Termination of lease due to loss of ownership via reconstitution of property rights; exclusion of warranty against eviction and damages where termination results from force majeure

Decizia nr. 1085/2015

Deliberând asupra recursului de faţă, din actele şi lucrările dosarului, constată următoarele:

Prin sentinţa nr. 63 din 09 martie 2012, Tribunalul Brăila, secţia a ll-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a admis cererea principală formulată de reclamantul Consiliul Local Ulmu, jud. Brăila, împotriva pârâtei SC A. SRL (fostă SC B. SRL) a constatat încetat contractul de arendă din 24 decembrie 2004 şi a respins cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă SC A. SRL Cireşu, jud. Brăila, împotriva reclamantului-pârât Consiliul Local Ulmu, jud. Brăila.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că între Consiliul Local al comunei Ulmu, în calitate de arendator şi SC B. SRL Cireşu, în calitate de arendaş a fost încheiat contractul de arendă din 24 decembrie 2004 privind suprafaţa de 73,7651 ha vie nobilă situată pe raza comunei Ulmu şi că suprafaţa ce a format obiectul contractului de arendă a fost iniţial în proprietatea privată a comunei Ulmu putând forma obiect al contractului de arendă.

S-a mai reţinut că după adoptarea Legii nr. 247/2007, odată cu instituirea obligaţiei în sarcina consiliilor locale de a reconstitui foştilor proprietari suprafeţele existente în domeniul privat al comunei, pentru această suprafaţă s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului către un număr de 219 persoane prin hotărârea nr. 397 din 20 octombrie 2008 a Comisiei Judeţene de Fond Funciar, menţinută prin sentinţa civilă nr. 899 din 15 decembrie 2009 a Judecătoriei Făurei, devenită irevocabilă prin decizia civilă nr. 300 din 11 octombrie 2010 a Tribunalului Brăila. Ca urmare a acestei situaţii, prin hotărârea nr. 11 din 31 martie 2011 a Consiliului Local al comunei Ulmu s-a constatat încetarea contractului de arendă sus-menţionat, reclamanta fiind notificată cu notificarea din 17 decembrie 2010 în vederea rezilierii de comun acord a contractului de arendă. Prin adresa din 13 aprilie 2011 Instituţia Prefectului Judeţului Brăila a acordat avizul de legalitate al acestei hotărârii. Tribunalul a mai reţinut că din motive independente de voinţa părţilor contractul de arendă încheiat nu mai are obiect, că restituirea terenurilor către persoanele îndreptăţite conduce la ideea că, în speţă, contractul de arendă a încetat odată cu pierderea de către arendator a dreptului de proprietate asupra ternului din motive ce pot fi asimilate cu forţă majoră.

Împotriva menţionatei hotărârî, pârâta SC A. SRL (fosta SC B. SRL) din comuna Ulmu, judeţul Brăila, a declarat apel, invocând nelegalitatea şi netemeinicia şi schimbarea acesteia pentru următoarele motive:

- în temeiul art. 8 din Legea nr. 16/1994 şi art. 1339 C. civ. intimatul reclamant are obligaţia de a-i garanta evicţiunea.

- sentinţa apelată a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor art. 1441 C. civ., art. 5 alin. (2) din contract şi art. 8 din Legea arendei nr. 16/1994.

- în mod greşit a reţinut prima instanţă că independent de voinţa părţilor contractul de arendă nu mai are obiect.

- Primăria Ulmu a refuzat să-i pună la dispoziţie numele şi adresele noilor proprietari pentru a le achita acestora cota parte din preţul arendei, aceasta a refuzat şi a încasat arenda pe anul 2011.

- prin sentinţa apelată nu s-a stabilit data de la care a încetat contractul de arendă din 24 decembrie 2004.

- în mod nelegal prima instanţă i-a respins cererea reconvenţională.

În şedinţa publică din 2 noiembrie 2012, apelanta pârâtă a invocat excepţia de nelegalitate a hotărârii Consiliului Local al comunei Ulmu nr. 11 din 31 martie 2011 şi a solicitat sesizarea Tribunalului Brăila, secţia de contencios administrativ.

