Nationalized apartment sale voided for lack of buyer diligence, prior heir's title prevails

Decizia nr. 2684/2015

Deliberând, în condiţiile art. 256 alin. (1) C. proc. civ., asupra recursurilor de faţă;

Prin sentinţa civilă nr. 815 din 04 iulie 2014, Tribunalul București, secția IV-a civilă, a respins ca neîntemeiată excepţia lipsei calităţii procesuale active; a admis în parte cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost completată; a admis cererea de intervenţie în interes accesoriu formulată de intervenientul A. şi cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenientul B.; a obligat pârâţii C., D. și E. să lase în deplină proprietate şi posesie reclamanţilor şi intervenientului în interes propriu imobilul situat în Bucureşti, sector 1; a respins ca neîntemeiat capătul de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare din 14 mai 1997; a respins ca neîntemeiată cererea reconvenţională şi a luat act că reclamanţii-pârâţi au solicitat cheltuieli de judecată pe cale separată.

Împotriva acestei sentinţe au declarat apel reclamanta F. şi intervenienţii A. şi B., precum şi pârâţii C., D. şi E.

Prin Decizia nr. 270/A din 26 mai 2015, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a respins, ca nefondate, apelurile formulate de apelanta-reclamantă F. şi apelanţii-intervenienţi B., A. şi de apelanţii-pârâţi C., D., E. și G., împotriva sentinţei civile nr. 815 din 04 iulie 2014 şi a încheierii din 20 iunie 2014, pronunţate de Tribunalul București, secția a IV-a civilă, în Dosarul nr. x/3/2008*, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi Primăria Municipiului București, prin primar general şi SC H. SA.

S-a luat act că apelantul-reclamant şi intervenientul-principal şi-au rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

A respins, ca nefondată, cererea apelanţilor-pârâţi de acordare a cheltuielilor de judecată.

Examinând sentinţa şi încheierea apelate, Curtea a reţinut următoarele:

I.1. Prin actul de vânzare-cumpărare autentificat din 24 mai 1933 de fostul Tribunal Ilfov - Secţia Notariat, I. a dobândit de la J. cota-parte indiviză de 7,75% din terenul în suprafaţă de cca. 370 mp, situat în Bucureşti. În contract s-a menţionat că pe acest teren se va construi un imobil în care I. va dobândi un apartament în conformitate cu contractul de construcţiune şi cu Statutul Asociaţiei Proprietarilor de Apartamente din acest imobil, semnat de toţi cumpărătorii de drepturi, şi cu dispoziţiile art. 56-66 din legea pentru încurajarea construcţiilor de locuinţe din 03 mai 1927, cu modificările aduse de legea din 25 decembrie 1929. O porţiune de teren a rămas nevândută, în proprietatea lui J., grevată cu anumite servituţi în favoarea porţiunii de cca. 370 mp destinată clădirii.

Prin contractul de construcţie autentificat din 24 mai 1933 de fostul Tribunal Ilfov - Secţia Notariat, intervenit între I. şi inginer K., acesta din urmă s-a obligat a construi, pe terenul din care I. a cumpărat o câtime de 7,75%, un apartament, în conformitate cu planul general anexat, care face parte din convenţiune. În contract s-a mai arătat că „Acest apartament va fi la etajul IV (patru) executat conform planului anexat, şi va cuprinde următoarele încăperi: un vestibul, o garderobă, un birou, salonaş de aşteptare, sufragerie, 2 (două) dormitoare, bae, bucătărie, cămară, debarras, oficiu şi o cameră de servitori. (…). Analog mai aparţin acestui apartament: o cameră de servitori la etaj VIII, un compartiment pod şi o pivniţă în subsolul imobilului. Se specifică totuşi, că suprafeţele încăperilor aşa cum rees din plan, pot fi supuse unor variaţiuni în limita de 5% la fiecare din încăperi. II. Constructorul se obligă a executa apartamentul care face obiectul acestui contract, conform prevederilor planului şi memoriului descriptiv al încăperilor, semnate de ambele părţi, antrepriza având însă dreptul a executa celelalte apartamente conform înţelegerilor speciale cu proprietarii respectivi”.

Cu adresa din 05 mai 2015, Direcţia de Impozite şi Taxe Locale sector 1 Bucureşti a transmis şi „Memoriu Descriptiv al apartamentului cu 2 dormitoare situat la etajul IV (patru) imobilul în construcţie din Bucureşti, vândut D-nei I.”, în care s-a arătat că: „Apartamentul va fi executat cu numărul de încăperi, de dimensiunile menţionate în această schiţă”, precum şi schiţa corespunzătoare (dublu exemplar), ambele înscrisuri fiind semnate de inginer K. şi de I.

Prin procesul-verbal din 02 iulie 1940 întocmit de Comisiunea pentru înfiinţarea cărţilor funciare în Bucureşti - - s-a dispus înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară provizorie a com. Bucureşti cu privire la acest imobil (având 5 camere şi dependinţe) în favoarea proprietarei I., în temeiul art. 165 şi 166 din Legea pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare.

Prin procesul-verbal întocmit la data de 20 aprilie 1950 de Comitetul provizoriu al Capitalei, s-a atestat că delegatul acestuia s-a prezentat în București, sector 1, unde a găsit-o pe I. în calitate de proprietar, căreia i-a adus la cunoştinţă că, pe baza Decretului nr. 92/1950 pentru naţionalizarea unor imobile, clădirea (5 încăperi) a devenit proprietatea Statului.

Prin contractul de închiriere intervenit la data de 30 iulie 1950 între Sfatul Popular al Capitalei şi O., imobilul din Bucureşti, cu acces la toate dependinţele, a fost dat cu chirie pe o perioadă de 7 luni.

Potrivit adresei din 26 ianuarie 2004 emise de Primăria Municipiului Bucureşti - Direcţia Patrimoniu Evidenţă Proprietăţi - Cadastru din 26 ianuarie 2004, imobilul din București sector 1, figurează înscris în anexa Decretului de naţionalizare nr. 92/1950 astfel: - la poziţia nr. 5162, pe numele L.; - la poziţia nr. 6305, pe numele M.; - la poziţia nr. 6457, pe numele I.; - la poziţia nr. 2436, pe numele N.; - la poziţia nr. 2403, pe numele J.

La o dată neprecizată s-a întocmit de către I.L.L. Raionul I. V. Stalin - sectorul 5 (cu precizarea că, potrivit anexei nr. 80 la metodologia H.G. nr. 64/2011, sectorul 5 există ca împărţire administrativă din 20 februarie 1968, în timp ce raionul cu denumirea respectivă a existat în perioada 1951-1962 şi corespundea sectorului 1, ceea ce înseamnă că s-a folosit un formular, omiţându-se a se tăia prima denumire) un „Raport privind datele necesare pentru completarea fişelor de evidenţă a mijloacelor de bază administrate de sectorul 5 pe proprietari - str. ...”, în care s-a menţionat că imobilul se compune din corp A (subsol, parter, 6 etaje + mansardă), câte 2 pe palier + 1 cameră la subsol + 8 camere + 1 garaj, precum şi din corp B parter, în total 15 apartamente. Pe verso sunt indicaţi „Proprietarii foşti pe etaje şi ap”: „(…) 2). N. (…) etaj IV; 3). O. etaj III ap. 7-8 (…)”.

Prin adresa din 05 ianuarie 2001 emisă de SC H. SA şi comunicată domnului C., D. și E. s-a prevăzut că: „Revenim la adresa noastră din 18 aprilie 2002, emisă către dna F. (…), prin care am comunicat eronat că apt. situat în imobilul din sectorul 1 Bucureşti a fost naţionalizat pe numele de A.. Drept pentru care în urma reverificărilor evidenţelor şi în conformitate cu raportul I.L.L. Raionul I.V. Stalin, apartamentul în cauză a fost proprietatea N., naţionalizat în baza Decret nr. 92/1950, poziţia 2436 anexa de Bucureşti”.

Prin adresa din 07 noiembrie 2001 emisă de Consiliul General al Municipiului Bucureşti şi comunicată doamnei C., s-a arătat că imobilul din sector 1, a trecut în proprietatea statului în baza Decretului nr. 92/1950, poziţia 2436, anexa de Bucureşti, fostă proprietatea numitului N., căruia i s-au naţionalizat 2 apartamente în Bucureşti.

Potrivit expertizei întocmite de expert P. la data de 20 martie 2002 în Dosarul nr. x/2001 al Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, „făcând o comparaţie între planul original de construcţie a apartamentului din 24 mai 1933 şi situaţia găsită pe teren în ziua expertizării, am constatat că împărţirea interioară a apartamentului şi accesul în apartament (intrarea) nu se potrivesc cu împărţirea interioară şi planul de construcţie făcut în 24 mai 1933 având ca proprietar pe dna. I.”

2. Prin cererea înregistrată la data de 3 martie 1994 pe rolul Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti sub nr. x/1994, reclamantul (din acea cauză) A. a chemat în judecată Consiliul Local al Municipiului Bucureşti, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligat să îi lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul situat în Bucureşti, sector 1.

Prin sentinţa civilă nr. 5270 din 19 mai 1994, Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a admis acţiunea şi a obligat intimata Consiliul Local al Municipiului Bucureşti să lase reclamantului în deplină proprietate şi posesie imobilul situat în sector 1, pe baza înscrisurilor depuse la dosar: actul de vânzare-cumpărare încheiat între J. şi I. autentificat la Notariat din 03 mai 1924, prin care mama reclamantului a devenit proprietara terenului în litigiu, contract de construcţie titular fiind mama reclamantului, procesul-verbal de transcriere în cartea funciară, acte eliberate de intimată din care rezultă că imobilul a fost trecut în proprietatea statului în baza Decretului nr. 92/1950, moment la care proprietara acestuia era casnică, iar soţul său avocat, precum şi acte din care rezultă că reclamantul este moştenitorul direct al mamei sale I. proprietara imobilului.

Prin decizia civilă fără număr pronunţată la data de 18 noiembrie 1994 în Dosarul nr. x/1994, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a respins ca nefondat apelul declarat de apelantul-pârât Consiliul Local al Municipiului Bucureşti.

Pe cale de consecinţă, prin Dispoziţia nr. 306 din 07 martie 1995, primarul general al Municipiului Bucureşti a restituit apartamentul situat în imobilul din Bucureşti, sector 1, în proprietatea domnului A.

La data de 20 aprilie 1995, Primăria Municipiului Bucureşti - Direcţia Administrarea Fondului Imobiliar - SC H. SA a întocmit un proces-verbal de predare-primire a imobilului, ocupat de familia C., D. și E. împreună cu soţia şi doi copii în baza contractului de închiriere din 16 februarie 1995, făcând precizarea că de la acea dată se reziliază contractul de închiriere al acestora din urmă.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 31 mai 1995 de fostul Notariat de Stat Local al sectorului 1, A. a înstrăinat reclamantei F., căsătorită, apartamentul din Bucureşti, sector 1, „aşa cum este descris în actul originar de cumpărare, contractul de construire, memoriul descriptiv şi schiţă, respectiv vestibul, garderobă, birou, salonaş de aşteptare, sufragerie, două dormitoare, baie, bucătărie, cămară debaras oficiu, o cameră de serviciu şi o cameră de serviciu la etajul VII”. Totodată, s-a menţionat că apartamentul a fost dobândit prin sentinţa civilă nr. 5270 din 19 mai 1994 pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti în Dosar nr. x/1994.

În registrul corespunzător al Notariatului, în dreptul actului cu numărul de autentificare din 31 mai 1995 figurează „numărul de înregistrare” din „data” 30 mai 1995. De asemenea, actul a fost transcris în Registrul de Transcripţiuni Imobiliare al Notariatul de Stat al sectorului 1 Bucureşti din 31 mai 1995. În registrul respectiv, s-a menţionat însă la rubrica „înscrisul în baza căruia se face înscrierea” că este vorba de actul din 1995.

Prin Decizia nr. 827 din 19 martie 1996, Curtea Supremă de Justiţie, secţia civilă, a admis recursul în anulare declarat de procurorul general, a casat sentinţa civilă nr. 5271 din 19 mai 1994 a Judecătoriei sector 1 Bucureşti şi decizia fără număr din 18 noiembrie 1994 a Tribunalului Municipiului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, şi a respins acţiunea introdusă de reclamantul A. împotriva pârâtului Consiliul Local al Municipiului Bucureşti, reţinând că instanţele şi-au depăşit atribuţiile puterii judecătoreşti deoarece au cenzurat prevederile legii, respectiv ale decretului de naţionalizare nr. 92/1950 şi că dreptul de proprietate al statului asupra imobilului în litigiu fiind constituit prin lege - Decretul nr. 92/1950, tot prin lege urmează a fi reglementată şi chestiunea reparaţiunii pentru casele naţionalizate, în acest sens dispunându-se prin art. 77 din Legea nr. 58/1991 şi art. 26 din Legea nr. 47/1992, iar în prezent problema a fost rezolvată prin Legea nr. 112/1995.

Cu adresa din 21 decembrie 1995 emisă de Parchetul General de pe lângă Curtea Supremă de Justiţie - Secţia Judiciară, domnul C., D. și E. a fost informat despre trimiterea recursului în anulare Curţii Supreme de Justiţie, cu adresa din 21 decembrie 1995.

Pe cale de consecinţă, prin Dispoziţia nr. 1342 din 03 septembrie 1996, primarul general al Municipiului Bucureşti a anulat Dispoziţia nr. 306 din 07 martie 1995 şi a dispus că apartamentul 10 din imobilul situat în sector 1, Bucureşti, reintră în proprietatea statului.

