Eviction compensation under Law No. 10/2001 for tenant-purchasers under Law No. 112/1995: valuation date at eviction and inclusion of land value

Decizia nr. 1320/2015

Deliberând asupra recursului de faţă, în condiţiile art. 256 C. proc. civ., constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, sub nr. x/3 din 6 noiembrie 2008, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii Statul Român prin B., B. şi Municipiul Bucureşti prin primarul general, obligarea acestora să-i restituie suma de 4304,56 lei (43.045.641 lei vechi) actualizată conform indicelui de inflaţie, sumă plătită eu titlu de preţ pentru apartamentul, situat în sector 2, București; să fie obligaţi pârâţii la plata sumei de 250.000 euro, echivalent în lei la cursul oficial la data plăţii, reprezentând diferenţa dintre sporul de valoare al apartamentului şi preţul actualizat conform indicelui de inflaţie.

În motivare, reclamanta a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare din 20 ianuarie 1999 încheiat cu Primăria municipiului Bucureşti, prin SC C. SA a cumpărat, în temeiul Legii nr, 112/1995, imobilul situat în Bucureşti, sector 2, locuinţă pe care anterior o ocupase în baza contractului de închiriere din 10 mai 1984, iar preţul apartamentului a fost de 56.692.506 lei (vechi), pe care I-a achitat integral.

A susţinut că, în caz de evicţiune totală, vânzătorul trebuie să restituie integral preţul primit, fiind obligat totodată, să plătească cumpărătorului diferenţa dintre preţ şi sporul de valoare şi că este îndreptăţită Ia plata acestei sume deoarece prin sentinţa civilă nr. 3391 din 19 aprilie 2006 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti a fost obligată să lase imobilul în deplină proprietate şi liniştită posesie numitei D.

Statul român prin B. şi B. au formulat cerere de chemare în garanţie a SC C. SA solicitând ca în cazul în care se va trece peste excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a acestor instituţii, chemata în garanţie SC C. SA să fie obligată la restituirea comisionului de 1% încasat la încheierea contractului de vânzare cumpărare.

A fost administrată proba cu expertiză, prin care s-a stabilit că valoarea de circulaţie a terenului şi a construcţiei, era în luna mai 2007 de 248.832 euro, echivalentul sumei de 894.697 lei.

Prin sentinţa civila nr. 511 din 13 aprilie 2010, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a admis, în parte, acţiunea formulată de reclamanta A. şi a obligat pârâtul Municipiul Bucureşti prin primarul general să-i plătească acesteia suma de 894.697 lei, reprezentând despăgubiri pentru evicţiune.

A admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Statul român prin E., precum şi a pârâtului E. şi a respins pe cale de excepţie, acţiunea faţă de aceşti pârâţi. A respins, ca rămasă fără obiect, cererea de chemare în garanţie.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut că prin contractul de vânzare cumpărare din 20 ianuarie 1999, încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 între Primăria municipiului Bucureşti şi reclamantă, aceasta din urma a dobândit dreptul de proprietate asupra apartamentului din Bucureşti, sector 2.

Prin sentinţa civilă nr. 3391 din 19 aprilie 2006 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, definitivă şi irevocabilă, reclamanta a fost obligată să lase în deplină proprietate şi posesie imobilul menţionat, către moştenitoarea fostului proprietar deposedat abuziv, D.

Reclamanta a fost evinsă de imobilul cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995, astfel că sunt aplicabile dispoziţiile art. 1337 C. civ., conform cărora vânzătorul este de drept obligat a răspunde către cumpărător pentru evicţiunea totală sau parţială a lucrului vândut.

S-a reţinut că obligaţia de garanţie pentru evicţiune revine vânzătorului, în speţă pârâtului Municipiul Bucureşti prin primarul general şi s-a apreciat că nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 50 alin. (2), (2)1 şi (3) din Legea nr, 10/2001, deoarece contractul de vânzare-cumpârare încheiat de reclamantă în temeiul Legii nr. 112/1995 nu a fost desfiinţat, astfel că nu se pune problema restituirii preţului de către E.

În ceea ce priveşte cererea de chemare în garanţie formulată de pârâtul Statul român prin E., tribunalul a constatat că aceasta a rămas fara obiect, în condiţiile în care acţiunea principală a fost respinsă faţă de pârâtul menţionat.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâtul Municipiul Bucureşti prin primarul general.

Prin Decizia civilă nr. 125/A din 09 februarie 2011 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a fost admis apelul, desfiinţată sentinţa şi trimisă cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 nu reprezintă decât o aplicaţie particulară a dispoziţiiior de drept comun cuprinse în art. 1344 C. civ. şi se referă exact la situaţia intimatei-reclamante, respectiv la pierderea bunului de către chiriaşul cumpărător, în urma admiterii unei acţiuni în revendicare formulată de fostul proprietar.

În consecinţa, potrivit dispoziţiei speciale menţionate, obligaţia de restituire a sumelor solicitate de reclamantă prin acţiune cade în sarcina E.

Decizia din apel a rămas irevocabilă prin respingerea recursului declarat de pârâtul Statul român prin E. prin B. a municipiului Bucureşti, conform Deciziei nr. 366 din 25 ianuarie 2012 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a I civilă.

