Nullity of notarial sale contract: evidentiary force of notarial attestations and the threshold for challenging spousal consent via false-entry procedure.

Decizia nr. 650/2015

Asupra recursurilor de faţă;

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti sub nr. x/300/2008, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâţii C., D., E., solicitând instanţei ca prin sentinţa ce o va pronunţa să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 10 noiembrie 2003 de B.N.P., F. şi G.

La data de 1 octombrie 2008, reclamanţii au depus la dosarul cauzei o cerere completatoare prin care au solicitat introducerea în cauză a pârâtului I., dar şi constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 17 iulie 2008, de B.N.P., J.

Prin sentinţa civilă nr. 1418 din 18 februarie 2009 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, a declinat competenţa de soluţionare în favoarea Judecătoriei sectorului 1 Bucureşti.

Cauza a fost înregistrată la Judecătoria sectorului 1 Bucureşti sub nr. x/299/2009.

Prin sentinţa civilă nr. 7818 din 11 iunie 2009 a Judecătoriei sector 1 Bucureşti a fost declinată competenţa în favoarea Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti sub nr. x/3/2009.

Prin sentinţa civilă nr. 2412/2012 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă, s-a respins, ca neîntemeiată, acţiunea reclamanţilor A. şi B. în contradictoriu cu pârâţii I., E., C. şi D.

Pentru a se pronunţa astfel prima instanţă a reţinut următoarele:

La data de 4 noiembrie 2003, s-a încheiat între pârâţii C. şi D., în calitate de vânzători, şi reclamanţii A. şi B., în calitate de cumpărători, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5637, de B.N.P.A., F. şi G., având ca obiect imobilul situat în com. Voluntari, sat Pipera, jud. Ilfov, intabulat în C.F. Voluntari, compus din teren în suprafaţa de 1.000 mp şi contracţia edificată pe acesta, având o suprafaţă construită de 432.39 mp, P+E+M, cu suprafaţa totală de 713 mp.

Ulterior, după cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 10 noiembrie 2003, de acelaşi birou notarial, reclamantul A., în nume propriu şi în calitate de mandatar al soţiei sale, B., a retransmis dreptul de proprietate asupra imobilului respectiv, pârâţilor C. şi D.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 17 iulie 2008, de B.N.P., J., pârâţii C. şi D. au înstrăinat imobilul către pârâtul I. În cuprinsul acestui contract, s-a făcut menţiunea că pârâta D. l-a reprezentat la încheierea contractului şi pe soţul sau C., în baza "procurii autentificate de Notarul Public din Florida". Totodată, a fost înserată următoarea clauză. "Noi, părţile contractante declaram că în caz de litigiu, evicţiune, anularea actelor de proprietate sau orice alte neînţelegeri ce decurg din vina părţilor sau din declaraţii false, nu vom ridica niciun fel de pretenţii, de nicio natură asupra Notarului Public ce a efectuat autentificarea, inclusiv din motivul rezilierii/rezoluţiunii/desfiinţării actelor anterioare, renunţând la toate căile de atac împotriva acestuia".

Potrivit art. 948 C. civ. de la 1864 (aplicabil în temeiul art. 223 din Legea nr. 72/2011), condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii sunt capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţii care se obliga, un obiect determinat şi o cauză licită.

Contractul de vânzare-cumpărare din 10 noiembrie 2003, a cărui anulare s-a solicitat, fiind autentificat, face deplină dovada, până la înscrierea în fals, în ceea ce priveşte constatările personale ale agentului instrumentator făcute prin propriile simţuri, în limita atribuţiilor conferite de lege şi menţionate în încheierea de autentificare, cum sunt şi prezenta şi identificarea vânzătorului A., consimţământul şi semnătura lui.

