Ineffectiveness of judicial substitute for sale contract due to underlying lease annulment and inapplicability of Land Registry material publicity to non-bona fide sub-acquirer

Decizia nr. 2403/2015

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, reclamanta SC A. SRL a chemat în judecată pe pârâţii Consiliul Local al sectorului 2 al Municipiului Bucureşti, B. sector 2 Bucureşti şi SC C. SRL, solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să fie obligaţi pârâţii să-i lase în deplină proprietate şi posesie terenul în suprafaţă de 1.296 mp împreună cu construcţia centrală aer comprimat şi platforma din beton în suprafaţă de 248 mp situat în Municipiul Bucureşti, sector 2; să fie obligaţi pârâţii, în solidar, la plata sumei de 400.000 lei, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a terenului pentru ultimii trei ani anteriori introducerii cererii de chemare în judecată; să fie obligată pârâta SC C. SRL să demoleze pe cheltuiala sa construcţiile edificate de aceasta pe terenul în litigiu, iar în subsidiar, să se încuviinţeze demolarea de către reclamantă, dar pe cheltuiala SC C. SRL, a construcţiilor edificate de aceasta şi să fie să obligaţi pârâţii, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 3171 din 18 iunie 2014, pronunţată în Dosarul nr. x/3/2011, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, a respins cererea formulată de reclamanta SC A. SRL, ca nefondată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa a reţinut că prin hotărâre judecătorească irevocabilă, respectiv, sentinţa civilă nr. 16636 din 28 noiembrie 2012 pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti în Dosarul nr. x/300/2011, s-a admis cererea formulată de Parchetul de pe lângă Judecătoria sectorului 2 Bucureşti în contradictoriu cu SC C. SA şi SC D. SRL (actuala SC A. SRL) şi intervenientul în interes propriu SC C. SRL şi s-a anulat, printre alte contracte, şi contractul de leasing imobiliar din 30 septembrie 2002 încheiat de pârâte pentru imobilul din Bucureşti, sector 2. Pentru a pronunţa această soluţie instanţa a reţinut că imobilul ce a format obiectul contractului de leasing nu era în proprietatea SC C. SA, fiind dat doar în folosinţă din anul 1991 prin decizie a Primăriei Municipiului Bucureşti, imobilul aflându-se în proprietatea Consiliului Local al Municipiului Bucureşti - Direcţia de Administrare a Patrimoniului Imobiliar.

Instanţa a concluzionat că desfiinţarea printr-o hotărârea judecătorească irevocabilă a titlului în baza căruia a fost transmis dreptul de proprietate către reclamantă, respectiv, contractul de leasing imobiliar din 30 septembrie 2012, lipseşte de efecte juridice şi transmiterea dreptului de proprietate, în virtutea principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel SC A. SRL, susţinând că titlul său de proprietate constă în sentinţa comercială nr. 1163 din 28 ianuarie 2003 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, în Dosarul nr. x/2002, dreptul său de proprietate a fost înscris în cartea funciară, iar înscrierea îi conferă beneficiul principiului publicităţii materiale a cărţilor funciare, astfel cum a fost reglementat de dispoziţiile art. 31 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, republicată, (aplicabil la data înscrierii dreptului de proprietate în cartea funciară).

Prin întâmpinarea formulată în apel de B. sector 1, serviciul public în subordinea Consiliului Local sector 2, a fost reiterată excepţia lipsei calităţii procesuale pasive.

Prin Decizia nr. 668/A din 23 aprilie 2015, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a respins apelul declarat de apelanta reclamantă, ca nefondat.

Instanţa de apel a constatat că cererea de învestire a instanţei reprezintă o acţiune în revendicare, întemeiată pe prevederile art. 480 şi următoarele C. civ. din 1864, ce priveşte terenul în suprafaţă de 1.296 mp, împreună cu construcţia centrală aer comprimat şi platforma din beton în suprafaţă de 248 mp, imobil situat în Municipiul Bucureşti, sector 2.

Curtea a subliniat că părţile, prin poziţiile exprimate nemijlocit în faţa instanţei de apel, nu au avut poziţii divergente cu referire la identificarea terenului şi a construcţiilor ce fac obiectul revendicării, motiv pentru care proba cu expertiză având ca obiectiv această identificare a fost considerată inutilă. Tot ca inutilă a fost respinsă şi proba cu expertiza având ca obiectiv stabilirea valorii de circulaţie a imobilului, raportat la obiectul cererii de chemare în judecată.

