Rescission of preliminary sale and construction contract: joint liability of co-promoters for restitution and contractual penalties despite internal association agreement and single-party receipt of payments

Acţiune în rezoluţiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare formulată de promitentul-cumpărător. Obligaţia de restituire a preţului

Cuprins pe materii : Drept comercial. Obligaţii

Index alfabetic : rezoluţiune

-antecontract de vânzare-cumpărare

-contract de construire

C. civ. din 1864, art. 1020, art. 1021, art. 1532

Din economia dispoziţiilor art. 1021 C. civ. rezultă că partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenţia, când este posibil, sau să-i ceară desfiinţarea, cu daune-interese, rezoluţiunea putând fi pronunţată numai de judecător, care poate acorda, după circumstanţe, părţii acţionate un termen pentru îndeplinirea obligaţiei.

În cazul în care promitentul-cumpărător a solicitat, în temeiul art. 1020 C. civ., rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, pentru neexecutarea obligaţiilor contractuale de către promitenţii-vânzători, cu repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii actului, împrejurarea că doar unul dintre promitenții-vânzători a încasat ratele din preț nu are nicio relevanță sub aspectul obligației de restituire ce le incumbă tuturor, potrivit clauzelor contractuale prin care obligațiile față de promitentul-cumpărător au fost asumate deopotrivă de către toţi pârâţii.

Secţia a II-a civilă, Decizia nr. 311 din 11 februarie 2016

Prin acțiunea înregistrată la Tribunalul Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, la data de 5 octombrie 2012, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâţii B., C., D., E. şi F., solicitând instanţei să dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare şi contractul de construire atestat de avocat sub nr. 2 din data de 30 ianuarie 2009, ce are ca obiect construirea și vânzarea-cumpărarea apartamentului situat la etajul 5 al imobilului din Bucureşti, sector 2 şi a două locuri de parcare situate în subsolul imobilului; obligarea pârâţilor, în solidar, la restituirea avansului în cuantum de 117.112,59 euro achitat de către reclamant, potrivit prevederilor art. 10 pct. 10.3 lit. a şi b din antecontract; obligarea pârâţilor în solidar la plata cumulată a daunelor interese şi penalităţilor de întârziere în cuantum de 23.422,5 euro către reclamant, potrivit prevederilor art. 9 din antecontract; obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată reprezentând taxa judiciară de timbru, timbru judiciar şi onorariu avocațial şi actualizarea sumelor pe care pârâţii le datorează, cu dobânda legală, până la data plăţii efective a debitului scadent.

În motivarea cererii reclamantul a arătat că pârâţii nu și-au executat în mod culpabil obligaţia esenţială de predare a apartamentului si locurilor de parcare contractate, în condiţiile în care aceştia au construit imobilul fără a avea autorizaţie de construire și au profitat de buna-credinţă a reclamantului, care a achitat peste 50% din preţ, astfel că, în speţă, își găsesc aplicabilitatea normele privind rezoluţiunea contractuală, prevăzute de art. 1020-1021 C. civ.

Prin sentința civilă nr. 50 din 21 ianuarie 2014 a Tribunalului București s-a admis acţiunea și s-a dispus rezoluţiunea „Antecontractului de vânzare-cumpărare şi contract de construire” încheiat la data de 30 ianuarie 2009, atestat sub nr. 2/30.01.2009 de avocat G.

În consecință, pârâții au fost obligați la plata sumei de 501.907,5 lei, reprezentând avans, 107.026,77 lei penalităţi de întârziere şi daune interese, cu dobânda legală, până la achitarea integrală a debitului, precum și 10.205,34 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această soluție, prima instanță a reținut că pârâții nu și-au executat în mod culpabil obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare și contract de construire, constând în predarea la termen a imobilului în favoarea reclamantului, ceea ce atrage rezoluțiunea contractului, potrivit art. 1020 - 1021 C. civ., cu obligarea acestora la penalitățile de întârziere și daunele-interese prevăzute contractual.

Pârâții C., D., E. şi F. s-au apărat în sensul că au încheiat cu pârâtul B. un contract de asociere având ca obiect edificarea în comun a unui imobil în Bucureşti, sector 2, în care s-a prevăzut că obligaţia de a suporta costurile edificării construcţiei, precum şi aceea de a depune diligenţe în finalizarea obţinerii documentelor necesare construirii imobilului cade în sarcina pârâtului B.

