Expropriation compensation valuation: legal status of land (intravilan vs. extravilan) and admissibility of divergent expert opinions under Law No. 33/1994

Decizia nr. 2187/2015

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa la data de 26 iulie 2011, sub nr. x/118/2011, reclamantul A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul Statul Român, prin CN B. SA, anularea în parte a Hotărârii de expropriere nr. 49 din 15 iunie 2010 în ceea ce priveşte persoana îndreptăţită la despăgubiri în urma exproprierii imobilul în suprafaţă de 10.957 mp, situat în intravilanul localităţii Agigea, jud. Constanţa, parcela A, având nr. cadastral în C.F., cuantumul despăgubirilor, termenul de plată a despăgubirii cuvenite, precum şi obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa nr. 478 din 5 martie 2014 Tribunalul Constanţa a admis acţiunea şi, a anulat în parte Hotărârea de expropriere nr. 49 din 15 iunie 2010 emisă de Ministerului Transporturilor şi Infrastructurii - CN B. SA cu privire la numele persoanei îndreptăţite şi a titularului dreptului de proprietate asupra imobilului şi cu privire la menţiunile cuprinse la art. 2, referitoare la cuantumul despăgubirilor acordate. A obligat pârâtul la emiterea unei hotărâri de expropriere cu privire la imobilul în suprafaţă de 10.957 mp, situat în intravilanul localităţii Agigea, jud. Constanţa, parcela A, având nr. cadastral în C.F., în care reclamantul A. este titularul dreptului de proprietate şi persoana îndreptăţită la despăgubiri, de 810.820 lei. A respins celelalte pretenţii, ca nefondate, şi a obligat pârâtul la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 3.000 lei.

Pentru a se pronunţa astfel, tribunalul a reţinut că, prin Hotărârea de expropriere nr. 49 din 15 iunie 2010 a fost stabilită despăgubirea pentru exproprierea imobilului în suprafaţă de 10.957 mp, situat în extravilanul localităţii Agigea, jud. Constanţa, parcela A, C.F., efectuată în scopul executării lucrării de utilitate publică Varianta de ocolire a Municipiului Constanţa, în cuantum de 462 824 lei; în favoarea numiţilor C. şi D., titulari ai dreptului de proprietate asupra imobilului.

Reclamantul A. a dobândit imobilul supus exproprierii de la vânzătorii C. şi D., potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 10 octombrie 2003 de B.N.P., E., iar conform adresei din 16 aprilie 2013 emisă de Primăria com. Agigea, terenul aflat în litigiu şi care a făcut obiectul exproprierii a fost introdus în intravilanul com. prin Hotărârea Consiliului Local Agigea nr. 151/2009 privind aprobarea Planului urbanistic general; întinderea dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren expropriate nu a făcut obiect de contestaţiei în cauză, criticile reclamantului vizând valoarea scăzuta a despăgubirii acordate prin hotărârea din 15 iunie 2010.

În conformitate cu concluziile raportului de expertiză semnat de către expertul F., numit de reclamanţi, valoarea despăgubirilor pentru terenul expropriat este de 1.762.300 lei. Prima instanţa a înlăturat opinia separată a acestui expert, având în vedere că valoarea estimată a despăgubirilor nu reflectă realitatea, deoarece, pe de o parte, expertul F. nu a indicat care este valoarea reala a imobilului supus exproprierii şi care este valoarea prejudiciului cauzat proprietarului iar, pe de altă parte, la stabilirea sumei de 1.762.300 lei, acest expert s-a raportat la valoarea cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea teritorială respectivă, dar indicând ca şi comparabile doar cele mai mari preţuri de pe piaţă, prin selectarea anunţurilor în care sunt indicate asemenea preţuri.

Tribunalul a reţinut că, prin punctul de vedere exprimat de expertul G., desemnat de către pârât, raportul de evaluare ce a stat la baza hotărârii de expropriere trebuie refăcut întrucât evaluarea terenului expropriat, deşi s-a raportat la un teren amplasat în intravilan, nu a avut în vedere şi grila de evaluări notariale în uz pentru zona respectivă, cu toate acestea, deşi a exprimat acest punct de vedere, expertul G. nu a procedat la refacerea calculelor şi nu a indicat o valoare a despăgubirii.

Tribunalul a constatat că prin raportul de expertiză efectuat în cauză, astfel cum a fost refăcut, de către expertul desemnat de instanţă, H., s-a constatat că terenul din litigiu a fost considerat, la data exproprierii prin hotărârea din 15 iunie 2010, ca fiind situat în extravilanul localităţii; valoarea totală a despăgubirilor la data efectuării exproprierii a fost stabilită la suma de 1.070.410 lei, compusă din valoarea de circulaţie a terenului - 810.820 Iei şi valoarea prejudiciului - 259.594 lei. Expertul a folosit ca şi comparabile, la stabilirea valorii terenului din litigiu prin metoda comparaţiei directe, terenuri ce sunt apropiate ca amplasament, iar preţurile indicate prin anunţurile privind tranzacţii imobiliare sunt cuprinse între 15 euro - 40 euro, asemănătoare cu ofertele de vânzări folosite în raportul de evaluare ce a stat la baza hotărârii de expropriere.

