Curtea a apreciat că instanţa de fond a făcut în mod corect aplicarea dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâta SC B. SA solicitând, în principal, admiterea recursului, casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare la instanţa de apel iar, în subsidiar, admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, admiterea apelului pârâtei, iar pe fond respingerea cererii de chemare în judecată ca nefondată.

Recurenta-pârâtă îşi subsumează criticile motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

1. O primă critică vizează faptul că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 156 alin. (1) C. proc. civ. şi art. 6 din C.E.D.O.

Argumentându-şi această critică, recurenta-pârâtă arată că în mod nelegal instanţa de apel a respins cererea apelantei de amânare pentru lipsă de apărare în condiţiile în care dispoziţiile art. 6 din C.E.D.O., precum şi jurisprudenta în această materie au statuat ca statele membre trebuie să asigure dreptul la un proces echitabil, asigurând dreptul la apărare al părţilor care, în opinia Curţii, trebuie să fie efectiv, nu protejat prin norme lipsite de eficienţă. Consideră sub acest aspect recurenta că situaţia de a fi „abandonat" de către avocatul ales în cauză este o situaţie deosebită, care se încadrează în sintagma „temeinic motivate" consacrată de C. proc. civ. Se arată că, această cerere nu putea fi respinsă şi potrivit principiului consacrat de art. 129 alin. (5) C. proc. civ., potrivit cu care judecătorul are obligaţia de a stărui în aflarea adevărului şi nicidecum în a „soluţiona cu celeritate" cauzele, mai ales având în vedere complexitatea cauzei şi caracterul devolutiv al apelului.

2. A doua critică vizează faptul că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 292 alin. (2) C. proc. civ., precum şi dispoziţiile art. 6 din C.E.D.O.

Argumentându-şi această critică recurenta-pârâtă consideră că judecătorii apelului, cu toate că au menţionat în considerente că judecata se va face prin prisma dispoziţiilor art. 292 alin. (2) C. proc. civ., aceştia nu au analizat sub nicio formă apărările formulate de către recurentă prin întâmpinarea depusă şi nici cu privire la obiecţiunile pertinente faţă de raportul de expertiză dispus în cauză, obiecţiuni respinse de către instanţa de fond. Arată că această hotărâre este nemotivată sub aspectul stabilirii aşa zisului prejudiciu, judecătorii apelului mărginindu-se la a motiva că recurenta ocupa imobilul fără titlu din anul 2004.

Pe de altă parte, precizează recurenta, tot raportat la modalitatea de judecată a apelului, în limitele impuse de art. 292 alin. (2) C. proc. civ., că judecătorii apelului au încălcat astfel şi dispoziţiile art. 6 alin. (1) din C.E.D.O. care a dezvoltat o practică a Curţii Europene potrivit căreia instanţele de judecată sunt obligate să procedeze la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor şi elementelor de probă ale părţilor. Recurenta exemplifică făcând trimitere la jurisprudenţa Curţii Europene (Cauza Perez împotriva Franţei, GC, cererea nr. 47287/1999, parg. 80, CEDH 2004-I, Hotărârea Van der Hurk împotriva Olandei, din 19 aprilie 1994, seria A, nr. 288, p. 19, parg. 59). Având în vedere calificarea căii de atac a recursului ca fiind extraordinară, recurenta arată că judecătorii apelului nu au motivat respingerea apărărilor efectuate de către apelantă la instanţa de fond, iar prezenta cale de atac apare ca fiind făcută împotriva unei hotărâri care nu a analizat practice apărările şi susţinerile sale, parte căzută în pretenţii.

3. Într-o a treia critică recurenta-pârâtă arată că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 49 şi urm. C. proc. civ.

Astfel, se arată, potrivit art. 49 şi urm. C. proc. civ., că oricine are un interes poate interveni într-o pricină, face o cerere în faţa instanţei de fond până la încheierea dezbaterilor, cerere ce trebuie formulată în forma prevăzută pentru cererea de chemare în judecată. Această cerere nu poate fi făcută în apel decât cu învoirea părţilor. Sub acest aspect consideră recurenta că instanţa de apel a trecut peste toate aceste prevederi legale, introducând în cauză o persoană care a justificat un drept propriu, fără a face o cerere în acest sens, fără a se pune în discuţie această cerere, fără a fi admisă în principiu, fără a se cere acordul apelantei.

