Recourse dismissed: State agency upheld in refusal to pay construction delay penalties and repay 3% fee under mandate contract

Decizia nr. 1744/2015

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin Sentinţa civilă nr. 2399 din 21 martie 2013 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, instanţa a luat act de renunţarea reclamantului la judecarea cauzei în contradictoriu cu pârâta SC A. SRL prin lichidator judiciar B., a admis în parte acţiunea principală formulată de reclamantă C. în contradictoriu cu pârâtele A.N.L. şi SC D. SA; a admis în parte cererea reconvenţională formulată de pârâta A.N.L., a obligat pârâta SC D. SA să plătească reclamantului despăgubiri în sumă de 2.781,64 RON, a obligat reclamantul-pârât să plătească pârâtei-reclamante A.N.L. suma de 389,18 RON cu titlu de taxă reautorizare; a respins cererea de obligare a pârâtei A.N.L. la plata de despăgubiri în solidar cu pârâta D. SA ca neîntemeiată, a obligat pârâta SC D. SA la plata către reclamant a cheltuielilor de judecată în sumă de 5.405,97 RON, a obligat A.N.L. la plata către reclamant a sumei de 233,53 RON reprezentând taxă judiciară de timbru şi a obligat cele două pârâte în solidar la plata sumei de 6.420,40 RON reprezentând onorariu avocat.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că între pârâta SC D. SA, în calitate de antreprenor general, şi A.N.L. s-a încheiat la data de 27 aprilie 2004 Contractul de antrepriză generală având ca obiect realizarea de "lucrări constând în construcţii de locuinţe, la cheie, singulare şi cuplate în amplasamentul E., Bucureşti - Băneasa - cu un număr de 46 unităţi locative".

La data de 10 iunie 2004, reclamantul C., în calitate de mandant, a încheiat cu pârâta A.N.L. - mandatar, Contractul de mandat, în scopul construirii în amplasamentul E., zona B, a unei locuinţe la cheie, prin care împuternicea pe A.N.L. "să-l reprezinte în relaţiile cu proiectantul şi antreprenorul general, în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire obţinută de mandatar, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire", "să utilizeze din conturile de avans şi de credit ale mandantului deschise la Banca F. (...) sumele necesare recuperării cheltuielilor avansate de A.N.L. pentru deschiderea amplasamentului şi executarea lucrărilor, a cheltuielilor necesare a fi efectuate pe parcursul execuţiei lucrărilor, precum şi a celorlalte costuri cuprinse în preţul locuinţei", "să îl reprezinte în relaţia cu banca finanţatoare pentru utilizarea sumelor necesare efectuării plăţilor din conturile de avans şi credit ale mandantului, către proiectant şi antreprenorul general - în baza documentelor de plată primite de la aceştia, după verificarea lor de către mandatar, precum şi a altor plăţi necesare a fi efectuate în vederea construirii locuinţei".

La data de 13 decembrie 2005 reclamantul C., în calitate de Beneficiar, a încheiat cu pârâta SC D. SA, în calitate de Antreprenor General, Contractul de construire autentificat de BNP G., prin care societatea pârâtă se obliga să construiască pentru beneficiar, la cheie, o locuinţă tip C32, situat în amplasamentul E., Bucureşti, sector 1.

Potrivit art. 8 din contract, Antreprenorul General se obliga să predea beneficiarului locuinţa contractată în termen de 24 luni de la emiterea ordinului de începere a lucrărilor, termen în care erau incluse şi perioadele de timp friguros.

Prin Ordinul de începere a execuţiei lucrărilor din 29 martie 2006 emis de A.N.L. s-a dispus "începerea lucrărilor de construire, casa tip C32, cu data de 3 aprilie 2006, în baza Autorizaţiei de construire din 12 octombrie 2005 emisă de Primăria Sector 1, Bucureşti".

Conform art. 10 din contractul de construire "pentru nepredarea locuinţei la termenul stabilit prin prezentul contract, din cauze imputabile Antreprenorului General, acesta va plăti beneficiarului penalităţi de 0,15% pe zi de întârziere, din valoarea contractului, până la predarea efectivă a acesteia, conform contractului de antrepriză generală".

La data de 25 august 2009 societăţile comerciale pârâte au încheiat Contractul de cesiune a Contractului de Antrepriză Generală din 27 aprilie 2004, act avizat de A.N.L., conform prevederilor Actului adiţional din 30 ianuarie 2006 la contractul de antrepriză şi înregistrat la instituţia menţionată, prin care SC A. SRL a preluat toate drepturile şi obligaţiile pentru realizarea lucrărilor constând în construcţia a 47 unităţi locative în amplasamentul E. identificate în anexa 1 la contract, printre care se află şi cea contractată de reclamant.

La data de 30 decembrie 2010 reclamantul a învestit instanţa cu soluţionarea unei acţiuni în răspundere civilă contractuală solicitând obligarea în solidar a mandatarului şi a constructorilor la plata unor despăgubiri moratorii (penalităţi de întârziere pentru neexecutarea obligaţiei de predare a locuinţei la termenul convenit), precum şi obligarea pârâtei A.N.L. la restituirea cotelor încasate nejustificat pe parcursul execuţiei lucrărilor (daune-interese compensatorii pentru neexecutarea cu bună-credinţă a contractului de mandat).

Având în vedere manifestarea de voinţă exprimată de reclamant, personal, în şedinţa publică de la 14 februarie 2013 şi dispoziţiile art. 246 C. proc. civ., prima instanţă a luat act de renunţarea la judecarea cererii în contradictoriu cu pârâta SC A. SRL.

Pentru a se pronunţa asupra dreptului reclamantului la despăgubiri, tribunalul a verificat dacă sunt întrunite în sarcina pârâtelor A.N.L. şi SC D. SA condiţiile răspunderii civile contractuale, dacă există vreo clauză de neresponsabilitate, dacă pârâtele au fost puse în întârziere, respectiv dacă se poate stabili o răspundere solidară în sarcina acestora.

În ceea ce priveşte primul capăt de cerere s-a reţinut că fapta ilicită invocată de reclamant este nepredarea locuinţei la termenul stabilit contractual, respectiv 3 aprilie 2008.

Pârâta D. SA şi-a asumat prin contractul de construire obligaţia de a preda imobilul în termen de 24 luni de la emiterea ordinului de începere a lucrărilor (termen în care erau incluse şi perioadele de timp friguros), ordin care dispunea, pentru imobilul contractat de reclamant, începerea lucrărilor la data de 3 aprilie 2006.

Locuinţa trebuia să fie predată cu finisajele stabilite prin anexa 2 la contractul de construire.

Locuinţa nu a fost finalizată la expirarea termenului contractual, respectiv 3 aprilie 2008.

La trei ani după expirarea termenului de predare, potrivit Notei interne din 20 aprilie 2011 întocmită de Direcţia Locuinţe cu Credit Ipotecar - Serviciul Decontări, Recepţii, din cadrul A.N.L., locuinţa contractată de reclamant nu avea executate instalaţiile, lucrările exterioare erau efectuate în proporţie de 25%, lipseau scările de acces, termosistemul faţadă era realizat 70%, lipseau streaşini, păzii, jgheaburi, burlane, tavan mansardă şi hidroizolaţii.

Din înscrisurile depuse de pârâta D. a reieşit că structura de rezistenţă, învelitoarea şi şarpanta privind imobilul situat în zona B, a fost recepţionat la data de 6 noiembrie 2008, prin urmare după împlinirea termenului la care acesta trebuia să fie finalizat şi predat beneficiarului.