Prejudiciul stabilit de către experţi (suma de 259.594 lei - expertul H. şi 127.500 lei expert - F.) nu poate fi luat in considerare la stabilirea despăgubirilor, deoarece prejudiciul este cert atunci când acesta este sigur atât în privinţa existentei, cât si in privinţa posibilităţii de evaluare, iar prejudiciul viitor poate fi un prejudiciu cert în măsura în care, deşi acesta nu s-a produs încă, este sigur că se va produce, fiind astfel susceptibil de evaluare.

Prejudiciul stabilit de către experţi nu este un prejudiciu sigur că se va produce, deci este un prejudiciu eventual, deoarece experţii au evaluat o eventuală scădere a valorii de comercializare a suprafeţei de teren rămase în proprietatea reclamantului, însă acest teren poate fi exploatat în continuare, fiind vorba de o suprafaţă de 7.010 mp, iar aprecierea asupra scăderii valorii de comercializare este legată de dovedirea intenţiei reclamantului de a înstrăina imobilul, fapt care nu poate fi stabilit cu certitudine.

Împotriva acestei sentinţe au formulat apel atât reclamantul Iosiflon, cât şi pârâtul Statul Român.

Reclamantul Iosiflon a arătat că valoarea reală a imobilului expropriat este reprezentată de echivalentul în lei a sumei de 416.400 euro, având în vedere că, la momentul exproprierii, valoarea terenului a fost stabilită în raport de valoarea terenurilor situate în extravilan, deşi se făcuse dovada că, la momentul exproprierii, terenul era situat în intravilanul localităţii Agigea, astfel încât este evident că despăgubirea stabilită nu reflectă valoarea reală a acestui teren.

Reclamantul a mai arătat că se impune a se a avea în vedere valoarea de 38 de euro/mp determinată de expertul parte F., valoare care a fost corect determinată deoarece expertul a avut în vedere preţurile din zonă - sens în care a făcut dovada că, în anul 2011, Statul Român prin acelaşi Minister al Transporturilor a achiziţionat de la reclamant suprafaţa de 5.013 mp, situată în aceeaşi parcelă cu suprafaţa expropriată. Or, potrivit contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 31 martie 2011, depus la dosarul cauzei, preţul terenului a fost de 33,41 euro/mp.

Având în vedere că exproprierea a avut loc anterior anului 2011 şi că tendinţa preţurilor pe piaţă a fost în scădere, urmează să se constate că în anul 2010 valoarea terenului era mai ridicată decât în anul 2011, astfel încât valoarea de 38 euro/mp determinată de d-na expert F. este corectă. în acelaşi sens, urmează să se ţină cont şi de faptul că expertul F. a avut în vedere comparabile similare terenului în litigiu; de altfel, chiar instanţa de fond a reţinut în considerentele hotărârii că expertul F. s-a raportat la valoarea cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea teritorială respectivă.

În mod greşit instanţa de fond a reţinut că în cuantumul despăgubirilor nu pot fi cuprinse prejudiciile stabilite de către experţi, faţă de faptul că terenul în suprafaţă de 7.010 mp - reprezentând teren rămas în proprietatea reclamantului după expropriere - nu are ieşire directă la o zonă de acces, fiind un lot înfundat. în acest sens, instanţa de fond a reţinut, în mod eronat, că prejudiciul stabilit de către experţi nu este un prejudiciu cert, un prejudiciu sigur că se va produce, ci este un prejudiciu eventual.

Atât expertul desemnat de instanţă - d-na H., cât şi expertul F., au arătat în suplimentele la rapoartele de expertiză că suprafaţa de 7.010 mp a devenit un loc înfundat întrucât nu mai are acces la nici un drum, existând o diferenţă mare de înălţime între teren şi drumul de acces şi a rămas fără acces la drumul public ca urmare a înălţării vecinătăţilor sale cu peste 4 mp. Totodată, ambii experţi au stabilit şi cuantumul prejudiciului suferit de reclamant ca urmare a faptului că lotul în suprafaţă de . mp - care a fost creat în urma executării lucrării publice, deşi nu a făcut obiectul exproprierii - nu mai are acces la nici un drum.

Pârâtul Statul Român a arătat că obiectul acţiunii în justiţie al expropriatului sau al oricărei persoane ce se consideră îndreptăţită la despăgubire, îl constituie numai cuantumul despăgubirii, iar contestatorul nu justifică niciun interes în obligarea expropriatorului la emiterea unei hotărâri de expropriere în persoana sa, câtă vreme nu se poate contesta transferul dreptului de proprietate către expropriator asupra imobilului supus exproprierii iar plata cuantumului despăgubirii se face direct în favoarea sa, în temeiul hotărârii judecătoreşti.