Prin sentinţa civilă nr. 1181 din 29 mai 2012, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a admis în parte acţiunea reclamantei, în contradictoriu cu pârâtul E., a obligat acest pârât să plătească reclamantei valoarea de piaţă a imobilului în litigiu, în cuantum de 248.832 euro, echivalent în lei la data plaţii efective şi suma de 2.000 lei reprezentând cheltuieli de judecată; a respins, ca neîntemeiată, acţiunea formulată de reclamantă împotriva pârâţilor Municipiul Bucureşti prin primarul general şi Statul român prin E. şi cererea de chemare în garanţie formulată de Statul român prin E. şi E. împotriva SC C. SA.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de rejudecare a reţinut a apreciat că este vorba de un caz special de răspundere pentru evicţiune, derogatoriu de Ia dreptul comun, iar conform principiului „specialia generalihus derogam", sunt aplicabile dispoziţiile art. 50 alin. (3) din Legea specială, nr. 10/2001, potrivit cărora, „restituirea preţului prevăzut la alin. (2) şi (2)1 se face de către E. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995".

În ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor, potrivit dispoziţiilor coroborate ale art. 50 alin. (2), (2)1 şi (3) din Legea nr. 10/2001, tribunalul a reţinut că legiuitorul a făcut distincţie între contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea legii şi contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea legii de către foştii chiriaşi, în funcţie de această distincţie, cumpărătorul evins având dreptul la valoarea de piaţă a imobilului sau la restituirea preţului plătit actualizat.

În condiţiile în care nu s-a constatat nulitatea contractului de vânzare-cumpărare prîntr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă, dar a fost admisă acţiunea în revendicare, tribunalul a constatat că reclamanta-cumpărătoare are dreptul la restituirea valorii de piaţă a imobilului, neilind vorba despre un contract încheiat cu eludarea legii. Potrivit raportului de expertiză această valoare a fost stabilită la suma de 248.832 euro, echivalent în lei la data plăţii efective.

E. a declarat apel, iar prin Decizia nr. 31/A din 11 februarie 2013 Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, a respins apelul ca nefondat.

La adoptarea soluţiei, instanţa de apel a constatat că în primul ciclu procesual s-a reţinut, cu putere obligatorie pentru instanţa de rejudecare, incidenţa în cauză a dispoziţiilor art 501 din Legea nr. 10/200), faptul că aceste dispoziţii reglementează un caz special de răspundere pentru eviciune, derogatoriu de la dreptul comun şi calitatea procesuală pasivă a E., care este ţinut să răspundă faţă de chiriaşii aflaţi înir-o astfel de situaţie specială.

Din interpretarea sistematică a dispoziţiilor art. 50 şi art. 501 din Legea nr. 10/2001 rezultă că legiuitorul a înţeles să despăgubească diferit pe chiriaşii cumpărători în baza Legii nr. 112/1995 care sunt evinşi de bunul imobil cumpărat, după cum au încheiat actul de cumpărare cu sau fără respectarea legii ce a stat la baza încheierii lor, cum în mod corect au apreciat şi instanţele anterioare.

Or, din probele administrate, a rezultat că reclamanta a fost deposedată de imobilul deţinut în baza contractului încheiat în baza Legii nr, 10/2001, urmare a admiterii acţiunii în revendicare conform sentinţei civile nr. 3391 din 19 aprilie 2006 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, în considerentele căreia s-a reţinut calitatea de cumpărător de bună-credinţă a chiriaşului evins.

în raport de această situaţie de fapt şi în baza dispoziţiilor legale speciale, ce se impuneau a fi aplicate în cauză, s-a apreciat că intimata reclamantă este îndreptăţită să primească de la apeiantul-pârât E. valoarea de piaţă a imobilului şi nu preţul reactualizat.

Criticând această soluţie, apelantul-pârât a susţinut că nu erau îndeplinite în cauză dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, pentru despăgubirea intimatei reclamante la valoarea preţului de piaţă al imobilului, neexistând în cauză o hotărâre judecătorească irevocabilă prin care să se fi statuat asupra bunei credinţe a acesteia ia momentul încheierii actului în baza Legii nr. 112/1995.

S-a constatat că aplicarea în speţă a dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001 nu mai poate fi criticată în rejudecare, în raport de dezlegarea obligatorie dată acestei probleme de drept prin hotărârile pronunţate în primul ciclu procesual, iar buna credinţă a intimatei reclamante la încheierea actului de vânzare - cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 a fost expres reţinută în considerentele Deciziei civile nr. 581 din 04 mai 2007 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ, irevocabilă prin Decizia civilă nr. 1378 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Nefondată a fost apreciată şi critica prin care apelantul pârât a susţinut că Instanţa de fond ar fi greşit când a omologat raportul de expertiză efecluat. Raportul de expertiză a fost efectuat în cauză cu ocazia judecăţii în primă instanţă, în primul ciclu procesual, iar concluziile sale nu au fost contestate de părţi, deşi instanţa a acordat un termen tocmai pentru ca acestea să ia cunoştinţă de expertiză şi să formuleze eventuale obiecţiuni.

Cu ocazia rejudecării, apelantul-pârât nu s-a prezentat şi nu a solicitat în scris instanţei de rejudecare refacerea raportului de expertiză, situaţie în care- în mod corect instanţa de fond a ţinut seama ia pronunţarea deciziei recurate de concluziile acestui raport de expertiză.

De asemenea, a fost găsită neîntemaiată critica referitoare la respingerea cererii de chemare în garanţie în condiţiile în care din probele administrate a rezultat că societatea chemată în garanţie a participat Ia încheierea contractului de vânzare - cumpărare, în calitate de mandatar al instituţiei vânzătoare Primăria Municipiului Bucureşti, iar pentru serviciile prestate cu această ocazie în favoarea mandantei a primit o sumă egală cu 1% din preţul achitat de intimata cumpărătoare pentru imobil

Decizia a fost atacată cu recurs de către Statul român prin E. şi E.

