Lessee’s appeal dismissed; lease forfeiture for unpaid rent upheld with €2,000,000 liquidated damages awarded.

Decizia nr. 489/2016

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 580 din 27 februarie 2014 pronunţată de Tribunalul Specializat Cluj, a fost admisă cererea formulată de reclamantul A. împotriva pârâţilor SC B. SRL şi C. şi au fost obligaţi pârâţii, în solidar, să-i achite reclamantului echivalentul în lei, la cursul Băncii Naționale a României practicat la data plăţii, al sumei de 2.000.000 euro cu titlu de despăgubiri.

A fost respinsă cererea formulată de reclamanta SC B. SRL împotriva pârâţilor A. şi SC D. SRL, cerere formulată în Dosarul conexat nr. x/1285/2010 al Tribunalului Specializat Cluj.

Au fost obligaţi pârâţii SC B. SRL şi C. să-i achite reclamantului A. cheltuieli de judecată în cuantum de 18.461,5 lei reprezentând taxa de timbru şi onorarii experţi.

Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă, analizând pretenţiile formulate de către părţi prin cererea ce a făcut iniţial obiectul Dosarului nr. x/1285/2010, cerere al cărei titular este reclamantul A., în calitate de locator, în contradictoriu cu pârâţii SC B. SRL şi C., având calitatea de locatari, precum şi pretenţiile formulate în Dosarul conexat nr. x/1285/2010 de reclamanta SC B. SRL, în contradictoriu cu pârâţii A. şi SC D. SRL, a reţinut următoarele:

Prin contractul de locaţiune încheiat la data de 1 decembrie 2007 între reclamantul A., în calitate de locator şi pârâta SC B. SRL, în calitate de locatar, în favoarea locatarului SC B. SRL a fost transferată folosinţa unei fabrici de producţie materiale de construcţii definită de către părţi în cadrul contractului ca fiind construcţia edificată pe teren, inclusiv hala de producţie, laboratorul, spaţiile de acces şi depozitare şi spaţiile administrative, situată în localitatea Gherla, judeţul Cluj, pe perioada 1 decembrie 2007 - 6 septembrie 2017.

La încheierea acestui contract părţile au avut în vedere şi faptul că locatorul a dobândit în proprietate bunul imobil, compus din teren şi construcţii menţionat în cuprinsul contractului şi, în anexa 3 din contract, anexă ce face parte integrantă din convenţia părţilor, în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 2086 încheiat la data de 30 noiembrie 2007, fostul proprietar al imobilului fiind SC D. SRL, persoană juridică ce în cadrul contractului de locaţiune analizat are calitatea de garant al locatorului.

Conform prevederilor art. 4.2 din contract, locatorul îi garanta locatarului liniştita exploatare a drepturilor dobândite prin contract, obligându-se, totodată, să-l pună la adăpost de orice pretenţie venită din partea unui terţ ori afiliat, locatorului fiindu-i interzis în mod expres să realizeze orice act de dispoziţie asupra elementelor fabricii sau terenului pe toată durata contractului (art. 4.8), precum şi să înstrăineze cu orice titlu obiectul locaţiunii, integral sau parţial, sub sancţiunea plăţii unor daune stabilite contractual, răspunderea revenind solidar locatorului şi garantului, prin raportare la prevederile art. 5 din convenţia părţilor.

În cuprinsul art. 6.2, locatorul se obliga, în solidar, cu garantul să garanteze pe propria răspundere faptul că la data semnării contractului şi pentru o perioadă de 1 an de la data semnării, fabrica asigura realizarea, în condiţii normale de exploatare, a unor capacităţi minime de producţie constând în adeziv - 6 tone pe oră, tencuieli minerale unicolor - 1,875 tone/oră, tencuieli acrilice - 1 tonă/oră şi adeziv polivinilic - 4 tone la 48 ore.

S-a mai reţinut că locatorul s-a obligat, ca pe durata de 1 an, începând cu data semnării contractului, 1 decembrie 2007 şi până la data de 1 decembrie 2008, să garanteze locatarului, realizarea în condiţii normale de exploatare, a producţiei menţionate.

Corelativ obligaţiilor asumate de locator, în sarcina locatarului şi, implicit, a garantului acestuia a fost stabilit preţul locaţiunii ca fiind iniţial, conform art. 7 din contract, în cuantum de 3.485.000 euro, plata urmând a se realiza în rate lunare, părţile stabilind şi cuantumul acestor rate diferenţiat pe parcursul derulării contractului.

Astfel, pentru primele 4 rate lunare, respectiv lunile decembrie 2007-martie 2008, s-a prevăzut obligaţia locatarului de a achita o chirie lunară în cuantum de 20.000 euro, pentru următoarele 113 rate chiria lunară fiind în valoare de 30.000 euro, iar ultima rată aferentă perioadei 1 septembrie 2017 - 16 septembrie 2017 urma să fie în cuantum de 15.000 euro.

Din perspectiva valorii contractului, acesta a fost modificat prin actul adiţional încheiat la data de 30 octombrie 2008, părţile contractante convenind, de comun acord, modificarea valorii acestuia, de la suma de 3.485.000 euro iniţial prevăzută, la suma de 3.474.500 euro, diferenţa dintre cele două valori constând în diminuarea contravalorii chiriei stabilită în sarcina locatarului aferentă ratei 13, corespunzătoare lunii noiembrie 2008, această rată fiind redusă de la 30.000 euro la 24.500 euro şi aferentă ratei 14, lunii decembrie 2008, valoarea acesteia fiind redusă de la 30.000 euro la 15.000 euro.

Părţile au reglementat în cuprinsul art. 18 obligaţiile speciale ale locatarului şi în cuprinsul art. 19 obligaţiile speciale ale locatorului, acestuia revenindu-i şi sarcina de a efectua toate reparaţiile majore astfel încât activitatea de locaţiune să nu fie afectată, aceste obligaţii limitându-se însă la luarea de măsuri şi întreţinerea în bune condiţii a elementelor structurii de rezistenţă ale clădirii şi acoperişului.

Locatorul se obliga să nu întreprindă nicio acţiune ori faptă susceptibilă de a aduce vreo atingere de orice natură drepturilor de proprietate ori drepturilor dobândite în temeiul contractului, obligându-se, totodată, să nu aducă vreo atingere ori să intervină asupra imobilului închiriat sub nicio formă şi de nicio natură fără acordul scris prealabil al locatarului (art. 19.3).

În ceea ce priveşte celelalte obligaţii reglementate în clauza menţionată la art. 19.3, s-a reţinut că reglementarea acestora de către părţi s-a făcut la modul general, intenţia lor fiind aceea de a cuprinde o sferă largă de obligaţii stabilite în sarcina locatorului, esenţială fiind obligaţia locatorului de a se abţine de a întreprinde orice acţiune sau orice faptă care să aducă atingere drepturilor dobândite de locatar în temeiul contractului.

În ceea ce priveşte elementele fabricii, acestea rămâneau în proprietatea locatorului potrivit clauzei stabilite la art. 4.7, acestuia fiindu-i interzis în mod expres să realizeze orice act de dispoziţie asupra acestora ori asupra terenului pe toată durata contractului conform art. 4.8, fiind interzisă şi înstrăinarea acestora, integral sau parţial, după cum rezultă din art. 4.9. Locatorul era obligat să se abţină de la a aduce vreo modificare imobilului şi de a interveni asupra acestuia, aceasta fiind o obligaţie de a nu face pe care proprietarul imobilului şi-a asumat-o, modificările fiind larg reglementate, referindu-se la modificări de orice natură şi sub orice formă, fără acordul scris şi prealabil al locatarului.

Interpretând conţinutul acestei dispoziţii contractuale, prima instanţă a apreciat că intenţia reală a părţilor a fost aceea de a se atribui în exclusivitate locatarului mai mult decât dreptul de folosinţă asupra imobilului închiriat, fiind garantată rămânerea fabricii în aceeaşi stare ca cea predată la momentul încheierii contractului, pentru a-i da posibilitatea locatarului să-şi exercite atributele de folosinţă în modalitatea specifică obiectului de activitate pe care îl derula şi anume realizarea de materiale de construcţii de tipul celor menţionate în cuprinsul art. 6.2.

Excepţia viza doar obligaţia pe care locatorul o avea de a efectua reparaţiile majore şi de a întreţine în bune condiţii elementele structurii de rezistenţă ale clădirii şi ale acoperişului, pentru aceste obligaţii nefiind necesar acordul scris şi prealabil al locatarului, întrucât dispoziţiile art. 19.1 nu o reglementează.

În condiţiile în care locatorul nu-şi respecta obligaţiile ce-i reveneau în baza contractului, precum şi în situaţia în care contractul înceta să-şi producă efectele, fără a se menţiona motivul, părţile au stabilit în sarcina locatarului dreptul la o despăgubire egală cu valoarea totală a contractului, în cuprinsul clauzei inserate la art. 19.5.

Locatarul era de acord să realizeze o investiţie în retehnologizarea fabricii, potrivit art. 21.1., părţile menţionând faptul că această investiţie nu reprezintă esenţa contractului, putând fi revocată în mod unilateral, în conformitate cu art. 21.

În ceea ce priveşte încetarea contractului, s-a stabilit a se realiza la momentul ajungerii acestuia la termen sau în situaţia în care una dintre părţi intra în faliment sau reorganizare judecătorească.

În baza dispoziţiilor art. 22.2 s-a interzis denunţarea unilaterală a contractului, cu o excepţie prevăzută în favoarea locatarului, care era îndreptăţit să denunţe unilateral contractul în două situaţii şi anume atunci când locatorul cesiona părţile sociale deţinute la garant, respectiv la SC D. SRL, către un concurent economic al locatarului ori ceda din drepturile şi obligaţiile izvorâte din contract şi a doua situaţie, în condiţiile în care închiria ori greva cu sarcini imobilul ce face obiectul contractului, situaţie în care locatorul se obliga să achite daune-interese în cuantum de dublul valorii contractului.

Prin convenţie s-au stabilit şi acele situaţii în care contractul se desfiinţează de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere, fără orice altă formalitate prealabilă, în baza unui pact comisoriu de grad IV, pact comisoriu care avea ca şi efecte rezilierea convenţiei în situaţia în care interveneau ipotezele expres stabilite de părţi.

Respectiv, în situaţia în care, pe parcursul derulării contractului, locatarul acumulează o datorie faţă de locator de peste 100.000 euro, dispoziţiile pactului comisoriu producându-şi efectele doar în situaţia în care locatorul nu a fost de acord cu plata cu întârziere a chiriei datorată de locatar. În acest caz locatorul urma să notifice locatarului faptul rezilierii contractului şi să-i acorde un termen de 60 de zile, însă doar pentru ca să-i dea acestuia posibilitatea de a evacua bunul închiriat, obligaţia de notificare nefiind stabilită ca şi condiţie pentru a opera rezilierea.

Altă ipoteză viza cazul unei acţiuni directe a locatorului, acţiune directă interzisă, de altfel, în cuprinsul obligaţiilor asumate în cadrul art. 19 şi doar în situaţia în care locatarul se află în imposibilitate de a-şi exploata drepturile dobândite prin contract. În această ipoteză, intervenea din nou rezilierea în baza pactului comisoriu de grad IV, întrucât practic locatarul era în imposibilitate de a utiliza bunul conform scopului activităţii pe care o derula şi, respectiv, scopului pentru care a fost încheiată convenţia;

Un alt motiv pentru desfiinţarea de drept a contractului viza cazul încălcării de către locator a clauzelor cuprinse în art. 19.3, cu condiţia notificării prealabile a acestuia de către locatar cu cel puţin 60 de zile înainte, clauză asupra căreia vom reveni pentru a o explicita, faţă de pretenţiile formulate de părţi.

Contractul se putea desfiinţa de drept şi în cazul încălcării de către locator a clauzelor cuprinse în cadrul art. 6.2.1, cu aceeaşi obligaţie a locatarului de a notifica în prealabil locatorul cu cel puţin 60 de zile. Această din urmă obligaţie, asumată de locator, se referă la acea garanţie constituită în solidar cu garantul, ca pe parcursul duratei de 1 an de la data semnării convenţiei să se garanteze realizarea, în condiţii normale de exploatare, a capacităţilor minime de producţie. Altfel spus, nerealizarea acestor capacităţi de producţie îndreptăţea locatarul, în situaţia în care utilizarea era normală, să procedeze la rezilierea contractului în baza pactului comisoriu de grad IV, cu condiţia prealabilă a notificării, contractul urmând să fie desfiinţat de drept.

Obligaţiile stabilite în baza acestui contract şi clauzele pe care părţile le-au convenit de comun acord pentru a reglementa raporturile juridice dintre ele au stat la baza acţiunii formulate de reclamantul A. împotriva pârâţilor SC B. SRL şi C., cererea având ca obiect constatarea rezilierii contractului de locaţiune din 1 decembrie 2007 şi înregistrat la registratura SC D. SRL din 1 decembrie 2007 şi respectiv la data de 31 ianuarie 2008 la registratura SC B. SRL.

Ca motiv al rezilierii contractului s-au invocat prevederile pactului comisoriu de grad IV stipulat la art. 22.3 alin. (1) din contract, obligaţia asumată de locatar şi nerespectată de acesta, conform susţinerilor reclamantului, fiind aceea de a achita contravaloarea chiriei, pretinzându-se faptul că pe parcursul derulării contractului s-a acumulat în sarcina chiriaşului o datorie de peste 100.000 euro.