În acest context, pârâtul a apreciat că este nelegală maniera de soluţionare a capătului de cerere în obligaţia de a face, în sensul obligării acestuia la emiterea unei noi hotărâri de expropriere. Având în vedere că persoana îndreptăţită la despăgubire este contestatorul A., soluţia este aceea a admiterii în parte a acţiunii, în sensul anulării hotărârii privind numele persoanei îndreptăţite şi obligarea pârâtului la plata despăgubirii către contestator.

Pârâtul a mai arătat că soluţia este greşită, fundamentându-se pe concluziile raportului de expertiză depus la data de 12 septembrie 2012, în care s-a reţinut de către expertul H. - din partea instanţei - că "valoarea estimată a terenului supus evaluării este de 810.820 Iei".

Aceste concluzii - pe care le-a criticat în obiecţiuni - sunt total greşite, având în vedere că s-a limitat la a determina valoarea despăgubirii numai prin metoda comparaţiei directe, eludând celelalte metode uzitate, respectiv cea a comparaţiei prin bonitare şi cea a capitalizării rentei funciare.

Expertul H., a plecat de la două ipoteze greşite, respectiv că terenul expropriat ar fi fost intravilan şi că întrebuinţarea cea mai bună a terenului expropriat este „pentru construcţii". Or, la data emiterii Hotărârii Comisiei, imobilul era situat în extravilanul loc. Agigea. Hotărârea nr. 151 din 03 iulie 2009 a Consiliului Local Agigea a aprobat, prin art. 1, Planul Urbanistic General preliminar al comunei, astfel că caracterul de teren intravilan construibil reţinut în raport, se realizează, potrivit art. 46 alin. (2) lit. a) şi b) din Legea nr. 350/2001 numai după ce Planul Urbanistic General este aprobat, Planul Urbanistic General preliminar neavând puterea legală de a modifica regimul juridic al terenului.

Referitor la metoda de evaluare folosită de expert, pârâtul arată că s-au folosit comparabilele C, G şi L, care nu au caracteristici asemănătoare terenului expropriat, respectiv: terenurile sunt intravilane, terenurile au utilităţi, sunt pretabile unor destinaţii comerciale/depozite,toate acestea inducând creşteri de preţ semnificative în raport cu terenul expropriat (extravilan, fără utilităţi şi cu destinaţie agricolă).

Prin încheierea din 23 iunie 2014, Curtea de Apel Constanta a constatat că regimul juridic al imobilului expropriat este acela de teren agricol extravilan, argumentele în favoarea cestei constatări fiind expuse pe larg în motivarea încheierii. Ulterior, instanţa a suplimentat proba cu înscrisuri. Pe baza înscrisurilor depuse, s-a admis efectuarea unei noi expertize având ca obiectivele stabilirea valorii reale a terenului, cu luare în considerare a regimul juridic stabilit de instanţă - teren agricol extravilan - valoare ce urmează a se stabili în două variante: la data exproprierii şi la data întocmirii raportului de expertiză.

Prin Decizia nr. 29/C din 1 aprilie 2015 Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă, a respins, ca nefondat, apelul reclamantului; a admis apelul pârâtului; a schimbat în parte hotărârea apelată în sensul că a respins şi cererea de acordare a unor despăgubiri majorate, ca nefondată; a menţinut restul dispoziţiilor sentinţei.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de apel a reţinut următoarele:

Valoarea de piaţă a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului prin raportare la amplasamentul acestuia, teren situat în N-E de com. Agigea în apropierea marginii vestice delimitării portuare, situat foarte departe de intravilanul construit al com. Agigea (de care este despărţit de 9 alte terenuri agricole din parcela A şi apoi de Canalul Dunăre - Marea Neagră) şi al satului Lazu (de care este despărţit de parcelele A şi apoi DN 39) - a se vedea fila 135 dosar -, destinaţia terenului la momentul evaluării, respectiv la momentul iunie 2010, teren agricol extravilan (din constatările experţilor, aceste teren avea destinaţie agricolă şi în februarie 2014, a se vedea fila 133).

Expertul desemnat de instanţă, (în opinie singulară, pentru că experţii nominalizaţi de părţi a formulat opinii proprii), având de stabilit despăgubirea ce se cuvine reclamantului (valoarea reală şi prejudiciul) a cules un număr de 6 oferte de vânzări terenuri, 2 de pe internet şi 4 din anunţuri imobiliare, şi a avut la dispoziţie 11 contracte de vânzare-cumpărare comunicate instanţei de birouri notariale (fila 120 dosar).