În ceea ce priveşte susţinerile reclamantei referitoare la titlul său de proprietate, instanţa de apel a constatat că SC C. SA, prin contractul de leasing imobiliar autentificat din 30 septembrie 2002, în calitate de locator, a transmis către SC A. SRL, în calitate de utilizator, folosinţa şi posesia imobilului, iar prin sentinţa comercială nr. 1163 din 28 ianuarie 2003, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, în Dosarul nr. x/2002, instanţa de judecată, soluţionând litigiul purtat între locatorul SC C. SA şi utilizatorul SC A. SRL, a constatat că utilizatorul şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului şi a admis acţiunea acestuia, constatând intervenită vânzarea cumpărarea imobilului ce face obiectul revendicării prezente.

Ulterior, prin sentinţa civilă nr. 16636 din 28 noiembrie 2012, pronunţată de Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, a fost admisă cererea formulată de Parchetul de pe lângă Judecătoria sectorului 2 Bucureşti în contradictoriu cu pârâţii SC C. SA, SC D. SRL şi intervenientul în interes propriu SC C. SRL şi s-a anulat, printre altele, contractul de leasing imobiliar din 30 septembrie 2002, încheiat de pârâte. Instanţa a reţinut că imobilul ce a format obiectul contractului de leasing nu era proprietatea SC C. SA, fiind dat doar în folosinţă acesteia din anul 1991, prin Decizia nr. 593 din 17 iulie 1991 a Primăriei Municipiului Bucureşti, imobilul aflându-se în proprietatea Consiliului Local al Municipiului Bucureşti - Direcţia de Administrare a Patrimoniului Imobiliar.

În condiţiile date, Curtea a constatat că titlul apelantei reclamante este reprezentat de o hotărâre judecătorească pronunţată într-un litigiu purtat doar între părţile contractului de leasing imobiliar, contract anulat ulterior de către instanţele de judecată pentru motivul că locatorul nu era proprietarul bunurilor ce fac în prezent obiectul revendicării, menţiunea proprietăţii fiind rezultatul faptei penale de fals în înscrisuri sub semnătură privată (fila 66 dosar fond).

Curtea a mai constatat că, în executarea Deciziei Consiliului de Administraţie al Primăriei Municipiului București nr. 593 din 17 iulie 1991, la data de 17 decembrie 1991, a fost încheiat între SC E. SA şi SC C. SA, societăţi înfiinţate în baza deciziei menţionate anterior, procesul verbal (fila 115 din dosarul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI a civilă) prin care au fost împărţite activul şi pasivul conform celor menţionate în anexa nr. 1, la poziţia nr. 6 din anexă fiind înregistrat imobilul situat în sector 2.

Curtea a mai reţinut că, ulterior anului 1992, dată la care, potrivit apelantei reclamante, terenul a intrat în proprietatea SC C. SA, în vederea stabilirii debitorului obligaţiei de plată a impozitelor aferente imobilului, atât SC E. SA, cât şi SC C. SA, au emis adrese sau situaţii prin care s-a specificat în mod expres că imobilele în legătură cu care a fost emisă Decizia nr. 593 din iulie 1991 sunt proprietatea Consiliului Local al Municipiului Bucureşti, Direcţia de Administrare a Patrimoniului Imobiliar şi sunt în folosinţa SC C. SA, fără a fi trecute în patrimoniul acesteia (filele 116 şi 117 din dosarul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă). Drept urmare, pentru aceste clădiri şi terenuri, Consiliul General al Municipiului București - Direcția de Administrare a Finanțelor Imobiliare, plăteşte impozitele prevăzute de Legea nr. 27/1994 la Administraţia Financiară a sectorului 3, pe raza căreia îşi are sediul. Prin urmare, Curtea nu a primit afirmaţia apelantei reclamante, potrivit cu care, în temeiul art. 20 alin. (2) din Legea nr. 15/1990 şi ca efect al adresei din 10 noiembrie 1992, SC C. SA ar fi devenit proprietarul imobilului revendicat.

În condiţiile date, Curtea a constatat că probele administrate în cauză susţin apărarea formulată de către intimaţii pârâţi, în sensul că autorul apelantei nu a deţinut niciodată calitatea de proprietar al imobilului teren şi construcţii ce face obiectul revendicării, motiv pentru care nici nu ar fi putut transmite prerogativele proprietăţii către SC A. SRL. Hotărârea judecătorească de care partea înţelege să se prevaleze a valorificat un contract de leasing ce cuprindea menţiunea falsă a calităţii de proprietar a SC C. SA; acesta a şi reprezentat motivul cercetării penale care a impus anularea falsului reprezentat de contractul de leasing în discuţie; în plus, sentinţa comercială nr. 1163 din 28 ianuarie 2003 a Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială, nu a fost pronunţată în contradictoriu cu adevăratul titular al dreptului de proprietate, situaţie în care nu se poate da preferinţă titlului deţinut de către apelanta reclamantă.

