Judicial substitute for authentic deed of sale and fault allocation in preliminary agreement rescission

Decizia nr. 1011/2015

Asupra recursurilor, din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 1512 din 18 decembrie 2009, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a respins ca neîntemeiată cererea principală formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta B.

Cererea reconvenţională a pârâtei a fost admisă şi s-a constatat intervenit între părţi, contractul de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentul şi cota parte de teren aferent acestuia, ce au format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat din 12 februarie 2007 de B.N.P. C.

A fost respinsă cererea de rezoluţiune a antecontractului de vânzare-cumpărare şi cea referitoare la plata contravalorii îmbunătăţirilor, ca neîntemeiate.

A fost admisă în parte cererea pârâtei - reclamante privind cheltuielile de judecată şi a fost obligată reclamanta - pârâtă la 10.529,12 RON cheltuieli de judecată.

În motivarea acestei sentinţe, tribunalul a reţinut, în esenţă, următoarele:

Prin cererea principală reclamanta a solicitat rezoluţiunea antecontractului pentru neexecutarea obligaţiei de plată a avansului, respectiv rata a treia în cuantum de 50.000 de euro, scadentă la 30 iunie 2007.

Pentru ipoteza neîncheierii culpabile a contractului, părţile au prevăzut în antecontractul de vânzare - cumpărare că, în situaţia în care culpa aparţine promitentei - cumpărătoare, promitenta - vânzătoare, să păstreze suma primită cu titlu de avans, iar în cazul în care culpa aparţine celeilalte părţi, promitenta - cumpărătoare va primi dublul sumei achitate cu titlu de avans.

Instanţa a constatat că rezoluţiunea pentru neplata ratelor de avans poate interveni la momentul îndeplinirii scadenţei numai dacă părţile înserează în contract un pact comisoriu de gradul IV care produce efectul rezolvirii contractului prin simpla trecere a timpului, fără a mai fi necesară punerea în întârziere.

În cauză părţile nu au convenit un asemenea pact astfel că s-a analizat atitudinea părţilor pentru a se observa dacă se impune pronunţarea rezoluţiunii.

Tribunalul a apreciat că la momentul analizei cererii de rezoluţiune obligaţia reclamantei era îndeplinită, fiind în posesia actelor necesare încheierii contractului, că nu se impune rezoluţiunea contractului, părţile urmând să îşi execute obligaţiile asumate prin antecontract.

Tribunalul a constatat întemeiată cererea pârâtei de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare - cumpărare.

Ca cerinţă cerută pentru pronunţarea unei asemenea hotărâri, instanţa a reţinut că era necesar ca pârâta să demonstreze existenţa dreptului de creanţă, a faptului că şi-a executat sau este gata să îşi execute propria obligaţie, că reclamanta este proprietara bunului ce face obiectul antecontractului. în plus, părţile să nu fi convenit asupra unei clauze prin care să se recunoască părţilor dreptul de denunţare unilaterală a contractului.

Curtea de Apel Bucureşti, secţia a lll-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, prin decizia civilă nr. 522 A din 19 mai 2011 a admis apelurile reclamantei şi pârâtei, a schimbat în parte sentinţa tribunalului, în sensul că a admis în parte cererea principală, a înlăturat din dispozitivul sentinţei menţiunea privind constatarea intervenirii contractului de vânzare - cumpărare între părţi privind imobilul. S-a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare - cumpărare (din 12 februarie 2007) din culpa ambelor părţi.

A fost obligată pârâta să restituie reclamantei suma de 100.000 euro în echivalent la data plăţii şi obligată reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 59.744,47 RON contravaloarea îmbunătăţirilor. A fost respinsă cererea reclamantei de cheltuieli de judecată la instanţa de fond.

Au fost menţinute restul dispoziţiilor sentinţei.

În motivarea acestei soluţii curtea de apel a reţinut, în esenţă, următoarele:

Reclamanta a atacat sentinţa tribunalului solicitând admiterea acţiunii principale şi respingerea cererii reconvenţionale.

Pârâta a atacat sentinţa şi a solicitat admiterea cererii reconvenţionale, cum a fost modificată, rezoluţiunea antecontractului de vânzare - cumpărare, restituirea preţului de 100.000 euro şi constatarea culpei exclusive a reclamantei la plata despăgubirilor.

Curtea de apel a reţinut termenii în care s-a încheiat între părţi contractul autentificat la notariat ca o promisiune de vânzare-cumpărare, asupra acestora neexistând poziţii contrare ale părţilor.