Dintre acestea, a selectat spre comparaţie două oferte din „anunţuri imobiliare 2010" care nu au nicio legătură cu suprafaţa expropriată pentru că vizează terenuri intravilane (iar nu extravilane precum terenul expropriat). Apoi, pentru comparabila B se pretinde că există „acte, avize cadastru-intabulare", ceea ce nu este cazul pentru terenul. în cauză, reclamantul neavând intabulată proprietatea sa dobândită în anul 2003. La ambele comparabile B şi C care aveau un preţ de 25 e/mp., se pretinde de către specialist că ar exista „utilităţi"-„apă şi Ee" - probabil energie electrică deşi în anunţurile selectate nu se face vreo referire în acest sens. In fine, comparabila C vizează un teren situat pe malul Canalului Dunăre-Marea Neagră, ceea ce nu este cazul terenului expropriat, aflat la mare depărtare de Canal, iar expertul a fost foarte scrupulos când a înlăturat contracte de vânzare-cumpărare din parcele alăturate statuând că „nu face parte din zona studiată".

Prin mai multe „corecţii" (la care expertul a avut în vedere „corecţia procentuală brută", preferând comparabila B, iar nu numărul corecţiilor, cele mai puţine fiind avute de comparabila A - a se vedea fila 124) specialistul a calculat un preţ de 22,1 e/mp în dauna comparabilei A pentru care s-a calculat un preţ de 3,9 e/mp, şi care viza un teren din aceeaşi parcelă care are aceleaşi caracteristici ca şi terenul expropriat.

Rezultatul la care a ajuns expertul desemnat de instanţă - de 22,1 e/mp. euro - nu este unul comparabil în funcţie de care să se poată stabili valoarea terenului expropriat de la reclamant, în principal, pentru că rezultă din luarea în consideraţie a unor oferte de vânzare şi nu a unor tranzacţii concrete şi pentru că preferând comparabila B, specialistul a avut în vedere un imobil situat în intravilanul com. Agigea, iar nu în extravilan astfel cum s-a dispus în obiectivele expertizei. Apoi, expertul nu a luat în considerare că, în privinţa pieţei imobiliare pentru tranzacţiile cu terenuri, s-a constatat un dezechilibru cerere-ofertă în favoarea ofertei, piaţa fiind practic inactivă. In plus, pentru proprietatea reclamanţilor nu exista anterior niciun fel de documentaţie, astfel încât pentru expropriator nu exista posibilitatea vânzării sau dacă se dorea înstrăinarea, întocmirea acestor înscrisuri scădea din preţul final.

Aceste constatări sunt confirmate de informaţiile rezultând din contractele de vânzare-cumpărare conform cărora tranzacţiile efective relevă un preţ de la 1,51 lei/mp la 24,23 lei/mp. (pentru varianta stabilirii valorii la momentul exproprierii, singura care mai poate fi reţinută având în vedre Decizia nr. 12/2015 C.C.R.). împrejurarea că expertul a apreciat că acest preţ „nu este unul credibil având în vedre ofertele din zonă", nu îndreptăţeşte specialistul să considere reale doar ofertele de pe internet sau de la agenţiile imobiliare ignorând tranzacţii efective, produse în diferite perioade, vizând variate imobile (ca suprafaţă şi poziţionare) şi încheiate între diferite persoane.

Pentru aceste motive, instanţa de apel a apreciat că rezultatul la care expertul desemnat de instanţă a ajuns privind contravaloarea terenului expropriat nu reprezintă valoarea reală a imobilului. Pentru aceleaşi argumente, nici concluzia la care a ajuns expertul desemnat de reclamant care a cules numai oferte de vânzare de pe internet, nu poate fi avută în vedere la soluţionarea cauzei.

În schimb, răspunzând riguros indicaţiilor instanţei, cel de-al treilea membru al comisiei a întocmit o lucrare în care s-au avut în vedere, conform art. 26 din Legea nr. 33/1994 doar tranzacţii efective (pentru varianta de lucru referitoare la data exproprierii) în raport de care a stabilit un preţ de 8 euro/mp. Valoarea totală la care s-a ajuns (387.649 lei) este mai mică decât cea oferită prin Hotărârea nr. 49 din 15 iunie 2010 (462.824 lei).

Având în vedere concluzia categorică a expertului desemnat de instanţă în soluţionarea obiectivului nr. 2 conform cu care nu sunt prejudicii rezultate din secţionarea terenului sau pretinsa îngrădire a accesului la parcela rămasă, explicându-se că doar prin a doua expropriere făcută de C.N.A.P.M. - S.A. Constanţa (în realitate neexistând un transfer forţat de proprietate ci o tranzacţie voluntară) a rezultat un loc pe care practic nu există acces, solicitarea reclamantului de indemnizare pentru „prejudiciul cauzat" apare în mod manifest ca neîntemeiată.

În aceste condiţii, au fost menţinute acele dispoziţii din sentinţa apelată referitoare la numele proprietarului şi persoana îndreptăţită la despăgubiri, celelalte pretenţii ale reclamantului apărând ca nefondate.

Împotriva acestei hotărâri şi a încheierii de şedinţă din 23 iunie 2014 a declarat recurs întemeiat pe dispoziţiile ort. 304 pct. 9 C. proc. civ. reclamantul A. Recurentul a formulat următoarele critici:

În mod greşit instanţa de apel a constatat prin încheierea de şedinţă din 23 iunie 2014, că regimul juridic al imobilului expropriat este acela de teren agricol extravilan, întrucât la momentul exproprierii acesta se afla în intravilanul localităţii Agigea.

