Absolute nullity of forged powers of attorney and subsequent property transfers; rejection of bona fide purchaser defense in public auction due to lack of minimum due diligence

Decizia nr. 1191/2016

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin Decizia civilă nr. 285 din 2 iunie 2015 Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a admis apelul declarat de apelantele pârâte A. şi B., împotriva Sentinţei civile nr. 2728 din 08 octombrie 2013, pronunţată de Tribunalul Ilfov, secţia civilă, în Dosarul nr. x/93/2012, în contradictoriu cu intimata reclamantă SC C. SRL şi cu intimaţii pârâţi D., E., F., G., H., I., J., K. şi L. a anulat sentinţa şi a reţinut cauza pentru evocarea fondului.

În considerentele deciziei s-a reţinut că prin cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată la data de 25 iunie 2013, intimata reclamantă SC C. SRL, a solicitat instanţei să constate, pe cale incidentală, faptul că procurile autentificate de Notariatul de Stat al SAI sub nr. x1 din 09 mai 1995, nr. x2 din 09 mai 1995 şi nr. x3 din 09 mai 1995 sunt false; să constate nulitatea absolută a acestor procuri şi a tuturor actelor subsecvente încheiate cu privire la terenul în suprafaţă totală de 10.659 mp, situat în comuna Ciolpani, judeţ Ilfov, respectiv: contractele de vânzare-cumpărare autentificate de Notariatul de Stat Bolintin Vale sub nr. x4 din 30 mai 1995, x5 din 30 mai 1995 şi x6 din 30 mai 1995; procesul-verbal de licitaţie din 10 martie 2004 încheiat de executor bancar O. şi actele de adjudecare din 11 martie 2004 încheiate de N. SA prin executor bancar O. în dosarele de executare nr. x/1999, y/2000, z/2000; contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x7 din 15 august 2007 de BNP M.; contractul de cesiune de drepturi litigioase autentificat sub nr. x9 din 04 octombrie 2007 de BNP M.; repunerea părţilor în situaţia anterioară, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii, intimata reclamantă a susţinut, că procurile autentificate de Notariatul de Stat al SAI sub nr. x1 din 09 mai 1995, nr. x2 din 09 mai 1995 şi nr. x3 din 09 mai 1995 sunt false, ceea ce atrage şi nulitatea absolută a actelor de vânzare-cumpărare încheiate în baza acestora, acte autentificate sub nr. x4 din 30 mai 1995, nr. x5 din 30 mai 1995 şi nr. x6 din 30 mai 1995 de Notariatul de Stat Bolintin Vale, atât pentru lipsa totală a consimţământului vânzătorilor, cât şi pentru lipsa formei autentice a procurilor ce au stat la baza încheierii lor. A susţinut, totodată că nulitatea actelor de vânzare-cumpărare anterior menţionate atrage şi nulitatea actelor subsecvente încheiate ulterior cu privire la acelaşi imobil, potrivit principiului de drept resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis.

Toate aceste motive de nulitate invocate de intimata reclamantă (lipsa totală a consimţământului, nulitatea actelor de vânzare-cumpărare privind terenul pentru lipsa formei autentice a procurilor ce au stat la baza încheierii lor şi nulitatea actului subsecvent ca o consecinţă a nulităţii actului principal), dacă ar fi reale, atrag potrivit legii şi contrar susţinerilor apelantelor pârâte nulitatea absolută a actelor încheiate în astfel de condiţii, nulitate ce poate fi invocată de orice persoană interesată, oricând.

În consecinţă, Curtea a apreciat ca fiind legală atât soluţia dispusă de instanţa de fond asupra excepţiei privind lipsa calităţii procesuale active, cât şi soluţia dispusă cu privire la excepţia de tardivitate a acţiunii, criticile formulate de apelantele pârâte în acest sens fiind nefondate.

Nefondată a fost găsită şi critica prin care s-a invocat de apelantele pârâte nelegalitatea soluţiei dispusă de prima instanţă asupra excepţiei lipsei de interes, argumentată în fapt prin existenţa Deciziei nr. 442 din 06 iulie 2009 a Curţii de Apel Bucureşti, rămasă irevocabilă prin Decizia nr. 6324 din 25 noiembrie 2010 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, prin care o altă instanţă de judecată a obligat-o pe reclamantă, definitiv şi irevocabil, să respecte dreptul de proprietate al pârâtei B. asupra terenului în litigiu.

