Expropriation Compensation Valuation Timing and Market Price Comparison Under Law No. 33/1994

Decizia nr. 454/2016

Asupra cauzei de faţă constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa la 14 februarie 2013, reclamanţii A., B., C. şi D. au chemat în judecată pe pârâtul Statul Român, prin E., prin CN F. SA, pentru ca prin hotărâre judecătorească să se dispună anularea parţială a Hotărârii nr. 71 din 9 noiembrie 2010, obligarea la plata sumei de 13.600 lei prevăzută la art. 2 din hotărâre motivat de faptul că până la data introducerii cererii cuantumul sumei stabilite cu titlu de despăgubire nu s-a consemnat la dispoziţia reclamanţilor, stabilirea cuantumului justelor despăgubiri pentru expropriere.

Prin sentinţa civilă nr. 111 din 22 ianuarie 2014, Tribunalul Constanţa a admis în parte acţiunea reclamanţilor şi a dispus anularea parţială a Hotărârii nr. 71 din 9 noiembrie 2010, în sensul că a stabilit că au calitate de persoane îndreptăţite la primirea despăgubirilor reclamanţii A., B., C. şi D.; a obligat pârâtul la plata către reclamanţi a sumei de 13.600 lei cu titlu de despăgubiri pentru terenul expropriat; a respins ca nefondată cererea privind contestarea cuantumului despăgubirilor; a respins ca nefondată cererea privind obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată constând în onorariu experţi şi a dispus ca repartizarea onorariului cuvenit celor trei experţi din comisia de expertiză să se facă astfel: expert G.-1.000 lei, expert H.-1.000 lei, expert I.-1.000 lei.

Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că, prin Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 71 din 9 noiembrie 2010 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real de la nivelul localităţii Medgidia, judeţul Constanţa, s-a stabilit valoarea despăgubirii de 13.600 lei pentru exproprierea suprafeţei de teren de 1.829 mp din parcelă, categoria de folosinţă arabil extravilan, fără carte funciară, în favoarea numitului J., cu domiciliul necunoscut.

Tribunalul a constatat că în mod eronat această hotărâre a fost emisă pentru numitul J., la data exproprierii reclamanţii fiind proprietarii terenului expropriat. Este adevărat că proprietarul iniţial a fost J. potrivit titlului de proprietate din 7 august 1995 emis de Comisia judeţeană de fond funciar Constanţa, însă după decesul acestuia moştenitorii au înstrăinat către reclamanţi, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat din 28 iulie 2009, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 1 ha, amplasat în parcelă, din care face parte şi terenul expropriat.

În ceea ce priveşte cuantumul despăgubirii de 13.600 lei, tribunalul a reţinut dispoziţiile art. 22 alin. (1) din Legea nr. 255/2010, în vigoare la data emiterii hotărârii contestate, precum şi pe cele ale art. 26 din Legea nr. 33/1994.

Din cuprinsul raportului de expertiză tehnică judiciară, instanţa a reţinut că în opinia majoritară reprezentată de experţii G. şi I., aceştia au utilizat două metode de evaluare şi anume metoda comparaţiei şi metoda capitalizării rentei funciare, rezultând o valoare de 0,77 lei/mp, aceştia raportându-se la tranzacţii efectuate în anul 2010 pentru parcele situate la 500-600 m de parcela în litigiu, în cadrul cărora valoarea pe mp a variat între 0,60 lei şi 1,02 lei.

În opinia minoritară expert H. instanţa a reţinut că s-au utilizat aceleaşi două metode, în final estimând o valoare unitară de 24,51 lei/mp şi o valoare totală a despăgubirii de 44.830 lei.

Tribunalul a reţinut definiţia din alin. (2) al art. 26 din Legea nr. 33/1994 pentru noţiunea de „valoare reală a imobilului”, ca fiind preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză şi a arătat că aceasta este în fapt valoarea de piaţă a imobilului, definită, la rândul său, în Standardele internaţionale de evaluare, ca fiind suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv.

Prin urmare, s-a arătat că valoarea de piaţă a terenului - echivalentă celei apreciate ca reale la momentul exproprierii - trebuie să se stabilească în raport de piaţa imobiliară şi de elementele care stabilesc conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate: afectaţiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilităţile şi sarcinile care îl grevează etc.

Evaluarea proprietăţii imobiliare se bazează pe aplicarea principiului substituţiei, utilizând informaţii derivate din piaţă. Acest principiu este explicitat în Standardul Internaţional de evaluare - Concepte fundamentale ale Principiilor de evaluare general acceptate, ce statuează, la pct. nr. 9.2. că: „ Acest principiu arată că o persoană prudentă nu va plăti pentru un bun sau un serviciu mai mult decât costul de achiziţie pentru un bun sau serviciu acceptabil ca substitut, în absenţa factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai bune alternative, pentru un bun substituit sau un bun identic, va tinde să reflecte valoarea de piaţă”.