Prin încheierea din data de 02 noiembrie 2012 a Curţii de Apel Galaţi a fost sesizată instanţa de contencios administrativ şi fiscal a Tribunalului Brăila în vederea soluţionării excepţiei de nelegalitate a H.C.L. nr. 11 din 31 martie 2011 emisă de Consiliul Local al comunei Ulmu, judeţul Brăila, a fost suspendată judecarea apelui în temeiul art. 4 alin. (1) din Legea nr. 554/2004.

Prin sentinţa nr. 2341 din 09 decembrie 2013 a Tribunalului Brăila - rămasă irevocabilă prin constatarea ca nul a recursului acesta nefiind motivat în termen - s-a respins ca nefondată excepţia de nelegalitate formulată de reclamanta SC A. SRL.

În motivarea sentinţei s-a reţinut că în condiţiile în care prin hotărârea nr. 398/2008 a Comisiei Judeţene de Fond Funciar Brăila pentru suprafaţa de 73,7651 ha vie nobilă ce constituia obiectul contractului de arendă s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru un număr de 219 persoane fizice, această suprafaţă a ieşit din patrimoniul pârâtei.

Cum dispariţia bunului - în speţă suprafaţa de teren - în orice mod duce automat la încetarea contractului de arendă, Consiliul Local nu a făcut prin hotărârea atacată decât să ia act de acest lucru.

Prin decizia civilă nr. 142/A din 26 septembrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Galaţi, secţia a ll-a civilă, a fost respins ca nefondat apelul pârâtei.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de apel a reţinut că:

Prin hotărârea nr. 398/2008 a Comisiei Judeţene de Fond Funciar Brăila pentru suprafaţa de 73,7651 ha vie nobilă ce constituia obiectul contractului de arendă s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru un număr de 219 persoane fizice. Ulterior a fost adoptată hotărârea Consiliului Ulmu nr. 11 din 31 martie 2011 prin care s-a constatat încetat de drept contractul de arendă.

Prin sentinţa nr. 2341 din 09 decembrie 2013 a Tribunalului Brăila s-a respins ca nefondată excepţia de nelegalitate formulată de reclamanta SC A. SRL împotriva H.C.L. nr. 11/2011 astfel încât toate criticile aduse de apelant apar ca nefondate. Data încetării contractului de arendă este data adoptării acestei hotărâri şi anume 31 martie 2011.

Celelalte critici privind obligaţia Consiliului Local de a-l garanta pentru evictiune, încălcarea dispoziţiilor art. 1441 C. civ., art. 5 alin. (2) din contract şi Legea nr. 16/1994 au fost pe larg analizate de către instanţa de fond.

Împotriva deciziei pronunţată în apel, pârâta a declarat recurs, în motivarea căruia a invocat următoarele motive de recurs:

1. Motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ.

În susţinerea acestui motiv de recurs, pârâta precizează că în temeiul art. 261 C. proc. civ., invocă nulitatea deciziei recurate, în sensul că instanţa de apel nu a indicat motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei cum şi cele pentru care s-au înlăturat cererile pârâţilor, iar în susţinerea acestuia reproşează instanţei anterioare că decizia atactă nu este motivată în considerarea textului de lege evocat.

2. Motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. în argumentarea căruia arată că hotărârea este lipsită de temei legal: pe care Înalta Curte le divizează după cum urmează:

2.1. Pârâta argumentează că hotărârea atacată cu recurs nu este motivată în drept şi practic este lipsită de o motivare corespunzătoare.

Astfel, instanţa de apel a omis să se pronunţe asupra probatoriului solicitat de părţi, expertiza contabilă. Această expertiză, arată recurenta, a fost solicitată în faţa ambelor instanţe, fără a exista o soluţie în ceea ce priveşte admisibilitatea acestui mijloc de probă. Mai mult, instanţa de apel în motivarea succintă a deciziei, nu face decât trimitere la hotărârile nr. 398/2008 şi nr. 11/2011, fără a efectua o analiză a celorlalte critici formulate prin motive de apel.

2.2. Hotărârea atacată este dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.

În susţinerea acestui motiv de nelegalitate, pârâta arată, în esenţă, că instanţa de apel a refuzat o analiză a motivelor de apel ce priveau obligaţia arendatorului de garantare împotriva evicţiunii în considerarea dispoziţiilor din Codul civil şi contractul de arendă, trebuia să verifice conţinutul sentinţei tribunalului. Modul în care a fost soluţionat apelul a fost cu încălcarea părţii la un drept echitabil conform Protocolului nr. 1 al C.E.D.O.

