Contestație în anulare: lack of material error in specific performance of preliminary real estate sale agreement

Decizia nr. 1174/2015

Deliberând asupra contestaţiei în anulare, din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin Decizia nr. 2897 din 7 octombrie 2014 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, s-a respins ca nefondat recursul declarat de pârâta A. împotriva Deciziei civile nr. 153 din 17 octombrie 2013 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă, şi a fost obligată recurenta să achite intimaţilor-reclamanţi B. şi C. suma de 6796,19 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

În motivarea acestei decizii, Înalta Curte a reţinut următoarele:

Deşi criticile dezvoltate de către recurentă au fost întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 7, 8, 9 C. proc. civ., prin conţinut, Înalta Curte a arătat că acestea corespund exclusiv unor critici de nelegalitate referitoare la aplicarea sau interpretarea greşită a legii şi la motivarea insuficientă a deciziei instanţei de apel, nicio critică nefiind specifică celei stabilite prin art. 304 pct. 8 C. proc. civ.

Astfel, s-a constatat că primul motiv al recursului derivat din greşita soluţionare a excepţiei lipsei interesului reclamanţilor în promovarea acţiunii, este nefondat.

Recurenta critică în fapt estimarea greşită a caracterului actual al interesului reclamaţilor care, indiferent de rezultatul soluţiei judiciare, nu mai pot cere şi obţine încheierea valabila a contractului de vânzare-cumpărare a imobilului-teren intravilan în suprafaţă de 5668 mp.

Înalta Curte a arătat totuşi că a constituit preocuparea instanţei de fond analiza acestei caracteristici a interesului ca şi condiţie de promovare a acţiunii, din moment ce a concluzionat că nu există la acest moment niciun impediment pentru perfectarea în formă autentică a promisiunii de vânzare-cumpărare din data de 01 octombrie 2007.

Aceasta pentru că la data stabilită pentru perfectarea contractului în forma autentică potrivit antecontractului, 16 noiembrie 2007 pârâta D. a fost cea care nu a îndeplinit o cerinţă necesară pentru perfectarea actului, prin imposibilitatea prezentării extrasului de carte funciară obligatoriu, acesta fiind blocat din pricina notării unui litigiu în grăniţuire. Oricum, această imposibilitate era doar relativă, deoarece nu exista un impediment juridic real la încheierea tranzacţiei, deoarece litigiul în grăniţuire pendinte nu era o cauză reală de inalienabilitate.

În măsura în care s-a statuat şi că litigiul respectiv a fost pornit printr-o conivenţă a pârâţilor, cu doar câteva zile înainte de data fixată de reclamant şi pârâta D. pentru executarea promisiunii de vânzare-cumpărare, că s-a renunţat subit la judecarea procesului de grăniţuire, imediat după perfectarea contractului de vânzare-cumpărare din 28 decembrie 2007, dar şi că în acest context pârâta D. a refuzat o dată ulterioară de încheiere a contractului, după ce procesul "simulat" s-ar fi încheiat, instanţa de apel a reţinut că aceasta s-a plasat în culpă pentru neexecutarea în natură a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate cu reclamanţii.

Reţinându-se şi că reclamanţii aveau disponibilă la 16 noiembrie 2007 diferenţa de preţ promis prin antecontract, dar şi că este de natura contractului de vânzare simultaneitatea îndeplinirii obligaţiilor sinalagmatice, că aceştia au insistat la încheierea în viitor a tranzacţiei promise, s-a considerat că aceştia nu au avut nicio culpă, astfel încât să le fie corect opusă sancţiunea stabilită prin art. 1020 C. civ.

Astfel, pârâta D. nu s-a putut prevala de dreptul de desfiinţare a antecontractului prin "rezilierea" sa valabilă pentru că era sigura parte în culpă în convenţia sinalagmatică încheiată la 01 octombrie 2007. Nu a fost considerată ca având semnificaţie nici împrejurarea că aceasta a consemnat la dispoziţia reclamanţilor avansul de 50.000 primit, deoarece aceasta nu valorează o desistare valabilă de contract dată fiind incidenţa art. 969 C. civ.

Ca o consecinţă directă, antecontractul nu a fost considerat desfiinţat, menţinându-se dreptul părţilor derivat din acesta, adică dreptul de a cere încheierea contractului de vânzare-cumpărare în forma valabilă.