Totodată, s-a reţinut că în situaţia de expropriere proprietarul terenului este obligat să vândă, iar expropriatorul este obligat să cumpere, ceea ce duce la schimbarea tipului de valoare estimată, de la valoarea de piaţă (stabilirea ei presupune că fiecare parte acţionează în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri) către o valoare specială a terenurilor, care poate fi mai mare sau mică decât valoarea de piaţă.

Lucrările la Autostrada Medgidia-Constanţa şi apariţia acestui nou obiectiv în peisajul imobiliar local au determinat modificări în piaţa imobiliară specifică, în sensul schimbării în unele cazuri chiar a utilizării de bază, din teren agricol în teren construibil, în final rezultând o creştere a preţurilor terenurilor datorită chiar expropriatorului, fapt confirmat de anunţuri imobiliare ca: „la autostradă”, „cu deschidere la autostradă”, „ideal pentru investiţii” etc.

Toate aceste elemente însă urmează să fie analizate în directă legătură cu data evaluării, iar nu la un moment anterior sau ulterior, mai propice vânzării ori cumpărării în funcţie de evoluţia preţului pe piaţa liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.

Raportul de evaluare întocmit în procedura administrativă a avut în vedere, pentru determinarea valorii de despăgubire, mai multe etape: documentarea, inspecţia amplasamentelor, discuţii purtate cu reprezentanţii primăriilor, stabilirea limitelor şi ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului, selectarea tipului de valoare estimată, deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se ţină seama la derularea tranzacţiei, analiza tuturor informaţiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluării, aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii activului.

Pentru evaluarea terenului agricol extravilan s-a folosit metoda comparaţiei relative şi metoda capitalizării rentei funciare, fiind aleasă valoarea cea mai mare rezultată din aplicarea primei metode, şi anume 7,04 lei/mp, respectiv 12.900 lei. La această valoare, a fost adăugată valoarea prejudiciului cauzat proprietarului, rezultat din pierderea de subvenţii, respectiv 700 lei.

În raport de conţinutul expertizei tehnice judiciare, tribunalul a constatat că valoarea stabilită de d-nii experţi G. şi I. este inferioară celei stabilite de expropriator şi a stabilit că nu poate fi reţinută în cauză.

De asemenea, valoarea exagerată rezultată din opinia separată a d-lui expert H. nu a fost reţinută, instanţa arătând că expertul s-a raportat în mod greşit la comparabile neadecvate. Comparabila 1 se referă la un teren compact de 3,5 ha, situat în extravilanul municipiului Medgidia, şi nu de o suprafaţă îngustă de 1.828 mp, iar pe de altă parte imobilul a fost vândut de reclamanţi către o societate comercială în februarie 2011, deci ulterior emiterii hotărârii contestate; comparabilele 2 şi 3 se referă la suprafeţe de teren din com. Peştera, tranzacţionate în martie 2012, în timp ce terenul în litigiu este situat în satul Valea Dacilor. Instanţa a stabilit că au fost nesocotite disp. art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care limitează comparaţia la imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială respectivă, şi nu din alte localităţi, iar pe de altă parte perioada de tranzacţionare este ulterioară exproprierii şi emiterii hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii în discuţie.

Instanţa nu a luat în considerare susţinerile reclamanţilor privind stabilirea valorii de despăgubire prin împărţirea sumei totale alocate de guvern la suprafaţa totală expropriată, rezultând o valoare generală de 22 lei/mp, deoarece valoarea se stabileşte în concret pentru fiecare suprafaţă şi fiecare proprietar expropriat, în funcţie de o serie de criterii cum sunt afectaţiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilităţile şi sarcinile care îl grevează etc., aşa cum s-a arătat mai sus.

În ceea ce priveşte prejudiciul cauzat prin expropriere, instanţa a reţinut că opinia majoritară a conchis că acesta este în cuantum de 1.322 lei prin raportare la subvenţia pe care reclamanţii nu o vor mai primi pentru parcelă, în timp ce opinia minoritară a stabilit că nu este cazul de pierderi din subvenţii şi a calculat compensaţii referitoare la secţionarea terenului, rezultând un prejudiciu de 321 lei. Faţă de aceste contradicţii şi de împrejurarea că prejudiciul calculat de expertul propus de reclamanţi este mai mic chiar decât cel stabilit în procedura administrativă, tribunalul a înlăturat ambele opinii, observând că în raportul de evaluare întocmit de SC K. SA prejudiciul a fost calculat prin raportare la subvenţia pierdută pentru suprafaţa de 1968 mp, pentru care reclamanţii nu mai pot primi subvenţii, rezultând suma de 700 lei.