În acest sens, recurentul-reclamant arată că prin Hotărârea nr. 151 din 03 iulie 2009 a Consiliului Local al comunei Agigea a fost aprobat Planul Urbanistic General prin care terenul expropriat a fost inclus în intravilanul comunei Agigea. Această hotărâre a fost făcută publică prin afişare în locurile special amenajate şi comunicată Prefecturii Judeţului Constanţa şi serviciului de urbanism.

Prin încheierea din 23 martie 2011 a Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Constanţa a fost modificată descrierea terenului în suprafaţă de 34.043 mp rămas în urma exproprierii din iunie 2010, din teren extravilan în teren intravilan, cu destinaţie terenuri aflate în intravilane.

Acest aspect este confirmat şi de tabelul de mişcare parcelară (fişa imobilului) potrivit căruia terenul în suprafaţă de 34.043 mp, rămas în urma exproprierii din iunie 2010, este un teren intravilan.

Instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit dispoziţiile art. 25 şi 26 din Legea nr. 33/1994, raportându-se, în soluţia pronunţată, la un probatoriu care nu respectă textul de lege arătat, stabilind o despăgubire ce încalcă dispoziţiile art. 26-27 din lege.

Dispoziţiile legale anterior citate fac trimitere la întocmirea unei lucrări de specialitate de către trei experţi care trebuie să îşi armonizeze punctele de vedere ajungând la o concluzie comună. Lucrarea care nu întruneşte aceste concluzii comune, ci doar punctele de vedere diferite al experţilor, urmând ca instanţa să opteze pentru unul din acestea, nu poate fi primită, nefiind conformă legii. Aceasta întrucât dacă s-ar fi urmărit de către legiuitor alegerea, de către instanţa de judecată, a unuia din cele trei puncte de vedere, nu s-ar mai fi reglementat modalitatea de desemnare a unei comisii de experţi, ci s-ar fî acordat părţilor posibilitatea expresă de a se prevala, în susţinerea poziţiei procesuale, de expertize extrajudiciare.în atare situaţie, ori de câte ori punctele de vedere ale celor trei experţi nu sunt concordante, se impune efectuarea unei alte expertize, iar nu înlăturarea unora dintre păreri, instanţa neputându-se lămuri pe baza unei probe tehnice care cuprinde puncte de vedere diferite.

Recurentul-reclamant mai arată că, în stabilirea despăgubirii, instanţa s-a prevalat de valori ale unor tranzacţii încheiate la nivelul anului 2011, în timp ce exproprierea terenului său s-a realizat în anul 2010, iar aceste tranzacţii au vizat terenuri amplasate în alte zone decât cea în care este amplasat terenul în litigiu, situaţie care, de asemenea, se înscrie în critica de nelegalitate.

Instanţa de apel nu a lămurit pe deplin situaţia de fapt în ceea ce priveşte amplasamentul şi destinaţia terenului, sens în care se impune trimiterea cauzei spre rejudecare.

În mod greşit instanţa de apel a acordat preferinţă concluziilor expertului expropriatorului, iar nu celor ale expertului desemnat de către instanţă.

Expertul G. nu s-a raportat la valoarea de tranzacţionare efectivă a unor bunuri similare celui litigios în perioada exproprierii, ci la preţurile de vânzare ale unor terenuri aflate în alte zone ale localităţii Agigea, la un alt moment decât cel la care s-a realizat exproprierea.

În schimb, expertul desemnat de instanţă a înlăturat corect preţurile rezultate din tranzacţiile imobiliare depuse la dosarul cauzei (pentru că acestea vizau terenuri aflate într-o altă zonă) şi a avut în vedere absenţa unor înstrăinări efective ale unor bunuri similare celui în litigiu în perioada de referinţă.

Împrejurarea că una dintre comparabilele avute în vedere de expert avea întocmită documentaţia cadastrală, spre deosebire de terenul în litigiu, este irelevantă în determinarea valorii de circulaţie a acestuia, iar susţinerea potrivit căreia în zona de amplasament a acestui bun s-ar fi constatat un dezechilibru cerere-ofertă în favoarea ofertei, piaţa fund inactivă, este contrazisă de faptul că în luna iunie 2010 CN B. SA a evaluat terenurile din zonă pe care le-a cumpărat ulterior.

În mod greşit instanţa de apel reţine în considerentele hotărârii că terenul expropriat este situat foarte departe de intravilanul construit al comunei Agigea şi al satului Lazu, fără ca această concluzie să se bazeze pe un probatoriu administrat în cauză ori pe expertizele efectuate în cauză.

De asemenea, în mod greşit, instanţa de apel reţine că terenul avea destinaţie agricolă în 2014 întrucât, din suplimentul la raportul de expertiză întocmit de expert H. şi F. se arată în mod clar că la momentul calculării cuantumului despăgubirii de către Statul Român terenul expropriat se afla în intravilanul localităţii Agigea.