Pârâta D. s-a apărat invocând lipsa culpei în ceea ce priveşte neexecutarea obligaţiei de predare a locuinţei către reclamant la termenul stipulat contractual, ca urmare a existenţei unor cauze care nu pot fi imputate antreprenorului, arătând că "finalizarea lucrării de construire şi predare a acesteia către reclamant a fost imposibilă ca urmare a unor condiţii minime de lucru, în sensul inexistenţei unei organizări de şantier (lumină, apă curentă, drum de acces etc.) şi pe de altă parte, şi a lipsei racordării construcţiilor la reţele publice de apă, canalizare, electricitate şi reţeaua publică stradală (infrastructură rutieră), care trebuiau realizate de terţi faţă de prezentul contract şi care însă nu au fost realizate".

Deşi în cuprinsul întâmpinării pârâta a susţinut că a notificat A.N.L., în numeroase rânduri, "cu privire la faptul că lipsa infrastructurii şi a utilităţilor publice pe amplasament este de natură a împiedica începerea şi, ulterior desfăşurarea lucrărilor", enumerând şi adresele trimise în acest sens, tribunalul a constatat că înscrisurile respective nu au fost depuse la dosar, după cum nu s-a depus nicio solicitare a pârâtei adresată A.N.L., în conformitate cu art. 71 şi art. 72 din contractul de antrepriză, anterioară datei de 3 aprilie 2008, de prelungire a termenului de execuţie, motivată tocmai de lipsurile invocate.

Prima instanţă a avut în vedere faptul că, prin răspunsul la întrebarea 1 din interogatoriul formulat de reclamant, pârâta D. SA a recunoscut că a început cu întârziere lucrările, respectiv în iulie 2006, dar justifică această întârziere prin faptul că nu îi fusese predată de către A.N.L. documentaţia tehnică. Pârâta a declarat, totodată, că a început execuţia propriu-zisă a construcţiei la finele anului 2006. Din situaţia de plată aferentă lunii septembrie 2006 a reieşit că lucrările efectuate şi decontate în luna respectivă au constat în "turnare beton (fundaţii, pereţi subsol) şi hidroizolaţie" urmate în noiembrie 2006 de "turnare planşee, zidărie parter", februarie şi martie 2007 "zidărie etaj, turnare stâlpi".

Potrivit adresei înregistrată la A.N.L. în 24 iulie 2006 reclamantul a solicitat explicaţii privind cauzele pentru care "nu a ajuns documentaţia la constructorul SC D. SA", situaţie de natură să ducă la întârzierea începerii lucrărilor la locuinţa contractată, în condiţiile în care pe loturile învecinate începuseră lucrările.

Nu a existat la dosar răspuns al A.N.L.-ului la această sesizare, astfel că s-a reţinut culpa acesteia în transmiterea cu întârziere a documentaţiei tehnice însă în lipsa solicitărilor constructorului de prelungire a termenului de finalizare cu perioada în care nu a putut demara execuţia lucrărilor din lipsa documentaţiei nu se poate considera că, singur, acest fapt a fost de natură a conduce la nerespectarea termenului contractual pentru predarea construcţiei.

S-a arătat că lucrările pe care societatea pârâtă trebuia să le efectueze în temeiul contractului încheiat cu reclamantul sunt menţionate în anexa nr. 2 a convenţiei autentificate în 13 decembrie 2005.

Or, nici măcar la data cesionării contractului de antrepriză către SC A. SRL, respectiv 25 august 2009, constructorul D. nu a reuşit să finalizeze construcţia.

Potrivit art. 13 din Contractul de antrepriză generală din 27 aprilie 2004 încheiat cu A.N.L., societatea pârâtă în calitate de antreprenor general se obliga să execute, să finalizeze şi, dacă era cazul, să întreţină locuinţele executate, iar conform art. 19 alin. (2), să branşeze locuinţele la reţelele de utilităţi, obligaţia de a realiza proiectarea reţelelor de alimentare cu energie electrică, gaze naturale, şi de a executa reţelele respective revenind unor terţe persoane juridice în temeiul contractelor încheiate de acestea cu A.N.L., împrejurare cunoscută şi reclamantului având în vedere clauza expresă inserată în art. 19 din contractul de construire.

În raport de clauzele Contractului de antrepriză generală din 27 aprilie 2004 (art. 19 alin. (1), art. 20 - 23), instanţa de fond a apreciat că nu-i poate fi imputată pârâtei nerealizarea reţelelor de utilităţi, obligaţia asumată de aceasta prin art. 19 alin. (3), fiind una de prudenţă şi diligenţă (obligaţie de mijloace). S-a avut în vedere faptul că reclamantul nu a dovedit că ar fi existat anumite acţiuni pe care pârâta nu le-a întreprins şi care ar fi putut determinat o altă stare de fapt, precum şi că A.N.L. era instituţia direct implicată în contractele prin care autorităţile publice locale şi celelalte persoane juridice se obligau să execute utilităţile şi dotările tehnico - edilitare.

Tribunalul a apreciat însă că obligaţia antreprenorului general de predare a imobilului în 24 luni de la emiterea ordinului de începere a lucrărilor trebuie să fie analizată în raport de lucrările care trebuiau să fie efectiv executate de către constructor, astfel cum acestea sunt consemnate în anexa 2 la Contractul de construire din 13 decembrie 2005, până la data de 3 aprilie 2008.

Aceasta deoarece, este incident cazul fortuit invocat de pârâtă, lipsa utilităţilor publice, numai în situaţia în care la data scadentă, constructorul executase toate lucrările la care se obligase şi care nu depindeau de existenţa reţelelor de apă, canalizare, gaze, electricitate. Potrivit art. 970 din Vechiul C. civ., act normativ care guvernează raporturile juridice născute între părţile în litigiu, "convenţiile trebuie executate cu bună-credinţă. Ele obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ca echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei după natura sa".

Tribunalul a considerat că în executarea cu bună-credinţă a contractului de construire, chiar şi în condiţiile existenţei contractului de mandat şi a obligaţiei A.N.L de supraveghere a executării lucrărilor (se are în vedere că pârâta formulează apărări şi în sensul că existând mandatul dat A.N.L. şi clauza inserată în art. 21 din contractul de construire nu era obligată să păstreze o legătură directă cu beneficiarul construcţiei), constructorul avea obligaţia de a încerca să depună toate diligenţele pentru a executa integral lucrările care depindeau exclusiv de acesta şi totodată să aducă la cunoştinţa beneficiarului neprofesionist, cu care contractase direct, imposibilitatea fortuită în care se afla de a finaliza construcţia, conform contractului, în lipsa utilităţilor publice (faţă de reglementările legale care îi impuneau probele de instalaţii), pentru ca acesta, în cunoştinţă de cauză, interesat să ajungă să locuiască în imobilul pe care-l finanţa, să poată decide modul în care va continua lucrarea.

Faptul că terţe instituţii, autorităţi publice nu şi-au executat obligaţiile de realizare a reţelelor de utilităţi şi dotări urbane nu poate, prin el însuşi, exonera constructorul de orice răspundere în condiţiile în care avea cunoştinţă la data perfectării contractului de antrepriză de starea de fapt existentă în locaţie, nu a făcut dovada că graficele de execuţie pe care le-a întocmit şi prezentat A.N.L.-ului erau corelate cu eventualele termene de executare a reţelelor de utilităţi publice şi, mai mult prin art. 20 din contract antreprenorul general se obliga că "va executa şi va întreţine pe cheltuială proprie toate lucrările prevăzute în contract până la recepţia lor de către A.N.L., va asigura forţa de muncă, inclusiv supraveghere şi pază, materialele, utilajele de construcţii şi obiectivele cu caracter provizoriu (organizare de şantier) pentru executarea lucrărilor şi a utilităţilor necesare execuţiei".