În considerarea argumentelor de fapt şi de drept expuse, înlăturând atât punctul de vedere expus în opinia majoritară, cât şi în opinia minoritară, tribunalul a constatat că Hotărârea nr. 71 din 9 noiembrie 2010 a Comisiei de verificare a dreptului de proprietate sau a altui drept real de la nivelul localităţii Medgidia, judeţul Constanţa, este nelegală doar sub aspectul stabilirii persoanelor îndreptăţite la despăgubiri, motiv pentru care a admis în parte acţiunea, a dispus anularea parţială a hotărârii şi a obligat pârâtul către reclamanţi la plata sumei de 13.600 lei cu titlu de despăgubiri pentru terenul expropriat, fiind respinsă cererea reclamanţilor de cuantificare a despăgubirii la altă sumă.

În ceea ce priveşte cererea de acordare a cheltuielilor de judecată constând în onorariul de expertiză, cererea a fost respinsă având în vedere că s-a respins cererea de contestare a cuantumului despăgubirilor.

În ceea ce priveşte repartizarea onorariului de 3.000 lei între cei trei experţi ce au făcut parte din componenţa comisiei de expertiză judiciară, având în vedere acordul dintre experţi consemnat în procesul verbal din 8 noiembrie 2013 depus la dosar, tribunalul a dispus ca împărţirea acestuia între experţi să se facă în mod egal, câte 1.000 lei fiecare.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanţii.

Prin Decizia nr. 84/C din 16 septembrie 2015, Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă, a respins apelul declarat de reclamanţi.

În motivarea acestei soluţii, instanţa de apel a reţinut următoarele considerente:

O primă chestiune lămurită de instanţa de apel vizează legea aplicabilă prezentului litigiu, având în vedere că, atât instanţa de fond, cât şi apelanții reclamanți s-au raportat la prevederile Legii nr. 255/2010 ca act normativ aplicabil litigiului.

Potrivit art. 6 alin. (1) C. civ., legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare, aceasta neavând putere retroactivă, iar conform alin. (2), actele juridice încheiate înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii lor.

În speţă, obiectul contestaţiei l-a constituit Hotărârea de stabilire a despăgubirilor nr. 71 din 09 noiembrie 2010, emisă în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 198/2004.

Adoptarea, la 14 decembrie 2010, a Legii nr. 255 prin care s-a abrogat Legea nr. 198/2004 nu poate produce efecte juridice - în tăcerea legii noi - asupra legalităţii şi temeiniciei acestui act juridic, iar împrejurarea că prin art. 32 din Legea nr. 255/2010 se arată că,,În cazul procedurilor de expropriere aflate în curs de desfăşurare, pentru continuarea realizării obiectivelor, se aplică prevederile prezentei legi’’ nu conduce la concluzia că pentru contestarea actelor juridice emise sub imperiul legii vechi se aplică legea nouă, ci doar că procedurile aflate în derulare urmează să aibă în vedere reglementarea intrată în vigoare. Or, hotărârea contestată în această cauză a fost emisă anterior intrării în vigoare a Legii nr. 255/2010, respectiv în procedura reglementată de Legea nr. 198/2004.

Pe aceste considerente au fost înlăturate toate argumentele de nelegalitate vizând incidenţa Legii nr. 255/2010 şi nerespectarea ei în primă instanţă, considerându-se irelevant faptul că litigiul s-a judecat după intrarea în vigoare, în decembrie 2010, a noului act normativ.

Prin urmare, criticile apelanţilor reclamanţi referitoare la nelegalitatea şi netemeinicia soluţiei primei instanţe au fost abordate în strictă raportare cu normele aplicabile la data emiterii hotărârii contestate, respectiv Legea nr. 198/2004.

Contestaţia dedusă judecăţii în cauză vizează încălcarea dreptului la indemnizare al reclamanților, în calitatea lor de proprietari ai imobilului expropriat, prin modalitatea de determinare a cuantumului despăgubirii acordată de pârâtul expropriator.

În cazul exproprierii, despăgubirea reprezintă o compensaţie pentru pierderea suferită de proprietar ori, eventual, de ceilalţi titulari de drepturi reale, ca urmare a pierderii dreptului de proprietate sau a altui drept real principal asupra bunului expropriat.

Potrivit Constituţiei şi prevederilor C. civ., dar şi reglementărilor internaţionale, această compensaţie trebuie să fie dreaptă, adică să acopere pierderea suferită de persoana afectată de măsura exproprierii.

Art. 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 - dispoziţie legală aplicabilă şi în cazul exproprierii reglementată de Legea nr. 198/2004, aşa cum rezultă din prevederile art. 9 şi 18 ale acestui act normativ - stabileşte că despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, iar în alin. (2) al textului se prevede că la calcularea despăgubirilor, experţii şi instanţa de judecată vor avea în vedere preţul de vânzare al imobilelor de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.

Conform normelor legale menţionate, despăgubirea cuvenită proprietarului bunului expropriat cuprinde, prin urmare, două componente, respectiv valoarea reală a imobilului - care este intrinsec legată de caracterul echitabil al despăgubirii acordate, ceea ce presupune ca aceasta să fie cât mai apropiată de valoarea bunului expropriat - şi prejudiciul cauzat proprietarului (sau unor terţi) prin expropriere - care vizează consecinţele generate prin expropriere asupra beneficiilor certe, previzibile, actuale sau viitoare, de care titularul dreptului nu se mai poate bucura.