Prin adresa emisă de SC H. SA din 03 decembrie 1996, înregistrată la Secţia Financiară sector 1, s-a solicitat să se opereze în evidenţele acestei din urmă instituţii existenţa deciziei pronunţate de Curtea Supremă de Justiţie şi a Dispoziţiei de anulare nr. 1342 din 03 septembrie 1996 a primarului general al Municipiului Bucureşti.

3. Prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate din 14 mai 1997 încheiat cu Primăria municipiului Bucureşti, reprezentată prin SC H. SA, C., D. și E. au dobândit, în baza Legii nr. 112/1995, imobilul situat în Bucureşti, sector 1.

Contractul a fost încheiat pe baza cererii formulate de C., D. și E. şi înregistrate la SC H. SA din 21 ianuarie 1997, pe verso-ul căreia s-au făcut următoarele menţiuni: - „preluat în baza Decretului-Lege nr. 92/1950 poz. 6459, fostă prop. A.”; - „la data de 24 ianuarie 1997 nu există litigiu cu SC H. SA pe acest ap. a fost admis recursul în anulare declarat de procurorul general, casează sentinţa civilă nr. 5270 din 19 mai 1994 a Jud. sector 1 şi decizia fără nr. din 18 noiembrie 1994 a Tribunalului Municipiului București IV C şi respinge acţiunea introdusă de reclamantul A.. În urma dispoziţiei nr. 1342 din 3 noiembrie 1996 a fost anulată Dispoziția nr. 306 din 7 martie 1995. S-a transcris ap. nr. 10 la poz. din 2 decembrie 96 şi trecerea pe rol la secţia financiară la din 03 decembrie 1996”; - „imobilul în urma adresa din 25 octombrie 1996 a Ministerului Culturii intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995 şi H.G. nr. 632/1996”.

Între I.C.R.A.L Herăstrău Nord şi C., D. și E. se încheiase contractul de închiriere din 11 octombrie 1984, prelungit în baza Legii nr. 17/1994 prin contractul de închiriere din 16 februarie 1995.

Prin încheierea nr. x din 07 decembrie 2001 pronunţată de Judecătoria Sectorului Bucureşti - Biroul de carte funciară, a fost intabulat în C.F. dreptul de proprietate dobândit de C., D. și E. prin contractul de vânzare-cumpărare sus-menţionat.

4. Potrivit adresei din 06 iulie 2004 emise de Direcţia de Impozite şi Taxe Locale sector 1 şi comunicate doamnei F., cu privire la istoricul de rol fiscal pentru apartamentul din imobilul situat în sector 1, Bucureşti, în evidenţele sale au figurat: - la matricola 109, poziţia 28, R. şi S. în perioada 1942-1947, rolul fiind „rectificat act. aut. Tribunalul Ilfov din 27 ianuarie 1947” pe numele T., pentru „apartament situat în blok et. 4, const. nouă (…), situat în sectorul 1; - la matricola 109, poziţia 27, I. în perioada 1942-1950, pentru „apartament situat în blok etaj VI, construcţie din zid şi beton (…)”, situat în sectorul 1; la aceeaşi poziţie figurează înscrisă menţiunea „naţionalizat la 20 aprilie 1950, poz. 6457”; - în baza sentinţei civile nr. 5270 din data de 19 mai 1994 emisă de Judecătoria sectorului 1 Municipiul Bucureşti, a Dispoziţiei primarului general al Municipiului Bucureşti nr. 306 din 7 martie 1995 şi a procesului-verbal de predare-primire a locuinţei din data de 20 aprilie 1995, s-a restituit în proprietatea numitului A. apartamentul, situat în imobilul din sectorul 1 București; (…) - F. pentru „apartamentul din imobilul din sectorul 1 București (…), dobândit de la A., căsătorit cu U., în baza actului de vânzare-cumpărare autentificat din data de 31 mai 1995, la Notariatul de Stat Local al sectorului 1 Bucureşti; - în baza actului de vânzare-cumpărare menţionat şi a declaraţiei numitei F., s-a modificat rolul de pe numele fostului proprietar; - prin Dispoziţia primarului general al Municipiului Bucureşti nr. 1342 din 31 octombrie 1996, „s-a anulat Dispoziţia nr. 306 din 7 martie 1995, iar „apartamentul (…) reintră în proprietatea statului”; - în prezent figurează la rol, numita F. pentru apartamentul (…) cu suprafaţă corp principal din beton ocupată cu instalaţii de 152,04 mp şi suprafaţă teren în folosinţă de 53 mp.

Conform adresei din 14 septembrie 2001 emise de Direcţia de Impozite şi Taxe Locale sector 1 şi comunicate doamnei C., cu privire la rolul fiscal al aceluiaşi imobil: - în evidenţele sale au figurat numiţii R. şi S. în perioada 1942-1947, pentru apartamentul de la etajul 4, compus din trei camere, hol, vestibul şi patru dependinţe, înscris la matricola 109, poziţia 28; - în perioada 1947-1951, a figurat cu rol fiscal numitul T.; - nu deţin actul normativ de trecere în proprietatea statului; - în prezent figurează ca titulari de rol C., D. și E., conform contractului de vânzare-cumpărare din 14 mai 1997. O situaţie similară rezultă şi din adresa din 12 ianuarie 2009 emisă de Direcţia de Impozite şi Taxe Locale sector 1 şi comunicată doamnei C..

În fine, cu adresa din 24 martie 2004 comunicată la solicitarea Direcţiei Generale de Poliţie a Municipiului Bucureşti sectorul 1 - Secţia 1 Poliţie şi cu adresa din 05 mai 2015, comunicată la solicitarea instanţei de apel, Direcţia de Impozite şi Taxe Locale Sector 1 a transmis atât documentele în baza cărora figurează pârâţii C., D., E. și G., cât şi pe cele în baza cărora figurează reclamanta F. La dosar există şi înştiinţări de plată pentru plata taxelor pentru anul 2000, emise la 15 ianuarie 2000, trimise atât pârâţilor C., D. și E., cât şi reclamantei F. La o dată neprecizată, reclamanta a solicitat suspendarea plăţii impozitului până la soluţionarea litigiului prin care a solicitat anularea titlului de proprietate al pârâţilor.

II.1. Prin plângerea înregistrată sub nr. x din 16 ianuarie 2004 la Parchetul de pe lângă Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, apelanta-pârâtă C. a solicitat efectuarea de cercetări sub aspectul săvârşirii infracţiunilor de fals material în înscrisuri oficiale şi uz de fals, cu privire la următoarele acte: - contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 31 mai 1995 de către Notariatul de Stat Local al sectorului 1 Bucureşti; - cererea de redactare, autentificare şi transcriere adresată notariatului de către părţile contractului de mai sus; - registrul de transcripţiuni-inscripţiuni al Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, cu privire la transcrierea efectuată din 31 mai 1995.

Prin rezoluţia din 01 februarie 2005 dată în Dosarul nr. x/P/2004, Parchetul de pe lângă Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a dispus scoaterea de sub urmărire penală faţă de învinuita F. sub aspectul săvârşirii infracţiunii prevăzute de art. 291 C. pen. şi neînceperea urmării penale sub aspectul săvârşirii infracţiunii prevăzute de art. 288 C. pen.

În motivare, s-a reţinut, în ceea ce priveşte falsificarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între învinuită şi numitul A. prin antedatarea acestuia, că susţinerile petentei nu se coroborează cu alte probe, fiind simple presupuneri. În acest sens este declaraţia referentului în cadrul Administrației Finanţelor Publice sector 1, din care rezultă că la data de 31 mai 1995 învinuita a depus declaraţia pentru stabilirea impozitului pe clădiri, înregistrată la Administraţia Financiară sector 1 din 31 mai 1995, însoţită de copia contractului de vânzare-cumpărare. De altfel, presupunând prin absurd că la data efectuării acestei declaraţii contractul de vânzare-cumpărare nu exista, fiind întocmit ulterior şi antedatat, profitând de modul defectuos de înregistrare a actelor notariale care permitea lăsarea de spaţii libere şi nebarate, era imposibil ca la momentul completării declaraţiei învinuita să anticipeze numărul sub care ulterior avea să antedateze contractul.

Prin sentinţa penală nr. 1687 din 16 iunie 2005 pronunţată în Dosarul nr. x/2005, Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a respins plângerea formulată de petenta C., ca neîntemeiată, şi a menţinut soluţiile adoptate de Parchetul de pe lângă Judecătoria sectorului 1 în Dosarul nr. x/P/2004.

Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut că inadvertenţele reclamante de petentă, unele reale şi cauzate de modul defectuos în care au fost organizate şi s-au desfăşurat activitatea instituţiile statului însărcinate cu asigurarea securităţii şi transparenţei circuitului civil, nu au relevanţă în cauză şi nici nu pot fi imputate intimatei.

Prin Decizia civilă nr. 2095/R din 26 septembrie 2005 pronunţată în Dosarul nr. x/2005, Tribunalul Bucureşti, secţia I penală, a respins ca nefondat recursul declarat de petenta C.

Pentru a decide astfel, instanţa de recurs a reţinut că nu există la dosarul cauzei indicii suficiente din care să reiasă că, aşa cum susţine petenta, contractul de vânzare-cumpărare a fost antedatat.

2. Prin cererea înregistrată la data de 21 ianuarie 1996 pe rolul Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti sub nr. x/1996, reclamanta F. a chemat în judecată pe pârâtul C., D. și E., solicitând instanţei ca prin hotărârea pe care o va pronunța să dispună evacuarea pârâtului din apartamentul situat în Bucureşti, sector 1, pentru lipsă de titlu.

La data de 22 aprilie 1999, reclamanta şi-a modificat acţiunea, în sensul că a solicitat revendicarea apartamentului în litigiu, prin comparare de titluri, solicitând citarea în cauză şi a Consiliului Local al Municipiului Bucureşti şi a soţiei pârâtului iniţial, C.

La data de 03 septembrie 2001, pârâtul a formulat cerere reconvenţională, prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata contravalorii îmbunătăţirilor aduse la apartament, precum şi cerere de chemare în garanţie a Primăriei Municipiului Bucureşti, prin care a solicitat să îi restituie sumele achitate până la acel moment drept preţ al vânzării, suma urmând să fie reactualizată potrivit indicelui de inflaţie.

După mai multe cicluri procesuale, prin sentinţa civilă nr. 453 din 10 iunie 2002 pronunţată în Dosarul nr. x/2001, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă şi de contencios administrativ, a admis acţiunea; a respins cererea reconvenţională ca neîntemeiată; a admis în parte cererea de chemare în garanţie; a obligat pârâţii să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie reclamantei apartamentul nr. 10 din Bucureşti, sector 1 şi a obligat pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, la plata sumei de 14.713.844 lei cu titlu de avans şi de rate achitate până în prezent din preţul apartamentului în litigiu către pârâţii C., D. și E.

Prin Decizia civilă nr. 155 din 02 aprilie 2003 pronunţată în Dosarul nr. x/2002, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a respins ca nefondat apelul declarat de apelanţii-pârâţi C., D., E. și V.

Prin Decizia civilă nr. 656 din 13 martie 2006 pronunţată în Dosarul nr. x/2005 (nr. dosar unic x/2/2005), Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă, a admis recursul declarat de recurenţii-pârâţi C., D., E. și V. şi a modificat decizia în sensul că: a admis apelul şi a schimbat în tot sentinţa instanţei de fond, în sensul că a respins acţiunea formulată de reclamanta F., ca inadmisibilă, reţinând că dacă acţiunea în revendicare priveşte un bun imobil ea nu poate fi introdusă de un singur soţ şi că depunerea de către soţul reclamantei, după închiderea dezbaterilor, a unei declaraţii prin care arată că este de acord cu acţiunea în revendicare nu este de natură a conduce la respingerea excepţiei inadmisibilităţii, deoarece cadrul procesual, limitele procesului, au fost stabilite prin cererea formulată de reclamantă la 20 ianuarie 1998.

Reclamanta a pus în executare decizia pronunţată în apel sus-menţionată, astfel cum rezultă din procesul-verbal din 16 martie 2004 în Dosarul nr. x/2003 al executorului judecătoresc X.

Prin sentinţa civilă nr. 5774 din 12 aprilie 2007 pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti în Dosarul nr. x/299/2005, rămasă irevocabilă prin respingerea recursului prin Decizia civilă nr. 114 din 22 ianuarie 2008 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, s-a dispus întoarcerea actelor de executare şi restabilirea situaţiei anterioare.

3. Prin cererea înregistrată la data de 18 noiembrie 2003 pe rolul Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti sub nr. x/2003, reclamanţii (din acea cauză) C., D. și E. au chemat în judecată pe pârâţii A. şi F., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 31 mai 1995, pentru cauză imorală.

Pe cale reconvenţională, pârâta a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare din 14 mai 1997.

Prin cererea înregistrată la data de 16 februarie 2004 pe rolul aceleiaşi instanţe din 2004, reclamanţii au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 31 mai 1995 şi pentru că nu a fost încheiat la data de 31 mai 1995, ci ulterior, fiind antedatat.

La data de 15 martie 2004, reclamanţii şi-au precizat cererea, în sensul că motivele de nulitate ale contractului de vânzare-cumpărare arătat sunt simulaţia prin deghizare parţială, cauza ilicită, frauda la lege şi preţul derizoriu.

Cele două cauze au fost reunite prin încheierea de şedinţă de la 04 mai 2004.

Prin sentinţa civilă nr. 5148 din 29 iunie 2004, Judecătoria sectorului II Bucureşti a respins cererea principală, a respins cererea conexă şi a disjuns cererea reconvenţională.

Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut, între altele, că motivele invocate în cererea conexă sunt nefondate, formalităţile anterioare autentificării actului neducând la nulitatea acestuia, ci cel mult la nulitatea acestor acte.