Fixând cadrul procesual, curtea de apel a reţinut că prin cererea principală reclamanta a solicitat rezoluţiunea antecontractului din culpa promitentei cumpărătoare, poziţie menţinută pe tot parcursul judecării cauzei, inclusiv în calea de atac a apelului.

S-a apreciat drept corectă situaţia de fapt şi de drept reţinută şi de instanţa de fond, că părţile nu au prevăzut în antecontract un pact comisoriu de gradul IV care prin trecerea timpului, fără a fi necesară punerea în întârziere, să producă de drept efectul rezolvirii contractului.

Aşa fiind, instanţa de apel, faţă de poziţia părţilor, ambele dorind rezoluţiunea antecontractului, a analizat, prin raportare la criticile formulate, dacă a existat o punere în întârziere şi cum s-a realizat aceasta, o neexecutare culpabilă, respectiv cărei părţi îi aparţine culpa în neperfectarea contractului de vânzare - cumpărare.

În prezenţa culpei ambelor părţi în neexecutarea obligaţiilor asumate convenţional, în cauza de faţă, temeiul restituirii sumelor plătite de promitenta cumpărătoare în baza antecontractului îl constituie îmbogăţirea fără justă cauză a promitentei vânzătoare.

Făcând aplicarea acestui principiu, instanţa de apel a constatat că promitenta cumpărătoare este îndreptăţită la a pretinde de la partea adversă, sumele achitate conform antecontractului, respectiv avansul de 40.000 euro şi tranşa întâi de 60.000 euro.

În acelaşi sens, principiul invocat anterior presupune şi restituirea contravalorii obiectelor procurate de pârâtă şi a finisajelor efectuate în apartament cu contribuţia acesteia, în lipsa acestei returnări, patrimoniul reclamantei ar suferi o îmbogăţire fără just temei.

În acest sens, instanţa de apel a reţinut că prin actul anexă la antecontract, părţile au inserat o clauză referitoare la materialele necesare finisării apartamentului şi montajul acestora, precizându-se că o serie de obiecte sanitare şi de îmbunătăţire, precum gresia, faianţa, parchetul, vas wc. - 2 buc, chiuvete - 2 buc, cadă 1 buc, vor fi achiziţionate de pârâta-reclamantă, restul materialelor, precum şi montajul tuturor materialelor vor fi suportate de reclamantă.

Din probele administrate, instanţa de apel a reţinut că pârâta a suportat costurile de achiziţie ale obiectelor prevăzute în anexa la antecontract şi parţial ale montării acestora, precum şi ale lucrărilor de finisare prezentate în detaliu în expertiza administrată de prima instanţă şi necontestată de părţi sub acest aspect.

Prin decizia civilă nr. 5884 din 2 octombrie 2012, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, a admis recursul reclamantei A. împotriva deciziei nr. 522 A din 19 mai 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a casat în parte decizia şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe, cât priveşte cererile de desocotire ale părţilor, ca urmare a rezilierii antecontractului de vânzare - cumpărare, în raport de culpa acestora, precum şi cu privire la pretenţiile din lucrările de îmbunătăţire aduse de către pârâtă imobilului şi a menţinut restul dispoziţiilor deciziei.

Pentru a pronunţa această decizie, Înalta Curte a apreciat că este de remarcat, cât priveşte culpa la pronunţarea acestei sancţiuni, rezilierea, că instanţa de apel îşi raportează analiza la aspecte generale cât priveşte culpa reclamantei, culpă care trebuie analizată în concret în legătură directă cu obligaţiile efective asumate de părţi prin clauzele contractului. Sub acest aspect instanţa de apel nu a oferit o analiză şi nicio explicaţie pentru culpa comună reţinută şi nici nu a prezentat argumente pentru care nu s-au primit apărările reclamantei.

Ca urmare, s-a constatat că se impune rejudecarea apelului reclamantei pentru stabilirea situaţiei de fapt referitoare la măsura în care această parte a respectat sau nu angajamentele asumate prin referire la clauzele contractuale, în dinamica şi reciprocitatea stabilirii acestora în raportul juridic sinalagmatic dedus judecăţii.

În raport de stabilirea responsabilităţii şi respectiv a culpei pentru neîncheierea contractului, instanţa se va pronunţa şi asupra desocotirii ce urmează să se facă între părţi, potrivit celor stabilite în antecontract.

Critica lipsei de motivare a măsurii de a obliga reclamanta la plata despăgubirilor reprezentând îmbunătăţirile aduse de pârâtă imobilului a fost găsită, de asemenea, întemeiată.