S-a reţinut că abia la data de 6 noiembrie 2008 erau recepţionate structura de rezistenţă, învelitoarea şi şarpanta privind imobilul din zona B şi nu au fost administrate probe de către societatea pârâtă din care să rezulte că neîndeplinirea obligaţiei de finalizare a locuinţei la termen a fost imposibilă din cauza lipsei utilităţilor, respectiv a neîndeplinirii de către A.N.L. a obligaţiilor asumate prin art. 12 şi art. 70 alin. (1) din contractul de antrepriză de a pune "la dispoziţie Antreprenorului General amplasamentul liber de orice sarcină", respectiv "suprafeţele de teren necesare pentru depozite şi locuri de muncă pe şantier (organizare de şantier)". S-a reţinut, referitor la obligaţiile A.N.L., că în cuprinsul contractului de antrepriză organizarea de şantier nu este definită ca obligaţie a A.N.L. de a pune la dispoziţia antreprenorului general lumină, apă curentă, drumuri de acces, precum şi că starea locaţiei în care urma să desfăşoare lucrări era cunoscută constructorului D. SA încă de la perfectarea contractului de antrepriză, astfel că în situaţia în care considera că nu poate demara lucrările în lipsa utilităţilor menţionate şi a infrastructurii era necesar să ceară a se menţiona expres în contract obligaţia A.N.L. de a i le pune la dispoziţie. În caz contrar, tribunalul a prezumat că graficele de execuţie au fost întocmite în funcţie de starea de fapt existentă în locaţie la data perfectării contractului şi posibilităţile tehnice şi de personal ale constructorului de a face faţă condiţiilor respective. De altfel, prin art. 20 din contractul de antrepriză, antreprenorul general se obliga să asigure "materialele, utilajele de construcţii şi obiectivele cu caracter provizoriu (organizare de şantier) pentru executarea lucrărilor şi a utilităţilor necesare execuţiei".

S-a apreciat că lipsa reţelelor de alimentare cu energie electrică şi gaze naturale, respectiv apă şi canalizare, la care se obligaseră terţii prin convenţiile încheiate cu A.N.L., a fost invocată de pârâtă pentru a justifica imposibilitatea de a executa anumite lucrări de instalaţii de a căror finalizare depindeau lucrări de finisare interioară a imobilului. Mai exact, pârâta a susţinut că documentaţia tehnică o obliga la efectuarea probelor de presiune la cald şi rece pentru instalaţia sanitară şi termică, în anumiţi parametrii tehnici, care nu putea fi atinşi în lipsa existenţei reţelei de apă şi canalizare.

Raportul de expertiză tehnică efectuat în cauză a conchis că "lucrările de: finisaje exterioare soclu şi terase, vopsitorii faţade, lucrări de acoperiş, precum şi unele lucrări de finisaje interioare-montat uşi interioare, vopsitorii lavabile de interior, pardoseli încăperi, cu excepţia celor din grupurile sanitare şi din bucătărie, finisaje scară, etc. puteau fi realizate, fiind fără legătură cu racordarea imobilului la utilităţi".

În răspunsul la obiecţiunile încuviinţate de instanţă expertul tehnic judiciar a precizat că "instalaţia tehnică nu a fost realizată integral", că "traseele instalaţiei de încălzire puteau fi executate, supuse probelor de presiune la rece, asigurate cu echipamente din resurse proprii, de inventar, ale constructorului urmând ca traseele instalaţiei să fie înglobate ulterior în pardoseli sau pereţi şi să se execute finisajele aferente încăperilor". S-a arătat totodată că pentru efectuarea probelor de presiune la instalaţia de alimentare cu apă menajeră (caldă şi rece) trebuia asigurată "funcţionarea tuturor echipamentelor: centrală termică, pompe, staţii de ridicare a presiunii etc, funcţionare care se poate realiza numai în condiţiile existenţei şi al accesului la utilităţi - curent electric, gaz metan, alimentare cu apă" şi că "în zonă nu a fost asigurată decât energia electrică, motiv pentru care, în cazul în care în contractul părţilor nu sunt menţionate explicit obligaţiile constructorului de a asigura din resurse proprii aceste utilităţi, nu se pot realiza probele de presiune pentru instalaţia de alimentare cu apă menajeră".

Nemulţumită de răspunsul expertului societatea pârâtă a solicitat efectuarea unei noi expertize care să lămurească aspectul în divergenţă, respectiv dacă puteau fi executate, în condiţiile în care imobilul nu putea fi branşat la reţeaua stradală de canalizare, apă, energie electrică, gaze, instalaţiile sanitare şi termice aferente locuinţei reclamantului, respectiv dacă de realizarea acestor lucrări depindeau executarea finisajelor interioare.

Tribunalul a apreciat că nu este utilă soluţionării cauzei proba solicitată pentru că pe de o parte, astfel cum s-a reţinut deja în prezentele considerente, prin art. 20 din contractul de antrepriză, antreprenorul general se obliga să asigure "materialele, utilajele de construcţii şi obiectivele cu caracter provizoriu (organizare de şantier) pentru executarea lucrărilor şi a utilităţilor necesare execuţiei" şi pârâta nu a dovedit că nu ar fi putut realiza probele de presiune pentru instalaţia de alimentare cu apă menajeră din resurse proprii, respectiv folosindu-se de utilităţile necesare execuţiei locuinţei pe care se obligase să le procure, pe de altă parte indiferent de concluziile acesteia starea de fapt existentă la data de 3 aprilie 2008, când trebuia să fie finalizată şi predată reclamantului locuinţa contractată dar când de abia se înălţase construcţia şi se executase învelitoarea (potrivit situaţiilor de plată depuse chiar de pârâtă la dosar, în luna iulie 2008 era executată şarpanta şi astereala, în luna octombrie 2008 erau executate învelitoare, streaşini, păzii, jgheaburi şi burlane) nu putea fi schimbată.

De altfel societatea pârâtă nu a făcut nici dovada cauzelor pentru care nici până la cesionarea contractului de antrepriză nu a finalizat toate lucrările care nu erau condiţionate de existenţa reţelelor de apă, canalizare, astfel cum acestea au fost evidenţiate de expertiza efectuată în cauză: finisaje exterioare soclu şi terase, vopsitorii faţade, lucrări de acoperiş, precum şi unele lucrări de finisaje interioare-montat uşi interioare, instalaţie electrică.

În raport de situaţia de fapt reţinută şi dispoziţiile art. 1082 C. civ., tribunalul a apreciat că pârâta nu a făcut dovada unei cauze străine, neimputabile, care nu i-a permis să execute în termenul contractual stabilit, lucrările care potrivit expertizei puteau fi realizate şi în lipsa utilităţilor, fapta ilicită (neexecutarea obligaţiei de finalizare a construcţiei la termenul contractual stabilit, în stadiul permis de lipsa reţelelor de apă, canalizare) şi vinovăţia pârâtei fiind astfel două dintre condiţiile răspunderii civile contractuale a căror existenţă a fost probată în cauză.

Referitor la prejudiciu instanţa a reţinut că imobilul, obiect al contractului de construire încheiat cu pârâta, are destinaţia de locuinţă, că la peste patru ani de când trebuia să fie predat şi peste 6 ani de când a fost contractată edificarea lui, nu a fost încă finalizat, că reclamantul nu a fost notificat de către constructorul D. cu privire la imposibilitatea de finalizare a construcţiei, în conformitate cu reglementările legale în vigoare, pentru plata lucrărilor reclamantul a contractat un credit ipotecar, aflându-se în situaţia de a achita ratele şi dobânda pentru suma împrumutată fără a se putea însă folosi de locuinţa pentru care suportă plăţile respective sau a decide în sensul finalizării ei în regie proprie (cum de altfel a făcut dovada că au procedat alte persoane aflate în situaţia sa).