În concluziile raportului de expertiză criminalistică din 30 august 2012, întocmit de Institutul Naţional de Expertize Criminalistice Bucureşti-Laboratorul Interjudeţean de Expertize Criminalistice Bucureşti, s-a arătat că toate exemplarele contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 10 noiembrie 2003, puse la dispoziţie, au fost semnate la rubrica „ vânzător A." de titularul acestora, respectiv reclamantul A. Pentru a reţine această concluzie, expertul a precizat că prin compararea semnăturilor contestate cu cele înaintate de instanţă, cu autor cert, s-au pus în evidenţa asemănări elocvente, precum : caracteristicile execuţie (grad de evoluţie, presiune, viteză, calitatea traseului), în coordonatele prezentate în cazul primei variantei a semnăturilor de comparaţie şi alcătuirea oferită de cea de-a doua variantă a semnăturilor de referinţă, dar şi asemănări privind particularităţi ale semnelor comparate, printre care traseul curbiliniu de la baza aceluiaşi element, redat printr-o mişcare dextrogira; poziţionarea volutei majuscului „P" în partea dreaptă a depasantei; redarea separată a minuscului „ a" de semnele grafice din debutul semnăturilor, punctul de atac al literei fiind poziţionat în extremitatea dreapta din interiorul ovalului; tendinţa de înclinare a gramelor unghiulare a literei „ n", cu terminaţia concava sau uşor liniară.

De asemenea, expertul a precizat că asemănările prezentate se constituie într-o grupare de mişcări stereotipe, deprinderi grafice individuale, care luate separat, deşi nu se regăsesc în totalitatea lor la fiecare semnătură de comparaţie, se încadrează perfect în tabloul grafic oferit de semnăturile necontestate ale reclamantului.

Având în vedere că din probele administrate a rezultat că reclamantul A. a fost cel care a semnat contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 10 noiembrie 2003, dar şi faptul că nu a fost invocată (şi nici nu s-a dovedit) existenţa vreunui viciu de consimţământ, prima instanţă a reţinut că reclamantul şi-a manifestat voinţa de a încheia actul juridic contestat şi că această manifestare de voinţă întruneşte toate cerinţele prevăzute de lege pentru valabilitatea sa.

În ceea ce priveşte menţiunea din contractul de vânzare-cumpărare, în sensul că reclamantul A. a reprezentat-o la încheierea convenţiei şi pe soţia sa, B., în baza procurii autentificate de notar K. la data de 10 noiembrie 2003 în Canada, Vancover, prima instanţă a constatat ca între înscrisurile înaintate de B.N.P., „F. şi Asociaţii" şi care au stat la baza încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 10 noiembrie 2003 nu se regăseşte ţi procura în discuţie. Cu toate acestea, chiar dacă s-ar reţine că reclamantul A. a încheiat contractul de vânzare-cumpărare fără acordul soţiei sale, încălcând, astfel, disp. art. 35 alin. (2) teza a ll-a C. fam., potrivit căruia „ niciunul dintre soţi nu poate înstrăina şi nu poate greva un teren sau o construcţie, ce face parte din bunurile comune, dacă nu are consimţământul expres al celuilalt soţ", sancţiunea ce ar putea interveni este nulitatea relativă a convenţiei. Or, reclamanţii au solicitat prin cererea de chemare în judecată constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare pentru lipsa totală a consimţământului şi nu anularea acestuia pentru nerespectarea disp. art. 35 alin. (2) C. familiei. Mai mult, în motivarea cererii de chemare în judecată şi pe parcursul procesului, reclamanta B. nu a invocat faptul că soţul sau a încheiat contractul de vânzare-cumpărare fără consimţământul său.

Nici susţinerile reclamanţilor referitoare la nulitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 17 iulie 2008, pentru cauza ilicită, fiind încheiat cu intenţia de a le frauda interesele, nu au fost reţinute. Astfel, prin adresa din 12 mai 2011, B.NP., J." a înaintat, în copie, împuternicirea în baza căreia L. a semnat în numele pârâtului C. contractul de vânzare-cumpărare, dată în faţta notarului public din Statul Florida, Judy Sadler, şi purtând apostila prevăzută de Convenţia de la Haga din 1961.

