Eviction compensation under Law No. 10/2001: market value claims based on valid but ineffective contracts and valuation timing relative to legislative enactment

Decizia nr. 426/2016

Asupra cauzei de față, deliberând, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 5 Bucureşti, la data de 28 septembrie 2009, a cărei competență de soluționare a fost declinată ulterior în favoarea Tribunalului București (conform sentinţei civile nr. 8414 din 18 decembrie 2009), reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâtul Statul român, prin Ministerul Finanţelor Publice, solicitând pronunțarea unei hotărâri prin care să dispună obligarea acestuia la plata valorii de circulaţie (preţul de piaţă) a apartamentului, situat în Bucureşti, sector 1.

În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că au cumpărat imobilul cu respectarea dispoziţiilor prevăzute de Legea nr. 112/1995, dar prin sentinţa civilă nr. 1515 din 29 septembrie 2006, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, au fost obligaţi să lase acest apartament în deplină proprietate şi folosinţă foştilor proprietari.

De asemenea, s-a precizat că prin sentinţa civilă nr. 6618 din 19 septembrie 2008, pronunţată de Judecătoria sectorului 5 Bucureşti, Municipiul Bucureşti a fost obligat la restituirea preţului achitat, conform contractului de vânzare-cumpărare din 31 martie 1997, dar nu a valorii actuale a apartamentului şi că au efectuat o serie de îmbunătăţiri la acest imobil, iar aceste lucrări au mărit valoarea imobilului.

În drept, reclamanţii şi-au întemeiat cererea pe dispoziţiile Legii nr. 10/2001, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009.

Prin sentinţa nr. 1 din 10 ianuarie 2011, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a respins, ca neîntemeiată, cererea precizată formulată de reclamanţi şi a luat act de renunţarea acestora la judecarea capătului de cerere având ca obiect îmbunătăţirile aduse imobilului în litigiu.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că, prin contractul de vânzare-cumpărare din 31 martie 1997, reclamanţii A. şi B. au cumpărat, în temeiul Legii nr. 112/1995, imobilul situat în Bucureşti, sectorul 1.

Potrivit sentinţei nr. 1515 din 29 septembrie 2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, reclamanţii au fost obligaţi să lase acest apartament, în deplină proprietate şi liniştită posesie, foştilor proprietari, iar prin sentinţa nr. 6618 din 19 septembrie 2008, pronunţată de Judecătoria sectorului 5 Bucureşti, Municipiul Bucureşti a fost obligat la restituirea către reclamanţi a preţului actualizat, inclusiv dobânda contractuală, achitat de aceştia, conform contractului de vânzare-cumpărare din 31 martie 1997 încheiat cu Primăria municipiului Bucureşti.

S-a constatat totodată, că prin Decizia nr. 1515 din 29 septembrie 2006, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, s-a reţinut că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare menționat, autorul foştilor proprietari ai imobilului formulase deja cerere de restituire în natură sau despăgubiri pentru acest imobil, astfel încât, potrivit dispoziţiilor art. 1 pct. 4, 5 şi 6 din Hotărârea nr. 20/1996 pentru aprobarea Normelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, contractul nu ar fi trebuit încheiat decât după clarificarea situaţiei juridice a imobilului.

Față de aceste considerente, reţinute irevocabil prin hotărâre judecătorească, tribunalul a constatat că reclamanţii nu îndeplinesc condiţiile prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001, întrucât contractul de vânzare-cumpărare din 31 martie 1997, desfiinţat prin hotărâre judecătorească irevocabilă, nu a fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, ci cu încălcarea acestor dispoziţii, câtă vreme la data încheierii lui exista formulată de către fostul proprietar o cerere de restituire în natură sau despăgubiri pentru acest imobil, iar potrivit art. 1 pct. 4, 5 şi 6 din Hotărârea nr. 20/1996, contractul nu ar fi trebuit încheiat decât după clarificarea situaţiei juridice a imobilului respectiv.

Prin urmare, tribunalul a concluzionat că încheierea contractului de către reclamanţi s-a făcut cu încălcarea dispoziţiilor legale, astfel încât în cauză nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001, iar reclamanţii nu se încadrează în categoria persoanelor limitativ îndreptăţite să li se plătească, de către Ministerul Finanţelor Publice, preţul de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.

Apelul declarat de reclamanți a fost respins ca nefondat de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, prin Decizia civila nr. 586/A din 9 iunie 2011.

Pentru a decide astfel, instanța de apel a reținut că în mod corect tribunalul a soluţionat cauza prin trimitere la dispoziţiile speciale ale Legii nr. 10/2001, a căror lipsă de incidență a constatat-o.

