Land lease rent claim: quashed and remanded for incomplete review of adhesion to appeal

Decizia nr. 1277/2015

Asupra recursurilor de faţă;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin Sentinţa civilă nr. 5460 din 18 decembrie 2012, pronunţată de Tribunalul Vâlcea, a fost admisă în parte acţiunea formulată de reclamanţii Oraşul A. şi Primăria Oraşului A. în contradictoriu cu pârâta SC B. SA şi s-a dispus obligarea pârâtei la plata sumei de 3.600 RON, cu titlu de chirie şi la 200 RON, cheltuieli de judecată.

În considerente instanţa a reţinut că părţile din proces au încheiat Contractul de închiriere din 30 ianuarie 2002, cu Primăria A., în calitate de proprietar, obiectul contractului fiind închirierea terenului de 5.000 mp din oraşul A., durata închirierii fiind de doi ani, că acest contract a fost prelungit până la data de 30 ianuarie 2005.

Tribunalul a apreciat că terenul ce a făcut obiectul contractului nu are alt amplasament decât cel din acţiunea reclamantului întrucât această susţinere nu a fost dovedită. Tribunalul a constatat că pârâta a achitat suma de 900 RON chirie, către reclamantă, în anul 2007, că o asemenea plată întrerupe prescripţia dreptului la acţiune şi dovedeşte că pârâta a exploatat terenul ulterior anului 2005.

Tribunalul a avut în vedere raportul de expertiză şi raportul suplimentar de expertiză contabilă în care expertul a făcut precizarea că nu a găsit în posesia vreuneia din părţi procesul-verbal de predare - primire al terenului ce a făcut obiectul contractului de închiriere, împrejurare în raport de care s-a reţinut că pârâta a utilizat terenul după anul 2005.

Împotriva acestei soluţii, reclamanţii au formulat apel, criticând-o pentru cuantumul sumei stabilite, cu ignorarea Raportului Curţii de conturi din 29 octombrie 2007, inclusiv de către expert, acesta din urmă luându-l în considerare parţial.

În privinţa amplasamentului şi folosinţei terenului, apelanţii au evidenţiat existenţa martorilor şi organului de poliţie, cât şi planşele foto ataşate.

La termenul din data de 10 aprilie 2013 recurenta-pârâtă a formulat cerere de aderare la apelul reclamantului Oraşul A.

Prin Decizia nr. 23/A-COM din 12 iunie 2013, pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, a fost anulat apelul ca netimbrat. Soluţia a fost apelată, iar prin Decizia nr. 1400 din 8 aprilie 2014 a Curţii de Apel Piteşti, s-a admis apelul reclamanţilor, s-a casat decizia şi s-a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă, reţinându-se aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 17 din Legea nr. 146/1997, privind taxele de timbru.

În rejudecare, analizând probatoriul administrat, cât şi criticile invocate, Curtea de Apel Piteşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, prin Decizia nr. 398/A-COM din 4 noiembrie 2014, a admis apelul formulat de reclamanţii Oraşul A. şi Primăria Oraşului A.

A schimbat în parte sentinţa în sensul că a obligat pârâta şi la plata sumei de 9.105 RON cu titlu de chirie plus 636,25 RON penalităţi.

A menţinut în rest sentinţa.

În fundamentarea acestei decizii instanţa de control judiciar a reţinut, în esenţă, că instanţa de fond nu a avut în vedere toate clauzele contractuale, nici perioada pentru care se pretinde chirie şi care se reţine şi în raportul Curţii de conturi, ci s-a limitat doar la înmulţirea sumei de 1.200 RON anuală cu cei trei ani, dispunând inutil în acest sens efectuarea expertizei contabile, că pentru a fi posibilă obţinerea sumei din acţiunea introductivă, calculată în baza H.C.L. nr. 71/2005, reclamanţii trebuiau să o notifice pe pârâtă în legătură cu renegocierea preţului şi în cazul unui refuz, să-i interzică să utilizeze terenul sau să-i pretindă suma din H.C.L.

În ceea ce priveşte apărarea privitoare la inopozabilitatea H.C.L. nr. 71 din 29 noiembrie 2005, care modifică preţul chiriei/mp, instanţa de apel a considerat că acest act normativ nu trebuia să fie comunicat, ci doar publicat.

Curtea nu a luat în considerare sumele stabilite în H.C.L. nr. 71 din 29 noiembrie 2005, apreciind că recurenţii au stat în pasivitate, nefăcând niciun demers pentru a da eficienţă acestui act administrativ şi susţinând menţinerea efectelor contractului şi nu lipsa de folosinţă a acestuia.