Prin Decizia civilă nr. 4346 din 9 octombrie 2013, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, a admis recursul declarat de Statul român prin E. şi E. prin B. a municipiului Bucureşti; a casat decizia rec urată şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

Pentru a decide astfel, Înalta Curte a reţinut următoarele:

- Susţinerea recurenţilor, conform căreia nu ar fi îndeplinite condiţiile de fond ale angajării răspunderii pentru evicţiunea specială reglementată de Legea nr. 10/2001 nu poate fi primită.

Sub acest aspect, instanţa de apel a făcut în mod corect aplicarea dispoziţiilor art. 50* din Legea nr. 10/2001, referitoare la răspunderea statului în cazul chiriaşilor-cumpărători care sunt evinşi de bunul lor în urma admiterii acţiunii în revendicare.

O asemenea situaţie înseamnă, implicit, lipsirea de efecte juridice a contractului de vânzare-cumpărare deţinut, fără ca desfiinţarea actului juridic să presupună, cum eronat pretind recurenţii, constatarea în prealabil, a nu ii lăţii acestuia.

De altfel, această problemă de drept referitoare la accepţiunea sintagmei „desfiinţare a contractului" a fost deja tranşată prin decizia de casare a instanţei de recurs în care s-a reţinut că „modalităţile de desfiinţare prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile a unor astfel de contracte sunt cele prevăzute de art. 20 alin. (2)1 din lege, anume, fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare".

Referitor la cealaltă condiţie a angajării răspunderii pe temeiul art. 501 (respectiv, încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea legii) a cărei neîndeplinire în speţă se pretinde, critica formulată pune, de asemenea, în discuţie, autoritatea de lucru judecat a unor hotărâri anterioare care au statuat asupra acestui aspect.

Astfel, conform sentinţei civile nr. 3391 din 19 aprilie 2006 a Judecătoriei sector 2 Bucureşti, s-a reţinut că titlul pârâtei „este valid pentru că nu s-a cerut anularea lui", iar potrivit Deciziei nr. 1378 din 30 septembrie 2008 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, (pronunţată în recurs), s-a consemnat că huna-credinţă a cumpărătoarei este necontestată în cauză.

Or, ceea ce au statuat în mod irevocabil instanţele anterioare nu mai poate fi reevaluat jurisdicţional tară înfrângerea autorităţii de lucru judecat.

Ca atare, critici le referitoare la modalitatea în care decizia din apel a reţinut îndeplinirea condiţiilor de fond ale răspunderii pentru evicţiune sunt nejustificate.

- Are însă caracter întemeiat şi urmează să fie primită ca atare, critica vizând mcălcarea dreptului de apărare al pârâtului, prin respingerea cererii de efectuare a unei expertize în faza procesuală anterioară.

Astfel, instanţa de apel a considerat că nu poate fi încuviinţată proba întrucât, cu ocazia rejudecării la fond, nu s-a solicitat refacerea raportului de expertiză şi, de asemenea, nu a fost cerută proba nici prin motivele de apel.

Procedând de această manieră, instanţa a ignorat, pe de o parte, faptul că era învestită cu o critică vizând modalitatea în care se realizase evaluarea imobilului (pretinzându-se, de către apelant, nesocotirea criteriilor de determinare a preţului de piaţă, cu consecinţa unei îmbogăţiri farăjustă cauză în favoarea reclamantei) iar, pe de altă parte, a fost nesocotit regimul juridic specific unei căi devolutive de atac.

Judecând într-o cale ordinară de atac, instanţa de apel nu se limitează doar la o cenzură de legalitate, ci este chemată să stabilească şi elementele de fapt ale pricinii, evident în limitele devoluţiunii fixate prin cererea de apel.

Or, fiind învestită cu o critică ce viza întinderea despăgubirilor, instanţa nu se putea limita, în realizarea controlului, la a susţine că nu s-a cerut o contraexpertiză cu ocazia rejudecării în prima instanţă.

Aceasta, mai ales în condiţiile în care prima expertiză efectuată - şi pe care a fost fundamentată ulterior soluţia - s-a realizat în faţa unei instanţe care a reţinut lipsa calităţii procesuale a Ministerului Finanţelor (abia în căile de atac exercitate tranşându-se problema legitimării procesuale a acestui pârât).

Este eronat, totodată, considerentul instanţei de apel conform căruia proba nu putea fi încuviinţată deoarece nu a fost solicitată prin motivele de apel, cu trimitere la dispoziţiilor, art. 292 alin. (1) C. proc. civ.

Atâta vreme cât instanţa fusese învestită cu motivul de critică referitor la evaluarea imobilului, rezultă că dezbaterile asupra probatoriului cauzei se puteau purta şi asupra solicitării efectuării unei noi expertize şi că, astfel, cererea pe acest aspect a apelantului-pârât nu era în afara cadrului procesual ci, dimpotrivă, în legătură cu susţinerea unui motiv de apel.

Altminteri, partea s-ar afla într-o altă situaţie juridică, aceea reglementată de art, 292 alin. (2) C. proc. civ., când nu şi-ar fi motivat calea de atac, iar „instanţa de apel se pronunţa tn fond numai pe baza celor invocate la prima instanţă".

În realitate în limitele devoluţiumi fixate prin cererea de apel, instanţa trebuia să procedeze în condiţiile stabilite prin art. 295 C. proc. civ., ordonând refacerea sau completarea expertizei, probă necesară pentru soluţionarea cauzei faţă de criticile asupra cărora urma să se pronunţe.

