Lease Rent Recovery: Extent of Late-Payment Penalties Under Public Lease Contract

Decizia nr. 422/2016

Asupra recursului, constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată, reclamanţii Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca şi Municipiul Cluj-Napoca prin Primar, au solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâta SC A. SRL, să dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 612.867,22 RON reprezentând chirie restantă actualizată cu rata inflaţiei, în cuantum de 235.231,92 RON pentru perioada 26 octombrie 2010-31 decembrie 2010 şi 377.545,30 RON majorări de întârziere calculate până la data de 9 mai 2011, în baza contractului de închiriere din 16 noiembrie 2004; să dispună obligarea pârâtei la plata majorărilor de întârziere până la data plăţii efective; să constate încetarea prin împlinirea termenului a contractului de închiriere din 16 noiembrie 2004 încheiat cu pârâta; să constate că după încetarea contractului de închiriere, raporturile contractuale dintre părţi au continuat în temeiul tacitei relocaţiuni, să dispună încetarea tacitei relocaţiuni prin încetare unilaterală, să dispună evacuarea pârâtei din spaţiul situat în mun. Cluj-Napoca, str. R. nr. 2, jud. Cluj; să oblige pârâta la predarea spaţiului în starea în care l-a primit şi la plata cheltuielilor de judecată.

La data de 27 februarie 2012, reclamanţii şi-au precizat acţiunea, arătând că majorează cuantumul pretenţiilor, solicitând obligarea pârâtei la plata sumei de 909.035,11 RON formată din 307.747,93 RON reprezentând chirie restantă indexată cu rata inflaţiei aferentă perioadei 26 octombrie 2006-decembrie 2011 şi 682.287,18 RON majorări de întârziere calculate de la data scadenţei fiecărei facturi până la data de 23 ianuarie 2012. De asemenea s-a solicitat obligarea pârâtei la plata majorărilor de întârziere în procent de 0,1% pe zi întârziere, iar începând cu 1 august 2010 în procent de 0,5% pe zi, conform HCL nr. 284/2010, până la data plăţii efective.

În drept, reclamanţii au invocat dispoziţiile art. 969 alin. (1), art. 1073, art. 1436 şi art. 1437 C. civ., Legea nr. 571/2003, O.G. nr. 92/2003, HCL nr. 284/2010 şi art. 115 din Legea nr. 210/2005 privind aprobarea O.G. nr. 20/2005.

Pe cale reconvenţională, pârâta a solicitat obligarea reclamanţilor la plata contravalorii investiţiilor necesare şi utile efectuate în imobil, compensarea sumelor rezultate din pretenţiile reclamanţilor şi încuviinţarea dreptului de retenţie asupra imobilului până la achitarea sumelor rămase în urma compensării.

În şedinţa publică din data de 3 mai 2012, instanţa a admis excepţia prescripţiei dreptului la acţiune al reclamanţilor pentru pretenţiile aferente perioadei 26 octombrie 2006-18 decembrie 2008, reţinând incidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 1 alin. (1) şi (2) şi art. 3 alin. (1) coroborat cu art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, aplicabile prin prisma dispoziţiilor art. 6 alin. (4) noul C. civ., potrivit cărora, prescripţiile, decăderile şi uzucapiunile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a legii noi, sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit.

În argumentarea soluţiei, prima instanţă a considerat incidenţa termenului general de prescripţie, dat fiind natura juridică a chiriei datorate care nu este supusă reglementărilor normelor de drept fiscal.

Prin sentinţa civilă nr. 2281 din 17 mai 2012 pronunţată de Tribunalul Specializat Cluj a fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată precizată, formulată de reclamanţii Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi Municipiul Cluj-Napoca prin Primar, în contradictoriu cu pârâta SC A. SRL, în limitele rămase ca urmare a admiterii excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune pentru pretenţiile aferente perioadei 26 octombrie 2006-18 decembrie 2008.

A fost admisă excepţia nelegalei timbrări şi, în consecinţă, a fost anulată ca netimbrată cererea reconvenţională formulată de pârâta SC A. SRL.

Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă, a constatat că între părţile litigante s-a încheiat la data de 16 noiembrie 2004, contractul de închiriere, având ca obiect suprafeţele locative folosite în exclusivitate, respectiv spaţiul în suprafaţă de 233,61 mp, din Cluj-Napoca, str. R., fără a se preciza numărul administrativ al imobilului şi apartamentul, pentru o perioadă de 2 ani cu începere de la data de 26 octombrie 2004 şi până la 26 octombrie 2006.

S-a reţinut că potrivit art. 4 din contractul încheiat, chiria lunară pentru folosirea spaţiului, este cea stabilită prin acte normative ale Guvernului, Parlamentului şi Hotărârii Consiliului Local şi se indexează cu rata inflaţiei, iar conform art. 16 din contract, pentru neplata chiriei la termen, locatorul s-a obligat la plata dobânzilor şi penalităţilor legale pentru fiecare zi de întârziere începând cu prima zi lucrătoare aceleia când suma a fost exigibilă.

Prima instanţă a reţinut că, reclamanţii au depus un calcul al debitului şi al majorărilor de întârziere, precum şi fişe de calcul a chiriei, fără însă să indice vreo modalitate concretă de calcul, dată fiind modalitatea ambiguă în care a fost stabilită chiria prin art. 4 din contract. S-a apreciat ca fiind aceeaşi situaţia pretinselor dobânzi şi penalităţi de întârziere, întrucât cuantumul acestora, în lipsa indicării vreunui act normativ care a fost avut în vedere de părţi la încheierea actului juridic, nu poate fi identificat.

Raportat la aspectele anterior reţinute, având în vedere, totodată, şi soluţia pronunţată cu privire la prescripţia dreptului la acţiune pentru perioada arătată, instanţa din oficiu, a dispus efectuarea unei expertize contabile, care să determine cuantumul eventualelor obligaţii de plată neachitate de către pârâtă, pentru perioada neprescrisă şi, eventual reactualizarea acestuia cu rata inflaţiei.

S-a considerat că reclamanţii s-au opus administrării probei de specialitate, apreciind că au făcut dovada pretenţiilor, astfel încât, au refuzat plata avansului de onorariu stabilit pentru efectuarea expertizei contabile, deşi legalitatea calculului realizat nu poate fi verificat de instanţă în altă manieră decât printr-o probă de specialitate.

Faţă de refuzul de a achita avansul stabilit pentru expertiză, raportat la dispoziţiile art. 170 alin. (1) şi (3) C. proc. civ., prima instanţă a decăzut reclamanţii din proba încuviinţată din oficiu şi a respins capătul de cerere având ca obiect pretenţii, în limitele rămase ca urmare a admiterii excepţiei prescripţiei, creanţa pretinsă nefiind una cert şi lichidă în sensul prevederilor art. 379 alin. (3) şi (4) C. proc. civ.

Referitor la capetele de cerere privind încetarea contractului, a tacitei relocaţiuni şi evacuarea precum şi predarea de către pârâtă a spaţiului închiriat, instanţa le-a apreciat ca neîntemeiate, reţinând că raporturile dintre părţi au luat naştere şi s-au derulat anterior intrării în vigoare a noului C. civ., dispoziţiile acestuia nefiind aplicabile, potrivit art. 6 alin. (2) noul C. civ.

Astfel, s-a solicitat să se constate încetarea contractului prin împlinirea termenului contractului de închiriere.

Din dispoziţiile contractuale, prima instanţă a reţinut că durata contractului a fost de 2 ani şi a expirat la data de 26 octombrie 2006, termen la care, contractul încetează de drept, potrivit art. 1436 alin. (1) vechiul C. civ. Cu toate acestea însă, locatarul a rămas în spaţiu, iar locatorul nu numai că nu l-a împiedicat, dar i-a şi facturat contravaloarea chiriei în continuare, solicitând şi instanţei obligarea pârâtei la plata chiriei şi după expirarea termenului contractului, acceptând ocuparea în continuare a spaţiului.

Faţă de această stare de fapt, s-a reţinut în cauză incidenţa dispoziţiilor art. 1437 şi 1452 C. civ., cu privire la tacita relocaţiune care are loc în condiţiile primului contract, însă considerat încheiat fără termen, putând fi denunţat unilateral în condiţiile prevăzute de art. 1436 alin. (2) C. civ.

În acest context, a fost respinsă solicitarea reclamantului de a se constata încetarea contractului de închiriere prin expirarea termenului.