Aceasta, întrucât astfel cum s-a constatat prin Decizia nr. 1515 din 29 septembrie 2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, rămasă irevocabilă, la data înstrăinării dreptului de proprietate în temeiul Legii nr. 112/1995 către reclamanți, era formulată cerere de restituire în natură sau de acordare de despăgubiri pentru apartamentul în litigiu, potrivit dispoziţiilor art. 1 pct. 4, 5, 6 din Hotărârea nr. 20/1996, așa încât Primăria municipiului Bucureşti nu ar fi trebuit să încheie actul de vânzare-cumpărare decât după clarificarea situaţiei juridice a imobilului.

Apreciind că aceste considerente se impun cu putere de lucru judecat, Curtea a reţinut că în mod corect nu a fost stabilită în sarcina pârâtului de către prima instanţă obligaţia dezdăunării integrale a reclamanţilor prin acordarea unei despăgubiri la valoarea preţului de piaţă al imobilului în litigiu, pricinii de faţă fiindu-i aplicabile dispoziţiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, care îndreptăţesc pe chiriaşii cumpărători doar la restituirea preţului actualizat pentru imobil.

Nu a fost validată susţinerea apelanţilor în sensul că prin Legea nr. 10/2001, cu modificările aduse de Legea nr. 1/2009, s-a stabilit, fără echivoc, în sarcina Ministerului Finanţelor Publice, obligaţia de plată a preţului de circulaţie pentru toate imobilele, deoarece prin art. 50 din Legea nr. 10/2001 modificată prin Legea nr. 1/2009, legiuitorul distinge după cum imobilele sunt cumpărate cu respectarea sau eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, numai pentru cei care au cumpărat cu respectarea dispozițiilor legale prevăzându-se restituirea preţului de piaţă.

Prin Decizia nr. 3962 din 31 mai 2012, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, s-a admis recursul reclamanţilor B., C. și D. (aceștia din urmă ca moștenitori ai lui A., decedat), a fost casată decizia atacată, în sensul admiterii apelului reclamanţilor împotriva sentinţei civile nr. 1 din 10 ianuarie 2011 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, care a fost desfiinţată şi trimisă cauza spre rejudecare primei instanţe.

S-a reținut în considerentele deciziei, căprima instanţă a analizat îndreptăţirea reclamanţilor la beneficiul dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, limitându-se la verificarea valabilităţii titlului reclamanţilor, contractul de vânzare-cumpărare din 31 martie 1997, și concluzionând că, date fiind condiţiile în care a fost încheiat contractul, rezultă că au fost încălcate dispoziţiile Legii nr. 112/1995, așa încât reclamanţii nu se încadrează în categoria persoanelor îndreptăţite la preţul de piaţă al imobilului în litigiu.

Acest raționament a fost validat de instanța de apel prin raportare la conținutul Deciziei civile nr. 1515 din 29 septembrie 2006 a Tribunalului Bucureşti, irevocabilă, prin care s-a soluţionat acţiunea în revendicare promovată împotriva reclamanţilor din prezenta cauză în sens pozitiv, considerentele acestei decizii vizând temeiurile de fapt şi de drept pentru care s-a acordat preferabilitate titlului reclamanţilor şi nicidecum temeiuri pentru care titlul reclamanţilor nu ar fi fost valabil încheiat.

Prin urmare, s-a apreciat că instanţele de fond au respins acţiunea în pretenţii formulată, motivând soluțiile pe nevalabilitatea titlului reclamanţilor, ca fiind încheiat cu nerespectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute expres de Legea nr. 112/1995, deşi acţiunea pentru constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 se putea formula doar în termenul prevăzut de art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, aşa cum a fost prelungit succesiv prin O.U.G. nr. 109/2001 şi O.U.G. nr. 145/2001, până la 14 august 2002.

Ca atare, după această dată, dreptul la acţiune pentru constatarea nulităţii unui act juridic încheiat în baza Legii nr. 112/1995 este prescris, iar aceasta nu mai poate fi invocată nici pe cale incidentală de către instanţă sau de către orice parte interesată.

Or, procedând astfel, instanţele de fond şi apel au fixat cadrul procesual în limitele de aplicare a Legii nr. 112/1995, nesocotind dispoziţiile Legii nr. 10/2001 şi ale Legii nr. 1/2009, care au constituit temeiul de drept al prezentei acţiuni.

În măsura în care pretenţiile reclamanţilor cuprinse în cererea de chemare în judecată nu au fost fondate pe dispoziţiile Legii nr. 112/1995, iar instanţele de fond şi apel s-au pronunţat asupra aplicării în cauză a acestor prevederi legale, s-a constatat că a fost încălcat principiul disponibilităţii ce constituie unul din principiile de bază care guvernează procesul civil, precum și art. 6 din C.E.D.O., care implică în sarcina instanţei obligaţia de a efectua o examinare efectivă a cererilor, a mijloacelor de apărare, şi a argumentelor părţilor în asigurarea respectării dreptului la un proces echitabil.