4. În cadrul celei de-a patra critici se arată că instanţa de apel la fel ca şi instanţa de fond au ignorat dispoziţiile art. 485 şi urm. C. civ., neobservând în raţionamentele din considerente că imobilul situat în Şoseaua AA nr. 55, sector 2, Bucureşti a fost folosit de către recurentă în baza acordului dat de către reclamantă ceea ce exclude orice formă de culpă a societăţii recurente în condiţiile în care acest acord a fost exprimat în scris de către reclamanta SC A. SA, demonstrând faptul că reclamanta a înţeles să se lipsească de atributul folosinţei dreptului de proprietate până la perfectarea actelor de înstrăinare către recurentă.

Se arată că protocolul care consacră aceste drepturi ale SC B. SA a fost cenzurat de către instanţele judecătoreşti, iar Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a stabilit cu autoritate de lucru judecat că acest protocol nu este caduc, ceea ce exclude orice culpă a recurentei.

În susţinerea aceleiaşi critici se arată că, în raport de art. 485 C. proc. civ., în mod greşit instanţele de fond şi apel nu au cercetat dacă la data la care SC B. SA a obţinut în instanţă validitatea protocolului i s-a confirmat buna credinţă care subzista încă de la data încheierii acestui protocol.

Se arată că instanţele au ignorat probele administrate la instanţa de fond, că nu s-au aplecat cu atenţie asupra raportului juridic dedus judecăţii, încălcând dispoziţiile legale în materia perceperii fructelor de către posesorul de bună credinţă.

Consideră recurenta că cenzurarea de către instanţe a protocolului care validează dreptul de folosinţă a SC B. SA asupra imobilului, în paralel cu o hotărâre de evacuare obligă judecătorul să dispună măsuri în virtutea art. 129 C. proc. civ., care să lămurească adevărul, potrivit principiului fundamental care trebuie să guverneze orice proces.

5. A cincea critică vizează faptul că instanţa de apel a ignorat cu desăvârşire argumentarea juridică greşită a expertului desemnat ce a fundamentat întocmirea raportului de expertiză la instanţa de fond, omologând o expertiză întocmită în baza HCGMB nr. 215 din 30 august 2006 care priveşte chiriile practicate de CGMB comercianţilor ce desfăşoară activităţi comerciale.

Argumentându-şi această ultimă critică recurenta-pârâtă arată că expertul întocmeşte un raport de expertiză la care ataşează fotografii din care rezultă identificarea unui teren plin de betoane şi resturi de material, iar chiria pe mp se stabileşte pentru terenuri ocupate pentru depozitarea mărfurilor, ambalajelor aferente activităţilor comerciale, acest act normativ neavând nicio legătură cu terenul „aşa zis expertizat", actul normativ nefiind aplicabil în prezenta cauză.

Intimatul C. a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia nulităţii recursului, iar, pe fond, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

La termenul din data de 5 decembrie 2013 recurenta-pârâtă a depus o cerere prin care a invocat un motiv de recurs de ordine publică, respectiv faptul că hotărârea recurată a fost pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii în condiţiile în care instanţa a omis să analizeze condiţiile pentru atragerea răspunderii civile delictuale, încălcând astfel dispoziţiile art. 998 C. civ.

Argumentându-şi această critică de nelegalitate recurenta arată că principalul aspect care trebuie analizat într-o acţiune prin care se solicită atragerea răspunderii delictuale, pretinzându-se contravaloarea lipsei de folosinţă cu privire la un imobil, este dacă pârâtul foloseşte imobilul în discuţie, respectiv dacă împiedică folosirea acestuia de către reclamant, că în cauză nu s-a analizat nici un moment şi nu au fost administrate probe din care să rezulte că recurenta a folosit terenul sau că a împiedicat în vreun fel folosinţa acestuia de către reclamantă în perioada vizată de prezenta acţiune, 6 mai 2008 - 15 februarie 2012, în condiţiile în care accesul la acesta este liber şi neîngrădit.

Consideră recurenta că pentru verificarea acestor aspecte era necesar a fi administrate proba cu martori (care să ateste demolările realizate în anul 2007 precum şi starea ulterioară a terenului), cercetarea la faţa locului şi orice alte probe care ar fi permis să se constate că nu există împiedicare din partea recurentei în exercitarea de către intimata-reclamantă a dreptului de folosinţă, accesul la acest teren fiind deschis.