Aceleaşi considerente au fost reţinute şi cu privire la petitul de evacuare a pârâtei din spaţiul - obiect al contractului de închiriere şi, în plus, instanţa a avut în vedere şi împrejurarea ca din extrasul de CF XX Cluj-Napoca depus la dosar de către reclamanţi, dreptul de proprietate al reclamanţilor vizează doar cota-parte de ½ din imobil, cealaltă jumătate făcând obiectul dreptului de proprietate a altor persoane, indiviziunea nefiind sistată, iar din contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi identificat cu certitudine spaţiul închiriat.

De altfel, s-a arătat că nu a fost menţionat nici măcar numărul administrativ al imobilului şi nici apartamentul, ci doar întreaga suprafaţă de 233,61 mp înscrisă şi în cartea funciară, reclamanţii deţinând doar o cotă ideală de proprietate, alături de alţi coproprietari, astfel încât, evacuarea pârâtei din întregul spaţiu, deci implicit şi din spaţiul proprietatea altor persoane, a fost găsită ca fiind neîntemeiată.

S-a mai reţinut că reclamanţii nu au făcut nici dovada predării-primirii spaţiului, deşi contractul de închiriere face vorbire despre un proces-verbal în acest sens.

Pentru toate considerentele expuse, prima instanţă, în temeiul dispoziţiilor art. 969 vechiul C. civ. coroborat cu art. 1437 şi art. 1452 vechiul C. civ. şi art. 1169 vechiul C. civ., acestea din urmă fiind aplicabile prin prisma dispoziţiilor art. 230 lit. a) din Legea nr. 71/2011, a respins cererea de chemare în judecată precizată a reclamanţilor, în limitele rămase ca urmare a admiterii excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune pentru pretenţiile aferente perioadei 26 octombrie 2006-18 decembrie 2008.

Împotriva acestei sentinţe, reclamanţii Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi Municipiul Cluj-Napoca prin primar au declarat apel, care, prin decizia civilă nr. 107/2012 din 18 septembrie 2012 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a fost respins.

Pentru a hotărî astfel, instanţa de control judiciar a reţinut, în esenţă, aplicabilitatea art. 1 alin. (1), 2, 3 alin. (1) coroborat cu art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, apreciind că în mod întemeiat s-a admis excepţia prescripţiei dreptului la acţiune pentru chiria aferentă perioadei 26 octombrie 2006 – 18 decembrie 2008.

În ceea ce priveşte creanţa rămasă ca urmare a admiterii excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune aferentă perioadei 19 decembrie 2008 - decembrie 2011, s-a constatat că prima instanţă a considerat-o ca neîntemeiată în lipsa administrării unui probatoriu care să dovedească temeinicia pretenţiilor reclamanţilor urmare a refuzului de efectuare a unei expertize contabile.

Chiar dacă apelanta nu s-a opus administrării din oficiu a acestei probe, neîndeplinirea obligaţiei stabilite în sarcina sa, respectiv a achitării avansului onorariului expertului desemnat în cauză, pe considerentul că achitarea acestei sume ar trebui să cadă în sarcina pârâtei, s-a apreciat că echivalează cu refuzul administrării acestei probe şi. prin urmare, au fost înlăturate susţinerile apelantei formulate sub acest aspect.

S-a reţinut ca fiind neîntemeiată şi critica vizând faptul că prima instanţă nu s-a pronunţat asupra capătului 5 de cerere, respectiv încetarea locaţiunii prin denunţare unilaterală, nefiind aplicabile dispoziţiile art. 297 alin. (1) C. proc. civ., apreciindu-se că în mod clar şi neechivoc prima instanţă a respins în integralitate, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată precizată de reclamant, în limitele rămase ca urmare a admiterii excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune pentru pretenţiile aferente perioadei 26 octombrie 2006 -18 decembrie 2008.

Astfel, s-a apreciat că nu este incident nici motivul de apel privind omisiunea pronunţării asupra unui capăt de cerere, iar motivul de apel vizând greşita analiză, interpretare şi aplicare a dispoziţiilor legale în ceea ce priveşte cererea de evacuare a fost reţinut ca fiind neîntemeiat.