Prima componentă a despăgubirii, respectiv valoarea reală a bunului expropriat, este definită de art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 ca fiind preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză. Acest preţ reprezintă, de fapt, valoarea de piaţă a imobilului, definită în Standardele internaţionale de evaluare, ca suma estimată pentru o proprietate ce va fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv.

În consecinţă, valoarea de piaţă a terenului expropriat trebuie stabilită în raport de circumstanţele pieţei imobiliare şi de elementele ce impun conduita în cazul unui transfer al dreptului de proprietate, respectiv afectaţiunea bunului imobil, amplasamentul acestuia, utilităţile şi sarcinile care îl grevează, etc., toate apreciate doar în raport cu momentul evaluării, iar nu cu unul anterior sau ulterior, favorabil vânzării ori cumpărării în funcţie de evoluţia preţului pe piaţa liberă, de utilitatea dată prin schimbarea regimului juridic ori de prezumtivele beneficii viitoare aduse prin exploatare.

Pentru determinarea preţului de piaţă raportarea se face, în conformitate cu prevederile art. 26 alin. (3) din Legea nr. 33/1994, în primul rând la tranzacţiile efective, realizate pentru imobile de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială în care se află şi imobilul expropriat, iar numai în cazul în care nu există astfel de tranzacţii, raportarea se poate face şi la ofertele de vânzare sau de cumpărare publicate în mass-media, în acest sens fiind și practica Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Relațiile furnizate instanței de apel de către Primăria orașului Medgidia prin adresa din 30 iulie 2013 au relevat încheierea în perioada anului 2010 a unui număr de 43 contracte de vânzare cumpărare, având ca obiect terenuri agricole situate în extravilanul acestei localităţi în care se află situat și terenul expropriat din proprietatea reclamanților, tranzacții cu imobile apreciate drept comparabile de către comisia de experți care a realizat expertiza în această fază procesuală.

În speţă, evaluarea imobilului expropriat se raportează la momentul anului 2010, când a fost întocmit raportul de evaluare care a stat la baza Hotărârii nr. 71 din 09 noiembrie 2010 de stabilire a despăgubirilor cuvenite reclamanților pentru terenul expropriat în vederea realizării lucrării de utilitate publică Autostrada București-Constanța, tronsonul 6, Cernavodă-Constanța, raport în baza căruia s-a stabilit o despăgubire de 13.600 lei (12.900 lei valoarea terenului și 700 lei valoarea daunelor).

Expertiza întocmită la instanţa de fond a propus, în opinie majoritară, o valoare de piaţă pentru imobilul expropriat de 1591 lei (0,87 lei/mp) și o valoare a daunelor de 1322 lei, calculată ca despăgubire pentru lipsirea reclamanților de subvenție pentru parcela neexpropriată, în opinia minoritară dl. expert H. propunând o valoare a terenului expropriat de 44.830 lei (24,51 lei/mp) stabilită prin metoda comparației și o valoare de 42.689 lei stabilită prin metoda capitalizării rentei funciare, precum și o valoare a daunelor din secționarea terenului în cuantum de 321 lei.

Solicitarea apelanților reclamanți de a se avea în vedere la stabilirea cuantumului despăgubirilor exclusiv valoarea stabilită prin opinia separată a dl. expert H. în mod corect a fost respinsă de instanța de fond pentru că, deși au fost folosite comparabile din contracte de vânzare cumpărare, pe de o parte aceste contracte au fost încheiate pentru terenuri situate în alte localități decât imobilul expropriat în cauză, respectiv în localitatea Peștera și Agigea, iar pe de altă parte contractele folosite drept comparabile s-au încheiat ulterior momentului exproprierii imobilului în litigiu, astfel că această concluzie a expertului H. este fundamentată pe o evaluare ce nu respectă dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, care impun ca în determinarea cuantumului despăgubirii să se aibă în vedere tranzacţii concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, situate în aceeaşi unitate administrativ-teritorială și la momentul la care are loc transferul dreptului de proprietate al imobilului în cauză.

Expertiza realizată în apel pe baza datelor oferite de Primăria orașului Medgidia a stabilit o valoare a terenului expropriat, prin metoda comparației directe, de 1.225 lei (0,67 lei/mp), iar datele privind tranzacţiile încheiate în perioada respectivă au relevat faptul că valoarea pe mp a unui teren agricol extravilan de pe raza acestei localităţi a variat în perioada anului 2010 între 0,10 lei şi 1,9 lei.