La data de 8 decembrie 2014, petenta SC B. SA, în contradictoriu cu intimaţii Oraşul A. şi Primăria Oraşului A., au învestit instanţa cu o cerere de completare a Deciziei nr. 398/A-COM din 4 noiembrie 2014, pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, în sensul de a se pronunţa şi asupra cererii sale de aderare la apelul părţii potrivnice.

În motivarea cererii sale petenta a susţinut că, la termenul de judecată de la data de 10 aprilie 2013, a formulat cerere de aderare la apelul părţii potrivnice, însă instanţa a omis să se pronunţe.

Prin Decizia nr. 105/A-COM din 3 februarie 2015 Curtea de Apel Piteşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a respins cererea de completare a Deciziei nr. 398/A-COM din 4 noiembrie 2014, pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, în Dosarul nr. x/90/2010.

În fundamentarea acestei decizii instanţa a reţinut, în esenţă, că petenta a formulat o "cerere de aderare la apelul părţii potrivnice", care doar se intitulează astfel, întrucât în conţinutul acesteia se solicită respingerea cererii de chemare în judecată, cu motivarea că intimaţii nu dispun de titlu de proprietate pentru a putea solicita chiria pentru teren, că în speţă nu operează tacita relocaţiune în privinţa contractului, că intimatul Oraşul A. nu are calitate procesuală activă, etc, aceste susţineri şi argumentări fiind făcute atât la instanţa de fond, cât şi cu ocazia soluţionării apelului, instanţele răspunzând criticilor formulate.

A considerat instanţa de apel că cererea petentei nu poate constitui o cerere de aderare la apel, ci simple concluzii şi apărări, având caracterul unei întâmpinări, neavând astfel niciun fel de relevanţă denumirea legală care i s-a atribuit.

Recurenta-pârâtă SC B. SA a formulat recurs atât împotriva Deciziei nr. 398/A-COM din 4 noiembrie 2014 cât şi împotriva Deciziei nr. 105/COM din 3 februarie 2015, ambele pronunţate de Curtea de Apel Piteşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Recurentul-pârât Oraşul A. prin Primar, a formulat recurs împotriva Deciziei nr. 398/A-COM din 4 noiembrie 2014 a Curţii de Apel Piteşti.

I.a. Recursul declarat de pârâtă împotriva Deciziei nr. 398/A-COM din 4 noiembrie 2014 a Curţii de Apel Piteşti este întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ., recurenta-pârâtă solicitând admiterea recursului şi desfiinţarea în întregime a deciziei atacate.

Recurenta-pârâtă invocă următoarele aspecte ce, în opinia sa, determină nelegalitatea şi netemeinicia hotărârii atacate şi anume:

- localitatea A. nu este proprietarul terenului în cauză, iar la momentul încheierii contractului de închiriere, respectiv 30 ianuarie 2002, nu îl avea nici măcar inventariat pentru că acest teren nu exista;

- pentru o parte a acestui teren, societatea pârâtă având încheiate, în fiecare an, contracte de închiriere cu RA Apele Române;

- în anul 2002 a început exploatarea de agregate pe malul râului Bistriţa;

- neştiind cu precizie cine este proprietarul terenului (aflat în extravilan, impropriu agriculturii şi părăsit), situat pe malul râului Bistriţa, recurenta-pârâtă a solicitat Primăriei A. încheierea unui contract de închiriere, considerând că localitatea este adevăratul proprietar;

- la data de 30 ianuarie 2002 s-a încheiat Contractul de închiriere cu durata de doi ani, ulterior, s-a încheiat Actul adiţional prin care s-a prelungit durata închirierii până la 30 ianuarie 2005, dată la care recurenta-pârâtă a încheiat exploatarea balastului de pe teren (exploatarea reprezenta obiectul contractului la momentul epuizării agregatelor recurenta-pârâtă neavând motiv să mai folosească terenul);

- deşi nu i s-a prezentat niciun document care să ateste proprietatea şi nu i s-a întocmit proces-verbal de predare-primire (potrivit art. 2 al Cap.II). deoarece localitatea A. nu era proprietar, a achitat chiria, având în vedere faptul că localitatea A. s-a comportat ca un adevărat proprietar;

- în cursul anilor 2004 şi 2005 mai multe persoane au tulburat posesia pârâtei spunând că ei sunt adevăraţii proprietari, iar în cursul anului 2006 a încheiat cu aceste persoane acte privitoare la proprietate pentru acest teren;

- încheierea acestor contracte este motivul pentru care, începând cu sfârşitul anului 2005, nu a mai prelungit contractul de închiriere şi nu a mai achitat chiria către localitatea A.;