Înalta Curte a arătat că aceasta justifică interesul readucerii bunului promis - teren intravilan în suprafaţă de 5668 mp - în patrimoniul promitentei vânzătoare (prin succesori) pentru a asigura posibilitatea transferului patrimonial.

Tot acest raţionament de natură a justifica interesul reclamanţilor a fost explicitat de către instanţa de apel şi respectă rigorile unei corecte aplicări şi interpretări a legii.

S-a apreciat că nici al doilea motiv al recursului nu este fondat.

Înalta Curte a impus încă de la început sublinierea că temeiul nulităţii stabilite de către instanţele de fond s-a bazat pe un unic, determinant motiv: cauza ilicită a contractului de vânzare-cumpărare încheiat la 28 decembrie 2007. Nicio instanţă şi nici cererea de chemare în judecată nu referă ca motiv al nulităţii absolute existenţa unei cauze de inalienabilitate temporară a imobilului care a făcut obiectul contractului, astfel că argumentele oferite în susţinerea acestui motiv de recurs nu au legătură cu cauza juridică a acţiunii.

Dincolo de aceasta, nevoia financiară deosebită care, în opinia recurentei, a impus necesitatea încheierii contractului cu o terţă parte nu este justificată ca element al evocării bunei-credinţe, aşa cum nu este relevant aspectul că la 16 noiembrie 2007 numita D. a insistat să primească întreg preţul vânzării în condiţiile în care contractul nu se putea încheia din culpa sa sau argumentul că pârâţii au rămas în pasivitate, nu sunt aspecte relevante în evaluarea cauzei nulităţii.

Reaua-credinţă a pârâtei s-a stabilit prin aplicarea raţionamentului potrivit căruia nu se poate acţiona în plan obiectiv (acţiunea de încheiere a contractului de vânzare din 28 decembrie 2007) cu asumarea încălcării unui drept subiectiv (dreptul reclamanţilor derivat din antecontractul din 01 octombrie 2007 privind cumpărarea bunului). Aşadar, angajamentul contractual al pârâtei nu justifică apărarea acesteia fundamentată pe nevoia financiară stringentă, întrucât convenţia reprezenta pentru aceasta izvor obligaţional concret, potrivit art. 969 C. civ., iar aceasta nu avea libertatea discreţionară de a încălca aceste obligaţii determinat de starea sa materială.

Nu doar că instanţa de apel a răspuns acestor apărări, lipsind de fundament critica recurentei justificată pe art. 129 C. proc. civ., dar examenul acestora a avut ca premisă interdependenţa şi simultaneitatea executării obligaţiilor în contractele sinalagmatice ca gen, şi în contractul de vânzare-cumpărare, ca specie.

De asemenea, împrejurarea că potrivit art. 1082 C. civ. reclamanţii aveau doar un drept la dezdăunare pentru ipoteza îndeplinită a neexecutării antecontractului, nu este un argument în susţinerea celui de-al doilea motiv de recurs şi nu caracterizează buna-credinţă. Creditorul obligaţiei de încheiere a contractului în forma autentică are concomitent, potrivit art. 1073 C. civ., alternativa executării obligaţiei exacte, în natură, iar debitorul în culpă nu se poate libera unilateral de aceasta oferind echivalentul său, ori dezdăunare, în timp ce debitorului i se menţine pe toată durata antecontractului obligaţia executării promisiunii.

Astfel, s-a apreciat că este nefondat argumentul dezvoltat subsumat acestui motiv de recurs care se referă la aprecierea greşită a semnificaţiei juridice a litigiului de grăniţuire care, în opinia recurentei, a reprezentat cauza legitimă a neîndeplinirii obligaţiilor generate de antecontract.

Înalta Curte a arătat că instanţa de apel a făcut o analiză exhaustivă şi corectă asupra semnificaţiei juridice pe care acest litigiu o implica în dinamica încheierii contractului. S-a analizat corect atât riscul pe care un asemenea litigiu în presupunea, faptul că el nu semnifica un impediment legal la vânzare, de vreme ce notarea lui în cartea funciară a persistat şi la data încheierii convenţiei atacate, dar şi contextul în care litigiul a fost provocat şi apoi retras, de natură a releva o conivenţă frauduloasă între ambele părţi ale contractului atacat.

