Fourth-degree commission clause in commercial lease; inadmissibility of cassation appeal due to claim value below statutory threshold

Decizia nr. 1340/2016

Asupra recursului, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la 3 iunie 2014 pe rolul Tribunalului Braşov, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, reclamanta SC A. SRL, în contradictoriu cu pârâţii B. şi C. a solicitat să se constate încetate de plin drept contractele de vânzare-cumpărare autentificate la B.N.P., D., din 14 aprilie 2004 şi la B.N.P., Asociaţi E. și F., din 29 octombrie 2007, ca efect al intervenţiei pactului comisoriu de gradul IV; să se constate încetarea de plin drept a calităţii de proprietar a pârâţilor asupra imobilelor construcţii - spaţiul comercial nr. 105 Tronson A şi spaţiul comercial nr. 7 Tronson C, ambele din cadrul Complexului comercial Orizont 3000, ca efect al pierderii dreptului de proprietate asupra imobilelor de către aceştia; să se dispună obligarea, în solidar, a pârâţilor la predarea celor două spaţii comerciale şi a cheilor acestora, să se dispună evacuarea din cele două spaţii comerciale; obligarea la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezenta acţiune.

Prin cererea înregistrată la 18 noiembrie 2014, reclamanta a depus la dosar completare şi modificare de acţiune, precizată la data de 12 ianuarie 2015, prin care a arătat că solicită obligarea pârâţilor, în solidar, la plata sumei totale de 171.954,13 euro, reprezentând:

- 85.126,77 euro, din care: 3.094,58 euro debit şi 82.032,19 euro penalităţi reprezentând contravaloare chirie datorată şi neachitată pe perioada decembrie 2009-iunie 2009, pentru spaţiul comercial nr. 105 Tronson A, cu penalităţi de 2%/zi de întârziere calculate până la data de 17 noiembrie 2004, la care se adaugă penalităţi de 2%/zi de întârziere calculate între data de 17 noiembrie 2014 şi până la data plăţii efective;

- 86.827,36 euro, din care: 3.006,69 euro debit şi 83.820,67 euro penalităţi reprezentând contravaloare chirie datorată şi neachitată pe perioada noiembrie 2009-iunie 2009, pentru spaţiul comercial nr. 7 Tronson C, cu penalităţi de 2%/zi de întârziere calculate până la data de 17 noiembrie 2004, la care se adaugă penalităţi de 2%/zi de întârziere calculate între data de 17 noiembrie 2014 şi până la data plăţii efective.

Prin sentinţa civilă nr. 258/C din 2 martie 2015 pronunţată de Tribunalul Braşov, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, în Dosarul nr. x/62/2014 a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a reclamantei, invocată de pârâţi.

A fost admisă excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune pentru pretenţiile scadente în perioada decembrie 2009 -17 februarie 2011.

A fost admisă în parte acţiunea formulată şi precizată de reclamanta SC A. SRL, în contradictoriu cu pârâţii B. şi C. şi, în consecinţă:

Pârâţii au fost obligaţi să plătească reclamantei suma de 1.597,28 euro cu titlu de chirie restantă aferentă perioadei martie 2011-iunie 2012, fiind respinse restul pretenţiilor reclamantei.

A fost admisă cererea reconvenţională formulată de reclamanţii-pârâţi B. şi C. în contradictoriu cu pârâta-reclamantă SC A. SRL şi, în consecinţă:

S-a constatat nulitatea absolută parţială a următoarelor contracte încheiate de părţi:

1. contractul de vânzare-cumpărare autentificat la B.N.P., D., din 14 aprilie 2004, în privința clauzei inserată în acesta cu următorul conținut: „În situaţia în care chiria restantă şi penalităţile de întârziere cumulate ating plafonul de 1.000 euro, proprietarii imobilului identificat mai sus (reclamanţii reconvenţional, n.n.) sub nr. 105 Tronson A pierd dreptul de proprietate asupra spaţiului comercial mai sus identificat, administratorul urmând să îl valorifice, prin vânzarea către o terţă persoană, fără trecerea vreunui termen, somaţie sau hotărâre judecătorească.”

2. contractul de vânzare-cumpărare autentificat la B.N.P., Asociaţi E. și F., din 29 octombrie 2007, în privința clauzei inserată în acesta cu următorul conținut: „În situaţia în care chiria restantă cu penalităţile de întârziere aferente şi utilităţile restante cu penalităţile de întârziere aferente ating plafonul de 1.000 euro, proprietara spaţiului comercial identificat mai sus (reclamanţii reconvenţional, n.n.) sub nr. 7 Tronson C, pierde fără trecerea vreunui alt termen, somaţie sau hotărâre judecătorească dreptul de proprietate asupra spaţiului comercial mai sus identificat, aceasta pierzând fără trecerea vreunui alt termen, somaţie sau hotărâre judecătorească integral orice drept asupra spaţiului comercial 7 Tronson C, clauză pe care o menţionăm în mod expres, fără trecerea vreunui alt termen, somaţie sau hotărâre judecătorească, fără beneficiul discuţiunii din partea beneficiarei prezentului contract de vânzare-cumpărare, administratorul urmând să îl valorifice, prin vânzarea către o terţă persoană, fără trecerea vreunui alt termen, somaţie sau hotărâre judecătorească şi fără beneficiul discuţiunii din partea beneficiarei”.