S-a apreciat că este dovedit prejudiciul suferit de reclamant, precum şi că acesta este urmarea directă a faptei ilicite săvârşite de pârâtă constând în neexecutarea lucrărilor asumate prin anexa 2 la contractul de construire şi care nu depindeau de existenţa utilităţilor publice, nici până la data de 3 aprilie 2008, nici până la cesionarea contractului.

În privinţa întinderii obligaţiei de despăgubire stabilită în sarcina societăţii pârâte tribunalul a apreciat că aceasta acoperă perioada dintre momentul la care trebuia să fie finalizată construcţia - 3 aprilie 2008 şi data cesionării contractului către societatea A. SRL, 25 august 2009, având în vedere că cesiunea contractului de antrepriză era permisă prin Actul adiţional din 30 ianuarie 2006, cesiunea a fost avizată de mandatarul reclamantului, A.N.L., atât contractul de mandat cât şi contractul de construire fac trimitere la dispoziţiile antreprizei, reclamantul a avut cunoştinţă de cesiune, contrar susţinerilor din cererea de chemare în judecată, cel mai târziu în decembrie 2009.

Constatând întrunite condiţiile răspunderii civile contractuale, tribunalul, în temeiul dispoziţiilor art. 969 C. civ., a obligat-o pe pârâtă la plata penalităţilor de întârziere stabilite contractual, aferentă perioadei 3 mai 2008 - 25 august 2009, dată la care pârâta a cesionat Contractul de antrepriză generală din 27 aprilie 2004 în conformitate cu art. 17 din acest contract, astfel cum a fost modificat prin Actul adiţional din 30 ianuarie 2006.

În ceea ce priveşte cuantumul despăgubirilor, instanţa de fond a avut în vedere că părţile au convenit modalitatea de determinare (art. 10) - respectiv 0,15% pe zi de întârziere din valoarea contractului, că valoarea contractului a fost iniţial de 62.187 euro fiind majorată prin Actul adiţional din 2006 la 64.610 euro astfel că penalităţile de întârziere reprezintă 96,91 euro/zi de întârziere.

În ceea ce priveşte pretenţiile formulate faţă de A.N.L., tribunalul a mai reţinut că ambele (penalităţi pentru nerespectarea termenului de predare a locuinţei, respectiv restituirea cotelor încasate pe parcursul execuţiei lucrărilor) au ca temei contractul de mandat încheiat de reclamant cu pârâta menţionată, astfel că va analiza o singură dată dacă sunt întrunite condiţiile răspunderii contractuale în sarcina A.N.L.

A susţinut reclamantul că A.N.L. nu şi-a executat contractul de mandat cu diligenţa unui bun administrator, ceea ce a determinat prejudicierea sa pe de o parte prin întârziere la finalizarea lucrărilor de construire, pe de altă parte prin plata către A.N.L. a sumelor reprezentând cota de 3% prevăzută de lege deşi acesta nu şi-a executat obligaţiile asumate contractual.

Conform contractului de mandat A.N.L. avea obligaţia de a urmări executarea şi finalizarea lucrărilor de construire contractate cu antreprenorul general, conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire, lucrări ce trebuiau să fie executate la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite, era obligată inclusiv să asigure terminarea lucrărilor cu un alt antreprenor general în cazul în care antreprenorul iniţial s-ar fi aflat în imposibilitate de a finaliza lucrările.

Astfel cum a arătat şi reclamantul conţinutul obligaţiilor general formulate prin contractul de mandat poate fi stabilit prin raportare la contractul de antrepriză generală, legătura dintre acestea fiind unanim recunoscută de părţile în litigiu.

În acest sens tribunalul a apreciat că se poate reţine o culpă în supravegherea constructorului constând în faptul că A.N.L. nu a urmărit lucrările de construire la imobil, cel puţin până la data la care acesta trebuia să fie finalizat şi predat beneficiarului, respectiv 3 aprilie 2008, nu a avertizat Antreprenorul General în privinţa respectării graficelor de execuţie respectiv a termenului de finalizare.

Tribunalul a constatat că la dosarul cauzei nu există niciun înscris anterior datei de 3 aprilie 2008 care să privească locuinţa în litigiu, toată corespondenţa purtată cu reclamantul fiind ulterioară, cu excepţia unor solicitări şi sesizări ale reclamantului din 2006 şi 2007 la care pârâta nu a probat că ar fi răspuns, ulterioare fiind şi notificările (14 mai 2008, 24 iunie 2008, 29 octombrie 2008, 27 februarie 2009, 12 februarie 2009) pe care pârâta A.N.L. pretinde că le-ar fi comunicat constructorilor fără a face şi dovada transmiterii efective a acestora.

În conformitate cu art. 14 din Contractul de mandat, pentru nerespectarea obligaţiilor contractuale, partea în culpă datora daune-interese.

Tribunalul nu a contestat interdependenţa dintre contractele de mandat, antrepriză generală şi contractul de construire însă a apreciat că nu se poate reţine o solidaritate pasivă a pârâtelor pentru neexecutarea unor obligaţii distincte asumate prin contracte diferite în lipsa unei stipulaţii contractuale exprese, deoarece potrivit art. 1041 din Vechiul C. civ. solidaritatea nu se prezumă. S-a reţinut că nu există nicio normă legală care să reglementeze o răspundere solidară a A.N.L. şi antreprenorilor angajaţi în realizarea proiectelor A.N.L. faţă de beneficiarii locuinţelor respective. Ca atare, nu a putut fi primită apărarea reclamantului că o astfel de solidaritate "rezidă din logica contractuală", din "legătura indisolubilă pe care cadrul contractual, întemeindu-se pe cadrul legal, respectiv Legea nr. 152/1998 privind înfiinţarea A.N.L., cu modificările şi completările ulterioare, o realizează între A.N.L., şi cei doi constructori".

În lipsa înserării în contractul de mandat a unei clauze penale prin care părţile să determine anticipat prejudiciul, s-a arătat că acesta trebuie să fie dovedit de partea care-l invocă.

Or, în cauză, reclamantul nu a dovedit că în afară de sumele care i-au ieşit din patrimoniu cu titlu de cotă de 3% reţinută de A.N.L. ar fi fost prejudiciat şi cu suma de 96,91 euro pe zi de întârziere, care reprezintă de fapt valoarea prejudiciului cuantificată prin clauza penală înserată în contractul de construire opozabil, conform art. 973 din Vechiul C. civ., exclusiv pârâtei D. SA.

Reclamantul a mai susţinut că valoarea totală a cotelor încasate nejustificat de pârâta A.N.L. se ridică, potrivit centralizatorului de plăţi, aflat în baza de date a acesteia, la suma de 4.224,13 RON.

Prin răspunsul la întrebarea nr. 6 din interogatoriul formulat de reclamant pârâta a precizat că "sumele reprezintă cotele legale şi respectiv taxele percepute de ISC conform legislaţiei în domeniul construcţiilor".

