Tenant entitled to improvement compensation from property acquirers; appeal dismissed, restitution recovery upheld with substituted grounds.

Decizia nr. 1531/2015

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, reţine următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 242 din 06 mai 2014, pronunţată de Tribunalul Cluj, în Dosarul nr. x/117/2009, a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor A., B. şi C.

A fost admisă, în parte, acţiunea civilă precizată, formulată de reclamantul D., în contradictoriu cu pârâţii E., A., B. şi C. şi, în consecinţă:

Au fost obligaţi pârâţii A. şi B. să plătească reclamantului ½ din suma de 33.170 euro, reprezentând cheltuieli necesare şi utile aduse parterului imobilului situat în Cluj-Napoca, înscris în C.F. vechi Cluj-Napoca, şi din suma de 78.948 euro, reprezentând extinderea la imobilul sus-menţionat, respectiv echivalentul în lei la data pronunţării.

A fost obligată pârâta C. să plătească reclamantului ½ din suma de 33.170 euro, reprezentând cheltuieli necesare şi utile aduse parterului imobilului situat în Cluj-Napoca, înscris în C.F. vechi Cluj-Napoca, şi din suma de 78.948 euro, reprezentând extinderea la imobilul susmenţionat, respectiv echivalentul în lei la data pronunţării.

A fost respins, ca lipsit de obiect, capătul de cerere formulat de reclamant privind instituirea unui drept de retenţie asupra imobilului situat în Cluj-Napoca, înscris în C.F. vechi Cluj-Napoca.

A fost respinsă cererea reconvenţională formulată de pârâta E. şi continuată de pârâţii A., B. şi C., ca nefondată.

Au fost obligaţi pârâţii A. şi B. și pârâta C. să plătească reclamantului cheltuieli de judecată parţiale, reprezentând onorarii avocaţiale, onorariu expert, taxă de timbru şi timbru judiciar.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că reclamantul a solicitat obligarea pârâtei E. şi ulterior a pârâţilor A., B. şi C., la plata sumei reprezentată de cheltuielile necesare şi utile aduse parterului imobilului situat în Cluj-Napoca, înscris în C.F. vechi Cluj-Napoca, precum şi a sumei reprezentând extinderea la imobilul sus-menţionat.

Prin cererea de chemare în judecată reclamantul a solicitat în mod expres că pentru sporul de valoare adus locuinţei prin îmbunătăţiri necesare şi utile, soluţia să se pronunţe prin raportare la dispoziţiile art. 48 alin. (10 din Legea nr. 10/2001; în măsura în care lucrările depăşesc sfera acestei noţiuni, temeiul obligaţiei de despăgubire se regăseşte în dispoziţiile art. 494 alin. (3) C. civ. de la 1864 sau în principiul îmbogăţirii fără justă cauză.

În speţă s-a dovedit că pârâtei iniţiale E. i-a fost restituit în natură imobilul situat în Cluj-Napoca, înscris în C.F. vechi Cluj-Napoca.

Astfel, prin sentinţa civilă nr. 832 din 5 decembrie 2002, Tribunalul Cluj a dispus ca pârâtei să-i fie restituită în natură cota parte de 11/15, care reprezenta apartamentele precum şi 130 mp teren, iar prin Decizia civilă nr. 81 din 16 mai 2003, Curtea de Apel Cluj a dispus restituirea către E. a întregului imobil, ca măsură reparatorie în conformitate cu Legea nr. 10/2001.

Prin sentinţa civilă nr. 11813 din 20 decembrie 2005, pronunțată de Judecătoria Cluj, care a fost menţinută prin Decizia civilă nr. 452/A din 23 septembrie 2008 a Tribunalului Cluj şi, respectiv, prin Decizia civilă nr. 585/R din 11 martie 2009 a Curţii de Apel Cluj, a fost admisă cererea de chemare în judecată prin care pârâta E. a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 19 martie 1997 pe care reclamantul îl încheiase pentru ap., rectificarea cărții funciare şi restituirea acestui apartament.

Pentru a statua asupra caracterului îmbunătăţirilor aduse imobilului situat în Cluj-Napoca, înscris în C.F. vechi Cluj-Napoca, tribunalul a dispus efectuarea unei expertize în specialitatea construcţii.

Pe baza concluziilor raportului de expertiză întocmit în cauză, s-a reținut că lucrările de la punctul 3.03 corespund documentaţiei tehnice autorizate, iar încăperea amenajată sub învelitoare în podul mansardei corespunde, ca structură constructivă şi materiale folosite, documentaţiei tehnice autorizate.

În acelaşi timp, s-a constatat că prevederile autorizaţiei de construire din 1997 au fost respectate prin lucrările efectiv realizate la imobilul situat în Cluj-Napoca, înscris în C.F. vechi Cluj-Napoca.

În răspunsul la obiecţiuni înregistrat la data de 28 mai 2012, experţii au concluzionat că reclamantul a respectat autorizaţia de construire cel puţin până la luarea în folosinţă, acesta declarând că ulterior a executat lucrări de instalaţii şi a mobilat spaţiul podului mansardei.Cu aceeaşi ocazie s-a mai precizat că preţul de piaţă al unui apartament în zona centrală la nivel de dotare asemănător situaţiei iniţiale este de 538 euro/mp util, astfel că valoarea iniţială a apartamentului în litigiu, după planul situaţiei existente din proiectul autorizat, este de 37.270 euro.

În răspunsul la obiecţiuni înregistrat la data de 17 septembrie 2013 s-a menţionat că valoarea extinderii la imobilul situat în Cluj-Napoca, înscris în C.F. vechi Cluj-Napoca, este de 78.948 euro.

În cuprinsul raportului de expertiză s-a menționat că lucrările de reparaţii se confundă cu lucrările de consolidare relevate a fi necesare la expertiza care a stat la baza întocmirii proiectului tehnic, lucrări de îmbunătăţire care sunt menite să contribuie la funcţionalitatea spaţiilor cu care s-a extins pe verticală (redimensionarea scării de acces la etaj şi la pod, confortizarea încăperilor umede, bucătăria, terasele, mai puţin iluminarea şi ventilarea tuturor încăperilor).

Experţii au apreciat că se impunea izolarea orizontală a pereţilor cu o soluţie comună de rezistenţă pentru consolidarea pereţilor parterului pe întregul contur şi parţial sub zidul despărţitor între camera cu 20,5 mp şi camera de 27 mp şi cel reamplasat cu fundaţie de beton, cuzineţi sub sâmburi de beton armat şi centuri de beton armat la cota planşeurilor de beton armat.

S-a mai arătat în cuprinsul raportului de expertiză că pentru consolidarea pe verticală între ranforsările la nivelul pardoselii şi planşeurile noi prevăzute peste cel vechi cu boltişoare şi în locul celui de lemn s-au prevăzut sâmburi de beton armat 25/50, care legau ranforsările la nivelul pardoselii cu centurile de sub planşeul peste parter încastrate încă în zidurile groase de 50 cm perimetrale şi median până la cota de circca 4,00 m.

A arătat tribunalul că potrivit art. 48 pct. 1 din H.G. nr. 250/2007, pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare unitară a Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, prin îmbunătăţiri necesare şi utile se înţeleg acele dotări încorporate sau aduse unităţii locative ori spaţiilor comune, prin care s-a sporit valoarea fondului locativ şi care au fost suportate exclusiv de chiriaş (introducerea sau schimbarea instalaţiei de apă, gaz, canalizare, electricitate, încălzire; lucrări noi: parchetare, gresie sau faianţă, geamuri termopan, uşi şi altele asemenea).

Pe baza concluziilor raportului de expertiză întocmit în cauză, coroborate cu răspunsurile la obiecţiuni, tribunalul a apreciat că în speţă cuantumul îmbunătăţirilor necesare şi utile aduse imobilului situat în Cluj Napoca, înscris în C.F. vechi Cluj-Napoca, se ridică la valoarea de 33.170 euro.

Cu referire la debitorul obligaţiei de plată a despăgubirilor aferente îmbunătăţirilor necesare şi utile, prima instanţă a reţinut că prin contractul de dare în plată autentificat din 21 decembrie 2012 la B.N.P., F., pârâta E., în vederea stingerii unei obligaţii de plată, a transmis pârâţilor A. şi B. dreptul de proprietate asupra cotei de ½ din mai multe imobile, printre care şi imobilul situat în Cluj-Napoca, înscris în C.F. vechi Cluj-Napoca.

De asemenea prin contractul de donaţie autentificat din 02 februarie 2013 la B.N.P., F., pârâta E. a donat fiicei sale, pârâta C., cota de ½ din mai multe imobile, printre care şi imobilul situat în Cluj-Napoca, înscris în C.F. vechi Cluj-Napoca.

Potrivit art. 48 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţa prin îmbunătăţirile necesare şi utile, iar în conformitate cu art. 48 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligaţia despăgubirii prevăzută la alin. (1) revine persoanei îndreptăţite.

A arătat tribunalul că, în mod evident, în speţă, în accepţiunea dispoziţiilor legale anterior evocate, persoana îndreptăţită este pârâta iniţială E. însă persoanele cărora le incumbă obligaţia de a suporta cheltuielile necesare şi utile, efectuate de reclamant în legătură cu imobilul în litigiu, sunt pârâţii A., B. şi C.

Astfel, atât în contractul de dare în plată cât şi în contractul de donaţie, anterior menţionate, s-a precizat în mod explicit că în ceea ce priveşte imobilul situat în Cluj-Napoca, înscris în C.F. vechi Cluj-Napoca, în cartea funciară, sub C.I., este notată prezenta acţiune civilă.

De asemenea în contractul de dare în plată s-a menţionat la pct. 4.7 că pârâţii A. şi B. înţeleg să preia cota parte de ½ din toate obligaţiile neachitate precum şi pe acelea care vor rezulta ca urmare a soluţionării litigiilor notate în aceste cărţi funciare, astfel cum au fost descrise în cap. III la art. 3.1.1, 3.1.6 şi 3.1 noiembrie

În acelaşi timp, în contractul de donaţie amintit anterior, s-a menţionat la pct. 3.9 că pârâta C., că a fost informată despre situaţia juridică şi de fapt a imobilelor, cunoscând existenţa, obiectul şi stadiul litigiilor menţionate în acest act, înţelegând să dobândească cota de aparte ½ din aceste imobile, în aceste condiţii.

Raportat la aceste clauze, tribunalul a constatat că pârâţii A. şi B. au considerat în mod neechivoc că lor le incumbă obligaţia de plată a despăgubirilor care urmează a fi stabilite în prezenta speţă, în aceeaşi ipoteză găsindu-se şi pârâta C.

Mai mult, tribunalul a apreciat că obligaţia în discuţie are caracter propter rem pentru că decurge din stăpânirea bunului.

În ceea ce priveşte cealaltă categorie, a îmbunătăţirilor necesare şi utile aduse imobilului situat în Cluj-Napoca, înscris în C.F. vechi Cluj-Napoca, şi care se referă ca valoarea extinderii acestui imobil, valoare cuantificată prin expertiză judiciară la suma de 78.948 euro, tribunalul a apreciat că este aplicabilă instituţia îmbogăţirii fără justă cauză.

Astfel, potrivit literaturii de specialitate, îmbogăţirea fără justă cauză este faptul juridic prin care patrimoniul unei persoane este mărit pe seama patrimoniului unei alte persoane, fără ca pentru aceasta să existe un temei juridic.

Or, în speţă, aşa cum rezultă din extrasul de carte funciară de la fila 9, vol. II din dosar, pârâţii A., B. şi C. sunt în prezent proprietari asupra imobilului în litigiu, în componenţa relevată de raportul de expertiză tehnică întocmit în cauză.

Astfel, în mod cert patrimoniul acestor persoane, A., B. şi C., s-a mărit cu valoarea extinderii la acest imobil, valoare estimată la suma de 78.948 euro, corelativ cu micşorarea patrimoniului reclamantului, în condiţiile în care toate părţile litigante au fost de acord că aceste lucrări aduse imobilului în litigiu au fost suportate în integralitate de către reclamant.

A arătat tribunalul că în aceste condiţii, statuându-se asupra incidenţei în speţă a instituţiei îmbogăţirii fără justă cauză, în mod firesc nu se poate aprecia ca fiind pertinentă observaţia pârâţilor-reclamanţi, în sensul că în cauză sunt aplicabile dispoziţiile art. 494 C. civ. de la 1864 privitoare la accesiunea imobiliară artificială.

Tribunalul a apreciat că nu se poate reţine incidenţa acestor dispoziţii legale în condiţiile în care textul de lege anterior menţionat se referă în mod expres la edificarea unor construcţii noi, nu la îmbunătăţiri aduse unui imobil deja edificat.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel, în termen legal, pârâţii E., C., B. şi A., solicitând, în principal, respingerea pretenţiilor formulate de reclamantul D., în temeiul Legii nr. 10/2001, ca inadmisibile, faţă de apelanţii A., B. şi C. şi ca neîntemeiate faţă de apelanta E., precum şi respingerea pretenţiilor formulate de reclamant în temeiul dispoziţiilor C. civ., ca neîntemeiate, în contradictoriu cu toţi pârâţii.

În subsidiar, au solicitat admiterea, în parte, a pretenţiilor reclamantului, în sensul acordării de despăgubiri în cuantum de 18.476,40 euro, reprezentând contravaloarea lucrărilor efectuate la parterul apartamentului nr. 6 şi admiterea cererii reconvenţionale formulate de pârâţi, în sensul obligării reclamantului D. la demolarea lucrărilor de supraetajare a apartamentului efectuate cu încălcarea Autorizaţiei de construire din 1997 şi a normelor legale aplicabile în materie; de asemenea, apelanţii-pârâți au solicitat obligarea intimatului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată efectuate la judecata în fond şi apel.

Prin motivele de apel s-a susținut lipsa calităţii procesuale pasive a apelanţilor-pârâți C., A. şi B., susţinându-se că aceştia nu pot fi obligaţi la plata îmbunătăţirilor nici în temeiul Legii nr. 10/2001, nici în baza principiului îmbogăţirii fără justă cauză.

Astfel, s-a arătat că reclamantul nu şi-a precizat exact temeiul de drept pentru îmbunătăţirile care au depăşit aplicabilitatea dispoziţiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001, iar expertiza efectuată în cauză nu a răspuns corect la obiectivele formulate de părţi şi încuviinţate de instanţă şi nu a oferit explicaţii pertinente pentru a se pronunţa o soluţie cu privire la îmbunătăţirile efectuate de reclamant şi la contravaloarea acestora; lucrările efectuate de reclamantul-intimat la apartamentul din imobilul din Cluj Napoca, nu îndeplinesc condiţia referitoare la caracterul necesar şi util al îmbunătăţirilor pretinse.

În plus, lucrările întreprinse de reclamant nu au adus un spor de valoare apartamentului în litigiu.