- prin Adresa din 8 martie 2005 localitatea A. a înştiinţat recurenta-pârâtă că "a expirat Actul adiţional la Contractul de închiriere, respectiv contractul a încetat prin ajungere la termen, iar o nouă prelungire/un nou contract nu se pot realiza decât prin licitaţie publică, invocându-se prevederile H.G. nr. 1228 din 21 noiembrie 1990 şi aducându-i-se la cunoştinţă că trebuie să solicite expres închirierea terenului, lucru pe care nu l-a făcut din motivele invocate mai sus;

- prin Adresa din 12 iulie 2006 a fost somată de către localitatea A. să îşi precizeze poziţia cu privire la participarea la licitaţia publică în vederea închirierii terenului, arătându-se că, în caz contrar, se va considera că societatea nu mai doreşte încheierea unui nou contract;

- terenul pentru care localitatea A. a formulat prezenta cerere de chemare în judecată în de abia în cursul anului 2010, nu se alia şi nu se află în proprietatea acesteia, fiind doar inventariat în mod abuziv, fără a deţine titlu de proprietate, la data de 21 noiembrie 2006;

- cele de mai sus rezultă şi din schiţa cadastrală înregistrată la O.C.P.I. Vâlcea la data de 4 octombrie 2004, unde se poate observa că între terenul proprietatea lui C. - pe care se află actualmente balastiera - şi râul Bistriţa nu se află nici un alt teren proprietatea localităţii A. sau a altei terţe persoane, fizică sau juridică;

- până în anul 2010 nu i-a fost adusă la cunoştinţă existenţa vreunei hotărâri de consiliu local prin care s-ar fi modificat Contractul de închiriere din 2002; aceste demersuri s-au făcut doar în urma controlului Curţii de Conturi, care, fără să verifice locaţia terenului, existenţa acestuia, proprietarii acestuia, doar în baza unui contract ajuns la termen la data controlului, a stabilit în sarcina funcţionarilor un aşa-zis debit.

O altă critică formulată de recurenta-pârâtă vizează faptul că Hotărârea de Consiliu Local nr. 71 din 29 noiembrie 2005 nu îi este opozabilă şi nu îi poate produce niciun fel de efecte juridice deoarece:

1. nu i-a fost adusă la cunoştinţă;

2. terenul în cauză nu este în proprietatea oraşului A.;

3. nu a existat şi nu există un contract pentru terenul în litigiu, deoarece Contractul din 2002 avea ca obiect un alt teren, aflat actualmente în posesia lui C., pe care se află balastiera, în baza unui contract de comodat. Terenul în litigiu a apărut ca urmare a realizării lucrărilor de apărare şi îndiguire a râului Bistriţa de către societatea pârâtă.

4. terenul în cauză nu este în domeniul public şi, implicit, excede aplicabilităţii H.C.L. nr. 71/2005, deoarece hotărârile consiliului local nu pot modifica un contract comercial, natura acestuia fiind stabilită irevocabil de către Curtea de Apel Piteşti, prin hotărârea pronunţată în cauză;

5. terenul în cauză nu se află în niciuna din zonele oraşului A., în care se aplică H.C.L. nr. 71/2005, aşa cum sunt definite ele în H.C.L. nr. 66/2005;

6. terenul respectiv este situat în extravilan, neproductiv, impropriu agriculturii, acest lucru rezultând din Adeverinţa din 26 noiembrie 2007 emisă de Primăria Oraşului A. şi extrasul din Planul Urbanistic General, ataşat acestei adeverinţe;

7. faptul că localitatea A., prin reprezentant legal, nu a considerat că recurenta-pârâtă este sub contract sau că doreşte modificarea chiriei rezultă şi din neemiterea de facturi şi din faptul că nu i-a solicitat încheierea vreunui contract sau act adiţional timp de cinci ani (între 2005 şi 2010), rezultă şi din Adresele din 8 martie 2005 şi 12 iulie 2006 emise de către reclamant;

8. pentru o parte a terenului în cauză, societatea pârâtă are drept de folosinţă, achitând chirie, în baza contractelor încheiate cu RA Apele Române;

9. admiterea cererii aşa cum a fost formulată ar conduce la o îmbogăţire fără justă cauză a reclamantului care, nefiind proprietar al terenului, ar putea primi o sumă de bani necuvenită, în total dezacord cu valoarea terenului, iar societatea pârâtă ar fi în situaţia de a achita contravaloarea folosinţei aceluiaşi bun către două persoane diferite: reclamantul şi RA Apele Române.