În raportul de expertiză întocmit de expert I. se consemnează că, la data celei de-a doua exproprieri, martie 2011, terenul avea caracter intravilan, cea mai bună utilizare fiind aceea de a construi spaţii de depozitare în aşteptare, având în vedere distanţa mică de portul Agigea.

Contrar concluziilor instanţei de apel, expertul desemnat de aceasta arată că terenul beneficiază de utilităţi de apă şi energie electrică până la 500 m, iar nu doar „pretinde" acest lucru.

Analizând recursul declarat, Înalta Curte apreciază asupra caracterului nefondat al acestuia.

Prioritar, Înalta Curte constată că, în raport de dispoziţiile art. 299 raportat la dispoziţiile art. 282 alin. (2) C. proc. civ., recursul declarat împotriva încheierii din data de 23 iunie 2014 v-a fi analizat împreună cu recursul împotriva Deciziei civile nr. 29/C din 01 aprilie 2015 a Curţii de Apel Constanţa, secţia a I civilă, parte integrantă a acesteia.

Printr-un prim motiv de recurs, reclamantul consideră că soluţia instanţei de apel este nelegală din perspectiva în care, în mod greşit, a fost reţinută categoria de folosinţă a imobilului ca fiind extravilană, deşi prin Hotărârea nr. 151 din 03 iulie 2009 a Consiliului Local al com. Agigea a fost aprobat Planul Urbanistic General prin care terenul expropriat a fost inclus în intravilanul com. Agigea.

Dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în raport de care a fost întemeiată prezenta critică, permite instanţei de recurs analiza nelegalităţii unei decizii din perspectiva aplicării sau interpretării greşite a unei norme legale. Din conţinutul acestei critici însă, nu reiese textul de lege a cărui interpretare sau aplicare greşită a condus la nelegalitatea deciziei contestate, pentru a permite astfel, instanţei de recurs controlul legalităţii, recurentul neindicând care dintre normele legale incidente au fost aplicate în mod greşit, lipsuri pe care instanţa de recurs nu le poate complini, din oficiu.

Cu toate acestea însă, dispoziţiile art. 306 alin. (3) C. proc. civ., permite instanţei de recurs ca în situaţia în care recurentul încadrează în mod greşit motivele de nelegalitate, să încadreze, din oficiu, criticile de nelegalitate în motivele de recurs expres şi limitativ prevăzute de dispoziţiile art. 304 C. proc. civ.

Prin urmare, văzând dispoziţiile art. 306 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a analiza critica de nelegalitate privind greşita reţinere a instanţei de apel a categoriei de folosinţa a imobilului supus exproprierii, din perspectiva dispoziţiilor art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

Astfel, se susţine de către recurent că Hotărârea Consiliului Local Agigea nr. 151/2009 a schimbat categoria de folosinţă a imobilului, din categoria extravilan în intravilan. Înalta Curte reţine însă că hotărârea de consiliu local invocată nu aprobă decât planul urbanistic general preliminar.

Acesta nu schimba însă categoria de folosinţă a terenului expropriat, demersurile iniţiate de primărie pentru schimbarea categoriei de folosinţă a unor terenuri nefiind finalizată nici la momentul exproprierii, iunie 2010 şi în anul 2014.

Susţinerea reclamantului potrivit căreia prin încheierea din 23 martie 2011 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Constanţa a fost modificată descrierea terenului în suprafaţă de 34.043 mp rămas în urma exproprierii din iunie 2010, din teren extravilan în teren intravilan, cu destinaţie terenuri aflate în intravilane, aspect confirmat şi de tabelul de mişcare parcelară (fişa imobilului) potrivit căruia terenul în suprafaţă de 34.043 mp, rămas în urma exproprierii din iunie 2010 este un teren intravilan, nu schimbă categoria de folosinţă a imobilului la data exproprierii, regimul juridic al terenului fiind stabilit numai prin acte ale autorităţii competente.

Critica recurentului referitoare la nelegalitatea deciziei din apel din perspectiva aplicării greşite a dispoziţiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994, prevederi legale care nu exclud posibilitatea instanţei de apel de a alege una dintre cele 3 opinii ale experţilor, este nefondată.

Potrivit dispoziţiilor art. 25 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, "Pentru stabilirea despăgubirilor instanţa va constitui o comisie de experţi compusă dintr-un expert numit de instanţă, unul desemnat de expropriator şi un al treilea din partea persoanelor care sunt supuse exproprierii.

Dispoziţiile legale evocate trebuie interpretate coroborat cu dispoziţiile art. 27 din acelaşi act normativ. Potrivit acestora," Primind rezultatul expertizei, instanţa îl va compara cu oferta si cu pretenţiile formulate de părţi şi va hotărî."