Cu referire la cererea reconvenţională formulată de E. şi continuată de C., B. şi A., apelanţii au arătat că se impune a fi admisă, în sensul ca pârâtul-reclamant să fie obligat la demolarea lucrărilor efectuate la etaj şi mansardă (mansarda 1 şi mansarda 2) cu depăşirea prevederilor Autorizaţiei de construire din 1997, a Normativului N.P. nr. 064/2002 şi a normelor legale aplicabile în materie de urbanism.

Ulterior, până la prima zi de înfăţişare în apel, apelanţii-pârâţi au depus la dosar un memoriu cuprinzând o dezvoltare a motivelor de apel, prin care au reiterat criticile din memoriul iniţial de apel. În plus, au arătat că, în ceea ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a apelanţilor C., A. şi B., aceasta este întemeiată, aceşti apelanţi-pârâţi neavând calitate procesuală pasivă în raport de dispoziţiile art. 48 din Legea nr. 10/2001 (coroborate cu Normele metodologice de aplicare a acestei legi), întrucât ei nu au calitatea de persoane îndreptăţite în sensul acestui act normativ.

Apelanţii C., A. şi B. au arătat că sunt succesori cu titlu particular ai persoanei îndreptățite, astfel că nu este în sarcina lor plata despăgubirilor prevăzute de art. 48 din Legea nr. 10/2001.

În opinia apelanţilor, obligaţia de plată a despăgubirilor în temeiul art. 48 din Legea nr. 10/2001 nu are caracter propter rem (care decurge din stăpânirea bunului imobil), întrucât textul de lege nu face nicio referire la imobilului naţionalizat şi restituit, ci doar la noţiunea de persoană îndreptăţită; or, pentru a fi în ipoteza unei obligaţii propter rem, legiuitorul ar fi trebuit să stabilească această obligaţie de despăgubire în sarcina proprietarului imobilului preluat abuziv şi apoi restituit; în lipsa unei astfel de reglementări, nu poate fi făcută o aplicare a textului de lege prin analogie, iar calitatea de persoană îndreptăţită nu se transferă dobânditorului ulterior al bunului.

Au susţinut apelanţii C., A. şi B. că, prin semnarea contractului de dare în plată, respectiv a contractului de donaţie, nu şi-au asumat nicio obligaţie personală a apelantei E., singurul risc pe care şi l-au asumat fiind cel legat de îmbunătăţirile care depăşesc sfera art. 48 din Legea nr. 10/2001, mai exact, cele legate de extinderea efectuată de reclamant.

La interpretarea clauzelor contractuale trebuie avute în vedere dispoziţiile art. 1266 din N.C.C., apelanţii C., A. şi B. înţelegând să îşi asume o eventuală obligare a lor la plata despăgubirilor ce rezultă din îmbogăţirea fără justă cauză, acesta fiind motivul pentru care au fost de acord să fie introduşi în cauză în calitate de pârâţi. Având în vedere aceste împrejurări, coroborate şi cu art. 1270 alin. (1) din N.C.C., apelanţii au arătat că singura persoană care poate fi obligată la despăgubiri, pentru îmbunătăţiri necesare şi utile aduse imobilului, este pârâta E.

De asemenea, apelanții au formulat critici cu privire la expertiza efectuată în cauză de expertul G.

Astfel, au arătat că instanţa de fond nu a analizat obiecțiunile formulate de pârâţi la concluziile expertului, motiv pentru care se impune efectuarea unei contraexpertize în construcţii, precum și efectuarea unei expertize în urbanism, fiind de necontestat faptul că imobilul în litigiu face parte din categoria monumentelor istorice din municipiul Cluj-Napoca, iar la data la care s-a efectuat expertiza în construcţii nu exista expert în specializarea urbanism, în vreme ce în prezent există un astfel de expert, în persoana lui H.

În opinia apelanților, suma de 33.170 euro nu reprezintă contravaloarea îmbunătăţirilor necesare şi utile aduse imobilului, ci valoarea de piaţă a apartamentului în forma iniţială (fără supraetajare), prin raportare la zona în care acesta este situat.

Or, art. 48 din Legea nr. 10/2001 impune obligarea persoanei îndreptăţite la despăgubiri pentru îmbunătăţirile necesare şi utile aduse imobilului naţionalizat, iar nu la valoarea de piaţă a imobilului.

În plus, în Dosarul nr. x/117/2009 al Tribunalului Cluj, în care reclamantul D. s-a judecat în contradictoriu cu Statul Român - reprezentat prin Ministerul Finanţelor Publice, prin hotărâre judecătorească irevocabilă a fost obligat pârâtul Statul Român la plata valorii actualizate a preţului achitat pentru apartamentul nr. 6, fiind respinsă cererea de plată a diferenţei dintre valoarea actualizată a preţului achitat şi preţul de piaţă al imobilului.

Or, aceasta înseamnă că fostul chiriaş a încasat o sumă în care este luată în considerare zona unde este situat imobilul.

Expertul nu a detaliat fiecare lucrare efectuată, valoarea materialelor folosite, contravaloarea executării lucrărilor şi nu a aplicat coeficientul de uzură, oferind doar sume globale, fără să detalieze semnificaţia acestor sume şi în ce măsură acestea aduc şi un spor de valoare imobilului.

Reclamantul şi-a întemeiat, în principal, acţiunea pe dispoziţiile Legii nr. 10/2001 şi în subsidiar, pe dreptul comun, precizând la finalul cererii de chemare în judecată că, în măsura în care lucrările depăşesc sfera noţiunii de îmbunătăţiri necesare şi utile, temeiul obligaţiei de despăgubiri se regăseşte în dispoziţiile art. 494 alin. (3) C. civ. de la 1864 sau în principiul îmbogăţirii fără justă cauză. Însă, în funcţie de temeiul juridic ales de reclamant, suma acordată cu titlu de despăgubiri este diferită.

Din această perspectivă, instanţa de fond în mod eronat nu a respins pretenţiile fostului chiriaş ca neîntemeiate, ci a reţinut doar că sunt aplicabile principiile îmbogăţirii fără justă cauză.

Contrar celor reţinute de instanţa de fond, apelanţii au susţinut că în speţă se pune problema accesiunii imobiliare artificiale, cu trimitere la textul art. 494 alin. (1) şi (3) C. civ. de la 1864, instanţa de fond înlăturând în mod greşit aplicabilitatea art. 494 din același act normativ pe motiv că îmbunătăţirile au fost aduse unui imobil edificat; raţionamentul instanţei de fond este eronat, deoarece este vorba de îmbunătăţiri doar la parter, în timp ce în privinţa etajului şi a mansardei efectuată peste parterul existent deja, este aplicabilă instituţia accesiunii imobiliare artificiale.

Raportat la sumele pretinse de reclamant nu se poate vorbi de îmbunătăţiri, ci de construcţii noi, edificate peste un imobil existent.

Prin accesiune proprietarul terenului devine şi proprietarul construcţiilor, însă are obligaţia să-l despăgubească pe constructor tot pe temeiul principiului îmbogăţirii fără justă cauză, principiu care prevede o dublă limită pentru obligaţia de restituire: îmbogăţitul este obligat să restituie însărăcitului numai valoarea îmbogăţirii sale, chiar dacă însărăcirea reclamantului este mai mare, iar însărăcitul are dreptul de i se restitui doar valoarea însărăcirii sale, chiar dacă foloasele obţinute sunt mai mari.

Apelanţii au arătat că nu ştiu ce reprezintă suma de 78.948 euro, acordată de instanţa de fond, întrucât prin expertiza efectuată în cauză nu s-a stabilit valoarea îmbogăţirii apelanţilor sau valoarea însărăcirii reclamantului.

Cât priveşte temeinicia cererii reconvenţionale, apelanţii au solicitat ca intimatul să fie obligat să demoleze lucrările ilegale efectuate la etaj şi mansardă şi care depăşesc prevederile Autorizaţiei de construire din 1997 a Normativului N.P. nr. 064/2002, cât şi a normelor legale aplicabile în materie de urbanism şi să aducă imobilul conform înscrierii din cartea funciară.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, s-a arătat că nu s-a stabilit moneda în care acestea sunt exprimate şi, în plus, instanţa trebuia să detalieze fiecare dintre aceste sume, să arate care este cuantumul lor total şi în ce procent s-au acordat, întrucât cheltuielile de judecată trebuie acordate proporţional cu solicitările admise în favoarea reclamantului.

Prin întâmpinarea formulată în cauză intimatul-reclamant D. a solicitat respingerea apelului, ca nefondat și obligarea apelanților-pârâți la plata cheltuielilor de judecată efectuate în apel.

Prin Decizia civilă nr. 934/A din 9 octombrie 2014, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, a respins cererea de repunere pe rol formulată de apelanţii-pârâţi, a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâţii C., A. şi B. şi ca lipsit de interes, apelul declarat de pârâta E., împotriva sentinţei civile nr. 242 din 06 mai 2014 pronunţată de Tribunalul Cluj; au fost obligați apelanţii să plătească intimatului D. suma de 2.500 lei, reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

Pentru a decide astfel, curtea de apel a reţinut că apelanta-pârâtă E. a formulat, prin apelul propriu, critici atât cu privire la soluţia dată cererii principale, cât şi cu privire la soluţia dată cererii reconvenţionale.

Prin sentinţa ce face obiectul controlului judiciar s-a dispus obligarea pârâţilor A. şi B. să plătească reclamantului ½ din suma de 33.170 euro, reprezentând cheltuieli necesare şi utile aduse parterului imobilului situat în Cluj-Napoca, respectiv, ½ din suma de 78.948 euro, reprezentând extinderea la imobilul sus menţionat (în echivalent în lei la data pronunţării). Pârâta C. a fost obligată să-i plătească reclamantului ½ din suma de 33.170 euro, reprezentând cheltuieli necesare şi utile aduse parterului imobilului situat în Cluj-Napoca, respectiv, ½ din suma de 78.948 euro, reprezentând extinderea la imobilul sus menţionat (în echivalent în lei la data pronunţării).

Prin urmare, nu s-a dispus nicio obligaţie în sarcina pârâtei E., aceasta nefiind obligată să-i plătească reclamantului vreo sumă cu titlu de despăgubiri ori cu titlu de cheltuieli de judecată.

Deşi formal, prin dispozitivul sentinţei apelate, s-a admis în parte acţiunea precizată, formulată de reclamant, în contradictoriu cu toţi pârâţii, inclusiv cu pârâta E., în sarcina pârâtei E. nu a fost dispusă nicio obligaţie.

Pe de altă parte, cererea reconvenţională formulată de pârâta E., şi continuată de pârâţii A., B. şi C., a fost respinsă ca nefondată.

A arătat curtea de apel că, deşi iniţial cererea reconvenţională a fost formulată de pârâta E., la data de 06 noiembrie 2009, urmare încheierii contractului de dare în plată autentificat din 21 decembrie 2012, respectiv, urmare a încheierii contractului de donaţie autentificat din 02 februarie 2013 (contracte prin care pârâţii A. și B. au dobândit dreptul de proprietate asupra cotei de ½ din imobil, iar pârâta C. a dobândit dreptul de proprietate asupra celeilalte cote de ½ din imobil), cererea reconvenţională a fost continuată de către B., conform declaraţiei înregistrată la 07 martie 2013, de C., conform declaraţiei înregistrată la dosar la aceeaşi dată, respectiv de către pârâtul A., conform declaraţiei depuse la dosarul cauzei pentru termenul de judecată din data de 28 mai 2013.

Or, transmiţând pârâţilor A. şi B. cota parte de ½ din imobil, respectiv pârâtei C., cealaltă cotă parte de ½ din imobil, E. nu mai are calitatea de proprietar al imobilului litigios, acesta fiind şi motivul pentru care pârâţii A. și B. şi C. au arătat că sunt de acord că continue în calitate de pârâţi - reclamanţi procesul ce formează obiectul Dosarului nr. x/117/2009 al Tribunalului Cluj, că sunt de acord să continue cererea reconvenţională promovată de pârâta E. şi că susţin în continuare apărările din întâmpinarea formulată de către aceasta.

Din această perspectivă, curtea de apel a constatat că pârâta E. nu justifică interes în promovarea căii de atac a apelului, motiv pentru care în temeiul art. 298 C. proc. civ., raportat la art. 137 alin. (1) C. proc. civ., a admis excepţia lipsei de interes, iar în temeiul art. 296 teza I C. proc. civ., a respins apelul pârâtei E. pentru acest considerent.

Cu privire la critica prin care apelanţii-pârâţi A., B. şi C. au susţinut că reclamantul nu a precizat temeiul de drept pentru îmbunătăţirile pretinse şi care au depăşit aplicabilitatea dispoziţiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001, curtea de apel a reţinut că prin cererea de chemare în judecată reclamantul a indicat ca şi temei juridic al pretenţiilor sale, pe de o parte, art. 48 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, iar pe de altă parte, dispoziţiile art. 494 alin. (3) C. civ. sau principiul îmbogăţirii fără justă cauză, acest din urmă temei fiind invocat „în măsura în care lucrările depăşesc sfera art. 48 din Legea nr. 10/2001”.

Prin urmare, prin chiar cererea de chemare în judecată, reclamantul a indicat în mod expres care este temeiul juridic al pretenţiilor deduse judecăţii; în consecinţă această critică a fost găsită nefondată

Cu privire la motivul de apel referitor la lipsa calităţii procesuale pasive a apelanţilor C., A. şi B., în raport de dispoziţiile art. 48 din Legea nr. 10/2001 şi a normelor de aplicare a acestei legi, coroborat cu faptul că obligaţia de despăgubire a reclamantului nu este una propter rem ce decurge din stăpânirea bunului imobil, instanţa de apel a reţinut că apelanţii-pârâți C., A. şi B. au susţinut că nu pot fi obligaţi la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilului în litigiu de către reclamant întrucât ei nu au calitate de persoane îndreptăţite în sensul art. 48 din Legea nr. 10/2001.

S-a arătat că este reală susţinerea apelanţilor C., A. şi B. în sensul că, în ceea ce îi priveşte, nu poate fi reţinută calitatea lor de persoane îndreptăţite, în sensul edictat de art. 48 din Legea nr. 10/2001, însă, obligaţia lor de a-l despăgubi pe reclamant pentru sporul de valoare adus imobilului litigios rezidă, pe de o parte, în faptul că această obligaţie este una propter rem, aşa cum corect a stabilit Tribunalul Cluj, iar pe de altă parte, în faptul că aceşti apelanţi sunt succesori cu titlu particular ai fostului proprietar al imobilului, E., aceasta din urmă având, neîndoielnic, calitatea de persoană îndreptăţită în sensul art. 48 din Legea nr. 10/2001.

Or, în virtutea calităţii lor de succesori cu titlu particular, obligaţia de despăgubire stabilită, de art. 48 din Legea nr. 10/2001 republicată, iniţial în sarcina pârâtei E., s-a transmis în condiţiile dreptului comun către pârâţii C., A. şi B.