În ceea ce priveşte critica apelantei referitoare la incidenţa dispoziţiilor art. 31 din Legea nr. 7/1996, Curtea a reţinut că, la data de 09 februarie 2006, Primăria sectorului 2 Bucureşti sesizase organele de cercetare penală în vederea efectuării de cercetări cu privire la modul în care au fost legalizate patru contracte de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare cumpărare, precum şi cu privire la modul în care au fost pronunţate sentinţele comerciale prin care s-a constatat înstrăinarea imobilelor din patrimoniul SC C. SA către SC D. SRL. Cercetările au făcut obiectul Dosarului penal nr. x/P/2007 al Parchetului de pe lângă Judecătoria sectorului 2 Bucureşti. Cererea de chemare în judecată formulată de SC A. SRL, având ca obiect revendicare, a fost transmisă instanţei de judecată la data de 09 aprilie 2010. Încheierea Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară în discuţie a fost pronunţată la data de 29 aprilie 2010.

Pornind de la aceste premise de fapt, Curtea a arătat că principiul publicităţii materiale consacrat de prevederile art. 31 şi art. 36 din Legea nr. 7/1996 reprezintă regula potrivit cu care, în afara îngrădirilor şi excepţiilor legale, cuprinsul cărţilor funciare se consideră exact în folosul acelora care şi-au înscris vreun drept real în cartea funciară, dobândit prin act juridic cu titlu oneros, dacă în momentul înscrierii dobândirii dreptului nu a fost notată în cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei sau dacă din înscrisurile şi documentele cu care se întregeşte cartea funciară nu rezultă această inexactitate.

În fapt, apelanta reclamantă este primul pretins proprietar care a solicitat înscrierea sa în cartea funciară a imobilului şi nu un terţ dobânditor de bună credinţă, definit de doctrină ca şi tertius, care a dobândit dreptul de la un secundus, persoană care a intabulat dreptul său de proprietate cu cel puţin trei ani anterior înregistrării cererii de înscriere a lui tertius, situaţie în care reclamanta apelantă nu putea opune prevederile art. 31 din Legea nr. 7/1996 adevăratului proprietar, chemat în judecată anterior înscrierii în cartea funciară a titlului reclamantei.

Cu privire la apărările formulate de către B. sector 2, în sensul reiterării excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive şi în calea de atac, Curtea a reţinut că partea, în măsura în care urmărea schimbarea soluţiei pronunţate în acţiunea în revendicare în sensul respingerii acesteia pentru lipsa calităţii procesuale pasive, iar nu în sensul respingerii ca neîntemeiate, ar fi trebuit să formuleze apel sau apel incident, situaţie ce nu se regăseşte în cauză.

Împotriva Deciziei nr. 668/A din data de 23 aprilie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, a declarat recurs reclamanta SC A. SRL.

După expunerea pe larg a istoricului cauzei şi a situaţie de fapt, recurenta invocă două critici care se pot încadra în motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., şi anume:

1. Titlul său de proprietate este reprezentat de o hotărâre judecătorească, respectiv sentinţa comercială nr. 1163 din 28 ianuarie 2003 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, în Dosarul nr. x/2002, rămasă definitivă şi irevocabilă, în baza căreia a fost intabulat dreptul de proprietate, devenind astfel opozabil terţilor.

Desfiinţarea titlului în baza căruia s-a transmis dreptul de proprietate nu lipseşte de efecte juridice şi transmiterea dreptului de proprietate, în virtutea principiului anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului iniţial, cât timp această transmitere a fost constatată de instanţă în temeiul dispoziţiilor art. 111 C. proc. civ., printr-o hotărâre judecătorească ce nu a fost desfiinţată şi care se bucură de puterea de lucru judecat.

Efectul pozitiv al puterii de lucru judecat îl constituie recunoaşterea prin lege a faptului că o hotărâre judecătorească definitivă este pusă în executare, producând efecte în mod efectiv.

Efectul pozitiv al lucrului judecat se impune într-un al doilea proces care nu prezintă tripla identitate cu primul, dar care are legătură cu aspectul litigios dezlegat anterior, fără posibilitatea de a mai fi contrazis.