Reluând judecata, Tribunalul București, secția a III-a civilă, a pronunțat sentinţa nr. 224 din 01 februarie 2013, prin care a admis cererea precizată, a obligat pârâtul la plata, către reclamanţi, a sumei de 764.700 lei reprezentând preţul de piaţă al imobilului situat în Bucureşti, sector 1.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a constatat, față de dezlegările deciziei de casare, că pretențiile referitoare la valoarea de piață a apartamentului au fost formulate pe temeiul Legii nr. 10/2001 şi al Legii nr. 1/2009.

S-a constatat, față de hotărârile pronunțate anterior (în litigiile vizând revendicarea și respectiv, restituirea prețului actualizat), că actul de vânzare-cumpărare invocat de reclamanţi nu a fost desfiinţat ca urmare a eludării dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, nefiind declarat nul absolut prin hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, iar împrejurarea că reclamanţii au fost obligaţi să lase fostului proprietar în deplină proprietate şi liniştită posesie, apartamentul cumpărat în baza Legii nr. 112/1995, constituia temei pentru instituirea răspunderii pentru evicţiune.

Au fost avute în vedere, pe acest aspect, şi înscrisurile depuse de reclamanţi, în apel, în primul ciclu procesual, pentru dovedirea faptului că actul de vânzare-cumpărare a fost încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, întrucât potrivit listei emise de Primăria sectorului 1 Bucureşti pentru locuinţa cumpărată de aceştia, exista doar o cerere de despăgubiri şi nu de restituire în natură din partea foştilor proprietari.

Tribunalul a considerat că şi sentinţa civilă nr. 6618/19 septembrie 2008 pronunţată de Judecătoria sectorului 5 Bucureşti, rămasă definitivă şi irevocabilă, se bucură de aceeaşi putere de lucru judecat, cu privire la cele statuate în sensul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în mod valabil.

Pe fondul pretențiilor, cu privire la întinderea despăgubirilor, s-a avut în vedere preţul de piaţă al imobilului stabilit prin expertiza efectuată în primul ciclu procesual, la data de 8 aprilie 2010, respectiv valoarea de 764.700 lei.

Împotriva sentinţei a declarat apel pârâtul Ministerul Finanţelor Publice invocând lipsa calităţii sale procesuale pasive și faptulcă în speță nu sunt îndeplinite cerinţele art. 501 din Legea nr. 10/2001, întrucât nu s-a constatat prealabil nulitatea contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanţi în baza Legii nr. 112/1995, iar în hotărârea prin care reclamanţii au fost evinşi de adevăraţii proprietari s-a stabilit cu putere de lucru judecat că vânzarea a fost încheiat cu rea-credinţă.

S-a arătat că reclamanţii au primit deja despăgubiri reprezentând preţ actualizat, astfel încât sentinţa primei instanţe generează o dublă despăgubire.

În faza apelului a fost completată expertiza evaluatoare în construcţii.

Prin Decizia civilă nr. 533/A din 5 noiembrie 2015 Curtea de Apel București, secția a IV-a civilă a admis apelul formulat de pârât și a schimbat în parte sentinţa, în sensul că a obligat pe pârât la 304.588 lei către reclamanţi, reprezentând preţul de piaţă al apartamentului situat în Bucureşti, sector 1. Au fost păstrate celelalte dispoziţii ale sentinţei.

Instanța de apel a apreciat că nu toate criticile deduse judecății sunt întemeiate.

Astfel, a fost înlăturată susținerea vizând lipsa calității procesuale pasive a pârâtului, întrucât acesta este persoana de drept public din patrimoniul căreia se efectuează restituirea preţului în cazul acţiunilor reglementate de art. 50 alin. (2)1 şi art. 501 din Legea nr. 10/2001, în contextul în care art. 50 alin. (3) din acelaşi act normativ instituie o derogare de la dreptul comun referitor la persoana responsabilă în caz de evicţiune.

Totodată, Curtea a reținut că dispoziţiile art. 501 se referă la despăgubirea cumpărătorilor unor imobile în baza Legii nr. 112/1995, ale căror contracte au respectat respectiva lege, dar au fost desfiinţate; în măsura în care noţiunea de desfiinţare ar privi exclusiv contractele anulate judiciar, norma ar deveni inaplicabilă, întrucât prin ipoteză contractele anulate nu respectau legea.

S-a apreciat, de aceea, că noţiunea de desfiinţare se întinde şi asupra acelor contracte care nu au fost explicit anulate, ci au fost lipsite de efecte în cadrul unei acţiuni în revendicare, prin comparare de titluri.