În recurs s-a depus o tranzacţie încheiată între părţi - ca element probator - cât priveşte soluţionarea conflictului cu ocazia punerii în executare a deciziei însă, a reţinut instanţa, această înţelegere nefiind consfinţită printr-o hotărâre de expedient - nu stinge dar nici nu lămureşte conflictul dintre părţi cu privire la plata despăgubirilor dedus din îmbunătăţirile aduse de pârâtă la imobil, deoarece deşi se menţionează că totalul acestor despăgubiri este de 59.744,47 RON, reclamanta a precizat în acelaşi document că această înţelegere nu are influenţă asupra recursului formulat în care una din critici priveşte cuantumul despăgubirilor.

Constatându-se că instanţa de apel nu a lămurit situaţia de fapt sub cele două elemente mai sus arătate, a fost casată decizia şi trimisă cauza spre rejudecare în limitele lămuririi celor două probleme neelucidate.

Din această perspectivă s-a constatat întemeiat şi motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., neputându-se face o corectă aplicare a dispoziţiilor incidente cauzei fără lămurirea situaţiei de fapt.

După casare, cauza a fost reînregistrată la Curtea de Apel Bucureşti, secţia a lll-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, la data de 11 martie 2013, sub nr. x/3/2008*.

Instanţa de apel a analizat cauza în condiţiile art. 315 C. proc. civ., cu respectarea problemelor de drept dezlegate de instanţa superioară şi având în vedere că, ulterior soluţionării apelului, părţile au încheiat o tranzacţie - înscris calificat de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie ca având caracter probator - care vizează exclusiv raporturi ce ţin de executarea convenţiei lor.

În faţa instanţei de apel, în rejudecare, a formulat cerere de intervenţie accesorie în interesul pârâtei B., D., cerere declarată admisibilă în principiu în şedinţa publică din 17 iunie 2013 şi instanţa a dispus efectuarea unui supliment la raportul de expertiză efectuat în faţa instanţei fondului.

În rejudecare, prin decizia civilă nr. 259 A din 16 iunie 2014, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a lll-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, au fost respinse ambele apeluri, cu consecinţa respingerii cererii de intervenţie accesorie formulată de D., menţinând sentinţa instanţei fondului, pentru următoarele considerente:

Instanţa a considerat necesară calificarea sancţiunii ce operează în cazul neexecutării obligaţiilor ce derivă dintr-un antecontract de vânzare - cumpărare a unui imobil cu plata preţului în rate, această calificare nefiind făcută pe parcursul derulării litigiului.

Determinarea sancţiunii aplicabile are consecinţe deoarece, în cazul rezoluţiunii, se consideră că actul desfiinţat prin rezoluţiune nu a fost niciodată încheiat, în timp ce contractul reziliat încetează doar pentru viitor. Acesta este şi motivul pentru care reclamanta a apreciat că în cauză este aplicabilă rezilierea susţinând că este îndrituită să reţină sumele plătite de pârâtă în executarea antecontractului.

Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare dă naştere unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei de a face, adică de a încheia, în viitor, contractul de vânzare. Actul juridic încheiat între părţi conţine consimţământul reclamantei de a transmite dreptul de proprietate asupra apartamentului la data convenită prin antecontract şi în forma autentică, aşa cum au stabilit părţile ad validitatem.

Dacă reclamanta şi-a asumat prin convenţie obligaţia de a vinde apartamentul având în conţinutul său obligaţia de a preda imobilul, simetric, pârâta şi-a asumat obligaţia de a plăti preţul.

Predarea apartamentului în sensul convenţiei părţilor presupune punerea bunului vândut la dispoziţia cumpărătoarei, pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei. în baza antecontractului, pârâta urma să dobândească posesia apartamentului, executând anumite finisaje conform dorinţei sale.

Analizând culpa în derularea contractului, instanţa de apel a reţinut că pârâta şi-a respectat obligaţia plăţii sumelor stabilite prin contract, din probele administrate rezultând că până la momentul notificării părţile au avut raporturi de încredere. Pârâta a plătit jumătate din preţul apartamentului, motiv pentru care reclamanta a lăsat-o pe pârâtă să efectueze finisajele dorite.

Cea care nu a respectat termenele contractuale a fost reclamanta, deoarece aceasta nu a făcut demersurile necesare pentru încheierea în formă autentică a contractului. Instanţa a reţinut că din fila 160 a dosarului de fond rezultă că apartamentul a fost întabulat abia la 14 aprilie 2008, în timp ce recepţia acestuia s-a făcut în martie 2008.