Această reglementare a puterii de lucru judecat în forma prezumţiei vine să asigure, din nevoia de ordine şi stabilitate juridică, evitarea contrazicerilor între considerentele hotărârilor judecătoreşti, aducând în faţa instanţei constatări ale unor raporturi juridice făcute cu ocazia judecăţii anterioare şi care nu pot fi ignorate.

Prezumţia lucrului judecat are caracter absolut, însemnând că ceea ce s-a dezlegat jurisdicţional într-un prim litigiu va fi opus părţilor din acel litigiu şi succesorilor lor în drepturi, fără posibilitatea dovezii contrarii din partea acestora, într-un proces ulterior, care are legătură cu chestiunea de drept sau cu raportul juridic deja soluţionat.

2. În raport de Încheierea nr. 165818 din 29 aprilie 2010 a Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară Bucureşti sector 2, în prezenta cauza trebuia să se dea eficienţă principiului publicităţii materiale a cărţilor funciare, astfel cum a fost reglementat de dispoziţiile art. 31 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, republicată.

Cererea de intabulare/înscriere a dreptului de proprietate cu privire la imobilul litigios a fost înregistrata la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliara Bucureşti sector 2 în data de 10 martie 2010, respectiv, înainte de promovarea acţiunii introductive de instanţa (09 aprilie 2010), iar în data de 29 aprilie 2010 a fot emisă încheierea de intabulare.

În atare situaţie, trebuia să se dea eficienţă prevederilor art. 25 din Legea nr. 7/1996, în sensul ca înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor, respectiv începând cu data de 10 martie 2010, şi nu data de 29 aprilie 2010, cum retine instanţa de apel.

Recurenta consideră că avea calitatea de tertius, iar în această calitate, cercetările pe care trebuia să le efectueze la momentul dobândirii dreptului real supus intabulării erau limitate la: (i) cuprinsul cărţii funciare, (ii) registrul de intrare, (iii) înscrisurile doveditoare ale dreptului dobândit de autorul nemijlocit, în speţa, aceste elemente fiind verificate. Din conţinutul cărţii funciare nu reieşea vreun motiv de dubiu cu privire la regularitatea dobândirii valabile a dreptului de proprietate ce urma să fie transmis.

Prin întâmpinarea depusă de intimata-pârâtă B. sector 2 Bucureşti s-a reiterat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive.

Înalta Curte constată că această excepţie, invocată în faţa primei instanţe, a fost respinsă, iar intimata nu a exercitat calea de atac a apelului şi nici nu a aderat la apelul părţii adverse. Cu privire la excepţia reiterată în apel, instanţa de apel a reţinut că nu o poate analiza, deoarece partea interesată nu a exercitat calea de atac. Pentru acelaşi considerent, excepţia, invocată din nou în recurs, nu va putea fi examinată, întrucât intimata nu a exercitat calea de atac a recursului, soluţia dată excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive intrând în puterea lucrului judecat.

Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs invocate de reclamantă, Înalta Curte reţine următoarele:

1. Recurenta susţine că titlul său de proprietate, constând în sentinţa comercială nr. 1163 din 28 ianuarie 2003 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a comercială, în Dosarul nr. x/2002, nu a fost desfiinţat, iar faptul că a fost anulat contractul de leasing imobiliar nu este de natură să lipsească de efecte juridice transmiterea dreptului de proprietate, în virtutea principiului anularii actului subsecvent ca urmare a anularii actului iniţial, cât timp această transmitere a fost constatată de instanţă în temeiul dispoziţiilor art. 111 C. proc. civ., printr-o hotărâre judecătorească ce nu a fost desfiinţată şi care se bucură de puterea de lucru judecat.

Înalta Curte constată că efectele hotărârii pronunţate de instanţa comercială, în cadrul acţiunii pe care a promovat-o reclamanta în contradictoriu cu promitenta vânzătoare SC C. SA, sunt, în principiu, identice cu efectele pe care le-ar fi produs contractul de vânzare-cumpărare, dacă acesta ar fi fost încheiat valabil, şi anume, transformarea obligaţiei de a face (asumată prin promisiune) într-o obligaţie de a da (de a transfera dreptul de proprietate asupra bunului promis).

Hotărârea instanţei de judecată care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare are caracter constitutiv de drepturi, operând transferul dreptului de proprietate de la data rămânerii definitive şi irevocabile, însă cu condiţia ca la data pronunţării hotărârii judecătoreşti să fie îndeplinite toate condiţiile cerute de lege pentru perfectarea vânzării, printre care şi aceea ca promitentul-vânzător să fie proprietarul lucrului promis a fi vândut.

