Valuation of abnormally expropriated real property under Law 247/2005 and the exclusivity of administrative appraisal over judicial expert evidence

Decizia nr. 3348/2012

Asupra recursului de faţă;

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei;

1. Obiectul acțiunii;

Prin cererea înregistrată la data de 23 decembrie 2010 pe rolul Curţii de Apel Constanţa, reclamanta A. a formulat plângere împotriva Deciziei nr. 14066/FF din 07 octombrie 2010 emisă de B., privind acordarea de despăgubiri în condiţiile Titlului VII - Regimul stabilirii și plăţii despăgubirilor aferente imobilelor preluate în mod abuziv din Legea nr. 247/2005, prin care s-a dispus emiterea titlului de despăgubire în favoarea reclamantei, în cuantum de 29.030 lei, solicitând:

- în principal, emiterea unei decizii reprezentând titlul de despăgubire aferent diferenţei cuvenite, prin reevaluarea terenului ce face obiectul cauzei și stabilirea valorii reale a acestuia, urmând a emite un titlu de despăgubire în completarea celui emis iniţial.

- în subsidiar, anularea Deciziei nr. 14066/FF din 07 octombrie 2010 emisă de B., trimiterea cauzei către aceeaşi comisie în vederea recalculării valorii reale a terenului în suprafaţa de 7,6 ha, prin întocmirea unui nou raport de evaluare corespunzător.

În motivarea acţiunii, reclamanta a arătat că decizia reprezentând titlu de despăgubire în cuantum de 29.030 lei a fost emisă nelegal, în baza unui raport de evaluare, care nu a avut în vedere valoarea reală a bunului trecut abuziv în proprietatea statului.

Prin întâmpinare, pârâta B. a invocat excepţia lipsei procedurii prealabile în raport de dispoziţiile art. 7 din Legea nr. 554/2004, iar pe fondul cauzei, a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată.

Pârâta a formulat şi cerere de chemare în garanţie a societății evaluatoare SC C. SRL care a întocmit raportul de evaluare în cauză, solicitând ca în situaţia în care va cădea în pretenţii, să fie obligată aceasta la plata sumelor în discuţie.

În cauză, instanța de fond a dispus efectuarea unei expertize tehnice de specialitate care să stabilească valoarea de piaţă a terenului la aceeaşi dată cu cea avută în vedere de SC C. SRL și categoria de teren, cu respectarea standardelor internaţionale de evaluare.

Prin raportul de expertiză depus la dosar, expertul a stabilit pentru terenul în discuție o valoa.re de circulaţie la data lunii septembrie 2009, de 46.170 lei - echivalent a 10878,38 euro, exclusiv T.V.A., evaluat pe bază de venit.

2. Hotărârea Curții de Apel Constanța;

Prin sentința nr. 237 din 11 iulie 2011, Curtea de Apel Constanța, secția comercială, maritimă și fluvială, contencios administrativ și fiscal, a admis acțiunea formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta B. și a dispus emiterea unei decizii reprezentând titlul de despăgubiri aferent diferenţei cuvenite reclamantei, în cuantum de 17.140 lei, obligând, totodată pârâta la plata către reclamantă a sumei de 1800 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.

Hotărând astfel, instanța de fond a reținut că prin raportul de expertiză judiciară întocmit în cauză s-a stabilit valoarea terenului extravilan din localitatea Seimeni, judeţul Constanţa, în suprafaţă de 76 000 mp, la suma de 46.170 lei.

Cum raportul de expertiză nu a fost contestat de părţile litigante, instanța de fond a reținut că sunt aplicabile prevederile art. 19 din Legea nr. 247/2005, cererea reclamantei fiind întemeiată, în raport de valoarea stabilită în raportul de expertiză întocmit în cauză, cea de 46 170 lei.

2. Recursul exercitat în cauză;

Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâta B., în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ., susținând, în esenţă, următoarele critici:

- decizia atacată a fost emisă în conformitate cu prevederile art. 16 şi următoarele din Titlul VII al Legii nr. 247/2005, în cadrul procedurii administrative, când a fost întocmit raportul de evaluare;

- valoarea stabilită prin raportul de evaluare reprezintă valoarea de piaţă, aşa cum este definită de Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare şi Grupul european al asociaţiilor de evaluatori;

- cuantumul despăgubirilor nu se poate stabili prin raportare la expertize judiciare și extrajudiciare, având în vedere dispozițiile legale care reglementează procedura administrativă de acordare a despăgubirilor.

În concluzie, autoritatea publică pârâtă a solicitat admiterea recursului şi, pe cale de consecinţă, respingerea ca neîntemeiată a acţiunii.

3. Apărările intimatei;

Intimata-reclamantă a formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat. În esență, a arătat că raportul de expertiză întocmit în cauză nu a fost contestat, astfel că suma stabilită de expert reflectă valoarea reală de circulație a terenului ce face obiectul litigiului. De asemenea, a arătat că a îndeplinit procedura prealabilă cu recurenta-pârâtă, însă nici până la acest moment nu a primit vreun răspuns la plângerea prealabilă din data de 23 decembrie 2010.