Cu toate acestea, tribunalul a reținut că acest fapt nu prezintă relevanță, atâta timp cât în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu reclamantul nu s-au specificat obligaţii diferenţiate de îndeplinit de către promitenţii-vânzători, aceştia obligând-se fiecare în parte să îndeplinească obligaţiile stabilite la art. 3-9 din antecontract. Faptul că între pârâţi există un alt contract, ce reglementează o altă situaţie juridică între aceştia şi atrage răspunderi proprii pentru neîndeplinirea obligaţiilor din acel contract, nu are nicio relevanţă faţă de obligaţiile izvorâte din antecontractul în litigiu.

Prin urmare, tribunalul nu a analizat îndeplinirea obligaţiilor din antecontract, decât prin prisma prevederilor acestuia, în temeiul răspunderii civile contractuale, și nu a analizat obligaţiile dintr-un contract în care reclamantul nu a fost parte.

Deşi pârâţii E., F. şi C., D. au învederat că nu l-au împuternicit pe pârâtul B. să îşi asume în numele acestora obligaţia de construire a apartamentului, nu au invocat nici direct, printr-o cerere reconvenţională şi nici pe cale de excepţie nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare.

Pe de altă parte, s-a reținut, față de susținerile pârâților C., D. și E., F. în sensul că restituirea prestațiilor executate în baza contractului rezolvit are la bază instituția îmbogățirii fără just temei, iar aceștia nu au săvârșit nicio faptă ilicită, împrejurarea că, prin plata efectuată în numerar, potrivit art. 10 din contract, reclamantul s-a liberat de plata avansului față de toți pârâții, neavând relevanță existența unei alte înțelegeri între aceștia din urmă.

În legătură cu plata daunelor-interese și a penalităților de întârziere, tribunalul a dat eficiență art. 9 alin. 2 din antecontract, reținându-se, totodată, dispozițiile art. 969 C. civ.

Apelul declarat de pârâții C., D., E. şi F. împotriva sentinței tribunalului a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr. 201-A din 24 aprilie 2015 a Curții de Apel București, Secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și de familie, rectificată sub aspectul numărului deciziei prin încheierea din 3 iunie 2015 a aceleiași instanțe, în sensul că numărul corect este 203/A.

În considerentele deciziei s-au reținut următoarele:

Acțiunea se bazează pe temeiul răspunderii contractuale, și nu pe îmbogățirea fără just temei, iar prima instanță a respectat principiul disponibilității și limitele sesizării atunci când a analizat apărările pârâților din întâmpinare.

Astfel, s-a reținut că critica vizând neanalizarea răspunderii pârâţilor printr-o cenzurare atentă a contractului de asociere nr. 14/23.02.2007 încheiat între pârâții-apelanți şi pârâtul B., modificat şi completat prin actul adiţional nr. 1 atestat sub nr. 29/01.10.2009, nu este fondată, prima instanţă reţinând în mod legal şi temeinic faptul că acesta nu prezintă relevanţă cu privire la exonerarea de răspundere contractuală din antecontractul ce a stat la baza pretenţiilor deduse judecăţii.

De asemenea, s-a reținut faptul că, pe calea unor simple apărări prin întâmpinare, nu se poate trece la analiza unui contract încheiat între pârâţi care interesează doar aceste părţi, potrivit art. 969 C. civ., fără a avea înrâurire asupra răspunderii contractuale a părţilor care au încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare supus analizei prin acţiunea dedusă judecății, în lipsa unei cereri reconvenţionale şi, adaugă instanţa de apel, a unei eventuale cereri de chemare în garanţie a pârâtului B., în temeiul contractului de asociere, cu care să fie învestită instanţa, pentru reglementarea tuturor raporturilor juridice dintre părţile litigiului. Opozabilitatea invocată de către apelanţi a contractului de asociere, ca şi realitate juridică nu are eficienţă în cazul antecontractului în care direct părţile şi-au asumat obligaţii una faţă de cealaltă, condiţii, termene de respectat şi sancţiuni în caz de executare cu întârziere, neexecutare, etc. şi care constituie „legea părţilor”, în tot conţinutul său, inclusiv al clauzei penale inserate privind întinderea daunelor-interese în caz de neexecutare, potrivit art. 9.2 din antecontract. Totodată, în completarea celor reținute de prima instanță conform cărora pârâții nu au formulat o cerere privind anularea antecontractului, instanța de apel arată că aceștia nu au solicitat nici nulitatea eventuală a procurilor al căror conținut nu-l recunosc și îl contestă doar pasiv, prin simple apărări, fără un probatoriu adecvat și eficient care să susțină aceste apărări.