Dosarul disjuns a primit nr. x/2004 şi a fost suspendat la data de 19 octombrie 2004 până la soluţionarea recursului declarat împotriva Deciziei 155 din 02 aprilie 2003 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în Dosar nr. x/2003, aflat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţiei. Dosarul este şi în prezent suspendat.

Prin Decizia civilă nr. 871/A din 11 iunie 2007 pronunţată în Dosarul nr. x/2005 (nr. x/3/2005), Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a respins apelul formulat de apelanţii-reclamanţi ca nefondat.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut, între altele, cu privire la neregularităţile invocate ca existând la autentificarea actului de vânzare-cumpărare, că cele care aveau legătură cu activitatea cumpărătorului, dar şi inadvertenţele semnalate în aceste acte au făcut obiectul unor plângeri penale formulate de reclamanţi împotriva rezoluţiei din 01 februarie 2015 dată în Dosarul penal nr. x/P/2004 prin care s-a dispus scoaterea de sub urmărire penală faţă de pârâta F. şi neînceperea urmăririi penale sub aspectul infracţiunii prevăzute de art. 288 C. pen., plângere respinsă ca neîntemeiată prin sentința penală nr. 1687 din 16 iunie 2005 rămasă definitivă şi irevocabilă. Oricum, aceste neregularităţi nu afectează valabilitatea contractului autentic de vânzare-cumpărare pentru a impune nulitatea acestuia, ele fiind mai degrabă datorate unui mod defectuos de lucru la nivelul instituţiilor abilitate în efectuarea operaţiunilor anterioare autentificării.

Prin Decizia civilă nr. 27 din 14 ianuarie 2008, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a respins, ca nefondat, recursul declarat de recurenţii-reclamanţi.

Pentru a decide astfel, instanţa de recurs a reţinut, între altele, că celelalte aspecte privind aşa-numitele lipsuri cu prilejul autentificării actelor nu constituie motive de nulitate a actului, fiind lipsit de relevanţă dacă a existat sau nu o cerere scrisă adresată notarului privind autentificarea actului, iar modalitatea în care s-a efectuat ulterior transcrierea actului nu poate avea consecinţe asupra valabilităţii acestuia. Cauzele de nulitate absolută a unui înscris de natură celui contestat sunt expres prevăzute de legea civilă şi nu au fost dovedite în cauză, iar aspectele de natură penală au fost examinate atât prin prisma soluţiei pronunţate de instanţa penală, cât şi ca urmare a examinării probatoriului administrat în cauza civilă dedusă judecăţii.

4. În fine, prin cererea înregistrată la data de 18 aprilie 2007 pe rolul Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti sub nr. x/299/2007, reclamanţii F. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C., D. şi C., D. și E. G., au solicitat instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să constate că sunt proprietarii imobilului situat în Bucureşti, sector 1.

La data de 10 mai 2007, pârâţii au formulat întâmpinare, prin care au invocat excepţia lipsei de interes, şi cerere reconvenţională, prin care au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 31 mai 1995.

Prin sentinţa civilă nr. 10178 din 27 iunie 2007, Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a admis excepţia lipsei de interes, a respins acţiunea şi a respins cererea reconvenţională ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel, instanţa a reţinut că la data depunerii acţiunii reclamanţii deţin posesia bunului conform procesului-verbal de executare silită din 16 martie 2004, executare ce a fost solicitată în baza sentinţei civile nr. 453/2002, şi de asemenea deţin un titlu, respectiv contractul de vânzare-cumpărare din 31 mai 1995 prin care au dobândit imobilul în litigiu de la A.

Prin Decizia civilă nr. 99 din 22 ianuarie 2008, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a respins ca nefondat apelul reclamanţilor-pârâţi; a admis apelul pârâţilor-reclamanţi; a desfiinţat în parte sentinţa atacată şi a trimis cauza primei instanţe pentru rejudecarea cererii reconvenţionale şi a menţinut dispoziţiile sentinţei cu privire la soluţia dată acţiunii principale.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut, pe de o parte, că o acţiune în constatarea calităţii de proprietar al imobilului nu este de natură să rezolve şi problema posesiei atunci când există două titluri de proprietate, iar pe de altă parte, că hotărârea judecătorească de admitere a unei asemenea acţiuni nu este susceptibilă de a fi pusă în executare silită.

Prin Decizia civilă nr. 1150 din 08 septembrie 2008, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a admis recursul formulat de recurenţii-pârâţi; a modificat în parte decizia recurată în sensul că a admis apelul formulat de reclamanţii F., în sensul că a desfiinţat în totalitate sentinţa atacată, şi a menţinut celelalte dispoziţii ale deciziei recurate.

Pentru a decide astfel, instanţa de recurs a reţinut că ceea ce este important pentru prezenta cauză este faptul că la data învestirii instanţei posesia efectivă a imobilului era exercitată de recurenţi.

De asemenea, s-a reţinut că: „Împrejurarea că titlul de proprietate al autorului lor - A., sentinţa civilă nr. 5270 din 19 mai 1994 - a fost desfiinţat prin Decizia civilă nr. 827 din 19 martie 1996 a Curţii Supreme de Justiţie nu este de natură a înlătura interesul legitim al recurenţilor, câtă vreme ei îşi legitimează calitatea de proprietari ai imobilului prin actul de vânzare-cumpărare autentificat din 31 mai 1995. Actul de vânzare-cumpărare menţionat anterior nu a fost desfiinţat şi nici invalidat prin mijloace juridice specifice, astfel încât îşi produce efectele juridice independent de desfiinţarea titlului autorului lor”.

Prin sentinţa civilă nr. 5356 din 03 aprilie 2009 pronunţată în Dosarul nr. x/299/2007; Judecătoria sectorului 1 Bucureşti a admis excepţia necompetenţei materiale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.

Prin sentinţa civilă nr. 242 din 19 februarie 2010 pronunţată în Dosarul nr. x/3/2009, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a respins excepţia inadmisibilității ca neîntemeiată; a constatat că reclamanţii-pârâţi sunt proprietarii imobilului situat în Bucureşti, sector 1 şi a respins cererea reconvenţională ca neîntemeiată.

Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că actul de vânzare-cumpărare autentificat din 3 mai 1995 de fostul Notariat de Stat Local al sectorului 1 Bucureşti a fost încheiat cu respectarea prevederilor legale relative la cauza actului juridic. În acest sens, s-a constatat că la momentul perfectării actului de vânzare-cumpărare, 31 mai 1995, dreptul de proprietate au autorului A. fusese conformat prin sentinţa civilă nr. 5270 din 19 mai 1994 pronunţată de Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, definitivă şi irevocabilă, acesta fiind în posesia imobilului la 20 aprilie 1995. În aceste circumstanţe, susţinerea pârâţilor-reclamanţi cum că numitul A. ar fi transmis un bun imobil pe care nu îl avea în patrimoniu apare ca vădit neîntemeiată, în raport de situaţia de fapt rezultată din probatoriul administrat şi din care rezultă fără echivoc că bunul se afla în patrimoniul vânzătorului la momentul înstrăinării către reclamanţii-pârâţi.

Pe de altă parte, tribunalul a avut în vedere că motivele de nulitate sunt concomitente momentului încheierii actului juridic, orice împrejurare ulterioară, cum ar, de exemplu, admiterea la data de 19 martie 1996 a recursului în anulare fiind fără relevanţă, sub aspectul examinat.

În consecinţă, tribunalul a apreciat că în speţă nu se regăseşte ipoteza vânzării lucrului altuia, cauză de nulitate invocată de pârâţii-reclamanţi.

De asemenea, cum ambele părţi invocă titluri de proprietate asupra aceluiași bun, urmează ca pe calea unei acţiuni în revendicare să se verifice preferabilitatea unuia dintre ele.

Prin Decizia civilă nr. 608/A din 08 iunie 2011, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a respins excepţia autorităţii de lucru judecat şi a respins ca nefondat apelul formulat de apelanţii-pârâţi.

Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare a cărui nulitate se solicită, cauza, constând în reprezentarea contraprestaţiei celeilalte părţi într-un contract sinalagmatic, a existat, la acel moment vânzătorul deţinând proprietatea imobilului.

Mai mult, în Decizia nr. 827 din 19 martie 1996 pronunţată de Curtea Supremă de Justiţie s-a constatat că instanţa de judecată şi-a depăşit atribuţiile puterii judecătoreşti dispunând restituirea bunului naţionalizat, măsură care nu ar intra în competenţa instanţelor. Astfel, Curtea Supremă de Justiţie nu s-a pronunţat cu privire la titlu deţinut de autoarea lui A., respectiv contractul de vânzare-cumpărare din 03 mai 1924 şi actul de construire din 24 mai 1933, acestea nefiind examinate prin decizia menţionată. Astfel, prin decizia menţionată nu a fost anulat titlul lui A. şi nici nu s-a discutat calitatea de proprietar a acestuia, situaţie în care nu pot fi reţinute susţinerile apelanţilor în sensul că, în urma respectivei decizii, titlul autorilor reclamanţilor ar fi fost lipsit de eficacitate.

Prin Decizia civilă nr. 2702 din 09 aprilie 2012, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, a respins, ca nefondat, recursul declarat de pârâţi.

Pentru a decide astfel, instanţa de recurs a reţinut că: „Criticile formulate de recurenţii pârâţi reclamanţi potrivit cărora, întrucât titlu autorilor reclamanţilor a fost desfiinţat ca efect al principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, este evident că dobânditorii cu titlu particular, în speţă intimaţii reclamanţi, nu puteau să obţină dreptul de proprietate în patrimoniul lor asupra imobilului în litigiu sunt nefondate, întrucât acest principiu reglementează efectele nulităţii actului juridic, iar, în speţă, titlul vânzătorului A. nu a fost constatat nul absolut, pe de o parte, iar pe de altă parte, cauza prezentei cereri reconvenţionale o constituie constatarea nulităţii absolute a contractului încheiat de intimaţii reclamanţi cu numitul A., pentru lipsa cauzei, în temeiul art. 966 C. civ.”

III.1.i. În legătură cu chestiunea identităţii dintre imobilului dobândit de către apelanta-reclamantă prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 31 mai 1995 de fostul Notariat de Stat Local al sectorului 1 Bucureşti şi cel dobândit de apelanţii-pârâţi prin contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate din 14 mai 1997, Curtea porneşte de la împrejurarea că identificarea unui bun imobil rezultă în primul rând din actul de dobândire. Numai dacă acesta nu conferă suficiente elemente pentru formularea unei concluzii, se pot avea în vedere aspecte exterioare acestuia.

Or, din contractul de construire încheiat de autoarea reclamantei, I., coroborat cu memoriul descriptiv şi cu schiţa anexă, rezultă că este vorba de un apartament situat la etajul 4 al imobilul din Bucureşti.

Această concluzie este întărită de procesul-verbal întocmit de Comisiunea pentru întocmirea cărţilor funciare, din care de asemenea rezultă că este vorba de un apartament situat la etajul IV, de data aceasta fiind indicat şi numărul apartamentului, respectiv 10. În ceea ce priveşte întocmirea cărţilor funciare provizorii, art. 166 din Decretul - Lege nr. 115/1938 prevedea că: „Judecătorul delegat va proceda la următoarele lucrări: 1. Va examina actele cu privire la identificarea imobilelor, întocmind un tablou de schimbările de posesiune intervenite de la alcătuirea lor până la zi; 2. Va stabili parcelele de teren care vor fi întrunite în corpuri funciare; 3. V-a stabili drepturile de proprietate, coproprietate, de proprietate pe etaje ori apartamente, restrângerile privitoare la proprietate ori la capacitatea de a dispune, sarcinile reale ce grevează locul nemişcător, precum şi orice fapt sau raport juridic ce urmează să fie notate. Despre cercetările şi constatările sale, judecătorul va încheia procese-verbale, semnate şi de cei interesaţi”. Potrivit art. 167: „După terminarea cercetărilor şi verificărilor, judecătorul delegat va întocmi, potrivit legii de faţă, cărţile funciare provizorii”. Conform art. 146: „Cel care posedă un titlu de proprietar, va fi înscris ca proprietar, afară numai dacă dreptul său fiind contestat, judecătorul constată din datele strânse cu prilejul lucrărilor pregătitoare sau din înscrisurile înfăţişate de părţile interesate, că o altă persoană urmează să fie înscrisă.”, iar art. 171 stabilea că: „Cărţile funciare provizorii se vor întocmi în două exemplare. Un exemplar împreună cu procesele-verbale şi cu actele de măsurătoare, vor fi depuse la judecătorie, iar al doilea exemplar la primărie, pentru ca părţile să poată lua cunoştinţă despre înscrierile făcute”. Ca atare, întocmirea proceselor-verbale şi a cărților funciare provizorii nu se limita la copierea datelor din actele de proprietate, ci presupunea şi constatări personale ale judecătorului delegat.

În plus, identitatea imobilului rezultă şi din actul de preluare, respectiv procesul-verbal întocmit la data de 20 aprilie 1950 de Comitetul provizoriu al Capitalei, precum şi Decretul nr. 92/1950, având în vedere că la rolul fiscal s-a făcut menţiunea că imobilul pentru care a figurat ca proprietar I. în perioada 1942-1950 a fost naţionalizat la 20 aprilie 1950, aceeaşi informaţie fiind trecută şi pe verso-ul cererii de cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995 formulate de C., D. și E.

Faptul că printr-un act întocmit mult mai târziu (cel mai devreme la data de 20 februarie 1968), în vederea întocmirii unor fişe de evidenţă a mijloacelor de bază administrate de sectorul 5 pe proprietari şi în care nu se menţionează ce probe au fost avute în vedere, pentru apartamentul 10 situat la etajul IV figurează o altă persoană în calitate de proprietar, este lipsit de relevanţă. Întrucât au la bază acest înscris, vor fi înlăturate şi adresa din 05 ianuarie 2001 emisă de SC H. SA, precum şi adresa din 07 noiembrie 2001 emisă de Consiliul General al Municipiului Bucureşti.