Înserarea clauzei prin care notarul public care a procedat la autentificarea contractului de vânzare-cumpărare era exonerat de răspundere în cazul desfiinţării, din orice cauză, a convenţiei, nu poate conduce la concluzia că încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a făcut în frauda drepturilor reclamanţilor. Mai mult, o astfel de clauză poate fi explicată şi prin prisma faptului că la momentul încheierii contractului, împotriva pârâtului C. fusese emis mandat de arestare preventivă şi se desfăşurau cercetări pentru săvârşirea mai multor infracţiuni. De asemenea, în lipsa altor probe, din împrejurarea că pârâtul I. a înţeles să îi exonereze pe vânzători de răspunderea pentru evicţiune, nu rezultă că la încheierea contractului, părţile au urmărit fraudarea intereselor reclamanţilor.

Împotriva sentinţei au declarat apel reclamanţii arătând că în mod greşit s-a respins cererea de efectuare a unei contraexpertize grafologice, că de fapt actul autentic defăimat a fost lipsit de consimţământul unuia dintre vânzători, că a intrat în posesia imobilului ce a constituit obiect al tranzacţiilor de vânzare - cumpărare şi a achitat impozitele aferente şi că nu au semnat nici un act de vânzare -cumpărare către pârâţii C. ȘI D.

Prin Decizia civilă nr. 429/A din 3 noiembrie 2014 Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a admis apelul declarat de apelanţii reclamanţi B. şi A. împotriva sentinţei civile nr. 2412 din 21 decembrie 2012 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, în contradictoriu cu intimaţii pârâţi I. E., C. şi D.

A schimbat, în parte, sentinţa în sensul că a admis, în parte, acţiunea.

A constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub din 2003 la B.N.P., F. şi G. încheiat între reclamantul A. şi pârâţii C. şi D. pentru imobilul compus din construcţie şi 1.000 mp teren situat în oraş Voluntari, judeţul Ilfov.

A respins, ca neîntemeiat capătul de cerere privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 2008 la B.N.P., J., încheiat de pârâţii C. și D. şi I. pentru acelaşi imobil.

Pentru a se pronunţa astfel, instanţa de apel a reţinut următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 2003 la B.N.P., F. şi G., reclamanţii au cumpărat de la pârâţii C. și D. imobilul situat în oraş Voluntari, sat Pipera, judeţul Ilfov compus din construcţie şi 1.000 mp teren.

Ulterior, între aceleaşi părţi contractante s-a încheiat un nou act de vânzare - cumpărare, autentificat din 2003 la acelaşi birou notarial, din care reieşea că reclamanţii au revândut acelaşi imobil către pârâţii C. ȘI D.

Actul de mai sus a fost contestat de către reclamanţi care au cerut să se constate nulitatea sa absolută, susţinând că nu au semnat documentul. Pentru acest motiv în cauză s-a dispus efectuarea unei expertize grafice din care a rezultat că actul a fost semnat de către reclamantul A. (pag. 65-70 dosar fond vol. Il).

Cererea de efectuare a unei contraexpertize, formulată de reclamanţi a fost legal şi temeinic respinsă de prima instanţă, motivat de faptul că expertul a indicat, neechivoc, pe baza înscrisurilor necontestate depuse de către părţi, că semnătura de pe actul de vânzare-cumpărare autentificat din 2003 aparţinea reclamantului A. Şi instanţa de apel a reţinut că aceste critici, formulate de apelanţi, sub acest aspect, sunt nefondate, motivat de argumentaţia tehnică a expertului, bazată chiar pe înscrisurile depuse de părţi.

În legătură însă cu consimţământul celui de-al doilea vânzător, respectiv reclamanta B., s-a constatat că, din cuprinsul actului defăimat, reieşea că aceasta a împuternicit pe reclamantul A., pe bază de procură autentificată la notar, să semneze înstrăinarea. Dovada existenţei procurii nu s-a realizat. Atât la prima instanţă cât şi la cea de apel s-a solicitat arhivei notariale setul de documente care au stat la baza încheierii actului din 2003, printre acestea nefiind identificată şi presupusa procură prin care reclamanta ar fi împuternicit pe reclamant, soţul său, să înstrăineze imobilul.

Prima instanţă a apreciat că lipsa procurii semnifică o viciere a consimţământului reclamantei vânzătoare. în opinia instanţei de apel lipsa procurii echivalează cu lipsa consimţământului la înstrăinare, condiţie esenţială prevăzută de art. 948 pct. 2 C. civ. pentru validitatea unei convenţii.