Potrivit art. 48 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, chiriaşii au dreptul la despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă, prin îmbunătăţirile necesare şi utile, obligaţia de despăgubire revenind persoanei îndreptăţite, în cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat cu titlu valabil (art. 48 alin. (2)), respectiv, statului sau unităţii deţinătoare, în cazul în care imobilul a fost preluat fără titlul valabil (art. 48 alin. (3)). Art. 48 alin. 5 din același act normativ prevede că, prin îmbunătăţiri se înţeleg cheltuielile necesare şi utile, cuantumul despăgubirilor urmând să fie stabilit la valoarea actualizată a cheltuielilor, scăzându-se gradul de uzură a îmbunătăţirilor, în raport cu durata de viaţă normală a acestora, care se suportă de chiriaşi. Alin. (3) al art. 48 a fost abrogat prin art. 1 pct. 15 din Legea nr. 1/2009, astfel încât, ulterior intrării în vigoare a acestei legi, obligaţia de despăgubire întemeiată pe prevederile art. 48 alin. (1), revine în toate situaţiile persoanei îndreptăţite.

A apreciat curtea de apel că examinarea incidenţei art. 48 din Legea nr. 10/2001 (pentru cheltuielile necesare şi utile) se impune, în speță, doar în ceea ce o privește pe pârâta E. Apelanţilor-pârâţi C., A. şi B. obligaţia de despăgubire le incumbă sub aspectul cheltuielilor necesare şi utile deoarece le-a fost transmisă, în condiţiile dreptului comun, în virtutea calităţii lor de succesori cu titlu particular ai apelantei-pârâte E.

Cu referire la caracterul propter rem a obligaţiei ce le revine pârâţilor C., A. şi B., instanţa de apel a arătat că în mod corect Tribunalul Cluj a stabilit că în cauză ne găsim în prezenţa unor obligaţii propter rem, această obligaţie fiind de altfel asumată de către apelanţii A. și B. prin clauza inserată la pct. 4.7 din contractul de dare în plată, iar de către apelanta C. prin clauza inserată la pct. 3.9 din contractul de donaţie.

Cu alte cuvinte, pentru obligaţia de despăgubire în limita cheltuielilor necesare şi utile aduse parterului imobilului litigios - în sumă de 33.170 euro, fundamentul obligaţiei pârâţilor C., A. şi B. îl constituie (şi) caracterul propter rem al acestei obligaţii reale de despăgubire, aceştia fiind ţinuţi la suportarea acestei obligaţii corespunzător cotelor de proprietate ce le revin din imobilul litigios, respectiv, ½ pârâţii A. și B. şi ½ pârâta C.

În ceea ce priveşte partea de despăgubiri care, afirmativ, ar excede îmbunătăţirilor necesare şi utile, şi care are în vedere valoarea extinderii acestui imobil, cuantificată de expert la suma de 78.948 euro, fundamentul obligaţiei de despăgubire ce cade în sarcina pârâţilor C., A. şi B., nu poate fi decât principiul îmbogăţirii fără justă cauză sau fără just temei.

Susţinerile apelanţilor-pârâţi, în sensul că această extindere a imobilului a fost făcută cu nerespectarea normativelor de urbanism, au fost înlăturate, având în vedere că obiectul prezentei cauze nu este anularea Autorizaţiei de construire din 11 iulie 19997, (pe motiv că aceasta nu respectă normative de urbanism), precum şi în raport de împrejurarea că instanţa nu a fost învestită să cenzureze autorizaţia de construire şi documentaţia care a stat la baza emiterii acestei autorizaţii, o atare cenzură excedând limitelor învestirii în cauza pendinte.

A arătat instanţa de apel că împrejurarea că reclamantul a obţinut pe cale judecătorească obligarea pârâtului Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice la plata preţului achitat în baza Legii nr. 112/1995, actualizat cu indicele de inflaţie, nu constituie un impediment în analiza pretenţiilor reclamantului din prezenta cauză, prin prisma temeiurilor juridice invocate în susţinerea acestora, şi aceasta pentru că cele două sume de bani la care era îndreptăţit reclamantul au temeiuri juridice distincte şi cauze diferite.

Astfel, reclamantul era îndreptăţit, de dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 10/2001, la restituirea preţului actualizat plătit în temeiul Legii nr. 112/1995, însă această îndreptăţire a reclamantului este una distinctă şi substanţial diferită de îndreptăţirea sa la a pretinde despăgubiri pentru cheltuielile necesare şi utile şi pentru sporul de valoare adus imobilului în litigiu.

Principiul îmbogăţirii fără justă cauză este acel fapt juridic în virtutea căruia patrimoniul unei persoane se măreşte pe seama patrimoniului unei alte persoane, concomitent cu însărăcirea acestui din urmă patrimoniu, fără ca pentru aceasta să existe un temei juridic expres prevăzut.

În speţă, îndatorirea pârâţilor C., A. şi B. de a-l despăgubi pe reclamant în temeiul îmbogăţirii fără justă cauză, rezidă implicit, din aplicarea prin analogie a principiilor consacrate prin textul dispoziţiilor art. 494 alin. (3) C. civ., text legal care prevede că în cazul accesiunii imobiliare artificiale, în situaţia constructorului de bună-credinţă, proprietarul terenului devine, prin accesiune, în mod obligatoriu, şi proprietar al construcţiei, fără a putea cere demolarea ori desfiinţarea ei, însă, proprietarul terenului este dator să îl despăgubească pe constructor fie cu o sumă de bani egală cu valoarea materialelor şi preţul muncii, fie cu o sumă de bani reprezentând sporul de valoare a terenului înregistrat ca urmare a ridicării construcţiei.

Textul citat - chiar dacă în speţă nu este aplicabil cu fidelitate în întregul său, dată fiind inexistenţa unei construcţii noi, ci doar a unei extinderi la o construcţie veche - consacră, cu titlu de principiu, fundamentul obligaţiei de despăgubire la care este îndreptăţit constructorul de bună-credinţă.

A apreciat instanța de apel că, în mod cert, intimatul-reclamant a fost constructor de bună-credinţă, deoarece la data la care a solicitat eliberarea autorizaţiei de construire din 11 iulie 1997, respectiv la data la care a construit efectiv, acesta era proprietarul apartamentului nr. 6, dreptul său de proprietate fiind radiat din cartea funciară abia în anul 2009, prin încheierea de C.F. din 15 mai 2009.

Prin urmare, la momentul la care a realizat toate lucrările de extindere şi de îmbunătăţire la apartamentul nr. 6 reclamantul a fost de bună-credinţă, acţionând în calitatea sa de proprietar al acestui apartament.

S-a susţinut de către apelanţii-pârâţi că nu poate fi reţinută buna-credinţă a reclamantului, şi că, pe cale de consecinţă, nu ar putea opera în cauză dispoziţiile art. 494 alin. (3) C. civ., întrucât, s-a reţinut pe cale judecătorească reaua-credinţă a reclamantului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în temeiul Legii nr. 112/1995.

Curtea de apel a arătat că această susţinere a apelanţilor nu poate fi reţinută, întrucât se face confuzie între două momente juridice distincte, respectiv momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 şi momentul edificării extinderii şi îmbunătăţirilor la imobilul litigios, acest din urmă moment fundamentat pe calitatea reclamantului de proprietar al apartamentului.

Revenind la problematica fundamentului juridic al obligaţiei de despăgubire ce cade în sarcina apelanţilor C., A. şi B., pentru extinderea adusă apartamentului, curtea de apel a constatat că, în raport de dispoziţiile art. 494 alin. (3) C. civ. - care se impun a fi aplicate prin analogie - acesta nu poate fi decât principiul îmbogăţirii fără justă cauză şi aceasta pentru că apelanţii sunt proprietarii imobilului, cu tot cu extinderea realizată la acest imobil, ceea ce înseamnă că patrimoniul lor s-a mărit tocmai cu valoarea cuantificată a acestei extinderi, corelativ cu micşorarea patrimoniului reclamantului cu aceeaşi sumă.

În mod cert, patrimoniul reclamantului s-a însărăcit cu un bun în sensul noţiunii pe care prevederile art. 1 din Primul Protocol Adiţional Curtea Europeană a Dreptului Omului o conferă acestei noţiuni, concomitent cu îmbogăţirea pârâţilor C., A. şi B. cu exact valoarea însărăcirii reclamantului.

Pe cale de consecinţă, curtea de apel a constatat că este nefondată susţinerea apelanţilor C., A. şi B., în sensul că nu ar avea calitate procesuală pasivă în cererea reclamantului având ca obiect plata de despăgubiri care exced contravalorii îmbunătăţirilor necesare şi utile aduse imobilului în litigiu.

Totodată, curtea de apel a constatat că în mod corect Tribunalul Cluj a statuat în sensul că această obligaţie de despăgubire a apelanţilor este întemeiată pe principiul îmbogăţirii fără justă cauză.

În ceea ce priveşte criticile prin care apelanţii-pârâți au susţinut că atât contractul de dare în plată cât şi contractul de donaţie au fost greşit interpretate prin prisma art. 1266 şi art. 1270 alin. (1) din N.C.C., sub aspectul eventualei asumări de către aceştia a unei obligaţii de plată a despăgubirilor ce rezultă din îmbogăţirea fără justă cauză, curtea de apel a reţinut că această susţinere nu prezintă relevanţă din punct de vedere al temeiniciei cererii reclamantului.

Astfel, pe de o parte, în raport de data promovării cererii introductive de instanţă, 08 octombrie 2009, coroborată cu art. 223 din Legea nr. 71/2011, art. 5 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 şi art. 6 alin. (2) din N.C.C., în cauză nu sunt aplicabile dispoziţiile N.C.C.

Pe de altă parte, obligaţia de despăgubire le revine pârâţilor în virtutea calităţii lor de proprietari ai unui bun grevat de o obligaţie reală propter rem.

Apelanţii-pârâți au susţinut că nu s-a analizat dacă îmbogăţirea patrimoniului apelanţilor are un corespondent în însărăcirea patrimoniului reclamantului, susţinere vădit neîntemeiată, întrucât este cert că reclamantul a pierdut din patrimoniul său tocmai valoarea cu care pârâţii apelanţi C., A. şi B. şi-au mărit patrimoniul.

Nefondată a fost găsită şi critica referitoare la valoarea îmbunătăţirilor constând în cheltuielile necesare şi utile, respectiv valoarea extinderii apartamentului, prin care s-a susţinut că aceasta se axează în principal şi aproape exclusiv pe zona situării imobilului, în condiţiile în care expertul, atunci când a stabilit cuantumul acestor despăgubiri, trebuia, cu necesitate să se raporteze şi la acest criteriu, criteriu care însă nu a fost nici singular şi nici determinant la stabilirea acestor despăgubiri.

Cu privire la critica din apel prin care s-a susținut că expertul nu a defalcat sumele stabilite cu titlu de despăgubiri, distinct, pentru fiecare îmbunătăţire sau lucrare efectuată, în parte, şi că nu a ţinut seama de gradul de uzură a imobilului, instanţa de apel a constatat că prin aceasta în realitate apelanţii formulează obiecţiuni la raportul de expertiză, obiecţiuni care puteau fi formulate procedural doar în faţa primei instanţe, în raport de dispoziţiile art. 212 C. proc. civ.

Pe de altă parte, din expertiza efectuată în cauză de expert G., rezultă în mod cert că în speţă s-a ţinut cont de gradul de uzură, întrucât, cuantumul îmbunătăţirilor necesare şi utile aduse imobilului situat în Cluj Napoca, înscris în C.F. vechi Cluj-Napoca, a fost stabilit la valoarea de 33.170 euro, ca urmare a aplicării coeficientului de uzură de 0,89 la valoarea de 37.270 euro (conform răspunsului la obiecţiuni din data de 28 mai 2012).

Prin urmare, şi această critică a fost găsită nefondată.

Nici susţinerea apelanţilor, conform căreia îmbunătăţirile făcute de reclamant nu se încadrează în categoria celor necesare şi utile, nu a fost primită, curtea de apel reţinând că potrivit dispoziţiilor art. 48.1 din H.G. nr. 250/2007, modificată prin H.G. nr. 923/2010: „prin îmbunătăţiri necesare şi utile se înţeleg acele dotări încorporate sau aduse unităţii locative ori spaţiilor comune, prin care s-a sporit valoarea fondului locativ şi care au fost suportate exclusiv de chiriaşi cum ar fi introducerea sau schimbarea instalaţiei de apă, gaz, canalizare, electricitate, încălzire, lucrări noi, de parchetare, gresie sau faianţă, geamuri termopan, uşi, şi altele asemenea”.

Or, în cauză s-a stabilit prin raportul de expertiză întocmit de expert G. că lucrările realizate de reclamant se încadrează în categoria îmbunătăţirilor necesare şi utile.

Astfel, pentru a aprecia asupra caracterului îmbunătăţirilor aduse imobilului situat în Cluj-Napoca, înscris în C.F. vechi Cluj-Napoca, tribunalul a dispus efectuarea unei expertize în specialitatea construcţii.

Prin concluziile sale, raportul de expertiză a relevat următoarele aspecte:

La punctul 3.03 s-a precizat că lucrările de la punctul precedent corespund documentaţiei tehnice autorizate, iar la pct. 3.04 s-a precizat că încăperea amenajată sub învelitoare în podul mansardei corespunde, ca structură constructivă şi materiale folosite, documentaţiei tehnice autorizate.

În acelaşi timp, s-a constatat că prevederile Autorizaţiei de construire din 1997 au fost respectate prin lucrările efectiv realizate la imobilul situat în Cluj-Napoca, înscris în C.F. vechi Cluj-Napoca,.

De asemenea, în cuprinsul acestui raport s-a precizat că regimul de înălţime, pe fiecare nivel existent, şi anume proiectul tehnic, mansardare pod apartament nr. 6 şi terasă închisă, a fost autorizat şi executat conform documentaţiei tehnice, lucrările efectuate la parter şi fundaţie, autorizate, fiind lucrări proiectate în vederea asigurării soluţiilor rezultate în urma expertizelor şi a proiectării tehnice.

În răspunsul la obiecţiunile încuviinţate de către instanţă, înregistrat la data de 05 ianuarie 2012, expertul G. a menţionat în mod neechivoc că, în speţă, construcţia realizată respectă întru totul documentaţia autorizată.

De asemenea, conform răspunsului la obiecţiuni înregistrat la data de 28 mai 2012, concluzia experţilor a fost aceea că reclamantul a respectat autorizaţia cel puţin până la luarea în folosinţă, acesta declarând că ulterior a executat lucrări de instalaţii şi a mobilat spaţiul podului mansardei.

În răspunsul la obiecţiuni înregistrat la data de 18 ianuarie 2013, s-a arătat că raportat la data autorizării proiectului (din 11 iulie 1997), analizând propunerile, s-a constatat că acestea nu contravin Normativului N.P.nr. 064-2002 pentru proiectarea mansardelor la clădirile de locuit.

De asemenea, în răspunsul la obiecţiuni înregistrat la data de 17 septembrie 2013 s-a menţionat că valoarea extinderii la imobilul situat în Cluj-Napoca, înscris în C.F. vechi Cluj-Napoca, este de 78.948 euro.