Tribunalul a constatat totodată că o parte din suma pretinsă de reclamant este solicitată de pârâta A.N.L. prin cererea reconvenţională, respectiv 1.053,31 RON cu titlu de cotă datorată conform art. 2 din contractul de mandat, art. 3 şi art. 6 lit. d) din Legea nr. 152/1998 (503,68 RON facturată la 7 iulie 2009, 122,77 RON facturată la 4 august 2009, 165,26 RON facturată la 5 octombrie 2009, 261,60 RON facturată la 9 august 2010), respectiv reglare taxă reautorizare (suma de 389,18 RON facturată la 26 februarie 2010) ceea ce înseamnă că sumele respective nu au fost retrase din contul reclamantului. De altfel, tribunalul a reţinut că reclamantul a recunoscut faptul că din anul 2009, astfel cum susţine pârâta A.N.L., nu se mai puteau face plăţi din contul deschis la banca finanţatoare pentru că a refuzat să plătească comisionul de acordare a creditului.

Pentru considerentele expuse, constatând că sunt întrunite condiţiile răspunderii contractuale prima instanţă a obligat pârâta A.N.L. să plătească reclamantului despăgubiri în sumă de 2.781,64 RON, reprezentând valoarea cotelor de 3% reţinute de A.N.L. nejustificat în condiţiile în care nu şi-a executat obligaţiile contractuale de supraveghere a executării lucrărilor la termenele stabilite.

Pentru aceleaşi considerente, tribunalul a admis doar în parte cererea reconvenţională formulată de pârâta A.N.L., apreciind că aceasta nu poate solicita plata cotei de 3%, stabilită de lege în favoarea sa doar în condiţiile în care ar fi îndeplinit obligaţiile asumate prin contractul de mandat, însă are dreptul să perceapă suma reprezentând taxa de reautorizare, având în vedere că aceasta a fost achitată de A.N.L., precum şi că prin art. 2 din contractul de mandat reclamantul s-a obligat la plata cheltuielilor necesare a fi efectuate pe parcursul execuţiei lucrărilor, reînnoirea autorizaţiei de construire îi profită iar în cauză nu a format obiect al verificărilor instanţei culpa A.N.L. şi a constructorilor pentru expirarea termenului pentru care a fost emisă iniţial autorizaţia de construire.

În consecinţă, tribunalul a obligat pe reclamantul-pârât C. să plătească pârâtei-reclamante A.N.L. suma de 389,18 RON cu titlu de taxă reautorizare.

În temeiul dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ., constatând că pârâtele se află în culpă procesuală, prima instanţă a obligat pârâta SC D. SA să plătească reclamantului cheltuieli de judecată în sumă de 5.405,97 RON, reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar aferente pretenţiilor încuviinţate şi onorariu pentru expert (suma de 1.504,50 RON), pe pârâta A.N.L. să plătească reclamantului cheltuieli de judecată în sumă de 233,53 RON reprezentând taxă judiciară de timbru aferentă pretenţiilor încuviinţate (în ceea ce priveşte taxele de timbru s-a avut în vedere faptul că reclamantul a depus un timbru judiciar în valoare de 5 RON şi a achitat o taxă judiciară de timbru de 4,131 RON, cuantum stabilit ca urmare a admiterii cererii de ajutor public judiciar formulată de reclamant).

Totodată, tribunalul a mai obligat pârâtele SC D. SA şi A.N.L. să plătească reclamantului, în solidar, cheltuieli de judecată în sumă de 6.420,40 RON reprezentând onorariu de avocat conform chitanţelor de plată depuse la dosarul cauzei.

Faţă de poziţia exprimată de reprezentantul convenţional al A.N.L., în cadrul concluziilor pe fondul cauzei, a luat act că pârâta menţionată nu a solicitat cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentinţe, reclamantul-pârât C., pârâta-reclamantă A.N.L. şi pârâta SC D. SA au declarat apel.

Prin Decizia nr. 292/2014 din 14 aprilie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, a fost respins ca nefondat apelul declarat de reclamantul C. împotriva Sentinţei civile nr. 2399 din 21 martie 2013, precum şi împotriva Încheierii din 9 decembrie 2011 pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în Dosarul nr.x/3/2010, în contradictoriu cu intimatele pârâte SC A. SRL prin lichidator judiciar C.I.I. B. şi SC D. SA.

A fost admis apelul declarat de apelanta-pârâtă A.N.L. SA.

A fost schimbată în parte sentinţa civilă atacată în sensul că a fost respins ca neîntemeiat capătul de cerere referitor la obligarea A.N.L. la plata sumei de 2.781,64 RON cu titlu de despăgubiri, reprezentând cota de 3% încasată de A.N.L. pe parcursul executării lucrărilor de antreprenorul general. S-au menţinut restul dispoziţiilor sentinţei apelate.

Pentru a decide astfel, instanţa de control judiciar a avut în vedere, convenţiile încheiate de părţi, prin care s-au stabilit drepturi şi obligaţii specifice fiecărui raport juridic pe care acestea îl guvernau.

Astfel, s-a reţinut că între intimata-pârâtă SC D. SA, în calitate de Antreprenor General şi intimata-pârâtă A.N.L., s-a încheiat Contractul de antrepriză generală din 27 aprilie 2004, care a avut drept obiect realizarea de "lucrări de construcţii de locuinţe, la cheie, singulare şi cuplate în amplasamentul E., Bucureşti - Băneasa, zona B2, cu un număr de 46 unităţi locative".

Totodată, între reclamantul C., în calitate de mandant şi intimata-pârâtă A.N.L. în calitate de mandatar, s-a încheiat Contractul de mandat din 10 iunie 2004, având drept obiect "reprezentarea recurentului de către A.N.L. în relaţiile cu Proiectantul şi Antreprenorul General, în vederea urmării executării şi finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire obţinută de mandatar, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire", în scopul construirii în amplasamentul E., zona B, a unei locuinţe la cheie.

Între reclamant, în calitate de Beneficiar, şi intimata-pârâtă SC D. SA, în calitate de Antreprenor General, s-a încheiat la 13 decembrie 2005 contractul de construire, având drept obiect construirea de către antreprenor pentru beneficiarul C., o locuinţă tip C32, la cheie, în termen de 24 luni de la emiterea ordinului de începere a lucrărilor, iar prin Ordinul nr. 4556 din 29 martie 2006 emis de intimata-pârâtă A.N.L., s-a dispus începerea lucrărilor la data de 3 aprilie 2006, în baza Autorizaţiei de construire din 12 octombrie 2005 emisă de Primăria Sector 1 Bucureşti.

S-a constatat că potrivit art. 10 din Contractul de construire din 13 decembrie 2005, părţile au convenit ca în cazul nepredării locuinţei la în termenul stabilit de art. 8, din cauze imputabile antreprenorului general SC D. SA, acesta să plătească beneficiarului (C.) penalităţi de 0,15% pe zi de întârziere, din valoarea contractului, până la predarea efectivă a locuinţei.

S-a mai reţinut că la data de 25 august 2009 între intimata-pârâtă SC D. SA şi SC A. SRL, s-a încheiat, cu acordul A.N.L., conform prevederilor Actului adiţional din 30 ianuarie 2006 la contractul de antrepriză, Contractul de cesiune, prin care SC A. SRL, în calitate de cesionar a preluat toate drepturile şi obligaţiile care vizau realizarea lucrărilor de construcţie a unui nr. de 47 unităţi locative situate în amplasamentul E., printre care şi locuinţa apelantului reclamant.

La 26 aprilie 2012 între SC A. SRL şi SC H. SRL s-a încheiat la Contractul de ANTREPRIZĂ generală, Contractul de cesiune, având drept obiect cedarea parţială a drepturilor şi obligaţiilor care derivau din Contractul din 27 aprilie 2004 pentru realizarea unui număr de 42 de locuinţe din zona menţionată, printre care şi locuinţa apelantului.