Interesul, înţeles ca o condiţie de exerciţiu a acţiunii civile, nu are în vedere interesul material sau moral care formează substanţa dreptului subiectiv, ci justificarea de a invoca şi a urmări pe calea demersului judiciar promovat un anumit folos practic.

În condiţiile în care, chiar în considerentele hotărârii irevocabile s-a reţinut preferabilitatea titlului invocat de apelanta pârâtă din prezenta cauză B., în raport cu titlul invocat de reclamantă, doar în considerarea faptului că este mai vechi, iar actele ce au stat la baza încheierii lui nu au fost anulate de o instanţă, nu se poate susţine că nu ar fi îndeplinită condiţia interesului reclamantei în formularea unei acţiuni în constatarea nulităţii acestor acte, acţiunea fiind singurul mijloc legal aflat la dispoziţia sa pentru a împiedica predarea imobilului către pârâtă.

Pe fondul cauzei, Curtea a reţinut că prin sentinţa apelată s-a admis acţiunea reclamantei şi s-a constatat nulitatea tuturor actelor menţionate în acţiune, reţinându-se că procurile autentificate de Notariatul de Stat al SAI sub nr. x1 din 09 mai 1995, nr. x2 din 09 mai 1995 şi nr. x3 din 09 mai 1995 sunt lovite de nulitate absolută pentru lipsa totală a consimţământului mandanţilor la încheierea acestora, iar efectele acestei nulităţi se răsfrâng şi asupra actelor subsecvente, în temeiul principiului de drept al nulităţii actului subsecvent ca urmare a constatării nulităţii actului iniţial.

De asemenea, a mai reţinut că în cauză nu s-a făcut dovada de către pârâţi a existenţei vreuneia dintre excepţiile de la principiul potrivit căruia nulitatea actului principal atrage şi nulitatea actului subsecvent.

Curtea a constatat, însă, că prin întâmpinările depuse la dosar în faţa instanţei de fond, ambele apelante pârâte au solicitat, pe fond, respingerea acţiunii reclamantei ca neîntemeiată, invocând buna-credinţă la momentul încheierii actelor lor de vânzare-cumpărare. În fapt, au arătat că autorii lor K. şi L. au dobândit terenul în litigiu ca urmare a vânzării de către N. SA, în procedura falimentului, la licitaţie publică, situaţie în care buna-credinţă a cumpărătorilor nu poate fi pusă la îndoială, iar dreptul de proprietate astfel dobândit este opozabil erga omnes faţă de terţi, fără înscriere în CF, astfel cum se prevede expres în art. 26 alin. (1) teza I din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară.

Buna-credinţă a subdobânditorului cu titlu oneros reprezintă o veritabilă excepţie de la principiul invocat de intimata reclamantă şi reţinut de instanţa de fond (nulitatea actului subsecvent urmare a nulităţii actului principal), regăsindu-se în doctrină printre acele cazuri în care, pentru anumite raţiuni, anularea actului juridic iniţial nu atrage şi anularea actului juridic subsecvent, ci acesta din urmă este menţinut, deşi se află în strânsă legătură cu actul juridic constatat nul.

Excepţia se întemeiază pe principiul ocrotirii bunei-credinţe, iar potrivit acesteia, numai în cazul în care terţul achizitor, cu titlu oneros, a cunoscut sau, cu diligenţe minime, putea să cunoască nevalabilitatea titlului de proprietate al înstrăinătorului, deci a fost de rea-credinţă - ceea ce trebuie dovedit - operează regula de drept potrivit căreia nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului atrage şi nulitatea titlului subdobânditorului.

Deşi a fost invocată legal de apelantele pârâte şi motivată în fapt şi în drept, excepţia nu a fost deloc analizată de instanţa de fond, în considerentele sentinţei pronunţate aceasta limitându-se doar la a reţine că "în cauză nu s-a făcut dovada de către pârâţi a existenţei vreuneia dintre excepţiile de la principiul potrivit căruia nulitatea actului principal atrage şi nulitatea actului subsecvent".