Ca şi cerere subsidiară constatării rezilierii contractului şi respectiv ca efect al acestei rezilieri pretinse, s-a solicitat prin acţiunea introductivă de către reclamant obligarea pârâţilor, în solidar, la plata echivalentului în lei la data plăţii a despăgubirilor în sumă de 2.000.000 euro, despăgubiri stabilite contractual ca fiind egale cu valoarea totală a contractului, partea solicitând doar plata sumei menţionate în baza principiului disponibilităţii.

În strânsă legătură cu cele reţinute, prima instanţă a apreciat că se impun a fi analizate şi pretenţiile pe care locatarul şi garantul acestuia le-au formulat în cuprinsul Dosarului nr. x/1285/2010, conexat, pretenţii care au ca punct de reper invocarea excepţiei de neexecutare de către locator a obligaţiilor contractuale.

S-a mai reţinut că între cele două părţi litigante s-a încheiat şi contractul înregistrat din 2007, având ca obiect dobândirea de către locatar a unui drept de folosinţă exclusivă asupra fabricii.

În ceea ce priveşte părţile contractante, calitatea de locator în cauză o are SC D. SRL, iar calitatea de garant al locatorului revine lui A., în timp ce calitatea de locatar o are SC B. SRL, ca de altfel şi în contractul din 1 decembrie 2007, garant al locatarului fiind C.

Contractul urma să-şi producă efectele pe aceeaşi durată ca şi contractul din 2007, până la data de 16 septembrie 2017 inclusiv, în cuprinsul acestui contract menţionându-se faptul că în ceea ce priveşte fabrica, aceasta înseamnă instalaţiile tehnice şi tehnologice, echipamentele, dotările şi mijloacele auxiliare necesare realizării business-ului, aparţinând locatorului, situate la adresa din localitatea Gherla, judeţul Cluj, elemente identificate în anexa nr. 1 la contract.

În cuprinsul art. 9 este reglementat faptul că toate echipamentele rămân în proprietatea locatorului, iar cele aduse de locatar în proprietatea acestuia, cu menţiunea că echipamentele ce fac obiectul contractului trec în proprietatea locatarului cu valoare zero la expirarea contractului sau la data amortizării integrale, dacă această valoare este mai mică pe perioada contractului, cu condiţia să-şi respecte obligaţiile contractuale.

Obligaţiile speciale ale locatarului reglementate în cadrul contractului nr. 100/2007 în cuprinsul art. 16 sunt aproape identice cu cele reglementate în cuprinsul contractului nr. 101/2007, esenţială fiind obligaţia acestuia de a achita cu titlu de chirie la termenele şi în cuantumul stipulat suma stabilită prin convenţia părţilor, lunar, precum şi obligaţia de a se comporta ca un bun proprietar faţă de bunurile ce fac obiectul locaţiunii. Nerespectarea acestor obligaţii atrage în sarcina locatarului plata unor despăgubiri stabilite de părţi prin convenţia lor, despăgubiri care, ca şi cuantum, reprezintă o sumă egală cu valoarea totală a contractului.

În ceea ce priveşte valoarea contractului, în cuprinsul art. 4 este reglementat preţul total al locaţiunii ca fiind 689.000 euro fără T.V.A., valoare ce diferă de cea prevăzută în contractul din 2007, părţile stabilind, ca şi modalitate de plată a locaţiunii, în sarcina locatarului obligaţia de plată a unor rate lunare, până în ziua de 15 a lunii pentru luna anterioară. Primele 4 rate aferente lunilor decembrie 2007 - martie 2008 s-au stabilit la o valoare de 2.000 euro fără T.V.A., iar următoarele 113 rate la o valoare lunară de 6.000 euro fără T.V.A., excepţie făcând ultima rată aferentă perioadei 1 septembrie 2017 -16 septembrie 2017, pentru care s-a stabilit o valoare de 3.000 euro fără T.V.A.

În ceea ce priveşte obligaţiile stabilite în sarcina locatorului, în cuprinsul art. 17.2 este reglementată obligaţia de garanţie specială ca pe perioada de 1 an de la momentul semnării contractului, acesta să asigure buna funcţionare a tuturor instalaţiilor aferente utilităţilor, în condiţiile în care acestea vor fi folosite în mod corespunzător şi la capacitatea pentru care ele au fost proiectate.

Cu privire la capacitate, s-a reţinut că părţile au negociat obligaţia de a se garanta realizarea pe parcursul primului an a aceloraşi capacităţi minime de producţie, în cuprinsul art. 6.8 în ceea ce priveşte contractul din 2007 şi în cuprinsul art. 6.2 în ceea ce priveşte contractul din 2007.

Şi în situaţia contractului din 2007 a fost reglementată convenţional obligaţia locatorului de plată a unei sume cu titlu de despăgubiri, în condiţiile în care nu-şi respectă obligaţiile asumate în baza contractului sau contractul încetează să-şi producă efectele înainte de termen.

Cererea de chemare în judecată formulată de SC B. SRL în Dosarul nr. x/1285/2010, dosar în cadrul căruia are calitatea de reclamantă, în contradictoriu cu pârâţii A. şi SC D. SRL, având calitatea de pârâţi, are ca obiect obligarea acestora la plata sumei de 3.474.500 euro reprezentând despăgubiri solicitate în conformitate cu dispoziţiile contractuale 19.5. stabilite de părţi în cadrul contractului nr. 101 din 1 decembrie 2007, precum şi obligarea pârâţilor la plata sumei de 689.000 euro reprezentând despăgubiri solicitate în conformitate cu dispoziţiile contractuale 17.6. stabilite de către părţi în cadrul contractului de locaţiune şi dezvoltare business din 1 decembrie 2007.

În plus, s-a solicitat şi constatarea unui drept de preferinţă constituit în favoarea reclamantei potrivit dispoziţiilor contractuale, cu privire la înstrăinarea imobilului situat în Gherla, înscris în C.F. Gherla.

În susţinerea pretenţiilor, reclamanta SC B. SRL a invocat faptul că pârâţii nu şi-au respectat obligaţiile contractuale asumate, motiv pentru care acestora le-au fost adresate numeroase notificări, în cuprinsul cărora li s-a adus la cunoştinţă neexecutarea acestor obligaţii şi, în special, imposibilitatea atingerii capacităţii de producţie.

S-a mai arătat că neîndeplinirea acestor obligaţii contractuale şi refuzul de remediere a defecţiunilor precum şi fapta ilicită de a greva cu sarcini imobilul au determinat-o pe reclamantă să rezilieze contractul de locaţiune încheiat începând cu data de 5 decembrie 2009.

În ceea ce priveşte notificările s-a susţinut că acestea au fost formulate începând cu luna septembrie 2009 şi că prin notificarea finală de reziliere din 3 decembrie 2009 reclamanta şi-a manifestat intenţia de reziliere a contractului pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractuale asumate, avându-se în vedere imposibilitatea desfăşurării activităţii de către SC B. SRL în locaţia închiriată ca urmare a disfuncţionalităţilor echipamentelor de producţie şi riscului la care erau supuşi angajaţii faţă de structura de rezistenţă a imobilului.

S-a invocat totodată nerespectarea obligaţiilor contractuale privind interdicţia totală de a greva cu sarcini imobilul prin realizarea unei înscrieri însoţită de interdicţii în favoarea Băncii Române de Dezvoltare şi imposibilitatea atingerii capacităţii de producţie garantată de către pârât, conform contractelor din 2007, ambele încheiate la data de 1 decembrie 2007.

În ceea ce priveşte condiţiile de admisibilitate ale rezilierii, respectiv cerinţa ca una dintre părţi să nu-şi fi executat obligaţiile ce-i revin şi neexecutarea să fie imputabilă părţii ce nu şi-a îndeplinit obligaţia, reclamanta SC B. SRL a menţionat faptul că se regăsesc în cauză, întrucât pârâţii nu şi-au îndeplinit obligaţiile de a asigura, în condiţii normale de exploatare, capacităţile minime de producţie, invocându-se numeroase disfuncţionalităţi prezentate la majoritatea aparatelor de producţie puse la dispoziţie de locator, notificate pârâţilor A. şi SC D. SRL pe parcursul anilor 2008-2009.

În ceea ce priveşte obligaţia de garantare pe o perioadă de 1 an de la data semnării contractului a bunei funcţionări a tuturor instalaţiilor aferente utilităţilor, obligaţie reglementată de art. 17.2 din contractul din 2007, reclamanta a susţinut că au existat numeroase solicitări faţă de pârâţi în vederea remedierii disfuncţionalităţilor echipamentelor şi utilajelor asupra cărora aceştia au cedat dreptul de folosinţă şi exploatare, însă majoritatea acestor echipamente au fost schimbate sau reparate de către reclamantă, cu toate că obligaţia revenea în totalitate pârâţilor.

S-a mai susţinut că reclamanta şi-a îndeplinit obligaţia principală asumată şi anume aceea de plată a preţului contractelor în modalitatea stabilită şi că în mod corelativ pârâţii nu şi-au îndeplinit niciuna din obligaţiile asumate, cauzându-i în mod evident un prejudiciu.

S-a mai susţinut că nu a fost respectată nici obligaţia de efectuare a reparaţiilor majore referitoare la elementele structurii de rezistenţă a clădirii şi acoperişului, obligaţie asumată în conformitate cu art. 19.1 din contractul din 2007, în condiţiile în care această obligaţie contractuală stipulată este şi o obligaţie legală prevăzută de art. 1142 C. civ.

Totodată, nu a fost respectată obligaţia asumată de către locator de a nu închiria ori greva cu sarcini imobilul ce formează obiectul contractului, sens în care s-a invocat ipoteca constituită în favoarea Băncii Române de Dezvoltare.

Deşi în cuprinsul Dosarului nr. x/1285/2010, iniţial pârâţii au formulat întâmpinare şi cerere reconvenţională, ulterior, cererea reconvenţională a fost anulată ca netimbrată prin încheierea de şedinţă din data de 3 septembrie 2010 (filele 87-88 Dosar nr. x/1285/2010, vol. I), în condiţiile în care, anterior anulării cererii, locatarul şi garantul acestuia au formulat pretenţii proprii în dosarul conexat mai sus menţionat.

Prin întâmpinarea formulată, pârâţii au susţinut nerespectarea obligaţiilor contractuale asumate de către reclamant, constând în efectuarea reparaţiilor majore şi a celorlalte obligaţii stabilite la art. 19.1, precum şi cea privind obligaţia reglementată de dispoziţiile art. 6.2.1. Totodată, se invocă şi nerespectarea obligaţiei de a închiria ori greva cu sarcini imobilul, conform art. 22.2 (fila 52 vol. I).

Şi în cadrul poziţiei procesuale exprimate în Dosarul nr. x/1285/2010 se invocă nerespectarea obligaţiilor contractuale asumate de reclamant, în special legate de imposibilitatea atingerii capacităţii de producţie, împrejurare faţă de care se susţine că SC B. SRL a înţeles să rezilieze contractul de locaţiune încheiat începând cu data de 5 decembrie 2009.

Reclamanta solicită constatarea rezilierii pentru neîndeplinirea de către pârâţi a obligaţiei de plată a chiriei, în condiţiile în care se precizează că locatarul a acumulat o datorie de peste 100.000 euro, plata chiriei făcându-se până în luna octombrie 2009.

Din cuprinsul înscrisului existent la Dosarul nr. x/1285/2010 la filele 15 rezultă faptul că pârâta SC B. SRL nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a sumelor datorate cu titlu de chirie în baza contractului din 1 decembrie 2007, figurând la data de 15 ianuarie 2010 cu un debit în cuantum de 104.907,65 euro, suma datorată pe această perioadă fiind de 699.500 euro din care s-a făcut plata sumei de 594.592,31 euro.

În ceea ce priveşte alte eventuale plăţi, s-a reţinut că pârâta nu a făcut dovada acestora, altele decât cele menţionate de către reclamantul A. în înscrisul depus la dosar la fila 15, conţinutul înscrisului fiind, de altfel, confirmat de extrasele de cont depuse la Dosarul nr. x/1285/2010 la filele 16-41, vol. I.

S-a reţinut şi faptul că locatarul a arătat în cuprinsul motivelor invocate în susţinerea cererii reconvenţionale şi în întâmpinarea depusă aferentă cererii formulate de locator că a achitat chiria doar până în luna septembrie 2009, ulterior invocând excepţia de neexecutare a contractului de către partea adversă.

Obligaţia de plată a chiriei stabilită în sarcina locatarului prin voinţa comună a părţilor este o obligaţie care din punct de vedere temporal se execută după momentul la care a fost predat obiectul locaţiunii, stipulându-se în art. 4.2 din convenţia părţilor, în contractul din 2007, împrejurarea că această chirie se impunea a se achita până la data de 15 a lunii pentru luna anterioară, aceeaşi menţiune fiind făcută şi în cuprinsul art. 101/2007, la art. 7.2.

Pârâta a invocat excepţia de neexecutare a contractului pentru neexecutarea obligaţiilor contractuale asumate de către locator, asupra căreia s-a reţinut că una dintre obligaţiile pe care pârâta susţine că locatorul nu le-a îndeplinit este cea care vizează obligaţia de garantare pe parcursul perioadei de 1 an, respectiv începând cu data de 1 decembrie 2007 şi până la 1 decembrie 2008, a unei producţii minime de 6 tone/oră de adezivi, 1,875 tone/oră tencuieli minerale unicolor, 1 tonă/oră tencuieli acrilice, 4 tone/48 ore de adeziv polivinilinic.