Obligaţiile rezultate din convenţia părţilor sunt reciproce şi este în dinamica raporturilor civile ca ambele părţi să dea dovadă de bună-credinţă în executarea obligaţiilor. Prin antecontract părţile şi-au asumat obligaţia de a face, convenţia părţilor cuprinzând toate clauzele contractului de vânzare principal. Pârâta a încheiat contractul având în vedere obligaţia principală a vânzătorului de predare a bunului. Ea presupune punerea bunului la dispoziţia pârâtei cu tot ce este necesar pentru exercitarea nestânjenită a posesiei.

Reclamanta a creat dezechilibrul contractual prin întârzierea finalizării imobilului şi întrucât obligaţiile sunt reciproce şi interdependente, pârâta era îndrituită să suspende plata preţului până la executarea obligaţiilor reclamantei.

Din antecontractul încheiat între părţi rezultă că pârâta a achiziţionat apartamentul în litigiu ca locuinţă şi este firesc ca aceasta să beneficieze de predarea acestuia pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei. Simpla existenţă materială a apartamentului, fără ca acesta să poată fi folosit potrivit destinaţiei sale în vederea căreia pârâta a încheiat contractul, nu presupune că reclamanta şi-a respectat obligaţia.

Instanţa a reţinut că la fila 40 din dosarul de fond a fost depusă o expertiză întocmită la 30 aprilie 2008, din care rezultă că lucrările la apartamentul în litigiu, atât la elementele de construcţie, cât şi de instalaţie, nu erau realizate în stadiul de a fi date în exploatare, astfel că singura în culpă pentru modul de derulare a contractului este reclamanta.

Reclamanta avea obligaţia ca până la 15 martie 2008 să facă demersurile necesare pentru obţinerea actelor impuse încheierii contractului şi să poată preda, în sens juridic, apartamentul în litigiu pârâtei.

Motivele de rezoluţiune invocate de reclamantă prin cererea introductivă de instanţă au fost corect analizate de instanţa fondului, care a reţinut că în cauză nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 1020, 1021 C. civ., astfel că în apel nu au putut fi reţinute criticile reclamantei asupra acestui aspect.

Pentru aceleaşi considerente, nu au putut fi reţinute nici criticile pârâtei privitoare la rezoluţiunea contractului, în dreptul contractual fiind de principiu că actele juridice legal încheiate au ca scop executarea lor şi nu desfiinţarea.

De asemenea, instanţa de apel a avut în vedere faptul că niciodată apelanta - pârâtă - reclamantă B. nu a renunţat la capătul de cerere din cererea reconvenţională privitor la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, ba mai mult, între părţi au existat negocieri pe parcursul derulării litigiului cu privire la soluţionarea amiabilă a litigiului.

În plus, părţile nu au prevăzut o clauză de dezicere sau un pact comisoriu şi rezoluţiunea, în reglementarea vechiului C. civ., este întotdeauna judiciară.

Cum pârâta a făcut dovada cu extrasul de cont aflat la dosarul de fond că este gata să îşi execute obligaţia asumată prin antecontractul de vânzare - cumpărare pentru plata diferenţei de preţ şi cum în contractul părţilor nu este o clauză de denunţare unilaterală a convenţiei, singura modalitate în care pot fi acoperite neajunsurile invocate de pârâtă prin motivele de apel - dobânzile ce trebuie plătite băncilor pentru creditele contractate - este pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare - cumpărare.

Faţă de împrejurarea că apelurile au fost respinse ca nefondate, pe cale de consecinţă, în condiţiile art. 17 C. proc. civ., au fost respinse şi cererile accesorii şi incidentale în raport cu cererea principală şi cererea reconvenţională.

Împotriva deciziei civile nr. 259A din 16 iunie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a Vl-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie în Dosarul nr. x/3/2008*, au declarat recurs reclamanta A. şi pârâta B.