Procedând diferit, curtea de apel a nesocotit caracterul devolutiv al caii de atac şi s-a limitat, în judecata realizată, la a considera că elementele de fapt ale pricinii sunt definitiv stabilite, realizând doar un control de legalitate.

Faţă de încălcarea normelor procedurale menţionate şi a regulilor desfăşurării judecăţii în apel, Înalta Curte a constatat incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ. (text în care, conform art. 306 alin. (3) C. proc. civ., sunt încadrabile criticile vizând încălcarea dreptului de apărare) şi, admiţând recursul, a casat decizia cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

Separat de aspectele arătate anterior, referitoare la greşita evaluare a cererii de probe în apel, s-au dat îndrumări ca instanţa de rejudecare să aibă în vedere, în reţinerea cadrului procesual al judecăţii, şi faptul că prin decizia de casare s-a stabilit legitimarea procesuală pasivă a E., iar admiterea prezentului recurs şi în considerarea poziţiei de subiect de drept procesual a Statului român s-a făcut doar din considerente de ordin formal, determinate de menţionarea acestuia în dispozitivul deciziei din apel.

Dosarul a fost reînregistrat pe rolul. Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IIl-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, la data de 29 octombrie 2013, sub nr. x/3/2008.

În rejudecare, prin încheierea de şedinţă dîn 20 martie 2014, instanţa de apel a încuviinţat proba cu expertiză tehnică evaluatorie, având ca obiectiv stabilirea valorii de circulaţie a imobilului. în litigiu, la momentul efectuării expertizei.

Potrivit raportului de expertiză tehnică judiciară efectuat de expert ing. F., valoarea de circulaţie a imobilului în litigiu, la momentul efectuării expertizei, a fost calculat prin două metode: metoda comparaţiei directe şi metoda costului standard. în opinia expertului, metoda cea mai elocventă a se lua în caicul este cea prin comparaţie directă, valoarea imobilului fiind astfel de 127.526 euro = 569.352,58 lei (leu/euro 4,4646 lei).

Intimata- reclamantă A. şi apelantul- pârât E. şi au formulat obiecţiuni Ia raportul de expertiză tehnică judiciară,

Instanţa a încuviinţat obiecţiunile apelantului referitoare la faptul dacă expertul a avut posibilitatea de a viziona imobilul şi în interior, respectiv dacă a avut în vedere finisaje medii sau nu; totodată, a încuviinţat obiecţiunile formulate de intimata reclamantă.

În ce priveşte obiecţiunea formulată de apelant referitoare la terenul de sub clădire, instanţa a apreciată că reprezintă o chestiune de fond care urmează a fi analizată odată cu soluţionarea apelului.

Prin răspunsul la obiecţiunile formulate, expertul a arătat că fa convocare nu s-a prezentat niciuna dintre părţi şi că la efectuarea expertizei a întrebuinţat şi datele din expertiza întocmită anterior de expert F., deoarece nu i s-a oferit posibilitatea de a viziona imobilul şt în interior.

Evaluarea imobilului s-a făcut prin două metode: metoda comparaţiei directe şi metoda costului standard. Ambele metode duc la o valoare finală de circulaţie liberalizată (deci valoare de piaţă). Mai mult, în concluziile finale ale raportului, expertul a menţionat că valoarea de circulaţie a imobilului este cea calculată prin metoda comparaţiei directe (127.526 euro) fiind cea mai elocventă,

În expertiză s-a ţinut cont de preţurile practicate pe piaţa imobiliară, preţul de 980,21 euro/m.p. fiind doar preţul unitar al terenului, calculat separat prin metoda costului standard.

În anunţul Ofertei 2 din raport, se observă că acesta arată şi harta cu zona unde se află imobilul ofertat, zona aproape identică cu cea a imobilului în litigiu.

Intimata reclamanta a formulat obiecţiuni la răspunsul la obiecţiunile formulate de către expertul F.

Instanţa de apel, în urma deliberării, cât priveşte obiecţiunea referitoare la locaţia imobilului, a reţinut justificarea expertului în sensul că respectiva comparabilă 2 se află în imediata apropriere a imobilului în litigiu, astfel că nu se mai impune a se răspunde la această obiecţie.

A fost însă încuviinţată obiecţiunea privitoare la faptul că expertul a avut în vedere doar exteriorul imobilului şi a făcut presupuneri în legătură cu interiorul acestuia.

Ca urmare, s-a dispus revenirea cu adresă către expert în vederea evaluării imobilului ia data efectuării expertizei urmând a ţine seama de situaţia de fapt actuală pe care acesta o regăseşte, dar şi în varianta găsită de expert la momentul expertizei în fond, care ia în considerare o uzură a imobilului determinată doar de vechimea acestui bun. Prin urmare, pentru situaţia în care imobilul nu poate fi vizionat în interior s-a dispus a se efectua o variantă care să aibă în vedere starea imobilului determinată de uzură, câtă vreme expertul F. nu a constatat o altă uzură a imobilului determinată de alte împrejurări şi sa aplice corecţiile necesare în cazul în care comparabilele prezintă altă stare. Totodată, s-a dispus ca expertul să întocmească lucrarea având în vedere vechimea imobilului în litigiu şi să aplice corecţiile care se impun în cazul în care comparabilele au o altă vechime.