În termen legal, împotriva acestei decizii, reclamanţii Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi Municipiul Cluj-Napoca prin Primar au declarat recurs, iar prin decizia nr. 2458 din 19 iunie 2013, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, a admis recursul, a casat decizia recurată şi a trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

În argumentarea acestei soluţii, Înalta Curte a reţinut, în esenţă, că susţinerile recurenţilor se circumscriu pct. 9 al art. 304 C. proc. civ., din perspectiva căruia recursul s-a constatat a fi fondat.

Astfel, s-a reţinut că instanţa de apel nu a dat dovadă de rol activ, nu a administrat proba cu expertiză contabilă pentru a decide asupra sumelor neprescrise, pentru a stabili în concret situaţia de fapt, ceea ce face imposibilă verificarea aplicării corecte a legii respectiv a dispoziţiilor Decretului nr. 167/1958 referitoare la prescripţia dreptului la acţiune, aspect ce atrage aplicabilitatea dispoziţiilor art. 314 C. proc. civ., respectiv casarea cu trimitere spre rejudecare pentru a se stabili pe deplin împrejurările de fapt.

S-a apreciat că proba cu expertiza de specialitate este nu numai pertinentă, necesară şi utilă în cauză, ci şi esenţială, în sensul că, numai prin administrarea ei, se pot stabili debitele pârâtei-chiriaş, debite care au fost considerate neprescrise.

De asemenea, s-a apreciat că refuzul de a achita avansul onorariului expertului desemnat în cauză nu este în măsură să determine instanţa să decadă partea din dreptul de administrare a acestei probe, deoarece numai prin administrarea probei cu expertiză contabilă este posibil să se stabilească existenţa şi eventual cuantumul debitelor datorate de pârâtă reclamanţilor pentru perioada neprescrisă.

De asemenea, s-a constatat că instanţa de apel a încălcat obligaţia prevăzută de art. 261 pct. 5 C. proc. civ., aceea de a demonstra în scris de ce s-a oprit la soluţia dată, instanţa de recurs fiind în imposibilitate de a putea analiza justeţea soluţiei adoptate în întregul său, întrucât nu se poate aprecia concordanţa dintre argumentele în măsură să susţină soluţia pronunţată cu înscrisurile existente la dosarul cauzei, situaţie ce echivalează cu o nemotivare în înţelesul art. 261 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. şi atrage nulitatea hotărârii, conform art. 105 alin. (2) din acelaşi act normativ.

Astfel, în raport de considerentele anterior reţinute, toate celelalte critici ale recurenţilor nu au mai fost analizate, urmând a fi cercetate de către instanţa de apel, după lămurirea situaţiei de fapt, respectiv după efectuarea unei expertize contabile în vederea determinării sumelor neprescrise, urmând a se pronunţa, totodată, asupra tuturor capetelor de cerere, fiind fondate şi criticile recurenţilor sub aspectul nepronunţării asupra petitului prin care s-a solicitat să se dispună încetarea contractului de închiriere din 16 noiembrie 2004 prin denunţare unilaterală.

De asemenea, Înalta Curte a arătat că se impune a se ţine cont şi de înscrisurile aflate la dosar adică tabelele de calcul al debitului reprezentând chiria restantă şi majorările de întârziere aferente, înscrisuri care nu au fost puse în discuţia părţilor în raport şi de sentinţa civilă nr. 1962/2010 din 12 februarie 2010 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca, sub aspectul incidenţei acesteia referitor la capătul de cerere privind evacuarea pârâtei, întrucât prin această sentinţă s-a atribuit reclamantului Municipiul Cluj-Napoca dreptul de proprietate asupra apartamentului, str. R. nr. 2, jud. Cluj.

Aşa fiind, acest înscris nou nu a existat la momentul judecării apelului, când curtea a respins, în mod legal, capătul de cerere privind evacuarea, motivat de faptul că indiviziunea nu a fost sistată, că din cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare nu se poate identifica cu certitudine spaţiul închiriat, nici măcar numărul administrativ al imobilului şi nici al apartamentului, că reclamanţii deţin doar o cotă ideală de proprietate alături de alţi coproprietari, aşa încât evacuarea pârâtei din întreg spaţiul, deci implicit din proprietatea altor persoane s-a apreciat a fi neîntemeiată.

