Land reversion through comparison of titles; positive effect of res judicata and characterization of future goods sale subject to suspensive condition

Decizia nr. 2744/2015

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, reclamantul A. a chemat in judecată pe pârâta SC B. SRL, solicitând obligarea acesteia să-i lase in deplină proprietate şi posesie terenul situat în Bucureşti, sector 1, în suprafaţă de 11.926,74 mp, şi cota de ½ din terenul situat în București, în suprafaţă de 1.139,98 mp.

În motivarea cererii, reclamantul a arătat că terenul situat in Bucureşti, sector 1, a fost proprietatea numitei C. fiind trecut în mod abuziv in proprietatea statului. Conform certificatului de moştenitor din 01 aprilie 1998, de pe urma numitei C., decedată, au rămas moştenitorii D. și E.

La data de 17 iunie 1999 reclamantul a încheiat cu D. si E. o "convenţie" de vânzare-cumpărare a terenului în suprafaţa de 25.000 mp, suprafaţa de teren ce urma sa fie primita de aceştia in proprietate, conform legii. Cu aceasta ocazie a plătit cu titlu de avans preţ suma de 10.000 dolari USA.

A. a încheiat cu E. contractul de vânzare autentificat din 14 octombrie 2002. Prin acest contract E. i-a vândut cota de ½ din terenul situat în Bucureşti. Cu aceasta ocazie reclamantul i-a plătit integral preţul vânzării, respectiv suma de 330.000.000 lei. Potrivit acestui contract, la data de 14 octombrie 2002, reclamantului i s-a transmis dreptul de proprietate asupra acestui teren, urmând ca predarea fizică a terenului să se facă după punerea sa în posesie. Numiţilor D. și E. li s-a reconstituit dreptul de proprietate prin decizia Înaltei Curții de Casație și Justiție, pronunţată în Dosarul nr. x/2002. În baza acestei hotărâri, prin Dispoziţia din 26 noiembrie 2004 a primarului general al Municipiului Bucureşti, s-a dispus restituirea in natura a terenului de 25.000 mp, punerea în posesie fiind făcuta prin procesul-verbal din 21 decembrie 2004.

Întrucât numiţii D. și E. au refuzat să-i predea această suprafaţă de teren cumpărată în baza actelor mai sus menţionate i-a chemat in judecată, acţiune ce a format obiectul Dosarului nr. x/2004 al Judecătoriei sector 1, acest litigiu fiind notat în Cartea Funciară a terenului. Pe parcursul judecării acestui litigiu, la data de 29 ianuarie 2005, numitul E. vinde numitei F. cota de ½ din terenul de 25.000 situat in Bucureşti, sector 1, prin contractul de vânare-cumpărare autentificat din 29 ianuarie 2005 de B.N.P., "G." notar H.

Prin contractul de partaj autentificat din 16 mai 2005, numita F. iese din indiviziune, primind în deplină proprietate suprafaţa de 11.926,74 mp din terenul situat în Bucureşti, sector 1 având nr. cadastral şi o cotă de ½ din suprafaţa de 1.139, 98 mp, având nr. cadastral. Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 13 aprilie 2006, numita F. a vândut această suprafaţă de teren pârâtei SC B. SRL.

Se mai arată că A. a devenit proprietarul terenului situat în str. ... la data de 14 octombrie 2002 prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 2002 de B.N.P., I., ocazie cu care reclamantul a achitat în întregime preţul vânzării. Numita F. a cumpărat acest teren prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din B.N.P., H., de la numitul E. la data de 29 ianuarie 2005, acesta nemaifiind proprietar din data de 14 octombrie 2002. Pârâta SC B. SRL a cumpărat la rândul sau prin contractul de vânzare-cumpărare din 13 aprilie 2006 de la un neproprietar, respectiv F.

Atât numita F. cât şi pârâta SC B. SRL cunoşteau că au cumpărat de la un neproprietar întrucât litigiul privind aceasta proprietate dintre reclamant şi E. era notat în Cartea Funciară a imobilului, astfel că nu pot invoca buna credinţă, fiind evident de rea credinţă și asumându-şi riscul acestor tranzacţii.

În concluzie, comparând titlurile, reclamantul solicită să se constate că a devenit proprietarul acestui teren la data de 14 octombrie 2002, înaintea pârâtei, cumpărând de la adevăratul proprietar, iar tranzacţia făcută de pârâtă s-a făcut cu un neproprietar, pârâta cunoscând acest lucru şi asumându-şi acest risc.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 480-481 C. civ.

La data de 12 decembrie 2007 pârâta SC B. SRL a formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională.

Prin întâmpinare, pârâtul reclamant a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului, motivat de faptul că reclamantul nu are un drept şi un interes legitim, întrucât invocă drept titlu un contract de vânzare bunuri viitoare, care poate avea doar valoarea unei promisiuni de vânzare ce dă naştere unui drept de creanţă şi nu unui drept de proprietate; obiectul acestui contract este un teren situat în Bucureşti, şi nu terenul dobândit de pârâta reclamantă în Bucureşti, sector 1; a invocat şi excepţia inadmisibilităţii acţiunii determinată de lipsa unui obiect determinat, fără număr cadastral.

Pârâta reclamantă a mai arătat că revendicarea prin comparare de titluri este inadmisibilă, titlul reclamantului fiind constituit dintr-un act de proprietate asupra terenului ale cărui dimensiuni, vecinătăţi, identificare topo cadastrală si intabulare nu au fost precizate; acest titlu de proprietate nu a fost niciodată transcris, aspect important în orice comparare de titluri, indiferent că ele provin de la acelaşi autor sau de la autori diferiți; titlul nu a fost intabulat si nici nu putea să fie, întrucât s-a stipulat că aceasta operaţiune revenea cumpărătorului și numai după o convenţie viitoare.

Pârâta reclamantă a mai invocat excepţia lipsei de interes judiciar legitim a acţiunii, condiţie ce trebuie cercetată în momentul introducerii acţiunii. Pierderea procesului în care reclamantul cere constatarea dreptului său şi nulitatea dreptului consfinţit prin vânzarea către F., al cărei titlu a rămas valabil, face ca și vânzarea către pârâta reclamantă să devină una valabilă, reclamantul nemaiavând interes legitim în promovarea şi susţinerea acţiunii de faţă, prin efectul soluţiei Tribunalului Bucureşti din 15 noiembrie 2006.

Împrejurarea că reclamantul nu are nici o relaţie personală contractuală cu SC De Silva Intermed, căreia nu i-a vândut nimic, faptul că titlul vânzătoarei a fost menţinut in justiţie iar reclamantul a pierdut si constatarea dreptului de proprietate, dar si acţiunea in nulitatea titlului de proprietate al pârâtei reclamante, face ca in raport de titlul de vânzare cumpărare, reclamantul să nu prezinte nici un interes personal.

Interesul nu mai este născut şi actual odată cu pronunţarea deciziei irevocabilă de către Tribunalul Bucureşti la 15 noiembrie 2006, întrucât reclamantul nu mai are nici un drept constatat in justiţie, iar titlul vânzătoarei a fost menţinut.

În raport de efectul hotărârii pronunţate în Dosarul nr. x/299/2006 şi de Decizia nr. 1964/R/2006 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, pârâta a înţeles să invoce efectul pozitiv al puterii lucrului judecat care acţionează ca un fine de neprimire pentru orice dovadă pe care reclamantul ar dori să o facă în susţinerea cererii sale în revendicare şi o dispensează pe pârâtă de orice dovadă în susţinerea valabilităţii titlului său. A arătat că există identitate de cauză, obiect şi de părţi.

Pe fondul cauzei, a arătat că acţiunea în revendicare prin comparare de titluri nu este fondată, întrucât titlul pârâtei provine de la adevăratul proprietar, vizează un teren identificat, a fost înscris în cartea funciară cu opozabilitate erga omnes, deci şi reclamantului, fiind astfel preferabil titlului reclamantului care priveşte bunuri viitoare nedeterminate prin stradă, număr topografic, vecini, neînscris în cartea funciară.

A mai arătat că titlul reclamantului este valabil doar între părţile contractante, că nu îi este opozabil pârâtei, care nu a fost parte în procesul ce a format obiectul Dosarului nr. x/2004 al Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti.

A mai arătat că reclamantul nu a cumpărat teren în sector 1, ci în Aleea ... sector 1 Bucureşti.

A arătat şi că titlul său este preferabil întrucât, la emiterea sa, au fost respectate dispoziţiile legii privind activitatea notarială şi ale cadastrului şi publicităţii imobiliare, terenul se află în posesia pârâtei, a fost cumpărat de la un proprietar al cărui titlu a fost stabilit valabil în justiţie, a fost înscris în cartea funciară.

Cu caracter reconvenţional pârâta a solicitat obligarea reclamantului la plata sumei de 700.000 lei (echivalent a 200.000 euro) reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă pentru terenul ce formează obiectul contractului de vânzare cumpărare autentificat din 13 aprilie 2006, de 12.500 mp situat în Bucureşti, sector 1, intabulat în C.F. precum şi a cheltuielilor necesitate de administrarea şi recuperarea terenului făcută în perioada 2006 la zi, perioadă în care, datorită notării procesului având ca obiect nulitatea contractului în C.F., pârâta nu a putut dispune de aceasta din vina exclusivă a reclamantului, precum şi radierea oricăror notări instituite de reclamant în partea a III-a C.F. a sectorului 1 Bucureşti.

În motivarea cererii, pârâta reclamantă a arătat că reclamantul şi-a exercitat abuziv drepturile din momentul în care a promovat acţiunea în nulitatea vânzării şi a notat litigiul ce forma obiectul Dosarului nr. x/299/2006 în cartea funciară, restricţionând astfel orice drept de dispoziţie al pârâtei, împiedicând-o să obţină autorizaţie de construcţie să contractele împrumuturi bancare şi să construiască, ceea ce a afectat grav societatea prin lipsa folosinţei terenului respectiv a folosului ce urma a fi realizat prin construcţia pe terenul revendicat, în condiţiile în care în zonă a progresat construcţia de locuinţe, iar pârâta a pierdut potenţialii cumpărători ai locuinţelor ce urmau să fie construite, între timp atât preţul materialelor cât şi al manoperelor crescând considerabil. Pârâta a estimat pierderea suferită la aproximativ de 200.000 euro, valoarea finală urmând să fie stabilită pe baza unei expertize de specialitate.