Ca răspuns la obiecţiuni, expertul a arătat că imobilul prezintă o uzură de cea. 50 ani, aşa cum de altfel a apreciat şi expertul F., însă acesta a aplicat un coeficient de uzură mai mic de 0,72, deşi în Ghid, coeficientul este de 0,44, aşa cum l-a aplicat în prezenta expertiză, justificând, totodată, conduita expertului F. prin faptul că pe teren acesta să fi apreciat o uzură reală mai mică decât cea normativă având în vederea vechimea construcţiei, permisă de acelaşi normativ invocat.

Prin Decizia nr. 66/A din data de 12 februarie 2015, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a admis apelul formulat de apelantul pârât E., reprezentat de B. a municipiului Bucureşti, împotriva sentinţei civile nr. 1181 din 29 mai 2012, pronunţată de Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, în contradictoriu cu intimata reclamantă A., intimaţii pârâţi Municipiul Bucureşti prin primarul general şi Statul român prin E. şi intimata chemată în garanţie SC C. SA.

A schimbat în parte sentinţa apelată în sensul că a fost obligat pârâtul E. la plata către reclamantă a sumei de 243.805,80 euro, în echivalent lei la data plăţii.

S-au menţinut restul dispoziţiilor sentinţei apelate şi a fost obligată intimata reclamantă la 600 lei, cheltuieli de judecată către apelanţi.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa, în limitele impuse de art. 315 C. proc. civ., a reţinut următoarele:

Faţă de statuarea instanţei de recurs, cu caracter irevocabil în sensul că în mod greşit instanţa de apel nu a încuviinţat apelantului efectuarea unei noi expertize evaluatorii a imobilului în litigiu, reţinând, totodată, că toate aspectele de drept aduse în discuţie prin cererea de apel au primit o dezlegare irevocabilă, instanţa de rejudecare a dispus administrarea acestei probe, astfel cum s-a arătat mai sus.

Expertul, ţinând seama şi de obiecţiunile încuviinţate, a evaluat separat imobilul în litigiu aplicând corecţii pentru vechimea construcţiei şi starea imobilului la data efectuării expertizei - 2014 (stare puternic deteriorată), stabilind o valoarea de 127.912 euro, echivalent a 571.075 lei, la calculul căreia a fost avută în vedere uzura imobilului determinată de vechimea construcţiei şi uzura determinată de starea în care se afla imobilul la respectiva dată (2014), apreciată de expert din exterior ca fiind puternic deteriorată.

Într-o altă variantă, expertul a evaluat imobilul şi corespunzător stării acestuia când a efectuat expertiza expertul F. şi a aplicat aceeaşi uzură ca acesta, folosind aceeaşi metodă şi aceleaşi oferte ca şi în prima variantă. Cu alte cuvinte, în această a doua variantă, expertul a evaluat imobilul ţinând seama doar de uzura imobilului determinată de vechimea acestuia, în lipsa unor date concrete privind starea imobilului la acea dată privind uzura acestuia determinată din alte împrejurări şi care ar putea eventual antrena culpa în utilizare a reclamantei.

Deşi expertul menţionează că în cel de-al doilea tabel din cea de-a doua varianta se realizează o evaluare la data de 04 mai 2007, instanţa are în vedere ca această menţiune vizează doar faptul ca expertul a avut în vedere starea imobilului de la acea dată, respectiv uzura imobilului determinata de vechimea acestuia, de vreme ce au fost avute în vedere aceleaşi oferte corespunzătoare datei efectuării expertizei în rejudecare - 2014, Astfel, în această a doua variantă expertul a stabilii un preţ al imobilului corespunzător anului 2014 - luând în considerare aceleaşi oferte - de 174.147 euro, respectiv un preţ de 243.805,80 euro prin aplicarea indicilor statistici din 2014 raportat la anul 2007, ţinând seama de starea imobilului din momentul evicţiunii.

Aşa fiind, în urma aplicării indicilor statistici din anul 2014 raportat la anul 2007 - anul evicţiunii reclamantei, an în care aceasta a pierdut bunul urmare admiterii acţiunii în revendicare formulată de fostul proprietar prin sentinţa civilă nr. 3391/2006 pronunţată de Judecătoria sector 2 Bucureşti, rămasă definitivă prin Decizia nr. 581 din 04 mai 2007 pronunţată de Tribunalul Bucureşti - a rezultat o sumă de 243.805,80 euro.

Reţinând că în cauză nu s-a făcut nicio proba în sensul că uzura Imobilului ar fi fost determinată de reclamantă, la momentul evingerii acesteia şi efectuării expertizei de către expert F., constatându-se de către acesta că imobilul avea o uzură determinată doar de vechimea acestuia, Curtea a omologat expertiza In această a doua variantă.

De asemenea, Curtea a avut în vedere momentul evingerii reclamantei - anul 2007 -justificat de faptul că legiuitorul a consacrat în sarcina statului prin art. 50 alin. (2)1 Legea nr. 10/2001 obligaţia specială pentru evicţiune având ca fundament o reparaţie socială acordată celor ce s-au încrezut eu bună-credinţă în politicile sale, transpuse, printre altele, într-o lege ce le-a îngăduit dobândirea la un preţ social a imobilelor deţinute cu titlu de chiriaşi, şi cărora acelaşi stat nu le-a putut garanta păstrarea proprietăţilor faţă de modul în care a reglementat despăgubirea foştilor proprietari ai imobilelor vândute.

Atâta timp cât, în mod irevocabil, potrivit celor anterior arătate, s-a stabilit că reclamanta este îndreptăţită a fi despăgubită pentru evicţiunea suferită la nivelul valorii de piaţă a bunului imobil dobândit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, această despăgubire nu poate viza decât valoarea de piaţă a bunului la momentul producerii evicţiunii.