Pe de altă parte, s-a constatat că, atâtă vreme cât dispoziţiile instanţei de casare sunt obligatorii, iar în cadrul hotărârii pronunţate în revendicare nu s-a reţinut explicit nevalabilitatea contractului reclamanţilor în raport cu dispoziţiile Legii nr. 112/1995, contractul va fi privit ca unul valabil, chiar dacă a fost ineficace în revendicare, ducând la consecinţa că cerinţele art. 501 din Legea nr. 10/2001 sunt îndeplinite.

S-a considerat însă, că este netemeinică hotărârea primei instanţe care a stabilit, în anul 2013, o valoare a despăgubirilor calculată printr-un raport de expertiză administrat în anul 2010 şi întemeiat pe oferte şi nu pe tranzacţii concrete.

S-a apreciat astfel, că nu este corect a se acorda valoarea de la data evicţiunii atât datorită împrejurării că dreptul la atare despăgubiri s-a născut în anul 2009 prin apariţia Legii nr. 1/2009, adică mult după evicţiune, cât şi datorită interpretării normei prin filtrul echităţii, întrucât textul urmăreşte repararea integrală şi justă a unei pagube, adică obținerea unei valori prin care să se poată înlocui, pe piaţă, imobilul pierdut cu un altul similar.

S-a reținut că în apel au fost făcute două completări ale raportului de expertiză iniţial, una care a stabilit valoarea de circulaţie la data evicţiunii, prin aceeaşi metodă prin care se stabilise valoarea la zi în primul ciclu procesual (adică pornind de la ofertele existente pe piaţă), precum şi o a doua, care a calculat atât valoarea de piaţă la zi, cât şi cea de la momentul evicţiunii, prin aceeaşi metodă a comparaţiei, dar pornind de la tranzacţii similare, de-a lungul timpului, în zonă.

În ciuda obiecţiilor intimaţilor - reclamanţi, Curtea a considerat just a lua în considerare constatările şi calculele făcute de expert în raport cu tranzacţii reale, concrete, cu privire la imobile, fie şi doar parţial şi relativ asemănătoare, iar nu varianta de calcul bazată pe simple oferte referitoare la imobile relativ şi parţial asemănătoare. Aceasta întrucât o similaritate totală în comparaţie a unor tranzacţii sau oferte este aproape imposibil de obţinut, fiind rolul expertului să aplice corecţiile necesare pentru a stabili valoarea cea mai aproape de cea a pieţei.

În acest context, instanța de apel a constatat că diferenţele de suprafaţă, finisaje, poziţionare, dată a construcţiei, etc., dintre comparabile sau dintre comparabile şi imobilul în litigiu, sunt oricum corectate şi proporţionalizate de expert prin aplicarea unor coeficienţi specifici de corecţie, astfel încât solicitarea intimaţilor de a fi luate în considerare calculele făcute prin metoda de evaluare pornind de la oferte a fost înlăturată.

Curtea a reținut că, potrivit anexei nr. 2 la raportul de expertiză în varianta considerată corectă, aplicând corecţii pe suprafeţe proporţionalizate în raport cu fiecare din cele trei tranzacţii comparate, expertul a preferat să nu facă o medie a acestora, ci să aleagă varianta din comparabila 3, respectiv cea de 115.130 euro, ca fiind mai apropiată de cea corespunzătoare apartamentului în cauză.

Instanța de apel a considerat însă, în condiţiile în care, pornind de la fiecare din cele trei tranzacţii comparate, se ajunge la trei variante diferite de preţ, că este mai justă calcularea unei medii a acestora decât a se statua nemotivat că una dintre cele trei valori obţinute este mai apropiată de preţul real de piaţă al bunului în litigiu.

În consecinţă, procedându-se la efectuarea mediei aritmetice a celor trei variante de preţ de piaţă obţinute prin raportare la cele trei comparabile (93.220 plus 71.308 plus 77.025 împărţit la 3) s-a obţinut valoarea estimată de circulaţie, la zi, în sumă de 80.517 euro, adică 356.835 lei.

Din această sumă s-a dedus aceea de 52.247 lei, reprezentând sumă deja încasată de reclamanţi cu titlu de preţ actualizat în baza sentinţei nr. 6618/2008, așa încât a rezultat că finalmente, pârâtul datorează 304.588 lei.

Pe acest aspect, urmare a admiterii apelului, a fost schimbată sentinţa în parte, cu privire la suma la plata căreia a fost obligat pârâtul.

Împotriva deciziei au declarat recurs reclamanţii şi pârâtul Ministerul Finanţelor Publice.

1) Reclamanţii au arătat că soluţia instanţei de apel este nelegală, având în vedere următoarele aspecte:

- Raportul de expertiză pe care l-a valorificat instanţa de apel a avut în vedere contracte de vânzare-cumpărare înaintate de Camera Notarilor Publici şi Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, dar care nu vizau imobile comparabile cu cel de care au fost deposedaţi reclamanţii şi de aceea, hotărârea a fost pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor art. 129 C. proc. civ., fără a se ajunge la aflarea adevărului.