Instanţa a considerat că celelalte motive invocate de către locatar în susţinerea excepţiei de neexecutare a obligaţiilor contractuale asumate de locator, obligaţii reglementate în cuprinsul art. 19.1, art. 19.3. din contractul din 2007, se subsumează oarecum, însă doar din perspectiva argumentelor invocate acestei obligaţii prevăzute de art. 6.2 - garanţii speciale la preluare şi art. 6.8 din contractul din 2007.

În plus, aceste dispoziţii se corelează şi cu cele din cuprinsul contractului din 1 decembrie 2007, art. 17.2, în condiţiile în care locatorul se obliga să garanteze, pe aceeaşi perioadă de 1 an de la momentul semnării contractului, pe lângă capacităţile minime de producţie menţionate în contractul din 2007, buna funcţionare a tuturor instalaţiilor aferente utilităţilor în condiţiile în care acestea vor fi folosite în mod corespunzător şi la capacitatea pentru care ele au fost proiectate, respectiv cu luarea în considerare a momentului avut în vedere de părţi pentru stabilirea acestei capacităţi, „actuala capacitate de producţie a fabricii” descrisă în art. 6.8.1 din contractul din 2007.

Faţă de probele administrate în cauză, coroborând declaraţiile martorilor, notificările pe care locatarul le-a comunicat locatorului, concluziile raportului de expertiză, prima instanţă a instanţa apreciat că SC B. SRL nu a făcut dovada faptului că locatorul nu şi-a îndeplinit obligaţiile de efectua toate reparaţiile majore la obiectivul închiriat ori că a omis să ia măsuri pentru a întreţine în bune condiţii elementele structurii de rezistenţă a clădirii şi acoperişul acesteia, motiv pentru care nu a putut fi reţinută în sarcina locatorului încălcarea dispoziţiilor art. 19.1 din contractul din 2007, astfel încât s-a constatat a nu fi aplicabile în speţă dispoziţiile art. 19.5 din contractul menţionat, dispoziţii care îndreptăţeau locatarul la plata de daune-interese.

În întâmpinarea depusă la Dosarul nr. x/1285/2010 la filele 49-67, vol. I, pârâţii au susţinut că reclamantul nu şi-a îndeplinit obligaţia de a efectua toate reparaţiile majore, astfel încât activitatea locatarului să se desfăşoare în bune condiţii, obligaţii ce se refereau la elementele de structură de rezistenţă ale clădirii şi ale acoperişului, astfel cum au fost reglementate de art. 19.1 din contractul din 2007.

S-a reţinut că locatarul a încheiat contractul de locaţiune în condiţiile în care cunoştea starea fabricii sau cel puţin trebuia să o cunoască, fapt pe care instanţa l-a considerat dovedit de existenţa unui contract anterior încheiat de părţile litigante, fiind vorba de contractul pe care părţile l-au denunţat începând cu data de 1 decembrie 2007, ca urmare a transferării dreptului de proprietate asupra terenului şi construcţiei edificate pe acesta.

S-a imputat, totodată, locatorului nerespectarea obligaţiei reglementate de dispoziţiile art. 6.2.1 din contractul din 2007, obligaţie care este identică cu cea din art. 6.8.1 coroborat cu prevederile art. 17.2 din contractul din 2007, conform cărora s-a garantat de către locatar la momentul semnării contractului pentru perioada de 1 an de la semnare, realizarea în condiţii normale de exploatare a unor capacităţi minime de producţie.

Deşi locatarul susţine că a notificat locatorul, notificări depuse la dosarul cauzei, amintindu-i obligaţia asumată şi imposibilitatea atingerii capacităţilor de producţie din cauza defecţiunilor, s-a reţinut că nu s-a făcut dovada faptului că aceste defecţiuni au avut drept consecinţă imposibilitatea atingerii capacităţii minime de producţie garantată.

Analizând referatul de necesitate înregistrat din 20 mai 2009, instanţa a considerat că, provenind de la locatar, demonstrează în mod clar faptul că apariţia vibraţiilor la clădirea ce a făcut obiectul contractelor de locaţiune se datorau montării unor linii de automatizare a procesului de producţie, pe de o parte, iar pe de altă parte, demonstrează faptul că au avut loc schimbări ale unor utilaje efectuate în intenţia de retehnologizare a fabricii, apreciindu-se că, pe cale de consecinţă, lipsurile constatate nu pot fi imputate locatorului.

În ceea ce priveşte notificarea din data de 22 iulie 2008 depusă la dosar în vol. I la fila 108, prin intermediul acesteia s-a procedat la notificarea locatorul despre faptul că s-a schimbat electropalanul 2.000 kg şi electropalanul 3.000 kg cu două electropalane noi, s-a schimbat compresorul, s-a înlocuit partea electrică la grătar, locatorul fiind înştiinţat şi despre faptul că a început demararea lucrărilor de consolidare a clădirii la cele 4 silozuri.

Pentru fiecare dintre aceste lucrări a fost precizată contravaloarea, instanţa apreciind că aceste lucrări vizau retehnologizarea fabricii, modernizarea acesteia, fapt pe care părţile, de comun acord, l-au acceptat şi l-au prevăzut în contractele de locaţiune şi dezvoltare business, mai mult decât atât, fiind reglementat dreptul locatarului de a le efectua cu acordul proprietarului.

La fila 109 este depusă copie de pe notificarea din 15 august 2008 comunicată garantului locatorului SC D. SRL la 17 septembrie 2008, din cuprinsul căreia rezultă faptul că locatarul aprecia că este necesară consolidarea silozurilor (buncărelor) pentru asigurarea realizării în condiţii normale de exploatare a capacităţilor minime de producţie şi că această operaţiune este în valoare de 45.839 lei.

S-a solicitat pentru această investiţie decontarea de către SC D. SRL şi achitarea în 4 rate lunare prin reducerea ratelor de chirie lunară, aspect care de altfel a fost acceptat de către locator, chiria fiind redusă.

În această notă se înscrie si notificarea adresată locatorului la data de 20 august 2008 în cuprinsul căreia se susţinea că cele două electropalane existente închiriate nu asigură condiţii necesare de exploatare pentru o producţie „în bune condiţii” (fila 96 vol. II). Pe lângă faptul că nu se explicitează motivul pentru care se apreciază că utilajele respective nu sunt în măsură să asigure anumite condiţii pretinse de locatar şi nu se face în nici un fel referire la situaţii concrete, ci doar ipotetice, instanţa constată că locatarul a solicitat şi în acest caz deducerea contravalorii celor două electropalane cu chiria aferentă lunii decembrie 2008, soluţie acceptată de locator.

În ceea ce priveşte investiţiile pe care locatarul urma să le efectueze, s-a reţinut că locatorul nu avea obligaţia contractuală de a le suporta şi, cu toate acestea, a acceptat plata unei părţi din cheltuieli, dovadă fiind facturile din 11 iulie 2008 şi din 5 august 2008.

S-a dispus în cauză efectuarea unei expertize de specialitate pentru a se stabili împrejurarea dacă capacităţile minime de producţie garantate de către locator la momentul încheierii contractului pe perioada de 1 an până la data de 1 decembrie 2008 puteau fi realizate de către locatar, astfel cum se menţionează în cuprinsul art. 6.2.1 din contractul din 2007 şi în cuprinsul art. 6.8.1 din contractul din 2007.

În urma analizării tuturor probelor administrate în cauză, declaraţii de martor, înscrisuri, expertize tehnice, care converg spre ideea că au fost obţinute capacităţile minime de producţie garantate de locator şi că solicitarea locatarului de a se avea în vedere faptul că locatorul nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate convenţional şi, implicit, excepţia neexecutării contractului din perspectiva încălcării prevederilor art. 6.2.1, au fost înlăturate ca fiind nefondate.

Totodată, au fost înlăturate susţinerile locatarului conform cărora se impune a se reţine culpa locatorului pentru nerealizarea capacităţilor minime de producţie stabilite în contractele de locaţiune, raportul de expertiză contabilă judiciară, concluziile acestuia, precum şi concluziile raportului de expertiză tehnică întocmit de doamna expert E., demonstrând faptul că aceste capacităţi de producţie puteau fi realizate în condiţiile în care ar fi existat personal suficient şi nu ar fi fost dovedită o subdimensionare a numărului angajaţilor care şi-au desfăşurat activitatea în subordinea locatarului.

Un alt motiv invocat de locatar în susţinerea excepţiei neexecutării obligaţiilor asumate de locator îl reprezintă neîndeplinirea obligaţiei prevăzute în cuprinsul contractului de locaţiune şi dezvoltare business la art. 17.2 din contractul nr. 100 din 1 decembrie 2007, potrivit căruia locatorul s-a obligat să garanteze pe o perioadă de 1 an de la data semnării contractului „buna funcţionare a tuturor instalaţiilor aferente utilităţilor, în condiţiile în care acestea vor fi folosite corespunzător şi la capacitatea pentru care ele au fost proiectate (actuala capacitate de producţie a fabricii descrisă la art. 6.8.1)”.

Locatarul garanta, conform acestei norme contractuale, buna funcţionare a instalaţiei electrice, gaz şi a sistemului de canalizare, întrucât în lipsă de stipulaţie contrară acesta este înţelesul noţiunii de „utilităţi” şi acestea erau utilităţile pe care fabrica le deţinea la momentul la care s-a încheiat contractul de locaţiune şi dezvoltare business.

Locatarul a susţinut în cuprinsul cererii că au existat probleme legate de instalaţia electrică, aspect menţionat şi în cuprinsul protocolului încheiat la data de 17 decembrie 2007, la 17 zile după încheierea contractului, aceste probleme constând în fluctuaţii de curent datorită pornirii motorului de 26 kw de la mixerul de adezivi. Existenţa acestor fluctuaţii a fost, de altfel, recunoscută de către locator, sugestia acestuia fiind aceea de a se monta compresor, montajul fiind asumat de reclamanta-locator.

Din cuprinsul înscrisului intitulat „Notă de informare” datat 10 iunie 2009 rezultă faptul că reclamantul era informat despre faptul că alimentarea cu energie a fabricii nu a fost rezolvată nici până la acea dată, situaţie faţă de care se pretindea de către locator faptul că a suferit o serie de prejudicii, constând în diminuarea capacităţii de producţie asumată sub formă de obligaţie contractuală de către locatar şi, în plus, au fost generate uzuri nejustificate ale utilajelor, inclusiv a celor care au făcut obiectul investiţiei SC B. SRL.

Se impune a se preciza că în ceea ce priveşte diminuarea capacităţilor de producţie nu s-a menţionat existenţa unor cantităţi produse anterior ca şi punct de referinţă pentru a se verifica existenţa unei diminuări reale, pe de o parte şi, pe de altă parte, se impune a se reţine faptul că atâta timp cât capacităţile de producţie asumate pentru primul an au fost realizate, nu se poate reţine existenţa pretinsului prejudiciu.

Locatorul nu şi-a asumat obligaţia de a garanta o capacitate minimă pe întreaga perioadă de derulare a contractului, pe cale de consecinţă, existenţa unui prejudiciu, altul decât cel la care s-a făcut referire mai sus, nu a fost reţinută de către instanţă, nefiind dovedită.

Totodată, s-a reţinut că nu au fost dovedite nici pretinsele uzuri generate în mod nejustificat utilajelor, inclusiv celor constând în investiţii efectuate de către locatar, nefiind făcută dovada acestora, în condiţiile în care sarcina probei îi revine celui care face o afirmaţie, în conformitate cu dispoziţiile art. 1169 C. civ.

Prin notificarea din 18 aprilie 2008 i-a fost notificată locatorului sesizarea unor probleme tehnice ce se pretindea că ar crea disfuncţionalităţi în capacitatea de producţie, printre care şi faptul că nu era funcţională canalizarea, aspect în legătură cu care s-a apreciat că nu există o legătură directă de cauzalitate între modul în care funcţionează canalizarea şi pretinsele disfuncţionalităţi repercutate asupra capacităţii de producţie, nefăcându-se dovada faptului că pentru a se realiza capacitatea de producţie pretinsă de către pârâtă canalizarea era subdimensionată.

Locatorului i-a fost notificată în luna martie 2009 şi existenţa unor probleme la centrala termică cu gaz legate de faptul că nu era efectuată inspecţia tehnică şi I.S.C.I.R. la aceasta, aspect în legătură cu care s-a reţinut că locatorul a procedat la soluţionarea problemei notificate, achiziţionând o altă centrală termică pe care a montat-o la locaţia utilizată de către locatar, contravaloarea acestora fiind achitată de către locator.

În afara acestor deficienţe locatarul a invocat expedierea a numeroase notificări către locator legate de deficienţe privind modul de funcţionare a liniilor de fabricaţie închiriate, însă instanţa a apreciat că prin raportare la dispoziţiile art. 17.2 din contractul din 2007, obligaţia asumată de către locator viza doar utilităţile şi în cadrul acestor utilităţi nu pot fi încadrate şi liniile de fabricaţie închiriate de către locatar.

Analiza modului în care au funcţionat aceste instalaţii care făceau parte din dotarea fabricii s-a realizat din perspectiva respectării de către locator a obligaţiilor asumate în cuprinsul art. 6.2.1 din contractul din 1 decembrie 2007 şi a dispoziţiilor art. 6.8.1 din contractul din 2007, dispoziţii în conformitate cu care se garanta producerea unei capacităţi minime contractuale.