Dispoziţia înscrisă în art. 501 din Legea nr. 10/2001, republicată este clară şi lipsită de orice nuanţe ori distincţii, aceasta recunoscând categoriei de subiecte la care se referă - şi din care s-a stabilit că şi reclamanta face parte - dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilului, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare, pe baza unei expertize administrate în acest scop.

În referire la teren, cu privire la care apelantul a formulat obiecţie, iar instanţa a apreciat că reprezintă o chestiune de fond, Curtea a avui în vedere menţiunile înscrise în contractul de vânzare-cumpărare din 20 ianuarie 1999 exhibat de reclamantă în conţinutul căruia stă înserat faptul că odată cu locuinţa se vinde şi 67,93 mp, teren sub construcţie, conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996, reclamanta devenind astfel proprietară şi asupra terenului. Mai mult, de vreme ce în acest contract nu se face nicio precizare în sensul că preţul achitat de reclamantă conform Legii nr. 112/1995 reprezintă doar preţul construcţiei, nici instanţa nu are a face nicio diferenţă în sensul că reclamantei i s-ar cuveni numai contravaloarea construcţiei şi nu şi a terenului asupra căruia a devenit proprietară prin contractul sus-indicat,

În consecinţă, In raport de consideraţiile mai sus expuse, Curtea, în baza art. 296 C. proc. civ., a admis apelul, a schimbat, în parte, sentinţa apelată, în sensul că a obligat pârâtul E. la piaţa către reclamantă a sumei de 243.805,80 euro, în echivalent lei la data plăţii, menţinând restul dispoziţiilor sentinţei apelate.

În baza art. 298 cu referire la art, 274 C. proc. civ., Curtea a obligat intimata reclamantă la plata către apelant a sumei, de 600 lei, reprezentând cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de expert.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul E. prin B. Bucureşti.

Prin motivele de recurs întemeiate în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurentul pârât a criticat hotărârea recurată sub următoarele aspecte:

Hotărârea este nelegală şi netemeinică întrucât instanţa, în mod greşit, a stabilit în sarcina E. obligaţia de plata a sumei de 243.805,80 euro în echivalent în lei la data plaţii, reprezentând valoarea de piaţa a imobilului în litigiu.

Pentru a fi aplicabile dispoziţiile 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 şi pentru ca E. sa poată fi obligat la restituirea preţului de piaţa plătit de chiriaşi în baza contractelor de vânzare-cumpărare având ca temei Legea nr. 112/1995 se cere să fie întrunite cumulativ doua condiţii şi anume; încheierea contractelor de vânzare-cumpărare să se fi făcut cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, iar cea de-a doua condiţie prevăzuta imperativ de lege este ca aceste contracte de vânzare-cumpărare să fi fost desfiinţate printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă.

Nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 de către reclamanta rezidă în faptul că urmărind sa încheie un contract de vânzare-cumpărare avea obiigaţîa de a cunoaşte care este titlul de proprietate al vânzătorului, fiind de neconceput ca în calitate de cumpărătoare a unui bun important, cum este un apartament, sa nu efectueze un minim de diligente pentru a afla situaţia juridica a imobilului. Daca ar fi tăcut aceste minime diligente ar fi aflat că trecerea în patrimoniul statului a bunului în litigiu s-a făcut rară titlu valabil şi prin urmare nu putea face obiectul Legii nr. 112/1995.

Reclamanta fără a depune minime diligente în sensul cunoaşterii situaţiei juridice a imobilului, a înţeles să încheie contractul de vânzare din 20 ianuarie 1999 cu Primăria Municipiului Bucureşti, dobândind dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Bucureşti, sector 2.

Faptul ca reclamanta nu a depus minime diligente, cu ocazia încheierii contractului de vânzare cumpărare, pentru cunoaşterea titlului în baza căruia imobilul a trecut în proprietatea statului echivalează cu nerespectarea Legii nr. 112/1995 având în vedere ca exercitarea cu buna credinţa a drepturilor conferite de lege reprezintă o condiţie intrinsecă de natură a afecta validitatea actelor juridice încheiate sub imperiul respectivei legi, respectiv validitatea cauzei.

Existenţa sau inexistenţa bunei credinţe a chiriaşului cumpărător nu constituie unicul criteriu de analiza a respectării sau eludării dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, trebuind sa fie examinate toate cerinţele prevăzute de Legea nr. 112/1995 pentru perfectarea valabila a contactului de vânzare cumpărare.

În speţa de faţă aşa cum s-a statuat prin sentinţa civilă nr. 3391 din 19 aprilie 2006 judecătoria sectorului 2 Bucureşti a reţinut ca respectivul imobil a fost naţionalizat în baza Decretului nr. 92/1950 şi prin urmare au putea face obiectul Legii nr. 112/1995.

Faţă de cele prezentate rezultă ca preluarea imobilului în litigiu s~a realizat tară titlu valabil şi prin urmare, rezulta fără putinţă de tăgadă că încheierea contractului de vânzare cumpărare s~a făcut cu nerespectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.

În consecinţă având în vedere ca reclamanta îşi invoca propria turpitudine şi anume încălcarea dispoziţiilor legale la încheierea contractului de vânzare cumpărare pentru a obţine recunoaşterea unul drept ceea ce nu este admisibil, aceasta nu poate beneficia de restituirea preţului la valoarea de piaţă.

În ceea ce priveşte cea de-a doua condiţie prevăzuta imperativ de lege, arată că deposedarea reclamanţilor de imobilul care face obiectul prezentului litigiu s-a realizat în urma unei acţiuni în revendicare, contractul de vânzare cumpărare încheiat în baza prevederilor Legii nr. 112/1995 între reclamanta şi Primăria Municipiului Bucureşti nefiînd anulat, printr-o hotărâre judecătoreasca definitiva şi irevocabila.