În cuprinsul expertizei s-a mai precizat că lucrările de reparaţii se confundă cu lucrările de consolidare relevate a fi necesare la expertiza care a stat la baza întocmirii proiectului tehnic, lucrări de îmbunătăţiri care sunt menite să contribuie la funcţionalitatea spaţiilor cu care s-a extins pe verticală (redimensionarea scării de acces la etaj şi la pod, confortizarea încăperilor umede, bucătăria, terasele, mai puţin iluminarea şi ventilarea tuturor încăperilor).

Au apreciat experţii că se impunea izolarea orizontală a pereţilor cu o soluţie comună de rezistenţă pentru consolidarea pereţilor parterului pe întregul contur şi parţial sub zidul despărţitor între camera cu 20,5 mp şi camera cu 27 mp şi cel reamplasat cu fundaţie de beton, cuzineţi sub sâmburi de beton armat şi centuri de beton armat la cota planşeurilor de beton armat.

Consolidarea pe verticală între ranforsările la nivelul pardoselii şi planşeurile noi prevăzute peste cel vechi cu boltişoare şi în locul celui de lemn s-a prevăzut prin sâmburi de beton armat 25/50, care legau ranforsările la nivelul pardoselii cu centurile de sub planşeul peste parter încastrate încă în zidurile groase de 50 cm perimetrale şi median până la cota de circa 4,00 m.

Susţinerea apelanţilor-pârâţi, în sensul că lucrările întreprinse de reclamant nu au adus un spor de valoare apartamentului în litigiu, au fost găsite neîntemeiate de instanţa de apel, în raport de concluziile raportului de expertiză tehnică judiciară.

Cu privire la motivul de apel referitor la cheltuielile de judecată stabilite prin hotărârea tribunalului, curtea de apel a arătat că apelanţii au susţinut că nu s-a menţionat în hotărârea primei instanţe care este moneda la care se raportează suma stabilită cu titlul de cheltuieli de judecată, susţinere care este reală, întrucât în sentință s-a omis a se menţiona acest aspect. Cu toate acestea critica nu poate primi o soluţionare favorabilă în apel, întrucât se circumscrie dispoziţiilor art. 281 C. proc. civ.

Au arătat, de asemenea, apelanţii că nu s-a indicat în mod expres de către instanţa de fond ce anume reprezintă cheltuielile de judecată în sumă de 15.541 lei susţinere inexactă, în condiţiile în care, în considerentele sentinţei s-a arătat că acestea reprezintă onorarii de avocat, onorariu expert, taxă de timbru şi timbru judiciar.

Pe de altă parte, în ipoteza în care instanţa de fond nu a menţionat distinct şi expres cât anume din această sumă reprezintă onorarii de avocat, cât anume reprezintă onorariu expert, cât anume reprezintă taxă de timbru şi timbru judiciar, apelanţii aveau posibilitatea să uzeze de prevederile art. 2811 C. proc. civ.

Cu privire la motivele de apel referitoare la critica adusă expertizei tehnice efectuate în cauză de către expertul G., respectiv referitoare la necesitatea efectuării unei contraexpertize în construcţii şi a unei expertize în urbanism, curtea de apel a reţinut că apelanţii-pârâți au susţinut că expertiza întocmită în faţa instanţei de fond de către expert G., cu privire la lucrările efectuate de fostul chiriaş, intimatul-reclamant din prezenta cauză, este criticabilă în ceea ce priveşte concluziile menţionate la pct. 3 februarie, 3 iunie, 3 august, 3 martie, 3.-II/4.1., parag. 2 din răspunsul oferit de expert pentru termenul din 18 februarie 2014, pct. 2.2.1.2.

S-a mai arătat de către apelanţi că instanţa de fond nu a analizat criticile formulate de pârâţi cu referire la concluziile expertului, în acest sens motivarea nefiind completă, convingătoare, accesibilă, şi în concordanţă cu dispoziţiile art. 6 parag. 1 din Convenţie, respectiv că instanţa de fond nu a analizat nicio critică adusă expertizei efectuată în cauză, situaţie în raport de care se impune efectuarea unei contraexpertize în construcţii, cu obiectivele arătate în memoriul de apel, obiective care cuprind atât obiectivele iniţiale, cât şi obiectivele suplimentare menţionate de apelanţi.

Curtea de apel a constatat că aceste motive de apel nu sunt întemeiate deoarece, aşa cum în mod pertinent a subliniat intimatul-reclamant, prin întâmpinarea depusă în apel, nu acesta era cadrul procesual adecvat în care puteau fi formulate critici cu privire la expertiza întocmită de expert G., ci cel prevăzut de art. 212 alin. (2) C. proc. civ.

Curtea a constatat că, în realitate, toate aceste critici din apelul pârâţilor se subsumează noţiunii de obiecţiuni la raportul de expertiză întocmit în cauză de expertul G., obiecţiuni care puteau fi valorificate în condiţiile art. 212 alin. (2) C. proc. civ.

În ceea ce priveşte cererea de efectuare a unei expertize în urbanism, cerere care a îmbrăcat forma unui motiv de apel distinct, curtea de apel a constatat că aceasta se impune a fi respinsă, în raport de dispoziţiile art. 295 alin. (2) C. proc. civ., coroborat cu faptul că în faţa primei instanţe o astfel de expertiză nu a fost solicitată.

Susţinerea apelanţilor, în sensul că imposibilitatea solicitării unei expertize în urbanism a fost generată de faptul că, pe de o parte, nu exista o dovadă referitoare la caracterul imobilului în litigiu, acela de monument istoric, iar pe de altă parte, că nu exista un expert în specialitatea urbanism, au fost înlăturate de curtea de apel având în vedere dispoziţiile art. 167 şi urm. C. proc. civ., dispoziţii procedurale care prevăd în ce condiţii se face administrarea de probe, respectiv obligaţiile părţilor în a solicita administrarea de probe.

Pe de altă parte, la dosarul de fond, la fila 374 vol. I, există avizul favorabil al Inspectoratului pentru Cultură Cluj - Comisia Judeţeană a Monumentelor Istorice, din 16 mai 1997, prin care s-a avizat favorabil proiectul întocmit în vederea obţinerii Autorizaţiei de construire din 11 iulie 1997, acest aviz fiind dat în conformitate cu Legea nr. 50/1991, cu Ordinul comun nr. 589/D din 09 ianuarie 1992, emis de Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului şi Ministerul Culturii, O.G. nr. 68/1994, Legea nr. 41/1995 și Ordinul Ministerului Culturii nr. 2505 din 05 august 1996.

Pe cale de consecinţă, curtea de apel a constatat că toate acele critici din motivele de apel care cuprind practic obiecţiuni la raportul de expertiză întocmit de expertul G., ori prin care se solicită efectuarea unei contraexpertize în construcţii şi a unei expertize în urbanism, sunt nefondate.

Cu privire la critica din apel referitoare la temeinicia cererii reconvenţionale s-a reţinut că apelanţii au susţinut că aceasta trebuia admisă, întrucât lucrările efectuate de reclamant la etajul şi mansarda apartamentului nr. 6 depăşesc prevederile autorizaţiei de construire din 1997, a Normativului N.P. nr. 064/2002 şi a dispoziţiilor legale în materie de urbanism, fără a se indica, în concret, care anume norme legale în materie de urbanism au fost încălcate sau nesocotite.

Cenzurarea lucrărilor efectuate de reclamant, prin raportare la modul în care Autorizaţia de construire din 1997 a respectat sau nu normele de urbanism, putea fi invocată într-un alt cadru procesual, în acord cu dispoziţiile Legii nr. 50/1991, republicată, coroborate cu Legea nr. 554/2004, în actualul cadru procesual, instanţa nefiind învestită în acest sens.

Solicitarea apelanţilor - pârâţi, de obligare a reclamantului la a aduce imobilul la starea corespunzătoare înscrierii din C.F., reprezintă o cerere nouă în apel, care contravine dispoziţiilor art. 294 alin. (1) C. proc. civ.

Astfel, a arătat instanţa de apel că prin cererea reconvenţională depusă la dosarul de fond la data de 06 noiembrie 2009, pârâta E. a investit instanţa doar cu o cerere privind obligarea reclamantului la „demolarea construcţiilor noi efectuate la apartamentul nr. 6”, iar pârâţii C., A. şi B., prin declaraţiile depuse la dosarul de fond, au arătat că sunt de acord să continue cererea reconvenţională şi „susţin apărările formulate de E.”

Pentru considerentele expuse, în temeiul prevederilor art. 295 și 296 C. proc. civ., curtea de apel a respins, ca nefondat, apelul declarat de apelanţii-pârâţi C., A. şi B.

În temeiul art. 274 C. proc. civ., apelanţii-pârâți C., A. şi B. şi E. au fost obligaţi să îi plătească intimatului-reclamant suma de 2.500 lei, reprezentând cheltuieli de judecată efectuate în apel, constând în onorariu de avocat.

Împotriva acestei decizii au formulat recurs, în termen legal, recurenţii-pârâţi E., C., B. şi A., solicitând admiterea recursului, casarea Deciziei civile nr. 934/A din 09 octombrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Cluj şi trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului; pe fond au solicitat respingerea pretenţiilor formulate de intimatul-reclamant D. în temeiul Legii nr. 10/2001, ca inadmisibile faţă de pârâţii A. și B. şi C. şi ca neîntemeiate faţă de E., iar în subsidiar, admiterea în parte a pretenţiilor reclamantului constând în acordarea de despăgubiri în cuantum de 18.476, 40 euro, reprezentând contravaloarea lucrărilor efectuate la parterul apartamentului; admiterea cererii reconvenționale formulate de pârâţi, în sensul obligării intimatului-reclamant D. la demolarea construcţiilor ilegale şi aducerea apartamentului în forma existentă în prezent în C.F., respectiv: „ap. compus din: 2 camere, 1 bucătărie, 1 cameră de alimente, 1 baie, 1 antreu, 1 pivniţa, cu suprafaţă utilă de 70,97 mp, cu plc. de 12,91% teren atribuit în proprietare: 75/583 parte la mansardă: 2 camere, baie, casa scării, antreu, terasă închisă”.

În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi pct. 9, 292 alin. (1) și art. 112 pct. 4 C. proc. civ., art. 1266 și 1270 alin. (1) din N.C.C., art. 494 alin. (3) C. civ. de la 1864, art. 48 din Legea nr. 10/2001 și art. 48.1 din H.G. nr. 250/2007, recurenţii-pârâți au susţinut următoarele:

1. Conform primului motiv de recurs, decizia recurată este nelegală sub aspectul admiterii excepției lipsei de interes în ceea ce privește apelul formulat de apelanta-pârâtă E. (motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

În dezvoltarea acestui motiv de recurs s-a arătat că instanţa de apel a admis excepţia lipsei de interes a pârâtei - reclamante E. în formularea apelului, apreciind că nemaifiind proprietară a imobilului şi nefiind stabilită în sarcina sa vreo obligaţie, aceasta nu mai justifică un interes legitim juridic, născut, actual, personal şi direct în exercitarea căii de atac.

Deşi este adevărat că prin soluţia pronunţată de instanţa de fond, nu s-a stabilit nicio obligaţie în sarcina pârâtei E., aceasta şi-a păstrat calitatea de pârât, respectiv de reclamantă în cererea reconvenţională.

Nu poate fi primită opinia instanţei de apel în sensul că pârâta-reclamantă E. nu mai justifică niciun interes, raportat la faptul că nu mai are calitatea de proprietar al imobilului deoarece, pe de o parte, reclamantul D. nu a renunţat la pretenţiile formulate iniţial faţă de aceasta iar, pe de altă parte, până la soluţionarea irevocabilă a capătului de cerere privind acordarea de despăgubiri în temeiul art. 48 din Legea nr. 10/2001, nu este lipsit de interes ca E. să-şi susţină poziţia procesuală faţă de pretenţiile formulate în cadrul acestui dosar.

Cum în privinţa persoanelor care trebuie să suporte îmbunătăţirile necesare şi utile aferente parterului s-au purtat multiple discuţii, acest capăt de cerere nefiind soluţionat irevocabil, cel puţin pentru ipoteza în care ar fi primite apărările recurenţilor-pârâți C., A. şi B. referitoare la obligarea doar a persoanei îndreptăţite la plata despăgubirilor, pârâta E. justifica un interes în exercitarea căii de atac a apelului. În plus, soluţia cu privire la cererea de demolare a extinderii (în care E. are calitatea de reclamantă), are o strânsă legătură cu cererea privind acordarea îmbunătăţirilor.

2. Prin cel de-al doilea motiv de recurs, recurenții-pârâți au arătat că “neindicarea clară a temeiului de drept pentru îmbunătăţirile pretinse şi care au depăşit sfera dispoziţiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001 constituie motiv de recurs cuprins în art. 304 pct. 9 C. proc. civ. prin raportare la dispoziţiile din art. 112 pct. 4 C. proc. civ.”

În dezvoltarea criticii, recurenții au susținut că în decizia atacată s-a reţinut că a fost indicat în mod expres, chiar prin cererea introductivă de instanţă, temeiul juridic al pretenţiilor deduse judecăţii, dispoziţiile art. 494 alin. (3) C. civ. sau principiul îmbogăţirii fără justă cauză, fiind temeiul invocat “în măsura în care lucrările depăşesc sfera art. 48 din Legea nr. 10/2001”, însă soluţia pronunţată de Curtea de Apel Cluj a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 112 pct. 4 C. proc. civ. care impun reclamantului să arate în cererea de chemare în judecată motivele de drept pe care se întemeiază cererea.

Or, reclamantul s-a limitat să-şi întemeieze acţiunea, în principal pe dispoziţiile Legii nr. 10/2001 iar, în subsidiar, pe dreptul comun.

Împrejurarea că la finalul cererii de chemare în judecată s-a precizat că în măsura în care lucrările depăşesc sfera noţiunii de îmbunătăţiri necesare şi utile, temeiul obligaţiei de despăgubiri se regăseşte în dispoziţiile art. 494 alin. (3) C. civ. sau în principiul îmbogăţirii fără justă cauză nu semnifică un temei juridic subsidiar, așa cum a interpretat instanţa de apel.

În opinia recurenților, reclamantul, neștiind exact care sunt dispoziţiile legale în baza cărora să solicite despăgubirile care exced cadrului reglementat de Legea nr. 10/2001, a oferit un temei juridic alternativ, ceea ce nu reprezintă o motivare în drept corespunzătoare.

Astfel, pentru despăgubirile care exced dispozițiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001, reclamantul era obligat să prezinte expres atât sumele pe care le solicită de la fiecare pârât în parte, cât şi temeiul juridic (îmbogăţirea fără justă cauză sau accesiunea imobiliară), deoarece în funcţie de reglementarea aleasă de reclamant, suma acordată cu titlu de despăgubiri diferă.

3. Prin cel de-al treilea motiv de recurs, s-a arătat că pârâţii C., A. şi B. nu au calitate procesuală pasivă pentru despăgubirile care intră în sfera de aplicare art. 48 din Legea nr. 10/2001 (motiv de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.).