Aşa fiind, instanţa de control judiciar a arătat că relaţia contractuală dintre A.N.L. şi apelant are la bază Contractul de mandat (din 10 iunie 2004), în temeiul căruia A.N.L. a fost împuternicită să urmărească execuţia şi finalizarea lucrărilor în conformitate cu proiectul tehnic şi autorizaţia de construire, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate convenite, contract de mandat menit a naşte în sarcina celor două părţi contractante drepturi şi obligaţii specifice acestui tip de convenţie.

Din actele şi lucrările dosarului, a rezultat în acest sens, că intimata A.N.L. şi-a îndeplinit obligaţiile de a urmări executarea şi finalizarea lucrărilor.

În acest sens, instanţa de apel a apreciat că intimata A.N.L. a executat mandatul în limitele prevăzute la art. 1, a urmărit derularea lucrărilor, a purtat corespondenţă cu constructorii, prin inspectorii şi serviciile de specialitate a efectuat inspecţii în amplasament pentru verificarea stadiului lucrărilor şi a procedat la notificarea constructorilor atunci când a constatat întârzieri faţă de graficele de execuţie, informând constructorii de necesitatea prezentării acestor grafice de execuţie actualizate fără de care nu se putea face decontarea plăţilor avansate de constructor.

S-a apreciat ca fiind relevante în acest sens: Adresa din 7 iulie 2006 prin care A.N.L. a solicitat SC D. SA să înceapă lucrările la amplasamentul E.; Adresa din 13 iulie 2006 prin care A.N.L. a adus la cunoştinţa constructorului că organizează comandament în şantier în fiecare zi de luni pentru rezolvarea problemelor curente; Adresa din 3 noiembrie 2006 prin care A.N.L. a solicitat SC D. SA luarea tuturor măsurilor necesare realizării până la finele anului 2006, a stadiului fizic "cota zero" la toate construcţiile care aveau ordin de începere a lucrărilor; Adresa din 13 februarie 2007 prin care constructorul a fost notificat să accelereze ritmul de execuţie a lucrărilor; Adresa din 26 februarie 2007, revenirea la Adresele din 7 iulie 2006 şi 13 februarie 2007 prin care constructorul a fost avertizat asupra întârzierilor în raport de termenele contractuale; Adresa din 13 aprilie 2007 prin care i se pune în vedere constructorului să remedieze calitatea slabă a lucrărilor şi să respecte documentaţia şi alte multe adrese, din care rezultă atenţia cu care intimata A.N.L. a supravegheat efectuarea şi calitatea lucrărilor precum şi respectarea termenelor.

În raport de înscrisurile depuse în primă instanţă, instanţa de apel a reţinut că A.N.L. şi-a respectat obligaţiile asumate prin contractul de mandat în sensul că a notificat constructorul în repetate rânduri pentru abaterile de la calitate şi ritm de execuţie, a asigurat schimbarea constructorului, a identificat antreprenorii în vederea terminării lucrărilor, a schimbat antreprenorul general (astfel cum rezultă din cele două Contracte de cesiune din 25 august 2009 şi 26 aprilie 2012) a luat măsuri pentru recuperarea întârzierilor şi finalizarea lucrărilor.

În acest context juridic, Curtea a apreciat că intimata-pârâtă A.N.L. a depus toate diligenţele necesare executării contractului de mandat încheiat cu apelantul, excluzând astfel culpa mandatarului în supravegherea lucrărilor de construire a locuinţelor.

Referitor la motivul de apel vizând greşita respingere a cererii de obligare a A.N.L. la plata de daune interese moratorii de la data de 25 august 2009, în cuantum de 96,91 euro/zi de întârziere, acesta a fost respins ca nefondat, motivat de împrejurarea că părţile nu au prevăzut în contractul de mandat o clauză penală pentru nerespectarea obligaţiilor contractuale, aspect care a fost stipulat în mod expres în contractul de construire, la care A.N.L. nu este parte.

Clauza penală înscrisă în art. 10 din contractul de construire încheiat între apelant şi SC D. SA îl obligă pe antreprenorul general la plata de penalităţi de întârziere, pentru nepredarea locuinţei la termenul stabilit şi nu este opozabilă intimatei A.N.L., care nu este parte în contract.

Cum, obligaţiile A.N.L. faţă de apelantul beneficiar decurg din contractul de mandat şi reprezintă obligaţii de diligenţă, iar în cuprinsul acestui contract nu a fost prevăzută nicio clauză penală, mandatarul A.N.L. fiind abilitat doar să încaseze, pentru beneficiarii locuinţelor, prin contractul de antrepriză generală, penalităţi de întârziere până la îndeplinirea obligaţiilor asumate prin contract, instanţa de apel a considerat că, deşi operaţiunile juridice desfăşurate de părţi, au un caracter complex, răspunderea A.N.L. nu poate fi antrenată decât în baza contractului de mandat şi a celui de construire.

Împrejurarea că între contractele încheiate de părţi există o strânsă legătură, nu poate determina transferul obligaţiilor antreprenorului general, de plată a penalităţilor de întârziere, către mandatar, acesta urmând să răspundă numai în temeiul contractului de mandat.

Întrucât puterea obligatorie a contractelor rezidă din consimţământul părţilor, s-a arătat că acestea nu produc efecte decât între părţile contractante, mandatarii fiind consideraţi terţi în privinţa altor convenţii încheiate de mandant.

În acest context, s-a apreciat ca fiind necesară analizarea legăturii dintre contractul de mandat, contractul de construire şi cel de antrepriză generală, în raport de obiectul specific fiecăruia, de drepturile şi obligaţiile părţilor convenite.

În acest sens, instanţa de apel a apreciat că întrucât intimata A.N.L. nu poate fi răspunzătoare decât pentru neîndeplinirea obligaţiilor asumate prin contractul de mandat, în sarcina acesteia nu poate fi reţinută o solidaritate pasivă alături de antreprenorul general pentru neexecutarea unor obligaţii distincte asumate prin contractul de construire, în lipsa unei stipulaţii contractuale expres în acest sens sau a unei norme legale care să prevadă acest lucru.

Faptul că există o legătură logico-juridică între contractele încheiate de părţi nu poate conduce la concluzia că obligaţiile existente în sarcina uneia dintre părţi s-ar transfera şi asupra altei părţi, chiar dacă aceasta din urmă nu şi le-a asumat şi nici nu există o normă legală care să prevadă acest lucru.

Prin urmare, în lipsa unei clauze penale în contractul de mandat şi a unei solidarităţi pasive (cu antreprenorul general) expres menţionată de vreuna dintre convenţiile enumerate şi analizate, instanţa de apel, în temeiul dispoziţiilor art. 296 C. proc. civ. a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantul C.

În privinţa apelului declarat de intimata-pârâtă A.N.L., Curtea, pe lângă argumentele prezentate, care vizau respectarea de către A.N.L. a obligaţiilor asumate prin contractul de mandat, a mai reţinut şi faptul că potrivit art. 14 din Contractul de construire autentificat în 13 decembrie 2005, beneficiarul era obligat să achite preţul locuinţei, în care era inclusă şi cota de 3% A.N.L., ca urmare a înscrierii apelantului în programul de dezvoltare de A.N.L. - construcţia de locuinţe prin credit ipotecar care acordă beneficiarilor avantajele şi facilităţile conferite de Legea nr. 152/1998.