În rejudecare, prin decizia civilă nr. 206/2015 din 20 februarie 2015, Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a admis apelul reclamanţilor Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi Municipiul Cluj-Napoca, a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul ca a admis în parte acţiunea formulată de reclamanţi împotriva pârâtei SC A. SRL şi pe cale de consecinţă, a obligat pârâta să achite reclamanţilor suma de 190.861,64 RON reprezentând chirie restantă aferentă perioadei 19 decembrie 2008 – 18 februarie 2011, majorări de întârziere în sumă de 17.751,78 RON calculate până la data de 31 iulie 2010, majorări de întârziere în procent de 0,5% pe zi de întârziere pentru perioada 01 august 2010-18 decembrie 2011 calculate prin raportare la debitul principal.

A constatat încetarea contractului de închiriere din 16 noiembrie 2004 încheiat între părţi prin denunţarea unilaterală a locatorului, a dispus evacuarea pârâtei din spaţiul situat în Cluj-Napoca, str. R. nr. 2, judeţul Cluj şi a respins ca prescrisă acţiunea reclamanţilor având ca obiect plata chiriei restante pentru perioada 26 octombrie 2006-18 decembrie 2008 şi a majorărilor de întârziere aferente.

S-au respins restul capetelor de cerere ale acţiunii principale şi s-au păstrat restul dispoziţiilor sentinţei atacate.

Prin încheierea din 23 aprilie 2015, Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a admis cererea de îndreptare a erorii materiale formulată de apelanţii Consiliul Local al Municipiului Cluj-Napoca şi Municipiul Cluj-Napoca şi a dispus îndreptarea erorii materiale strecurate în minuta şi dispozitivul deciziei civile nr. 206 din 20 februarie 2015, în sensul că se va trece „chirie restantă aferentă perioadei 19 decembrie 2008 – 18 decembrie 2011", cum este corect, în loc de „chirie restantă aferentă perioadei 19 decembrie 2008 – 18 februarie 2011", cum greşit s-a trecut.

În motivarea soluţiei pronunţate, instanţa de apel în rejudecare s-a conformat dispoziţiilor deciziei de casare în sensul că a administrat proba cu expertiza contabilă pentru a stabili în concret situaţia de fapt.

S-a reţinut că prin contractul de închiriere din 16 noiembrie 2004 încheiat între Consiliul local al mun. Cluj-Napoca, în calitate de locator, şi SC A. SRL, în calitate de locatar, au fost închiriate suprafeţele locative folosite în exclusivitate, respectiv spaţiul în suprafaţă de 233,61 mp, din Cluj Napoca, str. R. nr. 2, pentru o perioadă de 2 ani cu începere de la data de 26 octombrie 2004 şi până la 26 octombrie 2006. Chiria lunară pentru folosirea spaţiului, a fost specificată ca fiind cea stabilită prin acte normative ale Guvernului, Parlamentului şi Hotărârii Consiliului Local indexată periodic cu rata oficială a inflaţiei, conform art. 4 din contract. Pentru neplata chiriei la termen, locatorul s-a obligat la plata dobânzilor şi penalităţilor legale pentru fiecare zi de întârziere începând cu prima zi lucrătoare aceleia când suma a fost exigibilă, conform art. 16 din contract.

Cu privire la încetarea contractului, s-a reţinut că durata acestuia a fost de 2 ani, respectiv între 26 octombrie 2004 şi 26 octombrie 2006, dată la care a încetat de drept, potrivit art. 1436 alin. (1) C. civ. Locatarul a rămas în spaţiu, iar locatorul i-a facturat în continuare contravaloarea chiriei, fiind astfel incidente dispoziţiile art. 1437 şi 1452 C. civ., referitoare la tacita relocaţiune, locaţiunea existând în continuare în condiţiile primului contract, pe durată nedeterminată.

Noua locaţiune, pe durată nedeterminată, a fost denunţată unilateral de locatorul reclamant conform art. 1436 alin. (2) şi 1438 C. civ., prin introducerea cererii de chemare în judecată, durata procesului semnificând termen de preaviz.

Pe durata relocaţiunii, chiria facturată nu a fost achitată de către pârâtă, aceasta fiind cea prevăzută în contractul ajuns la termen, prin urmare, s-a apreciat că este datorată de către pârâtă chiria respectivă, mai puţin perioada care intră sub incidenţa prescripţiei.