Încheierea, după efectuarea plăţii avansului din antecontract, a actului adiţional la contractul de asociere dintre pârâţi este de natură să regleze raporturile dintre aceştia, iar nu raporturile cu terţii faţă de acest contract de asociere, terţi între care se află şi reclamantul, care este străin de acest contract și poate să-l ignore. Reclamantul nu era interesat de raporturile dintre pârâţi, ci doar de cele izvorâte din antecontractul de vânzare-cumpărare, potrivit art. 969 şi urm. C. civ., neavând relevanță că știa de existența lui, că îl putea prevedea ori prin diligenţe putea să ia cunoştinţă de contractul de asociere al pârâţilor, astfel cum susţin apelanţii.

Instanța de apel a mai reținut faptul că efectuarea de către reclamant a plății doar în contul pârâtului B. și calitatea acestuia de titular exclusiv al dreptului de a cere şi obţine plata preţului, nu şi ca mandatar al apelanţilor, nu concentrează răspunderea decurgând din neexecutarea antecontractului, în mod exclusiv, în sarcina acestuia, în lipsa unei clauze de distribuire a răspunderilor prevăzute în acest fel în antecontractul încheiat și care să-i absolve total de răspundere pe apelanţii-pârâţi, în calitatea lor de promitenţi-vânzători, alături de promitentul-vânzător B.

Nu a fost primită nici critica privind solidaritatea, respectiv nedelimitarea răspunderii şi a stabilirii întinderii obligaţiei de dezdăunare, pentru fiecare apelant-pârât şi intimat-pârât în parte, de către instanţa de fond, care, dimpotrivă, a avut în vedere şi a respectat voinţa liberă a părţilor contractante privind nedelimitarea răspunderii, obligând pe pârâţi la plata întregului prejudiciu, astfel cum a fost conturat anticipat prin clauza penală inserată în antecontract, urmând ca pârâţii să-şi reglementeze apoi, între ei, raporturile juridice decurgând din această răspundere.

În ceea ce privește cumularea penalităților de întârziere cu daunele-interese, instanța de apel a avut în vedere voința părților la încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, exprimată prin clauza de la art. 9 alin. 2, respectiv acordarea acestora în limita a 20% din valoarea ratelor achitate.

A fost înlăturată și critica privind lipsa obligației apelanților-pârâți de a construi pentru promitentul-cumpărător, prin invocarea art. 3 din antecontract.

Cu privire la depășirea limitelor mandatului de către mandatarul B., curtea a reținut că, prin cele două procuri speciale nr. 779/22.02.2007 şi nr. 255/22.01.2007, apelanţii l-au mandatat pe intimatul-pârât B., în calitate de coproprietar să negocieze înstrăinarea apartamentelor din clădirea ce se va edifica, conferindu-i puterea de a semna antecontracte de vânzare-cumpărare şi contracte de construire oriunde şi oricând, semnătura sa fiindu-le opozabilă în limitele mandatului, urmând ca apelanţii să se prezinte personal, doar la autentificarea contractelor de vânzare-cumpărare.

În fine, critica vizând suma de 107.026,77 lei acordată de către prima instanţă, conform art. 9 alin. 2 din antecontract, în baza clauzei penale, în sensul depăşirii procentului de 20% din ratele achitate, nu a fost primită în calea de atac a apelului, pe motiv că se referă la îndreptarea unei erori de calcul, ce nu-şi poate găsi soluţionarea decât în temeiul art. 281 şi urm., coroborat cu art. 2812a C. proc. civ.

Împotriva deciziei din apel, astfel cum a fost îndreptată prin încheierea din 3 iunie 2015 de rectificare a numărului deciziei, au declarat recurs pârâții C. și D., solicitând casarea și trimiterea spre rejudecarea apelului.

I. În motivarea recursului se aduc următoarele critici, în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. :

1. Soluționarea nelegală a capătului din acțiune privitor la obligarea în solidar a pârâților la restituirea avansului achitat de reclamant, în raport de instituția răspunderii contractuale, și nu a îmbogățirii fără justă cauză, aplicabilă în speță, în cazul căreia părțile ținute de obligația de restituire se stabilesc în raport de existența măririi patrimoniului.