S-a luat act că reclamanta nu a solicitat cheltuieli de judecată, reclamanta-pârâtă fiind obligată să plătească pârâţilor-reclamanţi suma de 700 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Prin încheierea din 9 iunie 2015, Tribunalul Braşov, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a îndreptat, din oficiu, eroarea materială strecurată în dispozitivul sentinţei civile nr. 258/C din 02 martie 2015 pronunţată de Tribunalul Braşov în Dosarul nr. x/62/2014, în sensul că perioada pentru care s-a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acțiune este decembrie/noiembrie 2009-17 februarie 2011, în loc de decembrie 2009-17 februarie 2011, iar suma acordată reclamantei cu titlu de pretenții este de 3.052,13 euro, în loc de 1.597,28 euro, cum din eroare s-a menționat.

Ca o consecință, alin. (2) şi (4) din dispozitiv a avut următorul cuprins:

„Admite excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune pentru pretenţiile scadente în perioada decembrie/noiembrie 2009 -17 februarie 2011.”

„Obligă pârâţii să plătească reclamantei suma de 3.052,13 euro cu titlu de chirie restantă aferentă perioadei martie 2011-iunie 2012.”

Prin încheierea din 10 iulie 2015, Tribunalul Braşov, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a admis cererea formulată de reclamanta SC A. SRL, și în consecință: a îndreptat eroarea materială strecurată în practicaua încheierii din data de 30 iunie 2015 (de îndreptare eroare materială din sentinţa civilă nr. 258/C din 02 martie 2015, pronunţată de Tribunalul Braşov în Dosarul nr. x/62/2014), în sensul că se va nota data 30 iunie 2015, în loc de 09 iunie 2015, cum din eroare s-a redactat.

Împotriva sentinţei civile nr. 258/C din 2 martie 2015 şi a încheierii din 9 iunie 2015 pronunţate de Tribunalul Braşov, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a declarat apel reclamanta SC A. SRL.

Prin Decizia civilă nr. 1458/2015 din 6 noiembrie 2015, pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă, a fost respins apelul declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva încheierii din 9 iunie 2015 pronunţate de Tribunalul Braşov, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, în Dosarul nr. x/62/2014;

A fost admis în parte apelul declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva sentinţei civile nr. 258/C din 2 martie 2015, pe care a schimbat-o în parte în sensul că:

A obligat în solidar pârâţii B. şi C. la plata sumei de 3.052,13 euro, chirie restantă cu dobânda legală aferentă după data pronunţării hotărârii şi până la data achitării efective.

Au fost respinse restul pretenţiilor şi menţinute celelalte dispoziţii, fiind compensate între părţi cheltuielile de judecată din apel.

Împotriva acestei decizii, reclamanta SC A. SRL, prin administrator special H. şi prin administrator judiciar SC G. SPRL a declarat recurs.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 și 8 C. proc. civ., recurenta a solicitat admiterea recursului, casarea în parte a deciziei atacate, în sensul admiterii apelului şi cererii de chemare în judecată, pentru cuantumul menţionat în acestea şi, respingerea în tot a cererii reconvenţionale formulate de pârâţii-reclamanţi.

Prima critică a motivelor de recurs, se referă la constatarea nulităţii absolute a dispoziţiei prevăzute în contractele de vânzare-cumpărare cu privire la penalităţile de întârziere de 2 %, pe care pârâţii le datorau în caz de neplată la termen a chiriei, calificată de către instanţe, ca fiind clauză abuzivă.

Având în vedere că este o clauză care a fost analizată de instanţe, conform revendicărilor pârâţilor de a fi considerată clauză abuzivă, aceştia arătând că sunt consumatori în sensul definiţiei art. 2 din Legea nr. 193/2000, dar şi a art. 2 din Directiva nr. 93/13/CEE şi, solicitând aplicarea în cauză a normelor de drept material care implică protecţia legală a consumatorilor pe baza acestei legislaţii speciale, recurenta susţine că în mod greşit, instanţele au aplicat normele de drept material în materia protecţiei consumatorilor unui contract eminamente comercial.

Astfel, prin încadrarea în această categorie de consumator, instanţele au dezvoltat o teză cuprinzând motive care sunt străine de natura cauzei, dar au şi aplicat greşit o normă de drept material.