De asemenea, împrejurarea că în adresa din 06 iulie 2004 emisă de Direcţia de Impozite şi Taxe Locale sector 1 şi comunicată doamnei F., cu privire la istoricul de rol fiscal pentru apartamentul din imobilul situat în sector 1, Bucureşti, este menţionat la etajul IV un alt apartament se explică prin aceea că, potrivit aceluiaşi raport întocmit în vederea întocmirii unor fişe de evidenţă a mijloacelor de bază administrate de sectorul 5, pe fiecare palier (etaj) sunt câte două apartamente.

În acelaşi timp, faptul că împărţirea interioară a apartamentului şi accesul în apartament (intrarea) nu se potrivesc cu împărţirea interioară şi planul de construcţie făcut în 24 mai 1933 având ca proprietar pe dna. I., astfel cum s-a constatat prin raportul de expertiză depus la dosar, se explică prin aceea că, în chiar contractul de construire intervenit la data de 24 mai 1933, s-a prevăzut că suprafeţele încăperilor aşa cum reies din plan pot fi supuse unor variaţiuni în limita de 5% la fiecare din încăperi.

Sub un alt aspect, individualitatea unui imobil (ca şi a oricărui alt obiect material) este dată de traiectoria liniei închise care o separă în spaţiu şi îi atribuie o individualitate, în timp ce suprafaţa lui constituie numai una dintre caracteristici, alături de, spre exemplu, destinaţia economică (locuinţă, spaţiu comercial). În mod similar, individualitatea unui bun mobil este dată de conturul său în spaţiu, iar nu de greutatea sa. Prin urmare, din perspectiva voinţei interne a părţii, referirea la un imobil are întotdeauna un obiect determinat în spaţiu, cel puţin teoretic, şi anume în limita reală a conturului, configuraţiei sale topografice. După cum în cazul în care o persoană face referire la un bun mobil, indicându-i o anumită greutate şi ulterior se constată că în realitate cântăreşte mai puţin, în mod analog, şi în ipoteza în care o persoană face referire la un imobil delimitat în spaţiu în planul vecinătăţii, arătând că ar avea o anumită suprafaţă şi subsecvent se observă o diferenţă între suprafaţa acestuia reală şi cea menţionată, nu se poate susţine că acea persoană nu a avut în vedere bunul în integralitatea lui sau, din contră, că a avut în vedere mai mult. De aceea, numai în aparenţă, în situaţia în care suprafaţa indicată de reclamant este mai mică decât cea rezultată din măsurători, acesta nu a revendicat întreg imobilul situat într-un anumit perimetru. De altfel, în speţă, reclamanta nici nu a indicat prin cererea de chemare în judecată suprafaţa apartamentului, ci numai în declaraţiile de impunere.

În orice caz, examinând comparativ schiţa ataşată memoriului la contractul de construire din 24 mai 1933 şi releveul apartamentului dobândit în temeiul Legii nr. 112/1995, se constată aceeaşi delimitare în spaţiu (contur).

Pe de altă parte, odată dovedită existenţa la un moment dat a imobilului în patrimoniul reclamantului, revine pârâtului sarcina de a dovedi transmiterea lui ulterioară. Or, în cauză, apelanţii-pârâţi nu au dovedit că după ce I. a dobândit apartamentul situat la etajul 4 al imobilului, l-ar fi înstrăinat până la momentul naţionalizării.

1.ii. Nu în ultimul rând, Curtea are în vedere faptul că, prin sentinţa civilă nr. 242 din 19 februarie 2010 pronunţată în Dosarul nr. x/3/2009, rămasă definitivă şi irevocabilă, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a constatat cu putere de lucru judecat că reclamanţii-pârâţi sunt proprietarii imobilului situat în Bucureşti, sector 1.

2.i. Referitor la cererea de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate din 14 mai 1997, Curtea are în vedere, în ceea ce priveşte aplicarea dispoziţiilor dreptului comun, că într-adevăr vânzarea lucrului altuia în cunoştinţă de cauză, reprezentând o operaţie speculativă, are o cauză ilicită şi deci este nulă absolut în baza art. 948, art. 953 şi art. 966 C. civ.

Pe de altă parte, în materia imobilelor preluate în mod abuziv, există dispoziții legale exprese, instituite prin art. 45 (fost 46) din Legea nr. 10/2001, ce reglementează soarta juridică a actelor juridice de înstrăinare având ca obiect imobile care cad sub incidenţa acestui act normativ.

Or, existând două categorii de norme juridice care reglementează aceleaşi relaţii sociale, respectiv cele născute în legătura cu dreptul de proprietate, în mod firesc aplicând mutatis mutandis raţionamentul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie din decizia în interesul legii nr. 33 din 9 iunie 2008, nu se vor mai aplica normele cu caracter general ale C. civ., ci cele cu caracter special ale Legii nr. 10/2001, care privesc numai regimul juridic al imobilelor preluate abuziv de stat.

De altfel, analizând art. 45 (fost 46) din Legea nr. 10/2001, Curtea constată că dispoziţiile alineatului 1, care constituie un preambul al întregului articol, nu fac decât să reia regula care rezultă per a contrario din definiţia nulităţii. Astfel, dacă sunt lovite de nulitate actele juridice încheiate cu încălcarea normelor juridice edictate pentru încheierea lor valabilă, în acelaşi timp nu sunt lovite de nulitate actele juridice încheiate cu respectarea normelor juridice edictate pentru încheierea lor valabilă (principiul de logică numit legea terţului exclus: când se afirmă ceva, se neagă contrariul).

Deşi prin ipoteză înstrăinarea unui imobil preluat fără titlu valabil este făcută cu încălcarea normelor juridice edictate pentru încheierea sa valabilă (art. 1 alin. (4) din H.G. nr. 20/1996: „Locuinţele care au fost preluate de stat cu nerespectarea prevederilor legale în vigoare la data respectivă sau care au intrat în posesia acestuia în condiţiile inexistenţei unei reglementări legale care să reprezinte temeiul juridic al constituirii dreptului de proprietate al statului sunt considerate ca fiind trecute fără titlu în posesia acestuia şi nu intră sub incidenţa Legii nr. 112/1995.”, respectiv art. 20 alin. (2) din Legea nr. 15/1990: „Bunurile din patrimoniul societăţii comerciale sunt proprietatea acesteia, cu excepţia celor dobîndite cu alt titlu.”, coroborat cu art. 6 din Legea nr. 213/1998: „(1) Fac parte din domeniul public sau privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale şi bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, dacă au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituţiei, a tratatelor internaţionale la care România era parte şi a legilor în vigoare la data preluării lor de către stat. (2) Bunurile preluate de stat fără un titlu valabil, inclusiv cele obţinute prin vicierea consimţământului, pot fi revendicate de foştii proprietari sau de succesorii acestora, dacă nu fac obiectul unor legi speciale de reparaţie,” şi indirect art. 82 alin. (1) lit. a), b) pct. v din H.G. nr. 577/2002: „Dosarul de prezentare a societăţii comerciale cuprinde 3 secţiuni, după cum urmează: (…) bunurile imobile revendicate de terţi”), legea a salvgardat acele înstrăinări făcute cu bună-credinţă, instituind astfel o primă excepţie de la regula nulităţii care s-ar fi aplicat altfel.

Cea de-a doua excepţie a fost consacrată în materia înstrăinării imobilelor preluate cu titlu valabil, pentru care nulitatea intervine, prin derogare de la principiul general, numai pentru încălcarea dispoziţiilor imperative, deci numai pentru încălcări grave ale legii (normelor juridice de ordine publică).

Mai mult decât, aşa cum a decis Curtea Constituţională prin Decizia nr. 191 din 25 iunie 2002: „singurul element «novator» adus de textul dedus controlului (art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001) îl constituie consacrarea în terminis, pe cale legală, a principiului ocrotirii bunei-credinţe, într-un domeniu particular, dar de interes social major, acela al regimului juridic al imobilelor preluate în mod abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989”, pentru că: „Recunoaşterea efectului translativ de proprietate al unui asemenea act contravine principiului «nemo plus iuris ad allium transferre potest quam ipse habet». Totuşi, nici practica şi nici doctrina nu au înţeles să recunoască în toate cazurile eficienţa distructivă, în această materie, a principiului enunţat. În conflictul de interese legitime dintre adevăratul proprietar şi subdobânditorul de bună-credinţă al bunului său imobil, a fost preferat cel din urmă”.

Este de menţionat şi faptul că, dacă s-a înstrăinat un imobil preluat în mod abuziv prin Decretul nr. 92/1950, în schimb contractul de vânzare-cumpărare care face obiectul prezentei cauze nu a fost încheiat şi cu încălcarea dispoziţiei din art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995 care impunea calitatea de chiriaş la momentul intrării în vigoare a legii, dată fiind existenţa contractul de închiriere din 11 octombrie 1984 încheiat între I.C.R.A.L. Herăstrău Nord şi C., D. și E.

2.ii. Rămâne astfel de stabilit dacă părţile au fost sau nu de bună-credinţă la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, numai în primul caz putând fi înlăturată sancţiunea nulităţii.

Din punct de vedere juridic, buna-credinţă a fost definită în temeiul art. 1898 C. civ. ca fiind credinţa achizitorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-i transmite proprietatea; în principiu, deci, calitatea de proprietar. Ea se presupune întotdeauna şi sarcina probei revine aceluia care invocă reaua credinţă.

Prin urmare, dacă pârâţii au avut cel mai mic dubiu asupra existenţei dreptului de proprietate în patrimoniul statului, se consideră că aceştia au fost de rea-credinţă.

Acest dubiu nu poate rezulta din simpla cunoaștere a împrejurării că imobilul a fost preluat de stat în perioada regimului comunist şi că putea fi oricând revendicat. Interpretarea contrară ar lăsa teza a II-a a alin. (4)6 alin. (2) fără aplicare, deoarece prin ipoteza toți chiriașii din imobilele naționalizate știau că există aceasta posibilitate.

Existenţa unor controverse cu privire la înțelesul noțiunilor „cu titlu” şi „fără titlu” nu excludea preluarea valabilă şi calitatea statului de proprietar, motiv pentru care persoanele interesate ar fi cerut despăgubiri şi nu restituirea în natură.

Or, la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu era formulată nicio cerere de restituire în temeiul Legii nr. 112/1995, nu era pe rol nicio acţiune în revendicare (din contră, era deja admis recursul în anulare) şi nici nu fusese adusă la cunoștința pârâţilor înstrăinarea imobilului care a operat între intervenientul A. şi reclamanta F., căsătorită.

Este adevărat că, dacă pârâţii ar fi făcut verificări la Registrul de transcripțiuni şi inscripţiuni (care nu impuneau indicarea numărului de autentificare, ce cuprindea o eroare materială), precum şi la Direcţia de Impozite şi Taxe Locale sector 1, ar fi putut să afle despre existenţa contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 31 mai 1995 de fostul Notariat de Stat Local al sectorului 1. Unele rezerve pot exista în legătură cu posibilitatea obţinerii unor informaţii corecte de la autoritatea fiscală, câtă vreme aceasta a deschis un al doilea rol fiscal pentru imobilul în litigiu, neobservând că mai exista unul.

Cu toate acestea, Curtea apreciază că nu este rezonabil a se pretinde din partea cumpărătorilor verificări pe care nu le-au făcut nici chiar autorităţile publice (procurorul general - care a formulat recursul în anulare, Curtea Supremă de Justiţie - care a admis recursul în anulare referindu-se la existenţa bunului în patrimoniul statului, respectiv Primăria Municipiului Bucureşti - care a dispus reintrarea bunului în patrimoniul statului), în contextul socio-juridic existent la acel moment o asemenea problemă neputând fi luată în calcul decât de o persoană cu un nivel de prudenţă deosebit de ridicat.

3.i. Cu privire la soluţia dată cererii reconvenţionale, prin care s-a solicitat constatarea nulităţii încheierii de autentificare a contractului de vânzare-cumpărare din 31 mai 1995, pentru menţionarea în fals a datei perfectării şi pentru netranscrierea acestuia, la poziţia din 31 mai 1995 figurând un alt număr de autentificare, şi anume din 31 mai 1995, instanţa de apel are în vedere, sub un prim aspect, că cercetarea şi subsecvent constatarea săvârşirii unor infracţiuni (inclusiv a celor de falsuri în înscrisuri prevăzute de art. 289-292 C. pen.) este în competenţa organelor judiciare penale, a căror activitate este guvernată de alte reguli (prevăzute de C. proc. pen.) decât cele care reglementează procesul civil (stipulate în C. proc. civ.).

Principiul în materie este acela că instanţa civilă nu are o competenţă alternativă cu organele judiciare penale în cercetarea şi subsecvent constatarea săvârşirii unor infracţiuni, ci numai una subsidiară, ce se dobândeşte doar dacă şi la momentul în care constatarea infracţiunii nu se mai poate face printr-o hotărâre penală (împrejurare care trebuie constatată, conform aceleiaşi reguli expuse anterior, tot de un organ judiciar penal).

O primă consecinţă este aceea că, atâta timp cât este posibilă cercetarea infracţiunii de fals de către organele de cercetare penală, persoana interesată nu are un drept de opţiune cu privire la învestirea acestora sau a instanţei civile şi cu atât mai mult a ambelor.

În al doilea rând, după finalizarea cercetărilor penale, dacă s-a tranşat chestiunea existenţei sau nu a infracţiunii, instanţa civilă nu poate proceda la o analiză proprie a aceloraşi aspecte, ajungând eventual la o soluţie contrară, cu consecinţe negative în planul realizării unei administrări uniforme a justiţiei. În schimb, dacă organele de cercetare penală au constatat existenţa unui impediment în examinarea faptelor cu care au fost învestite prin plângere, instanţa civilă, exclusiv în considerarea acestei situaţii şi pentru respectarea dreptului la un proces echitabil al persoanei interesate, va fi abilitată să efectueze o cercetare corespunzătoare.