Deşi locatarul a susţinut că viciile semnalate au fost grave şi au avut drept consecinţă perturbarea activităţii de producţie, susţinerile acestuia au fost înlăturate, întrucât, aşa cum a rezultat din ansamblul probelor administrate în cauză, perturbarea activităţii nu a fost atât de gravă încât să poată fi asimilată cu o neexecutare culpabilă de către locator a obligaţiilor contractuale.

Totodată, s-a reţinut că nu s-a dovedit existenţa unor vicii ascunse, astfel cum se menţionează în cuprinsul concluziilor scrise depuse la dosar de către locatar şi, prin urmare, instanţa a apreciat că nu se poate face aplicarea dispoziţiilor art. 1420 pct. 2, art. 1421 pct. 2 şi art. 1087 C. civ., astfel încât nu se justifică nici acordarea unor daune-interese în conformitate cu dispoziţiile art. 17.6 din contractul din 2007.

S-a invocat, totodată, în sarcina locatorului nerespectarea dispoziţiilor contractuale cuprinse în art. 22.2 din contractul din 2007, dispoziţii conform cărora, ca excepţie de la interdicţia denunţării unilaterale a contractului statuată de părţile contractante în convenţia lor, era reglementat dreptul locatarului de a denunţa unilateral contractul, în situaţia în care locatorul închiriază ori grevează cu sarcini imobilul ce face obiectul contractului.

Dobândirea dreptului de proprietate de către locatorul A. şi soţia F. s-a făcut la data de 30 noiembrie 2007, în baza contractului de vânzare-cumpărare de către notar public G., după cum rezultă din extrasul de carte funciară în copie xerox depus la dosar la filele 63-64, vol. II, înscrierea dreptului de proprietate al numiţilor A. și F. în C.F. făcându-se în baza încheierii din 30 noiembrie 2007 sub B.20, B.21.

La data de 18 martie 2008 a fost notată interdicţia de înstrăinare, grevare, dezmembrare şi demolare în favoarea SC H. SA sub B.22, interdicţie care a fost, de altfel, radiată la data de 29 ianuarie 2009, astfel cum rezultă din menţiunea făcută la rubrica „Observaţii”, radierea făcându-se în baza cererii de radiere din 23 ianuarie 2009 eliberată de SC H. SA sucursala Cluj, radierea privind atât ipoteca de sub C.3, cât şi notarea interdicţiilor.

La aceeaşi dată a fost înscrisă în foaia C sub B.23 contractul de ipotecă din 17 martie 2008 a SC H. SA asupra imobilului pentru suma de 360.000 lei, precum şi plata dobânzilor aferente, a cheltuielilor, penalităţilor, comisioanelor şi a tuturor celorlalte obligaţii care derivă sau pot deriva din contractul de credit.

Din această perspectivă, s-a reţinut că înscrierea ipotecii s-a făcut ca urmare a semnării de către locator a unui act adiţional de modificare a dobânzii conform politicii bancare practicată de SC H. SA şi că, în fapt, ceea ce s-a înscris ca ipotecă este o consecinţă a contractului de credit încheiat iniţial, contract despre care, de altfel, şi locatarul avea cunoştinţă, aspect pe care nu l-a contestat.

Ipoteca a fost înscrisă iniţial înainte de data de 1 decembrie 2007, data semnării contractelor de locaţiune şi era opozabilă locatarului, ca de altfel toate menţiunile făcute în cartea funciară, nefiind o ipoteca nouă, a cărui izvor să-l fi constituit un alt contract încheiat de noii proprietari cu banca, sursa ei fiind fostul contract de credit încheiat de fostul proprietar şi încheierea unor acte adiţionale la acest contract de credit şi de garanţie cu noii proprietari.

Din adresa din 4 noiembrie 2010 emisă de SC H. SA (fila 100, vol. I) rezultă faptul că înscrierea ipotecilor s-a efectuat în data de 3 februarie 2006 conform contractelor de ipotecă din 2 februarie 2006 autorizate din 2 februarie 2006 şi conform contractului de ipotecă din 2 februarie 2006 autorizat din 2 februarie 2006. În data de 26 februarie 2008 a fost necesară înscrierea actelor adiţionale la contractele de ipotecă mai sus menţionate, motivul fiind vânzarea imobilului din C.F. de către SC D. SRL către A. și F.

În data de 16 martie 2009 s-a înregistrat un nou act adiţional la contractul de ipotecă din 2 februarie 2006, autorizat din 2 februarie 2006, în care se specifică faptul că s-a modificat dobânda, instituţia bancară confirmând faptul că aceste addende nu reprezintă noi ipoteci şi nici noi interdicţii de înstrăinare şi grevare.

Drept urmare, instanţa a apreciat că în favoarea instituţiei bancare nu au fost constituie alte garanţii ipotecare pentru creditul acordat locatorului decât contractul de garanţie iniţial şi că singurul izvor al acestor interdicţii şi sarcini instituite asupra imobilului proprietatea acestuia sunt cele iniţiale despre care locatarul avea cunoştinţă.

La data de 17 martie 2009, odată cu înscrierea de sub C.25 s-a notat în cartea funciară sub B.23 interdicţia de închiriere, dezmembrare, alipire, construire, demolare, restructurare şi amenajare în favoarea aceleiaşi instituţii bancare SC H. SA, în timp ce sub B.25, la aceeaşi dată, s-a notat addenda autorizată din 16 martie 2009 de notar public I. la contractul de ipotecă din 2 februarie 2006, autorizată din 2 februarie 2006, cu privire la dobânda de TDB+3 p.p./an indexabilă, menţionându-se faptul că dobânda de bază a băncii la data întocmirii contractului era de 22%/an (fila 121, vol. XII).

Instanţa a apreciat că interdicţia menţionată sub B.23, în foaia a doua de proprietate, respectiv interdicţia de închiriere, dezmembrare, alipire, construire, demolare, restructurare şi amenajare, în favoarea instituţiei bancare, nu poate fi asimilată interdicţiei de grevare cu sarcini a imobilului, întrucât, pe de o parte, nu s-a făcut din punct de vedere tehnic în foaia C şi, pe de altă parte, întrucât nu produce efectele pe care le produce o sarcină înscrisă în cartea funciară.

În concret, s-a reţinut că interdicţia nu poate fi asimilată sarcinilor înscrise în cartea funciară, instanţa considerând că în favoarea SC H. SA nu s-au înscris alte drepturi decât cele iniţiale.

Locatarul a notificat locatorului la data de 13 aprilie 2009 denunţarea unilaterală a contractului, însă instanţa a apreciat că nu a produs nici un fel de efecte dat fiind faptul că nu se poate reţine încălcarea de către locator a obligaţiilor prevăzute de art. 22.2, pe de o parte şi pe de altă parte, întrucât contractul s-a derulat în continuare şi după această dată, locatarul utilizând spaţiul închiriat, achitând, de altfel, şi chiria, inclusiv în luna octombrie 2009, parţial, după cum susţine locatorul, şi până în luna septembrie 2009, parţial, după cum arată locatarul şi rezultă din situaţia plăţii chiriei depusă la dosar la filele 208-209, emisă de locatar.

Susţinerile locatarului în sensul că radierile interdicţiilor şi a ipotecii din 17 martie 2008 efectuate la data de 29 ianuarie 2009 s-a apreciat a fi lipsite de relevanţă, atâta timp cât însuşi locatarul a înţeles să nu dea eficienţă intenţiei de denunţare unilaterală a contractului, îndeplinindu-şi în continuare obligaţia contractuală de plată a chiriei, utilizând imobilul închiriat conform scopului pentru care au fost încheiate contractele de locaţiune.

Pe cale de consecinţă, instanţa a apreciat că pârâtul nu este îndreptăţit să solicite obligarea locatarului la plata daunelor-interese constând în dublul valorii contractului solicitate prin cererea ce a făcut obiectul Dosarului conexat nr. x/1285/2010.

Pretenţiile formulate de către locatar au fost apreciate a fi nefondate, consecinţa fiind respingerea cererii formulate de către reclamanţii SC B. SRL şi C. în Dosarul conexat nr. x/1285/2010.

În ceea ce priveşte cererea formulată de reclamantul A. prin care s-a solicitat în contradictoriu cu pârâţii SC B. SRL şi C., constatarea rezilierii contractului de locaţiune din 1 decembrie 2007, respectiv a contractului din 1 decembrie 2007, s-a reţinut faptul că pârâta SC B. SRL nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei lunare stabilită convenţional decât până în luna octombrie 2009 şi că, drept urmare, în speţă sunt aplicabile dispoziţiile art. 22.2 din contract, dispoziţii care îndreptăţesc locatorul ca, fără să fie necesară punerea în întârziere, fără altă formalitate şi fără intervenţia instanţei, să invoce rezilierea contractului, acesta fiind considerat desfiinţat de drept în baza pactului comisoriu de grad IV inserat de părţi în contract, începând cu luna noiembrie 2009.

Notificarea din 3 decembrie 2009 adresată de către locatar locatorului prin intermediul executorului judecătoresc J. s-a apreciat a fi lipsită de eficienţă, atâta timp cât instanţa consideră că locatarul nu şi-a îndeplinit propriile obligaţii asumate contractual, referitoare la plata chiriei stabilite de părţi pentru folosinţa fabricii, locatarul nefiind, pe cale de consecinţă, îndreptăţit să invoce rezoluţiunea în temeiul pactului comisoriu de grad IV pentru încălcarea de către locator a obligaţiilor asumate în baza prevederilor art. 19.3 şi art. 6.2.1, în cazul contractului şi art. 6.8.1 respectiv art. 17.2, în cazul contractul, încheiate de părţile litigante.

Susţinerea locatarului conform căreia contractele de locaţiune au fost reziliate de locatar în urma notificării de reziliere din 3 decembrie 2009, comunicată prin intermediul executorului judecătoresc J. din 2009, începând cu data de 5 decembrie 2009, ca o consecinţă a neexecutării obligaţiilor contractuale asumate de locatorii A. şi SC D. SRL nu au fost reţinute întrucât s-a apreciat că nu sunt îndeplinite condiţiile rezilierii, nefăcându-se dovada faptului că în sarcina locatorilor poate fi reţinută culpa invocată, şi pe de altă parte, ca urmare a neîndeplinirii de către locatar a obligaţiei de plată a chiriei, cu consecinţa depăşirii cuantumului de 100.000 euro.

S-a dat însă eficienţă solicitării locatorului de constatare a rezilierii contractului de locaţiune din 1 decembrie 2007, prin raportare la dispoziţiile art. 22.3 teza I din convenţia părţilor, reţinându-se incidenţa pactului comisoriu de gr. IV reglementat de părţi şi prevăzut de art. 969 C. civ. şi faptul că locatarul nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a chiriei la scadenţă, această obligaţie depăşind echivalentul sumei de 100.000 euro la data de 15 ianuarie 2010.

Ca o consecinţă a rezilierii, ţinând cont de dispoziţiile art. 18.7 care reglementează obligaţiile speciale ale locatarului, pârâţii au fost obligaţi, în solidar, la plata sumei de 2.000.000 euro cu titlu de despăgubiri, în condiţiile în care conform clauzelor contractuale locatorul şi-a asumat obligaţia de a achita cu titlu de despăgubiri pentru nerespectarea obligaţiilor contractului, o sumă egală cu contravaloarea totală a contractului, daunele-interese fiind cuantificate la momentul încheierii convenţiei de către părţi.

Au fost înlăturate susţinerile pârâţilor în sensul că în situaţia în care s-ar constata rezoluţiunea contractului şi cererea reclamantului A. a fost admisă nu a fost posibilă acordarea unor despăgubiri în cuantumul egal cu valoarea contractului, ci doar penalităţi de întârziere prin raportare la dispoziţiile art. 18.2 întrucât dispoziţiile art. 18.7 nu exclud aplicabilitatea prevederilor acestei clauze, în condiţiile în care contractul se reziliază în baza pactului comisoriu de grad IV ca urmare a neîndeplinirii de către locatar a obligaţiilor asumate, impunând existenţa unei singure condiţii pentru plata despăgubirilor şi anume culpa locatarului, dovedită în cauză.

Prin sentinţa civilă nr. 1947 din 26 iunie 2014 pronunţată în Dosarul nr. x/1285/2010/a1, a fost admisă cererea formulată de petenţii SC B. SRL şi C. în contradictoriu cu intimatul A., având ca obiect completarea dispozitivului sentinţei civile nr. 580 pronunţată la data de 27 februarie 2014 în Dosarul nr. x/1285/2010 al Tribunalului Specializat Cluj şi în consecinţă, s-a dispus completarea dispozitivului sentinţei menţionate în sensul admiterii cererii formulate de reclamantul A. împotriva pârâţilor SC B. SRL şi C. având ca obiect constatarea rezilierii contractului de locaţiune din 2007.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa a reţinut că faţă de faptul că în cuprinsul dispozitivului nu există menţiunea că a fost admisă acţiunea în constatarea rezilierii contractului, deşi s-a admis cererea în integralitate şi în cuprinsul considerentelor sentinţei a analizat în mod detaliat solicitarea de reziliere formulată de reclamant în corespondenţă cu excepţia neexecutării obligaţiilor contractuale invocate de către pârâţi, instanţa a admis cererea de completare formulată de petenţii SC B. SRL şi C. şi a completat dispozitivul sentinţei în sensul admiterii cererii formulate de reclamantul A. împotriva pârâţilor având ca obiect constatarea rezilierii contractului de locaţiune din 2007 în baza pactului comisoriu de grad IV pct. 22.3.