În ceea ce priveşte termenul de prescripţie, s-a constatat că termenul de prescripţie aplicabil în speţă este cel general de 3 ani, conform art. 3 din Decretul-lege nr. 167/1958, iar în raport de data introducerii acţiunii, 19 noiembrie 2011, rezultă că acţiunea reclamanţilor este prescrisă pentru plata chiriei restante aferente perioadei 26 octombrie 2006 – 18 decembrie 2008, precum şi pentru majorările de întârziere aferente. Pentru restul perioadei pe care chiria este solicitată, respectiv 19 decembrie 2008 – 18 decembrie 2011, a fost administrată proba cu expertiză, concluziile expertului fiind în sensul că pentru intervalul 19 decembrie 2008-31 decembrie 2011 debitul principal respectiv, chiria restantă este în cuantum de 193.405,68 RON; excluzând perioada ulterioară introducerii acţiunii pentru care nu a existat petit, debitul de până la 18 decembrie 2011 inclusiv este în sumă de 190.861,64 RON, cuantum pentru care cererea de obligare la plata chiriei restante s-a apreciat a fi întemeiată. Conform aceleiaşi expertize, majorările de întârziere sunt în sumă de 17.751,78 RON calculate până la data de 31 iulie 2010, iar după această dată, majorările de întârziere sunt în procent de 0,5% pe zi de întârziere pentru perioada 01 august 2010-18 decembrie 2011 calculate prin raportare la debitul principal, sume cu privire la care, de asemenea, acţiunea s-a constatat a fi întemeiată.

În ceea ce priveşte petitul referitor la actualizarea chiriei restante cu rata inflaţiei, s-a reţinut că nu s-a indicat temeiul legal al cererii şi s-a apreciat că în condiţiile în care există un remediu cu caracter moratoriu, majorările de întârziere, actualizarea cu rata inflaţiei nu este posibilă.

S-a mai reţinut că prin încetarea contractului, prin denunţare unilaterală, astfel cum s-a arătat în precedent, dispare cauza juridică în baza căreia spaţiul este deţinut de pârâta SC A. SRL, astfel încât s-a dispus evacuarea pârâtei din spaţiul situat în Cluj-Napoca, str. R. nr. 2, judeţul Cluj. Sub acest aspect, s-a mai reţinut că prin sentinţa civilă nr. 1962/2010 pronunţată de Judecătoria Cluj-Napoca în Dosarul nr. x/211/2008, a fost atribuit reclamantului din prezentul proces apartamentul, înscris în CF nr. XX Cluj, cu nr. top. YY, iar această sentinţă este irevocabilă, astfel încât nu există nici un impediment la evacuare.

Reclamantul a solicitat şi obligarea pârâtei la predarea spaţiului în starea în care a fost primit, însă această solicitare s-a apreciat a fi echivalentă celei de evacuare, fiind inclusă în aceasta.

Împotriva deciziei sus-menţionate, au declarat recurs reclamanţii Municipiul Cluj-Napoca şi Consiliul Local al municipiului Cluj-Napoca, invocând dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8 şi 9 C. proc. civ., în temeiul cărora au solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, în sensul admiterii apelului declarat, cu consecinţa admiterii în întregime a cererii de chemare în judecată.

În argumentarea motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., recurenţii-reclamanţi au susţinut că soluţia referitoare la respingerea ca prescrisă a pretenţiilor principale şi accesorii aferente perioadei 26 octombrie 2006-18 decembrie 2008 este dată cu aplicarea greşită a legii, în sensul că, pe de o parte, s-a realizat o greşită interpretare a dispoziţiilor legale incidente, respectiv a Decretului nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă, iar pe de altă parte, instanţa a omis să analizeze apărarea privitoare la întreruperea cursului prescripţiei extinctive a dreptului material la acţiune pentru pretenţiile principale şi accesorii aferente perioadei 26 octombrie 2006-18 decembrie 2008.

În acest sens, au susţinut recurenţii că, în mod eronat instanţa de apel a înţeles să limiteze analiza doar la dispoziţiile art. 3 din decret, fără însă a face aplicarea în speţă a prevederilor art. 16 şi 17 din actul normativ privitor la prescripţia extinctivă.