Or, în speţă, chestiunea săvârşirii unei infracţiuni de fals în legătură cu data autentificării a fost definitiv tranşată în cursul unui proces penal (pct. II.1), situaţie în care instanţa civilă nu poate reţine decât că nu a avut loc o asemenea antedatare.

3.ii. În al doilea rând, aspectul nerelevanţei erorilor din registrul de transcripţiuni şi inscripțiuni asupra valabilităţii contractul de vânzare-cumpărare, încheiat anterior transcrierii, a fost stabilit cu putere de lucru judecat prin sentinţa civilă nr. 5148 din 29 iunie 2004 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti în Dosarul nr. x/2003 (în care s-a invocat nulitatea a însuşi contractului de vânzare-cumpărare, în timp ce în prezenta cauză s-a invocat nulitatea încheierii de autentificare), dosar în care s-a mai reluat şi problema antedatării (pct. II.3).

4.i. În ceea ce priveşte acţiunea în revendicare, în prealabil instanţa de apel va înlătura argumentaţia Tribunalului, care contravine deciziei în interesul Legii nr. 33 din 9 iunie 2008 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, ce a rezolvat problema raportului dintre Legea nr. 10/2001, ca lege specială, şi C. civ., ca lege generală, precum şi cea a raportului dintre legea internă şi Convenţia europeană a drepturilor omului, ratificată prin Legea nr. 30/1994.

Astfel, cu privire la problema existenţei unei opţiuni între aplicarea legii speciale, care reglementează regimul imobilelor preluate abuziv în perioada de referinţă, Legea nr. 10/2001, şi aplicarea dreptului comun în materia revendicării, şi anume C. civ., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a statuat că: „de principiu, persoanele cărora le sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 10/2001 nu au posibilitatea de a opta între calea prevăzută de acest act normativ şi aplicarea dreptului comun în materia revendicării, respectiv dispoziţiile art. 480 C. civ. Cu atât mai mult, persoanele care au utilizat procedura Legii nr. 10/2001 nu mai pot exercita, ulterior, acţiuni în revendicare având în vedere regula electa una via şi principiul securităţii raporturilor juridice consacrat în jurisprudenţa Curții Europene a Dreptului Omului (cauza Brumărescu contra României - 1997 ş.a.)”.

În susţinerea acestei soluţii, instanţa supremă a arătat că: „Câtă vreme pentru imobilele preluate abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989 s-a adoptat o lege specială, care prevede în ce condiţii aceste imobile se pot restitui în natură persoanelor îndreptăţite, nu se poate susţine că legea specială, derogatorie de la dreptul comun, s-ar putea aplica în concurs cu acesta.

Legea specială se referă atât la imobilele preluate de stat cu titlu valabil, cât şi la cele preluate fără titlu valabil (art. 2), precum şi la relaţia dintre persoanele îndreptăţite la măsuri reparatorii şi subdobânditori, cărora le permite să păstreze imobilele în anumite condiţii expres prevăzute (art. 18 lit. c), art. 29), aşa încât argumentul unor instanţe în sensul că nu ar exista o suprapunere în ceea ce priveşte câmpul de reglementare al celor două acte normative nu poate fi primit”.

Prin urmare, contrar susţinerii primei instanţe, caracterul special nu se raportează la normele de drept procedural, în sensul că ambele ar trebui să conducă la restituirea bunului în natură, ci chiar la norme de drept material, care privesc însuşi dreptul de proprietate, norma generală permiţând restituirea bunului în natură, iar cea specială, respectiv Legea nr. 10/2001, numai acordarea de despăgubiri. Prin concept caracterul special este dat de existenţa a două reglementări diferite care vizează acelaşi raport juridic. Nu există nicio raţiune pentru a considera că posibilitatea restituirii în natură constituie un element al raţionamentului de necombătut, iar regula că norma specială derogă de la norma generală ar trebui să vizeze alte aspecte, care să privească doar modalitatea de obţinere a acestei restituiri în natură.

Existând două categorii de norme juridice care reglementează aceleaşi relaţii sociale, cele privind dreptul de proprietate al reclamanţilor şi modalitatea lui de ocrotire, se aplică cu prioritate norma specială, care prevede acordarea de despăgubiri. De altfel, dacă ambele categorii de norme juridice ar prevedea posibilitatea restituirii în natură, nu s-ar mai pune problema ca una să o excludă pe cealaltă şi ca atare nu ar fi necesară aplicarea regulii potrivit căreia norma specială derogă de la norma specială.

Prin aceeaşi decizie în interesul legii, Înalta Curte de Justiţie şi Casaţie a urmărit să rezolve şi problema dacă prioritatea Convenţiei europene a drepturilor omului poate fi dată şi în cadrul unei acţiuni în revendicare întemeiate pe dreptul comun, respectiv dacă o astfel de acţiune poate constitui un remediu efectiv, care să acopere, până la o eventuală intervenţie legislativă, neconvenţionalitatea unor dispoziţii ale legii speciale.

În acest sens, instanţa supremă a reţinut că: „Este însă necesar a se analiza, în funcţie de circumstanţele concrete ale cauzei, în ce măsură legea internă intră în conflict cu Convenția europeană a drepturilor omului şi dacă admiterea acţiunii în revendicare nu ar aduce atingere unui alt drept de proprietate, de asemenea ocrotit, ori securităţii raporturilor juridice. Cu alte cuvinte, atunci când există neconcordanţe între legea internă şi Convenţie, trebuie să se verifice pe fond dacă şi pârâtul în acţiunea în revendicare nu are, la rândul său, un bun în sensul Convenţiei - o hotărâre judecătorească anterioară prin care i s-a recunoscut dreptul de a păstra imobilul; o speranţă legitimă în acelaşi sens, dedusă din dispoziţiile legii speciale, unită cu o jurisprudenţă constantă pe acest aspect -, dacă acţiunea în revendicare împotriva terţului dobânditor de bună-credinţă poate fi admisă fără despăgubirea terţului la valoarea actuală de circulaţie a imobilului etc.”

Se constată astfel că decizia în interesul legii a stabilit un alt criteriu de preferinţă decât cel prezentat de prima instanţă - modalităţile concrete pe care fiecare parte le are la dispoziţie în dreptul intern pentru obţinerea unei compensaţii efective pentru pierderea dreptului său.

4.ii. Pe de altă parte, Curtea constată că în cauza de faţă ne aflăm în ipoteza de excepţie la care s-a referit instanţa supremă în cadrul aceleiaşi decizii în interesul legii: „Totodată, se apreciază că numai persoanele exceptate de la procedura acestui act normativ, precum şi cele care, din motive independente de voinţa lor, nu au putut să utilizeze această procedură în termenele legale au deschisă calea acțiunii în revendicare/retrocedare a bunului litigios, dacă acesta nu a fost cumpărat, cu bună-credinţă şi cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, de către chiriași”.

Astfel, în primul rând, proprietarul deposedat în mod abuziv, respectiv intervenientul A., nu putea să formuleze notificare în temeiul Legii nr. 10/2001, pentru că transmise anterior datei de 14 februarie 2001 dreptul de proprietate care s-a aflat în patrimoniul autoarei sale, reclamantei F.

În al doilea rând, nici reclamanta F. nu putea formula notificare în temeiul Legii nr. 10/2001, întrucât, pe de o parte, potrivit art. 3 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 10/2001: „Sunt îndreptăţite, în înţelesul prezentei legi, la măsuri reparatorii constând în restituire în natură sau, după caz, prin echivalent (...) persoanele fizice, proprietari ai imobilelor la data preluării în mod abuziv a acestora”. De asemenea, art. 4 alin. (2) prevede că: „De prevederile prezentei legi beneficiază şi moştenitorii legali sau testamentari ai persoanelor fizice îndreptăţite”, iar pe de altă parte natură juridică a contractului autentificat din 31 mai 1995 este aceea a unui veritabil contract de vânzare-cumpărare, iar nu a unei cesiuni de creanţă, având ca obiect dreptul de a obţine măsurile reparatorii prevăzute de Legea nr. 10/2001.

Dat fiind că nu se poate reproşa reclamantei că nu a urmat calea Legii nr. 10/2001, nu îi pot fi aplicate nici regulile privind prioritatea respectivului act normativ, în virtutea cărora, potrivit mecanismului juridic instituit prin acesta, recunoaşterea şi protecţia juridică a dreptului de proprietate ce a aparţinut foştilor titulari anterior anului 1948, chiar în situaţia în care imobilele au fost preluate fără titlu valabil, este condiţionată de obţinerea în prealabil de către aceştia a unei decizii sau a unei hotărâri judecătoreşti. Totodată, nu se poate susţine - ceea ce ar avea efectul unei sancţiuni pentru o omisiune care nu îi este imputabilă - că dreptul de proprietate nu se regăseşte în patrimoniul reclamantei, deoarece aceasta nu a efectuat demersurile legale pentru a-l putea redobândi, fie prin introducerea unei acţiuni în revendicare anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, fie prin formularea unei notificări în temeiul Legii nr. 10/2001.

De aceea, în ipoteza de excepţie la care a făcut referire Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin decizia în interesul legii, titlul vechi de proprietate invocat de reclamantă are forţă juridică chiar şi în contextul legislativ actual.

În acelaşi timp, Curtea are în vedere faptul că, pentru respingerea acţiunii în revendicare chiar şi în această situaţie de excepţie, instanţa supremă s-a referit la îndeplinirea cumulativă a două condiţii: „a fost cumpărat, cu bună-credinţă şi cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, de către chiriași”, ceea ce nu este cazul în speţă, cele două probleme de drept fiind tratate anterior (pct. III.2.ii, respectiv III.2.i).

Nu în ultimul rând, instanţa de control judiciar ia în considerare împrejurarea că reclamanta are un „bun” în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, în contextul în care, prin hotărârea judecătorească prin care s-a respins cererea de constatare a nulităţii contractului său de vânzare-cumpărare pe considerentul că este un act subsecvent deciziei pronunţate în recursul în anulare, s-a statuat că: „Criticile formulate de recurenţii pârâţi reclamanţi potrivit cărora, întrucât titlu autorilor reclamanţilor a fost desfiinţat ca efect al principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis, este evident că dobânditorii cu titlu particular, în speţă intimaţii reclamanţi, nu puteau să obţină dreptul de proprietate în patrimoniul lor asupra imobilului în litigiu sunt nefondate, întrucât acest principiu reglementează efectele nulităţii actului juridic, iar, în speţă, titlul vânzătorului A. nu a fost constatat nul absolut, pe de o parte, iar pe de altă parte, cauza prezentei cereri reconvenţionale o constituie constatarea nulităţii absolute a contractului încheiat de intimaţii reclamanţi cu numitul A., pentru lipsa cauzei, în temeiul art. 966 C. civ.” (pct. II.4). Cu alte cuvinte, exprimând aceeaşi propoziţie logică în forma sa afirmativă, prin Decizia civilă nr. 2702 din 09 aprilie 2012 pronunţată în Dosarul nr. x/3/2009, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, a statuat că intimaţii-reclamanţi au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu, pentru că titlul vânzătorului A. nu a fost constatat nul.

Or, aplicarea regulilor de drept consacrate în materia revendicării imobiliare presupune compararea titlurilor de proprietate prezentate de către părţi. Dacă titlurile lor provin de la autori diferiţi se compară între ele drepturile autorilor de la care provin titlurile. Aceasta soluţie, care corespunde în cea mai mare măsură principiului de drept conform căruia nimeni nu poate transmite mai mult decât ceea ce îi aparţine, asigurând astfel respectarea efectivă a dreptului de proprietate asupra bunului în discuţie, trebuie aplicată ori de câte ori este posibil, pentru a identifica, pe cât posibil, care din titlurile de proprietate anterioare invocate de părţi nu a avut de fapt aptitudinea de a transmite dreptul de proprietate, o asemenea situaţie fiind certă de vreme ce nu pot exista doi titulari ai dreptului de proprietate asupra aceluiaşi bun, exceptând bineînţeles modalităţile juridice ale acestui drept, problemă care însă nu s-a pus în cauză.

Comparând titlurile de proprietate prezentate de către părţi, se constată că nu există două şiruri distincte de transmiteri succesive, ci unul singur, situaţie în care dacă există o succesiune de transmiteri valabile ale dreptului de proprietate de-a lungul timpului, ultimul titlu este preferabil întrucât reflectă o situaţie ulterioară, iar dacă unul dintre actele juridice încheiate de-a lungul timpului nu a avut aptitudinea de a transmite dreptul de proprietate, acesta se regăseşte în patrimoniul celui din urmă înstrăinător conform actului respectiv. Cu alte cuvinte, ultima persoană care deţine un titlu de proprietate valabil obţinut într-un şir de transferuri succesive intervenite cu respectarea legii este recunoscută ca fiind proprietarul bunului, în vreme ce persoanele care au participat la actele juridice ulterioare nu au putut dobândi dreptul în discuţie.

Nicio altă modalitate de comparare a titlurilor de proprietate prezentate de părţi nu corespunde într-o asemenea situaţie principiului de drept pe care trebuie să îl reflecte acţiunea în revendicare, astfel că aplicarea oricărui alt criteriu de preferabilitate care să ignore scopul urmărit de o asemenea acţiune, şi anume stabilirea patrimoniului în care se regăseşte dreptului de proprietate asupra bunului revendicat, nu poate fi admisă.