În concluzie, instanţa de recurs, a arătat că deşi al doilea motiv al recursului are ca premisă încălcarea şi aplicarea greşită a legii prin eludarea conceptului bunei-credinţe în plan juridic, al ignorării forţei obligatorii a convenţiilor şi încălcarea principiului libertăţii contractuale, nu se dezvoltă mecanismul concret de încălcare a acestora de către instanţa de apel. Recurenta s-a limitat la evocarea unor la aspecte factuale de circumstanţă care nu sunt de natură să repună în discuţie aplicarea greşită a legii în apel.

În fine s-a apreciat că nici ultimul motiv de recurs nu este fondat.

Înalta Curte a arătat încă de la început că argumentele recurentei repun în discuţie chestiuni de fapt referitoare la oferta de revânzare formulată în favoarea reclamanţilor de către intimata SC E. SRL, evaluări care exced limitelor şi obiectului recursului potrivit art. 304 C. proc. civ.

În ce priveşte critica referitoare la imposibilitatea executării antecontractului, împrejurare determinată de încetarea sa prin denunţare unilaterală dublată de consemnarea avansului la dispoziţia reclamanţilor prin intermediul ofertei reale de plată, Înalta Curte a arătat că răspunsul acestei critici se regăseşte deplin în considerentele deja expuse cu privire la primul motiv de recurs în care s-a analizat modul de soluţionare al interesului reclamanţilor la promovarea cererii.

Împotriva acestei decizii a formulat contestaţie în anulare A., întemeiată pe dispoziţiile art. 318 C. proc. civ.

Contestatoarea susţine că instanţa de recurs nu a analizat toate motivele de recurs invocate.

Astfel, arată că deşi prin memoriul de recurs a invocat mai multe aspecte prin care se confirmă reaua-credinţă a reclamanţilor intimaţi, niciunul dintre acestea nu au fost analizate şi înlăturate motivat prin considerentele deciziei contestate. Consideră că instanţa s-a limitat să cerceteze numai aspectele referitoare la reaua-credinţă a contestatoarei, omiţând însă să analizeze şi să înlăture motivat argumentele din memoriile de apel şi de recurs prin care pârâta recurentă contestatoare şi-a dovedit buna sa credinţa contractuală.

De asemenea, contestatoarea susţine că prin memoriul de recurs a invocat ca aspect de nelegalitate al deciziei recurate statuarea greşită de către instanţa de apel că prin constatarea nulităţii absolute a contractului din 28 decembrie 2007 a fost înlăturat orice impediment în aplicarea principiului executării contractelor şi totodată pentru perfectarea antecontractului din data de 01 octombrie 2007 şi aceasta cu atât mai mult cu cât la data perfectării antecontractului cu reclamanţii intimaţi aceştia au achitat un avans de preţ de 50.000 euro.

Arată că a învederat prin memoriul de recurs că această statuare nu are suport în realităţile dosarului, deoarece anularea contractului de vânzare-cumpărare menţionat nu poate opera prin ea însăşi şi anularea actului de denunţare unilaterală a antecontractului convenit de către pârâta recurentă cu reclamanţii intimaţi şi nici nu poate lipsi de semnificaţie juridică restituirea de către pârâta recurentă promitenţilor cumpărători întreaga sumă de 50.000 euro primită de la aceştia cu titlu de avans de preţ. Ca efect al denunţării unilaterale, antecontractul convenit cu reclamanţii intimaţi este în prezent un act juridic inexistent, iar instanţa de apel a greşit nescuzabil apreciind că acesta se afla încă în vigoare şi îşi produce efectele fireşti.

Contestatoarea mai susţine şi faptul că dezlegarea dată pricinii în recurs este şi consecinţa unor greşeli materiale comise de instanţa de recurs care a considerat, la fel ca şi instanţele inferioare, că faptul consemnării de către pârâta recurenta la dispoziţia reclamanţilor-intimaţi a avansului de 50.000 de euro primit, "nu valorează o desistare valabilă de contract data fiind incidenţa art. 969 C. civ. Ca o consecinţă directă antecontractul nu a fost considerat desfiinţat, menţinându-se dreptul pârâţilor derivat din acesta, adică dreptul de a cere încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă valabilă". Formulând această apreciere instanţa de recurs a omis că suma consemnată de către pârâta recurentă prin recipisa din 16 noiembrie 2007 pe numele reclamanţilor promitenţi cumpărători reprezentând restituirea avansului de preţ a fost acceptată şi însuşită de către aceştia ceea ce are semnificaţia juridică a consimţirii lor implicite la rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.