Într-un al doilea capăt de cerere, reclamanţii au solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 2008 la B.N.P., J.

Prin acest act pârâţii C. ȘI D. au înstrăinat imobilul în litigiu, ulterior redobândirii proprietăţii asupra acestuia, prin actul din 2003, constatat nul de instanţa de apel, către pârâtul I..

Reclamanţii au susţinut că actul s-a încheiat în frauda intereselor lor, cu conivenţa celor două părţi contractante, în condiţiile în care ei au dobândit posesia imobilului şi au achitat taxele şi impozitele aferente acestuia.

Acest capăt de cerere a fost respins.

S-a constatat din actele depuse la dosar că deşi au cumpărat imobilul în anul 2003, reclamanţii nu au procedat la publicitatea acestui fapt juridic în sensul întabularii proprietăţii potrivit prevederilor prevăzute de Legea nr. 7/1996, legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare.

În acelaşi timp, potrivit adresei emise de Primăria Oraş Voluntari (pagina 60 dosar apel) reclamanţii nu au înregistrat tranzacţia în evidenţele fiscale ale autorităţii locale şi, în pofida susţinerilor lor, nici nu au achitat taxe şi impozite.

În aceste condiţii, s-a apreciat că pârâtul I. nu avea posibilitatea obiectivă de a cunoaşte o altă realitate a situaţiei juridice a imobilului decât cea prezentată şi susţinută prin probatoriu de către pârâţii C. și D., prin extrasele de carte funciară şi adeverinţele fiscale de la data încheierii tranzacţiei în anul 2008.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs atât reclamanţii A. şi B. cât şi pârâta D.

I. În recursul lor recurenţii-reclamanţi A. şi B. au adus următoarele critici deciziei recurate:

Hotărârea instanţei de apel a fost dată cu greşita aplicare a principiului „error communis faci jus", fiind prezentă în situaţia subdobânditorului îndoiala, ca stare de incertitudine care presupune cunoaşterea imprecisă a realităţii, în ce priveşte contractul de vânzare-cumpărare autentificat din 2008 de B.N.P., J.

S-a subliniat faptul că în contract nu au fost inserate clauzele standard privind garanţia pentru evicţiune şi nici cea potrivit căreia imobilul este proprietatea vânzătorilor, dar nici faptul că nu ar exista litigii cu privire la respectivul imobil.

S-a mai arătat că a fost inserată declaraţia cumpărătorului potrivit căreia acesta cunoştea situaţia juridică a imobilului, recurenţii-reclamanţi arătând că prin aceasta s-a intenţionat ca răspunderea vânzătorului să fie cât mai mult diminuată în situaţia evicţiunii, tocmai pentru ca ambele părţi cunoşteau situaţia juridică a imobilului.

II. În recursul său recurenta-pârâtă D., a adus următoarele critici deciziei recurate.

Hotărârea instanţei de apel este greşită în ce priveşte constatarea lipsei consimţământului la încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat din 10 noiembrie 2003.

Actul respectiv a fost încheiat în faţa notarului public, care a atestat faptul că intimatul A. s-a prezentat în faţa sa şi a semnat exemplarele contractului de vânzare-cumpărare.

Potrivit art. 4 din Legea nr. 36/1995, actul notarial are forţă probantă deplină împotriva oricărei persoane, în ce priveşte menţiunile sale, iar constatările personale ale notarului nu pot fi combătute decât prin procedura înscrierii în fals.

Este nelegală reţinerea instanţei de apel cu privire la lipsa consimţământului intimatei B. pe motiv că nu s-a realizat dovada existenţei procurii date de aceasta soţului ei, A.

Consimţământul acesteia a fost exteriorizat prin procura autentificată de notarul K. la data de 10 noiembrie 2013 în Canada - Vancouver, procura fiind indicată în mod expres în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare.

Faptul că printre actele comunicate de biroul notarial nu s-a regăsit, în formă materială, procura respectivă, nu este de natură a duce la concluzia că nu a existat consimţământul acesteia la înstrăinare.