Prin încheierea din 28 mai 2008, a fost respinsă excepţia inadmisibilităţii acţiunii sub cele două aspecte invocate respectiv pentru nedeterminarea terenului şi pentru incidenţa autorităţii de lucru judecat. S-a reţinut că prin cererea formulată, reclamantul a indicat şi identificat obiectul revendicării, lipsa coordonatelor de identificare topografică neconstituind un fine de neprimire al acţiunii ci un aspect supus probaţiunii. Totodată s-a reținut că nu sunt întrunite condiţiile art. 1201 C. civ. pentru existenţa autorităţii de lucru judecat, neexistând identitate de obiect şi de cauză între prezentul litigiu şi litigiile soluţionate prin Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Curții de Apel București, care a avut ca obiect constatarea dreptului de proprietate al reclamantului întemeiată pe art. 111 C. proc. civ., şi prin sentinţa civilă nr. 1469 din 29 ianuarie 2007 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, care a avut ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat din 13 aprilie 2006.

Prin aceeaşi încheiere s-a dispus unirea excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamantului şi excepţiei lipsei de interes în formularea acţiunii cu fondul, apreciindu-se că este necesară administrarea probatoriului.

Prin sentinţa civilă nr. 1497 din 28 decembrie 2009, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului, a respins excepţia lipsei de interes în formularea acţiunii principale, a admis cererea principală formulată de reclamantul pârât A. în contradictoriu cu pârâta reclamantă SC B. SRL, a obligat pârâta reclamantă să lase reclamantului pârât, în deplină proprietate şi posesie, terenul în suprafaţă de 11.926,74 mp situat în Bucureşti, şi cota de ½ din terenul în suprafaţă de 1.239,98 mp, a respins cererea reconvenţională formulată de pârâta reclamantă SC B. SRL în contradictoriu cu reclamantul pârât A. ca neîntemeiată şi a obligat pârâta la 35.086,52 lei cheltuieli de judecată către reclamant.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că prin contractul de vânzare bunuri viitoare, autentificat din 14 octombrie 2002 de B.N.P., I., vânzătorul E. a vândut reclamantului A. cota sa de ½ din dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 25.000 mp situat în Bucureşti sector 1, pentru preţul de 330.000.000 lei din 2002.

În cuprinsul contractului se face precizarea că vânzătorul a dobândit dreptul de proprietate prin moştenire de la defuncta C., conform certificatului de moştenitor din 1 aprilie 1998 eliberat de B.N.P., J., care la rândul său îl deţinea în baza contractului de vânzare autentificat din 1935. Au făcut menţiunea că reconstituirea dreptului de proprietate în baza legilor fondului funciar formează obiectul Dosarului nr. x/2002 aflat pe rolul Consiliului Superior de Justiție şi al cererilor formulate în baza Legii nr. 1/2001 şi Legii nr. 10/2001.

În cuprinsul contractului părţile au inserat clauza potrivit căreia transmiterea dreptului de proprietate va avea loc de drept în temeiul contractului fără formalităţi ulterioare din partea vânzătorului la momentul la care dreptul de proprietate asupra acestui bun va intra în patrimoniul său prin hotărâre judecătorească sau administrativă.

Această clauză are natura unei condiţii suspensive la împlinirea căreia se realizează transferul dreptului de proprietate din patrimoniul vânzătorului în patrimoniul cumpărătorului.

Prin dispoziţia din 26 noiembrie 2004 emisă de primarul general al Municipiului Bucureşti s-a dispus, în baza Legii nr. 10/2001, restituirea către E. şi D. (a cărei moştenitoare este F.) a terenului de 25.000 mp ce a aparţinut autoarei acestora C. în baza contractului de vânzare autentificat din 1935.

Prin urmare, Tribunalul a apreciat că, la data emiterii dispoziţiei menţionate, în temeiul clauzei contractuale menţionată mai sus şi a dispoziţiilor art. 969 C. civ., dreptul de proprietate asupra cotei de ½ din terenul de 25.000 mp a intrat în patrimoniul reclamantului, urmare a realizării condiţiei suspensive a recunoaşterii dreptului de proprietate în favoarea vânzătorului prin dispoziţie administrativă, emisă în baza Legii nr. 10/2001.

Nu au fost primite argumentele pârâtei reclamante în sensul că prin încheierea unui contract de vânzare cumpărare de bunuri viitoare, reclamantul pârât a dobândit numai un drept de creanţă, întrucât un astfel de contract ar avea natura unei promisiuni de vânzare cumpărare. Contractul de vânzare bunuri viitoare autentificat din 14 octombrie 2002 de B.N.P., I., are toate efectele unui contract de vânzare cumpărare afectat de o condiţie suspensivă. Construcţia juridică a pârâtei reclamante este valabilă în ce priveşte convenţia autentificată din 17 iunie 1999, dar nu pe aceasta îşi întemeiază reclamantul dreptul pretins, astfel că nu este relevantă în cauză.

Tribunalul a apreciat, faţă de considerentele ce preced, că reclamantul şi-a dovedit în cauză atât interesul, cât şi calitatea procesuală activă.

Astfel, excepţia lipsei de interes invocată de pârâtă prin întâmpinare, a fost întemeiată pe lipsa dreptului de proprietate a reclamantului, pe nerecunoaşterea în justiţie a dreptului său şi pe constatarea valabilităţii în justiţie a titlului pârâtei, ceea ce face ca reclamantul să nu dovedească un interes legitim protejat, personal, născut şi actual.

Tribunalul a apreciat argumentele pârâtei ca fiind nefondate.

Astfel, reclamantul este titularul dreptului de proprietate, pentru considerentele expuse mai sus. Este adevărat că acţiunea sa în justiţie având ca obiect constatarea calităţii de proprietar al reclamantului în temeiul contractului de vânzare bunuri viitoare autentificat din 14 octombrie 2002 de B.N.P., I., a fost respinsă irevocabil prin Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, numai că acţiunea a fost respinsă ca inadmisibilă, instanţa de recurs apreciind că reclamantul are la îndemână acţiunea în realizarea dreptului său de proprietate, dobândit în baza contractului sus menţionat. Prin urmare, nu se poate reţine că s-a refuzat recunoaşterea în justiţie a dreptului de proprietate al reclamantului ci numai faptul că acesta a folosit o cale procesuală neadecvată, acţiunea în constatare şi nu acţiunea în realizare, respectiv acţiunea în revendicare, care formează tocmai obiectul prezentului dosar.

Sub aspectul constatării valabilităţii în justiţie a titlului pârâtei, Tribunalul a constatat că, prin sentinţa civilă nr. 1469 din 29 ianuarie 2007 pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, s-a respins acţiunea formulată de reclamantul A. împotriva pârâtului, având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat din 13 aprilie 2006 de B.N.P., K., ce constituie titlul pârâtei, însă pe considerentul lipsei de interes în formularea cererii prin raportare la Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă.

În condiţiile în care acţiunea în revendicare a fost considerată ca fiind singura cale procesuală deschisă reclamantului, este evident că interesul acestuia în formularea prezentei acţiuni există, fiind născut, actual, personal şi legitim protejat, argumentele invocate de pârâtă pentru justificarea excepţiei lipsei de interes, specifice unei acţiuni în constatare, nemaigăsindu-şi aplicabilitatea în acţiunea în realizare.

Sub un alt aspect, Tribunalul a avut în vedere că neconstatarea nulităţii contractului ce reprezintă titlul pârâtei nu are relevanţă în prezenta cauză, întrucât acţiunea în revendicare prin comparare de titluri presupune prin ipoteză compararea a două titluri de proprietate valabile sub aspectul cerinţelor de formă şi de fond, pentru stabilirea eficienţei şi preferabilităţii unuia dintre ele, prin raportare la criteriile de preferinţă consacrate în doctrină şi jurisprudenţă, conform normelor de drept cu valoare de principiu.

În consecinţă, Tribunalul a respins atât excepţia lipsei de interes în formularea prezentei acţiuni, cât şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului, apreciind că acesta, în calitate de proprietar neposesor al bunului, are legitimare procesuală activă în prezenta acţiune în revendicare, prin care urmăreşte recunoaşterea preferabilităţii titlului său de proprietate şi redobândirea posesiei bunului.

Pe fondul cauzei, Tribunalul a constatat că ulterior vânzării către reclamant a cotei de ½ din terenul în suprafaţă de 2,5 ha (prin contractul de vânzare bunuri viitoare autentificat din 14 octombrie 2002) şi ulterior obţinerii deciziei administrative de restituire a terenului în baza Legii nr. 10/2001 (dispoziţia din 26 noiembrie 2004), vânzătorul E. a încheiat cu F. contractul de vânzare cumpărare autentificat din 29 ianuarie 2005 de B.N.P., G., prin care i-a vândut cota sa indiviză de ½ din terenul intravilan de 25.000 mp situat în sector 1, număr cadastral provizoriu, în contract făcându-se menţiunea că acest teren a fost dobândit prin restituire în natură în temeiul Legii nr. 10/2001, în baza dispoziţiei din 26 noiembrie 2004.

La rândul său, F. a încheiat cu R. şi S. contractele de vânzare cumpărare autentificate din 29 ianuarie 2005 prin care a transmis acestora o cotă parte indiviză din dreptul de proprietate asupra terenului, iar prin contractul de partaj voluntar autentificat din 16 mai 2005, s-a realizat partajarea terenului, F. dobândind în urma partajului lotul nr. 2 cuprinzând terenul în suprafaţă de 11.926,74 mp situat în Bucureşti, sector 1, cu număr cadastral, precum şi cota indiviză din lotul nr. 3 compus din teren în suprafaţă de 1.139,98 mp situat la aceeaşi adresă, având nr cadastral şi regimul unui drum de acces.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat din 13 aprilie 2006 de B.N.P., K., F. a transmis pârâtei dreptul de proprietate asupra lotului care i-a revenit în urma partajului.