Arată că prin acceptarea şi însuşirea avansului de preţ restituit de către reclamanţi şi neîntreprinderea de către aceştia a niciunui demers privind înapoierea respectivei sume către promitenta cumpărătoare pe durata a 7 ani este evident pentru interpretul de bună-credinţă că antecontractul de vânzare-cumpărare despre care toate cele trei instanţe consideră că este încă în vigoare, este în realitate rezoluţionat prin acordul părţilor. Aşa se explică faptul că reclamanţii intimaţi nu au promovat în întreg acest interval de timp o acţiune în prestaţie tabulară împotriva promitentei vânzătoare prin care sa solicite obligarea acesteia pe cale judecătorească la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, iar în caz de refuz sentinţa ce se va pronunţa să ţină loc de act bun de întabulare a dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu în favoarea lor. De altfel prin trecerea acestui interval de timp dreptul reclamanţilor de a promova o astfel de acţiune civilă s-a prescris astfel încât şi din această perspectiva cele trei hotărâri judecătoreşti la care ne referim rămân lipsite de orice finalitate practică.

Contestatoarea consideră că o altă greşeală materială comisă de instanţa de recurs, ca şi de instanţa de apel în rejudecare constă în greşita evaluare a costurilor pe care le-ar fi comportat pentru reclamanţii intimaţii acceptarea ofertei ferme făcută în timpul procedurii de judecată de către SC E. SRL privind vânzarea terenului în litigiu în favoarea acestora în condiţii de preţ identice cu cele în care l-a dobândit ea însăşi. Atât instanţa de rejudecare cât şi instanţa de recurs au considerat că refuzul reclamanţilor de a accepta oferta respectivă este justificat datorită faptului că în prezent cumpărătorii ar trebui sa plătească TVA ceea ce le-ar creşte costurile cumpărării. Obligaţia de plată a TVA-ului era în sarcina cumpărătorilor şi la finele anului 2007 dacă aceştia ar fi perfectat contractul direct cu promitenta-vânzătoare recurentă. Pare surprinzător că reclamanţii intimaţi nu şi-au motivat refuzul de a accepta oferta de cumpărare făcută de pârâta SC E. SRL dar acest refuz a fost motivat din oficiu de către instanţa de rejudecare, iar respectiva motivare a fost însuşită de instanţa de recurs.

În consecinţă, contestatoarea solicită admiterea contestaţiei astfel cum a fost formulată, anularea deciziei atacate şi rejudecarea recursului declarat împotriva Deciziei civile nr. 153 din 17 octombrie 2013 pronunţată de Curtea de Apel Timişoara.

Analizând contestaţia în anulare formulată, Înalta Curte constată următoarele:

Potrivit prevederilor art. 318 C. proc. civ., "Hotărârile instanţelor de recurs mai pot fi atacate cu contestaţie când dezlegarea dată este rezultatul unei greşeli materiale sau când instanţa, respingând recursul sau admiţându-l numai în parte, a omis din greşeală să cerceteze vreunul dintre motivele de modificare sau de casare."

Textul are în vedere erori materiale în legătură cu aspectele formale ale judecării recursului şi care au avut drept consecinţă darea unor soluţii greşite. Este deci vorba despre acea greşeală, pe care o comite instanţa prin confundarea unor elemente importante sau a unor date materiale care determină soluţia pronunţată.

Exempli gratia, sunt greşeli materiale, în sensul art. 318 C. proc. civ.: respingerea unui recurs ca tardiv, în raport cu data înregistrării la instanţă, deşi din plicul ataşat la dosar rezultă că recursul a fost depus recomandat la oficiul poştal, înăuntrul termenului de recurs; anularea recursului ca netimbrat, cu toate că la dosar se găsea chitanţa de plată a taxei de timbru, ori nu s-a observat că pentru unul din motivele de casare nu era necesară timbrarea; anularea greşită a recursului ca fiind făcut de un mandatar fără calitate, deşi la dosar se găsea procura dată reprezentantului părţii; pronunţarea asupra legalităţii unei alte hotărâri decât cea recurată etc.

Textul citat vizează greşeli de fapt, involuntare, iar nu greşeli de judecată, respectiv de apreciere a probelor, de interpretare sau aplicare a unor dispoziţii legale ori de rezolvare a unui incident procedural. În doctrină s-a arătat că a da părţilor posibilitatea de a se plânge aceleiaşi instanţe care a dat hotărârea de modul în care a apreciat probele şi a stabilit raporturile dintre părţi, ar însemna să se deschidă dreptul părţilor de a provoca rejudecarea căii de atac, ceea ce ar echivala cu o opoziţie (cale de atac ce funcţiona în trecut numai atunci când judecata avusese loc în lipsa părţii), astfel încât contestaţia în anulare ar deveni o cale ordinară de atac, mai rea decât recursul la recurs, care, cel puţin, se adresează unei instanţe superioare.