În scopul elucidării aspectelor pentru care este necesară opinia unui specialist, judecătorul are posibilitatea de a recurge la serviciile unui expert a cărui sarcină este aceea de a-1 lămuri asupra chestiunilor tehnice care sunt indispensabile soluţionării litigiului. Drept consecinţă, expertul, îşi asumă un rol eterogen, similar celui de auxiliar al justiţiei, dar care îi conferă totodată o poziţie importantă, aproape predominantă, în ceea ce priveşte organizarea elementelor pe care judecătorul îşi va întemeia hotărârea şi, prin urmare, în ceea ce priveşte aflarea adevărului.

Activitatea expertului se desfăşoară chiar în cadrul etapei administrării probelor. Prin urmare, desfăşurarea activităţii sale trebuie să se conformeze principiilor generale care trebuie să fundamenteze orice procedură judiciară care se doreşte a fi în conformitate atât cu regulile unui stat de drept, cât şi cu dispoziţiile aplicabile ale Convenţiei europene a drepturilor omului (Convenţia). Orice procedură prin care este determinată întinderea drepturilor civile trebuie să satisfacă condiţiile impuse de Curte în materia dreptului la un proces echitabil (art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor şi Libertăţilor Fundamentale ale Omului).

Din această perspectivă, Convenţia impune statelor să asigure justiţiabililor beneficiul respectării cerinţelor unui proces echitabil, principiu care se deduce, printre altele, din regula generală a preeminenţei dreptului.

Aceasta a fost şi intenţia legiuitorului prin edictarea normei cuprinse în dispoziţiile art. 25 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, respectiv aceea de a crea părţilor posibilitatea numirii propriilor experţi, în respectarea dreptului la apărare şi la un proces echitabil, astfel cum este reglementat şi garantat de dispoziţiile art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului. Raportul de expertiză reprezintă o probă, ca oricare alta, care poate fi primită sau înlăturată, la aprecierea suverană a instanţei.

În situaţia în care s-ar admite teza potrivit căreia intenţia legiuitorului nu a fost aceea de alegere a unuia din cele trei puncte de vedere ale experţilor, ci aceea de întocmire a unui singur raport de expertiză, la care să achieseze toţi cei trei experţi numiţi în cauză, s ar putea concluziona că procesul nu se poate definitiva decât în momentul în care cei trei experţi ajung la o concluzie comună.

Totodată, posibilitatea părţilor de a se prevala, în susţinerea poziţiei procesuale, de expertize extrajudiciare, ar fi eludat, pe de o parte, principiul nemijlocirii care guvernează desfăşurarea procesului civil, reglementat la nivel normativ de dispoziţiile art. 169 C. proc. civ., în virtutea căruia instanţa de judecată are obligaţia să cerceteze în mod direct şi nemijlocit toate elementele care interesează dezlegarea pricinii, iar pe de altă parte, ar fi încălcate chiar prevederile legale criticate, legiuitorul menţionând în mod expres şi folosind verbul la modul imperativ, "va constitui", ceea ce naşte în sarcina instanţei o obligaţie, ceea ce exclude, de plano, admisibilitatea probei cu expertiză extrajudiciară.

Prin urmare, nelegalitatea raportului de expertiza din perspectiva în care experţii parte, împreună cu cel numit de către instanţă, nu au ajuns la concluzii comune cu privire la cuantumul despăgubirilor ce se cuvin reclamantului ca urmare a exproprierii, nu se poate reţine. Din aceleaşi considerente este nefondată şi critica referitoare la necesitatea refacerii raportului de expertiză.

Pe de altă parte, nemulţumirea legată de modalitatea în care instanţa apreciază concludenţa/neconcludenţa sau oportunitatea unei probe, nu se circumscrie cerinţelor prevăzute de art. 304 C. proc. civ., în condiţiile în care aprecierea utilităţii probelor, prin prisma dispoziţiilor legale sus evocate, nu constituie obiect al controlului de legalitate.

Nefondată este şi critica referitoare la stabilirea cuantumului despăgubirilor în raport de alte criterii decât cele stabilite de dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, respectiv stabilirea despăgubirii în raport de preţuri ale unor contracte de vânzare cumpărare încheiate la nivelul anului 2011, în timp ce exproprierea terenului s-a realizat în anul 2010. Nefondată este şi critica privitoare la faptul că tranzacţiile avute în vedere la stabilirea despăgubirilor au vizat terenuri amplasate în alte zone decât cea în care este amplasat terenul în litigiu, pentru următoarele argumente.

Stabilirea valorii de circulaţie a imobilului supus exproprierii constituie unicul element necesar în scopul determinării unei despăgubiri juste şi echitabile în accepţiunea legii generale în materie, dar şi a normelor constituţionale (art. 44 din Constituţie).

Reţinându-se caracterul excepţional al cedării proprietăţii prin expropriere şi în scopul asigurării unei protecţii depline şi adecvate a dreptului de proprietate privată, dispoziţia menţionată din legea fundamentală a fost preluată ca atare în Legea nr. 33/1994, prin art. 1 din acest act normativ legiuitorul statuând că „exproprierea de imobile, în tot sau în parte, se poate face numai pentru cauză de utilitate publică, după o dreaptă şi prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească".