Atâta timp cât nu au fost întrunite condiţiile prevăzute de dispoziţiile legale, instanţa a pronunţat o hotărâre nelegaia şi netemeinică, dispunând stabilirea obligaţiei de plata a sumei de 243.805,80 euro lei reprezentând preţul de piaţa al imobilului din Bucureşti, sector 2.

Valoarea reţinută în raportul de expertiză a fost omologată în mod eronat de către instanţa de apel la valoarea stabilită la momentul producerii evicţiunii întrucât acesta nu reflecta preţul real al imobilului în discuţie.

În ceea ce priveşte data la care trebuie calculată valoarea de piaţa a imobilului ce face obiectul raportului de expertiză, consideră că aceasta ar trebui sa fie data efectuării expertizei şi nu la momentul în care preţurile imobilelor au înregistrat cotele cele mai ridicate (2007-2008).

În mod eronat expertul a evaluat terenul de sub clădire, propunând preţuri separate atât pentru apartament cât şi pentru teren, această modalitate de calcul conducând la o creştere artificială a valorii de piaţa a imobilului.

Terenul aferent construcţiei nu a fost dobândit de reclamanţi în baza unui act juridic civil prin plata preţului aferent acestuia, ci în virtutea legii, în conformitate cu art. 33 din H.G. nr. 20/1997 care dispune ca în situaţiile de vânzare către chiriaşi a apartamentelor dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului situat sub construcţii.

Este de notorietate că nu există nicio vânzare - cumpărare ori ofertă de vânzare - cumpărare în care să se delimiteze cele doua componente ale imobilului (teren şi construcţie) şi în care sa se propună preţuri separate.

Având în vedere faptul că la data achiziţionării imobilului reclamanţii nu au achitat valoarea defalcată pentru construcţie şi teren, în mod greşit expertul a evaluat terenul separat prin raportul de expertiză.

Suma stabilită în raport este exagerat de mare pentru imobilul în cauză, reclamanţii achizitionandu-l la un preţ social, preferenţial, cu mult sub preţul pielii, astfel că în speţa operează îmbogăţirea fără justă cauză. In aceste condiţii reclamanţii încasează o diferenţa de suma în plus faţa de valoarea achitata în contractui de vânzare cumpărare.

Obligaţia de garanţie pentru evicţiune nu presupune în niciun caz valoarea de piaţa a imobilului, cu atât mai mult în situaţia imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995.

O aplicare corectă a dispoziţiilor legale ar presupune luarea în calcul a următorilor indicatori; stabilirea valorii de piaţă a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare (şi nu a preţului derizoriu plătit de reclamantă); stabilirea valorii de piaţă la momentul evicţiuniî; diferenţa între valoarea de piaţă a imobilului la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare şi valoarea de piaţă la momentul evicţiunii, această diferenţă constituind de fapt sporul de valoare reglementat de dispoziţiile legale privind răspunderea pentru evicţiune.

Cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieţei imobiliare şi nici la preţul de pe piaţa libera, obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul pieţei libere, ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.

Jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului nu impune indemnizarea cumpărătorului evins cu întreaga valoare de piaţă a imobilului, fiind considerată suficienta o indemnîzare care reprezintă o parte din această valoare (Velikovi c. Bulgariei), ori contravaloarea preţului actualizat, plătit de cumpărătorul evins (Tudor Tudor c. României). Invocă în acest sens şi hotărârea Pîncova si Pine c. Republicii Cehe.

În cauză a formulat întâmpinare intimata reclamantă A., solicitând respingerea recursului formulat de pârâtul E., criticile aduse deciziei recurate fiind nefondate.

La termenul din 19 mai 2015, intimata reclamantă, prin avocat a invocat excepţia nulităţii recursului având în vedere faptul că recurentul a indicat formal motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., fără însă să dezvolte critici care să se circumscrie acestui motiv de recurs.

Analizând criticile formulate, ce se circumscriu dispoziţiilor art. 304 pct. 8 şi 9 C.procciv. - şi înlătură astfel excepţia nulităţii invocată de către intimata reclamantă, Înalta Curte constată că recursul este nefondat în considerarea argumentelor ce succed;

1 .Prin Decizia nr. 4346 din 9 octombrie 2013 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie s-a admis recursul declarat de Statul român prin E., şi E. prin B. a Municipiului Bucureşti; a fost casată decizia recurată şi s-a irimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

La pronunţarea soluţiei, Înalta Curte a reţinut că susţinerea recurenţilor, conform căreia nu ar fi îndeplinite în cauză condiţiile de fond ale angajării răspunderii pentru evicţiunea specială reglementată de Legea nr. 10/2001 nu poate fi primită.

S-a statuat că instanţa de apel a făcut în mod corect aplicarea dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001, referitoare la răspunderea stalului în cazul chiriaşilor-cumpăratori care sunt evinşi de bunul lor, în urma admiterii acţiunii în revendicare.O asemenea situaţie înseamnă, implicit, lipsirea de efecte juridice a contractului de vânzare-cumpărare deţinut, fără ca desfiinţarea actului juridic să presupună, cum eronat pretind recurenţii, constatarea în prealabil, a nulităţii acestuia.