Astfel, expertul a folosit nişte preţuri „corectate”, aplicând corecţii pe care nu le-a explicitat.

Aceasta, în condiţiile în care unul dintre apartamentele folosite pentru comparaţie a fost vândut la preţul de 602.500 euro în anul 2008, deci nici în anul 2007, când s-a produs evicţiunea şi nici la data la care s-a efectuat completarea raportului de expertiză, ceea ce înseamnă că nu este un element comparabil cu apartamentul care a făcut obiectul deposedării.

De asemenea, cel de-al doilea apartament folosit pentru comparaţie a fost vândut cu preţul de 178.750 euro în luna septembrie a anului 2011 şi nici acesta nu este comparabil, ca suprafaţă sau ca alcătuire, cu apartamentul reclamanţilor; în plus, tranzacţia referitoare la acest apartament nu este nici la momentul evicţiunii şi nici la cel al efectuării expertizei în cauză.

La fel, cel de-al treilea imobil folosit pentru comparaţie, este o garsonieră de 37 mp, care a fost vândută în anul 2013, la un preţ de 33.000 euro şi care nu este comparabilă cu imobilul pierdut prin compararea titlurilor. Preţul trecut în contractul de vânzare al aceste garsoniere este cel puţin derizoriu, fiind comparabil cu al unor garsoniere situate în cartiere mărginaşe ale Bucureştiului.

În felul acesta, se încalcă principiul aflării adevărului şi cel referitor la îmbogăţirea fără justă cauză, prin scăderea preţului imobilului la mai puţin de jumătate din valoarea iniţială stabilită, aşa încât valoarea corectă trebuie considerată ca fiind cea de 199.000 euro, rezultată din răspunsul la obiecţiunile aduse primului raport de expertiză din apel.

- În ipoteza în care se va trece peste această critică, trebuie avut în vedere că în ultima variantă a raportului de expertiză, sunt stabilite două momente pentru calcularea preţului de piaţă, respectiv anul 2007 şi anul 2014.

Or, dacă se face media aritmetică a valorilor înscrise în anexa nr. 1 a raportului, rezultă suma de 131.195 euro (şi nu cea de 115.130 euro cum arată expertul), iar dacă se face media aritmetică a sumelor din anexa nr. 2, rezultă suma de 80.517 euro, iar nu cea de 77.030 euro, cum de asemenea, se arată în raport.

Rezultă că şi aceste valori sunt eronate, viciind raportul de expertiză şi totodată, soluţia instanţei de apel.

Totodată, această situaţie conduce la încălcarea dispoziţiilor legale referitoare la răspunderea pentru evicţiune, care prevăd că această răspundere se raportează la momentul vânzării şi trebuie să asigure persoanei evinse preţul de circulaţie al imobilului.

După cum s-a stabilit în practica judiciară, dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 sunt veritabile dispoziții referitoare la răspunderea pentru evicţiune şi acestea trebuie să se completeze cu dispoziţiile dreptului comun în materie, şi anume art. 1337 - 1352 C. civ.

- Instanţa nu a reţinut corect concluziile raportului de expertiză privitoare la suma de bani ce urmează să fie scăzută din preţul de piaţă, ca urmare a recuperării sumei reprezentând preţul actualizat.

Astfel, conform răspunsului la obiecţiunile aduse raportului de expertiză, suma ce trebuia scăzută era de 12.571 euro. Or, instanţa a scăzut suma de bani efectiv încasată în lei, când cotaţia euro era cu totul alta. La data de 11 mai 2009, când s-a formulat cererea de punere în executare a hotărârii judecătoreşti, cotaţia euro era de 4,156 lei şi deci, suma încasată de la Primărie a fost de 12.571 euro.

Așadar, toate calculele trebuiau făcute de către instanţa de judecată mai întâi în euro şi apoi, suma finală trebuia convertită în lei. Aceasta înseamnă că din suma de 131.195 euro trebuia scăzută cea de 12.571 euro, rezultând suma de 118.624 euro, la plata căreia trebuia obligat pârâtul.

S-a susţinut că toate aceste aspecte conduc la concluzia încălcării principiului aflării adevărului, principiului îmbogăţirii fără justă cauză şi textele referitoare la evicţiune, adică dispoziţiile art. 1337 - 1352 C.civil.

Cererea de recurs a fost fundamentată în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

2) Pârâtul Ministerul Finanţelor Publice a susţinut nelegalitatea deciziei sub următoarele aspecte:

- Hotărârea a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.) în ceea ce priveşte menţinerea obligaţiei de plată a preţului la valoarea de circulaţie a imobilului, în sarcina Ministerului Finanţelor Publice, fără a se avea în vedere dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, care presupun ca încheierea contractului de vânzare-cumpărare să se fi făcut cu respectarea condiţiilor Legii nr. 112/1995, iar acesta să fi fost desfiinţat prin hotărâre judecătorească irevocabilă.