O astfel de soluţionare a cauzei nu numai că încalcă grav dreptul la apărare al apelantelor pârâte şi principiul disponibilităţii care dă dreptul părţilor să dispună de obiectul procesului şi de mijloacele procesuale de apărare, obligând totodată judecătorul să se pronunţe asupra tuturor aspectelor cerute şi invocate de părţi, dar împiedică şi exercitarea controlului judiciar în apel.

Astfel s-a apreciat, că prejudiciul creat apelantelor pârâte prin neanalizarea excepţiei de bună-credinţă, invocată în apărare şi a motivelor arătate expres în susţinerea acesteia nu poate fi altfel înlăturat decât prin anularea sentinţei apelate, conform dispoziţiilor art. 297 C. proc. civ. şi reţinerea cauzei pentru evocarea fondului, în condiţiile în care prin cererea de apel şi prin întâmpinările depuse în apel părţile nu au solicitat trimiterea cauzei pentru rejudecare la aceeaşi instanţă. Evocând fondul cauzei cu privire la această apărare Curtea a reţinut:

Buna-credinţă a fost definită în temeiul art. 1898 C. civ., ca acea credinţă a posesorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea. Ca excepţie de la principiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis, buna-credinţă presupune ca terţul achizitor să fi întreprins minime diligenţe pentru a verifica situaţia juridică a imobilului, respectiv valabilitatea titlului transmiţătorului.

În cauză, s-a invocat buna-credinţă de către subdobânditoarele A. şi B., acestea susţinând că autorul lor a dobândit dreptul prin licitaţie publică şi act de adjudecare.

Prin contractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x4, x5 şi x6 toate din data de 30 mai 1995 D., în calitate de mandatar al vânzătorilor P., Q., R. a înstrăinat către J. o suprafaţă de 10.659 mp - teren intravilan în comuna Ciolpani, jud. Ilfov.

La rândul său, J. a garantat cu acest teren un credit la N. SA. Urmare a neachitării creditului, imobilul teren a fost scos la licitaţie de către bancă, procedura de executare silită fiind încheiată prin actul de adjudecare din 11 martie 2004, prin care terenul în litigiu a fost dobândit de K. şi L.

Aceştia la rândul lor, au înstrăinat dreptul astfel dobândit către A. prin contractul de vânzare a drepturilor litigioase autentificat sub nr. x7 din 15 august 2007.

A. a înstrăinat, la rândul său tot printr-un contract de vânzare a drepturilor litigioase încheiat la 4 octombrie 2007, dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, către B.

Reclamanta SC C. SRL a dobândit dreptul de proprietate de la U. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x10 din 17 mai 2004, vânzătorul dobândind la rândul său dreptul de proprietate de la S. şi T. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x8 din 26 septembrie 1997, vânzătorii S. şi T. dobândind la rândul lor suprafaţa de teren înstrăinată de la E., P. şi R., aceştia dobândind terenul prin reconstituirea dreptului de proprietate în temeiul Legii nr. 18/1991.

În prezenta cauză nu se poate reţine buna-credinţă a autorilor apelantelor K. şi L., chiar dacă au dobândit dreptul de proprietate printr-un act de adjudecare a terenului la licitaţie publică, deoarece şi în acest caz, cumpărătorul este ţinut a face un minim de diligenţe privind existenţa dreptului în patrimoniul debitorului, întrucât dispoziţiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 nu suplinesc necesitatea ca bunul executat să fie în patrimoniul debitorului.

Astfel, era necesar ca cel puţin sub aspectul identificării şi situării, adjudecatarii să verifice situaţia juridică a terenului cumpărat, întrucât astfel cum se observă din actele de adjudecare, acesta a fost plasat în comuna Ciolpani sat Piscu, deşi terenul se afla în satul Ciolpani din comuna Ciolpani, iar parcelele ce au făcut obiectul adjudecării erau altele decât cele reale, respectiv parcela y1, y2 şi y3, deşi în realitate terenul se afla în parcela y4, y5 şi y3.