Cum expropriatorul a oferit reclamanților pentru terenul expropriat 7,43 lei/mp, respectiv o despăgubire de aprox. 1,6 euro/mp, valoare net superioară celor menţionate în contractele de vânzare-cumpărare mai sus menţionate şi cum, potrivit art. 27 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea acordată de instanță nu va putea fi mai mică decât aceea oferită de expropriator, Curtea a constatat că apelul reclamanților este neîntemeiat.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanţii, care au formulat următoarele critici:

Invocând dispoziţiile art. 304 pct. 4 C. proc. civ., recurenţii arată că instanţa de apel a analizat apelul reclamanţilor în temeiul unei legi abrogate, respectiv Legea nr. 198/2004, fără să ia in considerare că Hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirilor nr. 71 din 09 noiembrie 2010 a fost comunicată în cadrul unui alt litigiu.

În dezvoltarea motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., recurenţii susţin că instanţa de apel a interpretat greşit actul dedus judecaţii a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia, in sensul ca în decizia recurată instanţa face referire la cadrul legal aplicat de către instanţa de fond şi constată că această instanţă a respectat întocmai dispoziţiile legale incidente in cauza cu privire la expropriere.

Instanţa de apel a ignorat dispoziţiile legale in materie de expropriere, dispoziţiile art. 26-27 din Legea nr. 33/1994 au fost interpretate greşit, a nesocotit dovezile prezentate de reclamanţi, respectiv contractele de vânzare-cumpărare, din care rezultă că preţul de vânzare este între 40 lei/mp și 42 lei/mp preţ.

Susţin recurenţii că instanţa de apel trebuia să analizeze apelul numai in limitele cererii de apel, în conformitate cu dispoziţiile art. 295 C. proc. civ. şi nu să îşi exprime părerea cu privire la cenzurarea sau necenzurarea de către instanţa de fond a expertizei judiciare efectuată în cauză.

Cu privire la etapele procedurii de expropriere, Legea nr. 255/2010 prevede că etapa consemnării sumei individuale reprezentând plata despăgubirii pentru imobilele care fac parte din coridorul de expropriere este anterioara etapei în care se realizează transferul dreptului de proprietate, iar potrivit art. 9 alin. (4) din Lege, "transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor din proprietatea privata a persoanelor fizice sau juridice în proprietatea publica a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale şi în administrarea expropriatorului operează de drept la data emiterii actului administrativ de expropriere de către expropriator, ulterior consemnării sumelor aferente despăgubirii".

În analiza normelor legale care reglementează procedura de expropriere, reiese ca efectul translativ de drept real al hotărârii de expropriere este afectat de o condiţie suspensivă, aceea ca expropriatorul să fi consemnat la dispoziţia expropriatului sumele aferente despăgubirii.

Atâta timp cat expropriatorul nu a consemnat sumele de bani cu titlu de despăgubire rezultă că această condiţie suspensivă nu s-a îndeplinit iar efectul care se produce este că părţile se găsesc in situaţia in care ar fi fost dacă n-ar fi încheiat actul, adică actul nu se naşte, cu caracter definitiv, iar de aici următoarele consecinţe: prestaţiile executate trebuie restituite; eventualele garanţii constituite se desfiinţează; drepturile constituite de debitor se consolidează.

Neîndeplinirea condiţiei suspensive afectează însăşi existenta actului civil al exproprierii si anume desfiinţarea lui, pendente conditione, aceasta condiţie suspensiva are ca efect faptul ca actul juridic nu-si produce efectele juridice implicit actele translative de preluare forţată a terenurilor prin expropriere nu-si produc efectele (art. 1018 din V.C.C. - art. 1407 N.C.C.).

Obligaţia de consemnare a sumei pe seama expropriatului este reglementată şi de disp. art. 8 din Legea nr. 198/2004 și prin urmare nu prezintă importanţă dacă ne raportăm la legea veche sau cea nouă, întrucât ambele legi prevăd obligativitatea consemnării sumei, precum si termenul de 5 zile de la data emiterii hotărârii.

Intimata nu a făcut dovada consemnării acestei sume, astfel că nu se poate susţine ca a operat transferul dreptului de proprietate.

Cu privire la condiţia ca despăgubirea pentru expropriere să fie justă, la momentul stabilirii cuantumului despăgubirii prin hotărârea judecătoreasca instanţa este obligata sa respecte normele juridice de trimitere cuprinse în 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.

În expertiza efectuată de experţii s-a stabilit o despăgubire de 22 lei/mp, iar in expertizele depuse la dosarul cauzei valoarea stabilita de aceiaşi experţi au determinat o subevaloare a despăgubirii de numai 0,90 lei/mp.

Instanţa de apel nu a răspuns acelor motive de apel care vizau dreptul fondului litigios cel puţin pentru a le aprecia pertinenţa, inlăturându-le în totalitate ca fiind „formale" cu referire la probele câştigate cauzei, respectiv înscrisurile depuse la dosarul cauzei.