Prin urmare, pe calea contestaţiei în anulare nu pot fi valorificate decât nereguli procedurale, iar nu relative la dezlegarea dată de instanţă fondului raportului juridic dedus judecăţii.

Aşadar, numai o greşeală materială esenţială şi evidentă poate fi invocată pe calea contestaţiei în anulare.

În consecinţă, împrejurările invocate de contestatoare (reţinerea greşită de către instanţă a faptului că nu valorează o desistare valabilă de contract consemnarea de către pârâta recurentă la dispoziţia reclamanţilor-intimaţi a avansului de 50.000 de euro primit sau greşita apreciere a instanţei care a considerat că antecontractul de vânzare-cumpărare este încă în vigoare, deşi în realitate este rezoluţionat prin acordul părţilor sau greşita evaluare a costurilor pe care le-ar fi comportat pentru reclamanţii intimaţii acceptarea ofertei ferme făcută în timpul procedurii de judecată de către SC E. SRL privind vânzarea terenului în litigiu) reprezintă critici vizând greşeli de judecată şi nu greşeli de fapt, involuntare în legătură cu un aspect formal al judecării recursului, ce pot fi remediate pe calea contestaţiei în anulare.

Arătând că hotărârea instanţei de recurs poate fi retractată când instanţa "a omis din greşeală să cerceteze vreunul dintre motivele de modificare sau de casare", textul are în vedere acele situaţii în care partea, prin recursul declarat, fie sub forma enunţiativă, fie prin dezvoltarea criticilor, a înţeles să invoce mai multe din motivele de recurs prevăzute de dispoziţiile art. 304 pct. 1 - 9 C. proc. civ., iar instanţa, din greşeală, a analizat doar parte dintre acestea.

Invocarea acestui motiv de contestaţie în anulare priveşte de fapt, la nemulţumirea contestatoarei faţă de modul în care instanţa de recurs a răspuns acestor motive.

Or, instanţa de recurs a analizat motivele de recurs, ea neavând obligaţia de a analiza fiecare argument cuprins în motivele de recurs, ci de a analiza fiecare motiv de casare.

Faptul că instanţa de recurs nu s-a referit explicit la reaua-credinţă a reclamanţilor nu înseamnă că nu a analizat acest aspect, instanţa de recurs respingându-l, motivat de faptul că s-a reţinut în mod explicit culpa exclusivă a contestatoarei, ceea ce a demontat susţinerile acesteia privind reaua-credinţă a reclamanţilor. Totodată, la pag. 14 alin. (1) a deciziei contestate, instanţa de recurs a reţinut că reclamanţii nu au avut nicio culpă pentru neîncheierea contractului în formă autentică la data stabilită.

Prin urmare, întrucât contestaţia în anulare este o cale de atac de retractare la dispoziţia părţilor litigante, contestatoarea nu are la îndemână o astfel de cale pentru a-şi exprima nemulţumirea faţă de soluţia pronunţată în litigiu, pentru acesta operând prezumţia de validitate de care se bucură o hotărâre irevocabilă (res judicata pro veritate habetur) şi principiul stabilităţii raporturilor juridice.

Pe cale de consecinţă, contestaţia în anulare formulată de contestatoarea A. împotriva Deciziei nr. 2897 din 7 octombrie 2014 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, va fi respinsă, nefiind îndeplinite cerinţele imperative prevăzute de art. 318 C. proc. civ.

Constatând incidenţa în cauză şi a dispoziţiilor art. 274 (1) C. proc. civ., potrivit căruia "partea care cade în pretenţii va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată", contestatoarea va fi obligată la 1953,22 lei, cu acest titlu către intimaţii B. şi C., conform înscrisului de la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge contestaţia în anulare formulată de contestatoarea A. împotriva Deciziei nr. 2897 din 7 octombrie 2014 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă, pronunţată în Dosarul nr. x/84/2008*.

Obligă pe contestatoarea A. la plata sumei de 1953,22 lei reprezentând cheltuieli de judecată către intimaţii B. şi C.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 29 aprilie 2015.

Procesat de GGC - NN