Neighboring Construction Loss of Sea View and Sunlight Not Actionable: Claim for €224,000 Damages Rejected for Failure to Prove Certain Prejudice; Appeal Dismissed with Costs

Decizia nr. 1256/2016

Asupra recursului de faţă:

Din examinarea lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa nr. x/118/2012, reclamanta SC A. SRL, a chemat în judecată pe pârâta SC B. SRL, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 224.000 euro, cu titlu de despăgubiri, reprezentând valoarea prejudiciului cauzat reclamantei, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 3157 din 13 noiembrie 2014, Tribunalul Constanţa a respins ca nefondată cererea de repunere pe rol formulată de reclamanta în termenul de pronunţare; a respins ca nefondată acţiunea, obligând reclamanta SC A. SRL să plătească pârâtei SC B. SRL suma de 5.356,80 lei reprezentând cheltuieli de judecată - onorariu avocat conform facturii fiscale din 14 mai 2013 achitată online în data de 23 mai 2013.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut următoarele:

Asupra cererii de repunere a cauzei pe rol formulată de reclamantă după dezbateri şi rămânerea cauzei în pronunţare, pentru suplimentarea probatoriului, respectiv pentru a se efectua o contra-expertiză specialitatea arhitectură cât şi o nouă expertiză evaluatorie, instanţa a constatat că această cerere este nefondată, deoarece cauza a fost înregistrată în anul 2012 pe rolul acestei instanţe, părţile având deopotrivă posibilitatea de a propune probe, iar cererea cu privire la contraexpertiză a fost pusă în discuţia contradictorie a părţilor şi respinsă ca nefondată în şedinţa publică din data de 06 noiembrie 2014.

Asupra fondului cauzei, instanţa a reţinut:

În cauză, reclamanta SC A. SRL invocă în temeiul răspunderii delictuale proprii (art. 998-999 C. civ.), culpa pârâtei SC B. SRL, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să dispună obligarea pârâtei la plata sumei de 224.000 euro, cu titlu de despăgubiri, reprezentând valoarea prejudiciului cauzat reclamantei pentru motivele arătate mai sus, prejudiciul fiind raportat la aproximativ 40% procent de diminuare a apartamentului reclamantei din preţului de circulaţie al acestuia.

Analizând probele coroborate administrate în cauză, instanţa a reţinut că nu sunt întrunite cumulativ în cauză condiţiile răspunderii civile delictuale.

Aşa cum rezultă din înscrisurile depuse de părţi, din raportul de expertiză specialitatea arhitectură, raportul de expertiză topografică, autorizaţia de construire din 17 martie 2009 care a fost anulată prin Decizia nr. 1949/CA/2012 pronunţată în Dosarul nr. x/36/2011 Curtea de Apel Constanţa, care în prezent a fost înlocuită cu o altă autorizaţie care se bucură de legalitate, studiul de însorire al apartamentului reclamantei, răspunsul la interogatoriu, s.a., deşi pârâta a construit imobilul de 6 etaje aflat în vecinătatea Complexului C. în care reclamanta deţine în proprietate un apartament, amplasarea clădirii aparţinând pârâtei s-a făcut în baza unui plan urbanistic zonal, iar la data la care reclamanta a cumpărat apartamentul său, clădirea pârâtei era deja începută, fiind ridicat primul planşeu şi stâlpii pentru etajul următor, reclamanta având astfel la cunoştinţă că urmează să se construiască un imobil cu mai multe etaje în aproprierea Complexului „C.", aşa cum rezultă chiar din contractul de vânzare cumpărare - art. 1.C.8. - perfectat de reclamantă cu vânzătorul rezultând că aceasta a vizitat şi inspectat imobilul şi zona adiacentă.

Potrivit raportului de expertiză întocmit de dl. expert arh. D., deşi imobilul pârâtei nu respectă întocmai distanţele minime între clădiri vecine, totuşi acest imobil este construit pe proprietatea pârâtei, nu obstrucţionează vizibilitatea directă către mare a apartamentului reclamantei, în cauză nefiind dovedit nici că pârâta a adus atingere directă dreptului de proprietate al reclamantei, nici că ar fi încălcat servitutea de vedere a apartamentului acesteia, iar diminuarea însoririi apartamentului reclamantei nu poate fi reţinută ca fiind un element hotărâtor în a reţine culpa pârâtei şi de a justifica pretenţiile reclamantei de 224.000 euro.