Din această perspectivă, cu minime diligenţe, dobânditorii puteau verifica efectiv terenul cumpărat, atât sub aspectul amplasamentului, cât şi în ceea ce priveşte situaţia sa juridică, cu atât mai mult cu cât nu deţineau posesia terenului şi se presupune că erau real interesaţi de a dobândi un drept valabil.

Sub acest aspect este relevant că reclamanta şi autorii săi au deţinut efectiv posesia asupra terenului, fapt necontestat de niciuna din părţi, iar dreptul de proprietate fusese înscris la Biroul de Carte Funciară încă din anul 2000 pe numele lui U., autorul reclamantei, acesta efectuând şi demersuri pentru scoaterea unei suprafeţe de 6000 mp din circuitul agricol, demersuri începute încă din anul 2002 prin obţinerea aprobării din 25 octombrie 2002, aprobarea OJCGC Ilfov din 22 mai 2004 şi certificatul de urbanism din 12 mai 2004.

Prin urmare, dacă s-ar fi efectuat un minim de diligenţe la Primăria comunei Ciolpani a situaţiei juridice a terenului scos la licitaţie de bancă în contul creanţei sale, s-ar fi putut constata existenţa altor acte de vânzare-cumpărare şi a altor proprietari ai terenului decât debitorul băncii, neprocedându-se astfel, adjudecatarii şi-au asumat riscul de a dobândi prin această modalitate un teren a cărui situaţie juridică le era necunoscută şi incertă.

Astfel fiind, având în vedere că procurile autentificate sub nr. x2, x3 şi x1 din 9 mai 1995 nu corespund realităţii deoarece nu au fost semnate de mandanţi şi nici nu au fost încheiate de notarul public, aspecte care rezultă din rezoluţia Parchetului de pe lângă Tribunalul Bucureşti precum şi din adresa din 13 octombrie 2008 a Camerei Notarilor Publici, dar şi din probele administrate în fondul cauzei.

Sub acest aspect, referitor la susţinerile apelantelor în sensul că s-au încălcat dispoziţiile art. 1171 C. civ., Curtea a apreciat că instanţa de fond a analizat potrivit art. 184 C. proc. civ. falsul în cadrul acţiunii civile, rezultând fără echivoc că acţiunea penală este prescrisă.

De altfel, reclamanta a formulat în mod expres o cerere întemeiată pe dispoziţiile art. 177 - 184 C. proc. civ. la 25 iunie 2013 comunicată tuturor părţilor din dosar.

Sub aspectul aprecierii probelor administrate, Curtea a avut în vedere atât rezoluţiile parchetului care a investigat plângerea reclamantei, adresele Camerei Notarilor Publici precum şi interogatoriile administrate în cauză, din care rezultă că proprietarii terenului nu şi-au dat consimţământul la încheierea procurilor şi nu cunosc nici măcar persoana desemnată mandatar.

În ceea ce priveşte autentificarea procurilor, a rezultat că numerele de autentificare x2 şi x3 nu au fost date în ziua de 9 mai 1995 ci la o altă dată şi între alte părţi, iar numărul de autentificare x1 aparţine altui act autentic.

În consecinţă, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, prin Decizia civilă nr. 428A din 28 septembrie 2015 evocând fondul, a admis acţiunea formulată de reclamanta SC C. SRL, a constatat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x4, nr. x5, nr. x6 din 30 mai 1995 şi a procurilor autentificate sub nr. x2, nr. x3, nr. x1 din 09 mai 1995, a procesului-verbal de licitaţie din 10 martie 2004 a Executorului Bancar în dosarele nr. z/2000, nr. y/2000 şi nr. x/1999; a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2007 şi a contractului de cesiune drepturi litigioase din 04 octombrie 2007 şi a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâtele B. şi A., prin care au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii apelului declarat împotriva sentinţei de fond şi respingerea cererii de chemare în judecată, în principal ca urmare a admiterii excepţiilor invocate de reclamante, iar în subsidiar, ca nefondată.

Cererea de recurs a fost întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Sub un prim aspect, recurenta-reclamantă a formulat critici în ceea ce priveşte excepţiile respinse de către instanţa de fond şi anume, excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi excepţia lipsei de interes a reclamantei în promovarea acţiunii.