În acest sens, recurenta combate, tezele instanţelor de judecată care apreciază că o penalitate de 2% pentru fiecare zi de întârziere este exagerată şi creează un dezechilibru major.

O altă critică vizează aplicarea de către instanţă a sancţiunii nulităţii absolute a pactului comisoriu de gradul IV cuprins în contractele de vânzare-cumpărare.

Astfel, cele două instanţe, în mod greşit au menţinut dispoziţiile cu privire la constatarea nulităţii absolute a pactului comisoriu, stabilind că acesta este făcut în scop speculativ, prin vânzarea bunului altei persoane şi, astfel sunt îndeplinite condiţiile calificării cauzei contractului ca fiind o cauză ilicită.

Mai arată recurenta că nu se susţine, din punct de vedere al raţionamentului logic, afirmaţia instanţei potrivit căreia, în cauză ar fi vorba despre două contracte distincte. Prin natura juridică a bunului imobil, este vorba de un singur contract, putând însă determina conţinutul principal şi cel accesoriu al acestuia.

În acest sens, recurenta susţine că pactul comisoriu nu are efectul vânzării bunului altuia, ca să poată duce la admiterea unei nulităţi absolute pentru cauză ilicită. Este evident că bunul aparţine aceloraşi titulari ca şi chiriaşii terenului şi că se referă la o situaţie, nu a unor proprietari terţi, ci la o independenţă generată de regimul juridic al proprietăţii înstrăinate.

Astfel, nefiind îndeplinită această condiţie, analiza cauzei ilicite rămâne să se axeze numai pe aspectul referitor la faptul că introducerea unui pact comisoriu într-un contract de acest tip este ilicită sau nu, aspect ce conduce la ideea că nu ne aflăm în faţa unei astfel de situaţii.

Prin întâmpinarea depusă la 3 martie 2016, intimaţii-pârâţi B. şi C. au invocat excepţia nulităţii recursului pentru nerespectarea dispoziţiilor art. 45 alin. (2) teza I, coroborate cu dispoziţiile art. 45 alin. (1) din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei (vechea dispoziţie legală aplicabilă societăţilor insolvente), precum şi pentru nerespectarea dispoziţiilor art. 486 alin. (1) lit. e) teza a II-a C. proc. civ. privind lipsa semnăturii mandatarului părţii. De asemenea, au invocat excepţia inadmisibilităţii recursului pentru neîndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 483 alin. (2) C. proc. civ., raportat la dispoziţiile art. 98 alin. (2) din acelaşi cod, iar pe fond au solicitat respingerea recursului şi menţinerea deciziei atacate.

La 18 martie 2016, reclamanta SC A. SRL a depus răspuns la întâmpinarea intimaţilor, solicitând respingerea excepţiilor invocate şi înlăturarea susţinerilor ca fiind nefondate.

Înalta Curte a procedat la întocmirea raportului asupra admisibilităţii în principiu a recursului, în temeiul art. 493 alin. (2) C. proc. civ., prin raport constatându-se că recursul nu este admisibil.

Prin încheierea din camera de consiliu din data de 17 mai 2016 a fost încuviinţat, în unanimitate, raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursului şi s-a dispus comunicarea acestuia părţilor potrivit dispoziţiilor art. 493 alin. (4) C. proc. civ.

Potrivit dovezilor de comunicare, raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursului a fost comunicat părţilor la data de 23 mai 2016.

La 8 iunie 2016, recurenta-reclamantă a depus la dosar, punctul său de vedere la raport, prin care a arătat că, în opinia sa, recursul este admisibil, având în vedere că valoarea cumulată a debitului principal, a penalităţilor, precum şi al dobânzilor întruneşte cerinţele impuse de art. 483 alin. (2) C. proc. civ.

Analizând recursul formulat Înalta Curte constată că este inadmisibil, pentru următoarele considerente:

Recursul are ca obiect Decizia civilă nr. 1458/2015 din 6 noiembrie 2015, prin care Curtea de Apel Braşov, secţia civilă, a respins apelul declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva încheierii din 9 iunie 2015 pronunţate de Tribunalul Braşov, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, în Dosarul nr. x/62/2014;

A admis în parte apelul declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva sentinţei civile nr. 258/C din 2 martie 2015, pe care a schimbat-o în parte în sensul că:

A obligat în solidar pârâţii B. şi C. la plata sumei de 3.052,13 euro, chirie restantă cu dobânda legală aferentă după data pronunţării hotărârii şi până la data achitării efective.

Au fost respinse restul pretenţiilor şi menţinute celelalte dispoziţii, fiind compensate între părţi cheltuielile de judecată din apel.