Instanţa de apel era obligată să examineze pricina în raport de caracterul devolutiv al apelului, omisiunea instanţei anterioare dea examina pricina conduce la casarea deciziei recurate.

Analizând decizia atacată prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de pârâtă, Înalta Curte constată că recursul este nefondat şi urmează a fi respins pentru următoarele considerente:

1.1. Cu privire la primul motiv de recurs, Înalta Curte urmează să îl respingă ca nefondat, întrucât după cum se poate observa din examinarea considerentelor deciziei recurate, aceasta a fost motivată în spiritul dispoziţiilor art. 261 pct. 5 C. proc. civ. raportat la circumstanţele speţei. Celelalte critici din apel formulate de recurentă nu se mai impuneau a fi analizate/sau examinate, în condiţiile în care prin hotărârea nr. 398/2008 a Comisiei Judeţene de Fond Funciar Brăila - atacată în contenciosul administrativ, prin excepţia de nelegalitate, care a fost respinsă ca neîntemeiată, decizie care a intrat în puterea lucrului judecat - s-a luat act că pentru suprafaţa de 73,7651 ha vie nobilă ce constituia obiectul contractului de arendă s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru un număr de 219 persoane, această suprafaţă ieşind din patrimoniul pârâtei, intimată din prezenta cauză, iar prin hotărârea Consiliului Ulmu nr. 11 din 31 martie 2011 - emisă ulterior citatei hotărâri - s-a constatat încetat de drept contractul de arendă.

Concluzionând, instanţa de apel a motivat în fapt şi în drept în limitele cu care a fost învestită, iar criticile recurentei presupus neanalizate, în circumstanţele speţei nu mai erau necesare şi nu se impuneau dat fiind încetarea contractului de arendă.

Prin urmare, nu se poate reproşa instanţei de apel că hotărârea din apel nu este motivată în fapt şi în drept, în condiţiile pierderii titlului de proprietate de către arendaş.

Mai mult decât atât, aşa cum rezultă din înscrisurile aflate la dosar, reclamantul în acest sens, a emis hotărârea nr. 11/2011, care la rândul ei a fost atacată în contenciosul administrativ, prin excepţia de nelegalitate, care a fost respinsă ca neîntemeiată, decizie care a intrat în puterea lucrului judecat; sentinţa civilă nr. 2341 din 09 decembrie 2013 pronunţată de Tribunalul Brăila.

De aceea, instanţa de apel în raport de dispoziţiile art. 295 C. proc. civ., a examinat pricina în limitele cererii de apel, stabilind situaţia de fapt şi aplicarea dispoziţiilor legale incidente.

2. Referitor la motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte urmează să îl respingă ca nefondat pentru următoarele considerente:

2.1. Trebuie de remarcat că, instanţa de judecată s-a pronunţat asupra expertizei solicitată, în sensul respingerii ei, ca fiind neutilă.

Împrejurarea că cererea de încuviinţare a unei expertize contabile nu i-a fost admisă, nu poate conduce la omisiunea instanţei de a se pronunţa asupra cererii cerute de recurentă, întrucât faţă de datele speţei, o atare expertiză nu mai era utilă şi nici concludentă, în condiţiile în care încetarea contractului de arendă a avut loc potrivit legii, H.C.L. nr. 11/2011 astfel încât toate criticile aduse de recurent apar ca nefondate. Data încetării contractului de arendă este data adoptării acestei hotărâri, şi anume 31 martie 2011.

De menţionat că instanţa de judecată este suverană să dispună dacă într-o cauză necesită efectuarea unei expertize sau nu, fiind atributul exclusiv al instanţei de judecată.

De remarcat motivarea succintă a deciziei atacate a fost determinată de datele speţei, în condiţiile arătate mai sus şi nu pot fi asimilate cu o nepronunţare asupra unor chestiuni pretinse de recurentă, instanţa de apel făcând trimitere în ceea ce priveşte cererea reconvenţională, la considerentele instanţei de fond, considerente pe care şi Ie-a însuşit.