Aşa fiind, întrucât apelantul nu a achiziţionat imobilul de pe piaţa liberă, ci a înţeles să beneficieze de dispoziţiile Legii nr. 152/1998, preţul locuinţei corespunzător proiectului şi opţiunii apelantului era compus din avansul depus de beneficiar, din creditul ipotecar acordat şi dintr-o subvenţie în cuantum de 11.481 euro conform prevederilor O.U.G. nr. 59/2002 pentru completarea Legii nr. 152/1998 aprobată prin Legea nr. 534/2002 - subvenţie utilizată ca primă sursă de finanţare.

S-a arătat că o altă facilitate de care mai beneficiază apelantul-reclamant ca urmare a edificării unei locuinţe prin programul dezvoltat de A.N.L., o reprezintă accesul la terenul pentru construcţia locuinţei, care din proprietatea privată a unităţilor administrative trece în folosinţa beneficiarului pe toată durata existenţei locuinţei, din momentul finalizării lucrărilor.

Astfel, de vreme ce apelantul-reclamant a fost de acord cu achiziţionarea imobilului prin programul dezvoltat de A.N.L. şi a semnat contractul de mandat prin care şi-a asumat obligaţia de a achita apelantei A.N.L. cota de 3%, cuprinsă în structura cheltuielilor de investiţii care constituie venituri A.N.L. destinate acoperii cheltuielilor efectuate pentru realizarea montajului financiar necesar, contractării serviciilor de proiectare şi de execuţie, instanţa de apel a apreciat că, această cotă a fost reţinută în mod legal de A.N.L. din facturile prezentate la plată de către constructor pentru lucrările efectiv executate.

Cota de 3% a fost reţinută de A.N.L. pe parcursul derulării contractului şi execuţiei lucrărilor şi nicidecum prin tragerea anticipată, integrală, din contul apelantului-reclamant, anterior execuţiei lucrărilor.

Acest procent s-a reţinut din facturile prezentate la plată de constructor aferente lucrărilor efectiv executate.

Raportând aceste aspecte la argumentele care vizează corecta îndeplinire de către A.N.L. a obligaţiilor asumate prin contractul de mandat, s-a reţinut că apelantul-reclamant datora A.N.L. în mod legal cota de 3% din facturile prezentate pentru lucrările efectiv efectuate.

În condiţiile în care A.N.L. şi-a îndeplinit obligaţia de diligenţă de a urmări executarea şi finalizarea lucrărilor, iar în contractul de mandat nu există nicio clauză care să oblige A.N.L. la restituirea cotei legale de 3%, în caz de nerespectare a termenului de predare a locuinţei de către antreprenorul general, a fost respinsă ca neîntemeiată solicitarea reclamantului de la obligare a intimatei A.N.L. la restituirea cotei de 3%.

În consecinţă, instanţa de apel a admis apelul declarat de intimata A.N.L. şi a schimbat în parte sentinţa civilă atacată în sensul că a respins ca neîntemeiat capătul de cerere referitor la obligarea A.N.L. la plata sumei de 2.781,64 RON cu titlu de despăgubiri (cota de 3% încasate de A.N.L. pe parcursul executării lucrărilor).

Împotriva deciziei instanţei de apel, în termen legal, reclamantul C. a declarat recurs, solicitând admiterea recursului cu consecinţa admiterii apelului formulat de reclamant şi respingerii apelului promovat de pârâta A.N.L. şi obligarea acesteia la plata sumei reprezentând echivalentul în RON la data plăţii a sumei de 96,91 euro pe zi de întârziere, începând cu data de 25 august 2009 şi până la predarea efectivă a locuinţei.

Invocând în drept dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în argumentarea recursului, reclamantul C. susţine, în esenţă, că instanţa de apel a pronunţat hotărârea cu aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1539 C. civ., art. 1540 alin. (1) C. civ., art. 969 C. civ. şi art. 970 art. 973 şi art. 977 C. civ., art. 1.2.5 din Legea nr. 152/1998.

În raport de motivul de nelegalitate reglementat de pct. 8 al art. 304 C. proc. civ., apreciază că instanţa de apel a schimbat natura actului juridic dedus judecăţii prin greşita calificare a contractului încheiat între beneficiar şi A.N.L., ca fiind un simplu contract de mandat cu obligaţii şi drepturi specifice acestui tip de contract.

Or, deşi contractul încheiat cu A.N.L. a fost denumit de către părţi ca fiind un contract de mandat, acesta nu îndeplineşte condiţiile unui astfel de contract, întrucât nu a fost încheiat exclusiv pentru ca mandatarul, A.N.L., să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama mandantului, C.

Arată că acesta este un contract complex, care a prevăzut, pe lângă obligaţiile specifice unui contract de mandat şi o serie de obligaţii pentru mandatar, sub sancţiunea încheierii de către A.N.L. a contractului cu un alt beneficiar (fapt ce a fost reţinut şi de către Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, prin Decizia nr. 415 din 5 noiembrie 2013, într-o speţă similară, decizie aflată la dosarul cauzei).

Un alt argument în ceea ce priveşte incidenţa motivului de nelegalitate prevăzut de pct. 8 al art. 304 C. proc. civ., îl reprezintă greşita calificare a contractului încheiat între beneficiar şi A.N.L., ca fiind un contract de mandat privit în mod singular, şi nu ca făcând parte dintr-o operaţiune juridică complexă, fără a avea în vedere întreg mecanismul contractual, celelalte contracte încheiate şi, contractul de construire, contractul de antrepriză generală şi dispoziţiile Legii nr. 152/1998.

În opinia recurentului, contractul de mandat nu poate fi interpretat ca având o existenţă de sine-stătătoare, fără legătură cu celelalte contracte încheiate, contractul de antrepriză generală şi contractul de construire, aşa încât trebuie integrat în întreg mecanismul contractual, iar drepturile şi obligaţiile trebuie interpretate în raport de celelalte contracte încheiate în cauză.

Prevederile contractului de construire se completează cu prevederile contractului de antrepriză generală încheiat de A.N.L. şi constructor potrivit art. 18 din Contractul de construire. Prin dispoziţiile art. 64 din contractul de antrepriză generală a fost instituită o clauză penală, aceeaşi cu cea stabilită prin contractul de construire, penalităţi de 0,15% pe zi de întârziere.

Chiar în temeiul dispoziţiilor Legii nr. 152/1998 între contractul de antrepriză generală, contractul de mandat şi contractul de construire există o legătură indisolubilă de natură a determina răspunderea contractuală în prezenta cauză a A.N.L. şi justifică şi solidaritatea pasivă între A.N.L. şi antreprenorul SC I. SRL.

În ceea ce priveşte apelul pârâtei A.N.L., recurentul susţine, în esenţă, culpa contractuală a A.N.L.-ului în îndeplinirea contractului intitulat de către părţi "contract de mandat", cât şi neîndeplinirea obligaţiilor legale ale acestei instituţii de interes public.

Având în vedere că pârâta A.N.L. nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale asumate faţă de reclamant, apreciază că se impune ca aceasta să restituie sumele achitate nejustificat de către acesta.

Intimata-pârâtă A.N.L. a formulat întâmpinare prin care a solicitat, în esenţă, respingerea recursului.

Analizând decizia recurată, în raport de criticile formulate, în limitele controlului de legalitate şi temeiurile de drept invocate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, urmând a-l respinge, pentru considerentele care succed:

Pornind de la cadrul legal instituit de art. 969 C. civ., conform căruia convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, este în obligaţia instanţei de apel să examineze în mod real voinţa părţilor semnatare ale contractelor încheiate, or, în cauză, aceste aspecte au fost pe deplin analizate, nefiind incident motivul instituit de pct. 8 al art. 304 C. proc. civ.