I.b. Recurenta-pârâtă îşi întemeiază recursul formulat împotriva Deciziei nr. 105/A-COM din 3 februarie 2015 a Curţii de Apel Piteşti pe dispoziţiile art. 304 pct. 8 şi 9 C. proc. civ. solicitând admiterea recursului, desfiinţarea în întregime a deciziei recurate, admiterea cererii de aderare la apel, desfiinţarea în întregime a Sentinţei civile nr. 5460 din 18 decembrie 2012, pronunţată de Tribunalul Vâlcea în Dosarul nr. x/90/2012 şi, pe fond, respingerea acţiunii ce constituie obiectul Dosarului nr. x/90/2012.

Argumentându-şi criticile de nelegalitate recurenta-pârâtă arată că a formulat cerere de aderare la apelul reclamantei depusă la Curtea de Apel Piteşti, la termenul din 10 aprilie 2013, depunerea acesteia fiind consemnată în încheierea de la acel termen.

Arată recurenta-pârâtă că în faza de rejudecare a apelului, cu toate că a pus în discuţie cererea sa de aderare la apel (acest lucru fiind consemnat şi în notele scrise depuse la dosar), Curtea de Apel Piteşti nu s-a pronunţat asupra acesteia, motiv pentru care a formulat o cerere de completare a Deciziei nr. 398/A-COM din 4 noiembrie 2014 a Curţii de Apel Piteşti, în sensul de a se pronunţa şi asupra cererii sale de aderare la apelul părţii potrivnice.

Consideră recurenta-pârâtă că această cerere a fost respinsă în mod nelegal, întrucât instanţa de apel i-a dat o calificare eronată, această interpretare neputând fi susţinută, atât timp cât despre cererea de aderare nu se menţionează nimic nici în prima hotărâre pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, nici în cea a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie şi nici în cea de-a doua hotărâre a Curţii de Apel Piteşti.

II. Recurentul-reclamant Oraşul A. prin Primar solicită admiterea recursului său, modificarea deciziei atacate şi, pe fond, admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată cu consecinţa obligării intimatei B. SRL la plata sumei de 635.235 RON ce reprezintă contravaloarea chiriei restante şi a dobânzilor aferente trimestrului IV al anului 2005 şi pentru cei 3 ani anteriori prezentei cereri, chirie cerută pentru folosinţa terenului proprietatea reclamantului în suprafaţă de 5.000 mp situat în A."

O primă critică vizează faptul că, deşi instanţa de apel recunoaşte că modificarea preţului chiriei nu trebuie notificată, această modificare operând în temeiul unui act normativ - H.C.L. nr. 21/2005, ce produce efecte faţă de intimată de la publicare, în mod neîntemeiat consideră că era necesar să comunice intimatei o notificare în acest sens.

Arată recurentul-reclamant raportându-se la situaţia de fapt proprie cauzei, că după expirarea termenului - la 31 ianuarie 2005, pârâta a achitat cu ordin de plată din 20 februarie 2007 suma de 900 RON reprezentând chiria pentru perioada ianuarie - septembrie 2005, această plată efectuată de pârâtă în cadrul termenului de prescripţie de 3 ani reprezentând un act de întrerupere a prescripţiei extinctive, de la care începe să curgă un nou termen de prescripţie, astfel încât pentru chiria aferentă trimestrului IV al anului 2005 nu s-a prescris dreptul reclamantului de a cere plata acestei chirii.

Menţionează recurentul-reclamant, făcând trimitere la art. 1437 C. civ. că în temeiul H.C.L. A. nr. 71/2005, chiria pentru această suprafaţă de teren închiriată a fost stabilită la 5 RON/mp/lună începând cu data 1 octombrie 2005, că şi în aceste condiţii, după ianuarie 2005, când a expirat contractul, intimata a efectuat o plată în contul chiriei pentru folosirea acestui teren, intimata-pârâtă refuzând nejustificat să-şi îndeplinească obligaţia contractuală.

Consideră recurentul-reclamant că în mod eronat instanţa de apel a considerat că "o eventuală notificare a pârâtei cu privire la preţ ar fi determinat-o să-şi precizeze poziţia, fie să încheie o nouă convenţie, fie să renunţe la teren".

Atâta timp cât însăşi instanţa de apel recunoaşte că, modificarea preţului chiriei solicitate prin acţiune pentru acest teren a avut loc prin H.C.L. nr. 71/2005 care este act normativ ce nu trebuie comunicat, fiindu-i opozabilă intimatei de la publicarea acesteia şi nu de la comunicarea vreunei notificări în acest sens.