De altfel, problema de drept referitoare la accepţiunea sintagmei „desfiinţare a contractului" a fost deja tranşată prin decizia de casare a instanţei de recurs în care s-a reţinut că „modalităţile de desfiinţare prin hotărâri judecătoreşti definitive şl irevocabile a unor astfel de contracte sunt cele prevăzute de art. 20 alin. (2)1 din lege, anume, fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare".

Referitor la cealaltă condiţie a angajării răspunderii pe temeiul art. 501 (respectiv, încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu respectarea legii) a cărei neîndeplînire în speţă se pretinde, critica formulată pune, de asemenea, în discuţie, autoritatea de lucru judecat a unor hotărâri anterioare care au statuat asupra acestui aspect.

Astfel, conform sentinţei civile nr. 3391 din 19 aprilie 2006 a Judecătoriei sector 2 Bucureşti, s-a reţinut că titlul pârâtei „este valid pentru că nu s-a cerut anularea Iui, iar potrivit Deciziei nr. 1378 din 30 septembrie 2008 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă (pronunţată în recurs), s-a consemnat că buna-credinţă a cumpărătoarei este necontestată în cauză.

Aşa cum a reţinut instanţa de apel, ceea ce au statuat în mod irevocabil instanţele anterioare nu mai poate fi reevaluat jurisdicţional fără înfrângerea autorităţii de lucru judecat.

Prin urmare, prin hotărârea pronunţată anterior de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie s-a statuat eu putere de lucru judecat cu privire la îndeplinirea în cauză a condiţiilor de fond ale angajării răspunderii pentru evicţiunea specială reglementată de Legea nr. 10/2001 şi aplicarea dispoziţiilor art. 501 din aceeaşi lege.

Ca atare, criticile referitoare la modalitatea în care decizia din apel a reţinut îndeplinirea condiţiilor de fond ale răspunderii pentru evicţiune sunt nejustificate.

2. În ceea ce priveşte critica referitoare la evaluarea terenului de sub clădire, încadrabilă în dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că în mod corect instanţa de apel a reţinut clauzele contractului - de vreme ce în contractul de vânzare - cumpărare din 20 ianuarie 1999, exhibat de reclamantă, nu se face nicio precizare în sensul că preţul achitat de conform Legii nr. 112/1995 reprezintă doar preţul construcţiei, nici instanţa nu a făcut nicio diferenţă în sensul că reclamantei i s-ar cuveni numai contravaloarea construcţiei şi nu şi a terenului asupra căruia a devenit proprietară prin acest contract. Conform menţiunilor înscrise în contractul de vânzare- cumpărare din 20 ianuarie 1999, o dată cu locuinţa se vinde şi 67,593 mp teren sub construcţie, conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996, reclamanta devenind astfel proprietară şi asupra terenului.

3. Critica privind data la care consideră reclamantul că trebuie calculată valoarea de piaţa a imobilului este nefondată.

în mod judicios instanţa de apel avut în vedere momentul evingerii reclamantei - anul 2007 - justificat de faptul că legiuitorul a consacrat în sarcina statului prin art. 50 alin. (2)1 Legea nr. 10/2001 obligaţia specială pentru evicţiune având ca fundament o reparaţie socială acordată celor ce s~au încrezut cu hună-credinţă în politicile sale, transpuse, printre altele. într-o lege ce le-a îngăduit dobândirea la un preţ social a imobilelor deţinute cu titlu de chiriaşi, şi cărora acelaşi stat nu le-a putut garanta păstrarea proprietăţilor faţă de modul în care a reglementat despăgubirea foştilor proprietari ai imobilelor vândute.

Atâta tirnp cât s-a stabilit că reclamanta este îndreptăţită a fi despăgubită pentru evicţiunea suferită la nivelul valorii de piaţă a bunului imobil dobândit în temeiul contractului de vânzare-cumpărare încheiat în baza Legii nr. 112/1995, această despăgubire nu poate viza decât valoarea de piaţă a bunului la momentul producerii evicţiunii şi a lipsirii sale de bun, şi anume anul 2007.

4. Critica prin care se invocă faptul ca jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului nu impune indemnizarea cumpărătorului evins cu întreaga valoare de piaţă a imobilului- fiind considerată suficientă o indemnizare care reprezintă o parte din această valoare - nu este fondată.

Din perspectivă convenţională, Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza Tudor Tudor contra României din 24 martie 2009 a reţinut că jurisprudenţa furnizată de Guvern indica faptul că persoanelor aflate în situaţia reclamantului li s-ar fi acordat cel puţin preţul de cumpărare indexat şi, eventual, despăgubiri până la valoarea de piaţă actuală a proprietăţii, precum şi rambursarea oricăror costuri angajate în limite rezonabile pentru întreţinerea casei.

De asemenea, s-a statuat că deşi Curtea nu poate specula în acest caz care ar fi fost soluţia unei acţiuni în despăgubire dacă reclamantul ar fi ales să o introducă, aceasta observă că sumele acordate de instanţele interne în situaţii similare sunt mult mai mari decât cele din Cauza Pincova şi Pine, în care Curtea a constatat o încălcare a art. 1 din Protocolul nr. 1 în măsura în care reclamanţilor, care se aflau într-o situaţie similară cu cea a reclamantului din cauza respectivă, li s-a acordat numai preţul de cumpărare ca despăgubire pentru proprietatea pierdută.

Faţă de cele ce preced, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, urmând a fi respins, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NOMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepţia nulităţii recursului invocată de intimata reclamantă A.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâtul E. prin B. Bucureşti împotriva Deciziei nr. 66/A din data de 12 februarie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie,

Irevocabilă,

Pronunţata îti şedinţă publică, astăzi 19 mai 2015.