Or, prin Decizia nr. 1515 din 29 septembrie 2006 a Tribunalului Bucureşti s-a reţinut că la data la care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare de către reclamanţi, autorul foştilor proprietari ai imobilului formulaseră cerere de restituire, ceea ce înseamnă că perfectarea contractului nu putea avea loc decât după clarificarea situaţiei juridice a imobilului.

Tot astfel, prin Decizia nr. 586/A din 9 iunie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, a fost menţinută soluţia primei instanţe, în sensul că persoanele care au cumpărat cu eludarea dispoziţiilor legale se regăsesc în situaţia în care actul de vânzare a fost perfectat cu încălcarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute expres de Legea nr. 112/1995.

Prin urmare, încheierea contractului realizându-se cu eludarea dispoziţiilor legale, rezultă că nu se putea acorda preţul de piaţă al apartamentului decât cu încălcarea prevederilor art. 501 din Legea nr. 10/2001.

În drept, criticile au fost încadrate în motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Prin întâmpinarea depusă la recursul pârâtului, reclamanţii au solicitat respingerea acestuia, în principal, ca inadmisibil - întrucât, deşi din punct de vedere formal se invocă aplicarea greşită a legii, din dezvoltarea motivelor rezultă că se invocă aspecte de netemeinicie, iar nu de nelegalitate.

În subsidiar, s-a solicitat respingerea recursului ca nefondat în condiţiile în care prin sentinţa civilă nr. 1515 din 29 septembrie 2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, s-a soluţionat, în mod favorabil, acţiunea în revendicare a foştilor proprietari, iar prin sentinţa nr. 6618 din 19 septembrie 2008 a Judecătoriei sector 5, prin care s-a soluţionat cererea reclamanţilor vizând preţul imobilului, s-a constatat că actul de vânzare al acestora nu a fost desfiinţat ca urmare a eludării dispoziţiilor Legii nr. 112/1995. În speţă, sunt incidente prevederile art. 501 din Legea nr. 10/2001, în sensul că desfiinţarea la care se referă acest articol are în vedere lipsirea actului de efectul translativ de proprietate, prin admiterea acţiunii în revendicare a fostului proprietar.

Analizând criticile deduse judecăţii prin intermediul celor două recursuri, Înalta Curte urmează să constate caracterul lor nefondat.

1. Astfel, cu privire la recursul reclamanților, se rețin următoarele:

- Sub pretextul că instanţa de apel ar fi nesocotit principiul aflării adevărului şi dispozițiile art. 129 C. proc. civ., reclamanţii aduc de fapt, critici raportului de expertiză şi modalităţii în care acest mijloc de probă a fost valorificat de către instanţa de apel, pretinzând că elementele folosite drept comparabile nu ar fi fost unele corespunzătoare.

Or, aceste aspecte, legate de felul în care expertul a aplicat metoda comparaţiei directe şi s-a raportat la tranzacţii efective, inclusiv la standardele internaţionale de evaluare au constituit obiect al obiecţiunilor părţilor, care în contextul încuviinţării lor şi în același timp, al menţinerii punctului de vedere al expertului, au justificat măsura instanţei de apel de dispunere a refacerii raportului de expertiză.

Împrejurarea că instanţa a reţinut, motivat, o altă valoare de piaţă a imobilului decât cea indicată de către reclamanţi nu înseamnă că s-ar fi încălcat, cum susţin aceştia, principiul aflării adevărului sau dispoziţiile art. 129 C. proc. civ.

Dimpotrivă, tocmai în aplicarea prevederilor art. 129 C. proc. civ., pentru stabilirea corectă a conţinutului raportului juridic dedus judecăţii - respectiv, a întinderii prejudiciului pretins cu titlu de valoare de piaţă a imobilului - instanţa de apel a dispus refacerea expertizei care nu corespundea din punctul de vedere al criteriilor şi comparabilelor utilizate.

În mod nejustificat pretind recurenţii-reclamanţi ca valoarea căreia să i se dea eficienţă, prin validarea ei de către instanţă, să fie suma de 199.990 euro, indicată în răspunsul la obiecţiuni al expertului, în condiţiile în care primul raport de expertiză, ca şi suplimentul acestuia au fost cenzurate de către instanţa de apel pentru nerespectarea obiectivelor fixate, dispunându-se refacerea acestora.