Recurenții au combătut considerentele Curții de Apel Cluj conform cărora obligaţia de despăgubire stabilită de art. 48 din Legea nr. 10/2001 (stabilită iniţial în sarcina pârâtei E.), s-a transmis către aceștia în condiţiile dreptului comun, în virtutea calităţii lor de succesori cu titlu particular și în considerarea caracterului propter rem al obligaţiei, precum și pe cele conform cărora această obligaţie a fost asumată de recurenţii A. și B. prin clauza inserată la pct. 4.7 din contractul de dare în plată, iar de pârâta C. prin clauza inserată la pct. 3.9. din contractul de donaţie.

În opinia recurenţilor-pârâți, soluţia pronunţată de curtea de apel cu privire la calitatea procesuală pasivă a pârâţilor A., B. şi C. cu referire la despăgubirile acordate în temeiul legii reparatorii, a fost dată cu încălcarea dispoziţiilor cuprinse în art. 48 din Legea nr. 10/2001, motiv de recurs stipulat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Astfel, prin raportare la reglementările cuprinse în art. 48 din Legea nr. 10/2001 şi în Normele metodologice de aplicare a acestei legi, chiriaşii pot solicita despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă (indiferent de modul de preluare) doar de la “persoana îndreptăţită” care în speță este recurenta-pârâtă E., deoarece, în favoarea acesteia s-a dispus, prin sentinţa civilă nr. 11813 din 20 decembrie 2005, astfel cum a fost completată prin încheierea din 04 iulie 2006, pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca, restituirea apartamentului din imobilul în litigiu.

Recurenţii A., B. şi C. au arătat că sunt succesori cu titlu particular care au dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 6, ca urmare a încheierii contractelor de dare în plată, respectiv donaţie iar obligaţia de plată a despăgubirilor, impusă de art. 48 din Legea nr. 10/2001, nu este în sarcina dobânditorilor ulteriori ai imobilului naţionalizat. În măsura în care intenţia legiuitorului ar fi fost în sensul de a menţine această obligaţie şi în sarcina dobânditorilor ulteriori ai imobilului preluat abuziv, ar fi reglementat expres acest lucru. Conform principiului ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus, lipsa de reglementare a legiuitorului cu privire la obligaţia dobânditorilor ulteriori ai imobilului de a plăti despăgubiri către chiriaşi, duce la concluzia că această sarcină nu este impusă decât strict persoanei îndreptăţite.

Cu referire la considerentele prin care instanţa de apel a arătat că obligaţia de acordare a despăgubirilor în temeiul art. 48 din Legea nr. 10/2001 are caracter propter rem, pentru că decurge din stăpânirea bunului imobil, recurenții au susținut că textul de lege nu face nicio referire la imobilul naţionalizat şi restituit, ci doar la noţiunea de “persoană îndreptăţită”, or, pentru a fi în ipoteza unei obligaţii propter rem, legiuitorul ar fi trebuit să stabilească această obligaţie de despăgubire în sarcina proprietarului imobilului preluat abuziv şi apoi restituit. În lipsa unei asemenea reglementări nu se poate face o aplicare a textului de lege prin analogie, în sensul că obligaţia persoanei îndreptăţite se transferă către dobânditorii ulteriori ai imobilului naţionalizat, o interpretare atât de largă a textului de lege, nefiind admisibilă.

Chiar din considerentele instanţei de apel, referitoare la evoluţia legislativă în ceea ce privește persoana îndreptăţită să achite îmbunătăţirile necesare şi utile rezultă că obligaţia în discuție nu are caracter propter rem, care ar decurge din stăpânirea bunului.

Astfel, iniţial, legiuitorul a înţeles să facă o diferenţiere în legătură cu persoana ce trebuia obligată la acordarea de despăgubiri, în funcţie de caracterul preluării abuzive, cu sau fără titlu valabil, în ultima ipoteză obligaţia de despăgubire a chiriaşului revenind unităţii deţinătoare, care nu mai deţinea imobilul, acesta fiind restituit persoane îndreptăţite. Prin urmare, intenţia legiuitorului în privinţa persoanei obligate la plata îmbunătăţirilor necesare şi utile nu are nicio legătură cu stăpânirea bunului.

Sub un alt aspect s-a arătat că interpretarea dispoziţiilor contractuale reţinute de instanţa de fond şi de apel, în privinţa asumării obligaţiilor ce decurg din prezentul litigiu, nu reflectă înţelegerea părţilor deoarece recurenţii-pârâţi A. şi B., prin semnarea contractului de dare în plată, respectiv recurenta-pârâtă C. prin semnarea contractului de donaţie, nu au înţeles să-şi asume să plătească o obligaţie personală a pârâtei E. însă aveau cunoştinţă de existenţa acestui litigiu iar notarul public le-a atras atenţia cu privire la înscrierea lui în cartea funciară. Singurul risc pe care au înţeles să şi-l asume prin semnarea contractelor este cel legat de îmbunătăţirile care depăşesc sfera art. 48 din Legea nr. 10/2001, mai exact cele legate de extinderea efectuată de reclamantul D. Această obligaţie de despăgubire, conferită de dreptul comun, este strict legată de imobil şi se transferă dobânditorilor ulteriori ai apartamentului.

În opinia recurenţilor, la interpretarea clauzelor contractuale, trebuie să se ţină seama şi de dispoziţiile cuprinse în art. 1266 din N.C.C. potrivit cărora “(1) Contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor. (2) La stabilirea voinţei concordante se va ţine seama, între altele, de scopul contractului, de negocierile purtate de părţi, de practicile statornicite între acestea şi de comportamentul lor ulterior încheierii contractului”.

Contrar celor reţinute de instanţa de apel, sunt aplicabile dispoziţiile art. 1266 şi 1270 C. civ., deoarece cele două contracte (de dare în plată şi de donaţie) au fost încheiate la data de 21 decembrie 2012, respectiv la 02 februarie 2013, deci după intrarea în vigoare a N.C.C. Astfel, potrivit art. 5 din Legea nr. 71/2011 „Dispoziţiile C. civ. se aplică tuturor actelor şi faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârşite după intrarea sa în vigoare, precum şi situaţiilor juridice născute după intrarea sa în vigoare". Chiar dacă cererea de chemare în judecată a fost introdusă anterior intrării în vigoare a N.C.C., contractele civile încheiate după intrarea în vigoare a N.C.C. trebuie analizate şi interpretate prin prisma actului normativ care le guvernează.

4. Prin cel de-al patrulea motiv de recurs s-a arătat că acordarea îmbunătăţirilor necesare şi utile în sumă de 33.170 euro s-a realizat cu aplicarea greşită a dispoziţiilor din art. 48 din Legea nr. 10/2001 şi art. 48.1 din H.G. nr. 250/2007, motiv de recurs cuprins în art. 304 pct. 9 C. proc. civ., întrucât curtea de apel a apreciat în mod greşit că îmbunătăţirile făcute de reclamant se încadrează în categoria celor necesare şi utile, în raport cu dispoziţiile art. 48.1 din H.G. nr. 250/2007, modificată prin H.G. nr. 923/2010, în acelaşi sens fiind şi concluziile expertului G.

4.1. Astfel, suma de 33.170 euro, nu se găseşte în expertiza efectuată de expertul G. sau în răspunsurile la obiecţiuni depuse la dosar.

4.2. Instanţa de fond a reţinut faptul că valoarea iniţială a apartamentului în litigiu după planul situaţiei existente din proiectul autorizat este de 37.270 euro, sumă la care s-a aplicat coeficientul de uzură de 0,89, rezultând suma de 33.170 euro, acordată cu titlu de îmbunătăţiri necesare şi utile aduse imobilului. Pe baza răspunsului la obiecţiuni depus pentru termenul din 29 mai 2012, recurenții au susținut că suma de 37.270 euro reprezintă valoarea de piaţă a apartamentului în forma iniţială (fără supraetajare) şi reflectă valoarea apartamentului raportat la zona în care este situat, cu toate că poziționarea imobilului într-o zonă centrală nu trebuie să profite fostului chiriaş, în condițiile în care dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001 impun persoanei îndreptăţite plata despăgubirilor reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor necesare şi utile aduse imobilului naţionalizat, iar nu valoarea de piaţă a imobilului.

4.3. Recurenții-pârâți au arătat că, în ceea ce privește suma de 33.170 euro, expertul judiciar nu a menționat în detaliu fiecare lucrare efectuată, valoarea materialelor folosite, contravaloarea executării lucrărilor și nu s-a aplicat coeficientul de uzură pentru a verifica în ce măsură lucrările efectuate reprezintă îmbunătăţiri necesare şi utile.

Deși prin obiectivele iniţiale la expertiza încuviinţată în cauză, pârâta E. a solicitat expertului să stabilească valoarea materialelor la fundaţie şi parter (obiectiv nr. 3.3) şi valoarea manoperei pentru lucrările autorizate efectuate la fundaţia şi parterul imobilului (obiectiv nr. 3.4), expertul nu a putut preciza o sumă, iar din răspunsurile oferite rezultă cu certitudine că acesta nu avea posibilitatea efectivă de a indica informaţiile solicitate.

Față de prevederile legale care conferă fostului chiriaș dreptul de a primi despăgubiri pentru „sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţă prin îmbunătăţirile necesare şi utile”, era necesar să se facă o detaliere a tuturor îmbunătăţirilor efectuate de către reclamant, pentru a se verifica în ce măsură acestea aduc şi un spor de valoare imobilului.

Recurenții-pârâți au făcut ample referiri la situația de fapt, respectiv la starea imobilului de la momentul predării acestuia de către reclamant, arătând că, întrucât în perioada 2012 - 2013 apartamentul a fost nelocuit, prezenta infiltraţii de apă pluvială.

Au arătat recurenţii că nu au solicitat efectuarea unei contraexpertize (în baza art. 212 C. proc. civ.) în faţa Tribunalului Cluj, deoarece reclamantul D. a formulat o asemenea solicitare, iar instanţa de fond i-a respins-o (aspect care fost reţinut şi Decizia nr. 934/A/2014, pronunțată de instanţa de apel).

4.4. Au mai arătat recurenţii că în considerentele deciziei Curţii de Apel Cluj, pag. 12 - 13, sunt consemnate o parte din concluziile expertului de unde rezultă că lucrările efectuate de intimat respectă documentaţia autorizată însă susţinerile expertului trebuie luate în considerare, în ansamblul lor, doar fracţionat. De asemenea trebuie analizate şi opiniile separate ale expertului asistent Boitor Mircea potrivit cărora valoarea lucrărilor efectuate la parter este de 20.760 euro, sumă care a fost stabilită în urma constatărilor din octombrie 2010, fără ca expertul să ia în calcul un coeficient de uzură.

4.5. S-a arătat că un alt argument pentru care recurenţii apreciază că intimatului-reclamant i se cuvenea cel mult suma de 18.476, 40 euro, este strâns legat de soluţia primită în Dosarul nr. x/117/2009 al Tribunalului Cluj. În acel dosar reclamantului i s-a acordat suma de 20.694,87 lei reprezentând valoarea actualizată a preţului achitat pentru apartament. Prin faptul că i s-a restituit valoarea actualizată a preţului achitat, înseamnă că fostul chiriaş a încasat o sumă în care este luată în considerare zona unde este situat imobilul. Preţul achitat la cumpărare (şi restituit la valoarea actualizată) a fost stabilit şi în funcţie de situarea într-o zonă centrală a apartamentului. În consecinţă, nu i se poate acorda intimatului de două ori o sumă, în care să se regăsească locul situării imobilului în centrul oraşului.

Instanţa de apel a respins această apărare pe considerentul că reclamantului i s-a restituit preţul actualizat în temeiul art. 50 din Legea nr. 10/2001, iar pretenţiile sale din acest dosar sunt distincte şi substanţial diferite. Instanţa de apel a greşit în aplicarea dispoziţiilor legale, în raport cu concluziile expertului, având în vedere că valoarea de piaţă a apartamentului şi situarea apartamentului în zona centrală a Clujului includ preţul actualizat achitat de intimat. De aceea, suma maximă ce s-ar putea acorda fostului chiriaş (doar dacă se acceptă că lucrările efectuate sunt necesare şi utile) este de 20.760 euro la care trebuie să aplice coeficientul de uzură în de 0,89, rezultând suma de 18.476. 40 euro.

4.6. Au mai arătat recurenții că prin sentinţa civilă nr. 11813 din 20 decembrie 2005, pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca în Dosarul nr. x/2005, completată prin încheierea civilă din 4 iulie 2006 (rămasă definită şi irevocabilă prin Decizia civilă nr. 452/A din 23 septembrie 2008 a Tribunalului Cluj şi Decizia civilă nr. 585/R din 11 martie 2009 a Curţii de Apel Cluj) s-a constat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 19 martie 1997 încheiat între Consiliul Local Cluj-Napoca prin SC I. SA şi D. S-a stabilit prin hotărâre irevocabilă faptul că reclamantul D. nu a dobândit în mod legal dreptul de proprietate asupra apartamentului. Prin urmare, acesta nu se poate prevala de calitatea sa de proprietar al imobilului pentru a solicita îmbunătăţirile efectuate.

Art. 48 din Legea nr. 10/2001 face referire expresă la dreptul chiriaşilor de a primi despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilelor prin îmbunătăţiri necesare şi utile. Astfel, chiar şi textul legal îi conferă un drept doar prin raportare la calitatea de chiriaş, nu de proprietar. Pentru faptul că a pierdut proprietatea apartamentului, Legea nr. 10/2001 îi conferă intimatului-reclamant dreptul de a primi preţul actualizat achitat pentru apartament. Acest drept i s-a recunoscut prin hotărâre irevocabilă, respectiv ca urmare a soluţionării irevocabile a Dosarului nr. x/117/2009 prin Decizia nr. 7355 din 29 noiembrie 2012 a Înaltei Curți de Casație și Justiție.

5. Prin cel de-al cincilea motiv de recurs recurenții au arătat că acordarea despăgubirilor pentru extinderea efectuată de reclamantul D., în cuantum de 78.948 euro, s-a făcut cu aplicarea greşită a dispoziţiilor din art. 494 C. civ. de la 1864 şi a principiului îmbogăţirii fără justă cauză, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

5.1. Prin decizia atacată, instanţa de apel a considerat că îndatorirea recurenţilor C., A. și B. şi B. de a-i plăti reclamantului suma de 78.948 euro, rezidă implicit din principiul îmbogăţirii fără justă cauză, din aplicarea prin analogie a principiilor consacrate prin textul dispoziţiilor art. 494 alin. (3) C. civ. Textul citat, chiar dacă în speţă nu este aplicabil cu fidelitate în întregul său, datorită inexistenţei unei construcţii noi, ci doar a unei extinderi la o construcţie veche - consacră, cu titlu de principiu, fundamentul obligaţiei de despăgubire la care este îndreptăţit constructorul de bună-credinţă.

Însă instanţa de apel a aplicat în mod greşit, prin analogie, dispoziţiile cuprinse în art. 494 alin. (3) C. civ. şi în mod trunchiat principiul îmbogăţirii fără justă cauză, care se aplică doar în subsidiar, în ipoteza în care nu există un alt temei juridic pentru despăgubire.