Susţin recurenţii că instanţa de apel a interpretat greşit dispoziţiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora, despăgubirea acordată de instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator și nici mai mare decât cea solicitată de expropriat. În acest sens s-a pronunţat şi Curtea Constituţională in luna ianuarie 2014 care a statuat faptul ca despăgubirea se va stabili la momentul expertizei, pentru ca in anul 2015 tot Curtea Constituţională a statuat că totuşi despăgubirea se va stabili la momentul exproprierii, aşa cum de altfel recurenţii au susţinut in tot cursul judecaţii.

Recurenţii susţin că au făcut dovada faptului că valoarea despăgubirilor era net superioară celei stabilite prin hotărâre, motiv pentru care, având in vedere şi evoluţia pieţei imobiliare fundamentată, precum şi faptul neconsemnării sumei de către intimată, au formulat obiecţiuni in fata instanţei de fond care au fost respinse, iar în cadrul apelului, au solicitat încuviinţarea unui supliment de expertiză, probă care le-a fost respinsă. Pentru o justă soluţionare a cauzei se impunea efectuarea unei expertize care să respecte criteriile internaţionale de evaluare a proprietăţii imobiliare, inclusiv standardele internaţionale de evaluare intrate in vigoare la data de 01 ianuarie 2012.

În raport de aceste motive, recurenţii solicită admiterea recursului şi in raport de dispoziţiile art. 312 alin. (3) teza a III-a C. proc. civ., casarea sentinţei instanţei de fond si trimiterea cauzei spre rejudecare, in vederea administrării probei cu expertiza care să stabilească cuantumul corect al despăgubirii.

Cu privire la cuantumul despăgubirilor acordate, recurenţii susţin că instanţa de fond nu a luat in considerare punctul de vedere al expertului H. pe care reclamanţii şi l-au însuşit. Prin Decizia Curţii Constituţionale nr. 23/2014 s-a statuat faptul ca despăgubirea, ca urmare a exproprierii imobilelor, se stabileşte la momentul efectuării expertizei încuviinţata de instanţa in raport de disp. art. 26-27 din Legea nr. 33/1994.

Deoarece prevederile Legii nr. 255/2010 trebuie aplicate in satisfacerea principiului constituţional care instituie obligaţia unei „drepte si prealabile" despăgubiri, este evident ca momentul naşterii acestor raporturi obligaţionale este momentul emiterii deciziei de expropriere.

Recurenţii susţin că instanţa a calculat cuantumul despăgubirii fără a se ţine seama de criteriul „preţului cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele", prevăzut de acelaşi text legal.

Sintagma „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele" are semnificaţia de preţ plătit efectiv, respectiv preţul de tranzacţionare a bunului, consemnat ca atare în contracte de vânzare-cumpărare, el neputând fi raportat la ofertele de preţ ale agenţiilor imobiliare sau ale rubricilor de vânzări din anunţurile de mică publicitate sau de pe internet acesta din urma nu oferă garanţia verificării informaţiilor pe care le prezintă.

Din cuprinsul expertizei efectuată în cauză, reiese că metoda de evaluare folosită a fost aceea a comparaţiei directe pornind de la analiza preţurilor de ofertare din publicaţii de specialitate şi de pe internet, iar nu a preţurilor din tranzacţiile încheiate în zonă.

În condiţiile economice actuale de devalorizare a monedei naţionale, este posibil ca in momentul când despăgubirea va fi efectiv plătită ea sa nu mai corespundă valorii reale a terenului si nici cuantumului prejudiciului produs, sens in care se impune actualizarea cuantumului despăgubirilor.

Pentru o justă soluţionare a cauzei se impunea efectuarea unei expertize care să respecte criteriile internaţionale de evaluare a proprietăţii imobiliare, inclusiv standardele internaţionale de evaluare intrate in vigoare la data de 01 ianuarie 2010, întrucât, suma nu a fost consemnata, deşi s-au făcut solicitări in acest sens.

Înalta Curte, analizând criticile formulate, reţine caracterul nefondat al recursului, pentru argumentele ce succed:

Cu titlu preliminar, trebuie menţionat că indicarea motivelor de nelegalitate reglementate de art. 304 pct. 4 şi pct. 8 C. proc. civ. s-a realizat în mod formal, în condiţiile în care n-au fost dezvoltate argumente care să susţină ipoteza acestor texte de lege, respectiv depăşirea atribuţiilor puterii judecătoreşti (pct. 4) sau existenţa unui act juridic în înţelesul material al acestuia (de negorium iuris), ale cărui clauze clare, neîndoielnice să fi fost denaturate printr-o interpretare juridică greşită (pct. 8).

În ce priveşte criticile încadrate în dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte constată următoarele:

Potrivit art. 304 pct. 9 C. proc. civ., invocat ca temei al cererii de recurs, se poate cere modificarea unei hotărâri când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.

Pentru a fi incident acest motiv de recurs se cere ca prin hotărârea recurată să se fi produs o încălcare expresă şi reală a legii, anume ca soluţia pronunţată să fie în contradicţie cu legea şi înlăturarea unei astfel de contradicţii să nu fie cu putinţă, în raport de fapte, astfel cum acestea au fost stabilite de judecătorii fondului.