Prin sentinţa civilă nr. 1954 din 26 iunie 2014 pronunţată de Tribunalul Specializat Cluj în Dosarul nr. x/1285/2010/a2, a fost admisă cererea formulată de petentul A., cerere având ca obiect îndreptarea erorii materiale strecurate în sentinţa civilă nr. 580 din 27 februarie 2014 pronunţată de Tribunalul Specializat Cluj în Dosar nr. x/1285/2010 şi în consecinţă a fost îndreptată eroarea materială strecurată în cuprinsul dispozitivului şi considerentelor sentinţei menţionate în sensul obligării pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 222.031,5 lei şi nu la plata sumei de 18.461,5 lei cum din eroare s-a menţionat.

Împotriva sentinţei civile nr. 580 din 27 februarie 2014 a Tribunalului Specializat Cluj, a sentinţei civile nr. 1947 din 26 iunie 2014 pronunţată în Dosarul nr. x/1285/2010/a1 şi a sentinţei civile nr. 1954 din 26 iunie 2014 pronunţată în Dosarul nr. x/1285/2010/a2, au formulat apel pârâţii SC B. SRL, societate în insolvenţă reprezentată prin administratorul judiciar Casa de Insolvenţă L. - Filiala Bucureşti şi administrator special K. şi pârâtul C., apeluri soluţionate prin Decizia nr. 385 din 30 martie 2015 a Curţii de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, cu consecinţa respingerii acestora.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de control judiciar, după reluarea integrală a considerentelor sentinţei a reţinut, în esenţă, că prima critică a apelanţilor vizează încheierea de şedinţă din data de 3 septembrie 2010 susţinându-se că prima instanţă a respins în mod greşit excepţia necompetenţei teritoriale invocată prin întâmpinare.

În legătură cu acest aspect, s-a reţinut că prin art. 29.2 părţile au convenit că instanţa competentă să soluţioneze litigiile izvorâte din neexecutarea contractului de locaţiune din 1 decembrie 2007 va fi cea de drept comun, potrivit competenţei teritoriale principale, ceea ce înseamnă că părţile au încheiat o convenţie atributivă de competenţă cu efectul înlăturării competenţei alternative, astfel că rezultă fără putinţă de tăgadă că părţile au înţeles să determine instanţa competentă teritorial ca fiind cea principală, de drept comun şi anume instanţa de la domiciliul sau sediul pârâtului, conform art. 5 şi art. 7 C. proc. civ. de la 1865 iar potrivit competenţei teritoriale principale, alegerea aparţine reclamantului dintre mai multe instanţe deopotrivă competente.

În ceea ce priveşte critica referitoare la faptul că prima instanţă nu a analizat toate aspectele legate de existenţa mai multor încălcări ale obligaţiilor contractuale asumate, s-a reţinut că instanţa nu este întotdeauna datoare să analizeze separat fiecare susţinere a părţilor, putând grupa argumentele utile în soluţionarea cauzei, concluzie care se desprinde şi din jurisprudenţa deja consacrată a Curţii Europene a Drepturilor Omului, referitoare la dreptul la un proces echitabil.

S-a reţinut că pârâţii au susţinut în faţa primei instanţe nerespectarea de către locator a obligaţiilor reglementate de art. 22.2, art. 19.3, art. 19.1 şi art. 6.2.1 din contract precum şi nerespectarea de către locator a obligaţiilor reglementate de art. 6.8.1 şi art. 17.2 din contract şi că analiza acestor încălcări contractuale a fost realizată de tribunal în contextul analizei excepţiei de neexecutare a Contractelor.

A treia critică vizează efectele acordate de prima instanţă întâmpinării care în viziunea apelanţilor a fost depusă după prima zi de înfăţişare.

Apelanţii susţin că neaplicarea sancţiunii decăderii invocată de pârâtă a determinat soluţionarea ca nefondată a excepţiei inadmisibilităţii acţiunii ce face obiect al Dosarului nr. x/1285/2010, deşi prima instanţă trebuia să o respingă ca tardivă şi că deşi a argumentat caracterul relativ al aceste excepţii şi posibilitatea de a fi valorificată sau acoperită ca urmare a manifestării de voinţă a pârâtului doar în termenul procedural prevăzut de lege, instanţa a reţinut în mod greşit caracterul absolut al ei respingând-o ca nefondată, în final şi nu ca tardivă.

Curtea apreciază ca fiind corecte apărările intimatului în sensul că pretinsa nelegalitate nu a produs nici o vătămare concretă apelanţilor, excepţia neîndeplinirii procedurii prealabile a concilierii fiind respinsă, iar probele solicitate de pârâtul A. puteau oricum a fi administrate raportat la calitatea de reclamant în dosarul la care s-a conexat cererea.

Curtea reţine că în raport de obiectul cererilor analizate de prima instanţă esenţială este determinarea obligaţiilor asumate de părţi la momentul încheierii convenţiilor şi a efectelor pe care o eventuală neexecutare a acestora le va avea în relaţie cu persoana care nu îndeplineşte aceste obligaţii.

Convenţia încheiată la data de 10 decembrie 2007 reglementează distinct obligaţiile speciale ale locatarului art. 18, şi obligaţiile speciale ale locatorului, art. 19 iar sancţiunile pentru nerespectarea obligaţilor asumate sunt prevăzute de art. 18.7, în privinţa locatarului, care stipulează „în cazul nerespectării obligaţiilor care îi revin în temeiul prezentului contract sau dacă contractul va înceta să-şi producă efectele, acesta va fi obligat să plătească locatorului, cu titlu de despăgubire o sumă egală cu valoarea contractului” iar în privinţa locatarului în art. 19.5 este reluată aceeaşi clauză.

Potrivit dispoziţiilor art. 22.2 s-a interzis denunţarea unilaterală a contractului, cu o excepţie prevăzută în favoarea locatarului, care era îndreptăţit să denunţe unilateral contractul în două situaţii şi anume atunci când locatorul cesiona părţile sociale deţinute la garant, către un concurent economic al locatarului ori ceda din drepturile şi obligaţiile izvorâte din contract şi a doua situaţie, în condiţiile în care închiria ori greva cu sarcini imobilul ce face obiectul contractului. În această situaţie, locatorul se obliga să achite daune-interese în cuantum de dublul valorii contractului.

Convenţia a reglementat şi ipotezele în care contractul se desfiinţează de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere, fără orice altă formalitate prealabilă, în baza unui pact comisoriu de grad IV asupra căruia părţile au căzut de acord, pact comisoriu care avea ca şi efecte rezilierea convenţiei în situaţiile expres prevăzute. Aceste ipoteze menţionate de tribunal, fiind reluate şi în considerentele deciziei

Încetarea contractului a fost reglementată distinct la art. 22 din convenţie, care stipulează în mod lipsit de orice echivoc că este interzisă denunţarea unilaterală a contractului de către părţi, ca regulă generală.

Prin excepţie, locatarul poate să denunţe unilateral contractul pentru două ipoteze, dacă locatorul cesionează părţile sociale deţinute de garant către un concurent economic ori dacă închiriază ori grevează cu sarcini imobilul ce face obiectul contractului.

Clauza penală pentru aceste ipoteze este dublul valorii contractului.

Denunţarea unilaterală permisă prin convenţie în aceste două ipoteze, din care în cauză a fost invocată doar cea finală, ar avea drept consecinţă activarea clauzei penale.

Pactul comisoriu de gradul IV a fost reglementat la art. 22.3 şi părţile au limitat intervenţia lui la 4 situaţii în cazul acumulării unei datorii de peste 100.000 euro, dacă nu s-a obţinut acordul locatorului de a plăti cu întârziere, în cazul unei acţiuni directe a locatorului, locatarul aflându-se în imposibilitate de a exploata drepturile dobândite prin contract, în cazul încălcării de către locator a clauzelor cuprinse în art. 19.3 şi în cazul încălcării de către locator a clauzelor cuprinse în art. 6.2.1, cu notificarea prealabilă cu cel puţin 60 de zile.

Pârâţii apelanţi au încercat pe de o parte paralizarea intervenţiei pactului prin invocarea excepţiei de neexecutare a obligaţiilor pe de o parte, iar în cadrul acţiunii promovate au înţeles să solicite antrenarea răspunderii reclamanţilor pentru neexecutarea obligaţiilor contractuale şi aplicarea clauzelor penale.

Critica vizând omisiunea analizării aserţiunilor referitoare la îndeplinirea condiţiilor pentru antrenarea răspunderii contractuale nu pot fi validate întrucât deşi valenţele pe care apelanţii le acordă faptelor invocate tind să producă efecte distincte, atât examinarea realizată de prima instanţă cât şi analiza acestora în corelaţie cu clauzele contractuale demonstrează că nu pot fi validate.

Excepţia de neexecutare a contractului reprezintă un mijloc de apărare aflat la dispoziţia uneia dintre părţile contractului sinalagmatic, în cazul în care i se pretinde executarea obligaţiei care îi incumbă, fără ca partea care pretinde această executare să îşi execute propriile obligaţii.

Contrar celor afirmate de către apelanţi, prima instanţă nu a realizat o greşită aplicare şi interpretare a dispoziţiilor legale în raport de probatoriul administrat chiar clauzele contractuale au fost interpretate în sensul în care principiile o impun, respectiv pentru a produce efecte juridice şi nu pentru a le înlătura.

Stabilirea oricărui tip de neexecutare a obligaţiilor contractuale implică operaţiunea logică de determinare a conţinutului contractului, de calificare juridică a clauzelor inserate, operaţiune care impune aplicarea regulilor de interpretare a convenţiilor prevăzute în art. 970 C. civ. şi următoarele.

Instituirea unui pact comisoriu de grad IV în relaţie cu neîndeplinirea obligaţiei de plată a chiriei, după ce acesta depăşeşte suma de 100.000 lei, fără acordul locatorului de o plăti cu întârziere, evidenţiază că această obligaţie a fost apreciată ca esenţială.

Prin pct. 22.3 din contractul de locaţiune, părţile au convenit asupra unui pact comisoriu de gradul IV stipulând că acest contract se consideră desfiinţat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere şi fără orice altă formalitate prealabilă, în cazul în care, pe parcursul derulării contractului, locatarul acumulează o datorie faţă de locator de peste 100.000 euro. Pactul comisoriu operează doar în situaţia în care Locatarul nu a obţinut acordul locatorului de a plăti cu întârziere.

Reclamanţii au înţeles să solicite instanţei să constate că a intervenit această modalitate de reziliere a convenţiei, iar pârâţii au susţinut că având în vedere nerespectarea obligaţiilor contractuale asumate de către reclamant, SC B. SRL a formulat nenumărate notificări, prin intermediul cărora l-a anunţat pe reclamant despre neexecutarea obligaţiilor comerciale asumate şi în special despre imposibilitatea atingerii capacităţii de producţie şi întrucât reclamantul nu a înţeles să-şi îndeplinească obligaţiile contractuale şi să remedieze defecţiunile existente, precum şi prin fapta sa contractual ilicită de a greva cu sarcini imobilul, pârâta SC B. SRL a înţeles să rezilieze contractul de locaţiune încheiat începând cu data de 5 decembrie 2009.

Din această perspectivă, s-a reţinut că niciuna din susţinerile evidenţiate nu au fost validate de către prima instanţă şi nu pot fi apreciate ca fiind corecte nici din prisma nuanţărilor din cuprinsul apelului.

În cuprinsul art. 6.2, locatorul se obliga, în solidar, cu garantul să garanteze pe propria răspundere ca la data semnării contractului şi pe perioadă de 1 an de la data semnării fabrica asigura realizarea, în condiţii normale de exploatare, a unor capacităţi minime de producţie constând în adeziv - 6 tone pe oră, tencuieli minerale unicolor - 1,875 tone/oră, tencuieli acrilice - 1 tonă/oră şi adeziv polivinilic - 4 tone la 48 ore.

În ceea ce priveşte obligaţia invocată de pârâţi ca reprezentând o justificare a neexecutării obligaţiilor lor la 5 septembrie 2009, astfel cum era ea reglementată de art. 6.2, la data semnării contractului şi pe perioadă de 1 an de la data semnării, vizând aşadar data de 1 decembrie 2007 şi intervalul până la 1 decembrie 2008, s-a reţinut că nu putea fi apreciată ca fiind contemporană şi în măsură a fi considerată ca justificând paralizarea demersurilor cocontractantului.

Referitor la obligaţia de a nu închiria ori greva cu sarcini imobilul ce formează obiectul contractului, conform art. 22.2 din contract, s-a validat soluţia primei instanţe, în sensul că înscrierea ipotecii s-a făcut ca urmare a semnării de către locator a unui act adiţional de modificare a dobânzii conform politicii bancare practicată de SC H. SA şi că, în fapt, ceea ce s-a înscris ca ipotecă este o consecinţă a contractului de credit încheiat iniţial, contract despre care, de altfel, şi locatarul avea cunoştinţă, aspect pe care nu l-a contestat.

În ceea ce priveşte teza pârâţilor referitoare la faptul că momentul invocării răspunderii nu este cenzurabil câtă vreme au respectat termenul general de prescripţie al dreptului la acţiune de 3 ani, s-a reţinut că nu poate fi validată, având în vedere că dacă din perspectiva respectării termenului de prescripţie apare ca fiind corectă susţinerea, însă din perspectiva analizei ce se impune a fi realizată pentru determinarea momentului în care putea opera denunţarea unilaterală şi verificarea întrunirii condiţiilor pentru a opera aceasta şi de asemenea din perspectiva valorificării dreptului de a invoca excepţia de neexecutare, teza nu poate fi validată.