În raport de înscrisurile analizate mai sus, Tribunalul a constatat că, atât reclamantul cât şi pârâta, justifică un drept de proprietate asupra terenului în litigiu, Tribunalul urmând să dea preferinţă titlului mai bine caracterizat.

Tribunalul a apreciat neîntemeiate argumentele pârâtei în sensul că reclamantul nu justifică dreptul de proprietate asupra terenului pe care acesta l-a dobândit, ci asupra unui teren la altă adresă.

Astfel, este adevărat că în titlul reclamantului terenul a fost identificat ca fiind în Bucureşti sector 1, iar în titlul pârâtei terenul a fost identificat ca fiind situat în Bucureşti, sector 1.

Numai că, în contractul din 14 octombrie 2002, ce reprezintă titlul reclamantei, se face menţiunea expresă că obiectul vânzării îl constituie terenul asupra căruia reclamantul a dobândit un drept de proprietate prin moştenire de la C., pe care aceasta îl deţinea în baza contractului de vânzare cumpărare autentificat din 1935 de Tribunalul Ilfov Secţia Notariat.

În Dispoziţia din 26 noiembrie 2004 de restituire a terenului către moştenitorii defunctei C. se face menţiune că prin notificarea din 2001 a fost solicitată restituirea imobilului situat în Bucureşti com. Băneasa cătunul Herăstrău. Terenul care i-a aparţinut defunctei C., în baza contractului de vânzare cumpărare autentificat din 1935 de Tribunalul Ilfov Secţia Notariat, a fost identificat conform raportului de expertiză tehnică întocmit de ing L., în baza acestuia făcându-se și predarea primirea, prin proces verbal de predare din 21 decembrie 2004.

Ulterior, în vederea înscrierii în cartea funciară, s-a procedat la întocmirea documentaţiei cadastrale, terenul fiind identificat prin adresa actuală în Bucureşti, sector 1.

În condiţiile în care în toate actele de transmitere a dreptului de proprietate, atât în actul reclamantului, cât şi în cel al pârâtei, dar şi în cele intermediare încheiate de E. şi F. se face menţiunea că obiectul transmisiunii îl constituie cote părţi din terenul de 25.000 mp ce a aparţinut defunctei C. în baza contractului de vânzare cumpărare autentificat din 1935 de Tribunalul Ilfov Secţia Notariat, Tribunalul a apreciat că se face dovada identităţii între terenul dobândit de reclamant şi cel dobândit de pârâtă, acesta fiind unul şi acelaşi dar identificate prin adrese diferite, în actul reclamantului prin raportare la elementele cunoscute din actele vechi de proprietate, iar în actul pârâtei prin elemente rezultate în urma întocmirii documentaţiei cadastrale.

Sub aspectul preferinţei dreptului de proprietate al părţilor, tribunalul a constatat că dreptul dobândit de reclamant este preferabil, întrucât la data dobândirii, vânzătorul E. era titularul dreptului transmis, prin dispoziţia emisă în baza Legii nr. 10/2001 la 26 noiembrie 2004 confirmându-i-se această calitate, conform art. 2 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, în forma în vigoare la data emiterii dispoziţiei.

Urmare a înstrăinării dreptului său către reclamant, vânzătorul nu mai avea în patrimoniu acest drept astfel încât nu îl mai putea transmite către F. prin contractul de vânzare cumpărare din 29 ianuarie 2005, iar aceasta nu îl putea transmite valabil către pârâtă prin contractul de vânzare cumpărare din 13 aprilie 2006, potrivit principiului nemo plus iuris ad aliim transferrae potest qvam ibse habet.

Împrejurarea că vânzătorul E. înstrăinase dreptul său de proprietate către reclamant îi era cunoscut cumpărătoarei F. (nepoata sa de soră), întrucât şi între mama acesteia şi reclamant fusese încheiată o convenţie autentificată din 17 iunie 199 de B.N.P., M., precum şi un act adiţional încheiat la 23 august 2002, cu privire la cota din dreptul de proprietate pe care D. o dobândise prin moştenire de la mama sa C., convenţie care are natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare.

Aceasta este şi raţiunea pentru care la data încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat din 29 ianuarie 2005 de B.N.P., G., cumpărătoarea F. a declarat că înţelege să scutească judecătoria şi notarul public de cercarea sarcinilor imobiliare, dobândind imobilul pe riscul său.

Deşi în cauză suntem în prezenţa unor titluri care provin la origine de la acelaşi autor, E., nu se poate aplica regula de drept consacrată de doctrină şi jurisprudenţă în sensul că este preferabil titlul care a fost mai întâi transcris, întrucât, astfel cum s-a arătat mai sus în actul de proprietate al reclamantului terenul era identificat cu o altă adresă, conform actelor de proprietate vechi.

Tribunalul a avut însă în vedere principiul care a stat la baza acestei reguli şi anume necesitatea protejării terţilor dobânditori de bună credinţă.

Astfel, raţiunea pentru care se dă preferinţă titlului mai întâi transcris este aceea că, urmare a realizării operaţiunilor de publicitate imobiliară, partea interesată ia cunoştinţă despre situaţia juridică a bunului pe care îl dobândeşte, iar în măsura în care în registrele de publicitate situaţia juridică a bunului este concordantă cu situaţia rezultată din actele de proprietate al vânzătorului, se impune ca buna sa credinţă la dobândirea bunului să fie ocrotită prin menţinerea actului său.

Cercetând situaţia de faţă prin perspectiva bunei credinţe, tribunalul a constatat că pârâta nu poate fi considerată cumpărător de bună credinţă întrucât, deşi reclamantul nu şi-a deschis carte funciară pentru imobilul dobândit, acesta a formulat împotriva vânzătorului E. şi în contradictoriu cu D. acţiunea ce a format iniţial obiectul Dosarului nr. x/2004 al Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti având ca obiect constatarea dreptului său de proprietate asupra cotei de ½ din terenul de 25.000 mp restituit prin Dispoziţia din 26 noiembrie 2004 (fila 62 dosar), litigiul care a fost notat în cartea funciară, iar în timpul procesului a survenit vânzarea dintre E. şi F., situaţie despre care pârâta putea să ia la cunoştinţă prin cercetarea evidenţelor de publicitate imobiliară.

Prin urmare, Tribunalul a constatat că dreptul de proprietate dobândit de reclamant este preferabil celui dobândit de pârâtă prin raportare la principiul conform căruia nimeni nu poate înstrăina mai multe drepturi decât are şi prin nereţinerea bunei credinţe a pârâtei la încheierea contractului, dat fiind faptul că nu a efectuat diligenţele necesare pentru a lua cunoştinţă de adevărata situaţie juridică a terenului dobândit.

Tribunalul a apreciat cererea reconvenţională a pârâtei reclamante prin care s-a solicitat obligarea reclamantului pârât la contravaloarea lipsei de folosinţă asupra terenului ca neîntemeiată, reţinând că această cerere se întemeiază pe dreptul proprietarului de a culege fructele civile ale bunului său, iar în cauză s-a stabilit că dreptul de proprietate al reclamantului pârât este preferabil celui invocat de pârâta reclamantă.

Făcând aplicarea art. 274 C. proc. civ., Tribunalul a obligat pârâta reclamantă la 35.086,52 lei cheltuieli de judecată către reclamantul pârât reprezentând taxă de timbru (18.086,52 lei - fila 89 şi onorariu de avocat (17.000 lei).

În termenul legal, împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta reclamantă SC B. SRL.

Prin încheierea din 08 februarie 2011 s-a dispus suspendarea judecăţii apelului, în temeiul art. 244 alin. (1) pct. 1 C. proc. civ., până la soluţionarea irevocabilă a Dosarului nr. x/3/2009 al Curţii de Apel Bucureşti, privind rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare din 14 octombrie 2002.

Cauza a fost repusă pe rol la cererea apelantei din data de 22 august 2014, ca urmare a soluţionării cauzei ce a determinat suspendarea.

La data de 18 noiembrie 2014, numita N. a formulat cerere de intervenţie în interesul apelantei, încuviinţată în principiu prin încheierea din 03 februarie 2015.

Prin Decizia civilă nr. 134/A din 10 martie 2015, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins apelul declarat de pârâta reclamantă SC B. SRL.

În motivarea soluţiei sale, instanţa a reţinut următoarele considerente:

Potrivit dispoziţiilor art. 480 C. civ., "Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însă în limitele determinate de lege."

Aceste prevederi dau definiţia legală a proprietăţii şi conţinutul dreptului de proprietate, iar cel mai eficient mijloc juridic de obţinere şi asigurare a exerciţiului acestui drept îl constituie acţiunea în revendicare.

Acţiunea în revendicare nu are o reglementare expresă în V.C.C., astfel încât temeiul său îl constituie dreptul de proprietate, al cărui titular se pretinde reclamantul.

În cauză, instanţa de fond a analizat acţiunea în revendicare cu care a fost învestită în temeiul dreptului de proprietate invocat de intimatul reclamant A., izvorât din contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 14 octombrie 2002, astfel încât critica referitoare la nemotivarea în drept a hotărârii apelate nu poate fi primită.

În ceea ce priveşte excepţiile lipsei de interes a reclamantului în promovarea acţiunii civile de faţă şi a lipsei calităţii procesuale active, întemeiată pe lipsa dreptului de proprietate a reclamantului, pe nerecunoaşterea în justiţie a dreptului său şi pe constatarea valabilităţii în justiţie a titlului pârâtei, Curtea retine că interesul reprezintă folosul practic şi imediat pe care îl are o parte pentru a justifica punerea în mişcare a procedurii judiciare, adică reclamantul trebuie să urmărească afirmarea sau realizarea unui drept subiectiv recunoscut de lege.