În speţă, contractul de leasing imobiliar, care conţinea promisiunea de vânzare, a fost anulat, pe motiv că imobilul ce a format obiectul respectivului contract nu era în proprietatea SC C. SA. Hotărârea judecătorească prin care s-a anulat contractul de leasing imobiliar este pronunţată şi în contradictoriu cu reclamanta din prezenta cauză, fiindu-i opozabilă. Prin anularea promisiunii de vânzare, s-a desfiinţat şi raportul obligaţional care a stat la baza pronunţării sentinţei nr. 1163 din 28 ianuarie 2003 a Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a comercială, această hotărâre neputând avea efectul constitutiv de drepturi în patrimoniul reclamantei atâta vreme cât promitentul vânzător nu avea calitatea de proprietar al bunului promis a fi vândut.

Având în vedere similitudinea, sub aspectul efectelor, între hotărârea care ţine loc de contract de vânzare şi însuşi contractul de vânzare care s-ar fi putut încheia între părţi, dacă acestea ar fi căzut de acord, este pe deplin aplicabil principiul quod nullum este nullum producit effectum, în sensul că anularea actului principal (în cazul dat, contractul de leasing cu clauză de vânzare) atrage ineficienţa actului subsecvent, respectiv, ineficacitatea actului jurisdicţional care ţine loc de contract de vânzare, sub aspectul constituirii dreptului de proprietate în patrimoniul reclamantei.

În speţă nu este incident efectul pozitiv al puterii de lucru judecat, întrucât efectul constitutiv de drepturi al hotărârii care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare nu se produce prin voinţa judecătorului, ci pe temeiul voinţei părţilor, exprimată în promisiunea de vânzare. Instanţa intervine doar pentru a analiza elementele înţelegerii părţilor şi numai în măsura în care constată că una dintre ele, încălcându-şi angajamentele luate, refuză încheierea în formă autentică a contractului, pronunţă hotărârea care vine să suplinească această cerinţă. În condiţiile în care înţelegerea părţilor este lovită de nulitate, cum este cazul în speţă, partea în favoarea căreia s-a pronunţat hotărârea nu poate invoca drept titlu de proprietate exclusiv hotărârea judecătorească prin care s-a suplinit consimţământul părţii adverse, deoarece această hotărâre nu poate avea afect independent de convenţia părţilor pe temeiul căreia a fost pronunţată.

2. Cea de-a doua critică din recurs, încadrabilă în motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., vizează modul în care instanţa a interpretat dispoziţiile art. 31 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare, republicată, astfel cum era în vigoare la momentul înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate în favoarea reclamantei.

Înalta Curte constată că instanţa de apel a interpretat corect textul de lege menţionat, ajungând la concluzia că principiul publicităţii materiale invocat de recurentă nu este aplicabil în cauză.

Principiul publicităţii materiale, consacrat în sistemul de publicitate imobiliară prin intermediul cărţii funciare, constituie o excepţie de la regula nemo dat quod non habet (nimeni nu poate transmite ceea ce nu are), precum şi de la regula resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis. Achiziţiunea de bună-credinţă, pe baza principiului publicităţii materiale, este considerată un mod originar de dobândire a proprietăţii, specific sistemului de carte funciară.

Invocarea principiului publicităţii materiale de către subdobânditorul de bună-credinţă presupune întrunirea cumulativă a mai multor condiţii, ce rezultă din interpretarea coroborată a prevederilor art. 31 şi art. 36 din Legea nr. 7/1996, republicată (în forma în vigoare la data înscrierii), printre care şi cerinţa bunei-credinţe a terţului subdobânditor, cerinţă care nu poate fi verificată decât în măsura în care şi adevăratul proprietar (Primus) a fost înscris în cartea funciară, anterior înscrierii operate în favoarea celui care a înstrăinat fără drept (Secundus).