Chiar dacă s-ar admite că nu a existat procura dată de către B. soţului ei, inexistenţa acesteia ar fi avut ca efect doar nulitatea relativă a contractului din 2003, însă reclamanţii au solicitat constatarea nulităţii absolute a acestui act, partea care s-ar fi putut considera vătămată prin încheierea acestui contract nesolicitând anularea respectivului contract.

Mai mult, cererea privind nulitatea relativă a contractului din 2003, decurgând din inexistenţa procurii date de B. ar fi prescrisă, potrivit art. 9 alin. (2) din Decretul nr. 167/1958, deoarece contractul a fost perfectat la data de 10 noiembrie 2003, iar termenul de prescripţie extinctiva a început să curgă după 18 luni, deci la data de 10 mai 2005, termen care s-ar fi împlinit în data de 10 mai 2008, ori cererea de chemare în judecată a fost înregistrată la data de 28 august 2008.

Analizând decizia recurată, prin raportare la criticile formulate, Înalta Curte a constatat următoarele:

I. În ce priveşte recursul recurenţilor-reclamanţi A. şi B., criticile formulate nu pot fi reţinute, recursul urmând a fi respins, pentru următoarele considerente.

Recurenţii-reclamanţi s-au referit la unele pretinse clauze standard ce ar trebui să figureze într-un contract de vânzare-cumpărare, însă nu s-au referit la considerentele instanţei de apel, care a reţinut că reclamaţii nu au făcut dovada întabulării dreptului lor de proprietate în cartea funciară şi nici înscrierea imobilului în evidenţele fiscale ale oraşului Voluntari.

De asemenea, recurenţii-reclamanţi nu au combătut, în niciun fel, considerentele instanţei de apel potrivit cărora cumpărătorul I. a fost dobânditor de bună-credinţă, el verificând în registrele de publicitate imobiliară situaţia imobilului, precum şi evidenţele Oraşului Voluntari privind plata impozitelor şi taxelor asupra imobilului respectiv, evidenţe din care reieşea faptul că pârâţii C. ȘI D. erau proprietarii imobilului respectiv.

II. Recursul formulat de către recurenta-pârâtă D. este fondat.

Astfel, contractul de vânzare-cumpărare din 10 noiembrie 2003, a fost încheiat în faţa notarului public, or, potrivit art. 4 din Legea nr. 36/1995, acesta are forţă probantă deplină în ce priveşte menţiunile din cuprinsul său, în speţă, constatările personale ale notarului nefiind combătute prin procedura înscrierii în fals.

În speţă avem de-a face cu o nulitate relativă, reclamanta B. fiind singura care ar putea reclama faptul că a fost prejudiciată prin încheierea contractului, în lipsa acordului său expres, însă trebuia să iniţieze procedura înscrierii în fals în ce priveşte constatările notarului, fapt ce nu s-a petrecut, fiind de necontestat faptul că A. s-a prezentat la notar şi a semnat toate exemplarele contractului, după cum a constatat atât instanţa de apel cât şi prima instanţă.

Prin urmare, este nelegală concluzia instanţei de apel, cu privire la faptul că nu ar fi existat consimţământul soţilor A. și B. la încheierea contractului autentificat din 2003, situaţie ce ar constitui un caz de nulitate absolută, constatările personale ale notarului nefiind combătute prin procedura înscrierii în fals, astfel încât consimţământul celor doi vânzători este prezumat a fi valabil exprimată.

Ca atare, în baza art. 312 alin. (1) şi (3) raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul recurentei-pârâte D., va modifica decizia recurată, în sensul că va respinge apelul reclamanţilor A. şi B. declarat împotriva sentinţei civile nr. 2412 din 21 decembrie 2012 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii A. şi B., împotriva Deciziei civile nr. 429/A din 3 noiembrie 2014, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Admite recursul declarat de pârâta D. împotriva aceleiaşi decizii.

Modifică decizia recurată, în sensul că respinge apelul reclamanţilor A. şi B. declarat împotriva sentinţei civile nr. 2412 din 21 decembrie 2012 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunţată, în şedinţa publică, astăzi, 26 februarie 2015.