5.2. Curtea de apel a considerat că întrucît există o extindere la o construcţie veche intimatului-reclamant i se cuvin despăgubiri urmare aplicării prin analogie a dispoziţiilor art. 494 alin. (3) C. civ. Contrar celor reţinute de instanţa de apel, în speţă, nu se poate face o aplicare trunchiată a dispoziţiilor referitoare la accesiunea imobiliară artificială.

Astfel, art. 494 alin. (1) C. civ. dispune: „Dacă plantaţiile, construcţiile şi lucrările au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ţine pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice”. Dispoziţia legală face referire la noţiunea de generală de „construcţiile", fără să menţioneze expres că trebuie să fie vorba de o construcţie nouă.

5.3. În momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 19 martie 1997 între Consiliul Local Cluj-Napoca prin SC I. SA şi D., era notată în foaia de sarcini a imobilului din C.F. Cluj-Napoca, o acţiune întemeiată pe dreptul comun prin care E. a solicitat restituirea în natură a întregului imobil. De asemenea la momentul achiziţionării imobilului de către pârât, la Primăria Cluj-Napoca exista o listă cu imobilele cu privire la care s-au formulat cereri de restituire, care putea fi consultată de orice persoană interesată.

Mai mult, s-au încălcat normele legale aplicabile în materia vânzării imobilelor în temeiul Legii nr. 112/1995, deoarece contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat la 19 martie 1997 (deci ulterior intrării în vigoare, la 4 februarie 1997, a Normelor de aplicare a Legii nr. 112/1995 - H.G. nr. 16/1997), iar dispoziţiile art. 41 ale acestui act normativ stipulează posibilitatea de a cumpăra apartamentele în care locuiesc doar chiriaşii care „ocupau apartamentele respective la data intrării în vigoare a legii”. Cum contractul de închiriere cu privire la apartamentul în litigiu a fost încheiat la 10 octombrie 1996, deci după intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, reclamantul nu avea dreptul subiectiv de a cumpăra acest apartament.

În plus, s-a stabilit prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă şi irevocabilă (sentinţa civilă nr. 11813 din 20 decembrie 2005 a Judecătoriei Cluj-Napoca) că pârâtul a fost de rea-credinţă în momentul achiziţionării apartamentului, prin urmare nu se poate susţine că ulterior, când a construit noile corpuri a fost de bună-credinţă.

Chiar dacă sunt două momente juridice distincte, respectiv momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 şi momentul edificării extinderii şi îmbunătățitor la imobilul litigios (acest din urmă moment fundamentat pe calitatea reclamantului de proprietar al apartamentului nr. 6), efectul constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare este acela că reclamantul se consideră că nu a fost niciodată proprietar al apartamentului. Nefiind niciodată proprietar al imobilului (aspect stabilit prin hotărâre irevocabilă), nu are cum să-i fie atribuită calitatea de constructor de bună-credinţă.

5.4. În ceea ce priveşte principiul îmbogăţirii fără justă cauză, obligaţia de restituire are o dublă limită: îmbogăţitul este obligat să restituie însărăcitului numai valoarea îmbogăţirii sale, chiar dacă însărăcirea reclamantului este mai mare iar însărăcitul are dreptul de a i se restitui doar valoarea însărăcirii sale, chiar dacă foloasele obţinute sunt mai mari.

Toate aceste valori nu au fost precizate expres de către reclamant şi nici nu au fost stabilite exact prin expertiza întocmită în cauză. Reclamantul s-a limitat să menţioneze doar o sumă globală a despăgubirilor solicitate, fără să analizeze îndeplinirea celor două limite de la îmbogăţirea fără justă cauză. În lipsa acestor precizări, instanţa nu poate verifica îndeplinirea condiţiilor referitoare la existenţa unei îmbogățiri fără justă cauză.

Chiar şi expertul G., prin răspunsurile oferite, a menţionat sume diferite în sensul că în raportul iniţial a reţinut sumele de 32.283 euro (pentru etaj) şi 8493 euro (pentru pod-mansardă), sume la care nu s-a aplicat coeficientul de uzură, iar în răspunsul din 24 septembrie 2013 a stabilit suma de 78.948 euro (în urma aplicării coeficientului de uzură de 0,89 la suma de 88.706 euro). Or, raportat la aceste sume, nu aveau cum să determine care este valoarea însărăcirii intimatului, corelat cu valoarea îmbogăţirii recurenţilor.

De altfel, prin expertiza efectuată în cauză nu s-a stabilit valoarea îmbogăţirii recurenţilor sau valoarea însărăcirii reclamantului.

5.5. Recurenţii au susţinut că, în privinţa podului amenajat (mansarda 2), intimatului-reclamant nu i se cuvin despăgubiri, faţă de concluziile din răspunsul la obiecţiuni: pct. 2.2.1.2 din răspunsul dat pentru termenul din 29 mai 2012, pct. 2.2.1.3 din răspunsul dat pentru termenul din 29 mai 2012 şi pct. II/1.3. din răspunsul dat pentru termenul din 10 ianuarie 2012.

În opinia acestora, amenajarea din pod nu le aduce niciun beneficiu, ci reprezintă un inconvenient deoarece nu este funcţional ca şi spaţiu de locuit şi nici nu este înscris în cartea funciară a imobilului iar în măsura în care ar dori să intre în legalitate ar trebui să facă demersuri pentru a efectua o documentaţie tehnică corespunzătoare şi pentru obţinerea unei autorizaţii de construire.

6. Prin cel de-al șaselea motiv de recurs, recurenţii au susţinut că în cauză este incident motivul prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., întrucât instanţa de apel a schimbat înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic a cererii privind efectuarea unei noi expertize în construcţii.

Astfel, Curtea de Apel Cluj a respins solicitarea de efectuare a unei noi expertize sau „contraexpertize”, apreciind că este tardivă în raport cu dispoziţiile art. 212 alin. (2) C. proc. civ.; de asemenea, a respins şi cererea de repunere pe rol a cauzei în vederea administrării probei cu o nouă expertiză de evaluare a lucrărilor de îmbunătăţire efectuate de reclamantul-intimat.

În acest fel, Curtea de Apel Cluj a dat o interpretare greşită cererii privind efectuare unei noi expertize de evaluare a lucrărilor de îmbunătăţire efectuate de intimat, schimbând înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al actului dedus judecăţii (motiv de recurs stipulat de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.).

6.1. Au arătat recurenţii că potrivit dispoziţiilor cuprinse în art. 292 alin. (1) C. proc. civ.: „Părţile nu se vor putea folosi înaintea instanţei de apel de alte motive, mijloace de apărare şi dovezi, decât cele invocate la prima instanţă sau arătate în motivarea apelului ori în întâmpinare. Instanţa de apel poate încuviinţa şi administrarea probelor a căror necesitate rezultă din dezbateri".

Din acest text procedural rezultă că apelantul poate solicita în faţa instanţei de apel probele ce au fost propuse, pe de o parte în faţa instanţei de fond iar pe de altă parte, prin memoriul ce cuprinde motivarea apelului. Se arată că textul de lege amintit nu face nicio distincţie între partea care solicită în faţa instanţei de fond administrarea unei probe. Prin urmare, chiar dacă o parte a cerut administrarea unei dovezi în fond, partea adversă poate solicita administrarea aceleiaşi probe în apel.

6.2. Or, în speţă, pârâţii au solicitat prin motivele iniţiale de apel (din 22 iulie 2014) efectuarea unei contraexpertize de evaluare în construcţii, de către o comisie constituită din 3 experţi; de asemenea, prin motivele suplimentare depuse la prima zi de înfăţişare (din 03 septembrie 2014) efectuarea unei contraexpertize în construcţii, încuviinţarea unor noi obiective pentru expertizea în construcţii şi efectuarea unei contraexpertize de evaluare în construcţii, de către o comisie constituită din 3 experţi.

6.3. Pe de altă parte, reclamantul D. a cerut în două rânduri, în faţa Tribunalului Cluj, efectuarea unei noi expertize de evaluare în construcţii, având aceleaşi obiective. Cu alte cuvinte a solicitat în temeiul art. 212 alin. (2) C. proc. civ. administrarea probei cu „expertiză contrarie”, cerere care a fost respinsă.

6.4. În considerarea argumentelor expuse, recurenţii au susţinut că au respectat normele procedurale referitoare la momentul până la care puteau solicita contraexpertiza de evaluare în construcţii, respectiv o expertiză nouă în construcţii, ambele fiind cerute prin motivele de apel.

Sub un alt aspect s-a arătat că dispoziţiile art. 292 alin. (1) C. proc. civ. nu impune ca reiterarea cerii de aministrare a unei probe în apel să fie făcută exclusiv de partea care a solicitat-o la judecata în primă instanţă.

6.5.Cu referire la considerentele pentru care curtea de apel a respins solicitarea de efectuare a unei contraexpertize, respectiv acelea conform cărora proba trebuia solicitată în condiţiile art. 212 alin. (2) C. proc. civ., recurenţii-pârâţi au susţinut că instanţa trebuia să revină asupra celor dispuse la termenul din 04 octombrie 2014, în privinţa cererii de efectuare a contraexpertizei şi să ţină seama de voinţa reală a părţilor în formularea cererii de încuviinţare a contraexpertizei. Astfel, prin solicitarea de efectuare a unei contraexpertize, apelanţii-pârâţi au înţeles să ceară instanţei efectuarea unei noi expertize şi aceasta deoarece o expertiză contrarie presupune ca un alt expert să răspundă la aceleaşi obiective. Or, ei au solicitat încuviinţarea unor obiective noi.

Au conchis recurenţii-pârâţi că dispoziţiile procedurale se completează cu cele C. civ., ca drept comun, respectiv cu art. 977 C. civ. potrivit căruia interpretarea se face după intenţia părţilor şi nu după sensul literal al termenilor; instanţa de apel a făcut o greşită interpretare a cererii de administrare a unei noi expertize de evaluare în construcţii, calificând-o drept cerere de administrare a probei cu contraexpertiză.

6.6. S-a arătat, de asemenea, că instanţa de apel a omis să se pronunţe asupra cererii noi în probaţiune expusă în memoriul din 03 septembrie 2014, de la pag. 8, prin care s-a solicitat încuviinţarea „obiectivelor expertizei în construcţii, suplimentare”, iar nu contraexpertizei, astfel că această solicitare nu poate fi încadrată în dispoziţiile art. 212 alin. (2) C. proc. civ.; cererea de repunere pe rol a cauzei a fost respinsă nemotivat.

7. Prin cel de-al șaptelea motiv de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., s-a arătat că instanța de apel de apel, respingând cererea de administrare a probei cu expertiză în urbanism, în temeiul art. 295 alin. (2) C. proc. civ. coroborat cu faptul că în faţa primei instanţe o astfel de expertiză nu a fost solicitată, a făcut aplicarea greșită a dispozițiilor art. 292 alin. (1) C. proc. civ.

Astfel, faptul că nu a fost solicitată efectuarea unei expertize în urbanism în faţa tribunalului, nu constituie un motiv întemeiat pentru a fi respinsă, raportat la dispoziţiile din art. 292 alin. (1) C. proc. civ.

Contrar celor reţinute de instanţa nu apel, nu s-a susţinut că nu există dovezi referitoare la caracterul de monument istoric al imobilului. Dimpotrivă, în virtutea acestei calificări a imobilului au apreciat că se impune administrarea probei cu expertiză în urbanism deoarece proprietarii imobilelor declarate monumente istorice trebuie să respecte anumite reguli specifice în domeniul urbanismului, în sensul că există restricţii în privinţa consolidării sau a modernizării lor şi trebuie păstrat specificul arhitectural al imobilului şi al zonei în care acesta este situat.

La momentul când s-a dispus efectuarea expertizei în construcţii, nu exista şi specializarea de expert în urbanism însă, în prezent, în municipiul Cluj-Napoca există un expert în urbanism (expert H.).

Având în vedere că imobilul în litigiu este monument istoric, se impunea încuviinţarea probei cu expertiză în urbanism, motiv care, în opinia recurenților, conduce la casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea administrării acestei probe, cu obiectivele indicate şi în cererea de recurs.

8. Prin cel de-al optulea motiv de recurs s-a arătat că soluționarea cererii reconvenționale s-a făcut cu aplicarea greşită a legii, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ..

În acest sens, recurenţii au susţinut că cererea reconvenţională a fost respinsă cu motivarea că nu au fost indicate în concret normele legale care au fost încălcate în materie de urbanism iar modul în care Autorizaţia de construire din 1997 a respectat sau nu normele de urbanism, putea fi invocată într-un alt cadru procesual; solicitarea de obligare a reclamantului de a aduce imobilul conform înscrierii din cartea funciară a fost apreciată ca fiind o cerere nouă în apel, care contravine dispoziţiilor art. 294 alin. (1) C. proc. civ.

Recurenții-pârâți au menţionat că au precizat în faţa instanţei de fond modalitatea în care solicită a se efectua demolarea extinderii efectuate de intimatul D. la apartamentul nr. 6 în condițiile în care în cuprinsul dezbaterilor orale şi în concluziile scrise depuse la judecata în fond, au indicat faptul că în baza probelor administrate în cauză şi a considerentele expuse se apreciază că în speţă operează accesiunea artificială imobiliară, iar D. este constructor de rea-credinţă. În raport de considerentele expuse cu privire la lucrările de la etaj şi mansarda edificată în pod, au fost încălcate dispoziţiile din Autorizaţia de construire din 1997 şi din Normativul NP nr. 064/2002.

În plus, au precizat că intrarea în legalitate, în sensul înscrierii în cartea funciară a construcţiei existente în prezent, este îndoielnică şi presupune avansarea unor costuri suplimentare din partea recurenţilor-pârâţi. Prin urmare, au solicitat instanţei de fond să dispună (în baza dispoziţiilor art. 494 alin. (2) C. civ.), demolarea construcţiilor ilegale şi aducerea apartamentului nr. 6 în forma existentă în prezent în C.F.

Au conchis recurenţii-pârâţi că în mod greşit a reţinut instanţa de apel că solicitarea de demolare a lucrărilor de construire conform înscrierii din cartea funciară a fost făcută abia în apel în condiţiile în care nici reclamantul nu a explicat în ce constau sumele solicitate şi care este temeiul juridic al pretenţiilor decât cu ocazia dezbaterii pe fond a cauzei în faţa tribunalului şi în cuprinsul concluziilor scrise.

Intimatul-reclamant D. a formulat întâmpinare la recursul declarat de recurenţii-pârâţi E., C., B. şi A., prin care a solicitat respingerea acestuia, ca nefondat, şi menţinerea deciziei atacate, hotărârea fiind legală şi temeinică.

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține că recursul nu este fondat și urmează să-l respingă pentru considerentele ce succed:

1. Primul motiv de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., care vizează admiterea de către instanța de apel a excepției lipsei de interes a pârâtei E. în declararea apelului, nu poate fi primit.

Astfel, așa cum a reținut și instanța de apel, această parte nu a căzut în pretenții în cererea principală, în sarcina sa nefiind stabilită nicio obligație prin hotărârea primei instanțe.