Aşadar, nu se poate pretinde să se recunoască efecte unor acte procedurale (primul raport de expertiză şi suplimentul conţinând răspunsul la obiecțiuni), câtă vreme, implicit, dispunându-se refacerea lor - pe baza tranzacţiilor efective rezultate din contracte comunicate de către Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară sector 1 şi Camera Notarilor Publici - înseamnă că ele au fost înlăturate din probaţiune, nemaiputând fundamenta soluţia instanţei.

În cadrul atribuţiilor jurisdicţionale ce-i revin, ca instanţă devolutivă de control judiciar, curtea de apel a ordonat probele necesare pentru stabilirea corectă a elementelor de fapt ale pricinii.

În ce priveşte principiul aflării adevărului, acesta este dat de realitatea juridică, aşa cum este ea relevată de mijloacele de probă administrate. Pe baza acestora instanţa ajunge să determine adevărul judiciar, apt să-i fundamenteze şi să-i justifice soluţia. Este ceea ce a făcut instanța de apel, exercitându-și rolul activ, atunci când, constatând că expertul nu s-a conformat obiectivelor trasate, a dispus refacerea raportului, stăruind, așa cum obligă legea (art. 129 C. proc. civ.), prin toate mijloacele legale, la prevenirea greșelii în aflarea adevărului.

De altfel, în opinia recurenţilor reclamanţi, încălcarea principiului menționat ar fi dată de împrejurarea că instanţa nu a confirmat o valoare mai mare a preţului de circulaţie, rezultată, cum s-a arătat, din acte procedurale invalidate din punct de vedere juridic. Adevărul judiciar nu se identifică însă și nu se suprapune cu temeinicia pretențiilor, aceasta trebuind demonstrată cu mijloacele de probă administrate.

- Critica recurenţilor referitoare la încălcarea dispoziţiilor legale în materia evicţiunii a vizat momentul la care instanţa trebuia să se raporteze pentru stabilirea preţului de piaţă, susţinându-se, potrivit memoriului scris, că acesta ar fi trebuit să fie cel al vânzării (precizat, cu ocazia dezbaterilor orale, ca fiind cel al producerii evicţiunii).

Or, sub acest aspect, instanţa de apel a arătat de ce nu poate fi luată în considerare, ca reper în stabilirea valorii de circulaţie a imobilului, data procedurii evicţiunii, care a avut loc în februarie 2007.

S-a reţinut în considerentele deciziei atacate, că dreptul la despăgubiri, în modalitatea pretinsă de către reclamanţi, s-a născut în anul 2009, prin intrarea în vigoare a Legii nr. 1/2009, aşadar cu mult după producerea evicţiunii.

Raţionamentul instanţei de apel este corect, având în vedere că Legea nr. 1/2009 a reglementat un drept subiectiv nou în favoarea foştilor chiriaşi-cumpărători, dându-le acestora posibilitatea de a fi despăgubiţi cu valoarea de piaţă a imobilului în condiţiile reglementate de acest act normativ. Or, a aplica efectele acestei legi unei situaţii juridice produse şi consumate anterior (evicţiunea ce a avut loc în anul 2007), ar însemna întoarcerea în timp a acţiunii normei legale - anterior intrării sale în vigoare - şi deci, încălcarea principiului neretroactivităţii legii civile.

- Este eronată susţinerea recurenţilor conform căreia dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, fiind veritabile prevederi în materia răspunderii pentru evicţiune, ar trebui să se completeze cu normele dreptului comun, respectiv cu dispoziţiile art. 1337 - 1352 C. civ.

În realitate, Legea nr. 10/2001 astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, conţine norme speciale referitoare la răspunderea pentru evicţiune şi ca atare, ele derogă de la dreptul comun, după principiul „specialia generalibus derogant”, aplicându-se cu prioritate.

- În ce priveşte pretinsa eroare de adiţionare a sumelor din anexa nr. 2 a raportului de expertiză, critica nu poate fi primită dintr-un dublu considerent.

Pe de o parte, pentru că simplele erori de calcul nu pot fundamenta critici de nelegalitate, ci pot susţine eventuale greşeli materiale, pentru care există remediu prin intermediul altor căi procedurale.

Pe de altă parte, pretinzând că media aritmetică rezultată din sumele indicate în anexa nr. 2 a raportului de expertiză ar fi fost de 80.517 euro, recurenţii ignoră faptul că tocmai aceasta este valoarea la care s-a oprit, potrivit considerentelor deciziei, instanţa de apel, aşa încât lasă fără niciun suport susţinerea acestora.

- În acelaşi sens, lipsită de suport legal şi de corespondent în soluţia atacată, este critica recurenţilor-reclamanţi privind modalitatea în care ar fi trebuit să se facă deducerea, din preţul de piaţă, a sumei reprezentând preţ actualizat încasat de reclamanţi în anul 2009.