Astfel, au susţinut recurenţii că cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 02.10.2009 în dosarul nr. 5003/1285/2009 al Tribunalului Specializat Cluj a întrerupt cursul prescripţiei extinctive, cu începere de la data introducerii ei.

În ceea ce priveşte motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 8 C. proc. civ., recurenţii au susţinut că instanţa de apel a realizat o greşită interpretare şi aplicare atât a dispoziţiilor contractuale asumate de părţi cât şi a dispoziţiilor legale incidente, reţinând în esenţă că, în condiţiile în care recurenţii-reclamanţi nu au indicat un temei legal privind actualizarea chiriei cu rata inflaţiei şi totodată existând un remediu cu caracter moratoriu, majorările de întârziere, actualizarea chiriei cu rata inflaţiei nu este posibilă.

Mai mult decât atât, s-a susţinut existenţa contrarietăţii între considerentele hotărârii recurate referitoare la argumentarea imposibilităţii de a actualiza chiria restantă cu rata inflaţiei şi - dispozitiv, potrivit căruia pe baza raportului de expertiză contabilă judiciară întocmit în cauză, intimata-pârâtă este obligată să achite recurenţilor-reclamanţi suma de 190.861,64 RON reprezentând chiria restantă actualizată cu rata inflaţiei.

Totodată, s-a arătat că raţionamentul instanţei de judecată ignoră prevederile contractuale asumate de părţile litigante şi prevăzute la art. 4 alin. (2) din contractul de închiriere din 16 noiembrie 2004, potrivit căruia „chiria stabilită se indexează periodic cu rata oficială a inflaţiei".

În sprijinul admisibilităţii cumulului majorărilor de întârziere cu actualizarea creanţei principale cu rata inflaţiei, au precizat recurenţii că actualizarea are caracter compensatoriu, astfel încât cumularea cu daunele moratorii (majorările de întârziere) este permisă de lege, în acest sens fiind atât dispoziţiile O.G. nr. 5/2001 privind procedura somaţiei de plată în vigoare la data naşterii creanţei principale care prevăd în mod expres la art. 1 alin. (2), posibilitatea actualizării cu rata inflaţiei a creanţei, dobânzilor, majorărilor sau penalităţilor datorate la data plăţii efective cât şi, prevederile art. 371 alin. (3) C. proc. civ.

S-a mai susţinut că, în mod eronat, instanţa de apel a limitat aplicarea majorărilor de întârziere în procent de 0,5% pe zi de întârziere calculate prin raportare la debitul principal până la data de 18 decembrie 2011, ziua anterioară denunţării contractului de închiriere prin introducerea cererii de chemare în judecată ce face obiectul prezentului litigiu, soluţia instanţei din această perspectivă fiind nelegală având în vedere că daunele moratorii pentru neexecutarea obligaţiei principale de achitare a chiriei indexate cu rata oficială a inflaţiei se calculează până la data îndeplinirii efective a obligaţiei principale care le-a generat.

Analizând decizia atacată în raport de criticile formulate, în limitele controlului de legalitate şi temeiurilor de drept invocate, Înalta Curte constată că recursul este fondat şi va fi admis în considerarea următoarelor argumente:

Motivul de nelegalitate prevăzut de dispoziţiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ. vizează cazurile când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal, ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.

Înalta Curte, verificând considerentele deciziei atacate constată că în argumentarea soluţiei pronunţate au fost interpretate şi aplicate greşit dispoziţiile art. 115 din Legea nr. 210/2005 privind aprobarea O.G nr. 20/2005, potrivit cărora majorările de întârziere se calculează pentru fiecare zi de întârziere, începând cu ziua imediat următoare termenului de scadenţă şi până la data stingerii sumei datorate, inclusiv.

Din această perspectivă, soluţia de obligare a pârâtei la plata majorărilor de întârziere în cuantum de 0,5% pe zi de întârziere pentru perioada 01 august 2010 – 18 decembrie 2011 calculate prin raportare la debitul principal, este evident dată cu aplicarea greşită a dispoziţiilor legale evocate, având în vedere că întinderea obligaţiei este determinată în timp până la achitarea debitului, cum de altfel au solicitat reclamanţii prin acţiunea introductivă şi nu până la data de 18 decembrie 2011 astfel cum a reţinut instanţa de rejudecare.