Calitatea procesuală activă presupune existenţa unei identităţi între persoana reclamantului şi cel care este titularul dreptului afirmat.

În speţa, intimatul reclamant a pretins în contradictoriu cu apelanta pârâtă, dreptul de proprietate asupra terenului dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 14 octombrie 2002, situaţie în care este evident că justifică un interes născut şi actual în formularea acţiunii introductive, precum şi calitate procesuală activă.

În ceea ce priveşte aparenta lipsă de identitate între imobilul dobândit de intimatul reclamant prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 14 octombrie 2002, identificat ca fiind în Bucureşti sector 1 şi cel dobândit de intimata pârâtă prin contractul de vânzare-cumpărare din 13 aprilie 2006, identificat situat în Bucureşti, sector 1, aceasta este răsturnată prin menţiunea expresă ce se regăseşte în contractul din 2002 că obiectul vânzării îl constituie terenul asupra căruia reclamantul a dobândit un drept de proprietate prin moştenire de la C., pe care aceasta îl deţinea în baza contractului de vânzare cumpărare autentificat din 1935 de Tribunalul Ilfov Secţia Notariat, menţiune ce este regăsită şi în dispoziţia din 26 noiembrie 2004 de restituire a terenului către moştenitorii defunctei C., unde se arată că imobilul ce face obiectul restituirii a fost proprietatea numitei C. în baza contractului de vânzare cumpărare autentificat din 1935.

Întrucât, atât obiectul contractului de vânzare către intimatul reclamant cât şi cel al actului administrativ ce a stat la baza actului de transmitere către apelanta pârâtă l-au constituit cote părţi din terenul de 25.000 mp ce a aparţinut defunctei C. în baza contractului de vânzare cumpărare autentificat din 1935 de Tribunalul Ilfov Secţia Notariat, în mod corect a apreciat tribunalul că s-a făcut dovada identităţii între terenul dobândit de intimatul reclamant şi cel dobândit de apelanta pârâtă, identificarea prin adrese diferite fiind cauzată de faptul că măsurile reparatorii acordate în temeiul Legii nr. 10/2001 pentru imobilul ce a aparţinut defunctei C., care era situat pe amplasamentul din Bucureşti, com. Băneasa, Cătunul Herăstrău, nu s-au concretizat în restituirea în natură pe vechiul amplasament, ci pe un alt amplasament, astfel cum legea permite.

Un argument suplimentar avut în vedere pentru a se reţine identitatea obiectului celor două contracte de vânzare-cumpărare este acela că în cuprinsul contractului autentificat sub nr. 4100/14 octombrie 2002 s-a menţionat expres că în cazul în care imobilul ce va fi retrocedat se va regăsi în parcela, zona Băneasa sau alt amplasament care va avea o valoare egală cu a parcelei 38, intimatul reclamant A. va mai plăti vânzătorului E. suma de 35.000 dolari SUA, menţiune care dovedeşte că părţile contractante au acceptat în plan mental, la data încheierii actului, că restituirea terenului să se facă pe un alt amplasament, astfel cum s-a şi întâmplat.

Prin urmare, în mod corect a apreciat instanţa de fond că intimatul reclamant justifică calitate procesuală activă în cauză, iar faptul că apelanta pârâtă exhibă, la rândul său, un titlu de proprietate pentru acelaşi imobil, reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare din 13 aprilie 2006, această situaţie îşi găseşte rezolvarea în cadrul analizării pe fond a acţiunii în revendicare prin metoda comparării celor două titluri, iar nu pe cale de excepţie.

Împrejurarea că acţiunea în justiţie promovată de intimatul reclamant, având ca obiect constatarea calităţii de proprietar al reclamantului în temeiul contractului de vânzare bunuri viitoare autentificat din 14 octombrie 2002 de B.N.P., I., a fost respinsă irevocabil prin Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, nu lipseşte pe acesta de interes şi calitate procesuală activă în cadrul acţiunii în revendicare, întrucât acţiunea în constatare a fost respinsă ca inadmisibilă, instanţa de recurs apreciind că reclamantul are la îndemână acţiunea în realizarea dreptului său de proprietate. Prin urmare, nu se poate reţine că s-a refuzat recunoaşterea în justiţie a dreptului de proprietate al reclamantului ci numai faptul că acesta a folosit o cale procesuală neadecvată, acţiunea în constatare şi nu acţiunea în realizare, respectiv acţiunea în revendicare, care formează tocmai obiectul prezentului dosar.

De asemenea, nici prin respingerea acţiunii formulată de intimatul reclamant A. împotriva pârâtului E., ce a avut ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat din 13 aprilie 2006 de B.N.P., K., ce constituie titlul pârâtei, acesta nu şi-a pierdut interesul şi calitatea procesuală activă în prezenta acţiune în realizare, întrucât, prin sentinţa civilă nr. 1469 din 29 ianuarie 2007 pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti s-a respins acţiunea pe considerentul lipsei de interes în formularea cererii, prin raportare la Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă.

În condiţiile în care acţiunea în revendicare a fost considerată ca fiind singura cale procesuală deschisă reclamantului, este evident că legitimarea procesuală activă şi interesul acestuia în formularea prezentei acţiuni există, argumentele invocate de apelanta pârâtă pentru justificarea celor două excepţii fiind apreciate de Curte ca neîntemeiate.

De asemenea, Curtea nu a primit nici critica privitoare la nereţinerea autorităţii de lucru judecat, invocată ca aspect de inadmisibilitate a acţiunii, întrucât, pentru a exista autoritate de lucru judecat, este necesar, potrivit dispoziţiilor art. 1201 C. civ., să existe tripla identitate între părţi, cauză şi obiect.

În cauză, aceste condiţii nu sunt întrunite, astfel cum în mod corect a reţinut instanţa de fond, întrucât prezentul litigiu are ca obiect acţiunea în revendicare a terenului ce a făcut obiectul contractului autentificat din 14 octombrie 2002, acţiune întemeiată pe dispoziţiile art. 480 C. civ., iar litigiile soluţionate prin Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Curții de Apel București şi prin sentinţa civilă nr. 1469 din 29 ianuarie 2007 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, au avut ca obiect constatarea dreptului de proprietate al reclamantului în temeiul pe art. 111 C. proc. civ., respectiv constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat din 13 aprilie 2006.

Pe de altă parte, putere de lucru judecat dobândeşte orice hotărâre judecătorească prin care s-a soluţionat fondul pretenţiilor şi a drepturilor subiective afirmate de părţi. Această condiţie nu este îndeplinită în cazul în care reclamantul renunţă la judecata cererii, cererea este respinsă pentru anumite aspecte de ordin procedural, este anulată, respinsă ca prematură sau introdusă de o persoană lipsită de calitate procesuală ori împotriva unei persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.

Or, prin Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, acţiunea în constatarea calităţii de proprietar al reclamantului în temeiul contractului de vânzare bunuri viitoare autentificat din 14 octombrie 2002 de B.N.P., I., a fost respinsă ca inadmisibilă, apreciindu-se că reclamantul are la îndemână acţiunea în realizarea dreptului său de proprietate dobândit în baza contractului sus menţionat, iar prin sentinţa civilă nr. 1469 din 29 ianuarie 2007 pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, acţiunea în constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat din 13 aprilie 2006 de B.N.P., K., ce constituie titlul pârâtei, a fost respinsă pe considerentul lipsei de interes în formularea cererii, prin raportare la Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă.

Aceste hotărâri nu se bucură de autoritate de lucru judecat, întrucât prin aceste hotărâri nu s-a realizat o judecată a fondului pretenţiilor deduse judecăţii, acţiunile anterioare fiind judecate în temeiul unor excepții procesuale.

Pe de altă parte, neconstatarea nulităţii contractului ce reprezintă titlul pârâtei nu are relevanţă în prezenta cauză, întrucât acţiunea în revendicare prin comparare de titluri presupune prin ipoteză compararea a două titluri de proprietate valabile sub aspectul cerinţelor de formă şi de fond, pentru stabilirea eficienţei şi preferabilităţii unuia dintre ele prin raportare la criteriile de preferinţă consacrate în doctrină şi jurisprudenţă conform normelor de drept cu valoare de principiu.

Curtea a apreciat ca fiind neîntemeiate şi criticile care vizează fondul litigiului, reţinând următoarele considerente;

Reclamantul a dobândit în baza contractului de vânzare bunuri viitoare autentificat din 14 octombrie 2002 de B.N.P., I., dreptul de proprietate asupra cotei de ½ din terenul în suprafaţă de 2,5 ha, dobândit de vânzătorul E. prin moştenire de la C., pe care aceasta îl deţinea în baza contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 1935 de Tribunalul Ilfov Secţia Notariat. În cuprinsul acestui act, părţile au făcut menţiunea că reconstituirea dreptului de proprietate în baza legilor fondului funciar formează obiectul Dosarului nr. x/2002 aflat pe rolul Completului Superior de Justiție şi al cererilor formulate în baza Legii nr. 1/2001 şi Legii nr. 10/2001.

Totodată, în cuprinsul contractului părţile au inserat clauza potrivit căreia transmiterea dreptului de proprietate va avea loc de drept în temeiul contractului fără formalităţi ulterioare din partea vânzătorului, la momentul la care dreptul de proprietate asupra acestui bun va intra în patrimoniul său prin hotărâre judecătorească sau administrativă.

Vânzarea care are ca obiect un lucru viitor (res futura), care nu există in momentul încheierii contractului, dar poate exista în viitor, este o vânzare perfect valabilă, afectată de o condiţie suspensivă, respectiv ca acel bun să intre în viitor în patrimoniul vânzătorului.

În speţă, contractul de vânzare cumpărare bunuri viitoare autentificat din 2002 se bucură de toate efectele unui contract de vânzare cumpărare afectat de o condiţie suspensivă.

Această condiţie a fost realizată la data emiterii dispoziţiei din 26 noiembrie 2004 de către primarul general al Municipiului Bucureşti, prin care s-a dispus în baza Legii nr. 10/2001, restituirea către E. şi D. (a cărei moştenitoare este F.) a terenului de 25.000 mp ce a aparţinut autoarei acestora C., în baza contractului de vânzare autentificat din 1935.