Prin recursul său, reclamanta A. a solicitat, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (2) C. proc. civ. raportat la art. 304 pct. 6 şi 9 C. proc. civ. modificarea, în tot, a hotărârii instanţei de apel, admiterea apelurilor, schimbarea, în tot, a sentinţei civile nr. 1512 din 18 decembrie 2009 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, admiterea acţiunii principale, dispunerea rezilierii antecontractului de vânzare - cumpărare autentificat din 12 februarie 2007 de B.N.P. C. din culpa pârâtei, admiterea, în parte, a cererii reconvenţionale formulată de pârâta B., obligarea reclamantei - pârâte A. la restituirea către pârâta-reclamantă a sumei de 60.000 euro şi la achitarea sumei de 27.427,25 RON reprezentând contravaloarea finisajelor apartamentului, luându-se act că aceste sume au fost deja achitate, cu cheltuieli de judecată, taxe judiciare de timbru şi onorariu de avocat, conform dovezilor depuse în primul recurs, în rejudecarea apelului şi în prezentul recurs.

În dezvoltarea criticilor se arată că instanţa învestită cu rejudecarea apelului, ignorând dreptul de dispoziţie al părţilor şi dispoziţiile instanţei de casare, a apreciat, nelegal, că se impune pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, respectiv că se impune păstrarea hotărârii instanţei de fond, încălcându-se, în mod flagrant dispoziţiile art. 315 C. proc. civ.

Referitor la încălcarea dispoziţiilor art. 1020 şi 1021 C. civ. recurenta reclamantă arată că instanţa de casare, a aplicat antecontractului, cu autoritate de lucru judecat, sancţiunea rezilierii, însă instanţa învestită cu rejudecarea apelului, a cenzurat, în considerente, această soluţie prin prisma dispoziţiilor noului C. civ., apreciind, la modul ipotetic (fără a acorda un efect juridic), că sancţiunea ce operează în situaţia unor astfel de contracte este rezoluţiunea, instanţa constatând, în mod nelegal, că în cauză nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 1020 şi 1021 C. civ., motiv pentru care a înlăturat criticile pe acest aspect.

Recurenta solicită să se constate că şi rezilierii i se aplică regulile referitoare la rezoluţiune cât priveşte temeiul juridic, caracterul judiciar, condiţiile de admisibilitate şi pactele comisorii exprese, iar, potrivit dispoziţiilor art. 1021 C. civ., acţiunea în rezoluţiune a contractului poate fi intentată numai de partea care a executat sau care se declară gata să execute contractul.

Prin cererea reconvenţională şi precizările ulterioare depuse la dosar, pârâta B. a solicitat, într-un final, numai rezoluţiunea antecontractului, invocând două motive de culpă a reclamantei, anume efectuarea cu întârziere a formalităţilor cadastrale şi, pe cale de consecinţă, nepredarea apartamentului la data convenită şi neprezentarea la notariat când a fost convocată, solicitând activarea clauzei penale.

Referitor la pretinsa culpă constând în efectuarea cu întârziere a formalităţilor de dezmembrare a apartamentului, susţine recurenta că aceasta nu este de natură a atrage rezilierea convenţiei şi din vina reclamantei întrucât pârâta a intrat în posesia apartamentului chiar în momentul perfectării antecontractului, potrivit recunoaşterii acesteia, coroborate cu dovezi din care rezultă efectuarea îmbunătăţirilor aduse acestuia.

Pârâta a acceptat întârzierea formalităţilor cadastrale chiar în cuprinsul antecontractului în care este inserată clauza potrivit căreia promitenta-cumpărătoare se obligă să nu facă niciun fel de reclamaţie privind durata obţinerii actelor necesare vânzării, dosar cadastral, intabularea dreptului de proprietate, deci termenul stabilit în sarcina promitentei-vânzătoare nu este unul neîndoielnic, în raport de ansamblul obligaţiilor asumate, sau expres subliniat, în cuprinsul clauzei respective, ca fiind astfel caracterizat prin voinţa părţilor.

Reclamanta a dovedit că a fost gata să execute contractul, iniţial prin notificarea din 17 aprilie 2008 trimisă pârâtei şi apoi, revenind la răspunsul pârâtei, prin notificarea din 21 aprilie 2008, însă pârâta nu a fost gata să-şi execute obligaţiile contractuale, încercând să mai amâne plata diferenţei de preţ cu încă o lună, trimiţând reclamantei, ca răspuns la notificarea din 17 aprilie 2004, notificarea din 18 aprilie 2012 prin care alege un alt notar, fără a face însă dovada că este în măsură să-şi achite şi obligaţiile, stabilind un termen de încă o lună.

Chiar în situaţia în care s-ar reţine executarea cu întârziere a obligaţiilor de către promitenta-vânzătoare, nu poate opera rezilierea şi din cupla reclamantei întrucât aceasta nu a fost pusă în întârziere de către promitenta-cumpărătoare. Singura punere în întârziere în cadrul acestui raport contractual a operat din partea reclamantei prin notificarea din 17 aprilie 2008 trimisă pârâtei.