Se arată în acest sens următoarele:

- reclamanta a demolat construcţiile şi amenajările ridicate de pârâtă pe teren şi care serveau activităţii comerciale desfăşurată de recurentă, acestea constituind anexe ale fabricii de betoane aflat pe terenul proprietatea recurentei. De la acest moment, terenul nu a mai fost utilizabil în condiţiile în care suprafaţa acestuia a rămas acoperită doar de moloz. Accesul pe terenul în discuţie se poate face în mod liber încă din anul 2006, neexistând nici un obstacol care să împiedice intimata-reclamantă să îşi exercite dreptul de folosinţă asupra acestuia;

- terenul a fost practic abandonat de către intimata-reclamantă în starea în care se afla la acel moment, după demolările întreprinse de aceasta;

- după intrarea în posesia imobilului, ulterior pronunţării sentinţei prin care contractul de închiriere a fost constatat ca fiind încetat prin denunţarea unilaterală, reclamanta a procedat la demolarea construcţiilor ridicate pe teren, a dezafectat şi branşamentul de gaz metan şi calea ferată uzinală care deserveau baza de producţie (astfel cum rezultă din documentele depuse ca Anexele nr. 2, 3 şi 4);

- procesul-verbal din 6 mai 2008 (Anexa nr. 1) atestă că, la acel moment, pe teren nu mai existau nici un fel de construcţii şi că lipseau şi porţiuni din gardul împrejmuitor, pe teren aflându-se resturi de moloz, cărămizi, beton, rezultate din demolarea construcţiilor. Astfel cum însăşi reclamanta recunoaşte în corespondenţa transmisă de către reprezentantul acesteia în anul 2008 (Anexa nr. 4), aceasta considerându-se proprietara construcţiilor şi a bunurilor aflate în incintă, a procedat la dezafectarea şi valorificarea acestora şi la eliberarea terenului aşa cum se menţionează în acest proces-verbal, din gardul împrejmuitor lipseau porţiuni, astfel că proprietara putea şi poate în orice moment să intre pe teren, în mod liber, neexistând nici un fel de piedică. Această situaţie a subzistat şi ulterior acestui moment, accesul fiind neîngrădit, după cum se poate observa din fotografiile pe care Ie-a depus (Anexa nr. 6), reclamanta-intimată putând să intre pe acest teren, având acces la acesta şi de pe un alt teren aflat în proprietatea sa;

- reclamanta-intimată preferă să nu folosească acest teren care la acest moment este inutilizabil fiind acoperit cu moloz urmare a demolărilor realizate de aceasta acum 7 ani chiar de către aceasta, invocând în mod neîntemeiat pretinse încălcări ale dreptului de folosinţă.

Astfel, consideră recurenta că, în mod nelegal, a fost obligată să achite contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilului, având în vedere că nu a mai folosit terenul după demolarea construcţiilor.

Cu privire la inexistenţa faptei ilicite se arată că la momentul încheierii procesului-verbal din 6 mai 2008, pe teren nu mai existau amenajările şi construcţiile ridicate de recurenta care constituiau anexe de funcţionare a staţiei de betoane, aflate în proprietatea recurentei, astfel că aceasta nu mai avea nici un interes în utilizarea unui teren pe care nu mai existau construcţiile şi utilajele care serveau realizării obiectului de activitate al recurentei.

Conchide recurenta pârâtă, în sensul că, întrucât în prezenta cauză nu a fost stabilit aspectul esenţial al folosirii terenului de către recurentă şi al împiedicării folosirii de către intimata-reclamantă, nefiind administrate probe care să conducă la observarea neîndeplinirii condiţiilor atragerii răspunderii delictuale, în speţă sunt incidente dispoziţiile art. 312 alin. (3) teza a ll-a C. proc. civ. care presupun casarea hotărârii recurate.

Intimata-reclamantă SC A. prin administrator judiciar SP D. IPURL a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia tardivităţii invocării motivului de recurs de ordine publică, iar pe fond, a solicitat respingerea motivului de recurs de ordine publică, ca nefondat.

Înalta Curte, examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, constată că recursul este nefondat pentru motivele ce se vor arăta.

1. Prima critică este nefondată.

Astfel, parcursul procesual al judecării apelului relevă faptul că la termenul din data de 26 octombrie 2013 apelanta-pârâtă a formulat cerere de amânare pentru lipsă de apărare nemotivată în raport de art. 156 alin. (1) C. proc. civ., situaţie în raport de care, în mod judicios, instanţa a făcut aplicarea dispoziţiilor alin. (2) al aceluiaşi text de lege. Astfel, raţionamentul instanţei este în acord cu legea şi nu încalcă dispoziţiile art. 156 alin. (1) C. proc. civ. şi art. 6 din C.E.D.O.