Prin urmare, la data emiterii dispoziţiei menţionate, în temeiul clauzei contractuale menţionată mai sus şi a dispoziţiilor art. 969 C. civ., dreptul de proprietate asupra cotei de ½ din terenul de 25.000 mp a intrat în patrimoniul reclamantului, urmare a realizării condiţiei suspensive a recunoaşterii dreptului de proprietate în favoarea vânzătorului prin dispoziţie administrativă emisă în baza Legii nr. 10/2001.

Ulterior însă, la data de 29 ianuarie 2005, vânzătorul E. a încheiat cu F. contractul de vânzare cumpărare autentificat din 29 ianuarie 2005 de B.N.P., G. prin care i-a vândut cota sa indiviză de ½ din terenul intravilan de 25.000 mp, dobândit prin restituire în natură în temeiul Legii nr. 10/2001, în baza dispoziţiei din 26 noiembrie 2004.

La rândul său F. a încheiat cu R. şi Dincă Luminiţa contractele de vânzare cumpărare autentificate din 29 ianuarie 2005 prin care a transmis acestora o cotă parte indiviză din dreptul de proprietate asupra terenului iar prin contractul de partaj voluntar autentificat din 16 mai 2005, s-a realizat partajarea terenului, F. dobândind în urma partajului lotul nr. 2 cuprinzând terenul în suprafaţă de 11.926,74 mp situat în Bucureşti, sector 1, cu număr cadastral, precum şi cota indiviză din lotul nr. 3 compus din teren în suprafaţă de 1.139,98 mp situat la aceeaşi adresă şi regimul unui drum de acces.

Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat din 13 aprilie 2006 de B.N.P., K., F. a transmis pârâtei dreptul de proprietate asupra lotului care i-a revenit în urma partajului.

Aşadar, în prezent, atât apelanta pârâtă cât şi intimatul reclamant au exhibat titluri de proprietate asupra terenului în litigiu, situaţie care se rezolvă prin compararea acestor titluri, spre a se vedea care dintre ele este mai bine caracterizat.

Este adevărat că în situaţia în care titlurile provin de la acelaşi autor, regula este aceea că are câştig de cauză cel care a transcris mai întâi. Această regulă, însă, bazată pe principiul qui prior tempore, potior jure, a fost consacrată cu scopul de a proteja dreptul dobândit primul, întrucât, prin îndeplinirea formalităţilor de carte funciară, acesta devine opozabil celor care au dobândit ulterior.

În speţă, însă, nu ne aflăm în situaţia ocrotită prin această regulă de rezolvare a acţiunii în revendicare prin comparare de titluri, deoarece, deşi apelanta pârâtă este cea care şi-a înscris prima dreptul de proprietate în cartea funciară, ea nu este însă primul dobânditor, ci se află în situaţia de a fi dobândit acest drept ulterior intimatului reclamant.

În această situaţie, prioritate va avea titlul cu data certă cea mai veche, respectiv cel al intimatului reclamant care este primul în timp.

În sprijinul acestei rezolvări vine şi principiul nemo plus iuris ad aliim transferrae potest qvam ibse habet, pe deplin aplicabil în speţă, întrucât, urmare înstrăinării dreptului către reclamant, vânzătorul nu mai avea în patrimoniu acest drept astfel încât nu îl mai putea transmite către F. prin contractul de vânzare cumpărare din 29 ianuarie 2005, iar aceasta nu îl putea transmite valabil către pârâtă prin contractul de vânzare cumpărare din 13 aprilie 2006.

În virtutea principiului publicităţii, unul dintre principiile care guvernează înscrierile în cartea funciară, legiuitorul a instituit doar o prezumţie că "starea tabulară" corespunde stării de drept material. Însă, pentru a opera aceasta prezumţie este necesar sa existe, în realitate, concordanță între situaţia juridică şi starea tabulară, deoarece persoana care îşi valorifică dreptul înscris poate suporta consecinţele răsturnării acestei prezumţii prin prezentarea unei situaţii juridice reale, diferită de cea din cartea funciara.

Astfel, prezumţia existenţei dreptului înscris în cartea funciară operează dacă acesta a fost constituit sau dobândit cu bună credinţă, cât timp nu se dovedeşte contrariul.

Prin urmare, pentru a se putea invoca inopozabilitatea dreptului neînscris în cartea funciară, este necesar ca alături de condiţia de a fi succesor cu titlu particular şi de a îndeplini condiţiile de publicitate, cel care invocă neînscrierea să mai îndeplinească o condiţie şi anume aceea să nu fi fost exclus de lege de la dreptul de invoca inopozabilitatea dreptului real neînscris în cartea funciară, fie în virtutea naturii actului în temeiul căruia a dobândit dreptul respectiv, fie cu titlu de sancţiune în cazul în care a fost de rea credinţă.

Acesta înseamnă că este suficient ca terţul dobânditor să aibă cunoştinţă de constituirea anterioară a unui drept real pentru a fi socotit de rea credinţă, întrucât publicitatea imobiliară asigură şi cunoaşterea sarcinilor care grevează un drept real şi nu poate constitui un subterfugiu pentru cei de rea credinţă.

Or, astfel cum în mod corect a reţinut instanţa de fond, împrejurarea că vânzătorul E. înstrăinase dreptul său de proprietate către intimatul reclamant îi era cunoscut cumpărătoarei F. (nepoata sa de soră), întrucât şi între mama acesteia şi reclamant fusese încheiată o convenţie autentificată din 17 iunie 1999 de B.N.P., M. precum şi un act adiţional încheiat la 23 august 2002, cu privire la cota din dreptul de proprietate pe care D. o dobândise prin moştenire de la mama sa C., convenţie care are natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare.

Aceasta este şi raţiunea pentru care la data încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat din 29 ianuarie 2005 de B.N.P., G., cumpărătoarea F. a declarat că înţelege să scutească judecătoria şi notarul public de cercetarea sarcinilor imobiliare, dobândind imobilul pe riscul său.

De asemenea, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară din 05 septembrie 2005, prin încheierea de carte funciară din 24 februarie 2005 s-a înscris în favoarea intimatului reclamant existenţa litigiului ce avea ca obiect „pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de vânzare cumpărare între acesta şi D. (mama cumpărătoarei F.) pentru ½ din terenul de 25.000 mp şi să se constate că A. a devenit proprietar conform contractului de vânzare bunuri viitoare încheiat cu E. pentru cota de ½ din terenul de 25.000 mp” (fila 13, dosar fond).

Faţă de această menţiune înscrisă în cartea funciară anterior înstrăinării imobilului către apelanta pârâtă, despre care aceasta putea să ia la cunoştinţă prin cercetarea evidenţelor de publicitate imobiliară şi în acord cu principiul ocrotirii bunei credinţe, care, la rândul său, guvernează publicitatea imobiliară, astfel cum s-a arătat anterior, apelanta pârâtă nu poate fi considerată cumpărător de bună credinţă, pentru a fi preferabil titlul său.

Împrejurarea că acţiunea ce avut ca obiect constatarea calităţii de proprietar al reclamantului în temeiul contractului de vânzare bunuri viitoare autentificat din 14 octombrie 2002 de B.N.P., I., a fost respinsă irevocabil prin Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, nu echivalează cu refuzul recunoaşterii în justiţie a dreptului de proprietate al intimatului reclamant, întrucât aceasta a fost respinsă ca inadmisibilă, instanţa de recurs apreciind că acesta a folosit o cale procesuală neadecvată, acţiunea în constatare şi nu acţiunea în realizare, respectiv acţiunea în revendicare, care formează tocmai obiectul prezentului dosar.

De asemenea, acţiunea formulată de intimatul reclamant A., ce a avut ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat din 13 aprilie 2006 de B.N.P., K., ce constituie titlul pârâtei, a fost respinsă pe considerentul lipsei de interes în formularea cererii, prin raportare la Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, fără a fi analizat fondul dreptului ce a făcut obiectul titlului de proprietate al apelantei pârâte, situaţie în care nu se poate reţine recunoaşterea în justiţie a acestui drept şi încălcarea principiului securităţii raporturilor juridice.

În ceea ce priveşte critica referitoare la încălcarea dispoziţiilor art. 225 C. proc. civ., Curtea a apreciat ca fiind neîntemeiată, întrucât, faptul că intimatul reclamant a refuzat să răspundă la interogatoriul solicitat de către apelanta pârâtă, nu obligă prin el însuşi la a considera acest refuz drept mărturisire deplină a faptelor afirmate în apărare de către pârâtă.

Prevederile art. 225 C. proc. civ. nu impun instanţei, ci lasă la libera ei apreciere, stabilită prin raportare la toate circumstanţele de fapt şi de drept ale cauzei, dacă înţelege să dea refuzului valoarea unei mărturisiri depline sau doar a unui început de dovadă scrisă ori, după caz, nicio asemenea valoare.

Or, în prezenta cauză, instanţa de fond a ţinut seama de succesiunea actelor şi faptelor juridice, conform înscrisurilor autentice, notărilor din cartea funciară şi celorlalte dovezi administrate în cauză, în raport de care prima instanţă a arătat considerentele pentru care nu a putut fi reţinută buna credinţă a apelantei pârâte la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu şi nu s-a dat preferinţă titlului său, fără a putea fi reţinută încălcarea prevederilor art. 225 C. proc. civ. şi nici a dreptului la un proces echitabil, ocrotit de art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

În ceea ce priveşte cererea reconvenţională, Curtea a constatat, în principal, că, prin natura obiectului acesteia, care a constat în solicitarea apelantei pârâte de a fi obligat intimatul reclamant la despăgubiri, în temeiul angajării răspunderii civile delictuale, aceasta a avut caracter subsidiar faţă de acţiunea în revendicare.