Este de necontestat că la data de 27 aprilie 2014 între intimata-pârâtă SC D. SA, în calitate de Antreprenor General şi intimata-pârâtă A.N.L., s-a încheiat Contractul de antrepriză generală având obiect realizarea de "lucrări de construcţii de locuinţe, la cheie, singulare şi cuplate în amplasamentul E., Bucureşti - Băneasa, zona B2, cu un număr de 46 unităţi locative".

La data de 10 iunie 2004 între recurentul reclamant, C., în calitate de mandant şi intimata-pârâtă A.N.L. în calitate de mandatar, s-a încheiat Contractul de mandat, având drept obiect "reprezentarea recurentului de către A.N.L. în relaţiile cu Proiectantul şi Antreprenorul General, în vederea urmării executării şi finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire obţinută de mandatar, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire", în scopul construirii în amplasamentul E., zona B, a unei locuinţe la cheie tip C32.

Potrivit art. 1 din contractul de mandat, mandatarul a fost împuternicit "să utilizeze din conturile de avans şi de credit ale mandantului deschise la Banca F. sumele necesare recuperării cheltuielilor avansate de A.N.L. pentru deschiderea amplasamentului şi executarea lucrărilor, a cheltuielilor necesare a fi efectuate pe parcursul executării lucrărilor, precum şi a celorlalte costuri cuprinse în costul locuinţei, "să îl reprezinte în relaţia cu banca finanţatoare pentru utilizarea sumelor necesare efectuării plăţilor, (...) în baza documentelor primite (...), după verificarea lor de către mandatar".

La 13 decembrie 2005 reclamantul C., în calitate de beneficiar, a încheiat cu intimata-pârâtă SC D. SA, în calitate de Antreprenor General, Contractul de construire autentificat de BNP G., având drept obiect construirea de către antreprenor pentru beneficiarul C., o locuinţă tip C32, la cheie, în termen de 24 luni de la emiterea ordinului de începere a lucrărilor, începerea lucrărilor la data de 3 aprilie 2006 fiind dispusă prin Ordinul nr. 4556 din 29 martie 2006 emis de pârâta A.N.L., în baza Autorizaţiei de construire din 12 octombrie 2005 emisă de Primăria Sector 1 Bucureşti.

Potrivit art. 10 din Contractul de construire din 13 decembrie 2005, părţile au convenit ca în cazul nepredării locuinţei la termenul stabilit de art. 8, din cauze imputabile antreprenorului general SC D. SA, acesta să plătească beneficiarului (C.) penalităţi de 0,15% pe zi de întârziere, din valoarea contractului, până la predarea efectivă a locuinţei.

La data de 25 august 2009 între intimata-pârâtă SC D. SA şi SC A. SRL, s-a încheiat, cu acordul A.N.L. conform prevederilor Actului adiţional din 30 ianuarie 2006 la Contractul de antrepriză contractul de cesiune prin care SC A. SRL în calitate de cesionar a preluat toate drepturile şi obligaţiile care vizau realizarea lucrărilor de construcţie a unui număr de 47 unităţi locative situate în amplasamentul E., printre care şi locuinţa apelantului reclamant.

La 26 aprilie 2012 între SC A. SRL şi SC H. SRL s-a încheiat la contractul de Antrepriză generală, Contractul de cesiune, având drept obiect cedarea parţială a drepturilor şi obligaţiilor care derivau din Contractul din 27 aprilie 2004 pentru realizarea unui număr de 42 de locuinţe din zona menţionată, printre care şi locuinţa recurentului.

Contrar susţinerilor recurentului, instanţa de apel a reţinut în mod corect că prin convenţiile încheiate de părţi, s-au stabilit drepturi şi obligaţii specifice fiecărui raport juridic pe care acestea îl guvernau, ştiut fiind că potrivit art. 973 C. civ. de care în mod formal se prevalează recurentul, drepturile şi obligaţiile care rezultă dintr-un contract nu pot profita şi nici nu pot dăuna altor persoane, respectiv nimeni nu poate fi obligat printr-un contract la care nu a fost parte.

Împrejurarea că între contractele încheiate de părţi există o strânsă legătură nu poate determina transferul obligaţiilor antreprenorului general, de plată a penalităţilor de întârziere, către mandatar, acesta urmând să răspundă numai în temeiul contractului de mandat.

Este adevărat că operaţiunile juridice desfăşurate de părţi au un caracter complex, însă răspunderea A.N.L. nu poate fi antrenată decât în baza contractului de mandat, care dă dreptul mandantului la daune interese în temeiul art. 14 numai în condiţiile dovedirii prejudiciului, fără ca părţile să fi prestabilit în sarcina pârâtei obligaţia de plată către reclamant a unor penalităţi de întârziere pentru neexecutarea mandatului.

În mod greşit, recurentul-reclamant se prevalează de încălcarea art. 1532, 1539,1540 C. civ., întrucât raporturile juridice pe care le are acesta cu A.N.L. sunt întemeiate pe contractul de mandat. Acest contract de mandat presupune urmărirea executării şi finalizării lucrărilor de construire, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire.

În consecinţă, obligaţiile intimatei A.N.L. faţă de beneficiar decurg din contractul de mandat şi reprezintă obligaţii de diligenţă.

Raportat la situaţia de fapt stabilită, cu respectarea art. 969 C. civ., în mod legal, instanţa de apel a reţinut că, în speţă, A.N.L. şi-a îndeplinit obligaţia de diligenţă de a urmări executarea şi finalizarea lucrărilor, iar în contractul de mandat nu există nicio clauză care să oblige A.N.L. la restituirea cotei legale de 3%, în caz de nerespectare a termenului de predare a locuinţei de către antreprenorul general.

În lipsa unei clauze penale în contractul de mandat şi a unei solidarităţi pasive (cu antreprenorul general), nu se poate pretinde că instanţa de apel a schimbat natura juridică a actelor deduse judecăţii.

Mai mult decât atât, obligaţia de predare la termen a imobilului revine constructorului potrivit obligaţiilor asumate de acesta în contractul de construire.

Aşadar, chiar dacă s-ar reţine că A.N.L. nu a respectat obligaţiile ce îi reveneau în baza contractului de mandat, aceasta nu poate fi ţinută să execute o clauză penală prevăzută într-un alt contract ca sancţiune pentru o altă persoană, respectiv pentru constructor. Dacă A.N.L. ar fi ţinută să plătească valoarea clauzei penale asumate de către constructor atunci s-ar nesocoti principiul relativităţii efectelor contractelor civile, adică principiul potrivit căruia efectele unui contract se produc numai între părţile contractante. Or, în atare situaţie nu se poate reţine că intimata A.N.L. este parte a contractului de construire chiar dacă în contractul dintre aceasta şi recurent se face trimitere la contractul de antrepriză generală.

În raport de considerentele expuse, Înalta Curte constată că nu se confirmă nici motivul de nelegalitate instituit de prevederile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., întrucât, astfel cum s-a arătat, instanţa de apel a dat o corectă eficienţă dispoziţiilor legale şi principiilor de drept incidente speţei.

Pentru raţiunile înfăţişate, constatând că nu sunt incidente motivele de nelegalitate instituite de pct. 8 şi 9 ale art. 304 C. proc. civ. invocate de recurent, decizia atacată fiind la adăpost de orice critică, în raport de argumentele evocate şi cu aplicarea prevederilor art. 312 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul declarat de reclamantul C. împotriva Deciziei nr. 292/2014 din 14 aprilie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, ca nefondat, menţinând decizia recurată, ca fiind legală.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamantul C. împotriva Deciziei nr. 292/2014 din 14 aprilie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 24 iunie 2015.

Procesat de GGC - MI