În ceea ce priveşte soluţia de respingere a excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, recurentele-pârâte arată că în speţa de faţă nu se poate pune problema unei nulităţi absolute a vânzării-cumpărării, pentru cauză ilicită, întrucât reclamanta nu a dovedit că ambele părţi ale convenţiei au fost în cunoştinţă de cauză că tranzacţionează bunul altuia.

Astfel, faţă de motivul de nulitate invocat care constă în inexistenţa consimţământului vânzătorilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare şi având în vedere că falsul procurilor autentice nu a fost constatat, apreciază recurentele că nu poate fi vorba de o lipsă de consimţământ a vânzătorilor la încheierea contractelor de vânzare-cumpărare autentificate de notarul public.

În situaţia în care s-ar dovedi ca întemeiate susţinerile reclamantei, nu poate fi vorba decât despre un consimţământ viciat, ce poate atrage cel mult o nulitate relativă. Pârâtele au demonstrat că vânzătorii cu care au contractat au dobândit dreptul de proprietate prin acte de adjudecare întocmite în procedura de licitaţie publică, fiind incidente dispoziţiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1996.

În raport de aceste constatări, recurentele-pârâte solicită să se reţină că în speţă sancţiunea aplicabilă este nulitatea relativă, atât timp cât reclamanta nu a fost parte la încheierea actelor juridice contestate şi deci nu are calitate procesuală activă în prezenta cauză.

Sub al doilea aspect, recurentele-pârâte critică decizia instanţei de apel prin prisma respingerii excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, care a fost exercitat de către reclamantă peste termenul de trei ani stabilit de prevederile art. 3 alin. (1) coroborat cu art. 9 din Decretul nr. 167/1958.

Sub al treilea aspect, se susţine nelegalitatea deciziei pronunţată de instanţa de apel faţă de respingerea excepţiei lipsei de interes a reclamantei în promovarea acţiunii, pentru lipsa folosului practic.

Astfel, se arată că reclamanta nu justifică un interes actual în promovarea acţiunii, în condiţiile în care printr-o hotărâre judecătorească anterioară reclamanta a fost obligată să respecte dreptul de proprietate al pârâtelor.

Pornind de la finalitatea acţiunii de faţă, fiind recunoaşterea dreptului de proprietate asupra terenului, admiterea acţiunii nu poate conduce la dobândirea proprietăţii asupra terenurilor.

Pentru aceste considerente, recurentele-pârâte solicită admiterea excepţiei lipsei de interes.

Faţă de fondul cauzei, recurentele-pârâte au formulat critici prin care au susţinut nelegalitatea deciziei instanţei de apel, fiind rezultatul încălcării unor prevederi legale exprese.

Astfel, se arată că hotărârea atacată a fost pronunţată cu interpretarea eronată a prevederilor art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1996.

Potrivit textului de lege evocat, actele de adjudecare au fost opozabile erga omnes încă din data de 11 martie 2004, data încheierii acestora, astfel încât la data dobândirii dreptului de proprietate, pârâtele au avut convingerea rezonabilă că dobândesc de la un proprietar.

Prin urmare, susţinerea instanţei de apel cu privire la efectuarea altor diligenţe privind existenţa dreptului de proprietate este greşită.

Pe cale de consecinţă, recurentele susţin valabilitatea dreptului de proprietate şi existenţa bunei-credinţe.

Se mai susţine de către recurente încălcarea dispoziţiilor art. 1171 C. civ. potrivit cărora constatările personale ale notarului public, făcute prin propriile simţuri, în limitele atribuţiilor sale, fac dovada până la înscrierea în fals, iar celelalte menţiuni până la proba contrară.

Aceste constatări pot fi combătute exclusiv prin procedura înscrierii în fals, procedură care a fost respinsă de către instanţa civilă.

Prin urmare, arată recurentele, soluţia de anulare a procurilor autentice este nelegală.

Analizând decizia recurată, în raport de motivul de nelegalitate invocat şi faţă de criticile invocate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente:

În ceea ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei în promovarea acţiunii de faţă, Înalta Curte apreciază ca fiind legală soluţia pronunţată de instanţa de fond şi menţinută de către instanţa de apel, având în vedere următoarele:

Recurentele-pârâte susţin excepţia invocată, în raport de sancţiunea aplicabilă în cauza de faţă, respectiv nulitatea relativă, raportat la temeiul acţiunii, inexistenţa consimţământului vânzătorilor şi la faptul că falsul procurilor nu a fost constatat de către instanţa civilă.