Culpa exclusivă a pârâtei în rezilierea antecontractului, contrar celor constatate de către instanţa de apel, rezultă din neachitarea, în mod repetat, a obligaţiilor de plată, inclusiv cea de a treia rată a preţului, de 50.000 euro, prevăzută în contract, scadentă la data de 30 iunie 2007, aspect recunoscut de către pârâtă, fiind absurd să se pretindă din partea pârâtei perfectarea contractului la 15 martie 2008 în condiţiile în care deja de 9 luni nu-şi achitase obligaţia achitării nici a sumei de 50.000 euro, achitarea cu întârziere a celei de a doua tranşe a preţului, neprezentarea la notariat la termenul indicat în notificare, conform certificării notarului din data de 23 aprilie 2008, neprezentarea niciunei dovezi în sensul că ar fi fost în posesia sumei datorate, de 100.000 euro, cu titlu de diferenţă de preţ, la momentul 15 martie 2008 (termenul din contract), ori la 23 aprilie 2008 (termenul din punerea în întârziere a reclamantei).

Cum în toate cazurile de reziliere/rezoluţiune partea care şi-a executat sau s-a declarat gata să-şi execute obligaţiile este îndreptăţită la despăgubiri (daune - interese) pentru acoperirea prejudiciului suferit ca urmare a neexecutării obligaţiilor de către partea în culpă, se impune activarea clauzei penale în sensul păstrării avansului de 40.000 euro de către reclamantă (părţile determinând convenţional şi anticipat daunele ce trebuie plătite de partea aflată în culpă) şi obligarea acesteia numai la restituirea sumei de 60.000 euro, reprezentând prima tranşă din preţ achitată de către pârâtă cu întârziere faţă de dispoziţiile contractuale, impunându-se admiterea cererii reconvenţionale, în parte, pe acest aspect.

Referitor la încălcarea dispoziţiilor art. 969 şi 970 C. civ. recurenta arată că această critică vizează capătul de cerere privind îmbunătăţirile solicitate de către pârâtă prin cererea reconvenţională, pe care instanţa de apel, contrar dispoziţiilor instanţei de casare, nu a analizat-o.

Solicitările formulate de către pârâtă în cererea reconvenţională exced cadrului contractual şi voinţei părţilor, o bună parte din îmbunătăţirile pretins a fi efectuate nefiind dovedite a fi fost executate pentru acest imobil.

Astfel, valoarea reală a îmbunătăţirilor corespunzătoare cadrului convenţional este în sumă totală de 27.427,25 RON (sumă achitată deja conform dovezilor depuse în dosarul de recurs) şi constau în facturile prezentate la pct. 1-6 din raportul de expertiză efectuat la fond în sumă totală de 20.123,48 RON şi suma de 7.303,77 RON reţinută în expertiza efectuată în rejudecare reprezentând contravaloarea manoperei pentru amenajări interioare şi materiale, fără TVA, întrucât conform dovezilor depuse, societatea emitentă a facturii nu este plătitor de TVA.

Prin prisma motivului de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 6 C. proc. civ., recurenta a arătat, că în rejudecare, instanţa de apel a acordat ceea ce nu s-a cerut, respectiv a menţinut soluţia nelegală a instanţei de fond de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare în condiţiile în care pârâta, manifestându-şi dreptul de dispoziţie, a solicitat prin modificările la cererea reconvenţională şi prin cererea de apel rezoluţiunea antecontractului, motivând că nu mai doreşte pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare - cumpărare motivat de lipsa disponibilităţilor financiare pentru achitarea diferenţei de preţ şi scăderea preţurilor la tranzacţiile imobilare. în atare situaţie este greşită menţiunea instanţei de apel referitoare la faptul că pârâta nu ar fi renunţat, în mod expres, la capătul de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare câtă vreme există aceste cereri modificatoare, consecinţa dreptului său de dispoziţie, iar instanţei de apel, cu ocazia concluziilor pe fond, i-a solicitat rezilierea şi în considerarea hotărârii pronunţate, cu autoritate de lucru judecat, de către instanţa de control judiciar.

Printr-o altă critică, se susţine că instanţa de rejudecare, a nesocotit dispoziţiile instanţei de casare, încălcând totodată şi principiul non reformatio in pejus.