Pentru a putea opune cu succes excepţia de neexecutare sau pentru a se putea prevala de situaţia de excepţie în care era admisă denunţarea unilaterală, în condiţiile art. 22.2 din convenţie, pârâţii ar fi fost obligaţi să realizeze demersul la momentul la care erau îndeplinite condiţiile pentru acesta şi nu doar ca mijloc de paralizare a demersurilor părţii adverse.

În ceea ce priveşte interpretarea dată de prima instanţă cu privire la clauzele art. 22.2 şi art. 19.5 din convenţie, s-a reţinut a fi una judicioasă şi în consonanţă cu voinţa părţilor.

Astfel, instanţa de control judiciar a reţinut că prin art. 22.2 este interzisă denunţarea unilaterală a contractului de către părţi, prin excepţie, locatarul fiind îndreptăţit sa denunţe unilateral contractul, dacă închiriază ori grevează cu sarcini imobilul ce face obiectul contractului, situaţie în care locatorul va fi obligat la plata de daune interese în cuantum de dublul valorii contractului.

În ceea ce priveşte susţinerea pârâţilor că fapta locatorului de a greva imobilul a fost de natură să aducă atingere dreptului de proprietate şi drepturilor dobândite în temeiul contractului, astfel că încălcarea art. 22.2 s-a răsfrânt implicit şi asupra dispoziţiilor art. 19.3, caz în care, în calitate de locatar avea dreptul de opta între a activa denunţarea unilaterală şi daunele-interese reglementate de părţi în art. 22.2 sau a aplica clauza penală general reglementată în art. 19.5 din contract, s-a apreciat a fi eronată, reţinându-se că reglementarea distinctă şi stabilirea sancţiunilor şi a întinderii răspunderii de către părţi în raport de diferitele categorii de încălcări ale obligaţiilor nu permite aplicarea în maniera afirmată de pârâţi, întrucât atâta timp cât sunt instituite situaţii de excepţie, acestea prevalează.

A fost înlăturată şi susţinerea pârâţilor cu privire la afectarea drepturilor dobândite prin contract prin grevarea cu sarcini a imobilului ce face obiectul convenţiei, reţinându-se că interdicţia notată în cartea funciară nu are efect constitutiv de drepturi, ci doar efect declarativ.

S-a mai reţinut că, în mod justificat prima instanţă a apreciat că denunţarea unilaterală nu a produs efecte şi că nerespectarea obligaţiei de a nu face din partea locatorului putea fi sancţionată de către locatar, acesta fiind singurul îndreptăţit să apeleze la instituţia denunţării unilaterale sau să continue derularea contractului în funcţie de propriile interese, concluzie validată de conţinutul art. 22.2 din convenţie.

S-a mai susţinut de către pârâţi nerespectarea obligaţiei reglementate de art. 19.3 din contractul din 2007, în sensul că odată cu demersurile întreprinse pentru autorizarea lucrărilor de reamenajare şi recompartimentare pe care aveau dreptul să le efectueze, au descoperit că o parte din clădirea închiriată nu era autorizată şi nici intabulată în C.F.

În legătură cu acest aspect, s-a reţinut că probatoriul administrat, respectiv raportul întocmit de dl. expert ing. M. a confirmat împrejurarea existenţei unei diferenţe între situaţia de fapt şi cea reflectată de evidenţele de carte funciară, însă prin acesta nu poate fi validată teza prezenţei condiţiilor pentru antrenarea răspunderii în condiţiile art. 19.3 sau pentru a se justifica neexecutarea obligaţiilor proprii întrucât întinderea drepturilor exercitate de locatar nu a fost afectată, privind întregul bun şi nu în limitele restrânse ale evidenţei C.F.

S-a mai reţinut că raportul de expertiză tehnică efectuat în cauză a fundamentat soluţia primei instanţe potrivit căreia nu se poate reţine în sarcina locatorului faptul că nu ar fi depus diligenţe în condiţiile reglementate de dispoziţiile art. 19.1 din contractul din 2007, pentru a efectua reparaţiile majore la elementele structurii de rezistenţă ale clădirii şi acoperişului, astfel încât activitatea locatarului să nu fie afectată şi că minimele diligenţe de care trebuia să dea dovadă locatarul la momentul încheierii contractului impuneau în sarcina acestuia solicitarea adresată proprietarului locator de a prezenta toată documentaţia clădirii şi a verifica împrejurarea dacă aceasta a fost realizată după un proiect, dacă realizarea a respectat proiectul şi clădirea este proprie utilizării scopului pentru care se intenţiona a fi închiriată.

Mai mult, s-a reţinut că pârâţii au putut să-şi valorifice dreptul cu privire la retehnologizarea fabricii, şi că anterior declanşării demersurilor pentru retehnologizare nu au fost notificate astfel de deficienţe, iar subsecvent au fost întreprinse toate demersurile, chiar şi financiare pentru acoperirea lipsurilor evidenţiate astfel că nu se poate reţine că ar putea fi activată vreo clauză de antrenare a răspunderii locatorului.

Criticile pârâţilor au mai vizat modul în care prima instanţă a analizat şi a dat eficienţă prevederilor art. 19.1 din contract, cu încălcarea regulilor din materia aprecierii probelor şi implicit a dreptului la apărare.

Concluziile raportului de expertiză tehnică efectuat au fundamentat concluzia că nu se poate reţine în sarcina locatorului faptul că nu ar fi depus diligenţe în condiţiile reglementate de dispoziţiile art. 19.1 din contractul din 2007, pentru a efectua reparaţiile majore la elementele structurii de rezistenţă ale clădirii şi acoperişului, astfel încât activitatea locatarului să nu fie afectată.

S-a mai reţinut că nicio probă existentă la dosar nu arată că nu s-a îndeplinit această obligaţie, respectiv nu arată faptul că ar fi existat probleme la structura de rezistenţă şi la acoperiş care au fost sesizate, au fost reale şi pe care să nu le fi reparat.

Referitor la nerespectarea obligaţiei reglementată de art. 19.3 şi încălcarea art. 16.1 din contractul din 2007 privind obligaţia locatorului de a încheia poliţe de asigurare pentru fabrică, atât în ansamblul ei cât şi pentru toate elementele şi facilităţile acestora, s-a reţinut că atât probatoriul administrat în faţa primei instanţe cât şi înscrisurile prezentate în faţa instanţei de apel, adresa din 30 ianuarie 2015 şi poliţele de asigurare, au evidenţiat că au existat încheiate astfel de convenţii şi prin urmare nu se poate reţine neexecutarea acestei obligaţii.

Pârâţii au mai formulat critici privind modul în care prima instanţă a analizat şi a dat eficienţă art. 6.2.1 din contract (obligaţie identică cu cea din art. 6.8.1 coroborat cu art. 17.2 din contract), cu încălcarea dreptului la apărare.

În legătură cu aceste critici, s-a reţinut că interpretarea probelor de către prima instanţă a fost realizată în mod corect prin analizarea lor coroborată şi dacă notificările au probat existenţa unor vicii ale fabricii, celelalte înscrisuri şi depoziţiile martorilor au evidenţiat că în virtutea obligaţiei de colaborare, locatorul a întreprins toate demersurile necesare pentru a remedia deficienţele semnalate astfel că nu poate fi reţinută existenţa unui raport de cauzalitate între acestea şi producţia obţinută.

Referitor la faptul că prima instanţă nu a analizat rapoartele de expertiză întocmite în cauză de către experţii asistenţi ai părţilor, s-a reţinut că interpretarea şi valorificarea probatoriului administrat nu presupune examinarea fiecărui argument şi fiecărei concluzii, iar în ipoteza în care raportul prezentat de experţi nu conţine concluzii unitare instanţa nu este ţinută de demonteze concluziile unuia din experţi dacă la întocmirea raportului acestea nu fac parte din conţinutul răspunsului la obiectivele stabilite de instanţă.

În urma coroborării tuturor probele administrate în cauză, s-a constatat că nu pot fi reţinute susţinerile locatarului conform cărora se impune a se reţine culpa locatorului pentru nerealizarea capacităţilor minime de producţie stabilite în contractele de locaţiune, raportul de expertiză contabilă judiciară, concluziile acestuia, precum şi concluziile raportului de expertiză tehnică, demonstrând faptul că aceste capacităţi de producţie puteau fi realizate în condiţiile în care ar fi existat personal suficient şi nu ar fi fost dovedită o subdimensionare a numărului angajaţilor care şi-au desfăşurat activitatea în subordinea locatarului.

O altă critică a vizat statuările primei instanţe cu privire la celălalt motiv invocat de locatar în susţinerea excepţiei neexecutării obligaţiilor asumate de locator, respectiv neîndeplinirea obligaţiei prevăzute în cuprinsul contractului de locaţiune şi dezvoltare business la art. 17.2, potrivit căruia locatorul s-a obligat să garanteze pe o perioadă de 1 an de la data semnării contractului, buna funcţionare a tuturor instalaţiilor aferente utilităţilor, în condiţiile în care acestea vor fi folosite corespunzător şi la capacitatea pentru care ele au fost proiectate.

Referitor la această critică, s-a reţinut că executarea de către pârâţi a propriilor obligaţii, plata contravalorii locaţiunii, a confirmat îndeplinirea obligațiilor de către locator întrucât plățile realizate până la data încetării acestora ar fi fost lipsite de cauză având în vedere că se afirmă neîndeplinirea unor obligații contemporane momentului încheierii convenției sau situate în primul an de executare a contractului de locațiune.

În ceea ce priveşte apărarea ce a vizat împrejurarea că pârâţii nu au acumulat niciodată aceasta datorie în timpul desfăşurării contractului, întrucât până în luna octombrie 2009 aceştia şi-au îndeplinit cu exactitate obligaţiile asumate, iar începând cu această lună până la data rezilierii contractului, respectiv 5 decembrie 2009 a fost invocată excepţia de neexecutare a contractului, s-a reţinut că după data de 5 decembrie 2009, la data de 16 decembrie 2009, s-a făcut o nouă plată în valoare de 21.248 lei reprezentând "chirie parţial octombrie 09", după cum rezultă din extrasul de cont existent la dosarul cauzei, iar singura interpretare care poate fi făcută în acest context este aceea că în realitate nu s-a invocat nicio excepţie de neexecutare, ci pur şi simplu pârâta a încetat să mai plătească.

Referitor la susţinerea pârâţilor conform căreia rezilierea invocată de către locator este ineficace întrucât contractul din 2007 era deja reziliat/denunţat de locatar la data de 5 decembrie 2009, în puterea pactului comisoriu de ultim grad invocat de locatar prin notificare, s-a reţinut că notificarea din 3 decembrie 2009 expediată de locatar prin intermediul executorului J. este lipsită de eficienţă atâta timp cât locatarul nu şi-a îndeplinit propriile obligaţii asumate contractual şi nu s-a făcut dovada culpei, nefiind îndeplinite condiţiile rezilierii.

Pârâţii au susţinut în subsidiar că, dreptul pârâtei era într-un asemenea caz, de a decide unilateral încetarea anticipată a contractului, ceea ce s-a şi întâmplat în data de 5 decembrie 2009, întrucât „rezilierea” din 5 decembrie 2009 echivalează cu o renunţare a pârâtei la executarea contractului, prin denunţarea lui unilaterală, voinţă exprimată neechivoc în notificarea de reziliere, aspect asupra căruia instanţa a reţinut că prevalenţa pactului comisoriu de grad IV face de prisos invocarea denunţării unilaterale a unei convenţii lipsită de efecte juridice de la momentul activării pactului, astfel că nici criticile din apelul conexat nu pot fi primite din această perspectivă reţinându-se că reclamantul a optat pentru constarea intervenţiei rezoluţiunii şi nu pentru rezoluţiunea judiciară.

În ceea ce priveşte soluţia pronunţată prin sentinţa civilă nr. 1954 din 26 iunie 2014 a Tribunalului Specializat Cluj în Dosarul nr. x/1285/2010/a2, s-a reţinut că apreciind că este vorba de o eroare materială de calcul în sensul dispoziţiilor art. 281 C. proc. civ., prima instanţă a dispus îndreptarea erorii materiale strecurate în considerentele şi dispozitivul sentinţei în sensul obligării pârâţilor la plata sumei de 222.031,5 lei reprezentând taxă judiciară de timbru în cuantum de 203.560 lei achitată în două tranşe, dovada aflându-se la filele 2 şi 76 din dosar, timbru judiciar în cuantum de 10 lei şi onorarii experţi în cuantum de 18.461,5 lei, reprezentând contravaloare expertize contabile.

Statuările primei instanţe apar ca fiind corecte atât din perspectiva întinderii obligaţiei cât şi sub aspectul incidenţei art. 281 C. proc. civ. având în vedere menţiunile din cuprinsul sentinţei şi conţinutul textului legal invocat.