2. Aplicarea greșită a principiului disponibilității, în componenta sa privind dreptul părții de a alege între invocarea nulității unui act juridic pe calea acțiunii sau pe calea unor apărări.

În acest punct se arată că în mod greșit nu s-a ținut seama de apărările pârâților formulate în prima instanță prin întâmpinare și reiterate ca și critici în apel, potrivit cărora obligația de construire a apartamentelor și locurilor de parcare ce fac obiectul antecontractului nu a fost valabil asumată în numele și pe seama pârâților E., F. și C., D. de către pârâtul B. În realitate, nulitatea totală sau parțială a unui act juridic poate fi invocată fie pe calea unei acțiuni, fie pe cale de excepție, ca apărare, la libera opțiune a părții, potrivit principiului disponibilității.

Prin urmare, recurenții susțin că decizia din apel s-a pronunțat cu încălcarea art. 6.1 din CEDO privind garantarea unui proces echitabil, în componentele privitoare la dreptul părților de a prezenta observațiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor și obligația instanței de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, argumentelor și al elementelor de probă ale părților.

3. Aplicarea greșită a principiului relativității efectelor contractului și opozabilitatea față de terți a contractului, reținându-se greșit că, în cazul antecontractului în litigiu, prin care părțile și-au asumat obligații reciproce, nu are nicio eficiență contractul de asociere dintre pârâtul B. și ceilalți pârâți.

4. Încălcarea dispozițiilor art. 983 C. civ. sub aspectul obligării la daune-interese, prin interpretarea greșită a art. 9 din antecontract.

Astfel, recurenții susțin că dispozițiile contractuale sunt îndoielnice în privința procentului clauzei penale raportat la valoarea ratelor achitate de cumpărător și, prin urmare, procentul se impunea a fi limitat la 10%, potrivit regulii prevăzute la art. 983 C. civ.

5. Dezlegarea nelegală a motivului privitor la imposibilitatea cumulării daunelor-interese moratorii, cu cele compensatorii, cu încălcarea art. 1068 și art. 1069 C. civ.

6. Interpretarea și aplicarea greșită a art. 281 C. proc. civ.

În acest sens se arată că stabilirea obligației de plată a sumei de 107.026,77 lei nu constituie o simplă eroare materială, ci o chestiune care vizează un aspect de fond al raporturilor dintre părți, având în vedere faptul că daunele urmau a se stabili în raport cu o cotă procentuală reglementată inconsecvent în contract. (10%, respectiv 20% din avans). Pe de altă parte, între dispozitiv și considerente nu există o contradicție din care să rezulte că obligația astfel stabilită ar fi rezultatul unei greșeli materiale, ci suma stabilită de instanță este aceeași cu cea solicitată de reclamant prin precizarea de acțiune.

II. Potrivit art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenții susțin că decizia nu cuprinde motivele pe care se sprijină, deoarece nu este relevat nici un considerent din care să rezulte că instanța de apel a analizat criticile privind modalitatea de soluționare de către prima instanță a nulității convenției accesorii, a caracterului contradictoriu al clauzei prevăzute la art. 9, decurgând din incongruența existentă între alin. 1 și alin. 2.

De asemenea, se susține că motivarea este contradictorie în înlăturarea criticii cu privire la necercetarea obligațiilor ce reveneau părților contractului de asociere nr. 14/23.02.2007, în special sub aspectul privitor la asumarea obligației de construire.

Sunt invocate și motive străine de natura pricinii atunci când se afirmă că apelanții nu au invocat nulitatea procurilor, deoarece, în fapt, apărarea apelanților a vizat faptul că asumarea în numele lor de către pârâtul B. a obligației de construire, precum și a clauzei penale s-a făcut cu depășirea limitelor conferite de aceste procuri.

III. Recurenții invocă și incidența motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ., susținând că instanța a interpretat greșit actul juridic dedus judecății, reținând, contrar înțelesului vădit neîndoielnic sub aspectul modalității de încheiere, că acest contract ar fi fost încheiat personal (direct) de părți, deși, în realitate, contractul menționează că la încheierea lui au participat doar reclamantul și pârâtul B., care s-a legitimat ca mandatar al celorlalți pârâți.

Se arată că modalitatea de încheiere a contractului este determinantă în soluționarea cauzei, față de împrejurarea că apărarea apelanților a vizat nulitatea asumării de către B., în numele celorlalți pârâți, față de reclamant, a obligației de construire.