Aceasta întrucât instanţa de apel a fost preocupată de asigurarea echilibrului valoric prin modalitatea în care a restabilit prestaţiile celor două sume de bani.h

Abia procedând în modalitatea propusă de către reclamanţi, aceştia ar fi dezavantajaţi, de vreme ce deducând din suma de 80.517 euro pe cea de 12.571 euro (obţinută din convertirea sumei de 52.247 lei la cotaţia de 4,156 euro, existentă la nivelul anului 2009) rezultă suma de 67.946 euro (care, la cotaţia de 4,431 lei folosită, se transformă în suma de 301.068 lei, aşadar mai mică decât cea reţinută în decizia atacată, de 304.588 lei).

În consecinţă, reţinând toate considerentele expuse anterior, se constată că recurenţii-reclamanţi au dedus judecăţii aspecte care fie nu au caracterul unor critici de nelegalitate, fie atunci când vizează nelegalitatea soluţiei sunt lipsite de fundament, astfel încât recursul va fi respins ca nefondat.

2. Cu privire la recursul promovat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, urmează să se aprecieze, în primul rând, sub aspectul inadmisibilităţii invocate prin întâmpinarea reclamanților, că în realitate, susţinerile acestora nu vizează vreun fine de neprimire, dat de inexistenţa căii de atac împotriva deciziei din apel, ci aspecte legate de imposibilitatea încadrării criticilor în motive de nelegalitate, apte să ducă, în măsura în care s-ar verifica, la sancţiunea nulităţii recursului, conform art. 306 alin. (1), art. 3021 alin. (1) lit. c) C. proc. civ.

Pe acest aspect însă, în condiţiile art. 306 alin. (3) C. proc. civ., s-a constatat că pot fi identificate motive de nelegalitate în limitele care vor fi arătate, dar ele au caracter nefondat, potrivit considerentelor ce vor fi expuse în continuare.

Astfel, susţinerea pârâtului conform căreia în mod greşit a fost menţinută obligarea sa de plată a preţului de circulaţie în contextul în care nu ar fi îndeplinite cerinţele art. 501 din Legea nr. 10/2001, vine să ignore dezlegările obligatorii ale deciziei de casare (Decizia nr. 3962 din 31 mai 2012 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă).

Aceasta a reţinut în considerente că în mod greşit instanţele de fond şi apel au respins acţiunea în pretenţii a reclamanţilor, considerând că titlul acestora este nevalid, deşi admiterea acţiunii în revendicare a fostului proprietar a fost dată de preferabilitatea titlului acestuia (iar nu de aspecte de nevalabilitate a titlului cumpărătorilor), iar pe de altă parte, o acţiune în constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995 nu a fost promovată şi nici nu mai poate fi introdusă după data de 14 august 2012, având în vedere termenul special de prescripţie extinctivă reglementat de art. 45 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, aşa cum a fost prelungit prin O.U.G. nr. 109/2001 şi O.U.G. nr. 145/2001.

Or, dând eficienţă acestor dezlegări cu valoare obligatorie ale deciziei de casare, instanţa de apel a reţinut corect că, nefiind constatată nevalabilitatea contractului reclamanţilor, acest act juridic este unul valabil, chiar dacă a fost ineficient în acţiunea în revendicate.

În plus, s-a reţinut corect că noţiunea de „desfiinţare” a contractului de vânzare-cumpărare, avută în vedere de dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 priveşte deopotrivă şi contracte care nu au fost anulate, ci doar lipsite de efecte în acţiunea în revendicare prin comparare de titluri.

Aşadar, fiind întrunite cerinţele normei speciale - existenţa unui contract valid şi lipsirea lui de efecte (prin admiterea acţiunii în revendicare) - în mod corect instanţa de apel a constatat, la fel ca prima instanţă, că în sarcina pârâtului subzistă obligaţia de plată a preţului de circulaţie.

- În mod total eronat, pentru a-şi justifica susţinerea conform căreia încheierea contractului de către reclamanţi s-ar fi realizat totuşi cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, pârâtul face trimitere la considerentele Deciziei nr. 586/A din 9 iunie 2011 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă.

Or, această decizie a fost casată prin decizia de recurs menţionată anterior şi cauza trimisă spre rejudecare primei instanţe.

Potrivit art. 311 alin. (1) C. proc. civ. „hotărârea casată nu are nicio putere”, astfel încât ea nu mai poate fundamenta niciun raţionament juridic, cum în mod greşit face pârâtul apelând la dezlegările jurisdicţionale ale unei hotărâri inexistente din punct de vedere juridic.

Faţă de aceste considerente, se constată caracterul nefondat al criticilor pârâtului, astfel încât şi recursul declarat de acesta va fi respins în consecinţă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanţii B., D., C. şi de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice împotriva Deciziei nr. 533/A din 5 noiembrie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 24 februarie 2016.