Considerentele evidenţiate au relevat că prima instanţă a determinat în mod corect starea de fapt în baza probatoriului administrat şi a aplicat judicios normele legale incidente astfel că în baza art. 296 C. proc. civ., instanţa de control judiciar a respins apelul declarat de pârâţii SC B. SRL, societate în insolvenţă reprezentată prin administrator judiciar Casa de Insolvenţă L. şi administrator special K. şi pârâtul C., împotriva sentinţei civile nr. 850 din 27 februarie 2014 pronunţată în Dosarul nr. x/1285/2010 al Tribunalului Specializat Cluj, împotriva sentinţei civile nr. 1947 din 26 iunie 2014 pronunţată în Dosarul nr. x/1285/2010/a1 al Tribunalului Specializat Cluj şi împotriva sentinţei civile nr. 1954 din 26 iunie 2014 pronunţată în Dosarul nr. x/1285/2010/a2 al Tribunalului Specializat Cluj.

Prin Decizia civilă nr. 731 din 18 mai 2015, instanţa de apel a admis cererea de completare a Deciziei civile nr. 385 din 30 martie 2015 în sensul obligării apelanţilor la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 45.000 lei către intimatul A.

Împotriva încheierii de şedinţă din 10 noiembrie 2014 şi a Deciziei civile nr. 385 din 30 martie 2015 a Curţii de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, au declarat recurs pârâţii SC B. SRL, societate în reorganizare judiciară prin administrator special K., precum şi pârâtul C., solicitând în principal admiterea recursului, casarea hotărârilor atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare pentru efectuarea unei expertize tehnice în specialitatea instalaţii, cu obiectivele indicate în cererea de apel şi reluate prin cererea de recurs, iar în subsidiar modificarea deciziei, admiterea acţiunii formulate de reclamanta SC B. SRL în Dosarul conexat nr. x/1285/2010 şi respingerea acţiunii formulate de reclamantul A. în Dosarul nr. x/1285/2010, cu cheltuieli de judecată.

Invocând dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., recurenţii susţin în dezvoltarea primului motiv de recurs că încheierea din 10 noiembrie 2014 a instanţei de apel prin care au fost respinse probele solicitate este nelegală deoarece nu cuprinde motivele pe care se sprijină.

În dezvoltarea acestei critici - reluând obiectivul principal al expertizei solicitate în apel -, recurenţii susţin că prin încheierea atacată, instanţa după punerea în discuţie a probelor solicitate le-a respins ca nefiind utile şi pertinente, motivând respingerea acestora printr-o singură frază, ceea ce echivalează cu nemotivarea încheierii.

Sub un alt aspect, arată recurenţii în dezvoltarea aceluiaşi motiv de recurs, contrar celor reţinute de instanţa de apel, administrarea probei cu expertiza tehnică în specialitatea instalaţii cu obiectivul indicat în cererea de apel, se impunea având în vedere că expertiza tehnică întocmită de ing. E., proba ce a stat la baza admiterii acţiunii formulate de reclamantul A., pe de o parte nu este relevantă, iar pe de altă parte reprezintă o copie a raportului de expertiză tehnică efectuat de expertul parte al reclamantului.

Invocând lipsa de relevanţă a expertizei efectuate la prima instanţă, recurenţii, citind unele concluzii din conţinutul acesteia, susţin în esenţă că proba nu era relevantă deoarece nu au fost avute în vedere liniile de producţie puse la dispoziţie de intimaţi potrivit contractelor din 2008 şi din 2007, ci producţiile au fost calculate raportat la capacităţile de producţie modernizate de recurenţi.

În egală măsură, susţin recurenţii, raportul de expertiză menţionat are un caracter viciat, sens în care prezintă comparativ şi detaliat conţinutul acestuia şi a celui întocmit de expertul parte al intimatului-reclamant.

În privinţa criticilor formulate împotriva Deciziei nr. 385 din 30 martie 2015, recurenţii invocă motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., derivate din aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 969 C. civ.

Astfel, arată recurenţii, în mod greşit instanţa de apel a înlăturat criticile referitoare la nerespectarea de către intimaţi a obligaţiilor prevăzute la art. 16.1 din contractul de locaţiune nr. 101 din 1 decembrie 2007, în sensul obligaţiei acestora de a încheia poliţe de asigurare pentru imobil şi pentru toate echipamentele ce au făcut obiectul convenţiei şi a menţinerii valabilităţii poliţelor pe toată durata contractelor, precum şi cesionarea acestora în favoarea recurentei SC B. SRL.

Prin decizia recurată, instanţa de apel a omis să examineze dacă intimaţii şi-au îndeplinit aceste obligaţii pe durata contractului şi nu a verificat criticile prin prisma înscrisurilor depuse de asigurător. Reluând parţial conţinutul acestor înscrisuri, recurenţii susţin că poliţele de asigurare nu mai produceau efecte cu 3 luni anterior expirării perioadei de valabilitate a contractului, ceea ce relevă neîndeplinirea obligaţiei contractuale asumate, critica formulată în acest sens fiind greşit respinsă de instanţa de apel.

O altă critică subsumată aceluiaşi motiv de recurs, constă în faptul că instanţa de apel nu a stabilit situaţia de fapt prin raportare la clauzele convenite de părţi, ceea ce constituie un motiv distinct de casare, prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

Sub acest aspect se invocă faptul că instanţa de apel în mod greşit a considerat că înscrierea contractului de ipotecă din 17 martie 2008 şi notarea interdicţiei de înstrăinare, gravare, dezmembrare şi demolare în favoarea SC H. SA, la data de 18 martie 2008, nu reprezintă o încălcare a obligaţiilor asumate de intimaţi, recurenţii fiind, în consecinţă îndreptăţiţi să denunţe unilateral contractul, în condiţiile art. 22.2.

Prin anexa nr. 4 la contract s-a convenit că sarcinile şi interdicţiile cu care recurenţii au fost de acord sunt cele existente conform extrasului C.F. la data încheierii contractului din 1 decembrie 2007, astfel încât, motivarea instanţei de apel, potrivit cărei notarea unei alte dobânzi, mai mare decât cea notată iniţial asupra imobilului, nu reprezintă o nouă constituire de drepturi este contrară convenţiei părţilor.

De asemenea, argumentul instanţei de apel în sensul că aceste notări nu au fost de natură să aducă atingere drepturilor recurenţilor dobândite prin contractul din litigiu, şi trimiterea la art. 19.5, sunt eronate deoarece temeiul obligaţiilor asumate de intimaţi, al rezilierii unilaterale şi acordarea daunelor-interese îl reprezintă art. 22.2, care cuprinde obligaţia asumată şi posibilitatea denunţării unilaterale a convenţiei.

Prin întâmpinarea formulată, intimatul-reclamant A. a solicitat, în principal constatarea nulităţii recursului, susţinând că motivele nu se încadrează în cele prevăzute de art. 304 C. proc. civ. şi în subsidiar, respingerea acestuia, cu cheltuieli de judecată.

Excepţia nulităţii recursului, soluţionată în conformitate cu art. 137 alin. (1) C. proc. civ., a fost respinsă în considerarea faptului că motivele invocate pot fi încadrate în dispoziţiile art. 304 C. proc. civ.

Prin urmare, analizând recursul din perspectiva criticilor formulate, se va reţine în legătură cu primul motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., că în sens contrar susţinerilor recurenţilor, prin încheierea atacată nu au fost încălcate prevederile art. 261 pct. 5 C. proc. civ.

Astfel, din verificarea considerentelor încheierii rezultă că în susţinerea probelor solicitate în apel, respinse de tribunal, respectiv o nouă expertiză în specialitatea instalaţii şi audierea unui martor, apelaţii au argumentat că primul expert desemnat în cauză nu a finalizat expertiza, apoi a fost înlocuit cu un alt expert, care la rândul său nu a finalizat proba încuviinţată, iar următorul expert a copiat lucrarea precedentă, fără a avea o opinie proprie. Obiecţiunile formulate, deşi încuviinţate nu au primit un răspuns, tribunalul apreciind că expertul are dreptul să-şi păstreze susţinerile.

Apelanţii SC B. SRL şi C. au apreciat că efectuarea expertizei este utilă cauzei, precum şi audierea martorului a cărui necesitate a rezultat din dezbateri, în condiţiile în care cel audiat a declarat că nu are cunoştinţă despre aspectele în legătură cu care a fost chestionat, dar acestea ar putea fi cunoscute de o altă persoană, pe care a şi indicat-o.

În acest context, instanţa de apel a arătat că „procedând la analiza tezelor probatorii indicate în cuprinsul memoriului de apel, la starea de fapt evidenţiată în chiar cuprinsul acestora, în raport de momentul procesual, prin raportare la probatoriul deja administrat în faţa primei instanţe, apreciază cererile în probaţiune ca nefiind utile şi pertinente şi le respinge ca atare”.

Analizând încheierea atacată prin prisma criticilor formulate rezultă că instanţa de apel a respins probele solicitate, arătând că tezele probatorii nu demonstrează utilitatea şi pertinenţa acestor probe. Procedând astfel, prin încheierea recurată au fost aplicate dispoziţiile art. 295 alin. (2) C. proc. civ., potrivit cărora, instanţa va putea încuviinţa refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanţă, precum şi administrarea probelor noi propuse în condiţiile art. 292 C. proc. civ., dacă consideră că sunt necesare pentru soluţionarea cauzei.

Dispoziţiile legale citate, conferă instanţei de apel deplină libertate de apreciere cu privire la necesitatea refacerii sau completării probelor administrate în faţa primei instanţe, ori a celor noi propuse, în condiţiile art. 292 C. proc. civ. Împrejurarea că prin declaraţia martorului propus de către apelanţi nu s-a reuşit a se dovedi teza probatorie prezentată în justificarea probei nu atrage incidenţa prevederilor art. 138 alin. (1) pct. 2 C. proc. civ.

Încheierea criticată pentru nemotivarea soluţiei de respingere a probelor cuprinde motivele pentru care instanţa de apel a respins probele solicitate iar, în considerentele deciziei se regăsesc argumente suplimentare care au justificat respingerea probei cu expertiza tehnică de specialitate, argumente care ţin de existenţa unui probatoriu complet şi suficient administrat de prima instanţă şi care permit verificarea stabilirii situaţiei de fapt şi a aplicării legii de către instanţa de apel cu respectarea tuturor garanţiilor procesuale.

Pornind de la critica nemotivării încheierii de respingere a probei cu o nouă expertiză recurenţii au prezentat în dezvoltarea memoriului de recurs aspecte referitoare la concludenţa şi pertinenţa probelor solicitate, prin raportare la datele tehnice ale instalaţiei, aspecte care nu pot fi încadrate în vreunul dintre motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 alin. (1) pct. 1-9 C. proc. civ.

Astfel, recurenţii pârâţi au mai susţinut în cadrul motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. referitor la nemotivarea încheierii faptul că necesitatea refacerii probei cu expertiza tehnică de specialitate instalaţii se impune în condiţiile în care la efectuarea expertizei expertul nu a avut la dispoziţie documentele tehnice originale ale instalaţiilor iar acestea nu mai există fizic pentru a fi expertizate.

Este de notat că recurenţii nu au prezentat în sprijinul probei solicitate argumente de natură să conducă la concluzia că s-au schimbat împrejurările existente la data efectuării expertizei sau că existau motive suplimentare relevante care justificau cererea privind proba cu o nouă expertiză de aceeaşi specialitate cu cea administrată în prima instanţă.

De asemenea, mai trebuie relevat că reprezentantul apelanţilor a precizat în cadrul dezbaterilor asupra probelor în apel că administrarea probatoriului nu este necesară în cazul analizării motivelor de apel ci, în rejudecarea cauzei, ceea ce explică referirea instanţei de apel la momentul procesului sau altfel spus, la stadiul procesului atunci când a pronunţat încheierea din data de 10 noiembrie 2014.

Deşi proba solicitată are legătură cu obligaţia asumată de intimaţii SC D. SRL şi A. prin contractul de locaţiune şi de dezvoltare bussines din 1 decembrie 2007 şi prin contractul de locaţiune din 1 decembrie 2007 şi anume aceea de a garanta că fabrica şi liniile de producţie care au făcut obiectul celor două contracte asigurau realizarea la data semnării contractului şi pe o perioadă de 1 an de la semnare a unor capacităţi minime de producţie, totuşi, recurenţii-pârâţi nu au prezentat motive de nelegalitate prin raportare la considerentele deciziei de apel sub aspectul rezolvării excepţiei de neexecutare a contractului, invocată de recurenţi, şi a celor privind antrenarea răspunderii contractuale a intimaţilor-reclamanţi.

Considerentele deciziei recurate pun în evidenţă analiza detaliată efectuată de instanţa de apel care, pe de-o parte, a relevat faptul că obligaţia stabilită în sarcina intimaţilor conform art. 6.2 din contract privind asigurarea realizării în condiţii normale de exploatare, a unor capacităţi minime de producţie pe o perioadă de un an de la data semnării contractului, respectiv 1 decembrie 2007 - 1 decembrie 2008 nu a fost invocată în intervalul de timp în care era valabilă şi când recurenţii au executat obligaţiile corelative asumate (ci ulterior, la 5 septembrie 2009), iar, pe de altă parte, s-a reţinut că o atare obligaţie a fost respectată de către intimaţii-reclamanţi, pe baza unei analize coroborate a întregului probatoriu administrat în primă instanţă.

Critica potrivit căreia expertiza este viciată (pentru că expertul nu a avut în vedere echipamentele care formau liniile de producţie la momentul semnării contractelor, ci s-a raportat la data efectuării expertizei) nu conţine în prezentarea sa argumentată motive de nelegalitate, ci se referă la situaţii de fapt care nu mai pot fi analizate în calea de atac a recursului.