Învestită cu rejudecarea cauzei, Curtea de Apel Bucureşti, în virtutea principiului non reformatio in pejus era obligată să ţină cont de problemele de drept rezolvate de instanţa de casare cât şi de soluţia dată de către prima instanţă de apel asupra sancţiunii rezilierii, câtă vreme niciuna dintre părţi nu a înţeles să o critice pe acest aspect.

Instanţa de rejudecare, respingând apelul cu consecinţa respingerii în totalitate a acţiunii reclamantei, a creat acesteia, în mod evident, o situaţie mai grea cu ocazia rejudecării în fond după casare, deşi rejudecarea a intervenit ca urmare a iniţiativei exclusive a acesteia de a declanşa controlul judiciar, ceea ce constituie o încălcare a principiului non reformat io in pejus.

Prin recursul său pârâta B. a solicitat admiterea acestuia, modificarea, în tot a deciziei civile nr. 259 A din 16 iunie 2014, judecarea şi hotărârea asupra fondului cauzei în ceea ce priveşte cererile de desocotire ale părţilor, precum şi cu privire la îmbunătăţirile aduse imobilului, admiterea apelului, respectiv admiterea cererii reconvenţionale formulată de apelanta pârâtă - reclamantă B., dispunerea rezilierii antecontractului autentificat din 12 februarie 2007, din culpa ambelor părţi, din cauza neexecutării obligaţiilor asumate, obligarea reclamantei A., la restituirea către pârâta – B. a sumei de 40.000 euro şi 13.407,89 RON.

Înalta Curte, analizând recursurile prin prisma criticilor formulate constată că recursul declarat de reclamanta A. este nefondat iar recursul declarat de pârâta B. este netimbrat.

În ceea ce priveşte recursul declarat de de reclamanta A. Înalta Curte reţine că recurenta reclamantă a invocat încălcarea de către instanţa de apel a art. 315, art. 304 pct. 6 şi 9 C. proc. civ.

Cu titlu prealabil, se impune a se preciza că în conformitate cu art. 315 C. proc. civ. în caz de casare hotărârile instanţei de recurs asupra problemelor de drept dezlegate, precum şi asupra necesităţii administrării unor probe sunt obligatorii pentru judecătorii fondului.

Prin decizia de casare nr. 5884 din 2 octombrie 2012 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie s-a dispus rejudecarea apelului reclamantei în vederea stabilirii situaţiei de fapt cu privire la existenţa culpei reclamantei pentru neîncheierea contractului, şi în consecinţă, a desocotirii ce urmează să se facă între părţi, potrivit celor stabilite în antecontract.

Totodată, instanţa de casare a considerat nemotivată decizia instanţei de apel sub aspectul măsurii de a obliga reclamanta la plata despăgubirilor reprezentând îmbunătăţirile aduse de pârâtă imobilului.

Constatându-se că instanţa de apel nu a lămurit situaţia de fapt sub cele două elemente mai sus arătate, a fost casată decizia şi trimisă cauza spre rejudecare în limitele lămuririi acestor două probleme

Contrar susţinerilor recurentei, instanţa de apel a avut în vedere îndrumările date de instanţa de casare.

Astfel, în privinţa lămuririi situaţiei de fapt cu privire la culpa reclamantei instanţa de apel, în urma verificării probatoriului administrat pe acest aspect, a reţinut că pârâta şi-a respectat obligaţia plăţii sumelor stabilite prin contract, cea care nu a respectat termenele contractuale fiind reclamanta, deoarece aceasta nu a făcut demersurile necesare pentru încheierea în formă autentică a contractului. în acest sens, instanţa a reţinut că reclamanta a creat dezechilibrul contractual prin întârzierea finalizării imobilului şi întrucât obligaţiile sunt reciproce şi interdependente, pârâta era îndrituită să suspende plata preţului până la executarea obligaţiilor de către reclamantă.

Având în vedere considerentele reţinute de instanţă cu privire la culpa reclamantei ceea ce a atras soluţia de respingerea a apelurilor ca nefondate, cererile accesorii şi incidentale printre care şi cea referitoare la îmbunătăţirile aduse imobilului, pe cale de consecinţă, au fost respinse.

Sunt nefondate susţinerile recurentei privitoare la faptul că prin decizia de casare s-ar fi statuat asupra rezilierii contractului, o astfel de dispoziţie nefiind dată de instanţă, îndrumările instanţei de casare fiind strict determinate, conform celor arătate mai sus.