Analizând admisibilitatea recursului, conform art. 483 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte reţine că nu sunt supuse recursului hotărârile date de instanţele de apel în cazurile în care legea prevede că hotărârile în primă instanţă sunt supuse numai apelului.

Potrivit art. 483 alin. (1) C. proc. civ., „hotărârile date în apel, cele date, potrivit legii, fără drept de apel, precum şi alte hotărâri în cazurile expres prevăzute de lege sunt supuse recursului”, iar potrivit art. 18 alin. (2) din Legea nr. 2/2013, astfel cum a fost modificat prin O.U.G. nr. 62/2015 „în procesele pornite începând cu data intrării în vigoare a prezentei legi şi până la data de 31 decembrie 2016 nu sunt supuse recursului hotărârile pronunţate în cererile prevăzute la art. 94 pct. 1 lit. a)-i) din Legea nr. 134/2010 privind C. proc. civ., republicată, în cele privind navigaţia civilă şi activitatea în porturi, conflictele de muncă şi de asigurări sociale, în materie de expropriere, în cererile privind repararea prejudiciilor cauzate prin erori judiciare, precum şi în alte cereri evaluabile în bani în valoare de până la 1.000.000 lei inclusiv (...).”

În speţă, se constată că valoarea totală a obiectului cererii, astfel cum a fost precizat, este de 171.954,13 euro, reprezentând: 85.126,77 euro, din care: 3.094,58 euro debit şi 82.032,19 euro penalităţi reprezentând contravaloare chirie datorată şi neachitată pe perioada decembrie 2009-iunie 2009, pentru spaţiul comercial nr. 105 Tronson A, cu penalităţi de 2%/zi de întârziere calculate până la data de 17 noiembrie 2004, la care se adaugă penalităţi de 2%/zi de întârziere calculate între data de 17 noiembrie 2014 şi până la data plăţii efective, precum şi 86.827,36 euro, din care: 3.006,69 euro debit şi 83.820,67 euro penalităţi reprezentând contravaloare chirie datorată şi neachitată pe perioada noiembrie 2009-iunie 2009, pentru spaţiul comercial nr. 7 Tronson C, cu penalităţi de 2%/zi de întârziere calculate până la data de 17 noiembrie 2004, la care se adaugă penalităţi de 2%/zi de întârziere calculate între data de 17 noiembrie 2014 şi până la data plăţii efective.

În acest context, se reţine că suma de 171.954,13 euro, reprezentând valoarea totală a obiectului cererii, se situează sub pragul valoric impus de art. 18 alin. (2) din Legea nr. 2/2013, modificat prin O.U.G. nr. 62/2015.

Totodată, se cuvine subliniat că în conformitate cu prevederile art. 98 alin. (1) C. proc. civ., ca regulă generală, la alin. (1) se prevede: „competenţa se determină după valoarea obiectului cererii arătată în capătul principal de cerere”, iar la alin. (2) se prevede că: „pentru stabilirea valorii, nu se vor avea în vedere accesoriile pretenţiei principale, precum dobânzile, penalităţile, fructele, cheltuielile sau altele asemenea, indiferent de data scadenţei, şi nici prestaţiile periodice ajunse la scadenţă în cursul judecăţii”.

Aşa fiind, faţă de faptul că valoarea pretenţiilor formulate prin cererea de chemare în judecată se situează sub pragul de 1.000.000 lei prevăzut de dispoziţiile legale menţionate, rezultă că hotărârea instanţei de apel este definitivă şi nu mai poate fi atacată cu recurs.

Conform art. 457 C. proc. civ. care reglementează legalitatea căii de atac, hotărârea judecătorească este supusă numai căilor de atac prevăzute de lege, în condițiile și termenele stabilite de aceasta.

Decizia ce formează obiectul prezentului recurs are caracter definitiv de la pronunţarea sa, astfel că nu este susceptibilă de a fi atacată cu recurs, în speţă fiind operant principiul legalităţii căii de atac consacrat de art. 457 C. proc. civ.

În consecinţă, pentru considerentele ce preced, conform art. 493 alin. (5) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul ca inadmisibil, iar excepţia nulităţii recursului nu se mai impune a fi analizată.

Potrivit dispoziţiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., va obliga recurenta-reclamantă la plata către intimaţii-pârâţi B. şi C. a sumei de 4.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, conform chitanţei aflate la fila 188 din dosarul de recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca inadmisibil recursul declarat de recurenta-reclamantă SC A. SRL, prin administrator special H. şi prin administrator judiciar SC G. SPRL, împotriva Deciziei nr. 1458/2015 din 6 noiembrie 2015, pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Obligă recurenta-reclamantă la plata către intimaţii-pârâţi B. şi C. a sumei de 4.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Fără nicio cale de atac.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 13 septembrie 2016.