Or, câtă vreme instanţa, în operaţiunea de comparare a titlurilor de proprietate, a dat preferinţă dreptului de proprietate al intimatului reclamant, consecinţa firească este aceea că numai acesta ar fi fost îndreptăţit să culeagă fructele civile ale bunului său, iar nu apelanta pârâtă, care a pierdut în cadrul acţiunii în revendicare dreptul de proprietate asupra terenului şi, implicit şi dreptul de a pretinde fructele civile produse de acest bun.

Aceste argumente, care au condus la respingerea cererii reconvenţionale, au fost arătate de instanţa de fond, contrar susţinerilor apelantei pârâte.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, Curtea a reţinut că fundamentul juridic al acordării cheltuielilor de judecată în temeiul art. 274 C. proc. civ. este reprezentat de culpa procesuală a părţii „care cade în pretenţii”.

Stabilind că temeiul juridic al acordării cheltuielilor de judecată este atitudinea procesuală culpabilă a părţii care a căzut în pretenţii, observăm că fapta acesteia declanşează o răspundere civilă delictuală al cărei conţinut îl constituie obligaţia civilă de reparare a prejudiciului cauzat, adică de restituire a sumelor pe care partea care a câştigat procesul a fost nevoită să le realizeze.

Pe temeiul răspunderii civile delictuale, cel care a câştigat procesul are dreptul de a obţine de la adversar sumele pe care le-a plătit cu titlu de taxă judiciară de timbru, onorariu de avocat, fapta ilicită fiind săvârşită de către cel care a pierdut procesul, în sensul că, datorită atitudinii sale a avut loc procesul respectiv.

În speţă, apărarea intimatului reclamant a fost asigurată, potrivit delegaţiilor avocaţiale existente în dosar, la început de avocat O., iar ulterior de avocat P., intimatul reclamant, în calitatea sa de parte câştigătoare fiind îndreptăţit, astfel cum în mod corect s-a reţinut şi de către instanţa de fond, la recuperarea sumelor cheltuite pentru asigurarea apărării, de la partea care a pierdut procesul, respectiv de la apelanta pârâtă.

Faţă de cele reţinute, Curtea a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanta pârâtă reclamantă SC B. SRL.

În ceea ce priveşte cererea de intervenţie formulată în interesul apelantei de către intervenienta N., aceasta a fost respinsă, faţă de împrejurarea că şi apelul în sprijinul căruia a fost formulată a fost respins.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâta SC B. SRL şi intervenienta N.

1.Pârâta SC B. SRL a invocat motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 5, 7, 8 şi 9 C. proc. civ., formulând următoarele critici, ce vor fi prezentate sintetizat:

În dezvoltarea motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenta susţine că hotărârea este nemotivată şi cuprinde considerente străine de natura pricinii, decurgând din ignorarea apărărilor și probelor sale și a caracteristicilor titlului său de proprietate.

În acest sens, recurenta susţine că instanţa a făcut referire numai la titlul reclamantului, căruia i-a dat o valoare eronată, fără nici o analiză privitoare la titlul său. Susține că instanţa a reţinut valabilitatea convenţiei din 2002, însă a omis să se refere la clauza potrivit căreia cumpărătorul se obliga să plătească o diferenţă de preţ de 35.000 dolari SUA în ipoteza acordării unui teren pe un alt amplasament, ceea ce s-a întâmplat, astfel că preţul vânzării a fost plătit parţial.

In ce privește titlul pârâtei, instanţa a reţinut în mod greşit că F. este moştenitoarea lui D., deşi din nicio probă nu rezultă acest aspect, în realitate fiind doar o coincidenţă de nume.

Recurenta mai susţine că instanţa de apel, în analizarea acestor aspecte nu a avut în vedere prezumţia de lucru judecat, ce rezultă din hotărârile pronunțate în Dosarele nr. x/2004 și nr. x/299/2015 ale Judecătoriei sectorului 1 București, luând însă în considerare acte ce nu existau la dosar (contractul din 2005), analizând doar autoritatea de lucru judecat, care nu a fost invocată (pag. 6 din motivele de recurs).

În cadrul motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., recurenta susţine că instanţa de apel a respins in mod nelegal excepţiile invocate in cauză.

Astfel, în ce priveşte calitatea procesuală activă a reclamantului, titlul intimatului reclamant este legat de amplasamentul unui teren din București, iar schimbarea amplasamentului impunea un alt act autentic şi plata diferenţei de preţ. Astfel, reclamantul nu deține un titlu pentru terenul pe care îl revendică, instanța de apel interpretând greșit actul juridic dedus judecății.

Recurenta susţine că şi excepţia lipsei de interes legitim a reclamantului a fost soluţionată greşit de instanţa de apel. Astfel, reclamantul invocă ca fiind titlul său de proprietate contractul de vânzare bunuri viitoare autentificat din 14 octombrie 2002, prin care E. i-a vândut ½ din drepturile referitoare la terenul in suprafaţa de 2,5 ha situat în Bucureşti sector 1.

Instanţa de apel nu a avut în vedere că Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă, a pronunţat în recurs, o soluţie irevocabilă, în Dosarul nr. x/299/2005, prin care s-a constatat nul recursul formulat de reclamantul A., s-a respins ca lipsit de interes recursul declarat de F., s-a admis recursul declarat de E., s-a respins ca inadmisibilă acţiunea formulată de A. privind constatarea ca acesta a devenit proprietar asupra cotei indivize de 1/2 din dreptul de proprietate asupra imobilului teren in suprafaţa de 25.000 mp, situat în Bucureşti, sector 1, ce a făcut obiectul dispoziţiei din 26 noiembrie 2004 a primarului general al Municipiului Bucureşti.

Contractul de vânzare cumpărare ce constituie titlul de proprietate al pârâtei, autentificat din 13 aprilie 2006 B.N.P., K. priveşte cumpărarea de la F. a unor loturi, ce însumează 12.500 mp teren situat în Bucureşti sector 1, intabulat în C.F. Bucureşti.

Interesul reclamantului nu este unul legitim, pentru că el nu a finalizat convenţia din 2002, ca să devină una valabila si legal încheiată pentru terenul din București, nu a încheiat un nou contract cu acest amplasament şi nu a plătit nici preţul, astfel că reclamantul nu este proprietarul terenului în litigiu, motiv pentru care nu are legitimare procesuala activa şi nu exhibă un titlu de proprietate care sa îi permită să stea ca reclamant în procesul în revendicare.

Pe de altă parte, lipsa de identificare a imobilului cumpărat, riscul cumpărării unui bun determinat ca un bun viitor fac parte din riscurile asumate prin contractul din 2002, la care pârâta nu a fost parte şi care nu îi este opozabil.

Pretinsa identitate dintre cele doua terenuri, nu poate fi reţinută câtă vreme reclamantul trebuia să încheie un nou act, cu noul amplasament, trebuia să mai plătească o substanţială diferenţă de preţ, acest aspect fiind reţinut în mod eronat.

Sugestia instanţei cu privire la o previziune mentală este lipsită de relevanţă câtă vreme părţile, urmare a unei situaţii ce ar fi dus la schimbarea amplasamentului și recunoaşterea că terenul vândut este cel din noul amplasament reprezintă motive contradictorii reţinute in cuprinsul aceluiaşi raţionament, care excede chiar voinţei părţilor din 2002, care conveniseră ca la schimbarea amplasamentului să încheie un nou act, iar cumpărătorul să mai plătească încă de trei ori si jumătate preţul din act (stabilit iniţial la 10.000 dolari SUA şi majorat la schimbare de amplasament cu încă 35.000 dolari SUA).

Totodată, reclamantul nu a întabulat titlul său, respectiv contractul din 2002, iar transmiterea proprietăţii în baza acestui contract nu era posibila, fiind vorba de un bun viitor, dobândit prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 1/2000 şi nr. 10/2001. Dacă acest contract ar fi fost unul de vânzare sub condiţie suspensivă, aşa cum a reţinut instanţa de apel, reclamantul avea la îndemână înscrierea provizorie in cartea funciară, aşa cum prevedeau dispoziţiile Legii nr. 7/1996, în art. 31, ulterior art. 29. Astfel, instanţa de apel a dat o interpretare greşită contractului.

Tot în ce priveşte natura contractului, instanţa de apel nu a ţinut seama de hotărâri judecătoreşti ce se impun prin prezumţia puterii lucrului judecat, ca adevăr ce nu poate fi contrazis în procese ulterioare, respectiv:

- În Dosar nr. x/299/2006 al Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, opozabilă părţilor din cauza de faţă, s-a constatat lipsa de interes a reclamantului, această soluţie urma a se impune cu efect de lucru judecat si in cauza de faţă.

- Soluţia pronunţată în Dosarele nr. x/299/2005 şi nr. x/2004 ale Judecătoriei sector 1 Bucureşti se impune ca fine de neprimire pentru constatările privind valabilitatea titlului vânzătoarei F. şi a nevalabilităţii titlului reclamantului. Instanţa de apel, in mod nelegal, a reţinut că actul autentificat din 2005 dintre E. și F. a fost analizat numai pe excepţia lipsei de interes. Aceasta este o susţinere străină de natura pricinii, total nelegală şi eronată, întrucât instanţa a analizat și raporturile dintre părţi, stabilind că acţiunea în nulitate pentru fraudă la lege este neîntemeiată, iar contractul autentificat din 2005 a fost constatat valabil, ceea ce validează si vânzarea către SC B. SRL.

- În Dosarul nr. x/3/2009, Tribunalul Bucureşti, în mod irevocabil, a statuat prin hotărâre judecătorească că pârâta nu a fost notificată vreodată să nu cumpere terenul, aşa cum in mod fals a încercat a dovedi reclamantul, iar acesta nu poate produce dovada că a înştiinţat pe pârâtă înainte de cumpărare despre titlul său şi despre litigiile ce le poartă. Cu privire la notificarea pretins expediată la 21 martie 2006, prin sentinţa civilă nr. 796/2009, definitivă la Curtea de Apel, s-a stabilit că vânzarea către pârâtă nu a fost abuzivă, iar reclamantul nu a făcut dovada notificării. Lipsa de diligenţă a reclamantului în notarea titlului său, neînscrierea procesului in cartea funciară şi susţinerea cu rea credinţă că a notificat societatea pârâtă să nu încheie vânzarea, reţinute în hotărârea judecătorească, sunt criterii de preferabilitate pentru societatea pârâtă, care trebuiau reţinute în prezenta cauză.