Recurenții mai susțin că tot o greșită interpretare a naturii și înțelesului lămurit a actului juridic dedus judecății este relevată și de considerentele cu privire la conținutul și efectele celor două procuri acordate pârâtului B. Astfel, instanța reține că acestea i-ar fi conferit puteri depline, deși puterile erau circumscrise unui scop exprimat neîndoielnic în procuri, respectiv reprezentarea „în vederea executării unei construcții” în conformitate cu obiectul contractului de asociere. Ca o consecință, instanța a reținut greșit că dispozițiile art. 9 din antecontract privind clauza penală reprezintă „legea părților”, deși procurile nu conțin împuternicirea specială acordată pentru încheierea unei convenții accesorii cu caracter sancționator sub forma unei clauze penale.

Prin întâmpinarea înregistrată la data de 19.11.2015, intimatul A. a solicitat respingerea recursului.

În apărare, față de criticile invocate prin cererea de recurs se arată că în mod corect s-a reținut în speță incidența răspunderii civile contractuale privind neexecutarea obligațiilor din antecontractul de vânzare-cumpărare, pârâții asumându-și personal obligația de construire, așa cum rezultă din art. 3. De asemenea, se arată că instanța a respectat principiul disponibilității și limitele sesizării; pârâții nu au invocat nici direct, nici prin cerere reconvențională și nici pe cale de excepție nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare.

În privința daunelor-interese se arată că în mod corect au fost acordate în baza prevederilor art. 9 din antecontract, deoarece reclamantul-intimat a optat, potrivit art. 1020 C. civ., pentru rezoluțiune și valorificarea clauzei penale. Opozabilitatea contractului de asociere dintre pârâți nu are nicio relevanță în cazul antecontractului, în temeiul căruia părțile și-au asumat direct unele față de altele obligații, termene, condiții și sancțiuni, iar o cerere de anulare a antecontractului nu există.

Analizând recursul prin prisma motivelor invocate s-au reținut următoarele:

Prin actul juridic intitulat „Antecontract de vânzare cumpărare şi contract de construire” certificat sub nr. 2/30.01.2009 de către avocat G., pârâţii B., C., D., E. şi F. în calitate de promitenţi-vânzători s-au obligat faţă de reclamantul A., promitent-cumpărător să construiască pentru acesta un apartament în imobilul ce se va edifica pe terenul în suprafaţă de 424 mp situat în Bucureşti, sector 2.

Pârâtul B. și-a asumat obligațiile izvorâte din antecontract atât în nume propriu, cât și în calitate de mandatar al celorlalți pârâți, conform procurilor autentificate de BNP H. sub nr. 255/22.01.2007, respectiv nr. 779/22.02.2007.

Potrivit art. 3 din antecontract, promitenții-vânzători se obligă să construiască pentru beneficiar apartamentul ce face obiectul contractului, pe care se obligă să-l transmită după terminarea construcției, în deplină proprietate, fără sarcini, prin act de vânzare-cumpărare autentic, cel mai târziu la data de 31.12.2009.

La art. 9 din antecontractul mai sus arătat s-a reiterat obligaţia promitenţilor-vânzători de a preda beneficiarului, în condiţiile în care acesta îşi îndeplineşte obligaţiile, apartamentul, până la data de 31.12.2009, în caz contrar, urmând ca aceștia să suporte o penalitate de 35 euro pe zi de întârziere. Tot aici s-a stipulat opțiunea beneficiarului de a solicita fie pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare-cumpărare, fie de a le pretinde promitenților-vânzători restituirea ratelor achitate și, în plus, daune-interese egale cu 10% din ce s-a achitat, fără ca, în această situație de desființare a contractului, valoarea cumulată a daunelor și a penalităților de întârziere să poată depăși 20% din valoarea ratelor deja achitate.

Achitarea prețului a fost prevăzută la art. 10.3, în rate, prin transfer bancar în contul deschis pe numele pârâtului B., mai puțin suma de 53.000 euro, reprezentând 27% din prețul apartamentului, care s-a achitat în numerar la data semnării antecontractului.

Potrivit art. 1020 C. civ., condiţia rezolutorie este întotdeauna subînţeleasă în contractele sinalagmatice, în cazul în care una dintre părţi nu îndeplineşte angajamentul său.