Se mai susţine că în speţa de faţă ne aflăm în ipoteza vânzării bunului altuia, sancţiunea aplicabilă fiind de asemenea, nulitatea relativă, fiind invocate şi dispoziţiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1996.

Este de observat că prin cererea iniţială de chemare în judecată, reclamanta a invocat nulitatea absolută a contractelor de vânzare-cumpărare autentificate de Notariatul de Stat Bolintin Vale sub nr. x4/1995, x5/1995 şi x6/1995, prin lipsa totală a consimţământului mandanţilor menţionaţi în cuprinsul acestora, întrucât aceştia nu au semnat procurile pretins autentificate sub nr. x2, x3 şi x1 din 09 mai 1995.

Faţă de acest petit al acţiunii, se constată că instanţele de fond au dat o corectă calificare motivelor de nulitate invocate de reclamantă, ca fiind motive de nulitate absolută, care privesc lipsa totală a consimţământului şi nu vicii de consimţământ care ar fi putut afecta mandatul dat de cei trei vânzători mandatarului D. Or, lipsa totală a consimţământului, potrivit dispoziţiilor art. 948 C. civ. atrage exclusiv nulitatea absolută, neconstituind o cauză de nulitate relativă a actului juridic.

Susţinerea recurentelor legată de necesitatea constatării falsului în instanţa civilă nu vor fi reţinute, în raport de statuările instanţelor de fond, care pe baza probelor administrate au constatat nevalabilitatea procurilor iniţiale pretins a fi date de autorii comuni ai părţilor. În speţă, instanţa de apel a constatat că mandanţii nu au semnat procurile în litigiu, această situaţie de fapt reieşind din cuprinsul interogatoriilor administrate în cauză şi din înscrisurile de la dosar. De asemenea, instanţa de fond a stabilit faţă de consemnările notarului public, inexistenţa consimţământului vânzătorilor având în vedere probele administrate, reţinând că procurile reprezintă falsuri, pentru lipsa condiţiilor de validitate.

Recurentele-pârâte au mai susţinut ipoteza vânzării bunului altuia, pentru a demonstra că la momentul dobândirii dreptului de proprietate pârâtele nu ar fi avut cunoştinţă de împrejurarea că nu contractează cu adevăratul proprietar, având în vedere dobândirea dreptului de proprietate prin acte de adjudecare întocmite într-o procedură de licitaţie publică.

Prealabil este de menţionat că ipoteza evocată este irelevantă pentru calificarea motivului de nulitate ca fiind de nulitate absolută sau relativă. Pe de altă parte, dispoziţiile art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 se referă la opozabilitatea erga omnes a dreptului de proprietate dobândit prin vânzare silită. De altfel, ipoteza susţinută de recurente este în contradicţie cu dezlegările instanţelor devolutive, care au reţinut lipsa de diligenţe din partea cumpărătorilor, ceea ce denotă că nu au fost de bună-credinţă la încheierea actului.

În consecinţă, excepţia lipsei calităţii procesuale active a fost în mod corect respinsă.

Faţă de excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, Înalta Curte constată că faţă de considerentele anterior arătate, care demonstrează că motivele invocate de reclamantă sunt de nulitate absolută, termenul de prescripţie aplicabil nu poate fi cel prevăzut de art. 3 alin. (1) coroborat cu art. 9 din Decretul nr. 167/1958.

În ceea ce priveşte excepţia lipsei de interes în promovarea acţiunii de faţă de către reclamantă, Înalta Curte apreciază criticile nefondate.

Esenţial este de observat că Decizia nr. 442 din 06 iulie 2009 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti în Dosarul nr. x/3/2008 a avut ca obiect acţiunea în revendicare prin comparaţie de titluri şi nu s-a pronunţat asupra valabilităţii contractelor de vânzare-cumpărare sau a procurilor.

În cadrul litigiului menţionat, prin considerentele hotărârii s-a reţinut preferabilitatea titlului invocat de pârâte, în raport de titlul reclamantei, doar în considerarea faptului că este mai vechi, fiind prezumate valabile titlurile comparate.