Tot în cadrul primei critici este de reţinut că invocarea încălcării de către instanţă a principiului consacrat de art. 129 alin. (5) C. proc. civ. este impropriu întrucât acest text de lege vizează rolul activ al judecătorului în aflarea adevărului din perspectiva evaluării pertinenţei şi concludentei probatoriului administrat cu limitările prevăzute de alin. (51) al aceluiaşi articol, părţile neputând invoca în căile de atac omisiunea instanţei de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus şi administrat în condiţiile legii.

2. Cea de-a doua critică urmează a fi respinsă ca nefondată faţă de faptul că instanţa de control judiciar, reţinând că măsura dispusă cu autoritate de lucru judecat cu privire la evacuarea recurentei-pârâte de pe proprietatea intimatei-reclamante, a răspuns implicit în mod unitar la apărările recurentei-pârâte formulate prin întâmpinare şi prin obiecţiunile la raportul de expertiză care tindeau să aducă în discuţie o cerere străină cauzei, respectiv o cerere de revendicare.

De reţinut în cadrul acestei critici este şi faptul că instanţa de apel s-a pronunţat cu privire la obiecţiunile la raportul de expertiză, în sensul că prin încheierea pronunţată la data de 18 mai 2011 a dispus refacerea raportului de expertiză.

3. Cea de-a treia critică nu poate, de asemenea, fi primită întrucât introducerea în cauză a lui C. a fost dispusă urmare a încheierii contractului de cesiune din 7 mai 2012 prin care societatea reclamantă a cesionat persoanei fizice întreaga creanţă izvorâtă din sentinţa nr. 6296 din 9 mai 2012 a Tribunalului Bucureşti, secţia a Vl-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2010.

Astfel, intimatul C. a preluat calitatea procesuală a intimatei-reclamante, aceasta păstrându-şi însă calitatea de parte în proces faţă de existenţa în patrimoniul său a obligaţiei de plată a sumei reprezentând cheltuielile de judecată stabilite prin sentinţa apelată şi care nu au format obiectul cesiunii.

4. Nici cea de-a patra critică formulată prin raportare la art. 485 şi urm. C. proc. civ. nu poate fi primită în raport de faptul că prin sentinţa nr. 11621 din 3 noiembrie 2008 a Tribunalului Bucureşti, secţia a Vl-a comercială, devenită irevocabilă prin decizia nr. 1551 din 5 mai 2010 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, instanţele au statuat, cu autoritate de lucru judecat asupra dreptului recurentei de a folosi imobilul în litigiu în condiţiile în care au dispus evacuarea recurentei-pârâte de pe terenul proprietatea intimatei-reclamante, reţinând că invocarea oricărui titlu de către aceasta este lipsit de relevanţă în cauză „având în vedere că obiectul cauzei nu îl reprezintă o cerere în revendicare astfel încât instanţa să fie obligată să compare cele două titluri".

Cât priveşte cea de-a cincea şi ultima critică, aceasta va fi respinsă faţă de faptul că recurenta-pârâtă nu a mai formulat obiecţiuni după refacerea raportului de expertiză ca urmare a obiectiunilor părţilor şi de faptul că instanţa a soluţionat apelul în condiţiile art. 292 alin. (2) C. proc. civ.

Motivul suplimentar de recurs formulat de recurentă prin raportare la art. 306 alin. (2) C. proc. civ. nu poate fi asimilat unui motiv de recurs de ordine publică, astfel cum pretinde recurenta - în condiţiile în care argumentaţia adusă în susţinere readuc spre analiză situaţia de fapt şi probatoriile administrate.

În condiţiile în care aspectul de nelegalitate invocat nu poate fi încadrat în art. 304 pct. 5 din perspectiva art. 306 alin. (2) C. proc. civ., acest motiv de recurs este depus cu încălcarea art. 303 alin. (1) C. proc. civ., fiind tardiv formulat.

În considerarea celor ce preced, Înalta Curte constatând că decizia recurată nu este susceptibilă de a fi cenzurată din perspectiva criticilor formulate, în temeiul art. 312 C. proc. civ., va respinge recursul, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta SC B. Bucureşti împotriva deciziei civile nr. 419 din 2 noiembrie 2012, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a Vl-a civilă, nefondat.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţa publică, astăzi 12 noiembrie 2015.