Din interpretarea sistematică a acestor prevederi legale, se pot desprinde condiţiile care ar trebui îndeplinite pentru ca terţul subdobânditor (Tertius) să poată invoca în contra adevăratului proprietar (Primus) principiul publicităţii materiale, deşi actul juridic în temeiul căruia el a dobândit de la un neproprietar (Secundus) nu a fost valabil: existenţa unei inexactităţi în ceea ce priveşte înscrierea lui (Secundus); din cuprinsul cărţii funciare să rezulte o aparenţă de existenţă a dreptului înscris în folosul lui (Secundus); terţul să fi dobândit în baza unui act juridic valabil încheiat, cu titlu oneros şi particular; terţul să fi dobândit dreptul real cu bună-credinţă, întemeindu-se pe cuprinsul cărţii funciare; dreptul real dobândit de terţ să fi fost, la rândul său, înscris în cartea funciară; de la data înregistrării cererii de înscriere a lui (Secundus) să fi trecut cel puţin 3 ani.

În ipoteza în care adevăratul proprietar nu a fost niciodată înscris în cartea funciară şi nu a avut cunoştinţă de împrejurarea că terţe persoane au tranzacţionat imobilul proprietatea sa şi au deschis o carte funciară pentru imobilul respectiv (astfel cum s-a întâmplat în prezenta cauză), subdobânditorul nu poate invoca buna-credinţă şi principiul publicităţii materiale, pentru a fi considerat proprietar, nici chiar în situaţia în care şi-a înscris dreptul în cartea funciară după împlinirea termenului de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de dobânditorul nemijlocit al dreptului, sau acţiunea împotriva sa a fost promovată de adevăratul proprietar după împlinirea acestui termen. Într-o astfel de situaţie, principiul publicităţii materiale nu mai operează, însă terţul poate invoca buna-credinţă şi principiul error communis facit ius, în condiţiile dreptului comun.

Or, în ceea ce priveşte buna-credinţă a recurentei reclamante, instanţa de apel a reţinut o serie de împrejurări de fapt, bazate pe probele administrate (aspecte care nu pot fi reanalizate în recurs, datorită specificului şi limitelor în care se pot face verificări în cadrul acestei căi extraordinare de atac), respectiv, faptul că actul juridic încheiat de reclamantă cu SC C. SA a fost anulat ca urmare a cercetărilor penale întreprinse de parchet, constatându-se că acest act cuprindea menţiunea falsă a calităţii de proprietar a SC C. SA, ceea ce a şi reprezentat motivul cercetării penale care a impus anularea falsului. Curtea a mai reţinut că sesizarea organelor de cercetare penală de către Primăria sectorului 2 Bucureşti s-a făcut cu mult înainte de înscrierea reclamantei în cartea funciară.

Aceste elemente de fapt au condus instanţa la concluzia că reclamanta nu era un simplu terţ, care să fi dobândit bunul fără a cunoaşte că acesta nu aparţine înstrăinătorului, ceea ce exclude invocarea de către aceasta a bunei credinţe.

Faptul că cererea de înscriere a dreptului de proprietate cu privire la imobilul litigios a fost înregistrată la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliara Bucureşti sector 2 în data de 10 martie 2010, respectiv, înainte de promovarea acţiunii în revendicare (09 aprilie 2010), nu prezintă relevanţă în analizarea bunei credinţe, în condiţiile în care, anterior respectivei cereri de intabulare fuseseră declanşate cercetările penale cu privire la caracterul fals al menţiunii din contractul de leasing imobiliar, ulterior acest contract fiind desfiinţat tocmai pe temeiul constatării falsului.

Dispoziţiile art. 25 din Legea nr. 7/1996 (în forma în vigoare la data înscrierii), în sensul că înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor, nu sunt incidente în speţă, deoarece înscrierea în cartea funciară a dreptului dobândit în baza unui act juridic lovit de nulitate pentru fals nu validează dreptul înscris, scopul înscrierii nefiind acela de a acoperi un viciu, o ilegalitate, ci de a consolida un drept valabil dobândit şi de a face astfel opozabil terţilor actul valabil încheiat.

În raport cu aceste considerente, constatând nefondate criticile invocate în recurs, în temeiul art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul declarat de reclamantă a fost respins, ca nefondat.

În temeiul art. 274 alin. (3) C. proc. civ., recurenta a fost obligată la plata sumei de 4.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată (onorariu avocaţial) reduse, către intimata SC C. SRL, Înalta Curte apreciind că suma solicitată cu acest titlu, de 6623 lei, este excesiv de mare în raport cu complexitatea cauzei în această fază procesuală şi faţă de durata judecăţii în recurs, care a presupus prezenţa părţilor la un singur termen de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta SC A. SRL împotriva Deciziei nr. 668/A din data de 23 aprilie 2015 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Obligă recurenta la plata sumei de 4.000 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată reduse, conform art. 274 alin. (3) C. proc. civ., către intimata SC C. SRL.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 29 octombrie 2015.