Susținerile conform cărora interesul acestei părți de a declara apel trebuie privit din perspectiva faptului că reclamantul nu a renunțat la pretențiile formulate împotriva pârâtei E. iar capătul de cerere prin care s-au solicitat despăgubiri în temeiul art. 48 din Legea nr. 10/2001 nu a fost soluționat irevocabil nu sunt de natură să conducă la admiterea recursului deoarece, așa cum s-a arătat deja, în sarcina pârâtei E. nu s-a stabilit nicio obligație, fiind fără relevanță sub acest aspect dacă reclamantul (care nu a declarat apel), a renunțat sau nu la pretențiile împotriva acesteia.

Pe de altă parte, împrejurarea că cererea de acordare de despăgubiri în temeiul art. 48 din Legea nr. 10/2001 este în curs de soluționare nu reprezintă un argument pertinent pentru admiterea recursului întrucât C. proc. civ. conține remedii procedurale pentru reformarea hotărârii în ipoteza în care instanța de control judiciar, legal învestită, ar constata că excepția lipsei calității procesuale pasive a unuia dintre pârâți a fost admisă în mod greșit.

În ceea ce privește cererea reconvențională, prin care s-a solicitat obligarea reclamantului-pârât la demolarea construcțiilor noi efectuate la apartamentul în litigiu, Înalta Curte reține că nemaifiind proprietar al imobilului și constatându-se intervenită transmisiunea calității procesuale către succesorii acesteia cu titlu particular, pârâta-reclamantă E. nu mai justifică un interes în formularea apelului.

2. În ceea ce privește al doilea motiv de recurs, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., prin care s-a susținut încălcarea dispozițiilor art. 112 pct. 4 C. proc. civ., Înalta Curte, făcând aplicarea dispozițiilor art. 306 alin. (3) din același act normativ, constată că se subsumează motivului de recurs prevăzut de 304 pct. 5 C. proc. civ., însă nu este fondat.

Astfel, Înalta Curte reține că imobilul situat în municipiul Cluj-Napoca, a făcut obiectul Legii nr. 10/2001, fiind preluat în perioada de referință a acestui act normativ.

Prin urmare, în temeiul dispozițiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001, chiriașul are dreptul la sporul de valoare adus imobilelor cu destinația de locuință prin îmbunătățirile necesare și utile.

Împrejurarea că în perioada în care reclamantul-pârât a deținut în proprietate apartamentul din imobilul situat în municipiul Cluj-Napoca, a efectuat lucrări de extindere, nu conduce la o aplicare diferențiată a dispozițiilor legale în temeiul cărora acesta este îndreptățit la sporul de valoare adus imobilului, în ansamblul său, prin îmbunătățirile necesare și utile.

Așadar, prin desființarea cu efect retroactiv a contractului de vânzare-cumpărare din 19 martie 1997, reclamantul-pârât a pierdut dreptul de proprietate nu numai asupra apartamentului iniţial, ci asupra bunului imobil în forma existentă la data rămânerii definitive a hotărârii judecătorești prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995.

Reținând și faptul că prin Decizia civilă nr. 81 din 16 mai 2003, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, a fost admis apelul declarat de reclamanta E. împotriva sentinţei civilă nr. 832 din 5 decembrie 2002 a Tribunalului Cluj (prin care se dispusese restituirea în natură către aceasta a cotei-părţi de 11/15, care reprezenta apartamentel,e precum şi 130 mp teren) şi a fost schimbată sentinţa în sensul că s-a constatat că reclamanta E. este îndreptăţită la măsuri reparatorii în temeiul Legii nr. 10/2001 cu privire la întregul imobil situat în municipiul Cluj-Napoca, (hotărârea devenind irevocabilă prin respingerea recursului, prin Decizia civilă nr. 5222 din 21septembrie 2004 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă), Înalta Curte constată că despăgubirile solicitate de reclamant (atât în ceea ce privește parterul imobilului, cât și extinderea), au ca temei juridic dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001.

Pe de altă parte, se reține că indicarea de către reclamant în cererea de chemare în judecată și a unor temeiuri de drept subsidiare nu aduce nicio atingere dispozițiilor art. 112 pct. 4 C. proc. civ.. Susținerea în sensul că despăgubirile pot avea un cuantum diferit atunci când sunt datorate în temeiul accesiunii sau principiului îmbogățirii fără justă cauză este reală dar recurenții nu au suferit nicio vătămare procesuală derivată din indicarea temeiurilor de drept menționate întrucât au avut posibilitatea să își formuleze apărări cu referire la fiecare aspect dedus judecății.

În ceea ce privește critica prin care s-a susținut că reclamantul trebuia să arate în cererea de chemare în judecată suma solicitată de la fiecare pârât, Înalta Curte reține că la momentul formulării cererii de chemare în judecată avea calitate de pârâtă doar pârâta E. iar actele juridice în temeiul cărora s-a reținut transmisiunea calității procesuale de la aceasta către pârâţii C., A. şi B. cuprind dispoziții cu referire la cotele-părți din drepturile transmise. Prin urmare, critica nu este fondată.

3. În ceea ce privește al treilea motiv de recurs, prin care s-a pus în discuție lipsa calității procesuale pasive a pârâţilor C., A. şi B. pentru despăgubirile care intră în sfera de aplicare art. 48 din Legea nr. 10/2001 (fiind invocat motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.), Înalta Curte apreciază că nu este fondat.

Astfel, așa cum s-a menționat anterior, despăgubirile solicitate de reclamant (atât în ceea ce privește parterul imobilului, cât și extinderea), au ca temei juridic dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001.

În speță, cererea de chemare în judecată a fost formulată în contradictoriu cu persoana îndreptățită, în accepțiunea Legii nr. 10/2001, respectiv în contradictoriu cu pârâta E.

Pe parcursul soluționării cauzei, această pârâtă, care a formulat și o cerere reconvențională la data de 06 noiembrie 2009, având ca obiect desființarea lucrărilor de construire efectuate de reclamant la apartamentul în litigiu, a încheiat un act de dare în plată și un contract de donație prin care a înstrăinat în cote-părți de 50% dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, către B., şi A., respectiv către fiica sa, C.

Așa cum a reținut în mod corect instanța de apel, conform declaraţiilor înregistrate la data de 07 martie 2013 de B. și C., respectiv la data de 28 mai 2013 de către pârâtul A., aceștia au arătat că sunt de acord că continue în calitate de pârâţi - reclamanţi procesul ce formează obiectul Dosarului nr. x/117/2009 al Tribunalului Cluj, că sunt de acord să continue cererea reconvenţională promovată de pârâta E. şi că susţin în continuare apărările din întâmpinarea formulată de către aceasta.

Or, din perspectiva dreptului procesual civil, încuviințarea participării la proces a acestor persoane, în calitate de pârâți, în considerarea contractului de dare în plată autentificat din 21 decembrie 2012, respectiv, a contractului de donaţie autentificat din 02 februarie 2013 (contracte prin care pârâţii A. și B. au dobândit dreptul de proprietate asupra cotei de ½ din imobil, iar pârâta C. a dobândit dreptul de proprietate asupra celeilalte cote de ½ din imobil), are semnificația unei transmisiuni a calității procesuale pasive în cererea principală și activă în cererea reconvențională.

Prin urmare, obligația de despăgubire stabilită de art. 48 din Legea nr. 10/2001 s-a transmis în condițiile dreptului comun de la pârâta E., către succesorii acesteia cu titlu particular, care și-au asumat participarea la proces în calitate de pârâți-reclamanți.

Distincțiile pe care recurenții le fac în ceea ce privește noțiunea de “persoană îndreptățită” din cuprinsul art. 48 din Legea nr. 10/2001 nu pot fi primite deoarece nu se poate aprecia că, prin dispozițiile sus-menționate din legea specială de reparație, legiuitorul a urmărit să excludă posibilitatea transmiterii obligației de plată a despăgubirilor constând în sporul de valoare adus imobilelor cu destinație de locuință prin cheltuieli necesare și utile.

Textul articolului supus analizei trebuie interpretat și prin raportare la forma pe care acesta a avut-o inițial, când obligația de despăgubire era în sarcina statului sau a unității deținătoare în ipoteza în care preluarea bunului fusese făcută fără titlu valabil, respectiv în sarcina persoanei îndreptățite dacă preluarea bunului fusese făcută cu titlu valabil.

În speță, cu referire la caracterul propter rem al obligaţiei ce le revine pârâţilor C., A. şi B., instanţa de apel a arătat că în mod corect Tribunalul Cluj a stabilit că în cauză ne găsim în prezenţa unor obligaţii propter rem, această obligaţie fiind de altfel asumată de către apelanţii A. și B. prin clauza inserată la pct. 4.7 din contractul de dare în plată, iar de către apelanta C. prin clauza inserată la pct. 3.9 din contractul de donaţie.

Înalta Curte apreciază că, în cazul particular dedus judecății, nu este necesar a examina dacă obligația în discuție are un caracter propter, fiind suficientă pentru reținerea calității procesuale pasive a pârâților C., A. şi B. calitatea lor de succesori cu titlu particular care și-au asumat pe cale convențională, în condițiile dreptului comun, obligația de plată în discuție (recurenţii A. și B. prin clauza inserată la pct. 4.7 din contractul de dare în plată, iar de recurenta C. prin clauza inserată la pct. 3.9. din contractul de donaţie).

Din perspectiva particularității cauzei, Înalta Curte subliniază că, așa cum s-a arătat deja, acești recurenți participă la proces în calitate de succesori cu titlu particular ai pârâtei inițiale E. Aceștia și-au asumat participarea la judecată în limitele cererilor cu caracter principal, respectiv incidental, deduse judecății.

Obligația asumată de recurenții A. și B. prin clauza inserată la pct. 4.7 din contractul de dare în plată, respectiv mențiunea existentă la pct. 3.9. din contractul de donaţie, ambele coroborate cu solicitările formulate de C., A. şi B. de continuare a procesului și, respectiv, cu poziția procesuală a reclamantului care nu s-a opus (ci a solicitat extinderea formală a acţiunii faţă de aceştia) și nu a exercitat căile de atac de reformare sub aspectul legitimării procesuale pasive, sunt elemente suficiente pentru a conchide că dobânditorii cotelor din dreptul de proprietate asupra imobilului în discuție au înțeles să preia obligația instituită prin art. 48 din Legea nr. 10/2001 în sarcina autoarei lor E.

În ceea ce privește celelalte critici dezvoltate în cadrul celui de-al treilea motiv de recurs, Înalta Curte reține că, deși din perspectiva legii aplicabile interpretării convențiilor reprezentate de actul de dare în plată şi de contractul de donaţie, care au fost încheiate la data de 21 decembrie 2012, respectiv la 02 februarie 2013, sunt incidente prevederile art. 1266 şi art. 1270 din N.C.C., motivele dezvoltate nu sunt fondate.

Astfel, susținerile recurenților cu referire la limitele în care au înțeles să-și asume obligația de plată nu sunt în concordanță cu dispozițiile art. 1266 şi 1270 din N.C.C., invocate.

Aceștia fac o distincție pe care art. 48 din Legea nr. 10/2001 nu o prevede, între parterul apartamentului și lucrările de extindere; în plus, în sensul Legii nr. 10/2001, conform art. 9 din acest act normativ, imobilele se restituie în starea în care se află la momentul cererii de restituire.

Singurul criteriu în raport de care poate fi cenzurată solicitarea fostului chiriaș de plată a despăgubirilor este caracterul necesar sau util al lucrărilor efectuate la imobilele cu destinația de locuință, care aduc un spor de valoare imobilului.

În consecință criticile subsumate celui de-al treilea motiv de recurs nu sunt fondate.

Cu referire la celelate motive de recurs, Înalta Curte menționează, cu titlu prealabil, că întrucât recursul exercitat în condițiile art. 304 C. proc. civ. este o cale extraordinară de atac, care are ca obiect verificarea legalității deciziei pronunțate în apel, urmează a examina exclusiv criticile care pun în discuție modul de interpretare și aplicare a legii de către instanța de apel, la cazul particular dedus judecății.

Nu constituie critici de nelegalitate, astfel că nu se impun a fi analizate, criticile care privesc stabilirea situației de fapt și interpretarea probelor.

4. Cu referire la cel de-al patrulea motiv de recurs, prin care s-a susținut că acordarea îmbunătățirilor în cuantum de 33.170 euro s-a făcut cu încălcarea dispozițiilor art. 48 din Legea nr. 10/2001 și a dispozițiilor art. 48.1 din H.G. nr. 250/2007, se constată că în decizia recurată se regăsesc considerentele pe baza cărora instanța de apel a conchis că suma menționată reprezintă contravaloarea cheltuielilor necesare și utile care au adus un spor de valoare parterului apartamentului.

Examinarea în concret a raționamentului instanței de apel sub aspectul interpretării probelor, inclusiv a probei cu expertiză, excede controlului de legalitate.

Astfel, la spct. 4.1, recurenții fac o afirmație, nu dezvoltă o critică de nelegalitate. Faptul că, în opinia acestora, suma de 33.170 euro nu se regăsește în raportul de expertiză sau în răspunsurile la obiecţiuni, nu poate fi cercetat din perspectiva motivelor de recurs prevăzute de art. 304 C. proc. civ.

4.2. Este nefondată critica prin care s-a susținut că, în realitate, reclamantului i s-a acordat chiar valoarea de piață a apartamentului situat în zona centrală.

Conform situației de fapt stabilite de instanțele de fond, parterul apartamentului a fost consolidat, lucrările efectuate intrînd în sfera cheltuielilor necesare, respectiv utile. Considerentele instanței de apel se referă în mod explicit la valoarea îmbunătățirilor aduse prin lucrări cu caracter necesar și util.

Determinarea în concret a acestei valori ține de interpretarea probelor, respectiv de temeinicia, nu de legalitatea deciziei recurate.

În aceeași sferă a criticilor de netemeinicie se înscriu și motivele dezvoltate în continuare de recurenți în cadrul celui de-al patrulea motiv de recurs spct. 4.2, 4.3 și 4.4.

Înalta Curte reține că pot fi analizate sub aspectul legalității criticile dezvoltate la spct. 4.3 care vizează aplicarea dispozițiilor art. 212 C. proc. civ.

Astfel, expunând ample considerente de fapt cu referire la administarea și interpretarea probei cu expertiză judiciară, recurenții au criticat decizia instanței de apel în ceea ce privește considerentele conform cărora nu au uzat de prevederile art. 212 alin. (2) C. proc. civ., respectiv nu au solicitat o expertiză contrarie în termenul prevăzut de acest text de lege.

Argumentul potrivit căruia o asemenea cerere nu a fost formulată deoarece o solicitare similară făcută de reclamant a fost respinsă de Tribunalul Cluj nu este pertinent deoarece încuviințarea sau respingerea unei probe se face prin raportare la teza probatorie expusă. Or, în condițiile în care recurenții-pârâți nu au uzat de prevederile art. 212 alin. (2) C. proc. civ. și nu au expus teza probatorie, nu se poate specula asupra soluției pe care ar fi primit-o cererea.