Potrivit dispoziţiilor art. 9 alin. (3) din Legea nr. 198/2004, contestarea cuantumului despăgubirii acordate pentru expropriere se soluţionează potrivit dispoziţiilor art. 21-27 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în ceea ce priveşte stabilirea despăgubirii

Art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 prevede ca „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză."

Prin Decizia nr. 12 din 15 ianuarie 2015, pronunţată de Curtea Constituţională şi publicată în M. Of. nr. 152 din 3 martie 2015, s-a admis excepţia de neconstituţionalitate a prevederilor art. 9 teza a II-a din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcţie de autostrăzi şi drumuri naţionale, în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 184/2008 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 198/2004, raportate la sintagma la data întocmirii raportului de expertiză, cuprinsă în dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică.

Se constată că din dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, astfel cum au fost interpretate prin decizia Curţii Constituţionale, rezultă cele două aspecte esenţiale ce interesează obiectivele la care trebuie să răspundă experţii desemnaţi de către instanţa de judecată, respectiv preţul de piaţă al imobilelor, astfel cum rezultă din tranzacţii încheiate în perioada relevantă şi momentul de referinţă al determinării cuantumului despăgubirilor, care este cel al exproprierii.

Sintagma „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială" defineşte preţul de piaţa, anume preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceştia nu este supus unor constrângeri exagerate.

În speţă, instanţa de apel a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, astfel cum acestea au fost interpretate prin decizia Curţii Constituţionale, în ce priveşte momentul stabilirii cuantumului despăgubirii, sens în care a valorificat raportul de expertiză întocmit în această fază procesuală, în care s-a stabilit valoarea despăgubirilor cuvenite contestatorului în raport de momentul exproprierii 15 iunie 2010.

Astfel, instanţa de apel a reţinut că transferul dreptului de proprietate a avut loc în 15 iunie 2010, dată care coincide cu momentul exproprierii, iar la calculul despăgubirii a avut în vedere valoarea stabilită prin raportul de expertiză, în raport de contracte de vânzare-cumpărare încheiate temporal apropriat acestui moment, şi cu privire la imobile care au caracteristicile stabilite prin obiectivele stabilite, teren în suprafaţă de 2480 mp, conform contractului de vânzare cumpărare din 04 noiembrie 2010 autentificat de Biroul Notarial, Public, J., teren în suprafaţă de 521 mp, conform contractului de vânzare cumpărare autentificat din 31 octombrie 2011 autentificat de Biroul Notarial Public, J., teren în suprafaţă de 60.341 mp, conform contractului de vânzare cumpărare autentificat din 08 decembrie 2011 autentificat de Biroul Notarial Public, J.), la momente suficient de apropiate de data transferului dreptului de proprietate, sub acest aspect critica recurentului fiind nefondată.

Recurentul a susţinut că instanţa de apel în mod nelegal a înlăturat concluziile raportului de expertiză ale .expertului desemnat de instanţa şi a acordat preferinţă concluziilor expertului/epxropriatorului.

Din conţinutul raportului de expertiză întocmit de expertul numit de instanţă, aflat la fila 116 a dosarului curţii de apel, reiese că acesta a avut în vedere oferte de vânzare, iar nu contracte de vânzare cumpărare efectiv încheiate. De asemenea, drept comparabilă, a avut teren situat în intravilanul com. Agigea, iar nu în extravilanul localităţii, aşa cum se stabilise prin obiectivele raportului de expertiză. Prin urmare, în aplicarea dispoziţiilor art. 26 din Legea nr. 33/1994, în mod corect instanţa de apel a înlăturat concluziile raportului de expertiză întocmit de către expertul numit de către instanţă.

Recurentul a mai susţinut că instanţa de apel în mod nelegal a înlăturat dintre comparabilele cauzei şi care trebuia avută în vedere de către experţi, contractul de vânzare cumpărare autentificat din 22 noiembrie 2010 de Biroul Notarilor Publici Asociaţi, K. şi L., pe care l-a şi anexat motivelor de recurs, în suprafaţă de 1.108 mp, situat în intravilanul localităţii Agigea.

Din conţinutul obiectivelor raportului de expertiză, astfel cum au fost stabilite de instanţa de apel prin încheierea din 29 octombrie 2014, reiese că despăgubirile urmau a fi calculate în funcţie de regimul juridic al imobilului astfel cum a fost stabilit prin încheierea din 23 iunie 2014, teren agricol extravilan, şi prin urmare, înlăturarea acestei comparabile este pe deplin justificată.

Prin urmare, vor fi înlăturate va nefondate motivele de recurs cu acest obiect, nefiind întrunite condiţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte urmează a respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul A. împotriva încheierii din 23 iunie 2014 şi împotriva Deciziei nr. 29/C din 01 aprilie 2015 a Curţii de Apel Constanţa, secţia a I civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul A. împotriva încheierii din 23 iunie 2014 şi împotriva Deciziei nr. 29/C din 01 aprilie 2015 a Curţii de Apel Constanţa, secţia a I civilă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 14 octombrie 2015.