Prejudiciul invocat de reclamantă în cuantum de 224.000 euro nu a fost dovedit prin niciun mijloc de probă, iar raportul de cauzalitate dintre faptă şi prejudiciu nu este stabilit în mod direct şi nemijlocit, pentru a se putea stabili existenţa răspunderii civile delictuale în sarcina pârâtei.

În lipsa unor probe certe din care să rezulte că pârâta a săvârşit faptele imputate de reclamantă, este pe deplin aplicabil principiul „in dubio pro red" care produce efecte în favoarea pârâtei şi atrage respingerea acţiunii în răspundere delictuală pentru fapta proprie, întrucât în cauză nu sunt îndeplinite cumulativ condiţiile răspunderii civile delictuale prev. de art. 998-999 din vechiul C. civ., aplicabil în cauză şi nici condiţiile particulare prev. de art. 480, art. 611-614 C. civ., art. 41 pct. 6 şi art. 44 alin. (7) din Constituţie, Legea nr. 50/1991 sau Ordinul ministrului sănătăţii nr. 536/1997 pentru aprobarea Normelor de igienă şi a recomandărilor privind mediul de viaţă al populaţiei (în prezent abrogat), iar prejudiciul invocat nu a fost dovedit/justificat de reclamantă prin nici un mijloc de probă.

Pentru aceste considerente, instanţa a respins ca nefondată acţiunea formulată de reclamanta SC A. SRL, în contradictoriu cu pârâta SC B. SRL.

În temeiul dispoziţiilor art. 274 din V.C.P.C., instanţa a obligat reclamanta, ca parte aflată în culpă procesuală să plătească pârâtei suma de 5.356,80 lei reprezentând cheltuieli de judecată - onorariu avocat conform facturii fiscale din 14 mai 2013 achitată online în data de 23 mai 2013.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta SC A. SRL.

La termenul din data de 07 februarie 2013, apelanta a invocat excepţia de nelegalitate a autorizaţiei de construire din 24 martie 2011, solicitând admiterea excepţiei şi sesizarea instanţei competente în scopul constatării nelegalităţii acestui act administrativ, motivat de faptul că acesta, fiind un act modificator al autorizaţiei iniţiale în ceea ce priveşte destinaţia imobilului, urmează regimul juridic al actului principal - autorizaţia din 17 martie 2009, care este deja anulată prin hotărâre judecătorească irevocabilă.

Prin încheierea din data de 07 februarie 2013, instanţa a respins cererea de sesizare a instanţei de contencios administrativ cu soluţionarea excepţiei de nelegalitate a autorizaţiei de construire din 24 martie 2011 ca ne fon dată.

În cauză s-a administrat proba cu înscrisuri, interogatoriu, expertiză specialitatea arhitectură, precum şi expertiză specialitatea topografie.

La termenul din data de 06 noiembrie 2014, în scopul dovedirii prejudiciului invocat, a solicitat încuviinţarea unei contraexpertize specialitatea arhitectură, precum şi a unei expertize evaluatorii, probe care au fost însă respinse de instanţă ca fiind neconcludente, punând-o astfel în imposibilitatea de a proba existenţa prejudiciului.

Prin Decizia civilă nr. 212 din 22 aprilie 2015, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a Il-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, a fost respins apelul formulat de apelanta reclamantă SC A. SRL, împotriva încheierii din 07 februarie 2013 şi a sentinţei civile nr. 3157 din 13 noiembrie 2014, pronunţată de Tribunalul Constanţa, secţia a Il-a civilă, în Dosarul nr. x/118/2012, în contradictoriu cu intimata pârâtă SC B. SRL ca nefondat.

În motivarea soluţiei, Curtea a reţinut că reclamanta a sesizat instanţa de judecată cu o acţiune in pretenţii, întemeiată pe dispoziţiile art. 998- 999 C. civ., susţinând că pârâta i-a cauzat un prejudiciu de 224.000 euro prin construirea unui imobil, cu nerespectarea dispoziţiilor legale in materie.

Dispoziţiile art. 998 - 999 C. civ., ce instituie răspunderea civilă delictuală pentru fapta proprie impun întrunirea cumulativă a patru condiţii, respectiv: existenţa unui prejudiciu; existenţa unei fapte ilicite; existenţa unui raport de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciu; existenţa vinovăţiei celui ce a cauzat prejudiciul, constând în intenţia, neglijenţa sau imprudenţa cu care a acţionat.

Prima condiţie ce trebuie dovedită în astfel de speţe este existenţa unui prejudiciu, întrucât nu poate exista răspundere civilă delictuală dacă nu s-a produs o pagubă. Iar pentru ca prejudiciul să fie susceptibil de reparare se cer a fi întrunite două condiţii : să fie cert şi să nu fi fost reparat încă.

Caracterul cert al prejudiciului presupune că acesta este sigur atât în privinţa existenţei cât şi în privinţa posibilităţii de evaluare. Este întotdeauna cert prejudiciul actual, deci prejudiciul deja produs la data când se pretinde repararea lui.

Prejudiciul viitor poate fi supus reparării dacă există siguranţa producerii sale, precum şi elemente îndestulătoare pentru a-i determina întinderea însă nu trebuie confundat prejudiciul eventual care este lipsit de certitudine.

În susţinerea acţiunii, reclamanta a arătat că prejudiciul ce i-a fost cauzat este cert şi actual şi constă în scăderea drastică a valorii de circulaţie a apartamentului cu aproximativ 40%, prejudiciu pe care îl evaluează la 224.000 euro, datorat pierderii caracteristicilor iniţiale ale acestuia, elemente determinante la momentul achiziţionării, respectiv priveliştea spectaculoasă datorată poziţionării spre mare ce permitea observarea liniei orizontului şi admirarea răsăritului soarelui de la fereastră, gradul ridicat de însorire ce permitea utilizarea pe tot parcursul zilei atât a piscinei cât şi a terasei, iluminatului natural, intimităţii asigurate.

Pornind de la aceste susţineri ale reclamantei şi apreciind asupra întregului probatoriu administrat de instanţa de fond, Curtea a constatat că soluţia pronunţată de tribunal este temeinică şi legală, fiind necesare doar unele completări ale considerentelor.

Astfel, pentru ca prejudiciul să fie susceptibil de reparare, reclamanta trebuia să facă dovada caracterului cert al acestuia, sub cele două aspecte, atât în privinţa existenţei cât şi în privinţa posibilităţii de evaluare.

Pornind de la necesitatea ca prejudiciul să fie actual, deci să fi fost deja produs la data când se pretinde repararea lui, Curtea a apreciat că era necesar ca reclamanta să fi făcut dovada existenţei voinţei asociaţilor societăţii a intenţiei ferme de vânzare a apartamentului ;demersurile efectuate în vederea punerii in aplicare a acesteia; a existenţei a cel puţin unei oferte serioase de preţ lansate de un posibil partener contractual, a faptului că preţul oferit de acesta este cu aproximativ 40% mai mic decât preţul de achiziţie şi că se datorează lipsei caracteristicilor esenţiale pe care le-a avut reclamanta la data achiziţionării imobilului. Or, în speţă, din probele administrate nu rezultă îndeplinirea acestor aspecte, dimpotrivă, reclamanta susţinând faptul că pierderea acestor caracteristici importante ale apartamentului va afecta preţul unei viitoare vânzări a apartamentului.

În ceea ce priveşte posibilitatea de evaluare a prejudiciului, Curtea a avut în vedere chiar susţinerile reclamantei care a precizat ca a înţeles să achite un preţ considerabil mai mare decât în cazul apartamentelor din cadrul aceluiaşi complex, ce au însă vederea spre parcare, datorită facilitaţilor pe care acesta le oferă.

Conform contractului de vânzare cumpărare, preţul total al apartamentului a fost de 560.000 euro, fără T.V.A.

În mod constant, reclamanta a susţinut faptul că între preţul celor două categorii de apartamente din cadrul aceluiaşi Complex C. este o diferenţă de aproximativ 40%. Prin urmare, ar rezulta că prin construirea imobilului său, pârâta practic ar elimina în totalitate caracteristicile deosebite pe care reclamanta le-a avut în vedere la data achiziţionării apartamentului. Din acţiunea şi precizările ulterioare formulate de reclamantă nu rezultă însă acest aspect, aceasta susţinând cu exprimări generale, faptul că apartamentul era poziţionat spre mare, se putea admira răsăritul soarelui de la fereastră, oferea o privelişte spectaculoasă asupra orizontului, beneficia de un grad ridicat de însorire şi intimitate. Or, nu numai că reclamanta nu a arătat că aceste facilitaţi au fost înlăturate în totalitate, pentru a-l aduce practic la valoarea unuia poziţionat spre parcare, dar nici măcar nu a detaliat în ce măsură pierderea parţială a acestor facilitaţi a condus la o scădere de aproximativ 40% a valorii apartamentului.

Aceste criterii de evaluare nu au fost detaliate nici măcar în cuprinsul obiectivelor pe care le-a propus spre a fi analizate de expertul desemnat în cauză. Conform Notei de probatorii, reclamanta a solicitat ca expertul să stabilească dacă în prezent apartamentul prezintă aceleaşi caracteristici sub aspectul însoririi, umbririi, intimităţii, iluminatului natural, priveliştii ca şi anterior edificării construcţiei aparţinând pârâtei, precum şi să se stabilească dacă prin construirea imobilului aparţinând pârâtei s-a diminuat valoarea apartamentului şi care este valoarea prejudiciului.

Conform concluziilor raportului de expertiză întocmit în cauză, valoarea apartamentelor de acest fel se stabileşte folosind metodele de evaluare E. şi standardele internaţionale de evaluare. In cadrul unei comparaţii cu alte imobile similare, care constituie unul dintre cele mai puternice criterii în stabilirea valorii, se poate spune că o privelişte deosebită poate contribui la sporirea valorii, dar ce înseamnă o privelişte deosebită sau dacă ea trebuie să existe pe anumite procente din câmpul vizual nu se spune clar şi rămâne la latitudinea evaluatorului în cauză. Apartamentul aparţinând reclamantei beneficiază în continuare de această privelişte, având vedere frontală la mare în continuare, deci nu se poate spune că ar suferi în cazul comparaţiei cu imobile asemănătoare. Imobilul aparţinând pârâtei obturează vederea, într-o oarecare măsura în partea de sud, însă la aceasta contribuie şi elementul despărţitor cu balconul apartamentului vecin. In evaluări, însorirea constituie foarte rar un criteriu, dat fiind faptul ca nu se poate verifica modul de însorire al tuturor comparabilelor.

Având în vedere cele expuse mai sus şi influenţa prea mică în ceea ce priveşte priveliştea, expertul a concluzionat că valoarea imobilului nu se modifică.

De asemenea, conform raportului de expertiză topografică întocmit în cauză, s-a constatat, conform măsurătorilor, faptul că suprafaţa construită a piscinei ce aparţine Complexului C., depăşeşte limita de proprietate a terenului, încălcând dreptul de proprietate asupra terenului vecin, al pârâtei, pe o suprafaţa de 6 mp.

Răspunzând la obiecţiunile formulate, expertul a mai precizat că nu a întâlnit niciun text de lege care să stabilească condiţiile însoririi piscinelor în partea cea mai favorabilă a zilei, legea se referă doar la însorirea încăperilor de locuit la solstiţiul de iarnă.

Mai mult, expertul a subliniat că reaminteşte reclamantei că la data convocării - o zi de vară mai mult decât favorabilă, în jurul orei 11.00, piscina, terasa şi încăperile apartamentului erau însorite.

După părerea expertului, criteriile invocate de reclamantă nu au o influenţă semnificativă asupra preţului, influenţa hotărâtoare nu o poate avea decât căderea pieţei imobiliare care s-a produs în mod evident independent de construirea imobilului aparţinând pârâtei.

Întrucât în speţă reclamanta nu a dovedit existenţa prejudiciului pe care a solicitat ca pârâta să-l acopere, instanţa de apel a considerat de prisos analizarea celorlalte condiţii esenţiale necesare pentru admiterea unei acţiuni în răspundere delictuală, respectiv existenţa unei fapte ilicite, existenţa unui raport de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciu şi existenţa vinovăţiei celui ce a cauzat prejudiciul, constând în intenţia, neglijenţa sau imprudenţa cu care a acţionat.

Din toată economia dosarului se reţine că reclamanta a insistat cu precădere să demonstreze faptul că pârâta a procedat la edificarea construcţiei fără să respecte dispoziţiile legale în materie.

Or, acest aspect, avea relevanţă doar în situaţia în care aceasta demonstra existenţa prejudiciului pe care l-a suferit ca urmare a faptei pârâtei de a construi un imobil în apropierea imobilului său.

Ulterior trebuia analizată în ce măsură fapta pârâtei de a construi era sau nu licită. Chiar şi în cazul în care s-ar accepta faptul că pârâta nu a respectat întocmai dispoziţiile legale în materie nu se poate avansa concluzia că reclamanta a suferit, în mod automat un prejudiciu. Prin urmare, toate criticile apelantei privitoare la presupusa încălcare de către pârâta a normelor în vigoare referitoare la disciplina în construcţii nu au fost analizate, nefiind relevante soluţionării cauzei.

Pentru aceleaşi argumente, au fost înlăturate şi criticile apelantei referitoare la presupusa legătură de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciu şi la existenta vinovăţiei celui ce a cauzat prejudiciul, constând în intenţia, neglijenţa sau imprudenţa cu care a acţionat.

Referitor la existenta vreunei situaţii culpabile, Curtea a constatat că nu este lipsit de relevanţă faptul că în cuprinsul contractului de vânzare cumpărare ce constituie titlul de proprietate al reclamantei există clauza cuprinsă în art. 1.C.8), conform căreia "Cumpărătorul declară că a vizitat şi examinat imobilul, împrejurimile şi accesul la acestea, precum şi toate celelalte detalii importante pentru acesta şi le-a găsit corespunzătoare cerinţelor sale" (art. 1.C.8 din contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 04 mai 2010 la Biroul Notarial F.).

La data achiziţionării apartamentului de către reclamantă, respectiv 04 mai 2010, construcţia imobilului proprietatea pârâtei începuse şi era în curs de execuţie, lucrările începând încă din luna noiembrie 2009, avea planşeul de la cota +4.45 betonat şi se continua cu stâlpii de la etajul următor, aspect ce rezultă fără putinţă de tăgadă din înscrisurile întocmite în procedura de edificare a construcţiei, pe faze de execuţie şi din fotografiile depuse la dosar. Imobilul proprietatea pârâtei avea fundaţie, parter, etajul 1 şi era în curs de execuţie etajul 2, fiind amplasat anunţul de executare a construcţiei în care se specifica numărul de etaje al acestuia.

Rezultă astfel ca reclamanta a cunoscut la momentul cumpărării toate elementele de care avea nevoie pentru a-şi da seama de repercusiunile pe care construirea imobilului vecin le va avea asupra proprietăţii sale, respectiv faptul că imobilul se construieşte; amprenta la sol a imobilului; numărul de etaje.

Astfel că, la momentul manifestării acordului de voinţă pentru transmiterea dreptului de proprietate, aceasta a cumpărat având în considerare şi aceasta situaţie de fapt şi de drept, pe care a cunoscut-o şi conform clauzei de vizionare, şi-a asumat-o.

Curtea a apreciat că în mod corect prima instanţă a dispus respingerea acţiunii reclamantei, constatând că nu sunt dovedite în cauză condiţiile cumulative prevăzute de lege în cazul răspunderii civile delictuale.

Critica apelantei referitoare la nelegalitatea încheierii de şedinţă din 07 februarie 2013 a fost respinsă ca nefondată, prima instanţă apreciind în mod corect faptul că nu se impune sesizarea instanţei de contencios administrativ cu soluţionarea excepţiei de nelegalitate a autorizaţiei de construire din 24 martie 2012 având în vedere obiectul acesteia, respectiv modificarea planurilor compartimentelor, faţadelor şi cotelor de înălţimi ale parterului, etajelor curente şi schimbarea destinaţiilor imobilului din spaţii de cazare în locuinţe de vacanţă. Legalitatea edificării construcţiei de către pârâta urma să fie analizată în raport de autorizaţia principală, pe care aceasta doar a modificat-o.

A fost găsită neîntemeiată şi susţinerea apelantei potrivit căreia prima instanţă i-a încălcat dreptul la un proces echitabil prin faptul că a respins solicitarea de repunere a cauzei pe rol, a respins încuviinţarea unei contraexpertize şi proba cu cercetare la faţa locului.

Prima instanţă a respectat dreptul părţilor la apărare prin încuviinţarea şi administrarea probelor solicitate. Astfel au fost administrate proba cu înscrisuri, interogatoriu şi expertiză. Obiectivele expertizei nu au fost cenzurate de instanţă, acestea fiind admise astfel cum au fost solicitate de părţi.

Apelanta a invocat în mod impropriu încălcarea dreptului la contraprobă, motivând că nu i-a fost admită o contraexpertiză. Despre contraprobă se poate vorbi atunci când instanţa încuviinţează o probă unei părţi şi trebuie să acorde şi celeilalte părţi dreptul de a administra o alta probă în apărare.

Or, în speţă, instanţa a admis proba cu expertiză astfel cum a fost solicitată de reclamantă, a admis şi obiectivele solicitate de pârâtă, precum şi obiecţiunile la rapoartele de expertiză formulate de ambele părţi. Faptul că nici după răspunsul la obiecţiuni, reclamanta nu a primit o dezlegare satisfăcătoare problemelor pe care le-a ridicat, nu conduce la încuviinţarea unei contraexpertize.

Conform dispoziţiilor art. 212 C. proc. civ., o nouă expertiză se poate dispune doar în cazul în care instanţa nu este lămurită prin expertiza făcută. Referitor la evaluarea prejudiciului, acesta a constituit obiectiv al expertizei tehnice imobiliare, la care expertul, având calificare E. de evaluare imobile, a răspuns.

Proba cu cercetare la fata locului a fost respinsă în mod corect de prima instanţă, având în vedere teza probatorie, data la care urma să fie administrată precum şi faptul că doi experţi şi-au spus punctul de vedere în speţă.

În ceea ce priveşte faptul ca tribunalul nu a dispus repunerea pe rol a cauzei, s-a constatat că, potrivit dispoziţiilor art. 151 C. proc. civ., pricina poate fi repusă pe rol, dacă instanţa găseşte necesare noi lămuriri. Or, având în vedere că prin cererea de repunere pe rol reclamanta a solicitat ca instanţa să revină practic asupra celor pe care le-a hotărât în prezenţa părţilor prin încheierea de amânare a pronunţării, cererea de repunere pe rol a fost respinsă în mod întemeiat.

Împotriva Deciziei civile nr. 212 din 22 aprilie 2015, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, declarat recurs reclamanta SC A. SRL în temeiul art. 304 pct. 5 şi pct. 9 C. proc. civ. de la 1865, solicitând admiterea recursului şi, în principal casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel în vederea efectuării unei expertize evaluatorii şi arhitecturale, iar în subsidiar, modificarea deciziei recurate, în sensul admiterii apelului subscrisei, cu consecinţa schimbării sentinţei primei instanţe, în sensul admiterii cererii introductive şi obligării pârâtei la plata sumei de 224.000 euro, cu titlu de despăgubiri.

În susţinerea recursului se arată că hotărârea este pronunţată cu încălcarea art. 24. alin. (1) din Constituţie şi art 6 din Convenția Europeană a Drepturilor Omului care reglementează dreptul la apărare şi la un proces echitabil, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 5 C. proc. civ. 1865.

În acest se arată că ambele instanţe au reţinut că nu s-ar fi făcut dovada prejudiciului, în condiţiile în care acestea au respins ca nefiind utile cauzei tocmai probele pe baza cărora urma să se stabilească existenţa şi întinderea prejudiciului invocat în cauză. Respectarea dreptului la un proces echitabil presupune acordarea posibilităţii oricăreia dintre părţile procesului civil de a face apărări, de a propune şi de a administra probele utile, pertinente şi concludente pentru susţinerilor sale.

Instanţa de apel a respins probele privind expertiza arhitecturală şi expertiza evaluatorie, în contextul în care motivul principal de apel viza tocmai încălcarea dreptului la apărare şi la un proces echitabil de către prima instanţă ca urmare a respingerii obiectiunilor la raportul de expertiză specialitatea topografie, precum şi a cererii privind încuviinţarea contraexpertizei specialitatea topografie, a contraexpertizei specialitatea arhitectură, precum şi a expertizei evaluatorii.

Aceste probe se impuneau cu necesitate mai ales în contextul în care prima instanţă a respins cererea introductivă ca fiind neîntemeiată, cu motivarea că „prejudiciul invocat în cauza nu a fost dovedit prin nici un mijloc de probă".

Printr-o altă critică se arată că hotărârea este pronunţată cu interpretarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 998-999 C. civ., motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. 1865.

Prejudiciul material reprezintă rezultatul negativ de natură patrimonială prin urmare, instanţa de apel trebuia să analizeze îndeplinirea acestei condiţii exclusiv prin raportare la existenţa/inexistenţa unei pagube materiale, adică să verifice dacă apartamentul recurentei a suferit sau nu o scădere a valorii economice. Or, valoarea apartamentului nu se află în nicio legătură cu intenţia de înstrăinare a acestuia, ci reprezintă reflectarea economică a existenţei dreptului de proprietate în patrimoniul subscrisei. Condiţionarea existenţei prejudiciului de intenţia proprietarului de înstrăinare a imobilului este nelegală, fiind rezultatul unei greşite interpretări şi aplicări a art. 998-999 C. civ. 1864.

Orice aspecte legate de intenţia de vânzare a apartamentului sau/şi oferte ferme de cumpărare a acestuia exced obiectului acestei analize, având în vedere că paguba materială constând în diminuarea valorii economice raportat la valoarea pe care acesta o prezenta la momentul achiziţionării, respectiv la momentul intrării apartamentului în patrimoniul subscrisei, subzistă independent şi tară nicio legătură cu vânzarea acestuia.

Concluzia instanţei referitoare la intenţia fermă de vânzare a apartamentului şi la demersurile necesare în vederea înstrăinării este rezultatul interpretării greşite a dispoziţiilor legale care reglementează obligaţia autorului faptei ilicite de reparare a prejudiciului, întrucât pentru atragerea răspunderii civile delictuale este nu doar necesară, ci şi suficientă producerea unei pagube materiale, iar, în cauză, aceasta este reprezentată de scăderea valorii economice a apartamentului.

Acest prejudiciu este actual şi cert şi nu depinde de eventualul preţ al unei viitoare eventuale vânzări, neexistând nicio dispoziţie legală care să condiţioneze caracter cert şi actual al prejudiciului de înstrăinarea bunului şi primirea preţului.

O altă critică vizează faptul că hotărârea este pronunţată, cu interpretarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1083 C. civ., motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ. 1865.

Instanţa de apel a reţinut că reclamanta a cunoscut la momentul cumpărării toate elementele de care avea nevoie pentru a-şi da seama de repercusiunile pe care construirea imobilului vecin le va avea asupra proprietăţii sale. Argumentul instanţei de apel ar fi fost legal însă numai dacă autorizaţia de construire a imobilului pârâtei ar fi fost legală. Or, în cauză, pârâta a construit imobilul în baza autorizaţiei de construire din 17 martie 2009, anulate definitiv cu motivarea că nu respectă dispoziţiile Legii nr. 597/2001 şi O.U.G. nr. 202/2002.

Nulitatea autorizaţiei de construire s-a constatat prin Decizia nr. 1949 din 10 septembrie 2012, ulterior momentului în care s-a dobândit imobilul (04 mai 2010), astfel încât nu i se poate imputa recurentei faptul că a acceptat efectele unui act administrativ care se bucura de prezumţia de legalitate.

Constatând însă că pârâta a încălcat dispoziţiile legale, aspect sancţionat de instanţă definitiv cu constatarea nulităţii autorizaţiei de construcţie, s-a imputat acesteia prejudiciul cauzat patrimoniului reclamantei prin diminuarea valorii imobilului.

Considerând că recurenta ar fi cunoscut la momentul cumpărării „această situaţie de fapt şi de drept", instanţa de apel a aplicat greşit prevederile art. 1083 C. civ. 1864, de vreme ce orice pretinsă acceptare implicită a situaţiei împrejurimilor imobilului achiziţionat se putea baza numai pe prezumţia de legalitate a autorizaţiilor în baza cărora pârâta a construit, prezumţie răsturnată ulterior. Prin urmare, fapta imputată recurentei de a fi acceptat „această situaţie de fapt şi de drept" nu îndeplineşte condiţiile pentru a reprezenta o cauză exoneratoare de răspundere pentru pârâtă.

Înalta Curte, analizând cererea de recurs prin prisma motivelor invocate, constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

Referitor la recursul formulat împotriva încheierii din 18 martie 2015 recurenta nu a adus critici distincte faţă de motivul de recurs prin care se critică faptul că instanţa de apel a respins probele solicitate de reclamantă, astfel încât analiza acestora se va face prin considerente comune.

Motivul de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 5 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când, prin hotărârea dată, instanţa a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancţiunea nulităţii de art. 105 alin. 2.

Din perspectiva acestui motiv de recurs se susţine faptul că instanţa de apel, respingând probele solicitate de reclamantă i-a încălcat acesteia dreptul la apărare întrucât nu a mai putut proba pretenţiile.

Înalta Curte, reţine că prin încheierea din 18 martie 2015, instanţa de apel a respins probele solicitate având în vedere că, raportat la obiectivele propuse de apelanta reclamantă, expertizele administrate în faţa instanţei de fond le-au avut deja în vedere, instanţa de apel urmând să analizeze concluziile experţilor prin raportat la întregul material probator, neexistând motive de nulitate ale expertizelor care să impună refacerea lor.

Conform art. 292 teza a II-a C. proc. civ., instanţa de apel încuviinţează şi administrează probele a căror necesitate rezultă din dezbateri, iar conform art. 295 alin. (2) C. proc. civ. va putea încuviinţa refacerea sau completarea probelor administrate de prima instanţă, precum şi administrarea probelor noi propuse în condiţiile art. 292, dacă le consideră ca fiind necesare pentru soluţionarea cauzei.

Solicitarea de către apelantă a încuviinţării probei cu expertiză având obiective similare cu cele administrate la instanţa de fond nu constituie o probă nouă în sensul art. 292 si 295 C. proc. civ., ci o refacere a probei cu expertiză deja administrată în faţa instanţei de fond, iar aprecierea asupra necesităţii ei pentru soluţionarea cauzei este atributul exclusiv al instanţei de apel, neputându-se susţine că prin respingerea motivată a acesteia s-ar fi încălcat dreptul la apărare.

Aşadar, critica este nefondată, instanţa de apel reanalizând amplu probatoriul administrat în faţa instanţei de fond.

Motivul de recurs întemeiat pe art. 304 pct. 5 C. proc. civ. poate fi invocat atunci când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.

În susţinerea acestui motiv de recurs a fost invocată aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 998-999 C. civ. în sensul că instanţa de apel nu a verificat existenţa prejudiciului prin raportare la paguba materială suferită ca urmare a scăderii valorii imobilului ci prin raportare la intenţia de vânzare.

Înalta Curte reţine că potrivit art. 998 C. civ. orice fapta a omului, care cauzează altuia prejudiciu, obligă pe aceia din a cărui greşeală s-a ocazionat, a-l repara, text de lege invocat ca temei al acţiunii în răspundere civilă delictuală în cauza de faţă.

Condiţia esenţială a angajării acestei răspunderi este existenţa prejudiciului.

Prejudiciul în opinia recurentei este reprezentat de scăderea valorii imobilului faţă de momentul achiziţionării, ca urmare a edificării unei construcţii limitrofe de către intimata pârâtă.

Recurenta a arătat că prejudiciul este determinat de faptul că unii factori care au fost avuţi în vedere la momentul achiziţionării şi care au conferit valoare imobilului au suferit modificări în sensul diminuării valorii imobilului cu 40%.

Contrar susţinerilor recurentei, valoarea unui imobil se determinată în mod obiectiv prin raportare la valoarea sa de piaţă iar nu după criteriile subiective arătate de recurentă, prin urmare, corect au reţinut instanţele că reclamanta nu a probat prejudiciul pretins a fi acoperit deşi a solicitat administrarea unor probe complexe cu expertiză tehnică.

Reţinând că nu s-a făcut dovada existenţei prejudiciului, faţă de obligaţia îndeplinirii cumulative a condiţiilor răspunderii civile delictuale în mod corect instanţa de apel nu a mai analizat celelalte condiţii respectiv : existenţa unei fapte ilicite; existenţa unui raport de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciu; existenţa vinovăţiei celui ce a cauzat prejudiciul, constând în intenţia, neglijenţa sau imprudenţa cu care a acţionat.

Pentru ca prejudiciul să fie susceptibil de reparare, reclamanta trebuia să facă dovada caracterului cert al acestuia atât în privinţa existenţei cât şi în privinţa posibilităţii de evaluare, or recurenta reclamantă s-a limitat să facă un calcul matematic bazat pe ipoteze care nu pot sta la baza evaluării obiective a scăderii valorii imobilului ca urmare a pretinsei faptei ilicite a pârâtei de edificare a construcţiei, prin urmare şi această critică este nefondată.

O altă critică vizează faptul că hotărârea este pronunţată, cu interpretarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1083 C. civ. în sensul că a interpretat drept faptă exoneratoare de răspundere pentru pârâtă pretinsa acceptare de către reclamantă a situaţiei de fapt respectiv a faptului că imobilul pârâtei se afla în construcţie la data achiziţionării imobilului de către reclamantă.

Această susţinere este greşită, instanţa de apel neraportându-se în motivare şi neanalizând vreo cauză exoneratoare de răspundere întemeiată pe art. 1083 C. civ.

Conform acestui text de lege, nu poate fi loc de daune interese când, datorită forţei majore sau cazului fortuit, debitorul nu şi-a executat obligaţia.

Între părţile în cauză nu există un raport obligaţional de natură să atragă incidenţa acestui text de lege, fiind invocat greşit de către recurentă.

Trimiterile recurentei la faptul că autorizaţia de construcţie a pârâtei a fost anulată nu pot constitui temei pentru acordarea despăgubirilor pretinse pe de o parte, pentru că pârâtei i s-a eliberat o nouă autorizaţie de construcţie iar pe de altă parte pentru că din probele administrate în cauză nu a rezultat existenţa prejudiciului.

Pentru aceste considerente, în temeiul art. 312 C. proc. civ. Înalta Curte, va respinge recursul ca nefondat.

În temeiul art. 274 C. proc. civ., reţinând culpa procesuală, Înalta Curte, va obligă recurenta SC A. SRL să plătească intimatei SC B. SRL suma de 5.480,8 lei cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva Deciziei civile nr. 212 din 22 aprilie 2015, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, ca nefondat.

Obligă recurenta SC A. SRL să plătească intimatei SC B. SRL suma de 5.480,8 lei cheltuieli de judecată.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 29 iunie 2016.