Art. 1021 C. civ. prevede că rezoluţiunea poate fi pronunţată numai de judecător, care poate acorda, după circumstanţe, părţii acţionate un termen pentru îndeplinirea obligaţiei. Partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa contractul, când este posibil, sau să-i ceară desfiinţarea, cu daune-interese.

Contractul încheiat de părţi fiind sinalagmatic, pentru neexecutarea obligaţiilor contractuale de către pârâţi, promitentul-cumpărător a solicitat rezoluţiunea contractului în temeiul art. 1020 C. civ., cu restituirea sumelor achitate din preț și a despăgubirilor prevăzute contractual, sub forma daunelor-interese și a penalităților de întârziere.

Ca efect al rezoluțiuni, părțile trebuie repuse în situația anterioară încheierii contractului, care se desființează retroactiv, iar partea care și-a executat sau s-a declarat gata să-și execute obligațiile este îndreptățită a obține despăgubiri pentru acoperirea prejudiciilor suferite ca urmare a neexecutării obligațiilor de către partea în culpă (daune-interese).

Prin urmare, așa cum corect s-a reținut este aplicabilă răspunderea civilă contractuală, iar nu îmbogățirea fără just temei, cum în mod eronat au susținut recurenții.

Împrejurarea că doar unul dintre promitenții-vânzători a încasat ratele din preț nu are nicio relevanță sub aspectul obligației de restituire ce le incumbă tuturor, potrivit clauzelor contractuale, prin care obligațiile față de promitentul-cumpărător au fost asumate deopotrivă de către toți pârâții.

Între pârâți s-a încheiat la data de 23 februarie 2007 un act intitulat „Contract de asociere” având drept obiectiv edificarea în comun a unui imobil, în care pârâții C., D. și E., F. aduceau ca aport terenul proprietatea lor indiviză, pe care pârâtul B. se obliga să edifice construcția, compusă din mai multe unități locative, care, mai apoi, urma să fie înstrăinată prin acte de vânzare-cumpărare.

Ulterior încheierii antecontractului care face obiectul litigiului, respectiv la data de 1 octombrie 2009, pârâții modifică prin act adițional contractul de asociere, în sensul că, față de împrejurarea că B. „culege toate beneficiile din vânzarea apartamentelor” și încasează banii rezultați, acesta este obligat să le restituie promitenților-cumpărători avansurile încasate, împreună cu orice alte despăgubiri.

Apărarea constantă a recurenților-pârâți a vizat aplicarea greșită a principiului relativității efectelor contractului și opozabilitatea față de terți a contractului, încălcarea principiului disponibilității, precum și faptul că nu și-au asumat în mod direct obligația de construire față de reclamant, cum greșit s-a reținut, fără a fi luat în considerare conținutul procurilor prin care B. a acționat în calitate de mandatar, precum și conținutul contractului de asociere dintre pârâți, așa cum a fost modificat prin act adițional.

Din această perspectivă se va reține că actul juridic în litigiu s-a încheiat în numele recurenților prin mandatar cu procură specială autentică, care prevede următoarele: „Totodată, având în vedere calitatea noastră de coproprietari ai terenului și apartamentelor ce vor compune construcția edificată, mandatarul nostru va putea negocia înstrăinarea acestora… putând semna antecontracte de vânzare-cumpărare (la semnarea contractelor de vânzare-cumpărare urmând a ne prezenta personal) și/sau contracte de construire, semnând oriunde și oricând trebuința o va cere, semnătura fiindu-ne opozabilă în limitele prezentului mandat”.

Potrivit art. 1532 și urm. C. civ., mandatul este un contract prin care o persoană, numită mandatar se obligă să încheie unul sau mai multe acte juridice pe seama unei altei persoane, numită mandant, care îi dă această împuternicire și pe care îl reprezintă.

Ca urmare a actelor încheiate de mandatarul reprezentant, între mandant și terți se creează raporturi juridice directe; în fapt, terțul tratează cu mandatarul, în drept contractează cu mandantul.

Prin urmare, în speță, între recurenți și intimatul-reclamant s-au creat raporturi juridice directe izvorâte din antecontractul de vânzare-cumpărare, astfel că, toate efectele legale active sau pasive ale actului juridic încheiat de B. cu reclamantul se răsfrâng asupra recurenților, care devin personal debitorii acestuia, nefiind vorba despre o depășire a limitelor mandatului.