În analiza acestui motiv, instanţa de recurs nu poate verifica modul în care instanţele de fond au analizat şi apreciat probatoriile administrate, cu consecinţa statuării cu privire la săvârşirea de către acestea a unei greşeli de fapt, întrucât o astfel de verificare era permisă numai în cadrul motivului de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 11 C. proc. civ., care însă au fost abrogate prin O.U.G. nr. 138/2000.

Numai criticile vizând criteriile de stabilire a despăgubirilor şi momentul la care se stabilesc aceste despăgubiri se încadrează în motivele de nelegalitate reglementate de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi vor fi analizate de instanţa de recurs.

O primă critică de nelegalitate vizează neconsemnarea de către intimată a despăgubirii ceea ce, în opinia recurenţilor, ar afecta transferul dreptului de proprietate urmare exproprierii.

În primul rând, trebuie menţionat că instanţa de apel a statuat în mod corect că legea aplicabilă litigiului este Legea nr. 198/2004, faţă de momentul emiterii hotărârii contestate.

Legea nr. 198/2004, prevede la art. 9 alin. (1) că „Expropriatul nemulţumit de cuantumul despăgubirii consemnate în condiţiile art. 5 alin. (4)-(8) şi ale art. 6 alin. (2) se poate adresa instanţei judecătoreşti competente în termen de 30 de zile de la data la care i-a fost comunicată hotărârea de stabilire a cuantumului despăgubirii, sub sancţiunea decăderii, fără a putea contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii, iar exercitarea căilor de atac nu suspendă efectele hotărârii de stabilire a cuantumului despăgubirii, respectiv transferul dreptului de proprietate asupra terenului.”

La alin. (2), art. 9 din Legea nr. 198/2004 reglementează termenul de formulare a contestaţiei împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirii, atunci când această hotărâre nu a fost comunicată - 3 ani de la data afişării hotărârii, în condiţiile art. 7 din lege, iar la alin. (3) prevede că „Acţiunea formulată în conformitate cu prevederile prezentului articol se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii.”

Rezultă că, pe calea contestaţiei, expropriatul poate valorifica exclusiv motive ce ţin de cuantumul despăgubirii stabilite de expropriator, legea prevăzând în mod expres că expropriatul nu poate contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii.

Cu privire la criticile vizând cuantumul despăgubirilor, Înalta Curte reţine următoarele:

Stabilirea valorii de circulaţie a imobilului supus exproprierii constituie unicul element necesar în scopul determinării unei despăgubiri juste şi echitabile în accepţiunea legii generale în materie, dar şi a normelor constituţionale (art. 44 din Constituţie).

Reţinându-se caracterul excepţional al cedării proprietăţii prin expropriere şi în scopul asigurării unei protecţii depline şi adecvate a dreptului de proprietate privată, dispoziţia menţionată din legea fundamentală a fost preluată ca atare în Legea nr. 33/1994, prin art. 1 din acest act normativ legiuitorul statuând că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă şi prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească”.

Legea prevede care sunt criteriile în raport cu care instanţele au a stabili cuantumul despăgubirii în caz de expropriere.

Anume, dispoziţiile art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994 prevăd că „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite iar la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.

Sintagma „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială” defineşte preţul de piaţă, anume preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceştia nu este supus unor constrângeri exagerate.

În consecinţă, cât timp legiuitorul a reglementat criterii de evaluare a despăgubirilor ce pot fi acordate persoanelor expropriate, iar curtea de apel a aplicat si respectat aceste criterii, stabilind o despăgubire proporţională, ca urmare a măsurii exproprierii suportată de reclamanţi, hotărârea astfel pronunţată satisface, în opinia instanţei de recurs, exigenţele art. 1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului si ale legislaţiei interne şi nu poate reprezenta o încălcare a normelor naţionale sau convenţionale.

Este de observat că jurisprudenţa contenciosului european a statuat, în virtutea art. 1 din Protocolul nr. 1, că o măsură privativă de proprietate trebuie să păstreze un echilibru just între exigenţele interesului general al comunităţii şi imperativele apărării drepturilor fundamentale ale individului. Cu alte cuvinte ea trebuie să fie, în acelaşi timp, convenabilă pentru realizarea ţelului ei legitim şi nedisproporţionată faţă de acesta (Curtea Europene a Dreptului Omului, Hotărârea din 21 februarie 1986, cazul James şi alţii vs. Regatul Unit).

Rezultă astfel cu evidenţă că nicio expropriere nu poate fi făcută decât în schimbul unei despăgubiri care să fie dreaptă, adică să reprezinte valoarea reală a bunului expropriat.

În acest sens, contrar celor susţinute de recurenţi, instanţa de apel a stabilit cuantumul despăgubirilor pe baza unui raport de expertiză efectuat cu respectarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, experţii ţinând seama de preţul cu care s-au vândut, în mod obişnuit, terenurile de acelaşi fel, situate în aceeaşi unitate administrativ-teritorială la data exproprierii, în acord cu Decizia Curţii Constituţionale nr. 12 din 15 ianuarie 2015.