- Sentinţa civilă nr. 3552 din 2 martie 2006 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, obţinută in urma demersurilor făcute la Oficiul de Cadastru și Puplicitate Imobiliară sector 1 Bucureşti, prin care s-au radiat toate înscrierile anterioare, a desfiinţat încheierea Oficiului de Cadastru și Publicitate Imobiliară de respingere a intabulării proprietăţii rezultate din contractul de partaj din 16 mai 2005 dintre F. și R. asupra terenului.

- Toate soluţiile pronunţate în dosarele penale iniţiate la plângerile reclamantului (acte depuse la 25 oct 2010 în apel, ignorate de instanţă) cuprind soluţii de nevinovăţie ce exclud astfel reaua credinţă a pârâtei.

Susţine recurenta că toate aceste hotărâri judecătoreşti, prin care au fost dezlegate chestiuni de drept şi de fapt constituie prezumţii ale lucrului judecat, mijloace de probă de natură să demonstreze ceva în legătură cu raporturile juridice dintre părţi, conform art. 1200 pct. 4 şi art. 1202 alin. (2) C. civ.

Pe fondul cauzei, instanţa de apel a reţinut în mod greşit că vânzarea care are ca obiect un lucru viitor, care nu există în momentul încheierii contractului, dar poate exista în viitor, este o vânzare perfect valabilă, afectată de o condiţie suspensivă, respectiv ca acel bun să intre în viitor în patrimoniul vânzătorului, interpretând greşit actul dedus judecăţii, în defavoarea pârâtei. Chiar dacă s-ar fi realizat o condiţie suspensivă ea a profitat proprietarului de la acea dată, respectiv E., reclamantul fiind obligat să încheie un nou act de transfer de proprietate.

Totodată, instanţa a apreciat în mod nelegal că voinţa părţilor a fost aceea de transfer a proprietăţii, ignorând clauzele din contract referitoare la schimbarea amplasamentului, obligaţia încheierii unui nou act si plata unei diferenţe de preţ, care fac ca actul din 2002 să fie lipsit de orice eficienţă, valabilitate, preferabilitate şi " bună caracterizare".

În susţinerea bunei credinţe a pârâtei SC B. SRL la data cumpărării terenului, recurenta invocă rezoluţia din 7 martie 2008 data de Parchetul de pe lângă Tribunalul Bucureşti, în Dosarul penal nr. x/P/2007.

În concluzie, instanţele trebuiau să dea eficienţă dispoziţiilor art. 30 si 31 din Legea nr. 7/1996, în sensul de a da câştig de cauză şi preferabilitate titlului pârâtei (contractul de vânzare cumpărare nr. 735/2006), aceasta transcriindu-şi cu bună credinţă acest drept în cartea funciară, spre deosebire de reclamant, care nu şi-a transcris niciodată pretinsul său drept, ce se referă la alt imobil decât cel revendicat. Recurenta susține și încălcarea dispozițiilor art. 225 C. proc. civ., neacordând valoarea prevăzută de text refuzului reclamantei de a răspunde la interogatoriu.

În ultimul motiv de recurs, recurenta SC B. SRL invocă încălcarea dreptului la un proces inechitabil, susţinând că instanţele de fond nu au analizat probele pârâtei, au acceptat numai susţinerile reclamantului şi au avut o abordare subiectivă a raporturilor dintre părţi.

Dreptul la un proces echitabil în faţa unei instanţe, garantat de art. 6 alin. (1) din Convenţie, trebuie interpretat în lumina preambulului acesteia, care enunţă preeminenţa dreptului, ca element de patrimoniu comun statelor contractante şi consacră principiul securităţii raporturilor juridice, care înseamnă, între altele, că o soluţie definitivă a oricărui litigiu nu trebuie rediscutată (Cauza Brumărescu contra României, parag. 61).

2. Recurenta intervenientă N. şi-a întemeiat recursul pe dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ., formulând următoarele critici, ce vor fi rezumate:

Instanţa de apel a soluţionat litigiul prin metoda comparării titlurilor de proprietate, pornind de la ipoteza greşită că, atât reclamantul A., cât şi pârâta SC B. SRL au exhibat titluri de proprietate provenind de la acelaşi autor.

Susține că într-o acţiune în revendicare întemeiată pe dispoziţiile art. 480 C. civ. reclamantul trebuia să dovedească, în conformitate cu art. 1169 C. civ., nu numai existenta dreptului sau de proprietate pentru terenul situat în sector 1 Bucureşti, dar si ocuparea abuzivă a acestui teren de către pârâta SC B. SRL. Reclamantul A. nu a exhibat un titlu de proprietate valabil asupra terenului revendicat, situat în, sector 1 Bucureşti, aşa cum în mod greşit a reţinut instanţa de apel in considerentele hotărârii atacate, iar contractul de vânzare cumpărare de bunuri viitoare autentificat din 2002 nu întruneşte cerinţele unui titlu de proprietate, care să genereze o prezumţie de proprietate in favoarea acestuia şi care să justifice operaţiunea comparării acestuia cu titlul de proprietate exhibat de pârâta SC B. SRL, respectiv contractul de vânzare cumpărare autentificat din 13 aprilie 2006.

Recurenta susţine că instanţa de apel a constatat în mod greşit că există identitate între terenurile prevăzute în titlurile invocate de părţi, întrucât în contractul de vânzare cumpărare de bunuri viitoare din 2002 părţile au convenit asupra unui teren situat în București, iar terenul pe care reclamantul îl revendică de la pârâtă se află situat în sector 1 Bucureşti.

Ca atare, instanţa de apel a interpretat greşit actul de vânzare cumpărare autentificat din 2002, ce se refera la un alt teren decât cel prevăzut în actul de vânzare cumpărare din 2006, ce constituie titlul pârâtei.

Totodată, instanţa de apel a interpretat greşit convenţia din 2002, reţinută drept titlu de proprietate exhibat de reclamant, întrucât aceasta nu a generat obligaţia de a da, respectiv de a transfera dreptul de proprietate.

În caracterizarea titlului reclamantului, instanţa de apel nu a ţinut seama de Decizia civilă nr. 381/A/2012 a Curţii de Apel Bucureşti, pronunţată în Dosar nr. x/3/2009*, definitivă şi irevocabilă, ce se afla in dosar, în care s-a reţinut cu putere de lucru judecat: "Nu se poate pretinde pârâtului (cu referire la reclamant) să execute aceasta obligaţie (plata diferenţei de preţ de 35.000 dolari dolari SUA) câtă vreme terenul dobândit de autorul apelantei-reclamante (E.) nu a fost transmis acestuia si nici nu mai poate fi transmis legal.

Reclamantul A. a declarat prin înscris autentic din 2006, aflat la dosar, că nu a plătit suma de 35.000 dolari dolari SUA lui E.

De altfel, preţul de 35.000 dolari SUA ce trebuia plătit de reclamant este unul neserios şi nu este proporţional cu valoarea reală a terenului, valoare ce rezultă din preţul plătit de pârâtă vânzătoarei F. potrivit contractului autentificat din 2006.

Cum preţul nu s-a plătit si nici nu a fost serios, nu se poate vorbi de o transmitere a dreptului de proprietate asupra bunului, deci de o validitate a pretinsei convenţii autentificată din 2002, dintre Haliu si E. ce poate sta la baza unei operaţiuni de comparare de titluri.

Susţinerea instanţei de apel conform căreia părţile din contractul autentificat din 2002 ar fi acceptat în plan mental ca restituirea terenului să se facă pe alt amplasament, nu ține loc de titlu de proprietate pentru terenul din București, care sa fie comparabil, ba mai mult preferabil, titlului de proprietate exhibat de pârâtă.

Totodată, pentru ca transmiterea dreptului să poată opera este necesar ca înstrăinarea să aibă ca obiect un corp cert şi determinat.

Recurenta mai susţine că valabilitatea titlului de proprietate exhibat de reclamant trebuia făcută prin recunoaşterea efectelor hotărârilor judecătoreşti invocate, prin care s-a respins acţiunea reclamantului de constatare a dreptului lui de proprietate asupra terenului în litigiu si a celei prin care a solicitat anularea titlului de proprietate al pârâtei.

Pe de altă parte, instanţa de apel a ignorat cele statuate prin sentinţa civilă nr. 6215/2006 a Judecătoriei sector 1 Bucureşti, cu privire la titlul de proprietate invocat de pârâta SC B. SRL, în sensul că ".simpla împrejurare ca pârâţii (cu referire la E. si F.) au încheiat contractul de vânzare cumpărare fără ca pârâtul vânzător să efectueze formalităţile de intabulare a dreptului său in cartea funciară şi fără să prezinte extrasul de carte funciară nu este de natură să ducă de plano la concluzia că pârâta F. a avut cunoştinţă despre existenţa contractului încheiat de pârâtul E. cu reclamantul” (contractul din 2002, dintre E. și A.). Nu în ultimul rând, s-a reţinut că în Dosarul nr. x/2004 reclamantul a solicitat, iar instanţa a încuviinţat la data de 11 aprilie 2005, notarea litigiului în discuţie în cartea funciară a imobilului, însă acestea s-au petrecut după încheierea contractului de vânzare cumpărare atacat, iar drepturile pretinse de reclamant, izvorâte din contractul de vânzare bunuri viitoare nu au fost notate în cartea funciară."

Aspectele invocate, reţinute cu putere de lucru judecat în hotărârile amintite mai sus, vin să contrazică considerentele instanţei de apel, în sensul că F. ar fi cunoscut despre existenta convenţiei din 2002 dintre E. și A., cu atât mai mult cu cât intre F. si E. N. nu exista nici o relaţie de rudenie, fiind o simplă coincidenţă de nume.