Spct. nr. 4.4 conține în totalitate critici de netemeinicie care reprezintă obiecțiuni la raportul de expertiză întocmit la judecata în primă instanță. Pentru considerentele care au fost menționate mai sus nu se impune analiza lor de către instanța de recurs.

La spct. nr. 4.5, recurenții reiau criticile privitoare la împrejurarea că valoarea îmbunătățirilor acordate pentru parterul apartamentului ar reprezenta chiar valoarea de piață a bunului, cărora li s-a răspuns în precedent. În plus, susțin că prin restituirea, în condițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 a prețului reactualizat, intimatul-reclamant a fost indemnizat de două ori pentru poziția centrală a imobilului.

Criticile nu sunt fondate deoarece, așa cum a reținut și instanța de apel, prețul reactualizat și sporul de valoare adus prin îmbunătățirile cu caracter necesar și util sunt două componente diferite ale prejudiciului suferit de reclamant, care sunt reglementate distinct.

În plus, prețurile din contractele încheiate în baza Legii nr. 112/1995 nu au fost stabilite prin raportare la valoarea de piață, pentru a se putea aprecia că locul situării imobilelor a influențat determinarea acestora.

La spct. nr. 4.6, recurenții au prezentat un istoric al hotărârilor judecătorești prin care s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 19 martie 1997, încheiat de intimatul-reclamant cu Consiliul Local Cluj-Napoca, și au susținut că dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001 au fost greșit aplicate în cauză deoarece acestea recunosc dreptul chiriașului, nu al proprietarului, la contravaloarea îmbunătățirilor.

În opinia recurenților-pârâți, intimatul-reclamant a fost pe deplin despăgubit prin restituirea sumei de 20.694,87 lei reprezentînd valoarea actualizată a prețului achitat pentru apartamentul nr. 6 situat în imobilul din Cluj-Napoca.

Aceste susțineri sunt profund eronate și în contradicție atât cu prevederile Legii nr. 10/2001, cât și principiile de drept, în special cele care guvernează efectele nulității.

Astfel, în speță, întregul imobil situat în municipiul Cluj-Napoca, a fost restituit în natură, în temeiul Legii nr. 10/2001, pârâtei inițiale E..

Anterior dispunerii restituirii în natură a apartamentului nr. 6, prin hotărâre judecătorească irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 19 martie 1997, încheiat de intimatul-reclamant cu Consiliul Local Cluj-Napoca, restituirea în natură a bunului în procedura legii speciale nefiind posibilă în ipoteza în contractul de vânzare nu ar fi fost desființat.

Consecința constatării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare sus-menționat o reprezintă desființarea cu efect retroactiv a acestuia și repunerea părților în situația anterioară.

Prin urmare, pierzând calitatea de proprietar, intimatul-reclamant a redobândit calitatea de chiriaș, încadrându-se în ipoteza art. 48 din Legea nr. 10/2001.

Așa cum s-a arătat deja, restituirea prețului reactualizat nu constituie un impediment pentru acordarea despăgubirilor care reprezintă sporul de valoare adus imobilului și aceasta deoarece restituirea prestațiilor efectuate în cazul actului juridic desființat este o consecință a nulității, în vreme ce plata despăgubirilor pentru sporul de valoare are ca scop recuperarea de către fostul chiriaș a acelor cheltuieli care au condus la sporirea valorii locuinței restituite în temeiul Legii nr. 10/2001.

5. Reținând lipsa de fundament juridic a acestor critici, examinând în continuare cel de-al cincilea motiv de recurs, Înalta Curte reține că se impun o serie de clarificări.

Astfel, se constată că, pentru considerentele care vor succede, încadrerea în drept a pretențiilor reclamantului privitoare la lucrările efectuate la apartamentul dobândit în baza Legii nr. 112/1995, care s-au concretizat în extinderea acestuia pe verticală, în perioada în care contractul de vânzare-cumpărare era în ființă, a fost în mod greșit examinată de instanța de apel prin raportare la instituția accesiunii imobiliare artificiale.

Potrivit considerentelor privitoare la efectele nulității, constatarea prin hotărâre judecătorească irevocabilă a nulității contractului de vînzare-cumpărare are drept consecință desființarea cu efect retroactiv a contractului.

Cu toate acestea, lucrările pe care intimatul-reclamant le-a efectuat în perioada sus-menționată la imobilul care se găsea în proprietatea sa au semnificația exercitării unor acte de dispoziție materială. Așadar, el le-a efectuat în calitate de proprietar, fiind exclusă în acest caz instituția accesiunii imobiliare care presupune edificarea unor lucrări de construire asupra bunului altui proprietar.

Nu există, sub acest aspect, nicio contradicție între efectul retroactiv al nulității și recunoașterea dreptului de dispoziție materială al intimatului-reclamant în perioada care se situează între data încheierii contractului și data rămânerii definitive a hotărârii de constatare a nulității acestuia.

Pe cale de consecință, nu se mai impune examinarea celorlalte critici subsumate spct. nr. 5.1, 5.2 și 5.3.

5.4. În ceea ce privește instituția îmbogățirii fără justă cauză, Înalta Curte reține că dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001 pot fi calificate ca un caz particular al acestui fapt juridic, care derogă însă de la dreptul comun și se aplică cu prioritate.

Având în vedere caracterul de normă specială al Legii nr. 10/2001, despăgubirile solicitate de intimatul-reclamant pentru apartamentul nr. 6 în forma rezultată după efectuarea lucrărilor de extindere, care potrivit situației de fapt reținută de instanțele de fond erau efectuate la data intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001 (de vreme ce în cartea funciară au fost menționate încă din anul 1999, cu excepția amenajării făcute în pod și a unei părți a terasei - 18 metri terasă deschisă) trebuie examinate tot prin raportare dispozițiile art. 48 din Legea nr. 10/2001.

Urmare acestei calificări a temeiului de drept aplicabil cererii de chemare în judecată, reținând că situația de fapt a fost pe deplin stabilită de instanțele de fond și că suma acordată intimatului-reclamant în cuantum de de 78.948 euro reprezintă chiar valoarea îmbunătățirilor cu caracter necesar și util, Înalta Curte, făcând aplicarea dispoziţiilor legale inciente speţei, va menține aceste dispoziții.

În acest context, deși au fost găsite fondate criticile recurenților sub aspectul aplicării în mod greșit în cauză a prevederilor art. 494 C. civ. de la 1864 și a regulilor de drept comun ale faptului juridic al îmbogățirii fără justă cauză, față de dispozițiile art. 314 C. proc. civ., soluția instanței de apel, de respingere a apelului declarat de pârâţii C., B. şi A., urmează a fi păstrată, cu substituirea considerentelor în sensul deja menționat.

Celelalte motive subsumate spct. nr. 5.4, ca şi cele cuprinse la sbct. nr. 5.5, au caracterul unor critici de netemeinicie, astfel că nu se impune analiza lor.

6. În ceea ce priveşte al şaselea motiv de recurs, care a fost întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte reţine că, prin ipoteză, aceste prevederi, care sancţionează încălcarea principiului conform căruia convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, nu sunt incidente în cauză; pentru aceleaşi considerente nu se poate reţine nici încălcarea art. 977 C. civ.

Cu toate acestea, făcând aplicarea dispoziţiilor art. 306 alin. (3) C. proc. civ., Înalta Curte va examina criticile de nelegalitate expuse prin raportare la motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ.

Potrivit dispoziţiilor art. 292 alin. (1) C. proc. civ., coroborate cu cele ale art. 167 alin. (1) şi ale art. 298 din acelaşi act normativ, în faza procesuală a apelului pot fi administrate atât probele solicitate prin cererea de apel sau întâmpinare, cât şi cele care rezultă din dezbateri, însă sub rezerva ca ele să fie apte să conducă la dezlegarea pricinii, aşadar să fie utile, pertinente şi concludente.

Aprecierea în concret a utilităţii, pertinenţei sau concludenţei unei probe este o chestiune de temeinicie care excede controlului de legalitate, însă respectarea dispoziţiilor procedurale privitoare la încuviinţarea şi administrarea probelor poate face obiectul analizei în recurs.

Din acest punct de vedere se reţine că, în şedinţa publică de la 02 octombrie 2014, instanţa de apel a pus în discuţie cererea de administrare a probelor solicitate de apelanţi şi a respins atît cererea de efectuare a unei expertize în urbanism, cât şi cererea de efectuare a unei noi expertize în construcţii, pe care a calificat-o ca fiind o contraexpertiză. Faţă de susţinerile apelanţilor privitoare la regimul juridic distinct al expertizei noi, curtea de apel s-a pronunţat formal şi în sensul respingerii cererii de administare a unei expertize noi.

Trebuie menţionat că unul din argumentele care au condus la respingerea probei cu expertiză în urbanism a fost acela că „instanţa se consideră lămurită cu privire la toate aspectele puse în discuţie în prezenta cauză”.

Cererea de administrare a unei expertize noi în construcţii a fost respinsă prin încheierea sus-menţionată cu motivarea că, prin raportare la obiectul cauzei şi la limitele învestirii, nu se impune verificarea legalităţii autorizaţiei de construire, prin raportare la documentaţia de urbanism.

Distinct de motivele care au condus la respingerea cererii de administrare a acestor probe de către instanţa de apel, cercetând criticile privitoare la probele administrate la judecata în primă instanţă, curtea de apel le-a calificat pe cele care vizau proba cu expertiză ca fiind obiecţiuni care puteau fi valorificate în condiţiile art. 212 alin. (2) C. proc. civ.

6.1 Critica nu este fondată deoarece cererea de administrare a unei expertize noi în construcţii a fost examinată şi respinsă ca nefiind utilă cauzei.

Susţinerile cuprinse la spct. 6.2, 6.3 şi 6.4 nu sunt fondate având în vedere că prin administrarea unei probe comune părţile cu interese contrare tind să probeze aspecte care să le profite din punct de vedere procedural, deci nu se poate aprecia că au aceeaşi teză probatorie. Pe de altă parte, deşi în apel pot fi solicitate probe care nu au fost cerute la judecata în primă instanţă, ele trebuie să îndeplinească în prealabil condiţia de a fi apte să conducă la soluţionarea cauzei.

6.5. Recurenţii confundă două elemente distincte ale judecăţii în apel, respectiv soluţionarea cererii de administrare de probe în apel şi examinarea criticilor privitoare la probele administrate la prima instanţă.

Instanţa de apel nu a dat un fine de neprimire cererii de administrare, în apel, a unei noi expertize în construcţii, care a fost respinsă dar ca nefondată (nu ca fiind tardiv formulată).

Cu referire la criticile de apel care vizau proba cu expertiză judiciară administrată la prima instanţă, curtea de apel a dat eficienţă dispoziţiilor art. 212 alin. (1) C. proc. civ., cu consecinţa că a respins apelul şi a menţinut sentinţa atacată, neputându-se reţine în sarcina tribunalului că nu a administrat o nouă probă cu expertiză în condiţiile în care pârâţii nu au uzat de dispoziţiile legale menţionate.

6.6. Susţinerile recurenţilor nu sunt fondate deoarece administrarea unei noi probe cu expertiză reprezintă, în esenţă, o contraexpertiză care poate avea şi alte obiective decât cea iniţială. În plus, instanţa de apel a examinat toate solicitările de administrare a probelor şi a arătat explicit că se consideră edificată cu privire la aspectele de fapt ale judecăţii.

În condiţiile în care cererea de repunere pe rol reprezintă o cerere de administrare de probe făcută cu depăşirea termenului procedural iar în decizia ce face obiectul controlului judiciar sunt expuse considerente lămuritoare cu privire la situaţia de fapt, nu se poate aprecia că instanţa de apel nu a argumentat, implicit, care au fost considerentele pentru care a apreciat că nu se impunea repunerea cauzei pe rol. În consecinţă, şi al şaselea motiv de recurs este nefondat.

7. Prin cel de-al şaptelea motiv de recurs s-a susţinut încălcarea dispoziţiilor art. 304 pct. 9 cu referire la art. 292 alin. (1) C. proc. civ.

Faţă de criticile expuse, care nu se circumscriu prevederilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., acest motiv de recurs va fi cercetat, ca efect al aplicării art. 306 alin. (3) din acelaşi act normativ, prin prisma dispoziţiilor art. 304 pct. 5 C. proc. civ..

Înalta Curte reţine că nu este fondat.

Astfel, pe de o parte, considerentele cuprinse în decizia recurată potrivit cărora cererea de efectuare a unei expertize în urbanism a fost găsită nefondată, cuprind atât argumentul că proba nu ar mai putea fi administrată pentru că nu a fost cerută la prima instanţă, pe care Înalta Curte nu şi-l însuşeşte, cât şi motivele pentru care proba nu a fost găsită utilă de instanţa de apel.

În plus, în şedinţa publică de la 02 octombrie 2014, instanţa de apel a pus în discuţie cererea de administrare a acestei probe solicitată de apelanţi şi a respins-o, expunâd motivele pentru care a găsit-o neconcludentă.

Pe cale de consecinţă, motivul de recurs art. 304 pct. 5 C. proc. civ.,nu este incident; celelalte susţineri nu necesită o analiză distinctă pentru că nu îmbracă forma unor critici de nelegalitate.

8. Al optulea motiv de recurs, care a fost întemeiat în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi vizează soluţia dată cererii reconvenţionale este, de asemenea, nefondat.

Astfel, cu referire la conţinutul cererii reconvenţionale şi al solicitării calificate de instanţa de apel ca fiind nouă, Înalta Curte reţine că cererea de desfiinţare a construcţiilor edificate şi de aducere a imobilului la situaţia menţionată în cartea funciară, respectiv verificarea respectării autorizaţiei de construire şi a normelor de urbanism nu sunt, în speţă, identice.

Pe de altă parte, nu se poate considera că prin concluziile orale puse cu prilejul dezbaterilor sau prin notele scrise părţile pot modifica, în mod procedural, limitele învestirii instanţei. Nici eventualele omisiuni ale cererii de chemare în judecată, care în speţă nu au fost reţinute, nu i-ar îndreptăţi pe pârâţi să modifice pretenţiile deduse judecăţii peste termenul procedural.

Sub un alt aspect, Înalta Curte reţine că fiind găsite fondate pretenţiile reclamantului, în considerarea caracterului necesar şi util al lucrărilor efectuate care au adus un spor de valoare imobilului, cererea prin care s-a solicitat desfiinţarea acestor lucrări nu poate fi, în mod concomitent, primită.

Cu referire la necesitatea verificării modului în care Autorizaţia de construire din 1997 a respectat normele de urbanism, Înalta Curte reţine că nu se concretizează într-o critică de nelegalitate, nefiind indicate nici în apel dispoziţiile legale care au fost interpretate sau aplicate în mod greşit.

Pentru toate aceste considerente, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1) şi art. 314 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenţii E., C., B. şi A. împotriva Deciziei nr. 934/A din 9 octombrie 2014 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenţii E., C., B. şi A. împotriva Deciziei nr. 934/A din 9 octombrie 2014 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 5 iunie 2015.