În analiza criticii de nelegalitate privind încălcarea sau aplicarea greşită a dispoziţiilor legale menţionate, doar omisiunea instanţelor de fond de a analiza şi respecta criteriile legale de stabilire a despăgubirii poate pune în discuţie o problemă de încălcare a legii, în sensul art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Calitatea probatoriilor administrate de părţi în susţinerea criteriilor legale de evaluare a despăgubirii şi, respectiv, aprecierea dată de judecători valorii probatoriilor administrate în acest scop pun în discuţie o problemă de temeinicie a hotărârii care, pentru considerentele de drept mai sus arătate, scapă controlului instanţei de recurs.

Astfel, criticile privind modalitatea de efectuare a expertizei tehnice, înscrisurile care au fundamentat concluziile experţilor, admiterea sau respingerea obiecţiunilor la raportul de expertiză reprezintă chestiuni de apreciere şi interpretare a probatoriilor administrate, ce nu pot fi analizate în calea de atac a recursului, întrucât sunt aspecte de netemeinicie, iar nu de nelegalitate, care exced cadrului verificărilor pe care le presupune soluţionarea recursului, în raport de dispoziţiile art. 304 C. proc. civ.

În ceea ce priveşte despăgubirile stabilite ca urmare a exproprierii terenului în suprafaţă de 1.829 mp, situat în localitatea Medgidia, judeţul Constanţa, recurenţii susţin nerespectarea de către instanţa de apel a prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora stabilirea cuantumului despăgubirilor se realizează în funcţie de preţul de vânzare al imobilelor de acelaşi fel din unitatea administrativ-teritorială.

Această critică este nefondată întrucât, pentru stabilirea cuantumului despăgubirii, instanţa de apel a dispus efectuarea unei expertize care a ţinut seama de toate criteriile de evaluare menţionate în art. 26 din Legea nr. 33/1994, stabilind valoarea despăgubirii prin două metode de evaluare şi anume metoda comparaţiei şi metoda capitalizării rentei funciare, experţii raportându-se la tranzacţii efectuate la momentul exproprierii, în consens cu Decizia Curţii Constituţionale nr. 12 din 15 ianuarie 2015.

Expertiza realizată în apel a stabilit o valoare a terenului expropriat, prin metoda comparației directe, de 1.225 lei (0,67 lei/mp), iar datele privind tranzacţiile încheiate în perioada respectivă au relevat faptul că valoarea pe mp a unui teren agricol extravilan de pe raza acestei localităţi a variat în perioada anului 2010 între 0,10 lei şi 1,9 lei.

Cum expropriatorul a oferit reclamanților pentru terenul expropriat 7,43 lei/mp, respectiv o despăgubire de aprox.1,6 euro/mp, valoare net superioară celor menţionate în contractele de vânzare-cumpărare mai sus menţionate şi cum, potrivit art. 27 din Legea nr. 33/1994, despăgubirea acordată de instanță nu va putea fi mai mică decât aceea oferită de expropriator, în mod corect s-a reţinut că acţiunea reclamanţilor nu poate fi primită.

Recurenţii critică şi faptul că instanţa de apel a stabilit cuantumul despăgubirii, folosind metoda comparaţiei directe, dar prin raportare la valorile stabilite în publicaţii de specialitate şi pe internet.

Contrar susţinerilor recurenţilor, în stabilirea cuantumului despăgubirii, instanţa de apel a avut în vedere tranzacţiile efectuate cu terenuri similare celui expropriat la nivelului anului 2010 (dosar apel, filele 72-75), iar în raportul de expertiză efectuat la instanţa de apel s-a reţinut că „s-au identificat 4 parcele tranzacţionate în anul 2010 în apropierea parcelei evaluate.” (dosar apel, fila 93).

Este lipsită de relevanţă împrejurarea că această evaluare s-a bazat pe metoda comparaţiei directe, atât timp cât experţii au avut convingerea că înscrisurile de comparaţie reflectă valoarea reală a terenului în litigiu la data întocmirii lucrării de specialitate în discuţie.

Susţinând contrariul, le revenea reclamanţilor sarcina probării afirmaţiei că valoarea terenului determinată de către experţi nu corespunde preţurilor de vânzare ale terenurilor de acelaşi fel din unitatea administrativ - teritorială, ceea ce nu au făcut.

Întrucât reclamanţii nu au depus la dosar asemenea înscrisuri relevante nu se poate reţine nerespectarea prevederilor art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi nici o încălcare a rolului activ al judecătorului.

Pentru aceste argumente, Înalta Curte apreciază că motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. nu sunt incidente în cauză, astfel încât, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul urmează a fi respins, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii A., B., C. şi D. împotriva Deciziei nr. 84/C din 16 septembrie 2015 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 25 februarie 2016.