Prin urmare, imobilul fiind preluat de stat de la autoarea reclamantei în temeiul Decretului nr. 92/1950, chestiunea litigioasă din cauză urmează a fi rezolvată în funcţie de constatarea valabilităţii, respectiv a nevalabilităţii titlului statului asupra imobilului revendicat.

În asemenea situație, se constată că prevederile Decretului nr. 92/1950, actul normativ în baza căruia s-a efectuat preluarea imobilului, contravin Constituției din 1948, art. 8, 10 şi 16, potrivit cărora proprietatea particulară se bucura de o protecție specială, cetățenii Republicii Populare Române erau egali în faţa legii, iar exproprierile pentru cauză de utilitate publică se făceau pe baza unei legi şi cu o dreaptă şi prealabilă despăgubire stabilită prin justiție.

Totodată, prevederile Decretului nr. 92/1950 contravin dispozițiilor legale în vigoare la acea dată, respectiv art. 481 C. civ., potrivit căruia „nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică şi primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire”, precum şi dispozițiilor tratatelor internaționale la care România era parte privitoare la proprietate, şi anume Declarația Universală a Drepturilor Omului.

În concluzie, trebuie dată preferinţă în cadrul acţiunii în revendicare de faţă titlului vechi de proprietate al autoarei reclamantei, respectiv contractul de construcţie autentificat din 24 mai 1933 de fostul Tribunal Ilfov - Secţia Notariat, în detrimentul contractului de vânzare-cumpărare din 14 mai 1997 încheiat de pârâţi în temeiul Legii nr. 112/1995 cu statul, autor care nu avea calitatea de proprietar.

iii. Din această perspectivă, potrivit regulilor consacrate în materia revendicării, anterioritatea transcrierii actului de dobândire prezintă relevanţă numai atunci când titlurile de proprietate supuse comparaţiei provin de la acelaşi autor.

De asemenea, nu se poate reţine nici un alt criteriu de preferinţă, şi anume înscrierea anterioară a imobilului în cartea funciară, şi această regulă aplicându-se tot pentru situaţia în care titlurile provin de la acelaşi autor.

O asemenea soluţie nu poate fi admisă şi în ipotezele precum cea de faţă, pentru că, deşi intabularea în cartea funciară are într-adevăr efectul de a face opozabil tuturor acest drept, conform art. 27 din Legea nr. 7/1996 (în forma în vigoare la data înscrierii imobilului în cartea funciară de către pârâtă, respectiv 07 decembrie 2001), în acelaşi timp actul normativ invocat permite, în cazurile prevăzute de art. 36, rectificarea cărţii funciare la cererea persoanelor interesate care pretind şi dovedesc printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă o neconcordanţă între cuprinsul cărţii funciare şi situaţia juridică reală a imobilului. Or, acţiunea în revendicare constituie tocmai unul dintre mijloacele procedurale prin care adevăratul proprietar al unui imobil înscris în cartea funciară în favoarea unei alte persoane înţelege să îndeplinească condiţia prealabilă impusă de art. 36 din Legea nr. 7/1996, aceea a existenţei unei hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile prin care să se constate că situaţia juridică reală a imobilului este cea pe care o pretinde.

Prin urmare, nu numai că Legea nr. 7/1996 nu exclude punerea în discuţie a drepturilor înscrise în cartea funciară, ci chiar face referire expresă la posibilitatea înlăturării unei eventuale neconcordanţe între cuprinsul cărţii funciare şi situaţia juridică reală a imobilului, conferind astfel un suport legal pentru contestarea acelor drepturi.

Prezumţiile instituite de art. 33 din Legea nr. 7/1996 se referă la existenţa sau, după caz, inexistenţa unor drepturi reale având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară. Cel care este înscris ca proprietar, titular al unui drept de uzufruct sau servitute etc., este reputat a avea acea calitate juridică. Invers, cel al cărui drept de uzufruct, servitute sau ipotecă a fost radiat din cartea funciară, este prezumat că nu mai are această calitate. Sub aspectul forţei probante, prezumţiile instituite de art. 33 sunt relative (iuris tantum), iar nu absolute (iuris et de iure), putând fi combătute prin proba contrară, ce poate fi făcută de orice persoană interesată să le răstoarne şi să restabilească, pe cale de consecinţă, situaţia juridică reală a cuprinsului cărţii funciare. Practic, din punct de vedere probator, aceste prezumţii dispensează pe cel care le invocă (de ex. proprietarul tabular care intentează o acţiune în revendicare sau negatorie) de sarcina de a dovedi că operaţiunea formală a înscrierii (şi deci statutul juridic înscris în cartea funciară) este exactă. Prin urmare, el nu are să facă nicio alegaţiune (susţinere) ori probă în ce priveşte faptul juridic (spre pildă, contractul de vânzare cumpărare) prin care a dobândit imobilul. Invers, acela care înţelege să înlăture prezumţia şi consecinţele ce decurg din ea este ţinut să dezvăluie complet starea de fapt, adică tot ceea ce este necesar pentru a putea ajunge la concluzia contrară aceleia ce rezultă din prezumţie, respectiv la faptul că cel înscris în cartea funciară nu este titularul dreptului litigios (este doar un proprietar sau titular aparent).

Lipsite de relevanţă sub aspectul analizării acţiunii în revendicare sunt şi înscrierile din evidenţele autorităţilor fiscale, precum şi posesia imobilului, tot ce interesează în cauză fiind compararea titlurilor de proprietate.

Sub un alt aspect, toate argumentele în legătură cu anularea contractului de vânzare-cumpărare din 31 mai 1995 ca efect al admiterii recursului în anulare, prin aplicarea principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului principal (resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis), au fost înlăturate cu putere de lucru judecat prin Decizia civilă nr. 2702 din 09 aprilie 2012 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, în Dosarul nr. x/3/2009, astfel încât instanţa de apel constată un impediment de ordin legal în a relua analiza lor. Fiind grefată pe aceste argumente, a fost respinsă în consecinţă şi excepţia lipsei calităţii procesuale active.

Faţă de aceste considerente, reţinând temeinicia şi legalitatea hotărârii atacate şi substituind parţial motivarea acesteia, Curtea, în temeiul art. 296 C. proc. civ., a respins ambele apeluri ca nefondate.

De asemenea, faţă de soluţia pronunţată, a respins ca nefondată cererea apelanţilor-pârâţi de acordare a cheltuielilor de judecată.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs reclamanta F. şi intervenienţii B., A., precum şi pârâţii C., D. şi C., D. și E.

În recurs, reclamanta şi intervenientul B., în calitate de recurenţi, au formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului declarat de recurenții-pârâți, pentru motivele expuse pe larg în conţinutul acestei cereri.

Recurenţii-pârâţi au formulat întâmpinare solicitând respingerea recursului declarat de recurenta-reclamantă şi intervenienţi, pentru motivele expuse pe larg în conţinutul acestei cereri.

1. Recurenta reclamantă şi recurenţii intervenienţi au invocat motivul de recurs reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., susţinând că instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit legea la situaţia de fapt reţinută în mod corect de către instanţa de fond.

În argumentarea acestei critici se arată că, în mod nelegal, a reţinut instanţa de apel la pct. 2.i al motivării sale, că în cauză nu sunt aplicabile prevederile art. 948, art. 953 şi art. 966 C. civ. Cauza (respectiv fraudarea legii şi cauza ilicită) şi că familia C., D. și E. a încheiat un contract de vânzare cumpărare cu respectarea dispoziţiilor art. 9 alin. (1) din Legea nr. 112/1995, în condiţiile în care a existat contractul de închiriere din 11 octombrie 1984.

Imobilul în litigiu nu a intrat sub incidenţa Legii nr. 112/1995, fiind cumpărat de pârâţii C., D. ȘI E. prin fraudarea legii, respectiv cu încălcarea dispoziţiilor art. 1 şi art. 9 din Legea nr. 112/1995.

Pe de altă parte, pentru un imobil care nu era supus prevederilor Legii nr. 112/1995, apare ca nefondată cercetarea valabilităţii actului de vânzare cumpărare din 14 mai 1997 din perspectiva prevederilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, care presupun existenta unui act de vânzare cumpărare încheiat în mod valabil în temeiul Legii nr. 112/1995.

Dar, şi în situaţia în care imobilul în litigiu ar fi supus prevederilor Legii nr. 112/1995, motivarea instanţei de apel la pct. 2.ii raportat la incidenţa în cauză a prevederilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 este una cu caracter general, care este străină de prezenta cauză, pe de o parte, iar, pe de altă parte, prevederile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 au fost interpretate şi aplicate greşit la situaţia de fapt reţinută de instanţa de fond.

Condiţionarea vânzării imobilelor în temeiul Legii nr. 112/1995 de verificarea situaţiei juridice, presupune în cauza de faţă, demersuri întreprinse de cumpărători adaptate situaţiei juridice concrete a imobilului în litigiu. Prin urmare, legea condiţionează vânzarea apartamentelor către chiriaşi de verificarea situaţiei juridice a imobilului.

Instanţa de apel a stabilit situaţia de fapt în mod corect, în sensul că: dacă familia C., D. ȘI E. ar fi făcut verificări la Registrul de Transcripțiuni şi Inscripțiuni Imobiliare ar fi putut să afle despre existenţa contractului de vânzare cumpărare prin care reclamanta F. a dobândit proprietatea imobilului în litigiu.

Buna credinţă a cumpărătorului, în acest caz, trebuia să fie perfectă, lipsită de orice culpă sau îndoială imputabilă acestuia.

Instanţa de apel a reţinut corect, de altfel, că dacă pârâţii au avut cel mai mic dubiu asupra existenţei dreptului de proprietate în patrimoniul statului, se consideră că aceştia au fost de rea credinţă.

Mai mult, instanţa de apel a analizat buna credinţă a cumpărătorilor din perspectiva unor eventuale demersuri juridice pe care ar fi trebuit să le întreprindă persoanele prevăzute la art. 1 din Legea nr. 112/1995.

Existenţa notării în Registrul de Transcripțiuni şi Inscripțiuni a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu pe numele reclamantei F. începând cu data de 31 mai 1995, din 31 mai 1995, este de natură a clarifica faptul că prezumţia bunei credinţe nu poate opera în prezenta cauză.

În concluzie, instanţa de apel a aplicat în mod nelegal prezumţia de bună credinţa instituită de art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 la situaţia de fapt reţinută în cauză de către instanţa de fond.

Examinând recursul declarat de reclamantă şi intervenienţi, prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte constată următoarele:

Fără a contesta situaţia de fapt, cu privire la care se arată în mod expres că a fost stabilită corect în speţă, recurenţii susţin că instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit legea la situaţia de fapt reţinută, fiind incident motivul de recurs reglementat art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În concret, criticile recurenţilor vizează aprecierea instanţei de apel cu privire la valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate din 14 mai 1997, încheiat în baza Legii nr. 112/1995, între Primăria Municipiului Bucureşti, reprezentată prin SC H. SA, în calitate de vânzător, şi pârâţii C., D. și E., C., în calitate de cumpărători ai imobilului situat în Bucureşti, sector 1.

Recurenţii susţin că, greşit, nu s-a reţinut în speţă aplicabilitatea prevederilor dreptului comun reprezentat art. 948, art. 953 şi art. 966 C. civ. Cuza (respectiv fraudarea legii şi cauza ilicită), ci a prevederilor Legii speciale nr. 10/2001, în condiţiile în care imobilul în litigiu nu intra sub incidenţa Legii nr. 112/1995, fiind de fapt cumpărat de pârâţii C., D. și E. prin fraudarea acestei legi, respectiv cu încălcarea art. 1 şi art. 9 din Legea nr. 112/1995.

Examinând această critică, Înalta Curte apreciază că, în mod corect, s-a statuat în apel asupra faptului că cererea de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate din 14 mai 1997, încheiat în baza Legii nr. 112/1995, având ca obiect un imobil preluat în mod abuziv în baza Decretului nr. 92/1950, cade sub incidenţa Legii nr. 10/2001, sub imperiul căreia a fost formulată o asemenea cerere şi care conţine dispoziţii legale exprese, instituite prin art. 45 (fost 46), ce reglementează soarta juridică a actelor de înstrăinare având ca obiect imobile preluate în mod abuziv în perioada de referinţă a acestei legi.

Deşi, în circumstanţele speţei, s-a constatat că exista valabil încheiat contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 31 mai 1995 de fostul Notariat de Stat Local al sectorului 1 Bucureşti, notat în registrul corespunzător al Notariatului, cu privire la imobilul în litigiu, situat în Bucureşti, sector 1, contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate din 14 mai 1997 a fost încheiat ulterior, în baza Legii nr. 112/1995, urmare punerii în mişcare a mecanismului recursului în anulare de către procurorul general al României.

Astfel, prin Decizia nr. 827 din 19 martie 1996, Curtea Supremă de Justiţie, secţia civilă, a admis recursul în anulare declarat de procurorul general, a casat sentinţa civilă nr. 5271 din 19 mai 1994 a Judecătoriei sector 1 Bucureşti şi decizia fără număr din 18 noiembrie 1994 a Tribunalului Municipiului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, şi a respins acţiunea în revendicare introdusă de reclamantul A. împotriva pârâtului Consiliul Local al Municipiului Bucureşti.

Prin Dispoziţia nr. 1342 din 03 septembrie 1996, primarul general al Municipiului Bucureşti a anulat Dispoziţia nr. 306 din 07 martie 1995 şi a dispus că apartamentul 10 din imobilul situat în sector 1, Bucureşti reintră în proprietatea statului.

Prin adresa emisă de SC H. SA din 03 decembrie 1996 s-a solicitat să se opereze în evidenţele Secţiei Financiare sector 1 toate aceste schimbări cu privire la regimul imobilului în cauză.