Structurând criticile formulate în cele două recursuri cu care a fost învestită, Înalta Curte constată următoarele:

Analizând cu prioritate criticile legate de cele două excepții procesuale, care primează, Înalta Curte apreciază că instanţele de fond au stabilit în mod corect că reclamantul justifică calitate procesuală activă şi interes în promovarea acţiunii în revendicare.

Astfel, în baza probelor administrate, s-a stabilit că, prin contractul autentificat din 14 octombrie 2002 de B.N.P., I., reclamantul A. a cumpărat de la E. cota de ½ din dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 25.000 mp situat în Bucureşti, ce urma a fi restituit în baza Legii nr. 10/2001, moștenitorilor lui C. La rândul său, pârâta exhibă un titlu de proprietate reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare din 13 aprilie 2006 care, de asemenea, îndeplineşte condiţiile legale de fond şi formă. Instanțele au stabilit identitatea dintre terenurile ce fac obiectul celor două titluri.

Ca atare, atât reclamantul cât şi pârâta deţin calitate procesuală în cauză, stabilirea prevalenței titlurilor, prin caracterizarea lor, ţinând de fondul cauzei iar nu de calitatea procesuală.

Totodată, instanţele de fond au stabilit în mod corect că reclamantul justifică interes în promovarea prezentei acţiuni în revendicare, iar împrejurarea că acţiunea în justiţie promovată de acesta, având ca obiect constatarea calităţii sale de proprietar în temeiul contractului din 14 octombrie 2002 de B.N.P., I., a fost respinsă irevocabil prin Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă, nu lipseşte pe acesta de interes şi calitate procesuală activă în cadrul acţiunii în revendicare, întrucât acţiunea în constatare a fost respinsă ca inadmisibilă, instanţa de recurs apreciind că reclamantul are la îndemână acţiunea în realizarea dreptului său de proprietate dobândit în baza contractului sus menţionat. Prin urmare, nu se poate reţine că s-a refuzat recunoaşterea în justiţie a dreptului de proprietate al reclamantului, ci numai faptul că acesta a folosit o cale procesuală neadecvată, acţiunea în constatare şi nu acţiunea în realizare, respectiv acţiunea în revendicare, care formează tocmai obiectul prezentului dosar.

De asemenea, nici prin respingerea acţiunii formulată de reclamantul A. împotriva pârâtului E., ce a avut ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare autentificat din 13 aprilie 2006 de B.N.P., K., ce constituie titlul pârâtei, acesta nu şi-a pierdut interesul şi calitatea procesuală activă în prezenta acţiune în realizare, întrucât, prin sentinţa civilă nr. 1469 din 29 ianuarie 2007 pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti s-a respins acţiunea pe considerentul lipsei de interes în formularea cererii prin raportare la Decizia civilă nr. 1964/R din 15 noiembrie 2006 a Tribunalului Bucureşti, secţia a III-a civilă.

În condiţiile în care acţiunea în revendicare a fost considerată ca fiind singura cale procesuală deschisă reclamantului, este evident că legitimarea procesuală activă cât şi interesul acestuia în formularea prezentei acţiuni există. Stabilirea interesului în promovarea unei acțiuni nu are legătură cu identificarea și identitatea terenului așa cum susține recurenta De Silva Intermed în motivul II de recurs.

Față de aceste considerente, instanța de apel a dat o dezlegare corectă celor două excepții procesuale.

Criticile recurenţilor privind interpretarea actului juridic dedus judecății și nepronunțarea asupra tuturor apărărilor lor, care conduc și la nemotivarea hotărârii, sunt fondate.

Cât privește incidenţa în cauză a hotărârilor pronunţate între părţile litigante în litigiile anterioare, din perspectiva efectului pozitiv al puterii de lucru judecat, instanţa de recurs găsește întemeiată critica, pentru următoarele considerente:

Apelanta, în motivele de apel, a invocat puterea lucrului judecat izvorâtă din hotărâri pronunțate anterior între părți. Instanța de apel, din eroare, a analizat autoritatea de lucru judecat, ca excepție procesuală.

Puterea de lucru judecat îmbracă două manifestări procesuale: una de excepţie procesuală, conform art. 166 C. proc. civ. şi art. 1201 C. civ. şi una de prezumţie, mijloc de probă, de natură să demonstreze ceva în legătură cu raporturile juridice dintre părţi, conform art. 1200 pct. 4 şi art. 1202 alin. (2) C. civ.

Dacă în manifestarea sa de excepţie procesuală (care corespunde unui efect negativ, extinctiv, de natură să oprească o a doua judecată), autoritatea de lucru judecat presupune tripla identitate de elemente prevăzută de art. 1201 C. civ., nu tot astfel se întâmplă atunci când acest efect al hotărârii judecătoreşti se manifestă pozitiv, venind să demonstreze modalitatea în care au fost dezlegate anterior anumite aspecte litigioase în raporturile dintre părţi, fără posibilitatea de a se statua diferit.

Această reglementare a puterii de lucru judecat în forma prezumţiei vine să asigure, din nevoia de ordine şi stabilitate juridică, evitarea contrazicerilor între considerentele hotărârii judecătoreşti. Prezumţia nu opreşte judecata celui de-al doilea proces, ci doar uşurează sarcina probaţiunii, aducând în faţa instanţei constatări ale unor raporturi juridice făcute cu ocazia judecăţii anterioare şi care nu pot fi ignorate.

În cauză, instanţa de apel, în calificarea naturii juridice a titlului invocat de reclamant, nu s-a pronunţat cu privire la efectul pozitiv al prezumţiei de lucru judecat al hotărârilor pronunţate între părţi anterior, deşi a fost învestită cu un astfel de motiv de apel.

Astfel, pârâta a invocat incidenţa în cauză a prezumţiei de lucru judecat a hotărârilor pronunţate în Dosarele nr. x/299/2006, nr. x/299/2005 şi nr. x/2004 ale Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, Dosar nr. x/3/2009 al Tribunalului Bucureşti, precum şi în ce priveşte sentinţa civilă nr. 3552 din 2 martie 2006 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti.

Instanţa de apel a analizat excepţia autorităţii de lucru judecat prin raportare la hotărârile pronunţate în primele două dintre aceste litigii şi a omis a analiza efectul pozitiv al lucrului judecat rezultând din aceste două litigii, dar şi din celelalte, invocate prin motivele de apel. De altfel, în analiza excepţiei de lucru judecat, instanţa de apel a fost destul de confuză, referindu-se când la autoritate de lucru judecat, când la putere de lucru judecat, ca prezumţie, fără a se referi concret la raporturile şi situaţiile relativ la care s-a invocat efectul pozitiv al lucrului judecat.

Procedând astfel, instanţa de apel nu s-a pronunţat cu privire la toate criticile cu care a fost investită şi nu a motivat hotărârea prin prisma tuturor acestor critici.

Potrivit dispoziţiilor art. 261 alin. (1) C. proc. civ., hotărârea judecătorească trebuie să cuprindă, între altele, motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei şi cele pentru care au fost înlăturate susţinerile părţilor.

Aceste dispoziţiile legale au fost prevăzute de legiuitor, atât în interesul unei bune administrări a justiţiei, cât şi pentru a da posibilitatea instanţelor de judecată superioare de a exercita un control efectiv şi eficient asupra modului de desfăşurare a procesului civil în fazele procesuale anterioare.

În acest sens, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a subliniat rolul pe care motivarea unei hotărâri îl are pentru respectarea art. 6 parag. 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, reţinând că dreptul la un proces echitabil nu poate fi considerat efectiv decât dacă susţinerile părţilor sunt examinate de către instanţă, aceasta având obligaţia de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor şi elementelor de probă sau cel puţin de a le aprecia. (cauza Achina împotriva României, cauza Gheorghe împotriva României).

Dată fiind împrejurarea că situaţia de fapt nu a fost pe deplin lămurită prin prisma tuturor motivelor de apel invocate, că hotărârea nu răspunde acestor critici, Înalta Curte se află în imposibilitate de a verifica legala aplicare a dispoziţiilor legale, astfel că, în temeiul art. 314 C. proc. civ., se impune casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanței de apel.

Aşa fiind, având în vedere că, prin nerezolvarea unor aspecte importante pentru părţi, nu se poate exercita un veritabil control de legalitate al hotărârii atacate şi pentru a se respecta principiul dublului grad de jurisdicţie, Înalta Curte, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va admite recursurile declarate de pârâta SC B. SRL şi de intervenienta N. împotriva Deciziei nr. 134/A din 10 martie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, pe care o va casa şi va trimite cauza, spre rejudecarea apelului, către Curtea de Apel Bucureşti.

Cu ocazia rejudecării, pentru o soluţionare corectă a cauzei şi pentru respectarea garanţiilor procesului echitabil, se vor analiza toate criticile formulate, pentru a se stabili incidenţa în cauză a efectului pozitiv al puterii de lucru judecat al hotărârilor pronunţate în litigiile anterioare, care au fost deja enunţate. După analiza incidenţei efectului pozitiv al puterii de lucru judecat, instanţa de rejudecare, în măsura în care va considera necesar, va administra toate probele pe care le consideră utile în vederea stabilirii pe deplin a situaţiei de fapt, sub aspectul identificării terenului revendicat şi a relaţiei de rudenie dintre părţi, cu consecinţă asupra stabilirii calităţii de moştenitor. Totodată, în raport de modul în care apreciază incidenţa în cauză a efectului pozitiv al puterii de lucru judecat şi de probele pe care le va administra, dând acestora valența corectă din perspectiva tuturor dispozițiilor codului de procedură civilă, instanţa va face o calificare corectă a actului juridic ce constituie titlul reclamantului, după care va proceda la compararea titlurilor conform art. 480 C. civ., dând prevalență titlului mai bine caracterizat în raport de toate aspectele stabilite şi argumentând soluția sa.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile declarate de pârâta SC B. SRL şi de intervenienta N. împotriva Deciziei nr. 134/A din 10 martie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Casează decizia recurată și trimite cauza spre rejudecare la aceeași curte de apel.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 2 decembrie 2015.