2.2. Nici criticile recurentei privind analiza motivelor de apel referitoare la obligaţia arendatorului de garantare împotriva evicţiunii în considerarea dispoziţiilor din Codul civil şi contractul de arendă, având în vedere considerentele următoare:

Art. 8 din Legea nr. 16/1994 - în prezent abrogată - şi art. 1441 din vechiul C. civ., prevăd o măsură de protecţie pentru arendaşul care a dobândit această calitate în baza unui act încheiat cu respectarea condiţiilor prevăzută de lege, respectiv obligaţia arendatorului de a garanta pentru evicţiune.

Textele de lege menţionate îi ocrotesc pe toţi locatarii, în speţă arendaşii, ce se află în situaţia în care bunul dat în arendă, în condiţiile cerute de lege, a fost dobândit de un terţ prin acte juridice între vii şi nu pot fi extinse altor categorii de locatari.

De altfel, în toate situaţiile de încetare a contractului de locaţiune/arendare prin efectul înstrăinării bunului, locatarul/arendaşul este îndreptăţit să ceară daune-interese de la locator/arendator.

Or, în cauză, în mod corect s-a considerat că nu operează dispoziţiile legale privind obligaţia arendatorului de garantare pentru evicţiune, întrucât contractul de arendă a încetat din motive independente de voinţa părţilor contractului de arendă odată cu pierderea de către arendator a dreptului de proprietate asupra terenului din motive ce pot fi asimilate cu forţă majoră.

Prin urmare, contractul de arendă încheiat nu mai are obiect, iar arendatorul nu are nicio culpă în încetarea contractului de arendă, situaţie în raport cu care nu datorează daune-interese, respectiv sumele pretinse de recurenta-pârâtă prin cererea reconvenţională, cu titlu de prejudiciu.

Mai mult decât atât, în considerarea hotărârii nr. 398/2008 a Comisiei Judeţene de Fond funciar Brăila pentru suprafaţa de 73,7651 ha vie nobilă ce a constituit obiectul contractului de arendă, s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru un număr de 219 persoane fizice, iar ulterior a fost adoptată hotărârea Consiliului Ulmu nr. 11 din 31 martie 2011, potrivit căreia s-a constatat încetat de drept contractul de arendă.

În atare situaţie, instanţa de apel a confirmat soluţia instanţei de fond cu privire la acest aspect, tocmai că nu se mai impunea a fi examinat, aşa încât nu pot fi reţinute susţinerile recurentei potrivit cărora, sub acest aspect decizia atacată nu este motivată.

Concluzionând, în această situaţie, nu poate opera obligaţia arendatorului de garanţie pentru evicţiune şi nu numai, dar modul de obţinere a terenurilor de către cele 219 persoane fizice s-a făcut printr-o hotărâre judecătorească prin care li s-au reconstituit dreptul de proprietate asupra terenurilor care erau în arendă, aşa încât arendatorul nu a fost de rea-credinţă, ci dimpotrivă a fost pus în situaţia unei hotărâri de reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenurilor din litigiu, fapt ce nu atrage incidenţa dispoziţiilor art. 8 din Legea nr. 16/1994 şi art. 1441 din vechiul C. civ.

Referitor la susţinerile recurentei privind Protocolul nr. 1 al C.E.D.O. Înalta Curte constată că acestea nu sunt incidente în cauză, întrucât acestea se referă la violarea dreptului de proprietate din perspectiva dreptului naţional intern, a drepturilor fundamentale constituţionale raportate la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, respectiv Protocolul nr. 1 al acestei convenţii - acest act internaţional protejează dreptul de proprietate al cetăţenilor ţărilor la care acestea sunt parte în convenţie - ştiut fiind că articol îmbracă un caracter general, enunţând principiul respectării proprietăţii şi se referă la dreptul oricărei persoane, indiferent că este vorba de o persoană fizică sau de o persoana juridică, de a se bucura nestingherit de proprietatea sa. Principiul respectării proprietăţii se consideră încălcat nu numai în ipoteza în care o persoană este lipsită în mod propriu-zis de proprietatea sa, dar şi atunci când unei persoane nu i se acordă posibilitatea de a se folosi în mod normal de aceasta.

Prin urmare, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ. Înalta Curte urmează să respingă ca nefondat recursul declarat de pârâta SC A. SRL împotriva deciziei civile nr. 142/A din 26 septembrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Galaţi, secţia a ll-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâta SC A. SRL împotriva deciziei civile nr. 142/A din 26 septembrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Galaţi, secţia a ll-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 22 aprilie 2015.