În baza cererii formulate de C., D. și E. şi înregistrate la SC H. SA din 21 ianuarie 1997, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate din 14 mai 1997 între Primăria municipiului Bucureşti, reprezentată prin SC H. SA, şi C., D. și E. şi C. care au dobândit astfel, în baza Legii nr. 112/1995, imobilul situat în Bucureşti, sector 1.

Este de menţionat şi faptul că, între I.C.R.A.L. Herăstrău Nord şi C., D. și E. a existat contractul de închiriere din 11 octombrie 1984, prelungit succesiv în baza Legii nr. 17/1994, prin contractul de închiriere din 16 februarie 1995.

Art. 9 din Legea nr. 112/1995 prevede că titularii contractelor de închiriere asupra apartamentelor care nu se restituie în natură foştilor proprietari pot opta, după expirarea termenului prevăzut de art. 14, pentru cumpărarea acestor apartamente.

În acest context al faptelor, Înalta Curte apreciază că în mod corect s-a reţinut în apel faptul că, indiferent dacă s-a înstrăinat un imobil preluat în mod abuziv de stat, contractul de vânzare - cumpărare încheiat ulterior în baza Legii nr. 112/1995 nu a fost încheiat cu încălcarea dispoziţiilor art. 9 alin. (1) din lege, care impunea calitatea de chiriaş a solicitantului cumpărător.

Prin urmare, nu se putea reţine nulitatea acestui contract pentru fraudarea Legii nr. 112/1995 de către fostul chiriaş al imobilului, astfel cum susţin recurenţii, date fiind circumstanţele speciale în care a fost încheiat contractul de vânzare - cumpărare, expuse în precedent.

Recurenţii susţin, în continuare, că şi în situaţia în care imobilul în litigiu ar fi supus prevederilor Legii nr. 112/1995, motivarea instanţei de apel de la pct. 2.ii raportat la incidenţa în cauză a prevederilor art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 este una cu caracter general, care este străină de prezenta cauză, pe de o parte, iar, pe de altă parte, prevederile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 au fost interpretate şi aplicate greşit la situaţia de fapt reţinută de instanţa de fond.

Critica recurenţilor vizând „motivarea cu caracter general şi străină de prezenta cauză”, de la punctul 2.ii din considerentele deciziei de apel, nu poate fi primită.

Dispoziţiile art. 304 pct. 7 C. proc. civ., în care se încadrează aceasta, consacră ipoteze diferite ale nemotivării hotărârii judecătoreşti, deoarece astfel trebuie calificată atât o hotărâre care nu este deloc motivată, cât şi una care cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

Argumentele aduse în susţinerea acestei ipoteze a motivului de nelegalitate invocat nu sunt lămuritoare şi, cu atât mai mult, nu relevă o lipsă de motive în considerente de natură să justifice admiterea recursului cu consecinţa schimbării dispozitivului hotărârii atacate pentru acest motiv, ci mai degrabă, o nemulţumire a părţii faţă de soluţia consacrată prin aceste considerente.

Recurenţii susţin şi că instanţa de apel a aplicat în mod nelegal prezumţia de bună credinţa instituită de art. 45 alin. (2) (fost art. 46) din Legea nr. 10/2001, republicată, la situaţia de fapt reţinută în cauză.

Critica este fondată şi se circumscrie motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., în ipoteza - când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a legii.

Se are în vedere art. 45 alin. (2) (fost art. 46) din Legea nr. 10/2001, republicată, potrivit cu care: „Actele juridice de înstrăinare, (...), având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună - credinţă”.

Curtea Constituţională prin Decizia nr. 191 din 25 iunie 2002, a arătat: „singurul element «novator» adus de textul dedus controlului (art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001) îl constituie consacrarea in terminis, pe cale legală, a principiului ocrotirii bunei-credinţe, într-un domeniu particular, dar de interes social major, acela al regimului juridic al imobilelor preluate în mod abuziv de stat în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989”.

În conflictul de interese legitime dintre adevăratul proprietar şi subdobânditorul bunului său imobil, în situaţia în care anterior perfectării contractului de vânzare - cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995, Curtea Supremă de justiţie a pronunţat, într-un recurs în anulare, o hotărâre prin care a fost respinsă acţiunea în revendicare a foştilor proprietari (acţiune formulată împotriva Consiliului Local al Municipiului București), s-a apreciat în jurisprudenţa constantă în materie, că a fost de bună-credinţă cumpărătorul, deoarece prin recursul în anulare s-a consolidat calitatea de proprietar cu titlu valabil a statului.

Or, în speţă, bunul nu a reintrat în proprietatea statului ca efect al admiterii recursului în anulare (ipoteza clasică), deoarece anterior demarării acestui demers judiciar de către procurorul general, bunul imobil litigios era deja înstrăinat de către adevăratul proprietar al imobilului, intervenientul A., către reclamanta F., căsătorită.

Contractul de vânzare - cumpărare autentificat din 31 mai 1995 de fostul Notariat de Stat Local al sectorului 1 Bucureşti, a fost transcris în Registrul de Trancripţiuni Imobiliare al Notariatului din 31 mai 1995, intrând în circuitul civil şi fiind opozabil erga omnes.

Ca atare, cum la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare cu plata în rate din 14 mai 1997, a cărui nulitate se invocă, bunul imobil era deja înstrăinat printr-un contract de vânzare - cumpărare autentic, perfect valabil încheiat şi transcris pentru opozabilitate faţă de terţi în registrul corespunzător al Notariatului, Înalta Curte, în aprecierea bunei-credinţe în cauză, constată că obligaţia generală de conduită a părţilor contractante, de prudenţă şi diligenţă - implicând inclusiv informarea clară asupra situaţiei juridice a imobilului - nu a fost respectată.

Aşa cum în mod corect a surprins şi instanţa de apel, este pe deplin adevărat că, dacă pârâţii C., D. și E. ar fi făcut verificări la Registrul de Trancripţiuni Imobiliare al Notariatului, precum şi la Direcţia de Impozite şi Taxe Locale sector 1, ar fi putut să afle despre existenţa contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 31 mai 1995 de fostul Notariat de Stat Local al sectorului 1 Bucureşti şi deci, despre faptul că imobilul solicitat se afla în proprietatea altei persoane, în baza unui act de înstrăinare autentic, valabil încheiat.

În acest context, Înalta Curte nu poate reţine, urmând să înlăture, ca nefiind convingătoare şi, mai ales, determinantă în pronunţarea soluţiei, motivarea curţii de apel cu privire la criteriul rezonabilității verificărilor ce se puteau pretinde din partea cumpărătorilor cu privire la existenţa bunului în patrimoniul statului.

Însăşi Curtea de apel motivând că „în contextul socio-juridic existent la acel moment, o asemenea problemă neputând fi luată în calcul decât de o persoană cu un nivel de prudenţă deosebit de ridicat”, a lăsat să se înţeleagă că, urmare a mediatizării pe larg a Legii nr. 112/1995 şi a discuţiilor publice privind restituirea către proprietarii deposedaţi a imobilelor preluate în perioada comunistă, principiul validităţii aparenţei în drept nu poate funcţiona în lipsa diligenţelor şi a ieşirii din pasivitate a cumpărătorului.

În baza demersului iniţiat - sesizarea pentru recurs în anulare şi cererea de cumpărare a imobilului înregistrată la SC H. SA din 21 ianuarie 1997 - cumpărătorul C., D. și E. ar fi trebuit să facă verificări serioase, în primul rând, cu privire la cine deţinea calitatea de proprietar al imobilului solicitat. Acesta trebuia să fie documentat, în privinţa eventualelor transmiteri cu titlu particular sau universal care au operat de la data de 19 mai 1994 când s-a pronunţat sentinţa civilă nr. 5270 privind restituirea imobilului către fostul proprietar.

Prin urmare, trebuia să facă dovada unui cumpărător extrem de diligent, nu de nivel mediu, cum se apreciază că a dat dovadă, dată fiind situaţia juridică a imobilului cumpărat, pentru a se putea statua asupra bunei sale credinţe.

Primăria Municipiului Bucureşti, în situaţia dată, nu a acţionat din poziţia de autoritate publică, ci de reprezentant al unităţii teritorial administrative care avea o deţinere precară a bunului.

Înalta Curte constată că, instanţa de apel confirmând temeinicia şi legalitatea soluţiei de respingere a cererii de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate din 14 mai 1997 prin reţinerea bunei-credinţe a cumpărătorului nediligent, a pronunţat o hotărâre cu încălcarea legii, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Înalta Curte reţine că s-au încălcat dispoziţiile art. 45 alin. (2) (fost art. 46) din Legea nr. 10/2001, republicată, actul de înstrăinare nefiind încheiat cu bună - credinţă de către părţile contractante, situaţie în care este lovit de nulitate absolută.

Fiind incident motivul de nelegalitate reglementat de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte, în raport de dispoziţiile art. 312 alin. (1), (2), (3) C. proc. civ., va admite recursul declarat de reclamantă şi intervenienţi, va modifica în parte decizia recurată, în sensul că, în raport de dispoziţiile art. 296 C. proc. civ., va admite apelul declarat de reclamantă şi intervenienţi împotriva sentinţei civile nr. 815 din 4 iulie 2014 şi încheierii din 20 iunie 2014, care reprezintă încheierea de amânare a pronunţării sau practicaua hotărârii, pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia IV-a civilă; va schimba în parte sentinţa apelată, în sensul constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nrdin 14 mai 1997.

Totodată, se vor păstra celelalte dispoziţii ale deciziei şi sentinţei, care au intrat în puterea lucrului judecat, nefiind supuse controlului judiciar pendinte exercitat de instanţa de recurs.

2. Prin recursul declarat de recurenţii - pârâţi C., C., D. și E. G. şi D. se invocă motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 7 coroborat cu art. 312 alin. (3) C. proc. civ., în ipoteza - când hotărârea cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

În susţinerea acestui motiv de recurs, recurenţii pârâţi critică decizia din apel întrucât nu a ţinut cont de specificul acţiunii în revendicare, în care reclamantul trebuie să facă dovada dreptului său de proprietate. Art. 1169 C. civ. stabilea explicit că sarcina probei este a celui care pretinde un drept.

În speţă, I. nu a fost niciodată reclamant. Fiul său, intervenientul A., nu a făcut niciodată dovada dezbaterii succesiunii de pe urma mamei sale, nu a exhibat niciun certificat de moştenitor din care să rezulte că este unicul succesor al proprietarei de dinainte de preluarea de către stat a bunului, ci s-a servit fie doar de sentinţa nr. 5270 din 19 mai 1994 a Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti, definitivă prin decizia fără număr din 18 noiembrie 1994 a Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, ambele casate prin Decizia Curţii Supreme de Justiţie, secţia civilă nr. 827 din 19 martie 1996, fie doar de actul de dobândire al mamei sale (la momentul vânzării).

Într-o acţiune în revendicare în care ambele părţi aflate în opoziţie exhibă titluri de proprietate, compararea acestora se face prin compararea titlurilor autorilor lor şi evaluarea opozabilităţii titlurilor părţilor faţă de terţi prin îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară.

Or, titlul de proprietate al reclamantei F. nu poate fi reţinut ca preferabil câtă vreme pe linia transmiterilor de la I. către dna. F. există o gravă fractură: I. nu a transmis dreptul său, prin moştenire, către fiul său A., fiind în sarcina acestuia să dovedească asemenea calitate de moştenitor (câtă vreme este intervenient în proces), respectiv fiind în sarcina reclamantei F. să dovedească că a dobândit de la moştenitorul proprietarului de la care a fost preluat bunul de stat.

Într-o speţă similară, prin Decizia nr. 393 din 06 februarie 2014 (practica judiciară depusă în apel), Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a respins o acţiune în revendicare arătând că prin pronunţarea recursului în anulare s-a consolidat titlul statului, fiind soluţionată irevocabil pretenţia de revendicare a imobilului în litigiu.

La momentul 14 mai 1997 reclamanta F. şi intervenientul F. nu-şi înscriseseră dreptul de proprietate în C.F., deşi Legea nr. 7 a intrat în vigoare în anul 1996, şi nici nu au notat vreo acţiune.

În aceste condiţii, titlul pârâţilor este opozabil, preferabil, obţinut de la proprietar, adică îndeplineşte toate cerinţele materiale şi formale pentru a justifica respingerea acţiunii în revendicare.

Se susţine, în continuare, că instanţa de apel nu a fost învestită cu chestiunea de a aprecia dacă intervenientul sau reclamanta ar fi putut sau nu să uzeze de prevederile Legii nr. 10/2001 pe cale administrativă (acest motiv al deciziei fiind străin de natură pricinii), ci a fost sesizată, în apărare, că nu au uzat efectiv de calea administrativă oferită de această lege, care le condiţiona dreptul de a exercita şi acţiunea în nulitatea vânzării către chiriaşi de formularea notificării de retrocedare. Au invocat această lege pentru a susţine cererea de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare prin care C., D. și E. şi C. au dobândit bunul de la stat. Aşadar, chiar capătul de cerere privind nulitatea, din acţiunea reclamantei, contrazice motivarea instanţei, câtă vreme instanţa de apel a analizat şi soluţionat (în sensul respingerii) capătul de cerere din acţiunea reclamantei vizând o nulitate întemeiată pe Legea nr. 10/2001.

Există motive contradictorii, deoarece Curtea de apel spune în soluţionarea cererii de constatare a nulităţii că au existat şi bună credinţă şi respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995 la momentul cumpărării de către C., D. și E. şi C., iar la soluţionarea cererii în revendicare se referă la propriile reţineri ca şi când ar fi fost contrare (în sensul că nu ar fi îndeplinite cumulativ cele două condiții, bună-credinţă şi respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, tot la momentul vânzării).