Nu pot fi primite susţinerile recurentei privind lipsa de culpă a reclamantei sau că, în mod greşit, s-a reţinut culpa acesteia pentru că aceste aspecte sunt chestiuni de fapt analizate de instanţa de apel în urma probelor administrate controlul judiciar exercitat de instanţa de recurs vizând doar analiza motivelor de nelegalitate ale deciziei atacate.

Criticile care vizează valoarea îmbunătăţirilor la imobil ţin de netemeincia deciziei atacate iar nu de nelegalitatea acesteia iar referitor la susţinerea că instanţa de apel nu a analizat această chestiune, Înalta Curte, constată că este nefondată întrucât, astfel cum s-a arătat mai sus, instanţa de apel, a avut în vedere această cerere în contextul soluţiei pronunţate.

Susţinerea privind încălcarea de către instanţă a principiului non reformatio in pejus este nefondată având în vedere argumentele prezentate anterior cu privire la respectarea îndrumărilor date prin decizia de casare. Astfel prin soluţia pronunţată, instanţa de apel nu a înrăutăţit situaţia recurentei reclamante ci a respectat îndrumările deciziei de casare, casare ce a avut loc în urma exercitării recursului de către aceasta.

Cum prin decizia de casare nu s-a reţinut cu titlu de autoritate de lucru judecat niciunul dintre aspectele deduse judecăţii, în urma rejudecării cauzei sub direcţiile date de instanţa de casare, instanţa de apel a pronunţat o soluţie pe fondul cauzei, tranşând litigiul dintre părţi astfel cum acestea au înţeles să-l supună judecăţii.

Din această perspectivă, nu sunt fondate nici criticile referitoare la încălcarea dreptului de dispoziţie al părţilor.

Recurenta interpretează aspectele deduse judecăţii printr-o optică care nu respectă dispoziţiile procedurale privind hotărârile care consfinţesc învoiala părţilor dar nici pe cele care privesc renunţarea la judecată sau la dreptul dedus judecăţii.

Astfel, deşi părţile au lăsat să se înţeleagă că ar fi dispuse să soluţioneze diferendul printr-o tranzacţie, acestea nu au parcurs procedura prevăzută de art. 271 şi urm. C. proc. civ. De asemenea, se constată că susţinerile recurentei referitoare la renunţarea pârâtei la capătul de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare nu au suport, această parte neformulând o cerere de renunţare în sensul art. 246 C. proc. civ.

În aceste condiţii, nefiind în mod expres învestită cu o solicitare de încheiere a unei tranzacţii sau de renunţare la drept, instanţa a respectat întocmai principiul disponibilităţii.

În ceea ce priveşte recursul declarat de pârâta B., Înalta Curte, în conformitate cu art. 11 din Legea nr. 146/1997 privind taxele judiciare de timbru, a stabilit în sarcina recurentei obligaţia de a achita o taxă judiciară de timbru în sumă de 7.427 RON şi respectiv 5 RON timbru judiciar în baza art. 1 din O.G. nr. 32/1995.

Potrivit art. 1 din Legea nr. 146/1997 modificată, privind taxele judiciare de timbru, acţiunile şi cererile introduse la instanţele judecătoreşti sunt supuse taxelor judiciare de timbru prevăzute de acest act normativ. Conform art. 20 alin. (3) din Legea nr. 146/1997 şi normelor de aplicare a acestui act normativ, în cazul în care partea nu achită taxa judiciară de timbru, cererea formulată se anulează ca netimbrată.

Având în vedere că recurenta pârâtă nu s-a conformat obligaţiei de timbrare potrivit menţiunii din citaţia emisă pentru termenul de judecată din data de 1 aprilie 2015, când procedura de citare a fost legal îndeplinită, Înalta Curte va face aplicarea dispoziţiilor art. 20 pct. 1 şi pct. 3 din Legea nr. 146/1997, respectiv art. 35 pct. 1 şi pct. 5 din Normele metodologice de aplicare a legii şi ale art. 9 din O.G. nr. 32/1995, privind timbrul judiciar, cu modificările ulterioare şi va dispune anularea recursului ca netimbrat.

În raport de cele mai sus reţinute, în temeiul art. 312 C. proc. civ., Înalta Curte, va respinge recursul declarat de reclamanta A. ca nefondat, şi va anula recursul declarat de pârâta B., ca netimbrat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 259/A din 16 iunie 2014, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a lll-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, ca nefondat.

Anulează recursul declarat de pârâta B. împotriva deciziei civile nr. 259/A din 16 iunie 2014, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a lll-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, ca netimbrat.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 1 aprilie 2015.