Apreciază recurentul-reclamant că sunt îndeplinite toate condiţiile răspunderii contractuale pentru ca intimata să fie obligată la plata chiriei solicitate prin acţiune, respectiv: să existe dovada (contractul) cu privire la folosinţa terenului de către intimată care nu a negat niciodată în timpul procesului că foloseşte terenul şi nu a notificat niciodată încetarea contractului, operând tacita relocaţiune.

SC B. SA a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului reclamantului Oraşul A., ca nefondat.

Înalta Curte, examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate constată următoarele:

Recursul declarat de pârâta SC B. SA împotriva Deciziei nr. 105/A-COM din 3 februarie 2015 a Curţii de Apel Piteşti este fondat, pentru motivele ce se vor arăta.

În primul ciclu procesual, la data de 10 noiembrie 2013, recurenta-pârâtă SC B. SA a înregistrat pe rolul Curţii de Apel Piteşti, învestită cu soluţionarea apelului declarat de reclamantul Oraşul A., împotriva Sentinţei nr. 5460 din 18 decembrie 2012 a Tribunalului Vâlcea, o cerere de aderare la apel.

Aderarea la apel este reglementată de art. 293 C. proc. civ. ca o posibilitate pentru intimatul care nu a declarat apel în termenul legal de a obţine totuşi schimbarea hotărârii primei instanţe.

O astfel de cerere poate fi formulată de partea care are poziţia procesuală de intimat în apelul principal, deci partea împotriva căreia s-a exercitat apelul principal.

Prin definiţie, cererea intimatului de aderare la apelul părţii potrivnice trebuie să tindă la schimbarea hotărârii primei instanţe, conform art. 293 alin. (1) C. proc. civ. motiv pentru care titularul unei asemenea cereri va indica în conţinutul ei prin ce aspecte urmăreşte schimbarea hotărârii atacate.

În concret, prin apelul formulat, apelantul-reclamant Oraşul A., Primăria Oraşului A. a criticat hotărârea instanţei de fond din perspectiva soluţiei de respingere a pretenţiilor aferente perioadei ulterioare datei de 30 ianuarie 2005 pentru care reclamanta a pretins că a operat tacita relocaţiune.

În cererea de aderare la apelul reclamantei, pârâta a adus argumente în sensul că în speţă nu a operat tacita relocaţiune, justificându-şi astfel interesul în promovarea apelului incident prin faptul că prin acest demers judiciar a tins la schimbarea hotărârii primei instanţe în raport de sensul avut în vedere de apelul principal.

Aşadar, cererea formulată de pârâta SC B. SA îndeplineşte cerinţele legale, fiind o veritabilă cerere de aderare la apel în sensul avut în vedere de legiuitor în art. 293 alin. (1) C. proc. civ.

Acest raţionament impune casarea ambelor decizii atacate de către recurenta-pârâtă, dat fiind faptul că, prin calificarea eronată de către instanţă a cererii formulată în temeiul art. 293 C. proc. civ., examenul de legalitate şi temeinicie a hotărârii apelate a fost incomplet exercitat de către instanţa de apel în mod incomplet.

Recursul reclamantei este parţial nefondat, numai în ceea ce priveşte critica referitoare la inopozabilitatea H.C.L. nr. 71 din 29 noiembrie 2005, aceasta fiind corect dezlegată de instanţa de apel faţă de faptul că în speţă trebuia îndeplinită, pentru opozabilitate, cerinţa publicării actului normativ şi nu cea a comunicării acestuia.

Faţă de faptul că recursul reclamantei conţine critici ce tind la lămurirea situaţiei de fapt a cauzei, în raport de caracterul fondat al recursurilor declarate de recurenta-pârâtă, Înalta Curte în temeiul art. 312 C. proc. civ. va admite cele trei recursuri, va casa deciziile recurate şi va trimite cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe care va avea în vedere şi criticile de netemeinicie invocate de recurentul-reclamant în ceea ce priveşte stabilirea situaţiei de fapt proprie speţei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursurile declarate de recurenta-pârâtă SC B. SA împotriva Deciziei nr. 398/A-COM din 4 noiembrie 2014 şi a Deciziei nr. 105/A-COM din 3 februarie 2015 pronunţate de Curtea de Apel Piteşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, şi recursul declarat de recurentul-reclamant Oraşul A. prin Primar împotriva Deciziei nr. 398/A-COM din 4 noiembrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Casează deciziile recurate.

Trimite cauza aceleiaşi instanţe spre rejudecare.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 8 mai 2015.

Procesat de GGC - MI