În condiţiile în care actele care au stat la baza încheierii titlurilor nu au fost analizate din punct de vedere al valabilităţii lor, acţiunea de faţă a reclamantei din acest punct de vedere este justificată din punct de vedere al interesului actual.

Dreptul de proprietate al pârâtelor a fost recunoscut sub rezerva prezumării ca valabile a titlurilor comparate, situaţie în care nu se poate susţine inexistenţa interesului reclamantei în formularea unei acţiuni în constatarea nulităţii absolute a titlurilor comparate.

În continuare, Înalta Curte va analiza criticile recurentelor-pârâte efectuate în ceea ce priveşte fondul cauzei, cu referirile la încălcarea dispoziţiilor de drept material, respectiv a dispoziţiilor art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 şi art. 1171 C. civ.

Astfel, efectul nulităţii actelor juridice civile se exprimă în adagiul quod nullum est, nullum producit efectum, concretizat în operarea a trei principii, dintre care nulitatea actului iniţial, atrage nulitatea actului subsecvent.

Principiul resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis cunoaşte o excepţie care înlătură sau atenuează efectele nulităţii şi anume cazul subdobânditorului de bună-credinţă şi cu titlu oneros al unui imobil.

Prin aplicarea acestor principii de drept şi cu luarea în considerare a poziţiei practicii judiciare, instanţa de apel a statuat în mod corect că nu se poate reţine buna-credinţă a autorilor pârâţilor K. şi L., chiar dacă au dobândit dreptul de proprietate printr-un act de adjudecare a terenului la licitaţie publică.

"Minimele diligenţe" ale terţului achizitor faţă de cunoaşterea nevalabilităţii titlului de proprietate a înstrăinătorului, au fost apreciate necesare de către instanţa de apel, pentru verificarea situaţiei juridice a terenului cumpărat.

Revenind la critica recurentelor, privind încălcarea dispoziţiilor art. 26 alin. (1) din Legea nr. 7/1997, se constată că aceste dispoziţii nu înlătură necesitatea efectuării "minimelor diligenţe".

Dispoziţiile citate se referă la opozabilitatea dreptului de proprietate care nu trebuie înscris în cartea funciară, atunci când este dobândit prin licitaţie publică şi nu pot constitui o excepţie de la aplicarea principiilor nulităţii actelor juridice.

Faţă de nelegalitatea deciziei recurată în raport de încălcarea dispoziţiilor art. 1171 - 1174 C. civ., Înalta Curte constată că aceste dispoziţii reglementează regimul juridic al înscrisurilor autentice, stabilind că faptele materiale constatate de notarul public fac dovada până la înscrierea în fals.

Pe de o parte se constată că valabilitatea procurilor iniţiale a fost analizată în pricina de faţă, în raport de probele administrate în cauza de faţă, precum şi în Dosarul penal nr. x/P/2009 al Parchetului de pe lângă Tribunalul Bucureşti, fiind reţinută lipsa condiţiilor de validitate.

Dispoziţiile care reglementează forţa probantă a înscrisurilor autentice se referă la faptele materiale constatate de notarul public, or în situaţia de faţă s-a analizat de către instanţa civilă validitatea procurilor care au stat la baza încheierii contractelor de vânzare-cumpărare.

Faţă de aceste considerente, argumentele recurentelor cu privire la existenţa şi valabilitatea consimţământului mandanţilor sunt nefondate.

Pentru aceste considerente, având în vedere dispoziţiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ. recursul pârâtelor urmează să fie respins ca nefondat.

În ceea ce priveşte cererea formulată de intimata reclamantă privind acordarea de cheltuieli de judecată, Înalta Curte urmează să o respingă, având în vedere că dovezile depuse de parte la dosarul cauzei privesc asistenţa şi reprezentarea părţii în etapele procesuale anterioare şi nu judecata pricinii în recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurentele-pârâte A. şi B. împotriva Deciziei civile nr. 428 A din 28 septembrie 2015 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Respinge cererea formulată de intimata-reclamantă SC C. SRL privind acordarea de cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 23 iunie 2016.

Procesat de GGC - CT