Argumentaţia alăturată motivului prevăzut de art. 304 pct. 7 C. proc. civ. referitoare la aspectele tehnice ale instalaţiei de care nu s-a ţinut seama la efectuarea expertizei tehnice nu poate fi circumscrisă acestui motiv de nelegalitate şi nici nu este inerentă vreunei critici de nelegalitate a cărei analiză să nu fi fost posibilă fără a verifica aceste aspecte.

În alţi termeni, criticile care vizează anumite împrejurări de fapt legate de condiţiile efectuării expertizei, contestarea răspunsului expertului la obiecţiuni nu pot fi valorificate din perspectiva dispoziţiilor art. 304 pct. 7 C. proc. civ. şi nici nu pot fi încadrate într-un alt motiv de nelegalitate decât cel indicat formal de recurenţi.

Prin urmare, este corectă apărarea intimaţilor potrivit cărora primul motiv de recurs, deşi formal este întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., în realitate vizează aspecte de netemeinicie a căror analiză este exclusă în considerarea specificului acestei căi de atac.

Totodată, se impune precizarea că prin decizia recurată, instanţa de apel a verificat sentinţa atât sub aspectul temeiniciei, al modului în care au fost apreciate toate probele administrate în cauză, cât şi în privinţa aplicării şi interpretării legii raportat la clauzele contractelor din litigiu şi a concluzionat că s-au reţinut corect raporturile juridice dintre părţi, iar recurenţii nu au prezentat critici de nelegalitate din această perspectivă.

În privinţa motivului de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., referitor la nelegalitatea deciziei derivată din încălcarea art. 969 C. civ., contrar susţinerilor recurenţilor instanţa de apel a analizat modul de îndeplinire a obligaţiei asumate de intimat, în calitate de locator prin clauza stabilită de art. 16.1 din contract având ca obiect asigurarea bunurilor.

Astfel, prin decizia recurată s-a argumentat că potrivit convenţiei părţilor locatorul era obligat să încheie poliţe de asigurare pentru fabrică şi toate elementele acesteia, iar probatoriul administrat - a cărui analiză este exclusă, în această etapă procesuală după cum s-a menţionat deja - a evidenţiat încheierea contractelor de asigurări, motiv pentru care nu poate fi reţinută neexecutarea acestei obligaţii. Mai susţin că intimaţii-reclamanţi nu şi-au îndeplinit obligaţiile de a cesiona poliţele de asigurare fără a argumenta în concret existenţa unor eventuale prejudicii şi respectiv a unor vătămări cauzate în acest mod.

În absenţa încălcării obligaţiilor contractuale asumate nu se poate naşte nici dreptul la despăgubiri în conformitate cu art. 19.5 din contract, având în vedere şi împrejurarea că nu s-a invocat existenţa unui prejudiciu decurgând din lipsa asigurării.

Concluzia este similară şi în privinţa ultimului motiv de recurs, care de asemenea este nefondat, dispoziţiile art. 22.2 din contract fiind corect interpretate şi aplicate de instanţele de fond.

Sub acest aspect s-a argumentat corect că imobilul care a făcut obiectul locaţiunii nu a fost grevat de alte sarcini faţă de cele existente în momentul încheierii contractului, iar renotarea aceloraşi interdicţii ca urmare a încheierii actelor adiţionale de modificare a dobânzii de către entitatea bancară, nu constituie o nouă sarcină asupra imobilului de natură a afecta drepturile dobândite de locatar.

Prin urmare s-a apreciat că denunţarea unilaterală a contractului, în condiţiile art. 22.2 nu a operat, ci dimpotrivă locatarul a optat să continue derularea contractului.

În consecinţă, criticile formulate de recurenţi cu referire la aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 969 sunt nefondate, iar recursul fiind nefondat va fi respins ca atare, în conformitate cu art. 312 alin. (1) C. proc. civ. Fiind în culpă procesuală recurenţii vor fi obligaţi, potrivit art. 274 C. proc. civ. şi la plata cheltuielilor de judecată către intimatul-reclamant în sumă de 1.708,33 lei, reprezentând contravaloarea cheltuielilor de transport şi cazare.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Cu majoritate:

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâţii SC B. SRL prin administrator judiciar Casa de Insolvenţă L. Filiala Bucureşti şi C. împotriva încheierii din 10 noiembrie 2014 şi a Deciziei civile nr. 385 din 30 martie 2015 pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Obligă recurenţii-pârâţi să-i achite intimatului-reclamant A. suma de 1.708,34 lei cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţa publică, astăzi 8 martie 2016.

Opinia separată a vizat motivele de nelegalitate invocate de către pârâţii SC B. SRL şi C. împotriva încheierii de şedinţă din 10 noiembrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, motive care s-au întemeiat pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ.

În dezvoltarea acestora recurenţii au arătat că în cadrul apelului, în scopul demonstrării motivelor de apel, apelanţii au solicitat o expertiză tehnică în instalaţii cu obiectivele determinate în memoriul de apel. Teza probei solicitate a fost aceea de a stabili dacă utilajele puse la dispoziţie de către locator aveau capacitatea de producţie menţionată în convenţiile încheiate de părţi, în starea în care au fost închiriate şi în regim de funcţionare normală, iar apelanţii propuneau şi metodele de expertizare. Dat fiind obiectul acţiunii principale, răspundere contractuală, în opinia recurenţilor, proba îşi vădea utilitatea în apel, prin aceea că avea vocaţia de a demonstra că reclamanţii SC D. SRL şi A. nu şi-au respectat obligaţiile asumate prin contractul de dezvoltare business din 01 decembrie 2001 şi prin contractul de locațiune din 01 decembrie 2007.

Totodată, au subliniat că efectuarea unei noi expertize în apel era şi necesară, în măsura în care proba cu expertiză administrată în prima instanţă (expertiză realizată de ing. E.) care a stat la baza admiterii acţiunii în prima instanţă este nelegală, întrucât nu reprezintă altceva decât o copie fidelă a expertizei separate formulate de către expertul-consilier al reclamanţilor (expertiza realizată de ing. N.), recurenţii exemplificând în ce a constat punctual copierea, inclusiv prin reproducerea unor date şi împrejurări care nu mai aveau valabilitate la data efectuării raportului de expertiză contestat. Cu privire la aceste susţineri, recurenţii au depus înscrisuri în recurs prin care au arătat că expertiza astfel contestată face obiectul unui dosar aflat în faza de cercetare penală. Mai mult, au susţinut că la obiecţiunile admise de tribunal la expertiza judiciară, expertul judiciar nu a formulat un răspuns, ci s-a limitat în mod nelegal a răspunde că îşi menţine opiniile iniţiale, iar o contraexpertiză a fost respinsă în faţa primei instanţe de fond, ceea ce, în opinia recurenţilor, impunea administrarea probei în faza de judecată a apelului.

De asemenea, recurenţii au arătat că prin memoriul de apel au solicitat şi încuviinţarea probei cu înscrisuri şi audierea martorului O., probe, de asemenea, respinse fără nicio motivare în fapt şi în drept.

În acest context, recurenţii au susţinut că în şedinţa din 10 noiembrie 2014, după dezbateri asupra probelor, instanţa de apel a respins probele solicitate de apelanţi, recurenţii de astăzi, motivând hotărârea luată printr-o frază care nu permite cunoaşterea argumentelor juridice care au justificat o asemenea soluţie.

Astfel instanţa de apel a respins probele „prin raportare la momentul procesual şi la probatoriul deja administrat în faţa primei instanţe”, ceea ce, în opinia recurenţilor, echivalează atât cu o nemotivare, cât şi cu o greşită aplicare a legii în privinţa soluţiei adoptate.

În opinia rămasă minoritară s-a apreciat că, de fapt, prin modul de dezvoltare a motivelor de recurs îndreptate împotriva încheierii din 10 noiembrie 2014, criticile de nelegalitate pot fi încadrate în dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ. şi examinate ca atare, prin interpretarea dispoziţiilor art. 306 alin. (3) C. proc. civ. În plus, aceste motive de recurs au fost considerate fondate, iar în planul deciziei, aceasta ar fi impus casarea încheierii şi a deciziei recurate, trimiterea cauzei pentru rejudecare la instanţa de apel.

Examinând încheierea recurată se constată că părţile au avut succesiv cuvântul asupra cererii în probaţiune a apelanţilor şi au pus concluzii amplu argumentate asupra legalităţii, necesităţii şi utilităţii probelor solicitate. În acest sens, motivarea instanţei limitată la explicaţia că momentul procesual şi probele administrate în faţa primei instanţe impun hotărârea de respingere a probei nu reprezintă un răspuns al argumentelor părţilor şi nici un examen efectiv al cererilor acestora.

Pe lângă exigenţele impuse de art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. referitoare la necesitatea prezentării motivelor de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei şi care au justificat înlăturarea cererilor părţilor în cursul procedurii, este îndeobşte cunoscut că motivarea şi calitatea acesteia intră în sfera art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

În acest sens, instanţele au obligaţia de motivare a unei hotărâri, care este întotdeauna înţeleasă ca înglobând şi exprimând un silogism de natură a explica inteligibil şi complet hotărârea luată, faptele considerate şi normele de drept aplicate. Este legitim ca orice hotărâre să facă obiectul unei motivări corespunzătoare, deopotrivă încheierile prin care se tranşează chestiuni litigioase care influenţează decisiv soluţia finală a litigiului şi de care este indisolubil legată necesitatea respectării transparenţei actului de justiţie şi respectarea dreptului la apărare al părţilor.

Motivarea hotărârii prin care probele sunt examinate presupune întotdeauna o apreciere asupra fiecărei probe cerute în limitele datelor particulare ale cauzei, argumentelor părţilor şi normelor de drept aplicate, apreciere care să justifice admisibilitatea probelor solicitate şi capacitatea acestora de a duce la dezlegarea aspectelor de fapt care sunt necesar a fi lămurite prin respectivele probe.

Or, nu răspunde acestor exigenţe motivarea dată de instanţa de apel soluţiei de respingere a probelor solicitate de apelanţi, în măsura în care aceasta motivează soluţia doar prin referirea abstractă la momentul procesului şi probele deja administrate în faţa primei instanţe. Această motivare nu a avut în vedere niciunul dintre argumentele părţilor şi nici nu conţine vreo referire la datele şi particularităţile speţei pentru a justifica, printr-un examen al acestora, că părţilor li s-a dat această soluţie printr-o evaluare completă şi corectă a împrejurărilor cauzei. Respingerea probelor a avut, prin comparaţie cu dezbaterile orale, motivele de apel şi complexitatea speţei, o justificare generală şi netransparentă, iar instanţa nu a analizat printr-un examen critic fiecare dintre probele solicitate.

Se cuvinte a aminti în acest context că potrivit art. 295 alin. (1) C. proc. civ., în etapa apelului, instanţa realizează o soluţionare pe fond a procesului în calea de atac, deplin compatibilă cu administrarea de probe. Momentul procesual din apel în care probele au fost susţinute era acela al dezbaterii de probe în faza cercetării judecătoreşti premergătoare dezbaterilor asupra fondului, cu respectarea dispoziţiilor art. 167 C. proc. civ., în condiţiile în care, legal, acestea au fost propuse prin cererea de apel cu respectarea dispoziţiilor art. 292 alin (1) din acelaşi cod.

Prin urmare, premisele reţinute de instanţa de apel pentru justificarea respingerii de probe nu sunt doar insuficient motivate, ci şi greşite din punctul de vedere al aplicării regulilor de drept procesual.

Evocarea probelor deja administrate în faţa primei instanţe este, la rândul său inadecvată sub aspectul motivării, dar şi greşită din perspectiva legalităţii. Astfel, în apel, instanţa este datoare să verifice, în limitele cererii de apel, inclusiv stabilirea situaţiei de fapt de către prima instanţă, putând încuviinţa în funcţie de motivele de apel, refacerea, completarea probelor administrare sau poate chiar administra probe noi, potrivit art. 295 alin. (2) C. proc. civ.

În aceste condiţii nu se poate ignora că o parte însemnată a motivelor de apel vizau aspecte de nelegalitate a probelor administrate în faţa primei instanţe şi tindeau la reevaluarea situaţiei de fapt în apel prin demonstrarea principalei apărări a pârâţilor, excepţia de neexecutare întemeiată pe incapacitatea tehnică a utilajelor de închiriate de a asigura producţia garantată în condiţiile contractului. Din această perspectivă, analiza utilităţii şi necesităţii probelor a fost omisă, iar validarea, la 10 noiembrie 2014, a probelor administrate în faţa tribunalului s-a repercutat în planul deciziei în imposibilitatea părţii de a-şi proba susţinerile formulate prin motivele de apel şi implicit prin neanalizarea unui set al acestor motive.

Prin urmare, constatând că hotărârea de respingere a probelor nu a fost suficient motivată, iar motivarea criticată nu corespunde unei corecte aplicări a normelor de drept procesual, că încălcarea acestor exigenţe atrage nulitatea actului de procedură atacat care a produs părţii vătămarea constând în imposibilitatea de a-i fi analizate şi de a putea dovedi motivele de apel, s-ar fi impus admiterea recursului urmată de casarea încheierii şi, pe cale de consecinţă a deciziei atacate.

În final, autorul opiniei separate arată ca aceste aspecte dezvoltate mai sus ale recursului reclamanţilor au fost singurele care s-au aflat în divergenţă, asupra celorlalte motive de recurs votul fiind unanim.