Existând această aparență juridică conferită de mandat, contractul de asociere invocat de recurenți și încheiat între pârâți nu este de natură a modifica procura, iar a-i cere terțului să cunoască acest contract constituie mai mult decât o diligență rezonabilă, cu atât mai mult, cu cât actul nu este unul public, ci are caracter privat. În procuri se menționează doar că mandanții și mandatarul sunt asociați într-un contract de asociere având ca obiect edificarea unui imobil de locuințe și spații comerciale, înțelegere materializată însă ulterior.

Instanțele de fond, chiar dacă nu au analizat clauzele contractului de asociere dintre pârâți pe motiv că acest lucru nu s-a solicitat distinct de acțiunea principală dedusă judecății, au soluționat just cauza fără să facă abstracție de apărările pârâților, reținând că încheierea unor acte juridice între pârâți nu afectează drepturile și obligațiile părților antecontractului de vânzare-cumpărare în care s-au precizat expres condițiile, termenele și sancțiunile corespunzătoare neîndeplinirii lor, iar pe de altă parte, faptul că acele acte sunt de natură să regleze raporturile dintre cei între care au fost încheiate, respectiv între pârâții din prezentul litigiu. Prin urmare nu este fondat nici motivul de recurs prin care s-a invocat încălcarea art. 6.1 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, care garantează dreptul la un proces echitabil.

În ceea ce privește motivele prin care s-a invocat încălcarea art. 983 C. civ. în legătură cu art. 9 din antecontract, precum și dezlegarea greșită prin cumularea daunelor-interese cu penalitățile de întârziere se va reține, în primul rând, că nu există nicio îndoială cu privire la clauzele acestui articol.

Așa cum s-a arătat mai sus, părțile au prevăzut în art. 9 din antecontract, următoarele situații: 1. în caz de întârziere la predarea apartamentului către beneficiar, peste termenul stabilit la 31 decembrie 2009, promitenții-vânzători vor fi penalizați cu 35 euro pe fiecare zi de întârziere; 2. în cazul nepredării în termen de 3 luni de la scadență (31 decembrie 2009), beneficiarul poate opta fie pentru executarea contractului, fie pentru desființarea acestuia, cu restituirea sumelor achitate din preț și plata despăgubirilor sub forma daunelor-interese, cuantificate anticipat ca fiind egale cu 10% din valoarea ratelor achitate. În situația desființării contractului din culpa promitenților-vânzători, părțile au stabilit ca penalitățile de întârziere și daunele-interese să nu poată depăși, cumulat, 20% din valoarea ratelor achitate.

Așadar, în mod legal i-au fost acordate reclamantului sumele cumulate, pe ipoteza speței, în care obligația de predare nu s-a executat nici în intervalul celor trei luni de la scadență, interval în care au curs penalitățile de întârziere stabilite conform clauzei penale amintite.

Nu este fondat nici motivul de recurs prin care se invocă aplicarea greșită a art. 281 C. proc. civ.

Într-adevăr, cum corect a reținut instanța de apel, în aplicarea prevederilor art. 281²a C. proc. civ., îndreptarea, lămurirea, înlăturarea dispozițiilor potrivnice sau completarea hotărârii nu poate fi cerută pe calea apelului sau recursului, ci numai în condițiile art. 281-281² C. proc. civ. Or, chestiunea ridicată de recurenți, cu privire la suma rezultată prin aplicarea procentului de 20% dintr-un întreg reprezintă o eroare de calcul matematic, și nu una de judecată.

Celelalte critici subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. nu sunt de natură să modifice soluția adoptată, în baza considerentelor mai sus expuse, astfel că nu vor fi avute în vedere. În esență, hotărârea atacată cu prezentul recurs este argumentată și cuprinde considerentele care au format părerea instanței, permițând astfel exercitarea controlului judiciar.

În ceea ce privește criticile întemeiate pe art. 304 pct. 8 C. proc. civ. și care vizează cele reținute cu privire la încheierea directă de către recurenți a antecontractului de vânzare-cumpărare, precum și puterile conferite mandatarului prin procuri, acestea au fost încadrate la pct. 9 al art. 304 C. proc. civ. și examinate anterior.

Pentru toate aceste motive, nefiind fondat, în baza art. 312 alin. (1) C. proc. civ., s-a respins recursul declarat de pârâții C. și D. împotriva deciziei nr. 203-A din 24 aprilie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti.