Resolutory termination of pre-contract: retroactive restitution of advance versus contractual penalty clause under principle of party autonomy

Decizia nr. 1255/2016

Asupra recursului de faţă, din actele şi lucrările dosarului constată următoarele:

Prin sentinţa civilă nr. 6189 din 18 octombrie 2013, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2010 s-a admis cererea principală formulată de reclamanta SC A. SRL, în contradictoriu cu pârâta B., s-a respins ca neîntemeiată cererea reconvenţională formulată de pârâta-reclamantă B. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă SC B. SRL şi SC C. SRL şi, pe cale de consecinţă s-a constatat reziliat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 23 noiembrie 2006, s-a dispus evacuarea pârâtei din apartamentul situat în Bucureşti, sector 3, a fost obligată pârâta să predea reclamantei imobilul în starea în care a fost predat la data de 30 septembrie 2009 şi să îndepărteze din imobil pe costul său toate bunurile personale, la plata sumei de 121.975 lei reprezentând contravaloare lipsă de folosinţă, precum şi la plata sumei de 26.480,06 lei cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a Vl-a civilă, sub nr. x/3/2010, reclamanta SC A. SRL a chemat în judecată pe pârâta B., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să se constate reziliat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 23 noiembrie 2006, conform notificării de reziliere trimisă pârâtei, la data de 1 septembrie 2010; să se dispună obligarea pârâtei să elibereze de îndată imobilul ce a făcut obiectul antecontractului şi să-l înapoieze reclamantei în starea în care i-a fost predat la data de 3 septembrie 2009, să îndepărteze din imobil, pe costul său, toate bunurile personale şi echipamentele instalate.

În motivarea acţiunii s-a arătat că la data de 23 noiembrie 2006, între reclamantă şi pârâtă s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentul situat la etajul 2 din tronsonul (blocul) B alcătuit din parter şi 17 etaje, ce urma să fie edificat de promitenta-vânzătoare în cadrul proiectului imobiliar din sectorul 3. Potrivit art. 6 din antecontract, dreptul de proprietate asupra imobilului (apartament şi cote indivize) urma să fie transferat cumpărătoarei la data autentificării contractului, în timp ce posesia urma să fie transferată la data semnării procesului-verbal de predare-primire.

Potrivit art. 7 din antecontract, preţul total al imobilului a fost de 168.943,37 euro la care se adăuga T.V.A., din care pârâta a achitat, la semnarea actului, suma de 20.965,42 euro plus T.V.A. Pentru restul sumelor în art. 7 s-au prevăzut datele scadente, ultima tranşă, în cuantum de 126.707,53 euro plus T.V.A. urmând a fi achitată cel mai târziu la autentificarea contractului. În data de 29 iulie 2008, urmare a solicitării pârâtei de a include în obiectul antecontractului şi două locuri de parcare (valorând 20.000 euro), s-a încheiat primul act adiţional la antecontract iar pârâta a mai achitat alte sume, rămânând un rest de 20.000 euro (locurile de parcare) şi 126.707,53 euro + T.V.A..

Ulterior, la data de 1 septembrie 2008 s-a încheiat alt act adiţional prin care pârâta a renunţat la cele două locuri de parcare. Urmare a finalizării ansamblului rezidenţial şi a inspectării imobilului de către pârâtă, la data de 3 septembrie 2009 s-a preluat folosinţa apartamentului prin semnarea procesului verbal de predare-primire finală. Cu această ocazie, pârâta a atestat executarea corespunzătoare a imobilului şi s-a obligat să achite restul de preţ până la data de 15 ianuarie 2010. În aceeaşi zi s-a încheiat un alt act adiţional prin care s-a stabilit data perfectării contractului şi plata restului de preţ, cumpărătoarea obligându-se să elibereze imobilul la data încetării, din orice motiv, a antecontractului şi să înapoieze imobilul în bună stare, cu excepţia uzurii normale.

Cu toate că începând cu data de 3 septembrie 2009 pârâta a preluat folosinţa imobilului şi la folosit neîntrerupt până la introducerea acţiunii, nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a restului de preţ până la data de 15 ianuarie 2010. Printr-o notificare pârâta a fost informată că reclamanta a luat cunoştinţă de imposibilitatea achitării preţului şi i s-a propus o reeşalonare conform unui grafic. Pârâta, prin reprezentanţii săi nu a oferit nicio alternativă de plată, refuzând şi propunerea de reeşalonare. în aceste condiţii, reclamanta a expediat o nouă notificare prin care a arătat că acceptă plata sumei până la data de 25 decembrie 2010 cu o penalitate de 1.190 euro/lună.

Pârâta nu a dat curs invitaţiei de a se prezenta la sediul societăţii, iar la data de 10 martie 2010 a expediat un fax în care a arătat că eforturile sale sunt în sensul achitării restului de preţ şi perfectării contractului înainte de 25 decembrie 2010.

În data de 1 septembrie 2010 reclamanta i-a transmis pârâtei o altă notificare prin care i-a solicitat, pentru ultima oară înaintea rezilierii antecontractului, plata sumelor datorate, acordându-i un termen de încă 10 zile, în caz contrar operând rezilierea începând cu data notificării (1 septembrie 2010) fără nicio formalitate suplimentară şi fără intervenţia instanţei,

În susţinerea cererii s-au depus la dosar copia antecontractului de vânzare-cumpărare, procură, acte adiţionale la antecontract, proces-verbal de predare primire finală, adrese către pârâtă, contract de schimb, extras de caile funciară, împuternicire avocaţială.

La data de 11 noiembrie 2011 reclamanta a depus o cerere de întregire a obiectului acţiunii prin care a solicitat să se constate rezolutiunea antecontractului, să se dispună obligarea pârâtei la restituirea imobilului în starea în care i-a fost predat la data de 3 septembrie 2009, la îndepărtarea din apartament, pe costul său, a bunurilor şi echipamentelor personale, la plata despăgubirilor pentru lipsa de folosinţă a apartamentului de la data de 3 septembrie 2009 şi până la eliberarea imobilului, estimată provizoriu la 11.474 lei (pe perioada 3 septembrie 2009 -11 noiembrie 2011).

La data de 6 februarie 2012 pârâta a depus la dosar întâmpinare şi cerere reconvenţională prin care a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, rezolutiunea antecontractului şi obligarea reclamantei-pârâte la restituirea avansului de 50.260,65 euro. Totodată, a solicitat să i se recunoască un drept de retenţie asupra imobilului până la restituirea avansului.

Prin întâmpinarea formulată, pârâta-reclamantă a invocat şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei întrucât nu s-a probat că i-au fost transmise acesteia toate obligaţiile şi drepturile asumate de către SC C. SRL, parte în antecontract şi pârâtă chemată în judecată prin cererea reconvenţională.

Excepţia a fost respinsă motivat de instanţă prin încheierea de şedinţă din data de 28 septembrie 2012.

În cauză au fost încuviinţate şi administrate probe cu înscrisuri, interogatoriu şi expertiză tehnică.

Tribunalul a admis cererea principală şi a respins ca neîntemeiată cererea reconvenţională, reţinând următoarele:

Potrivit antecontractului autentificat din 23 noiembrie 2006, SC B. SRL şi SC C. SRL, în calitate de promitente-vânzătoare, s-au obligat să vândă iar pârâta-reclamantă, să cumpere apartamentul situat la etajul 2 din tronsonul B al ansamblului imobiliar, ce urma a fi construit în Bucureşti, sector 3.

Potrivit art. l, obiectul antecontractului l-a constituit apartamentul descris mai sus, precum şi cota indiviză din spaţiile comune ale tronsonului, din spaţiile comune subterane şi din terenul aferent „Zonei Rezidenţiale".

Cu privire la „Zona Comercială" ce urma a fi construită pe suprafaţa de teren de 1.626 mp, ori alte facilităţi, părţile nu au stipulat vreun drept al viitorului proprietar de folosinţă comună şi gratuită în comun cu ceilalţi proprietari şi nici în schimbul achitării taxei de întreţinere prevăzute la art. 28.

Preţul imobilului a fost stabilit la suma de 168.943,37 euro plus T.V.A. şi trebuia achitat astfel:

- 20.965,42 lei (5.000 euro plus T.V.A., achitată la 27 octombrie 2006);

- 20.341,50 euro, în termen de 2 zile lucrătoare de la data notificării cu privire la îndeplinirea formalităţilor de unificare a loturilor de teren şi înregistrarea autorizaţiei de construire în Cartea Funciară;

- 8.447,1 7 euro, la expirarea a trei luni de la data descrisă anterior;

- 8.447,17 euro, după trecerea a încă 6 luni;

- 126.707,53 euro la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare.

Într-adevăr, potrivit art. 22 din antecontract, după finalizarea apartamentului, în termen de 20 de zile de la finalizarea întregului condominiu, vânzătoarele urmau să transmită pârâtei o notificare în care să precizeze data şi ora prezentării la imobil în vederea semnării unui proces-verbal în care să se constate respectarea parametrilor tehnici cantitativi şi prin care să se recepţioneze suprafaţa construită şi cea utilă a apartamentului. Totodată, prin acelaşi proces-verbal părţile urmau să agreeze data, locul şi ora la care să se prezinte la notar pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare.

Apărarea pârâtei-reclamante şi, totodată, motivul invocat în cererea reconvenţională pentru rezoluţiunea antecontractului, în sensul neexecutării obligaţiei inserate la art. 22, au fost găsite neîntemeiate.

Prin antecontract reclamanta nu şi-a asumat faţă de pârâtă obligaţia de a finaliza întreg condominiul, ci doar de a o notifica în acel moment, după finalizarea apartamentului - obiect al antecontractului.

Totodată, prin semnarea procesului-verbal din data de 3 septembrie 2009 pârâta a înţeles să nu se mai prevaleze de respectiva prevedere, luând în folosinţă apartamentul.

Mai mult decât atât, în cuprinsul procesului-verbal pârâta a recunoscut că imobilul este corespunzător tehnic şi calitativ, este pe deplin funcţional, poate fi utilizat în condiţii normale, nu are obiecţiuni cu privire la acesta, este de acord cu recepţia finală şi se obligă să achite restul de preţ până la data de 15 ianuarie 2010.

Din corespondenţa purtată între părţi reiese că, urmare a neachitării restului de preţ de către pârâtă, reclamanta şi SC C. SRL au propus o întâlnire în vederea discutării unei reeşalonări a plăţii, conform unui grafic, şi încheierea unui act adiţional în acest sens, însă fără rezultat.

Ulterior, la data de 2 martie 2010 promitenţii-vânzători au fost de acord cu o nouă amânare a plăţii, pentru data de 25 decembrie 2010 (după aproape un an de zile), condiţionat de o penalitate lunară de 1.190 euro, justificată pe deplin faţă de scadenţa obligaţiei şi mărimea sumei restante.

Nici ultima propunere nu a fost acceptată de pârâtă, aceasta mărginindu-se să declare că eforturile ei sunt în sensul achitării restului de preţ şi perfectării contractului după aproape încă un an de zile, fără vreo penalitate.

În aceste condiţii reclamanta a fost îndreptăţită să uzeze de pactul comisoriu de gradul IV/7 inserat în actul adiţional din 3 septembrie 2009 şi să declare desfiinţat antecontractul, începând cu data de 1 septembrie 2010.

Potrivit aceluiaşi act adiţional la antecontract, părţile sunt repuse în situaţia anterioară încheierii actului „ce va fi reputat a nu fi avut loc'’ iar cumpărătoarea nu mai are nici un drept în legătură cu imobilul (art. 3 lit. b)). În art. 2 s-a stipulat obligaţia pârâtei-reclamante de a elibera imobilul la data încetării din orice motiv a antecontractului, de a-1 înapoia în aceeaşi stare în care i-a fost predat cu excepţia uzurii normale şi de a îndepărta din acesta, pe costul său, toate bunurile personale şi echipamentele instalate.

Faţă de aceste prevederi, tribunalul a constatat ca fiind întemeiate şi capetele 2 şi 3 de cerere.

Întrucât de la data rezilierii antecontractului pârâta-reclamantă a ocupat imobilul fără titlu şi fără a achita vreo sumă de bani, creând reclamantei un prejudiciu constând în contravaloarea lipsei de folosinţă a apartamentului, având în vedere şi concluziile raportului de expertiză efectuată în cauză (la care părţile nu au formulat obiecţiuni), tribunalul a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 121.975 lei.

În temeiul dispoziţiilor art. 274 C. proc. civ., instanţa a obligat pârâta-reclamantă la plata cheltuielilor de judecată reprezentând taxă de timbru, timbru judiciar, onorariu expert şi onorariu de avocat.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel în termenul legal, motivat, apelanta pârâtă B.

Prin Decizia civilă nr. 586 din 11 septembrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2010 a fost respins apelul formulat de apelanta - pârâtă B., împotriva sentinţei civile nr. 6189 din 18 octombrie 2013, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a Vl-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2010, în contradictoriu cu intimata - reclamantă SC A. SRL şi intimatul - pârât B., ca nefondat şi s-a luat act că intimata reclamantă şi-a rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Împotriva Deciziei nr. 586 din 11 septembrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, a declarat recurs recurenta-pârâtă B., criticând-o pentru netemeinicie şi nelegalitate.

Prin Decizia nr. 833 din 17 martie 2015 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în Dosarul nr. x/3/2010 a fost admis recursul declarat de recurenta-pârâtă B. împotriva Deciziei nr. 586 din 11 septembrie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, a fost casată decizia atacată şi trimisă cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

Pentru a pronunţa această soluţie, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a reţinut în esenţă următoarele:

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 23 noiembrie 2006 încheiat între intimata-reclamantă SC A. SRL, în calitate de promitentă-vânzătoare şi B., în calitate de promitentă-cumpărătoare părţile au convenit vânzarea-cumpărarea unui apartament ce urma a fi edificat de vânzătoarea-promitentă.

Dreptul de proprietate asupra imobilului urma a ti transferat cumpărătorului, potrivit art. 6 din contract, la data semnării şi autentificării contractului de vânzare-cumpărare iar posesia asupra imobilului urma a fi transferată cumpărătorului la data semnării procesului-verbal de predare a imobilului.

Potrivit art. 7 din contract preţul imobilului a fost stabilit la suma de 168.943,37 euro plus T.V.A. Din suma stabilită cu titlu de preţ recurenta cumpărătoare a achitat, în mod succesiv, o sumă cu titlu de avans din preţ de 42.235,84 euro plus T.V.A., rămânând de achitat suma de 126.707,53 euro plus T.V.A. reprezentând restul preţului convenit.

Antecontractul de vânzare-cumpărare a fost modificat şi completat ulterior prin mai multe acte adiţionale.

Ultimul act adiţional a fost autentificat din 3 septembrie 2009. În temeiul acestui act adiţional părţile au stabilit că prin semnarea procesului verbal de predare-primire finală, cumpărătorul a luat în folosinţă apartamentul şi descarcă pe vânzătoare de obligaţiile ce-i reveneau potrivit contractului referitoare la viciile aparente ale apartamentului şi, totodată, cumpărătorul s-a obligat să achite vânzătorului integral restul de preţ în valoare totală de 126.707,53 euro plus T.V.A. până la data de 15 ianuarie 2010 (art. 1).

În cauză, prima instanţă a constatat „reziliat" antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 23 noiembrie 2006, în temeiul pactului comisoriu de gradul IV inserat în actul adiţional din 3 septembrie 2009 la antecontractul de vânzare-cumpărare, începând cu data de 1 septembrie 2010, pentru neexecutarea obligaţiei de plată a preţului, asumată de promitentă-cumpărătoare.

Atât instanţa de fond cât şi instanţa de apel (care prin decizia adoptată a menţinut soluţia instanţei de fond) se referă în considerentele hotărârilor pronunţate într-un mod inconsecvent şi lipsit de acurateţe juridică fie la reziliere, fie la rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.

Dispozitivul hotărârii instanţei de fond (menţinut ca atare de instanţa de prim control judiciar) constată reziliat contractul dar reţine în considerente că, în temeiul sancţiunii intervenite, părţile sunt repuse în situaţia anterioară încheierii actului „ce va fi reputat a nu fi avut loc" conform celor consemnate în art. 3 parag. 4 lit. b) din actul adiţional din 3 septembrie 2009.

Înalta Curte mai reţine că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat este o convenţie prin care părţile şi-au asumat obligaţia de a vinde şi, respectiv de a cumpăra şi care conţine toate clauzele contractului promis.

Raportat la criteriul modului de executare, convenţia încheiată este cu executare dintr-o dată (uno ictu), fiindcă obligaţiile pe care părţile şi le-au asumat sunt acelea de a vinde şi respectiv de a cumpăra în condiţiile stabilite.

În cazul contractelor sinalagmatice cu executare dintr-o dată, reţine instanţa de recurs, cum este cazul antecontractului de vânzare-cumpărare, sancţiunea pentru neexecutarea culpabilă sau pentru executarea necorespunzătoare este rezoluţiunea şi nu rezilierea contractului, această din urmă sancţiune intervine în cazul contractelor sinalagmatice cu executare succesivă. Efectele celor două sancţiuni sunt diferite. În cazul rezoluţiunii efectul esenţial constă în desfiinţarea retroactivă a contractului cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului, pe când în cazul rezilierii efectele contractului încetează numai pentru viitor.

În cauză, este întemeiat primul motiv de recurs reluat şi în partea finală a cererii de recurs, relativ la nerespectarea principiului repunerii părţilor în situaţia anterioară încheierii actului, ca efect al rezoluţiunii contractului.

Mai exact, reţine Înalta Curte, instanţa de fond a omis să se pronunţe cu privire la suma achitată de recurenta-pârâtă cu titlu de avans din preţul stabilit iar critica invocată în apel sub acest aspect nu a fost analizată.

Prin modul în care s-au soluţionat cererea principală şi cea reconvenţională, consideră instanţa de recurs, nu se poate stabili cu certitudine dacă instanţa de fond a considerat că nu operează o repunere în situaţia anterioară a pârâtei, având în vedere că în dispozitiv a constatat reziliat contractul (sancţiune ce produce efecte doar ex nune) sau dacă este o omisiune a instanţei de a dispune şi repunerea pârâtei în situaţia anterioară încheierii contractului.

Mai mult, a reţinut Înalta Curte, respingerea cererii reconvenţionale nu este motivată, iar instanţa de apel nu a răspuns criticii referitoare la lipsa considerentelor care au stat la baza adoptării hotărârii pronunţate în soluţionarea cererii reconvenţionale.

Instanţa de recurs mai reţine că repunerea părţilor în situaţia anterioară operează ca o consecinţă a constatării rezoluţiunii convenţionale, în temeiul pactului comisoriu de ultim grad prevăzut de art. 21 lit. b) din antecontractul de vânzare-cumpărare, prin admiterea cererii principale, chiar dacă cererea reconvenţională (cu obiect comun cu cel al cererii principale) a fost respinsă, ca neîntemeiată (soluţie necorelată cu soluţia dată cererii principale).

Având în vedere că temeiul juridic al rezoluţiunii îl constituie reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor reciproce din contractul sinalagmatic, în cauză, instanţa de recurs a reţinut că s-au încălcat prevederile art. 1020 - 1021 C. civ. din 1865 deoarece aceste prevederi legale îşi justifică sensul reglementării pe ideea că restituirea prestaţiilor şi exonerarea de obligaţiile neîndeplinite sunt urmarea desfiinţării retroactive a contractului, situaţie în care prestaţiile deja executate sunt lipsite de cauză.

În continuare, Înalta Curte a mai reţinut că nu s-a dat eficienţă efectelor rezoluţiunii, prin aplicarea principiului repunerii ambelor părţi în situaţia anterioară, ţinând seama de ceea ce părţile au executat în temeiul contractului desfiinţat dar şi de înţelegerea părţilor reflectată în convenţia încheiată şi în actele adiţionale ulterioare.

O atare analiză presupune aprecierea probatoriului administrat şi a unor elemente ce ţin de situaţia factuală proprie cauzei, aspecte care echivalează cu necercetarea fondului şi care nu pot fi verificate pentru prima dată în recurs.

S-a mai apreciat că este neîntemeiată critica invocată de recurentă referitoare la faptul că instanţa de apel a interpretat greşit prevederile art. 22 din contract, interpretare care a dus la concluzia că intimata vânzătoare a respectat clauza impusă şi acceptată prin acest articol.

În opinia recurentei, prin art. 22 din antecontractul de vânzare-cumpărare întimata-vânzătoare s-ar fi obligat să finalizeze întregul condominiu şi că îndeplinirea acestui obiectiv marchează momentul în raport cu care se determină data naşterii obligaţiei corelative a recurentei pârâte de a plăti restul preţului convenit.

Înalta Curte a reţinut că o atare interpretare a dispoziţiilor art. 22 din antecontractul de vânzare-cumpărare este contrară acordului real de voinţă a pârtilor şi înţelesului exact al acestei prevederi contractuale.

Prin art. 22 din antecontractul de vânzare-cumpărare părţile au stabilit momentul şi condiţiile încheierii procesului-verbal de constatare a respectării parametrilor tehnici cantitativi ai imobilului şi de recepţie a apartamentului fără a exista vreo referire la termenul de plată a restului de preţ de către recurenta-cumpărătoare. Prin procesul-verbal de predare-primire finală încheiat la data de 3 septembrie 2009 rezultă că părţile au agreat implicit devansarea momentului la care are loc recepţia apartamentului-cumpărat şi predarea-primirea acestuia.

Nici critica referitoare la lipsa notificării în vederea prezentării la notar nu a fost găsită întemeiată în condiţiile în care recurenta-pârâtă nu şi-a executat obligaţia asumată, de plată a restului de preţ în termenul convenit cu intimata-reclamantă.

Reţinând că în cauză este întemeiat primul motiv de recurs referitor la omisiunea instanţelor de a analiza solicitarea recurentei-pârâte privind repunerea în situaţia anterioară încheierii contractului, în temeiul art. 312 alin. (2), (3) şi (5) C. proc. civ. raportat la art. 304 pct. 5 C. proc. civ. şi art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte a admis recursul cu consecinţa casării deciziei recurate şi a trimiterii cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă.

În rejudecarea apelului, prin Decizia civilă nr. 1390/2015 din 28 septembrie 2015, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, a fost admis apelul declarat de apelanta pârâtă B. împotriva sentinţei civile nr. 6189 din 18 octombrie 2013, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a, în contradictoriu cu intimatul pârât D. şi intimata reclamantă SC A. SRL. A fost schimbă în parte sentinţa apelată în sensul că a fost dispusă admiterea în parte a cererii reconvenţionale. A fost obligată reclamanta-pârâtă la restituirea către pârâta B., a avansului achitat de aceasta, în cuantum de 50.260,65 euro (în lei la cursul de la data plăţii). A fost constatat ca rămas rară obiect capătul de cerere privind dreptul de retenţie. Au fost menţinute celelalte dispoziţii ale sentinţei apelate.

Curtea de apel a constatat că prin decizia de casare, instanţa de recurs a dezlegat irevocabil şi în mod obligatoriu pentru judecătorii din apel, chestiunea caracterului sancţiunii civile aplicabile pentru neexecutarea obligaţiilor reciproce şi interdependente, stabilind că aceasta este rezoluţiunea antecontractului iar nu rezilierea. Pornind de la această dezlegare, indubitabilă, Curtea de apel a mai reţinut că unele dintre aspectele de fond judecate de către instanţa de fond şi de către cea de apel, au fost menţinute irevocabil, nefacând obiectul rejudecării în apel, respectiv cele privind admiterea cererii principale şi desfiinţarea contractului ca urmare a rezoluţiunii acestuia pentru neexecutarea culpabilă a acestuia de către pârâtă.

Curtea de Apel a mai constatat că rejudecarea apelului este una parţială şi priveşte exclusiv modul de soluţionare al cererii reconvenţionale, mai exact, modul cum s-a soluţionat capătul de cerere privind restituirea avansului achitat de către pârâta-reclamantă, în condiţiile rezoluţiunii antecontractului.

În ceea ce priveşte dreptul de retenţie, în condiţiile în care la data de 04 noiembrie 2014, apelanta-pârâtă reclamantă B. a predat de bună-voie apartamentul ce făcea obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare astfel desfiinţat, acest capăt de cerere a rămas rară obiect.

Referitor la capătul de cerere din cererea reconvenţională având ca obiect restituirea avansului achitat de pârâta-reclamantă, Curtea l-a apreciat ca fiind întemeiat, pentru următoarele considerente:

Aşa cum a stabilit şi instanţa de recurs, prin decizia de casare, efectele rezoluţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare constau în repunerea părţilor în situaţia anterioară, restitutio in integrum fiind una din consecinţele desfiinţării cu efect retroactiv a actului juridic sinalagmatic cu executare uno ictu, respectiv antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat din 23 noiembrie 2006.

Or, în condiţiile în care desfiinţarea antecontractului s-a pronunţat irevocabil, această soluţie nefacând nici obiectul recursului declarat de către pârâta B., restituirea avansului achitat de pârâtă, în calitate de promitentă cumpărătoare, se impunea, neexistând impedimente legale sau de fapt, care să rezulte din convenţia părţilor sau din lege, care să împiedice acest lucru.

Aşadar, în condiţiile în care, drept consecinţă a rezoluţiunii, s-a procedat la restituirea apartamentului către promitentul-vânzător, în lipsa vreunei convenţii care să cuprindă o eventuală clauză penală care ar fi împiedicat aceasta, se impune şi restituirea către cocontractant, a avansului achitat, deoarece în caz contrar, ar opera doar o repunere parţială a părţilor în situaţia anterioară, respectiv doar în ce priveşte pe una din părţi, în timp ce cealaltă, adică pârâta, care a efectuat şi ea un demers judiciar, prin formularea cererii reconvenţionale cu un capăt de cerere pentru restituirea avansului, ar fi lipsită de efectul desfiinţării produs şi asupra patrimoniului său, sub aspectul sumei de bani achitată cu acest titlu, în condiţiile în care vânzarea nu s-a mai perfectat.

Împotriva Deciziei civile nr. 1390/2015 din 28 septembrie 2015, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, a formulat recurs reclamanta SC A. SRL solicitând modificarea acesteia în sensul respingerii ca nefondată a cererii intimatei-pârâte B. de restituire a avansului de 50.260,65 euro.

Recurenta a invocat motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 din V.C.P.C. arătând că hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal fiind dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii respectiv a dispoziţiilor art. 1020 şi 1021 din V.C.C.

Este incontestabil faptul că o consecinţă a operării rezoluţiunii o constituie repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii acestuia însă acest efect se produce în cazul în care acestea nu au convenit altfel.

În condiţiile în care părţile au convenit altfel devin incidente dispoziţiile cuprinse în art. 969 alin. (1) din V.C.C., potrivit cărora „ (...) convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante (...) ", manifestarea lor de voinţă prevalând în raport cu dispoziţiile supletive cuprinse în art. 1020-1021 din V.C.C.

Dispoziţiile art. 21 lit. b) din antecontract, au instituit o clauză penală pentru ipoteza în care acesta ar fi fost desfiinţat ca urmare a neachitării de către promitenta-cunipărătoare a preţului la termenul şi în condiţiile stabilite.

Până la data intervenirii rezoluţiunii antecontractului, intimata-pârâtă achitase cu titlu de avans suma totală de 42.235,84 euro fără T.V.A., respectiv 50.260,65 euro cu T.V.A. inclus, dintr-un total datorat de 168.943,37 euro iară T.V.A., respectiv 201.042,61 euro cu T.V.A. inclus.

Rezoluţiunea a operat în temeiul art. 21 lit. b) din antecontract, drept consecinţă, s-a născut dreptul recurentei de a reţine din sumele plătite de intimata-pârâtă penalitatea stabilită prin convenţia accesorie de clauză penală cu un total de 90.417,04 euro această sumă fiind instituită cu scopul de a produce efecte juridice anume în cazul intervenirii rezoluţiunii ca urmare a neexecutării ori executării necorespunzătoare a obligaţiilor de plată asumate de intimata-pârâtă.

În aceste condiţii, recurenta reclamantă nu este ţinută să restituie intimatei-pârâte suma de 50.260,65 euro în temeiul art. 1020-1021 din V.C.C. deoarece prevalent este acordul de voinţă al părţilor potrivit art. 969 alin. (1) din V.C.C., în consecinţă, arată recurenta, hotărârea atacată a fost dată cu aplicarea greşită a legii deoarece instanţa de apel a făcut aplicarea dispoziţiilor supletive cuprinse în art. 1020-1021 din V.C.C. ignorând principiul „pacta sunt servanda" instituit de art. 969 alin. (1) din acelaşi act normativ raportat la dispoziţiile art. 21 lit. b) din antecontract.

Înalta Curte, analizând recursul prin prisma criticilor invocate, constată că acesta este nefondat pentru considerentele ce succed.

Recurenta a invocat motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Acest motiv de nelegalitate poate fi invocat atunci când hotărârea pronunţată este lipsită de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.

Din perspectiva acestui motiv de recurs s-a susţinut că instanţa de apel a pronunţat hotărârea cu încălcarea dispoziţiilor art. 1020-1021 C. civ. întrucât dacă ar fi dat eficienţă clauzei penale prevăzută în art. 21 lit. b) din antecontract nu ar mai fi datorat nimic intimatei având în vedere că daunele pricinuite prin neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare sunt mai mari decât valoarea avansului.

Analizând această critică, Înalta Curte, reţine că instanţa de fond nu a fost învestită cu o cerere de compensare a avansului achitat de intimata pârâtă cu despăgubirile rezultate din aplicarea clauzei penale prevăzute în art. 21 lit. b) din antecontract, acest petit fiind formulat direct în recurs şi bazat pe considerentele hotărârii instanţei de apel.

Principiul disponibilităţii, principiu fundamental al procesului civil, obligă instanţa să se pronunţe în limitele investirii de către părţi.

În cauză, recurenta a avut calitatea de reclamantă, situaţie în care a avut posibilitatea să investească instanţa cu toate pretenţiile care decurg din raportul litigios avut cu pârâta.

Este adevărat că instanţa de apel a reţinut faptul că, în lipsa vreunei convenţii care să cuprindă o eventuală clauză penală care ar fi împiedicat restituirea avansului achitat, se impune restiuirea acestuia. Deşi această motivare este eronată, având caracter subsidiar nu influenţează legalitatea soluţiei. Dispoziţiile art. 969, 1020-1021 C. civ. au fost corect aplicate în cauză raportat la petitul cererii reconvenţionale ce a format obiectul rejudecării apelului, instanţa de apel reţinând că, în conformitate cu aceste dispoziţii legale, întrucât a fost constatată rezoluţiunea contractului, potrivit principiului restitutio in integrum, părţile trebuie puse în situaţia anterioară încheierii contractului prin restituirea avansului.

Înalta Curte, reţine că invocarea aplicării clauzei penale prevăzute în art. 21 lit. b) din antecontract s-a făcut direct în recurs şi se constituie într-un petit distinct cererii de chemare în judecată cu care a fost învestită instanţa, care impune administrarea unor probe cu respectarea principiului contradictorialităţii prin urmare finalitatea acestei apărări nu poate fi valorificată omisso medio, direct în faţa instanţei de control judiciar.

Faţă de considerentele reţinute, în respectarea principiului disponibilităţii, Înalta Curte, în temeiul art. 312 C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta SC A. SRL.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva Deciziei civile nr. 1390/2015 din 28 septembrie 2015, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă, ca nefondat.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 29 iunie 2016.