II.Considerentele Înaltei Curţi asupra recursului;

Examinând cauza prin prisma motivelor invocate de recurenta - pârâtă şi a prevederilor art. 3041 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul este fondat pentru motivele expuse în continuare.

1. Argumentele de fapt şi de drept relevante;

Aşa cum s-a arătat în expunerea rezumativă prezentată la pct. 2 al acestor considerente, Curtea de apel şi-a întemeiat soluţia pe expertiza tehnică judiciară pe care a dispus-o în cauză, potrivit concluziilor căreia valoarea terenului în litigiu este de 46.170 lei, iar nu 29.030 lei, cum fusese stabilit în raportul de evaluare întocmit de SC C. SRL Bucureşti, pe baza căruia fusese emisă Decizia nr. 14066/FF din 07 octombrie 2010.

Potrivit art. 10 alin. (7) din Legea nr. 10/2001, aşa cum a fost modificat şi completat prin art. 1 pct. 22 din Titlul I al Legii nr. 247/2005 „Valoarea terenurilor, precum şi a construcţiilor nedemolate preluate în mod abuziv, care nu se pot restitui în natură, se stabileşte potrivit valorii de piaţă de la data soluţionării notificării, stabilită potrivit Standardelor Internaţionale de Evaluare”.

Astfel, analizând concluziile raportului de expertiză întocmit de societatea de evaluatori desemnată de B. în procedura administrativă în condiţiile art. 16-13 din H.G. nr. 1095/2005, şi Standardele internaţionale de evaluare GN1 - Evaluarea proprietăţii imobiliare, rezultă că expertiza respectă criteriile şi condiţiile prevăzute de Standardele internaţionale de evaluare, ediţia a VIII-a, 2007.

Astfel, valoarea individualizată în raportul de evaluare reprezintă valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare, astfel cum este definită în standardele Anevar.

Conform Standardului IVS 1 - „Valoarea de piaţă - tip de valoare”, valoarea de piaţă, determinată prin orice metodă de evaluare, înscrisă în cele trei abordări (compararea vânzărilor, capitalizarea venitului şi cost), este înţeleasă ca fiind valoarea estimată a unui activ sau proprietăţi fără luarea în considerare a costurilor de vânzare sau de cumpărare şi includerea unui/unei impozit/taxe asociat.

Pentru stabilirea valorii de piață a terenului, evaluatorul a utilizat abordarea prin comparație directă pe piață, metodă ce se regăsește în metodele de evaluare a terenului conform IVS-GN1, Evaluarea proprietăților, fiind cea mai des utilizată metodă pentru evaluarea terenului liber, atunci când există informații despre vânzări comparabile.

În cauză, estimarea de către evaluator a valorii de piaţă a terenului a avut la bază informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii septembrie 2009.

În consecință, valoarea stabilită în raportul de evaluare nr. 17261/R/2009 pentru terenul în suprafaţă de 7,60 ha situat în extravilanul localității Seimeni, judeţul Constanţa, reprezintă valoarea de piaţă a acestui imobil, astfel cum este definită în standardele Anevar.

Or, în condițiile în care, instanţa de fond nu a expus considerentele de fapt şi de drept pentru care valoarea estimată de piață, în sensul definit anterior, nu a fost corect stabilită prin raportul de evaluare întocmit în procedura administrativă prevăzută de Titlul VII al Legii nr. 247/2005, administrarea probei cu expertiză tehnică efectuată în procedura judiciară de contestare a deciziei reprezentând titlul de despăgubire, apare ca nejustificată.

Hotărârea astfel pronunţată se dovedeşte a fi nelegală şi aceasta cu atât mai mult cu cât instanța nu a arătat dispoziţiile legale care ar fi fost încălcate de către comisia recurentă la emiterea deciziei de despăgubire, sub aspectul cuantumului despăgubirilor, hotărârea fiind întemeiată numai pe concluziile unui raport de expertiză judiciară încuviinţat şi efectuat în cauză la solicitarea intimatei-reclamante nemulţumită de valoarea despăgubirilor stabilite în cadrul procedurii administrative.

În consecinţă, reţinând că raportul de evaluare întocmit în Dosarul nr. x/FFCC/2009 respectă standardele, recomandările şi metodologia de lucru promovată de Anevar, neexistând nicio justificare rezonabilă pentru a se înlătura valoarea stabilită inițial de evaluatorul desemnat în condiţiile art. 16-13 din H.G. nr. 1095/2005, Înalta Curte apreciază că este fondat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., întrucât prima instanţă a făcut o interpretare greșită a dispoziţiilor normative aplicabile în materie.

2. Temeiul legal al soluţiei adoptate

Având în vedere considerentele expuse, Înalta Curte, în temeiul art. 312, alin. (1) - (3) raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ. şi art. 20 alin. (3) din Legea nr. 554/2004, va admite recursul și va modifica sentința, în sensul respingerii acțiunii ca nefondate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de B. împotriva sentinţei nr. 237 din 11 iulie 2011 a Curţii de Apel Constanţa, secţia contencios administrativ şi fiscal.

Modifică sentinţa atacată, în sensul că respinge acțiunea reclamantei A., ca nefondată.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 29 iunie 2012.