Critica referitoare la greşita soluţionare a excepţiei prescripţiei extinctive a dreptului material la acţiune se constată a fi nefondată, soluţia instanţei de apel pe acest aspect fiind dată cu aplicarea corectă a dispoziţiilor art. 3 din Decretul nr. 167/1958, termenul de prescripţie fiind cel de 3 ani iar în raport de data introducerii acţiunii, 19 noiembrie 2011, rezultă că acţiunea este prescrisă pentru perioada 26 octombrie 2006 – 18 decembrie 2008. În ceea ce priveşte cererea de chemare în judecată ce a făcut obiectul Dosarului nr. x/1285/2009 al Tribunalului Specializat Cluj despre care susţin recurenţii că ar fi întrerupt cursul prescripţiei extinctive, Înalta Curte constată că obiectul acesteia este diferit de cel al prezentei cauze, respectiv obligarea pârâtei la plata chiriei şi majorărilor de întârziere pe perioada 26 mai 2006 – 26 octombrie 2006, perioadă anterioară celei din prezenta cauză, motiv pentru care nu pot fi reţinute a fi incidente dispoziţiile art. 16 - 17 din Decretul nr. 167/1958.

În ceea ce priveşte criticile subsumate motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7 şi 8 C. proc. civ., se constată a fi nefondate, pentru argumentele ce succed.

Astfel, recurenţii au susţinut că raţionamentul instanţei referitor la actualizarea chiriei cu rata inflaţiei ignoră prevederile art. 4 alin. (2) din contract, potrivit cărora chiria stabilită se indexează periodic cu rata oficială a inflaţiei, de aici rezultând şi o contrarietate între considerente şi dispozitiv, în condiţiile în care deşi s-a reţinut imposibilitatea actualizării cu rata inflaţiei, intimata a fost obligată la plata sumei de 190.861,64 RON reprezentând chiria restantă actualizată cu rata inflaţiei.

În ceea ce priveşte criticile rezumate anterior, se constată că sunt nefondate, având în vedere că potrivit art. 10 din contract, neplata la termen a chiriei atrage după sine aplicarea dobânzilor şi penalităţilor legale în vigoare pentru fiecare zi de întârziere iar conform art. 4, chiria stabilită se indexează periodic cu rata oficială a inflaţiei. Aşadar, potrivit voinţei părţilor, actualizarea se include în chiria facturată, fiind concepută ca un criteriu de cuantificare a chiriei lunare, motiv pentru care nu poate fi reţinută nicio motivare contradictorie sau străină de natura pricinii.

Din aceeaşi perspectivă, se constată că nu poate fi reţinută critica referitoare la greşita interpretare a clauzelor contractuale, susţinerile recurenţilor fiind nefondate, reprezentarea acestora asupra înţelesului sintagmei „schimbarea naturii ori înţelesului lămurit şi vădit neîndoielnic al actului juridic" fiind eronată.

A schimba natura sau înţelesul actului semnifică atribuirea de către instanţă a unei alte finalităţi actului juridic, încălcând astfel voinţa părţilor exprimată în cuprinsul acestuia şi implicit principiul forţei obligatorii a actelor juridice legal făcute - pacta sunt servanda - consfinţit de art. 969 C. civ.

Or, în cauză, ceea ce contestă recurenţii nu este modalitatea de interpretare stricto sensu a dispoziţiilor contractuale, ci faptul că instanţa a reţinut că nu s-ar fi indicat temeiul legal al petitului referitor la actualizarea chiriei cu rata inflaţiei, aspect care însă nu poate fi imputat instanţei din perspectiva motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

Pentru aceste considerente, în temeiul dispoziţiilor art. 312 alin. (2) şi (3) C. proc. civ., recursul va fi admis, cu consecinţa modificării în parte a deciziei recurate, în sensul obligării pârâtei la plata majorărilor de întârziere până la achitarea debitului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanţii Consiliul Local al Municipiul Cluj-Napoca şi Municipiul Cluj-Napoca împotriva deciziei civile nr. 206/2015 din 20 februarie 2015 pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, pe care o modifică în parte, în sensul că obligă pârâta SC A. SRL Cluj-Napoca la plata majorărilor de întârziere până la achitarea debitului.

Menţine restul dispoziţiilor deciziei.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 1 martie 2016.