Corecta punere în practică a Deciziei în interesul Legii nr. 33/2008 ar fi presupus, din contră, că, reţinând că imobilul a fost vândut către chiriaşi, că aceştia au fost de bună-credinţă şi că s-au respectat prevederile Legii nr. 112/1995, instanţa de apel fie să constate inadmisibilă acţiunea în revendicare (aşa cum s-a invocat pe cale de excepţie), fie să o respingă ca neîntemeiată.

Pe fondul acţiunii în revendicare, se invocă motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7 şi pct. 6 coroborat cu art. 312 alin. (3) C. proc. civ. (motive străine de natură pricinii şi acordarea de către instanţă a mai mult decât s-a cerut).

Se susţine nemotivarea hotărârii, în sensul că relevarea chestiunii - nedesfiinţării titlului vânzătorului A. - este străină de natura pricinii în care părţile exhibă titluri de proprietate aparente ce trebuie comparate, cel al reclamantei plin de vicii de fond şi formale, susţinute şi de nereguli în formalităţile de publicitate (adică inopozabil) şi cel al pârâţilor provenind de la stat cu privire la care nu s-a invocat şi nici obţinut nici de către vânzătorul A., nici de către reclamanta F. o recunoaştere a unei preluări, abuzive, nici prin declanşarea şi finalizarea procedurii administrative în baza Legii nr. 10/2001, nici prin prezentul proces, fiind lipsit de orice vicii de fond sau formale, fiind şi opozabil prin înscriere în cartea funciară.

Se susţine, de asemenea, că instanţa de apel s-a pronunţat asupra nevalabilităţii titlului statului deşi nu a fost învestită în acest sens.

Acest motiv se încadrează la art. 304 pct. 6 C. proc. civ., instanţa de apel acordând mai mult decât s-a cerut, prin pronunţarea asupra unei chestiuni cu care nu a fost învestită.

Pe cererea subsidiară, de casare cu trimitere spre rejudecare la instanţa de apel, în vederea administrării probei cu expertiză se invocă următoarele:

Instanţa de fond a reţinut lipsa identităţii dintre imobilul obiect al revendicării. Criticând prin apel soluţia de la fond pentru că, chiar şi în lipsa identităţii, soluţia a fost de admitere a acţiunii în revendicare, instanţa de apel a constatat că există identitate, pornind însă de la presupuneri şi aprecieri abstracte (individualitatea unui imobil este dată de traiectoria liniei închise care o separă în spaţiu şi îi atribuie individualitate, în timp ce suprafaţa lui constituie numai una dintre caracteristici). De altfel, în speţă, reclamanta nici nu a indicat prin cererea de chemare în judecată suprafaţa apartamentului, ci numai în declaraţiile de impunere.

Se critică, în primul rând, măsura procesuală a instanţei de a respinge proba cu expertiză tehnică având ca obiectiv, a se stabili dacă există sau nu identitate între apartamentul dobândit de reclamantă şi intervenientul F. prin actul lor de cumpărare (ce a avut la baza actul de vânzare-cumpărare din 03 mai 1926 menţionat expres).

Instanţa nu a făcut decât să selecteze o serie de înscrisuri din care ar rezulta identitatea obiectului revendicării cu bunul dobândit de reclamantă şi intervenientul F., deşi enunţă şi înscrisurile din care rezultă că apartamentul de la et. IV aparţinea unei alte persoane, d-na. A. deţinând un apartament la et. VI.

Necesitatea stabilirii situaţiei de fapt a apartamentului rezultă şi din împrejurarea că sunt neconcordanţe grave privitoare la momentul deschiderii rolului fiscal pe numele reclamantei. Rolul fiscal deschis - aparent mai târziu - pe numele C., D. și E. în baza declaraţiei din 09 septembrie 1997 poartă număr mai mic de înregistrare decât rolul fiscal pretins a fi fost deschis anterior de reclamanta F. în baza declaraţiei din 31 mai 1995.

Cu privire la cererea în constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare - cumpărare cu plata în rate din 14 mai 1997 se invocă motivul de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

În susţinerea acestei critici se solicită să se constate că actul de vânzare-cumpărare încheiat între A. şi F., respectiv, în baza mandatului tacit reciproc, şi intervenientul B. a fost „pretins” autentificat din 31 mai 1995.

In realitate acest act a fost notat în registrul actelor notariale din 30 mai 1995 ceea ce atrage nulitatea încheierii de autentificare pentru menţionarea în fals a unui aspect esenţial al actului, data perfectării.

Consecinţa acestei nulităţi este dublată de împrejurarea că transcrierea actului făcută în registrul de inscripțiuni şi transcripțiuni imobiliare nu s-a făcut, în realitate, la poziţia din 31 mai 1995, figurând un alt număr de autentificare şi anume: din 1995.

Justifică interesul în constatarea acestei nulităţi în temeiul art. 1295 C. civ. şi art. 710-720 C. civ. în forma sa în vigoare în anul 1995, contractul invocat de părţile menţionate nefiindu-le opozabil.

Contractul fiind lipsit de încheierea de autentificare, urmare a constatării nulităţii acesteia, el nu îndeplineşte cerinţa de formă ad validitatem (fiind înstrăinat şi teren, întregul act este supus formei autentice), aşa încât reclamanta şi intervenientul F. nu opun un titlu valabil şi preferabil celui al pârâţilor în cauză.

Examinând recursul declarat de pârâţi, prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte a constatat că nu este fondat pentru considerentele ce succed:

Luând în examinare primul motiv de recurs, întemeiat pe art. 304 pct. 7 coroborat cu art. 312 alin. (3) C. proc. civ., în ipoteza - când hotărârea cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii, Înalta Curte aminteşte că formularea unui motiv de casare sau modificare a hotărârii, cere o atenţie deosebită şi cu cât este mai precis redactat, cu atât este mai bine formulat.

Hotărârea atacată ar putea fi casată pentru acest motiv, dacă există contradicţie între considerentele hotărârii, în sensul că din unele rezultă netemeinicia acţiunii, iar din altele faptul că este întemeiată, astfel încât nici unul dintre ele nu poate fi socotit că formează fundamentul judecăţii sau dacă cuprinde considerente care nu au legătură cu pricina în care a fost pronunţată soluţia respectivă, aşa încât să se poată considera că s-a soluţionat procesul fără a se intra în cercetarea fondului.

Pornind de la aceste exigenţe, urmează a fi înlăturate toate argumentele recurenţilor pârâţi referitoare la faptul că reclamanta şi intervenienţii în proces nu au făcut dovada dreptului de proprietate pretins, sau că titlul de proprietate al reclamantei F. nu poate fi reţinut ca preferabil, titlul pârâţilor fiind cel opozabil, preferabil şi obţinut de la proprietar, adică îndeplineşte toate cerinţele materiale şi formale pentru a justifica respingerea acţiunii în revendicare.

Instanţa de recurs apreciază că aceste chestiuni reprezintă nemulţumiri ale părţii faţă de soluţia pronunţată de instanţa de apel şi nu considerente contradictorii ori străine de natura pricinii în sensul textului de lege menţionat.

De asemenea, nu sunt contradictorii sau străine de natura pricinii nici considerentele hotărârii, prin care instanţa de apel a reţinut aplicabilitatea Legii nr. 10/2001, republicată, în soluţionarea cererii de constatare a nulităţii absolute, şi nici cele prin care a concluzionat că a existat buna credinţă a cumpărătorilor şi s-a respectat Legea nr. 112/1995 la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în temeiul acestei legi.

Înalta Curte constată că recurenţii pârâţi invocă, de fapt, o motivare greşită a hotărârii (din punctul lor de vedere) şi, nicidecum, nemotivarea acesteia, aşa încât să se poată considera că s-a soluţionat procesul fără a se intra în cercetarea fondului, ipoteză a motivului reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., în care nemotivarea ar atrage casarea soluţiei şi trimiterea cauzei pentru rejudecare.

Drept consecinţă, apreciind că nu este incident art. 304 pct. 7 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat motivul de recurs astfel invocat de recurenţii pârâţi.

Pentru considerente teoretice expuse în precedent, Înalta Curte apreciază că şi susţinerea potrivit căreia, relevarea chestiunii nedesfiinţării titlului vânzătorului A., în considerentele deciziei atacate, nu echivalează nemotivării hotărârii pentru considerente străine de natura pricinii, ci reprezintă o nemulţumire a recurenţilor pârâţi cu privire la motivarea soluţiei de respingere a acţiunii în revendicare, cu care, de altfel, nu sunt de acord. Ori, o motivare greşită, nu echivalează cu nemotivarea hotărârii, pentru a fi incident cazul reglementat de art. 304 pct. 7 C. proc. civ., instanţa putând suplini motivarea dacă soluţia dată cererii, aşa cum rezultă din dispozitivul deciziei, este juridică, corectă.

În ceea ce priveşte motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., invocat de recurenţii pârâţi, Înalta Curte constată că nu este aplicabil hotărârilor de control judiciar prin care se păstrează în întregime soluţiile atacate, respingându-se calea de atac, întrucât în aceste situaţii, instanţa nu rejudecă cererile de chemare în judecată, pentru a da mai mult decât s-a cerut.

Aşadar, motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 6 C. proc. civ., nu putea fi invocat de recurenţii pârâţi, din punct de vedere formal, procedural, deoarece prin decizia criticată, apelurile au fost respinse ca nefondate.

Critica privind modul în care instanţa de apel a stabilit situaţia de fapt a apartamentului în litigiu, cu referire la stabilirea identităţii între apartamentul dobândit de reclamantă şi intervenientul F. prin actul lor de cumpărare, în funcţie de probele administrate, vizează netemeinicia hotărârii atacate şi nu poate face obiectul analizei de nelegalitate exercitate de către instanţa de recurs.

Recurenţii pârâţi se plâng fie de greşita interpretare a probelor administrate în cauză, fie de aprecierea subiectivă asupra chestiunii identităţii imobilului, pornind de la presupuneri şi aprecieri abstracte, de care a dat dovadă instanţa de judecată.

Niciunul din aceste aspecte nu poate face obiect de analiză în recurs, motivele pentru care se poate cere casarea sau modificarea hotărârii fiind de nelegalitate, expres şi limitativ prevăzute de art. 304 C. proc. civ.

Totodată, nu se poate dispune casarea/modificarea unei hotărâri pentru măsura procesuală a instanţei de judecată de a respinge proba cu expertiză tehnică, instanţa neavând obligaţia, ci doar posibilitatea de a dispune administrarea unei asemenea probe în cauză.

Instanţa poate să respingă cererea privind proba cu expertiză tehnică imobiliară, atunci când constată că o asemenea probă este inutilă faţă de actele depuse la dosarul cauzei.

De altfel, în speţă, problema admiterii sau neadmiterii acestei noi probe în apel este o chestiune de apreciere a mijloacelor de probă care scapă controlului instanţei superioare. Instanţa de apel a uzat de un drept suveran de apreciere a mijloacelor de probă invocate în cauză, când a înlăturat efectuarea probei cu expertiză cerută de recurenţii pârâţi.

În consecinţă, Înalta Curte va respinge şi această critică, ca nefondată.

Luând în examinare ultima critică de recurs, Înalta Curte constată că recurenţii pârâţi au invocat mai întâi săvârşirea unei infracţiuni de fals în legătură cu data autentificării contractului de vânzare cumpărare încheiat între A. şi F., căsătorită, chestiune care a fost tranşată definitiv în cursul unui proces penal finalizat prin sentinţa penală nr. 1687 din 16 iunie 2005, rămasă definitivă prin Decizia penală nr. 2095/R din 26 septembrie 2005 a Tribunalului Bucureşti, secţia I penală, prin care s-a reţinut, în esenţă, că nu există indicii din care să reiasă că actul de vânzare-cumpărare menţionat a fost antedatat, situaţie în care instanţa civilă nu poate reţine decât că nu a avut loc o asemenea antedatare.

În al doilea rând, aşa cum în mod corect a reţinut şi instanţa de apel, în ceea ce priveşte chestiunea nulităţii încheierii de autentificare a acestui act de vânzare-cumpărare, aspectul nerelevanţei erorilor din registrul de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare asupra valabilităţii contractului de vânzare cumpărare a fost stabilit cu putere de lucru judecat prin sentinţa civilă nr. 5148 din 29 iunie 2004 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, proces în care s-a invocat însăşi nulitatea contractului de vânzare cumpărare şi în care s-a reluat şi problema antedatării actului.

Pe de altă parte, Înalta Curte constată că, deşi recurenţii pârâţi au indicat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., din dezvoltarea acestuia nu se deduc critici privind modul de judecată al instanţei de apel, raportat la motivul de recurs invocat. Mai mult, nu se deduce norma de drept material sau procedural încălcată, instanţa de recurs analizându-l totuşi, din perspectiva chestiunilor de nulitate mai sus menţionate.

Faţă de toate aceste considerente, se constată că nu sunt incidente motivele de casare sau de modificare a hotărârii, invocate, situaţie în care Înalta Curte, în raport de dispoziţiile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de pârâţi în cauză.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanta F. şi intervenienţii B. şi A. împotriva Deciziei civile nr. 270/A din 26 mai 2015 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Modifică, în parte, decizia atacată, în sensul că admite apelul declarat de reclamantă şi intervenineţi împotriva sentinţei civile nr. 815 din 4 iulie 2014 şi încheierea din 20 iunie 2014 pronunţate de Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Schimbă, în parte, sentinţa apelată, în sensul constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare din 14 mai 1997.

Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei şi sentinţei.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii C., D. și E. G. şi D. împotriva Deciziei civile nr. 270/A din 26 mai 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Ia act că recurenta reclamantă şi recurenţii intervenienţi au solicitat cheltuieli pe cale separată.

Respinge cererea recurenţilor pârâţi de acordare a cheltuielilor de judecată, ca nefondată.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 26 noiembrie 2015.